REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA

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PANORAMA ACTUAL

3T 2012 | OFICINAS

ÍNDICES MERCADO PRIME

2T-2012 3T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

Luego de algunos periodos de casi nula vacancia, se observa un ligero incremento en la disponibilidad de oficinas existentes en el mercado prime de Lima. Esta se da principalmente en la zona Este, donde la cantidad de oficinas en venta es siginificativa y la participación de inversionistas pequeños en la compra de espacios es muy activa.

Durante el tercer trimestre del 2012 ingresaron al mercado de oficinas de Lima 3 edificios, dos del segmento prime y uno del segmento B+. En el primer grupo ingresaron los edificios Link Tower en el corredor Este y Torre Altavista en el corredor Sanhattan, incrementando el inventario de oficinas prime en 24,700 m2. En el segmento de las oficinas B+ ingresó en este periodo al mercado el edificio Del Park 2, en el corredor Miraflores, incrementando el inventario en 6,200 m2.

En lo que resta del 2012 se espera el ingreso del edificio Torre Onyx en la zona de Sanhattan.

El inventario actual de oficinas prime existentes en Lima es de 488,265 m2

distribuidos en 51 edificios. La disponibilidad es de 11,745 m2 equivalente al 2.4% del inventario (en el trimestre pasado este indicador se encontraba en 1.1%) observándose un incremento en la oferta. Debemos considerar que un ratio saludable de disponibilidad se halla en promedio en alrededor del 10% sobre el inventario total.

Actualmente los precios promedio de renta, de la oferta disponible en edificios prime existentes, se encuentran en US$ 21.75 / m2 / mes más impuestos, situándose el promedio para espacios A+ en US$ 22.08 / m2 / mes más impuestos, y para espacios A en US$ 21.62 / m2 / mes más impuestos. Para la venta, el precio promedio hallado es de US$ 2,500 / m2 más impuestos. Estos son valores de lista o “asking price”.

Hace un año, al tercer trimestre de 2011, la disponibilidad se encontraba en 3.5% equivalente a 15,246 m2 y el inventario de edificios prime contabilizaba 45 unidades. El precio de lista promedio de renta se encontraba entonces en US$ 18.02 / m2.

En la comercialización de edificios en fase de proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 21.96 / m2 / mes más impuestos (US$ 22.99 en el trimestre anterior), observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 22.20 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 20.57 / m2 / mes. El precio de venta promedio es de US$ 2,389 / m2 (US$ 2,300 en el trimestre anterior). Estos son valores de lista o “asking price”.

En el segmento de las oficinas B+ el precio de renta promedio es de US$ 18.60 / m2 / mes más impuestos, en el trimestre anterior el precio de renta se encontraba en US$ 18.20 / m2 / mes.

ÍNDICES MERCADO B+

2T-2012 3T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

TERMINOLOGÍA

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).

Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).

Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.

Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3er Trimestre 2012

ZonaStock (m2) N° Edificios Disponibilidad (m2) Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A

Sanhattan 125,408 100,545 8 10 1,856 4,271 1.5% 4.2% 47 5,652 20.57 21.76

San Isidro Golf 15,446 59,154 3 10 0 647 0.0% 1.1% 0 0 - 24.00

Miraflores 42,983 7,864 3 2 0 0 0.0% 0.0% 0 0 - -

Este 80,462 56,402 8 7 1,471 3,500 1.8% 6.2% 15,984 -3,500 24.00 21.00

Subtotal 264,300 223,966 22 29 3,327 8,418 1.3% 3.8% 16,031 2,152 22.08 21.62

Total 488,265 51 11,745 2.4% 18,183 21.75

Evolución del Stock por Número de Edificios Prime

ZonaAño

Total

Actual 2012 2013 2014

Sanhattan 18 1 2 6 27

San Isidro Golf 13 0 3 2 18

Miraflores 5 0 2 1 8

Este 15 0 4 7 26

Total 51 1 11 16 79

Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 3er Trimestre 2012

Zona Stock (m2) N° EdificiosDisponibilidad

(m2)Disponibilidad

(%)Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 /

mes)

Sanhattan 81,045 12 547 0.7% 328 18.6

San Isidro Golf 68,102 11 0 0.0% 0 -

Miraflores 23,666 4 851 3.6% 5,418 18.4

Este 20,461 4 1,040 5.1% 818 19.5

Total 193,275 31 2,437 1.3% 6,565 18.6

Los precios son de lista o asking prices en espacios disponibles existentes.

