Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

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Introducción Tasaciones Algunas definiciones Flores Sienra: “Tasar es justipreciar un bien en un lugar dado y en un momento determinado utilizando un método analítico, comparativo y matemático, objetivo e imparcial.” Dr. Magnou: “Tasar es pronosticar aproximadamente el precio de un bien para un mercado, basándose en los principios de la timografía.” Manual para tasadores del BHU dice: “Tasar es medir el valor de un bien en nuestra unidad monetaria, para nuestro mercado y en un tiempo determinado, una tasación es una opinión, pero no arbitraria sino fundada en una experiencia anterior o bien en una investigación especí- fica actual del bien en cuestión.” Según el Primer Congreso de Valuación y Catastro, desarrollado en Lima, Perú en 1949, se lo define así: “Es un proceso objetivo y ordenado, relacionado con un propósito. Descansa en observaciones y en las teorías económicas y produce un estimado de valor de cambio por di- nero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, suponiendo un uso específico.” Principios timográficos Timografía viene del griego y se la puede traducir como la “ciencia de la medición del valor”. Los cinco principios básicos que fundamentan la pronosticabilidad del precio son: a) Permanencia b) Coherencia c) Equivalencia d) Proporcionalidad e) Normalidad El principio de permanencia sostiene que hay un lapso determinado de tiempo durante el cual los precios se mantienen vigentes. El principio de coherencia se refiere a las distintas manifestaciones del precio de un bien, las que deberían guardar una relación lógica entre sí. Ejemplo: la relación que deben guardar el precio de venta de una casa con el precio de alquiler de la misma. El principio de equivalencia sostiene que dos bienes fungibles 1 equivalentes, en mercados equivalentes tienen el mismo precio. 1 Bien fungible es aquel que puede ser sustituido por otro de la misma especie, calidad y cantidad, tales como dinero bien fungible por excelenciamercaderías, etc.

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RECOPILACION

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Introducción – Tasaciones

Algunas definiciones

Flores Sienra: “Tasar es justipreciar un bien en un lugar dado y en un momento determinado

utilizando un método analítico, comparativo y matemático, objetivo e imparcial.”

Dr. Magnou: “Tasar es pronosticar aproximadamente el precio de un bien para un mercado,

basándose en los principios de la timografía.”

Manual para tasadores del BHU dice: “Tasar es medir el valor de un bien en nuestra unidad

monetaria, para nuestro mercado y en un tiempo determinado, una tasación es una opinión,

pero no arbitraria sino fundada en una experiencia anterior o bien en una investigación especí-

fica actual del bien en cuestión.”

Según el Primer Congreso de Valuación y Catastro, desarrollado en Lima, Perú en 1949, se lo

define así: “Es un proceso objetivo y ordenado, relacionado con un propósito. Descansa en

observaciones y en las teorías económicas y produce un estimado de valor de cambio por di-

nero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, suponiendo

un uso específico.”

Principios timográficos

Timografía viene del griego y se la puede traducir como la “ciencia de la medición del valor”.

Los cinco principios básicos que fundamentan la pronosticabilidad del precio son:

a) Permanencia

b) Coherencia

c) Equivalencia

d) Proporcionalidad

e) Normalidad

El principio de permanencia sostiene que hay un lapso determinado de tiempo durante el cual

los precios se mantienen vigentes.

El principio de coherencia se refiere a las distintas manifestaciones del precio de un bien, las

que deberían guardar una relación lógica entre sí.

Ejemplo: la relación que deben guardar el precio de venta de una casa con el precio de alquiler

de la misma.

El principio de equivalencia sostiene que dos bienes fungibles1 equivalentes, en mercados

equivalentes tienen el mismo precio.

1 Bien fungible es aquel que puede ser sustituido por otro de la misma especie, calidad y cantidad, tales

como dinero –bien fungible por excelencia– mercaderías, etc.

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El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes

tienen precios semejantes.

El principio de normalidad aduce que los precios obtenidos para un mismo bien en un mismo

mercado tienen una distribución estadística llamada normal que se representa gráficamente

por la campana de Gauss.

Escuelas valuatorias

a) Subjetiva

b) Objetiva

La corriente “subjetiva” o plurivalente expresa que cada inmueble admite tantas valoraciones

como motivos puedan presentarse para fijar el precio, o sea que considera como elemento

principal tener en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los efectos de tasar, por lo tanto,

el precio se encuentra en permanente variación dependiendo de la finalidad de la tasación

solicitada.

La corriente “objetiva” o univalente acepta que la valuación basada en métodos científicos no

puede variar en lo que a su esencia se refiere, cualquiera sea la finalidad de la misma. Cual-

quiera sea el origen, destino o método, el valor es único, objetivo y privativo del bien estudia-

do, de la misma manera que lo son sus dimensiones, forma o cualesquiera de sus propiedades.

