Se busca vivienda en alquiler: Opciones de política en América Latina y el Caribemg se busca...

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Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrés F. Muñoz Se busca vivienda en alquiler Opciones de política en América Latina y el Caribe Instituciones para la gente

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Esta investigación del Banco Interamericano de Desarrollo demuestra la importancia del alquiler y su potencial en la solución de los principales problemas habitacionales como los déficits cuantitativos y cualitativos, la limitada asequibilidad, y la segregación espacial. Actualmente 1 de cada 5 hogares renta su vivienda en la región siendo aún más prevalente en algunos de los grupos de población que están creciendo más como los jóvenes, los hogares unipersonales, los divorciados y los adultos mayores. Esto sugiere que apoyar el alquiler puede ayudar a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y a crear mayor movilidad residencial y laboral.

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  • 1. March 2014 Andrs G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrs F. Muoz Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe Instituciones para la gente
  • 2. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe Autores Andrs G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrs F. Muoz Banco Interamericano de Desarrollo
  • 3. Catalogacin en la fuente proporcionada por la Biblioteca Felipe Herrera del Banco Interamericano de Desarrollo Blanco Blanco, Andrs Guillermo. Se busca vivienda en alquiler: opciones de poltica para Amrica Latina y el Caribe / Andrs G. Blanco, Vicente Fretes Cibils, Andrs F. Muoz. p. cm. (Monografa del BID ; 181) Incluye referencias bibliogrficas. 1. Rental housingLatin America. 2. Housing policyLatin America. 3. Rental housingCaribbean Area. 4. Housing policyCaribbean Area. I. Fretes Cibils, Vicente. II. Muoz, Andrs F. III. Banco Interamericano de Desarrollo. Divisin de Gestin Fiscal y Municipal. IV. Ttulo. V. Serie. IDB-MG-181 Cdigo de publicacin: IDB-MG-181 Cdigos JEL: R31 Palabras clave: Vivienda en alquiler, Vivienda en alquiler en Amrica Latina y el Caribe, Poltica de vivienda, Poltica de vivienda en Amrica Latina y el Caribe, Desarrollo Urbano, Desarrollo Urbano en Amrica Latina y el Caribe. Las opiniones expresadas en esta publicacin son exclusivamente de los autores y no necesariamente reflejan el punto de vista del Banco Interamericano de Desarrollo, de su Directorio Ejecutivo ni de los pases que representa. Banco Interamericano de Desarrollo, 2014. Todos los derechos reservados; este documento puede reproducir- se libremente para fines no comerciales. Se prohbe el uso comercial no autorizado de los documentos del Banco, y tal podra castigarse de conformidad con las polticas del Banco y/o las legislaciones aplicables. Banco Interamericano de Desarrollo 1300 New York Avenue, N.W. Washington, D.C. 20577 www.iadb.org El Sector de Instituciones para el Desarrollofue responsable de la produccinde la publicacin. Coordinacin de la produccin editorial: Sarah Schineller (A&S Information Specialists, LLC) Revisin editorial: Patricia Ardilla Lectura de pruebas: Julia Gomila Diagramacin: The Word Express, Inc.
  • 4. iii ndice Resumen ejecutivo.................................................................................................... v Acerca de los autores................................................................................................ vii Introduccin............................................................................................................. 1 La vivienda como conjunto de servicios...................................................................1 1. El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin...... 3 Dficit: asentamientos informales...........................................................................3 Asequibilidad: la casa en el aire y los precios por las nubes......................................4 Segregacin: los del norte y los del sur....................................................................5 Las ventajas de la vivienda en alquiler: una nueva mirada.........................................6 En busca de un sistema de tenencia ms equilibrado................................................10 2. Caracterizacin de la vivienda en alquiler.......................................................... 13 En un mundo de propietarios, la regin no se queda atrs........................................13 Tenencia en propiedad en las ciudades: fenmeno reciente......................................16 Vivir en alquiler: cuestin de preferencias...............................................................19 En contrava: la probabilidad de vivir en alquiler no disminuye a mayor ingreso.........22 La vivienda en alquiler no es de mala calidad..........................................................26 Otras ventajas del alquiler: centralidad, densidad y acceso.......................................28 Oferta de alquiler: variada, privada y en pequea escala..........................................29 3. Opciones para construir un mejor mercado de alquiler........................................ 37 La oferta................................................................................................................37 La demanda...........................................................................................................40 El marco institucional.............................................................................................41 Conclusiones.........................................................................................................43 Referencias............................................................................................................... 45
  • 5. v Resumen ejecutivo E l mercado de alquiler es significativo en la regin de Amrica Latina y el Caribe: uno de cada cinco hogares alquila su vivienda actualmente, no obs- tante el sesgo de las polticas pblicas hacia la adquisi- cin de vivienda en propiedad. Esta proporcin ha ido aumentado en los ltimos 10 aos en la mayora de pa- ses y es incluso mayor en las reas urbanas, sobre todo en las ciudades ms grandes, donde representa ms del 40%. Este hecho es crucial en una regin donde la poblacin urbanizada supera hoy el 80%, proporcin que seguir creciendo en los prximos aos. La oferta de vivienda en alquiler presenta mejores condiciones en materia de infraestructura y materiales de cons- truccin que la vivienda en propiedad informal, y con- diciones similares a las de la vivienda formal incluso para los quintiles de ingreso ms bajo. El alquiler pue- de convertirse entonces en una alternativa eficien- te y efectiva en funcin de los costos para resolver los problemas del dficit habitacional cuantitativo y cualitativo que actualmente afecta a casi el 40% de los hogares de la regin. La oferta de vivienda en alquiler es diversa, privada y en pequea escala, y en su mayora est representada por propietarios individuales que com- parten la misma extraccin social de sus inquilinos. Un mayor dinamismo en el sector puede no solo aumentar la oferta sino tambin ayudar a los pro- pietarios-arrendadores a mejorar sus ingresos. Adems, existe una oportunidad por explorar en la oferta comercial privada en gran escala. A diferencia de lo que sucede en los pases ms desarrollados, en la regin la demanda de vivienda en alquiler no es una opcin solo para los ms pobres. De hecho, en algunos pases esta modalidad de tenencia aumenta con el ingreso de los hogares, mientras que en otros est concentrada en los segmentos medios de la demanda. Este fenmeno se explica por las tasas de informalidad, que permiten a hogares de escasos ingresos acceder a vivienda en propiedad, aun cuan- do esta no tenga las mejores condiciones de calidad y ubicacin. La vivienda en alquiler predomina en algunos de los grupos de poblacin ms dinmicos como son los jvenes, los hogares unipersonales y
  • 6. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribevi los divorciados. Es por ello que apoyar el alquiler puede conducir a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y crear mayor movilidad residencial. Las reas ms centrales, densas y consolidadas de las ciudades tienen mayores concentraciones de vivienda. Por esto, una poltica de alquiler articu- lada con herramientas adecuadas de planificacin y ordenamiento territorial contribuira a mitigar el crecimiento perifrico de baja densidad y la segre- gacin que este causa, para dar lugar a ciudades ms densas, accesibles y compactas. El marco institucional y el mercado de vivienda en alquiler, sobre todo el formal, se encuentran res- tringidos por regulaciones, asimetras de informacin y altos costos de transaccin. Esto indica que, con pe- queos cambios institucionales, el mercado de este tipo de tenencia puede dinamizarse. Por ejemplo, al disminuir los tiempos de reposesin o crear un sistema de garantas de alquiler se podra expan- dir la oferta efectiva. Tambin es factible estimular la oferta mediante incentivos dirigidos a incorporar en el mercado las existencias de vivienda vaca en la regin, que en algunos casos llega al 20% del total. Esto contribuira a mitigar la carencia de habitacin de buena calidad y ubicacin. Por lo tanto, el mercado de alquiler puede conver- tirse en un instrumento clave de la poltica de vivien- da de la regin. Los gobiernos pueden complementar las polticas de apoyo a la propiedad ya establecidas con medidas encaminadas a incentivar este tipo de te- nencia. Por el lado de la oferta, pueden apoyar la pro- visin de alquiler en pequea escala y estimular la creacin de una produccin comercial en gran escala. En cuanto a la demanda, se pueden considerar subsi- dios directos y explorar otras alternativas que combi- nen alquiler y propiedad, como el leasing habitacional. Finalmente, en lo que hace al marco institucional se deberan eliminar los controles de renta excesivos, ha- cer ms expeditos los procesos de reposesin, mejorar la informacin del mercado y articular la planificacin urbana con la poltica de alquiler. Estas intervenciones deben entenderse como par- te de un marco general e integral de polticas habita- cionales y urbanas basadas en el concepto de vivienda como servicio que ofrezca de manera imparcial un continuo de opciones diferentes que respondan a las preferencias y necesidades de diversos segmentos del mercado. As, las polticas de vivienda en alquiler de- ben ser un complemento de la vivienda en propiedad, responder al contexto y ser incrementales para que se adecuen a espacios y lugares especficos. Ms an, cualquier decisin de poltica debe acompaarse de estudios acerca de los costos y beneficios de los pro- gramas a implementar, en aras de dotarlos de un mar- co de gestin operativa y financiera que sea eficiente y sostenible.
  • 7. vii Acerca de los autores AndrsG.BlancoB.esespecialistasniorenDesarrollo Urbano y Vivienda en el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Su trabajo se centra en los aspectos econmicos de la planificacin en reas como vivien- da y uso del suelo. Licenciado en economa y Master en planificacin del desarrollo regional por la Universidad de los Andes de Bogot. PhD en Planificacin Urbana y Regional por Cornell University. Andrs ha trabaja- do como investigador y consultor en diversos proyec- tos relacionados con planificacin urbana, economa urbana, y evaluacin de polticas pblicas para orga- nizaciones como el Plan de Naciones Unidas para el Desarrollo, el Lincoln Institute of Land Policy y diver- sos gobiernos de Amrica Latina y Estados Unidos. Tambin ha sido profesor en el Departamento de Planificacin Urbana y Regional de la Universidad de Florida. Actualmente, Andrs trabaja en el diseo de polticas de planificacin urbana y vivienda en varios pases de Amrica Latina y el Caribe principalmente en temticas relacionadas con vivienda de alquiler y captura de plusvalas. Vicente Fretes Cibils es jefe de la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal en el Sector de Instituciones para el Desarrollo del BID. Inici su carrera como economista en 1987 en el Banco Mundial. All desempe diversos cargos, entre ellos economista jefe del Departamento de Operaciones para los Pases Andinos, economista principal para Venezuela, Colombia y Mxico, y eco- nomista principal en el Sector de Gestin Econmica y Reduccin de la Pobreza del Departamento de Pases Andinos. En 2007 ingresa al BID. Ha sido profesor uni- versitarioenArgentinayEstadosUnidos,ysustrabajos publicados abordan temas de finanzas, econometra aplicada, finanzas pblicas, economa internacional y desarrollo econmico. Termin su trabajo de pregrado en la Universidad Nacional del Nordeste de Argentina y su postgrado en la Universidad de Pennsylvania y en la Universidad Estatal de Carolina del Norte, con una maestra en Administracin de Empresas y un doctora- do en Economa. Andrs Muoz es economista de la Universidad de los Andes,poseeunamaestraenAdministracinPblicay es candidato a doctorado en Administracin Pblica de New York University (NYU). Actualmente es asociado snior en la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal del Banco Interamericano de Desarrollo donde se incorpo- r a travs del Programa de Jvenes Profesionales en 2009. Ha sido consultor del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y la Secretara de Hacienda Distrital de Bogot, as como investigador y docente asistente en finanzas pblicas y gobernabilidad demo- crtica en pases en desarrollo en NYU Wagner School.
