PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DE NARANJAL Y ARRABAL

CONTEXTO PARA LA RENOVACIÓN URBANA

El problema central que enfrentan los proyectos de renovación urbana en Medellín, es el relativo agotamiento del suelo disponible para la urbanización y construcción provocando baja oferta de vivienda para diferentes estratos socioeconómicos y déficit de espacio público para el encuentro ciudadano, afectando la calidad de vida de la población.

Entre las causas más importantes que han originado esta situación se destacan la débil planeación en el crecimiento de la ciudad, la desconfianza hacia las instituciones, la baja demanda de créditos hipotecarios, las altas tasas de interés y los escasos instrumentos de gestión y financiación inmobiliaria entre el sector público y privado.

Los barrios Naranjal y Arrabal se encuentran ubicados en el centro de la ciudad en un sector provisto de algunas de las principales infraestructuras urbanas como una estación del Metro, tres grandes superficies, la unidad deportiva, el centro de espectáculos La Macarena, la avenida El Río, la carrera 65 y la calle 44, avenida San Juan, una de las más emblemáticas que sirve de acceso al Centro Administrativo Municipal, a la Sede de EPM, la Gobernación de Antioquia y otras instituciones públicas.

El Municipio de Medellín realizó la planeación participativa, elaborando la propuesta: “renovación urbana integral con sentido social”, identificando una imagen de desarrollo basada en las potencialidades y limitaciones del sector: estratégica localización, tendencia al desarrollo inmobiliario y vocación económica definida; frente a deficiente equipamiento colectivo, mezcla inadecuada de usos del suelo y deterioro socioeconómico; proponiendo una relación armónica entre su atractividad para el sector privado con la necesaria protección a moradores. En el 2009 se ajustó el plan parcial en los aspectos de gestión.

INSERCIÓN POLÍTICA

El Plan Parcial, Piloto en Colombia, está inscrito en las políticas nacionales definidas por el Departamento Nacional de Planeación y el Viceministerio de Vivienda a través del documento Conpes 3305 "Lineamientos para optimizar la política de desarrollo urbano", manifestado su respaldo y acompañamiento técnico para su ejecución. Es compatible con las políticas internacionales de hábitat, medio ambiente y desarrollo urbano y cuenta con acercamiento con el Banco Mundial para eventual cooperación técnica y financiera.

En el plan se aplican los objetivos definidos en el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín (Acuerdo 046 de 2006), así como las establecidas en el Acuerdo 16 de 2008, Plan de Desarrollo 2008-2011 “Medellín, es solidaria y competitiva”, en especial las referidas en la Línea 4 “Hábitat y medio ambiente para la gente”.

Mediante el convenio interadministrativo 4600022016 de 2009 se definió a la Empresa de Desarrollo Urbano, EDU como operador urbano de carácter público a través de la Gerencia de Gestión Urbana e Inmobiliaria, con el fin de administrar las participaciones y repartos, gestionar y canalizar la inversión pública para la ejecución de los proyectos sociales, las obras de dinamización urbanística, la reposición de redes y para realizar el seguimiento de la actividad inmobiliaria a cargo del sector privado.

GRUPO META

Naranjal y Arrabal se caracterizan por diversas actividades relacionadas con la reparación y servicios generales al vehículo liviano y pesado, la venta de repuestos y materiales de construcción, comercio minorista y mayorista, compra y venta de material reciclable; También se encuentra viviendas en

diferentes estratos socioeconómicos en tipología unifamiliar, bifamiliar y tendencia reciente en multifamiliares.

Beneficiarios directos son los empresarios y trabajadores con actividades dedicadas a la atención al vehículo liviano y pesado y actividades complementarias, servicio de residuos sólidos y reciclaje y los propietarios residentes, arrendatarios, y poseedores de vivienda, agrupados en organizaciones sociales, que voluntariamente accedan a los requisitos de participación; como los potenciales compradores de las unidades inmobiliarias habitacionales y de comercio en promoción. Beneficiarios indirectos son los recuperadores de material reciclable, empresarios con presencia e interés en el sector, la población cercana al área de influencia, población flotante y la ciudadanía en general.

