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REVISTA del COLEGIO OFICIAL de AGENTES de la PROPIEDAD INMOBILIARIA de SALAMANCA y ÁVILA www.coapisalamancayavila.com octubre.2011
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REVISTA del COLEGIO OFICIAL de AGENTESde la PROPIEDAD INMOBILIARIA de SALAMANCA y ÁVILA
www.coapisalamancayavila.com
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EDITA:COAPI
de Salamanca y Ávila
IMPRESIÓNGráficas Varona
IMAGEN PRINCIPAL DE PORTADAFachada de la sede el Colegio de APIs
de Salamanca y ÁvilaRealizada por D. Benigno Alcócer
SALUDO DEL PRESIDENTE 3
ANÉCDOTAS DE LA PROFESIÓN 4
EL ALQUILER SEGURO 5
ENTREVISTA ARQUITECTO 6
LA TASACIÓN 8
ENTREVISTA COFUNDADOR COAPI 10
ENTREVISTA NOTARIO 13
COAPI Salamanca y ÁvilaC/San Marcos, 2. 37001 SALAMANCA
923 21 42 80Presidente: 13.555 Valentín Rodríguez Alonso
Vicepresidente: 13.558 Jesús PérezCorreaSecretario: 13553 Benigno Alcocer Ramos
COLEGIADOS4795 José Llantada Castaño
4932 Juan F. Sánchez Hernandez .7642 Ramón Flores Sánchez
7647 José Jaime Hernández-Bueno Martín 11928 Ángel Javier Lorenzo González
11929 José Luis Martín Maillo11930 Juan Carlos De la Iglesia Delgado
13554 Mª del Carmen Barez Fuentes 13555 Valentín Rodríguez Alonso
13556 Ángel Martín Blanco 13559 José Frncisco Sandoval Hidalgo
13638 José Luis Rosa Gonzalez 14564 Eduardo Crespo Huerta
14919 Teresa María Sánchez Cid 15745 David García Solorzano
16623 Pedro José Sancho Sánchez 17482 Manuel De la Peña Hernández
19608 José Vidal Llantada Amores 10265 Enrique Gonzalez Vega Pomar 13264 Manuel Ángel García Martín
13401 Francisco Javier Velasco Martín 14422 Luis Alfonso Gallego Blázquez
15004 Jaime Sastre Pons 15243 Mª del Carmen Medina Sánchez 19757 Franciso Javier Velasco Cornejo 19829 Jaime Hernández-Bueno Aboy
19915 José Manuel Ullán Blanco 19987 José Telmo de la Cuesta Fiz
20023 Jorge Julian Zazo 20129 Mª Misericordia Sanchez Gonzalez
20120 Mª Teresa Andueza López 20121 José María Gil Muñoz
SALUDO DEL PRESIDENTEDesde este nuestro Colegio de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Salamanca yÁvila, daros la bienvenida a todos. La primera pregunta que surge es ¿Quiénes somos losAgentes de la Propiedad Inmobiliaria?. Al contrario de lo que se ha creído, los Agentes dela Propiedad Inmobiliaria somos auténticos asesores y consejeros inmobiliarios, cercanostanto a las necesidades de los compradores como a las pretensiones de los vendedores; esen este estrecho margen de maniobra donde realmente realizamos nuestra labor, no ca-rente de dificultad, dicho sea de paso, mucho más en estos momentos tan críticos que vivi-mos.Los agentes aunque trabajamos de modo independiente o autónomo, también gozamosdel respaldo de un Colegio Profesional, que es una Corporación de Derecho Público, conpersonalidad jurídica propia y capacidad de obrar y se rige por unos principios democráti-cos.Y en estos tiempos que corren en todas las profesiones, en España, lo que quisiera tenercualquier profesional es una institución que vele por el correcto funcionamiento de su acti-vidad y que lo defienda y apoye en el devenir de su actividad cotidiana.Eso no lo pueden decir muchos profesionales ya que su actividad no cuenta con el respaldode un Colegio Profesional.Me gustaría que esta revista sirviera para un conocimiento mas efectivo de esta profesión,que genere una confianza hacia este colectivo de profesionales que en no pocas ocasionesson quienes nos proporcionan lo que será nuestro hogar. Desde la sede del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria trabajamos con gran en-tusiasmo para amparar los intereses de clientes y de los propios y futuros colegiados.Formar parte de este colectivo requiere una formación universitaria y cursos de prepara-ción continuos ya que vender, alquilar o valorar un inmueble no es una tarea fácil .Nuestra labor es mantener los conocimientos al día, de ahí los cursos formativos para
mantenimiento y reciclaje de nuestros colegiados ya que nuestra profesión está en cons-tante evolución tanto por la promulgación de leyes nuevas como por cambios sociales decada época.Con todo, sirva esta carta como agradecimiento a todos los compañeros, también comobienvenida a futuros colegiados y a las personas que confían plenamente en la labor de unverdadero profesional y en un trabajo bien realizado.
