RESUMEN DE TASACIÓN · UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS...

Fecha: 13-03-2018LLU (29589 - 18016)Ref.Tasador:

Rf:Nº Expediente GI-00621/18- * V.452

0000TASACIÓN PARA GARANTVARI *

RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO DE COMPARACIÓN

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

PRODOMUS CONSTRUCTORA 2006 SL

B55285621

VIVIENDA INDIVIDUAL Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasanteTipo de Inmueble:

Situación inmueble:

Tasador:

Plaza REMENCES, nº 42, en el municipio de Fontcoberta, provincia de GIRONA (17833)

LLUIS PI TABERNER (ARQUITECTO)

FOTOGRAFÍA

ADVERTENCIAS:Finca: 1255 . Los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de ObraNueva. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble valorado en los términos del presente informe.Para la finca : 1255 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendo dudas de su correctaidentificación. Se recomienda su correcta inscripción.El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas en losúltimos diez años.Esta situación afecta al uso: ViviendaPara determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.No se ha dispuesto de licencia de obraNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:* A la entrega de la siguiente documentación:

Documentación registral suficiente. La documentación registral entregada (nota simple / certificación) tiene unafecha de más de 3 meses de antigüedad.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Documentos utilizados:

- Copia Nota Simple del Registro de fecha 23-09-2016.

La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis deinmueble terminado

273.058,50 Euros

VALOR HIPOTECARIO

77.757,28 Euros

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado en lahipótesis de inmueble terminado calculado por el método de

comparación

77.757,28 EurosEl Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto

Actual

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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Ud. Reg. 1255

Registro de la propiedad:

Sección:

BANYOLES número 1

0

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

1.804,00 m²Terreno 316,57 m² B1.804,14 m² 316,57 m²

1466803DG8616N0001TP

La superficie comprobada del terreno corresponde a la parcela correspondiente a esta vivienda nº 8 segun proyectode 8 viviendas unifamiliares.

Referencia Catastral 1:

17012001245618IDUFIR:

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Situación de Ocupación:

Situación legal:

Sin ocupante

LibreComprobaciones:

Resultado Comprobaciones Urbanísticas

- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias

Cumple Normativa

Número de Dormitorios: Número de Baños o Aseos:

Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante

Exterior 4 3

Tipología:

Tipo Vivienda:

Estado del Inmueble:

Tiempo estimado para lafinalización de las obras:

Porcentaje de Obra

EN PROYECTO

18 meses

0,00 %Sup.

m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 163,02 425,00 825,00 0,00 1.423,25 1.675,00 273.058,50Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

VALOR DE MERCADO TOTAL 273.058,50 EurosOTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

Superficie de Parcela: 316,57 m²VALOR DEL SOLAR 69.283,50 Euros

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

162.734,72 Euros

203.775,00 Euros

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Situación: Adecuada Distribución: Adecuada

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME



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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

CSC. Superficie construida sin parte proporcional de zonas comunesPAR. VIVIENDA UNIFAMILIAR, pareada.ADO. VIVIENDA UNIFAMILIAR, adosada.

Vivienda (Venta)

Sup.FechaNº Tipo Coef.Homog.

Superficie suelo(m²)

Precio oferta(Euros)

Por.Correc.

(%)

Precio ofertacorregida(Euros)

Preciotransacción

(Euros)

Valor unitario(Euros/m²)

Superficie(m²)

1,021

Mar-2018ADO CSC 180,00 0,00Calle SANT ANDREU (17846 )

5,00310.000,00 294.500,00 0,00 1.636,11

0,962

Mar-2018PAR CSC 186,00 251,00Calle L´ALAU (17460 )

8,00353.000,00 324.760,00 0,00 1.746,02

1,033

Mar-2018PAR CSC 171,00 220,00Calle SANT MENNA (17180 )

7,00298.000,00 277.140,00 0,00 1.620,70

0,984

Mar-2018PAR CSC 168,00 200,00Calle ESPLAI, 7 (17481 )

7,00309.000,00 287.370,00 0,00 1.710,54

1,015

Mar-2018PAR CSC 197,00 220,00Avenida CASTELLS (17481 )

7,00350.000,00 325.500,00 0,00 1.652,28

0,906

Mar-2018PAR CSC 172,00 305,00Calle MERCÈ RODOREDA (17481 )

8,00348.000,00 320.160,00 0,00 1.861,40



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Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Fecha: 13-03-2018LLU (29589 - 18016)Ref.Tasador:



CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director Comercial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U., inscrita en elRegistro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, comoresumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: GI-00621/18- de fecha13-03-2018 realizada por LLUIS PI TABERNER tras visita del inmueble el día 09-03-2018. Fecha de Caducidad:12-09-2018

La vivienda descrita en el informe, situada en Plaza REMENCES, nº 42, en el municipio de Fontcoberta, provinciade GIRONA (17833) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:


N.I.F./C.I.F.nº:


B55285621

Sin ocupante

Estado del Inmueble:

Situación de Ocupación:

EN PROYECTO

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la petición de un crédito hipotecario. Mientras el valor de tasación estécondicionado, esta valoración no podrá servir para la emisión de títulos en el Mercado Hipotecario.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre , EHA/564/2008 de 28 de febrero y por Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre.

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

- MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALORES Y COSTES CALCULADOS:

Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmuebleterminado

Coste de Reposición Bruto Actual

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado

232.018,22 Euros

77.757,28 Euros

273.058,50 Euros

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado273.058,50 Euros

El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado en la hipótesis de inmueble terminado calculado por el métodode comparación

VALOR HIPOTECARIO77.757,28 Euros

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

77.757,28 Euros

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CERTIFICADO DE TASACIÓNEL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* A la entrega de la siguiente documentación:

Documentación registral suficiente. La documentación registral entregada (nota simple / certificación) tieneuna fecha de más de 3 meses de antigüedad.

ADVERTENCIAS:

Finca: 1255 . Los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de ObraNueva. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble valorado en los términos del presente informe.Para la finca : 1255 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendo dudas de su correctaidentificación. Se recomienda su correcta inscripción.El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas en losúltimos diez años.Esta situación afecta al uso: ViviendaPara determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.No se ha dispuesto de licencia de obraNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarB - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Ud. Reg.

Referencia Catastral 1: 1466803DG8616N0001TP

316,57 316,57 B1.804,14TerrenoL. A.1255

IDUFIR: 17012001245618




Sección:

BANYOLES número 1

0

Superficie adoptada: 316,57 m²

El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a 77.757,28 Euros

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2 de la ECO805/2003)

162.734,72 Euros

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destruccióntotal del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

203.775,00 Euros

Euros

Superficie utilizada para valorar: Construida

Valor Hip. Inmb.Ter.

Sup.

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VIVIENDAS 273.058,50163,02

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CERTIFICADO DE TASACIÓNSuperficie utilizada para valorar: Construida

SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUP. CONS. sinzonas comunes (m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

VIVIENDAS 133,10 163,02 163,02

Superficie de Parcela: 316,57 m²

Superficie total: 133,10 m² 163,02 m² 163,02 m²

Ocupación en planta baja:

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 13 de Marzo de 2018.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U.Fdo.: LLUIS PI TABERNER

ARQUITECTO Director Comercial En representación de TINSA,Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U.

Fdo.: Pedro Soria Casado

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VIVIENDA INDIVIDUALUnifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD


N.I.F./C.I.F.nº:


B55285621

FINALIDAD DE LA TASACIÓN


Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre , EHA/564/2008 de 28 de febrero y por Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble: Plaza REMENCES, nº 42, en el municipio de Fontcoberta, provincia de GIRONA

(17833)


Documentos utilizados:

- Copia Nota Simple del Registro de fecha 23-09-2016.


Ud. Reg. 1255


Sección:

BANYOLES número 1

0

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

1.804,00 m²Terreno 316,57 m² B1.804,14 m² 316,57 m²

1466803DG8616N0001TP

La superficie comprobada del terreno corresponde a la parcela correspondiente a esta vivienda nº 8 segun proyectode 8 viviendas unifamiliares.

Referencia Catastral 1:

17012001245618IDUFIR:




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4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:

Zona con edificación residencial de viviendas unifamiliares

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: Urbano

Desarrollo: Medio Uso Predominante Principal: Residencial

Renovación: No ha comenzado Uso Predominante Secundario: Comercial

50 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 5 años

Zona de nuevo crecimiento de la población en el nucleo de Melianta

En la ciudadEntorno Industrial:

Nivel medioUbicación relativa del barrio o zona dentro del municipio:

Nivel medioUbicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona:

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:

Alumbrado: Tiene Media Alto

Alcantarillado: Tiene Media Alto

Abastecimiento: Tiene Media Alto

Vías Públicas: Completamente terminadas Media Alto

Equipamientos

Comercial: Suficiente Religioso: Suficiente

Deportivo: Suficiente Aparcamiento: Suficiente

Escolar: Suficiente Lúdico: Suficiente

Asistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.

Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño Pequeño

Actividad Dominante: Múltiple - Industrial - Agrícola

Población de Derecho: 1.471 Habitantes Evolución Población: Creciente

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Proyecto Básico VisadoNota Simple del RegistroEn la documentación registral figura la Ref.CatastralFicha Catastral / Documentación Catastro

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:

Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioLinderosDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística



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5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

Se adopta la superficie asignada en proyecto a la parcela correspondiente a esta vivienda

5.2.- INFRAESTRUCTURASLas infraestructuras se encuentran completamente terminadas.

Superficie adoptada:

Superficie comprobada:

Superficie según Proyecto:

Superficie según Escrituras:

316,57 m²

1.793,47 m²

316,57 m²

1.804,14 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

Si 100,00 m² de zona verde

Suficientes

No

No

No

No

No

Si

1ª Residencia

0,00 %

Unifamiliar Adosada de 2 plantas sobre rasante

Jardines:

Conserje/portero/seguridad privada:

Tenis/pádel:

Otras instalaciones deportivas:

Aparcamientos al aire libre:

Piscina Individual:

Piscina de la Comunidad de Propietarios:

Aparcamientos en edificio:

La vivienda tasada se utiliza como:

% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:

Nº de Portales: 1 Tipo Vivienda: Exterior

Nº de Escaleras: 1 Número de Dormitorios: 4

Nº de Ascensores por Escalera: 0 Número de Baños o Aseos: 3

Planta en la que se encuentra la vivienda: Planta Baja

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

1.804,00 m²Terreno 316,57 m² B1.804,14 m² 316,57 m²

Ud. Reg. 1255





VIVIENDAS 133,10 163,02 163,02






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PROYECTO:

La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

Fecha de Redacción: 01-07-2017

Fecha de Visado: 17-07-2017

Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

Acristalamiento:

Persianas:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZanja Corrida

Muro de Carga <= 25 cm.

Normal

Teja Cerámica

Ladrillo Macizo

30 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Ladrillo Visto

Con Cámara

Metálicas

ACABADOS INTERIORES:

Pavimentos Paredes TechosEstar (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoDormitorio (V) Parquet Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoAseos (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoBaños (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoCocina (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoPortal (Z)Escaleras (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso PintadoC.Servicio (Z) En Bruto Yeso PintadoGarage (Z) Gres Yeso Pintado Yeso Pintado

Media

Media

No Existe

Solados:

Zonas comunes, portal y escalera:

Fachadas:

Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:

Media Alta

Media

Media

Carpintería Interior:

Cocina:

Grado de Electrificación:

INSTALACIONES:

- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible de Gas- Teléfono- Gas Ciudad- Energía Solar- Agua Caliente Individual y combustible Gas

Medio

Calidad de la construcción: Media

Terraza Superficiede terraza

(m²)

Cocinaequipada

Terraza /tendedero

Superficieterraza/

tendedero(m²)

Armariosempotrados

Nº armariosempotrados

Puerta deseguridad

Sistemade

alarma

Circuitocerrado deseguridad

Combustibledel aguacaliente

Tipo decalefacción

Si 7,04 0,00 SiNo Si 2 Si Si Sedesconoce

Individual: gas Individual: gas



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6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN PROYECTO

Porcentaje aproximado de Obra Realizada: 0,00 %

Coste de la obra pendiente de ejecutar: 154.260,94 Euros

La comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.

Tiempo estimado para la finalización de las obras: 18 meses

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

¿Dispone el edificio de Certificado de EficienciaEnergética?

¿Ha superado la Inspección Técnica deEdificios?

No

No procede porantigüedad

¿Es susceptible el inmueble de uso polivalente, sin grandes transformaciones o cambios, al noincorporar características o elementos constructivos o normativos que limiten o dificulten suuso para diferentes actividades? No

LICENCIA DE OBRAS

No ha sido aportada la licencia de obra mayor.

