Id Cendoj: 28079110011995100015Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil

Sede: MadridSección: 1

Nº de Recurso: 3089/1991Nº de Resolución: 87/1995

Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓNPonente: JOSE ALMAGRO NOSETE

Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen:

PROPIEDAD HORIZONTAL. MAYORIAS PERSONAL Y ECONOMICA

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diez de Febrero de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, elrecurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de laAudiencia Provincial de Jaén, como consecuencia de autos, juicio declarativo de menor cuantía, seguidosante el Juzgado de Primera instancia de Linares sobre nulidad de votación junta de propietarios, cuyorecurso fue interpuesto por Don Carlos Manuel , Presidente de la comunidad de Propietarios delEDIFICIO000 ", representado por el procurador de los tribunales Don Manuel Infante Sánchez y asistido delLetrado Don Jerónimo Olmedo Moreno en el que es recurrido Don Alfonso representado por el procuradorde los tribunales Don Carlos de Zulueta Cebrián y asistido del Letrado Don Alfredo Gómez SalcedoMarquerie.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera instancia de Linares, fueron vistos los autos, juicio de menorcuantía, promovidos a instancia de Don Alfonso contra Don Guillermo sobre nulidad de votación junta depropietarios.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba,previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes, se dictara sentenciadeclarando la nulidad de la votación celebrada en Junta de 22 de junio de 1990, condenando a laComunidad demandada a celebrar nueva junta, declarando el derecho del actor a ejercer en lo sucesivo unvoto por cada piso de su propiedad y condenando asimismo a la parte demandada al pago de las costas.

Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos dederecho los que estimó oportunos, y terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia desestimatoria de lademanda y absolviendo a la comunidad demandada, con condena en costas a la parte actora.

Por el juzgado se dictó sentencia con fecha 10 de mayo de 1991 cuya parte dispositiva es comosigue: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la procuradora Doña Mª Dolores Blesa de laParra, en nombre y representación de Don Alfonso , contra la comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ,sito en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, en la persona de su presidente Don Guillermo , debodeclarar y declaro la nulidad de la votación celebrada en la Junta de propietarios de 22 de junio de 1990,siendo nula, por tanto, la elección de los cargos de Presidente y Secretario de la Comunidad de propietariosdemandada en las personas de Don Guillermo y Don Jose Francisco respectivamente, condenando a lacitada comunidad a celebrar nueva elección. Asimismo debo desestimar y desestimo la segunda pretensióndeducida de la demanda, debiendo computarse el voto del actor en la comunidad de propietarios como unomás en la mayoría numérica o personal, y con la cuota de participación que le corresponde en cadamomento según los pisos de que sea propietario en cuanto a la mayoría económica, y todo ello sin hacerexpresa condena en costas a ninguna de las partes".

Centro de Documentación Judicial

1

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido ysustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Jaén, dictó sentencia con fecha 7de octubre de 1991, cuyo fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra lasentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia nº 1 de Linares con fecha diez de mayo de milnovecientos noventa y uno en autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre nulidad de votación deJunta de propietarios seguidos en dicho Juzgado con el número 266 del año 1990, debemos de revocar yrevocamos la sentencia recurrida en cuanto al extremo de no reconocer al actor nada más que un voto en lamayoría numérica o personal a pesar de tener once pisos, y, en consecuencia, con estimación de lademanda debemos de declarar y declaramos el derecho del actor Don Alfonso para ejercer en lo sucesivoun voto por cada uno de los pisos que tenga en la comunidad en cada momento, teniendo en cuenta para laadopción de acuerdos las cuotas de participación, tanto en Juntas ordinarias como extraordinariascondenando a la Comunidad demandada a estar y pasar por ello, así como al pago de las costas de primerainstancia. Y sin que haya lugar a expresa imposición de las costas en este recurso".

