TESIS. LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR 1995-2005 · La Vivienda Popular en El Salvador –...
Transcript of TESIS. LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR 1995-2005 · La Vivienda Popular en El Salvador –...
UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
“JOSÉ SIMEÓN CAÑAS”
“ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR DE LA
VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.
PERÍODO 1995 – 2005”
TRABAJO DE GRADUACIÓN PREPARADO PARA LA FACULTAD
DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES
PARA OPTAR AL GRADO DE
LICENCIADA EN ECONOMÍA
PRESENTADO POR
MELISSA ROMERO DE LA CRUZ
MIRIAM ISABEL VIDES BRIZUELA
SAN SALVADOR, SEPTIEMBRE DE 2006.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 2
UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
“JOSÉ SIMEON CAÑAS”
Rector
Lic. José María Tojeira Pelayo, S.J,
Secretario General
Lic. René Alberto Zelaya.
Decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales
Lic. José Manuel Ernesto Rivas.
Asesor del Trabajo
Lic. Gerardo Olano.
Segundo Lector
Dr. Francisco Lazo.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 3
AGRADECIMIENTOS
Deseo que por lo menos una de estas palabras sirva de aliciente para que cada
persona que desee cumplir una meta profesional en sus vidas, la realice con
perseverancia, dedicación y entrega.
Cuando por fin cumples tus sueños, ves hacia atrás y te das cuenta que
muchas personas han caminado contigo, brindándote su apoyo. En primer lugar
agradezco a Dios porque Él me dio salud y energías para culminar mis estudios
universitarios. Agradezco posteriormente a mis padres por los grandes esfuerzos que
realizaron, tanto espirituales como materiales, en todos estos años; sin ellos no hubiera
sido posible cosechar estos frutos profesionales. También doy inmensas gracias a mis
amigos y compañeros, pero especialmente a Miriam porque juntas dedicamos largas
horas al estudio para aprender más y más. Y finalmente, pero jamás menos
importantes, a todos mis catedráticos que durante estos 5 años me transmitieron todos
sus conocimientos y me ayudaron a forjarme como una nueva profesional teniendo
siempre en cuenta los valores y la ética para el pleno ejercicio de la profesión de
economista.
Hoy es cuando en realidad, cada nuevo profesional debe hacer el compromiso
de ayudar a la sociedad para que ésta se vuelva más equitativa y pueda combatir
todas las adversidades que se le presenten.
“Esfuerzate cada día más por alcanzar tus metas y nunca te des por vencido
por más difícil que sea el camino a recorrer, recuerda que siempre serás
recompensado”
Melissa.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 4
Antes que nada quiero darle gracias a Dios, por que ha sido él quien me ha dado la
fortaleza y sabiduría necesarias para poder culminar mis estudios universitarios. Así
como también deseo agradecer mucho a mi familia, que me ha apoyado de principio a
fin en mi carrera y en todos los aspectos de mi vida; especialmente a mi mamá, Miriam
del Rosario Brizuela Gallegos, quien con mucho esfuerzo me ha sacado adelante. Del
mismo modo agradezco a mis dos hermanos por su paciencia y apoyo ya que siempre
han estado a mi lado.
Este trabajo no hubiese sido posible sin la colaboración y orientación brindadas por
nuestro asesor y lector. Así como también, sin los conocimientos obtenidos en estos 5
años por parte de los catedráticos de la Universidad.
Con mucho cariño quiero agradecer el apoyo incondicional de una gran amiga y
compañera de tesis: Melissa, quien ha sido un gran apoyo desde el inicio de la carrera
hasta su culminación.
Espero que este trabajo sirva de guía para futuros estudiantes, y que sigan dando
continuidad y nuevas opiniones de solución a los problemas que más aquejan a
nuestra sociedad.
Miriam
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 5
ÍNDICE
TEMA Página
INTRODUCCION............................................................ ¡Error! Marcador no definido.
OBJETIVOS ..................................................................................................................9
Objetivo general.........................................................................................................9
Objetivos específicos .................................................................................................9
MARCO DE REFERENCIA. ........................................................................................10
1 Antecedentes. ..................................................................................................10
2 Justificación..........................................................................................................13
CAPÍTULO 1. EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA
POPULAR. ..................................................................................................................15
1. CONCEPTO DE VIVIENDA. ................................................................................15
2 EL ROL DEL ESTADO EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA. ................................18
2.1 El Estado como ente productor de viviendas................................................18
2.2 El Estado como ente facilitador de viviendas................................................22
3 ENTORNO ECONÓMICO SALVADOREÑO........................................................32
3.1 Evolución del PIB de El Salvador, período 1995-2005..................................33
3.2 PIB del sector construcción, período 1995-2005. .........................................34
3.3 Participación del sector construcción en el PIB. ...........................................36
3.4 Inversión pública y privada en el sector construcción. ..................................37
RESUMEN DEL CAPITULO. .......................................................................................39
CAPÍTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR .......41
1 APORTE DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS AL OTORGAMIENTO DE
FINANCIAMIENTO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. ...................................41
2 INSTITUCIONES PRIVADAS QUE OTORGAN FINANCIAMIENTO PARA
VIVIENDA............................................................................................................49
3 APORTE DE INSTITUCIONES INTERNACIONALES EN EL OTORGAMIENTO
DE VIVIENDAS ...........................................................................................................53
4 ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES ENCARGADOS DE OTORGAR
CRÉDITOS PARA VIVIENDA. .........................................................................57
RESUMEN DEL CAPÍTULO. .......................................................................................60
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 6
CAPÍTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA.............................................61
1. POBLACIÓN........................................................................................................62
1.1 Tipos de Vivienda.........................................................................................64
1.2 Distribución del ingreso en las familias salvadoreñas. ..................................67
1.3 Gastos de las familias. .................................................................................70
2 DEFICIT HABITACIONAL....................................................................................72
2.1 Características de la vivienda en El Salvador...............................................73
2.2 Características funcionales de las viviendas. ...............................................74
3 DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS.............................................74
4 OFERTA DE VIVIENDAS.....................................................................................75
4.1 Programas gubernamentales .......................................................................75
4.2 Oferta Privada. .............................................................................................85
4.3 Oferta de ONG’s...........................................................................................90
5 RESUMEN DEL CAPÍTULO. ...............................................................................92
CAPÍTULO 4. ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
POPULAR EN EL SALVADOR. ...................................................................................94
1. INSTITUCIONES DE GOBIERNO. ......................................................................94
2. LA EMPRESA PRIVADA....................................................................................100
3. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES. .....................................................101
4. FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIÓN Y EL ACCESO A LA
VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.........................................................105
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................113
BIBLIOGRAFIA..........................................................................................................116
ANEXOS ...................................................................................................................118
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 7
INTRODUCCIÓN
En El Salvador y en todos los países del mundo, los ciudadanos buscan día a día la
plena satisfacción de sus necesidades para el mejor cumplimiento de sus funciones
productivas dentro de la sociedad. Por consiguiente, la completa satisfacción de
necesidades humanas individuales conlleva a un mejor desarrollo económico del país,
ya que el ser humano al estar física y emocionalmente sano brinda un mejor
rendimiento en sus labores cotidianas generando una mejor productividad en su trabajo
y aportando mayores beneficios a la nación. Es por esta razón que se ha decidido
conocer si en El Salvador se está dando cumplimiento a la satisfacción de una de las
necesidades, como lo es la vivienda.
El Salvador está conformado en su mayoría por familias que obtienen un salario
promedio mensual de US$144, de suyo suficiente para suplir sus necesidades básicas,
tales como: educación, alimentación balanceada, salud, vestuario y por supuesto
vivienda. Por tal motivo, el presente trabajo está orientado a investigar el
comportamiento y la problemática asociada al sector de la vivienda popular en El
Salvador, en el período comprendido de 1995-2005. Se ha tomado como referencia
este período de 10 años, ya que en este plazo es donde ha iniciado el nuevo rol del
Estado en la economía y pueden conocerse ya los frutos que ha cosechado esta nueva
reestructuración del Estado.
En el primer capítulo se dará a conocer el rol que ha desempeñado el Estado
salvadoreño como productor y facilitador de la vivienda a las familias salvadoreñas. Por
otra parte, se presentará la evolución de las variables que representan la inversión y
comportamiento del sector construcción a nivel público y privado.
En el segundo capítulo, se presentará una reseña sobre las instituciones
privadas y públicas que otorgan financiamiento para la adquisición de viviendas a las
familias salvadoreñas. Por otra parte, se mencionarán los aportes que las instituciones
internacionales como el Banco Interamericano de Desarrollo, tienen para el
otorgamiento de viviendas.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 8
Posteriormente, el capítulo 3 se basa en el estudio de la demanda y oferta de viviendas
en El Salvador. Por el lado de la demanda, se definirá el sector de la población que
demanda viviendas populares; es decir, los hogares que se encuentran en los primeros
deciles de la distribución del ingreso. Así mismo, se dará a conocer el déficit
habitacional actual; ya que las familias salvadoreñas no sólo demandan viviendas
nuevas o usadas, sino que también mejoramiento de éstas. Ahora bien, por el lado de
la oferta, se abordarán los 3 tipos de actores que intervienen en la oferta: las empresas
gubernamentales, empresas privadas y las ONG.
En el capítulo 4, se realizará un análisis sobre la problemática en la que se
encuentra en Sector Vivienda. Se dará a conocer que el pilar fundamental para
solucionar los problemas de oferta y demanda habitacional es el Estado, pero que su
“nuevo” rol facilitador no ha sido capaz de generar los frutos deseados para que todas
las familias salvadoreñas puedan acceder a una vivienda digna. Así mismo se
destacarán los principales factores que dificultan la producción y el acceso a la
vivienda, influenciados primordialmente por el entorno macroeconómico que El
Salvador ha venido sintiendo en los últimos 10 años.
Finalmente, se propondrá una serie de recomendaciones para mejorar el sector
de la vivienda; ya que para encontrar una solución definitiva deben de existir medidas
que interrelacionen a todos los agentes involucrados en el sector. La vivienda es una
necesidad humana que no debe dejarse en el olvido, por el contrario, ésta es primordial
para el desarrollo del país. Cada agente involucrado es un eslabón que edificará las
mejores condiciones para que las familias salvadoreñas satisfagan sus necesidades de
vivienda.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 9
OBJETIVOS
Objetivo general Determinar los agentes involucrados en la producción y financiamiento de la vivienda
popular en El Salvador para el período de 1995-2005.
Objetivos específicos � Conocer la evolución que ha tenido el sector de la vivienda popular en El Salvador,
y el rol que ha desempeñado el Estado en los últimos 10 años.
� Determinar las instituciones que otorgan financiamiento a las familias salvadoreñas
para la adquisición y reconstrucción de viviendas populares.
� Conocer la demanda y oferta de vivienda, para los sectores de menores ingresos
de la economía salvadoreña.
� Analizar la problemática que enfrentan los agentes involucrados en el sector de la
vivienda popular en El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 10
MARCO DE REFERENCIA.
1 Antecedentes.
Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido
constantes retos que afrontar. Ya que el acceso a la vivienda constituye una de las
principales necesidades de la población salvadoreña.
A mediados del siglo XX fue notable la constante precariedad de la mayoría de
las casas campesinas y de las diferencias entre los modos de vida de todos los
estratos sociales. Las fincas y haciendas mostraban la creciente heterogeneidad
habitacional en los diferentes departamentos de El Salvador. Los barrios populares
cada día veían el aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos
medios y altos.
Para la década del ’80 el gobierno de El Salvador participó en la producción de
viviendas, en el financiamiento de las mismas y en la provisión de servicios; sin
embargo se tenía en aquel período una debilidad de los mecanismos técnicos,
financieros, legales e institucionales, los cuales no permitían al Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), definir una política de vivienda coherente, que
trabajará en forma conjunta con los entes ejecutores y financieros.
A pesar de que el gobierno realizaba grandes esfuerzos por mejorar el déficit
habitacional de aquella época, existían otras instituciones que apoyaban el desarrollo
de proyectos habitacionales, entre las cuales se pueden mencionar:
• Instituto de Vivienda Urbana (IVU)
• Financiera Nacional para la Vivienda (FNV)
• Fondo Social para la Vivienda (FSV)
• FUNDASAL.
• Instituto Nacional de Pensiones para los empleados públicos (INPEP)
• Instituto de previsión de la fuerza armada (IPSFA)
• Alcaldías Municipales.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 11
El FNV se conformaba por un grupo de empresas constructoras privadas, dedicadas a
la construcción de viviendas para grupos sociales de ingresos medios.
El FSV estaba orientado a la ayuda en la financiación de viviendas para
personas con salarios bajos.
FUNDASAL es una organización no gubernamental, creada con el fin de
ampliar el mercado de acceso a la vivienda.
Como entes financieros participaron las instituciones Públicas de crédito y
provisionales tales como: PRONAVIPO, IVU, FSV, INPEP e IPSFA. Sin embargo cada
institución aplicó diferentes criterios para el financiamiento de la producción de
viviendas y a sus demandantes, lo cual generó una serie de distorsiones en el mercado
financiero.
Durante la década de los ochenta, fenómenos como la migración interna, el
crecimiento poblacional, los desastres naturales, el conflicto armado y la crisis
económica y social, además del rol del Estado, caracterizado por cumplir funciones de
ejecutor, interviniendo directamente en la construcción de proyectos habitacionales,
agudizaron la problemática del sector vivienda. Otros problemas como la exclusión
social de amplios sectores populares, representa una de las raíces de la pobreza y
marginación que impiden la accesibilidad de la mayoría de la población a una vivienda
adecuada.
Como respuesta a los fenómenos de migración mencionados anteriormente, se
dio un crecimiento de agentes privados de carácter informal, estos son los llamados
“lotificadores ilegales” los cuales lotificaron gran parte de los derechos de reservas de
los afectados de la Reforma Agraria y otras tierras pertenecientes a agricultores con
problemas bancarios o fiscales. Esto agravó aún más el problema de la tenencia de
tierras y trajo como consecuencia la necesidad de crear un plan de reordenamiento
territorial.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 12
Para este mismo período de los ’80 el sector privado no tuvo mayor participación, a lo
que financiamiento se refiere no tuvo los incentivos necesarios para buscar soluciones
de bajos precios a los demandantes.
En los noventa, el rol del Estado pasó de ser ejecutor a ser facilitador de
viviendas, creando políticas dirigidas a familias en extrema pobreza, procurando la
participación directa y efectiva de la ciudadanía dentro de la búsqueda de soluciones
viables a la problemática enfrentada.
Para lograr el objetivo de facilitador, la política de vivienda para esos años se
orientó a la búsqueda de acciones estratégicas de tipo financieras, subsidios otorgados
por FONAVIPO y subsidios vía tasa de interés a través del FSV, fomento a la
producción de viviendas a través del sector privado y ONG´s, y legalización de la
propiedad, a fin de elevar el bienestar y calidad de vida de todas las personas. Sin
embargo, la situación de la vivienda en El Salvador continúa siendo muy compleja. Los
esfuerzos de los diversos actores involucrados en la problemática habitacional no son
suficientes para satisfacer la demanda de toda la población, en especial la de menores
recursos económicos para que tengan acceso a un techo propio, digno y seguro.
FONAVIPO se creó en 1992, y desde ese período hasta el año de 2004 este
fondo ha canalizado a través de las Instituciones Autorizadas (IA’s) un total de
US$133.7 millones a favor de 77,531 familias, logrando con ello que 322,529
salvadoreños, resolvieran sus problemas habitacionales.
FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en
otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin
discriminación, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribución puede otorgarse
por medio de tres modalidades:
1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)
2. Crédito Contribución
3. Modalidad Individual
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 13
Actualmente son estas instituciones las que mayor participación están adquiriendo
como impulsores de la inversión en el sector vivienda, esto se esta haciendo además
en coordinación con instituciones privadas, las cuales realizan su mayor aportación
como productores y un poco en el mecanismo de créditos para vivienda.
2 Justificación.
En El Salvador todos los ciudadanos tienen derecho a ser propietarios de una
vivienda digna, y es el “Estado el que procurará que el mayor número de familias
salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda. Fomentará que todo propietario
de fincas rústicas proporcionen a los trabajadores residentes habitación higiénica y
cómoda e instalaciones adecuadas a los trabajadores temporales…”. Es así como el
artículo 119 de la Constitución de la República de El Salvador da evidencia del aporte
que debe tener el Estado para beneficiar a todos los salvadoreños en el acceso a la
vivienda.
En la actualidad el tema de la vivienda no ha sido fuertemente incluido en la
ejecución de los planes de gobierno de las últimas 2 décadas, a pesar que ésta es una
de las principales necesidades del ser humano. Se observa que cada vez es más difícil
tener acceso a una vivienda digna; debido al bajo poder adquisitivo de las familias, a la
falta de oportunidades de crédito y a la poca oferta de viviendas.
En el año 2005 el gobierno del Presidente Antonio Saca, presentó la Política
Nacional de Vivienda, donde se plantean 9 objetivos generales y líneas de acción.
Estos objetivos son:
Crear una fuente sostenible de ahorro-inversión-crecimiento-empleo y reducción
de la pobreza, erradicar el déficit habitacional, implementar un programa nacional de
ahorro para vivienda y de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda
habitacional, desarrollar y aprovechar tecnologías y materiales de construcción seguros
y de bajo costo, eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas
habitacionales, reubicar a las familias que residen en zonas inseguras o de alto riesgo,
aumentar la oferta y la densificación de los terrenos para uso habitacional, mejorar la
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 14
eficacia y eficiencia de las entidades estatales relacionadas con el sector y modernizar
e integrar el marco legal y normativo que regula el sector.
Estos objetivos y la realidad del país son los que han generado la iniciativa de
realizar el presente trabajo de investigación. Además se desea conocer el problema de
las inversiones en la construcción y acceso a vivienda popular que se han hecho en El
Salvador en los últimos 10 años. Esto debido a que una de las metas planteadas en los
Objetivos de Desarrollo del Milenio, es la de haber mejorado considerablemente para el
año 2020 la vida de por lo menos 100 millones de habitantes de tugurios en el ámbito
mundial.
Los Objetivos de Desarrollo del Milenio son las metas mundiales para la
reducción de la pobreza extrema en sus numerosas dimensiones para el año 2015,
(pobreza de los ingresos, hambre, enfermedad, falta de infraestructura y vivienda)
mediante la promoción de soluciones que ayuden a los municipios en su nueva función
de mediadores, fortaleciendo su gestión de mejora barrial y legalización de los
asentamientos informales (levantamiento catastral, apoyo a sistemas financieros,
descentralización mediante la creación de comités de barrio, etc.) con programas
guiados por un propósito de enfoque integral.
Debido a todo lo mencionado anteriormente y por que la vivienda es una de las
necesidades fundamentales de todo ser humano, se considera que es de vital
importancia reconocer cuales son las mayores debilidades con que cuenta dicho sector
y cuales son los mayores obstáculos con los que se presentan los organismos
públicos, privados e internacionales para invertir en proyectos habitacionales y luego
su posible financiamiento y accesibilidad para la mayoría de la población salvadoreña.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 15
CAPÍTULO 1. EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR
DE LA VIVIENDA POPULAR.
1. Concepto de vivienda.
La vivienda es una de las necesidades primordiales que toda persona debe satisfacer,
es su medio de resguardo y protección. Este concepto de vivienda ha ido
transformándose a lo largo de los años, volviéndose en un concepto más amplio. La
concepción actual de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas, forma parte del
“desarrollo humano”. Para Naciones Unidas, una vivienda adecuada significa1: “algo
más que tener un techo bajo el cual guarecerse. Significa también disponer de un lugar
privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de
tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación
suficiente, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento
de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del
medio ambiente y relacionados con la salud, emplazamiento adecuado y con acceso al
trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable”.
El término de vivienda saludable aparece desde la Declaración Universal de
Derechos Humanos en 1948; y, se define como aquella que sirve para conservar la
salud de sus moradores. El derecho a poseer una vivienda adecuada se ha reconocido
como uno de los componentes más importantes para poseer un nivel de vida
adecuado. De acuerdo a dicha Declaración de los Derechos Humanos, una vivienda
saludable debe poseer las siguientes características:
• Abastecimiento adecuado de Agua Potable
• Disposición adecuada de excretas
• Sistema de alcantarillado sanitario
• Baño e implemento de lavado
1 Fundación Habitat. PROGRAMA DE HABITAT, Capítulo IV, Plan de Acción Mundial: Estrategias para la aplicación-declaración Estambul, p. 60.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 16
• Cobertura de Ventanas (para una adecuada ventilación e iluminación, especialmente
si la cocina esta dentro de la vivienda)
• Materiales de fácil limpieza (para paredes y piso principalmente; evitar la paja)
• Área de preparación de comida
• Separación de la vivienda con respecto a la letrina o sanitario y a la recogida de la
basura.
Por otra parte, dicha Declaración establece ciertas características del diseño
que debe poseer la urbanización en la cual se ubique la vivienda, y ellas son:
• El total de Áreas Verdes debe de responder a la densidad poblacional,
• Equipamiento Social (educación, salud, mercado, puesto de seguridad, iglesia, casa
comunal, entre otros) de acuerdo a la densidad poblacional y nivel de jerarquía urbana.
• Infraestructura de Servicios Públicos y tecnológica (agua potable, alcantarillado,
drenajes, electricidad, teléfono, relleno sanitario, entre otros)
• Espacios Abiertos, como plazas y parques a nivel de urbanización, parcelación o
lotificación, que sirva como punto de encuentro de sus moradores e identidad de la
zona.
• Vías vehiculares y peatonales de la urbanización integradas a las vías principales del
entorno.
• Áreas comerciales para artículos de primera necesidad
• Áreas Verdes de vecindario cerca de las viviendas y en lugar adecuado (no en suelos
marginales de la urbanización, parcelación o lotificación).
A continuación se presenta un diagrama de cómo deben estar edificadas las
viviendas, para que sean calificadas como saludables.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 17
Fuente: Sorto Rivas, Francisco. “La Situación del Déficit Habitacional en El Salvador” DIGESTYC, El Salvador 2004.
En El Salvador se pueden encontrar diferentes tipos de vivienda popular,
atendiendo a la clasificación entre: Producción formal y producción informal de
vivienda popular2. La producción formal de vivienda popular es aquella vivienda
construida por las empresas constructoras del sector privado, sus precios oscilan entre
los US$ 5,714 y los US$ 8,400. Estos rangos de precios corresponden a viviendas que
2 Información proporcionada por la constructora R&R Ingenieros constructores, El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 18
miden aproximadamente 28 y 40 m2 de construcción, poseen 2 ó 3 dormitorios, un
baño de 2m2, área de cocina, sala y/o comedor y un lavadero. Por otra parte, la
producción informal de viviendas son aquellas viviendas ubicadas en tugurios y en
condición de ilegalidad, como por ejemplo, ilegalidad en tenencia de tierra, normas de
construcción y provisión de servicios básicos.
Por otra parte, de acuerdo a FUNDASAL3 existen 3 tipos de asentamientos populares
urbanos:
1. Lotificaciones: Son fracciones de terrenos cerca de ciudades o zonas francas;
carecen de infraestructura, servicios urbanos y muchas veces no cumplen con
los trámites de parcelación, por lo que no pueden ser inscritos legalmente por
los nuevos dueños.
2. Tugurios o zonas marginales: Son asentamientos que resultan de la invasión
a terrenos públicos o privados. Se ubican por lo general en zonas de alto
riesgo, carecen de infraestructura y de servicios básicos.
3. Mesones: Es la redistribución de antiguas viviendas, ubicadas en las áreas
más céntricas de las principales ciudades. Éstas son alquiladas por familias de
escasos recursos, las cuales se ven obligadas a compartir los servicios y a vivir
en un alto nivel de hacinamientos.
2 El rol del Estado en el sector de la vivienda.
2.1 El Estado como ente productor de viviendas.
Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido
constantes retos que afrontar, ya que el acceso a la vivienda constituye una de las
principales necesidades de la población salvadoreña. A mediados del siglo XX fue
notable la constante precariedad de la mayoría de las casas campesinas y de las
diferencias entre los modos de vida de todos los estratos sociales. Las fincas y
haciendas mostraban la creciente heterogeneidad habitacional en los diferentes
3FUNDASAL “Las Palmas: de la utopía al mejoramiento de barrios en El Salvador”, El Salvador 2003.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 19
departamentos de El Salvador. Los barrios populares cada día veían el aparecimiento
de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos medios y altos.
Debido a la problemática que se presentaba en el sector de la vivienda en El
Salvador, la participación del Estado en este sector comenzó a mostrar dinamismo
durante los años de 1950. En este año se decreta una nueva Constitución Política de la
República de El Salvador, donde se plasmaron los cambios del antiguo esquema
liberal del siglo XIX hacia un nuevo Estado promotor del Bienestar Público.
A partir de la Constitución de 1950, se inicia una serie de reformas tendientes a
modernizar el papel del Estado Salvadoreño; donde sus principales políticas estaban
dirigidas a mejorar las condiciones de vida de la población pero sin transformar las
estructuras de denominación políticas y económicas de la sociedad salvadoreña4.
Una de las principales funciones del Estado salvadoreño en la década de 1950
fue la de construcción de viviendas como una función de interés social5, por lo que se
creó el Instituto de Vivienda Urbana (IVU). El IVU nace con la función específica de
desarrollar y ejecutar proyectos habitacionales de carácter social a familias con
ingresos bajos y medios.