Valor Venal o de Mercado y Valor Intrínseco o Técnico

El Valor Venal o de Mercado de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden

alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un

comprador deseoso de comprar pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los

usos y finalidades para las cuales está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble. En otras

palabras, será el precio obtenido a través de una libre operación de compraventa.

El Valor Técnico o Intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valo-

res de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en la que en

el presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria incluye el valor de todos los materiales

requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra, aportes por

todo concepto, etc.

Métodos o sistemas de tasación

Directos. Por separación directa de antecedentes:

a) De terrenos

b) De edificios

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c) De conjuntos

Resultan:

Más seguros en los resultados

Más laboriosos en la ejecución

Indirectos. Por cálculo de rentabilidad:

a) Por capitalización de rentas

b) Por productividad

Resultan:

De cálculo más directo y rápido

Más imprecisos por variabilidad de tasas

Factores de valorización de terrenos

Particulares

Dimensiones (frente y fondo)

Ubicación

Forma

Orientación

Topografía

Subsuelo

Zonales

Valor residencial

Valor comercial

Valor industrial

Reglamentaciones de zonificación

Servicios públicos: agua, cloacas, teléfono, pavimento

Vecinos valorizantes

Vecinos desvalorizantes

Generales

Mercado inmobiliario

Estado económico del país

Subdivisiones

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Perspectivas agropecuarias

Régimen de locación

Desgravación impositiva

Creación de nuevas zonas de desarrollo

Incidencia de grandes obras públicas

La valuación de una empresa

¿Qué significa valuar una empresa? El gran movimiento que existe hoy en el mercado de fusio-

nes y adquisiciones de empresas impulsa a que cada vez más sea importante para el empresa-

rio cuál es el valor de su negocio, entendiendo por tal cuál sería un valor que permitiera arribar

a una negociación entre dos partes y que tuviera bases que pudieran considerarse serias. Más

aun, en el contexto en el que hoy se desarrollan los negocios, el proceso de planeamiento es-

tratégico de una empresa debería, antes de implantar sus acciones, evaluar el impacto que

estas decisiones tendrán sobre el valor de su patrimonio o, en otras palabras, cómo lo afectará

o en cuánto se modificará su valuación. Conocer dicho valor y entender qué lo determina es

un tema fundamental cuando se trata de identificar el precio razonable en una adquisición o

venta de una compañía, o cuando se trata de una toma de decisiones relacionada con el análi-

sis de una inversión, o cuando se debe analizar la situación financiera de una empresa. En

estos tres casos la valuación cumple distintos papeles y tiene diferentes objetivos.

El primero de ellos se refiere a que la valuación resulta un análisis fundamental en un proyecto

de adquisición o venta de su negocio. Es por ello que es un elemento clave en la negociación

de las partes. Dicho valor representa aquél que podría aceptar todo inversor, conocedor del

negocio y del contexto, preocupado por sus intereses, pero movido exclusivamente por un

propósito de inversión capitalista.

Por otro lado, su objetividad ignora la identidad del posible inversor y cualquier otra motiva-

ción que éste pudiera tener. El segundo papel mencionado es el del análisis del valor de efec-

tuar determinada inversión. De esta manera, su importancia se concentra en detectar una

sobre o sub valuación de la inversión y aislar unidades de negocios del valor total de la empre-

sa. El tercer papel, dentro del análisis de la finanzas de una compañía, se relaciona con el valor

de la empresa y su vinculación con las decisiones que se toman en ella, teniendo la Dirección

una herramienta clave para tomar decisiones de crecimiento y sensibilizar cualquier reestruc-

turación financiera.

Distintos métodos de valuación

Existen distintos métodos de valuación, que en la práctica podemos resumir en: el “método de

los flujos de fondos descontados” que relaciona el valor de la empresa con su capacidad de

generar fondos en el futuro; “el método de múltiplos”, que estima el valor de un negocio por

comparación de sus resultados con otros de similares características; y el “método del valor

patrimonial”, basado en el valor de libros de la empresa.

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Flujo de fondos descontados. El método de flujo de fondos descontados es el más utilizado y

el de mayor aceptación, ya que determina el valor a través de la rentabilidad proyectada del

negocio. Es de fácil aplicación en empresas que generan constantemente flujos financieros

positivos, que pueden ser proyectados con cierto grado de probabilidad en el futuro y donde

puede estimarse el nivel de riesgo del negocio.

Método de múltiplos. El método de múltiplos es de aplicabilidad para empresas que pueden

ser comparadas con otras compañías que sean del mismo sector industrial y que, además,

hagan oferta pública de sus acciones. En la aplicación de este método el valor de la empresa

surge por la comparación con las transacciones que se realizan con acciones que cotizan en

algún mercado financiero abierto (por ejemplo, la Bolsa de Comercio). Mientras el flujo de

fondos descontados es un método que se basa en proyecciones de negocio, que son por defi-

nición probabilísticas y tal vez subjetivas o en algunos casos poco realistas, el método de

múltiplos es generalmente utilizado para validar el resultado obtenido por aquél método.

