TESIS Rangel Aquino Angelica Maria 44806

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES

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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

ANÁLISIS SOBRE UN RANGO DE VARIACIÓN ACEPTABLE EN FACTORES DE HOMOLOGACIÓN, EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS DE INMUEBLES EN EL CENTRO HISTÓRICO

DE LA CD. DE CAMPECHE

T E S I S PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES

P R E S E N T A

ANGÉLICA MARÍA RANGEL AQUINO

ASESOR

DR. JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME

ACUERDO No. 00954061, DE FECHA 7 DE MARZO DE 1998

MEXICO, D.F. SEPTIEMBRE DE 2008

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de inmuebles en el Centro Histórico de Campeche

A Carlos Manuel, por su apoyo incondicional día con día

A Carlos Manuel y David, mis hijos

A todas las personas que directa o indirectamente participaron en la elaboración de este trabajo

Al Instituto Tecnológico de la Construcción, por brindarme la oportunidad de cursar la maestría

A los académicos que compartieron sus conocimientos y experiencias conmigo, especialmente al Dr. José Bernardo Vargas Negrete, cuyos valiosos consejos han hecho posible este trabajo

A mis compañeros y colegas.


Resumen

El presente trabajo pretende conocer el comportamiento específico del precio de la

vivienda, en el centro histórico de la ciudad de Campeche, los cuales incluye el

centro en sí, los barrios de San Román, San Francisco y Barrio de Guadalupe. A

través del establecimiento de una base metodológica que permita utilizar factores

o coeficientes que ayuden a establecer adecuadamente el valor de la misma en

esta zona.

Se presenta una propuesta alternativa a los coeficientes de homologación

comúnmente utilizados en materia de avalúos, tales como funciones que

involucren a la edad, localización y ubicación, la superficie de terreno y metros

cuadrados de construcción principalmente. Esto a través del análisis estadístico

descriptivo, de regresión y correlación para una muestra recogida para toda el

área señalada anteriormente.

En este estudio se han excluidos viviendas dedicadas al comercio y edificaciones

vertical (más de dos pisos) para analizar solo las viviendas unifamiliares, pues las

mismas características en ambos tipos de viviendas no tienen idéntica valoración,

ya que son bienes inmobiliarios diferentes, en los que los potenciales compradores

buscan utilidades no equiparables.


Agradecimientos Resumen Índice

Pag. INTRODUCCIÓN 4

Capítulo I 1.1. Antecedentes 10 1.2. Problemática 13 1.3. Procedimientos 1 4

Capítulo II: Marco Teórico 2.1 Marco Histórico 1 2

2.2 Marco Técnico 23 2.2.1 El avalúo y la homologación de bienes similares 23 2.2.2 Enfoques de la valuación 24 2.2.3 Principios de valuación 27

2.3 Marco jurídico y fiscal 3° 2.3.1 Definiciones 3 0

2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscal y avalúo comercial 34 2.3.3 Artículos, circulares y códigos relacionados con la valuación de bienes

Inmuebles. 35 2.3.4 Leyes Federales 4 3

2.3.5 Código de ética profesional del valuador. 56

Capítulo III: Análisis 3.1 Definiciones preliminares 58 3.2 Estadísticos de la población y muestra 31 3.3 Medidas de tendencia central 61 3.4 Medidas de dispersión 63 3.5 Distribuciones probabilfsticas 65 3.6 Análisis de regresión 66 3.7 Análisis de correlación 67 3.8 Hipótesis nula y alternativa 68 3.9 Factor de homologación 6 9

Capítulo IV: Propuesta de la metodología para valorar el valor comercial de una vivienda en el Centro Histórico de Campeche.

4.1 Elección del tamaño de la muestra 7 u

4.2 Variables utilizadas 7 0

4.3 Aplicación de la herramienta 71 4.4 Análisis de los resultados 72

Conclusión: 8 0

Bibliografía 82 Anexos Glosario de términos Índice de tablas y cálculos realizados Planos antiguos y actuales del área en estudio.