OBJETIVOS El Plan Parcial busca la Consolidación del “Nuevo corazón para Medellín”, mediante el equilibrio entre el crecimiento del sector privado inmobiliario frente al desarrollo social y la reactivación económica, implementando un modelo de intervención integral que promueva nuevas relaciones entre el sector público y privado, bajo las premisas del equitativo reparto de cargas y beneficios y la armonía social, mediante la promoción de productos inmobiliarios contemporáneos caracterizados por la sostenibilidad ambiental, la calidad del espacio público y la adaptabilidad de los proyectos habitacionales e institucionales.

La transformación física y social del sector considera la ejecución de los siguientes proyectos sociales y de dinamización urbanística como objetivos específicos:

Construcción del Centro logístico para atención al vehículo pesado: Se localizará en un predio propiedad del Municipio de Medellín en el primer kilómetro de la autopista Medellín - Bogotá; contará con servicios de parqueadero, depósito de carga, servicios generales y eventualmente alojamiento. Este proyecto se gestiona en asocio con el Área Metropolitana, cuenta con un área de 21.472m2

Centro de acopio de residuos sólidos y reciclaje: Organizando los actuales empresarios para la gestión en una instalación tecnificada propuesta en el subsuelo de una zona verde propiedad del Municipio, disponible en la Calle 44 San Juan la avenida Bolivariana con la Carrera 62 con área de 4.486m

que estará distribuida entre celdas, locales talleres y servicios generales, oficina de administración, unidades sanitarias, cafeterías, auditorios, sitios de descanso, entre otros.

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Parque recreativo: Se ubica en la cubierta del Centro de Acopio de residuos sólidos y reciclaje con un área de 4.287m

. El cargue y descargue del material se realizará en vía adicional sobre San Juan mediante un túnel de aislamiento ambiental.

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Centro de comercial de atención al vehículo liviano: es un proyecto urbanístico con sentido social que busca organizar a los colectivos empresariales del sector, formando su consolidación y fortalecimiento empresarial, el mejoramiento y tecnificación del servicio; se propone su ejecución en vía soterrada localizado en la Carrera 65 y 63D con la Calle 46 y 47D, en un área de 4.866 m

, se dotará de acceso peatonal directo desde el barrio Arrabal y de calidad paisajística.

Plaza Naranjal: Se ubicará en área de 5.247m

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Bulevar de Naranjal: Será un eje de dinamización e integración de la renovación de 152 metros lineales, definiendo hacia el norte el ámbito inmobiliario residencial del nuevo Naranjal y hacia el sur el centro institucional municipal y sede de entidades descentralizadas: Alpujarra II.

en la cubierta del centro comercial de atención al vehículo liviano, como un espacio público de acceso al conjunto residencial en la zona contigua a la estación del Metro.

Zócalo urbano: Solución comercial en corredor múltiple para la reactivación de las actuales actividades económicas del lugar mediante oferta preferencial; se ubica en la Cra. 65 y en las Calles

44, 45 y 46; hasta 4 niveles a partir de una estructura modular.Allí dará solución en locales de tamaños diversificados, de aquellos moradores que se acojan al régimen de transición.

Adecuación de vías y reposición de redes: Se adecuarán 4.500 metros lineales de vías para la renovación urbana en Arrabal y Naranjal; en asocio con EPM y UNE, se modernizarán y adecuarán para las nuevas demandas las redes de acueducto, alcantarillado, energía, gas y telecomunicaciones.