Las viviendas que se proporcionaban a las familias salvadoreñas se otorgaban
con subsidios, y sus intereses y formas de pago eran diferentes a las del mercado
financiero regulado por las leyes de la banca comercial de esa época. El IVU también
desarrolló proyectos de lotes con servicio y de mejoramiento y renovación de tugurios a
través del programa de Acceso al Bienestar Comunitario.
El IVU funcionó durante 41 años y logró construir y adjudicar aproximadamente
31,382 viviendas. Para la década de 1980 se le retiraron al IVU los recursos que el
gobierno le transfería del presupuesto de la nación. La crisis económica en el marco de
la guerra y las políticas de privatización aplicadas a partir de 1989, llevaron a la
liquidación y al cierre definitivo del IVU en 1991.
4 FUNDASAL “1950, Las Reformas del Estado y la Vivienda”, Carta Urbana 1992-1993, El Salvador. 5 “Constitución de la República de El Salvador” Artículo 148, El Salvador 1950.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 20
Para los años de 1960, el Gobierno retomó políticas encaminadas a “modernizar el
Estado” debido a la nueva incorporación comercial con el Mercado Común
Centroamericano. En 1962 se crea el Consejo Nacional de Planificación y
Coordinación Económica (CONAPLAN) y la Oficina Técnica de Planificación. Algunas
de las funciones que tenían que desempeñar era la de determinar las políticas,
objetivos y estrategias del desarrollo económico y social; así mismo, de evaluar los
planes sectoriales y elaborar el Primer Plan de Desarrollo de la Nación.
En 1963 el Estado creó el Sistema Financiero de la Vivienda, el cual incluía a la
Financiera Nacional de la Vivienda (F.N.V.) y las Asociaciones de Ahorro y Préstamo
(A.A.P.). El objetivo de este Sistema Financiero de la Vivienda era darle solución al
problema del alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos.
Específicamente, a la F.N.V. le correspondía autorizar normas, vigilar y fiscalizar a las
asociaciones de Ahorro y Préstamo, así como también conceder los créditos y
asegurar los ahorros. Por otra parte, a las A.A.P. les correspondía facilitar los medios
financieros adecuados para la construcción, adquisición y mejoras a la vivienda
haciendo uso de los ahorros depositados.
La F.N.V. fijaba sus propias políticas y condiciones del financiamiento; es decir,
sus tasas de interés eran más bajas que las impuestas por la banca comercial. La
F.N.V. actuaba al margen de las leyes del Sistema Bancario Comercial. En cambio, las
A.A.P. estaban sujetas a las disposiciones del Código de Comercio y a la ley, normas y
reglamentos de la F.N.V. Estas Asociaciones de Ahorro y Préstamo cumplieron
funciones hasta 1992 y financiaron aproximadamente 119,439 casas.
Estas medidas implementadas por el Estado durante la década de los 60 tenían
la esperanza de mejorar la situación económica, especialmente de las familias que no
poseían vivienda. Pero al término de dicha década, los objetivos no fueron cumplidos.
Los siguientes datos confirman lo anterior: el ingreso per capita de la mayoría de la
población era de $ 5.71 mensuales, la tasa de desempleo era aproximadamente de
21%, el analfabetismo en zonas urbanas alcanzaba el 20%, en lo rural el 55%, el
proceso de urbanización se aceleraba en los núcleos urbanos, principalmente en el
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 21
Área Metropolitana de San Salvador y el 63% de la población urbana de las cinco
ciudades principales, se alojaba en los asentamientos populares urbanos6.
En el área de la vivienda, la década de los 70’s se caracterizó por el
establecimiento de un proceso de planificación urbana dentro de la estructura nacional
de planificación global y la complementación del panorama de instituciones
gubernamentales que actuaban directamente en el área habitacional. Hacia el año de
1973 apareció el Fondo Social para la Vivienda F.S.V. como parte de la nueva política
reformista nacional del régimen del presidente Molina.
El F.S.V. operaba con los recursos provenientes de los mismos trabajadores y
de los patronos por medio de un sistema de cotizaciones. El F.S.V. fue creado para
poder otorgar financiamiento a familias de ingresos bajos, pero su función no pudo ser
cumplida eficazmente; ya que los proyectos habitacionales que este organismo ejecutó
tenía un costo muy alto que imposibilitaba el acceso a familias con salarios mínimos.
Ante esta situación el Fondo se convirtió en un ente financiero que otorga créditos
destinados a la adquisición de vivienda, obligando al cotizante a adquirir su vivienda de
la oferta del mercado, financiada por la Banca comercial.
Uno de los inconvenientes que surgió, era que el F.S.V. no brindaba sus
servicios a los empleados del sector público; por tal motivo el Estado se vio en la
obligación de crear una política alternativa para los empleados del Sector Público. Fue
así como en 1975 surgió el Instituto Nacional de Pensiones de los Empleados Públicos
(INPEP). El INPEP operaba de igual forma que el FSV, ya que sus reservas dependían
de las cotizaciones de empleados y patronos; y los créditos eran destinados a la
adquisición de viviendas y lotes, construcción, reparación, ampliación y mejoras de
vivienda.
6 Ibid, FUNDASAL, pp 92.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 22
2.2 El Estado como ente facilitador de viviendas.
Dentro de la historia de El Salvador se da un gran cambio en la década de 1980; ya
que una de las principales reformas que el Estado ejecutó, fue la nacionalización del
sistema financiero. Esta reforma fue decretada el 7 de marzo de 1980 y su Ley
establecía que la mayor parte de las acciones de los bancos comerciales privados
pasarán a ser propiedad del Estado. Pero, ¿Qué repercusiones ocasionó esta
nacionalización de la banca para el sector de la vivienda? En primer lugar, la FNV, sus
Instituciones de Créditos, y las Asociaciones de Ahorro y Préstamo se nacionalizaron;
lo que llevó a que el Estado produjera viviendas a costos muy elevados y las
comercializaba a bajos precios generando así descapitalización económica para las
instituciones.
Fue de esta manera que el Estado redujo el gasto público social y por lo tanto al
IVU (en esa época el mayor productor de viviendas del Estado) se le retiraron los
recursos económicos que se le transferían del presupuesto de la nación. Así mismo,
los organismos internacionales suspendieron toda clase de préstamos al IVU y al
gobierno, ya que los consideraban no sujetos de crédito.
Durante la década de los 1980 la ejecución de proyectos habitacionales se
realizó según la distribución siguiente:
Cuadro 1. Distribución en la Ejecución de Proyectos Habitacio nales.
Década de 1980.
ENTIDADES %
Gobierno de El Salvador 8 %
Sistemas de Ahorro y Préstamo 61 %
ONG’s 30 %
Previsión Social 1 %
Total 100 % Fuente: FUNDASAL
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 23
Ya para el año de 1989, el gobierno de ARENA (Alianza Republicana Nacionalista)
pone en marcha los Programas de Ajuste Estructural para corregir los desequilibrios
macroeconómicos de El Salvador. Entre las medidas que se tomaron estaban:
• Restricción del Gasto Público y Programas Sociales.
• Aumento de tarifas y pagos por los servicios públicos.
• Privatización de empresas estatales y de la ejecución de proyectos públicos.
• Reducción de empleados públicos.
El Plan de Desarrollo Económico y Social de ARENA de 1989 tenía como
objetivo fundamental la disminución de la pobreza extrema y para ello planteaba que la
economía tenía que crecer aceleradamente. Para poner en práctica el objetivo
fundamental de ARENA, se crearon los siguientes programas enfocados en el sector
vivienda7:
• Programa Especial de Emergencia Urbana: se enfocaba en la construcción de
obras de infraestructura, servicios básicos, equipamiento comunal.
• Programa de Reconstrucción del terremoto de 1986: en 1989 se crea el
programa Nuevo Amanecer para construir 6000 apartamentos en el Área
Metropolitana de San Salvador (AMSS) con fondos provenientes de USAID y el
Banco Mundial.
• Fondo de Inversión Social: el FIS realiza acciones de financiamiento, para
atender las necesidades más urgentes de la población de más bajos ingresos a
través de ONG’s, como una forma de reforzar la acción gubernamental y
satisfacer las necesidades de infraestructura básica.
• Programa de Modernización y Reestructuración del sector vivienda.
Entre los objetivos básicos de las políticas del gobierno de ARENA estaban:
• El sector privado será el encargado de producir y comercializar los proyectos de
vivienda de acuerdo al libre funcionamiento del mercado.
• El Estado únicamente coordinará, normará y facilitará las actividades
relacionadas con la producción, distribución y consumo de la vivienda.
7 ARENA, Plan Nacional 1989-1994. El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 24
• El Sistema Financiero de la Vivienda tiene que funcionar en su conjunto de
acuerdo a las leyes y reglamentos de la banca comercial, e iniciar el proceso de
privatización de las mismas.
• Privatizar las empresas públicas de vivienda.
• Regularizar la tenencia de la tierra y/o viviendas que todavía no hayan sido
transferidas a nombre del beneficiario final.
Con estos objetivos planteados por el gobierno de ARENA, el Gobierno
salvadoreño abandona su papel de constructor de viviendas y se transforma en
realizador de acciones en vivienda como lo exigen las propuestas neoliberales.
Debido a que existe una búsqueda para tratar de solventar los problemas de las
economías, principalmente los de carácter económico, en El Salvador a partir de junio
de 1989 se comienzan a ejecutar los Programas de Estabilización Económica (PEE) y
de Ajuste Estructural (PAE), respetando el contenido programático de los organismos
internacionales responsables de su ejecución, tales como el Banco Mundial (BM) y
Fondo Monetario Internacional (FMI).
Todas estas medidas fueron influenciadas por el Consenso de Washington, el
cual es un decálogo de medidas que los países tercermundistas deben ejecutar para
alcanzar el desarrollo económico.
Estas medidas son:
1- Disciplina Presupuestaria
2- Reforma Fiscal
3- Cambio de prioridades en el gasto público (Inversión en Educación y Salud)
4- Tipo de cambio competitivo
5- Protección de los Derechos de Propiedad Intelectual
6- Política de Privatizaciones
7- Apertura Comercial
8- Promoción de la Inversión Extranjera
9- Reducción del Papel de Estado
10- Liberalización del mercado Financiero
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 25
La concepción del Consenso de Washington era que las políticas públicas debían ser
neutras respecto de las diferentes actividades económicas, para que fuera la iniciativa
privada la que decidiera las áreas en la cuales se realizarían las inversiones
productivas. Esto suponía que el sistema de precios era suficientemente perfecto para
contrarrestar las fallas naturales del mercado8.
Las políticas contenidas en los Programas de Ajuste Estructural son las siguientes:
a. Reforma del Estado (disminuir el papel del Estado)
b. Privatización de Empresas y servicios públicos
c. Desregulación (liberación de las economías)
d. Eliminación o disminución de las políticas sociales y privatización de la
Seguridad Social.
e. Flexibilización de las leyes laborales y sociales y de las condiciones de
trabajo (terciarización).
f. Nuevas políticas Fiscales y Tributarias.
g. Nuevas políticas Monetarias y Financieras
h. Apertura económica (inserción en el proceso de globalización)
i. Modernización (reconversión) de los aparatos productivos nacionales
j. Integración económica en base a la firma de convenios o tratados de libre
comercio.
k. Nuevo sistema educativo basado en el “código de la modernidad”.
A partir de este período se empieza a experimentar una serie de
transformaciones encaminadas a disminuir las funciones del Estado y por lo tanto, a
reducir su tamaño en la economía salvadoreña; utilizando al sistema de mercado para
la asignación de recursos; es decir, el gobierno como subsidiario. Estos cambios
también incorporaron programas para garantizar los derechos de propiedad a las
familias, canalizar subsidios y proporcionar créditos a familias cuyos ingresos no les
permitía acceder a un crédito bancario, mediante el Fondo Nacional de Vivienda
Popular (FONAVIPO).
8 Apuntes de clases de Problemas Económicos de El Salvador, “Los Programas de Ajuste Estructural” UCA, 2005.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 26
Un resumen sobre la Política Nacional de Vivienda ejecutada desde 1989 se presenta
a continuación:
Cuadro 2. Política Nacional de Vivienda, 1989.
INGRESO (Salarios mínimos)
TIPO DE AYUDA OBJETIVO PROGRAMA INSTITUCION
EJECUTORA
Reubicación y/o titulación
Seguridad personal, vivienda
provisional y contrapartida para
infraestructura comunitaria.
Asentamientos Humanos
VMVDU
Titulación Seguridad Jurídica País de Propietarios
Instituto Libertad y
Progreso (ILP) 0 a 2
Subsidio
Construcción de Vivienda
permanente, mejora de vivienda
y adquisición de lote.
Contribuciones
1 a 2 (Sector
informal)
Crédito con subsidio
Adquisición de vivienda
permanente, mejora/preparación
de vivienda y adquisición de lote.
Contribuciones y Créditos
1 a 2 (Sector
informal) Crédito
Adquisición de vivienda
permanente, mejora/preparación
de vivienda y adquisición de lote.
Crédito
FONAVIPO a través de
Instituciones autorizadas.
1 a 4 (Cotizantes
AFP) Crédito
Adquisición de vivienda
permanente, mejora/preparación
de vivienda y adquisición de lote.
Líneas de Crédito, FSV
con tasas subsidiarias.
FSV
Más de 4 No aplica No aplica ---------- Bancos y Financieras.
Fuente: Política Nacional de Vivienda 1989-1994.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 27
Se puede observar en el cuadro anterior los diferentes programas que se adoptaron.
En un inicio FONAVIPO solamente proporcionaba beneficios a familias de hasta 2
salarios mínimos ( US$ 0 a US$ 288.00); pero para el año 2001 se realizaron reformas
a la Ley de Creación de FONAVIPO, permitiendo así que los subsidios y créditos se
otorgaran a familias con ingresos entre 0 y 4 salarios mínimos. Entre los tipos de ayuda
que FONAVIPO proporcionaba están: crédito, subsidio, seguridad jurídica sobre la
propiedad y seguridad física en su albergue. Durante esta etapa el VMVDU era el
principal generador de demanda.
El período 1994 -1999, ejercido por el gobierno de ARENA, se marcó por la
continuación de las políticas anteriores, dándole seguimiento a los programas del
período presidencial anterior. Por lo tanto no se establecieron nuevos programas.
Entre los nuevos programas que se implementaron en la Política Nacional de
Vivienda durante la etapa de 1999-2004 están:
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 28
Cuadro 3. Nuevos programas de la política de vivienda 1999-2 004.
OBJETIVO PROGRAMA INSTITUCION EJECUTORA
Introducción de servicios de infraestructura
(principalmente accesos, agua potable,
alcantarillado) en barrios urbanos.
Programa de Mejora Barrial. FONAVIPO/ VMVDU
Aumentar el acceso al crédito a familias de
ingresos bajos, reduciendo el riesgo a las instituciones por medio de este fondo.
Fondo de Garantía Popular No disponible.
Dirigido a incentivar la vivienda en alquiler por
medio de la reforma de la actual Ley de Inquilinato y Ley de Arrendamiento con
promesa de venta.
Programa de Arrendamiento Mobiliario. VMVDU
Hacer uso eficiente de suelo urbano modificando
el marco legal para garantizar la seguridad jurídica de las partes y
promover el intercambio tecnológico de
construcción que incidan en la reducción de costos.
Programa de Vivienda en Altura. VMVDU
Establecer, premiar, incentivar las buenas
prácticas por parte de los lotificadores que lleve a la certificación, revisión de la
normativa y divulgación sobre el sector.
Programa de Certificación de Lotificadores. VMVDU
Línea de crédito subsidio para atención a familias, hasta 3 salarios mínimos.
Requiere de un ahorro programado equivalente a
la prima, un subsidio acorde con ingresos para
la adquisición de una vivienda (apartamento o
unidad individual).
Ahorro, subsidio y financiamiento. FONAVIPO
Fuente: Política de Vivienda 2001-2004, El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 29
En el cuadro anterior se puede observar el mayor rol que se otorga al Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) para ejecutar los programas contemplados en
la Política de Vivienda de El Salvador. Podemos darnos cuenta que las Políticas de
Vivienda han seguido el mismo esquema en la resolución de conflictos; pero aún falta
conocer cuál será la participación del nuevo gobierno que entró al poder el 1º de junio
de 2004.
En el año de 2004 se realizaron las elecciones presidenciales en El Salvador,
resultando electo nuevamente el gobierno de ARENA. Dentro de su plan de gobierno,
la política de vivienda contempla 3 áreas estratégicas y su respectivo accionar:
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 30
Cuadro 4. Áreas, Objetivos y Estrategias de la Política de V ivienda 2005-2009.
ÁREA OBJETIVO ESTRATEGIAS
La vivienda como eje de desarrollo.
Crear una fuente sostenible de ahorro nacional, capaz de activar un círculo virtuoso de ahorro-inversión crecimiento-empleo y acelerar la reducción de la pobreza.
Establecimiento de un sistema de ahorro y de capitalización individual destinado a la adquisición de vivienda. Generación de mecanismos de transferencia de recursos para financiar los proyectos de infraestructura.
Erradicar el déficit habitacional. Ampliar la cobertura del programa de subsidios habitacionales, fortalecimiento del sistema ahorro-bono-crédito, e incentivar a las familias al ahorro.
Disponer de una diversidad de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda habitacional.
Promoción del sistema de ahorro y capitalización individual destinado a la adquisición de vivienda. Establecimiento de un sistema de garantías que permita a las empresas aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo plazo. Creación de instancias emisoras y administradoras de hipotecas respaldadas (mercado secundario de hipotecas) que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas.
Eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas habitacionales.
Fortalecimiento del sistema de regularización y legalización de parcelas. Actualización de la normativa técnica y de legalización de parcelas a fin de constituir un sistema ordenado de división del territorio. Difusión en la familia de los mecanismos legales de tenencia de la tierra.
Acceso a vivienda.
Aumentar la oferta de terrenos dotados de servicios sociales básicos adecuados para el desarrollo de asentamientos habitacionales.
Promoción de asentamientos habitacionales acordes al desarrollo territorial. Establecimiento de programas de promoción de la vivienda por pisos y apartamentos. Creación de incentivos para la construcción y adquisición de vivienda.
Construir un sistema eficaz y eficiente del sector público normativo de vivienda y construcción que lo vuelva transparente y facilite las decisiones de inversión.
Fortalecimiento del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano como institución rectora de la Política de Vivienda. Reforma organizacional en las entidades relacionadas del sector, con el objeto de mejorar su eficacia y su eficiencia.
Modernización del marco técnico,
institucional y legal. Modernizar e integrar el marco legal y normativo que regula el sector.
Reconformación del Consejo Nacional de la Vivienda. Revisión y modernización de la normativa técnica del sector. Desarrollo de instrumentos registrales. Vinculación de la Política Nacional de Vivienda con la Política de Ordenamiento y Desarrollo Territorial y el sector construcción.
Fuente: Política de Vivienda 2004-2009, El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 31
Cuadro 5.
Cuadro Comparativo de las políticas nacionales de v ivienda implementadas en 3
períodos presidenciales de El Salvador.
Fuente: Elaboración propia en base a cuadros 2, 3 y 4.
PERIODOS OBJETIVOS
1989 - 1994 1999 - 2004 2004 – 2009
Legalización de
lotes y/o
viviendas
Implementado Implementado Implementado
Otorgamiento de
créditos para
adquisición y
mejora de
vivienda.
Implementado Implementado Implementado
Otorgamiento de
subsidios. Implementado Implementado
Implementado
para erradicar el
déficit
habitacional e
incrementar el
ahorro individual.
DIFERENCIAS EN LAS POLÍTICAS IMPLEMENTADAS
No implementada Introducción de
servicios básicos Implementada
No implementada
Reforma a Ley de
Inquilinato y
arrendamiento
para incentivar el
alquiler de
viviendas.
No implementada
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 32
3 Entorno económico salvadoreño.
El Salvador ha experimentado varios cambios a nivel político, social y económico
desde la década de 1990, siendo uno de los cambios más importantes; la
implementación de los Programas de Ajuste Estructural en 1989, el fin del conflicto
armado y la firma de los Acuerdos de Paz en 1992; con lo cual se pretendía sacar
adelante la economía del país, ya que el conflicto de la década de 1980 había
disminuido el potencial económico en dicho periodo. Con estos cambios en la
estructura económica lo que se buscaba era: lograr un crecimiento sostenible, crear
condiciones apropiadas para erradicar la pobreza, reducir la participación del estado en
la economía y por supuesto la utilización más eficiente de los recursos de El Salvador9.
El crecimiento económico es una de las metas principales de toda sociedad e
implica una mejora en la calidad de vida de todos los individuos en la sociedad, esta
mejora se ve reflejada en los indicadores macroeconómicos; ya que una disminución
en el PIB, una baja inversión, un Índice de Desarrollo Humano, entre otros, reflejan un
deterioro en la actividad económica. La unidad de medida comúnmente utilizada para
analizar la evolución del crecimiento económico es el Producto Interno Bruto (PIB). El
PIB expresa el valor de la producción a precios de mercado, que se realiza dentro del
territorio económico del país. En el valor agregado del PIB se incluyen todos los bienes
y servicios finales producidos dentro del territorio nacional, resultantes de las
transacciones económicas.
Casi todos los países industrializados consideran que el PIB es el mejor
indicador de la actividad económica pero, hasta principios de la década de 1990,
Alemania, Japón y Estados Unidos preferían utilizar el producto nacional bruto (PNB),
que es la suma total de todos los ingresos percibidos por los residentes de un país,
independientemente de dónde se sitúen sus activos productivos.
Desde el punto de vista del gasto, el PIB engloba el consumo privado, la
inversión, el gasto público, la variación en existencias y las exportaciones netas10. El
PIB de un país puede sufrir alteraciones, ya sea porque existió un incremento en los 9 Apuntes de clases de Problemas Económicos de El Salvador, UCA, 2005. 10 Exportaciones netas equivale a las exportaciones menos las importaciones.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 33
precios o en las cantidades. Por lo tanto se necesita de dos tipos de indicadores del
PIB para que cada uno de ellos sea un buen indicador del bienestar económico. Esos
dos indicadores del PIB son: El PIB nominal y el PIB real. El PIB nominal es el
indicador que calcula el valor de los bienes y servicios a precios corrientes, es decir del
año en que se están analizando. El PIB nominal puede aumentar debido a un
incremento en la producción o a un incremento en los precios. El PIB real es el valor
de los bienes y servicios expresados a precios constantes; para ello se necesita tomar
un año base. Para El Salvador el año base es 1990. El aumento del PIB real se debe
sólo cuando hay aumento en la cantidad de bienes y servicios producidos.
El mejor de estos dos indicadores de bienestar económico es el PIB real, ya
que la capacidad de una sociedad para satisfacer económicamente a sus miembros
depende primordialmente de las cantidades de bienes y servicios producidos. Además
los precios que este indicador utiliza no sufren las variaciones inflacionarias, ya que
toman un año base, en nuestro caso es 1990.
3.1 Evolución del PIB de El Salvador, período 1995- 2005.
El Salvador ha alcanzado logros importantes en el área de estabilidad
macroeconómica, alcanzando el PIB una tasa promedio de crecimiento de 4.5%. De
acuerdo al período en estudio, en el año de 1995 se presentó la tasa más alta de
crecimiento, siendo para ese año de 6.5%. En el año 1996 se presenta la tasa más
baja de crecimiento económico, este proceso de desaceleración de la economía, se
explica a partir de los bajos niveles de inversión privada nacional (que de 1995 a 1996
sufrió una drástica caída del 24.17%), los bajos niveles de Inversión Extranjera
Directa, problemas en el sistema financiero (como por ejemplo la mora bancaria y los
fraudes financieros) y a la caída en los precios de algunos productos de exportación (el
café), entre otros.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 34
Gráfico 1. Porcentaje de Variación del PIB real de El Salvador .
1995-2005.
01234567
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
% Crecimiento del PIB
Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR
A nivel macroeconómico se tiene que un objetivo del gobierno fue mantener la
inflación controlada, siendo para 1997 de 1.9% y para 1999 de -1% las menores tasas
registradas, como producto de este control inflacionario se sacrificó crecimiento
económico
3.2 PIB del sector construcción, período 1995-2005.
Los datos que se presentarán a continuación fueron obtenidos de la Revista Trimestral
del Banco Central de Reserva y se debe aclarar que las variables del sector
construcción, implica la construcción de viviendas, construcción de edificios, centros
comerciales y otras obras de infraestructura. Por lo tanto, se posee una limitante para
la medición exacta de la inversión en el sector de la vivienda popular. Es decir, la tasa
de crecimiento del sector construcción no expresa claramente la construcción de
menos o más viviendas, sino que refleja el comportamiento global del sector.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 35
Gráfico 2. Porcentaje de Variación del PIB Sector Construcción ,
Período 1995-2005.
-15
-10
-5
0
5
10
15
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
% Variación PIB Construcción
Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR
Para los años de 1995 y 1996, debido a que se implementó el Impuesto al Valor
agregado a la mayoría de productos, el sector construcción vio reflejada esta medida
tributaria, ya que los bienes que se utilizan en la construcción sufrieron alza en sus
precios. Y esto no generó expectativas favorables para la inversión extranjera. Desde
el año 2001 se puede ir observando la tendencia descendente del PIB del sector
construcción; cerrando el 2004 con una variación del -13.6%.