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche

INTRODUCCIÓN

Fundada en 1540, a orillas del mar, con el nombre de San Francisco de

Campeche, la ciudad floreció bajo las ordenanzas del Rey Felipe II, logrando la

particularidad de su traza urbana de estilo barroco. El siglo XVII fue una época de

grandes cambios, Campeche, como puerto de la Península, sostenía el enlace de

navegación entre el Viejo Continente y el Nuevo Mundo. Este privilegio comercial

provocó la ambición de otras potencias y lo convirtió en blanco de ataques piratas,

por ello, en 1686 se inició el levantamiento de las imponentes murallas del sistema

defensivo de la ciudad1.

Reconociendo la magnitud de este patrimonio, el Ejecutivo Federal en Decreto del

10 de Diciembre de 1986, declara una Zona de Monumentos Históricos en la

Ciudad de Campeche2.

Es así como en el año de 1997, se inician una serie de programas integrales para

rehabilitar espacios habitacionales y comerciales del Centro Histórico de esta

Ciudad, recuperándose 992 unidades de un total de 1199 inmuebles que integran

dicho Centro. Dichas unidades rehabilitadas correspondieron principalmente a los

barrios tradicionales de Guadalupe, San Román y San Francisco, donde existen

más de mil unidades arquitectónicas consideradas monumentos.

Los trabajos de restauración se ejecutaron según el análisis del estilo y época del

inmueble, recuperando detalles ornamentales, como cornisas, frisos, pilastras,

guardapolvos y peanas.

Así por ejemplo en el Barrio de San Román se tuvo como objetivo la calle 12, en el

tramo comprendido de la calle Bravo a la calle Montecristo, en el cual se

comprendieron 130 unidades arquitectónicas, donde 45 son consideradas de valor

Ver Archivo General de Indias, localizado en el archivo general de Campeche

Ver Ley de Monumentos Monumentos Históricos de INAH Campeche

4


monumental y las restantes como modificadas y ambiéntales. Para el año 2005

en el Barrio de Guadalupe y San Francisco se recuperaron 194 unidades entre la

calle 12 y Calle Gómez Farias sobresaliendo más las casas del siglo XVIII.

La historia, el diseño urbano y el sistema de fortificación hicieron que, e M ° de

Diciembre de 1999, durante los trabajos de la 23a sesión del Comité celebrada en

Marrakech, Marruecos, permitió la inscripción para LA CIUDAD HISTÓRICA

FORTIFICADA DE CAMPECHE, bajo los siguientes criterios:

i El puerto de Campeche es un modelo de urbanismo de una ciudad barroca

colonial. La regularidad de su plano reticular y las murallas que protegen su centro

histórico son características de la arquitectura militar del Caribe.

i i . El sistema de fortificaciones de Campeche, ejemplo sobresaliente de la

arquitectura militar de los siglos XVII y XVIII, forma parte del sistema defensivo

integral puesto en operación por los españoles para proteger sus puntos

estratégicos del mar Caribe contra ataques piratas.

Este patrimonio urbano se ha enriquecido con la adición de edificios públicos y

diversas expresiones de la arquitectura industrial de fines del siglo XIX y principios

del siglo XX . Este patrimonio forma parte de distintos tipos de áreas históricas las

que según Hardoy y Gutman (1992) pueden ser de cuatro tipos: 1) los centros

históricos de áreas metropolitanas y de grandes ciudades, 2) los barrios de

interés urbanístico y arquitectónico, como el de la Cd de Campeche; 3) las

ciudades históricas; y 4) los pueblos históricos, de los que existen muchos en

México y Latinoamérica.

