El Saneamiento Concepto y Clases Definición Legal: El autor Aguilar Gorrondona, señala: En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (C.C. Arts. 1486 y 1503); definición que si quisiera comprender todas las ventas y no sólo las ventas de cosas, debería formularse así: el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido. En todo caso, las definiciones anteriores sugieren que el saneamiento comprende dos obligaciones: garantizar “la posesión pacífica” (saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción) y garantizar “la posesión útil” (saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos). La Obligación del Saneamiento del Vendedor se divide en Saneamiento en caso de Evicción y Saneamiento por Vicios o defectos Ocultos. Saneamiento en caso de Evicción: Noción Legal: El autor Aguilar Gorrondona señala: La definición legal del saneamiento en caso de evicción sería: la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido. Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor Aguilar Gorrondona. Régimen Legal del Saneamiento en caso de Evicción. Contenido: El autor Aguilar Gorrondona sostiene: Conforme a la doctrina francesa, el saneamiento en caso de evicción reglamentado por la le ley, comprende tres obligaciones: I.- La obligación del vendedor de abstenerse de perturbar la posesión del comprador, la cual es una obligación de no hacer conocida con el nombre de saneamiento o garantía por hecho propio. II.- La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida con el nombre de garantía incidente. III.- La obligación del vendedor de reparar al comprador los daños y perjuicios que le causa la evicción (en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar. La primera obligación es mucho más amplia que las otras dos y a diferencia de ellas, presupone siempre un hecho personal del vendedor. Por ello, muchos autores franceses distinguen entre saneamiento por hecho propio y saneamiento por hecho de terceros, el cual a su vez subdividen en obligación de reparar y garantía incidente. Régimen Legal del Saneamiento por Hecho propio: El autor Aguilar Gorrondona señala: El saneamiento por hecho propio o personal del vendedor está expresamente previsto – aunque en forma incidental- en el articulo

1506 del Código Civil; pero aún sin esta mención resultaría de lo dispuesto en los artículos 1160 y 1503 del Código Civil. Sujetos de la Obligación: El autor Aguilar Gorrondona señala: 1) Sujetos pasivos (deudores) son: el vendedor y sus causahabientes a título universal, así como los que se hayan obligado con el vendedor; y 2) Sujetos Activos (acreedores): el comprador, sus causahabientes a título universal, y, en principio, sus causahabientes a título particular respecto de la propiedad o derecho vendido a quienes, salvo circunstancias muy particulares, debe considerarse transmitida la acción del comprador para exigir el saneamiento por hecho propio del vendedor, razón por la cual, dichos causahabientes, además de la posibilidad que tienen de accionar a su causante (el comprador), pueden accionar al causante de éste (el vendedor). Objeto de la Obligación: El autor Aguilar Gorrondona señala: El saneamiento por hecho propio no consiste en el simple deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso, ya que ese deber afecta a todos. El saneamiento por hecho propio exige del vendedor que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que la ley le reconoce al vendedor en su condición de tal (p.ej: pedir la nulidad absoluta o relativa del contrato, intentar la acción resolutoria, etc.) o los que el vendedor expresamente se haya reservado en el contrato. La obligación comprende la abstención comprende la abstención tanto de perturbaciones de hecho causadas por hechos materiales (p.ej: por despojo violento) o por actos jurídicos (p. ej: volver a vender la misma cosa), como las perturbaciones de derecho o sea, las que consisten en el ejercicio de un derecho contra el comprador (p.ej: la reivindicación de la cosa vendida intentada por uno de los herederos del vendedor alegando que dicha cosa era de él y no de su causante). Para ampliar esta información el alumno deberá revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor Aguilar Gorrondona. Sanción de la Obligación: El autor Aguilar Gorrondona señala: El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados. En consecuencia, los derechos del comprador pueden hacerse valer en diversas formas, tales como la acción de cumplimiento, la condena del vendedor al pago de los daños y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del vendedor (p.ej: cuando el coheredero ha vendido a un tercero el bien que le fuera adjudicado en la partición, la anulación de ésta, decretada a pedido de dicho coheredero, no surte efectos frente al tercero (comprador) y la excepción de garantía frente a la demanda del obligado a sanear ( p. Ej. si el vendedor y sus herederos pretenden reivindicar del comprador de la cosa vendida, éste les opone la excepción del saneamiento).