De acuerdo a un estudio realizado por Carlos E. Rufino11, la primera mitad de la
década estuvo marcada por el predominio de la construcción de viviendas para
sectores medios, medios altos y altos; como el desarrollo de proyectos realizados en
los municipios de Santa Tecla, Antiguo Cuscatlán, San Salvador. En cambio la
segunda mitad de la década del 90 tuvo como característica el “boom de la vivienda
mínima”, sobre todo en Colón, Ilopango, Soyapango, Tonacatepeque, etc. Este
fenómeno estuvo unido a una notoria reducción en la producción de vivienda para los
sectores medios y altos, probablemente debido a la continua reducción de las zonas
11 Rufino, Carlos. “Dinámica del sector formal de la vivienda en la región metropolitana de San Salvador en los 90”. Revista ECA 633-634, El Salvador, julio-agosto 2001.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 36
urbanizables en las principales ciudades, además de los efectos de la desaceleración
económica.
Este auge en la producción de vivienda mínima se convirtió al final de la década
en problema de acumulación de inventarios de vivienda con dificultades de
comercialización, lo que desincentivó a los constructores privados y les generó una
serie de problemas financieros.
3.3 Participación del sector construcción en el PIB .
El sector construcción no tiene mucha participación en el PIB de El Salvador. En los
últimos 10 años, el PIB del sector construcción ha representado en promedio un 3.8%,
cifra poco significativa en comparación con la importancia que tiene la vivienda para la
población. En el siguiente gráfico se puede observar dicha tendencia.
Gráfico 3. Porcentaje de Participación del PIB Construcción y el Alquiler de viviendas en el
PIB total. Período 1995-2005.
0
5
10
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
PIB/PIB Construcción PIB/Alquiler de vivienda
Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR.
En el gráfico anterior también se puede observar otra variable destacada dentro
del sector de la vivienda y tal es el caso del alquiler de vivienda. Ya que muchas veces
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 37
la oferta de vivienda existente no es suficiente para cubrir la demanda, y las familias
buscan otras soluciones para poder acceder a la vivienda, y tal es el caso del alquiler
de viviendas. En la revista del BCR se publica la variable del alquiler de vivienda en el
país como parte del PIB total y ha tenido una participación del 8.5% aproximadamente
en los últimos 10 años. Se puede concluir que en El Salvador la mayoría de la
población no posee vivienda propia y tienen que optar por el alquiler de un lugar donde
vivir y a un precio mucho más alto. A continuación se presenta el comportamiento de la
inversión pública y privada en el sector de la construcción.
3.4 Inversión pública y privada en el sector const rucción.
La inversión bruta de capital fijo se compone por la inversión del sector privado y la del
sector público, las cuales a su vez se componen de los elementos: construcción y
bienes de producción. En este caso interesa analizar los datos referentes a la inversión
en el sector construcción. En el siguiente gráfico se muestran estos datos del período
comprendido entre los años de 1995 a 2005.
Gráfico 4. Formación Bruta de Capital Fijo Pública y Privada en el sector Construcción.
Período 1995-2005. A Precios Constantes- en millones de US Dólares.
050
100150200250300350400450500
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
PrivadaPública
Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 38
Anteriormente se había mencionado la limitante que se presenta en la cuantificación de
variables exclusivamente hacia la construcción de viviendas; ya que el sector de la
construcción comprende toda una gama de proyectos como son la construcción de
viviendas, centros comerciales, locales, edificios, etc. Por tal motivo en este apartado
de la formación bruta de capital fijo el BCR no delimita la cuantía que se invierte en
cada rubro. En el gráfico 4 se pudo observar que la inversión en el sector privado en lo
que a construcción se refiere es mayor que en el sector público. Esto es debido a
diversas causas, entre las cuales se puede enumerar: el cambio en el rol del Estado ya
que ha pasado a ser un ente facilitador y no productor, el poco nivel de ingresos que
obtiene el gobierno a través de los impuestos, la falta de organización de los proyectos,
la falta de ordenamiento territorial, entre otras.
Se puede observar también que en el período de 1998 al 2000, la inversión
privada aumentó y la inversión pública disminuyó; ya que en este período se estaba
iniciando la privatización del servicio de las Telecomunicaciones, y toda la atención se
centraba en este suceso. La inversión extranjera aumentó en el país, como son
TELECOM de Francia, Telefónica de España y otras compañías durante el período de
1999 y 2000. En el siguiente gráfico podemos observar los datos que nos proporciona
la revista trimestral del BCR en cuanto a los flujos de la inversión extranjera directa
originada por las privatizaciones.
Gráfico 5.
Flujos de Inversión Extranjera Directa por Sector d e Destino.
En millones de US Dólares.
1999 2000 2001 20020
0.050.1
0.150.2
0.250.3
0.350.4
0.45
SectorConstrucción
Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 39
RESUMEN DEL CAPITULO.
En este primer capítulo se introdujo el concepto de vivienda, que a lo largo de los años
ha venido transformándose para convertirse en un concepto más amplio; ya que la
vivienda debe ser un medio de resguardo, protección e higiene. En El Salvador, la
producción de viviendas populares se da a nivel formal e informal; ya que las
condiciones económicas y sociales han motivado a que las familias de escasos
recursos busquen sus propios medios para satisfacer sus necesidades de vivienda.
Dentro de la producción informal, FUNDASAL ha clasificado 3 tipos de asentamientos
populares: lotificaciones, tugurios o zonas marginales y mesones.
Posteriormente, en el segundo apartado se dio a conocer el rol que el Estado
ha venido desempeñando en el sector de la vivienda, siendo sus dos etapas: productor
de viviendas y facilitador de viviendas. La función del Estado como productor de
viviendas inició su dinamismo durante los años de 1950, creándose instituciones como
el IVU, CONAPLAN, FNV, AAP, FSV e INPEP, para ayudar al Estado en sus funciones
productivas. Estas funciones siguieron desempeñándose hasta la década de los
ochenta; pero debido a que las políticas establecidas en esa época para mejorar la
calidad de vida de las familias no habían dado los frutos esperados, se decidió dar un
giro en el funcionamiento del Estado. Por otra parte los PAE implementados a finales
de los años ochenta, generaron una reducción en el papel del Estado, siendo el Estado
desde esa época únicamente un ente facilitador de viviendas y otorgando al sector
privado el papel de la construcción de viviendas.
Desde la década de los noventa, el Estado ha venido minimizando cada vez
más su rol en el sector de la vivienda, dejando a las familias sin beneficios y
dificultándoles la accesibilidad para la adquisición de viviendas. En el período
presidencial de ARENA 2004-2009, los objetivos de la Política de Vivienda Nacional se
basan en disminuir el déficit habitacional y en propiciar las condiciones adecuadas para
que las familias puedan acceder a créditos financieros para adquisición de viviendas.
Finalmente en el tercer apartado se presentó el comportamiento de algunas
variables macroeconómicas que participan el sector de la vivienda y que describen el
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 40
panorama económico salvadoreño. Es de vital importancia, conocer que El Salvador
desde los años de 1995 ha presentado bajas tasas de crecimiento en el PIB, lo que
refleja la falta de dinamismo de los sectores productivos para aportar al PIB. Por otra
parte, en los últimos 10 años, el PIB del sector construcción sólo ha representado un
promedio de 3.8%, cifra poco significativa en comparación con la importancia que tiene
la vivienda para la población. Por el lado de la inversión, la inversión privada es mayor
a la inversión pública, debido al incremento en las privatizaciones en el país. Es así
como se da evidencia con variables cuantitativas la disminución en la participación del
Estado en la economía, trayendo como consecuencias bajas tasas de crecimiento e
incluso empeoramiento de la economía nivel nacional.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 41
CAPÍTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR
La vivienda como bien se ha mencionado anteriormente es una de las necesidades
básicas de toda familia salvadoreña, sin embargo son escasos los medios por los
cuales una familia puede optar por adquirir una de estas.
Sin embargo, son varios los esfuerzos tanto gubernamentales como privados
que se han llevado a cabo o se están ejecutando para suplir con esta necesidad
básica, sobre todo a los sectores con más bajos ingresos en nuestra sociedad. Por
esta razón a continuación se expondrán algunos de los programas que el gobierno y la
empresa privada han venido ejecutando desde la década pasada.
1 Aporte de las instituciones públicas al otorgami ento de financiamiento para adquisición de vivienda.
En un esfuerzo por darle solución al problema de vivienda se crean diversas
instituciones que actúan como intermediarias para la adquisición de vivienda, desde la
década de 1980 al primer lustro de 2000, las instituciones y políticas para adquirir una
vivienda en los estratos de más bajos ingresos ha ido cambiando un poco. Algunas de
las instituciones que han contribuido en gran medida a dar solución a dicho problema,
se mencionan a continuación:
A. Instituto de Vivienda Urbana (IVU)
Este instituto se creó en 1950, tenía como principal función el desarrollo y ejecución de
proyectos habitacionales de carácter social, todo esto bajo el régimen de tenencia del
bien común familiar. En este período la construcción de viviendas estaba declarada de
interés social.
Dicha institución tenía la facultad de poder realizar expropiaciones de terrenos
con vocación urbana y destinar estos a sus propios proyectos habitacionales; las
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 42
viviendas se otorgaban a las familias con un fuerte componente de subsidio, las cuales
no estaban regidas por los precios del mercado financiero.
B. Sistema Financiero de Vivienda
Para el año de 1963 se crea el Sistema Financiero de Vivienda, con el objetivo de dar
solución al problema de alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos, el
cual estaba formado por dos instituciones:
1. Financiera Nacional de Vivienda (FNV)
Entre las funciones de la FNV se encuentran: autorizar, normar, vigilar y fiscalizar a las
Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP), así como también conceder los créditos y
autorizar los ahorros de las cuentas de sus depositantes. Esta institución actuaba al
margen del sistema bancario comercial, es decir que tenían un poco más de libertad
para fijar junto con las Asociaciones de ahorro y préstamo las condiciones de
préstamos y tasas de interés.
2. Las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP)
Estas asociaciones tienen como función principal facilitar los medios financieros
adecuados para la construcción, adquisición y mejoras a la vivienda, haciendo uso de
los ahorros depositados. Estas instituciones estaban sujetas a las disposiciones del
Código de Comercio y las leyes y políticas de la Financiera Nacional de Vivienda.
C. Fondo Social para la Vivienda
Dado que el problema habitacional no se logro resolver con la creación de las
instituciones antes mencionadas, el gobierno decide crear otra entidad que se
encargará del otorgamiento de créditos a los trabajadores del sector privado, es así
como en 1973 se crea el Fondo Social para la Vivienda (FSV), como primer miembro
del nuevo Sistema de Seguridad Social.
Dado que muchas de las familias de ingresos bajos no tenían los recursos
necesarios para adquirir una vivienda construida, el FSV aprobó en 1990 una ley para
otorgar financiamiento destinado a la adquisición de lotes para la construcción de
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 43
viviendas, y la instalación de servicios, tales como: agua potable y drenajes,
favoreciendo así a los lotificadores y contribuyendo a que la solución al problema
habitacional se vuelva menos transparente y adecuada para la población.
La demanda de los servicios del FSV ha continuado creciendo, y esto se refleja
en el incremento de afiliados a los Sistemas de Pensiones Público y Privado.
Para el año de 1999 se llevo a cabo un plan de financiamiento, en el cual se vieron
involucrados tres partes: el gobierno a través del FSV, la Asociación Bancaria
Salvadoreña (ABANSA) y la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción
(CASALCO). Este plan fue diseñado primero para otorgar vivienda a un mayor número
de trabajadores y en segundo lugar, se trata de un sector con mucha relevancia en la
actividad productiva nacional.
Este programa se enmarcó en el Programa del Presidente Flores llamado
“Alianza Solidaria”. Para concretar el pacto mencionado anteriormente se firmaron
cuatro importantes convenios destinados al financiamiento de vivienda de interés
social, suscrito con: CASALCO, ABANASA, FONAVIPO e Inversiones Roble.
En la actualidad el FSV no sólo otorga financiamiento de viviendas a las
personas de menores ingresos, sino también debe administrar responsablemente y de
manera eficiente los recursos que tiene a su cargo para el logro de los objetivos
habitacionales12.
D. Sistema de Seguridad Social
El sistema de Seguridad Social iniciado con la creación del Fondo Social para la
Vivienda se ve completado con la creación del Instituto Nacional de Pensiones (INPEP)
en 1975 y con la creación del Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada
(IPSFA). Ambas instituciones tenían como objetivo fundamental otorgar las
prestaciones y dar cobertura al riesgo de invalidez, vejez y muerte de los empleados
públicos y miembros de la Fuerza Armada.
12 Fondo Social para la Vivienda (FSV). Memoria de Labores 1999.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 44
El otorgamiento de crédito por parte de ambas instituciones se destinaba a la
adquisición de viviendas y lotes, construcción, reparaciones, ampliaciones y mejoras a
las viviendas.
E. Reformas al Sistema Financiero
A mediados de 1989 se implementan en El Salvador ciertas políticas o reformas al
Sistema Financiero, junto con su desregulación y ajuste de la economía. Entre algunas
de estas medidas se pueden mencionar las siguientes13:
o El sistema financiero debía estar controlado por la Superintendencia del
Sistema Financiero.
o Se inicia un proceso de saneamiento de la situación financiera de los bancos
comerciales y las Asociaciones de ahorro y préstamo.
o Da inicio un nuevo proceso de reprivatizaciones, ya en 1981 las Asociaciones
de ahorro y préstamo se habían estatizado.
F. Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO)
Creado en 1992 el fondo se encarga de facilitar recursos a las familias de más bajos
ingresos económicos para que mejoren sus viviendas, trabajando con una red de
instituciones autorizadas que promueven sus programas de Contribuciones para el
Mejoramiento de Viviendas y de Créditos.
FONAVIPO no está facultada para otorgar directamente el crédito a las familias,
sino que debe canalizarlo a través de Instituciones que después de un proceso de
calificación son autorizadas para cumplir esa labor. Esta institución depende
directamente de la Superintendencia del Sistema Financiero y del Banco Central de
Reserva.
FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en
otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin
13 Libros de FUNDASAL, “Carta Urbana 1992/1993”. 1ra. Edición. Unidad de planificación y estudios.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 45
discriminación, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribución puede otorgarse
por medio de tres modalidades14:
1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)
Los cuales se constituyen a partir del traslado voluntario de las familias, de lugares de
alto riesgo, inseguridad legal, usurpación de terrenos públicos o privados; a otros
previamente seleccionados garantizando así la seguridad habitacional.
2. Crédito Contribución
Esta modalidad puede ejecutarse de dos formas:
a. Otorgar un crédito a la familia seleccionada, complementado con un subsidio para
cubrir el costo de la solución habitacional. Tanto el monto del crédito como del
subsidio son otorgados por FONAVIPO.
b. Otra opción es otorgar subsidios para la reconstrucción del Programa
Construyendo un Sueño, el cual es financiado con recursos provenientes del Banco
Interamericano de Desarrollo (BID). En esta segunda modalidad el crédito es
proporcionado por FONAVIPO u otra institución financiera y el subsidio es
otorgado por el BID.
3. Modalidad Individual
Con esta modalidad se favorece sobre todo a las familias que ya son propietarias de un
terreno o vivienda, pero que no poseen las condiciones mínimas de habitabilidad.
Las Principales fuentes de financiamiento del Programa de Contribuciones son:
� Donaciones de terrenos provenientes del Gobierno de El Salvador (GOES).
� Fondos transferidos por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
� Recursos provenientes del Fondo de la Asociación Nacional de
Telecomunicaciones (FANTEL)
� Préstamo otorgado al GOES por el BID, el cual esta destinado al desarrollo del
Programa de Vivienda Fase I.
� Recursos propios del FONAVIPO, los cuales se obtienen mediante la venta de los
terrenos que reciben en donación, y de la recuperación de la Cartera del extinto
Instituto de Vivienda Urbana (IVU).
14 Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO). Memoria de Labores 2004. El Salvador
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 46
FONAVIPO ha definido un plan estratégico 2005-2009, el cual establece los siguientes
desafíos institucionales:
- Ampliar la cobertura de los programas de vivienda
- Potenciar el volumen de la cartera de créditos en función de la
autosostenibilidad de FONAVIPO.
- Incrementar la eficiencia en el otorgamiento de los subsidios focalizándolos
a las familias que viven en situación de pobreza
- Impulsar nuevos servicios para atender a la población objeto de FONAVIPO.
- Focalizar los programas sociales a la población identificada en el mapa de
pobreza.
G. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU)
El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en el Plan de Vivienda Nacional
2005, plantea seis desafíos claves para la eliminación del problema de vivienda
popular; entre estos se pueden mencionar:
1. Contrarrestar el déficit habitacional de cerca de 545 mil viviendas, esto
entendido como la situación en la que se encuentran los hogares del país que
no tienen acceso a una vivienda (déficit cuantitativo); o que habitan en
viviendas cuyos techos y paredes son de desechos o materiales que no ofrecen
seguridad, o tienen piso de tierra, o carecen de algún tipo de servicio básico
(déficit cualitativo). Para hacer frente a dicho problema el viceministerio ha
creado ciertas líneas de acción entre las cuales se pueden mencionar:
o La promoción de mecanismos de financiamiento que permitan dar
sostenibilidad y ampliar la cobertura del programa de subsidios
habitacionales directos.
o Fortalecer el sistema Ahorro-bono-crédito.
o Promoción e impulso del mercado secundario de hipotecas.
o Diseño de instrumentos que faciliten el acceso al financiamiento de
viviendas a los salvadoreños en el exterior.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 47
2. El financiamiento habitacional se ha visto reducido a través de los años y se ha
concentrado en los segmentos de mayor capacidad de pago. Al respecto el
viceministerio promueve las siguientes líneas de acción:
o Promoción del sistema de ahorro y capitalización individual destinado a
la adquisición de vivienda.
o Establecimiento de un sistema de garantías que permita a las empresas
aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo
plazo.
o Creación de instancias emisoras y administradoras de hipotecas
respaldadas (mercado secundario de hipotecas), que faciliten el acceso
al financiamiento de viviendas.
3. Escaso desarrollo y bajo aprovechamiento de tecnología y materiales de
construcción de bajo costo, que sean amigables con el medio ambiente y
adaptados a la realidad del país. Al respecto se pretende:
o Impulsar la coordinación y promoción de investigaciones tecnológicas
para la industria de la construcción.
o Impulsar y promover la creación de un fondo para investigaciones de
tecnologías y materiales de construcción seguros.
4. La inseguridad jurídica de las parcelas habitacionales. Muchos lotificadores
ilegales se aprovechan de la incapacidad que tienen la mayoría de familias de
bajos ingresos para acceder a un terreno o una vivienda en el mercado formal y
son fácilmente engañados. Por esta razón, el Viceministerio propone los
siguiente puntos de acción:
o Fortalecer el sistema de regularización y legalización de parcelas.
o Actualizar la normativa técnica y de legalización de parcelas a fin de
constituir un sistema ordenado de división de territorio.
o Difundir entre las familias los mecanismos legales de tenencia de la
tierra.
5. Familias ubicadas en zonas protegidas, servidumbres, derechos de vía
inseguras o de alto riesgo. Al respecto, el Viceministerio pretende reubicar a las
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 48
familias que residen en dichas parcelas habitacionales, las cuales no están
destinadas para ello. Al respecto se pretende:
o Identificar y habilitar terrenos habitacionales que respondan a los
lineamientos de zonificación de los planes territoriales, para reubicar a
la población en asentamientos de alto riesgo.
o Incorporación de las familias reubicadas en el programa de subsidios
habitacionales
o Establecimiento de un sistema de disuasivos para asentamientos en
estas zonas.
6. La falta de terrenos que brinden los servicios sociales básicos es otro de los
problemas que afectan las posibilidades de que las familias salvadoreñas
tengan acceso a una vivienda adecuada. Debido a la problemática anterior se
pueden realizar las siguientes acciones:
o Promover los asentamientos habitacionales acordes a los lineamientos
de desarrollo territorial.
o Desarrollo de un sistema de información habitacional.
o Establecimiento de programas de promoción de la vivienda por pisos y
apartamentos.
o Creación de incentivos para la construcción y adquisición de ese tipo de
soluciones habitacionales.
o Actualización de la normativa de habitación en condominios y los
mecanismos de participación de residentes en vivienda por pisos y
apartamentos.
Anteriormente se ha visto la problemática habitacional y sus implicaciones en
las familias salvadoreñas de bajos ingresos, por esta razón la intervención y
participación del gobierno a través de las instituciones públicas pertinentes (arriba
mencionadas), es de gran importancia. Sin embargo, se debe lograr una labor
armoniosa entre dichas instituciones, para lograr así el objetivo principal, que para este
caso, es otorgar financiamiento a más familias de bajos ingresos para que así puedan
tener acceso a una vivienda digna, donde se encuentren seguros y con todos los
servicios básicos que les corresponden.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 49
Aunque el papel que juegan las instituciones públicas es de mucha importancia para
lograr erradicar el problema habitacional, estas no pueden actuar solas y necesitan la
cooperación de instituciones privadas y organismos internacionales, para poder hacer
frente a las múltiples demandas y por supuesto para poder tomar las medidas
correctas al respecto.
2 Instituciones Privadas que otorgan financiamiento para vivienda
A. Asociación Bancaria Salvadoreña (ABANSA)
ABANSA presentó en su comunicado de prensa de 2005, la situación
económica del país. Entre los aspectos en los cuales destacó que se debe trabajar aún
más es en el sector vivienda y el otorgamiento de crédito para la misma.
El mercado financiero salvadoreño ha continuado ampliando el plazo de
concesión de créditos. Esto, conjugado con las bajas tasas de interés que los bancos
ofrecen, se transforma en un importante beneficio para los usuarios. A marzo de 2001,
los créditos a un plazo entre 5-20 años representaron 52.6% y a más de 20 años 3.9%,
equivalentes a 56.5% del total de créditos. A junio de 2005, se observa un fuerte
incremento del número de créditos a largo plazo, en la medida que los créditos a un
plazo entre 5-20 años aumentaron a 54.3% y a más de 20 años se dispararon a 13.2%,
para representar 67.5% del total. Dado que una parte significativa de este crédito está
orientado a la adquisición de viviendas, sucedió que durante la reciente visita del
subdirector gerente del Fondo Monetario Internacional, Agustín Carstens, lo llevó a
destacar tal característica del crédito de largo plazo, por la extraordinaria función social
que cumple, al facilitar la adquisición de una vivienda, algo que sobresale en Chile, El
Salvador, y recientemente comienza a manifestarse en México.15
El crédito se orientó a todos los sectores de la economía nacional, manteniendo
una cercana relación con la contribución de cada uno de ellos al PIB, donde las cifras
15 ABANSA, comunicado de prensa 23 de agosto de 2005.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 50
muestran que el crédito para vivienda absorbió 9.27% del total; a continuación se
presenta un cuadro con el detalle de la participación en el PIB de cada rubro
económico:16
Cuadro 6.
Porcentaje de Participación en el PIB
Año 2005.
Rubro % de participación
en el PIB
Comercio 30.9
Consumo 12.6
Industria 15.6
Servicios 8.7
Construcción 13.9
Sector Agropecuario 7.7
Otras Actividades
Económicas 9.0
Fuente: Elaboración propia con datos de ABANSA. Junio 2005
Con la dolarización se esperaba que la tasa de interés se ubicara entre 9.5% y
10.5% en El Salvador. Sin embargo, la amplia liquidez, la buena calificación de riesgo
país (grado de inversión junto con Chile y México), así como el que han ganado las
instituciones bancarias y la amplia competencia que ha llevado a mejorías significativas
en la competitividad del sector, permitieron aprovechar de manera significativa las
bajas de la tasa de interés en el mercado internacional. A partir de noviembre de 2004,
la presión internacional al alza comenzó a reflejarse en El Salvador, aunque a un ritmo
mucho menor y lejos de lo observado en el mercado internacional, ubicándose
alrededor de 7% en la primera mitad de agosto de 2005.
Las bajas tasas de interés conjugadas con mayores plazos han sido de gran
beneficio para los usuarios, tanto para empresarios que lograron aliviar su carga
financiera, como para compradores de viviendas que vieron facilitadas las posibilidades
de adquirir una casa o, por disminución de la tasa de interés, bajó el pago mensual, lo
16 Ibid. ABANSA.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 51
cual equivale a un incremento en el ingreso real disponible de la familia (mejor calidad
de vida). Por ejemplo, familia que requería un crédito para comprar una casa de
$35,000, con una tasa de interés de 18% debía pagar $540 mensuales; ahora, con una
tasa a largo plazo de 9%, debe de pagar sólo $315, es decir, un ahorro de $225
mensuales. Visto de otra manera, con la misma cuota de $540, ahora puede adquirir
una vivienda de $60,000, elevando así su nivel y calidad de vida. A esto se debe
agregar que, a 18% la familia requería un ingreso mensual de $1,801 para adquirir la
vivienda de $35,000 y a 9% sólo $1,050, un ingreso 42 por ciento menor.
Cuadro 7:
Fuente: Asociación Bancaria Salvadoreña. Comunicado de Prensa. 23 de Agosto de 2005.
Se debe considerar que el alza decretada por la Reserva Federal de Los
Estados Unidos (FED), afecta el mercado mundial dado su gran tamaño, sin importar el
tipo de moneda nacional que se tenga. En el caso de El Salvador, dado que es
probable mantener un bajo nivel de “incremento” por la eficiencia del sistema bancario
y la amplia liquidez que se presenta, se estima que será posible continuar contando
con las menores tasas de interés de Latinoamérica y rivalizar cercanamente con las
prevalecientes en el mercado estadounidense. Esto les da a los inversionistas
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 52
salvadoreños una ventaja competitiva que debe aprovecharse, especialmente de cara
al TLC con EEUU.
