SEGURO OBLIGATORIO DE ESTABILIDAD Y CALIDAD DE …
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0 SEGURO OBLIGATORIO DE ESTABILIDAD Y CALIDAD DE VIVIENDA NUEVA NATACHA MARTÍNEZ CONTRERAS MONOGRAFÍA PARA LA OBTENCIÓN DEL GRADO DE ESPECIALISTA EN DERECHO DE SEGUROS PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA Facultad de Ciencias Jurídicas ESPECIALIZACIÓN DE DERECHO DE SEGUROS Año académico 2013 Bogotá D.C., 21 de marzo de 2014
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SEGURO OBLIGATORIO DE ESTABILIDAD Y CALIDAD DE VIVIENDA NUEVA
NATACHA MARTÍNEZ CONTRERAS
MONOGRAFÍA PARA LA OBTENCIÓN DEL GRADO DE ESPECIALISTA EN
DERECHO DE SEGUROS
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
Facultad de Ciencias Jurídicas
ESPECIALIZACIÓN DE DERECHO DE SEGUROS
Año académico 2013
Bogotá D.C., 21 de marzo de 2014
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ÍNDICE TEMÁTICO
Introducción 3 1. Fundamentos constitucionales para la implementación de un seguro obligatorio que ampare la calidad y estabilidad de la vivienda nueva. 7 2. Breves nociones sobre el desarrollo legal y jurisprudencial de la responsabilidad en la construcción y venta de la vivienda nueva por la inestabilidad o mala calidad de la obra (vicios en la construcción). 11 2.1. Responsabilidad del constructor frente al dueño de la obra – vendedor y los subadquirentes 11 2.1.1. Responsabilidad del constructor frente al dueño de la obra (futuro vendedor) 11
2.1.2. Responsabilidad del constructor frente a los subadquirentes 12 2.1.3. Interpretación de la Corte Suprema de Justicia del numeral 3º del artículo 2060 del Código Civil – La obligación del constructor por la ruina o su amenaza es una garantía 14
2.2. Responsabilidad del dueño de la obra – vendedor con el comprador o subadquirente 15 2.3. Panorama actual de la responsabilidad del constructor y vendedor por la estabilidad y calidad de la construcción de cara al estatuto del consumidor – ley 1480 de 2011 16 3. Seguro de calidad y estabilidad de vivienda nueva – SECAL, regulado por el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989 y subrogado por el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991. 19 4. Actuales proyectos de ley que promueven la implementación de un seguro obligatorio que ampare la calidad y estabilidad de la vivienda nueva 21 4.1. Proyecto de Ley No. 029 de 2013 de la Cámara de Representantes 21 4.2. Proyecto de Ley que presentará el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ante el Congreso de la República 22
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5. Descripción de distintos tipos de seguros que pueden amparar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva. análisis de sus ventajas y desventajas 26
5.1. Seguro de cumplimiento 26 5.2. Seguro de responsabilidad 30 5.3. Seguro real 32 6. Seguro obligatorio que ampare la calidad y estabilidad de la vivienda nueva 34 6.1. El seguro obligatorio de construcción impuesto en otros países – derecho comparado 34 6.2. Propuesta para la implementación del seguro obligatorio de calidad y estabilidad de la vivienda nueva 39 6.2.1. Contrato de seguro aconsejable para amparar la estabilidad y calidad de la vivienda nueva 39
6.2.2. Consecuencias de la obligatoriedad del contrato de seguro de estabilidad y calidad de la vivienda nueva 42 Conclusión 46
Bibliografía 49
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SEGURO OBLIGATORIO DE ESTABILIDAD Y CALIDAD DE VIVIENDA NUEVA
INTRODUCCIÓN
Han sido objeto de diversas discusiones no solo en el país sino a nivel
internacional, las medidas de protección técnicas, jurídicas, sociales y económicas
de las construcciones de edificaciones destinadas a vivienda, es decir, a uso
habitacional.
Lo anterior no es para menos, teniendo en cuenta que la vivienda constituye un
elemento esencial en el desarrollo del ser humano, por ello se exige que la misma
sea adecuada, es decir, contenga las condiciones mínimas de salubridad,
ventilación, luminosidad, medio ambiente sano, social y seguridad o estabilidad.
Desde los primeros tratados internacionales de derechos humanos, la vivienda
adecuada o digna ha sido un componente importante en los compromisos
adquiridos por los Estados miembros de organizaciones internacionales, tales
como las Naciones Unidas, en especial el Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales que fue suscrito y ratificado por Colombia.
Adicionalmente nuestra Constitución Política consagra la vivienda digna como un
derecho social y económico al que tienen derecho todos los colombianos y ordena
al Estado fijar las condiciones necesarias para hacerlo efectivo.
De las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda digna,
se encuentran las medidas que el Estado debe tomar para garantizar su estabilidad
y calidad, entre las cuales se encuentran los mecanismos de control y vigilancia de
las normas técnicas en construcción, de la capacidad, experiencia y
profesionalismo de los constructores y demás personas que intervienen en el
proceso constructivo, la revisión del suelo y subsuelo donde se planea levantar una
edificación previo a otorgar los permisos o licencias de construcción respectiva,
entre otros.
Además de las especificaciones técnicas, el Estado debe garantizar la reparación y
resarcimiento de los daños causados a los adquirentes o las personas que utilicen
para su habitación la edificación construida ante los eventos adversos que puedan
generarse, tales como la ruina de una edificación.
De manera que la función del Estado para garantizar la efectividad del derecho a la
vivienda digna no se limita a un control previo de las especificaciones técnicas de la
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construcción, sino además, debe proteger a las personas que se resulten afectadas
por los daños causados por vicios en la construcción y garantizar su respectiva
reparación e indemnización.
Existe una realidad nacional e incluso mundial en el sector de la construcción que
no puede perderse de vista, y es que los patrimonios de los constructores (término
en sentido amplio, incluyen los constructores, arquitectos, auditores, entre otros)
por regla general son insuficientes para mitigar e indemnizar los daños que se
causen por la amenaza o ruina de una edificación, evento que tiene la virtud de ser
catastrófico por el gran impacto económico y social que pueden generar.
En el país aunque las demoliciones o sus amenazas no son hechos que ocurran a
diario, lamentablemente se han escuchado en las noticias diversos casos de
demolición o desalojo por amenaza de ruina de edificaciones destinadas a
vivienda, que han generado pérdidas de vidas y de bienes, aunado a la desilusión
de las familias quienes pierden las expectativas de un mejor futuro y la confianza
en la inversión en bienes raíces.
Casos como el edificio Space en Medellín ocurrido el 12 de octubre de 2013
cuando la torre 6 se derrumbó causando la muerte de 11 personas1, las órdenes de
desalojo de los edificios Continental Tower2 y Asensi3 en Medellín, los edificios
Colina Campestre y Privilegios en Barranquilla4, el edificio de San Jerónimo de
Yuste5 en Bogotá, entre otros causados por fallas técnicas o de estructura, son
eventos que transcienden la esfera contractual privada y pasan a tener todo un
impacto social en el cual el Estado y la sociedad deben intervenir.
Ante una situación de demolición o desalojo causada por vicios en la construcción
que ciertamente van a generar cuantiosas pérdidas económicas, es deber del
Estado crear medidas efectivas para procurar la reparación e indemnización a las
personas afectadas, una de ellas es un contrato de seguro que cubra los daños
causados por la falta de estabilidad y calidad de la vivienda.
Por tratarse de un tema de interés general vinculado incluso con los derechos
fundamentales de las personas que adquieren una vivienda, es menester que el
contrato de seguro sea de obligatoria adquisición por parte de los constructores o
1 http://es.wikipedia.org/wiki/Colapso_del_edificio_Space
2 http://www.noticiasrcn.com/nacional-regiones-centro/conjunto-continental-towers-no-podra-ser-
reparado 3http://www.elcolombiano.com/BancoConocimiento/E/edificio_asensi_presento_fallas_en_su_estruct
ura_dagrd/edificio_asensi_presento_fallas_en_su_estructura_dagrd.asp 4 http://emisoraatlantico.com.co/local/9647-47-familias-fueron-desalojadas-del-edificio-privilegios,-en-
campo-alegre.html 5 http://www.semana.com/nacion/articulo/desolojo-edificio-san-jeronimo-por-derrumbamiento-en-
bogota/361951-3
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enajenadores y no dejarlo a la voluntariedad de las partes contratantes, porque
como lamentablemente se ha observado en la práctica, si el seguro no es de
obligatoria adquisición, el mismo no será tomado por los constructores o
vendedores so pretexto de generar un costo adicional en los proyectos de
construcción.
En la actualidad existen seguros que amparan los daños de la edificación tales
como el seguro obligatorio hipotecario que de conformidad con el artículo 101 del
Decreto 663 de 1993 (Estatuto Orgánico Financiero) ampara los inmuebles dados
en hipoteca para garantizar créditos a favor de entidades vigiladas por la
Superintendencia Financiera contra los riesgos de incendio y terremoto, el valor
asegurado es el valor comercial del bien, la vigencia del seguro es la misma
vigencia del crédito y se constituye como una póliza colectiva tomada por la entidad
financiera por cuenta de sus deudores.
Igualmente existe el seguro de copropiedades consagrado en el artículo 15 de la
Ley 675 de 2001 que tiene como finalidad cubrir a los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal contra los riesgos de incendio y
terremoto. El seguro es obligatorio cuando se trate de amparar los bienes comunes
contra los citados riesgos. La compañía de seguro debe procurar al momento de
indemnizar la reconstrucción del inmueble y si no es posible ello, distribuir el
importe de la indemnización al derecho de cada propietario de bienes privados
según los coeficientes de copropiedad.
Los seguros antes mencionados no cubren las pérdidas ocasionadas por falta de
estabilidad o mala calidad de la vivienda, inclusive constituyen una exclusión en los
mismos. Los seguros enunciados, como se indicó, cubren el inmueble contra
riesgos de incendio y terremoto, bajo condiciones especiales, tales como que el
inmueble esté hipotecado ante entidad financiera o que esté cometido al régimen
de copropiedad según sea el caso.
En consecuencia, la presente monografía pretende analizar desde el punto de vista
jurídico, la posibilidad de implementar un seguro obligatorio que ampare la vivienda
contra los riesgos de falta de estabilidad y mala calidad, el cual debe ser tomado
por el constructor o vendedor para garantizar la reparación o indemnización a favor
de los adquirentes o propietarios ante la ocurrencia de un siniestro que genere la
ruina o su amenaza.
En el presente estudio se indagará sobre los fundamentos constitucionales y
legales que justifiquen la implementación de un seguro obligatorio que ampare los
vicios de la construcción, sus antecedentes normativos, los actuales proyectos de
Ley que promueven su implementación (se realizará una especial observación al
6
proyecto de Ley que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio presentará al
Congreso de la República), los seguros que pueden amparar dichos riesgos, la
experiencia de otros países que han impuesto el seguro obligatorio y la propuesta
de la clase de seguro más recomendable para amparar la estabilidad y calidad de
la vivienda en Colombia.
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1. FUNDAMENTOS CONSTITUCIONALES PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE
UN SEGURO OBLIGATORIO QUE AMPARE LA CALIDAD Y ESTABILIDAD
DE LA VIVIENDA NUEVA
La Constitución Política de Colombia consagra en su artículo 2º los fines esenciales
del Estado, dentro de los cuales se encuentran promover la prosperidad general y
garantizar la efectividad de los derechos consagrados en la misma normatividad.
Es por ello, que el Estado debe promover herramientas y garantías idóneas para
cumplir con dichos fines y proteger los derechos reconocidos en la Carta, entre los
cuales se encuentra el derecho a la vivienda digna consagrado en el artículo 51 de
la Constitución.
