Tasacion de Predio Urbano
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TASACION DE PREDIO URBANO
TASACION DE PREDIO URBANO
SOLICITANTE : MINISTERIO DE SALUD
PROPIETARIO : CENTRO DE SALUD DE PUEBLO NUEVO
UBICACIN : DISTRITO : PUEBLO NUEVO
PROVINCIA : CHINCHA
DEPARTAMENTO : ICA
AV. OSCAR R. BENAVIDES ( PLAZA DE ARMAS )
FECHA : 15 DE NOVIEMBRE DEL 2000
1.0 OBJETIVO Y METODOLOGA EMPLEADALa siguiente tasacin tiene como objetivo :
Hacer conocer a la entidad solicitante de manera exacta y actualizada sobre dicho patrimonio para los fines pertinentes.
Contar con un documento tcnico que demuestre la viabilidad para el desarrollo de la inscripcin en los Registros Pblicos.
Dicho trabajo a sido realizado a solicitud del Ministerio de Salud, representada por Direccin Regional de Salud ICA.
METODOLOGA APLICADA
BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio, que han servido como base para la determinacin del Valor Real del inmueble de similares caractersticas.
DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA APLICADA
La valuacin se ha efectuado de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, R.M. N 469 99 MTC/15.04 aplicando el mtodo de VALUACIN DIRECTA.
2.0 FECHA DE ASIGNACIN
13 de noviembre del 2000
3.0 UBICACIN
Dicho inmueble se encuentra ubicado en la Av. Oscar R. Benavides ( Plaza de Armas ) del Distrito de Pueblo Nuevo, Provincia de Chincha, Departamento de Ica.
4.0 LINDEROS Y PERMETROS
Los linderos y medidas perimtricas son como sigue:
POR EL FRENTE
Con la Av. Oscar R. Benavides con ......................................................... 24.17 ml.
POR LA DERECHA ENTRANDO
Con el local de la Municipalidad de Pueblo Nuevo ................................. 67.50 ml.
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO
Con el local de la Iglesia Cristo Rey .................................................. 65.58 ml.
POR EL FONDO
Con la Av. San Martn con ....................................................................... 24.29 ml.
5.0 AREA
Encierra en su permetro descrito un rea de 1616.92 m2
6.0 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Segn la ubicacin de dicho inmueble podemos categorizarla en una zonificacin R-2 y su actual es de centro de atencin a toda la comunidad del Distrito de Pueblo Nuevo.
7.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: Redes de Agua, Redes de Desage, Pistas, veredas de concreto, Redes de Alumbrado Publico y Domiciliario y Redes Telefnicas.
Su rea de estructuracin es Urbana.
8.0 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS
En la actualidad el Centro de Salud cuenta con cinco ( 05 ) mdulos:
MODULO A: Lo hemos subdivididos en tres Submodulos.
MODULO A-1 : Cuenta con un rea construida de 63.00 m2
Triaje
Sala de Espera
Consultorio de medicina
Tpico
MODULO A-2: Cuenta con un rea construida de 54.38 m2
Dental
Consultorio de Medicina
Sala de Espera
S.S. H.H.
Caja
MODULO A-3: Cuenta con un rea construida de 22.13 m2
Laboratorio
MODULO B: Cuenta con un rea construida de 72.94 m2
Farmacia
TBC
02 Depsitos
Sala URO I
Almacn de PANFAR
MODULO C: Cuenta con un rea construida de 68.25 m2
Oficina Logstica
Laboratorio
03 S.S. H.H.
Pasadizo
CRED
Almacn
MODULO D: Cuenta con un rea construida de 57.00 m2
CLAS
Jefatura
S.S. H.H.
Admisin y Estadstica
MODULO E: Cuenta con un rea construida de 259.38 m2
Consultorio de Planificacin Familiar
Centro de Esterilizacin
Sala de Dilatacin
Vestidor
Sala de Partos
Camillas
Consultorio de control Prenatal
Sala de Puerperio
03 Sala de Espera
Deposito
Cocina
Ecografa
2 S.S. H.H
9.0 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN
El inmueble ha sido construido con las siguientes caractersticas Tcnicas:
CIMENTACIN : Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo.
