SOCIEDAD DE TASACION S.A.obraparadasareb.com/pdf/OPV_VALLADOLID_Villa_del_Prado.pdf · INFORME DE...

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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN

INFORME DE TASACIÓN Referencia: 4037540D12

VALOR TASACIÓN 5.013.810 €

Cliente

Entidad BANCO CEISS, OFICINA 4270 Referencia de la entidad 2009060002470

INMOCAJA S.A.

LocalidadDistrito

VALLADOLID (47015-VALLADOLID) 10-PARQUESOL / HUERTA DEL REY

Fecha De Visita Al Inmueble 23.10.2012

Ubicación PARC PARCELA 15.1 SECTOR 18 VIILA DEL PRADO

Inmueble TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARAPROMOCION

/ 1

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

Pág. INFORME DE TASACIÓN DE TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION

Nº Informe STRefer. Entidad

Nº Ofic 4270Entidad

4037540D12

BANCO CEISS2009060002470

26

VALOR TASACIÓNCriterio.............. Entidad............BANCO CEISS

TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES1 -

2 -

1 - SOLICITANTE Y FINALIDAD

IDENTIFICACIÓN FÍSICA

2.2. CARACTERIZACIÓN FÍSICA

Tipo de terreno/Dirección

2.3. Nº Referencia del catastro 4321602UM5142A0001II

--Observaciones indentif. CatastroSuperficie catastral (m2)

PARC PARCELA 15.1 SECTOR 18 VIILA DEL PRADO

IDENTIFICACIÓN CATASTRAL

se ha visitado e inspeccionado el inmuebleEn la fecha 23/10/2012

Topografía............................................................................AccidentadaForma................................................................................... Fondo(m)...........................................................................Poligonal irregular 56,00Tipo de suelo........................................................................ Fachada principal / secundaria(m)................................................................................Solar 42,00 / 37,90

Documentación registral según OM .................................. Documentación catastral ..................................................SI SI

Proyecto constructivo .........................................................--Documentación estado de ocupación .................................

Contrato de ejecución de obras de urbanización ..............--

--Licencia de obras de demolición ........................................--

(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe

Cédula calificación provisional/ Otros documentos ...........Certificado final de obras de urbanización ......................

----Doc. Acreditativa de aprovechamiento urbanístico ...........(*) SI

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 deMarzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

NO

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 ylegislación concordanteEn los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

SI

Finalidad......ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO Cliente.............INMOCAJA S.A.

Desnivel máximo(m)........................................................7,00

2.776,0

4 -DOCUMENTACIÓN

Última certificación de obras de urbanización .................--Presupuesto de obras de urbanización..............................--

Proyecto de urbanización .................................................--

Otros: .................................................................................................................................................................................-- ......................................................................................................................................................ficha urbanística de la parcelaDoc. Urbanística: SI

2.1.

Distrito/Barrio/Enclave...........10-PARQUESOL / HUERTA DEL REY

LOCALIZACIÓN

Nota SimpleDocumentación registral aportada:--Titular:

50146 8 2877 876 10 --

Descripción de lindes registrales: --

Terreno 1

3 - IDENTIFICACIÓN REGISTRAL

NORTE parcela 15.2SUR calle DESTE parcela 15.3OESTE calle J

VALLADOLID 1 Sección 4

--

Registro de propiedad Nº finca Reg. Tomo Libro Folio Nº ordenNº Insc. IDUFIR

Coordenadas GPS (x ; y)........(-4.75034236907959; 41.645851099425165)

Provincia.................................VALLADOLIDMunicipio...............................VALLADOLID - 47015

/ 2





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Calificación de ST

Calidad de zonaCalidad de ubicación

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

--

--

--

----

--

--

--

--

--

--

------

MediaMedia

LOCALIDAD Y ENTORNO6 -

Inspección ocular interna ........................................................................Comprobación de la descripción registral .........................Comprobación de la superficie construida .........................

Servidumbres visibles ....................................................................Correspondencia real registral ..........................................Uso o explotación a que se destina .................................