El aludido artículo 51 de la Constitución constituye el fundamento principal de la
idoneidad y pertinencia en la implementación de un seguro obligatorio que ampare
la calidad y estabilidad de la vivienda nueva y proteja a sus adquirentes. El citado
artículo consagra en su tenor literal lo siguiente:
“Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las
condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá
planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a
largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de
vivienda”.
Ahora bien, la Constitución no define de manera expresa el concepto de vivienda
digna, razón por la cual, la Corte Constitucional6 acude, de conformidad con el
artículo 93 de la Carta, a los tratados internacionales de derechos humanos
suscritos y ratificados por Colombia, específicamente al Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones unidas que en su
artículo 11 consagra:
“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda
persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso
alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de
las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas
apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo
a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional
fundada en el libre consentimiento” (Negrillas fuera del texto original).
6 CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia C – 444 de 2009.
8
En desarrollo del anterior artículo el Comité de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales de las Naciones Unidas en su Observación General No. 4 ha
interpretado el término de vivienda adecuada (en Colombia vivienda digna) de la
siguiente manera:
"El concepto de "vivienda adecuada" significa disponer de un lugar
donde poderse aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad
adecuada, iluminación y ventilación adecuadas, una infraestructura
básica adecuada y una situación adecuada en relación con el trabajo
y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable.
Así pues, el concepto de adecuación es particularmente significativo
en relación con el derecho a la vivienda, puesto que sirve para
subrayar una serie de factores que hay que tener en cuenta al
determinar si determinadas formas de vivienda se puede considerar
que constituyen una "vivienda adecuada" a los efectos del Pacto. Aun
cuando la adecuación viene determinada en parte por factores
sociales, económicos, culturales, climatológicos, ecológicos y de otra
índole, el Comité considera que, aun así, es posible identificar algunos
aspectos de ese derecho que deben ser tenidos en cuenta a estos
efectos en cualquier contexto determinado. Entre esos aspectos
figuran los siguientes:
(…)
Habitabilidad. Una vivienda adecuada debe ser habitable, en
sentido de poder ofrecer espacio adecuado a sus ocupantes y de
protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras
amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de vectores de
enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los
ocupantes. El Comité exhorta a los Estados Partes a que apliquen
ampliamente los Principios de Higiene de la Vivienda (Ginebra,
Organización Mundial de la Salud, 1990) preparados por la OMS, que
consideran la vivienda como el factor ambiental que con más frecuencia
está relacionado con las condiciones que favorecen las enfermedades
en los análisis epidemiológicos; dicho de otro modo, que una vivienda y
unas condiciones de vida inadecuadas y deficientes se asocian
invariablemente a tasas de mortalidad y morbilidad más
elevadas.(resaltado fuera del texto original).
9
La Corte Constitucional en sentencia C – 444 de 2009 y en consideración a
las interpretaciones dadas por el Comité de Derechos Económicos, Sociales
y Culturales de las Naciones Unidas, indicó lo siguiente.
“De los apartes trascritos de la Observación General N° 4 del Comité
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones
Unidas, la Corte destaca los siguientes que resultan importantes para
efectos de resolver el problema jurídico que plantea el presente
proceso:
a) El contenido del derecho a la vivienda digna abarca las
condiciones de habitabilidad de la vivienda, que consisten en que
ella pueda “ofrecer espacio adecuado a sus ocupantes y de
protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u
otras amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de
vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad
física de los ocupantes”.
De la precedente interpretación y para efectos del presente trabajo, se puede
definir la vivienda digna como el lugar o el especio habitable que debe contar con
la seguridad física y estructural que garantice la protección de derechos
fundamentales de las personas que lo habitan.
Respecto al derecho a la vivienda digna, distintas han sido las posturas de la Corte
Constitucional sobre la naturaleza y forma de protección de este derecho. En un
inicio ratificó la clasificación expresada en la Constitución Política al indicar que
forma parte de los derechos de segunda generación por ser de carácter social y
económico. No obstante, en posteriores jurisprudencias lo catalogó como un
derecho fundamental por su conexidad con otros derechos fundamentales tales
como la vida, la dignidad humana o el mínimo vital.
En más reciente jurisprudencia, la Corte ha concluido que los derechos
prestacionales como lo es el de vivienda digna, también son derechos
fundamentales pero ya no por conexidad sino de manera autónoma. Al respecto es
ilustrativa la sentencia T – 314 de 20127 que indica lo siguiente:
“Ahora bien, más recientemente dentro de la amplia jurisprudencia
constitucional se puede encontrar un criterio más por el cual la protección de
los derechos económicos, sociales y culturales resulta exigible a través de
un mecanismo como la acción de tutela. Se trata de su concepción como
7 CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia T – 314 de 30 de abril de 2012. Magistrado ponente:
JORGE IGNACIO PRETELT CHALJUB. Expedientes T-3.296.229, T-3.302.260 y T-3.312.262.
10
derechos fundamentales de forma autónoma. En este sentido, la Corte ha
afirmado que el carácter programático de dichos derechos y su necesaria
dependencia de una erogación presupuestaria no es suficiente para
sustraerles su carácter fundamental:
“Al respecto, se dice, debe repararse en que todos los derechos
constitucionales fundamentales – con independencia de si son civiles,
políticos, económicos, sociales, culturales, de medio ambiente -
poseen un matiz prestacional de modo que, si se adopta esta tesis, de
ninguno de los derechos, ni siquiera del derecho a la vida, se podría
predicar la fundamentalidad. Restarles el carácter de derechos
fundamentales a los derechos prestacionales, no armoniza, por lo
demás, con las exigencias derivadas de los pactos internacionales
sobre derechos humanos mediante los cuales se ha logrado superar
esta diferenciación artificial que hoy resulta obsoleta así sea
explicable desde una perspectiva histórica”
Se vislumbra en el desarrollo jurisprudencial constitucional, que hoy en día el
derecho a la vivienda digna es un derecho fundamental autónomo que debe ser
protegido por el Estado, quien a su vez debe crear las herramientas necesarias
para su materialización.
Así mismo, la seguridad y estabilidad de las estructuras forman parte del concepto
de vivienda digna, por lo que es deber del Estado crear todos los mecanismos
necesarios de protección que garanticen y refuercen la prestación de dicho
derecho.
Por ello la Corte ha interpretado, de conformidad con lo consagrado en los tratados
internacionales de derechos humanos, que una vez el Estado crea una herramienta
de protección de los derechos así sean prestacionales, no puede posteriormente
eliminarla o limitarla puesto que vulneraría el principio de no regresividad de los
derechos, también denominado principio de progresividad.
Lo anterior es relevante teniendo en cuenta los antecedentes normativos dados en
el país, verbigracia la Ley 9ª de 1989 que estableció el seguro obligatorio de
calidad y estabilidad de vivienda nueva, denominado SECAL, el cual fue
posteriormente fue subrogado por la Ley 3ª de 1991 que al reemplazar el artículo
que consagraba el SECAL eliminó la obligatoriedad de una herramienta importante
que reforzaba la protección de la vivienda digna. Dicha derogatoria, fue
interpretada por la Corte en la sentencia C-444 de 2009 como un retroceso de un
derecho social como se explicará en líneas posteriores de forma más detallada.
11
2. BREVES NOCIONES SOBRE EL DESARROLLO LEGAL Y
JURISPRUDENCIAL DE LA RESPONSABILIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN
Y VENTA DE LA VIVIENDA NUEVA POR LA INESTABILIDAD O MALA
CALIDAD DE LA OBRA (VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN)
Las normas sobre la responsabilidad de los constructores y vendedores de las
edificaciones, se encuentran contenidas en el Código Civil, el Código de Comercio,
otras leyes especiales de construcción y precedentes jurisprudenciales, los cuales
han tenido modificaciones en especial durante los últimos años de cara al avance y
el crecimiento del sector de la construcción y de los derechos de los compradores y
consumidores. En las siguientes líneas se realizarán una descripción de las normas
de responsabilidad del constructor y el enajenador.
2.1. RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR FRENTE AL DUEÑO DE
LA OBRA – VENDEDOR Y LOS SUBADQUIRENTES
A continuación analizaremos el régimen y la naturaleza jurídica de la
responsabilidad en cabeza del constructor por los vicios en la construcción que
afecten la estructura, estabilidad y calidad de la vivienda nueva, respecto a los
sujetos que pueden verse afectados por los mismos.
2.1.1. Responsabilidad del constructor frente al dueño de la obra (futuro
vendedor)
La responsabilidad del constructor frente al dueño de la obra por la ruina o
amenaza de ruina de la constricción es de naturaleza contractual dado que surge
del contrato de obra celebrado entre las mencionadas partes. La aludida
responsabilidad está regulada por el numeral 3º del artículo 2060 del Código Civil
que en su tenor literal consagra:
“ARTICULO 2060. CONSTRUCCION DE EDIFICIOS POR PRECIO UNICO Los
contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se
encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las
reglas siguientes:
(…)
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años
subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo
que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer
en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el
12
empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá
lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo
2041,2057 inciso final”.
Del anterior artículo se sintetizan las siguientes características:
El constructor es responsable contractualmente frente al dueño de la obra.
El régimen de responsabilidad no es objetivo toda vez que la Ley no le
otorga de manera expresa esa categoría, por lo tanto se basa en el régimen
de responsabilidad subjetiva y se debe acreditar la culpa del constructor.
No obstante, por tratarse de una responsabilidad contractual dicha culpa se
presume en cabeza del contratista que en este caso sería el constructor.
De acuerdo con lo anterior, le corresponde al constructor demostrar que la
ruina o su amenaza no le es imputable, es decir, que actuó con el debido
cuidado y diligencia8.
La responsabilidad del constructor por la ruina o la amenaza de la edificación en
virtud de la disposición legal antes señalada son por 10 años contados a partir de
su entrega. Este término es importante para determinar la vigencia de una póliza
que ampare la calidad y estabilidad de la vivienda nueva como se explicará
posteriormente.
2.1.2. Responsabilidad del constructor frente a los subadquirentes
Los subadquierentes son quienes adquieren la propiedad de la vivienda pero no
directamente del constructor sino del dueño de la obra u otro propietario que obtuvo
el bien posterior a la venta inicial del mismo9.
En el evento de presentarse una ruina o amenaza de la misma el subadquirente
puede reclamar al constructor pero no en virtud de la responsabilidad contractual
sino por la vía de la responsabilidad civil extracontractual, por cuanto el
8 Corte Suprema de Justicia, T. LXVI, pag.356. “De esas características sustanciales surgen, como
es obvio, las consecuencias legales respectivas; el dolo generalmente no se presume (artículo 1516 C.C.) ni su tratamiento legal puede ser modificado por la voluntad individual (…) acarrea en todos los casos sanciones civiles de igual intensidad y agrava la posición del deudor aún en frente de eventos imprevisibles (artículo 1616 C.C.); la culpa, por el contrario, se presume en el incumplimiento contractual (…) las parte pueden alterar libremente las regulaciones legales respecto de ella, y su intensidad se gradúa para asignar diferentes efectos a sus diversos grados (artículo 1604), y por último no agrava la posición del deudor sino ante los que se previó o pudo preverse al tiempo del contrato (artículo 1616 C.C.)” 9 DÍAZ – GRANADOS, Juan Manuel. El seguro de estabilidad y calidad de la vivienda nueva.
Memoria del XV Encuentro Nacional de ACOLDESE. Pereira, octubre de 1990. Página 111.
13
subadquirente no celebró un contrato con el constructor. En consecuencia, no
podría demandar al constructor en virtud de la aludida responsabilidad contractual.
Lo antedicho significa que el subadquirente está regido por las normas y principios
que gobiernan la responsabilidad civil extracontractual, terreno en el cual la culpa
del constructor no se presume. Así las cosas, el reclamante tiene la carga de la
prueba de demostrar la culpa del constructor, que la ruina o su amenaza
acaecieron por razón de su actuar negligente10.
