2013

Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación

Colegiado VR - 1055

Pablo Freiría Lorenzo

INFORME – TASACIÓN

PROPIETARIOS: MARÍA DEL CARMEN VÁZQUEZ CERNADAS

JAIME GÓMEZ BASCOY

UBICACIÓN: PLAZA DE EUGENIO FADRIQUE

Nº 11, PRIMERO B.

36003 PONTEVEDRA

REF. CATASTRAL: 2148065NG2714N0004 - RL

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Pablo Freiría Lorenzo Arquitecto Técnico

Ingeniero de Edificación

VR - 1055

INFORME - TASACIÓN

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ÍNDICE

CONTENIDO PÁGINA

1. NOTA DE ENCARGO Pág.: 02

2. IDENTIFICACIÓN DE LOS AGENTES Pág.: 02-03

2.1. Arquitecto Técnico / Ingeniero de Edificación Pág.: 02

2.2. Propietarios Pág.: 03

2.3. Administración Pág.: 03

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE Pág.: 03

4. LOCALIDAD Pág.: 03

5. ENTORNO Pág.: 04

5.1. Infraestructuras y grado de conservación Pág.: 04

5.2. Nivel de equipamientos Pág.: 04

5.3. Comunicaciones Pág.: 04

6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE Pág.: 05

7. DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE, TENENCIA, OCUPACIÓN Y SERVIDUMBRES Pág.: 06

8. ANÁLISIS DE MERCADO Pág.: 06

9. SONDEOS DE MERCADO Pág.: 07-08

10. VALORACIÓN Pág.: 08

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Pág.: 08

12. DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA Pág.: 09-22

12.1. PLANO DE SITUACIÓN Pág.: 09

12.2. CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE CATASTRO Pág.: 10

12.3. PLANO DE DISTRIBUCIÓN Pág.: 11

12.4. ESCRITURA Pág.: 12-15

12.5. ANEJO FOTOGRÁFICO ACTUAL Pág.: 15-20

12.6. NEJO FOTOGRÁFICO Pág.: 21-22

Gondomar, a Noviembre de 2.013

El Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación:

Pablo Freiría Lorenzo

Colegio núm. VR-1055

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Pablo Freiría Lorenzo Arquitecto Técnico

Ingeniero de Edificación

VR - 1055

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1. NOTA DE ENCARGO

A los efectos del Art. 335.2 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, prometo que en la

elaboración del presente informe he dicho la verdad y he actuado con la mayor

objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo

que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y, además, conozco

las sanciones penales si incumpliera mi deber como perito.

Que a petición de la propiedad, se ha realizado con fecha 25 de noviembre de 2013, una

visita a la propiedad que a continuación se describe, que realizada la inspección se

comprueba la existencia y situación de la misma, según la documentación facilitada, y

se pasa a detallar los siguientes puntos.

La valoración solicitada se realizará a fecha de devengo de la compra del inmueble 24

de mayo de 2012.

Las fotografías aportadas se realizaron en la visita del 24 de noviembre de 2013 con una

cámara de un dispositivo móvil Marca Samsung, modelo Galaxy Note 2 GTN – 7100,

también se ha recepcionado por parte de los propietarios un paquete de imágenes que

han tomado en la compra del inmueble y que algunas de ellas figuran ya en la tasación

que aportan.

Que el piso está actualmente reformado y se consideran útiles para la fecha de devengo

y su valor en ese momento.

2. IDENTIFICACIÓN DE LOS AGENTES

2.1. Arquitecto Técnico / Ingeniero de Edificación

Nombre: Pablo Freiría Lorenzo DNI: 53178530-T Titulaciones universitarias: Arquitecto Técnico en ejecución de obras; Graduado en Ingeniería de Edificación. Colegiado: VR-1055 en el colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Pontevedra. Dirección Postal: Barrio Serra Nº 3A, Vincios (Gondomar). C.P: 36316, Pontevedra. Teléfono: 666.09.32.73.

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2.2. Propietarios

Nombre: María del Carmen Vázquez Cernadas / Jaime Gómez Bascoy DNI: 32757990-X / 32754350-G Dirección Postal: C/Viladesuso, Nº 25A C.P: 15300, Betanzos, Coruña. Teléfono: 609.19.60.70 (María del Carmen).