Caracteres de la Obligación: El autor Aguilar Gorrondona señala: 1.- Interesa al orden público, como lo demuestra la norma según la cual “aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento responderá sin embargo del que resulta de un hecho que le sea personal. Toda convención contraria es nula” (C.C. Art. 1506, encab.). Sin embargo, no es contrario al orden público que el vendedor se reserva la facultad de realizar determinados hechos o de ejercer determinados derechos aunque con ello pueda llegar a impedir al comprador que entre en posesión de la cosa o derecho, o privarlo de ella. 2.- Es perpetua en el tiempo. El derecho del comprador de no ser perturbado por hecho personal del vendedor no se extingue por prescripción, aunque pueden prescribir las acciones de aquel derivadas de una perturbación, ya realizada. 3.- Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbación, sea de hecho, sea de derecho. 4.- Es indivisible, en el sentir de la doctrina y de la jurisprudencia. La Casación francesa fundamenta esa indivisibilidad tanto en la naturaleza del objeto de la obligación como en la intención de las partes. Por ser indivisible, el comprador puede rechazar la reivindicación por el coheredero de un vendedor “non dominus” aunque el coheredero sea propietario del todo. 5.- Es una obligación derivada de la obligación de transferir, aunque el legislador la trate como una obligación autónoma. Ello puede sostenerse si se recuerda que las construcciones científicas del legislador- en cuanto tales- no obligan. Régimen Legal del Saneamiento Por Hecho de Terceros: El autor Aguilar Gorrondona señala: Como hemos visto, al lado del saneamiento por hecho propio del vendedor, existe el saneamiento por hecho de tercero que, según la doctrina francesa, comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero (garantía-incidente). Reparación de la evicción consumada por un tercero: Generalidades. La Ley al reglamentar el saneamiento en caso de evicción salvo dos menciones – una relativa al saneamiento por hecho propio, otra a la garantía incidente-sólo regula la obligación del vendedor de reparar la evicción consumada por un tercero que puede llamarse pues saneamiento en caso de evicción “strictu sensu”. La doctrina al definir la evicción, de ordinario, sólo tiene presente esa obligación de reparar. Precisamente por ello, en muchos casos en que no hay evicción, en el sentido en que la propia doctrina define ese término, hay, sin embargo, saneamiento por evicción en sentido amplio, o sea, en el sentido que comprende tanto la garantía por hecho propio del vendedor como la garantía incidente y la reparación de la evicción consumada por un tercero. Naturaleza Jurídica: El autor Aguilar Gorrondona señala: a) El saneamiento en caso de evicción consumada por un tercero, no es

propiamente una obligación autónoma y primaria del vendedor. No es una obligación autónoma porque la evicción proveniente de un tercero implica

necesariamente que el vendedor haya incumplido (total o parcialmente) su obligación de transferir. Y, no es una obligación primaria porque después de celebrado el contrato y antes de consumada la evicción, el vendedor a nada está obligado, de tal manera que es una responsabilidad y no una obligación primaria.

b) Barbero y otros consideran que se trata de una responsabilidad derivada del hecho de no haber celebrado legítimamente el negocio (la venta) y no de haberlo incumplido, porque consideran que el incumplimiento es un hecho subsecuente al contrato, mientras que aquí ven el germen de la responsabilidad en la propia venta. Otro sector doctrinal considera que se trata de una responsabilidad por incumplimiento porque: a) no es seguro que el incumplimiento deba ser subsecuente al contrato cuando la obligación debe cumplirse coetánea mente con el contrato; b) la evicción en todo caso es subsecuente al contrato; y c) también cuando existe responsabilidad por incumplimiento contractual puede decirse que el “germen” de la responsabilidad se encuentra en el contrato.

Sujetos de la Obligación El autor Aguilar Gorrondona señala:

A) Sujetos Pasivos (Deudores) son el vendedor y sus causahabientes a titulo universal, así como los causantes del vendedor y los causahabientes a titulo universal de esos causantes.

B) Sujetos Activos (Acreedores) son el comprador, sus causahabientes a título universal y sus causahabientes a título particular en la cosa o derecho correspondiente.

Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona. Hecho que origina la responsabilidad: La evicción consumada. √ Concepto de evicción. Para el autor Aguilar Gorrondona: La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada. …. De lo expuesto se concluye que en la venta de cosas hay evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello; o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que les transmitió el vendedor. En consecuencia, el vendedor no responde por evicción consumada por un tercero sino cuando éste ha realizado una perturbación de derecho, o sea, consistente en el ejercicio de un derecho frente al comprador; no cuando la perturbación sea de hecho. La razón de esa limitación es que en el caso de perturbación de hecho el comprador tiene recursos legales suficientes para protegerse contra los terceros sin que, por lo demás, el vendedor tenga facultades que le permitan auxiliar al comprador; mientras que en caso de perturbación de derecho, el vendedor puede tener elementos esenciales para la defensa de los intereses del comprador y debe haberle transmitido derechos suficientes como para rechazar las pretensiones de los terceros. Clasificación de la Evicción:

El autor Aguilar Gorrondona señala: Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas.

a) Hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre a cosa y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre que sea evidente que en tales condiciones el comprador no pueda defenderse ulteriormente de la reivindicación, etc.

b) Hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar una parte (divisa o indivisa) de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate excede del crédito garantizado.

c) Hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples limitaciones legales de la propiedad) sobre el fundo vendido.

Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona. Condiciones para que la evicción haga nacer la responsabilidad: El autor Aguilar Gorrondona señala:

a) La evicción debe ser actual, o sea, que el tercero en ejercicio de un derecho real que lo faculta para ello haya impedido al comprador, total o parcialmente entrar en posesión o lo haya privado de ella. En consecuencia, el comprador tiene que probar: 1) que se le ha impedido entrar en posesión o que se le haya privado de ella; 2) que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho correspondía a un tercero; y 4) que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto. La manera más evidente de comprobar todos esos extremos es producir una sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero; pero no es esa la única forma posible.

No da derecho a indemnización el solo hecho de que el comprador conozca y pueda demostrar que existe una causa de evicción eventual.

b) Con base en una norma dictada en materia de partición (C.C. Art. 1117) se ha sostenido que en la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor sino es anterior al contrato.

Así es por lo general. El vendedor no sabe de saneamiento, por ejemplo, cuando la Administración expropia ulteriormente al comprador, ni cuando un tercero adquiere la propiedad de la cosa vendida por usucapión posterior a la venta (aunque la posesión haya comenzado antes). Sin embargo, en este último caso, se comprende que el vendedor deberá responder cuando la usucapión estaba tan pronta a cumplirse que el comprador no tuvo tiempo de evitarla. De manera más general puede afirmarse que el vendedor ve comprometida su responsabilidad por evicción derivada de una causa posterior a la venta: 1) Cuando se trata de un hecho personal (caso que no corresponde al aspecto que ahora estudiamos sino al saneamiento por hecho propio); y 2) cuando el hecho posterior es una consecuencia del anterior que el comprador no pudo evitar. c) En el caso concreto de la evicción menor se requiere de acuerdo con algunas legislaciones que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta y de acuerdo con otras de cargas ignoradas por el comprador al tiempo de contratar.

Objeto de la Reparación en la Evicción Total (Consumada): El autor Aguilar Gorrondona señala: La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y costas del contrato, y los daños o perjuicios.

a) Precio: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (C.C. Art. 1508, Ord. 1|). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor, debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho (C.C. Art. 1509). Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (C.C. Art. 1510). Así pues, los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor.

b) Frutos: El vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (C.C Art. 1508, Ord. 2), poseedor de mala fe (C.C. Art. 1508, últ.ap.).

c) Costos Judiciales. El comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento (C.C. Art. 1508, Ord.3), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.

d) Gastos y costas del contrato: El vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta. (C.C. Art. 1508, Ord. 4).

e) Los Daños y Perjuicios: Por último, la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios. En realidad, hubiera sido más exacto referirse a “los demás daños y perjuicios” porque parte de las prestaciones anteriores correspondan al concepto de daños y perjuicios (p.ej: el pago del aumento de valor experimentado por la cosa entre la fecha de la venta y la de la evicción; la restitución de los frutos; el pago de costas de los pleitos arriba indicados; el pago de gastos y costas del contrato).