Este patrimonio edilicio, tanto el de propiedad pública como el privado, se ve

afectado por diversos grados de obsolescencia funcional y física que perjudican su

capacidad de acoger instituciones, hogares y empresas en forma cómoda y

eficiente. Esta obsolescencia reduce la demanda por estos inmuebles, los cuales

se desvalorizan y deprimen los mercados inmobiliarios de los centros históricos.

Asimismo, la estructura tradicional de calles y espacios públicos se deterioran

5


como resultado de las presiones que ejerce el tránsito de vehículos motorizados y

las actividades de comerciantes y productores informales. En ciudades en rápido

crecimiento, las edificaciones patrimoniales se ven muchas veces afectadas por

obsolescencia económica siendo reemplazadas por edificaciones nuevas.

El deterioro representa una pérdida para las comunidades por cuanto la

conservación de este patrimonio no sólo preservaría un repositorio de su historia y

memoria cultural, sino que también recuperaría para el uso contemporáneo un

valioso conjunto de edificios e infraestructuras centralmente localizados.

Un primer paso para avanzar hacia formas más eficientes de preservar del

patrimonio es su correcta valorización. Por razones muy diferentes, el patrimonio

tiene distinto valor para los variados actores sociales involucrados, por lo que para

tener una adecuada apreciación de su valor es necesario tomar en cuenta un

amplio rango de factores y considerar las opiniones de todos los grupos

interesados.

Desde la perspectiva económica, se identifican varios tipos de valores atribuibles

al patrimonio. Los denominados valores de uso que se refieren a la valoración que

hacen de los Activos patrimoniales quienes consumen los servicios que producen.

Estos valores pueden ser de uso directo de consumo, como ocurre en el caso en

que un edificio patrimonial se destina a usos residenciales y comerciales

generando rentas mayores que otros edificios por su carácter patrimonial (caso

muy común en el Centro Histórico de Campeche).

También existen los valores de uso directo de no consumo, por ejemplo el valor de

uso distante que se produce cuando los usuarios de propiedades no patrimoniales

se benefician de la vistas sobre activos patrimoniales. El valor educacional de un

bien patrimonial es otra forma de uso no de consumo.

Otra dimensión del valor de uso del patrimonio es el uso indirecto (similar a una

externalidad) que emerge, por ejemplo, cuando el valor de una propiedad aumenta

6

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de ^ inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche BSSBSBBBBBBBSHSBfiSSSSSBBñSBñS^

por su cercanía a un bien patrimonial (casas ubicadas en los principales barrios

cercanos al Centro Histórico).

Los valores de no uso capturan las corrientes deservicios económicos más

intangibles que puede generar el patrimonio. El valor de existencia captura los

beneficios que ciertas personas derivan del hecho de que un determinado

patrimonio exista, incluso cuando no tienen la intención de consumir directamente

los servicios que genera.

El valor de existencia incluye el denominado valor de opción que captura el interés

de ciertas personas por mantener abierta la posibilidad que ellos u otros puedan

consumir los servicios provistos por el activo patrimonial en el futuro.

Otros valores de no uso son el valor de herencia que captura el interés de las

personas por legar el patrimonio a las generaciones futuras y el valor filantrópico

del patrimonio que captura los beneficios de relaciones públicas o buena imagen

que obtienen quienes invierten en el patrimonio sin usarlo.

Bajo la perspectiva teórica del modo y forma de los centros históricos en general,

cabe aclarar que para nuestro caso particular, el centro histórico de Campeche

varía un poco en su ordenamiento urbanístico y valoración, ya que el valor

comercial de sus bienes inmuebles que lo conforman, se han visto revalorados

tanto en venta como en renta; debido principalmente a las políticas de desarrollo,

equilibrio entre el crecimiento urbano y preservación de distintos contextos, y

valores arquitectónicos.

Por lo antes descrito y dada la índole cambiante del mercado inmobiliario en

nuestro país y en el mundo entero, así como el surgimiento de distintos requisitos

y normas que permiten validar un avalúo, la confiabilidad y consistencia de los

factores de homologación no pueden ser medidos a entera certeza y exactitud, ya

que estos solo podrán ser graduados en relación a características y atributos

comparables para grandes muestras poblacionales.