Vivienda diversificada y de diferentes costos: Considerando las diversas condiciones actuales de este uso, se propone una oferta de clase media y económica en el sector de Arrabal que incluye 34 locales comerciales y de servicio mixto (gran, mediano y pequeño formato), zona de recreo, lugares de esparcimiento familiar y espacios públicos de dominio barrial con 398 apartamentos de diferentes estándares entre 45 y 80 m2

Las viviendas de mayor costo se ubicarán hacia Naranjal, en las Unidades de Actuación Urbanística 2, 3, 4 y 5, el Operador Urbano propone desarrollar 1.510 unidades de aproximadamente 85m

que se ajustarán a las necesidades de los moradores actuales quienes accederán en condiciones preferenciales.

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FASES Y ETAPAS DE INTERVENCIÓN

, 100 locales comerciales (gran, mediano y pequeño formato) y 328 oficinas en edificios en cinta hasta entre 9, 14 y 24 pisos, espacios públicos de dominio barrial, viviendas con comercio de barrio en primer piso, cubiertas verdes habitables en edificios ambientalmente sostenibles.

La renovación urbana de Naranjal y Arrabal tiene un plazo de gestión de 10 años, con seis años de operación urbana y ejecución inmobiliaria, en diferentes fases y etapas:

Primera fase de preparación (2008 – 2010): Consiste en ajuste a decreto, verificación de la situación actual, socialización final; instalación de oficina zonal, ajuste a la modelación financiera y urbano arquitectónica, gestión de recursos de prefinanciación pública, acuerdo estratégico con CAMACOL y apertura de Fideicomiso general.

Segunda Fase de iniciación de la ejecución (2011 – 2012): Se compone de tres etapas según ámbito de renovación urbana:

• Primera etapa de preinversión pública (2011): Consiste en la ejecución de los cuatro proyectos sociales, de la apertura de de la Calle Plaza de Naranjal y de las obras de reurbanización de vías y redes internas en ambos sectores.

• Segunda etapa de desarrollo institucional (2011 – 2012): Consiste en la ejecución de la gestión financiera, promoción y venta, estudios, diseños y coordinación de la ejecución del Centro Administrativo Municipal, Alpujarra II, por parte de la EDU como promotor del proyecto.

• Tercera etapa de productos inmobiliarios (2011 – 2012): Consiste en la gestión de ofertas preferenciales por parte del operador urbano, mercadeo y preventas de proyectos inmobiliarios habitacionales y de comercio por parte del sector privado, bajo la verificación urbano arquitectónica, ambiental y financiera de la EDU.

Tercera Fase de ejecución y terminación de productos inmobiliarios (2012 – 2018): Está conformada por dos etapas según el avance de los proyectos inmobiliarios:

• Primera etapa 2012 - 2016: Consiste en el mercadeo y preventas de proyectos inmobiliarios por parte del sector privado, bajo la verificación urbano arquitectónica, ambiental y financiera del operador urbano EDU y terminación de fiducias específicas y fideicomiso general.

• Segunda etapa 2016 – 2018: Sistematización de experiencia y planteo de réplica.

Estrategia de Gestión

La ejecución está estructurada mediante la constitución de un Fideicomiso General Mercantil entre los propietarios, inversionistas (públicos y privados), y la EDU como operador urbano quien asume la administración del reparto equitativo de cargas y beneficios y la integración inmobiliaria proporcionando elementos que ofrecen seguridad jurídica y transparencia para el proceso de ejecución de cada una de las unidades de actuación urbanística a través de Fiducias Específicas. Mediante la asociación voluntaria de los propietarios de los inmuebles que componen cada una de las unidades de actuación, se busca la disponibilidad de los predios que facilitará la renovación urbanística e inmobiliaria; esto les garantiza participar como socios gestores, en función de la valoración de sus aportes en predios (tierra y construcciones), obteniendo un derecho fiduciario que les permite participar de las utilidades resultantes de la operación inmobiliaria. La expropiación por vía administrativa con base en el valor comercial de sus predios, será la última salida para los propietarios que no accedan a dicha asociación.