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1. Introducción a la tasación La función de tasar, está íntimamente ligada al concepto de avalúo. Este concepto de valuar, tiene una relación directa con la estimación de precios a determinados bienes, ya sean muebles, inmuebles o intangibles. Los precios, instalados dentro de un mercado inmobiliario, se afirman en la complejidad de los vaivenes entre la oferta y la demanda, siendo estos, los verdaderos formadores de precios de los distintos bienes en ese mercado. En ese contexto de mercado, conformados por precios, se suponen valores que terminan siendo abstracciones o idealizaciones de la realidad construida. Por lo tanto tasar llegaría a ser la determinación del valor, en términos económicos, del bien en cuestión. Cualquier cuantificación que se haga sobre un valor se hará solamente a partir de la obtención de un precio conocido, sobre un bien especifico y en un determinado mercado. En síntesis, lo que se determina en toda tasación es el "precio potencial" que adquiere el bien tasado, para el mercado en cual se pueda situar. Entendiendo al precio potencial como el precio que tendría el bien en una compra venta libre. Evaluar un inmueble e interpretar de qué manera interactúa con el mercado y cómo esa interacción se traduce en un valor económico, es un proceso que requiere de una gran flexibilidad y curiosidad. Percepción, apertura, comunicación, conocimiento son algunas de las aptitudes que debemos poner en juego en el proceso de tasación. 2 . Clases de bienes Dentro de la clase de bienes, encontramos los denominados bienes económicos o bienes escasos, por oposición a los bienes libres, son aquellos que se adquieren en el mercado pero pagando por ellos un determinado precio o valor. Es decir, son bienes materiales e inmateriales que poseen un valor económico y que, por ende, son susceptibles de ser valuados en términos monetarios. En este sentido, el término bien se utiliza para nombrar cosas que son útiles a quienes las usan o poseen. En el ámbito del mercado, los bienes son cosas y mercancías que se intercambian y que tienen alguna demanda por parte de personas u organizaciones que consideran que reciben un beneficio al obtenerlos. Entre las distintas clases de bienes tenemos, los bienes inmuebles, los bienes muebles y los intangibles. 2.1 Bienes inmuebles Los bienes inmuebles son aquellos que se encuentran inmovilizados, con todo lo que se encuentra adheridos a ellos con carácter de perpetuidad. Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como los terrenos, casas, naves industriales, galpones, definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del

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suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. 2.2 Bienes muebles Los bienes muebles son aquellos que pueden ser trasladados de un lugar a otro, manteniendo su integridad. Por oposición a los bienes inmuebles, son todos aquellos bienes personales depositados en estancias que son transportables, pero que uno no suele llevar consigo. Esto incluye, pero no se limita, a los elementos decorativos de una vivienda.

Así en Derecho civil no se consideran cosas muebles aquellas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies (lavabos, baldosas, lajas, etc) mientras que éstas si son consideradas muebles para el Derecho penal (por ejemplo, pueden efectivamente ser objeto de hurto). Entre estos podemos encontrar objetos de hogar como heladeras, computadoras, sofás, etc.

Dentro de los bienes muebles, se encuentran algunas clases de bienes que podemos definir de la siguiente manera

2.2.1 Bienes industriales Los bienes industriales son los que se utilizan en la producción de otros bienes o servicios. La mayoría de los bienes industriales son bienes muebles en general, por ejemplo instalaciones y equipos comerciales, elementos de transporte industrial, aeronaves, embarcaciones, material ferroviario, maquinarias viales y agrícolas, etc. 2.2.2 Bienes de colección Debido a su singularidad son objetos que poseen un tratamiento especial, fundamentalmente son bienes muebles, algunos de ellos son, pinturas, esculturas, dibujos, grabados, monedas, estampillas, medallas, automóviles, platería, etc. 2.3 Bienes intangibles Esta clase de bienes son inmateriales, muchos de ellos ligados a todos los anteriores, existe un nuevo concepto para incorporar a los balances económicos del patrimonio de una organización, el valor de marca.

Podemos decir que el término intangible se emplea con un sentido restringido para aquellos activos que producen beneficios parecidos a los que producen los bienes de uso o de renta y que no pueden materializarse físicamente.

Los activos intangibles pueden ser: las marcas, la identidad corporativa, la comunicación institucional, la imagen, la reputación de una organización; el conocimiento comercial, operativo, científico o tecnológico, la propiedad intelectual, patentes y derechos de comercialización; las licencias, concesiones y derechos de autor; la cartera de clientes y la forma de relacionarse con ellos, entre otros.