  • 8. 1 Introduccin La vivienda como conjunto de servicios1 Es indudable que no hay persona en el mundo que no haya soado con tener casa propia ni poltico que no haya prometido entregrsela. Dotar a la familia de un techo es una aspiracin legtima. Sin embargo, dado que la vivienda en realidad constituye un servicio, ms que un simple bien inmueble, cuando se trata de su prestacin, el alquiler es una alternativa vlida y en muchos casos preferible a la compra misma. En realidad, la vivienda es una combinacin de mltiples servicios. Cuando se elige un lugar de ha- bitacin se est seleccionando a su vez un bien in- mueble de determinadas caractersticas de tamao y calidad; una localizacin especfica dentro de la es- tructura urbana con atributos particulares de acceso; un barrio con externalidades de vecindad y cercana dadas; y posiblemente una inversin financiera que se puede capitalizar en virtud de los otros factores sea- lados y de la evolucin del mercado de vivienda. Esta decisin adems se sopesa en funcin de lo que es de- seable de acuerdo con las preferencias individuales, y de lo que es posible con los recursos disponibles. Esta conceptualizacin puede resumirse en una de las tres leyes de la vivienda inspiradas en el trabajo de John Turner (1976: 5): lo importante acerca de la vivien- da no es lo que es sino lo que hace en la vida de las personas. Este concepto es pertinente en trminos de pol- tica pblica porque implica que no puede existir una idea universal de vivienda deseable. Por el contrario, la solucin ptima no solo depende de las preferencias y posibilidades econmicas particulares de cada hogar, 1 Los hallazgos presentados en este documento son un resumen de un proyecto de investigacin financiado por el BID (Banco Interamerica- no de Desarrollo) en el que se us una metodologa de investigacin comparada, combinando mtodos cuantitativos y cualitativos, y estu- dios de caso en 19 reas metropolitanas de nueve pases de la regin: Argentina (Buenos Aires y Rosario); Brasil (So Paulo, Curitiba y Sal- vador); Chile (Santiago, Valparaso y Concepcin); Colombia (Bogot, Medelln y Barranquilla); El Salvador (San Salvador y Santa Tecla); Jamaica (Kingston); Mxico (Ciudad de Mxico y Guadalajara); Per (Lima y Trujillo), y Uruguay (Montevideo). Una versin ms detallada de los resultados y de los casos de estudio se presenta en Blanco, A., V. Fretes Cibils y A. Muoz (editores), Busco casa en arriendo. Hacia la expansin del mercado de alquiler en Amrica Latina y el Caribe (en preparacin).
  • 9. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe2 sino que implica igualmente que esa vivienda ideal evolucionar en el tiempo conforme cambien la com- posicin, ingresos y necesidades familiares. En ALC (Amrica Latina y el Caribe), los gobiernos han optado por privilegiar el concepto de vivienda como bien de capital por sobre todos sus otros servicios. Es as como la satisfaccin de esta necesidad ha consistido primor- dialmente en la dotacin de vivienda nueva en propie- dad. Sin embargo, el fomento exclusivo y excesivo de este modo especfico de tenencia puede disminuir la flexibilidad del mercado para atender la demanda de los hogares, afectar la movilidad de los trabajadores, aumentar el riesgo financiero por la concentracin de activos, acentuar el desarrollo perifrico de baja den- sidad e incidir negativamente en las finanzas pblicas por ser una opcin costosa y difcil de escalar masiva- mente cuando se trata de vivienda social. La poltica de vivienda debe basarse entonces en el concepto de servicio, y no en una forma de tenencia, y debe propender a aumentar el acceso dentro de un mercado que ofrezca variedad, calidad y oportunidad. Aqu el alquiler puede ser un componente crtico de un sistema de prestacin de servicios de habitacin que sea efectivo, flexible e inclusivo. As pues, el principal propsito de este documento de opciones de poltica es promover una discusin abierta acerca de cmo de- sarrollar y expandir este mercado en la regin. Este texto se divide en tres secciones. En la pri- mera se describen los problemas de vivienda en la regin en trminos de las brechas cuantitativas y cua- litativas, la dificultad en la asequibilidad y la segre- gacin. Adicionalmente, se identifican los beneficios potenciales de la vivienda en alquiler como una al- ternativa de vivienda social con mayor sostenibilidad fiscal, como una opcin flexible que satisface mejor las preferencias de ciertos sectores de la demanda y como una oportunidad de proveer mejores localizacio- nes y de desincentivar el desarrollo perifrico de baja densidad. En la segunda seccin se describe el estado ac- tual de la vivienda en alquiler en la regin. All se con- cluye que aunque ALC es una regin de propietarios, la propiedad no siempre fue la principal forma de te- nencia en las reas urbanas, y que el alquiler conti- na siendo significativo para ciertos segmentos de la demanda. Se constata a este respecto que la probabi- lidad de alquilar no decrece con el ingreso de los ho- gares demandantes; que la vivienda en alquiler no es de mala calidad, y es ms central, densa y accesible; y que la oferta es diversa, privada y en pequea esca- la. No obstante, el mercado formal est limitado por regulaciones, asimetras de informacin y altos cos- tos de transaccin. La tercera seccin contiene una serie de reco- mendaciones de poltica para los gobiernos de la regin, las cuales se agrupan en las siguientes cate- goras: (i) la oferta, donde se especifican algunos in- centivos para aumentar la provisin de alquiler en pequea escala y para crear una produccin comer- cial en gran escala; (ii) la demanda, donde se descri- ben incentivos como los subsidios directos, el alquiler con opcin de compra, y otras alternativas que combi- nan alquiler y propiedad; y (iii) el marco jurdico, don- de se presentan sugerencias relacionadas a la fijacin de rentas, el proceso de reposesin, las asimetras de informacin, los costos de transaccin y la planifica- cin urbana. Estas sugerencias aparecen diferencia- das segn el nivel de ingresos de los hogares (altos, medios y bajos), debido a que son mercados segmen- tados que responden a incentivos diferentes.
  • 10. 3 1El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin Dficit: asentamientos informales El dficit de vivienda sigue siendo un problema en Amrica Latina y el Caribe. En 2009 se registraba que el 37% de los hogares a nivel nacional casi 54 millo- nes de familias de la regin como un todo sufra al- gn tipo de carencia habitacional. La mayor parte de este dficit es cualitativo: el 12% de los hogares ado- lece de insuficiencias en cuanto a los materiales, el 6% tiene problemas de hacinamiento, el 21% presen- ta deficiencias en infraestructura, y el 11% acusa ca- rencias en materia de seguridad de tenencia (Bouillon, Medelln y Boruchowicz, 2012). Por su parte, los dficits cuantitativos repre- sentan un 6% en promedio, lo cual significa que casi nueve millones de hogares carecen de servicio habi- tacional o que sus viviendas son inadecuadas y/o irre- parables. La mayora de estos porcentajes han venido disminuyendo desde 1995: el dficit cuantitativo se ha reducido en dos puntos porcentuales, el de materiales y hacinamiento en cuatro puntos y el de infraestruc- tura en siete, mientras que el dficit de seguridad de tenencia no ha variado. Sin embargo, en nmeros ab- solutos el dficit ha aumentado en todos los rubros, salvo en materiales y hacinamiento, donde se ha man- tenido constante (Bouillon, Medelln y Boruchowicz, 2012; Rojas y Medelln, 2011). Estos promedios ocultan una varianza considera- ble entre pases, entre reas rurales y urbanas, y entre segmentos de ingreso. Por ejemplo, el dficit total osci- la entre un 18% en Costa Rica y un 78% en Nicaragua. Entre tanto, el dficit urbano es del 32%, mientras que el rural asciende al 60%, con variaciones desde un
  • 11. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe4 mnimo del 12% para el urbano en Costa Rica, hasta un mximo del 98% para el rural en Per. En trminos de ingreso, el dficit total para la regin en el quintil urbano ms pobre es del 52% versus el 16% para el quintil de mayor ingreso. Esta disparidad se mantie- ne para cada uno de los componentes del dficit y evi- dencia que aunque el problema de la vivienda es ms acentuado en los segmentos de ingresos ms bajos, tambin existen carencias en los altos. En efecto, del 32% de los hogares urbanos en dficit, solo una cuar- ta parte se califica como pobre segn la lnea de po- breza (Bouillon, Medelln y Boruchowicz, 2012; Rojas y Medelln, 2011). Aunque las cifras exactas pueden variar segn cmo se defina el dficit y de acuerdo con la metodo- loga utilizada, existe un problema de acceso y caren- cia habitacional. Adems, pese a la disminucin de la tasa de crecimiento demogrfico, esta situacin conti- nuar en el futuro debido al incremento de la demanda causada por la reduccin del tamao de los hogares, el aumento en la tasa de divorcio y separacin y el in- cremento de la esperanza de vida (Gilbert, 2012). Aun si se descuenta el efecto originado en un mayor creci- miento econmico y en polticas de vivienda, se estima que el dficit ser del 36% en 2015, es decir, un pun- to porcentual menos, pero cinco millones de hogares ms que en 2009 (Bouillon, Medelln y Boruchowicz, 2012; Ruprah, 2009). Entre tanto, la tasa de produccin de vivienda anual apenas alcanzar a cubrir una cuarta parte de la necesidad causada por el dficit acumulado y la for- macin de nuevos hogares (Ruprah, 2009). En estas circunstancias, es probable que los asentamientos in- formales la respuesta tradicional a los problemas de vivienda en la cual se combinan carencias de infraes- tructura, servicios sociales, ttulos de propiedad y li- cencias de construccin sigan creciendo. En el patrn tpico que da lugar a este tipo de ur- banizaciones, un hogar accede a suelo de manera irre- gular, bien sea invadiendo el terreno o adquiriendo subdivisiones ilegales, y comienza un proceso de au- toconstruccin progresiva de su vivienda2 . En las prin- cipales ciudades de la regin un gran porcentaje de la poblacin, en algunos casos hasta del 60%, reside en vivienda de origen informal (Gilbert, 1998). Muchos de estos asentamientos se han beneficiado de progra- mas de regularizacin que incluyen legalizacin, ti- tulacin y suministro de infraestructura y servicios a posteriori. Sin embargo, en el corto plazo esta dinmi- ca incrementar el nmero de hogares en condiciones de dficit cualitativo, mientras que en el largo plazo puede terminar incentivando el desarrollo de nuevos asentamientos informales (Abramo, 2003). Asequibilidad: la casa en el aire y los precios por las nubes La vivienda formal en Amrica Latina y el Caribe es costosa. Algunas fuentes sugieren que all la relacin entre precio e ingreso puede ser hasta tres veces ma- yor que en Estados Unidos3 . Esto es an ms grave si se tiene en cuenta la mayor incidencia de la pobreza y la informalidad en una regin donde cerca de la tercera parte de los hogares son pobres y el 57% de los traba- jadores urbanos son informales: 24% independientes y 33% asalariados (Ruprah, 2009; Perry et al., 2007). A este panorama contribuye la marcada inequidad ur- bana: en una muestra de 24 ciudades de la regin, 18 tienen coeficientes de Gini por encima de 0,5 (UN- HABITAT, 2012) y las tasas de inters para el crdito hipotecario alcanzan promedios anuales de 11,4% no- minal y 8,1% real, versus el 4,3 y 3,2% respectivamen- te para los pases de la OCDE (Rebucci et al., 2012). Se calcula que para acceder a una vivienda for- mal bsica estndar de 40 metros cuadrados (precio: 2 En este documento los trminos autoconstruccin, incremental, irregular e informal son sinnimos. 3 El coeficiente entre ingreso promedio y precio promedio para la re- gin es de 7,25, mientras que para Estados Unidos es de 2,82 (NUM- BEO, 2013). NUMBEO es una pgina web que proporciona informa- cin de vivienda recolectada por voluntarios en distintos pases. Aun- que no son oficiales, las cifras son similares a las estimadas por otras fuentes que calculan este valor en 13 para Brasil, 4,94 para Colombia y 2,49 para Estados Unidos (HOFINET, 2013). HOFINET (Housing Fi- nance Information Network) es una base de datos administrada por la Wharton School de la Universidad de Pennsylvania, la Corporacin Financiera Internacional y el Entrepreneurial Development Bank.