SISI--

SISISI

Comprobación de la superficie del terreno ......................... Régimen de protección pública ........................................(*) NO --

7.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES(a la fecha de la visita)

Tipo de núcleo .......................................................................................................................................Evol.Poblac.Municipio: ....................................................................................Capital de Com.Autónoma EstableCategoría ............................................................................................................Poblac. Núcleo (hab) .............................................................................................................................................316.651CiudadOcupación laboral núcleo ............................................................................................Poblac. Municipio (hab) ............................................................................................................................................Múltiple 321.001

LOCALIDAD6.1.

Rasgos básicos territoriales

Ordenación .............................................................................................................Manzana Cerrada Existencia polo comercial .............................................................................................................No existeCarácter .............................................................................................................Urbano Destino residencial.............................................................................................................1ª Residencia

Densidad .............................................................................................................Media Tipo de eje .............................................................................................................Distrito / BarrioCalidad de ordenación parcelas .............................................................................................................-- Tipología naves .............................................................................................................--

Tolerancia industrial .....................................................................................................--Usos dominantes ..................................................................................Viv. - Loc.Densidad naves ..............................................................................................--Otros usos .................................................................................................--

6.2. ENTORNO

Grado de consolidación ......................................................75% - 50% Nivel de ocupación ..........................................................MedioAntigüedad (años) ...............................................................5 Renovación edificaciones ................................................>30%Desarrollo edificatorio ........................................................Últimos 10 años Potencial edificatorio .......................................................< 25%Calidad constructiva ...........................................................Media

Desarrollo edificatorio

Infraestructuras y grado de conservaciónPavimentación .....................................................................Suficiente Alumbrado público ..........................................................ExisteAbastecimiento de agua ......................................................Red General Teléfono ...........................................................................ExisteSaneamiento ........................................................................Red General Gas ciudad ........................................................................ExisteElectricidad .........................................................................Red General Grado de conservación .....................................................NormalEquipamientosComunicaciones .............................................................................................................Suficientes Equip. Escolar .............................................................................................................SuficienteTransporte público .............................................................................................................Bueno Equip. Lúdico .............................................................................................................SuficienteAparcamiento .............................................................................................................Equip. Sanitario/Asistencial .............................................................................................................Suficiente SuficienteEquipación comercial .............................................................................................................Suficiente Equip. deportivo .............................................................................................................Suficiente

Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................Urbanizado y libre Pavimentación calzada ........................................................ Teléfono ...........................................................................Suficiente Si tiene Encintado aceras ................................................................. Alumbrado público ..........................................................Si tiene Si existe Abastecimiento de agua ...................................................... Gas ciudad ........................................................................Red general Si tiene

(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe

5 - COMPROBACIONES

Estado de construcción .......................................................Otras: ................................................................................

SI--Estado de ocupación ..........................................................SI

Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................SIEstado de urbanización ....................................................... Adecuación al planeamiento urbanístico .........................SI SI

Terreno 1 Documentación catastral -- 2.776,0 -- 2.776,0--2.776,0

Tipo/nº terreno Fuente sup. Comprobada Bruta Neta Bruta Neta Sup. Adoptada(m2)

Sup. Comprobada(m2) Sup. Registral(m2)

Otra

7.1. SUPERFICIES

7 - EL TERRENO (a la fecha de la visita)

--

--MediaMedia

PRUEBA

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No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.

No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.

No se requiere proyecto de urbanización para la tipologia de terreno/s valorada

9.7.

9.6. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y ORDENANZAS REGULADORAS

APROVECHAMIENTOS

8 -CESIÓN Y PROTECCIÓN

8.1.CESIÓN DE USO

PROTECCIÓN OFICIAL8.2.

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE DESARROLLO9.2.

9.3. GESTION URBANISTICA (equidistribución)

Planeamiento actual .............................................................................................................................................................Plan General - Valladolid Estado de aprobación ...........................................................................................................................................................En vigor Nivel de aprobación .............................................................................................................................................................Publicación en el BOCA/BOP Fecha de aprobación ............................................................................................................................................................06/10/05

Clasificación urbanística ..................................................... Requiere Planmto. desarrollo ...........................................Suelo Urbano No/Es solarSuspendida concesión de licencias ....................................................No

9.4. GESTIÓN URBANÍSTICA (urbanización)

Saneamiento ........................................................................Red generalSuministro electrico ............................................................Red gral. baja tensión

