DERECHOS REALES: Usucapin. Prescripcin adquisitiva. Posesin. Improcedencia de la

accin de desalojo en caso de posesin.

TEMER DANIEL c/ ASSAD HCTOR s/ DESALOJO

CNCiv., Sala B, 5/6/2009

Fuente: Diario Judicial - http://www.diariojudicial.com/nota.asp?IDNoticia=38509#

La Cmara Civil rechaz un pedido de desalojo porque los ocupantes demostraron que viven all hace

20 aos. El tribunal seal que la accin de desalojo procede contra quienes son tenedores que reconocen

en otro la titularidad del dominio, pero no contra quien posee `animus domini`.

Comentario al fallo:

Los jueces Mauricio Mizrahi, Gernimo Sans y Claudio Ramos Feijo, integrantes de la Sala B de la

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos caratulados, Temer Daniel c/ Assad Hctor s/

desalojo, confirmaron el fallo de primera instancia que rechaz un pedido de desalojo de dos personas que

acreditaron que vivan en el lugar desde haca 20 aos en calidad de propietarios.

Ambas partes del pleito se arrojaban la calidad de dueos del departamento del edificio de Terrada al

1800 por lo que los camaristas sostuvieron que lo que corresponde dilucidar aqu es en qu carcter

ocupaban los aqu emplazados la propiedad en cuestin; vale decir, si revestan la mera calidad de intrusos

-como sostiene el pretensor, lo que habilitara la procedencia de la accin- o si, por el contrario, podra

estimarse prima facie que lo hacan en condicin de poseedores.

El actor denunci que el 1 de noviembre de 1992 compr el inmueble a una empresa y que cuando

quiso tomar posesin se encontraban en l los denunciados a los que calific como intrusos y a travs de

una carta documento los intim a que entregaran el inmueble.

La accin de desalojo procede contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y

todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible; es decir, contra quienes son tenedores que

reconocen en otro la titularidad del dominio, pero no contra quien posee `animus domini`, explicaron los

magistrados.

El fundamento de ello es que procesos de la ndole de los presentes actuados no son la va

adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, tales como son las relativas a la

posesin o al mejor derecho a la misma, que son propias de las acciones posesorias, petitorias o

contractuales, fundamentaron.

En ese marco, dieron por probado que los demandados tenan en su poder todas las boletas de

servicios pblicos desde 1979 y que estaban a su nombre, que participaron en diversas reuniones de

consorcio de copropietarios del edificio y que seis vecinos dijeron que eran los dueos del departamento

que ocupaban hace 20 aos.

Sin embargo, para los magistrados la prueba ms contundente es el tiempo de ocupacin de los

demandados del inmueble situacin que por s sola -mnimamente- hace presumir, sin que ello implique

abrir juicio definitivo, que mediaba en ellos una pretensin posesoria.

Los camaristas tambin sostuvieron que en la causa no se analiz la validez del boleto de

compraventa que alegan los encartados, ni la procedencia de la prescripcin adquisitiva que stos

intentaran por va reconvencional ni, en definitiva, el mejor derecho de poseer o la posesin misma sobre la

cosa, ya que las referidas cuestiones debern ventilarse en otro proceso y por la va procesal que

corresponda.

//nos Aires, Capital de la Repblica Argentina, a los 5 das del mes de junio de dos mil nueve,

reunidos en Acuerdo los Seores Jueces de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala

B, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados:

FALLO COMPLETO:

Temer Daniel c/ Assad Hctor

s/ desalojo, respecto de la sentencia de fs. 933/936 el Tribunal estableci la siguiente cuestin a

resolver:

Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo result que la votacin deba efectuarse en el siguiente orden Seores

Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO. -

A la cuestin planteada el Dr. Mizrahi, dijo:

I.a. La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 933/936, resolvi rechazar la demanda de

desalojo promovida por Daniel Temer contra Hctor Assad y Mara Peredo; imponiendo las costas del

proceso en el orden causado.