También constituyen métodos alternativos para valuar activos cuyos flujos de fondos son des-

conocidos.

Método de valor patrimonial. El valor patrimonial podría considerarse un método no del todo

recomendable al ser analizado en forma aislada, debido a que representa el valor de los acti-

vos en un momento determinado, con considerando la posibilidad que tienen dichos activos

de generar ganancias en el futuro. Sin embargo, es común su utilización como elemento com-

parativo de otros métodos.

Método separativo de tasación

Superficie cubierta

Deberá ser expresada en metros cuadrados y se define como el área habitable construida en-

tre las paredes exteriores de la propiedad y que es utilizada específicamente para vivienda.

Esta definición engloba espacios habitables tales como living, cocina, dormitorios, dependen-

cias de servicio, pasillos, placares/vestidores, baños, lavadero (con acceso desde el interior de

la propiedad) y escaleras. La determinación de la superficie del área habitable deberá obte-

nerse de fuentes confiables, tales como los planos finales de obra o mediante mediciones rea-

lizadas por el tasador. En todos los casos el tasador deberá asumir la responsabilidad por la

precisión de los datos. El valor a ser ingresado en este rubro resultará de multiplicar las di-

mensiones de la superficie habitable cubierta, por el precio asignado por metro cuadrado.

Superficie semicubierta

Es definida como las áreas que tienen, por lo menos, un lado abierto y sus características per-

miten a los ocupantes del inmueble utilizarlas como una prolongación de la superficie habita-

ble cubierta. Esta categorización incluye, también, aquellos espacios que han sido cubiertos

mediantes cerramientos metálicos, de aluminio, etc.

Es de esperarse que estas superficies tengan un valor por metro cuadrado inferior al asignado

a la superficie habitable cubierta. Generalmente, tendrán un rango de valor de hasta el 60% de

dicha área.

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Superficie descubierta

El valor a ser ingresado en este rubro resultará de multiplicar las dimensiones del área descu-

bierta por el correspondiente precio asignado por metro cuadrado. Este precio será ajustado

(de corresponder) en función del método de valuación de las propiedades comparables. Se

pueden citar como ejemplos de ésta, a los patios y jardines.

Tasación de locales comerciales en galerías

Lugar del local

La ubicación del local dentro del edificio es otro factor importante para establecer su valor.

Aunque se hallen ubicados en el pasillo principal, van perdiendo valor unitario a medida que se

alejan de la entrada y disminuyendo progresivamente cuando están en entrepisos, subsuelos o

recovecos del edificio.

A veces, a los efectos de ampliar las galerías, se adquieren predios linderos del contrafrente o

bien lotes laterales cuyas entradas dan a calles transversales. En estos casos, los locales que se

hallan en la entrada de dichas calles son considerados de menor valor que aquellos preceden-

temente apuntados, cuando estas arterias tienen menor importancia comercial y afluencia

comercial y afluencia de público.

Estas variantes en su valor unitario tienen un lógico fundamento. Se ha comprobado que la

afluencia del público que se inicia por la entrada principal, es decir, el 100% llega hasta la mi-

tad de la galería, dispersándose en un 30% sobre los anexos laterales, el 40% vuelve por el

mismo pasillo u otros paralelos al de la entrada, que por lo general son bifurcaciones del prin-

cipal. Un 20% llega hasta el otro extremo que da al contrafrente, de los cuales un 15% visita

los que dan a las calles transversales y un 10% sube y baja escaleras de acceso a entrepisos o

subsuelos.

No pasará inadvertido al valuador que muchos locales están dotados de dúplex o sótanos, los

que da mayor amplitud de espacio utilizable. Como es razonable, debe otorgarse mayor valor

a los que cuentan con el dúplex que a aquellos que tienen el sótano, en virtud que los primeros

permiten la posibilidad de armar vidrieras altas, aprovechando su interior para otras necesida-

des.

Informe de tasación Ejemplo:

Punta del Este, 17 de febrero de 2012

Informe de tasación de bienes inmuebles

En el día de la fecha, Pablo Cavallero Martínez, en calidad de Perito Tasador Inmobiliario y

previa inspección ocular del bien, presenta el siguiente informe de tasación a solicitud de Luis

Pablo García.

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Información del bien inmueble

Tipo de inmueble: incorporado. Dirección: Avenida España y Venezuela –Las Delicias. Ciudad:

Maldonado, Uruguay. Padrón: 901 manzana 235. Sección Judicial 1° Maldonado. Solar 6. Su-

perficie terreno: 400 m2. Superficie edificada: 180 m2. Antigüedad del bien: 30 años. Calidad

edilicia y estado de conservación del bien: Buenas condiciones de mantenimiento. Descripción

del bien problema: Padrón único dividido en dos solares, uno para local comercial y el otro con

el fin de casa habitación separados por un muro. El local comercial consta de amplia recep-

ción, tres oficinas cerradas, una abierta y dos baños. Posee amplio fondo con pequeña área

semidescubierta. La casa habitación consta de un amplio living, comedor-cocina, dormitorio

en suite y cochera en el frente.

