Tasaciones Introductorio NUEVO

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Universidad Nacional de Lomas de Zamora Universidad Nacional de Lomas de Zamora Facultad de Derecho Facultad de Derecho Carrera de Corredor de Comercio Carrera de Corredor de Comercio y Martillero Público y Martillero Público SEDE CÓRDOBA - Convenio Instituto CEBA SEDE CÓRDOBA - Convenio Instituto CEBA

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Universidad Nacional de Lomas de ZamoraUniversidad Nacional de Lomas de ZamoraFacultad de DerechoFacultad de Derecho

Carrera de Corredor de Comercio Carrera de Corredor de Comercio y Martillero Públicoy Martillero Público

SEDE CÓRDOBA - Convenio Instituto CEBA SEDE CÓRDOBA - Convenio Instituto CEBA

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PROGRAMAPROGRAMAUNIDAD TEMÁTICA Nº 1: UNIDAD TEMÁTICA Nº 1: NOCIONES PRELIMINARES

UNIDAD TEMÁTICA Nº 2: UNIDAD TEMÁTICA Nº 2: METODOLOGÍAS

UNIDAD TEMÁTICA Nº 3: UNIDAD TEMÁTICA Nº 3: TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS LIBRES DE MEJORAS

(baldíos)

UNIDAD TEMÁTICA Nº 4: UNIDAD TEMÁTICA Nº 4: TASACIÓN DE MEJORAS

UNIDAD TEMÁTICA Nº 5: UNIDAD TEMÁTICA Nº 5: PROPIEDAD HORIZONTAL

UNIDAD TEMÁTICA Nº 6: UNIDAD TEMÁTICA Nº 6: INMUEBLES RURALES

UNIDAD TEMÁTICA Nº 7: UNIDAD TEMÁTICA Nº 7: BIENES MUEBLES Y SEMOVIENTES

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TASACIONESTASACIONESTASACIÓN (del latín “taxatio”, “taxationis”), TASACIÓN (del latín “taxatio”, “taxationis”), significa significa “justipreciar”, “avaluar las cosas”.“justipreciar”, “avaluar las cosas”.

““...el VALOR de un inmueble es un ...el VALOR de un inmueble es un VALOR IDEALVALOR IDEAL, y el objetivo , y el objetivo de la Tasación es tender lo más próximo a él...”, de la Tasación es tender lo más próximo a él...”,

““...el ...el VALORVALOR de un inmueble en un momento dado es de un inmueble en un momento dado es ÚNICO,ÚNICO, cualesquiera sean los fines para o por los cuales se valúa...”. cualesquiera sean los fines para o por los cuales se valúa...”.

Estos conceptos son retomados por el Ing. Mario Chandías Estos conceptos son retomados por el Ing. Mario Chandías cuando expresa que cuando expresa que “...“...TASARTASAR es medir el es medir el VALORVALOR de una de una propiedad, en función de una unidad monetaria, para un propiedad, en función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo o momento determinado...”mercado dado y en un tiempo o momento determinado...”

VALORVALOR

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1)   En relación a la FUNCIÓN PÚBLICA:1)   En relación a la FUNCIÓN PÚBLICA:Determinación de valores en Catastros EconómicosDeterminación de valores en Catastros Económicos

Determinación de Cargas ImpositivasDeterminación de Cargas ImpositivasDeterminación de Indemnizaciones en Expropiaciones.Determinación de Indemnizaciones en Expropiaciones.

Determinación de Factibilidad de ExpropiacionesDeterminación de Factibilidad de Expropiaciones DeDeterminarterminar tarifas de Servicios en función del valor Real de la propiedad tarifas de Servicios en función del valor Real de la propiedad

(Tasas Municipales)(Tasas Municipales) OtrosOtros

2) En relación a temas HIPOTECARIOS Y JUDICIALES:2) En relación a temas HIPOTECARIOS Y JUDICIALES:   Para determinar montos de Garantía en PréstamosPara determinar montos de Garantía en Préstamos

Para determinar Valor del Terreno en Créditos HipotecariosPara determinar Valor del Terreno en Créditos Hipotecarios Para estimación de Daños y PerjuiciosPara estimación de Daños y Perjuicios

Para determinar montos de Garantía en FianzasPara determinar montos de Garantía en Fianzas OtrosOtros

3) En relación a requerimientos de PARTICULARES:3) En relación a requerimientos de PARTICULARES:División de CondominioDivisión de Condominio

Determinar el precio de venta de una propiedadDeterminar el precio de venta de una propiedad Determinar el monto de compra de una propiedadDeterminar el monto de compra de una propiedad

Establecer montos para realizar permutasEstablecer montos para realizar permutas Determinar alquileresDeterminar alquileres

Estudio económico-financiero de una inversiónEstudio económico-financiero de una inversión OtrosOtros

MOTIVOS o FINALIDADES de una TASACIÓNMOTIVOS o FINALIDADES de una TASACIÓN

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Tipos de VALOR según su finalidad, objetivo o utilidadTipos de VALOR según su finalidad, objetivo o utilidad

1) VALOR DE TASACIÓ1) VALOR DE TASACIÓNN  2) VALOR EN PLAZA2) VALOR EN PLAZA

3) VALOR COMERCIAL 3) VALOR COMERCIAL 4) VALOR DE VENTA 4) VALOR DE VENTA 

5) VALOR DE VENTA AL CONTADO o 5) VALOR DE VENTA AL CONTADO o VALOR VENAL VALOR VENAL

o VALOR DE MERCADO o VALOR DE MERCADO 6) VALOR DE COMPRA-VENTA 6) VALOR DE COMPRA-VENTA 

7) VALOR POTENCIA7) VALOR POTENCIALL8) VALOR CONTABL8) VALOR CONTABLEE  

9) VALOR DE LIQUIDACIÓN 9) VALOR DE LIQUIDACIÓN o DE VENTA FORZOSA   o DE VENTA FORZOSA  

10) VALOR A NUEVO  10) VALOR A NUEVO  11) VALOR PRESENTE o ACTUAL o 11) VALOR PRESENTE o ACTUAL o

DEPRECIADO DEPRECIADO 12) VALOR RESIDUAL o VALOR DE 12) VALOR RESIDUAL o VALOR DE

DEMOLICIÓN DEMOLICIÓN 13) VALOR DE DECREPITUD 13) VALOR DE DECREPITUD 14) VALOR DE REPOSICIÓN o 14) VALOR DE REPOSICIÓN o