Si en la materia se aplicara en el Derecho Común, el vendedor sólo estaría obligado a reparar daños y perjuicios cuando hubiera incurrido en culpa, pero las normas especiales sobre saneamiento no distinguen entre el vendedor de buena fe y mala fe, sino a un efecto determinado (C.C. Art. 1512), de modo que fuera de dicha hipótesis el comprador puede exigir indemnización aún cuando no medie la culpa del vendedor. En cambio, si es relevante la ignorancia o conocimiento del comprador, ya que por aplicación analógica de las normas relativas a la venta de la cosa ajena, no puede reconocérsele el derecho de exigir la indemnización de los daños y perjuicios sino al comprador que para el momento de la venta ignoraba la causa que ulteriormente produjera la evicción… Estos daños y perjuicios en todo caso son: a) el valor de las refacciones, mejoras y demás gastos que el comprador hizo en el fundo; y b) todos los demás daños y perjuicios que pueden considerarse como tales de acuerdo con el Derecho Común. Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, la ley ha dictado dos normas: 1) si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está obligado a Reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en el fundo (C.C. Art. 1512) ; y 2) si el vendedor vendió de buena fé el fundo ajeno está obligado a Reembolsar al comprador o hacerle Reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho. A ese respecto debe tenerse en cuenta que el comprador a

título de poseedor puede, en principio, reclamar del “verus dominus” la suma menor entre el monto de las impensas originadas por las mejoras, y el mayor valor dado a la cosa (C.C. Art. 792). Pero si el comprador ha edificado, sembrado o plantado en terreno ajeno, puede ser que sólo tenga derecho a exigir una indemnización menor o que carezca de todo derecho frente al propietario del terreno (C.C. Art. 557). En tales casos, el comprador puede dirigirse por el resto o por el dolo contra el vendedor para obtener en definitiva la indemnización prevista en el citado artículo 792 del Código Civil. El vendedor, por lo demás, tiene frente al comprador el carácter de garante de la obligación del tercero que produjo la evicción respecto de la indemnización por mejoras. Objeto de la Reparación de la Evicción Parcial: Según el autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se mantenga el contrato.

a) “Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta. (C.C. Art. 1513). Si en consecuencia se resuelve el contrato, de acuerdo con la doctrina dominante, la reparación se rige por las reglas señaladas para el caso de evicción total.

b) “Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviera la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya aumentado ya haya disminuido el valor de la cosa vendida” (C.C. Art. 1514). Y además se aplica “mutatis mutandis” cuando queda dicho a propósito de la evicción total.

Objeto de la Reparación de la Evicción Menor: Según el autor Aguilar Gorrondona en su texto “Contratos y Garantías”, señala: En caso de evicción por cargas, la ley sólo ha establecido que “si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización”. (C.C. Art.1515). En todo lo demás, es aplicable lo expuesto a propósito de la evicción parcial. Limitación General: Aguilar Gorrondona señala: Cualquiera que sea la clase de evicción “cuando el comprador ha evitado la evicción del fundo, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos” (C.C. Art.1516). Caracteres del saneamiento por evicción consumada por terceros: Aguilar Gorrondona señala: A diferencia del saneamiento por hecho propio, el saneamiento por evicción consumada por terceros no interesa al orden público ni es absoluto en el sentido antes indicado (en efecto, sólo procede por perturbaciones de derecho), ni es indivisible. Saneamiento en caso de Evicción en Ventas de Cosas Forzosas: El autor Aguilar Gorrondona, señala: En principio las normas legales sobre el saneamiento por evicción dictadas para el contrato de venta se aplican por analogía