Tras este informe concluimos que la valoración de este bien al día de hoy según precio de mer-

cado es de U$S 280.000. En el día de la fecha de hoy se entrega copia fiel a cada una de las

partes.

Pablo Cavallero Martínez

Perito

INFORME DE TASACIÓN

DATOS GENERALES

1. Comitente:

Nombre:_____________________________________________________________________

Domicilio:____________________________________________________________________

2. Inmueble:

Tipología:

● Fracción de tierra libre de construcciones

● Casa ● una planta ● dos plantas ● c/anexo

● Departamento en propiedad horizontal ● c/cochera ● departamento de pasillo

● Local comercial ● c/anexo

● Oficina ● c/anexo ● cochera

● Galpón ● c/anexo

● Edificio industrial ● c/anexo

Destino:

● Habitación

● Comercial

● Profesional

● Industrial

● Rural

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● Permanente

● Temporario

Estado de ocupación:

● Ocupado

● Desocupado

3. Dominio:

● Se agregan títulos y estudio según adjuntos

● No se han provisto los títulos ni solicitado su estudio

● Se han provisto los títulos sin solicitar su estudio

Titular:__________________________________________

Lugar y fecha de

Inscripción:______________________________________

4. Ubicación:

Calle y número:________________________________________________________________

Localidad:__________________________________________Depto:_____________________

5. Zona:

Característica:

● Urbana

● Suburbana

● Rural

DETALLE DEL TERRENO

6. Dimensiones:

Frente__________m2

Fondo:__________m2

Superficie total:__________m2

7. Afectación de superficie:

● Retiro obligatorio

● Ochava

8. Aprovechamiento del terreno:

Índice edilicio:__________

Índice de ocupación del suelo:_________

9. Forma:

● Regular

Page 9: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

● Irregular

10. Orientación

● Norte

● Sur

● Este

● Oeste

11. Posición del lote:

En la manzana

● Externo

● Interno

En la cuadra

● Esquina

● Centro (medial)

12. Infraestructura y servicios:

● Energía eléctrica

● Agua corriente

● Cloacas

● Pavimento

● Gas natural

● Alumbrado público

● Vereda

● Vía pública forestada

13. Altimetría del lugar:

● No hay antecedentes de inundación

● Hay antecedentes de inundación

● Hay antecedentes de inundación solucionados con obras públicas de desagüe

14. Nivel del terreno con respecto a la calle

● Alto

● Normal

● Bajo

DETALLE GENERAL

15. Entorno

Características del área (urbana)

● Residencial ● Barrio jardín ● Comercial ● Industrial ● Mixta

Tipología de las construcciones:

● Planta baja

● Dos y tres plantas

Page 10: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

● Edificios en altura sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal

Calidad edilicia del área: calidad urbana del área:

● Buena ● Buena

● Regular ● Regular

● Mala ● Mala

Densidad poblacional: nivel socioeconómico

● Alta ● Alto

● Mediana ● Medio alto

● Baja ● Medio

● Media ● Bajo

● Bajo

Elementos modificatorios del espacio urbano

● Plaza

● Parque

● Edificio público importante

● Complejo recreacional

● Estadio deportivo

● Terminal de transporte

● Cementerio

● Barrio marginal

Vecinos

● Valorizantes

● Desvalorizantes

ANÁLISIS DE MERCADO

16. Tipo de valor estimado:

● Valor de mercado inmobiliario

● Valor de realización inmediata

17. Estimación de mercado realizable:

● Mercado inmobiliario alto

● Mercado inmobiliario medio

● Mercado inmobiliario escaso

ADJUNTOS

18. Material y/o documentación:

● Fotografías

● Escrituras de dominio

● Planos de construcción

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● Planos de mensura y subdivisión

● Reglamento de copropiedad y administración

● Anexo: comentarios adicionales, otros

MÉTODO DE LA TASACIÓN

● Directo (por homogeneización de antecedentes):

+ De terrenos

+ De edificios

+ De conjuntos

● Indirecto (por cálculo de rentabilidad):

+ Por capitalización de rentas

+ Por productividad

● Empírico

EVALUACIÓN

Inmueble:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Valor estimado:

________________________________________________________________(U$S_________)

Lugar y fecha:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Nombre y apellido del tasador

Índices CO.N.E.A.T.

CO.N.E.A.T.

El decreto 368/1968 y la ley 13.695 crean y establecen la integración y los cometidos de la

Comisión Nacional de Estudio Agroeconómico de la Tierra (CO.N.E.A.T.). En sus considerando

se señala:

La necesidad del conocimiento de la capacidad productiva de los suelos para la planifi-

cación del mejor uso de los recursos naturales.