REPRODUCCIÓN REPRODUCCIÓN 

15) VALOR DE COSTO  15) VALOR DE COSTO  16) VALOR DE OCUPACIÓN 16) VALOR DE OCUPACIÓN

NORMAL  NORMAL  17) VALOR CON MEJORAS 17) VALOR CON MEJORAS 

18) VALOR IMPOSITIVO18) VALOR IMPOSITIVO19) VALOR DE 19) VALOR DE

EXPROPIACIÓN EXPROPIACIÓN 20) VALOR PARA SEGURO20) VALOR PARA SEGURO 21) VALOR DE PRÉSTAMO 21) VALOR DE PRÉSTAMO 22) VALOR SENTIMENTAL 22) VALOR SENTIMENTAL 

23) VALOR DE “CAPRICHO23) VALOR DE “CAPRICHO””24) VALOR DE PERICIA24) VALOR DE PERICIA

25) VALOR DE PERJUICI25) VALOR DE PERJUICIOO    26) VALOR DE USO  26) VALOR DE USO  

27) VALOR EN PLAZA 27) VALOR EN PLAZA 28) VALOR DE PLOTTAGE 28) VALOR DE PLOTTAGE 

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1) Terrenos baldíos (urbanos, 1) Terrenos baldíos (urbanos, suburbanos, rurales)suburbanos, rurales)

22) ) Terrenos con mejoras (urbanos, Terrenos con mejoras (urbanos, suburbanos, rurales)suburbanos, rurales)

3)  Edificios (viviendas individuales, 3)  Edificios (viviendas individuales, multifamiliares, colectivas, fabriles, multifamiliares, colectivas, fabriles,

de oficinas, comerciales,de oficinas, comerciales, de espectáculos, etc.)de espectáculos, etc.)

4) Obras en construcción4) Obras en construcción

OBJETOS DE TASACIÓNOBJETOS DE TASACIÓN

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5) Obras de arte: 5) Obras de arte:

a) Plástica (óleos, témperas, pasteles, carbonillas, a) Plástica (óleos, témperas, pasteles, carbonillas, dibujos, esculturas, orfebrería,dibujos, esculturas, orfebrería, grabados, tallados, grabados, tallados,

tapices, aguafuertes, etc.)tapices, aguafuertes, etc.)

b) Música (originales de partituras, grabaciones, b) Música (originales de partituras, grabaciones, inéditos, etc.)inéditos, etc.)

c) Literatura (originales, manuscritos, primeras c) Literatura (originales, manuscritos, primeras ediciones, incunables, inéditos, etc.)ediciones, incunables, inéditos, etc.)

d)d) Fotografía (originales, negativos, etc.)Fotografía (originales, negativos, etc.)

e) Cine (originales, inéditos, óperas primas, afiches, etc)e) Cine (originales, inéditos, óperas primas, afiches, etc)

6) Artesanías6) Artesanías

7) Antigüedades7) Antigüedades

8) Joyas8) Joyas

9) Vestuario9) Vestuario

10)10) MobiliarioMobiliario

OBJETOS DE TASACIÓNOBJETOS DE TASACIÓN

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11) Colecciones 11) Colecciones (filatélicas, numismáticas, de armas, (filatélicas, numismáticas, de armas, etc.)etc.)

12) Instrumentos musicales12) Instrumentos musicales13) Artefactos electrodomésticos13) Artefactos electrodomésticos

14) Artículos de electrónica14) Artículos de electrónica15)  Instrumental y Aparatología 15)  Instrumental y Aparatología (médica, de ingeniería (médica, de ingeniería

y arquitectura, de agrimensura, etc.)y arquitectura, de agrimensura, etc.)16)  Maquinarias 16)  Maquinarias (agrícolas, industriales, viales, de la (agrícolas, industriales, viales, de la

construcción, etc.)construcción, etc.)17) Vehículos 17) Vehículos (bicicletas, motocicletas, cuadriciclos, (bicicletas, motocicletas, cuadriciclos,

automóviles, camionetas, camiones, utilitarios, automóviles, camionetas, camiones, utilitarios, ómnibus,ómnibus,

aeronaves, embarcaciones, etc.)aeronaves, embarcaciones, etc.)18) Ganado 18) Ganado (sementales, vientres, tropillas, etc.)(sementales, vientres, tropillas, etc.)

19) 19)  Marcas, señales, propiedad intelectual, derechos Marcas, señales, propiedad intelectual, derechos (de autor, compositor, intérprete, etc). (de autor, compositor, intérprete, etc).

OBJETOS DE TASACIÓNOBJETOS DE TASACIÓN

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DEFINICIONES:DEFINICIONES:El término El término LOTE, LOTE, derivado del francés “lot”, define derivado del francés “lot”, define “cada una de las parcelas en que se divide un terreno, “cada una de las parcelas en que se divide un terreno,

con el objeto de ser destinadas a la con el objeto de ser destinadas a la edificación”edificación”

A su vez, A su vez, PARCELA, PARCELA, del francés “parcelle”, con el significado de del francés “parcelle”, con el significado de “parte”, “parte”,

indica una indica una porción pequeña de terreno. porción pequeña de terreno.

Desde la Agrimensura,Desde la Agrimensura, TERRENO, LOTE O PARCELA es la más TERRENO, LOTE O PARCELA es la más pequeña porción en que podemos dividir el territorio.pequeña porción en que podemos dividir el territorio.

Desde el punto de vista del Catastro, Desde el punto de vista del Catastro, Parcela Parcela refiere cada una de las tierras de distinto refiere cada una de las tierras de distinto

dueño, y que dueño, y que constituyen un bien sujeto a contribuciones o constituyen un bien sujeto a contribuciones o impuestos.impuestos.

TERRENO, LOTE O PARCELA es, “...un sitio o espacio de tierra...”.TERRENO, LOTE O PARCELA es, “...un sitio o espacio de tierra...”.