Valentín Rodríguez AlonsoPresidente del COAPI de Salamanca y Ávila
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ANÉCDOTAS DE LA PROFESIÓNJesús Pérez Correa.Vicepresidente COAPI de Salamanca y Avila.
¡Qué tiempos aquellos! Muchos de nosotros: Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, llevamos trabajando enesta profesión muchos años y han pasado por nuestros despachos, oficinas o simplemente por nuestrasvidas laborales, infinidad de personas. De muchas te acuerdas, de otras no y de otras: guardas recuerdos
cariñosos y entrañables que hacen quecada vez, con crisis o si ella, estemos másorgullosos de formar parte de estaprofesión.Cuando comencé a trabajar y hablaba conla gente me preguntaban: ¿Qué es eso deuna Agencia Inmobiliaria? Se dedican allevar muebles, ¿compran muebles?…No, no, señora, hacemos gestiones paravender su piso. Ah! Ya hijo, ya teentiendo…Y… ¿Qué son gestiones?
¡Que tiempos aquellos! Hoy en día, quienno sabe lo que hace un Agente de laPropiedad Inmobiliaria. Tanto es así, quehasta hay Inmobiliarias en el espaciocibernético. Quien lo hubiera dicho antes,que casi no existían ni los ordenadores yalgunos de mis queridos compañerosAgentes, realizaban sus documentos enmáquinas de escribir que ellos decía queeran “súper-modernas”.
Alguna vez, visitabas cierta notaria conocida en la ciudad y el Notario bonachón, y campechano comoninguno; te echaba el humo del puro para que olieras su calidad.
¡Que Tiempos aquellos! que: dando la mano a alguien, no hacia falta firmar ningún documento. Bueno…salvo que se la dieses a otro insigne Notario. En dicho caso: deberías lavártela posteriormente, puesto que elolor a cebolla que rodeaban todas sus firmas, se convertía en un olor natural.
¡Que tiempos aquellos!Cuando las personas iban al Notario, se ponían sus mejores Galas: Trajes con corbatas, Vestidos, en fin….Erauna fiesta. Es que voy al Notario, decíamos orgullosos.
¡Que tiempos Aquellos!Cierto día, me llama un abuelillo entrañable para que le venda su piso. Me lo describe exhaustivamente,alabando todo en él. Y por último me dice: ¿pero lo mejor, sabe lo que es? No, le contesto. Pues, que tieneascensor de subida y bajada. Viéndolo físicamente el piso, me insistió muchísimo en este aspecto: lo mejorque tiene este piso es, el ascensor de subida y bajada.
¡Otro día!…. Os cuento más.
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Los Agentes de la Propiedad Inmo-biliaria son colaboradores de “RE-VIVAL “ un Programa de Alquilerde Viviendas promovido por laConsejería de Fomento y MedioAmbiente de la Junta de Castilla yLeón y puesto en marcha por laempresa pública Promoción de Vi-viendas, Infraestructuras y Logís-tica (PROVILSA).
Este programa tiene como ob-jetivo potenciar el mercado delalquiler y facilitar al ciudadano elacceso a la vivienda.
Los propietarios de viviendas dis-ponibles formalizan conPROVILSA “contratos de puesta a
disposición de sus viviendas” du-rante un periodo de 5 años a cambiode una contraprestación económicaque comprende dos conceptos quese abonan trimestralmente, la rentacuyo importe máximo es de 550€/mensuales, actualizable anual-mente en función del IPC y la comu-nidad que habrá que acreditarlodocumentalmente.
Los inquilinos formalizan conPROVILSA “contratos de alquiler”
de las viviendas propiedad de los
propietarios y puestas a disposicióndel Programa REVIVAL. Los inquili-nos abonan a PROVILSA el importede la renta y el importe de la Comu-nidad. Se procurará que el importe
de la renta no supere el 30% de losingresos íntegros del inquilino, su-mados los aportados por todos losmiembros de la unidad familiar y/opersonas que conviven con él.