El conocimiento indispensable para diseñar una política tributaria del sector agrope-

cuario basada en la capacidad potencial de la tierra.

El decreto 88/1974 determina la aplicación de los estudios sobre la capacidad productiva de la

tierra en la instrumentación del impuesto a la Productividad Mínima Exigible (IMPROME) –hoy

derogado.

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El artículo N° 9 del Texto Ordenado 1979 que crea el impuesto a las Actividades Agropecuarias

(IMAGRO) establece que con el asesoramiento de CONEAT, el Ministerio de Ganadería fijará la

capacidad de producción de cada padrón. Se determina que para la fijación de la capacidad de

producción de cada padrón se tomarán en cuenta las posibilidades de producción, del tipo de

suelo y su ubicación.

¿QUÉ ES EL ÍNDICE CO.N.E.A.T.?

Es un índice estructurado por el Ministerio de Agricultura y Pesca y la Comisión Nacional de

Estudio Agroeconómico de la Tierra (CO.N.E.A.T.), que determina la capacidad actual de los

suelos del país, evaluados en kilos de carne bovina, cuyo promedio es el índice 100.

Los grupos CO.N.E.A.T. en Uruguay no son unidades estrictamente cartográficas básicas de

suelos, sino que constituyen áreas homogéneas, a la escala de trabajo utilizada, definidas por

su capacidad productiva en términos de lana y carne bovina y ovina en pie. Esta capacidad se

expresa por un índice relativo a la capacidad productiva media del país, a la que corresponde

el índice 100.

Desde el punto de vista edafológico2, la productividad se considera como la capacidad inicial

del suelo para producir un cierto rendimiento por hectárea por año y que, teóricamente, se

puede expresar como porcentaje del rendimiento óptimo que se obtiene en el suelo que ofre-

ce las condiciones más favorables bajo una tecnología definida.

¿Qué es el Índice de Valor Real?

Índice de Valor Real (I.V.R.)

El Índice de Productividad (IP) ha sido la base del cálculo del Índice de Valor Real (IVR). Para un

padrón del IVR se determina a partir del IP incrementado por coeficientes relativos a:

a. Proximidad del padrón a un centro poblado (para más de 25 km se hace = 0). Los valo-

res están comprendidos entre 0 y 600.

b. Ser frentista a una ruta nacional (en caso de no ser frentista es = 0). Los valores van de

0 a 30.

El IVR se aplica, a su vez, para la determinación de Valor Real monetario (VR) de un padrón. Es

el valor de la hectárea de Índice 100 (Há media) en $ fijado anualmente por la Dirección Gene-

ral de Catastro por la cantidad de hectáreas.

Características de los campos en Uruguay

En Uruguay la productividad de la tierra se mide mediante el índice CONEAT. Cada parcela de

tierra tiene un índice CONEAT puro y cada campo tiene un índice CONEAT promedio de los

2 Edafología: ciencia que trata de la naturaleza y las condiciones del suelo, en su relación con las plantas.

Page 13: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

distintos tipos de tierras que lo componen, lo que se llama índice CONEAT promedio del cam-

po.

Tipo de campo Característica

IC prom. menor de 80 Principalmente indicado para forestación

IC prom. entre 80 y 120 Principalmente indicado para ganadería

IC prom. mayor de 120 Principalmente indicado para agricultura

El índice CONEAT promedio nos da una idea de cuál sería la actividad principal que se realice

en el campo en cuestión.

PROCEDIMIENTO A SEGUIR

Cada bien está compuesto por uno o más padrones. Cada padrón tiene un índice de producti-

vidad, que lo fija CONEAT y que aparece en la cédula catastral.

La superficie equivalente CONEAT 100 de un padrón surge de multiplicar la superficie real del

mismo por su índice de productividad CONEAT, dividido 100 (estas superficies se expresan en

Hás IC100).

Ejemplo:

Padrón 2323: Superficie real: 522 Hás 6500 m.c. Índice: 89.

Superficie equivalente: 522 × 6500 × 89 ÷ 100 = 465,1585 Hás IC100

En caso de que el bien esté compuesto por más de un padrón, se repite esta operación para

cada uno y se suman las superficies equivalentes en Hás IC100 de cada padrón, obteniéndose

así la SUPERFICIE TOTAL EQUIVALENTE en Hás IC100 (para justificar el ofrecimiento, este valor

debe ser igual o superior a 500 Hás IC100).

Ejemplo:

Padrón 7342: Sup. Real 457.2500 Hás IC 122

Padrón 7325: Sup. Real 17.5921 Hás IC 105

Padrón 7450: Sup. Real 23.0189 Hás IC 90

SUP. TOTAL REAL: 457.2500 + 17.5921 + 23.0189 = 497.8610 Hás

Superficie total equivalente:

(457.25 × 1,22) + (17.5921 × 1,05) + (23.0189 × 0,90) = 597,0337 Hás IC100

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VALUACIONES RURALES

Consideraciones generales

Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primor-

dialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad.