B. Encuentro Nacional de la Empresa Privada (ENADE)
ENADE 2001 dejó ver muchos de los problemas que todavía no han tenido resolución,
o más bien, se han agravado a través del tiempo, este es el caso de la industria de la
construcción, esto a pesar de que dicho sector posee una capacidad instalada lo
suficientemente grande como para construir 20,000 unidades habitacionales completas
por año17.
En este encuentro la empresa privada determina que existe un elevado inventario
de unidades habitacionales terminadas y en proceso de construcción, y en igual
situación se tiene un considerable número de lotes urbanizados, todo esto a pesar de
la reducción que han experimentado las tasas de interés en el Fondo Social para la
Vivienda, como consecuencia de la aplicación de la Ley de Integración Monetaria,
implementada por el gobierno, en enero de 2001. Entre los objetivos planteados en
dicho encuentro de la empresa privada se encuentran:
a. Crear condiciones financieras e institucionales para la reactivación del sector,
dentro de una estrategia global de desarrollo.
b. Contribuir a la reducción del déficit habitacional histórico y minimizar el impacto
causado por los sismos en al vivienda de interés social.
c. Potenciar el desarrollo y modernización de la infraestructura física, en un
ambiente de sana competencia.
d. Contribuir al ordenamiento territorial y a la mitigación de riesgos.
Como planteamiento general se mantiene la propuesta incluida en ENADE
2000, de la formulación de una Política Nacional de Vivienda, la cual deberá incluir
tanto elementos económicos y elementos técnicos.
Siguiendo con el aporte propuesto por ENADE, en su edición del año 2004, esta
afirma que en el sistema capitalista existen fallas de mercado, fallas institucionales y
17 ENADE 2001, 29 de Agosto. www.anep.org.sv/ENADE2001
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 53
riesgos sistémicos que obstaculizan el adecuado funcionamiento del mercado18. Por tal
motivo proponen que la política social en el país debe orientarse a cumplir con los
Objetivos de Desarrollo del Milenio. Es decir, se requiere de una coordinación eficaz
entre las diferentes entidades públicas, un uso más eficiente de los recursos
disponibles, así como una mayor asignación presupuestaria para las áreas de
educación, salud, nutrición, vivienda de interés social, electricidad, agua y
saneamiento.
En ese mismo planteamiento, el V ENADE afirma que se requiere de un
incremento del 50% aproximadamente en el gasto social orientado a la vivienda para
alcanzar la cobertura universal de dicho servicios en el año 2015. Por otra parte, es de
vital importancia la participación del sector privado para cumplir con la cobertura de
otorgamiento de viviendas a las familias más necesitadas mediante accesibles planes
de financiamiento.
De acuerdo al V ENADE, otra de las medidas que deben ser consideradas por
las autoridades en conjunto con los organismos privados, es la adecuada canalización
de las remesas familiares a la inversión productiva, como parte del “ahorro externo”.
Por ejemplo, a través del diseño y aplicación de facilidades para la adquisición de
vivienda en el país por parte de los salvadoreños residentes en el extranjero.
Este documento sintetizó su participación afirmando que el sector público debe
trabajar de la mano con el sector privado, para poder cumplir con la meta de mejorar el
nivel de vida de la población salvadoreña y de facilitar el acceso a una vivienda digna
en beneficio de todo el país.
3 Aporte de Instituciones Internacionales en el otorgamiento de viviendas
Las instituciones privadas y públicas están realizando grandes esfuerzos para que las
familias de bajos y medianos ingresos puedan adquirir una vivienda digna y con todos
los servicios básicos. Pero también, hay organismos internacionales que se suman en
18 V ENADE “El Salvador Solidario”, ANEP 2004, p. 20, El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 54
esta lucha por combatir el déficit habitacional en El Salvador, tanto el déficit cuantitativo
como el cualitativo. Entre algunas de las instituciones u organismos internacionales
que velan por el bienestar habitacional en el país se encuentran:
A. La Corporación Financiera Internacional
La Corporación Financiera Internacional (IFC, en sus siglas en inglés), la entidad del
Grupo del Banco Mundial que promueve inversiones sostenibles en el sector privado
de mercados emergentes, firmó el día 25 de junio de 2004 un acuerdo de concesión de
un préstamo por valor de US$50 millones por cuenta propia al Banco Agrícola S.A., el
mayor banco de El Salvador. La mitad de la inversión de la Corporación Financiera
Internacional (IFC) será utilizada por el banco para ampliar el crédito hipotecario a
prestatarios de ingresos bajos y medianos, y la otra mitad para otorgar préstamos a
mediano o largo plazo a pequeñas y medianas empresas (PYMEs).
La inversión, llevada a cabo en la ciudad de Washington, por Peter Woicke,
Vicepresidente ejecutivo de IFC, y Rodolfo Schildknecht, Presidente del Banco
Agrícola, pone de relieve la estrategia de IFC en El Salvador en lo relativo a ayudar a la
reconstrucción de infraestructuras sociales fundamentales (después del terremoto) y
contribuir al afianzamiento del sector financiero a fin de promover la prosperidad del
sector privado y la creación de empleos que son muy necesarios.
El Sr. Woicke, que también es uno de los Directores del Grupo del Banco
Mundial, dijo que “el apoyo de IFC a los sectores del financiamiento de la vivienda y de
las pequeñas y medianas empresas tendrá importantes repercusiones en el desarrollo
al ampliar el crédito a mediano, o largo plazo para importantes sectores de la economía
y apoyar el desarrollo de los mercados de capital del país y el sector privado”.
Jyrki Koskelo, Director del Grupo de Mercados Financieros Mundiales de IFC,
agregó: "El desarrollo de un amplio mercado de financiamiento para la vivienda es un
componente importante del sector financiero del país. El buen funcionamiento de un
sistema hipotecario ayudará a crear un mercado de la vivienda con mayor liquidez y
hará que aumente el número de personas que adquieren por primera vez su propia
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 55
vivienda. Al mismo tiempo, esta transacción ampliará el crédito a las pequeñas y
medianas empresas, lo cual tendrá efectos positivos en la creación de empleos".
B. Banco Interamericano de Desarrollo
Esta institución hace un estudio exhaustivo acerca de las medidas que se pretenden
conseguir con respecto al sistema de financiamiento y subsidios para la vivienda en
Centroamérica y Belice. Hace especial énfasis en las circunstancias que imposibilitan
las acciones correctas para hacer frente al problema habitacional de la mejor manera
posible y así conseguir unos resultados satisfactorios, donde los más beneficiados
sean las familias de bajos ingresos de dichos países.
El Banco Interamericano de Desarrollo ha determinado ciertos obstáculos para
que el sistema de subsidios para la vivienda funcione de manera adecuada, entre los
cuales se mencionan:
- El sistema financiero de vivienda (no subsidiado) no alcanza a los sectores de
más bajos ingresos (bajos y moderados), debido a los precios elevados de las
viviendas, las duras condiciones de los créditos y el bajo nivel de ingresos
familiares.
- Cuando sí se alcanzan los estratos de ingresos bajos, el sobre-énfasis del
subsidio en esta población meta puede crear desbalances de proporcionalidad
con respecto a los estratos de ingresos moderados.
- El subsidio no se complementa con los créditos hipotecarios.
En El Salvador existe un programa de subsidios, el cual es llevado a cabo por
FONAVIPO, y ha estado focalizado principalmente en los sectores de ingresos por
debajo de los dos salarios mínimos, pero que no alcanza efectivamente los que siguen
hasta los cuatros salarios mínimos.
Esto muestra una debilidad fuerte del sistema para poder hacer frente al
problema de vivienda entre los estratos más bajos y los cuales son los que más
necesitan una solución habitacional pronta y segura. Además de lo anterior, el sistema
financiero de subsidio a la vivienda depende fuertemente de asignaciones
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 56
presupuestarias y financieras que resultan escasas y de un cumplimiento legal parcial,
sujetas al atraso por trámites de carácter político legislativo y a la ambigüedad de
coyunturas políticas. De estas limitaciones surgen demoras del Estado en el pago y
garantías a empresas privadas, ONG’s u otros organismos participando en proyectos
promovidos por el Estado para los sectores de menores ingresos, lo que a la larga
desestimula su intervención.
Disputas políticas en la Asamblea Legislativa son motivo de atrasos en la
ratificación de préstamos aprobados para la reconstrucción con subsidios en los cuales
se requiere una contrapartida estatal. El sistema de subsidios del gobierno se
encuentra actualmente en plena reducción.
FONAVIPO, al ser una entidad de segundo piso, no tiene muy controlado el
tema del ahorro, pero se reconoce la conveniencia de incentivarlo, aprovechando que
ahora las intermediarias y financieras se encuentran bajo una ley supervisada por la
Superintendencia que les permite captar.
.
Entre algunos de los obstáculos que presenta el sistema de financiamiento para
la vivienda se pueden mencionar:
- Los créditos hipotecarios tradicionales de vivienda sólo resultan accesibles a los
sectores de ingresos medios y altos. La mayoría de las entidades de crédito
hipotecario definen exigencias asociadas a empleo formal, historial crediticio y
títulos legales, o bien, a regímenes de previsión y ahorro, lo cual contrasta con la
condición informal de gran parte de los hogares de ingresos bajos y moderados;
estos hogares dependen de soluciones habitacionales de bajo costo que requieren
financiamiento para las etapas del proceso de construcción progresiva. Por otro
lado, los procesos de otorgamiento de créditos, incluyendo los requisitos de
información y de documentación, pueden no ser uniformes entre diferentes
entidades financieras.
- Los problemas macrofinancieros, asociados a problemas fiscales y
macroeconómicos de mediano plazo, reducen la demanda de financiamiento
hipotecario tradicional en la medida en que provocan alzas en las tasas de interés.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 57
- Los préstamos hipotecarios conllevan costes no financieros elevados, tales como
los gastos legales (honorarios de abogados) y de registro, seguros de inmuebles,
etc. En ocasiones, los gastos por honorarios notariales pueden llegar a ser
semejantes al del impuesto de traspaso y aplicarse, no sólo a la adquisición de la
vivienda, sino también a la concesión del préstamo hipotecario.
Cuando en el país se introdujo el mecanismo que combina créditos con el
subsidio, gran parte de las familias, especialmente aquéllas ubicadas en el estrato de
ingresos por debajo de los dos salarios mínimos, en donde se concentra el 70% de las
familias salvadoreñas, no tenían acceso a las soluciones de vivienda ofrecidas en el
mercado. Pese a que el desarrollo habitacional y de infraestructura es relativamente
bueno en El Salvador, la falta de financiamiento a corto plazo es la causa principal de
que en los últimos años se produzcan más viviendas para estratos de ingresos más
altos.
El auge dado en el mercado se ha centrado en los estratos de ingresos más
altos. En el caso de la vivienda popular, si bien hay proyectos habitacionales, no se
tienen fondos para corto plazo, debido a desconfianza generada en años anteriores por
la empresa de la construcción. El microfinanciamiento se considera sólo para negocios,
producción, etc., pero no para vivienda.
4 Organismos No Gubernamentales encargados de otorgar créditos para vivienda.
A. Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)
Los Programas en FUNDASAL, constituyen en un mecanismo institucional que
garantiza la continuidad de las líneas de acción y fomenta el trabajo en equipo y la
participación, creando así una cultura sostenible de horizontalidad, es decir más
equitativa, generando así un impacto social sostenible.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 58
El objetivo principal de FUNDASAL es: "Conducir las líneas de acción
estratégicas para garantizar el cumplimiento de los objetivos institucionales".
Los programas desarrollados por FUNDASAL deben contribuir a generar debate a nivel
nacional e internacional sobre las problemáticas más graves que enfrenta la sociedad
salvadoreña, así como también debe incidir en la formulación de políticas públicas
referentes a la vivienda popular.
Entre las características que deben cubrir los programas y que constituyen la
base de criterios para definirlos como Programas Institucionales se tienen los
siguientes19:
a. Son de mediano y largo plazo (su planificación debe corresponden al período
de la Planificación Estratégica).
b. Corresponden a una línea de acción estratégica para la institución y garantizan
su continuidad y desarrollo.
c. Requieren de la conformación de un equipo multidisciplinario para su desarrollo.
d. Requiere de una asignación de recursos.
e. Su implementación requiere de un conjunto organizado, coherente e integrado
de proyectos, estableciendo prioridades, identificando y ordenando los
proyectos en la respectiva línea de acción.
f. Definen un marco institucional para la ejecución de los proyectos, que
comprende:
� Conceptos y enfoques.
� Grupo meta.
� Análisis de situación inicial.
� Objetivos y alcances.
� Resultados e Indicadores
� Componentes y acciones globales
� Metodología de intervención.
� Recursos
� Equipo de trabajo.
19 FUNDASAL, Sitio web: http://www.fundasal.org.sv/Que_Hacemos/programas.php
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 59
g. Generan impacto social.
h. Deben ser sostenibles.
La función principal de los Programas Institucionales es: Garantizar la continuidad de
las líneas de acción. En este marco los Programas tienen las siguientes funciones:
1. Definir y garantizar la aplicación de estrategias.
2. Desarrollar los contenidos de los programas.
3. Planificar la implementación de la línea de acción correspondiente.
4. Identificar nuevos proyectos y preparar las condiciones previas para su
ejecución.
5. Realizar un análisis del impacto relativo a la línea de acción correspondiente,
constatando la orientación de resultados hacia las definiciones institucionales.
6. Desarrollar metodologías de intervención, basándose en el análisis de
experiencias y sus efectos.
7. Apoyar a la Dirección Ejecutiva en requerimientos relativos a la gestión de
recursos.
8. Asesorar a la Dirección Ejecutiva en lo relativo a definiciones institucionales en
la respectiva línea de acción.
9. Evaluar el funcionamiento del Programa.
10. Coordinar con las instancias institucionales que corresponda.
Entre los programas institucionales que FUNDASAL esta ejecutando o tiene
planeado llevar a cabo, se encuentran los siguientes:
a. Asentamientos Nuevos Urbanos
b. Asentamientos Rurales
c. Mejoramiento de Barrios
d. Centro Histórico
e. Cooperativismo de vivienda por ayuda mutua
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 60
RESUMEN DEL CAPÍTULO.
El tema del financiamiento para vivienda es de mucha relevancia para las familias
salvadoreñas, ya que de este dependen para que tengan acceso a una vivienda digna.
Sin embargo, son pocas las instituciones que ofrecen financiamiento dirigido a las
familias con bajos ingresos.
El apoyo al financiamiento de vivienda, se refleja tanto en la empresa privada,
como en las instituciones gubernamentales y no gubernamentales (ONG’s). Cada una
de las cuales otorga crédito habitacional bajo una serie de condiciones que las familias
deben cumplir.
En los últimos años el crédito otorgado por la banca privada para la adquisición
de vivienda popular ha ido en disminuyendo, sin embargo la demanda de vivienda ha
ido incrementándose, sobre todo las viviendas ofrecidas por el Fondo Social de
Vivienda, el cual a través de sus programas, es una de las instituciones que más
contribuye a que las familias tengan un acceso a las viviendas.
Los organismos no gubernamentales también se encuentran otorgando créditos
a las familias que lo necesitan y que no tienen la suficiente capacidad económica para
adquirirla. Además, estas instituciones están tomando un rol más activo, pues ahora
participan en la ejecución de proyectos y no solo de intermediarios para que las
familias tengan un fácil acceso. Esto se ve reflejado en la creciente intervención
extranjera en proyectos habitacionales, ya que la mayoría de ONG’s trabajan con
capital de otros países.
La vivienda es una necesidad básica y a medida la población va
incrementándose, se hace más necesaria la construcción de proyectos habitacionales
que estén al alcance de la población. Por esta razón, en el siguiente capítulo se aborda
la situación de demanda y oferta habitacional por la cual esta atravesando el sector
actualmente.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 61
CAPÍTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA.
La demanda de un bien de acuerdo a la teoría económica, depende entre otros
factores de los gustos y necesidades que una persona posea. Por ejemplo, el gasto en
atención médica dependerá de las enfermedades de los integrante de la familia; el
gasto en habitación variará en función del tamaño que ella tenga; la cantidad de
cigarrillos estará en función de cuán fumadores sean, etc.20
Sin embargo, los gustos y necesidades de las personas no son las únicas
variables que intervienen en la demanda que se tenga de un bien. Existen otras
variables igualmente importantes. Una de ellas es el ingreso de la familia. En general,
se observa, que las familias de mayores ingresos consumen una cantidad mayor de
bienes en relación a las que poseen bajos ingresos.
Otra de las variables que intervienen en la demanda es el costo alternativo de
consumir un bien. Es decir, que una persona compara los costos y beneficios de una
transacción. Cuando la transacción se refiere a la compra de un bien, el consumidor
comparará el beneficio que le reporta el consumo de ese bien con el costo de
adquirirlo. Sacrifica el consumo de un bien por el beneficio de otro, es lo que en
economía se conoce como costo de oportunidad.
En el siguiente apartado se dará a conocer el panorama sobre la demanda de
vivienda en El Salvador. Anteriormente se mencionó que la demanda esta determinada
por una serie de variables, por tal motivo a continuación se presentará algunas de ellas
como: la población total, número de viviendas en el país y tipo de viviendas, la
distribución del ingreso y los gastos de las familias en vivienda. Posteriormente, se
dará a conocer el déficit habitacional existente en el país. Aunque es necesario aclarar
que existe una limitante en cuanto a la ausencia de estudios demográficos actuales
que sirvan de complemento para cuantificar la demanda actual de viviendas.
20 Holuigue, Ana. “Economía: Principios y problemas”. Ediciones Universidad Católica de Chile. 1983.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 62
1. POBLACIÓN
De acuerdo al censo poblacional realizado en el año de 1992 por el Ministerio de
Economía, la Dirección General de Estadísticas y Censos realizó una proyección de la
población hasta el año 2010, obteniendo los siguientes resultados: para el año 1995 la
población se estimó en 5,668,605 habitantes y para el año 2005 fue de 6,874,926. A
continuación se presenta la tendencia estimada para la población salvadoreña:
Cuadro 8. Población proyectada 1995 – 2005.
Números de habitantes.
POBLACIÓN PROYECTADA
AÑO TOTAL URBANA RURAL
1995 5,668,605 3,216,533 2,452,072
1996 5,787,093 3,305,082 2,482,011
1997 5,908,460 3,394,950 2,513,510
1998 6,031,326 3,485,465 2,545,861
1999 6,154,312 3,575,957 2,578,355
2000 6,276,037 3,665,747 2,610,290
2001 6,396,890 3,754,903 2,641,987
2002 6,517,798 3,843,878 2,673,920
2003 6,638,168 3,932,569 2,705,599
2004 6,757,408 4,020,878 2,736,530
2005 6,874,926 4,108,703 2,766,223 Fuente: DIGESTYC. EHPM Proyecciones de poblaciones 1995-2025 El Salvador.
De acuerdo a los datos proporcionados por la Encuesta de Hogares de
Propósitos Múltiples de la DIGESTYC, se realizó el cálculo para conocer el porcentaje
de crecimiento de la población salvadoreña, obteniendo los siguientes resultados
mostrados en el gráfico 6.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 63
Gráfico 6. Porcentaje de crecimiento de la población total, u rbana y rural proyectada.
El Salvador 1995 – 2005.
Fuente: Elaboración propia con proyecciones de poblaciones de EHPM 1995-2025 El Salvador. El gráfico anterior refleja que la tasa de crecimiento de la población es
descendente. La tasa promedio para la población total es de 1.9%, sin embargo la
población urbana crece más rápido que la población rural. Esta brecha de crecimiento
entre la población urbana y rural se debe a que desde la década de los 70’s se agotó el
modelo agroexportador y las actividades agrícolas fueron desplazadas por actividades
comerciales y de servicios; además que después del período de guerra de los años
80’s se dieron migraciones del campo a la ciudad, manteniendo actualmente ese
comportamiento.
Por otra parte, la concentración del desarrollo en las zonas urbanas del país,
mediante el nacimiento de empresas y fuentes de trabajo ha motivado a que gran parte
de la población rural se desplace hacia las ciudades. Una de las principales ciudades
con mayor número de habitantes de acuerdo a las encuestas realizadas por la
Dirección General de Estadísticas y Censos es el área metropolitana de San Salvador
(Ver anexo 1); ya que entre 1995 y el año 2003 la población creció de 25.1% a 31.6%.
En cambio en las cabeceras departamentales la población disminuyó en 1.8% y en las
zonas rurales un 4.5%. Razón por la cual, el problema habitacional en las ciudades es
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
1995 1997 1999 2001 2003 2005
TOTALURBANARURAL
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 64
el que mayores preocupaciones genera en la sociedad salvadoreña, pues es allí donde
se concentra la mayoría de la población.
1.1 Tipos de Vivienda.
De toda esta población es importante conocer la fracción que posee un lugar para vivir,
ya sea propio o en alquiler. De acuerdo al censo habitacional citado anteriormente,
existen en el país 1,236,188 viviendas de las cuales 1,100,714 se encuentran
ocupadas y 135,474 están desocupadas (Ver anexo 2). Además el 54.46% son
viviendas ubicadas en zonas urbanas y un 45.54% son viviendas ubicadas en zonas
rurales.
Por otra parte, en los últimos 2 censos habitacionales realizados por el
Ministerio de Economía en los años de 1971 y 1992 se ha determinado que existen 7
tipos de lugares habitacionales para la población salvadoreña, y son: casa
independiente, apartamento, pieza en mesón, rancho o choza, locales no destinados
para habitación humana y otros (vivienda móvil, carpeta, etc.).
Gráfico 7. Tipos de vivienda existentes en El Salvador.
1971,1992 y 2002.
Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economía.
0
20
40
60
80
100
1971 1992 2002
Casa Independiente Apartamento Pieza en mesón
Rancho o choza Vivienda improvisada Otro
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 65
Se puede observar que el mayor número de familias residen en casa independiente.
En el año de 1971 predominaban las piezas en mesón y los ranchos o chozas. Pero a
medida han ido transcurriendo los años, se ha dado un giro en cuanto al tipo de
vivienda que poseen los salvadoreños. Así, para el año de 2002 las principales son las
casas independientes en un 88.4%, seguidas de las piezas en mesón con un 3.4 % y
otras (Vivienda móvil, vivienda de lámina, de cartón) con un 3% del total de tipo de
viviendas existentes en el país. (Ver anexo 3 para mayores datos)
Pero estas cifras mencionadas en el cuadro anterior no reflejan la condición de
tenencia de la vivienda, es decir, no muestran claramente si son viviendas propias,
alquiladas, pagándose a plazo, o si las familias se encuentran compartiendo la vivienda
con otra familia sin tener que pagar ninguna cuota. Por tal motivo se decidió dar a
conocer la condición de la tenencia de la vivienda salvadoreña, ya que uno de los
objetivos del actual gobierno es ayudar a que más familias posean vivienda propia. En
el siguiente gráfico se presentarán datos de todo el país.
Gráfico 8. Condición de la tenencia de la vivienda en El Salvador. Censo habitacional 1992.
Fuente: Censo habitacional 1992, MINEC, El Salvador.
De acuerdo a los datos
proporcionados por el último censo
habitacional (Ver anexo 4) se puede
observar que entre 1971 y 1992 el
número de familias que poseen
vivienda propia, experimenta un
incremento del 93.4%. Sin embargo,
un mayor número de familias han
optado por el financiamiento para la
adquisición de vivienda. Este
financiamiento se ha realizado
mediante el Sistema Bancario y
mediante instituciones públicas como
el FSV y FONAVIPO.
55%
14%
18%
13%
Propia Pagándose a plazoAlquilada Otro
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 66
Debido a la limitante en la obtención de datos para el período de 1999 a 2002
únicamente se pudieron obtener los porcentajes de viviendas que son propias y el
porcentaje de viviendas alquiladas, obteniendo similar tendencia que en los períodos
anteriores. Para el año 2002 las viviendas propias constituían un 66.1% y las
alquiladas un 12.7%21. De acuerdo a FUSADES22 existe un dato curioso sobre la
condición de la tenencia de la vivienda: A pesar de las dificultades en la oferta limitada
de vivienda para las familias de escasos recursos, sólo se encuentra un pequeño
número de hogares arrendatarios, similar comportamiento registrado por la EHPM. (Ver
cuadro 8) Para el año 2000, únicamente el 14% del total de hogares arrendaban la
vivienda que habitaban y así mismo, el 78% del total de hogares arrendatarios recibían
ingresos de hasta 4 salarios mínimos.
Cuadro 9. Distribución de ingresos de hogares arrendatarios.
Fuente: FUSADES, Boletín nº 200, Julio 2002.
21 Ver anexo 4 para mayores datos. 22 FUSADES Boletín nº 200. El Salvador, julio 2002.
Salarios mínimos
Inquilinos % del total
de inquilinos.
Propietarios (hogares)
0 a 1 33,449 16.4 240,408
1 a 2 56,497 27.7 230,309
2 a 3 42,071 20.6 155,872
3 a 4 28,490 14.0 104,013
4 a 5 12,347 6.0 71,363
5 a 6 9,301 4.6 38,624
6 a 7 6,598 3.2 33,712
+ de 7 15,385 7.5 94,197
Total 204,138 100 968,498
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 67
1.2 Distribución del ingreso en las familias salvad oreñas.
Las variables que influyen en el tipo de vivienda que posee una familia están
especialmente determinadas por el ingreso que dichas familias perciben, por tal motivo
es de vital importancia conocer como se distribuye el ingreso en las familias
salvadoreñas. La distribución del ingreso depende de la forma de propiedad y cómo se
encuentran distribuidos los factores de producción: la tierra, el capital y el trabajo. Así
mismo, el nivel del ingreso promedio y la desigual distribución de dicho ingreso,
determinan el grado de pobreza de un país.