TERCERO.- El procurador Don Manuel Infante Sánchez en representación de Don Carlos Manuel ,que actúa como Presidente de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 " sito en la CALLE000 nºNUM000 de Linares, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Primero: Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del artículo 1.692 ordinal5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haberse infringido, en aplicación incorrecta el artículo 16, norma 2ª,párrafos 1º y 2º de la Ley de Propiedad Horizontal y Doctrina Legal concordante.

Segundo: Por infracción de la jurisprudencia que aplica la sentencia recurrida para resolver lascuestiones objeto del debate, en base en el el artículo 1.692, ordinal 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 27de enero de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Estima el recurrente por medio del primer motivo de su recurso, al amparo del ordinal 5ºdel artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción legal anterior) que se ha aplicadoindebidamente el artículo 16, norma 2ª, párrafos 1º y 2º de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina legalconcordante. En esencia se debate sobre el modo de formación de las mayorías en orden al cómputo de losvotos personales de los propietarios y de los votos representativos de las cuotas de participación. Disiente laparte que recurre de la solución que da a la cuestión la sentencia de segunda instancia al entender que si elactor, como es el caso, cuenta como propietario con once pisos individualizados puede emitir once votospersonales en las juntas de propietarios, con independencia del cómputo que, a sus efectos, se haga de lascuotas de participación. Sostiene, en sentido contrario, el recurrente que el espíritu de la Ley de PropiedadHorizontal se diferencia de la regulación que establece el Código civil en su artículo 398, dado que esteprecepto sustantivo, referente a la administración de la comunidad de bienes general, determina laprevalencia de la mayoría que represente la mayor cantidad de los intereses económicos del bien objeto decomunidad. Se trata, por tanto, de una mayoría de carácter real, es decir, midiendo cada voto según lacuantía de su participación en la cosa común, y, sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal, con un criteriomás equitativo y menos economicista, dadas las características de este tipo de propiedad, adopta unsistema intermedio, y para la toma de acuerdos exige de forma imperativa dos mayorías, una numérica opersonal y otra de cuotas o económica. Sin estas dos mayorías no existe acuerdo y habría que acudir a lavía judicial, para resolver en equidad, es decir que hay una diferencia sustancial entre una y otra comunidady su forma de administración y toma de acuerdos, y el legislador de forma expresa regula dichadiferenciación; no se puede entender de otra manera cuando la propia Ley de Propiedad Horizontal, en suartículo 12, último párrafo, remite al artículo 398 del Código civil, pero solamente cuando el número depropietarios de pisos o locales no excede de cuatro, no produciéndose dicha remisión obviamente en lascomunidades horizontales de mayor número de propietarios, como es el caso del presente debate.

SEGUNDO.- El problema, en efecto, relativo a si cada propietario dispone de un sólo voto o de tantoscomo apartamentos o pisos de su propiedad tenga dentro de la misma comunidad de propietarios para laobtención de las mayorías exigidas legalmente como "quorum" necesarios en orden a la validez de losacuerdos de la junta de propietarios, no está resuelto de manera explícita por la norma y, por ello, ha dadoocasión a dudas doctrinales sobre el criterio a seguir. Frente, en efecto, a la interpretación que propugna lasentencia recurrida, cabe mantener -como dice la sentencia de primera instancia- que la Ley exige en

Centro de Documentación Judicial

2

ambas convocatorias la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizanindividualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman la comunidad, con independencia delnúmero de apartamentos, viviendas o locales de los que sea propietarios, y la mayoría económica, en la quese tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario, cuota que se obtiene sumando todos loscoeficientes que correspondan a cada apartamento individualizado, y que consta o debe constar en el títuloconstitutivo de la comunidad, como establece el artículo 5º párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal; enel presente caso ambas partes han reconocido que el actor es dueño de once pisos, lo que supone un21,823% del total de la comunidad. El artículo 16, regla 2ª exige en primera convocatoria, para que losacuerdos sean válidos, el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios, que, a su vez,representen la mayoría de las cuotas de participación. Es decir, es preciso que voten a favor de unadeterminada propuesta la mayoría simple del total de propietarios, computando cada uno de estos votoscomo una unidad por cada propietario con independencia de los pisos o apartamentos de los que seadueño. Pero, a su vez, se requiere que esa mayoría simple de propietarios, una vez sumadas las cuotas departicipación de todos los pisos de los que sean titulares, alcance una cuota global que represente lamayoría del total del edificio, es decir, que siempre deberá ser mayoría absoluta, mitad más uno, o más del50% de las cuotas de participación porque se computan todas las cuotas existentes, de los presentes y losausentes. En segunda convocatoria se exige duplicidad de mayorías, pero con una diferencia fundamental,y es que el módulo que se tiene en cuenta como total tanto de propietarios como de cuotas es el de losasistentes, ya estén presentes en la reunión, o debidamente representados como prevé la Ley de PropiedadHorizontal.