COLUMNAS : Columnas de concreto armado.
MUROS : Muros de ladrillo King Kong.
TECHOS : MODULOS A-1, A-3, B, D, E: Losa Aligerada y vigas de concreto armado
MODULOS A-2 y C:
Fibrocemento, Canaln
PISOS : MODULO A: Piso Cermico
MODULO B: Piso Cemento Pulido
MODULO C: Piso Cermico
MODULO D: Piso Loseta veneciana
MODULO E : Piso Loseta y Vinlico
PUERTAS Y VENTANAS : MODULOS A, B, C, D :
Puerta principal de Tablero, Puertas contraplacadas
Ventanas de Fierro y vidrio simple.
MODULO E :
Puerta principal Mampara de Aluminio, Puertas
Contraplacadas, Ventanas de aluminio y vidrio
Catedral transparente.
REVESTIMIENTOS : Tarrajeo frotachado de cemento arena.
PINTURA : Ltex lavable.
INSTALACIONES SANITARIAS : Tuberas y accesorios PVC empotradas para
Redes de agua y desage.
INSTALACIONES ELECTRICAS : Tuberas PVC y cajas galvanizadas empotradas
Para Energa Elctrica.
BAOS Y APARATOS SANITARIOS : MODULO A-1, A-3, y B : No cuentan con baos.
MODULO A-2, C, D y E :
Zcalo revestido con maylica blanca
Nacional y aparatos sanitarios de color
Blanco.
Nota : El Modulo C cuenta con 03 baos por lo que el perito de acuerdo a su criterio
dar un valor prudencial por metro cuadrado de baos.
OBRAS COMPLEMENTARIAS : Se considerara como obra complementaria el
rea de voladizo de algunos mdulos.
Cisterna de concreto armado revestida con cemento pulido.
Electrobomba marca Hidrostal de 0.80 HP.
02 Tanques Elevados de Fibrocemento (eternit ) de 1000 litros cada uno y accesorios de PVC.
Cerco perimtrico, 01 puerta de madera y 02puerta de fierro.
Veredas en todo el contorno de los mdulos.
10.0 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
La tendencia actual del mercado es de mayor oferta y menor demanda.
Por la ubicacin del inmueble, usos y el entorno de sectores altos y medios y
Teniendo en cuenta los datos de referencia se determina con prudencia el siguiente
precio del terreno :
PLAZA DE ARMAS ( contorno ) U.S. $ 80.00 por metro cuadrado
11.0 ESTADO DE CONSERVACIN
Luego de una inspeccin ocular minuciosa, se deduce que el estado de
conservacin es BUENO.
12.0 SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.
13.0 ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN DE LA CONSTRUCCIN
Tiene las siguientes antigedades y de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones ( Tabla N 04 ) Porcentajes para el calculo de depreciaciones para Clnicas, Hospitales, se obtienen los siguientes datos :
ANTIGEDAD DEPRECIACION
MODULO A :
MODULO A-1 : 19 aos 23 %
MODULO A-2 : 16 aos 21 %
MODULO A-3 : 1 ao 3 %
MODULO B : 19 aos 23 %
MODULO C : 16 aos 21 %
MODULO D : 5 aos 12 %
MODULO E : 6 aos 13 %
14.0 CALCULOS EFECTUADOS
DESARROLLO
VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )
a.- Valor del terreno ( VT )
Del anlisis de los valores comerciales del mercado de terreno similares en
ubicacin y entorno urbano, a la fecha, el perito asigna como VALOR
COMERCIAL UNITARIO ( VCU ) DE US $ 80.00 / m2
Luego : Tipo de Cambio = S/. 3.50
VCU = 80.00 x 3.50
VCU = S/. 280.00
Entonces
VT = 1, 616.92 m2 x S/. 280.00/m2VT = S/. 452, 737. 60
b.- Valor de la Edificacin ( VE )
De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que se han utilizado
para la edificacin, el perito asigna un VALOR UNITARIO DE
EDIFICACIN ( VUE ) de acuerdo a los los siguientes cuadros de costos
por m2 de construccin en Chincha :
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-1