Estado de conservación ....................................................Normal

Estado de ocupación............................................................Desocupado Título de cesión ................................................................--Destino.................................................................................Uso propio Fecha título .........................-- Plazo..............................--

Usos permitidos....................................................................................................................................................................residencial, comercial Calificación ..........................................................................................................................................................................edificación perimetral

Usos prohibidos....................................................................................................................................................................Tipo de ordenación...............................................................................................................................................................Manzana Cerrada

Nº Plantas Máximo...........................................................6Ocupación máxima (%)........................................................Profundidad edificable (m)...................................................20,00 Fachada mínima (m2).......................................................--Parcela mínima (m2)............................................................-- Frente mínimo de parcela (m)...........................................--Densidad Máxima (Viv / Ha)...............................................-- Fondo mínimo parcela (m)...............................................--

--

De acuerdo con la Documentación aportada por el cliente para la valoración y con la información adicional obtenida,el terreno no está acogido a ningún régimen de protección pública

Adecuación del terreno .........................................................................................................................................................................................................................................................................................SI

Edificabilidad (m2t/m2s)......................................................2,59Otros......................................................................................................................................................................................

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9 -

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL9.1.

Urbanización pendiente Edific./ estructuras existentes Cargas afecciones Urb. Realiz.

%Coste Urb.

Pdte. €Previsión ejec.

(meses)Tipo/nº terreno Coste demolición

€Costes pendientes

€

7.3. COSTES DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIONES EXISTENTES Y CARGAS PENDIENTES

Tipo/nº terrenoUso y modalidad

Aprov. Subjet. Aprop. Uso Resid.

m2t Ubic.

Protecc.Public.

Particip.%

Aprov. Ambitom2t

Aprov.Area Reparto(m2t/m2s)

Terreno 1 ------ -- --

9.5. EDIFICACIÓN - OBTENCIÓN DE LA LICENCIA

industrial

--

Plazo previsto de obtención de licencia (Meses) .................................................................................................................--Fecha prevista obtención licencia ........................................................................................................................................--

TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES1 -

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9.9.CAUTELAS A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA

9.8. NIVEL URBANISTICO SEGÚN ECO-805/2003

La finalidad para la que se plantea la tasación no está incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003, por lo que en el presente informe no se define el Nivel Urbanistico del terreno/s valorado/s.

Para la tipología de terreno/s valorada no se definen cautelas específicas referentes a la situación urbanística quepudieran afectarnos en la valoración.

Viv. Piso Aparcamiento En Edif.

----

----

1ª Res.--

7.194,05.129,0

S/RB/R

----

Terreno 1

Justificación Se ha planteado un edificio de viviendas en manzana cerrada con 11 viviendas en planta baja y 12 en las otras cincoplantas. El garaje se desarrolla en dos plantas de sótano. El total son 71 viviendas y 154 plazas de garaje. Lasviviendas predominantes son de 2D 2B, aunque hay en determinados casos de 4D 2B, 2D 1B, 1D 1B. Son dosviviendas por núcleo de escalera.

-- 12.323,0-- -- -- --

--

Tipo/nº terrenoUso y modalidad

Aprov. Subjet. Aprop. Uso Resid.

m2t Ubic.

Protecc.Public.

Particip.%

Aprov. Ambitom2t

Aprov.Area Reparto(m2t/m2s)

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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas

Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %

MedioImportante

Decreciente

EscasoDificil / No se vende

Mantenimiento

Reducc.prec.nominalDecrecienteDecreciente

------

Barrio --Vivienda Modalidad a desarrollar

10.b.1 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)

MERCADO DE LOS USOS A DESARROLLAR (Datos y cálculo del valor de mercado - Método Residual)10.b.

SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)

Ponderación

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Algo mejor

Algo mejor

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Algo mejor

Mejor

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Algo peor

CalleMonasterio Sant


CalleMonasterio San




Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Dirección

Municipio (CódigoPostal)

Parc Parcela15.1 Sector 18 V

Valladolid(47015-Vallado

Media

MediaMedia----

--

--

-Media

1,0 0,91,0 1,0 0,9 1,02.145,1 1.937,9 1.963,0

5 % 15 % 25 % 25 %2.212,9

Fecha

Calidad Barrio

Calidad Ubicación

Calidad Edificio

Calidad Inmueble

Antigüedad

Conservación

Sit.esp.Altura

Sup. Construida

-

Media

Media

Media

Media

--

--

--

--

DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

--2.190,5 2.102,8 1.976,5 2.154,5 2.140,0 2.240,4Precio unitario(€/m2)

Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................