Este programa ofrece a los inquili-nos una serie de ventajas como laGestión gratuita, asesoramiento yseguridad sobre el contrato con lacolaboración de los API (Agentes dela Propiedad Inmobiliaria), una am-plia oferta de vivienda en alquiler
a precios inferiores a los del mer-cado libre, un alquiler adecuado alos ingresos, procurando que larenta anual no supere el 30 % de losingresos familiares, seguro multi-rriesgo del Hogar y además es com-patible con la ayuda al alquiler quepodrán solicitar en los Servicios Te-rritoriales de Fomento, dentro de laconvocatoria anual de esta Conseje-ría.
Por otro lado a los propietarios lesofrece un serie de ventajas que enla situación actual hay que teneren cuenta como son “el cobro dela de la renta asegurada” mientrashaya inquilino, “ devolución del in-mueble en buen estado “, teniendoen cuenta los desgastes propios deluso, seguridad y cobertura jurídicaen procedimientos judiciales, se-guro multirriesgo y la gestión com-pletamente gratuita a través de unAgente de la Propiedad Inmobiliaria.
Las solicitudes y todo tipo de infor-mación de este programa la puedenconseguir a traves de los Agentes dela Propiedad Inmobiliaria colabora-dor más cercano.
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EL ALQUILER SEGURODavid García Solórzano
API 15.745
José LLantada Castañonº colegiado: 4.795
Juan F. Sánchez Hernándeznº colegiado: 4.932
¿ Cual es el futuro dela arquitectura ?
El trabajo tradicionalde un arquitecto de re-alizar proyectos de vi-viendas a promotores yconstructores a corto ymedio plazo se pre-senta muy difícil, yaque según la situacióntanto del mercado devivienda como el de fi-nanciacion bancariaprácticamente noexiste.
¿Entonces haciadonde se enfoca laactividad de losarquitectos?
Los unicos proyectosque se pueden realizarson los concursos queconvoque la adminis-
tración, y algun pro-yecto de alguna vi-vienda unifamiliarprivada; la otra salidaprofesional son las nue-vas Inspecciones tecni-cas de construcciones,alguna tasacion para so-ciedades de tasacion.
¿Qué medidaspropondria parareactivar el sector?
Las empresas se van apique porque les faltala financiacion para lle-var a cabo sus proyec-tos, por lo que hay que
conseguir que fluya elcredito a todos esospromotores para que elsector empieze a dina-mizarse un poco.Tambien como es lo-gico que los bancos fi-nancien tanto aposibles compradores
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EntrevistaANTONIO DE LA MANO. ARQUITECTOPor Valentín Rodríguez. API 13.555
Ramón Flores Sáncheznº colegiado: 7.642
como a particularespara que puedan ad-quirir una vivienda o re-alizarse un proyecto deconstruccion propia.Habria que flexibilizarla legislación del suelopara reactivar el mer-cado puesto que ahoramismo la Ley y el regla-mento de Castilla yLeon es poco agil y setarda mucho tiempo,con lo resulta mas gra-voso el conseguir terre-nos urbanos.
¿La bajada del IVA enla compra de lasviviendas nuevas seempieza anotar?
De momento, todavíano vemos que el mer-cado se haya movidopor esta bajada de im-puestos; esperamos
que en el futuro mas in-mediato si empieze anotarseLa inspeccion tecnicade los Edificos ¿les va aafectar de manera po-sitiva?Esta medida esta bien,
en Salamanca hayaprobada una orde-nanza en la que se diceque todos los edificiosde mas de cuarentaaños esta sometida aesta inspeccion por lo
que en principio es unafuente alternativa deingresos para nuestrocolectivo.Si el edificio tiene masde cuarenta años y esteno hace su inspeccion,en tiempo y forma,
será el Ayuntamientoquien lo hara de oficio,debiendo costear lainspeccion la comuni-dad de propietarios deledificio correspon-diente.
¿Cuánto es el costede la Inpecciontecnica de losedificios?
El coste aproximadopor una inspeccion tec-nica del edificio puedeoscilar entre 800 y 1400euros mas o menos.
¿En Salamanca se vaa realizar en el futuroalgun proyecto dearquitecturaimportante?