7


De tal manera que el presente trabajo tiene como objetivo principal poder

establecer de una forma más precisa y justa rangos de variación aceptables en

factores de homologación que nos ayuden a elaborar y/o establecer valoraciones

de inmuebles (venta de casa habitación) en el Centro Histórico de la Ciudad de

Campeche. A través del análisis de una muestra poblacional de la estructura

urbana mencionada, para analizar en forma estadística, probabilística y

econométrica los distintos atributos que originan la valoración de los inmuebles en

venta y alquiler.

Para la definición de factores que influyen en el precio de las viviendas y valores

de homologación se han utilizado métodos econométricos de valoración. Con

estos métodos se pretende estimar y analizar un valor a través del estudio del

mercado inmobiliario de la construcción ( venta y alquiler) (valor de oferta V), que

ayude a determinar factores de homologación más precisos éticos y justos en la

elaboración de avalúos en el centro histórico de la Ciudad de Campeche,

expresándolo como una variable endógena que es función de un conjunto de

variables exógenas (variables características X-i, X2, , Xn), cuya relación se

establece mediante el empleo de análisis de regresión.

V = f(X1,X2, ,Xn)

Si bien el fundamento de los métodos econométricos es idéntico al de los métodos

clásicos, que se basan en la estimación del valor de una vivienda mediante la

comparación con todas viviendas similares cuyos valores se conocen, tomando

como criterio de comparación una o varias variables o características conocidas,

su diferencia fundamental estriba en que permiten manejar un volumen elevado de

observaciones. Para ello se crea una matriz de datos inicial que contiene, para

cada vivienda, el precio de oferta y todas las variables definidas anteriormente.

Con la ayuda de las técnicas de análisis de correlación, análisis factorial, regresión

lineal múltiple, etc, se determinaran, de entre todas las variables analizadas,

aquellas que definen mejor a la variable precio. Finalmente se obtendrá por

8


regresión una función que predice el valor de mercado de una vivienda

determinada, en función de las variables seleccionadas anteriormente.

También se realizaran agrupaciones de algunas poblaciones en función de

variables del estudio, tales como renta, número de habitantes, valor de

localización o distancia a zonas con más servicios, para asociar que variables son

las que agrupan los precios de las viviendas en la ciudad de una forma más

homogénea, y nos permiten encontrar modelos que estimen el valor de las

viviendas más precisa.

Llegar a este análisis lleva implícito no solo cuestiones teóricas, descriptivas e

inferenciales que argumenten la determinación de un posible rango numérico

para factores de homologación, sino también los aspectos legales más

importantes que rigen los valores del mercado inmobiliario de la zona de estudio.

CONCLUSION (PERSPECTIVA)

En este estudio sobre el valor de la vivienda en la Ciudad de Campeche

esperamos poder definir los indicadores más relevantes que se asocian al valor de

venta y alquiler para la zona centro, a través de las estimaciones obtenidas de los

muéstreos poblacionales realizados y aplicados a los modelos antes descritos.

Así como también poder concluir que el precio de venta de la vivienda en dicha

zona es una indicador muy correlacionado espacialmente y que se ve influenciado

directamente por sus características constructivas, de localización y

temporalidades. Adicionalmente, el modelo nos permite observar algún porcentaje

u obtener relaciones porcentuales al analizar las características constructivas

(antigüedad, amplitud, baños) con respecto a los precios de venta de la vivienda.

9


CAPITULO I: ANTECEDENTES

1.1 Antecedentes del Centro Histórico de la Ciudad

La ciudad de Campeche fundada en el año de 1540, al igual que muchas ciudades

de América latina, fue conformada por una estructura tipo plano regular ortogonal

sencilla (rectángulo cortado por dos calles perpendiculares formando una cruz, ver

plano en anexos).