--

Calidad Ubicación Medio alta Medio alta Media Media Media MediaCalidad Edificio Media Media Media Medio alta Medio alta MediaCalidad Inmueble Media Media Media Medio alta Medio alta Media

Conservación A estrenar o nue A estrenar o nue Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e

Sit.esp.Altura

Sup. Construida 105 107 85 56 95 120

Fecha May.-12 May.-12 Oct.-12 Abr.-12 Abr.-12 Dic.-11Calidad Barrio Medio alta Medio alta Media Media Media Media

BAajo cubierta Normal Normal Normal Normal Normal

Antigüedad 0 0 3 3 3 4

1.928,2 2.285,0--2.003,9

2.003,9Correcc. valor (%) ..................................................................................

25 % 5 %

--

VALOR POR COMPARACIÓN (Urbanizado y libre de cargas) (€/m2).......................................................................................................................2.003,9

Intervalo precios(€/m2).........................................................................1.976,50 - 2.240,40

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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas

Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %

MedioMedio

Mantenimiento

EscasoEn plazos dilatados

Decreciente

Inferior al IPCDecrecienteDecreciente

------

Barrio --Aparcamientos Modalidad a desarrollar

10.b.2 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)

SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)

Ponderación

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Carretera Rueda

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47015)

Valladolid (47008)

Dirección

Municipio (CódigoPostal)

Parc Parcela15.1 Sector 18 V

Valladolid(47015-Vallado

Media

MediaMedia----

--

--

-Media

1,0 1,01,0 1,0 1,0 1,0679,0 582,0 700,0

15 % 25 % 15 % 15 %643,0

Fecha

Calidad Barrio

Calidad Ubicación

Calidad Edificio

Calidad Inmueble

Niv. Resp. Rasan.

Maniobrabilidad

Niv. Calidad Instalac.

Cabida

-

Media

Media

Media

Media

--

--

--

--

DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

--642,9 678,6 600,0 700,0 700,0 558,3Precio unitario(€/m2)

Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................

--

Calidad Ubicación Media Media Media Media Media MediaCalidad Edificio Media Media Medio alta Media Media MediaCalidad Inmueble Media Media Media Media Media Media

Maniobrabilidad

Niv. Calidad Instalac.

Cabida

Fecha Jun.-12 Jun.-12 Jun.-12 Jun.-12 Oct.-11 Jun.-12Calidad Barrio Media Media Media Medio alta Media Media

Media Media Media Media Media Media

Medio Medio Medio Medio Medio Medio

Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche

Niv. Resp. Rasan. 2º Nivel respec.A2º Nivel respec.A1º Nivel respec.A2º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A

665,0 558,0--642,0

642,0Correcc. valor (%) ..................................................................................

15 % 15 %

--

VALOR POR COMPARACIÓN (Urbanizado y libre de cargas) (€/m2).......................................................................................................................642,0

Intervalo precios(€/m2).........................................................................558,30 - 700,00

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Viviendas S/R (1ª res.)

Aparcamiento B/R

7.194,0

5.129,0

71

154

5.035.800

1.538.700

18

18

42

42

14.416.057

3.292.818

72

72

24

24

1

1

Se estima como hipótesis de cálculo que el desarrollo constructivo y de comercialización de las edificaciones a realizarsobre el terreno se efectuará en una sola fase según las previsiones detalladas en este capítulo.

Nota: 1ª - V4,V5 - Viv. Piso (1ª Residencia);A1,A2,A3 - Aparcamiento En Edif.;S/R - Sobre rasante; B/R - Bajo rasante.

