P l a n e a m i e n t o U r b a n o

P r o f e s o r : D r. J u a n C a r l o s R o d r í g u e z M a t e o s D e p a r t a m e n t o d e G e o g r a f í a H u m a n a

Tema 6. La ordenación de la ciudad existente: el

Suelo Urbano

Contenidos:

•  6.1. Categorías de Suelo Urbano. Características y Regímenes

•  6.2. Los Planes Especiales en Suelo Urbano

•  6.3. Estudios de Detalle

•  6.4. Los Catálogos de Conservación y Protección del Patrimonio Urbanístico

•  6.5. La rehabilitación urbana

6.1. Categorías de Suelo Urbano. Características y Regímenes

LA CIUDAD EXISTENTE

•  Desde el punto de vista físico, la ciudad existente es el espacio ya construido o transformado por la urbanización

•  Puede tener distintos orígenes y características: ü Los sectores o barrios urbanos existentes con anterioridad al

establecimiento de las normas urbanísticas, que se extiende al menos hasta mediados del S. XX

ü Los sectores o barrios que se han creado siguiendo la normativa urbanística (leyes y planes)

ü Los sectores o barrios construidos ya en la segunda mitad del S. XX, pero al margen de la normativa urbanística

EL SUELO URBANO

Desde el punto de vista jurídico, la ciudad existente es la que el PGOU delimita y clasifica como Suelo Urbano, y que la LOUA identifica con los suelos que: q Están “dotados como mínimo de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión”, o q Están “ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación” (pero puede que no cuenten con los servicios básicos), o q Hayan “sido transformados y urbanizados en ejecución del… planeamiento…” (Art. 45 LOUA)

DISTINTAS SITUACIONES DEL SUELO URBANO

•  Espacios de valor arquitectónico, histórico y/o cultural, que deben ser conservados y protegidos

•  Espacios/barrios/sectores construidos en ausencia de

planificación y en consecuencia mal dotados o no dotados de infraestructura o equipamientos

•  Espacios/barrios/sectores que, aunque fueron construidos en

desarrollo de un plan, se encuentran degradados y es necesario renovarlos, reordenarlos o reequiparlos

•  Espacios para los que el PGOU o una modificación del plan

propone nuevos usos •  Espacios recientemente urbanizados y bien equipados

Espacio de valor histórico y cultural: Plaza de San Francisco (Sevilla)

Espacio de valor histórico y cultural: Vejer de la Frontera (Cádiz)

Espacio que requiere renovación: Barriada de Los Pajaritos (Sevilla)

Futuros barrios de Sevilla con una correcta urbanización

Hacienda del Rosario

Palmas Altas Sur

Buen Aire

Santa Bárbara

Futuros barrios de Sevilla con una correcta urbanización

Hacienda del Rosario Buen Aire

Santa Bárbara

EL SUELO URBANO EN EL PGOU

•  Los PGOU cada vez le prestan mayor atención al suelo urbano

•  En el PGOU los suelos urbanos disponen de una planimetría muy detallada, con identificación de cada edificio o solar en cada parcela, incluso sus patios o huecos interiores

•  El PGOU puede delimitar sectores o ámbitos dentro del suelo urbano: del Conjunto o Centro Histórico; ámbitos que precisan de una intervención de renovación, para lo que se prevé la redacción de un Plan Especial o de Reforma Interior; ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado

EL SUELO URBANO CONSOLIDADO (SUC) (1)

Art. 148.4 LOUA: “A los efectos de esta Ley tendrán la condición de solar, las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística, y como mínimo los siguientes: a) Acceso rodado por vía urbana pavimentada b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista c) Evacuación de aguas residuales a la red pública d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento”

EL SUELO URBANO CONSOLIDADO (SUC) (y 2)

•  En el SUC el PGOU no prevé modificaciones en usos o tipologías constructivas, ni en la estructura general del viario y o de sus espacios libres

•  En ocasiones los PGOU establecen algunas determinaciones sobre esponjamiento del suelo consolidado, ante su elevada densidad o alturas. Como consecuencia de ello, algunos edificios pueden quedar fuera de ordenación

•  Las actuaciones urbanísticas en el SUC se realizan en cada solar, previa presentación del proyecto de obra y solicitud de licencia urbanística, que han de cumplir los requisitos establecidos respecto a alturas, tipologías y/o usos

Solares en el interior de la ciudad

Solares en el borde urbano

DEBER DE EDIFICACIÓN EN SOLARES

•  Los solares deberán edificarse en los plazos y condiciones marcados por el planeamiento