Paseo de La República

Av. Angamos

Av. Javier Prado

Panamericana Sur

Av. Benavides

MAGDALENASAN BORJA

SURQUILLOMIRAFLORES

BARRANCO

CHORRILLOS

SAN JUAN DE MIRAFLORES

VILLA MARÍA DEL TRIUNFO

SURCO

ATE

LA VICTORIASAN LUIS

LINCE LA MOLINA

SAN ISIDRO

Zonas - Lima

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

ESTE

EJES VIALES

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMEREPORTE DE MERCADO | 3T 2012 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA

Al finalizar el tercer trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (A+ y A) es de 488,265 m2. Durante este periodo ingresaron al mercado prime los edificios Link Tower en la zona Este y Torre Altavista en la zona Sanhattan. Con estos ingresos, el número de edificios prime en Lima es de 51.

La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime se ha incrementado, de 1.1% en el periodo anterior, a 2.4% en el tercer trimestre 2012, lo que equivale a 11,745 m2. Se observa un incremento en los niveles de disponibilidad, aunque aun siguen siendo bajos (un mercado saludable considera en promedio 10% de disponibilidad), se estima que este indicador continuará incrementándose con el ingreso al mercado de nuevos proyectos ya en construcción y la puesta en oferta de arrendamiento los espacios adquiridos por inversionistas.

Para el tercer trimestre 2012 se registra una absorción neta de 18,183 m2, considerando también las oficinas ocupadas en los edificios Link Tower y Torre Altavista, que ingresaron en este periodo.

Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)

Absorción Neta por Año - Mercado Prime

Precios de Renta por Clase - Mercado Prime

Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime

PRECIOS

La renta mensual promedio en edificios prime existentes, al finalizar el tercer trimestre 2012, es de US$ 21.75 / m2 / mes (US$ 21.22 en el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 22.08 / m2 / mes (US$ 20.60 en el periodo anterior) y para edificios de clase A US$ 21.62 / m2 / mes (US$ 22.25 en el periodo anterior). Se observa oferta en venta de oficinas prime, especialmente en la zona Este, a un valor promedio de US$ 2,500 / m2 más impuestos.

En cuanto a la comercialización de edificios prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta es de US$ 21.96 / m2 / mes (US$ 22.99 en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.20 / m2 / mes (US$ 23.39 en el periodo anterior) y para edificios A el promedio de US$ 20.57 / m2 / mes (US$ 21.60 en el periodo anterior). Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,389 / m2 (US$ 2,300 en el trimestre anterior)

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

0%

5%

10%

15%

20%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ytd

A+ A Total

10.00

12.00

14.00

16.00

18.00

20.00

22.00

24.00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ytd

US$

/ m2

/ m

es

A+ A Total

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ye (e)

Absorción Neta Tendencia Creciente

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ye (e)

A+ A

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

REPORTE DE MERCADO | 3T 2012 | OFICINAS

Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime

Transacciones por Zona - Mercado Prime

MERCADO DE OFICINAS B+

Durante el tercer trimestre 2012 ingresó al mercado de oficinas B+ el edificio Del Park 2, ubicado en la zona de Miraflores. Con este ingreso el inventario total de espacios en este segmento se incrementa a 193,275 m2, distribuidos en 31 edificios.

La disponibilidad actual es de 2,437 m2, equivalente al 1.3% del inventario total, este indicador al término del trimestre anterior se encontraba en 1.5%.

Los espacios disponibles se distribuyen en la zona o submercado Este con el 43% de la oferta total (1,040 m2), en la zona Miraflores con el 35% de la oferta (851 m2) y en la zona Sanhattan con el 22% de la oferta total (547 m2).

Los valores de renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentran en US$ 18.60 / m2 / mes, al término del periodo anterior la renta promedio era de US$ 18.20 / m2 / mes.

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA

Actualmente los espacios disponibles en el mercado prime de Lima suman 11,745 m2 en edificios existentes (2.4% del inventario total). El 52% (6,128 m2) de esta disponibilidad se encuentra en el sub-mercado Sanhattan, mientras que el 42% (4,971 m2) se ubica en el sub-mercado Este. El 6% restante se ubica en el sub-mercado San Isidro Golf.