Se va a realizar un con-curso para la Universi-dad de Salamanca paraconstruir el centro decaracterizacion de re-cursos Biologicos Dedicha Universidad queestara ubicado al ladodel Instituto del cancer
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Las empresas se van a piqueporque les falta la financiacion
para llevar a cabo susproyectos, por lo que hay que
conseguir que fluya el credito atodos esos promotores para
que el sector empieze adinamizarse un poco
Ángel Javier Lorenzo Gonzáleznº colegiado: 11.928
Jose Luis Martín Maíllonº colegiado: 11.929
Si nos limitamos, de manerasuperficial a definir el términotasación, sería sencilla yobjetivamente referirse a “ undocumento que presenta unaestimación del valor mercantiljusto de una propiedad”. Sinembargo, si vamos más allá deesta definición, y acudimos a unestudio más profundo del término,nos encontramos con algo muchomás interesante, y que afecta en granmedida a múltiples circunstanciasreales con las que nos enfrentamos
todos los individuos en cualquiermomento de nuestra vida.Las Tasaciones Inmobiliarias,sirven para conocer el valor real demercado en venta o alquiler decualquier tipo de bien inmueble, yque se correspondería con el valorque pactarían dos personas oentidades independientes en lastransacciones inmobiliarias. Si elInforme de Tasación se limita a lafirma del API (Agente de laPropiedad Inmobiliaria), sucontenido se circunscribe al
ámbito privado de la persona oentidad que solicitó la tasación.Para reforzar este Informe deTasación se necesita que seavisado por el Colegio Oficial deAgentes de la PropiedadInmobiliaria, y dicha tasaciónsurtirá efectos frente a terceros.Es, con todo lo que ello involucra,un estudio minucioso realizado porun profesional API experimentado,para determinar el valor de un bieninmueble, solares, fincas rústicas,terrenos de secano y de regadío,
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LA TASACIÓN, VALORACIÓN INMOBILIARIA, Y VALOR PATRIMONIAL, DE LOS BIENES INMUEBLES.
BENIGNO ALCOCER RAMOS (API). Secretario del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Salamanca y Ávila.
Ángel Martín Blanconº colegiado: 13.556
que por una u otra causa se necesitetener en cuenta a la hora de tomaruna decisión, bien para hacer unainversión, bien para realizar elreparto en una herencia, paraprocesos judiciales de cualquieríndole, o cualquier otro estudiocomparativo o de evolución demercado o de circunstancias que loaconsejen; permutas, cesiones,expropiaciones, préstamoshipotecarios… En definitiva, unainterminable lista de circunstanciascotidianas, insertas en nuestrasociedad, en las que resultatotalmente indispensable recurrir ala tasación.Sin lugar a dudas, y ligado al términotasación surge la pregunta de : ¿Quétiene en cuenta un tasador paradeterminar un valor mercantil justo?Es un hecho común, que a la hora derealizar una valoración de un bien ,los profesionales nos enfrentamos adiscrepancias de valor, en especialpara hacienda, por lo referente alIVA, o en la comunidad, para laaplicación de impuestos en actosjurídicos documentados, en lastransmisiones patrimoniales dereferidos bienes.
No obstante, una tasación es elresultado de un estudio hecho conrigor, basado en las circunstanciasfísicas del bien, su estado, situación,características urbanas, servicios conlos que cuenta, que disponga demedios de transporte accesibles, lasituación geográfica, superficie,
vistas, estados de vecindad, cargasque pueda tener, servidumbres, y unlargo etcétera de circunstancias queresultaría difícil enumerar de formabreve. EN GENERAL, ESDETERMINAR EL VALOR DE LAPROPIEDAD, PARA ORIENTAR ALSOLICITANTE, MEDIANTE UNINFORME BASADO EN LASTÉCNICAS OPORTUNAS devaloraciones, y datos estadísticosextraídos de una buena base dedatos, e incluso yo diría que esnecesario y aconsejable contactarcon agentes compañeros que nos
faciliten también su valoración, paraservir de la mejor manera posible alsolicitante.
Por otra parte, podríamos decirsiempre que el valor de un inmueble“es lo que un sujeto está dispuesto apagar en un momento determinadocon moneda de curso legal”, peroesto quizá se quede en una merafrase hecha, totalmente certera ,pero extraída sin más de un libro de
texto. La práctica y experiencia medice que casi siempre recurren a latasación dos partes con interesesopuestos, y opiniones enfrentadas.En este caso es la pericia, el buensaber y la legalidad del buenprofesional la que ha de servir paramediar entre ambas partes ydeterminar el VALOR JUSTO DE LAPROPIEDAD.