11.1 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

11.1a VALORES DE LOS APROVECHAMIENTOS(adoptados para usos a desarrollar en los terrenos)

En la tabla se muestran los principales parámetros del desarrollo considerado en la(s) fase(s) de los ciclos deconstrucción y de comercialización

11.1c HIPÓTESIS DE DESARROLLO

Otras variables de cálculo

12 - VALOR DE TASACIÓN

Gastos Generales(%Vtas) (*)............................................. Incremento anual coste de construcción..................................8,0 % 2,5 %Tipos de interés hipotecario................................................ Incremento anual precio venta................................................4,5 % 2,5 %

Total 12.323,0 6.574.500 17.708.875

UsoUbic.

s/r - b/rC.Constr.(€/m2c)

V. Merc.(€/m2c)

Superf.(m2c)

C.Constr.(€)

V. Merc.(€)

Valores unitarios a nuevo Valores de los terrenos tasados

Vivda.1ª res. 700,0 5.035.8007.194,0 14.416.0572.003,9S/RAparcamiento 300,0 642,0B/R

11.1b PARÁMETROS DE CÁLCULO EMPLEADOS

Dadas las características del área de calculo definida, la hipótesis de cálculo planteada contempla exclusivamente eldesarrollo de el/los terreno/s tasado/s. La tabla muestra las principales magnitudes de los aprovechamientoscorrespondientes al terreno tasado.

1.437,1533,5

1.538.700 3.292.8185.129,0

Viviendas S/R (1ª res.)

Aparcamiento B/R

S/R

B/R

7.194,0

5.129,0

4.244.460

769.350

--

--

--

--

590,0

150,0

--

--

11.1d VALORES MEDIOS DEL SUELO(desglose por usos)A partir de los datos anteriores, desarrollando los flujos de caja operativos resultantes y descontándolos a las tasasindicadas, hemos determinado el valor del suelo del terreno por el método residual dinámico, con los siguientesresultados. La tabla muestra los valores de los usos de los aprovechamientos correspondientes al terreno tasado.

Valores de los terrenos tasados Valores de repercusión

Uso

Ubics/r - b/r

V.Urb - libre(€/m2c)

V. Actual(€/m2c)

Superficie(m2c)

V.Actual(€)

V.Urb - libre(€)

Otros costes considerados Coste de urbanización pendiente (€) ............................... Coste de planeamiento / Gestión urbanística (€) ..................----Demoliciones (€) .............................................................-- Cargas (€) .............................................................................--

Terr. 1 S/R

B/R

2.003,9

642,0

--

--

2.003,9

642,0

700,0

300,0

--

--

1ª - V4,V5

A1,A2,A3

7.194,0

5.129,0

Tipo/Nº Terr Uso-Mod

S-BRasante

S. Aprop.(m2c)

VM.Compar.(€/m2c)

VM.Actiz. (€/m2c)

V. Max. Lg.(€/m2c)

VM. Adop.(€/m2c)

C.Construcción(€/m2c)

Fase (nº) Conceptos considerados

Uds(nº)

Superf.(m2c)

Coste previo(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Ingresos(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr

-- 5.013.810 --Total -- -- -- 406,9 -- 12.323,0

11 - VALORES TÉCNICOS

Incremento de precios (IPC)....................................................2,7 %TIR media del proyecto......................................................15,3 %Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................50,0 % (*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización

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Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la tasación, con los principios, criterios y métodos devaloración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado, con las comprobaciones que hemosrealizado y con las definiciones y alcance que figuran anexos en el informe de tasación indicado en la cabecera, es nuestraopinión que el:

12.1. VALORES TÉCNICOS ACTUALES (Desglose por terrenos independientes)

No existen condicionantes en la tasación que pudieran afectar al inmueble/s tasado/s

No existen advertencias en la tasacion que pudieran afectar al inmueble/s tasado/s

Observaciones que afectan a la tasación

13.1. CONDICIONANTES

13.2. ADVERTENCIAS

13.3. OBSERVACIONES

Terr. 1 2.776,0 Neta 12.323,0

2.776,0 Neta 12.323,0

12.3. VALORES DEL SUELO (desglose por terrenos vinculados)

Solar diretamente edificable en zona residencial nueva consolidada, con buenas infraestructuras, bien situado en elmunicipio.

Mercado con ventas muy ralentizadas, zona con remanente de oferta. El solar tiene construido en la esquina noresteuna piscina junto con la una pequeña parte de la estructura del edificio que se iba a construir en la parcela.

12.2.