I. Antecedentes

I.b. Contra dicho pronunciamiento se alzaron la parte demandada, cuyas quejas obran a fs. 961/962,

sin merecer rplica alguna; y la parte actora, a tenor de los agravios de fs. 963/968, contestados a fs.

975/976.

El accionante sostuvo que se encontraba acreditado en autos que l era el nico propietario del

inmueble de marras y que ste haba sido ocupado ilcitamente por los emplazados. Arguy que de las

declaraciones testimoniales anejadas en el expediente no se desprenda que los encartados ocuparan el

inmueble en carcter de propietarios.

De otro lado, la parte emplazada cuestion la forma en que el juez de grado impusiera las costas.

Antes de ingresar en la cuestin debatida, es menester efectuar una advertencia preliminar: en el

estudio y anlisis de los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena doctrina

interpretativa. En efecto, claro est que los jueces no estn obligados a analizar todas y cada una de las

argumentaciones de las partes, sino tan slo aqullas que sean conducentes y posean relevancia para

decidir el caso (ver CSJN, "Fallos": 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yaez, "Cdigo Procesal

Civil y Comercial de la Nacin, Comentado, Anotado y Concordado", T I, pg. 825; Fenocchieto Arazi.

"Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin. Comentado y Anotado", T 1, pg. 620). Asimismo, en

sentido anlogo, tampoco es obligacin del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino

nicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, "Fallos":

274:113; 280:3201; 144:611).

II. Advertencia preliminar

Es en este marco, pues, que ahondaremos en dicha cuestin.

Para comenzar, estimo pertinente efectuar un racconto sucinto de los hechos de autos que no

resultan objeto de debate ante esta Alzada:

III. Estudio de los agravios de la parte actora

a) Con fecha 1 de noviembre de 2002 se celebr una escritura por la cual Daniel Temer adquiri de

Tumar S.A. la unidad funcional N 6 del segundo piso de la calle Terrada 1844/1846 (v. fs. 11/12).

b) Al intentar ingresar a la citada morada, el pretensor advirti que sta se encontraba ocupada por

los encartados; por lo cual los intim mediante carta documento a que entregaran la finca en cuestin (v. fs.

13).

c) Los emplazados se encuentran ocupando el inmueble desde el ao 1979 (ver declaraciones

testimoniales de fs. 431, 432, 433, 434, 435 y 436). Advirtase que el accionante en ningn momento

cuestion que la ocupacin haya comenzado en esa fecha, sino que nicamente se limit a debatir sobre el

carcter de aqulla, aduciendo que los demandados revestan la calidad de intrusos. Por su parte, stos

arguyeron que ocupaban el inmueble en condicin de propietarios (adjuntando a tal fin un boleto de

compraventa, v. fs. 30).

Resulta menester resaltar que es este ltimo distingo el que ser el objeto principal de anlisis en los

presentes actuados. Es que la accin de desalojo procede contra el locatario, el sublocatario, el tenedor

precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible; es decir, contra quienes son

tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (art. 2460 y sigtes., Cd. Civil), pero no contra

quien posee animus domini . El fundamento de ello es que procesos de la ndole de los presentes

actuados no son la va adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, tales como

son las relativas a la posesin o al mejor derecho a la misma, que son propias de las acciones posesorias,

petitorias o contractuales (ver, CNCiv., sala G, "Bocos, Daniel E. y otros c. Di Iorio, Lidia R. s/ desalojo", L

112.142, del 22/10/92; d., d., "Gazzoli, Luis c. Ros, Ramona M. y otros s/ desalojo", del 12/9/91; d., sala

C, "Nayar Rolando C. c. Ocupantes Yufre" 255/257, del 23/12/96, LL, 1997-C, 467; d., Sala F, del

02/06/1998, LL, 1998-F, 46, DJ, 1998-3, 1121).

En efecto, admitir una demanda de desalojo contra el poseedor importara sortear el juicio posesorio;

trmite en el que las partes y el judicante conocen sobre la efectividad de la posesin anterior y actual de la

cosa en un procedimiento precisamente dirigido a reconstruir la relacin que los contendientes tienen con

ella (ver, Causse, Federico J. , Desalojo Plenario Monti, LL, 2000-B, 521).