  • 12. El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin 5 US$15.000; cuota inicial: 10%; crdito: a 20 aos con una tasa de inters del 6%), cerca del 20% de los ho- gares en los 18 pases ms representativos de la re- gin tendra que gastar ms del estndar internacional sugerido que es 30% del ingreso. Si se tiene en cuenta a aquellos hogares que podran pagar pero que al ha- cerlo quedaran por debajo de la lnea de pobreza, la proporcin sube a 22%. Si en vez de 6% se usan las tasas de inters vigentes de la banca formal en cada pas, la cifra llega al 24%. Cuando se usa la afiliacin a fondos de pensiones como criterio para estimar el ac- ceso real a crdito hipotecario, la brecha es del 45%. Estos valores pueden aumentar an ms si se tiene en cuenta que el precio mnimo de la vivienda privada no subsidiada puede llegar a ser 60% ms alto que el del escenario de referencia usado para las estimaciones anteriores (Bouillon et al., 2012). Los gobiernos de la regin han tratado de solu- cionar el problema del costo con polticas tendientes a ampliar el acceso a crdito y a otorgar subsidios a la demanda4 para la adquisicin de vivienda en propie- dad, generalmente nueva. Dos de los pases que ms han avanzado en este propsito son Chile y Mxico. All el mercado hipotecario representa el 20 y 10% del PIB (Producto Interno Bruto) respectivamente, com- parado con el 5,5% en promedio para toda la regin (Rebucci et al., 2012). Sin embargo, incluso en es- tos casos, el costo contina siendo un problema. En Chile, aunque se ha logrado disminuir la proporcin de hogares cuyo ingreso es inferior al necesario para comprar la vivienda ms barata, la cifra continuaba siendo del 61% en 2003, principalmente en los quin- tiles ms bajos (Ruprah y Marcano, 2007). En los lti- mos aos, sin embargo, la poltica se ha encaminado a favorecer al quintil inferior a travs de subsidios que permiten acceder a vivienda prcticamente sin costo (Sabatini, Brain y Mora, 2012). En Mxico, pese a que entre 2000 y 2009 se ha triplicado el nmero de hi- potecas, el primer decil de ingreso no puede cubrir el pago mensual de un crdito para una solucin privada estndar, mientras que los deciles 2 y 3 tendran que asignar respectivamente el 80 y el 50% de sus ingre- sos (Salazar Cruz et al., 2012). Segregacin: los del norte y los del sur Uno de los signos ms marcados de la inequidad que caracteriza a Amrica Latina y el Caribe se manifiesta en la estructura espacial de las ciudades. El patrn de distribucin del espacio urbano tpico en la mayora de los pases de la regin consiste en la ubicacin de las elites en una suerte de cono de alto ingreso que comienza en el centro de la ciudad y se extiende ha- cia una direccin especfica de la periferia (Sabatini, 2003). Esta rea concentra la mayora de los servicios modernos, as como la infraestructura y la vivienda formal. En el resto de la ciudad, los primeros anillos urbanos comprenden urbanizaciones formales de cla- se media y asentamientos de origen informal que ya han sido consolidados a travs de programas de mejo- ramiento y que, en general, cuentan con infraestructu- ra y servicios. Luego estn los anillos externos donde se concentran las nuevas urbanizaciones informales que albergan a las familias de menores recursos en condiciones de habitabilidad subestndar. Este patrn da lugar a una dinmica de macrose- gregacin en donde los grupos sociales estn separa- dos en reas especficas. En consecuencia, factores como el ingreso, la pobreza, la raza y el nivel educati- vo, entre otros, tienden a aparecer concentrados en el espacio. En Brasil, por ejemplo, lograr homogeneidad racial en las principales ciudades requerira reasentar entre el 37 y 48% de la poblacin5 (Telles, 1992). Mientras que en algunas ciudades como Curitiba existe una tendencia clara y estadsticamente signifi- cativa hacia la aglomeracin del ingreso, en Bogot se evidencia una marcada concentracin espacial de los estratos socioeconmicos (Macedo, Blanco y Cannon, en preparacin). Las causas de este fenmeno radican en el funcionamiento mismo del mercado del suelo y en los efectos de regulaciones especficas. La concen- tracin de externalidades positivas de vecindad, in- fraestructura y comodidades en la ciudad formal hace 4 Denominadas polticas ABC por las siglas de Ahorro, Bono y Crdito. 5 De todas maneras, esto se compara positivamente con el rango de 69 a 87% para Estados Unidos (Telles, 1992).
  • 13. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe6 que los valores del suelo en estas reas se disparen y acten como una barrera de acceso para los hogares de bajos recursos. Por otra parte, las normas relativas al tamao mnimo de los lotes y los requerimientos de infraestructura pueden impedir que los grupos de me- nores ingresos compitan por el espacio a travs de la densificacin (Smolka, 2003; Jaramillo, 1999). Debido a la posibilidad de invasin de tierras, y en algunos casos a la ubicacin de proyectos pbli- cos de vivienda, es posible que se produzca una cier- ta heterogeneidad en los sectores de altos ingresos6 (Sabatini, 2003). Sin embargo, dada la creciente es- casez de suelo, el acceso informal es cada vez ms comn a travs de subdivisiones ilegales en las peri- ferias de las reas de bajos ingresos, lo que hace que el predominio de vivienda subestndar en estas zonas las haga ms homogneas. Las intervenciones de poltica tambin han con- tribuido a la segregacin espacial al crear incentivos a la construccin de vivienda social en las afueras de las ciudades. En Chile, el xito de la poltica de subsidios ha significado que ocho de cada diez viviendas hayan sido adquiridas con apoyo del sector pblico. Sin em- bargo, esta poltica no se acompa de mecanismos de regulacin del mercado del suelo, como tampoco de incentivos para que se construyera en localizacio- nes ms centrales. Es as como la oferta de vivienda dirigida a los grupos ms vulnerables ha sido construi- da en la periferia, donde el suelo es ms barato7 . Entre 1994 y 2004, el precio promedio de la vivienda so- cial en Santiago aument en 53%, el tamao se man- tuvo, y la distancia promedio al centro se ampli de 20,6 a 25,4 kilmetros. Solo un 8% de las viviendas construidas entre 2006 y 2011 para el quintil ms po- bre se ubic dentro del rea Metropolitana de la capi- tal (Sabatini, Brain y Mora, 2012). En Mxico, el ritmo de crecimiento de la vivien- da ha sido mayor que el de la poblacin, debido a la proliferacin de crditos concedidos por institucio- nes pblicas. Por ejemplo, en 2009 se otorgaron cer- ca de 900.000 crditos la mayora destinados a la compra de vivienda nueva, mientras que la forma- cin de nuevos hogares fue de alrededor de 600.000. Estas unidades en algunos casos de mala calidad han sido ubicadas generalmente en las afueras de las ciudades. Por esta razn, una cuarta parte de las vi- viendas adquiridas a travs de entidades pblicas se encuentra desocupada (Salazar Cruz et al., 2012). Esta tendencia a concentrar en la periferia a los hogares de escasos recursos bien sea por la va in- formal a travs de subdivisiones ilegales o por la va formal mediante subsidios a la vivienda de inters so- cial tiene efectos perversos en el desarrollo huma- no. La razn es que no solo impide la movilidad social, sino que adems afecta el acceso a educacin, seguri- dad e informacin. Este fenmeno tambin condiciona el desarrollo de las ciudades de la regin que, aunque relativamente densas para los estndares internacio- nales, ya empiezan a mostrar caractersticas de creci- miento perifrico de baja densidad, lo cual contribuye a aumentos en el consumo de energa y en los tiempos de desplazamiento, as como a ineficiencias en los pa- trones de uso del suelo. Las ventajas de la vivienda en alquiler: una nueva mirada Sostenibilidad fiscal para la vivienda social El alquiler es una de las alternativas primordiales de tenencia para los hogares de escasos recursos eco- nmicos en todo el mundo, y la principal en los pa- ses desarrollados. Entre los inquilinos por necesidad se encuentran las personas cuyos magros ingresos les impiden acceder a los mercados formales de vivien- da en propiedad, trabajadores informales o inmigran- tes recientes que no pueden demostrar regularidad en su ingreso para obtener crdito hipotecario, y presta- tarios que no han podido repagar sus crditos, entre 6 Lo que ha contribuido a la proliferacin de barrios y condominios cerrados dentro de un patrn complementario de microsegregacin o segregacin a escala del proyecto urbanstico. 7 El precio del suelo en la Regin Metropolitana de Santiago de Chile creci en un 250% en trminos reales, mientras que en las reas ms centrales los aumentos llegaron a ser hasta del 1.000% (Sabatini, Brain y Mora, 2012).