(desde el punto de vista del Arquitecto), es (desde el punto de vista del Arquitecto), es “...un espacio de tierra “...un espacio de tierra utilizableutilizable...”...” para diversos fines, y por tal circunstancia, para diversos fines, y por tal circunstancia,

(y desde el punto de vista del Tasador)(y desde el punto de vista del Tasador), susceptible de tener , susceptible de tener un un valorvalor..

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DEFINICIONES:DEFINICIONES:Un TERRENO, LOTE o PARCELA es un Un TERRENO, LOTE o PARCELA es un bien inmueblebien inmueble respecto del cual respecto del cual

pueden haberse constituido pueden haberse constituido derechos realesderechos reales en los términos en los términos establecidos por el Código Civil Argentino y la legislación derivada y establecidos por el Código Civil Argentino y la legislación derivada y

concordante.concordante.

Son Son DERECHOS REALESDERECHOS REALES: dominio, condominio, usufructo, uso y : dominio, condominio, usufructo, uso y habitación, servidumbres, hipotecas, y anticresis. habitación, servidumbres, hipotecas, y anticresis.

Definimos como Definimos como MEJORASMEJORAS, todo tipo de construcción, edificación, , todo tipo de construcción, edificación, pavimentos, cercados, construcciones rurales (agrícolas, ganaderas, pavimentos, cercados, construcciones rurales (agrícolas, ganaderas,

etc.), instalaciones y dependencias industriales, forestaciones, etc.), instalaciones y dependencias industriales, forestaciones, plantaciones y sembradíos, aguadas, represas, canalizaciones y plantaciones y sembradíos, aguadas, represas, canalizaciones y

riego, desmontes, terraplenamientos, etc., que integran un inmueble riego, desmontes, terraplenamientos, etc., que integran un inmueble en su conjunto.en su conjunto.

Cuando un TERRENO, LOTE o PARCELA (rural o urbano) Cuando un TERRENO, LOTE o PARCELA (rural o urbano) carece carece totalmente de mejorastotalmente de mejoras le adjudicamos el carácter de le adjudicamos el carácter de RÚSTICO o RÚSTICO o

INCULTO.INCULTO. También se lo designa con la denominación de También se lo designa con la denominación de BALDÍO.BALDÍO.

Page 11: Tasaciones Introductorio NUEVO

DEFINICIONES:DEFINICIONES:LOTE REGULAR: LOTE REGULAR: el que se puede asimilar a una forma geométrica regular el que se puede asimilar a una forma geométrica regular común o habitual para un lote (rectángulo o cuadrado). común o habitual para un lote (rectángulo o cuadrado). La asignación a un La asignación a un lote del carácter de regular es exclusivamente en razón de su forma, sin lote del carácter de regular es exclusivamente en razón de su forma, sin considerar sus otras características tales como su ubicación relativa en la considerar sus otras características tales como su ubicación relativa en la

manzana o en la cuadra, sus proporciones, simetría, planimetría y manzana o en la cuadra, sus proporciones, simetría, planimetría y altimetría, superficie, tipo de suelo, topografía, etc.altimetría, superficie, tipo de suelo, topografía, etc.

LOTE IRREGULAR: LOTE IRREGULAR: el que tiene una forma geométrica no habitual para un el que tiene una forma geométrica no habitual para un lote (triángulo, frente y/o fondo curvos o quebrados, etc.)lote (triángulo, frente y/o fondo curvos o quebrados, etc.)

LOTE ESQUINA: LOTE ESQUINA: los ubicados en los vértices de una manzana. Lote los ubicados en los vértices de una manzana. Lote ubicado en la intersección de las líneas municipales (L.M.) de dos calles ubicado en la intersección de las líneas municipales (L.M.) de dos calles

adyacentes.adyacentes.

LOTE MEDIAL: LOTE MEDIAL: cualquier lote que no sea esquina. Lote ubicado en el sector cualquier lote que no sea esquina. Lote ubicado en el sector medio de una cuadra, no necesariamente en el centro de la misma.medio de una cuadra, no necesariamente en el centro de la misma.

LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificación/es de Lote que ha sufrido modificación/es de diversa magnitud en sus medidas y superficie por corrimiento ilegal del diversa magnitud en sus medidas y superficie por corrimiento ilegal del

eje medianero por parte de uno o varios de los colindantes.eje medianero por parte de uno o varios de los colindantes.

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MÉTODOS DE TASACIÓNMÉTODOS DE TASACIÓN

DIRECTOS, COMPARATIVOS, DIRECTOS, COMPARATIVOS, SEPARATIVOS:SEPARATIVOS:

Como su nombre lo indica, determinan, por Como su nombre lo indica, determinan, por separado y directamente, el valor de la separado y directamente, el valor de la tierra, de las construcciones, mejoras y tierra, de las construcciones, mejoras y accesorios, basándose en la diferente accesorios, basándose en la diferente

naturaleza de los mismos, su condición y naturaleza de los mismos, su condición y factores intervinientes en cada caso.factores intervinientes en cada caso.

de de CONJUNTO ó INDIRECTOS:CONJUNTO ó INDIRECTOS:

Se basan en la renta que un bien Se basan en la renta que un bien ((considerado considerado como una totalidadcomo una totalidad) ) produce actualmente, o es produce actualmente, o es

susceptible de producir a futuro. susceptible de producir a futuro.

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FACTORES FACTORES CONDICIONANTES CONDICIONANTES DE UNA TASACIÓNDE UNA TASACIÓN

INTRÍNSECOSINTRÍNSECOS EXTRÍNSECOSEXTRÍNSECOS

de LOCALIZACIÓNde LOCALIZACIÓN o SITIOo SITIO

de ENTORNOde ENTORNO o SITUACIÓNo SITUACIÓN

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FACTORES INTRÍNSECOSFACTORES INTRÍNSECOSComo su nombre lo indica,Como su nombre lo indica, se refieren a aquéllos que son se refieren a aquéllos que son

privativos y exclusivos del terrenoprivativos y exclusivos del terreno a tasar. a tasar.   