Así la TASACIÓN con todo lo que elloimplica, y los intereses que con ellase mueven, debería ser un actoexclusivamente reservado arealizarse por un profesional API,cuya formación previa ha sidoorientada a plasmar unadeterminación objetiva, honesta,desinteresada, que ha tomadopreviamente en consideración todoslos datos, tanto los favorables comolos que pudieran causar perjuicio enla valoración final, y contando entodo caso con pleno reconocimientode la responsabilidad con la quepudiera incurrir en el cumplimientodel deber como perito tasador en lasdiferentes actuaciones en las queintervenga.
Finalmente, sólo quiero añadirdespués de esta simple introducción,que espero que esta primeraintervención origine el frutomerecido, y podamos seguir entretodos desarrollando todas lascuestiones que implican realizartasaciones correctas y otros temasde nuestra profesión.
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la TASACIÓN con todo lo que ello
implica, y los interesesque con ella se mueven,
debería ser un actoexclusivamente
reservado a realizarsepor un profesional API
José Francisco Sandóval Hidalgonº colegiado: 13.559
Jose Luis Rosa Gonzáleznº colegiado: 13.638
Es un testigo de excepción del pasado ydel presente del mercado inmobiliarioen nuestra ciudad y provincia. Habla conpasión del Colegio y de la profesión. Conamabilidad nos respondió a las pregun-tas formuladas:
Ángel, ¿Qué es un Agente de la Pro-piedad Inmobiliaria.?
Básicamente representa una personaque actúa entre o junto con otras aefectos de lograr satisfactoriamenteuna operación inmobiliaria Hoy día
más sofisticada la acepción deAgente de la Propiedad Inmo-biliaria que la más antigua deCorredor de Fincas o de merointermediario en una transac-ción comercial.
¿Que formación requiereesta profesión?.
Desde siempre y hasta haceno mucho la profesión deA.P.I. ha requerido para su ac-ceso, además de una forma-ción académica universitariaa nivel mínimo de Diploma-tura, aprobar las correspon-dientes pruebas de aptitudque el Ministerio de Obras Pú-blicas y Urbanismo venía con-vocando periódicamente y asíacreditar la competencia ne-cesaria para la obtención deltítulo profesional, junto aotros requisitos obligados,como, mayoría de edad y ca-recer de antecedentes pena-les y de expedientes discipli-narios.Dichos exámenes versabansobre temas propios de la ac-tividad profesional, así comode Derecho Público y Privado,además de Topografía, Plani-metría y calculo financiero.Hoy día, suprimida la convo-catoria a los exámenes cita-
dos, pero conservando los demás re-querimientos, se han reducido los trá-mites y se ha favorecido la obtencióndel Título profesional a través del Con-sejo Rector de la profesión y la cole-giación en el Colegio provincial corres-pondiente, y ello en base a lanormativa derivada el Real Decreto1294/2007 por el que se aprueban losestatutos generales de los Colegiosoficiales de A.P.I. y de su Consejo Ge-neral.
Cuando empezó Vd. a ejercer comoA.P.I. ¿Cuantos Agentes eran y comofuncionaban? .
Cuando empecé a ejercer como A.P.I.en el año 1.977, constituían este Cole-gio de Salamanca unos 24 Agentes enejercicio y aprox. otros 10 sin ejercicioque habían cesado temporalmente suactividad hasta su posterior reingresoo baja definitiva.Los que ejercían propiamente la pro-fesión, la realizaban mayormente deuna manera individual, directa, a piede calle, siendo muy pocos los que lohacían ocupando algún despacho pro-fesional generalmente en planta in-termedia de oficinas y sólo alguno lohacían a nivel de local en planta baja.Era corriente en aquella época la co-laboración de dos o más compañerosAgentes en la realización de operacio-nes de mayor índole especialmenteen temas rústicos.
¿Que ventajas ofrece un profesionaldel sector inmobiliario al futuro com-prador y vendedor?
Son todas las que vienen derivadas dela constante preparación del Agente
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EntrevistaANGEL OREJA . COFUNDADOR DEL COAPI DE SALAMANCA Y ÁVILA
Por Carmen Bárez. API 13.554
ÁNGEL OREJA PEDRAZA (Salamanca1945). Hijo de Justo Oreja Rodríguez unode los siete miembros fundadores delColegio de Agentes de la PropiedadInmobiliaria de Salamanca en el año1.949Agente de la Propiedad Inmobiliariadesde 1975, colegiado número 64. Ahoraestá jubilado pero lleva 33 años vinculadoa esta profesión y a este Colegio,ejerciendo desde el 10 de febrero de1977.Ha ocupado diferentes cargos a lo largode su trayectoria, siendo Secretario delColegio desde 1979 hasta 1.995. Por estemotivo, el 25 de noviembre de 1.995 sele concedió la medalla del Colegio.Desde 1.996 hasta 2.010, año en que sejubiló, desempeñó el cargo de contador-tesorero.
colegiado, sujeto a unas normas de-ontológicas y de responsabilidad civil,que aportan a los potenciales trabajosinmobiliarios una confianza en la efi-cacia del Agente que une a ello el co-nocimiento de las normativas legalesque surjan en torno a la actividad in-mobiliaria.