El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas,

comercios y demás destinos y los valores que surgen de un estudio de mercado local con ante-

cedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores co-

rrectivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de

aspectos intrínsecos y productivos –IC100.

Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coefi-

cientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de

los campos.

Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a

centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener

valores más ajustados al mercado.

1) Metodología comparativa

a) Comparación directa

El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del

precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el

valor.

Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y, paralelamente, el de aquellos de los

cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en

cuenta las razones que normalmente dan carácter al valor.

En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:

1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.

2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta.

3) Consultar contratos de alquiler analizando sus circunstancias y condiciones.

4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad

productiva.

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Factores de comparación

Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a los efectos

de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera:

1. Ubicación: Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con

respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la

producción o lugar de abastecimiento.

2. Superficie del campo: Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su

mensura y la de los antecedentes en consideración, de ser factible su obtención, o en

su defecto la que consta según título.

3. Forma: La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor

aprovechamiento económico.

4. Calidad del suelo: Se deberán considerar los estudios más precisos elaborados por or-

ganismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el bien a

tasar y los antecedentes.

5. Mejoras: Se tasan por costo de reposición depreciado.

6. Fecha de los antecedentes: Por los desajustes que implican los métodos de actualiza-

ción por índices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas

de antecedentes lo más próximos a la fecha de tasación.

7. Forma de pago: Se trabajará sobre valores de contado.

8. Disponibilidad: Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación.

9. Topografía: Se debe contemplar la configuración plani-altimétrica de los campos y, en

particular, atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria para su ponde-

ración.

Ponderación de los factores de comparación

Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en conse-

cuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los

utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias com-

pletas.

El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja co-

mo consecuencia lógica de los fundamentos considerados.

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b) Método empírico

En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el

método empírico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes.

Este método debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplica-

ción del Método Comparativo. A partir del conocimiento del valor asignable aun campo en la

zona, dado por la receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su

superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice

esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes que sostienen el valor unitario

adoptado.

2) Método de capitalización de rentas.

El método de capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de

producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la diferencia

entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razona-

ble. Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a par-

tir de estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una

tasa de interés bancario para determinar su valor presente.

3) Metodología para arrendamientos

Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá deter-

minarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en cuen-

ta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural.

A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación

que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales.

A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de arrendamiento ad-

mita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente corres-

pondiente.

Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternativas de las

actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se

trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrenda-

miento pro año.

Page 17: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

Guía para el análisis de un bien a tasar

Recomendaciones para el informe de valuación:

a) Características intrínsecas

1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea características del perfil edáfico.

2. Topografía.

3. Superficie.

4. Forma.

5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego.

6. Cultivos existentes.

7. Aptitud productiva.

8. Mejoras en construcciones.

9. Otros factores importantes:

a) Ubicación.

b) Destino actual y posible.

c) Infraestructura de la explotación.

d) Manejo, entendiéndose como la gestión de la explotación.

b) Características extrínsecas

1. Distancias a centros poblados y mercados.

2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.

3. Clima de la región.

4. Situación económico-social de la zona: existencias de bancos, instituciones crediticias, co-

operativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar.

5. Servidumbres.

6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.

Page 18: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN

DEPRECIACIÓN:

Es la inevitable pérdida de valor que se incrementa a pesar de los prudentes gastos de mante-

nimiento.

Es un valor negativo que aumenta con la edad del bien, desde cero hasta un máximo menor

que el valor nuevo del bien.

Causantes de la depreciación

a) Razones de orden físico

1. Avería repentina

2. Decrepitud

b) Razones de orden funcional

3. Inadecuación

4. Obsolescencia

5. Anulación

Hay distintos métodos en uso para el cálculo de la depreciación, basados en la antigüedad del

bien:

a) El método de la línea recta, según el cual la depreciación es una función lineal de la

edad.

Fórmula del método de la línea recta:

K1 = e/Vu

D = (VR-Vr) × K1

b) El método de la parábola o de Kuentzle: según la cual la depreciación se distribuye a

lo largo de la vida del bien siguiendo las ordenadas de una parábola.

Fórmula del método de la parábola:

K1 = (e/Vu)²

D = (VR-Vr) × K1

c) El método de Ross: expresa el hecho de que la depreciación no es constante sino que

es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el

fin de la misma.

Fórmula del método de Ross:

K1 = 1/2 × (e/Vu + e²/Vu²)²

Page 19: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

En los 3 casos:

e = edad del bien

Vu = vida útil probable

VR = valor de reposición (valor de la construcción al momento actual)

Vr = valor residual equivalente al 10% del VR (valor del bien antes de la demolición)

TERRENO DE FORMA IRREGULAR

No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores defi-

nidos de la tierra.

Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular al rectángulo y al cua-

drado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángu-

lo y los polígonos irregulares propiamente dichos.

Se deprecian aquellos terrenos:

a) Con varios y pronunciados quiebres.

b) Con formas que se aproximan al triángulo.

c) Cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno) –se trata por separado.

d) Con superficies reducidas conforme a su destino.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre

y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud.

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de

dividir la superficie del lote por su frente.

Fr = área (m²)/frente (m)

Se establece, de esta manera, un “fondo relativo” ideal de un lote rectangular cuya superficie

sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fon-

do efectivo del terreno.

A través de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de me-

jor ponderación que aquellas cuyo frente es la base menor.

La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular,

no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, mu-

chas veces, limitador.

Page 20: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas

en que las irregularidades en la forma presentan poca importancia.

Texto reproducido de “Manual de Tasaciones” – Ing. Dante Guerrero – Editorial Alsina, año

1994.

LOTES CON FRENTE A DOS CALLES – DETERMINACIÓN DEL VALOR PROMEDIO

En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios,

el valor unitario promedio de la fracción surge mediante el método de difusión de valores, que

consiste en hallar la resultante media de sumar cada valor unitario frentista multiplicado por

las relaciones de fondos ficticios, proporcionales a ellos.

Se obtiene así un valor unitario medio que se aplica en forma directa a la superficie de la frac-

ción.

En el gráfico que se agrega, se explica mediante un ejemplo fácil el mecanismo de cálculo.

Ejemplo: [U$D 45 × ( U$D 45 )] + U$D 30 × [1 - ( U$D 45 )]

U$D 45 + U$D 30 U$D 45 + U$D 30

Page 21: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

Vm = (U$D 45 × 0,6) + (U$D 30 × 0,4) = U$D 39/m²

OBSERVACIÓN: Adviértase que si se realizara la premediación directa de los valores, su resul-

tado sería inferior (U$D 37,5/m²), y por este método, obtenemos U$D 1,5/m² más.

LOTE INTERNO

LEY DE HOFFMAN

CONCEPTO: Considera que las dos terceras partes del valor de un lote de terreno se encuen-

tran en la primera mitad.

FÓRMULA DE EJEMPLO:

Datos:

Lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo (300 m²).

Valor del lote: $ 9.000.

Resultado:

Primera mitad: valor unitario: 40 $/m²

Segunda mitad: valor unitario: 20 $/m²

APLICACIÓN

Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno ubicado en el contrafrente del lote del

ejemplo anterior que ha sido subdividido, de 10 metros de fondo con un pasillo de acceso de

1.5 metros.

Page 22: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en la primera y se-

gunda mitad del lote original.

Se calculan los valores por zona mediante la fórmula:

Vz = Sz × Vuz

Donde:

Vz = valor de la zona

Sz = superficie del lote interno en la zona

Vuz = valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la fórmula:

V = Vz1 + Vz2

Donde:

V = valor del lote de terreno interno

Vz1 = valor de la zona 1 (primera mitad)

Vz2 = valor de la zona 2 (segunda mitad)

Entonces:

Superficie del lote interno en la zona 1: 22,5 m²

Superficie del lote interno en la zona 2: 107,5 m²

El valor por zona resulta:

Vz1 = 22,5 × 40 = U$S 900

Vz2 = 107,5 × 20 = U$S 2.150

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 900 + 2.150 = U$S 3.050

Page 23: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

REGLA NORTEAMERICANA (REGLA DEL 4-3-2-1)

CONCEPTO: Supone un lote de terreno en que el largo del fondo se halla dividido en cuatro

partes; a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y las in-

termedias, 3 y 2 veces.

FÓRMULA EJEMPLO:

Datos:

Lote de 10 metros de frente y 40 metros de fondo (400 m²)

Valor del lote: $ 3.000

Resultado:

Primer cuarto: valor unitario: 12 $/m²

Segundo cuarto: valor unitario: 9 $/m²

Tercer cuarto: valor unitario: 6 $/m²

Último cuarto: valor unitario: 3 $/m²

APLICACIÓN:

Ejemplo: calcular el valor de un lote de terreno interno, ubicado en el contrafrente del lote del

ejemplo anterior –que ha sido subdividido– de 15 metros de fondo con un pasillo de acceso de

1,5 metros de ancho.

Page 24: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

Se determinan las superficies parciales del lote interno, ubicadas en cada cuarto del lo-

te original.