Al centro se ubicaba la plaza principal, y alrededor de ella los edificios

representativos del poder, tales como la Iglesia y los edificios político

administrativos. Las calles secundarias partían en ángulo recto de esta cruceta

principal y todo el caserío se hallaba protegido por una muralla compuesta por

puertas ( de Tierra Y de Mar)1 y baluartes, siendo hoy de gran valor cultural.

El ambiente urbano predominante correspondía a la baja densidad poblacional y al

criterio constructivo de la época, en la cual la vegetación era un factor importante

para la construcción de plazas así como de casas con grandes patios centrales,

techos altos, calles estrechas y traspatios arbolados, teniendo presente las

necesidades de un clima tropical cálido.

Dicho proceso de conformación urbana, jugó un papel importante en la conquista

de Yucatán, ya que fue un punto estratégico a través del cual se conquistaron

territorios interiores de Yucatán y de la zona del Peten de Guatemala, por ser

Campeche el único puerto con que esta provincia contaba.

A diferencia de otras villas y ciudades de esa época fundada por los españoles,

Campeche, no fue trazada sobre el primitivo asentamiento indígena de Can Pech

o Kin Pech, sino a una milla de distancia al poniente de éste.

Para cuando se promulgaron las Ordenanzas de los Nuevos Descubrimientos y

Población de 1573 y Las Leyes de Indias, ya se encontraban fundadas la mayor

parte de las ciudades novohispanas entre ellas San Francisco de Campeche.

San Francisco de Campeche trazado a regla y cordel, adopta el modelo ortogonal,

ofreciendo muchas ventajas, sobre todo la defensa y aprovechamiento del viento,

calles rectas con intersecciones perpendiculares, manzanas de idéntica forma

10

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de ^ inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche

cuadrangular o rectangular, en el que se deja una cuadricula sin edificar que es la

plaza3.

Este modo de traza urbana se completa con la filosofía y el alto rango político de

ubicar en la plaza o alrededor de ella, todos los centros sostenedores del poder:

esquema que, así mismo, se lleva hasta el pueblo de indios.

Pero en Campeche al igual que en otras ciudades costeras, la plaza se descentra

acercándola al mar, desde su fundación de villa tendió a crecer en paralelo al

mar, de esta forma está el pueblo de indios de San Francisco, y a sotavento San

Román de indios, el barrio de Guadalupe igual se localiza a barlovento pero era de

los criollos y españoles.

Es así como se comenzaron a formar los pueblos de indios, provocando el

ensanchamiento de la ciudad y por ende el surgimiento de barrios como los de

San Francisco y San Román, estos dos a la par del recinto amurallado, el barrio

de Guadalupe se conforma después a causa de las Leyes de Poblamiento

promulgado por la corona española.

A diferencia de los barrios de San Román conformados por indios naboríos y por

el de San Francisco compuesto por indígenas mayas, el origen del barrio de

Guadalupe hasta donde se sabe no fue como pueblo de indios, por lo que desde

sus inicios perteneció a I clero secular. El barrio donde se encuentra actualmente

era un escampado, pero pese a las restricciones impuestas de no asentarse tan

cerca a la línea de defensa (muralla) se fue poblando poco a poco, en su mayoría

por familias españolas y criollos.

Sin embargo a finales del siglo XVII la ermita ya se encontraba erigida y estaba

dedicada a Nuestra Señora de Guadalupe, la venerada en Extremadura, España,

posteriormente con la propagación del culto a la Virgen del Tepeyac en toda la

Nueva España, ésta se convierte en la patrona del Barrio1.