  • 14. El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin 7 otros (Peppercorn y Taffin, 2013). En Estados Unidos, por ejemplo, la proporcin de hogares pobres que vive en alquiler (57,4%) prcticamente duplica el promedio de los dems segmentos de ingreso (Downs, 2008). En cambio en ALC, la informalidad ha permitido que muchas familias pobres adquieran vivienda en propiedad. Algunos sostienen que resolver el proble- ma habitacional a travs de asentamientos informales puede tener ciertos beneficios al permitir a los hoga- res de bajos ingresos convertir trabajo en capital a tra- vs del proceso de autoconstruccin (Turner, 1976), expandir su vivienda a medida que el hogar crece (Abramo, 2007), generar ingresos por alquiler8 o ac- tividades comerciales (Gilbert, 1999), y facilitar el ac- ceso a redes sociales y a economas de reciprocidad (Friedman, 1992). Sin embargo, se trata de una opcin ineficiente en funcin de la calidad de la construccin, del uso del suelo y del gasto pblico. La opcin alternativa de resolver el problema con inversin pblica a travs de las polticas actuales ses- gadas hacia la propiedad no parece tampoco factible ni deseable, pues equivale a casi el 8% del PIB de la regin. Tan solo en el caso de los ms pobres ascien- de al 1,4% del producto. Ambas cifras son mayores al 1% del PIB que actualmente destinan en promedio los gobiernos de la regin a desarrollo urbano y vivienda (Bouillon et al., 2012). Se estima que para resolver el dficit acumulado y las necesidades nuevas de aqu al 2015 a travs de programas de Ahorro, Bono y Crdito (ABC), el gasto actual debera incrementarse 14 veces en promedio. Esto no parece viable poltica o fiscal- mente en especial en los pases ms pobres que son los que tienen los mayores dficits (Ruprah, 2009). Por otra parte, esta alternativa de fomento a la propiedad exigira, por un lado, acompaarse de pol- ticas de generacin de suelo urbanizado bien localiza- do para evitar los problemas de segregacin descritos anteriormente, y por otro, complementarse con ayu- das a los hogares de ms bajos recursos para mantener la vivienda en condiciones adecuadas. De lo contra- rio, se corren dos riesgos: por un lado, caer de nuevo en situacin de dficit por el efecto de deterioro de la vivienda (tal como ha sucedido en Chile, donde segn Ruprah y Marcano (2007) el 12% de los hogares que viven en condiciones inadecuadas haba sido previa- mente beneficiario de programas de vivienda); y, por el otro, que los hogares vendan su vivienda por un va- lor an menor que el del subsidio porque no tienen la 8 Como se ver en el siguiente captulo, existe un mercado dinmico de vivienda en alquiler en los asentamientos informales. La informalidad sale cara El acceso a suelo informal es costoso: un solo metro cuadrado puede valer la cuarta parte de un salario mnimo, y ser entre tres y cuatro veces ms caro que el suelo adyacente de uso rural (Smolka, 2002). Incluso cuando el suelo ha sido adquirido a travs de invasiones, el proceso de autoconstruccin requiere capital inicial y fuerza de trabajo especiali- zada en estas labores, atributos de los que no necesariamente disponen todas las familias (Miraftab, 1997). Por otro lado, la informalidad conduce a la formacin de barrios marginales donde priman la carencia de infraes- tructura, el incumplimiento de normativas urbansticas mnimas y la localizacin en zonas de riesgo o no integradas a la ciudad (Smolka, 2003). Y aun cuando estas condiciones sean aliviadas mediante programas de regularizacin, el estigma de la marginalidad puede permanecer (Ward, 2003). Cabe notar que estos programas tambin son costosos ya que invierten la secuencia tcnica del desarrollo urbano. En efecto, dependiendo de la complejidad de la intervencin, la instalacin de infraestructura a posteriori puede ser entre tres y ocho veces ms costosa que en una urbanizacin planificada (Aristizbal y Ortiz, 2002; Abiko et al., 2007) Por estas razones, perpetuar el ciclo de informalidad-regularizacin no es una forma viable de resolver los problemas de dficit y asequibilidad en la regin.
  • 15. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe8 capacidad de pagar los costos asociados a la propie- dad (UN-HABITAT, 2003). Este ltimo punto est relacionado con uno de los problemas de la vivienda en propiedad: el riesgo finan- ciero. El alto costo de la vivienda en relacin con el in- greso hace que esta sea generalmente el mayor activo de las familias. Esto puede generar problemas debido a que, a diferencia de lo que suele creerse en la regin, el valor de la propiedad inmobiliaria puede caer ya que es muy susceptible a las crisis econmicas (Blanco et al., 2012a). Una buena leccin en este sentido es el caso de Estados Unidos, donde la tasa de propiedad aument de 64% en 1990 a 69% en 2005 como resultado de la reduccin de los requisitos para acceder al crdito y de la diversificacin del riesgo de las entidades crediti- cias a travs de la titularizacin de hipotecas (Downs, 2008). Sin embargo, a partir de la crisis hipotecaria iniciada en 2006, los precios de la propiedad residen- cial han cado en ms del 30%, cerca de 10 millones de familias tienen una deuda hipotecaria que supera el valor actual de sus viviendas, casi cinco millones de hogares han perdido su residencia por reposesin, y se han esfumado US$4.000 millones en activos inmo- biliarios (Landis y McClure, 2010). Todo lo anterior indica que resolver los problemas de dficit y asequibilidad a travs de polticas basa- das exclusivamente en la propiedad, sobre todo para los segmentos de ms bajos ingresos, no solo no es factible sino que tampoco es necesariamente desea- ble. No obstante los supuestos beneficios que cierta literatura y medidas de poltica le atribuyen autom- ticamente a la propiedad privada, en algn punto los beneficios marginales para la sociedad derivados de incrementar la propiedad pueden no compensar sus costos (Landis y McClure, 2010: 320). Por todas las razones aducidas anteriormente, ex- pandir la vivienda en alquiler es una solucin por ex- plorar ya que puede aumentar el acceso a calidad habitacional para los hogares de escasos recursos en mejores condiciones de asequibilidad y con menor ries- go financiero (captulo 2). Tambin es cierto tal como se ver en las recomendaciones del captulo 3 que la vivienda social en alquiler ofrece varias oportunidades para la prestacin privada del servicio habitacional, lo cual aliviara la carga fiscal y mejorara la asignacin de los recursos pblicos. De hecho, antes de que se optara por medidas de poltica dirigidas a impulsar la propie- dad, la vivienda social era mayoritariamente atendida por la oferta privada de alquiler (captulo 2). Aun hoy, una parte significativa de la demanda de familias de ba- jos ingresos en pases desarrollados es absorbida por un sector privado o cooperativo apoyado por subsidios estatales mucho menores que los que requerira la do- tacin de vivienda en propiedad (UN-HABITAT, 2003). Mayor flexibilidad La mayora de las personas han sido o sern inquili- nos en algn momento de sus vidas, aunque no todas lo son por necesidad; algunas simplemente lo prefie- ren (UN-HABITAT, 2003). Entre estas ltimas figuran aquellas que no estn preparadas para comprometer- se con alternativas de largo plazo, entre otros: hoga- res jvenes que recin entran al mercado de vivienda; estudiantes y otros residentes temporales; divorcia- dos, y parejas que quieren disminuir su gasto en vi- vienda despus de que los hijos han dejado el hogar (Peppercorn y Taffin, 2013). En Estados Unidos, don- de aproximadamente un tercio de los hogares pagaba renta en 2005, cerca de la mitad de los solteros viva en alquiler, al igual que ms del 60% de los hogares menores a 35 aos y el 70% de las personas reloca- lizadas por razones financieras o de empleo (Belsky y Drew, 2008). El caso de ALC es similar (captulo 2). La explicacin que subyace a esta dinmica es fi- nanciera. Aun en aquellos mercados donde la vivien- da se est apreciando, el alquiler puede ser una mejor alternativa cuando la tenencia va a ser corta, dado que las posibles ganancias de capital no compensan los costos de transaccin cierre de hipoteca, segu- ros y comisiones pagadas a las inmobiliarias asocia- dos a la adquisicin y venta de la propiedad (Belsky y Drew, 2008). Incluso en economas desarrolladas, es- tos costos pueden ser sustanciales: en Estados Unidos representan hasta el 9% del valor de una vivienda
  • 16. El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin 9 (OFlaherty, 2005). En Amrica Latina, el porcentaje puede ser ms alto: 11% en promedio calculado para 16 pases, con un mnimo de 6% para Argentina y un mximo de 16% para Guatemala9 (Global Property Guide, 2013). Adems, la propiedad exige hacer pagos relacio- nados con su mantenimiento e impuestos. En Estados Unidos, una vivienda puede depreciarse hasta en un 2,5% al ao sin el adecuado mantenimiento (Rosenthal, 2008), mientras que los impuestos a la propiedad pue- den ser hasta del 2% del valor real de la misma (Mills y Hamilton, 1989). Este ltimo valor es ms bajo en ALC, dada la desactualizacin de los catastros, las ba- jas tasas impositivas y la debilidad de la gestin de fis- calizacin, facturacin y recaudacin (Bonet, Muoz y Pineda, en preparacin). Sin embargo, cuando la te- nencia no es lo suficientemente extendida en el tiem- po, los costos de ser propietario pueden exceder los beneficios de capital. En este sentido existir un mayor incentivo para optar por el alquiler cuanto ms tempo- ral sea la relocalizacin, cuanto mayores sean los cos- tos de transaccin y mantenimiento, y cuanto menor sea el ritmo de apreciacin en el mercado de vivien- da. De lo anterior se desprende que el alquiler tambin permite una mayor movilidad residencial para las fami- lias, pues se evitan los altos costos de transaccin y de mantenimiento de la vivienda en propiedad. Es cierto que al comprar una vivienda se obtie- ne un activo, pero tambin se est adquiriendo inmo- vilidad (Blanco et al., 2012a). En Estados Unidos, por ejemplo, solo el 10% de los propietarios ha cambiado de vivienda en el ltimo ao, comparado con el 40% de los inquilinos (Downs, 2008). El caso de ALC es si- milar, dado que la elasticidad precio de la demanda es menor para los propietarios, lo cual indica que estos tienen menores posibilidades de responder ante cam- bios de precio (Bouillon et al., 2012). En algunos ca- sos, se ha visto que los propietarios dejan su vivienda para convertirse en inquilinos en otra localizacin. En Sel, Corea del Sur, ms del 18% de los hogares pro- pietarios viven en alquiler en otros distritos para acce- der a mejores colegios o trabajos (Peppercorn y Taffin, 2013). La situacin de inmovilidad puede ser ms grave para los hogares de menores ingresos, pues no pueden costear la relocalizacin. En Chile, el tiempo medio de permanencia en vivienda subsidiada es de 23 aos, pese a que al 42% de los propietarios le gustara relo- calizarse en una mejor vivienda o en un mejor barrio (UN-HABITAT, 2003). En Mxico, algunos hogares es- tn dejando sus viviendas subsidiadas por problemas de calidad y acceso para relocalizarse en vivienda en alquiler, lo cual ha duplicado el nmero de casas em- bargadas en el ltimo ao (Eulich y Villagran, 2013). Vender una vivienda de origen informal puede ser an ms complejo, dada la dificultad de acceso a crdito de la demanda potencial (Gilbert, 1999) y, en algunos casos, el estigma asociado a los barrios subnormales (Smolka, 2002). Los beneficios de una mayor movilidad residen- cial pueden ir ms all del tema de vivienda, al permi- tir que el mercado laboral se ajuste ms rpidamente ante cambios de la demanda. De hecho, existe eviden- cia que sugiere que el desempleo creci en algunas economas desarrolladas entre 1960 y 1990 por el in- cremento de la tasa de propiedad de vivienda (Oswald, 1996). El efecto positivo que el mercado de vivienda en alquiler tiene en el empleo no solo es significativo, sino que incluso puede ser ms importante que otros factores como las tasas impositivas y las regulacio- nes laborales (The Economist, 2009). La necesidad de aumentar la movilidad laboral es importante en ALC, donde la mayora de la mano de obra no calificada es informal e inestable, mientras que en los segmentos ms especializados el mercado de trabajo registra ma- yor movilidad a medida que las economas de la regin se insertan en las cadenas globales de produccin. Densidad y mejor ubicacin La vivienda en alquiler tiene una localizacin ms cen- tral que la vivienda en propiedad. En Estados Unidos, por ejemplo, el 42% de los inquilinos vive en la ciudad 9 Estas cifras incluyen los costos legales y de registro, los impuestos, y los pagos a intermediarios inmobiliarios.