a las “ventas forzadas”. Tan es así que el legislador creyó necesario dictar norma expresa para no aplicar a la venta en remate judicial las disposiciones sobre la otra obligación de saneamiento, o sea, sobre el saneamiento por vicios o defectos ocultos (C.C. Art.1525, últ. Ap.). Saneamiento por Evicción en caso de Expropiación: El autor Aguilar Gorrondona, señala: En el caso de que la venta forzosa haya sido una expropiación por causa de utilidad pública o social, el adquirente, o sea, el expropiante no puede sufrir evicción, ya que según la ley respectiva, no puede intentarse ninguna acción sobre la cosa después de dictada la sentencia que acuerda la expropiación y los terceros que tuvieran derechos sobre la cosa sólo podrán hacerlos valer sobre el precio de la expropiación. El Saneamiento por Evicción en el Remate Judicial: El autor Aguilar Gorrondona, señala: No se discute que si el adquiriente en remate judicial ha sufrido evicción tenga derecho a exigir saneamiento pero se discute acerca de quién debe responderle. 1.- Nadie pretende que la responsabilidad corresponda al Tribunal que decretó o practicó el remate. 2.- Parte de la doctrina establece responsabilidad a cargo del ejecutante, aunque no en los mismos términos. A. Una corriente asemeja el ejecutante al vendedor por el hecho de que “toca el precio”. Se replica que, sin embargo el ejecutante no es titular de la propiedad o derecho y se contrarréplica que lo mismo ocurre con el vendedor cuando hay evicción total; pero lo cierto es que el ejecutante, a diferencia del vendedor, no se presenta como titular de la propiedad o derecho rematado. B. Otros autores fundamentan la obligación del ejecutante en las normas sobre el pago de lo indebido. C. Por último, algunos autores hacen responder al ejecutante por hecho ilícito siempre que haya habido de su parte dolo o culpa. Régimen Convencional. Principio Fundamental. Restricción Convencional del Saneamiento: Principio Fundamental: El autor Aguilar Gorrondona, señala: En principio, todas las normas sobre saneamiento por evicción son supletorias, de modo que las partes, por regla general, pueden convenir libremente en aumentar o disminuir las obligaciones, cargas o responsabilidades del vendedor por causa de evicción y aún exonerarlo de ellas (C.C. Art. 1505). Sin embargo, existen limitaciones a esta autonomía de la voluntad determinadas por razones de orden público o de buenas costumbres. Régimen Convencional del Saneamiento: El autor Aguilar Gorrondona, señala: Bajo este rubro es conviene examinar tanto las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella cualquiera que sea el hecho que produzca la evicción (“cláusulas generales de no garantía”) y las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella en cuanto a un hecho particular (“cláusulas especiales de no garantía”). Para ampliar esta información, el alumno debe revisar el texto “Contratos y Garantías” del autor José Luis Aguilar Gorrondona.

Restricción Convencional del Saneamiento: El autor Aguilar Gorrondona, señala: Bajo este rubro conviene examinar tanto las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella cualquiera que sea el hecho que produzca la evicción (“cláusulas generales de no garantía”) y las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella en cuanto a un hecho particular (“cláusulas especiales de no garantía”). 1) Las cláusulas generales de no garantía, en principio, son válidas, pero existen las siguientes limitaciones: a.- Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha responsabilidad, ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (C.C. Art. 1506, encab.). b.- Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción. (C.C. Art. 1506, ap. Único). El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el precio sino en dos casos: a) cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta; y b) cuando hubiere comprado a todo riesgo (C.C. Art. 1507). 2) Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho (determinado) que le sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador. Por otra parte, el efecto de dichas cláusulas es pleno en el sentido de que eximen al vendedor incluso de la obligación de rstituir el precio. La única limitación que existe en la materia es la que deriva del Derecho Común, de acuerdo con el cual no son válidas las cláusulas de irresponsabilidad en caso de dolo o culpa grave. Saneamiento por vicios o defectos ocultos: Es la obligación que tiene el vendedor de garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente. El autor Aguilar Gorrondona señala: …. Los vicios ocultos pueden presentarse en ventas muy distintas: en la venta de inmuebles ( p. Ej: edificios con fundaciones defectuosas, praderas con hierbas venenosas, etc.), de cosas corporales mobiliarias (joyas falsificadas, máquinas defectuosas, etc.) y aún de cosas incorporales. Supuestos de Responsabilidad: La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos proviene de la existencia de un vicio llamado “vicio redhibitorio”, que a su vez supone: 1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio: a) Que afecte cualitativamente a la cosa y no sólo cuantitativamente. b) Que la afecte para el uso al cual esté destinada, o sea que la haga impropia o menos propia para el uso declarado en el contrato. 2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.