La norma que rige la responsabilidad extracontractual del constructor frente a
terceros (el subadquirente es un tercero no es parte contractual) es el artículo 2351
del Código Civil que dispone lo siguiente:
“ARTICULO 2351. DAÑOS CAUSADOS POR RUINA DE UN EDIFICIO CON
VICIO DE CONSTRUCCIÓN. Si el daño causado por la ruina de un edificio
proviniere de un vicio de construcción, tendrá lugar la responsabilidad prescrita
en la regla 3a. del artículo 2060”.
Como se puede observar de la citada norma, a pesar de que la responsabilidad del
constructor frente a terceros por la ruina de un edificio o construcción no es
contractual, en realidad contiene los mismos derroteros señalados para la
responsabilidad del constructor frente a su contratista, es decir, responde por la
calidad y estabilidad de la obra hasta por el término de 10 años siguientes a su
entrega, sin perjuicio de la carga probatoria de la culpa que difiere en cada uno de
los tipos de responsabilidad (contractual y extracontractual).
Sobre este tema es ilustrativa la sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 5 de
abril de 1978 citada por el doctor Juan Manuel Díaz-Granados Ortiz en el artículo
“el seguro obligatorio de estabilidad y calidad de la vivienda nueva”, que refiere lo
siguiente:
“En este sentido la Corte afirmó que "... tendrá lugar esa responsabilidad aquiliana
del constructor ante el tercero, no otra alguna, durante los diez años siguientes a
la entrega de la edificación. Porque en la hipótesis del artículo 2351 hay culpa
exclusiva del que construyó el edificio, determinante de la ruina de este ...."
(Casación Civil de abril 5 de 1978, ya citada). De acuerdo con este mismo fallo, la
responsabilidad por ruina de una obra frente a un tercero no es la misma
responsabilidad que respecto del dueño de la obra contratante. Es una
responsabilidad distinta de carácter extracontractual, copiada por vía de remisión
del régimen contractual, pero que tienen efectos diferentes, pues al paso que la
10
BARRIENTOS GÓMEZ, Diana Lucia, Responsabilidad Civil en el sector de la construcción.
Responsabilidad Civil y del Estado. Volumen 3. Medellín: Librería jurídica Sánchez R. Ltda, 1997, p 49.
14
víctima contractual goza de una presunción de culpa según quedó visto, en el
terreno extracontractual la responsabilidad obedece al criterio de la culpa
probada”.
De lo precedente podemos concluir que la responsabilidad del constructor frente a
los subadquirentes es extracontractual y tiene igual duración a la responsabilidad
contractual frente al dueño de la obra es decir, 10 años.
2.1.3. Interpretación de la Corte Suprema de Justicia del numeral 3º del artículo
2060 del Código Civil – La obligación del constructor por la ruina o su
amenaza es una garantía
La Corte Suprema, por su parte, en más reciente jurisprudencia se ha alejado de la
discusión doctrinaria de clasificar la responsabilidad del constructor como
contractual o extracontractual según si el afectado es el dueño de la obra o los
subadquirentes. Al respecto ha manifestado que el numeral 3º del artículo 2060 del
Código Civil contiene una garantía que es independiente de las mutaciones del
dominio de la edificación por lo que la acción contra el constructor por ruina o
amenaza de ruina de la construcción puede ser ejercida por el último propietario sin
entrar en consideraciones si se trata de una parte contractual o no.
Sobre lo antedicho la Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil indicó lo
siguiente11:
“Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte
de que la norma en cuestión, particularmente el ordinal tercero, no hace
ninguna distinción, así se entronque, según su encabezado, con los
“contratos para la construcción de edificios”, se entiende que como esa
garantía se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en
todo o en parte, en los “diez años subsiguientes a su entrega”,
causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor
durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideración a las
mutaciones del dominio, puesto que, en últimas, por razones de seguridad
se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la
firmeza suficientes para evitar su ruina.
(…)
Así que con independencia de otras acciones que pueda ejercitar el actual
propietario del inmueble contra su vendedor, no cabe duda que tanto el
11
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil. Sentencia de 5 de junio de 2009. Magistrado ponente Dr. Jaime Alberto Arrubla Paucar. Expediente No. C-0800131030061993-08770-01.
15
dueño de la obra como aquél, según sea el caso, pueden beneficiarse de la
garantía prevista en el artículo 2060, ordinal 3º del Código Civil, cuando el
edificio perezca o amenace ruina en el término de diez años siguientes a su
entrega, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales, porque
se trata de una garantía indisoluble y temporalmente ligada al edificio
que no desaparece por las enajenaciones que del mismo o parte de él
se hagan.
Por lo tanto, como la garantía en cuestión pervive, durante cierto
tiempo, al edificio, resulta claro que en el caso de ser vendido, esto
igualmente involucra, mientras esté vigente, dicha garantía, pues en
caso de activarse, el enajenante no podría hacerla valer por ausencia
de interés. Desde luego que exteriorizados los vicios en mención, con
incidencia en la estabilidad, solidez y firmeza de la edificación, quien
sufriría los daños es el propietario final, de donde absurdo sería no
permitirle disfrutar de esa prerrogativa, pese a ser al único que
beneficia.
En consecuencia, por tratarse de una garantía legal, que cobija también
los eventuales daños a terceros que no deriven ningún derecho del dueño de
la obra, causados por la “ruina de una edificación”, pero únicamente cuando
provienen de un “vicio de construcción”, que no del suelo ni de los materiales
(artículo 2351 del Código Civil), debe seguirse que siempre que se enajene
un edificio o parte de él, la garantía en cuestión se transfiere
automáticamente, para ser reclamada en el caso de que el edificio pereciere
o amenazare ruina.
En consideración a lo expuesto y siguiendo la interpretación del alto tribunal, la
obligación del constructor respecto a los vicios de la construcción constituye una
garantía legal que tiene una duración de 10 años siguientes a la entrega de la
edificación, la cual puede ser reclamada por el dueño de la obra o por terceros que
adquirieron posteriormente el dominio del mismo.
2.2. RESPONSABILIDAD DEL DUEÑO DE LA OBRA – VENDEDOR CON EL
COMPRADOR O SUBADQUIRENTE
El vendedor tiene la obligación de sanear el bien por la evicción o por los vicios
ocultos de la cosa también llamados vicios redhibitorios. En el evento que la cosa
vendida tenga vicios ocultos puede el comprador ejercer la acción redhibitoria
16
consagrada en el artículo 1914 del Código Civil con el objeto de que se rescinda el
contrato de compraventa o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios
ocultos en este caso del inmueble12.
Para que el comprador pueda ejercer la acción redhibitoria contra su vendedor, los
vicios ocultos que afectan la cosa o que no permiten su normal funcionamiento
deben cumplir los siguientes requisitos señalados en el artículo 1915 del Código
Civil:
Haber existido los vicios al momento de la venta.
Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, de manera que si el
comprador lo hubiese conocido o no celebraba el contrato de compraventa o
hubiese pagado menor precio.
Ser ignorados sin culpa por el comprador.
Si el vendedor conocía o debía conocer los vicios ocultos de la cosa, adicional a la
condena de rescisión del contrato o disminución del precio, el comprador puede
solicitar indemnización de perjuicios.
La acción redhibitoria en cabeza del comprador u adquirente prescribe en bienes
inmuebles en el término de 1 año desde la entrega.
2.3. PANORAMA ACTUAL DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONTRUCTOR Y
VENDEDOR POR LA ESTABILIDAD Y CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
DE CARA AL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR – LEY 1480 DE 2011
Como corolario del desarrollo legal y jurisprudencial que se ha implementado en el
país sobre la responsabilidad del constructor y vendedor de una edificación (en el
cual, como vimos ya se había introducido el concepto de garantía por medio de
interpretación jurisprudencial), la actualidad jurídica es que tanto el constructor
como el vendedor responden solidariamente frente a adquirentes y subadquirentes
por la estabilidad y calidad de la construcción en virtud de la garantía legal
impuesta en la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del consumidor).
12
CÓDIGO CIVIL. Artículo 1914. <CONCEPTO DE ACCION REDHIBITORIA>. Se llama acción
redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.
17
Sea lo primero aclarar, que la Ley 1480 de 2011 es una normatividad que tiene
como objetivo proteger los derechos de los consumidores de bienes y servicios,
razón por la cual, las normas sobre garantías van dirigidas a protegerlos. El artículo
5 del Estatuto del Consumidor define a los consumidores de la siguiente manera:
“Artículo 5°. Definiciones. Para los efectos de la presente ley, se entiende
por:
(…)
Consumidor o usuario. Toda persona natural o jurídica que, como destinatario
final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea
su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o
doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad
económica. Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de
usuario”
Teniendo claro el concepto de consumidor quien es el beneficiario de la garantía
legal establecida en la Ley 1480 de 2011, procederemos a analizar la misma pero
referente al sector de la construcción.
La garantía legal es definida en el artículo 7 del Estatuto del Consumidor (en
adelante el estatuto) como la obligación a cargo de todo productor y/o proveedor de
responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento
de los productos.
Respecto al término de la garantía legal el artículo 8 del estatuto indica que dicho
término será el impuesto por la Ley o autoridad competente y empezará a correr a
partir de la entrega del producto al consumidor
En materia de construcción o venta de bienes inmuebles el artículo 8 del estatuto
dispone que la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10)
años, y para los acabados un (1) año.
La responsabilidad de la garantía legal ante los consumidores recae solidariamente
en los productores y proveedores del bien o servicio de conformidad con el artículo
10 del estatuto. En materia de construcción y venta de inmuebles se puede
entender como productor al constructor y/o promotor del proyecto y como
proveedor o distribuidor al vendedor de la vivienda.
En conclusión con la entrada en vigencia de la Ley 1480 de 2011, se zanjó la
discusión y distinción que existía en torno a la responsabilidad del constructor y
vendedor de una edificación por la inestabilidad de la obra y hoy en día debe
18
entenderse que tanto al constructor como al vendedor se les pueden exigir la
garantía de estabilidad y calidad de la edificación dentro del término de 10 años
siguientes a la entrega de la obra y puede ser solicitada por el consumidor que
sería el destinatario final que adquiera, disfrute o utilice el bien inmueble.
19
3. SEGURO DE CALIDAD Y ESTABILIDAD DE VIVIENDA NUEVA – SECAL
REGULADO POR EL ARTÍCULO 64 DE LA LEY 9ª DE 1989 Y SUBROGADO
POR EL ARTÍCULO 40 DE LA LEY 3ª DE 1991.
En el país tenemos como antecedente legal de una póliza que cubra la calidad y
estabilidad de la vivienda nueva, el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989, mediante el
cual se obligaba al vendedor a constituir una póliza para cubrir los citados riesgos.
Para materializar la obligatoriedad de la constitución de la póliza, la norma
ordenaba que los notarios públicos ante quienes se efectuara el contrato de
compraventa, debían exigir la copia de la respectiva póliza y protocolizarla en la
escritura pública.
El artículo 64 fue reglamentado por el Decreto 3042 de 1989, mediante el cual se
ratificaba la obligatoriedad para el vendedor de contratar un seguro que el Decreto
catalogó como real, que amparara la estabilidad y buena calidad de la vivienda, el
objeto del seguro era indemnizar los daños que sufriera el inmueble asegurado por
la ocurrencia del riesgo amparado.
El Decreto dispuso que el valor asegurado se establecería en función del precio de
venta, el cual debía ser reajustado de manera automática de conformidad con el
índice de precios al consumidor certificado por el DANE.
La vigencia del amparo de estabilidad era de 3 años y de buena calidad de la
vivienda nueva era de 2 años contados a partir de la primera venta. El contrato de
seguro era irrevocable.
La Ley 9ª de 1989 no indicó de manera expresa la naturaleza del seguro, pero su
reglamentación mediante el Decreto 3042 de 1989 se inclinó por un seguro de
daño de carácter real.