¿Cómo ha ido evolucionando la pro-fesión y en que momento se encuen-tra ahora?
Ha evolucionado especialmente en laforma de trabajo, pues de la “libretade bolsillo”, que solíamos tener, conlos datos de personas o inmuebles,que se adquirían en la calle o estable-cimientos públicos, a través de ami-gos, familiares, etc y que se ofertabantambién personalmente o a veces enpequeños anuncios por palabras enperiódicos locales, se ha pasado enmuchos casos a un manejo de mediosinformáticos, de transmisión de da-tos y de comunicación, que requie-ren un trabajo más adecuado a laocupación de oficinas abiertas al pú-blico y en horario comercial, lo quehace hoy día más fácil y amplio eldesarrollo de la actividad, aún
cuando las diferentes circunstanciaseventuales y la mayor competenciapueda representar una menor ren-tabilidad o efectividad.
Vd. en su experiencia profesionalha vivido algunas otras crisis ade-más de la actual, ¿Cómo las re-cuerda?
Efectivamente, se ha vivido en laprofesión la existencia de algunascrisis temporales y puntuales, quepor motivos de huelgas obreras, es-casez o falta de materiales y otros,afectaban primariamente a los cons-tructores y promotores en la ventadirecta de sus productos, lo que ve-nía suponiendo que éstos ofertaranmás inmuebles a los A.P.I.s, lo que ,al aumentar la cartera de productosinmobiliarios permitía siempre ter-minar haciendo alguna operación .
¿Cuáles son las diferencias con la si-tuación actual?
Actualmente la crisis es más o menostotal, aparte de irse prolongando en eltiempo desde varios años atrás y sin pre-visión de acabar pronto, viene repre-
sentando que se haya pasado desdeaquellos momentos en que se vendía ycompraba todo, por el afán especulativo,la supuesta mejor inversión en el ladrilloy las facilidades de pago que suponíanlas ofertas de préstamos hipotecarios abajo interés, a una recesión en las ventaspor la desaparición de todos esos inte-resantes aspectos y la general falta detrabajo de los posibles clientes.
Una de las consecuencias de la crisises el cierre de agencias inmobiliarias.¿Era necesaria una reconversión enel sector?
Si bien es notorio que se han cerradoagencias inmobiliarias, se trata la ma-yoría de locales de negocios inmobilia-rios, ajenos casi siempre a los propiosAgentes Colegiados, y que surgieron araíz de ese “boom” de la construcciónde hace unos 8-12 años y que al final porla desigual y a veces no buena actuaciónde sus dirigentes supuso una descon-fianza hacia todos los intermediarios delsector, lo que unido a otras circunstan-cias ha provocado el cierre de muchosde estos negocios y con ello la recon-versión, necesaria y útil para la actividadinmobiliaria.
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Eduardo Crespo Huertanº colegiado: 14.564
Pedro José Sancho Sáncheznº colegiado: 16.623
¿Quiénes de estas Agencias sobre-vivirán a la crisis?
Podrán sobrevivir las que en algúnmodo tengan favorable su balanceeconómico, y que con su modo de ha-cer logren de nuevo la confianza delcliente.¿El precio de la vivienda seguirá ba-jando? ¿Ve posible que una vez su-perado este periodo de crisis, el pre-cio de las viviendas vuelva arevalorizarse?
Si es posible que el precio de la viviendasiga bajando, mejor dicho adaptándose a
las condiciones del potencial comprador,por lo menos hasta que el stock de los in-muebles, hoy sobrantes, se vaya redu-ciendo y que la inexistencia o la oferta ydemanda permitan animar a la nueva cons-trucción.
¿Es un buen momento para compraruna vivienda?¿Y para vender?
Si. Siempre que la adquisición no su-ponga un endeudamiento excesivo yque se disponga de un capital econó-mico que permita la compra de unbien inmueble en condiciones venta-josas. Por el contrario el vender re-
quiere de una necesidad de hacerlo ypor ello ha de adaptarse a las medidasque el mercado actual impone.