De la disponibilidad total en el mercado prime, el 72% (8,418 m2) se ubica en edificios clase A, mientras que el 28% (3,327 m2) se encuentra en edificios clase A+.

De la absorción contabilizada en este periodo, encontramos que el 95% de las transacciones se concentraron en oficinas con dimensiones de hasta 500 m2.

En la zona Este se absorbieron 12,854 m2, mientras que en la zona Sanhattan la absorción fue de 5,698 m2.

63%

32%

4%

0 - 250

251 - 500

501 - 1,000

1,001 - 3,000

3,000 ++

17%

83%

SH

SIG

MIR

ESTE

Sanhattan, 52%

San Isidro Golf, 6%

Este, 42%

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 4

REPORTE DE MERCADO | 3T 2012 | OFICINAS

PRONÓSTICO

El periodo analizado, 3T-2012, permite observar el comportamiento de las variables que configuran el desarrollo del sector de oficinas corporativas en nuestro medio. En primer lugar, vemos que la disponibilidad u oferta de espacios existentes empieza a incrementarse, con la entrega de los nuevos edificios y la puesta en el mercado de oficinas adquiridas por inversionistas para fines de arrendamiento. Esto se aprecia principalmente en la zona Este, donde la oferta de proyectos en venta viene siendo intensa. Estimamos que el índice de disponibilidad se irá incrementando de forma paulatina con el ingreso al mercado de nuevos proyectos.

A la fecha, la absorción neta acumulada o cantidad de espacios tomados durante el 2012 suma 52,300 m2, teniendo en cuenta que los espacios entregados este año totalizan 52,130 m2, se puede apreciar que la demanda por oficinas persiste. Los edificios entregados al mercado contaban en promedio con una colocación del 70%, de los cuales gran parte fueron tomados por inversionistas.

En cuanto a la comercialización de los edificios en fase de proyecto y/o construcción, la colocación en este periodo, particularmente, no ha tenido la velocidad que se observó en trimestres anteriores, mientras que los precios, tanto de renta como de venta, no han sufrido variaciones significativas.

Estimamos que el panorama hacia finales de año no variará en relación al presente periodo, y en vista que el próximo año ingresarían al mercado prime más de 100,00 m2 de oficinas, el impacto en los factores del mercado serán más visibles, pudiendo avizorar con mayor claridad el desarrollo del mismo en los próximos años, en dirección a un aumento de la vacancia. Sin embargo, el mercado de oficinas prime local, en comparación con otras ciudades de la región, es un mercado pequeño, en el que actualmente la oferta es reducida, y los nuevos productos compiten ofreciendo exclusividad, mejores niveles de implementación, prestaciones, ubicación, entre otras variables. Gran parte de los nuevos proyectos, en su desarrollo, también están inmersos en la construcción sostenible, con la expectativa de certificar los edificios como “verdes”, tendencia mundial que será el estándar de construcción en muchos países.

La elección de oficinas, entonces, y en un escenario próximo, se centrará en la calidad del producto en cuanto a las prestaciones y factores diferenciadores de los proyectos.

La ciudad albergará también otros proyectos de gran envergadura, tales como el complejo a levantarse sobre el ex Cuartel San Martín en Miraflores, proyecto de uso mixto (oficinas, residencial, comercial, hotel) sobre el cual se instalarán dos torres de oficinas que sumarían aproximadamente 70,000 m2 de espacios arrendables. También en la zona de Miraflores se prepara el proyecto inmobiliario de la familia Benavides, el cual contempla obras complementarias como el techado de la Vía Expresa frente a la ubicación del proyecto (Av. Benavides / Paseo de la República). En el sub-mercado Sanhattan, el grupo Brescia desarrollaría una torre de oficinas de más de 40 pisos, sobre la ubicación actual del edificio Limatambo (Javier Prado / Paseo de la República) que se sumaría al proyecto Alto Caral 2.

Se evalúan otros proyectos de oficinas prime, también ubicados en los sub-mercados de Miraflores y Sanhattan, además de la zona Este, que se terminarían a partir del año 2015.

522 oficinas en 62 países en 6 continentes

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no ga-rantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presen-tada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

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PERÚ:LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

RESEARCHER:

LimaSandro Vidal CrovettoGerente de InvestigaciónAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

• US$ 1,800 millones de ingresos anuales

• 116.1 millones de metros cuadrados bajo administración

• Alrededor de 12,300 profesionales

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

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