As las cosas, deducida una pretensin de desalojo -esto es, una accin encaminada en defensa del

libre uso y la disponibilidad de la propiedad- puede suceder, tal es la especie, que quien la contesta oponga

su propia posesin como defensa en la relacin procesal. En estas situaciones, y tal como lo hiciera el a

quo, parece inevitable referirse a la sentencia de esta Cmara, en pleno, dictada en los autos "Monti Atilio

suc. c. Palacios de Buzzoni, Danila" (15-9-1960), en la cual se estableci que "no es suficiente que el

demandado invoque la calidad de poseedor, para que se declare improcedente la accin de desalojo", sino

que es necesario probar esa condicin.

Ahora bien, sobre el punto la doctrina y jurisprudencia han sostenido reiteradamente -con acierto- que

la carga de la prueba recae sobre quien invoca la mentada posesin, pero que no cabe exigir una prueba

concluyente sobre tal derecho; sino que basta con que el accionado lo acredite prima facie (Ver, C2CC

La Plata, sala III, 2/04/1981, "Margevicius, Vicente R. c. Panasiuk, Vctor y otros", DJBA, 120-412; CS

Tucumn, sala civil y penal, 3/07/1997, "Alderete, Tiburcio, Suc. c. Aguirre, Pascuala y otros", LA LEY 1998-

D, 895; CCivil y Com. Morn, sala II, 1/04/1997, "Zurita del Valle, Ramona c. Gins Pedro H.", LLBA, 1998-

1273; CCivil Documentos y Locaciones, Tucumn, 5/07/1996, "Brozicevich /ntonio, Suc. y otra c. Espinoza,

Emilio y otra", LA LEY 199/6-D, 574 (con nota de Luis EP Leiva Fernndez); CCivil y Com. Bel. Ville,

20/05/1992, "Sarboraria de Bertolino, Elena L. c. Fontana, Osvaldo R.", LLC, 1993-370; CNCiv., sala E,

2/6/1998, LA LEY, 1998-F, 46; d., sala L, 28/02/1994, "Aguirre, Jos A. y otros c. Nosiglia, Antonia B. y

otras", JA, 1995 I-339; entre muchos otros en igual sentido. Compulsar, tambin, Causse, Federico J. ,

Desalojo Plenario Monti, LL, 2000-B, 521). De lo expuesto se colige, pues, que la prueba que presente el

emplazado debe presentar visos de seriedad suficientes como para generar el convencimiento en el nimo

del juzgador acerca de la verosimilitud del derecho invocado.

A esta altura del anlisis, vale la pena recordar que quien posee tiene una cosa bajo su poder fsico

(corpus) desconociendo en otro un seoro superior en los hechos (animus domini). Claro est que la

primera de las cuestiones no se encuentra controvertida en estos actuados; y que la segunda (que se

debate) tiene que manifestarse en actos exteriores que muestren a la persona comportndose como si fuera

titular de un derecho real (conf., Savigny, Trait de la possession en droit romain, trad. de la 7ma. ed. por

Staedler, Herni, esp., seccin 1, citado por Mariani de Vidal, Marina y Heredia, Pablo, en Cdigo Civil y

normas complementarias, bajo la direccin de Bueres, Alberto y coordinacin de Highton, Elena I., Ed.

Hammurabi, 2 edicin, p. 155/160).

En consecuencia, lo que corresponde dilucidar aqu es en qu carcter ocupaban los aqu

emplazados la propiedad en cuestin; vale decir, si revestan la mera calidad de intrusos -como sostiene el

pretensor, lo que habilitara la procedencia de la accin- o si, por el contrario, podra estimarse prima facie

que lo hacan en condicin de poseedores. A tal fin, debemos remitirnos -necesariamente- a las probanzas

anejadas en autos.