Sin que esta lista pretenda incluirlos a todos, los más importantes serían:Sin que esta lista pretenda incluirlos a todos, los más importantes serían:  

a)a) DimensionesDimensionesb)b) SuperficieSuperficie

c)c)  FormaFormad)d) ProporcionesProporciones

e)e)  Relación Frente – FondoRelación Frente – Fondof)f) Límites (con otros terrenos, con la vía pública, materializados o Límites (con otros terrenos, con la vía pública, materializados o

no)no)g)g) OrientaciónOrientaciónh)h) TopografíaTopografía

i)i) Niveles (propios, y con respecto a los colindantes y a la vía Niveles (propios, y con respecto a los colindantes y a la vía pública)pública)

j)j)  PendientesPendientesk)k) Tipo y calidad del sueloTipo y calidad del suelol)l)  Vegetación / ForestaciónVegetación / Forestación

m)m)  Aptitud arquitectónica o destino funcional posibleAptitud arquitectónica o destino funcional posiblen)n)  OtrosOtros

FACTORES CONDICIONANTESFACTORES CONDICIONANTES

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FACTORES EXTRÍNSECOS: a) de LOCALIZACIÓN o SITIOFACTORES EXTRÍNSECOS: a) de LOCALIZACIÓN o SITIO

Se refieren a Se refieren a las características imperantes en el propio lugar geográfico de implantación del las características imperantes en el propio lugar geográfico de implantación del inmueble.inmueble. En general están relacionados con el ámbito concreto en el cual se ubica un terreno. En general están relacionados con el ámbito concreto en el cual se ubica un terreno. Algunos son privativos del terreno, y otros del espacio físico circundante, el cual Algunos son privativos del terreno, y otros del espacio físico circundante, el cual

puede ser considerdo a escala del inmueble, a escala urbana y/o a escala regional.puede ser considerdo a escala del inmueble, a escala urbana y/o a escala regional.

I) FACTORES GEOGRÁFICOS: I) FACTORES GEOGRÁFICOS: Latitud / relieve / vegetación / Topografía / niveles y curvas / Latitud / relieve / vegetación / Topografía / niveles y curvas / composición del suelo / Proximidad de masas o cursos de agua / Características del composición del suelo / Proximidad de masas o cursos de agua / Características del

paisaje natural (flora y fauna)paisaje natural (flora y fauna)

II) FACTORES CLIMÁTICOS: II) FACTORES CLIMÁTICOS: Vinculación con la geografía / Temperatura / latitud / altitud / Vinculación con la geografía / Temperatura / latitud / altitud / Humedad ambiente / NubosidadHumedad ambiente / Nubosidad

CLIMA: Precipitaciones (lluvia, nieve, granizo) / Heladas / Asoleamiento / Vientos / CLIMA: Precipitaciones (lluvia, nieve, granizo) / Heladas / Asoleamiento / Vientos /

OrientaciónOrientación  

III) FACTORES CULTURALES:III) FACTORES CULTURALES: Relaciones con el entorno / Paisaje culturalRelaciones con el entorno / Paisaje culturalCaracterísticas del usuario del objeto / Características del usuario del entorno / Características del usuario del objeto / Características del usuario del entorno /

Factibilidad económica / accesibilidad / mercados / Factibilidad de equipos y mano de Factibilidad económica / accesibilidad / mercados / Factibilidad de equipos y mano de obraobra

Infraestructura existente: calles, caminos, electricidad, gas, TE, etc.Infraestructura existente: calles, caminos, electricidad, gas, TE, etc.Intensidad de uso de los serviciosIntensidad de uso de los servicios

Reglamentación (Municipal/Provincial) de Usos del suelo / Intensidad del uso del suelo Reglamentación (Municipal/Provincial) de Usos del suelo / Intensidad del uso del suelo (densidad) Valor de la tierra (residencial/comercial/industrial) / Compatibilidad e (densidad) Valor de la tierra (residencial/comercial/industrial) / Compatibilidad e incompatibilidad de usos (con otros usos del suelo, con otras actividades, etc.)incompatibilidad de usos (con otros usos del suelo, con otras actividades, etc.)

Vecindades valorizantes y desvalorizantesVecindades valorizantes y desvalorizantes

FACTORES CONDICIONANTESFACTORES CONDICIONANTES

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FACTORES EXTRÍNSECOS: b) de ENTORNO o SITUACIÓN FACTORES EXTRÍNSECOS: b) de ENTORNO o SITUACIÓN Indican su ubicación relativa respecto de otros lugares y actividades y se refieren Indican su ubicación relativa respecto de otros lugares y actividades y se refieren

fundamentalmente a aquellos aspectos derivados de las acciones del hombre fundamentalmente a aquellos aspectos derivados de las acciones del hombre sobre el medio natural y de las interrelaciones e interacciones con los demás. sobre el medio natural y de las interrelaciones e interacciones con los demás.

  

Accesibilidad (vehicular y peatonal)Accesibilidad (vehicular y peatonal)

Mercado inmobiliario: oferta y demandaMercado inmobiliario: oferta y demanda

Origen de la materia primaOrigen de la materia prima

Destino de la producciónDestino de la producción

Disponibilidad de equipos y mano de obraDisponibilidad de equipos y mano de obra

Tamaño de la edificaciónTamaño de la edificación

InfraestructuraInfraestructura

Servicios PúblicosServicios Públicos

Relaciones inter-edificiosRelaciones inter-edificios

Normas de Control (urbanización, zonificación y edificación)Normas de Control (urbanización, zonificación y edificación)

Promoción de las actividades/Desgravaciones impositivas Promoción de las actividades/Desgravaciones impositivas

MarketingMarketing

FACTORES CONDICIONANTESFACTORES CONDICIONANTES

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L.M. (Línea Municipal)

E.M. (Eje Medianero)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)

FRENTE

CONTRAFRENTE

FO

ND

O

FO

ND

O

DENOMINACIONESDENOMINACIONES

LÍNEA MUNICIPALLÍNEA MUNICIPAL (L.M.): Límite entre un (L.M.): Límite entre un Dominio Privado y la Vía Pública (calle)Dominio Privado y la Vía Pública (calle)

EJE MEDIANEROEJE MEDIANERO (E.M.): Límite entre dos (E.M.): Límite entre dos dominios privadosdominios privados