OG.01

OI.101

OO.02

OU.04

OU.22

OV.M06

El valor adoptado y certificado corresponde al valor ponderado mas probable obtenido a partir de lasmetodologías desarrolladas en el informeNo se ha comprobado físicamente la superficie del terreno. Se adopta la superficie registral, conforme seestablece en la normativa del mercado hipotecario, por no haberse apreciado indicios de que sea incorrectaSe ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porla entidad financiera a 23.10.2012Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información queha sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a24.10.2012Se ha dispuesto de documentación general relativa al derecho al aprovechamiento y no de la cédulaurbanística y/o certificado emitido por los servicios técnicos de urbanismo municipalesEl solar esta tiene construida en la esquina noreste una piscina y parte de la estructura del edificio que sepensaba construir en la parcela. A la piscina se accede desde el edificio medianero colindante.

13 -CAUTELAS

PTOS. FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO14 -

Puntos débiles :

Puntos fuertes :

Varios50146

50146

50146

50146

Tipo /NºTerr.

Sup.edif.(m2t)

Sup. Terr.(m2s)

Natur.Superf.

Finca Reg.

NºVin

Nº Vinc

Sup.edif.(m2t)

Sup. Terr.(m2s)

Natur.Superf.

FincaReg.

--

-- -- 5.013.810 -- ----

VCOM(€)

VCOM-ajt(€)

--

VRE(€)

VRD(€)

VACT(€)

VOM(€)

Afecc./ Correc.(€)

VALOR ACTUAL (€)

V.Tasación

-- 5.013.810Terr. 1

Tipo /NºTerr.

VALOR TASACIÓN del inmueble al 23/10/12 es: 5.013.810 eurosprueba

prueba

No existen condicionantes en el momento de la firma de la tasación.

/ 9





4037540D12


26

Área de cálculo nº 1 fase nº 1

Terreno1-TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES

1,

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--

94.540

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

96.903

ANEXO - Relación de los flujos de caja adoptados en el cálculo por el Método Residual Dinámico

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-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.578

-7.578

-7.578

-7.578

-7.578

-96.122

-7.578

-96.122

-7.578

-7.578

-7.578

-80.184

-13.833

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-13.984

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.379

-7.578

-142.355

-7.578

-209.744

-7.578

-96.122

2.295.461

-395.089

196.974

-308.440

-308.440

217.012

-219.688

-227.069

276.450

-228.964

-228.964

274.555

-230.860

-230.860

272.660

-232.755

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-9.758

-9.758

-11.653

-11.653

-11.653

-13.548

-13.548

-13.548

-15.443

-15.443

-15.443

-17.339

-17.339

-17.339

-19.234

-19.234

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

2.602.006

--

505.415

--

--

505.415

--

--

505.415

--

--

505.415

--

--

505.415

--

-7.379

-14.757

-22.136

-29.515

-36.894

-44.272

-51.651

-59.030

-66.408

-73.787

-81.166

-88.544

-96.122

-238.477

-246.055

-455.799

-463.377

-559.499

1.735.962

1.340.872

1.537.847

1.229.407

920.966

1.137.979

918.291

691.222

967.672

738.708

509.743

784.298

553.438

322.578

595.238

362.483

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

--

--

--

--

--

--

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--

--

-134.777

--

-202.166

--

--

-8.424

-8.424

-8.424

-8.424

-8.424

-8.424

-8.424

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

-8.634

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-280.786

-280.786

-280.786

-280.786

-280.786

-280.786

-280.786

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

-287.806

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

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--

--

--

--

Cos

tes

prev

ios

a ur

bani

zaci

ón

Cos

te d

e co

nstr

ucci

ón

AC

UM

UL

AD

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L

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Ingr

esos

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Gas

tos

fina

ncie

ros

Mes

es/C

once

ptos

(*)

Urb

aniz

ació

n, D

emol

icio

nes,

Car

gas

Hon

orar

ios

y L

icen

cias

Gas

tos

gene

rale

s(**

)

Ingr

esos

al p

rom

otor

/ 10





4037540D12


26

(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.