Posteriormente con la expedición del artículo 40 de la Ley 3ª de 1991, se subrogó
(reemplazó o cambió) el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989 por el siguiente:
“ARTÍCULO 40. El artículo 64 de la Ley 9a. de 1989, quedará así:
“El Gobierno Nacional reglamentará las normas mínimas de calidad
de la vivienda de interés social, especialmente en cuanto a espacio,
servicios públicos y estabilidad de la vivienda.”
20
Como se puede observar, el anterior artículo eliminó la disposición legal que
obligaba a los vendedores a tomar un seguro de estabilidad y calidad de la vivienda
nueva independiente que fuera o no de interés social.
Adicionalmente, la norma transcrita, reemplazó el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989
por una orden al Gobierno Nacional de reglamentar las normas mínimas de
protección de la calidad de las viviendas pero referida exclusivamente a las de
interés social.
El artículo 40 de la Ley 3ª de 1991 fue demandado por inconstitucional ante la
Corte Constitucional por vulnerar el derecho a la vivienda digna y por ser una
medida regresiva de los derechos sociales.
La Corte Constitucional, en Sentencia C-444 de 2009, declaró la exequibilidad
condicionada del artículo 40 de la Ley 3ª de 1991, en el entendido que permanece
vigente la obligación del vendedor de contratar el seguro de estabilidad y calidad de
la vivienda nueva exclusivamente para viviendas de interés social por la protección
especial que las mismas deben tener por parte del Estado, que al reforzar sus
mecanismos de protección como lo sería la implementación de un seguro
obligatorio, no le es permitido a posteriori limitar o eliminar esas garantías sin ir en
contra del principio de progresividad de los derechos sociales y económicos
reconocidos en tratados internacionales suscritos y ratificados por Colombia.
De manera que, hoy en día el artículo 64 de la Ley 9ª de 1989 y su decreto
reglamentario únicamente se entienden vigentes en los casos de venta de
viviendas de interés social y no para otras viviendas que no poseen esa
característica.
En la actualidad no existe norma que obligue a los constructores y vendedores a
tomar una póliza de seguro que ampare la estabilidad y calidad de la vivienda
nueva que no sea de interés social, razón por lo cual, en la práctica no es común la
celebración de contratos de seguro por parte del constructor o el enajenante del
bien raíz, por lo que podemos afirmar que se eliminó una herramienta idónea para
la reparación o indemnización de los daños ocasionados por vicios de la
construcción que por lo general no son de alta frecuencia pero suelen ser
calamitosos o catastróficos.
21
4. ACTUALES PROYECTOS DE LEY QUE PROMUEVEN LA
IMPLEMENTACIÓN DE UN SEGURO OBLIGATORIO QUE AMPARE LA
CALIDAD Y ESTABILIDAD DE LA VIVIENDA NUEVA
A la fecha, se tiene noticia de dos proyectos de Ley que buscan la implementación
del seguro obligatorio que ampare a los adquirentes o a terceros por los daños
causados por vicios de la construcción. Uno de los proyectos ya se encuentra
presentado ante la Cámara de Representantes del Congreso de la República y fue
identificado con el número 029 de 2013, el otro proyecto no se ha radicado en el
Congreso pero próximamente se presentará según lo informado por el Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio quien es el autor del mismo13.
A continuación se explicará cada uno de los proyectos de Ley presentados o que
se presentarán ante el Congreso con el ánimo de convertirse en Ley de la
república.
4.1. PROYECTO DE LEY NO. 029 DE 2013 DE LA CÁMARA DE
REPRESENTANTES
El proyecto 029 de 2013 fue presentado ante la Cámara de Representantes el 24
de julio de 2013 por la Senadora Claudia Wilches Sarmiento y la
Representante Marta Cecilia Ramírez Orrego14
.
El proyecto básicamente utiliza el mismo esquema que se creó en el artículo 64 de
la Ley 9ª de 1989, está encaminado a establecer una póliza obligatoria que
garantice la calidad y estabilidad de la vivienda nueva e indemnice los daños que
sufra el inmueble asegurado por la ruina de la edificación o su respectiva
reparación.
El proyecto deja a reglamentación del Gobierno las características del contrato de
seguro, de forma que el mismo no contiene mayor información sobre cómo será el
seguro, una referencia de las definiciones de los conceptos empleados y otros
derroteros importantes para tener mediana claridad de la propuesta legislativa.
En el seguro propuesto sería tomador el enajenador de la vivienda nueva y se
ordena a los notarios públicos que antes de efectuar la protocolización de la
13
http://www.minvivienda.gov.co/Prensa/Noticias%202014/Paginas/Con-un-positivo-balance-el-
Ministerio-de-Vivienda-culmina-la-primera-socializaci%C3%B3n-del-Proyecto-de-Ley-que-busca-incrementa.aspx 14
CÁMARA DE REPRESENTANTE. Gaceta 555 de 2013 comisión séptima.
22
escritura pública en la cual conste la venta, se exija la copia de la póliza que
también se protocoliza15
.
El proyecto no señala de manera expresa la naturaleza del seguro que ampare los
aludidos riesgos. No obstante, en la exposición de motivos se deja de manifiesto
que su objeto es crear una póliza de cumplimiento para garantizar la calidad y
estabilidad de la vivienda nueva16
.
De materializarse el objeto del proyecto, estaríamos ante una póliza de
cumplimiento tomada por el enajenante para amparar como su mismo nombre lo
indica, el cumplimiento de las obligaciones de estabilidad y calidad de la vivienda
nueva, con las implicaciones que ello amerita como se explicará más
detalladamente en el siguiente capítulo.
El proyecto de Ley 029 de 2013 a la fecha, no ha sido sometido a primer debate
por el cambio de legislatura.
El Gobierno presentará un proyecto de Ley con la misma finalidad de amparar los
vicios de la construcción.
4.2. PROYECTO DE LEY QUE PRESENTARÁ EL MINISTERIO DE VIVIENDA,
CIUDAD Y TERRITORIO ANTE EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA
El actual Ministro del Vivienda, Ciudad y Territorio Luis Felipe Henao Cardona ha
manifestado públicamente que presentará un proyecto de Ley que reglamente los
siguientes aspectos17
:
Un contrato de seguro obligatorio tomado por los constructores de vivienda
nueva que cubra a los propietarios y terceros de la ruina o su amenaza por
deficiencias de construcción, del suelo, de los materiales o de los diseños
con los que construyan tales edificaciones.
Supervisión técnica de las edificaciones.
Normas relativas a los Curadores Urbanos.
15
http://servoaspr.imprenta.gov.co:7778/gacetap/gaceta.mostrar_documento?p_tipo=05&p_numero=
029&p_consec=37069 16 “OBJETO DEL PROYECTO: Este proyecto de ley tiene por objeto, crear una póliza de
cumplimiento para garantizar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva, e indemnizar la reparación de los daños que sufra el inmueble asegurado, como consecuencia de la ausencia de calidad o estabilidad”. 17
http://m.portafolio.co/economia/proyecto-ley-aumentar-seguridad-edificaciones
23
El proyecto pretende incrementar la seguridad de las edificaciones y crear
mecanismos de protección a los propietarios y terceros de los bienes inmuebles
destinados a usos habitacionales conforme a lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial. Para los efectos que nos atañen en el presente trabajo,
únicamente me referiré al proyecto del seguro obligatorio.
El proyecto de Ley del Ministerio, establece varios puntos importantes de analizar
respecto al contrato de seguro para la construcción de viviendas nuevas que a
continuación se señalan:
a. El proyecto propone obligar al constructor o enajenador de vivienda nueva
(quien detente la propiedad del predio y pretenda trasladarlo por primera
vez) 18
a adquirir un seguro que cubra a los propietarios y terceros que se
vean afectados por que la edificación perezca o amenace ruina como
consecuencia de las deficiencias del constructor, del suelo, de los materiales
y diseños.
Del proyecto se entiende que ostentarán la calidad de tomadores el constructor o el
enajenador según sea el caso y ello es razonable teniendo en cuenta que se trata
de riesgos que no deben ser asumido por los adquirentes o terceros, ya que son
originados por deficiencias del constructor, del suelo o materiales que el profesional
en construcción conoció o debió haber conocido.
Por lo antedicho es razonable y así se debería imponer en la Ley y en la práctica,
que el obligado a pagar la prima del seguro sea el constructor o enajenador.
b. El proyecto no indica la naturaleza del contrato de seguro
En consideración que no se ha establecido el tipo de seguro que operaría para este
caso, es anticipado afirmar quien sería el asegurado de la póliza, toda vez que
cambiaría de acuerdo a la clase de seguro a contratar. Los beneficiarios son
indiscutiblemente los propietarios y terceros afectados. Esto último hace pensar
que no podría ser amparado bajo el supuesto de un seguro de cumplimiento, toda
vez que el beneficiario en póliza de cumplimiento sería el únicamente el contratista,
salvo que se entendiera que se está amparando una obligación legal que a mi juicio
puede ser la consagrada en el Estatuto del Consumidor, entonces sería beneficiario
el consumidor de acuerdo a la concepción consagrada en el nombrado Estatuto.
18
Proyecto de Ley elaborado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
24
c. El valor asegurado sería igual al valor comercial del inmueble estimado al
momento de la expedición de la póliza y se ajustará anualmente de
conformidad con el índice de precios al consumidor certificado por el DANE.
Al respecto es positivo que el valor asegurado sea igual al valor comercial del
inmueble y no al valor de la venta como estaba planteado en el artículo 64 de la
Ley 9ª de 1989, porque brinda mayor protección y suficiencia indemnizatoria en el
evento de que acaezca el siniestro objeto de cobertura.
Lo anterior teniendo en cuenta la práctica de algunas personas en declarar un valor
de venta ante las autoridades notariales y de registro menor al valor comercial del
bien. Adicionalmente el valor reflejado en el certificado de libertad y tradición o en
la referencia catastral del inmueble por lo general son menores que el valor
comercial, que es al final el que determina el valor real del bien en el ámbito
mercantil.
El ajuste anual del valor asegurado también es una medida positiva que evitaría en
el evento de establecer un seguro real la aplicación de la regla de proporcionalidad
o la pérdida por efectos de la inflación que afectaría al beneficiario de la
indemnización.
d. La vigencia del seguro
El proyecto propone un seguro cuya vigencia sea de 10 años contados a partir de
la expedición de la certificación técnica de ocupación que señala el artículo 16 de
dicho proyecto19
.
El término de vigencia en este caso sería de largo plazo, básicamente corresponde
al tiempo de la garantía legal del Estatuto del Consumidor o el término de
responsabilidad del constructor sobre la estabilidad y calidad de la construcción
consagrada en el Código Civil.
19 Artículo 16. “Certificación técnica de ocupación. Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva
licencia de construcción y previamente a la ocupación de nuevas edificaciones, el supervisor técnico independiente deberá expedir bajo la gravedad de juramento la certificación técnica de ocupación de la respectiva obra, en el cual se certificará que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia”.
25
Una vigencia de largo plazo tiene unas consecuencias que deben ser analizadas
de cara a:
Costo de la prima y su posible financiación.
Por ser riesgos de alto costo (suelen ser calamitoso), puede la industria
aseguradora nacional retener una parte del riesgo y la otra trasladarla a un
reasegurador.
Tiene una influencia relevante en la constitución de las reservas de las
compañías de seguros.
e. El seguro sería irrevocable desde que el asegurador expide el certificado de
inicio de vigencia de la póliza.