VÍA PÚBLICAVÍA PÚBLICA: Calle (espacio conformado : Calle (espacio conformado por la circulación vehicular o calzada, y por la circulación vehicular o calzada, y las circulaciones peatonales o veredas o las circulaciones peatonales o veredas o

aceras)aceras)

FRENTEFRENTE: medida lineal del lote sobre la : medida lineal del lote sobre la Línea MunicipalLínea Municipal

CONTRAFRENTECONTRAFRENTE: medida lineal del lote en : medida lineal del lote en el lado opuesto al FRENTEel lado opuesto al FRENTE

FONDOFONDO: medida lineal del lote desde el : medida lineal del lote desde el Frente hasta el ContrafrenteFrente hasta el Contrafrente

CALLE

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Page 19: Tasaciones Introductorio NUEVO

SITUACIÓN JURÍDICA DEL TERRENO, SITUACIÓN JURÍDICA DEL TERRENO, LOTE o PARCELA A TASARLOTE o PARCELA A TASAR

a)a) Documentos probatorios de los derechos reales que lo afectenDocumentos probatorios de los derechos reales que lo afecten (dominio/condominio)(dominio/condominio)

b) Documentos que acrediten la identidad de quienes declaran b) Documentos que acrediten la identidad de quienes declaran detentarlos o ser sus titulares dominiales o propietarios o detentarlos o ser sus titulares dominiales o propietarios o

tenedorestenedores

c) Documentación técnica que refiera la materialidad física del lote: c) Documentación técnica que refiera la materialidad física del lote: Planos de Mensura, de División o Unión, etc., sus límites (materializados o Planos de Mensura, de División o Unión, etc., sus límites (materializados o

no), su orientación, su ubicación relativa respecto de colindantes, no), su orientación, su ubicación relativa respecto de colindantes, accidentes naturales, mejoras y elementos construidos por el hombre, accidentes naturales, mejoras y elementos construidos por el hombre,

etc.etc.

d) Otras situaciones de hecho o de derecho que afecten al lote a d) Otras situaciones de hecho o de derecho que afecten al lote a tasar:tasar: invasiones/usurpaciones, servidumbres, (de hecho, registradas, invasiones/usurpaciones, servidumbres, (de hecho, registradas,

temporarias, perpetuas, de paso, de uso, activas, pasivas, etc.), temporarias, perpetuas, de paso, de uso, activas, pasivas, etc.), expropiaciones, embargos, hipotecas, subastas, usucapión, expropiaciones, embargos, hipotecas, subastas, usucapión,

Page 20: Tasaciones Introductorio NUEVO

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

CRITERIO propuesto por el ING. DANTE GUERREROCRITERIO propuesto por el ING. DANTE GUERRERO

a) Buscar antecedentes de lotes similares o comparables ubicados en la a) Buscar antecedentes de lotes similares o comparables ubicados en la zona, sector y/o manzana. zona, sector y/o manzana.

b) Reconocimiento del lote a tasar, tanto en sus factores Intrínsecos como b) Reconocimiento del lote a tasar, tanto en sus factores Intrínsecos como Extrínsecos,incluyendo la inspección ocular o reconocimiento físico del Extrínsecos,incluyendo la inspección ocular o reconocimiento físico del

mismo.mismo.c) Registrar los antecedentes recopilados, de manera ordenada, utilizando c) Registrar los antecedentes recopilados, de manera ordenada, utilizando

una planilla.una planilla.d) Homogeneizar y seleccionar de entre los antecedentes, aquéllos cuya d) Homogeneizar y seleccionar de entre los antecedentes, aquéllos cuya

utilización se considere de mayor relevancia y/o utilidad en relación al utilización se considere de mayor relevancia y/o utilidad en relación al lote a tasar.lote a tasar.

e) e) Promediar los valores homogeneizados de los antecedentes, de modo tal Promediar los valores homogeneizados de los antecedentes, de modo tal de obtener valores unitarios ($/m2) básicos de referencia a aplicar o de obtener valores unitarios ($/m2) básicos de referencia a aplicar o

Valor Cuadra. Valor Cuadra. f)f)  Aplicar al valor unitario ($/m2) básico de referencia (Valor Cuadra) los Aplicar al valor unitario ($/m2) básico de referencia (Valor Cuadra) los

coeficientes correctivos que hayamos seleccionado (por Ej. Coeficientes coeficientes correctivos que hayamos seleccionado (por Ej. Coeficientes de Frente/Fondo)de Frente/Fondo)

g)g)  Calcular el valor final del lote multiplicando el valor anteriormente Calcular el valor final del lote multiplicando el valor anteriormente obtenido por la superficie del mismo.obtenido por la superficie del mismo.

PROCEDIMIENTO ó ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO ó ETAPAS DE LA TASACIÓN

Page 21: Tasaciones Introductorio NUEVO

LOTES REGULARES LOTES REGULARES

Concepto. Tasación. Concepto. Tasación.

Ley de Hoffman. Regla norteamericana. Ley de Hoffman. Regla norteamericana.

Tablas usuales. Estudio de casos: ejemplificación. Tablas usuales. Estudio de casos: ejemplificación.

Otros criterios de homogeneización. Otros criterios de homogeneización.

Otros coeficientes de homogeneización. Otros coeficientes de homogeneización.

Lote esquina como antecedente de Tasación de lote medial. Lote esquina como antecedente de Tasación de lote medial.

Page 22: Tasaciones Introductorio NUEVO

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

REGLA NORTEAMERICANAREGLA NORTEAMERICANA

Dividen el lote en cuatro partes desde el frente hacia el Dividen el lote en cuatro partes desde el frente hacia el fondo (Regla 4-3-2-1), asignando a la porción del frente fondo (Regla 4-3-2-1), asignando a la porción del frente un valor cuatro veces superior a la porción del fondo, un valor cuatro veces superior a la porción del fondo, quedando 3 y dos veces el valor para las porciones quedando 3 y dos veces el valor para las porciones

intermedias.intermedias.