Durante la década de los años noventa, en El Salvador se experimentaron
tasas de crecimiento considerables, sin embargo la riqueza generada bajo la
implementación del modelo de corte neoliberal no ha tenido como contraparte la
redistribución del ingreso. Por el contrario, como se presentará a continuación hoy en
día existe una estructura con una distribución desigual y concentrada del ingreso.
De acuerdo a un estudio realizado por el Programa de Naciones Unidas para el
Desarrollo (PNUD), la brecha entre países ricos y pobres tiende ha hacerse cada vez
mayor con el tiempo. Un dato que llama la atención es que en América Latina el 10%
más rico de la población ha incrementado sus ingresos treinta veces más que los más
pobres de la escala social.23
Las altas desigualdades no sólo provocan niveles alarmantes de pobreza, sino
que afectan el crecimiento económico de los países, ya que reducen las posibilidades
de generar internamente fuentes de ingresos que permitirían un mayor gasto en
consumo de la población. Así mismo, la desigualdad dificulta el acceso de los más
pobres a las redes sociales que les podrían ayudar a mejorar su condición social,
reduciendo el potencial de crecimiento de la economía en su conjunto. Por ello, el
Estado debe de fomentar un crecimiento económico con redistribución para generar así
un círculo virtuoso que mejore las posibilidades de desarrollo de los países.
23 Rivero, José. “Políticas Educativas de Equidad e Igualdad de Oportunidades”. III Seminario para Altos Directivos de las Administraciones Educativas de los países Iberoamericanos. La Habana, junio 1999.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 68
El Salvador se ha caracterizado a lo largo de su historia, por presentar una
distribución del ingreso altamente concentrada, lo cual se puede comprobar con los
datos presentados en el siguiente cuadro:
Cuadro 10. Porcentaje de Ingreso según porcentaje de població n.
Período
% del ingreso que corresponde
al 20% más pobre
% del ingreso que corresponde al 20% más rico
Inicio años 70’s 6% 61% Finales años 70’s 4% 51%
1979 2% 66% 1992 3.2% 54.5% 1995 2.1% 46% 1997 2.6% 52.2% 2000 2.2% 53.0% 2002 2.8% 55.7%
Fuente: Informe de Desarrollo Humano PNUD y EHPM varios años.
La tendencia presentada en el cuadro 9 se ha mantenido y durante la década
de los noventa la distribución del ingreso en El Salvador presentó altos índices de
concentración; ya que el 20% más pobre de la población se apropia de
aproximadamente 2.4% del ingreso total y el 20% más rico de la población obtiene
aproximadamente el 55% del ingreso total.
La concentración del ingreso también se puede ver reflejada en el ingreso
mensual que reciben los salvadoreños. En el cuadro 10 se presenta la distribución del
ingreso por deciles para los años de 1997 y 2003.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 69
Cuadro 11.
Distribución del ingreso familiar mensual promedio por deciles para el año 1997 y el año 2003. Ingresos promedio en dólares Deciles de
familia 1997 2003 Primer 49.25 34.92
Segundo 89.56 91.03 Tercer 125.15 140.27 Cuarto 162.51 186.86 Quinto 208.30 236.60 Sexto 263.88 303.65
Séptimo 331.12 384.05 Octavo 424.68 497.24 Noveno 593.64 683.20 Décimo 1,217.26 1,319.41
Fuente: Elaborado en base a datos obtenidos de EHPM.
En el cuadro anterior se puede observar que el ingreso familiar mensual ha oscilado
entre US$ 49.25 (¢ 430.93) en 1997 para el decil más pobre y US$ 34.92 (¢ 305.47) en
2003. Y el decil más rico tuvo un ingreso de US$ 1,217.26 (¢ 10,651) en 1997 y de
US$ 1,319.41 (¢ 11,544.88) en 2003. Para la elaboración del presente trabajo, es de
mayor importancia destacar el comportamiento de los primeros deciles; ya que son
ellos los que buscan el acceso a viviendas populares.
1.2.1 El índice de Gini.
Uno de los instrumentos comúnmente utilizados para evaluar la distribución del ingreso
es el índice de Gini, el cual se basa en la distribución acumulada de los ingresos desde
las personas u hogares más pobres, hasta los niveles de mayor acumulación de
riqueza. Los resultados de éste índice proporcionan un dato entre un rango del 0 a 1,
siendo 0 una distribución del ingreso igualitaria y 1 una desigualad absoluta. En El
Salvador el índice de Gini entre los años de 1990 y 2004, registra un promedio de
aproximadamente de 0.52, indicando el alto grado de concentración del ingreso,
especialmente en los últimos deciles de la población.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 70
Cuadro 12. Índice de Gini de El Salvador
AÑO ÍNDICE DE GINI
1992 0.51 1993 0.52 1994 0.53 1995 0.49 1996 0.52 1997 0.50 1998 0.52 1999 0.52 2000 0.55 2001 0.53 2002 0.54
Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos.
En el año 2000 se observa una ligera profundización de la concentración de la
riqueza en manos de los segmentos más ricos de la población. En el cuadro 12, se
puede observar que entre los años de 1995 y 1999 existe una tendencia distributiva de
mayor desigualdad que al inicio de la década.
1.3 Gastos de las familias.
Conociendo los ingresos que perciben las familias salvadoreñas, también es
importante conocer cómo distribuyen sus ingresos para suplir con todas las
necesidades básicas. Los datos de los gastos de las familias salvadoreñas se han
tomado de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de la DIGESTYC mediante
la “Distribución del Gasto Familiar Mensual, por deciles de hogares, según tipo de
gasto” La EHPM arroja el detalle en diferentes rubros de gastos en Alimentos,
Misceláneos, Vestuario, Artículos del Hogar, Salud, Educación y Vivienda que las
familias asumen mensualmente (se ha convertido a datos anuales en el cuadro 12).
Según esta encuesta, la suma total del gasto familiar ascendió aproximadamente a
$2,580 millones en el año 2002 (Ver anexo 5 para cifras en dólares). A continuación
presentaremos el cuadro resumen con los rubros de gasto de las familias
salvadoreñas.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 71
Cuadro 13.
Porcentaje de gastos de las familias salvadoreñas p or decil.
Deciles Alimentos Misceláneos Vestuario Artículos
del hogar
Salud Educación Cuota
de vivienda
Estructura por decil
Primero 6.24 4.26 2.68 2.07 9.11 3.99 1.52 3.91 Segundo 7.18 4.66 3.46 2.82 3.95 4.52 2.23 4.30 Tercero 8.39 5.56 4.19 3.81 5.55 4.92 4.15 5.27 Cuarto 9.41 6.26 4.76 5.09 5.54 6.38 5.20 6.33 Quinto 9.94 7.27 6.39 6.03 8.54 7.71 6.57 7.48 Sexto 11.15 8.54 10.35 6.94 9.86 8.62 7.99 8.71
Séptimo 11.59 9.15 9.82 12.02 9.52 9.49 9.28 10.36 Octavo 11.78 13.93 12.27 12.04 11.34 12.36 12.26 12.41 Noveno 12.15 15.75 15.88 16.44 13.62 16.06 15.55 15.28 Décimo 12.19 24.61 30.21 32.74 22.97 25.95 35.25 25.94
Total 100 100 100 100 100 100 100 100 Fuente: Alemán Brizuela, Carmen Elena. “El impacto de la política fiscal en la redistribución del ingreso en El Salvador en el año 2002” Trabajo de graduación, UCA, El Salvador, agosto 2004.
En el cuadro anterior se puede observar que el 1º decil destina un 1.52% de sus
ingresos para el pago de cuota de vivienda, el 2º decil un 2.23%, el 3º decil 4.15% y el
4º decil 5.20%. Lo que se puede observar claramente que los gastos destinados para
la vivienda representan el menor porcentaje de todos los gastos que poseen las
familias salvadoreñas independientemente del decil en el que se encuentren.
En un estudio realizado por Santamaría, Godoy, Márquez y Vides, destacan que entre
las familias receptoras de remesas, el porcentaje de dichos ingresos que lo destinan a
vivienda en el área urbana es de 1.5% y en el área rural de 1.4%24. Se puede concluir
que a nivel nacional el porcentaje de gasto para vivienda es de 1.5% en promedio en
los niveles más bajos de ingresos.
Es de vital importancia conocer que de todo el parque habitacional existente en
el país, hay algunas viviendas que presentan déficit cualitativo y/o cuantitativo; por tal
motivo a continuación se presentará el panorama de dicho déficit.
24 Santamaría, Ana Babi “Caracterización de las remesas en El Salvador”, Curso de Postgrado, UCA, El Salvador 2004.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 72
2 DÉFICIT HABITACIONAL
El déficit habitacional es un indicador para medir el acceso a una vivienda adecuada25.
El déficit habitacional se divide en dos componentes: déficit cualitativo y déficit
cuantitativo. El déficit cuantitativo es la situación en la que se encuentran los hogares
del país que no tienen acceso a una vivienda. Y el déficit cualitativo es aquel donde las
viviendas que poseen las familias presentan algunas de las siguientes características o
carencias:
1. Los techos y paredes son de desechos, o materiales que no ofrecen seguridad
2. Piso de tierra
3. Carecen de agua potable
4. Carecen de servicio para eliminación de excretas
5. Carecen de electricidad.
Pero además las viviendas que presentan las carencias anteriores son consideradas
como parte del déficit cuantitativo.
El número de hogares o familias al año 2004 se estimó en 1,626,036 con una
media de miembros de 4.2 personas por grupo familiar26. El parque habitacional de El
Salvador al año 2004 era de 1,593,528 viviendas, de las cuales (63%) son urbanas y
(37%) rurales. De este parque habitacional 1,081,216 (66%) estaban en buenas
condiciones y 512,312 (32%) presentaban algún tipo de carencia o deficiencia. Si
agregamos a las viviendas que presentaban deficiencias, lo correspondiente a la
necesidad de nuevas viviendas, el déficit total llegaría al orden de 545,000 unidades
para el año 2004. A ello habría que añadir un aproximado de 32,000 viviendas anuales
debido al crecimiento vegetativo de la población. De acuerdo a la Oficina de
Planeación Estratégica el déficit habitacional se descompone de la siguiente forma:
25 ViceMinisterio de Vivienda y Desarrollo Urbano “Política Salvadoreña de Vivienda 2000”, El Salvador. 26 EHPM 2004
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 73
Cuadro 14. Descomposición del déficit habitacional.
AÑO DÉFICIT CUALITATIVO
DÉFICIT CUANTITATIVO TOTAL
1995 534,948 44,573 579,521 1996 542,727 34,651 577,378 1997 534,511 20,716 555,227 1998 514,637 45,067 559,704 1999 507,227 44,377 551,604 2000 489,010 36,511 525,521 2001 531,439 130,303 661,742 2002 563,296 119,127 682,423
Fuente: Oficina de Planeación Estratégica (OPES) del VMVDU, El Salvador, 2001.
En el cuadro anterior se puede apreciar la tendencia decreciente del déficit total
hasta el año 2000. Pero, a raíz de los terremotos del 2001 este se incrementó. El déficit
cualitativo no ha representado mayor cambio; pero el cuantitativo sí se ha
incrementado. Esto significa que son cada vez más difíciles las posibilidades de las
familias salvadoreñas de adquirir una vivienda, y/o que además sus viviendas
presentan las carencias descritas anteriormente: los techos y paredes son de desechos
o materiales que no ofrecen seguridad; piso de tierra, carencia de agua potable, de
servicio para eliminación de excretas y de electricidad. Debido a los terremotos
ocurridos en enero y febrero de 2001 se incrementó la demanda y el déficit de
viviendas, evento que impactó fuertemente en las zonas de los epicentros. De acuerdo
a la DIGESTYC, del parque habitacional de 1,416,167 en el 2001, un 11.57% (163,866)
de las viviendas fueron destruidas y el 7.61% (107,787) sufrieron daños reparables.
2.1 Características de la vivienda en El Salvador.
Es de todos conocidos que el tipo de vivienda está relacionada con la situación
económica de las familias, así como los materiales de construcción utilizados.
Retomando estudios realizados por la EHPM del año 2004, los materiales
predominantes en la construcción de viviendas a nivel nacional son los siguientes27:
27 Ver anexo 6 para mayores datos.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 74
Cuadro 15.
Materiales de Construcción utilizados en las vivien das.
TECHO PAREDES PISO
1. Lámina de Asbesto. 1. Concreto mixto. 1. Ladrillo cemento.
2. Teja de barro-cemento. 2. Adobe. 2. Tierra.
3. Lámina metálica 3. Lámina. 3. Cemento.
Sin embargo, de acuerdo al último censo de vivienda realizado por la
DIGESTYC, para 1992, en las viviendas urbanas el material predominante en paredes
es el concreto mixto (72.9%) y en piso, el ladrillo de cemento (62.7%). Por otra parte,
en las áreas rurales las paredes son mayormente hechas de adobe (41.0%) y el piso
de tierra (65.7%). Después de los terremotos del 2001, las viviendas construidas con
materiales frágiles como adobe o bahereque se vieron fuertemente afectadas, lo que
incrementó la existencia de viviendas construidas con paredes o techos de lámina de
metal de acuerdo a la EHPM.
2.2 Características funcionales de las viviendas.
De acuerdo a la EHPM, en cuanto a los servicios de electricidad, agua por cañería,
servicio de baño, servicio sanitario y recolección de desecho sólidos, se tiene que del
100% de las viviendas en el año 2004, un 93.3 % poseen servicio sanitario, 79.6%
energía eléctrica, 67.3% agua por cañería, 57% servicio de baño y 54.3% recolección
de desechos sólidos.
3 DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS.
Conociendo los datos sobre el crecimiento población, la DIGESTYC y la OPES ha
registrado una tasa de crecimiento de la población de 1.9%. Con esta tasa de
crecimiento han proporcionado una fórmula para conocer la demanda potencial de
nuevas viviendas siendo esta:
Tasa de crecimiento anual = ( 1/13 √ VN 2013/ VN 2003 -1) * 100 Donde VN = Viviendas nuevas.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 75
Con base a esta fórmula, se obtuvieron los siguientes datos de la demanda potencial
de viviendas:
Gráfico 9. Demanda de Nuevas viviendas.
Fuente: DIGESTYC y OPES 2004.
En el gráfico anterior se puede observar la tendencia ascendente sobre la
necesidad de nuevas viviendas. Resulta lógico pensar que existe una relación directa
entre el crecimiento poblacional y la necesidad de nuevas viviendas. Por tal motivo, es
de vital importancia que las políticas de vivienda tomen en consideración este
crecimiento en la demanda de viviendas para poder satisfacerla con la oferta existente
de estas.
4 OFERTA DE VIVIENDAS.
La construcción de viviendas en El Salvador es mayormente ofertada por las empresas
privadas; pero también cabe destacar la importancia que presentan algunas ONG’s. El
presente apartado mostrará la oferta de cada una de ellas.
4.1 Programas gubernamentales
Desde 1999 los gobiernos han implementado programas de subsidio para las familias
salvadoreñas, con el objetivo de ayudar a la adquisición y mejora en sus viviendas.
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
A ÑOS
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 76
Entre los programas que mayor incidencia han tenido en el sector vivienda se
encuentran:
A. Programa de Vivienda “Sueño Posible”.
Este programa fue implementado en el año de 2003 por el gobierno de Francisco
Flores. Su objetivo es el de otorgar subsidios a familias que perdieron sus viviendas en
los terremotos de enero y febrero del año 2001; así mismo, pretendía ayudar a
disminuir el déficit habitacional y legalizar las propiedades. El monto máximo del
subsidio no debía sobrepasar los US$ 2,500 por familia. Este subsidio se canalizaría
por medio del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Fondo Nacional de
Vivienda Popular.
Dicho proyecto exigía los siguientes requisitos: el asentamiento al cual se le
otorgaría el subsidio no debía de estar en zonas de alto riesgo, sino solamente en
zonas urbanas; debían de contar con el servicio de recolección de basura; no debían
estar en zonas propensas a inundaciones, con disposición de servicios básicos y las
propiedades debían contar con posibilidad de legalización, entre otros.
Se puede observar que dichos requisitos no están acordes a la situación real de
las familias que verdaderamente necesitan apoyo del gobierno. No son requisitos que
estén accesibles a las familias necesitadas; además que las familias debían aportar
con un 15% del costo total.
B. Programa de Vivienda Solidaria.
El gobierno del presidente Antonio Saca inauguró en noviembre del año 2005, el
programa de vivienda solidaria. Este programa consiste en otorgar a 2,000 familias
afectadas por la tormenta Stan, subsidios focalizados para facilitarles el acceso a la
vivienda. El gobierno plantea que además este subsidio “…generará facilidades para
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 77
que cada familia tenga acceso a un crédito hipotecario en condiciones favorables y
asequibles a sus ingresos28”.
Las comunidades que pretende beneficiar este programa son: El Rosario en el
departamento de La Paz, Tonacatepeque, San Martín, Soyapango, Ilopango,
Mejicanos, Santo Tomás, Santa Ana, Armenia, Nahuilingo, Ciudad Delgado, Juayúa,
Santiago Texacuangos y La Libertad.
C. Programas del VMVDU.
El gobierno de El Salvador brinda un importante apoyo al sector vivienda a través del
Ministerio de Obras Públicas, el cual abarca a su vez al Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano y al Viceministerio de Transporte. Este apoyo lo realiza a través de
la asignación presupuestaria, otorgando el monto anual que cada Ministerio o
Viceministerio dispondrá para hacer frente a las necesidades y carencias de la
sociedad.
El Ministerio de Obras Públicas, a través del Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano, es el encargado de promover y desarrollar el sector, además es el
encargado de contribuir a la realización del plan de ordenamiento de desarrollo urbano,
así como también debe velar por el cumplimiento de los diferentes programas
nacionales para erradicar el déficit habitacional y así poder otorgar una vivienda digna
y accesible a las familias salvadoreñas.
Es de vital importancia por lo tanto, conocer la asignación presupuestaria del VMVDU y
a la vez conocer cuales partidas contribuyen al desarrollo de dicho sector. El VMVDU
posee dos partidas importantes para el sector vivienda en la asignación del
presupuesto, estas son:
� Vivienda y Desarrollo Urbano
� Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al Sector
Vivienda
28 Tomado de http://www.reliefweb.int “El Salvador: Presidente Saca lanza programa de vivienda solidaria” Noviembre 2005.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 78
Cada una de las partidas mencionadas anteriormente posee tres tipos de
financiamiento diferentes: los fondos generales, los préstamos externos y las
donaciones. Además, se han definido ciertos ejes o propósitos principales sobre los
cuales se rige la distribución asignada y se encamina hacia ciertos objetivos
específicos. Así se tiene:
Para la partida del VMVDU están los siguientes propósitos:
1. Promoción y desarrollo habitacional; el cual tiene como objetivo reducir el déficit
habitacional
2. Ordenamiento del desarrollo urbano; cuyo objetivo es normar y coordinar el
desarrollo urbano y territorial.
Dichos propósitos pueden variar según los programas de nación que se esten llevando
a cabo.
Para la partida de Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al
sector vivienda se tienen los siguientes propósitos:
1. Instituto Libertad y Progreso; cuyo objetivo es transferir recursos en concepto
de subsidio con el fin de fortalecer el registro social de inmuebles.
2. Subsidios varios – ONG’s; el cual pretende apoyar a través de las
transferencias de los recursos financieros a las ONG’s adscritas para la
ejecución de los proyectos habitacionales.
Al igual que la partida anterior dichos propósitos pueden variar dependiendo los
planes de acción de los gobiernos vigentes y las medidas a través de las cuales
decidan canalizar la ayuda.
Destino del Gasto por Fuente de Financiamiento.
En el cuadro 16 se puede observar la procedencia de los fondos utilizados para la
partida de Vivienda y Desarrollo Urbano.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 79
Cuadro 16.
DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Vivienda y Desarrollo Urbano
Año Fondo General
Préstamos Externos Donaciones Total
2002 $ 4,092,735 -- -- $ 4,092,735
2003 $ 1,626,855 -- -- $ 1,626,855
2004 $ 3,797,565 $10,000,000 -- $13,797,565
2005 $ 3,875,620 $10,668,860 -- $14,544,480
2006 $ 3,525,795 $13,641,870 -- $17,167,665
Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).
La mayor parte de los fondos destinados a la partida de VMVDU provienen del
fondo general de la nación, el cual ha tenido a través de los últimos 5 años un
comportamiento estable, a excepción del año 2003 y luego se vuelve a estabilizar. Así
mismo, se puede observar que en los últimos 3 años, además del fondo general, se ha
contado con ayuda proveniente de los préstamos externos realizados por el gobierno
central, los cuales contribuyen a mejorar el sector vivienda y crear más oportunidades
a las familias de escasos recursos.
A nivel global se puede observar un comportamiento ascendente en la
participación de dicho sector en el presupuesto de la nación, asignado al Ministerio de
Obras Públicas. En cuanto a la otra partida relacionada al sector vivienda se tienen los
siguientes datos:
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 80
Cuadro 17.
DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades
relacionadas con el sector vivienda
Año Fondo General
Préstamos Externos Donaciones Total
2002 $ 5,066,630 -- -- $ 5,066,630
2003 $75,423,025 -- -- $75,423,025
2004 $ 2,125,445 -- $18,712,040 $20,837,485
2005 $ 934,735 -- $ 803,900 $ 1,738,635
2006 $ 534,285 -- -- $ 534,285 Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).
En el cuadro 17 se puede observar un descenso de la ayuda proporcionada por
el fondo general de la nación, aunque para el año de 2003 se da un aumento de
$75,423,025 esto se debe a que gran parte de la ayuda va destina al fortalecimiento de
la red vial, esto significa que aproximadamente $72,000,000 van destinados a dicho
rubro. Sin embargo, a pesar de la tendencia a la baja que presentan los fondos
generales, esto se ve compensado por el aumento de las donaciones para los años de
2004 y 2005. Esto se debe que para dichos años el gobierno ejecutó un programa con
el propósito de contribuir con el Fondo nacional para la vivienda popular al desarrollo
de nuevos proyectos habitacionales.
En cuanto a la relación entre el Propósito de cada partida y la Asignación
presupuestaria, para el caso de la Vivienda y desarrollo urbano se tiene la siguiente
información:
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 81
Cuadro 18.
RELACIONES PROPÓSITOS CON ASIGNACIÓN PRESUPUESTARIA Vivienda y Desarrollo Urbano
Propósito 2002 2003 2004 2005 2006
Promoción y Desarrollo Habitacional
$2,969,470 $ 691,400 $ 682,195 $ 690,090 $ 690,090
Ordenamiento y Desarrollo Urbano
$1,123,265 $ 935,455 $ 918,370 $ 947,590 $ 947,590
Programa de Vivienda Fase I -- -- $12,197,000 $12,906,800 $15,529,985
Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).
Como puede observarse en el cuadro 18, para cumplir con el propósito de
promoción y desarrollo habitacional, los recursos asignados disminuyeron para el 2003
y desde entonces el monto otorgado ha permanecido prácticamente constante. Lo
mismo se puede decir del ordenamiento y desarrollo urbano, el cual no ha mostrado
mayor dinamismo en los últimos años.
Sin embargo para el propósito surgido en el año de 2004, Programa de
Vivienda Fase I, los recursos asignados han ido en aumento y con montos bastante
significativos comparados con los dos anteriores. Por lo tanto, se puede observar el
énfasis que esta brindando el gobierno nacional en la realización de los programas de
nación ya establecidos.
En cuanto a la otra partida del presupuesto del Ministerio de Obras Públicas, se tienen
los siguientes datos:
Cuadro 19
RELACIONES PROPÓSITOS CON ASIGNACIÓN PRESUPUESTARIA Aporte a otras Instituciones adscritas y otras enti dades que tienen relación con el sector
vivienda Propósito 2002 2003 2004 2005 2006
Instituto Libertad y Progreso $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285
Subsidios varios - ONG's $ 425,455 $ 319,090 -- -- --
Fondo Nacional para la Vivienda Popular
-- -- $20,303,200 $ 1,204,350 --
Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).
Año
Año
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 82
El Instituto Libertad y Progreso ha mantenido una asignación presupuestaria bastante
constante, lo cual garantiza el cumplimiento de su labor en cuanto a la legalización de
las viviendas.
Los subsidios sin embargo han disminuido su asignación, e incluso desde el
año 2004 no han tenido ninguna asignación presupuestaria. Tal como se mencionó en
párrafos anteriores los propósitos de las distintas partidas pueden variar de un año a
otro, dependiendo de los programas que se estén llevando a cabo.
A pesar de la desaparición de la ayuda en subsidio, surge un nuevo propósito
en esta partida y es la del Fondo Nacional para la Vivienda Popular, el cual ha tenido
una gran participación en la asignación presupuestaria en los años 2004 y 2005.
Con todo lo visto anteriormente se puede ver la gran necesidad del
otorgamiento de los fondos nacionales necesarios para llevar a cabo las distintas
propuestas habitacionales y tener un plan detallado del ordenamiento territorial, el cual
contribuya a las familias salvadoreñas a obtener una vivienda digna y con todos los
requerimientos necesarios, todo a un precio accesible y en un lugar seguro.
D. FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA.
Los programas de créditos otorgados por el FSV se enfocan a familias que no
son sujetos de créditos en el sistema bancario, debido a los bajos ingresos que
perciben, y estos créditos se otorgan a tasas más bajas que las observadas en el
sistema bancario comercial. A continuación, se presenta la evolución del crédito
habitacional del FSV desde 2002 – 2006.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 83
Cuadro 20.
Evolución del Crédito Habitacional del FSV
2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL DE CRÉDITOS OTORGADOS
Nº de créditos 4,426 3,803 4,107 3,041 2,549
Monto en $ $ 42,092.7 $ 33,711.3 $ 35,934.2 $ 25,830.7 $ 23,883.9 VIVIENDA NUEVA
Nº de créditos 3,124 2,210 1,974 1,452 1,169
Monto en $ $ 32,053.3 $ 22,051.2 $ 19,297.0 $ 14,173.4 $ 12,164.6 VIVIENDA USADA
Nº de créditos 532 200 120 127 351
Monto en $ $ 4,625.5 $ 1,553.6 $ 891.7 $ 991.9 $ 3,632.8 Fuente: Monitor de operaciones, UPE, FSV.
El cuadro anterior presenta el total de créditos otorgados por el FSV para
adquisición de viviendas nuevas o usadas. El mayor monto lo representa el crédito que
se destina para viviendas nuevas, ya que para el año 2006 este rubro representa el
45.9% del total de créditos otorgados. A pesar que todos los años se ha otorgado
financiamiento a las familias salvadoreñas, éstos han ido disminuyendo año con año.
Para el año 2002 se otorgaron 4,426 créditos y para el año 2006 disminuyeron a 2,549
créditos. Por otra parte, el sistema bancario nacional ha financiado créditos para la
adquisición de viviendas, pero en menor cuantía que el FSV. El FSV es la institución
financiera con mayor número de créditos vigentes, representando un poco más del
70% de este mercado. Entre los bancos que mayor participación tienen en el
otorgamiento de créditos es el Banco de Comercio29, con un 7.70% de participación en
el mercado. A continuación se presentan los créditos vigentes para la adquisición de
viviendas a marzo de 2003.
29 A partir del año 2005 se dio la fusión entre el Banco de Comercio y Scotiabank, siendo en la actualidad el banco con mayor número de activos.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 84
Cuadro 21.
Créditos vigentes a marzo de 2003.
Fuente: FSV.
Los bancos con mayor participación en el otorgamiento de créditos para
viviendas son los más grandes del país en términos de créditos activos y pasivos, es
decir, el Banco Agrícola, Banco Cuscatlán, Banco de Comercio y Banco Salvadoreño,
más el Scotiabank que adquirió progresivamente un banco local (Banco de Comercio)
que anteriormente era una de las financieras para la viviendas más importante del país,
tal y como lo reporta ABANSA.
Fuente: Superintendencia del Sistema Financiero.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 85
4.2 Oferta Privada.
En El Salvador existe una variedad de empresas que participan en la ejecución de
proyectos habitacionales. En este ramo de la construcción se pueden encontrar una
variedad de empresas oferentes entre ellas tenemos:
� Consultoras: realizan estudios sobre factibilidad económica y técnica de los
proyectos, además que realizan trabajos de diseño y supervisión de obras.
� Constructoras de viviendas: especializadas en la construcción de viviendas.
� Constructoras en general: se dedican a toda clase de obras civiles.
� Empresas que suministran insumos y materiales de construcción como:
importadoras, ferreterías, concreteras, distribuidores, etc.
Es con estas empresas que la oferta de viviendas en el país es muy variada.
De acuerdo a un estudio realizado por MacCormack y Cía., la oferta de
viviendas inicia alrededor de los US$ 5,714.28 dependiendo de su localización. Ellos
determinaron que existe un precio mínimo de la vivienda de US$ 6,502 en el año de
2001. Sin embargo, en diciembre de 2001, el precio promedio nacional de viviendas
nuevas en proceso de comercialización era de US$ 16,891.82. El precio promedio de
las viviendas vendidas en el sistema financiero hasta esa misma fecha era un poco
mayor, US$ 19,185.84, lo cual indica un menor dinamismo por parte de la demanda en
el rango inferior a los US$ 11,429. En consecuencia, una caída en el porcentaje de
vivienda en el rango hasta US$ 9,714, es poco sorprendente.
Cuadro 22. Viviendas nuevas por año.
AÑOS PRECIO MÍNIMO DE VIVIENDAS
EN US $
Nº DE VIVIENDAS HASTA US$
9,714
% DEL TOTAL
1997 6,116 12,142 55.0 1998 6,003 8,763 39.1 1999 5,696 4,878 41.2 2000 8,094 1,040 20.3 2001 6,502 2,375 65.3
Fuente: MacCormack y Cía, datos del sector construcción, varios años.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 86
Creemos que fundamentalmente este descenso en la producción de la vivienda puede
deberse en primer lugar, al bajo crecimiento económico registrado en El Salvador en
los últimos años, además de las dificultades de comercialización con el stock de
viviendas.
Es un poco difícil poder tener acceso a todos los datos provenientes de la oferta
privada de vivienda, pero a continuación se han podido extraer algunas cifras de
empresas que se dedican a la construcción de viviendas, especialmente de vivienda
mínima, entre ellas tenemos:
� Salazar Romero S.A. de C.V.
� Consorcio del Pacífico S.A. de C.V.
� Lotificaciones y Rentas S.A. de C.V.
� T.P. S.A. de C.V.
� Constructora Orión S.A. de C.V.
� Inmuebles S.A. de C.V.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 87
Cuadro 23. Viviendas disponibles a marzo 2003.
Fuente: CASALCO, Viviendas disponibles a marzo de 2003.
Si bien el cuadro anterior no presenta toda la oferta de viviendas disponibles en
todo el país, pero puede observarse que estos proyectos son destinados al sector de la
población que requiere de vivienda y que posee bajos ingresos económicos. Es decir,
se trata de proyectos destinados a los clientes que utilizarán al FSV como ente
crediticio. En los últimos años se ha visto que en El Salvador, el desarrollo de
proyectos habitacionales de viviendas populares se están realizando en las afueras de
San Salvador y expandiéndose hacia lugares donde la tierra es más barata. Por
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 88
ejemplo, Metapán, Chalchuapa, Santa Ana, Lourdes, Quezaltepeque, San Martín,
Olocuilta, etc.
De acuerdo a datos proporcionados por la Oficina de Planificación del Área
Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) los precios de la tierra y la vivienda en el
AMSS varían para muchos sectores de la población. Los precios de la tierra se ven
influenciados por las diversas características propias de las zonas en las que se divide
el AMSS. Por ejemplo, algunas zonas de San Salvador (la Escalón, San Antonio Abad)
y Antiguo Cuscatlán presentan costos de la tierra más elevados que los existentes en
Tonacatepeque, municipio cuya mayor extensión tiene aún características rurales y
cuyo uso del suelo es en su gran mayoría agrícola.
Precio de la tierra en el Área Metropolitana de San Salvador. Precio en colones.
Fuente: Oficina de Planificación del AMSS.
Del gráfico se observa que las zonas con los precios más altos de la tierra son:
la Escalón, San Benito, Santa Elena (ubicadas al nor-poniente de la capital), le siguen
las zonas centrales del resto del Municipio de San Salvador y Antiguo Cuscatlán, y en
anillos posteriores se ubican los municipios de Mejicanos, Cuscatancingo, Soyapango,
Ilopango, Delgado, Apopa, Tonacatepeque y Nejapa.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 89
Por otra parte, estos terrenos, un poco más alejados de las zonas centrales
propiamente dichas, requieren (en muchas ocasiones) que el constructor se encargue
de urbanizarlos (dotarlos de la infraestructura de aguas negras, aguas lluvias, agua
potable), incrementando así el costo de las viviendas hasta en un 26% (según cifras de
la Cámara Salvadoreña de la Construcción – CASALCO), el cual por supuesto es
trasladado al comprador de las mismas.
Algunos de los factores que inciden en el precio de la tierra son:
• La dotación de infraestructura con que cuenta el terreno
• Las facilidades de conexión a servicios con que cuenta el terreno
• La ubicación propia del terreno
• El tipo de desarrollo urbano que se ha dado en zonas aledañas
Los precios de la vivienda y su relación con el mer cado de la tierra en el área metropolitana.
Fuente: Oficina de Planificación del AMSS.
De acuerdo a los datos proporcionados por MacCormack, autor de la Revista de
Bienes y Raíces "Mi Casa", se observa claramente que, en efecto, los nuevos
desarrollos se están dirigiendo hacia la zona norte, así como a la zona sur poniente del
AMSS. Pero este desarrollo no es consecuencia de la aplicación de estrategias
específicas, sino que obedece a la ausencia de instrumentos que, en primer lugar,
promuevan e incentiven la densificación de las áreas ya urbanizadas y, en segundo
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 90
lugar, restrinjan el crecimiento a las áreas externas a estas. Es así como la oferta de
viviendas se posiciona al norte y nor-poniente del territorio del AMSS, dirigida en su
mayoría a población de clase media (que devenga entre 3 y 5 salarios mínimos30).
Se ha podido observar una relación directamente proporcional entre la oferta de
viviendas, el precio de éstas y el precio de la tierra: en las zonas cuyo valor de la tierra
es más elevado, aunque se construyen pocas viviendas, éstas tienen áreas
construidas mucho mayores (redundando en la disminución de la densidad de tales
áreas) y responden a acabados de lujo, lo que conduce al incremento directo en los
costos totales de la vivienda, aunque el precio por m2 de construcción en sí mismo no
difiera tanto del de los desarrollos habitacionales ubicados en Soyapango, por ejemplo.
4.3 Oferta de ONG’s.
Las familias que reciben ingresos inferiores a dos salarios mínimos no pueden acceder
a la oferta de viviendas que proporciona el sector privado o formal. Sin embargo,
pueden acceder a la alternativa ofrecida por ONG’s, las cuales producen viviendas a
precios inferiores a US$ 4,571, ya sea con recursos propios o públicos. Entre las
ONG’s más destacadas se encuentran: la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y
Vivienda Mínima (FUNDASAL), Fundación HABITAT y la Fundación Salvadoreña de
Apoyo Integral FUSAI. FUNDASAL inició en 1968 dedicándose a ayudar a las familias
más pobres del país, que no tienen acceso al mercado formal de vivienda, procurando
además fomentar la promoción humana y desarrollo comunitario. Se fijaron como meta
construir unas 2,500 unidades habitacionales al año.
HABITAT también inició en 1968 después de los terremotos ocurridos en esa
época, dedicándose a la ejecución de proyectos habitacionales de carácter progresivo;
mientras que FUSAI data de 1993 y ejecuta proyectos de desarrollo habitacional que
beneficia a sectores poblacionales de bajos ingresos.
La producción anual de viviendas de las ONG’s ha fluctuado entre 1,759 a
2,034; y, el mejoramiento de viviendas ha sido de 4,791 a 2,774 en el año 2000. 30 Salario Mínimo oficial US$ 144 al año 2003.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 91
Cuadro 24. Producción y mejoramiento ejecutado por las ONG’s
AÑOS PRODUCCIÓN MEJORAMIENTO
1997 1,759 n.d.
1998 1,547 4,791
1999 2,142 2,602
2000 2,034 2,774
Fuente: Boletín de Vivienda 1999 y 2000 FONAVIPO.
Algunas ONG’s construyen a precios mucho más bajos. Un ejemplo
proporcionado por FUSAI, para una vivienda de 28 m2, a construirse con ayuda mutua
podría construirse a un precio de US$ 1,714.28 y sin ayuda mutua podría costar
aproximadamente US$ 2,400 o más. Cabe aclarar que estos precios no incluyen el
valor del terreno ni de la conexión de servicios básicos, lo que podemos ver que el
precio se incrementa.
Los proyectos de interés social, por lo general cuentan con lotes de 200 m2 en
zonas rurales y en zonas periurbanas los tamaños varían entre 90 a 100 m2. De
acuerdo al VMVDU, los terrenos sin servicios utilizados para estos proyectos sociales
inician en US$ 342.86 en zonas rurales y aproximadamente US$ 750 en zonas
periurbanas. El pozo y letrina suman un valor adicional de US$ 342.86 a US$ 377.14.
Por lo tanto el costo aproximado de introducir los servicios de agua, luz, canalización
de aguas lluvias, aguas negras y drenajes sanitarios asciende a US$ 1,200 por
lote/familia.
Sumando los costos anteriores, una vivienda mínima con servicios ubicadas en
zonas periurbanas debe costar aproximadamente US$ 3,664.28 y una rural US$ 2,400
sin todos los servicios de la periurbana. De acuerdo a FUSADES para financiar dicha
cifra, las familias en zonas urbanas deben contar con un ingreso mensual de
US$174.48 y para una familia en zona rural US$ 114.28 (tomando como plazo de 30
años y una tasa de interés del 11% sin prima ni pagos mensuales adicionales).
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 92
5 RESUMEN DEL CAPÍTULO. En el capítulo 3 se hace referencia sobre la oferta y demanda de vivienda popular en El
Salvador. En primer lugar se define que la demanda de vivienda es una necesidad que
todo ser humano posee y está en función de sus preferencias, ingresos, costos de
oportunidad y disponibilidad de oferta en el mercado. Además se señala que el sector
de la población que demanda vivienda popular son sectores que reciben ingresos de 0
a 4 salarios mínimos.
En El Salvador la tasa de crecimiento poblacional de acuerdo a la DIGESTYC
es de 2% aproximadamente; siendo las zonas urbanas las mayormente pobladas. En
lo últimos años los principales tipos de vivienda que utilizan las familias salvadoreñas
son: casas independientes, piezas en mesón y casas improvisadas. Del universo de
familias que poseen casa independiente un 55% aproximadamente son viviendas
propias. Por otra parte, los gastos en viviendas que realizan las familias son
proporcionales a los ingresos que perciben; ya que las familias que se encuentran
ubicadas en los primeros deciles gastan menos en vivienda que las familias que se
encuentran en los últimos deciles.
Para determinar la demanda se tomó en cuenta el déficit habitacional; ya que
éste es un indicador que nos permite conocer las necesidades y problemas que
presentan las viviendas y que deben ser solucionadas. Por tal motivo, el déficit
cuantitativo y cualitativo forma parte de la demanda de viviendas que es necesaria
satisfacer. El Salvador sufrió una grave crisis en cuanto al déficit, ya que después de
los terremotos del año 2001 muchas viviendas que fueron construidas con materiales
de adobe o bahareque fueron destruidas por los terremotos, lo que llevó a profundizar
el problema del déficit habitacional y su consiguiente demanda.
Una de las limitantes que se tuvieron para cuantificar la demanda, es que no se
tienen datos reales para medirla; únicamente estudios hipotéticos que podrían
representar la demanda de nuevas viviendas. Entre las proyecciones que se realizaron,
la demanda de nuevas viviendas es proporcional a la tasa de crecimiento poblacional;
es decir que para los próximos años la demanda de nuevas viviendas tiene una tasa de
crecimiento de un 2% aproximadamente.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 93
Como se pudo observar la demanda de vivienda incluye muchos factores a tomar en
consideración, y son: las preferencias y/o necesidades de las familias, los ingresos que
poseen y la disponibilidad de oferta en el mercado.
Con respecto a la oferta de vivienda, son muchas las instituciones y organismos
dedicados a tratar de solucionar el problema habitacional, entre ellas se pueden
mencinar a la empresa privada, las ONG’s, el gobierno entre otras.
Sin embargo el papel que juega el gobierno para fortalecer el sector vivienda y
otorgar a la población una vivienda digna, que cumpla con las necesidades y este al
alcance de su bolsillo es muy importante.
Tanto así que en este capítulo se hace una breve reseña de los montos
destinados a las diferentes instituciones involucradas para sacar adelante dicho sector.
Por esta razón se hace un breve análisis de las principales partidas del presupuesto
del Ministerio de Obras Públicas que es el encargado a la vez de dirigir el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Existen dos partidas claves en el presupuesto del viceministerio de vivienda, y
estas son:
� Vivienda y desarrollo urbano
� Apoyo a instituciones y otras entidades relacionadas al sector vivienda.
Cada partida tiene asignados ciertos propósitos que debe cumplir con el fin de
facilitar a la población el acceso y la satisfacción de la necesidad de vivienda, y en
base a ello el gobierno de la república destina los fondos que financiarán cada uno de
los proyectos, ya sea que lo haga a través del fondo general, con préstamos externos o
con donaciones. Cualquiera sea la forma de financiamiento la meta es la misma:
disminuir el déficit habitacional y lograr un ordenamiento de desarrollo urbano.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 94
CAPÍTULO 4. ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.
La Inversión en el Sector vivienda no es una tarea exclusiva del Gobierno Central. Por
el contrario, éste se ha vuelto una institución facilitadora, es decir que genera las
condiciones más adecuadas para que los inversores puedan desarrollar los proyectos
habitacionales y sobre todo, para que la población tenga un acceso seguro a las
viviendas.
A lo largo de este trabajo se ha estudiado la vivienda mínima, con lo cual
continuamos haciendo referencia al segmento de la población que no posee los
suficientes recursos económicos como para adquirir una casa directamente de las
empresas privadas o la banca comercial.
Debido a todo lo anterior, se analizan en el presente capítulo problemas en los
cuales está sumergido el sector de la Vivienda Popular en El Salvador. Para ello, se
han distinguido varias instituciones, las cuales podemos enmarcar en 3 grandes
grupos:
1. El Gobierno
2. La Empresa Privada
3. Las Organizaciones No Gubernamentales (ONG’s)
1. INSTITUCIONES DE GOBIERNO.
Se debe estar consciente que la principal fortaleza debe ser el gobierno, ya que es el
que rige, elabora y evalúa las leyes que propician un mejor entorno para la población.
Es el que interviene en el accionar del sector productivo y consumidor. Se dice que
interviene en el sector productivo porque es el que regula los precios de las viviendas,
canaliza fondos para programas de subsidio y reconstrucción. Pero también, interviene
en el sector consumidor pues tiene la responsabilidad de ofrecer viviendas adecuadas
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 95
a las familias y además dichas viviendas deben estar al alcance de las familias de
menores ingresos.
La Institucionalidad.
Por Institucionalidad se entenderá: las leyes, normas y reglamentos implementadas por
el Gobierno Central hacia la consecución de mejoras en el sector de la vivienda. En
este ámbito institucional, el Gobierno Central a través de sus diversas instituciones
(FSV, FONAVIPO, VMVDU) ha implementado acciones para ayudar al acceso a la
vivienda a más familias salvadoreñas. Ha intervenido en aspectos técnicos
constructivos financieros, precios finales de las viviendas y demás servicios públicos
indispensables; sin embargo, estas acciones no han sido suficientes para eliminar el
déficit habitacional existente.
El Fondo Social para la Vivienda
El FSV como ente facilitador ha proporcionado una serie de recursos para que la
población que no tiene las posibilidades de adquirir una vivienda puedan hacerlo. Esto
requiere de diversos esfuerzos e incentivos para que las personas recurran al FSV y
así puedan obtener una vivienda que cubra el déficit cualitativo que en muchas casas
existe.
El FSV ha entregado créditos a un buen número de trabajadores salvadoreños,
quienes a través de la Institución, han comprado viviendas con precios entre los $6,900
y los $17 mil, (tomado de la sección de noticias de la página web del FSV, julio 2005).
Entre los proyectos más vendidos para los cuales el FSV ha otorgado créditos,
y los cuales han tenido una mayor demanda de clientes se puede mencionar: Complejo
Urbano Altavista, en donde se han financiado 300 créditos para la compra de vivienda
nueva a igual número de familias. Asimismo, el FSV ha ofrecido oportunidad de casa
propia en: Urbanización Ciudad Versalles, en San Juan Opico, Condominio
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 96
Montecristo, en Soyapango y Urbanización Campos Verdes de Lourdes Colón II, en
Colón; colonias en donde el FSV ha favorecido también a cerca de 300 familias31.
Los precios de las viviendas en los proyectos en los que el FSV ofrece
financiamientos oscilan entre $6,900 y los $ 23,000, destinados a familias que perciban
un sueldo de entre uno a 4 salarios mínimos; que como se menciona en capítulos
anteriores constituyen el mayor porcentaje de la población que demanda viviendas. Las
cuotas mensuales que deben cancelar los usuarios interesados en adquirir vivienda
nueva no sobrepasan el 30% del salario del solicitante. Esto permite a las personas
poder pagar una cuota habitacional y además poder solventar sus otras necesidades
básicas.
Con la aprobación del FSV para el otorgamiento de un segundo crédito para
comprar una vivienda nueva o usada, amplía su cobertura hacia aquellas familias que,
por el crecimiento de su grupo familiar, desean adquirir una vivienda más grande.
Además, permite que los trabajadores puedan acceder a un cambio de residencia en
las zonas de donde actualmente poseen su vivienda y, sobre todo, se permite con esta
nueva línea de financiamiento que las familias de trabajadores salvadoreños utilicen su
primera inversión como una garantía para acceder a una casa nueva en los diferentes
proyectos habitacionales existentes dentro del mercado.
En el último lustro de 2000 el FSV ha solucionado el problema habitacional de
aproximadamente unas 16,400 familias a través del otorgamiento de igual número de
créditos, por un monto aproximado de $147 millones de dólares, beneficiando con ello
a más de 82,000 salvadoreños32.
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano
Una de las instituciones gubernamentales que tiene bastante relevancia en el
tema de la vivienda es el VMVDU, institución que se encarga de obtener los recursos
31 Sitio web del FSV. www.fsv.gob.sv. 32 Ibid.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 97
monetarios necesarios para desarrollar los programas de vivienda establecidos por el
gobierno, y a los cuales se les esté dando seguimiento.
En este aspecto y como se mencionó en el capítulo anterior, ha existido un
incremento en la asignación de fondos en las partidas vinculadas al sector de vivienda,
al igual que se han incrementado las donaciones y préstamos con el extranjero. Uno de
los apoyos más grandes e importantes que ha realizado el VMVDV es la ayuda
otorgada al Programa de Vivienda del FONAVIPO, al cual se le asignó en los períodos
de 2004 y 2005 un monto de $20,303,200 y $1,204,350 respectivamente,
contribuyendo de esta manera al desarrollo del sector.
Sin embargo estas ayudas no son permanentes, y se van modificando con los
diferentes cambios de mandato presidencial, por lo cual no hay nada que garantice la
colaboración constante a dicho sector.
Fondo Nacional para la Vivienda Popular.
Otro programa orientado a solventar el problema de la vivienda, es FONAVIPO.
Como se dijo en el capítulo II esta entidad se encarga de facilitar recursos a las familias
de más bajos ingresos económicos para que mejoren sus viviendas. Dicha institución
trabaja en conjunto con instituciones autorizadas que promueven sus programas de
Contribuciones para el Mejoramiento de Viviendas y de Créditos.
El programa de contribuciones consiste en brindar un aporte económico no
reembolsable a aquellas familias cuyos ingresos sean menores a 2 salarios mínimos y
que posean su terreno debidamente legalizado; con ello FONAVIPO pretende
favorecer a las familias más pobres, en tanto que se trata de un subsidio directo. El
monto de la contribución total para vivienda oscila entre los $365.71 y $1,574.9733.
El programa de créditos, por su parte, facilita recursos a las instituciones
autorizadas para que otorguen créditos, en condiciones de mercado, destinados al
33 Lungo, Mario. “Vivienda y Acceso a la Tierra Urbana: Los Programas de FONAVIPO Y el Instituto Libertad y Progreso”. San Salvador, Septiembre de 1995. (Cantidades convertidas a dólares)
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 98
mejoramiento de viviendas de los sectores de más bajos recursos económicos. En ese
sentido, este programa también se destina a aquellas familias cuyo ingreso es menor a
dos salarios mínimos y que posean alguna capacidad de endeudamiento. Es decir,
favorece a aquellas familias que sean capaces de cancelar cierta cantidad de efectivo
a lo largo de un período determinado, sin dejar de satisfacer sus necesidades
primarias.
FONAVIPO desde 1992 hasta marzo de 2006 ha logrado beneficiar a un total de
50,339 familias con el programa de contribuciones, esto asciende a un monto total de
US$ 80,401 millones (Ver gráfico 10). Por otra parte el programa de créditos a la
misma fecha ha beneficiado a un total de 88,292 familias en todo El Salvador,
representando esta ayuda un total de US$170,57 millones34 (ver anexo 7)
0.00
20,000.00
40,000.00
60,000.00
80,000.00
100,000.00
120,000.00
Santa
Ana
Ahuac
hapán
Sonso
nate
La Li
berta
d
San S
alvad
or
Chalate
nango
Cuscat
lán
La P
az
San V
icent
e
Cabaña
s
Usulut
án
San M
iguel
Mor
azán
La U
nión
US$
Prog. Contribuciones Prog. Créditos
Instituto Libertad y Progreso
El ILP tiene a su cargo el programa El Salvador, País de Propietarios, a través del cual
intenta contribuir a la legalización de los derechos de propiedad. Para lo cual obtiene
34 FONAVIPO. Sitio web: http://www.fonavipo.gob.sv/creditos.htm
Gráfico 10
Fondo destinado a los Programas de FONAVIPO
1992 - 2006
Fuente: Elaboración propia con datos de FONAVIPO
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 99
fondos los cuales son proporcionados en la partida del presupuesto general de la
nación a través del VMVDU, creando condiciones en las cuales las personas de más
bajos ingresos puedan tener acceso a una vivienda. De igual forma el ILP impulsa el
desarrollo del Proyecto de Modernización del Registro y Catastro de El Salvador, el
cual fusiona ambos aspectos con la finalidad de poder contar con un sistema ágil y
moderno de Administración y Registro de Inmuebles. Esta situación ha mejorado
bastante desde que dio inicio en el país. Cada vez son mayores el número de
viviendas registradas, sin embargo todavía se tienen dificultades con los terrenos
provenientes de la reforma agraria, los cuales se repartieron de forma ilegal en muchos
casos.