El hecho de ser un seguro irrevocable es importante al momento del pago de la
prima, ya que es recomendable para el asegurador recibir el pago total de la misma
previo a otorgar el amparo que se repite, será por el término de 10 años. El tiempo
de vigencia, el monto del valor asegurado y la irrevocabilidad del contrato de
seguro, serán puntos relevantes respecto del precio de la prima y la persona que
debe pagarla.
f. Se establece la obligación de los Notarios Públicos de verificar la existencia
del contrato de seguro para protocolizar la escritura pública de la venta del
bien inmueble, se fijan los controles y supervisión de la adquisición de la
póliza para los organismos de control técnico que realizarán las
verificaciones del proceso de construcción, el cumplimiento de la licencia de
construcción y las normas técnicas y urbanísticas.
Posteriormente se puntualizará los comentarios realizados sobre los proyectos de
Ley que existen en la actualidad con las ventajas y desventajas de las propuestas
legislativas.
26
5. DESCRIPCIÓN DE DISTINTOS TIPOS DE SEGUROS QUE PUEDEN
AMPARAR LA CALIDAD Y ESTABILIDAD DE LA VIVIENDA NUEVA.
ANÁLISIS DE SUS VENTAJAS Y DESVENTAJAS.
La estabilidad y calidad de la vivienda nueva pueden ser amparadas por distintos
tipos o clases de seguros, los cuales serán analizados en el presente capítulo,
teniendo en cuenta la finalidad de la cobertura.
La 9ª de 1989 y los proyectos de Ley que se están generando en la actualidad,
tienen la particularidad de no definir en principio la naturaleza del seguro que
ampare los vicios de la construcción, por ello, el presente trabajo indagará sobre
cada uno de los seguros propuestos, sus ventajas y desventajas.
Los tipos de seguros que pueden ser considerados para garantizar los riesgos de
vicios de construcción son: el seguro de cumplimiento, el seguro de
responsabilidad civil y el seguro real, que a continuación se analizarán en detalle.
5.1. SEGURO DE CUMPLIMIENTO
El seguro de cumplimiento es un seguro daño patrimonial que tiene por finalidad
garantizar como su mismo nombre lo indica, el cumplimiento de un contrato o de
una disposición legal. El tomador por lo general es el obligado o deudor y el
asegurado y beneficiario es el acreedor, que en este caso sería el comprador de la
vivienda nueva.
Al respecto el doctor Jorge Eduardo Narváez Bonnet20 en su obra El Seguro de
Cumplimiento definió este tipo de seguro como:
“Es una modalidad de seguros de daño de carácter patrimonial que tiene por
objeto garantizar al deudor de una obligación (afianzado) derivada de un
contrato o de la Ley ante el eventual incumplimiento en que pueda incurrir
respecto del acreedor (asegurado) y que de ocurrir esta contingencia, el
asegurador indemnizará los perjuicios que dicho incumplimiento conlleve y
hasta la concurrencia de la suma asegurada”
Este seguro ampara el cumplimiento de un contrato o de una disposición legal, el
beneficiario es el acreedor, que en este caso es el propietario o adquirente de la
vivienda nueva.
En consecuencia, bajo esta modalidad, no podrían ampararse a terceros que no
hayan celebrado contratos con el tomador que bien puede ser el constructor en
20
NARVÁEZ BONETT, Jorge Eduardo. El seguro de cumplimiento de contratos y obligaciones. Pontificia
Universidad Javeriana y Grupo Editorial Ibáñez. 1ª edición. Página 74.
27
virtud de un contrato de obra o el vendedor en virtud de un contrato de
compraventa.
No obstante tal y como se reseñó, el Estatuto del Consumidor en la práctica eliminó
la distinción de las acciones contra el constructor o el vendedor y ahora se podría
interpretar que las obligaciones de los mismos son solidarias respecto de la
garantía legal de estabilidad de la obra
Teniendo en cuenta lo regulado en la Ley 9ª de 1989 y el proyecto de Ley 029 de
2013, se advierte que el tomador es el vendedor del inmueble por tanto la póliza
garantizaría el contrato de compraventa del inmueble. El constructor no se asimila
al vendedor, por lo cual, salvo que el constructor actúe como vendedor del contrato
de compraventa puede éste ostentar la calidad de tomador y sus obligaciones
contractuales y legales estarían aseguradas.
Corolario a lo antedicho, el proyecto No. 029 de 2013 que tiene por objeto crear un
seguro de cumplimiento de acuerdo a lo reseñado en su exposición de motivos y el
proyecto que presentará el Gobierno (si decide inclinarse por este seguro) excluiría
de la calidad de beneficiarios a los terceros y subadquirentes del inmueble, ya que
no podrían actuar como tal ni solicitar la indemnización del seguro, porque no
fueron partes del contrato amparado por el seguro.
El proyecto de Ley que presentará el Gobierno, a diferencia de la Ley 9ª de 1989 y
el proyecto de Ley No. 029 de 2013, tiene la particularidad que obliga de manera
expresa al constructor a tomar el seguro, y no únicamente al vendedor (el proyecto
habla de enajenador que es un concepto más amplio).
De manera que el constructor contratará el seguro para garantizar la estabilidad de
la construcción en virtud de sus obligaciones legales y contractuales, el beneficiario
será claramente su contratista o acreedor, al menos que se ampare la disposición
legal de la garantía por lo que el asegurado sería el consumidor.
Adicionalmente debe observarse que el seguro de cumplimiento cubre los
perjuicios ocasionados al beneficiario por el incumplimiento que le sean imputables
al contratante o deudor de la obligación legal. Al respecto citamos nuevamente al
doctor Narváez21 que indica
“En este orden de ideas, se trata de amparar la responsabilidad imputable
al deudor derivada de la inejecución, la ejecución tardía o defectuosa de
una obligación o de varias obligaciones contenidas en un contrato o en una
disposición legal. La responsabilidad hace referencia a que a la persona
garantizada le será imputable dicho incumplimiento, es decir, que exista un
21
Ibídem. Página 72.
28
daño, una acción u omisión por parte del deudor que se erija o constituya
incumplimiento de una determinada obligación que no se encuentre por
fuera de la cobertura de la póliza y que haya una relación de causalidad
entre ambos”. (Resaltado fuera del texto original).
En consecuencia, el siniestro en este seguro se demuestra con la prueba del
incumplimiento imputable al contratista u obligado, por tanto el beneficiario debe
probar el incumplimiento de las obligaciones amparadas en la póliza y que el
mismo, es imputable al contratista o deudor.
Lo anterior genera como desventaja del seguro de cumplimiento, que el beneficiario
deba discutir juicios de valor en torno a la imputabilidad o no del obligado en el
incumplimiento del contrato o disposición legal, lo que generaría demoras en la
obtención de la indemnización reclamada, afectando la efectividad de la póliza de
seguro.
La ventaja del seguro de cumplimiento es que al ser un seguro patrimonial no se le
aplican las reglas del infraseguro, es decir no se aplica la regla de proporcionalidad.
Igualmente, al ser una garantía de una obligación o deuda, el contrato de seguro no
termina por la mora en el pago de la prima.
5.2. SEGURO DE RESPONSABILIDAD
El seguro de responsabilidad civil está regulado en los artículos 1127 y siguientes
del Código de Comercio, y tiene como finalidad proteger el patrimonio del
asegurado por las reclamaciones que le realicen los terceros por la responsabilidad
de sus actos o por los realizados por las personas que por Ley debe responder y
garantizar la reparación de las víctimas.
En el seguro de responsabilidad se puede amparar la responsabilidad civil
contractual y extracontractual en que pueda incurrir el asegurado de conformidad
con lo consagrado en el artículo 1127 de la norma comercial.
En los proyectos de Ley explicados, se indican quienes serían los asegurados de la
póliza. Así, en el proyecto 029 de 2013 al igual que la Ley 9ª de 1989 se busca que
la obligación de constituir un contrato de seguro que garantice la estabilidad y
calidad de la obra esté a cargo del “vendedor”, quien sería el asegurado de la
póliza. Por el contrario, el proyecto de Ley que presentará el Ministerio de Vivienda
procura que sea una obligación del “constructor” o del “enajenador” quienes según
el caso, serían los asegurados de la póliza.
29
Con la reforma de la Ley 45 de 1990, el seguro de responsabilidad pasó de ser una
garantía cuyo único interés era salvaguardar el patrimonio del asegurado, a un
seguro que además procura el resarcimiento de la víctima (beneficiario del seguro),
quien hoy en día puede accionar directamente contra el asegurador22.
La acción directa de la víctima está reglada en el artículo 1133 del Código de
Comercio que dispone:
“Artículo 1.133 –En el seguro de responsabilidad civil los damnificados
tienen acción directa contra el asegurador. Para acreditar su derecho ante el
asegurador de acuerdo con al artículo 1077, la víctima en ejercicio de la
acción directa podrá en un solo proceso demostrar la responsabilidad del
asegurado y demandar la indemnización del asegurador.”
Del precedente artículo se destacan dos aspectos que se deben tener en cuenta a
la hora de decidir si este sería el seguro apropiado para amparar la calidad y
estabilidad de la vivienda nueva, los cuales son:
La víctima puede reclamar la indemnización a la compañía de seguro,
siempre y cuando demuestre los elementos del artículo 1077 del Código de
Comercio, es decir probar la configuración del siniestro y la cuantía de la
pérdida.
Respecto a la ocurrencia del siniestro, es menester que la víctima pruebe los
elementos de responsabilidad que sean imputables al asegurado. Así, si se
ampara la responsabilidad civil contractual, el beneficiario debe probar que
se configuró la misma es decir que el asegurado actuó en contra de los
artículos 1602 y 1603 del Código Civil y 822 del Código de Comercio. Si es
responsabilidad civil extracontractual, debe probar sus elementos tales como
22
La doctrina nacional ha analizado la reforma de la Ley 45 de 1990 y se ha considerado que el
hecho que la norma le haya otorgado a la víctima la acción directa del asegurador en un seguro de responsabilidad civil y que se considere como interés protegido el patrimonio de la víctima, debe tenerse claridad que ello no significa que el seguro busque cubrir intereses de terceros. Al respecto el doctor Juan Manuel Díaz – Granados expresa: “Y es solo el patrimonio del responsable el interés protegido, así la ley confiera a la victima la calidad de beneficiaria. Tal circunstancia no supone que el seguro se contrate para cubrir intereses de terceros. Por tanto, el interés no se refiere al que pueda tener la víctima sobre un bien determinado, pues, en tal caso, el seguro sería de naturaleza real y el asegurado pararía a ser la víctima; tampoco al que pueda tener la víctima sobre su patrimonio, ya que lo transformaría en un seguro de cumplimiento que cubre el patrimonio del acreedor (víctima) y no del deudor (responsable) y, en fin, no corresponde al interés que tenga la víctima en su vida integridad personal, por cuanto pasaría a ser de vida o de accidentes personales en los cuales la víctima ocuparía la posición del asegurado”. DÍAZ-GRANADOS ORTIZ, Juan Manuel. El seguro de responsabilidad. Colección textos de jurisprudencia. Editorial Universidad del Rosario. Segunda edición. Septiembre 2012. Página 100.
30
el hecho, el daño y el nexo causal y según sea responsabilidad subjetiva u
objetiva tendrá la carga de la prueba del actuar culposo23.
Ahora bien, tal y como se indicó anteriormente con la entrada en vigencia del
Estatuto del Consumidor se eliminó la distinción que existía entre la
responsabilidad del constructor y la del vendedor, a las acciones, los
términos de prescripción y los elementos de responsabilidad, por cuanto hoy
en día, la estabilidad y calidad de la obra se protege mediante una garantía
legal que puede hacerla efectiva el propietario, adquirente o quien disfrute o
utilice el bien, tanto al constructor o como al vendedor, dentro del término de
10 años siguientes a la entrega del bien.
En consecuencia, si el adquirente o consumidor en sentido amplio acciona
contra el vendedor en virtud de dicha garantía, no puede este alegar que su
responsabilidad es únicamente en virtud de los vicios ocultos de la cosa los
cuales además de la complejidad en su demostración, tiene solo un año
para demandar mediante acción redhibitoria24.