  • 17. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe10 central del rea metropolitana, versus el 23% de los propietarios (Downs, 2008). De hecho, la distan- cia mediana de la vivienda en alquiler al centro es un 32% menor que para el caso de aquella en propiedad (Belsky y Drew, 2008). Esto demuestra que la propie- dad es ms comn en reas suburbanas, un fenmeno que se repite en ALC (captulo 2). Por estar asociada con localizaciones ms centra- les, la vivienda en alquiler puede ser una mejor op- cin para los hogares de bajos recursos. Esto es as especialmente en la regin, donde el centro de las ciu- dades todava contiene un porcentaje importante de empleos no calificados10 . Ms an, estas ubicaciones ofrecen beneficios en materia de acceso a servicios ur- banos y transporte pblico. En Ciudad de Mxico, por ejemplo, las madres cabeza de familia que trabajan en el sector informal prefieren alquilar en un sitio central a convertirse en propietarias en un asentamiento in- formal perifrico. Con esto buscan ahorrarse tiempo de desplazamiento y maximizar el que pasan con sus hijos (Miraftab, 1997). Es cierto que con el crecimiento de las ciudades, la proporcin de la vivienda en alquiler ubicada en el centro tradicional sobre el total de la vivienda en al- quiler en la ciudad ha venido disminuyendo, como en el caso de Ciudad de Mxico, donde se redujo del 27% al 20% entre 1990 y 2000 (UN-HABITAT, 2003). Sin embargo, se trata de un fenmeno que afecta a las diversas formas de tenencia. La proporcin de gen- te que reside en el centro se reduce porque las ciu- dades crecen hacia la periferia. Lo importante es que el porcentaje de vivienda en alquiler sobre el total si- gue siendo mayor en el centro que en la periferia. No obstante lo anterior, establecer con claridad las cau- salidades directas entre vivienda en alquiler y centra- lidad-densidad no es una tarea sencilla. Por ello no se puede concluir que esta modalidad de tenencia crear automticamente ciudades ms compactas, o que las ciudades ms compactas crearn ms vivienda en al- quiler. Tampoco se puede afirmar que la vivienda en alquiler sea necesariamente multifamiliar y central, y/o que la vivienda en propiedad sea por definicin unifamiliar y suburbana. Sin embargo, dentro del mar- co regulatorio y de mercado vigente, esto es justamen- te lo que est sucediendo. De hecho, se ha afirmado que en Estados Unidos la preferencia por vivienda pro- pia puede ser en realidad una preferencia por vivienda unifamiliar y que no tiene nada que ver con el tipo de tenencia (UN-HABITAT, 2003). En este sentido, apro- vechar el hecho de que la vivienda en alquiler tiende a encontrarse en localizaciones ms centrales y densas puede contribuir a solucionar los problemas de segre- gacin, abandono de reas centrales y crecimiento pe- rifrico de baja densidad en la regin. En busca de un sistema de tenencia ms equilibrado Lo anterior no significa que la vivienda en alquiler sea intrnsecamente superior a la vivienda en pro- piedad. De hecho, cada uno de los beneficios citados puede verse como una limitacin si se analiza des- de la perspectiva de otros segmentos de la demanda. 10 En contraste con algunas ciudades de Estados Unidos, donde los empleos no calificados se encuentran en los suburbios. Esta situacin puede presentar un reto adicional por la falta de oportunidades labo- rales en el centro (Belsky y Drew, 2008). Alquiler y sostenibilidad ambiental La localizacin ms central de la vivienda en alquiler puede ser beneficiosa para la ciudad como un todo. Esto por cuanto el centro de las ciudades tiene una mayor densidad y por tanto desincentiva el uso del automvil en favor de un mayor uso de medios alter- nativos de transporte, lo que a su vez disminuye el consumo de energa y las emisiones de gases de efecto invernadero (Holtzclaw et al., 2002). Una mayor densidad tambin propicia mayores mezclas de usos y de clases sociales en el espacio urbano. De hecho, los barrios con mayor proporcin de vivienda en alquiler no solo son menos segregados sino que tienden a mantener esa caracterstica en el largo plazo (OFlaherty, 2005).
  • 18. El problema de la vivienda en la regin: dficit, asequibilidad y segregacin 11 Por ejemplo, la posibilidad de acumulacin de rique- za puede ser, y ha sido hasta el momento, altamente beneficiosa para la mayora de los hogares, inclu- so para los de bajos ingresos que optan por vivien- da en propiedad de tipo informal. Muchas familias propietarias tambin se han beneficiado al perma- necer en el mismo sitio por largos periodos, dado que esto genera arraigo, identidad y redes sociales. Otros propietarios han logrado satisfacer mejor sus preferencias por mayor espacio libre y ubicaciones menos concurridas en aquellas localizaciones peri- fricas de baja densidad en las que predomina la vi- vienda en propiedad. Pero es justamente esa diferencia en los benefi- cios de los distintos tipos de tenencia, y el hecho de que estos beneficios se definen segn las preferencias de la demanda, lo que sugiere la necesidad de disear una poltica de vivienda que propenda a un equilibrio entre la propiedad y el alquiler. Ninguna de estas op- ciones es buena o mala per se; todo depende de las ca- ractersticas particulares del usuario del servicio de vivienda. Por eso es importante que el mercado ofrez- ca la posibilidad de elegir entre tipos de tenencia y tipos de vivienda, en aras de satisfacer las preferen- cias de los consumidores de una manera ms eficiente y equilibrada. De cualquier forma, la vivienda en al- quiler continuar siendo la primera opcin de muchos hogares debido a su ciclo de vida, su situacin labo- ral o sus preferencias especficas (Retsinas y Belsky, 2002). De all que se necesite un mercado de alquiler dinmico para satisfacer la creciente demanda de vi- vienda en la regin.
  • 19. 13 2Caracterizacin de la vivienda en alquiler11 En un mundo de propietarios, la regin no se queda atrs La tasa de propiedad de vivienda en Amrica Latina y el Caribe est cerca del 64%. Esta cifra puede parecer alta cuando se compara con otras regiones ms desa- rrolladas como Europa, con 71%; Amrica del Norte (salvo Mxico), con 67%; y Oceana, con 63%. Pero no se trata de un caso aislado. El mundo entero es de propietarios. En promedio, en 81 pases de distintas regiones cerca de siete de cada diez hogares son pro- pietarios de sus viviendas. Incluso aquellas con un ni- vel de desarrollo similar o menor al de ALC presentan tasas de propiedad ms altas: en frica el porcentaje asciende al 65%, en Asia al 73%, y en Europa del Este al 83% (grfico 1). Existe una marcada variabilidad entre pases. En el mundo la tasa de propiedad oscila entre un 3% en Botsuana y un 96% en Rumania, con diferencias consi- derables dentro de cada regin. En frica se encuentra entre el 3% ya mencionado en Botsuana y un mximo del 87% en Mauricio; en Asia entre un 55% en Corea del Sur y un 92% en Camboya; en Europa del Este en- tre un 58% en Montenegro y un 96% en Rumania; en Europa Occidental entre un 44% en Suiza y un 86% en Islandia, mientras que en ALC oscila entre un mnimo del 50% en Bolivia y un 86% en Venezuela. Ms an, al comparar la tasa de propiedad de ALC y Europa se observa que en ambas regiones hay pases en todos los rangos de la distribucin: Suiza, Bolivia, Colombia y Alemania muestran tasas bajas de tenencia en 11 Los anlisis cuantitativos que sustentan partes de esta seccin fue- ron realizados con el apoyo de Jeongseob Kim, quien prest valiosa asistencia de investigacin en la formulacin de los modelos econo- mtricos.