3. Mercado Un mercado es un sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de mercado

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implica la capacidad de los compradores y vendedores para ejercer sus actividades sin restricciones. Esto implica que los bienes y servicios pueden intercambiarse entre compradores y vendedores sin restricciones indebidas a sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos. El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. Para el comitente es importante la tasación con una cierta finalidad, entre ellos, el valor para comprar o vender, para expropiar, para fijar impuestos, para garantías, para seguros, para repartos mutuos, para aportes, para retiros de sociedades, para división de bienes, etc. En algunas cuestiones, la determinación de mercado, es fácil de hallar, en una venta normal, se ofrece el valor en un mercado comprador. Pero cuando el intercambio no sea libre, se dificulta la búsqueda de ese mercado. Cabe destacar que un mercado puede ser, local, regional, nacional o internacional y en el mismo se puede dar el libre intercambio entre la oferta y la demanda. 3.1 Oferta y demanda Las operaciones de compra y venta se producen en el ámbito del mercado, una institución social mediante la cual los vendedores (oferentes) y los compradores (demandantes) establecen una relación comercial para concretar la transacción.

El oferente participa del mercado (ya sea físico o virtual) a partir de poner sus productos a disposición de los potenciales compradores. El vendedor establece un precio de venta que es el que deberá pagar el comprador para que la transacción se concrete. Si el comprador desea adquirir el producto y está de acuerdo con el precio, pagará al vendedor y efectivizará la compra.

3.1.1 Oferta La oferta es el precio vigente de un bien que se encuentra a la venta en un mercado determinado durante un plazo de tiempo. Dicha oferta no solo depende del precio del bien, sino también de la tecnología existente, los precios de los factores variables, los precios de los bienes relacionados, la política económica del gobierno y los precios futuros esperados. 3.1.2 Demanda La demanda es la cantidad de un bien que los compradores quieren adquirir, en un mercado determinado durante un plazo de tiempo. De acuerdo a los precios vigentes en ese mercado. También depende de los precios de los bienes relacionados, el nivel de ingreso de los compradores, los gustos y expectativas sobre precios futuros.

3.2 Finalidad de la tasación y mercado

El mercado problema queda establecido según sea la finalidad de la tasación. Así como

existen diversas finalidades también tenemos diversos mercados. Es importante antes

de comenzar a realizar una tasación, conocer la finalidad de la misma, esta situación,

hace que se pueda encontrar el mercado en el cual encuadrar el valor de mercado.

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3.2.1 Compra venta futura 3.2.1.1 Compra Cuando tenemos que hacer una tasación teniendo en cuenta una futura compra, existe un mercado vendedor que conocemos, con características especificas. Es decir, que cuando tenemos que tasar una casa para ser vendida, (precio potencial), existe un futuro comprador, por lo tanto ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapié. 3.2.1.2 Venta Del mismo modo cuando tenemos que hacer una tasación teniendo en cuenta una futura venta, existe un mercado comprador que conocemos, con características especificas. Es decir, que cuando tenemos que tasar una casa para ser comprada, (precio potencial), existe un futuro vendedor, por lo tanto ese es el mercado en el cual debemos hacer hincapié. 3.2.2 Compra venta eventual 3.2.2.1 Garantía hipotecaria Una tasación hipotecaria es una valoración de un bien, para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética. 3.2.2.2 Seguro El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. A través de esta valoración se puede tener una idea de valor de reposición del construido, en un mercado determinado. 3.2.2.3 Expropiación En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. Cabe destacar que en este caso existe un vendedor condicionado. 3.2.2.4 Ejecución por deuda El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente. 3.2.3 Compra venta potencial 3.2.3.1 Base imponible En las relaciones jurídico tributarias el hecho imponible pone de manifiesto la existencia de una capacidad económica en los sujetos, pero para que el impuesto pueda ser

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aplicado, este hecho debe valorarse de alguna manera, normalmente en unidades monetarias.

La base imponible es en definitiva la magnitud que se utiliza en cada impuesto para medir la capacidad económica del bien. Se corresponde con un comprador de liquidación.