LEY DE HOFFMANLEY DE HOFFMAN

Considera que 2/3 del valor total del lote se concentran Considera que 2/3 del valor total del lote se concentran en la primera mitad y el 1/3 restante en la mitad en la primera mitad y el 1/3 restante en la mitad

posteriorposterior

El criterio aplicado en ambos métodos es que el lote va El criterio aplicado en ambos métodos es que el lote va disminuyendo su valor unitario ($/m2) a medida que disminuyendo su valor unitario ($/m2) a medida que

nos alejamos del frente.nos alejamos del frente.

Page 23: Tasaciones Introductorio NUEVO

1/3 del Valor total del Lote1/3 del Valor total del Lote

2/3 del Valor total del Lote2/3 del Valor total del Lote

LEY DE HOFFMANLEY DE HOFFMAN

frentefrente

Fondo/2Fondo/2

Fondo/2Fondo/2

L.M. (Línea Municipal)L.M. (Línea Municipal)

E.M. (Eje Medianero)E.M. (Eje Medianero)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)E

.M.

(Eje

Me

dia

ne

ro)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)E

.M.

(Eje

Me

dia

ne

ro)

Page 24: Tasaciones Introductorio NUEVO

1/10 del Valor total del Lote1/10 del Valor total del Lote

2/10 del Valor total del Lote2/10 del Valor total del Lote

3/10 del Valor total del Lote3/10 del Valor total del Lote

4/10 del Valor total del Lote4/10 del Valor total del Lote

REGLA NORTEAMERICANAREGLA NORTEAMERICANA

frentefrente

Fondo/4Fondo/4

Fondo/4Fondo/4

Fondo/4Fondo/4

Fondo/4Fondo/4

L.M. (Línea Municipal)L.M. (Línea Municipal)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)E

.M.

(Eje

Me

dia

ne

ro)

E.M

. (E

je M

ed

ian

ero

)E

.M.

(Eje

Me

dia

ne

ro)

E.M. (Eje Medianero)E.M. (Eje Medianero)

Page 25: Tasaciones Introductorio NUEVO

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Método de HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES Método de HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES aplicando COEFICIENTES correctivosaplicando COEFICIENTES correctivos

Coeficientes de FRENTE / FONDO(Coeficientes de Medidas)

a)a)Tablas de Fitte y Cervini (lote tipo 11x30 m) Tablas de Fitte y Cervini (lote tipo 11x30 m) (p/zona viviendas individuales)(p/zona viviendas individuales)

b) Tablas del Tribunal de Tasaciones (lote tipo 10x30 m)

(p/zona Propiedad Horizontal)c) Tablas del Ing. Valvano (lotes esquina)c) Tablas del Ing. Valvano (lotes esquina)

d) Tablas de Mc Michael (lotes triangulares c/base sobre L.M.)

e) Tablas del Tribunas de Tasaciones (lotes triangulares c/base sobre L.M., y lotes triangulares con vértice sobre

L.M.)

Page 26: Tasaciones Introductorio NUEVO

TERRENOS, LOTES, PARCELAS REGULARES TERRENOS, LOTES, PARCELAS REGULARES MEDIALESMEDIALES LIBRES DE MEJORAS (baldíos)LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

LOTES REGULARESLOTES REGULARES en una en una manzana típica de los trazados manzana típica de los trazados

urbanísticos fundacionales urbanísticos fundacionales (coloniales) de la mayoría de nuestras (coloniales) de la mayoría de nuestras

ciudades.ciudades.

Los Lotes o Parcelas pueden ser el Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado del trazado original o de resultado del trazado original o de divisiones, subdivisiones, uniones, divisiones, subdivisiones, uniones,

etc.etc.

Page 27: Tasaciones Introductorio NUEVO

LOTES ESQUINALOTES ESQUINA

Concepto. Tasación. Concepto. Tasación.

Método de Valvano. Estudio de casos: ejemplificación. Método de Valvano. Estudio de casos: ejemplificación.

Caso de lote esquina uno de cuyos frentes supera los 30 m. Caso de lote esquina uno de cuyos frentes supera los 30 m.

Factores para reducir precios de lotes. Factores para reducir precios de lotes.

Page 28: Tasaciones Introductorio NUEVO

TERRENOS, LOTES, PARCELAS TERRENOS, LOTES, PARCELAS ESQUINASESQUINAS LIBRES DE LIBRES DE MEJORAS (baldíos)MEJORAS (baldíos)

LOTES ESQUINALOTES ESQUINA en una manzana en una manzana típica de los trazados urbanísticos típica de los trazados urbanísticos fundacionales (coloniales) de la fundacionales (coloniales) de la mayoría de nuestras ciudades.mayoría de nuestras ciudades.

Los Lotes o Parcelas pueden ser el Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado del trazado original o de resultado del trazado original o de divisiones, subdivisiones, uniones, divisiones, subdivisiones, uniones,

etc.etc.

calle

calle calle

calle

Page 29: Tasaciones Introductorio NUEVO

Desde el punto de vista normativo (Ordenanza Nº 9387/95 Código de Edificación de la Ciudad de Córdoba) la situación también es favorable ya que en la esquina (independientemente del lote o la parcela que estén afectados) y hasta 20 m de la intersección de las líneas municipales (L.M.) se puede construir sobre la línea Municipal sin retiros, y con la altura máxima que permita la norma. Si se tratara de dos calles con diferente altura máxima, se podrá adoptar la mayor.

TERRENOS, LOTES, PARCELAS TERRENOS, LOTES, PARCELAS ESQUINASESQUINAS LIBRES DE LIBRES DE MEJORAS (baldíos)MEJORAS (baldíos)

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Page 30: Tasaciones Introductorio NUEVO

LOTES CON FRENTE A DOS CALLESLOTES CON FRENTE A DOS CALLES

Concepto. Tasación. Métodos. Concepto. Tasación. Métodos.

Método del promedio de los valores unitarios. Método del promedio de los valores unitarios.

Método del valor unitario más alto. Método del valor unitario más alto.

Método de difusión de valores. Método de difusión de valores.

Método de división ficticia del lote. Procedimiento práctico para Método de división ficticia del lote. Procedimiento práctico para

determinar la línea de fusión o división ficticia. Tablas usuales. determinar la línea de fusión o división ficticia. Tablas usuales.