  • 20. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe14 propiedad; en cambio en Venezuela, Espaa, Noruega e Islandia son elevadas (grfico 2). El nivel de tenencia en propiedad no parece au- mentar con el grado de desarrollo de un pas. De existir una relacin entre estas variables, parece ser negati- va. La correlacin entre la tasa de propiedad y el PIB per cpita12 en el mundo es de 0,2, pero no es esta- dsticamente significativa. Esto indica que la tenencia en propiedad exhibe una tendencia dbil a disminuir a medida que el ingreso crece, pero que su varianza es considerable. Cuando se calcula el nivel de correlacin entre la propiedad y el PIB per cpita en cada regin, este oscila entre valores negativos en Asia y Europa del Este, y valores positivos en ALC y frica. Tampoco parece existir una relacin positiva entre el tamao de la poblacin de un pas y el grado de tenencia en pro- piedad, siendo esta correlacin igual a 0,1 para el total de la muestra, al tiempo que vara entre valores negativos para frica y Europa, y valores positivos en Amrica del Norte y Oceana. Grfico 1. Tenencia de vivienda por regin 0 Porcentaje frica Asia Europa del Este Europa ALC EEUU y Canad Oceana 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 18,11 8,26 3,30 0,00 15,36 0,20 18,12 16,99 19,00 13,77 29,25 20,91 33,26 19,08 64,90 72,74 82,93 70,75 63,73 66,55 62,80 Otro Alquiler Propiedad Fuente: Elaboracin propia. Nota: El grfico recoge informacin de tenencia de 81 pases para el ltimo ao disponible entre 2000 y 2011 segn la fuente. La informacin de frica corresponde a 11 pases y proviene de la Divisin de Estadsticas de la ONU, al igual que los datos de los 10 pases de Asia. Para Europa del Este la informacin corresponde a 14 pases y proviene de SILC Euro y de la ONU. La fuente para los 21 pases de Europa es SILC Euro. La informacin de Estados Unidos es del American Community Survey de 2006, mientras que para los tres pases de Oceana y para Canad proviene de la ONU. Para Amrica Latina y el Caribe se recolectaron datos de MECOVI-Mejoramiento de las Encuestas de Hogares y Medicin de las Condiciones de Vida (2006) para 18 pases y de la ONU para otros dos. MECOVI es una base armonizada de las encuestas de hogares de los pases de la regin administrada por el BID. Grfico 2. Tasa de propiedad en Amrica Latina y el Caribe, y en Europa 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Suiza Bolivia Colombia Alemania RepblicaDominicana Nicaragua Jamaica Honduras Austria Ecuador Turqua Francia Panam AntiguayBarbuda ElSalvador Uruguay PasesBajos Per Argentina Guatemala Chile Dinamarca Mxico Suecia ReinoUnido CostaRica Italia Finlandia Blgica Brasil Chipre Luxemburgo Paraguay Portugal Grecia Irlanda Venezuela Malta Espaa Noruega Islandia Fuente: Elaboracin propia. Nota: La fuente para los 21 pases de Europa es SILC Euro. Para ALC se recolectaron datos de MECOVI Mejoramiento de las Encuestas de Hogares y Medicin de las Condiciones de Vida (2006) para 18 pases y de la ONU para otros dos. MECOVI es una base armonizada de las encuestas de hogares de los pases de la regin administrada por el BID. 12 Los datos de PIB per cpita con Paridad de Poder Adquisitivo (PPP) provienen del FMI (Fondo Monetario Internacional).
  • 21. Caracterizacin de la vivienda en alquiler 15 No hay una variable especfica que permita ex- plicar las diferencias de tenencia entre los pases. Diversos modelos economtricos transversales13 usa- dos para tratar de explicar la tasa de propiedad en funcin de variables macroeconmicas, sociales, del mercado de vivienda e institucionales arrojan resul- tados poco concluyentes. Los modelos son inestables dado que el tamao, signo y significancia de sus coe- ficientes son marcadamente sensibles a las diferentes especificaciones. Sin embargo, la mayora de ellos de- muestran la importancia de dos variables: el grado de urbanizacin y la tradicin jurdica. En cuanto al grado de urbanizacin, los resultados sugieren que a mayor tasa de poblacin urbana en un pas, menor es su tasa de propiedad. Lo anterior se relaciona con una tenden- cia que se repite en todas las regiones: la tasa de pro- piedad rural es siempre mayor a la urbana. En los 52 pases para los cuales existe informacin desagregada de tenencia, la tasa promedio de propiedad rural llega al 79%, mientras que la urbana es del 63%, es decir, una diferencia de 16 puntos porcentuales. En el caso de frica esta diferencia es de 31 puntos porcentua- les (grfico 3). En el mbito nacional, solo siete pases exhiben tasas de propiedad urbanas ms altas que las rurales; los cuatro casos en que la diferencia es mayor a 10 puntos porcentuales involucran a ciudades-Esta- do como Hong Kong o Macao, o a pases pequeos con un alto grado de consolidacin del proceso de urbani- zacin como Israel y Uruguay, donde la poblacin ur- bana asciende al 92%. Son varios los factores que explicaran la corre- lacin negativa entre la tasa de propiedad y la tasa de urbanizacin. Por un lado puede responder a una mayor escasez de suelo en las reas urbanas, y en ta- les condiciones resulta ms costoso acceder a una vivienda en propiedad (UN-HABITAT, 2003). Otra po- sibilidad es que, dado que en sus primeras etapas el crecimiento de las ciudades suele producirse a partir de migraciones masivas del campo a la ciudad, estas se encuentren correlacionadas negativamente con la tasa de propiedad debido al carcter ms mvil de es- tas poblaciones. Aunque este argumento se relaciona ms con el ritmo de la urbanizacin que con su tasa misma, podra explicar parcialmente por qu el dife- rencial entre las tasas de propiedad rural y urbana es ms alto en frica, donde la urbanizacin est crecien- do aceleradamente, que en Amrica Latina, donde la tasa de crecimiento de la poblacin urbana ha venido disminuyendo en las ltimas dcadas. En cuanto a la tradicin jurdica, los modelos arrojan resultados consistentes y estadsticamente significativos, indicando que los pases de tradicin Grfico 3. Tasas de propiedad urbanas versus rurales 0 Porcentaje frica Asia Europa del Este Europa ALC EEUU y Canad Oceana 10 20 30 40 50 60 70 80 90 50,86 67,02 69,85 61,88 63,64 61,56 59,61 81,78 82,00 84,08 78,37 69,94 83,78 67,44 Propiedad urbana Propiedad rural Fuente: Elaboracin propia. Nota: El grfico recoge informacin de tenencia de 52 pases para el ltimo ao disponible entre 2000 y 2011 segn la fuente. La informacin de frica y Asia proviene de la Divisin de Estadsticas de la ONU. Para Europa del Este la informacin proviene de SILC Euro y de la ONU. La fuente para los pases de Europa es SILC Euro. La informacin de Estados Unidos es del American Community Survey de 2006, mientras que para Oceana y Canad proviene de la ONU. Para ALC se recolectaron datos de MECOVI Mejoramiento de las Encuestas de Hogares y Medicin de las Condiciones de Vida (2006) para 18 pases y de la ONU para otros dos. MECOVI es una base armonizada de las encuestas de hogares de los pases de la regin administrada por el BID. 13 Para los modelos se utilizaron diferentes combinaciones de varia- bles y tiempos, entre ellos factores macroeconmicos (ingreso per cpita, empleo, penetracin del mercado hipotecario, gasto del go- bierno, tasa de inters, inflacin, etc.); factores sociales (poblacin por edades, esperanza de vida, migracin y porcentaje de poblacin urbana, entre otros); factores atinentes al mercado de vivienda (re- lacin precio de vivienda-ingreso, relacin precio-nivel de renta, in- flacin en vivienda, tasas de retorno para propietarios-arrendadores, entre otros), y factores institucionales (tiempos y costos para obtener permisos de construccin o para registrar una propiedad, ndice de respeto a la propiedad privada y tradicin jurdica, entre otros).
  • 22. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe16 alemana tienden a exhibir una menor tasa de propie- dad (52% en promedio) que los de tradicin inglesa (65% en promedio), siendo estos ltimos el punto de referencia. Igualmente, los pases del antiguo bloque comunista tienden a tener una tasa mayor (86% en promedio) que los del caso de referencia. Por su parte, aquellos pases con tradicin jurdi- ca francesa entre los que se encuentran todos los de Amrica Latina y los de tradicin escandinava tien- den a registrar tasas mayores de propiedad que los de tradicin inglesa, con promedios de 69 y 71% respec- tivamente, aunque estos resultados no son estadsti- camente significativos. Para las naciones que siguen la tradicin alema- na, la menor tasa de propiedad est asociada con un marco jurdico que, como el suizo, brinda proteccin legal a los inquilinos, elimina las ventajas tributarias de ser propietario, y proporciona incentivos a inver- sionistas institucionales para aumentar la tasa de re- torno y controlar el riesgo (Peppercorn y Taffin, 2013). En el caso del antiguo bloque comunista, la ma- yor incidencia de la propiedad se asocia con la privatizacin de la vivienda de alquiler pblica que dominaba la tenencia antes de la cada del muro de Berln. Fue as como solo en los aos noventa, en la Federacin Rusa la propiedad aument del 33 al 60% (UN-HABITAT, 2003). Es ms, all las municipalidades tienden a ver las existencias pblicas de vivienda de alquiler como existencias que an no se han privati- zado (Peppercorn y Taffin, 2013). Tenencia en propiedad en las ciudades: fenmeno reciente Las altas tasas de propiedad en las ciudades de Amrica Latina y el Caribe son un fenmeno relativamente re- ciente. La propiedad era la excepcin, ms que la re- gla, en las zonas urbanas hasta mediados del siglo XX (Gilbert, 2012). Lejos de cambiar con la acelerada ur- banizacin que se vivi en la regin desde principios del siglo pasado, este patrn pareci reforzarse en un comienzo con el crecimiento de las ciudades, especial- mente en las grandes urbes del Cono Sur. All, el influjo masivo de inmigrantes europeos lleg por lo general a Otras claves de la variabilidad en la tasa de tenencia Factores de ndole econmica, cultural y de poltica pblica contribuyen a la acentuada variabilidad de las tasas de propiedad entre pases. Por ejemplo, medidas como los controles de alquiler y los incentivos a la expansin del crdito hipotecario han sido determinantes en la consolidacin de las altas tasas de propiedad en el mundo, y su xito particular en cada pas es clave para explicar las diferencias en las tasas de tenencia. Factores econmico-culturales como la mayor tendencia de los jvenes a permanecer con sus padres hasta el momento de casarse en pases como Italia y Espaa, por ejemplo tambin pueden ayudar a entender las caractersti- cas de la demanda por tipos de tenencia. Esto por cuanto en estos casos habr menos incidencia de vivienda de alquiler que en otros pases el Reino Unido y Estados Unidos, por ejemplo donde los jvenes tienden a dejar definitivamente sus hogares cuando se van a la universidad (UN-HABITAT, 2003). Igualmente, el contexto particular y la forma como se desarroll el proceso de urbanizacin de cada pas son deter- minantes para entender las diferencias de tenencia en el mbito internacional. Por ejemplo, en ALC las altas tasas de propiedad no se pueden explicar sin una referencia a la dinmica de la urbanizacin informal. Aun sin desconocer que buena parte de quienes viven en este tipo de asentamientos lo hacen mediante el alquiler de habitaciones, lo cierto es que la autoconstruccin de vivienda informal progresiva ha permitido a muchas familias no solo acceder de hecho a una vivienda propia sino tambin a ttulos de propiedad a posteriori a travs de programas de regularizacin. El hecho de que una parte significativa de la propiedad en la regin se explique por la dinmica de la urbanizacin informal va a tener implicaciones fundamentales en trminos de su calidad y acceso.