Hasta el año de 1995 el ILP había beneficiado a un total de 5,203 familias,
pertenecientes a un total de 62 comunidades, ubicadas en 25 municipios, de los 262
existentes en el país. De este total, la tercera parte de los municipios donde se ha
desarrollado este programa se encuentran ubicados en el AMSS (Área Metropolitana
de San Salvador), ubicándose en ella el 65% de las comunidades beneficiadas y el
73% de las familias favorecidas con el programa de regularización de tierras35.
Aunque se reconoce la labor desarrollada por estos programas, es necesario
hacer notar su limitación en cuanto a la cobertura de los mismos. En el país existe un
total de 1,624,277 hogares, de las cuales el 34.61% son hogares pobres, de los cuales
el 12.6% se encuentra en condiciones de pobreza extrema. Es decir, este segmento de
la población no cubre el costo de la Canasta Básica Alimenticia (CBA), en tanto que el
22% restante se encuentra en condiciones de pobreza relativa, es decir, que sus
ingresos no son lo suficientemente altos como para cubrir la “Canasta Básica
Ampliada”, que es la suma de la CBA más los gastos en vivienda, salud, educación,
vestuario y misceláneos36.
Esto indica que a pesar del funcionamiento positivo de estos programas en
términos de agilización de la gestión gubernamental, su nivel de cobertura es muy
35 Ibid. 36 DIGESTYC. Sitio Web: www.digestyc.gob.sv
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 100
limitado, reflejando las limitantes en términos de incidencia en lo que a la reducción de
la pobreza se refiere.
El problema no radica en lo adecuado e innovador que estos programas puedan
ser, sino en términos de gestión gubernamental, en que son extremadamente limitados
en cuanto su sostenibilidad financiera y a la vez, son muy reducidos en términos de
cobertura.
2. LA EMPRESA PRIVADA.
La empresa privada en estos últimos 10 años ha llevado a cabo diversos proyectos en
conjunto con otras instituciones. Sin embargo, dicha ayuda no ha sido suficiente, pues
se ha detectado una disminución en la ejecución de proyectos habitacionales
destinados a la población de menores ingresos.
Los esfuerzos realizados por la empresa privada no han sido los suficientes,
esto se refleja en el número de familias que todavía carecen de una vivienda. El déficit
habitacional todavía se mantiene en niveles altos y para lograr eliminarlo se requiere
de bastante inversión en el sector, tanto pública como privada; dicha ayuda debe de
distribuirse a nivel nacional, y no sólo enfocarse en el sector urbano del país.
Uno de los puntos por los cuales la empresa privada no ha logrado implementar
una estrategia de vivienda sólida ya accesible a la población, es debido, a la falta de
una ley de ordenamiento territorial, que asegure la sostenibilidad de los asentamientos
y permitan su desarrollo.
ENADE 2001 destina un apartado al problema de la vivienda, el cual plantea los
problemas habitacionales existentes, así como también las secuelas dejadas después
de los terremotos del mismo año, a la vez que plantea ciertos esquemas de solución
para hacer frente al problema habitacional. Sin embargo, en los siguientes ENADE,
poco o nada se ha tocado dicho tema de vivienda popular.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 101
Este poco interés en la problemática y en la solución al mismo, deja ver la limitada
participación del sector privado en la inversión en vivienda. Entre otras cosas, la
empresa privada se justifica diciendo que hay una mayor capacidad de pago en
proyectos destinados a la clase media y alta. Y puesto que los materiales utilizados en
la fabricación de viviendas han sufrido un alza en los costos, estos se ven reflejados en
el costo total de la vivienda, lo cual las hace aún un poco más costosas que antes.
La Cámara Salvadoreña de Comercio (CAMARASAL), por su parte, hace la
mención de una mejoría en el sector construcción para los años de 2004 a 2005, así
como también un incremento del crédito privado a sectores como comercio, servicios,
industria. Sin embargo los créditos para vivienda no son significativos.
3. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES.
Algunas ONG’s dedicadas a la construcción de la vivienda popular en el país son37:
• Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)
• Cooperative Housing Foundation (Fundación para la Vivienda Cooperativa)
• Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.
• Fundación Habitat
Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)
FUNDASAL es una institución privada, sin fines de lucro, dedicada a “la
creación de una conciencia social que promueve el desarrollo y las transformaciones
sociales necesarias en beneficio de los sectores más pobres del pueblo salvadoreño”.38
Dicha institución pretende a través de los programas que ejecutan, contribuir a
erradicar algunas de las manifestaciones de la pobreza, y a la vez lograr una mejor
distribución de la riqueza social. Por tal motivo, FUNDASAL destina su apoyo al sector
popular de la población de El Salvador, sobre todo en lo que al sector vivienda se
refiere.
37 Salazar, Armando. “Los procesos comunicacionales en los proyectos de vivienda popular” ECA 644, El Salvador, junio 2002. 38 FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 102
Desde su fundación en 1968 hasta el año 2004 FUNDASAL ha obtenido los siguientes
logros:
Cuadro 25
Logros de FUNDASAL. Período 1968 - 2004
Logro Número
Proyectos ejecutados 196
Viviendas ejecutadas 39,426
Familias favorecidas 39,426
Personas beneficiadas 197,130
Fuente: Datos FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
Todo lo anterior se ha llevado a cabo en los 14 departamentos de El Salvador y
ha sido posible por el gran aporte que han brindado las instituciones internacionales,
así como también otros organismos no gubernamentales e instituciones privadas que
velan por el bienestar de la población salvadoreña. En el cuadro 26 se puede observar
el número de proyectos ejecutados y en ejecución que ha tenido o tiene FUNDASAL en
el primer lustro del 2000.
Cuadro 26
Proyectos de FUNDASAL. Período 2000 – 2005.
AÑO No. de
Proyectos
2000 11
2001 17
2002 15
2003 3
2004 3
2005 6
TOTAL 55
Fuente: Elaboración propia en base a los datos de FUNDASAL, sitio web:
www.fundasal.org
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 103
La ayuda que FUNDASAL otorgó a la población de El Salvador pos-terremotos
fue de vital importancia, ya que fue en los períodos de 2001 – 2002 en los cuales se
desarrollaron mayores cantidades de proyectos habitacionales y de créditos viviendas.
(Ver anexo 8)
Cooperative Housing Foundation (CHF).
Esta institución estadounidense se encuentra enfocada a la reconstrucción
después de la devastación causada por la tormenta tropical Mitch en 1998. Este
programa se ejecuta en oriente y en el Bajo Lempa. Hasta 1992, esta fundación había
ejecutado un total de 16 proyectos de condominio39. Cabe señalar que es de las pocas
organizaciones extranjeras autorizadas para ejecutar proyectos de construcción.
La vivienda promovida por Cooperative Housing Foundation es donada, sin
comprar los terrenos. El valor aportado por las familias beneficiadas es el valor de su
trabajo realizado como auxiliares de albañilería. La fundación Cooperative Housing
Foundation posee una limitante para facilitar la vivienda y es que el terreno debe estar
legalmente inscrito. Esto ha acarreado que muchas familias no puedan acceder a los
beneficios que la fundación proporciona.
Cuadro 27
Algunos proyectos ejecutados por Cooperative Housin g Foundation.
Proyecto Ubicación Cantidad Dimensión m 2 Año Nueva
Esperanza San Nicolás Lempa y
Tecoluca, San Vicente 85 21 1997
Santa Fe San Sebastián, San Vicente
192 21 1998-1999
San José San Francisco Gotera, Morazán
454 30 1997
Fuente: ECA 644, p 538.
39 CHF, “Estudio de desarrollo físico y social de la vivienda en condominio en el AMSS”, p. 7 El Salvador.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 104
Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.
Esta organización capta recursos de la cooperación extranjera, con los cuales ha
conformado un fondo rotativo junto con FUNDASAL, y es de las pocas ONG’s
autorizadas para ejecutar proyectos de vivienda con dinero del FONAVIPO.
Esta fundación compra el terreno, a partir de una demanda segura de familias o
comunidades. Es así como esta fundación construye viviendas a través de un convenio
con el FONAVIPO, con dinero proveniente del programa de contribuciones,
denominado Nuevos Asentamientos Organizados (NAO).
Cuadro 28
Algunos proyectos realizados por la Fundación Salva doreña de Apoyo Integral.
Proyecto Ubicación Cantidad Dimensión m 2 Año
Paniagua Puerto Parada, Usulután. 19 30 2000
Las Flores Puerto Parada, Usulután 19 30 2000
Fuente: ECA, ibid p 538.
Hábitat para la Humanidad
La Fundación Hábitat para la Humanidad proporciona viviendas con un costo
total de US$ 4.000 por vivienda, los costos directos (materiales, mano de obra,
transporte y gastos legales), que oscilan entre el 85 y 90 por ciento y los costos
indirectos (personal, alquiler de oficinas y otros gastos organizacionales), que oscilan
entre el 10 y 15 por ciento. El financiamiento es a 10 años plazo y las familias pagan un
promedio de US$35 mensuales.
Esta fundación cuenta con diseños alternativos de vivienda de desarrollo
progresivo. Esto quiere decir que de acuerdo a la capacidad futura de las familias, ellas
podrán ampliar las casas y mejorarlas. Los tipos de viviendas de desarrollo progresivo
disponibles son: con un área de construcción de 40m2 (US$ 2,750) o con un área de
construcción de 30m2 (US$2,100).
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 105
4. FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIÓN Y EL ACCESO A LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.
La realidad nacional actual, muestra que las familias salvadoreñas tienen dificultad en
acceder a la adquisición de una vivienda. Anteriormente se había mencionado que la
vivienda es uno de los bienes básicos que debe poseer una persona para su pleno
goce y desarrollo dentro de la sociedad. Sin embargo, esta necesidad no es satisfecha
por todas las familias. Las políticas gubernamentales están a la base del entorno
económico para ayudar al desarrollo del país. Pero, en dichas políticas no han
permitido que El Salvador pueda cumplir el papel de facilitador de vivienda para las
familias salvadoreñas.
El desarrollo del presente trabajo, ha permitido observar, que la producción y el acceso
a la vivienda ha estado restringido debido a los siguientes factores:
• Los bajos salarios que reciben las familias.
• El desempleo y el subempleo.
• La limitada oferta de vivienda debido a los altos precios de los materiales
necesarios para construir una vivienda.
• La dificultad en el acceso a los créditos bancarios.
• El inadecuado uso de los suelos u ordenamiento territorial.
El acceso de la población de más bajos ingresos a una vivienda adecuada se
ve dificultado por cuatro factores principales: primero, la insuficiente capacidad
adquisitiva que impide transformar su demanda potencial en una demanda efectiva;
segundo, la carencia de garantías satisfactorias para acceder a los créditos
hipotecarios disponibles; tercero, la imposibilidad de acreditar ingresos permanentes, lo
cual constituye un problema endémico en países con sectores informales importantes,
como es el caso de El Salvador; y cuarto, la enorme dispersión geográfica de muchas
viviendas.
Bajos salarios.
En economía, el salario es el precio pagado por la utilización del factor trabajo.
Los salarios son todos aquellos pagos que compensan a los individuos por el tiempo y
esfuerzo dedicado a la producción de bienes y servicios.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 106
El sistema laboral en El Salvador se rige bajo la ley de salarios flexibles, por lo que a
continuación se demuestra dicho comportamiento. En la economía salvadoreña la
regulación salarial no está fuertemente controlada por políticas efectivas para los
trabajadores. De acuerdo a la Constitución de la República40 se establece que el
trabajador tiene derecho a recibir una retribución salarial de acuerdo al trabajo
realizado. Esta retribución debe ser suficiente para satisfacer las necesidades básicas
del trabajador. De acuerdo a este artículo se establecen los salarios mínimos que
ocurren en la economía salvadoreña. Para garantizar que el salario mínimo sea fijado
acorde a los requerimientos básicos de los trabajadores, existe dentro del Ministerio de
Trabajo y Previsión social un mecanismo institucional denominado Consejo Nacional
del Salario Mínimo; quien es el encargado de modificar las tarifas o cambios en los
salarios mínimos debido a los cambios ocurridos en los requerimientos de vida de los
trabajadores.
En el art. 159 del Código de Trabajo se establece la revisión periódica de los
salarios mínimos fijados por decreto, por lo menos cada tres años. Esta mala
aplicación de las leyes da lugar a la congelación de salarios. Otro factor importante
para la regulación salarial es la índole del trabajo que se realiza, el cual se basa en el
supuesto de que la vida en el campo es diferente a la ciudad. Lo que permite que en
los diferentes sectores de la economía se paguen salarios mínimos diferentes, siendo
el sector agrícola el que menor salario recibe. Otro parámetro que se toma en cuenta
para la fijación del salario mínimo es la calificación de la mano de obra y la
productividad de la labor.
Toda esta ambigüedad en la ley sobre la determinación del salario mínimo es lo
que imposibilita determinar el salario mínimo correspondiente a cada labor. De estos
hechos son de los que se vale el patrono para fijar a su antojo el salario de los
trabajadores. Por ejemplo: Para el trabajo por unidad de obra, no se establecen límites
mínimos de salario provocando la fijación de bajos niveles salariales. Para el sistema
mixto se remunera de acuerdo al tiempo prestado por el trabajador, pero en este tipo
de regulación puede ocurrir que el patrono exija una labor sumamente extenuante y
40 Constitución de la República, artículo 38 ordinal 2º
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 107
agotadora para cumplir con metas de producción sin reconocer esfuerzo extra del
trabajador. En el trabajo a domicilio, se incurre en el problema de no poder clarificar el
rubro al que pertenecen las diferentes clases de trabajadores, por lo tanto es imposible
determinar el salario mínimo que debe corresponder a cada labor. Si el trabajo es por
comisión, la Ley establece que si la comisión es inferior al salario mínimo, se deberá
pagar el salario mínimo.
La regulación salarial establecida en El Salvador conlleva a que el salario
mínimo sea muy bajo y por consiguiente, a que los beneficios de los patronos sean
mayores. Se dice que son salarios muy bajos ya que organismos como la OIT realizan
análisis comparativos sobre los indicadores económicos que se rigen en las
economías. De común acuerdo a lo descrito por la OIT, se afirma que la irregularidad
en el pago de los salarios mínimos en países en desarrollo se debe a la mala
aplicabilidad de las leyes y a la falta de regulación por los organismos
gubernamentales; dejando en evidencia que un gran porcentaje de personas reciben
un salario menor al salario mínimo.
De acuerdo al decreto número 37, el Órgano Ejecutivo de la República de El
Salvador de común acuerdo al Consejo Nacional de Salario Mínimo establecieron: Los
trabajadores del Comercio y Servicios que laboren en cualquier lugar de la Republica,
devengarán por jornada ordinaria de trabajo diario diurno CINCO DOLARES
VEINTIOCHO CENTAVOS. Art. 2.- Los trabajadores de la Industria, excepto los de
maquila textil y confección que laboren en cualquier lugar de la República devengaran
por jornada ordinaria de trabajo diario diurno, CINCO DOLARES DIECISEIS
CENTAVOS. Art. 3.- Los trabajadores de la Maquila Textil y Confección que laboren en
cualquier lugar de la República devengarán por jornada ordinaria de trabajo diario
diurno, CINCO DOLARES CUATRO CENTAVOS.
Para el año 2004, de acuerdo a la DIGESTYC, los salarios mensuales que
recibieron las familias salvadoreñas en promedio fue de US$ 234.01, excluyendo a
familias no remuneradas. Sin embargo, la mayoría de las familias tratan de buscar
otros ingresos para subsistir. Estas familias en el año 2004 recibieron un promedio de
US $ 249.79 al mes. En ambas situaciones, los hombres son los que perciben más
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 108
ingresos que las mujeres, debido al vacío que existe en las políticas nacionales sobre
la desigualdad de género. Por supuesto variantes como los años de estudios
aprobados y categorías ocupacionales son parte importante en la recepción de
ingresos.
Cuadro 29
Salarios e Ingresos mensuales promedio en dólares, por sexo.
Concepto Total Hombres Mujeres
Salario* 234.01 255.12 206.75
Ingresos** 249.79 259.57 235.91
*Se excluye otros ingresos percibidos **Se incluye otros ingresos percibidos Fuente: EHPM 2004.
Se puede observar que los salarios percibidos en el año 2004 son bajos e
insuficientes para suplir todas las necesidades básicas. La canasta de mercado es
representativa de la población urbana del país, y es obtenida como promedio del
consumo de la población. Para la metodología de su cálculo se compone de los
siguientes subgrupos: alimentos, vivienda, vestuario y misceláneos. Esta canasta de
bienes es la que se utiliza para el cálculo del índice de precios al consumidor (IPC)41.
Se cree conveniente destacar la gran limitante que poseen los consumidores, y es la
de los bajos salarios que obtienen para poder suplir sus necesidades de vivienda.
El desempleo y subempleo.
El desempleo y subempleo son factores que inciden en el acceso a la vivienda
popular, ya que si una familia no posee empleo, no podrá acceder a la vivienda. El
gobierno es el ente encargado en la elaboración de políticas laborales encaminadas a
disminuir el desempleo. De acuerdo a la EHPM del año 2004, el desempleo se define
como el grupo de personas en edad de trabajar que no tiene trabajo, pero que lo están
buscando activamente; y es un fenómeno que afecta en mayor o menor medida a una
gran parte de países del mundo. La tasa de desempleo a nivel nacional en el año 2004
41 Montesinos, Mario. “Flexibilización en el mercado laboral en El Salvador” FUNDE, p 163. El Salvador 2000.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 109
fue de 6.8%, siendo para el área urbana de 6.5% y para el área rural de 7.2%. Así
mismo en el Área Metropolitana de San Salvador registra una tasa del 6.1%42.
Los datos de la encuesta también indican que el mayor desempleo a nivel nacional se
presenta en los hombres, con una tasa de 8.7%, a diferencia de las mujeres que tienen
una tasa de desempleo del 3.8%. Esto se debe a que el porcentaje de mujeres
incorporado en el mercado laboral es menor.
Por otra parte, existen muchas familias que poseen empleo, pero que trabajan
menos de 40 horas a la semana en forma involuntaria (subempleo visible), y otras que
trabajando 40 horas semanales o más obtienen un ingreso menor al salario mínimo
vigente (subempleo invisible). A estos fenómenos se le llama subempleo . Es de
destacar, que la DIGESTYC, concluyó que en el país la tasa de subempleo urbana es
de 34.6%. Los subempleados visibles constituyen el 4.3% y los subempleados
invisibles el 30.3%. Estas tasas de subempleo también muestran la limitante que
poseen las familias para adquirir un crédito bancario, ya que no son sujetos de crédito
por las instituciones financieras.
La limitada oferta de vivienda.
En el desarrollo del trabajo, se pudo presentar, que la oferta de vivienda es muy
limitada, debido fundamentalmente a: los altos precios de los materiales de
construcción, de la tierra, del petróleo, así como al limitado acceso a los sistemas de
créditos.
Al inicio del presente capítulo, se evaluaron los aportes de las instituciones
gubernamentales por el lado de la oferta de viviendas. Sin embargo, la demanda de
vivienda no es satisfecha por estas instituciones, por tal razón es importante evaluar
los aportes que las instituciones privadas ofrecen. En los últimos años, debido a la
contracción de la economía, se han generado obstáculos para el funcionamiento de la
industria de la construcción y oferta privada. Uno de los obstáculos es el impacto por el
alza de los precios del petróleo a escala mundial. En efecto, el alza del precio del
petróleo impacta en el costo del hierro e incrementa el costo de los materiales de
42 EHPM 2004.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 110
transporte. Estos factores limitan el incentivo de construir viviendas a precios bajos, lo
que a su vez dificulta el acceso de las familias a las mismas.
Gráfico 11
Petróleo Spot, precio barril en dólares
0
10
20
30
40
50
60
Dic
-99
Dic
-00
Dic
-01
Dic
-02
Dic
-03
Dic
-04
US
$
Precio barril en dólares
Fuente: BCR. Revista Mensual, 2002 y 2005.
Los datos proporcionados por la Revista Trimestral del BCR evidencian el alza
de los precios del barril de petróleo, finalizando el año 1999 con un precio de US$ 26.4
por barril de petróleo, e iniciando en marzo de 2005 con un precio de US$ 49.2 por
barril de petróleo.
Ante los crecientes problemas que se encuentran los constructores privados,
éstos tienden a violar las regulaciones existentes para obtener siempre beneficios; y
precisamente en este momento es donde la intervención del Estado se debilita. El
Banco Mundial, a principios de la década pasada estableció que se debía de reducir el
papel del Estado a un rol de facilitador; creando las condiciones adecuadas para que
los mercados de vivienda funcionen. Pero, lastimosamente las acciones realizadas
sobre la reducción del Estado, no han cumplido los objetivos planteados; ya que los
mercados actúan a su conveniencia y no suplen las necesidades de la población.
Adicionalmente, debido al auge que han tomado las ONG’s en cuanto a la construcción
de viviendas, el gobierno central ha tratado de convertirlas en agentes privados
productores de viviendas para los grupos sociales de menos ingresos, dejándoles a
ellas las funciones que las empresas constructoras privadas no han podido cumplir.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 111
En tal contexto, Mario Lungo afirma que: “hacer que la producción privada de la
vivienda en El Salvador juegue un papel fundamental en el desarrollo sostenible de
este sector requiere no solamente la modificación de las reglas crediticias vigentes,
sino la creación de un nuevo marco regulatorio e institucional en el que el Estado,
asuma un papel de formulador y conductor de política y no simplemente de facilitador
de las acciones del mercado43.
Tomando en cuenta esta afirmación de Lungo y las condiciones de las variables
cuantitativas y cualitativas que describen el panorama actual de la inversión en
vivienda popular y su acceso, podemos concluir que el rol que esta asumiendo el
Estado como facilitador no es el adecuado para beneficiar a las familias en el acceso a
viviendas. En este sentido se debe reformular las políticas de vivienda para que la
oferta no este limitada y sea más asequible a la población. Entre otras medidas, las
políticas gubernamentales deben cerrar la brecha económica que existe entre la
capacidad de pago de las familias y las aspiraciones de vivienda. Ya que muchas
familias aspiran a viviendas que no pueden pagar y las que sí pueden pagar realmente
no llenan sus aspiraciones, ni los requisitos técnicos adecuados para la construcción.
Por el lado del marco legal, la inversión en vivienda se ve fuertemente afectada
por la falta de flexibilización en las leyes y normas. Algunos constructores consideran
que se deben agilizar, simplificar y acortar los plazos para la tramitación de permisos y
aprobación de proyectos de construcción mediante la revisión y reducción integral del
marco legal44. Esto conlleva a un desinterés del sector privado sobre todo en el área
rural de atender las necesidades de vivienda de los hogares de los primeros deciles de
ingresos, ya que los márgenes de ganancia deben ser bajos; a pesar del beneficio
social asociado a la solución de estas necesidades, que permitirían elevar la calidad de
vida de buena parte de la población salvadoreña.
43 Lungo, Mario. “Economía Política de la vivienda en El Salvador” ECA 633,634. El Salvador, 2000. 44 DIGESTYC “Déficit Habitacional”
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 112
El ordenamiento territorial.
El ordenamiento territorial es otro de los factores que influyen en la producción y
acceso a la vivienda. El Salvador, debido a su geografía volcánica, genera con
frecuencia movimientos sísmicos. Estos movimientos son causante de que muchas
viviendas sean destruidas debido a que la calidad de los materiales de construcción, no
son lo suficientemente fuertes para soportar movimientos telúricos.
Por otra parte, también inciden las grandes migraciones del campo a la ciudad,
tal y como se señaló en el capítulo 1 donde la tasa de crecimiento urbana es mayor
que la rural, generando una gran concentración de personas en ciertos lugares del
país. Debido a esta densidad poblacional, muchas familias y empresas constructoras
han edificado proyectos habitacionales en zonas inadecuadas por ejemplo, en laderas,
a orillas de ríos, sobre suelos agrícolas, cordilleras, entre otros; poniendo en peligro la
vida de las familias que ahí habitan.
En el programa de desarrollo territorial, la OPES y el VMVDU afirman que: “ante
la creciente demanda de suelo urbano, existen 3 elementos que se destacan en dicho
proceso: la excesiva fragmentación del suelo agrícola, lotificaciones rurales para
vivienda, el descontrolado urbanismo y la demanda para uso industrial y
agroindustrial45”. En el país existen 7 lugares donde se pueden observar estos
aspectos: Área Metropolitana de San Salvador, Santa Ana, San Miguel, Sonsonete,
Usulután, Valle de San Andrés y la carretera CA-4 que conduce a El Puerto de la
Libertad.