96.903

96.903

99.326

99.326

99.326

99.326

99.326

2.066.812

208.223

208.223

208.223

208.223

208.223

208.223

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

218.156

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

228.337

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

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--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

-1.351.589

-13.984

-13.984

-14.194

-14.349

-14.349

-14.349

-14.349

-102.894

-14.349

-14.349

-14.349

-14.349

-14.349

-14.349

-14.565

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.724

-14.946

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-15.109

-103.653

-232.755

270.764

-232.438

-240.004

263.515

-241.899

-241.899

4.575.395

174.021

174.730

175.439

176.148

176.857

177.566

187.992

188.542

189.251

189.960

190.669

191.378

192.087

192.796

193.505

194.214

194.923

195.632

206.301

206.847

207.556

208.265

208.974

209.683

210.392

211.101

211.810

212.519

213.228

-1.455.242

-19.234

-21.129

-21.129

-21.129

-23.025

-23.025

-23.025

-20.562

-19.853

-19.144

-18.435

-17.726

-17.017

-16.308

-15.599

-14.890

-14.181

-13.472

-12.763

-12.054

-11.345

-10.636

-9.927

-9.218

-8.509

-7.800

-7.090

-6.381

-5.672

-4.963

-4.254

-3.545

-2.836

-2.127

-1.418

-709

--

--

--

505.415

--

--

505.415

--

--

2.935.890

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

129.728

400.492

168.054

-71.950

191.566

-50.334

-292.233

4.283.162

4.457.183

4.631.912

4.807.351

4.983.499

5.160.355

5.337.921

5.525.913

5.714.455

5.903.705

6.093.665

6.284.334

6.475.712

6.667.799

6.860.595

7.054.100

7.248.314

7.443.238

7.638.870

7.845.170

8.052.017

8.259.573

8.467.838

8.676.811

8.886.494

9.096.886

9.307.987

9.519.797

9.732.316

9.945.544

8.490.302

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-8.634

-8.634

-8.634

-8.850

-8.850

-8.850

-8.850

-8.850

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-287.806

-287.806

-287.806

-295.001

-295.001

-295.001

-295.001

-295.001

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

--

--

--

10.199.734 -1.351.589-1.303.637 8.490.302-692.064 9.075.798-- -543.768-6.894.172-- --TOTAL

/ 11





4037540D12


26

ANEXO - ANALISIS DEL RIESGO ÚRBANISTO DEL SUELO

CARACTERÍSTICAS

CLASE

DESARROLLO

GESTIÓN

% ÁMBITO

TAMAÑO DEL PROYECTO

1 Tipo de Suelo

2 Desarrollo del planeamiento

3 Sistema de gestión

4 Porcentaje del ámbito valorado

5 Superficie de parcela m2

6 Aprovechamiento sobre rasante m2

7 Categoría municipio y Nº habitantesMUNICIPIO

TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar

1 2 3 4 5Referencia catastral: 4321602UM5142A0001II

ENTIDAD TASADORA:Fecha de referencia:Encargo recibido de:

IDENTIFACIÓN DEL SUELODomicilio:Provincia:Municipio:Código postal:

Parc Parcela 15.1 Sector 18 Viila Del PradoValladolidValladolid47015

ST - SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.23/10/12Inmocaja S.A.

X

X

X

X

X

X

X

1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES

Tipo de Suelo:

1.- Suelo Urbano consolidado; 2.- Suelo Urbano no consolidado; 3.- Suelo Urbanizable sectorizado (programado); 4.- Suelo Urbanizable nosectorizado (no programado); 5.- Suelo no urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas.(*) Incluye la clasificación de suelo: Suelo Núcleo Rural (Galicia); Suelo No Urbanizable de Ocupación Residencial (Asturias), Suelo NoUrbanizable de Núcleo Rural (Pais Vasco).

Desarrollo del planeamiento:1.- Urbanización finalizada; 2.- Proyecto de urbanización aprobado; 3.- Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente; 4.- Planeamientode desarrollo aprobado inicialmente; 5.- Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado.

Sistema de gestión:1.- Licencia (no incluido en un ámbito de gestión); 2.- Agente Urbanizador / Concierto; 3.- Compensación; 4.- Cooperación; 5.- Expropiación,otros.

Porcentaje del ámbito valorado:1.- 100%; 2.- >80%; 3.- >60%; 4.- >50%; 5.- <50%.