  • 23. Caracterizacin de la vivienda en alquiler 17 establecerse en vivienda en alquiler, muchas veces en edificios de habitaciones ubicadas en las reas centra- les. En el cuadro 1 se observa que la tasa de propiedad era baja, y en muchos casos minoritaria, en las princi- pales ciudades de la regin hacia los aos cincuenta, perodo en el cual la poblacin urbana en la regin ya ascenda al 41% versus 25% un cuarto de siglo antes (Cerrutti y Bertoncello, 2003). A partir de los aos cincuenta esta situacin cam- biara radicalmente, a tal punto que hacia los aos setenta en la mayora de las ciudades la tenencia en propiedad predominaba o se proyectaba en esa direc- cin. Para los aos noventa esta modalidad represen- taba tpicamente entre el 60 y el 70% de la tenencia de los hogares en las principales urbes de la regin. Entre los aos cincuenta y noventa, la tasa de propie- dad haba aumentado en ms de 27 puntos porcentua- les en las ciudades seleccionadas. En casos como los de Ciudad de Mxico y Santiago de Chile el crecimien- to lleg a ser de 45 puntos porcentuales. La magni- tud del cambio es an ms significativa si se tiene en cuenta que durante estos aos el fenmeno registrado en estas ciudades se present aparejado con la conso- lidacin del proceso de urbanizacin. Tanto es as que para 1975 la poblacin urbana en ALC era del 61%, mientras que hacia finales de los aos noventa llegaba al 75% (Cerrutti y Bertoncello, 2003). Sesgo a favor de la propiedad: polticas de vivienda, urbanizacin informal y control de renta El espectacular crecimiento de la tasa de propiedad du- rante la segunda mitad del siglo XX se relaciona prin- cipalmente con tres factores: las polticas de vivienda, el crecimiento de la urbanizacin informal y el estable- cimiento de controles a la renta (Gilbert, 2012). En cuanto al primero, destaca la creacin de ins- tituciones pblicas de crdito hipotecario en algu- nos pases de la regin despus de la crisis de 1929, ante el retiro de capitales extranjeros de este sector. Colombia fue uno de los primeros pases en implemen- tar esta poltica con xito, mediante la creacin de la Caja de Crdito Agrario en 1931 y del Banco Central Hipotecario en 1932. Es asimismo uno de los pases donde las tasas de propiedad empiezan a crecer ms tempranamente, a tal punto que hacia 1950 cerca de la mitad de la tenencia en las principales ciudades Bogot, Medelln y Cali era en propiedad (cuadro 1). Cuadro 1. Crecimiento de las tasas de propiedad en ciudades seleccionadas por dcada (%) Ciudad Aos 1950 Aos 1970 Aos 1990 Aos 2000 Aos 2010 Ciudad de Mxico 25 43 70 74 70 Guadalajara 29 43 68 68 64 Bogot 43 42 54 46 42* Medelln 51 57 65 54 48* Cali 53 58 68 51 40* Santiago de Chile 26 57 71 73 63* Ro de Janeiro** 38 54 63 70 74*** So Paulo** 41 62 71 75 78 Buenos Aires** 27 61 62 67 57 Kingston n.d. n.d. 44 45 46 Fuente: Datos provenientes de Gilbert (2012) compilados a partir de informacin en Gilbert (1998), Salazar Cruz et al. (2012), McHardy (2012), Moya (2011), Torres (2012), Pasternak y DOttaviano (2012). *Datos provenientes de MECOVI 2010 para Colombia y MECOVI 2011 para Chile. Este ltimo valor incluye la Regin de Santiago. **Corresponde a la ciudad central y no al rea Metropolitana. ***Datos correspondientes al ao 2010 provenientes de la base IPUMS (Minnesota Population Center, 2013).
  • 24. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe18 En otros pases de la regin este tipo de medida no se cristaliz hasta los aos setenta, cuando tales institu- ciones comenzaron a representar una fuente importan- te de crdito subsidiado, permitiendo que buena parte de la naciente clase media accediera a vivienda propia. Por ejemplo, la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) en Brasil, fundada en 1964, para principios de los aos ochenta ya haba financiado cerca del 70% de las nue- vas viviendas construidas desde 1970 (Gilbert, 2012). Sin embargo, el hecho de que el acceso a este tipo de entidades crediticias estuviera limitado a aquellos con ingresos suficientes y regulares hizo que los go- biernos tomaran la decisin de crear instituciones p- blicas para financiar y construir vivienda social en gran escala. En Colombia, el Instituto de Crdito Territorial (creado en 1938) se convirti en uno de los principa- les constructores desde su fundacin hasta los aos noventa, cuando fue liquidado. Durante esos aos, el instituto produjo unas 120.000 unidades solo en la ciudad de Bogot. Entre tanto, la Caja de la Vivienda Popular, una entidad de carcter municipal, haba construido unas 30.000 viviendas adicionales. La im- portancia de la funcin que cumplieron estas institu- ciones se evidencia en el hecho de que para 1993, la vivienda que produjeron representaba cerca del 13% de las existencias totales (formales e informales) en Bogot. Cabe sealar que a diferencia de lo que suce- di en los pases ms desarrollados de Occidente, la vivienda pblica en ALC no se construy para el alqui- ler sino para ser cedida en propiedad a familias selec- cionadas. De hecho, en los pocos casos en que se hizo para alquilar, como en Colombia, Mxico y Venezuela, se entreg en propiedad a los inquilinos hacia media- dos del siglo XX (Gilbert, 2012). El crecimiento de la urbanizacin informal es otro factor clave en el incremento de la tasa de propiedad en las ciudades de la regin. La autoconstruccin in- formal, que hacia principios del siglo XX haba sido poco significativa, permiti a un porcentaje conside- rable de hogares acceder a un techo propio a partir de los aos cincuenta, aunque sus caractersticas de ca- lidad y localizacin no fueran las mejores. La propor- cin de poblacin en estos barrios pas en Lima de menos del 8% en 1956 al 38% en 1989, en Ciudad de Mxico del 14% en 1952 al 60% en 1990, y en Caracas del 21% en 1961 al 42% en 1991 (Gilbert, 1998). Aunque las causas de este fenmeno se rela- cionan con el incremento exponencial en la demanda de vivienda originada en las migraciones campo-ciu- dad, y en la incapacidad del sector formal de absorber- la, tambin resultan de un tratamiento complaciente, o al menos neutral, de los gobiernos de la regin. Fue as como poco despus del diagnstico ori- ginal de cncer social, polticos y burcratas empe- zaron a ver la vivienda informal como una vlvula de escape a la presin de la demanda y como una solu- cin al problema de vivienda (Gilbert, 1998). En al- gunos casos, como el del gobierno militar de Manuel Odra de los aos cincuenta en Per, la ocupacin de terrenos pblicos fue incluso patrocinada para obte- ner ventajas polticas (Gilbert, 2012). La popularidad de las ideas de Turner (1976), segn las cuales la urba- nizacin informal era una arquitectura que sirve, as como la implementacin de programas de regulariza- cin, contribuiran a crear incentivos para la consoli- dacin de este tipo de asentamientos, pese a algunos episodios espordicos de represin en algunas ciuda- des de la regin (Gilbert, 1998). Los controles de renta implementados antes de los aos cincuenta constituyen otro factor importante en el crecimiento de la tasa de propiedad; esta medida desin- centiv fuertemente la produccin y oferta de vivienda en alquiler, particularmente como actividad comercial de mediana y gran escala (Blanco et al., 2012a). Desde principios de siglo, cuando la vivienda en alquiler pre- dominaba en las ciudades de la regin, los gobiernos empezaron a introducir regulaciones sobre calidad y hacinamiento. A esto se agregaron, en los aos vein- te, medidas de control de precios en varios pases de Amrica Latina para contrarrestar la protesta social, que se reforzaran en los aos cuarenta, esta vez para controlar la inflacin (Gilbert, 2012). El crecimiento de la tasa de propiedad parece haber alcanzado su punto mximo en los aos noven- ta y 2000, y ha empezado a descender recientemen- te. Para las ciudades aludidas en el anlisis anterior,
  • 25. Caracterizacin de la vivienda en alquiler 19 la diferencia entre el punto mximo y el ltimo valor reportado muestra que, en promedio, la tasa de pro- piedad ha decrecido 8,5 puntos porcentuales, mien- tras que se registran casos como los de Bogot, Cali, Medelln y Buenos Aires donde el descenso ha sido de ms de 10 puntos (cuadro 1). En un nivel ms ge- neral, la tasa de propiedad urbana, que haba creci- do de un promedio del 61% hacia 1990 al 68% en 2000, disminuy al 66% hacia 2006 en los 13 pa- ses de Amrica Latina para los cuales se dispone de cifras14 . Aunque puede ser prematuro concluir que el creci- miento de la tasa de propiedad entr en un perodo de retroceso, hay indicios que llevan a pensar que el perio- do de crecimiento exponencial ha llegado a su fin. En ello inciden tres factores. En primer lugar, las polticas actuales de vivienda basadas en subsidios y regulariza- cin son insostenibles desde un punto de vista fiscal, in- suficientes para atender la demanda, e ineficientes en trminos de los patrones de uso del suelo que crean. En segundo lugar, el crecimiento de las ciudades ha incre- mentado la escasez de suelo urbanizado bien ubicado, lo cual hace que la vivienda sea incluso menos ase- quible. En tercer lugar, los cambios registrados en las estructuras demogrficas disminucin del tamao pro- medio de los hogares, aumento de las tasas de divor- cio y crecimiento del nmero de hogares unipersonales (que representan actualmente entre el 10 y el 20% del total de los pases del Cono Sur), aunados a una mayor movilidad laboral asociada a economas ms flexibles y globalizadas, hacen que muchos hogares opten por no adquirir vivienda propia (Gilbert, 2012). No sobra sealar que la desaceleracin del creci- miento de la tasa de propiedad parece ser un fenme- no mundial (UN-HABITAT, 2003) que se hace evidente incluso en aquellos pases donde las polticas de pro- mocin de la vivienda propia han sido ms efectivas, como Singapur. All el porcentaje de hogares propie- tarios, que creci de un 29% en 1970 a su punto ms alto de 92% en el ao 2000, disminuy a 87% en 2010 (Peppercorn y Taffin, 2013). Vivir en alquiler: cuestin de preferencias Aunque Amrica Latina y el Caribe es una regin de propietarios, el alquiler contina siendo significati- vo. En el grfico 1 se observ que uno de cada cinco hogares de la regin alquila su vivienda. En Bolivia, Ecuador y Honduras esta relacin se eleva a uno de cada cuatro, mientras que en Antigua y Barbuda, Repblica Dominicana y Colombia llega a ser uno de cada tres (grfico 4). 14 Los datos provienen de la Divisin de Estadstica y Proyecciones Econmicas de la CEPAL (ECLAC s.f.) y se basan en tabulaciones espe- ciales de las encuestas de hogares de cada pas. Grfico 4. Tasas de alquiler en pases de Amrica Latina y el Caribe 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Nicaragua Per Venezuela Paraguay Argentina Mxico Chile ElSalvador Porcentaje Brasil Panam Uruguay Promedio CostaRica Guatemala Jamaica Bolivia Ecuador Honduras AntiguayBarbuda R.Dominicana Colombia Fuente: Elaboracin propia con base en MECOVI (2006), excepto para los casos de Jamaica y Antigua y Barbuda, cuyas cifras corresponden al ao 2001 y provienen de la ONU.