Se calculan los valores por zona mediante la fórmula:

Vz = Sz × Vuz

Donde:

Vz = valor de la zona

Sz = superficie del lote interno en la zona

Vuz = valor unitario de la zona

Se calcula el valor del lote de terreno interno mediante la fórmula:

V = Vz1 + Vz2 + Vz3 + Vz4

Donde:

V = valor del lote de terreno interno

Vz1 = valor de la zona 1 (primer cuarto)

Vz2 = valor de la zona 2 (segundo cuarto)

Vz3 = valor de la zona 3 (tercer cuarto)

Vz4 = valor de la zona 4 (último cuarto)

Entonces:

Superficie del lote interno en zona 1: 15 m²

Superficie del lote interno en zona 2: 15 m²

Superficie del lote interno en zona 3: 57,5 m²

Superficie del lote interno en zona 4: 100 m²

Page 25: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

El valor por zona resulta:

Vz1 = 15 × 12 = $ 180

Vz1 = 15 × 9 = $ 135

Vz1 = 57,5 × 6 = $ 345

Vz1 = 100 × 3 = $ 300

El valor del lote de terreno interno resulta:

V = 130 + 135 + 345 + 300 = $ 960

¿TASAMOS UNA ESQUINA?

Trataremos de tasar una esquina. Pero en una esquina cualquiera, sino una esquina donde un

frente, el de menor dimensión, da sobre una zona comercial y el otro, el de mayor medida, da

a una zona residencial.

Si tal trabajo lo tuviera que hacer por un sistema comparativo, tal cual lo usan las inmobiliarias

en el Uruguay actualmente, quedará sujeto a una explicación por parte del tasador, que es

muy subjetiva.

Pero como el método científico sostiene que la tasación es una ciencia, la idea es impartir al-

gunas ideas para el supuesto que uno tuviera que actuar como Perito Judicial, donde a un Juez

debemos darle las razones lógicas de “por qué arribo a ese valor”.

Entonces veremos algunos conceptos:

Coeficiente de esquina

Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina tienen mayor valor unita-

rio que los lotes mediales próximos, así como también que el origen de tal plusvalía obedece a

sus mejores posibilidades de desarrollar locales de negocio, mayor perímetro de vidriera, ma-

yor aprovechamiento para el desarrollo de edificios de vidrieras en los pisos altos por tener

mejores condiciones de iluminación y ventilación.

Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor valor

que antiguamente era uniforme y de un 25%.

Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que contri-

buyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características comerciales de

la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina y de las medidas

del lote sobre cada una de estas calles.

Así fue como evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor valor por aplicar el

lote supuesto medial, para obtener el valor del lote en esquina.

Page 26: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

Método de Valvano

Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal, sino apoya-

do en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente método propuesto

por el Ing. Miguel Valvano, en el V Congreso Argentino de Ingeniería y adoptado por diferentes

tribunales de tasaciones en el mundo.

El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y crítica de los

sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la siguiente forma:

Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si

se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la superficie del lote y la

sume de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina

con respecto a otro de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.

En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente por 30 m de fondo, la relación entre la superfi-

cie y su frente es:

A = S = 300 m² = m² del terreno = 30

Fm 10 m m del frente

Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:

E = S = S = 300 m²

Fe (f1+f2) 10 + 30

E = S = 300 m² = 7,5

Fe 10 + 30

Y el cociente entre ambos valores es:

n = A medial = Fe = 30 = 40 = 4

E esquina Fm 7,5 10

Page 27: Tasaciones- Apuntes de Curso (Escuelas Valuatorias)

A este valor n le llamaremos índice de utilización, entendiéndose por utilización, en este caso,

no solo la mayor superficie edificable, sino la mayor rentabilidad, proveniente además, de la

(se sobreentiende que estas ventajas, fuera de la zona comercial, pueden reducirse y aun anu-

larse). En general, puede decirse que un terreno de n>1 es mejor que otro de n=1 (en realidad,

en términos económicos, la valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad, sino

una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da factores de valorización por esquina,

como se verá).

Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en plan-

ta baja y de escritorios o residencial en pisos altos, oscila entre el 15% como mínimo y el 50%

como máximo.

Tablas del Ing. Valvano

PORCENTAJES DE VALORIZACIÓN DE TERRENOS POR UBICACIÓN EN ESQUINA

n = F

f

n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV

% % % %

1,00 15 10 5 0

1,25 17 11 6 1

1,50 19 12 7 2

1,75 20 13 7 2

2,00 22 14 8 3

2,25 24 15 9 4

2,50 26 16 10 5

2,75 27 17 10 5

3,00 29 18 11 6

3,25 31 19 12 7

3,50 33 20 13 8

3,75 34 21 13 8

4,00 36 22 14 9

4,25 38 23 15 10

4,50 40 24 16 11

4,75 41 25 16 12

5,00 43 26 17 13

5,25 45 27 18 14

5,50 47 28 19 14

5,75 48 29 19 14

6,00 50 30 20 15

Tabla I: zonas céntricas comerciales.

Tabla II: zona comercial y residencial intermedia.

Tabla III: zona familiar con algunos pequeños comercios.

Tabla IV: barrios en formación.