•  Si no se inicia en el plazo fijado, el solar queda incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. En el plazo de 1 año sin iniciarse la edificación, previo requerimiento al propietario, el solar queda en la situación de venta forzosa, y

•  El Municipio podrá en el plazo de 6 meses convocar un concurso público para que un tercero proceda a la edificación (Agente edificador), respetando los derechos de propiedad

•  http: / /s ig .urbanismosevi l la .org/VisorGis/geoSevi l la .aspx?Layers=RMS&Selected=01&xtheme=brown_12

•  https://andaluciainformacion.es/andalucia/258996/el-ayuntamiento-elabora-un-registro-de-solares-y-edificaciones-ruinosas/ (Jaén)

EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (SUNC)

-Las circunstancias que pueden determinar la declaración en el PGOU de un suelo urbano como SUNC pueden ser diversas:

§  Que constituyan vacíos en el interior de la ciudad §  Que el PGOU le atribuya un aprovechamiento urbanístico superior por cambio de

uso y/o edificabilidad §  (Que sean zonas ocupadas por viviendas ilegales en SNU) -Las dimensiones (Unidades de Actuación) pueden ser muy variables -Los promotores han de costear la urbanización y ceder el 10% del

aprovechamiento y los suelos dotacionales al Ayuntamiento -Son objeto de Convenio (entre la Administración y los particulares) donde

se fijan las condiciones de la actuación -Los SUNC se desarrollan a través de un Plan Parcial o un Plan Especial de

Reforma Interior (PERI)

Ejemplo de ficha de un área de reforma en SUNC (PGOU de Carmona)

6.2. Los Planes Especiales en Suelo Urbano

PLANES ESPECIALES (PE)

•  Un Plan Especial establece, desarrolla, define y ejecuta o protege infraestructuras, servicios y dotaciones

•  Conserva, protege y mejora el medio urbano y el patrimonio

•  Establece la ordenación detallada de áreas urbanas sujetas a reforma interior

•  Vincula el destino de terrenos o construcciones a VPO u otros regímenes de protección pública, o a otros usos sociales

•  Establece reservas de terrenos para constituir o ampliar los patrimonios públicos de suelo

Planes Especiales según temática y clase de suelo

Planes Especiales en Suelo Urbano

PE de Reforma Interior (PERI) PE Medio Urbano

PE Protección Centros Históricos

Planes Especiales en Suelo No Urbanizable

PE Medio Natural

PE Medio Rural

Planes Especiales aplicables indistintamente a todo el territorio municipal

PE de Sistemas Generales de Equipamientos Comunitarios

PE de Sistemas Generales de Infraestructuras

LOS PLANES ESPECIALES EN SUELO URBANO

-Objetivo de los Planes Especiales (P.E.) en suelo urbano: q “Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carácter especial, el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos y culturales” (art. 14.1.b de la LOUA) q “Establecer la ordenación detallada de las áreas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones integradas de reforma interior, para la renovación, mejora, rehabilitación o colmatación de las mismas” (art. 14.1.c de la LOUA) -En España en general, y en Andalucía en particular, un elevado número de ciudades han aprobado Planes Especiales de Conjunto Histórico, del Centro Histórico o del Casco Antiguo (PECH, PEPCH, PRICA) -Para cada actuación en un área urbana que necesita una intervención singular, se redacta su propio plan (PERI)

Marchena: Ámbito del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico

El Conjunto Histórico de Marchena fue declarado como BIC en 1966 y se concretó su delimitación mediante el Decreto 56/2010 de la Consejería de Cultura. La Comisión Provincial de OT y Urbanismo dio su aprobación definitiva en 2010 al Plan Especial de Protección.

Algunos Planes Especiales de Reforma Interior (PERI) de Sevilla

Área de Reforma Interior Puerto Triana (ARI-DT-10)

Aprobación Definitiva:19-abr-2007 Clasificación del suelo: Suelo Urbano No Consolidado Objetivos y determinaciones: La propuesta pretende regenerar el área a través de

una adecuada convivencia de usos (comerciales, hoteleros, servicios privados, equipamientos, oficinas), poner en valor los espacios libres colindantes y contribuir a la condición de centralidad de este ámbito. En torno al 76% del suelo será de uso lucrativo; el otro 24% será público. Se incluyen una gran superficie comercial y un parking subterráneo. El Pabellón de la Navegación se cataloga como equipamiento público