  • 26. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe20 Cabe sealar que aunque la tasa de propiedad haya crecido aceleradamente durante la segunda mitad del siglo XX, en nmeros absolutos los hoga- res que viven en alquiler han aumentado en las lti- mas dcadas en la mayora de pases de la regin. En Argentina pasaron de un milln en 1980 a 1,8 mi- llones en 2010; en Brasil de 5,7 millones en 1990 a 10,5 millones en 2010; en Chile de 640.000 en 1982 a 917.000 en 2002; en Colombia de 1,2 millones en 1985 a 2,8 millones en 2005; en Mxico de 2,5 mi- llones en 1980 a 4 millones en 2010, y en Per de 481.000 en 1981 a 980.000 en 2007. En Argentina y Colombia este ascenso representa incluso un aumento en la proporcin de inquilinos en el perodo indicado: de 15 a 16% en el primero y de 24 a 31% en el segun- do. Asimismo, y en consonancia con los cambios en la tenencia urbana de finales de siglo XX ya descritos, la proporcin de hogares que viven en alquiler ha au- mentado en la ltima dcada en todos estos pases, salvo en Chile (Gilbert, 2012). En las principales ciudades de la regin la inci- dencia del alquiler es ms alta. En una seleccin de 42 ciudades con una poblacin superior a un milln de habitantes, el promedio de hogares que vive en alqui- ler llega al 22%. Solo en Managua esta cifra se encuen- tra por debajo del 10%, mientras que en 22 ciudades oscila entre el 10 y el 20%, en 14 entre el 20 y el 30%, en cuatro entre el 30 y 40%, y en dos supera el 40% (grfico 5). En concordancia con la teora y evidencia inter- nacional, la vivienda en alquiler en ALC es an ms generalizada en ciertos grupos sociales como los j- venes, los divorciados y los migrantes. Modelos esta- dsticos15 empleados para analizar las decisiones de tenencia en seis de los pases de mayor tamao de la regin Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Mxico y Per establecen que las variables sociales relacio- nadas con la edad, el tipo y tamao del hogar, el es- tado civil, y el tipo de empleo tienen una incidencia significativa en la probabilidad de que un hogar eli- ja la opcin de alquilar frente a la de convertirse en propietario16 . Los resultados muestran que la edad, por ejem- plo, disminuye significativamente la probabilidad de Grfico 5. Tasas de alquiler en las principales ciudades de Amrica Latina y el Caribe 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Managua Belem Lima Toluca PortoAlegre BuenosAires Mendoza Caracas Asuncin Len Recife Monterrey BeloHorizonte Salvador Rosario Curitiba RodeJaneiro Quertaro Fortaleza Montevideo MardelPlata Panam Mxico Santiago SanSalvador SoPaulo SanJos LaPaz Promedio LaPlata Guayaquil Tucumn Guadalajara Tegucigalpa Crdoba SantaCruz Brasilia Guatemala Quito Medelln Cali SantoDomingo Bogot Fuente: Elaboracin propia con base en MECOVI (2006). 15 Los modelos corresponden a regresiones logsticas multinomiales en las que se identifica la probabilidad de cada uno de los tres tipos de tenencia (propiedad, alquiler y otros) en funcin de variables como el ingreso, tipo y tamao del hogar, edad, gnero, nivel educativo, es- tado civil y situacin laboral del jefe de la familia, tipo de vivienda y, en algunos casos, su localizacin. La fuente es la base de datos de MECOVI para cada pas y para el ao 2011, salvo Mxico, cuyas cifras corresponden a 2010, y Argentina, donde los datos corresponden solo a reas urbanas. 16 El ingreso del jefe del hogar, el tipo de vivienda y su localizacin tambin resultaron significativos, como se ver ms adelante en las secciones correspondientes.
  • 27. Caracterizacin de la vivienda en alquiler 21 elegir la modalidad de alquiler, si bien la relacin no es perfectamente lineal: el ritmo de disminucin de esta probabilidad se hace ms lento a mayores edades e incluso se revierte hacia el final del ciclo de vida17 . Al comparar la probabilidad relativa de alquilar ver- sus la de comprar por rangos de edad del jefe de ho- gar, se comprueba que el grupo de 15 a 24 aos es entre 5 y 14 veces ms proclive a alquilar que el grupo de 65 aos o ms, siendo este el punto de referencia (grfico 6). En conjunto, esto demuestra que el alquiler es ms importante para los jvenes y, en menor grado, para las personas de mayor edad. En los seis pases arriba mencionados, el tama- o del hogar disminuye significativamente la probabi- lidad de alquilar, lo cual refleja la preferencia por la vivienda propia de las familias ms numerosas. El tipo de hogar18 tambin afecta notablemente la decisin de tenencia. En Argentina, Chile, Colombia y Per, la ten- dencia de los hogares extendidos a vivir en alquiler es significativamente menor que para los nucleares. Esto no resulta sorprendente si se tiene en cuenta que en los hogares ampliados, varios miembros del grupo fa- miliar tienden a compartir la vivienda propia de algu- no de ellos (abuelos o tos, por ejemplo). En todos los pases los hogares unipersonales exhiben una mayor inclinacin a alquilar que las familias nucleares, mien- tras que los hogares en corresidencia son los que ex- hiben mayores probabilidades de alquilar versus todos los dems tipos, aunque este ltimo resultado no fue significativo para Per (cuadro 2). Dado que se est Cuadro 2. Probabilidad de vivir en alquiler por tipo de hogar Pas Menor probabilidad Referencia Mayor probabilidad Argentina Extendida Nuclear Compuesta UnipersonalCorresidencia Brasil Extendida Nuclear UnipersonalCompuesto Corresidencia Chile Extendida Nuclear Compuesta UnipersonalCorresidencia Colombia Extendida Nuclear Compuesta UnipersonalCorresidencia Mxico Nuclear Extend. comp. UnipersonalCorresidencia Per Extendida Nuclear CompuestaUnipersonalCorresidencia Fuente: Elaboracin propia con base en anlisis estadsticos de datos MECOVI (2010 y 2011). Nota: La informacin se basa en los coeficientes de regresin. Los casos no significativos al 1% aparecen en letra cursiva. El orden de la secuencia representa la comparacin de las magnitudes de los coeficientes. 17 La no linealidad se confirma al incluir al mismo tiempo en las re- gresiones la edad y la edad al cuadrado. Para todos los casos las dos variables fueron significativas al 1%. 18 MECOVI incluye los siguientes tipos de hogar: nuclear (parejas y sus hijos y hogares monoparentales); extendido (un hogar nuclear con otro familiar); compuesto (un hogar nuclear y otra persona sin paren- tesco); unipersonal, y en corresidencia (formados por dos o ms per- sonas sin relacin de parentesco). Grfico 6. Razn de probabilidad relativa de alquiler por rangos de edad Probabilidad 1524 2534 3544 4554 5564 65 o ms 12,118 7,248 3,222 1,582 0,903 1 4,803 2,905 2,889 1,097 0,853 1 17,655 7,597 2,889 1,609 0,968 1 10,948 7,298 3,062 1,574 0,994 1 14,158 5,609 2,153 1,274 0,763 1 13,439 6,451 2,916 1,386 0,995 1 Argentina Brasil Chile Colombia Mxico Per 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Fuente: Elaboracin propia con base en anlisis estadsticos de datos MECOVI (2010 y 2011). Nota: La razn de probabilidad relativa representa el cociente entre la probabilidad relativa (odds ratio) de alquilar versus la de ser propietario de un grupo etario especfico con relacin al grupo de 65 o ms aos. As, una razn de 12,118 para el grupo de 15 a 24 en Argentina significa que la probabilidad de que un hogar en este rango etario alquile es 12,118 veces mayor que la probabilidad de un hogar en el rango etario de 65 o ms. La probabilidad relativa se calcula incluyendo en la regresin a los grupos etarios como variables ficticias (dummy). Dado que el anlisis es sensible a la forma cmo se definen las cohortes de edad, algunos coeficientes no resultan significativos.
  • 28. Se busca vivienda en alquiler Opciones de poltica en Amrica Latina y el Caribe22 controlando por ingreso, edad, tamao de hogar y es- tado civil, estos resultados pueden sugerir que los ho- gares unipersonales y en corresidencia perciben su tenencia como algo temporal. En la mayora de los casos, el gnero no result ser un factor significativo en las decisiones de tenen- cia. Esto puede deberse a que el efecto de este factor en tales decisiones est correlacionado con otros fac- tores como el ingreso, el tipo de hogar y el estado civil. Asimismo, este efecto puede manifestarse de diferen- te manera en el mercado formal y en el informal. Otros estudios han encontrado que los hogares encabeza- dos por hombres tienden a exhibir mayores tasas de propiedad y alquiler informales que los hogares enca- bezados por mujeres (Bouillon et al., 2012; Miraftab, 1997). En cuanto al estado civil, se observa que entre los viudos la tendencia a alquilar es menor, mientras que entre los divorciados es mayor. Las diferencias en- tre solteros y casados siendo este ltimo el caso de referencia fueron mnimas y generalmente no signifi- cativas (cuadro 3). El nivel educativo no parece tener ningn efec- to en las decisiones de tenencia cuando se controla por otros factores, como lo han demostrado otros es- tudios19 . Los resultados relacionados con el logro edu- cativo varan sin patrn aparente para cada pas, y en su mayora no son significativos (cuadro 4). En cuanto al tipo de empleo, los resultados ta