3) Que el vicio sea oculto. (Art. 1519 del C. Civil). 4) Que el vicio exista para el momento de la venta. 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador. Objeto de la Obligación del Vendedor: El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”: 1) La opción del comprador. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria o “quanti minoris”, mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos. Para ampliar esta información el alumno deberá revisar el texto “Contratos y Garantías” del autor Aguilar Gorrondona. 2) Si el comprador opta por la Acción Redhibitoria procede la devolución recíproca de la cosa vendida y del precio. A) Las Obligaciones del Vendedor varían según su buena o mala fe, o sea, según que en el momento de la venta haya ignorado o conocido los vicios. a.- El vendedor de mala fe debe: 1) Restituir el precio (Art. 1522), íntegro, aún cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador (C.C. Art. 1522), conforme a las reglas generales sobre responsabilidad contractual. b.- El vendedor de buena fe debe: 1) Restituir el precio en los mismos términos que en el caso anterior (C.C. Art. 1523) y 2) Reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (C.C. Art. 1523). B.- La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor; pero los deterioros por caso fortuito corren a cargo del comprador (por aplicación analógica de la norma del art. 1524 C. Civil para el caso de perecimiento de la cosa). Para ampliar esta información el alumno debe revisar el texto “Contratos y Garantías” del autor Aguilar Gorrondona. 3) Si el comprador opta por la Acción Estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle la parte del precio que se determine por expertos (C.C. Art. 1521), quienes deberán tener en cuenta solo la disminución de valor que objetivamente produce la existencia del vicio y no los daños y perjuicios que éste haya causado al comprador. Si el vendedor para el momento de la venta conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios correspondientes. (C.C. Art. 1522); pero si los ignoraba, además de la restitución parcial del precio, sólo tendrá que Reembolsar la porción que corresponda de los gastos hechos con ocasión de la venta. 4) Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo arriba expuesto; pero si la cosa pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (C.C. Art. 1524). 5) En todo caso el tiempo útil para proponer la acción es limitado: El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de animales debe intentarse dentro de cuarenta días y si se trata de cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega.

(C.C. Art. 1525, encab.). Aunque la disposición sólo menciona la acción redhibitoria, también es aplicable a la estimatoria tanto porque la analogía es evidente como porque el artículo 1525 del Código Civil, cada vez que emplea la expresión “acción redhibitoria” la utiliza en un sentido más amplio del que le hemos dado siguiendo la terminología romana. En efecto, parece que en dicho artículo se llama acción redhibitoria a toda acción del comprador frente al vendedor derivada de vicios ocultos. Responsabilidad Convencional y Legal: El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación. De hecho, es relativamente frecuente que se prevea la obligación de sustituir piezas defectuosas o de hacer reparaciones a la cosa en el caso de que existan vicios ocultos, en vez de reconocerle al comprador los derechos inherentes a las acciones redhibitoria y estimatoria. Para ampliar esta información el alumno puede revisar el texto “Contratos y Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona. Saneamiento en ventas forzosas:

El autor Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” señala: La Ley ha excluido expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el caso de ventas en remate judicial (C.C. Art. 1525, ap. 2°), pero en los demás casos de venta forzosa se aplican por analogía las reglas legales sobre saneamiento por vicios ocultos dictadas para la venta propiamente dicha.

Garantía Convencional de buen funcionamiento: Concepto. El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, refiere: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador para el caso de que, durante un término determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para la existencia de esta garantía es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley. Supuesto de la Obligación: Según el autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: Es que la cosa no funcione bien, o sea, que surja un defecto de funcionamiento, siempre que no se deba a culpa del comprador (o a una causa en orden a la cual el vendedor ha excluido convencionalmente su responsabilidad) sin que proceda distinguir si la causa constituye un vicio redhibitorio o no. Objeto de la Obligación del Vendedor: Esto va a depender del contenido del contrato y puede consistir en una obligación de dar (p.ej. Proporcionar al comprador de una cosa nueva de la misma clase en sustitución de la vendida, pagar una indemnización, sustituir piezas o accesorios, etc.) o de hacer (generalmente reparar la cosa). Tiempo útil para intentar la acción: El Código Civil señala que el tiempo útil para intentar la acción, en caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento.

Por otra parte, la denuncia indicada, salvo pacto en contrario, debe hacerla el comprador al vendedor, dentro del mes de descubierto el defecto de funcionamiento, so pena de caducidad. La denuncia es una carga del comprador. El alumno debe revisar el artículo 1526 del Código Civil.