Así la ciudad se fue expandiendo y para el siglo XVIII se encontraba totalmente

constituida, esta misma configuración colonial se conservó hasta mediados del

Ver Casanova Rosado, Campeche Intramuros

11


siglo XX intacto según los lineamientos impuestos durante la colonia (ver plano

actual en anexos). La ciudad mantuvo durante ese período de tiempo como límite

natural al sur una cadena de lomeríos que la rodeaban, esta situación fortaleció el

crecimiento de la ciudad sobre la línea de costa y no hacia esa zona, estos

lomeríos se utilizaron como vigías, a sotavento y barlovento se construyeron dos

fuertes cuya misión era vigilar el mar de la presencia de piratas y dar aviso

oportuno para combatirlos.

Aproximadamente en los 50's , inicia un proceso de regulación del suelo a nivel

nacional, la ciudad de Campeche cuenta con su plano regulador, en la que se

propone crecer hacia la zona ganada al mar, este proyecto es conocido como el

Campeche Nuevo, entre otras cosas modificó el perfil costero de la ciudad y

pretendía desplazar al centro histórico, ya que la nueva propuesta era símbolo de

progreso y modernidad, y el recinto amurallado era lo retrogrado y pasado sin

valor4.

Para la década de los 60 del siglo XX, la ciudad comenzó a experimentar un

crecimiento hacia la periferia de la ciudad antigua dentro de este mismo modelo de

modernidad, construyeron los primeros fraccionamientos a donde se fueron las

personas con mayor poder adquisitivo que vivían en el centro histórico (zona

centro), así como también se observaron las primeras migraciones del campo a la

ciudad para cubrir la mano de obra de distintas actividades económicas de esa

época (extracción de camarón) y el petróleo en los años ochentas.

Por estas mismas fechas el crecimiento acelerado de la ciudad, hace que sean

ocupados los lomeríos que en mucho tiempo estuvieron deshabitados, así como

también su extensión hacia el mar. Pero lo más sobresaliente en esta época

independientemente del crecimiento poblacional fue el inicio de los trabajos en pro

de la recuperación de fachadas del centro histórico de la ciudad, teniendo como

resultado el nombramiento de la ciudad como Patrimonio Cultura de la

Humanidad.

4 Ver Campos Josefina , 2005

12


1.2 Problemática:

En 1999 un área de la ciudad de Campeche es nombrada Patrimonio Cultural de

la Humanidad por la UNESCO, sector correspondiente a la zona de Monumentos

Históricos decretados por el INAH (Instituo Nacional de Antropología e Historia),

esto es, el recinto amurallado, los barrios tradicionales de San Román, Guadalupe

y San Francisco. Al conocerse este nombramiento se inicia un fenómeno de

especulación inmobiliaria para la valoración de los bienes inmuebles localizados

en esta zona.

Este fenómeno es palpado inicialmente con la compra-venta de casas

abandonadas, a un costo muy por debajo a los observados en el mercado en otras

zonas de la ciudad, debido principalmente a la falta de mantenimiento por sus

propietarios originales. Dichas casas han sido remodeladas en sus interiores para

completar y dotarlas de servicios y comodidades, así como en sus exteriores

(fachadas) aguardando la reglamentación vigente del municipio y la ley del INAH.

Bajo esta misma perspectiva la oferta de servicios públicos y privados se han

concentrado en el centro histórico, ya que en esta zona se ubican la mayoría de

las dependencias de los tres niveles de gobierno, así como también comercios,

instituciones educativas y salud pública.

Sin embargo existen todavía un importante número de inmuebles localizados en

estas zonas que son habitados por sus dueños y que se ven sometidos a

modificaciones en el valor comercial de sus bienes, debido a que no existe

referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan

establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o

alquiler en esa zona con características correspondientes al periodo colonial, de

tipologías y arquitectura distinta al resto de la zona urbana.

Es por ello que este estudio pretende establecer esos rangos numéricos de apoyo

a los factores de homologación en dicha zona. El estudio va dirigido a la definición

de la zona centro de la Ciudad de Campeche, en cuanto al análisis sobre un rango

de variación aceptable en factores de homologación, que permita elaborar avalúos

13


de inmuebles (venta y alquiler de casa habitación) bajo factores más precisos,

éticos y justos.