Por un lado, destaco como dato indiciario que los encartados tenan en su poder las boletas pagas

correspondientes a todos los servicios e impuestos del inmueble en cuestin desde el ao 1979 en adelante

(agua, alumbrado barrido y limpieza, expensas, etc; todo ello conforme a las constancias de fs. 31/240, 454,

455, 458, 572). Asimismo, otro elemento a computar es que la mayora de las boletas arrimadas estaban a

nombre de los accionados, lo cual revelara que stos efectuaron oportunamente el cambio de titularidad.

Por lo dems, en fin, no deja de ser otra circunstancia significativa la presencia de los accionados -sin

invocar la representacin de otro- en las diversas reuniones de consorcio de copropietarios del edificio en el

que se ubicaba la unidad funcional objeto del presente juicio (v. fs. 241/256).

Por otro lado, y sin perjuicio de la prueba documental relacionada, resltase que seis vecinos que

depusieron en autos coincidieron en que los encartados ocupaban el inmueble de la calle Terrada desde el

ao 1979 en calidad de dueos (v. declaraciones de fs. 431, 432, 433, 434, 435 y 436).

Sin embargo, lo que para mi concepto sella sin remedio la suerte del recurso es el tiempo de

ocupacin de la finca sin que haya mediado una relacin contractual que los ubique como meros tenedores

de la cosa. Efectivamente, al momento de promoverse esta demanda los accionados ocupaban el bien

desde haca nada menos que veintitrs aos; situacin que por s sola -mnimamente- hace presumir, sin

que ello implique abrir juicio definitivo, que mediaba en ellos una pretensin posesoria.

Por ltimo, vale la pena reiterarle al quejoso que no es materia de estudio en los presentes actuados

la validez del boleto de compraventa que alegan los encartados, ni la procedencia de la prescripcin

adquisitiva que stos intentaran por va reconvencional ni, en definitiva, el mejor derecho de poseer o la

posesin misma sobre la cosa, ya que las referidas cuestiones debern ventilarse en otro proceso y por la

va procesal que corresponda. Es que, desde luego, la sentencia que se dicte en este juicio no har cosa

juzgada en lo atinente a la naturaleza de la posesin; de manera que quedarn a salvo los derechos que les

asistan a ambas partes.

En suma, entiendo que los aqu demandados han probado, al menos verosmilmente, que han tenido

y tienen el nimo de poseer la cosa para s; ms all del eventual vicio que pudiere tener su posesin (ver,

C2CC., La Plata, sala III, marzo 31, 1995, "Oviedo, Samuel A. c. Jaita, Stella M. y otros", LLBA, 1996-173).

Es este aserto, precisamente, el que conlleva a proponer al Acuerdo que se rechacen los agravios incoados

y se confirme la sentencia de primera instancia.

La parte demandada se agravi de que el juez de grado haya impuesto las costas en el orden

causado.

IV. La imposicin causdica

Represe que el artculo 68, 2da. parte, del ritual, seala que "el juez podr eximir total o

parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mrito para ello,

expresndolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad". Tal disposicin importa una sensible

atenuacin al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los

jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya

existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicacin del mencionado principio (ver Palacio,

Lino, Derecho Procesal Civil, T. III, pg. 373).

Entiendo que el caso de autos se encuadra en el supuesto excepcional previsto en la norma

transcripta; sobre todo porque -tal como se ha precisado en el acpite precedente- la sola invocacin por

parte de los emplazados de que poseen el inmueble no implica -sin ms- el rechazo de la accin. En otras

palabras, dadas las particularidades que presentan estos obrados, considero que el actor pudo considerarse

con derecho a litigar como lo hizo

A la luz de las consideraciones fcticas y jurdicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo

al Acuerdo que se confirme la sentencia de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravio.

Las costas de Alzada se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1ra. parte, del CPCCN).

V. Conclusin:

Los Dres. Sans y Ramos Feijo,

Con lo que termin el acto: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO.- CLAUDIO

RAMOS FEIJOO -

por anlogas razones a las aducidas por el Dr. Mizrahi,

votaron en el mismo sentido a la cuestin propuesta.

Buenos Aires, junio de 2009.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votacin que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve

confirmar la sentencia de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravio. Las costas de Alzada

se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1ra. parte, del CPCCN).

Notifquese y devulvase.