2.3. Administración

DELEGACIÓN DE VIGO

Edificio Administrativo Xunta de Galicia

Concepción Arenal, 8 - 3º planta

36201 VIGO – (PONTEVEDRA)

Teléfono: 986817810 Atención.- José Miguel Rey Lama (Delegado).

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

TIPO DE INMUEBLE EDIFICACIÓN RESIDENCIAL

BIEN VIVIENDA EN EDIFICIO RESIDENCIAL

DIRECCIÓN PLAZA DE EUGENIO FADRIQUE Nº 11 / 1º B

SITUACIÓN PRIMERA PLANTA ANDAR B

MUNICIPIO VIGO

PROVINCIA PONTEVEDRA

C. AUTÓNOMA GALICIA

CÓDIGO POSTAL 36203

REF. CATASTRAL 2148065NG2714N0004 - RL

SITUACIÓN URBANÍSTICA Concello de Vigo / Cartografía Oficial - Hoja 10j

DATOS REGISTRALES Libro 618; Tomo -- ; Folio 96; F. Registral 60.768

4. LOCALIDAD

TIPO DE NÚCLEO URBANO

NÚMERO DE HABITANTES 297.355

EVOLUCIÓN RECIENTE LIGERAMENTE CRECIENTE

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5. ENTORNO

ENTORNO Urbano

CARACTERIZACIÓN 2º Residencia (Actualmente Residencia hijo).

OCUPACIÓN LABORAL MAYORITARIA Múltiple

INFRAESTRUCTURAS Y GRADO DE CONSERVACIÓN

ABASTECIMIENTO DE AGUA Red General

ALCANTARILLADO Red General

SUMINISTRO ELÉCTRICO Red General

PAVIMENTACIÓN Asfalto y aceras

ALUMBRADO PÚBLICO Red General

RED TELEFÓNICA Red General

GRADO DE CONSERVACIÓN Normal

CONSOLIDACIÓN 100%

NIVEL DE EQUIPAMIENTOS

ASISTENCIAL Suficiente

LÚDICO DEPORTIVO Bueno

COMERCIAL Bueno

RELIGIOSO Suficiente

ESCOLAR Suficiente

ZONAS VERDES Suficiente

APARCAMIENTO Deficiente

PLAYAS < 5,0 Km

COMUNICACIONES

LÍNEAS DE TRANSPORTE Urbana

TIPO DE CARRETERA Urbana

DISTANCIA AL AEROPUERTO 11,5 Km

DISTANCIA A LA ESTACIÓN DE TREN 4,0 Km

DISTANCIA A LA ESTACIÓN DE AUTOBUSES 3,7 Km

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6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN

Edificio adosado, lindando con la calle Tomas Alonso y Calle Coruña formando una edificación de Bajo y 11 alturas con bajo cubierta destinadas a vivienda y bajo a comercio.

ANTIGÜEDAD ESTIMADA

De 1966 según la consulta realizada en la Oficina Virtual de Catastro

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

CIMENTACIÓN Se supone de hormigón

ESTRUCTURA Hormigón

FACHADA Tabiquería de ladrillo (Sin aislamiento)

CARPINTERÍA EXT Aluminio (Tipo corredera)

CUBIERTA Desconocida

NOTAS

Por lo que se ha podido constatar en la visita: La edificación en sí, presenta una falta de mantenimiento, con presencia de humedades, desconchados y algún vidrio interior roto. La fachada presenta una grieta que cruza el cerramiento de exterior a interior. En el inmueble, la instalación eléctrica y la de suministro de agua han sido reformadas y según se desprende de las declaraciones de los propietarios e imágenes aportadas las bajantes han sido al menos, parcialmente sustituidas. El pavimento ha sido recientemente colocado así como los aplacados de cocina y baño y hay una partición, que en la documentación de la tasación inicial no figura. Las imágenes no coinciden en cuanto a acabados y por comentarios de la propiedad se desprende la hipótesis de que ha habido una reforma profunda de las instalaciones y ciertos acabados que no se pueden tener en cuenta a la hora de realizar el cálculo a fecha de devengo en comparación con el estado actual. (Ver condicionantes y advertencias PUNTO 11).

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7. DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE, TENENCIA, OCUPACIÓN Y

SERVIDUMBRES DEL INMUEBLE.