Estudio de casos: ejemplificación. Estudio de casos: ejemplificación.

Lotes con mejoras como antecedentes de tasación de baldíos.Lotes con mejoras como antecedentes de tasación de baldíos.

Page 31: Tasaciones Introductorio NUEVO

TERRENOS, LOTES, PARCELAS TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CON FRENTES A DOS CALLESCALLES LIBRES DE MEJORAS (baldíos) LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

LOTES con FRENTE A DOS CALLESLOTES con FRENTE A DOS CALLES en una manzana típica de los en una manzana típica de los

trazados urbanísticos fundacionales trazados urbanísticos fundacionales (coloniales) de la mayoría de (coloniales) de la mayoría de

nuestras ciudades.nuestras ciudades.Los Lotes o Parcelas pueden ser el Los Lotes o Parcelas pueden ser el resultado del trazado original o de resultado del trazado original o de divisiones, subdivisiones, uniones, divisiones, subdivisiones, uniones,

etc.etc.

calle

calle calle

calle

Page 32: Tasaciones Introductorio NUEVO

“… “… SABER TASAR ES SABER SABER TASAR ES SABER HOMOGENEIZARHOMOGENEIZAR

ANTECEDENTES …”ANTECEDENTES …”

Manual de TasacionesIng. Dante GUERRERO

PROCEDIMIENTO o PROCEDIMIENTO o ETAPAS ETAPAS

DE LA TASACIÓNDE LA TASACIÓN

Page 33: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 34: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 35: Tasaciones Introductorio NUEVO

1)1)BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARESDE LOTES SIMILARES

1)1)BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARESDE LOTES SIMILARES

“… “… SIN INFORMACIÓN NO HAY VALUACIÓN …”SIN INFORMACIÓN NO HAY VALUACIÓN …”

Tasación de Inmuebles UrbanosIng. Mario CHANDÍAS

2) RECONOCIMIENTO 2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASARDEL LOTE A TASAR

2) RECONOCIMIENTO 2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASARDEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR O 3) INSPECCIÓN OCULAR O RECONOCIMIENTO FÍSICORECONOCIMIENTO FÍSICO

3) INSPECCIÓN OCULAR O 3) INSPECCIÓN OCULAR O RECONOCIMIENTO FÍSICORECONOCIMIENTO FÍSICO

Page 36: Tasaciones Introductorio NUEVO

1)1)BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARESDE LOTES SIMILARES

1)1)BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARESDE LOTES SIMILARES

La mayor cantidad de información referida a datos generales de situaciones similares

Precios de venta, su conformación y origeny factores modificadores de los mismos

Datos de remates públicos, boletos de compra-venta

Información de bancos públicos y privados sobre garantías hipotecarias

Page 37: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 38: Tasaciones Introductorio NUEVO

2) RECONOCIMIENTO 2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASARDEL LOTE A TASAR

2) RECONOCIMIENTO 2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASARDEL LOTE A TASAR

Información registral, situación dominial, condición jurídica e impositiva

Información catastral, mensuras, subdivisiones, uniones

Avisos publicitarios, letreros de venta, archivos propios y registros de ventas

Otros datos que aporte el propietario del bien a tasar

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Page 39: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Page 40: Tasaciones Introductorio NUEVO

3) INSPECCIÓN OCULAR O 3) INSPECCIÓN OCULAR O RECONOCIMIENTO FÍSICORECONOCIMIENTO FÍSICO

3) INSPECCIÓN OCULAR O 3) INSPECCIÓN OCULAR O RECONOCIMIENTO FÍSICORECONOCIMIENTO FÍSICO

Contacto directo con la materialidad del lote: medidas, superficie, límites, suelo, infraestructura y servicios, entorno

Existencia y estado de las mejoras, construcciones y accesorios (si las hubiere),

estado de ocupación

Factores valorizantes y desvalorizantes presentes en la zona

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Page 41: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Page 42: Tasaciones Introductorio NUEVO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

Recopilación ordenada y sistemática de la información

Documento de trabajo: Planilla de Antecedentes

Determinación de los coeficientes correctivos de carácter técnico/objetivo

y de los criterios subjetivos del tasador

Page 43: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 44: Tasaciones Introductorio NUEVO

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

Efectivizar opciones respecto de los antecedentes registrados

Priorizar los antecedentes más similares y/o próximos

Homogeneizar, de ser necesario, antecedentes con menor grado de similitud

Page 45: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 46: Tasaciones Introductorio NUEVO

6) HOMOGENEIZACIÓN 6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTESDE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN 6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTESDE ANTECEDENTES

“… “… SABER TASAR ES SABER SABER TASAR ES SABER HOMOGENEIZARHOMOGENEIZAR

ANTECEDENTES …”ANTECEDENTES …”

Manual de TasacionesIng. Dante GUERRERO

Page 47: Tasaciones Introductorio NUEVO

6) HOMOGENEIZACIÓN 6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTESDE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN 6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTESDE ANTECEDENTES

Realizar la “conversión” de los antecedentes a “lotes tipo” tomados como patrón

Homogeneizar los antecedentes con Coeficientes Correctivos que se adecuen

a la realidad intrínseca del lote a tasar

Promediar los antecedentes homogeneizados para obtener el “Valor Cuadra/ZonaValor Cuadra/Zona”

a aplicar al lote a tasar

Page 48: Tasaciones Introductorio NUEVO

PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓNPROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

Page 49: Tasaciones Introductorio NUEVO

7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN7) INFORME DE TASACIÓN

TASACIONES JUDICIALES:DICTAMEN TÉCNICO PERICIAL que contendrá

toda la información posible, precisa, válida y veraz que avale y justifique el valor de tasación

TASACIONES EXTRAJUDICIALES: Datos más relevantes que para el comitente resulten de mayor importancia en relación

al valor de tasación

Page 50: Tasaciones Introductorio NUEVO

a)a) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES   

Es la primera instancia o paso a cumplir por parte del Martillero y Es la primera instancia o paso a cumplir por parte del Martillero y Corredor de Comercio ejerciendo su función profesional de Tasador, y de Corredor de Comercio ejerciendo su función profesional de Tasador, y de

tanta importancia que hizo decir al Ing. Mario Chandías que tanta importancia que hizo decir al Ing. Mario Chandías que ““... sin información no hay valuación...”.... sin información no hay valuación...”.