Superficie total: 180.558 m2

Uso global: Terciario Espacios libres: 84.064 m2

Servicios de Interés Público y Social (SIPS): 12.592 m2

Área de Reforma Interior Puerto Triana (ARI-DT-10)

Ubicación del PERI Puerto Triana

Proyectos para el PERI de Puerto Triana

El proyecto de César Pelli en Puerto Triana

PERI NO-5 Ronda de Capuchinos – Ctra. De Carmona (API-DM-01 Fábrica de Vidrio)

Aprobación Definitiva: 29-junio-2018 Clasificación del suelo: Suelo Urbano No Consolidado Objetivos: Plan Especial formulado en desarrollo del Plan General de 1987 con los siguientes objetivos que se asumen: Intervención en un área que, unida a la actuación contigua de equipamiento en el borde de la Ronda de Capuchinos, conforma una gran pieza de dotación de carácter general, estratégica por su posición y accesibilidad. Resuelve déficits de equipamiento y espacios libres del sector norte. Superficie del ámbito: 29.282 m2

Uso global: Residencial (contendrá también una biblioteca de barrio) Edificabilidad: 28.488 m2

Nº viviendas: 200

PERI NO-5 Ronda de Capuchinos – Ctra. De Carmona (API-DM-01 Fábrica de Vidrio)

Un ejemplo de PERI: La Chanca (Almería)

§ El Plan Especial de Reforma Interior de La Chanca (PERI), fue redactado atendiendo a las demandas de los movimientos sociales del barrio de La Chanca y aprobado definitivamente en 1990. § El acceso a una vivienda digna, la sanidad, la educación y la formación ocupacional como derechos sociales son objetivos prioritarios del Plan.

6.3. Estudios de Detalle

ESTUDIOS DE DETALLE (ED)

•  Los Estudios de Detalle tienen por objeto complementar/adaptar determinaciones del planeamiento en áreas de suelo urbano

•  Para ello podrán: a) Establecer la ordenación de los volúmenes, el trazado local del

viario secundario y la localización del suelo dotacional público b) Fijar alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas

Estudio de Detalle de la unidad de actuación ATA-DC-01 Plaza de la Legión (C/Arjona y C/Trastamara, 33 y 35)

Aprobación definitiva: 25-nov-2016 Clasificación del suelo: Suelo Urbano No Consolidado Objetivos: Intervención sobre tres parcelas que configuran el frente de la manzana formada por c/Arjona, Trastamara y Plaza de la Legión, para resolver adecuadamente la transición morfológica y volumétrica en un punto significativo del centro histórico, donde se producen desencuentros de alturas con medianerías vistas de enorme impacto visual para la imagen urbana. Esta recualificación morfológica requiere la implantación de un uso que refuerce el valor del espacio urbano en el entorno de la antigua estación de Plaza de Armas, por lo que el uso debe ser fundamentalmente terciario Superficie: 382 m2 Uso: Terciario Altura máxima: 8 plantas

Estudio de Detalle de la unidad de actuación ATA-DC-01 Plaza de la Legión (C/Arjona y C/Trastamara, 33 y 35)

6.4. Los Catálogos de Conservación y Protección del Patrimonio Urbanístico

LOS CATÁLOGOS EN SUELO URBANO

•  Pueden formar parte del Plan General o elaborarse de forma independiente

•  Son instrumentos para la conservación, protección o mejora del patrimonio (histórico, arquitectónico, urbanístico)

•  Deben contener una relación detallada e individualizada de los bienes o espacios que se protegen y las condiciones para la intervención en los mismos.

•  Puede tratarse de «espacios» (plazas, jardines,…) o de edificios catalogados (palacios, iglesias, viviendas,…)

•  La formulación, elaboración y aprobación definitiva de los Catálogos es competencia municipal. Requiere informe preceptivo de las Consejerías competentes en Urbanismo y Cultura

6.5. La rehabilitación urbana

DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN (1)

•  Los propietarios están obligados (art. 155 de la LOUA) a mantener los edificios de su propiedad en “condiciones de seguridad, salubridad y ornato público” que hagan posible su “habitabilidad o uso efectivo”

•  Para ello deberán acometer, si fuera preciso, las obras necesarias para su conservación o rehabilitación hasta el coste de “la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características…” (contenido normal del deber de conservación)

•  Si las obras superasen el límite del deber normal de conservación, el Municipio deberá hacerse cargo del exceso

DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN (y 2)

-El Municipio podrá ordenar la ejecución de las obras y, en caso de incumplimiento injustificado:

• Podrá ejecutarla a costa del propietario (ejecución subsidiaria)

• Podrá expropiar el edificio, y colocarlo en la situación de “ejecución por sustitución”, a través de un tercero (Agente Rehabilitador) y mediante concurso público

-El Municipio puede establecer ayudas públicas para estas

actuaciones

RUINA URBANÍSTICA

•  Se procederá a la declaración legal de ruina urbanística cuando el coste de las reparaciones supere el límite del deber normal de conservación (o que lo supere el coste acumulado derivado de tres inspecciones)

•  El propietario tendrá que tomar las medidas necesarias que garanticen la seguridad del edificio y podrá optar por rehabilitar o demoler, salvo que se trate de un edificio protegido o catalogado

•  El edificio queda incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificios Ruinosos

•  Si el propietario no actúa en el plazo de un año, queda en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución (Agente Rehabilitador)

Edificios ruinosos en Sevilla

INSPECCIONES PERIÓDICAS

•  El Plan General o las Ordenanzas Municipales podrá/n delimitar áreas en las que llevar a cabo inspecciones dirigidas a comprobar el estado de conservación de los edificios: Inspección Técnica de Edificios (ITE)

•  Estas inspecciones podrán limitarse a los edificios catalogados o protegidos, y a los que tengan una antigüedad superior a 50 años

•  Con posterioridad, la Ley Estatal (2013) estableció la realización de un Informe de Evaluación de Edificios para bloques de viviendas que se debe realizar como mínimo cada 10 años y referido a: Estado de conservación; Accesibilidad para personas discapacitadas; Eficiencia energética

ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRADA (ARI) EN BARRIADAS

§ Actuación que se realiza en un sector de la ciudad, tanto en los edificios como en el espacio público y los equipamientos:

• Áreas de Rehabilitación en el Centro Histórico • Antiguas barriadas de promoción pública o privada •  Barriadas marginales, constituidas por chabolas y/o infraviviendas

§ Rehabilitación integral de las zonas comunes de los edificios (cubiertas, escaleras, accesos, instalación de ascensores, …)

§ Pavimentación de calles, mejoras en espacios públicos, red de alcantarillado, …

§ Son actuaciones de carácter público, por el volumen de inversiones que requieren y porque no se produce un incremento de los usos lucrativos

ALGUNAS EXPERIENCIAS DE REHABILITACIÓN DE BARRIADAS EN

ANDALUCÍA •  La Chanca y el Puche (Almería) •  El Cerro del Moro (Cádiz) •  El Saladillo-La Piñera (Algeciras) •  San Martín de Porres (Córdoba) •  Marismas del Odiel (Huelva) •  Polígono las Lagunillas-Puerta de Madrid (Andújar) •  Las Flores (Málaga) •  Polígono Sur y Parque Alcosa (Sevilla) •  Barrio Río Pudio (Coria del Río)

ÁREAS DE REHABILITACIÓN DE BARRIOS (Plan Concertado de Vivienda y Suelo

2008-2012 de Andalucía) Las áreas de rehabilitación/revitalización de barrios o regeneración urbana son un instrumento global para la recuperación integral de ámbitos urbanos, centrales o periféricos, afectados por problemas habitacionales, con el objetivo de mejorar las condiciones de alojamiento de la población y otros aspectos de carácter urbanístico, social y económico, mediante la integración, la coordinación y el fomento de las distintas actuaciones que los agentes públicos y privados puedan desarrollar en dichos ámbitos urbanos (Art. 93.1 del Decreto 395/2008, de 24 de junio por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012)

Rehabilitación integral del Polígono Sur (Sevilla)

Antes

Después

Referencias

•  Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio (2008): Decreto 395/2008, de 24 de junio, por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, BOJA nº 130, 2 julio 2008.

•  Esteban i Noguera, J. (2003): La ordenación urbanística: conceptos,

herramientas y prácticas, Barcelona, Electa, pp. 89 y siguientes. •  Franchini, T. (2018): Temas de planeamiento urbano, Madrid, CEU

Ediciones, pp. 65 y siguientes.

•  Guerrero Manso, Mª. C. de (2011): La ciudad existente: Delimitación del suelo urbano y en situación de urbanizado, Madrid, Iustel.

Referencias

•  Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, BOE nº 12, 14 enero 2003.

•  Moya, L. (coord.) (2011): La práctica del Urbanismo, Madrid, Síntesis,

pp. 329 y siguientes.