Se reitera, hoy en día tanto el constructor como el vendedor responden
solidariamente por la garantía legal de estabilidad de la obra ante los
consumidores por el término de 10 años. Si el vendedor considera que no es
responsable de dichos vicios puede repetir contra el constructor, pero ello no
perjudica la acción en su contra incoada por el consumidor.
Reclamación de la víctima o beneficiario: el artículo 1133 precitado indica
que la victima puede reclamar directamente a la compañía de seguros y en
un mismo proceso puede demostrar la responsabilidad del asegurado y
demandar la indemnización al asegurador.
En la realidad, poco son los casos en que la víctima no requiere de un
proceso judicial para obtener el pago de la indemnización, máxime si no se
trata de una responsabilidad objetiva, que como se expresó anteriormente
no es la propia de la responsabilidad del constructor ni mucho menos del
enajenador o vendedor.
Por lo tanto, es trascendental analizar la viabilidad de elegir este seguro para
cubrir a los propietarios o terceros por la falta de estabilidad y calidad de una
23
DÍAZ – GRANADOS, Juan Manuel. El seguro de estabilidad y calidad de la vivienda nueva.
Memoria del XV Encuentro Nacional de ACOLDESE. Pereira, octubre de 1990. Página 111. 24
CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO artículo 1914.
31
vivienda nueva, dado que tienen que entrar en una discusión de elementos
de juicio sobre la responsabilidad del asegurado y ello afectaría la
efectividad y agilidad que esta clase de riesgos requieren.
No obstante, se debe considerar de cara con el Código General del Proceso
que la carga probatoria de los hechos materia de la litis puede ser invertida
por el Juez, si considera que resulta más fácil a una de las partes probarlo
(Artículo 167). A mi juicio en una controversia judicial cuya materia de
discusión es la reclamación de una víctima por la ruina o su amenaza de una
edificación, existen serias probabilidades que el Juez de conocimiento en
cumplimiento de dicha facultad, opte por invertir la carga de la prueba contra
el constructor o enajenador por ser un asunto con un gran contenido técnico
y por no ser la víctima un profesional de la materia.
Sin embargo, ello no se podría predecir cuando se trate de una acción
directa del beneficiario contra el asegurador sin la participación del
asegurado. Por obvias razones, el asegurador tampoco es un técnico ni
profesional de construcción por lo que no sería equitativa una inversión de la
carga de la prueba en estas circunstancias.
Si el adquirente utiliza la acción de responsabilidad para afectar la garantía
legal consagrada en el Estatuto del Consumidor debe tenerse en cuenta el
inciso segundo del artículo 10 el cual dispone que para establecer la
responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad y calidad,
bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales
de exoneración de responsabilidad establecidas en el artículo 16 de la
presente ley.
De acuerdo a las anteriores apreciaciones se puede concluir las ventajas y
desventajas de un seguro de responsabilidad que ampare los vicios de la
construcción.
Ventajas.
Este seguro permite a cualquier persona que se considere afectada por una ruina o
su amenaza de una vivienda nueva reclamar la indemnización, toda vez que el
beneficiario en esta clase de seguro es indeterminado y ello estaría acorde con el
fin del Gobierno de proteger no solo a los propietarios de la vivienda nueva sino a
terceros que puedan ser perjudicados por la amenaza o ruina de un bien inmueble.
32
El seguro de responsabilidad por ser un seguro de daño patrimonial no se le aplica
las reglas del infraseguro, en consecuencia la aseguradora no podría aplicar la
regla de proporcionalidad al momento de reconocer la indemnización.
Desventajas
En esta clase de seguro es menester que se demuestre la responsabilidad del
asegurado (constructor o enajenador), razón por la cual debe iniciarse una
discusión sobre los elementos de la responsabilidad y demostrar que si se
presentaron.
Adicionalmente, esa discusión en la mayoría de los casos debe ser surtida en sede
judicial, lo que amerita que el beneficiario deba iniciar una acción judicial contra la
compañía de seguros y el asegurado (en el caso que no utilice únicamente la
acción directa). Independientemente de la posible inversión de la carga probatoria y
los beneficios probatorios indicados en el artículo 10 del Estatuto del Consumidor,
la víctima se vería igualmente obligada actuar en un proceso judicial con todas las
consecuencias en tiempo, dinero y esfuerzo que ello amerita.
En conclusión es un seguro que sin unas medidas legales que permitan que en
casos de urgencia el mismo opere sin discusión de responsabilidad, puede causar
dilaciones para los afectados al momento de realizar la reclamación de la
indemnización a la compañía de seguros.
5.3. SEGURO REAL
El seguro real tiene como objetivo amparar bienes determinados o determinables
que en el presente asunto sería una vivienda nueva de los riesgos que pueden
atentar contra su existencia o integridad25.
Este tipo de seguro tiene la particularidad de determinar los riesgos que serán
amparados, en el caso en estudio sería la estabilidad y la calidad de la obra y
cubriría a los propietarios, los subadquirentes o los acreedores hipotecarios (el
último mencionado es muy importante teniendo en cuenta que en Colombia la
mayoría de las compraventas de inmuebles son efectuadas mediante financiación),
quienes pueden reclamar al asegurador sin realizar ningún juicios de valor respecto
a la responsabilidad del constructor o vendedor ni demostrar un incumplimiento de
25
OSSA. J. Efren. Teoría general del seguro, el contrato. Editorial Temis. Segunda edición. 1991.
Página 74.
33
las obligaciones contractuales y legales que le sean imputables a los sujetos
mencionados26.
El derecho a la indemnización se materializaría con más eficacia en un seguro real
que en los seguros antes explicados y bastaría con demostrar la ocurrencia del
siniestro que sería la inestabilidad o la mala calidad de la vivienda que pueden ser
objetivamente verificables.
Ahora bien, se debe observar que en el seguro real se aplica la regla de
proporcionalidad y el asegurado debe asumir los costos de la inflación que pueden
afectar la suficiencia del amparo. No obstante, dicha situación se puede mitigar con
el ajuste automático de la suma asegurada como en efecto se ha previsto en los
proyectos de Ley que se han enunciado.
También se vislumbra con relación al proyecto de Ley que el Gobierno Nacional
presentará al Congreso, que este seguro no es el idóneo para los fines (a mi juicio
ambiciosos) de amparar no solo a los adquirentes o propietarios de las viviendas
nuevas sino además de manera amplia y general a terceros, por cuanto los
asegurados y beneficiarios en un seguro real están previamente determinados al
igual que los riesgos amparados.
De lo anterior, se pueden colegir las ventajas y desventajas del seguro real:
- Desventajas: Se le aplica las reglas del infraseguro, por tanto, a la
indemnización se le puede emplear la regla de proporcionalidad, debiendo
asumir el beneficiario con los costos de la inflación.
- Ventajas: Al beneficiario le basta demostrar objetivamente la ocurrencia del
siniestro que en el caso estudiado sería la inestabilidad o mala calidad de la
vivienda, sin entrar en discusiones de juicio de valor sobre la responsabilidad
o el incumplimiento imputables al constructor o vendedor.
Igualmente se puede mitigar el efecto negativo de la aplicación de la regla
de proporcionalidad sobre el monto de la indemnización, acordando el ajuste
automático de la suma asegurada.
La compañía de seguro tiene a su favor el derecho de subrogación contra el
responsable del siniestro.
26
Ibídem. Página 75.
34
6. SEGURO OBLIGATORIO QUE AMPARE LA CALIDAD Y ESTABILIDAD DE
LA VIVIENDA NUEVA
6.1. EL SEGURO OBLIGATORIO DE CONSTRUCCIÓN IMPUESTO EN OTROS
PAÍSES – DERECHO COMPARADO
La discusión en torno a la posibilidad y conveniencia de imponer un seguro
obligatorio que garantice los vicios de la construcción no es nueva en otros países,
donde fueron implementados desde años atrás y lo resultados han sido óptimos.
Entre los países que han implementado el seguro obligatorio por vicios de la
construcción se encuentran España y Francia. A continuación se describirán sus
principales características.
6.1.1. ESPAÑA. Seguro decenal obligatorio de daños materiales ocasionados por
vicios y defectos de la construcción
El seguro decenal en España tiene como objetivo garantizar a los habitantes de
una edificación de nueva construcción destinados a vivienda de los daños
productos de defectos estructurales que afecten de forma directa la estabilidad o su
resistencia mecánica. La cobertura del seguro es de 10 años a partir de la entrega
de la obra27.
Este seguro surgió mediante la Ley de Ordenación de la Edificación No. 38 de
199928, como una manera de garantizar efectivamente la garantía decenal del
constructor, que al igual que en nuestro país, la contemplan sus normas de
responsabilidad y de derecho del consumidor.
Cuando la Ley 38 de 1999 se discutió en España, se llegó la conclusión que un
contrato de seguro era una herramienta efectiva para garantizar la aplicación de la
garantía decenal del constructor por lo vicios en la construcción, ya que no bastaba
someter al adquirente a un proceso que declarará la garantía, sí cuando se
27 http://elsegurodecenal.com
28 La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, LOE, tiene como objetivo
último dar respuesta a la creciente demanda social de calidad, mediante el establecimiento de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente. El Código Técnico de la Edificación, CTE, establece las exigencias básicas que deben cumplir los edificios y sus instalaciones para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
35
procuraba su efectividad el patrimonio del constructor no era suficiente para ello y
muchas veces solo se reparaba el daño cuando los promotores o constructores
contaban con un seguro de responsabilidad civil.
El denominado seguro decenal ampara a los compradores de las edificaciones
destinadas a vivienda de unas coberturas reguladas por la Ley cuyas vigencias
difieren en virtud del daño material que se presente y en consecuencia las
reclamaciones se deben realizar en los términos indicados en la norma. Las
coberturas del seguro decenal son las siguientes29:
Garantía, por plazo de 10 años, de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Garantía, por plazo de 3 años, de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que
ocasionen el incumplimiento de determinados requisitos de habitabilidad.
Garantía, por plazo de 1 año, de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.
Las mencionadas garantías están reguladas en el artículo 19 de la Ley 38 de 1999
que en su tenor literal consagra30:
“Artículo 19 Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y
defectos de la construcción
1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación
comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la
obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional
segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante
un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras,
29 http://foro-seguros.com/noticias/seguro-decenal-caracteristicas/
30http://www.fomento.gob.es/mfom/lang_castellano/direcciones_generales/arq_vivienda/edificacion/c
alidad/orden_edificacion.htm
36
que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del
importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante
tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del
artículo 3.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante
diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el
supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo
apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes
del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente
con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra.
No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en
períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las
siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el
contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador
suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado
deba hacer efectiva la garantía.
c) No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos
extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de
la Ley 21/1990, de 19 de diciembre”.
Tal y como lo proponen los proyectos de Ley en Colombia, el modo de garantizar la
adquisición del seguro es por medio del control de las autoridades de
protocolización de la compra venta de los inmuebles destinados a vivienda, quienes
no pueden registrar el negocio jurídico sin la previa presentación de la póliza de
seguro.
37
La clase de seguro que ampara los vicios de la construcción es un seguro de daño
real, irrevocable por mora en la prima y permite la subrogación de la aseguradora
contra el responsable del siniestro o la aseguradora de responsabilidad, esta última
cuando el constructor o promotor según sea el caso, hayan adquirido un seguro de
responsabilidad civil profesional.
En el seguro decenal el tomador es el constructor, el asegurado y beneficiario el
promotor y los sucesivos adquirentes del edifico o parte de este.