El ordenamiento territorial constituye un gran reto para el gobierno salvadoreño,
ya que se debe evaluar cada área del país y darle el uso adecuado. Además, es de
hacer notar a la población y a los constructores, las zonas que no son adecuadas para
construir y así evitar más catástrofes como las ocurridas en las últimas tormentas y
terremotos. El ordenamiento territorial debe ir enfocado a mejorar la calidad de vida de
la población y de garantizar un desarrollo sostenible para las futuras generaciones.
45 OPES/VMVDU “Programa de desarrollo territorial” pag 7, El Salvador, julio 2000.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 113
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
De todo lo anterior se ha podido observar los diferentes esfuerzos que están realizando
las diversas instituciones por tratar de dar una solución viable al problema habitacional,
a nivel de vivienda popular. Sin embargo, también se deja ver la falta de coordinación
que existe entre los entes involucrados en dicho proceso. Y esta se constituye como
una de las principales debilidades del por que no hay una política de vivienda, ni de
ordenamiento territorial que determine los lineamientos a seguir, para que todo el
proceso vaya acorde a los objetivos planteados por los organismos gubernamentales y
privados.
Uno de los temas que no es muy abordado por las políticas de vivienda es el
tema de la salud. La salubridad va de la mano con la política de vivienda, ya que sin
ella no se puede mejorar la calidad de vida de las familias, y contrario a ello, muchos
hogares seguirán viviendo en condiciones de insalubridad. Así como también no se
pueden dejar de lado aspectos económicos y sociales, ya que el tema de la vivienda es
un aspecto social, político y económico, debido que van ligados a muchas más ramas
que también influyen el la reactivación de dicho sector. Por ello una buena estrategia
habitacional debe incluir todos los factores posibles involucrados -ya sea directa o
indirectamente- en el proceso de desarrollo e inversión del sector vivienda.
Si bien es cierto que se han elaborado proyectos de reconstrucción en
viviendas dañadas por los desastres naturales, estos no logran satisfacer la demanda
de viviendas. Además, muchos de los proyectos de reconstrucción reflejan aún el
grado de hacinamiento y precariedad en que viven las familias.
El problema de la vivienda en El Salvador debe ser resuelto por el Gobierno
principalmente; ya que éste es la raíz que sustenta a todos los agentes involucrados en
el sector habitacional. Se ha observado que el gobierno salvadoreño ha centralizado su
política de infraestructura en la ejecución de proyectos viales como, carreteras, pasos a
desnivel, anillos periféricos, entre otros. Esto se evidencia en el presupuesto del MOP
del 2006; ya que el ramo para la Vivienda y Desarrollo Urbano es tan sólo de
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 114
$17,167,665 de un total de $ 114,011,790 del presupuesto total46. Se deja ver la
importancia para el gobierno en la aprobación de préstamos para la construcción de
carreteras, tal es el caso de la calle de acceso que conecta Ilopango, Santo Tomás y
Cantón Joya Grande, ya que con dicha aprobación se iniciaría un proyecto de inversión
turística en el lago de Ilopango47.
Creemos conveniente destacar que el papel otorgado al Estado por las políticas
neoliberales no es el adecuado para solucionar el problema de la deficiencia cualitativa
y cuantitativa de viviendas en el país. El Estado debería de enfocar sus recursos en
proyectos sociales como donación de terrenos, de viviendas, mejoramiento de
viviendas, generación de empleos, entre otras. El Gobierno debería de reducir sus
gastos administrativos e incrementar el gasto social, así como el de cumplir con los
objetivos propuestos en el presupuesto del MOP 2006 y de la política de vivienda
2004-2009. Entre los objetivos que el MOP se propuso están:
1. Promover y fortalecer programas habitacionales, con la participación del sector
privado y gobiernos locales para que los grupos más vulnerables de la sociedad
tengan acceso a la vivienda.
2. Fortalecer las condiciones técnicas y legales para que la población de más
bajos recursos tenga acceso a una vivienda digna.
3. Reducir el déficit habitacional.
Ahora para el 2007 sólo se espera que dichos objetivos sean cumplidos
eficientemente; además que el gobierno debe evaluar con anterioridad las ventajas y
desventajas en la ejecución de los proyectos salvadoreños. Los proyectos deben
poseer una dinámica y cobertura de largo plazo y no de corto plazo como lo son en la
actualidad.
En lo que a proyectos de construcción y reconstrucción de viviendas se refiere,
se deben evaluar las medidas técnicas que los constructores utilizan; ya que se han
observado que muchos proyectos habitacionales se construyen con materiales de mala
calidad y en lugares inadecuados lo que pone en peligro la vida de muchas personas.
46 MOP, Presupuesto 2006. 47 El Diario de Hoy “Porto Pango. Un proyecto turístico de $40 millones” p 32 y 33 El Salvador, Viernes 7 de julio de 2006.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 115
Por otra parte, en cada período presidencial o incluso cada año deberían de ser
revisados y evaluados ciertos indicadores de las viviendas, entre ellos:
• Área construida de la vivienda
• Área del lote o parcela
• Personas por habitación
• Número de habitaciones y dimensiones de cada una de éstas.
• Metros cuadrados de área verde por habitantes
• Metros cuadrados de equipamiento social por habitantes
• Dotación de servicios públicos
• Servicio de transporte público
• Densidad poblacional de la urbanización
• Áreas comerciales aledañas a la urbanización
• Cercanía a las fuentes de trabajo
• Otros.
Una acción que el gobierno debería de implementar para lograr una mayor
cobertura habitacional a las familias de bajos ingresos, es la disminución de los precios
de las viviendas, con respecto a los precios de mercado. Ya que de esta manera se
beneficiaría a un mayor número de personas. Sin embargo, para lograr dicha
disminución el sistema crediticio requiere de una reestructuración institucional y
saneamiento financiero integral. Así como también, el gobierno debe tener un fondo de
garantía para lograr atender a dicho sector de la población que no tiene las
posibilidades de adquirir un financiamiento en la banca. El fortalecimiento de las ONG’s
en cuanto a la cobertura de proyectos que operan con créditos, y las cooperativas de
vivienda tampoco se han visto estimulados por las instituciones privadas.
Por otra parte, es necesario realizar una descentralización en lo que a
construcción de viviendas populares de refiere. Deben de incluirse a los gobiernos
locales en la construcción de viviendas para una mayor y mejor cobertura. Este tema
de la vivienda debe interrelacionar a todos los agentes y políticas del país. Ya que cada
uno de ellos es un eslabón para construir un mejor El Salvador y así poder cumplir con
los ODM de disminuir la pobreza en nuestro país.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 116
BIBLIOGRAFIA
� “Constitución de la República de El Salvador”. Artículo 148, El Salvador 1950.
� “El Salvador: Balance económico del 2005”
http://www.camarasal.com/panorama.php
� “El Salvador: Presidente Saca lanza programa de vivienda solidaria” Noviembre
2005. http://www.reliefweb.int
� “Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano”, Página web: www.mop.org.sv
� CHF, “Estudio de desarrollo físico y social de la vivienda en condominio en el
AMSS”, p. 7 El Salvador.
� Comunicado de Prensa, Asociación Bancaria Salvadoreña ABANSA. CP-11-
2005. San Salvador, 23 de Agosto de 2005
� Constitución de la República, artículo 38 ordinal 2º.
� Diagnóstico de la Vivienda en El Salvador http://www.cepis.ops-
oms.org/bvsasv/e/diagnostico/Salvador.pdf
� DIGESTYC “Déficit Habitacional”.
� Dirección General de Estadísticas y Censos, Encuesta de Hogares de
Propósitos Múltiples. Varios años. El Salvador.
� ECA 633-634 Julio – Agosto 2001 http://www.uca.edu.sv/publica/ued/eca-
proceso/ecas_anter/eca634.html
� El Diario de Hoy “Porto Pango. Un proyecto turístico de $40 millones” p 32 y 33
El Salvador, Viernes 7 de julio de 2006.
� El Diario de Hoy. 9 de Septiembre de 2005
http://viviendaenred.com/vivienda/viv6849.html
� ENADE 2001, 29 de Agosto. http://www.anep.org.sv/ENADE2001/1intro.html
� Fondo Social para la vivienda, Sitio web: http:// www.fsv.gob.sv.
� Fundación Salvadoreña para el Desarrollo, Sitio web: http://www.fundasal.org
� FUNDASAL, “Las Palmas: de la utopía al mejoramiento de barrios en El
Salvador”. San Salvador 2003. El Salvador.
� Holuigue, Ana, Economía: Principios y Problemas, Ediciones Universidad
Católica de Chile.
� Libros de FUNDASAL, Carta Urbana 1992/1993, 1ra. Edición. Unidad de
Planificación y Estudios.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 117
� Lungo, Mario. “Economía Política de la vivienda en El Salvador” ECA 633-634.
El Salvador, 2000.
� Lungo, Mario. Oporto, Francisco. “Vivienda y acceso a la tierra urbana: Los
programas de FONAVIPO y el Instituto Libertad y Progreso.” San Salvador, El
Salvador. Septiembre de 1995. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/amlun.html
� MacCormack y Cia. “Datos del sector construcción”. Varios años.
� Montesinos, Mario. “Flexibilización en el mercado laboral en El Salvador”
FUNDE, p 163. El Salvador 2000.
� Morales Pérez, Manuel Morales. “Los sistemas de subsidio y financiamiento de
vivienda”. Consultor. Julio de 2004. San José, Costa Rica.
� OPES/VMVDU Programa de desarrollo territorial, p. 7, El Salvador, julio 2000.
� Presupuesto 2006. http://www.mop.gob.sv//descargas/pdf/presupuesto2006.pdf
� Presupuesto de la Nación (varios años).
� Programa de Habitat. “Capítulo IV, Plan de Acción Mundial: Estrategias para la
aplicación – declaración Estambul”, p. 60.
� Rivero, José, Políticas Educativas de Equidad e Igualdad de Oportunidades, La
Habana, junio 1999.
� Salazar, Armando. “Los procesos comunicacionales en los proyectos de
vivienda popular” ECA 644, El Salvador, junio 2002.
� Sandoval, Roy. “Oportunidades de acceso a la vivienda popular después de los
terremotos” FUSADES, Boletín nº200, El Salvador, julio 2002.
� Santamaría, Ana Babi. “Caracterización de las remesas en El Salvador”, UCA,
El Salvador, 2004.
� V ENADE, “El Salvador Solidario”, ANEP 2004, El Salvador.
� Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Política de Vivienda 2001-2004.
El Salvador 2001.
� Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Política de Vivienda 2005-2009,
El Salvador 2006.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 118
ANEXOS
Anexo 1 Evolución de la distribución de la población, 1995 -2003.
Porcentaje de personas en la zona con respecto al t otal de personas en el país.
Fuente: Elaboración propia con información de EHPM varios años.
AÑO TOTAL PAIS AMSS CABECERAS
DEPARTAMENTALES OTRO
URBANO RURAL
1995 100 25.1 11.6 18 45.3 1996 100 25.0 11.7 18 45.3 1997 100 25.3 11.7 18.3 44.7 1998 100 30.8 9.6 17.4 42.2 1999 100 31.0 10 17.2 41.9 2000 100 31.2 10 17.2 41.6 2001 100 31.4 10 17.4 41.2 2002 100 31.5 10 17.4 41.0 2003 100 31.6 9.8 17.8 40.8
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 119
Anexo 2 Censo habitacional 1992. Total de viviendas partic ulares en El Salvador.
TOTAL PAÍS URBANA RURAL
Total Ocupada Desocupada Total Ocupada Desocupada Total Ocupada Desocupada
1,236,188 1,100,714 135,474 673,244 598,842 74,402 562,944 501,872 61,072
Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economía.
Anexo 3 Tipos de vivienda existentes en El Salvador.
Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economía.
Censo 1971 Censo 1992 Tipo de vivienda Nº % Nº %
Variación porcentual 1971/1992
1999 2000 2001 2002 Variación
porcentual 1999/2002
Total 654,539 100 1,100,714 100 68.2 % 1,383,145 1,438,186 1,473,334 1,522,383 10.1% Casa
independiente 410,084 62.7 982,045 89.2 139.5 % 1,238,906 1,295,500 1,288,792 1,345,223 8.6%
Apartamento 11,207 1.7 31,241 2.8 178.8 % 31,483 33,892 14,317 33,539 6.5% Pieza en mesón 76,187 11.6 43,542 4.0 - 42.9 % 54,639 58,230 57,120 51,560 - 5.6%
Rancho o choza 137,890 21.1 29,942 2.7 - 78.3 % 5,438 5,476 4,379 3,830 - 29.6%
Vivienda improvisada
5,869 0.9 615 0.1 - 89.5 % 5,871 7,072 3,892 3,047 - 48.1%
Otro (Viv.móvil, carpeta, etc)
204 0.0 243 0.0 19.1 % - - - 45,168 -
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 120
Anexo 4 Condición de tenencia de la vivienda en El Salvador , 1971-1992.
Censo 1971 Censo 1992 1999 2000 2001 2002 Condición de tenencia
Nº % Nº %
Variación porcentual
% % % %
Total 654,539 100 1,100,714 100 68.20% Propia 315,039 48.1 609,198 55.3 93.40% 67.2 67.3 63.2 66.1
Pagándose a plazo 29,624 4.5 157,143 14.3 430.50%
Alquilada 137,108 20.9 197,083 17.9 43.70% 14.5 14.2 13 12.7
Otro 172,768 26.4 137,290 12.5 -20.50% Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economía, El Salvador y EHPM 2004.
Anexo 5 Monto de gasto mensual por deciles de hogares.
Deciles Alimentos Misceláneos Vestuario Artículos del Hogar Salud Educación Cuota de
vivienda TOTAL POR
DECIL Primero 26,549,166 20,055,313 3,174,621 12,416,336 10,947,625 24,152,259 3,678,167 100,973,487 Segundo 30,547,157 21,945,848 4,091,225 16,904,119 4,742,473 27,319,472 5,402,017 110,952,311 Tercero 35,703,435 26,198,766 4,961,604 22,782,396 6,669,003 29,748,852 10,075,103 136,139,159 Cuarto 40,054,075 29,492,772 5,631,308 30,458,434 6,654,111 38,567,428 12,624,045 163,482,173 Quinto 42,300,709 34,241,170 7,563,392 36,072,724 10,259,786 46,624,434 15,954,983 193,017,198 Sexto 47,450,438 40,189,806 12,246,274 41,515,237 11,840,351 52,146,479 19,403,287 224,791,872 Séptimo 49,352,315 43,085,975 11,626,032 71,961,656 11,442,535 57,376,782 22,536,642 267,381,937 Octavo 50,127,983 65,578,834 14,528,421 72,040,840 13,626,876 74,719,444 29,763,009 320,385,407 Noveno 51,705,714 74,177,122 18,797,524 98,405,797 16,359,910 97,132,678 37,734,965 394,313,711 Décimo 51,910,478 115,866,861 35,757,515 195,917,641 27,601,546 156,957,542 85,549,160 669,560,743 TOTAL 425,701,470 470,832,469 118,377,915 598,475,180 120,144,215 604,745,369 242,721,379 2,580,997,998 Fuente: Elaboración propia en base a EHPM 2002.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 121
Anexo 6
Fuente: EHPM 2004.
Materiales de vivienda. El Salvador 2004.
TOTAL: 1,626,036
Techo 1,626,036 Paredes 1,626,036 Piso 1,626,036 Loza de concreto 24,631 Concreto mixto 1,151,573 Ladrillo de cemento 945,398 Teja de barro - cemento 491,825 Bahareque 49,932 Ladrillo de barro 14,497 Lamina de asbesto 615,673 Adobe 251,686 Cemento 318,869 Lamina metalica 488,019 Madera 33,661 Madera Na Paja o palma 2,814 Lamina 121,245 Tierra 344,680 Materiales de desechos 2,503 Paja o palma 4,933 Otro material 2,592 Otro material 571 Materiales de desechos 5,943 Otro material 7,063
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 122
Anexo 7 Resultados de programas ejecutados por FONAVIPO a n ivel nacional desde
1992 a mayo de 2006
Programa de Contribuciones Programa de Créditos
No. Familias Monto en US$ No. Familias Monto en US$
Santa Ana 3,087 3,925,007.07 2,221 3,960,950.48
Ahuachapán 4,718 6,573,779.56 936 1,456,321.16
Sonsonate 3,699 4,516,352.44 7,447 11,194,713.03
La Libertad 4,647 8,135,665.02 693 1,788,758.27
San Salvador 10,649 22,180,277.60 56,878 96,175,404.55
Chalatenango 1,987 2,746,571.22 417 1,225,917.01
Cuscatlán 1,758 2,826,211.57 1,884 4,379,278.66
La Paz 3,147 5,635,896.94 3,703 11,267,368.68
San Vicente 2,732 4,711,425.39 5,451 18,386,240.70
Cabañas 767 870,769.60 548 1,500,595.75
Usulután 5,446 9,291,769.05 4,951 12,487,992.03
San Miguel 3,965 3,692,090.32 1,823 3,117,747.38
Morazán 2,901 4,186,802.22 216 368,934.28
La Unión 836 1,108,051.66 1,124 3,255,741.46
TOTAL 50,339 80,400,669.66 88,292 170,565,963.44
Fuente: elaboración propia en base a datos de página web FONAVIPO.
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 123
Anexo 8
PROYECTOS EJECUTADOS Y EN EJECUCIÓN DE FUNDASAL.
PERÍODO DE 2000- 2005
AÑO 2000
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A
DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA DE BLOQUE TEJA DE MICROCONCRETO Y MEDIO CORREDOR No. Unidades:58 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FUNDACION SERVICIO JESUITA `PARA EL DESARROLLO
2000 PROYECTO PARA DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH II LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:TECHO MINIMO Y ESTRUCTURA BASICA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
MISEREOR II
2000 ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL DESPUES DEL MITCH (MIRA I) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:83 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
CHF
2000 ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL DESPUES DEL MITCH (MIRA II) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
CHF
2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH EN
ALOBAN
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 124
COMUNIDADES DEL BAJO LEMPA SAN VICENTE Y LA PAZ, TECOLUCA Y ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:44 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA FAMILIA DAMNIFICADA DEL HURACAN MITCH LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:1 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
TELECOM, S.A. DE C.V.
2000 PROYECTO HABITACIONAL LA PROVIDENCIA II USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:UNIDAD BASICA CON MEDIO CORREDOR No. Unidades:14 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
CONGREGACION HERMANAS DE LA PROVIDENCIA
2000 PROYECTO DE VIVIENDA PARA FAMILIAS DE ARENA BLANCA, MUNICIPIO EL PROGRESO DEPARTAMENTO DE YORO, HONDURAS EL PROGRESO, YORO HONDURAS Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:55 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FASTENOPFER
2000 PAUJILES HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:CONSTRUCCION DE VIVIENDAS PARA DAMNIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:500 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
SERVICIO JESUITA
2000 LAS PALMAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR
KFW-FSDVM
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 125
Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS No. Unidades:1070 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2000 MARIA AUXILIADORA SAN SALVADOR, CUSCATANCINCO Tipo de proyecto:REASENTAMIENTO CON AYUDA MUTUA Y CREDITO EN MATERIALES No. Unidades:35 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AÑO 2001
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2001 APOYO A LA CONSTRUCCION DE ALBERGUES
LA LIBERTAD, SANTA TECLA Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
GAP FOUNDATION (PERIODISTAS ESTADOUNIDENSES)
2001 TECHOS PROVISIONALES PARA LA ZONA DE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:300 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
CORDAID/ASPRODE
2001 ATENCION A DAMNIFICADOS POST TERREMOTO LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
ESSO ESTANDAR OIL
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 126
2001 VIVIENDA PROVISIONAL ZONA DE LOS REYES
LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:130 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
BCI / MISEREOR
2001 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERRMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:42 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
SALVADOREяS RESIDENTES EN HONDURAS, A TRAVES DE LA EMBAJADA DE EL SALVADOR EN HONDURAS
2001 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
AGENCIA DE COOPERACION ITALIANA
2001 APOYO A LA RECONSTRUCCION LA PAZ Y CUSCATLAN, SAN JUAN NONUALCO Y COJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
GAP FOUNDATION (PERIODISTAS ESTADOUNIDENSES)
2001 VIVIENDA DE EMERGENCIA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:105 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
MANOS UNIDAS
2001 RECONSTRUCCION DE VIVIVIENDAS POST TERREMOTO A PERSONAS POSITIVAS VIH/SIDA Y SUS FAMILIARES
FUNDASIDA
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 127
SAN SALVADOR, CUSCATLAN, USULUTAN, SAN VICENTE, LA LIBERTAD Y SONSONATE, APOPA, MEJICANOS, AGUILARES, ROSARIO DE MORA, COJUTEPEQUE, USULUTAN, SAN VICENTE,COLON Y SONSONATE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2001 PROYECTO DE RECONSTRUCCION POST TERREMOTO LA PAZ, SAN RAFAEL OBRAJUELO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:5 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
COOPERATIVA IL PONTE
2001 10 DE OCTUBRE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:48 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2001 PANCHIMALCO SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:32 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2001 CHANTECUAN SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:20 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2001 LAS MARGARITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:10 Letrinas:
FSDVM
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 128
Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2001 EL PEDREGAL SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:25 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2001 OASIS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2001 IBERIA NORTE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AÑO 2002
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2002 NUEVA VIDA DESPUES DEL HURACAN
SAN VICENTE Y LA UNION, TECOLUCA Y CONCHAGUA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:156 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
PROGETTO CONTINENTI
2002 LAS MERCEDES SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:RENOVACION DE BARRIOS No. Unidades:61 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
SELAVIP
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 129
2002 PROGRAMA DE CREDITOS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y COMPRA DE TERRENO No. Unidades:388 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FONDO ROTATORIO
2002 VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN EL SALVADOR AHUACHAPAN, TACUBA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:38 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
SOCORRO POPULAR FRANCES
2002 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A LOS AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS DE ENERO Y FEBRERO CUSCATLAN Y CABAсS, SAN RAFAEL CEDROS, CANDELARIA, JUTIAPA, ILOBASCO Y TEJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:245 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
ACCION LUTERANA MUNDIAL, A TRAVES DE LA FUNDACION PRACTICA
2002 APOYO EN RECONSTRUCCION DE VIVIENDAS E INFRAESTRUCTURA SOCIAL EN COMUNIDADES Y COOPERATIVAS AGRICOLAS DE EL SALVADOR LA PAZ Y USULUTAN, SAN PEDRO MASAHUAT, SAN LUIS TALPA, JIQUILISCO Y JUCUARAN Tipo de proyecto:ESTRUCTURA BASICA Y TECHO, LETRINAS Y CASAS COMUNALES No. Unidades:404 Letrinas: 191 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
VOLENS
2002 VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica:
CORDAID/ASPRODE
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 130
Casas Comunales: 2002 JARDIN
SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:18 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 LAS JOYITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:7 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 CALIIFORNIA SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 POPOTLAN I SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:6 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 CHINTUC SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 RIO ZARCO SANTA ANA, SANTA ANA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:3 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
FSDVM
2002 VARIOS FSDVM
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 131
SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2002 MANANTIALES SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:1
FSDVM
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AÑO 2003
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2003 VIVIENDA PERMANENTE PARA LOS
AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN COOPERATIVA GUACHIPILIN SAN VICENTE, SAN ILDEFONSO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:21 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
CORDAID/ASPRODE
2003 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS EN COOPERATIVA LAS 90 MANZANAS SAN VICENTE, TECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:59 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
PROGETTO C
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AÑO 2004
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2004 "EL SAUCE"
SONSONATE, SONZACATE Tipo de proyecto:NUEVO ASENTAMIENTO URBANO BAJO LAM ODALIDAD DE AYUDA MUTUA
KFW
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 132
No. Unidades:1700 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2004 RECONSTRUCCION DEL MUNICIPIO DE SAN AGUSTIN USULUTAN, SAN AGUSTIN Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:430 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
LUX DEVELOPMENT
2004 DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A FAMILIAS DE BAJOS RECURSOS EN EL VALLE DE GUAYMAS HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:VIVIENDA PERMANENTE A DAMINIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:445
SERVICIO JESUITA/ALBOAN/MANOS UNIDAS
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org
AÑO 2005
Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2005 PROGRAMA DE RECONSTRUCCION DE
VIVIENDAS POST TERREMOTO LA PAZ, 18 MUNICIPIOS DEL DEPARTAMENTO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:6472 Letrinas: 987 Agua e Infraestructura Básica: 6 Casas Comunales: 6
KFW
2005 DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A FAMILIAS CAMPESINAS DEL MUNICIPIO DE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:1320 Letrinas: 190 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
MANOS UNIDAS
2005 MEJORAMIENTO DE LAS COMUNIDADES DE LOS "LOS MANANTIALES" SAN SALVADOR, SAN SALVADOR
KFW/FUNDASAL
La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 133
Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS BAJO EL SISTEMA DE AYUDA MUTUA No. Unidades:1430 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
2005 VIVIENDA COOPERATIVA "HEROES DE PIEDRAS ROJAS" CABAсS, VICTORIA Tipo de proyecto:VIVIENDA COOPERATIVA No. Unidades:15 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
SCC
2005 VIVIENDA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS 6 DEPARTAMENTOS, 12 MUNICIPIOS Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:546 Letrinas: 330 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:
ASDI
2005 SERVICIOS BASICOS PARA FAMILIAS POBRES DE LA COMUNIDAD "EL SARTEN" SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:INFRAESTRUCTURA BASICA PARA LA EVACUACION DE EXCRETAS No. Unidades: Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: 1 Casas Comunales: 1
SELAVIP
Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org