3.2.3.2 Base judicial En caso de tasaciones judiciales, se considera la tasación como una magnitud de valor de mercado, ajustada por un coeficiente de reducción según corresponda. Se prevé un mercado tipo comprador normal. 3.2.3.3 Partición En el caso, de particiones de bienes por disolución de sociedades, divorcios, etc. La tasación deberá realizarse de acuerdo a valores de mercado, considerando un comprador normal. 3.2.3.4 Aporte societario En el caso de un inmueble que pueda ser aportado a bienes societarios, es de suma importancia una tasación para evitar sobrevaluaciones. Se deberá tasar teniendo en cuenta un mercado comprador normal. 3.2.3.5 Fondo común de inversión Un fondo de inversión es una institución de inversión colectiva que consiste en reunir fondos de distintos inversores, naturales o jurídicos, para invertirlos en diferentes instrumentos financieros, responsabilidad que se delega a una sociedad administradora que puede ser un banco o institución financiera. En este caso, la tasación de un inmueble debería considerarse en un mercado comprador normal. En este caso, es un inmueble afectado a una explotación (letra hipotecaria)

3.3 Cuadro síntesis entre la finalidad de la tasación y el mercado

Finalidad de la tasación Mercado

Compra venta futura

compra Vendedor específico

venta Comprador específico

Compra venta eventual

Garantía hipotecaria Comprador de liquidación

Seguro Vendedor normal

Expropiación Vendedor condicionado

Ejecución por deuda Vendedor de liquidación

Compra venta potencial

Base imponible Comprador de liquidación

Base judicial Comprador normal

Partición Comprador normal

Aporte societario Comprador normal

Fondo común de inversión Comprador normal

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3.4 Identificación del mercado y tendencia

Al relevar la clase de mercado debe tenerse en cuenta la ubicación de éste en relación

al problema. Convenidos que el problema es el bien que tenemos que tasar.

Se denomina tendencia de mercado a aquella tendencia en la cual un mercado se mueve en una dirección particular en un intervalo de tiempo. Para identificar las tendencias del mercado se utiliza el análisis técnico, estudio que caracteriza a las tendencias de mercado como una respuesta previsible de los precios del mercado en los niveles de apoyo a los precios y la resistencia de precios que varía con el tiempo.

Los términos de tendencia de mercado pueden ser los siguientes:

3.4.1 Tendencia creciente Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades están en alza, se considera como una tendencia creciente, este tipo de tensión de mercado se la considera como positiva, representándose con el signo más (+). 3.4.2 Tendencia estacionaria Es una tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades están inmovilizados o poseen muy poca variación, en este caso la tendencia se representa con el signo igual (=). 3.4.3 Tendencia decreciente Es una tendencia de mercado en la que los precios bajan considerablemente, en un período de tiempo y para un mercado determinado, la misma se representa con el signo menos (-).

4. Derecho 4.1 Restricciones Al relevar la clase de derecho sobre el bien deben tenerse en cuenta las restricciones al

dominio tanto de carácter legal como administrativo.

4.2 Averiguaciones Pueden realizarse las averiguaciones necesarias ante las autoridades que correspondan

para saber si el bien por tasar está vinculado a situaciones especiales.

4.3 Clases de derecho

Debe relevarse la clase de derecho, calificando sus características distintivas y de

acuerdo a la categoría de inmueble a la que se referencie.

4.3.1 Derecho pleno En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera,

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carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres facultades principales: uso, goce y disfrute.

El USO es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.

El GOCE es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

El DISFRUTE es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservación.

4.3.2 Derecho restringido 4.3.2.1 Clase de derechos y acciones Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o, específicamente, es la cuota ideal de un bien. Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien.

Podemos entenderlo de manera más práctica: que el bien inmueble está dividido en dos o más partes y que a su vez le corresponden a dos o más personas, que aún no han hecho la división formal.

4.3.2.2 Clase de servidumbre La servidumbre en un predio, consiste en un derecho real que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado. Como relaciones de uso, las servidumbres son derechos fundamentalmente solidarios e indivisibles, siendo esto último lo que ocasiona que la servidumbre permanezca íntegra a pesar de que cualquier predio implicado se divida. Además, tampoco cabe la posibilidad de una adquisición o extinción parcial.