  b)b) RECONOCIMIENTO DEL BIEN: RECONOCIMIENTO DEL BIEN:

  Constituye el primer acercamiento propiamente dicho al bien objeto de Constituye el primer acercamiento propiamente dicho al bien objeto de

la Tasación, e implica una especie de “primera impresión” sobre el la Tasación, e implica una especie de “primera impresión” sobre el mismo.mismo.

  c)c) INSPECCIÓN OCULAR Ó RECONOCIMIENTO FÍSICO DEL BIEN: INSPECCIÓN OCULAR Ó RECONOCIMIENTO FÍSICO DEL BIEN:

  Significa una aproximación a la realidad concreta del mismo, a su forma Significa una aproximación a la realidad concreta del mismo, a su forma tangible o a su manera específica de expresar su sustancia propia, ya tangible o a su manera específica de expresar su sustancia propia, ya

sea que se trate de un bien material o de uno inmaterial. sea que se trate de un bien material o de uno inmaterial.   

d)d) REGISTRO DE ANTECEDENTES: REGISTRO DE ANTECEDENTES:  

Constituye la base para el procesamiento de la información y Constituye la base para el procesamiento de la información y antecedentes recopilados, y habitualmente se materializa con un antecedentes recopilados, y habitualmente se materializa con un

documento de trabajo al que se designa como Planilla de Antecedentes.documento de trabajo al que se designa como Planilla de Antecedentes.

Page 51: Tasaciones Introductorio NUEVO

  e)e) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES: SELECCIÓN DE ANTECEDENTES:

  En este paso se realizan las opciones respecto de los antecedentes En este paso se realizan las opciones respecto de los antecedentes

registrados, dando prioridad a los que correspondan a bienes similares o registrados, dando prioridad a los que correspondan a bienes similares o próximos al que se está tasando. Cuando ello no es posible, lo que ocurre a próximos al que se está tasando. Cuando ello no es posible, lo que ocurre a

menudo, se efectúa la homogeneización con el objeto de tasación menudo, se efectúa la homogeneización con el objeto de tasación mediante la aplicación de coeficientes correctivos.mediante la aplicación de coeficientes correctivos.

  f)f) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES: HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES:

  El Ing. Dante Guerrero asigna tanta trascendencia a esta etapa del proceso El Ing. Dante Guerrero asigna tanta trascendencia a esta etapa del proceso

de Tasación que llega a expresar en forma contundente que de Tasación que llega a expresar en forma contundente que ““... saber tasar es saber homogeneizar antecedentes...”.... saber tasar es saber homogeneizar antecedentes...”.

  g)g) ELABORACIÓN DEL INFORME DE TASACIÓN: ELABORACIÓN DEL INFORME DE TASACIÓN:

  El Informe de Tasación, o El Informe de Tasación, o Dictamen Técnico PericialDictamen Técnico Pericial constituye la constituye la

materialización concreta de la tarea realizada por el Tasador, que se materialización concreta de la tarea realizada por el Tasador, que se expresa mediante un documento que debe guardar, en el caso de las expresa mediante un documento que debe guardar, en el caso de las

Tasaciones Judiciales, una serie de formalidades relacionadas con el ámbito Tasaciones Judiciales, una serie de formalidades relacionadas con el ámbito jurídico el que está dirigido.jurídico el que está dirigido.

Page 52: Tasaciones Introductorio NUEVO

DATOS BÁSICOS DE UN LOTE DATOS BÁSICOS DE UN LOTE (Antecedente)(Antecedente)

Lote antecedente Nº 1:Lote antecedente Nº 1:

Ubicación:Ubicación: Bº Nueva Córdoba – Ciudad de CórdobaBº Nueva Córdoba – Ciudad de Córdoba

Dirección:Dirección: calle Laprida Nº 245calle Laprida Nº 245

Situación: Situación: MEDIALMEDIAL

Condición:Condición: BALDÍO sin mejoras – LIBRE DE OCUPANTESBALDÍO sin mejoras – LIBRE DE OCUPANTES

Datos Catastrales:Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005

Medida frente:Medida frente: 15,00 m15,00 m

Medida fondo:Medida fondo: 38,00 m 38,00 m

Superficie:Superficie: 570,00 m2 570,00 m2

Valor Total:Valor Total: $ 1.197.000$ 1.197.000

Valor Unitario:Valor Unitario: $ 2.100/m2 $ 2.100/m2

Coef.Frente/Fondo:Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR) (A DETERMINAR)

Page 53: Tasaciones Introductorio NUEVO

DATOS BÁSICOS DE UN LOTE a TASARDATOS BÁSICOS DE UN LOTE a TASAR

Lote a Tasar:Lote a Tasar:

Ubicación:Ubicación: Bº Nueva Córdoba – Ciudad de CórdobaBº Nueva Córdoba – Ciudad de Córdoba

Dirección:Dirección: calle Obispo Trejo Nº 560calle Obispo Trejo Nº 560

Situación: Situación: MEDIALMEDIAL

Condición:Condición: BALDÍO sin mejoras – LIBRE DE OCUPANTESBALDÍO sin mejoras – LIBRE DE OCUPANTES

Datos Catastrales:Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 018 Parcela 012Distrito: 05 Sección 32 Manzana 018 Parcela 012

Medida frente:Medida frente: 12,00 m12,00 m

Medida fondo:Medida fondo: 45,00 m 45,00 m

Superficie:Superficie: 540,00 m2540,00 m2

Valor Total:Valor Total: (A DETERMINAR) (A DETERMINAR)

Valor Unitario:Valor Unitario: $/m2 (A DETERMINAR) $/m2 (A DETERMINAR)

Coef.Frente/Fondo:Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR) (A DETERMINAR)

Page 54: Tasaciones Introductorio NUEVO

LOTE TIPOLOTE TIPO LOTE ANTECEDENTELOTE ANTECEDENTE

Page 55: Tasaciones Introductorio NUEVO

LOTE TIPOLOTE TIPO LOTE LOTE ANTECEDENTEANTECEDENTE