Usos Permitidos:

Vivienda Unifamiliar

Ud. Reg. Código activo Tipo Ubicación relativa en elinmueble

Calidadconstrucción

Estado deconservación

1255 VIV Nivel medio Media

OTROS DATOS

Terreno: No

Contaminación aparente:

No

No

Ambiental: No

No

Construcción:

Acústica:

Otras:

Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras la inspección ocular del inmueble durante la visitaefectuada al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos u otraspatologías, ni comprobado circunstancias susceptibles de cambios temporales; situaciones que requerirían estudios másdetallados que no son objeto del presente informe.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Copia Proyecto con Visado Colegial Urbanístico

Comprobaciones:

- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias



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7.1.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICAEl terreno puede considerarse un solar

Usos Prohibidos:

Los incompatibles con la vivienda

Ocupación en Superficie: 60,00 %

Edificabilidad Neta: 0,9000 m²/m²

Alturas Máximas Permitidas:

PB+PP = 7,00 m

Retranqueos:

A fachada frontal calle: 5,00 m

No es necesario realizar cesión alguna.

La parcela cumple las condiciones mínimas establecidas y no puede dividirse.

Los datos de plazos y aprovechamiento urbanístico se desarrollan en el apartado 10 de este informe: DATOS YCÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

Comprobaciones realizadas:

- Consulta verbal

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO

El inmueble no está protegido arquitectónicamente.



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9.- ANÁLISIS DE MERCADOANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Comentario sobre la situación del mercado

El mercado del municipio mantiene la tendencia general del mercado inmobiliario. En los últimos años el sectorpresenta un bajo nivel de actividad, producto del incremento desmesurado de la oferta inmobiliaria de los últimosaños y de la coyuntura de crisis económica general.Las expectativas de venta a corto plazo deben estimarse en función de las tendencias generales del mercado y dela facilidad de obtener financiación. Existen indicios solidos de haberse iniciado una recuperación del mercado deviviendas.El edificio se encuentra situado en un entorno consolidado con edificaciones de poca antigüedad y bienconservadas.La demanda media solvente para adquirir viviendas y plazas de garaje en la zona se considera de un poderadquisitivo medio.En condiciones normales de mercado, los elementos valorados tendran buena salida en el mercado inmobiliariode la zona.En la determinación del valor de mercado para una posible comercialización futura, se han tenido en cuenta lossiguientes aspectos: la ubicación dentro del municipio (comunicaciones, servicios, equipamiento,...) y el nivel decalidades de la vivienda.

(Venta)VIVIENDA UNIFAMILIAR, adosada.

09-03-2018FechaCalle, SANT ANDREU, MATA (PORQUERES) (17846)

P. oferta venta(Euros)

Negociación(%)

Comercialización(%)

P. transacción(Euros)

V. unitario venta(Euros/m²)

P. oferta corregida(Euros)

310.000,00 5,00 0,00 1.636,110,00 294.500,00

Superficie adoptada: Construida

Parcela:Vivienda: 180,00 m² No disp.Terraza: No disp.

Calidad del entorno:Carácter del entorno: Urbano Media Calidad de ubicación: Media

Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

No tiene

Individual

Nº plantas del edificio: 2No

No tiene

Instalaciones deportivas:

Aparcamiento en edificio:

Ascensores:

Trasteros o const. auxiliares: No tiene

No tiene

En propiedad

Nivel de negociación: Sin negociación

No comprobado

Particular

Nivel de comprobación:

Fuente:

Antigüedad(fecha aprox.):

Nivel última reforma:

2005

Sin reformar

Estado conservación: Adecuado a su edad

Calidad de vivienda:

Fact. amb. negativos:

Nº dormitorios:

Nº de baños y aseos: 3

4

No

Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

Se desconoce

Individual

No

Accesibilidad a discapacitados: Media

No tieneCertificado de eficiencia energética:

No influye en el valor



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(Venta)VIVIENDA UNIFAMILIAR, pareada.

09-03-2018FechaCalle, L´ALAU, CELRA (17460)


Negociación(%)





353.000,00 5,00 0,00 1.746,023,00 324.760,00


Parcela:Vivienda: 186,00 m² 251,00 m²Terraza: No disp.


Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

No tiene

Individual


No tiene



Ascensores:


No tiene

En propiedad


No comprobado

API


Fuente:



2008

Sin reformar




Nº dormitorios:


4

No

Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

Se desconoce

Individual

No





09-03-2018FechaCalle, SANT MENNA, EL PERELLO (17180)


Negociación(%)





298.000,00 4,00 0,00 1.620,703,00 277.140,00




Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

No tiene

Individual


No tiene



Ascensores:


No tiene

En propiedad


No comprobado

API


Fuente:



2017

Sin reformar




Nº dormitorios:


4

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Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

Se desconoce

Individual

No






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09-03-2018FechaCalle, ESPLAI, Nº 7, MONTAGUT (SANT JULIA DE RAMIS) (17481)