¿Qué recomienda a compradores yvendedores ante la situación actualdel mercado?
Ante todo el estudio de sus posibili-dades y necesidades y dejarse acon-sejar por los conocimientos que de lamateria tienen las personas adecua-das y en especial por los Agentes dela Propiedad Inmobiliaria colegiados.
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Manuel de la Peña Hernándeznº colegiado: 17.482
José Vidal Llantada Amoresnº colegiado: 19.608
Manuel Ángel García Martínnº colegiado: 13.264
Luis Alfonso Gallego Blázqueznº colegiado: 14.422
[email protected] Javier Velasco Martín
nº colegiado: 13.401
1.- D. Julio Rodríguez; Notario deSalamanca. ¿Desde cuándo llevaejerciendo la Profesión de Nota-rio? ¿Siempre ha estado en Sala-manca?.- Ingresé en el notariado en el año1.975. Antes de Salamanca estuveen Fontiveros (Avila), tomando po-sesión de mi notaria de Salamanca,el día 7 de marzo de 1.980.
2.- La preparación para ser Nota-rio en España, ¿Es dura? ¿Quémedía de años se tarda en conse-guir un puesto de Notario?- Según datos de la última oposi-ción, los aprobados en el primer in-tento, representaban un 8% y lamedia de tiempo dedicado a la pre-paración, es superior a seis años.
Si tenemos en cuenta que lashoras dedicadas al estudio estánentre 8 y 10 horas diarias, podemoshacernos una idea de la dureza de laoposición.
3.- ¿Cuál es la labor fundamental deun Notario?- La labor del Notario tiene como finúltimo y fundamental, proporcionarseguridad jurídica a las partes que re-claman su intervención, hasta elpunto de que es famosa la frase de Jo-aquín Costa: “A notaria abierta, juz-gado cerrado”.
Dicha seguridad la proporciona elhecho de que el Notario actúa por unlado como profesional del derechoprestando a las partes su asesora-miento, no solo en el orden civil, paraasegurar la validez y eficacia del acto,sino también, en el orden fiscal y tri-butario. Y por otro, actúa como fun-cionario dando fe del contenido del
documento, que se presume válido yeficaz mientras no sea declarada sunulidad por los tribunales de justicia.De ahí, la seguridad jurídica que pro-porciona nuestra labor.
4.- ¿Qué gestión realiza un Notario?- El notario para asegurar la eficaciadel documento, además de la queconsidere convenientes en cada casoconcreto, tiene como obligación im-puesta por la ley, las siguientes:
a) Controlar el estado de car-gas de la finca que se transmite me-diante solicitud de informaciónregistral. En este punto está ya esta-blecido por ley que el Notario tengaacceso directo, por vía telemática alos libros del Registro de la Propiedad,para comprobarlo en el mismo mo-mento de la firma del documento, sibien, el sistema no está operativo pordiversas divergencias surgidas con los
Registros de la Propiedad.b) Controlar la situación ca-
tastral de las fincas transmitidas, in-corporando al documentocertificación catastral descriptiva ygráfica obtenida por vía telemática,advirtiendo a los otorgantes en casode discrepancia entre la realidad físicay el Catastro de la necesidad de pro-ceder a su rectificación iniciando, ensu caso, el oportuno expediente.
c) Controlar los medios depago y luchar contra el blanqueo decapitales.
En el caso de Salamanca, mer-ced a un convenio con el Ayuntamiento,es posible obtener también por vía tele-mática, información sobre el estado dedeudas por tributos y tasas municipalesde la finca urbana transmitida, lo queasegura que el adquirente no tenga quehacerse cargo de los tributos impagadospor el transmitente.
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EntrevistaJULIO RODRÍGUEZ. NOTARIOPor Jesús Pérez Correa. API 13.558
d) Controlar el estado de deu-das con la comunidad de propietarios,en el caso de las fincas en régimen depropiedad horizontal, mediante la in-corporación de certificado expedidopor el Secretario.
Por último, una vez otorgadala escritura, el Notario envía copiaelectrónica de la escritura al Registrode la Propiedad, asegurando la pro-tección jurídica del adquirente frentea posibles reclamaciones de terceroscon el transmitente.
5.- ¿Ha cambiado mucho el trabajode un Notario de sus comienzoshasta el momento actual? Y los pro-blemas entre las partes, son ahora:mayores o menores que antes? La
Palabra y el darse la mano anteseran suficientes; y ¿ahora?