Superficie de parcela m2:1.- <10.000; 2.- <100.000; 3.- <500.000; 4.- <1.000.000; 5.- >1.000.000

Aprovechamiento sobre rasante m2:1.-<10.000; 2.- <50.000; 3.- <150.000; 4.- <250.000; 5.- >250.000

Categoría municipio y Nº habitantes:1.- Capitales, similares > 100.000; 2.- Capitales, similares > 50.000; 3.- >20.000; 4.- >10.000; 5.- <10.000

Producto a desarrollar:1.- VPO o VPP de 1ª residencia; 2.- 1ª residencia libre; 3.- 2ª residencia, hotel, oficina, comercial; 4.- Industrial, logística, aparcamiento; 5.-Dotacional, recreativa, otros.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

X

/ 12





4037540D12


26

ANEXO - Plano de ubicación

/ 13





4037540D12


26

ANEXO - Plano del entorno

/ 14





4037540D12


26

ANEXO - Planos del terreno

/ 15





4037540D12


26

ANEXO - Fotografías

/ 16





4037540D12


26

ANEXO - Fotografías

/ 17





4037540D12


26

ANEXO - Documentación registral

/ 18





4037540D12


26

ANEXO - Documentación registral

/ 19





4037540D12


26

ANEXO - Documentación catastral

/ 20





4037540D12


26

ANEXO - Plantas sotano 1 y 2

/ 21





4037540D12


26

ANEXO - Plantas baja y tipo

/ 22





4037540D12


26

ANEXO - Urbanismo1

/ 23





4037540D12


26

ANEXO - Urbanismo2

/ 24





4037540D12


26

SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.

Fechas del informe

Visita al inmueble:

Emisión:

Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del::Profesional Represent. ST

ApoderadoArquitecto

Límite de validez:

QQQ

CAPÍTULOS DEL INFORME

1. Solicitante y finalidad............................................................................................................................................................................................................................................ 2. Identificación física

3. Identificación registral............................................................................................................................................................................................................................................ 4. Documentación............................................................................................................................................................................................................................................ 5. Comprobaciones............................................................................................................................................................................................................................................ 6. Localidad y entorno

7. El terreno (a la fecha de la visita)

8. Cesión y protección

9. Descripción urbanística

10. Información de mercado

11. Valores técnicos............................................................................................................................................................................................................................................12. Valor de tasación............................................................................................................................................................................................................................................13. Cautelas............................................................................................................................................................................................................................................14. Ptos. fuertes y débiles del inmueble tasado............................................................................................................................................................................................................................................15. Otra documentación anexa al informe

16. Indice - Fecha y firmas............................................................................................................................................................................................................................................

2.1. Localización.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.2. Caracterización física.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.3. Identificación catastral..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

6.1. Localidad.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6.2. Entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

7.1. Superficies.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.2. Infraestructuras existentes(a la fecha de la visita).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.3. Costes de urbanización, edificaciones existentes y cargas pendientes(para alcanzar la condición de solar).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.1. Cesión de uso.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.2. Protección oficial..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

9.1. Planeamiento urbanístico general.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.2. Planeamiento urbanístico de desarrollo.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.3. Gestion urbanistica (equidistribución).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.4. Gestión urbanística (urbanización).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.5. Calificación urbanística y ordenanzas reguladoras.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.6. Aprovechamientos.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.7. Nivel urbanistico según eco-805/2003.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.8. Cautelas a la situación urbanística..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

10.b. Mercado de los usos a desarrollar..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

15.1. Relación flujos de caja adoptados en el cálculo. Método Residual Dinámico..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.2. Analisis del riesgo úrbanistico del suelo..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.3. Plano de ubicación..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.4. Plano del entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.5. Planos del terreno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.6. Otros..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

111

22

22

2 y 3

33

33333344

5 y 6

9 y 1011121314

15 y 16

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ÍNDICE

23 de octubre de 2012

Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007)...............................25Definiciones y alcance de valoración.............................................................................................................26

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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.

Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)

a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.

A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.

VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO

Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.

Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)

El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.

Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)

El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.

Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)

Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.

Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.

Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo

3.

2.

1.

4.

3.

2.

1.

a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.

El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).

Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.

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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS

Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.

Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.

De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL

Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.

Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.

Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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