Negociación(%)





309.000,00 4,00 0,00 1.710,543,00 287.370,00




Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

Individual

Individual


No tiene



Ascensores:


No tiene

En propiedad


No comprobado

API


Fuente:



2004

Sin reformar




Nº dormitorios:


4

No

Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

Se desconoce

Individual

No





09-03-2018FechaAvenida, CASTELLS, EL CAMP DE LES COMES (17481)


Negociación(%)





350.000,00 4,00 0,00 1.652,283,00 325.500,00




Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

Individual

Individual


No tiene



Ascensores:


No tiene

En propiedad


No comprobado

API


Fuente:



2010

Sin reformar




Nº dormitorios:


4

No

Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

Se desconoce

Individual

No






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09-03-2018FechaCalle, MERCÈ RODOREDA, EL CAMP DE LES COMES (17481)


Negociación(%)





348.000,00 5,00 0,00 1.861,403,00 320.160,00




Calidad edificio:

Destino:

Piscina:

Zona ajardinada:

Posesión:

1ª residencia

Media

Individual

Individual


No tiene



Ascensores:


No tiene

En propiedad


No comprobado

API


Fuente:



2012

Sin reformar




Nº dormitorios:


3

No

Media

Aire acondic.:

Calefacción:

Vistas:

Orientación:

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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

El mercado del municipio mantiene la tendencia general del mercado inmobiliario. En los últimos años el sectorpresenta un bajo nivel de actividad, producto del incremento desmesurado de la oferta inmobiliaria de los últimosaños y de la coyuntura de crisis económica general.Las expectativas de venta a corto plazo deben estimarse en función de las tendencias generales del mercado y dela facilidad de obtener financiación. Existen indicios solidos de haberse iniciado una recuperación del mercado deviviendas.El edificio se encuentra situado en un entorno consolidado con edificaciones de poca antigüedad y bienconservadas.La demanda media solvente para adquirir viviendas y plazas de garaje en la zona se considera de un poderadquisitivo medio.En condiciones normales de mercado, los elementos valorados tendran buena salida en el mercado inmobiliariode la zona.En la determinación del valor de mercado para una posible comercialización futura, se han tenido en cuenta lossiguientes aspectos: la ubicación dentro del municipio (comunicaciones, servicios, equipamiento,...) y el nivel decalidades de la vivienda.

Comentario sobre la situación del mercado

OTROS

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

Para determinar el valor de tasación se ha procedido a descontar, en concepto de comercialización y previo alproceso de homogeneización, un porcentaje medio del 3,00 % en el valor de aquellos comparables incluidos en elpresente informe que se han obtenido de profesionales de intermediación inmobiliaria.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓNValor mínimo

ventaValor máximo

rentaValor mínimo

rentaValor máximo

ventaValor medio

ventaValor medio

rentaUso

0,00 0,00 0,001.620,701.838,41 1.702,56Viviendas (Euros/m²)

CSC. Superficie construida sin parte proporcional de zonas comunesPAR. VIVIENDA UNIFAMILIAR, pareada.ADO. VIVIENDA UNIFAMILIAR, adosada.

Vivienda (Venta)

Sup.FechaNº Tipo Coef.Homog.

Superficie suelo(m²)

Precio oferta(Euros)

Por.Correc.

(%)

Precio ofertacorregida(Euros)

Preciotransacción

(Euros)

Valor unitario(Euros/m²)

Superficie(m²)

1,021

Mar-2018ADO CSC 180,00 0,00Calle SANT ANDREU (17846 )

5,00310.000,00 294.500,00 0,00 1.636,11

0,962

Mar-2018PAR CSC 186,00 251,00Calle L´ALAU (17460 )

8,00353.000,00 324.760,00 0,00 1.746,02

1,033

Mar-2018PAR CSC 171,00 220,00Calle SANT MENNA (17180 )

7,00298.000,00 277.140,00 0,00 1.620,70

0,984

Mar-2018PAR CSC 168,00 200,00Calle ESPLAI, 7 (17481 )

7,00309.000,00 287.370,00 0,00 1.710,54

1,015

Mar-2018PAR CSC 197,00 220,00Avenida CASTELLS (17481 )

7,00350.000,00 325.500,00 0,00 1.652,28

0,906

Mar-2018PAR CSC 172,00 305,00Calle MERCÈ RODOREDA (17481 )

8,00348.000,00 320.160,00 0,00 1.861,40



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VIVIENDAS 133,10 163,02 163,02




CÁLCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NETOS:

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 163,02 425,00 825,00 0,00 1.423,25 1.675,00 273.058,50Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

VALOR DE MERCADO TOTAL 273.058,50 EurosOTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

PARTE YA EJECUTADA DE OTROS GASTOS NECESARIOSSup.

m² Euros/m² Const.