Ha cambiado muchísimo. Enlo referente al asesoramiento jurídicoprestado a los otorgantes, el cambiose ha producido no sólo por la multi-tud de leyes que se promulgan desdehace unos años sino también por laexistencia de diecisiete comunidadesautónomas con plena capacidad legis-lativa que provocan que “estar al día”requiera cada vez más estudio y dedi-cación.
Por otra parte, la introducciónde nuevas tecnologías en el otorga-miento de las escrituras exigen, comoantes decía, una infraestructura infor-mática que es esencial para el des-
arrollo de la función, aunque gracias aello, la seguridad jurídica que la inter-vención del Notario proporciona estotal.
En cuanto a los problemasentre las partes, creo que siguensiendo los mismos de siempre aunquequizás, en los tiempos actuales de cri-sis, se ha agudizado. En todo caso, lalabor mediadora y conciliadora delNotario sigue siendo uno de los facto-res que dan prestigio a la profesión.Las partes siguen confiando en la im-parcialidad y asesoramiento del Nota-rio.
6.- ¿Cómo afronta el momento ac-tual de crisis una notaria?
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Mª del Carmen Medina Sáncheznº colegiado: 15.243
Francisco Javier Velasco Cornejonº colegiado: 19.757
José Telmo de la Cuesta Fiznº colegiado: 19.987
José Manuel Ullán Blanco
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Licenciado en Derecho
Avda. de Italia, 67. Bajo. 37007 Salamanca
923 247971 - 609 [email protected] - www.inmometrica.com
Colegiado 19.915
La crisis que atravesamosafecta con especial virulencia al sectorinmobiliario y al sector del crédito. Si te-nemos en cuenta que entre ambos su-pone un porcentaje elevado de laactividad notarial, podemos afirmar queel notariado es una de las profesionesmás afectadas por la crisis. Si a ello aña-dimos que en los años de “boom” inmo-biliario tuvo lugar una ampliación deplantillas exagerado, ahora estamos pa-gando las consecuencias hasta el puntoque ya hay notarios que han presentadoconcurso de acreedores.
7.- Las gestiones que le traen mas que-braderos de cabeza a las notarias,viene entre particulares?. Particulares-bancos?
Todas las gestiones a que antesaludíamos originan “quebraderos de ca-beza” aunque es evidente que si elcliente al acudir a la notaría viene previa-mente asesorado por un Agente de laPropiedad Inmobiliaria es indudable quese facilita muchísimo nuestra labor,puesto que el agente realiza una “depu-ración previa” del contrato a formalizary generalmente conoce perfectamentelos datos y documentos que debe apor-
tar a la notaría.En el caso de los bancos, des-
graciadamente la imposición de minu-tas redactadas previamente por dichasentidades y la “rigidez” de sus condicio-nes financieras e incluso la imposicióndel Notario que debe otorgar la escrituraexpresamente elegido por la entidadbancaria, han menguado en parte la efi-cacia de la intervención del notario.
Debe insistirse mucho en que es elcliente deudor el que debe elegir Nota-rio, el cual, por disposición legal debeproteger sobre todo a la parte débil delcontrato e informarle adecuadamentela validez o no de las cláusulas del prés-tamo.
8.- ¿Sabe Ud. que su profesión es unade las más envidiadas por el resto? ¿Aque cree Ud. que puede ser debidoeste sentimiento?
En los tiempos actuales, con lasituación de crisis que padecemos, creoque ya no puede hablarse de envidia anuestra profesión. La gente habla degrandes ingresos económicos del Nota-rio ignorando que gran parte de las mi-nutas que pagan se destinan al pago deimpuestos y gastos suplidos. Por otraparte, los gastos de mantenimiento deldespacho se han disparado de tal ma-nera que más de uno se llevaría unaenorme sorpresa si conociera la reali-dad.
9.- Por último y para finalizar, desde supunto de vista, volverá a ser la cons-trucción, la edificación y la compra-venta de inmuebles los motores deEspaña? ¿Volverán a verse tiempos debonanza como en años pasados?
La crisis inmobiliaria es de talenvergadura que pienso, que hasta queno se acabe con el stock existente y setermine con la crisis bancaria y los ac-tivos inmobiliarios en poder de las en-tidades bancarias, no comenzará lanormalización del sector.
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La labor del Notariotiene como fin último y
fundamental,proporcionar seguridadjurídica a las partes que
reclaman suintervención
Jorge Julián Zazonº colegiado: 20.023
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