Cimentacin S/. 69.44
Estructura 127.61
Techos 62.40
Pisos 66.32
Revestimientos 38.21
Puertas y Ventanas 34.34
Cerrajera 3.66
Agua y Desage 10.18
Electricidad 16.59
Cocinas (muebles) 21.25
__________
Total S/. 450.00
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 90.00
___________
VUE S/. 540.00
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 562.50
DEPRECIACIN 23 %
AREA CONSTRUIDA 63.00 m2 VALOR DE EDIFICACION
VE 1 = 63.00 m2 x S/. 540.00 ( 1 23 / 100 )
VE 1 = S/. 26, 195.40
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-2
Cimentacin S/. 80.27
Estructura 147.84
Techos 38.00
Pisos 64.55
Revestimientos 44.78
Puertas y Ventanas 47.55
Cerrajera 4.24
Agua y Desage 27.02
Electricidad 19.23
Baos 20.70
__________
Total S/. 494.18
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 98.84
___________
VUE S/. 593.02
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 593.02
DEPRECIACIN 21 %
AREA CONSTRUIDA 54.38 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 2 = 54.38 m2 x S/. 593.02 ( 1 21 / 100 )
VE 2 = S/. 25, 476.26
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO A-3
Cimentacin S/. 74.16
Estructura 151.10
Techos 61.34
Pisos 65.55
Revestimientos 44.03
Puertas y Ventanas 28.60
Cerrajera 2.07
Electricidad 24.41
__________
Total S/. 451.26
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 90.25
___________
VUE S/. 541.51
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 541.51
DEPRECIACIN 3 %
AREA CONSTRUIDA 22.13 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 3 = 22.13 m2 x S/. 541.51 ( 1 3 / 100 )
VE 3 = S/. 11, 624.11
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO B
Cimentacin S/. 70.61
Estructura 134.82
Techos 62.05
Pisos 32.32
Revestimientos 42.38
Puertas y Ventanas 42.40
Cerrajera 4.60
Electricidad 18.80
__________
Total S/. 407.98
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 81.60
___________
VUE S/. 489.58
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 489.58
DEPRECIACIN 23 %
AREA CONSTRUIDA 72.94 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 4 = 72.94 m2 x S/. 489.58 ( 1 23 / 100 )
VE 4 = S/. 27, 496.67
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO C
Cimentacin S/. 80.92
Estructura 152.18
Techos 38.00
Pisos 62.74
Revestimientos 47.93
Puertas y Ventanas 41.80
Cerrajera 3.73
Agua y Desage 33.45
Electricidad 18.17
Baos 42.58
__________
Total S/. 521.50
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 104.30
___________
VUE S/. 625.80
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 625.80
DEPRECIACIN 21 %
AREA CONSTRUIDA 68.25 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 5 = 68.25 m2 x S/. 625.80 ( 1 21 / 100 )
VE 5 = S/. 33, 741.57
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO D
Cimentacin S/. 81.05
Estructura 151.33
Techos 60.57
Pisos 49.64
Revestimientos 46.66
Puertas y Ventanas 38.47
Cerrajera 2.64
Agua y Desage 24.42
Electricidad 17.98
Baos 19.63
__________
Total S/. 492.39
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 98.48
___________
VUE S/. 590.87
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 590.87
DEPRECIACIN 12 %
AREA CONSTRUIDA 57.00 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 6 = 57.00 m2 x S/. 590.87 ( 1 12 / 100 )
VE 6 = S/. 29, 638.04
DESCRIPCIONES :
VALUACIN MODULO E
Cimentacin S/. 69.36
Estructura 120.88
Techos 63.08