C.Const. Obra%

C.Const.A.Euros

CÁLCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN ACTUAL

30,00 %

VIVIENDAS 163,02 825,00 0,00 0,00

COSTE DE REPOSICIÓN PENDIENTE 154.260,94 Euros

VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 77.757,28 Euros

33,51 %

0,00 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:

( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:

( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 69.283,50 Euros 69.283,50 EurosCoste de infraestructuras pendientes

134.491,50 Euros

0,00 Euros

OTROS GASTOS NECESARIOS 28.243,22 Euros 8.473,78 Euros

COSTE DE CONSTRUCCIÓN 0,00 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 232.018,22 Euros 77.757,28 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

162.734,72 Euros

203.775,00 Euros



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(%) Porcentajede Obra (%)

CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOS

SEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.

Movimiento de tierras 2,60 % 0,00 %Cimentación y muros de contención 6,80 % 0,00 %Saneamiento 1,40 % 0,00 %Estructura 18,10 % 0,00 %Cubierta 6,20 % 0,00 %Cerramiento 10,20 % 0,00 %Impermeabilización y aislamiento 2,10 % 0,00 %Carpintería exterior y cerrajería 6,90 % 0,00 %Albañilería 5,15 % 0,00 %Yesos y escayolas 3,80 % 0,00 %Solados y alicatados 10,80 % 0,00 %Fontanería y aparatos sanitarios 3,75 % 0,00 %Electricidad y mecanismos 2,30 % 0,00 %Calefacción 4,10 % 0,00 %Otras instalaciones 1,80 % 0,00 %Carpintería interior 4,50 % 0,00 %Acristalamiento 2,00 % 0,00 %Pinturas 2,20 % 0,00 %Varios 3,00 % 0,00 %Acometidas 0,50 % 0,00 %Seguridad e higiene 1,80 % 0,00 %Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 15 meses

% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:

Límite Superior->

0,00 %

18 meses

El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.



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11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado273.058,50 Euros

El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado en la hipótesis de inmueble terminado calculado por el métodode comparación

VALOR HIPOTECARIO77.757,28 Euros

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

77.757,28 Euros


El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* A la entrega de la siguiente documentación:

Documentación registral suficiente. La documentación registral entregada (nota simple / certificación) tieneuna fecha de más de 3 meses de antigüedad.

ADVERTENCIAS:

Finca: 1255 . Los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de ObraNueva. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble valorado en los términos del presente informe.Para la finca : 1255 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendo dudas de su correctaidentificación. Se recomienda su correcta inscripción.El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas en losúltimos diez años.Esta situación afecta al uso: ViviendaPara determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.No se ha dispuesto de licencia de obraNo se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Fecha Visita al inmueble: 09-03-2018

Fecha Emisión del informe: 13-03-2018 Fecha de caducidad del informe 12-09-2018

VerObservaciones

Tasador:Titulación: ARQUITECTO

LLUIS PI TABERNER

TASACIONES INMOBILIARIAS,S.A.U. Fdo.: LLUIS PI TABERNER

ARQUITECTOEn representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.U.

Este informe consta de páginas numeradas de la 1 a la 1515



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12.- OBSERVACIONES--------------------Es la vivienda señalada como nº 8 en el proyecto de 8 viviendas en la parcela22 del PP "Jardí de Melianta", correspondiendo al n umero de calle nº 42 de laPlaza Remences.--------------------La referencia catastral 1466803DG8616N0001TP corres ponde a la parcela 22 del PP(conjunto de la 8 viviendas.--------------------



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Nº Expediente: GI-00621/18-Ref.Ent.Fin.: VARI (0000 TASACIÓN PARA G)Ref.Tasador: LLUD:1/18

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRIDTel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10


SOLICITANTE: PRODOMUS CONSTRUCTORA 2006 SLSITUACION: Plaza REMENCES, nº 42, en el municipio de Fontcoberta, provincia de GIRONA (17833)

FOTOGRAFIAS

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PLANO DE SITUACION

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CROQUIS DEL INMUEBLE

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RESUMEN DE TASACIÓN · UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS...

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