6.1.2. FRANCIA.
Desde 1804 el Código Civil Francés contiene un régimen de responsabilidad de los
constructores (concepto que cobija además del constructor en sentido lato, al
arquitecto, empresario, técnico o cualquier persona vinculada al promotor por un
contrato de arrendamiento de obras31 y el vendedor una vez finalizada la obra que
construyó u ordenó construir), por los daños que pueden afectar la estabilidad y
utilidad de la edificación que aparezcan después de su entrega, dicha
responsabilidad se denomina responsabilidad decenal32.
La responsabilidad legal decenal está consagrada en el artículo 1792 numeral 2 del
Código Civil Francés, con la particularidad (a diferencia de Colombia) de la
presunción de responsabilidad del constructor por el periodo de 10 años sin
posibilidad de reducción del término.
La mencionada presunción de responsabilidad es una norma de orden público que
no puede modificarse por voluntad de las partes del contrato, en consecuencia las
causales de exoneración de la misma son limitadas como todo régimen de
responsabilidad objetiva a la carga del constructor de demostrar la fuerza mayor, el
acto de un tercero o error de la víctima.
Realizada la breve descripción del régimen de responsabilidad del constructor, se
analizará el seguro obligatorio de responsabilidad decenal que debe tomar los
constructores (se reitera se entiende por los a los constructores, los arquitectos,
vendedores, auditores técnicos, entre otros) de acuerdo con la descripción que
realiza la Fédération Française des Sociétés d’ Assurances de Francia.
31
El contrato de arrendamiento de obras es un acuerdo por el que un promotor recurre a una o
varias personas o empresas para que ejecuten una determinada obra. 32
http://www.ffsa.fr/sites/jcms/c_55030/fr/seguro-decenal-en-francia-guia-para-uso-de-los-
constructores-europeos?cc=fp_7202
38
El seguro de responsabilidad decenal fue implementado en 1978 y tiene como
finalidad garantizar los daños materiales de la edificación que revisten de cierta
gravedad como comprometer la resistencia de la obra o impedir su utilización para
lo cual está destinado (este última noción es subjetiva sometida a la interpretación
de las partes del contrato) independiente de sus causas, generados por los vicios
ocultos de la construcción contados desde la recepción de la obra hasta el
vencimiento de la responsabilidad legal decenal, es decir el seguro tiene una
vigencia de 10 años.
El seguro obligatorio opera de la siguiente manera:
- La aseguradora de daños una vez presentada la reclamación y demostrado
el siniestro o los daños amparados, indemniza al propietario o beneficiario
conforme a las cláusulas estipuladas en el contrato de seguro.
- Como el asegurador exige unas garantías al tomador de la póliza, entre las
cuales por Ley se exige la adquisición por parte del constructor de una póliza
de responsabilidad civil profesional, además de otras garantías, deducibles o
franquicias.
- La aseguradora que paga la indemnización puede accionar contra el
responsable del siniestro o contra la compañía de seguros de
responsabilidad.
Lo anterior garantiza un sistema más rápido y eficaz de indemnización a los
perjudicados con los daños en la construcción.
En consecuencia, por disposición legal en la construcción de una edificación sea
nueva o por restauración, se exige un seguro de daños a favor del adquirente o
propietario que paga la indemnización por los daños causados, sin entrar en
discusiones juicios de valor en torno a la responsabilidad. Además para que la
compañía de seguro otorgue dicha garantía, se obliga al constructor (personas
señaladas en el artículo 1972 del Código Civil Francés) a adquirir un seguro que
cubra su responsabilidad civil decenal.
El constructor que se enfrente a negativas para ser asegurado podrá dirigirse a la
Oficina Central de Tarificación (Bureau Central de Tarification -BCT), autoridad
administrativa independiente, para fijar condiciones tarifarias y un importe de
franquicia que le garantice cobertura en materia de responsabilidad decenal
obligatoria.
Como se puede colegir, el tema de un seguro obligatorio que ampara los vicios de
la construcción no es novedoso, se ha implementado exitosamente en otros países
39
que procuran ante todo la seguridad de las personas que adquieran una edificación
para su uso habitacional, quienes ante un evento adverso tienen la esperanza de
ser indemnizados y disminuir considerablemente el riesgo de obtener una
declaración responsabilidad en contra del constructor pero por falta o suficiencia de
su patrimonio sería una mera declaración en papel.
6.2. PROPUESTA PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL SEGURO OBLIGATORIO
DE CALIDAD Y ESTABILIDAD DE LA VIVIENDA NUEVA EN COLOMBIA
A continuación se realizará un análisis sobre la clase de contrato de seguro que la
autora considera más aconsejable para amparar la estabilidad y calidad de la
vivienda nueva, de cara con las apreciaciones realizadas con anterioridad respecto
a cada uno de los seguros opcionales a este fin.
Adicionalmente se observará las implicaciones jurídicas y prácticas de asignar a la
categoría de obligatorio al seguro que cubra la calidad y estabilidad de la vivienda
nueva.
6.2.1 Contrato de seguro aconsejable para amparar la estabilidad y calidad de la
vivienda nueva
Del análisis realizado en el anterior capítulo se puede concluir que pueden servir
para cubrir el riesgo de inestabilidad y mala calidad de la vivienda nueva los
seguros de cumplimiento, responsabilidad civil y real.
- Respecto al seguro de cumplimiento:
Como se explicó, puede amparar la estabilidad y calidad de la vivienda por ser una
obligación del contrato de obra y de compraventa a cargo del constructor y del
vendedor o enajenador.
Sin embargo para no ser un seguro que únicamente beneficie al adquirente inicial
del bien inmueble, es necesario que se entienda como un seguro de cumplimiento
de una obligación legal, que en el caso sub examine sería la obligación de la
garantía legal decenal consagrada en el Estatuto del Consumidor que obliga
solidariamente al constructor y al vendedor del inmueble, quienes pueden actuar
como tomador de la póliza.
40
Este seguro no es factible para amparar a terceros indeterminados como lo
pretende el proyecto de Ley que el Gobierno ha socializado y pretende radicar en el
Congreso, sino solamente a los propietarios o quienes adquieran el bien, bajo el
entendido de que se ampara el cumplimiento de la garantía legal antes dicha.
Debe tenerse en cuenta que en la reclamación del beneficiario, se debe probar el
incumplimiento ya no del contrato sino de la obligación legal de la garantía
“imputable” al obligado (tomador), lo que genera discusión sobre juicios de valor
que pueden dilatar la indemnización requerida.
No obstante, es interesante revisar el inciso segundo del artículo 10 del Estatuto
del Consumidor el cual dispone que bastara con demostrar el defecto del producto,
ello sin perjuicio de las causales de exoneración de responsabilidad establecidas
en el artículo 16 de la misma normatividad que deben evidentemente ser
demostradas por el tomador del seguro de cumplimiento u obligado.
En consecuencia si se toma este seguro, se recomienda que se contrate en el
entendido de garantizar el cumplimiento de una disposición legal que en este caso
sería la garantía decenal en materia de construcción, bastándole al beneficiario
solo demostrar el defecto del producto (la vivienda nueva).
Aunque no se aleja una posible causal de exoneración, es claro que la discusión
respecto a la imputabilidad que tanto se teme en este seguro disminuye si se cubre
el cumplimiento de la garantía legal consagrada en el Estatuto del Consumidor.
- Respecto al seguro de responsabilidad
El seguro de responsabilidad civil puede amparar a terceros porque el beneficiario
del mismo es la víctima que es indeterminada al momento de suscribir el contrato
de seguro.
La problemática de esta tipología de seguro es la discusión en torno a la
responsabilidad del asegurado que en este caso serían el constructor o vendedor,
quienes toman el seguro para proteger su patrimonio de las posibles reclamaciones
de las víctimas por la ruina o su amenaza de una edificación destinada a vivienda.
Aún cuando se pueda prever una posible inversión de la carga de la prueba a favor
del demandante o afectado, el demandante (beneficiario) se puede ver obligado a
discutir la responsabilidad del asegurado en sede judicial y ello puede generar
demoras en la obtención de la indemnización.
41
De manera que, el seguro de responsabilidad será viable para amparar la
estabilidad y calidad de una vivienda nueva, en la medida en que legal o
contractualmente se establezcan medidas especiales para eventos particulares
verbigracia, un eminente peligro de ruina o demolición de la vivienda el cual puede
ser comprobable objetivamente por una inspección ocular de la compañía de
seguros, una orden administrativa de desalojo u otra prueba que demuestre que la
inestabilidad o mala calidad de la vivienda pueden generar daños a los
beneficiarios de la póliza y de esta manera se indemnice a las víctimas o se opte
por otros mecanismos de protección.
Lo anterior estaría acorde no sólo con la intención del Estado de proteger a sus
representados sino con la finalidad del seguro de responsabilidad de mitigar el
daño, ya que no se requiere para efectos de la indemnización que ocurra el
colapso, sino una amenaza del mismo.
Adicionalmente, en el evento que se elija este seguro para la obligatoriedad de
amparar la estabilidad y calidad de la vivienda nueva, deben tomarse medidas para
el pago de la indemnización cuando ya ha acaecido el siniestro, que ante un hecho
objetivo como lo ocurrido en Medellín con el Edificio Space, la compañía de seguro
proceda a realizar el pago de la indemnización sin necesidad de acudir a un
proceso judicial para declararse la responsabilidad del asegurado.
Solo de la forma anteriormente comentada, sería oportuno un seguro de
responsabilidad civil y se eliminaría la principal desventaja que genera este seguro
al momento de reclamarse la indemnización.
Por otro lado, en este seguro serían asegurados el constructor o el enajenador del
bien inmueble, en consecuencia el asegurador no puede ejercer su derecho de
subrogación salvo que la responsabilidad de la inestabilidad sea de otra persona o
empresario distinto al asegurado. Por lo tanto esta clase de seguro beneficiaría
también a los constructores y vendedores que sean asegurados porque la
compañía de seguros no puede en principio recobrarle el importe pagado al
beneficiario.
- Respecto al seguro real
El seguro real es idóneo para amparar la estabilidad y calidad de la obra cuando el
beneficiario es el adquirente o la persona que disfruta y goza de la vivienda, quien
no tiene que someterse a una discusión en torno a la responsabilidad o el
incumplimiento imputable del constructor o vendedor según sea el caso.
42
Revisado objetivamente el siniestro sea la ruina o su amenaza, se puede realizar la
reclamación y la compañía de seguro una vez se demuestren los requisitos del
artículo 1077 del Código de Comercio debe pagar la indemnización.
Al seguro real se le aplica la regla de proporcionalidad, pero por disposición legal
se puede ordenar que se ajuste automáticamente el valor asegurado con el fin de
que el beneficiario no se perjudique con los efectos de la inflación.
En el seguro real permite al asegurador que se subrogue en sus derechos contra el
responsable del siniestro
En conclusión, se advierte que los tres tipos de seguros son procedentes para
amparar la estabilidad y calidad de la vivienda nueva, siempre que se tomen las
medidas que se mencionaron con anterioridad, en especial para el seguro de
responsabilidad y de cumplimiento. Si ello no se presenta, indefectiblemente será el
seguro real con ajuste automático del valor asegurado el contrato más beneficioso
para los adquirentes de la vivienda al momento de reclamar la indemnización.
6.2.2. Consecuencias de la obligatoriedad del contrato de seguro de estabilidad y
calidad de la vivienda nueva
El punto más álgido de discusión entre el Gobierno, el sector de la construcción y el
sector asegurador es la categoría de obligatorio del seguro de estabilidad y calidad
de la vivienda nueva.
El sector de la construcción argumenta que ordenar la obligatoriedad del seguro
afectaría el precio de adquisición de bienes inmuebles, ya se generaría un
sobrecosto por el valor de la prima, aunado que se trata de hechos de poca
ocurrencia en el sector por lo que el índice de siniestralidad es muy bajo para ser
un seguro obligatorio. Adicionalmente, manifiestan que los hechos de inestabilidad
y calidad de las obras no se mitigan con un contrato de seguro sino con la
adecuada labor de control y vigilancia de las entidades estatales competentes que
otorgan las licencias de construcción y vigilan el cumplimiento de las normas de
sismo-resistencia y estabilidad de los suelos.