Pisos 51.12
Revestimientos 38.89
Puertas y Ventanas 30.53
Roperos ( closet ) 1.75
Cerrajera 2.37
Agua y Desage 20.02
Electricidad 14.47
Baos 16.48
Cocina ( muebles ) 20.41
__________
Total S/. 449.36
G.G. , D.T. y Utilidad 20% 89.87
___________
VUE S/. 539.23
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIN : S/. 539.23
DEPRECIACIN 13 %
AREA CONSTRUIDA 259.38 m2 VALOR DE EDIFICACIN
VE 7 = 259.38 m2 x S/. 539.23 ( 1 13 / 100 )
VE 7 = S/. 121, 682.95
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VE ) :
VE = VE1 + VE2 + VE3 + VE4 + VE5 + VE6 + VE7
Entonces :
VE = 26, 195.40 + 25, 476.26 + 11, 624.11 + 27, 496.67 + 33, 741.57 +
29, 638.04 + 121, 682.95 VE = S/. 275, 855.00
c.- Valor de las Obras Complementarias ( VOC )
A juicio del Perito han sido clasificadas como Obras Complementarias las
siguientes :
DESCRIPCIN AREA DEPRECIACION
- Voladizo del Modulo A-1 14.40 m2 23 %
- Voladizo del Modulo B 19.90 m2 23 %
- Voladizo del Modulo D 14.32 m2 12 %
Cisterna de Concreto Armado 13 %
Tanques Elevados 13 %
Electrobomba 13 %
Cerco perimtrico 23 %
Veredas de acceso 269.15 m2 15 %
Valor Unitario de Voladizo ( VUVo ) :
VUVo = S/. 88.30 por metro cuadradoVoladizo Modulo A 1 :
VV1 = 14.40 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )
VV1 = S/. 979.07
Voladizo Modulo B :
VV2 = 19.90 m2 x S/. 88. 30 ( 1 23 / 100 )
VV2 = S/. 1, 353.02
Voladizo Modulo D :
VV2 = 14.32 m2 x S/. 88. 30 ( 1 12 / 100 )
VV2 = S/. 1, 112.72
VALOR TOTAL DE VOLADIZOS ( VVo ) :
VVo = VV1 + VV2 + VV3
VVo = 979.07 + 1, 353.02 + 1, 112.72
VVo = S/. 3,444.81
VALOR TOTAL DE CISTERNA ( VC ) :
VC = S/. 3, 629.44 x ( 1 13 / 100 )
VC = 3, 157.61
VALOR TOTAL DEL TANQUE ELEVADO INCLUYENDO ELECTROBOMBA ( VTE ) :
VTE = S/. 2, 295.38 x (1 13 / 100 )
VTE = S/. 1, 996. 98 VALOR TOTAL DE CERCO PERIMETRICO ( VCP ) :
VCP = S/. 8, 875.96 x ( 1 23 / 100 )
VCP = 6, 834.49
VALOR TOTAL DE VEREDAS DE ACCESO ( VVAc) :
Valor Unitario de Vereda de Acceso ( VUVAc ):
VUVAc = S/. 35.90
VVAc = S/. 35.90 x 269.15 m2 (1- 16 / 100 ) VVAc = 8, 116.49
VALOR TOTAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC ) :
VOC = VVo + VC + VTE + VCP + VVAc
VOC = 3, 444.81 + 3, 157.61 + 1, 996.98 + 6, 834.49 + 8, 116.49
VOC = S/. 23, 550.38
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN ( VTE ) :
VTE = VTerreno + Vedificaciones + Vobras Complementarias
VTE = VT + VE + VOC
RESUMEN :
Valor del terreno ........................................................ S/. 452, 737.60
Valor de la Edificacin .............................................. 275, 855.00
Valor de las Obras Complementarias ........................ 23, 550.38
_______________
VTE = S/. 752, 142.98
Por tanto :
SON : SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y DOS y
98/100 NUEVOS SOLES.
15.0 ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la determinacin del Valor Total del Predio.
16.0 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando los valores de reales y de acuerdo a la demanda actual.
Se han considerado las Obras Complementarias existentes.
Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en que se encuentra el inmueble.
17.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
Se cont con la informacin de carcter legal del propietario.
La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con nuestra base de datos. Ica 15 de Noviembre del 2000
VTE= S/. 752, 142.98