DESCRIPCIÓN GENERAL

El inmueble se encuentra en buen estado de conservación, el resto del edificio presenta una cierta falta de mantenimiento.

SUPERFICIES

BIEN Registral Catastral Medición

Vivienda en edificio 88,00 m2 121,00 m2 112,00 m2

Se opta para el cálculo la superficie medida por considerarse un valor medio.

SITUACIÓN Y OCUPACIÓN

Actualmente se encuentra en uso como piso de estudiantes.

8. ANÁLISIS DE MERCADO

El mercado inmobiliario en la zona presenta síntomas de agotamiento, lo cual se detecta

principalmente en la ralentización de la escalada de precios y el aumento de los plazos

de venta, que se han alargado bastante con respecto a los últimos años.

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9. SONDEOS DEL MERCADO

Método de comparación: Se toman como mínimo seis muestras de inmuebles con

similares características a las del inmueble a valorar en el entorno más próximo.

DATOS DE TESTIGOS

DATO TIPO Testigo 1 Testigo 2 Testigo 3 Testigo 4 Testigo 5 Testigo 6 Testigo 7 Testigo 8

Dirección Traviesas -

Gran vía Travesía de

Vigo Travesía de

Vigo Camelias

Travesía de Vigo

Coia Balaidos Traviesas

Municipio Vigo Vigo Vigo Vigo Vigo Vigo Vigo Vigo

Código Postal 36203 36207 36207 36211 36207 36209 36210 36203

Calidad A reformar A reformar A reformar Media A reformar Media A Reformar Media

Superficie 100 127 130 105 95 120 140 90

Calefacción No No No No No No No No

A. Acondicionado

No No No No No No No No

Precio 80.000 € 135.000 € 103.000 € 106.000 € 106.000 € 131.000 € 120.000 € 96.000 €

P. Unitario 800,00 1062,99 792,31 1009,52 1115,79 1091,67 857,14 1066,67

Calidad Similar Similar Similar Algo > Similar Mejor Similar Mejor

Superficie Algo < Algo > Similar Similar Algo < Similar Algo > Algo <

Antigüedad Algo > Similar Similar Similar Similar Algo > Similar Similar

Calefacción Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

A. Acondiciona. Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar Similar

Otros - Garaje - - Trastero - - -

Coef. Homogen. 1,00 0,90 1,00 0,95 0,92 0,90 0,95 0,95

Val. Comparable 800,00 956,69 792,31 959,05 1026,53 982,50 814,29 1013,33

PROMEDIO 918,08 €/m2

El valor asignado de 918,08 €/m2 para el inmueble, incluida su parte proporcional de

solar, se ha obtenido mediante un ajuste técnico de los anteriores valores

homogeneizándolos, resultando un factor corrector para cada uno en comparación con

las singularidades del inmueble tasado contenidas en el punto 5 y 6 del presente

informe.

VALOR ACTUAL POR APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN

BIEN Superficie Valor (€/m2) Total (€)

Vivienda en edificio 112 m2 918,08 102.824,96

Teniendo en cuenta que la fecha solicitada para la valoración del inmueble es el 24 de

Mayo de 2012 es necesario realizar un reajuste sobre el actual precio de mercado.

Para ello recurrimos al IPC que es el índice que representa de modo esquemático el alza

o baja de los precios de consumo.

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Cálculo de variaciones del Índice de Precios de Consumo (Sistema IPC base 2011)

FUENTE: Instituto nacional de Estadística. www.ine.es

El método utilizado para el cálculo de las tasas de variación del IPC se describe en la siguiente

metodología.

NOTA: El resultado para la provincia de Pontevedra desde Mayo de 2012 a Octubre de

2013 es de un 2,1% al alza en el precio. Por lo tanto, habrá que devaluar un 2,1% el

precio actual para obtener el precio en la fecha de devengo del inmueble.

10. VALORACIÓN

VALOR A 24/MAYO/2012 POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN

BIEN Total (€) 2013 COEF. (IPC) Total (€) A 24/05/2012 Vivienda en edificio 102.824,96 - 2,1 % 100.666,37

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

El valor calculado se ha realizado, en la hipótesis de inexistencia de ocupantes y de

necesidad de reforma del piso a 24/05/2012 (por las imágenes contenidas en la

documentación entregada por la Delegación de Vigo, presentes en el informe de

Tasación), “Entregado a color por la propiedad”.

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