El Gobierno y el sector asegurador defienden la obligatoriedad de este seguro,
como un mecanismo de protección adicional y efectivo para la reparación de los
daños que sufran los propietarios o quienes disfruten de la vivienda por su ruina o
su amenaza, el cual, si bien se trata de hechos de poca ocurrencia en el evento
que acaezcan los mismos serían catastróficos.
43
La autora manifiesta su aquiescencia con el criterio del Gobierno y el sector
asegurador, por las siguientes razones:
- En efecto, el riesgo de ruina o demolición de la vivienda es de muy poca
frecuencia. Aunque no se podría decir lo mismo de la mala calidad, con
periodicidad se evidencian quejas sobre hechos que si no se toman las
medidas correspondientes pueden generar la ruina del inmueble como lo
son la apertura de una pared y el levantamiento de los pisos, los cuales
pueden ser objeto de reparación por parte de la aseguradora.
- La ruina de una vivienda es altamente gravosa no solo desde el punto de
vista económico sino desde la óptica de los derechos fundamentales tales
como la vida, la dignidad humana, la vivienda digna, entre otros.
- Retomando los argumentos de la Corte Constitucional en la sentencia C-444
de 2009 citada en el primer capítulo del presente trabajo, es deber del
Estado no solo por mandato de la Constitución Política sino de los
compromisos adquiridos en Tratados Internacionales en particular el Pacto
Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales, tomar todas
las medidas necesarias para asegurar la efectividad de los derechos
económicos, sociales y culturales como lo es el derecho a la vivienda
adecuada o digna.
- El derecho a la vivienda digna según los tratados internacionales es un
derecho social cuya protección debe ser garantizada por el Estado, de
manera que si éste ha tomado medidas para asegurar la efectividad de
dichos derechos, no puede sin justificación alguna retroceder o eliminar las
mismas, so pena de violar el principio de progresividad de los derechos
sociales.
- Adicional a lo anterior, de acuerdo con la más reciente jurisprudencia de la
Corte Constitucional, el derecho a la vivienda digna es un derecho
fundamental autónomo, por lo tanto su protección es un asunto que afecta al
Estado y a la colectividad, no es un asunto exclusivo del sector económico o
de particulares.
- El contrato de seguro no es el único mecanismo para garantizar la
protección del derecho a la vivienda digna, es importante la actuación y
control del Estado en materia de licencias de construcción y vigilancia de las
normas de construcción. No obstante el seguro es una herramienta idónea
para garantizar la efectividad de referido derecho, hoy en día fundamental,
44
que permite la reparación de los daños de las víctimas de la ruina de una
vivienda, basta mirar el actual caso del edificio Space para avizorar que a las
víctimas no se les ha reparado integralmente los daños generados por tan
lamentable evento y que el patrimonio de la constructora no es suficiente
para indemnizarlas integralmente. No cabe la menor duda que un seguro de
estabilidad y calidad con un valor asegurado igual al valor comercial del bien
ajustable anualmente garantiza la efectividad de los derechos de las
víctimas a la reparación integral.
- La obligatoriedad del seguro se limita a la vivienda nueva entendida como la
edificación que se utiliza para la habitación de las personas y no a otros
bienes inmuebles de uso comercial, ya que se trata de un interés y derecho
fundamental de la colectividad que el estado debe proteger y que sobresalta
a los intereses particulares y privados.
- Respecto al temor por los costos de la prima, casos como el Space
demuestran que el pago de una prima de seguro es irrisoria de cara con el
valor de los daños y perjuicios que se pueden generar. La poca ocurrencia
de la inestabilidad o mala calidad de las viviendas permiten a las compañías
de seguro tasar un menor valor de las primas.
- La obligatoriedad del seguro genera una mayor competencia porque serán
más compañías de seguros que exploten el ramo y ello se reflejará
favorablemente en los costos de prima.
Como se observa, se trata de un asunto que afecta a la sociedad y que el estado
debe intervenir generando mejores medios de protección como lo sería un contrato
de seguro obligatorio, ya que ceder la contratación del mismo a la voluntariedad de
las partes como actualmente se ha realizado, es no generar un mecanismo
adicional de protección, la práctica a demostrado el poco interés de los
constructores y vendedores de proteger mediante un contrato de seguro u otra
garantía optima, los daños que puedan generar la ruina de una vivienda.
Sin embargo es importante tener en cuenta los efectos de la obligatoriedad de un
contrato de seguro en consideración a la jurisprudencia de la Corte Constitucional
de imponer a las compañías de seguro que exploten el ramo la expedición de la
póliza de seguro aun la misma se haya negado por no cumplir los requisitos para
ser asegurados.
45
El asegurador tiene la facultad de delimitar los riesgos que asume según el artículo
1056 del Código de Comercio, no obstante debe observarse que la protección de la
vivienda digna como derecho fundamental que se impone a los constructores y
enajenadores que deben contratar el seguro, también le será impuesta a las
Compañías de Seguro, que pueden ser objeto de acciones de tutela por presunta
vulneración al acceso a la vivienda en el caso que se nieguen a expedir una póliza.
Lo anterior no es una realidad inexorable, pero es menester que el sector
asegurador se prepare ante una situación de delimitación del riesgo ya que está de
por medio un interés general y derechos fundamentales de los adquirentes que
pueden ser utilizados por medio de acciones de tutelas afectando gravemente el
análisis de los riesgos.
Por lo anterior es plausible la posibilidad que propone el Ministerio de Vivienda en
el proyecto de Ley en su artículo 4º que expresa: “Garantía de ejecución de los
proyectos. En los casos en los cuales el enajenador o constructor, que acredite el
cumplimiento de la totalidad de los requisitos de que trata la Ley 400 de 1997 y su
reglamentación y además demuestre de conformidad con lo establecido en el literal
b del artículo 3 de la Ley 1328 de 2009 que cinco (5) aseguradoras no le otorgaron
la póliza, el Gobierno Nacional establecerá los mecanismos para garantizar la
ejecución de los proyectos de construcción”.
Como todo seguro obligatorio, los riesgos amparados y sus exclusiones serán
reglados, lo que limita la libertad negocial de las compañías de seguro y los
tomadores de las pólizas.
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CONCLUSIÓN
En el presente trabajo se establecieron los fundamentos y razones jurídicas que sustentan la pertinencia de implementar en Colombia un seguro obligatorio que ampare la estabilidad y calidad de la vivienda nueva. El interés que se ha suscitado por parte del Gobierno, de los sectores económicos (como el financiero y el de construcción) y de la sociedad en general de crear un seguro obligatorio que ampare los vicios de la construcción de bienes destinados a vivienda en el país, es causado por la concientización general sobre las graves consecuencias que pueden generar la demolición o amenaza de ruina de una edificación cuyo uso principal es la habitación de personas y familias, que no solo afectan desde el punto de vista económico, sino además, vulnera derechos fundamentales de las víctimas o afectados. Pese a que en Colombia desde el año 1991 se consagró el derecho a la vivienda digna, que hoy en día es considerado un derecho fundamental autónomo según jurisprudencia de la Corte Constitucional y que en el año 1989 se expidió una Ley que obligaba a los vendedores de vivienda nueva a adquirir un seguro que fue denominado SECAL que posteriormente fue derogado por la Ley 3ª de 1991, a la fecha, no existe un seguro obligatorio que ampare la inestabilidad y mala calidad de las edificaciones. Lo anterior demuestra que en el país, aún cuando existen normas de control y vigilancia sobre las condiciones técnicas de la construcción (control que debe ser reforzado), se ha omitido la creación de medidas idóneas para sopesar o mitigar los daños que efectivamente se puedan generar por la ruina de una vivienda. Si bien el colapso de inmuebles no es un hecho que acaezca con frecuencia, su ocurrencia es altamente severa, tal y como no los han demostrado los últimos acontecimientos en el país, consistentes en demoliciones y órdenes de desalojo. Circunstancias como las indicadas, han ocasionado no solo cuantiosas pérdidas económicas para numerosas familias, sino también una continua desconfianza en la inversión de bienes raíces destinados a la vivienda, por causa de las insuficientes medidas y herramientas que garanticen además de la estabilidad y calidad de los bienes inmuebles, la efectiva reparación e indemnización de los daños que en un determinado evento puedan acaecer. La creación de un seguro obligatorio constituye, sin lugar a equívocos, un refuerzo y apoyo económico que permite garantizar la efectividad del derecho a la vivienda digna que el Estado debe propiciar y no retroceder como ocurrió en el año 1991 cuando la citada Ley 3ª derogó el artículo 40 de la Ley 9ª de 1989. La seguridad es un elemento esencial del derecho a la vivienda digna que el Estado debe garantizar, por ello debe sopesar los intereses algunos sectores económicos que se oponen a la implementación del seguro obligatorio por estar en
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riesgo un posible sobre costo en el mercado de la construcción y preferir ante todo las garantías que permitan la confiabilidad de los adquirentes tanto en la estructura física como en las expectativas de reparación e indemnización de los posibles daños que se puedan originar de la construcción de una vivienda, que constituye un interés general de la sociedad y no únicamente particular de las partes contratantes. Por dichas razones, esta monografía propugna por la implementación del seguro obligatorio para la estabilidad y calidad de la vivienda nueva, sugiriendo las clases de seguros que pueden servir para lograr el mencionado objetivo. En el trabajo se analizaron tres tipos de seguros que, en principio, permitirían amparar el riesgo de vicios de la construcción, con el análisis de sus ventajas y desventajas que deben ser tenidos en cuenta al momento de seleccionar la naturaleza del seguro. Los seguros propuestos fueron el de cumplimiento, el de responsabilidad civil y el real. Los dos primeros son viables en la medida que se creen mecanismos para evitar la discusión de juicios de valor en torno al incumplimiento o la responsabilidad del constructor o enajenador y faciliten la obtención de la indemnización del beneficiario ante una situación de urgencia por la orden administrativa de desalojo o en el caso extremo, la demolición de la edificación. El seguro real es el más recomendable ante una situación calamitosa, porque solo requiere del beneficiario la prueba objetiva de la ocurrencia del riesgo amparado en la póliza y su cuantía, sin entrar en discusiones sobre la responsabilidad o incumplimiento del constructor o vendedor. Para mayor efectividad del mismo es recomendable una cláusula de ajuste automático de la suma asegurada para evitar la aplicación de la regla de proporcionalidad. En la actualidad el Gobierno mediante el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha socializado ante los sectores interesados en el mismo (sector asegurador, de la construcción, entidades distritales y municipales, consumidores, entre otros) un proyecto de Ley que pretende radicar en el Congreso. El proyecto no indica la naturaleza jurídica del contrato de seguro pero establece pautas importantes que son aplicables a los seguros antes mencionados, tales como: el valor asegurado será igual al valor comercial del bien, vigencia del seguro por 10 años (corresponde al término de la garantía consagrada en el Estatuto del Consumidor), ajuste automático de la suma asegurada, control de las Notarías en la adquisición del seguro para efectos de protocolizar la enajenación de los inmuebles y otros asuntos que son importantes para la puesta en práctica del seguro obligatorio que cubra la estabilidad y calidad de la vivienda nueva. Lo relevante es que se logre establecer el seguro obligatorio en Colombia (ya existe toda una tradición jurídica en otros países), que reafirme la efectividad del derecho fundamental a la vivienda digna, proteja a los posibles damnificados de
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fallas técnicas en la estructura de la edificación, mediante un contrato que logre concertar los diversos interese involucrados en el asunto: beneficiarios de la póliza, constructores y vendedores, quienes tendrían un eficaz soporte económico ante una situación de insolvencia o patrimonio insuficiente para responder por la inestabilidad o mala calidad de las contracciones destinadas a vivienda.
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