Como tipo de concurrencia de derechos que es la servidumbre, esta produce una limitación de la propiedad del predio sirviente. Es el predio el que sufre el gravamen, pero el propietario en ningún momento queda personalmente obligado; es por esto por lo que la servidumbre no puede consistir en un hacer, sino más bien en un padecer la limitación. Aunque por parte del predio sirviente la servidumbre suponga una tolerancia, desde la perspectiva del dominante esta puede consistir en una intromisión lícita sobre

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el fundo que actúa como sirviente, o en un derecho a impedir determinados actos en el fundo sirviente. Cuando el servicio prestado se puede reconocer por un signo, como puede ser una ventana o un canal, la servidumbre se denomina aparente, mientras que en el caso opuesto, es decir, cuando se carece de ese signo mencionado, la servidumbre recibe el nombre de no aparente.

4.3.2.3 Clase locación (alquiler) Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:

Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.

Es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa; pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito.

Es de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado.

4.3.2.4 Clase usufructo El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla, pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.

La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento.

Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueño conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminución de sus facultades de goce, "nudo propietario".

4.3.2.5 Clase hipoteca La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido,

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hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados. 4.3.2.6 Clase nuda propiedad Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de una cosa, cuando esa cosa es objeto de un derecho de propiedad (usufructo, o habitación por ejemplo) por parte de un tercero.

4.3.2.7 Clase anticresis Es el Derecho civil y penal, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda.

Por su parte, un contrato de anticrético se conoce comúnmente como la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble.

4.3.2.8 Clase concesión La concesión tiene por objeto la administración de los bienes mediante el uso, aprovechamiento, explotación de las instalaciones o la construcción de obras y nuevas terminales de cualquier índole sea marítima, terrestre o aérea de los bienes del dominio público o privado. 4.3.2.9 Clase usos y habitación El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona.

El derecho de uso Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para

tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en

su caso, su familia.

El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

5. Clases del bien Conjunto de propiedades o riquezas que pertenecen a una persona o grupo. Podemos diferenciar la clase de bien, de acuerdo a una categorización de bienes inmuebles, sean estos urbanos o rurales.

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Agrupamiento urbano Agrupamiento rural

Terrenos Chacra

Casa Campo

Quinta Yacimientos

Departamento Canteras

Oficina Minas

Local comercial Local comercial

Galpón Galpón

Planta industrial Planta industrial

Equipamiento urbano Equipamiento rural

5.1 Aptitudes del bien 5.1.1 Aptitud cualitativa El relevamiento de la aptitud cualitativa no debe reflejar sólo las cualidades que el bien

tiene sino también, las que le atribuyen el mercado el cual se tasa.

La cuantificación de la aptitud cualitativa se obtiene por comparación con casos típicos.

El caso típico implica un cierto grado de aceptación por el mercado o cierto grado de

reiteración, es decir, un número significativo de casos singulares.

Para realizar el relevamiento de la aptitud cualitativa del bien habrá que analizar el

inmueble desde el punto de vista de las características constructivas, morfológico-

paisajística y de su vigencia funcional.

En el análisis del bien, cuando corresponda, deberá tenerse en cuenta la autenticidad,

entendiendo por tal que el inmueble haya sido efectivamente producido con los

materiales, con la técnica, por el ejecutor y en le momento que se le atribuyen.

5.1.2 Aptitud cuantitativa La expresión primaria de la aptitud cuantitativa es la superficie, la que se debe

relacionar con el grado de aprovechamiento permitido al bien por las regulaciones del

código vigente en el lugar, como así también referenciarla a elementos tipo, los que

darán pautas para una valorización más acertada.

5.2 Estado de conservación En la determinación del estado de conservación del bien deben aplicarse los criterios

adecuados al destino u objeto de la tasación. Para establecer la depreciación se debe

tener en cuenta preferentemente su estado de conservación y antigüedad. El estado de

conservación de un bien después de un número determinado de años, depende de la

calidad constructiva, de las modificaciones y del mantenimiento.

5.3 Calidad constructiva Puedan establecerse de acuerdo con la escala de categorías siguiente: SUPERIOR –

MEDIA – INFERIOR y sus puntos intermedios, de acuerdo con la complejidad del bien.

5.4 Vida útil Es la que resulta del análisis de los materiales y de las características constructivas que

fueron utilizados en la construcción del bien, en condiciones de mantenimiento normal.

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5.5 Expectancia de vida Es la valoración de la vida remanente del bien en las condiciones de conservación que

éste tiene en el momento en que se efectúa la tasación.

5.6 Ubicación del bien Este ítem corresponde a la ubicación geográfica del bien y no la del mercado para el

cual se tasa.