TERCERO.- Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya seapropietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueblesujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación deque disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes avarios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de lasmayorías de las cuotas de participación. La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para lavalidez de los acuerdos (Artículo 16.2º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas departicipación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a suvez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal yotro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona- propietario exclusivamentepor su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en lapropiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal comofactor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión ypermanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado " unpropietario , un voto ", con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como masaconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara.Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios(los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas departicipación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo quetenga un sólo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.

CUARTO.- El segundo motivo que es de apoyo al anterior y basado, por el mismo ordinal, en elsentido de la jurisprudencia de esta Sala, no necesita ser examinado por haberse acogido el primero. Noobstante, a efectos ilustrativos, conviene que se exprese el alcance de las sentencias que cita la sentenciaimpugnada en relación, asimismo, con los argumentos empleados por el recurrente a efectos de acreditar suinaplicabilidad al caso debatido en favor del recurrido. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 deoctubre de 1982, que resuelve la situación de copropiedad, "conceptuando a los copropietarios de cadaespacio (apartamento o local, como un sólo propietario por así resultar del artículo 14.2º", decide unacuestión específica que carece de extrapolación al caso aquí debatido, máxime cuando a renglón seguidodeclara como "obiter dictum" en línea con cuanto se sostiene "que los propietarios de varias fincasintegradas en la comunidad constituyen un único elemento personal". Tampoco las sentencias de 25 defebrero de 1988 y 12 de abril de 1989 ofrecen solución directa al problema. La primera al estudiar la validezde acuerdos y especificación de asistentes y votantes por apartamentos y cuotas, resuelve acerca de lainviabilidad del motivo por su mal planteamiento. Y la segunda expresa la constancia del texto de un actasin mayores consecuencias porque nada decide sobre el tema debatido en este asunto.

QUINTO.- La estimación del motivo acarrea la declaración de haber lugar al recurso y, con ello, lanecesidad de resolver conforme a Derecho en la instancia, según los términos en que el debate estáplanteado (artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las razones expuestas en los fundamentosjurídicos precedentes determinan un pronunciamiento concorde con la sentencia que se dictó en primerainstancia. Las costas de dicha primera instancia no procede imponerlas habida cuenta de la estimación

Centro de Documentación Judicial

3

parcial de la demanda. Las de segunda instancia se imponen al apelante. Las del presente recurso debensatisfacerse por cada parte las suyas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de DonCarlos Manuel , que actúa como Presidente de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 " de laCALLE000 número NUM000 de Linares contra la sentencia de siete de octubre de mil novecientos noventay uno, dictada por la Audiencia Provincial de Jaén, Sección Primera, recaída en apelación de los autos dejuicio de menor cuantía número 266/90, instados por Don Alfonso contra la comunidad de propietariosrecurrente y seguidos ante el Juzgado de Primera instancia de Linares y, en consecuencia, mandamosanular la sentencia recurrida, y estimamos parcialmente la demanda en los términos que establece lasentencia que dictó el Juzgado de Primera instancia, sin hacer imposición de costas en la referida instancia.Las de segunda instancia se imponen a la parte apelante. Las del presente recurso se satisfacen por cadaparte las suyas; y líbrese a la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de losautos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose alefecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicadafue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite delos presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el díade hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Centro de Documentación Judicial

4