I.3.- Procedimientos (métodos)

Estimar el valor de un inmueble, y con mayor y más antigua utilización, el valor de

la tierra de uso agrícola, ha sido una actividad que se ha planteado la humanidad

mucho antes de que existiera el concepto de mercado. Concretamente 3000 años

antes de Cristo existían en Egipto los nilómetros, cuyo objetivo era medir el efecto

de las crecidas del Nilo sobre las distintas parcelas cultivadas con el fin de

establecer un impuesto como antecedente del impuesto predial que ahora se

cobra y como antecedente de la ciencia valorativa en general.

Desde entonces, se han venido desarrollando diferentes procedimientos, más o

menos formalizados algebraicamente a medida que avanzaba la realidad

económica que rodeaba a los inmuebles, la formulación teórica y las técnicas e

instrumentos disponibles hasta llegar a la actualidad en que se pueden distinguir

tres grupos de métodos principalmente.

A).-Los métodos sintéticos o comparativos:

Como su nombre indica se basan en estimar un valor por comparación de dos o

más inmuebles de los cuales se conocen los precios de compraventa de algunos

de ellos y la característica que más influye en los mismos. Con esta información se

calcula el valor de mercado desconocido para aquellos inmuebles, en los cuales sí

que se conoce el valor que toma la característica explicativa. Se pueden emplear

distintas expresiones, todas ellas susceptibles de ser reducidas a una expresión

del tipo:

V=aX

[1]

O a lo sumo:

V = aX + b [2]

14


Donde

V = Valor de mercado

X= Variable explicativa

a y b = Parámetros de una ecuación sin y con termino independiente,

respectivamente.

B).- Los métodos analíticos o de capitalización

Que en este caso particular no se requiere de su análisis:

Consisten en estimar un valor de capitalización, asimilable a un valor de mercado

cuando se cumplen algunas hipótesis (de difícil cumplimiento), mediante la

actualización de los rendimientos económicos (renta, margen bruto, cash flow)

esperados. Su expresión más usada es la [3] que, insertada en la moderna teoría

de la inversión financiera supone admitir el cumplimiento de hipótesis muy

restrictivas, como la duración ilimitada de la inversión y la constancia en los

rendimientos.

Es decir, se parte de una expresión más general del tipo:

n

V = ?¡=1 Q¡ / ( 1 + r ) ¡ [3]

Donde

Qi = puede ser la renta R, el margen bruto, el beneficio o el cash flow, en el año /

n = el número de años de duración de la inversión

r = la tasa de actualización o capitalización y cuando se cumple que

Qi = Qo en todos los años y

n? 8

Se tiene

V = Q0 / r [4]

15


Condiciones que solo se cumplen en la inversión en tierra y en determinadas

circunstancias como los arrendamientos indefinidos. A pesar del excesivo

desarrollo de aparato algebraico, propio de las matemáticas financieras, apenas

tiene utilidad para explicar valores de mercado por su escasa capacidad

explicativa y la dureza de sus hipótesis.

C).- Los métodos econométricos de regresión:

Son los más recientes, aunque fueron introducidos en Estados Unidos durante la

segunda década del siglo XX 5, y consisten en la estimación de una función del

tipo:

V=f(x1,X2,X3....Xn) [ 5 ]

por métodos de regresión, (principalmente mínimos cuadrados), donde la variable

endógena a explicar es el valor de mercado, V, y las variables explicativas o

exógenas que aportan información son las X. En principio, ni el número de

variables ni la función, f, que las liga a V tienen ninguna restricción. Como se

puede comprobar fácilmente, las expresiones matemáticas de los métodos

anteriores [1] a [4] sólo son casos particulares de [5] en los cuales se utiliza una

función de una sola variable, lineal con o sin término independiente, lo que implica

una total superioridad, desde el punto de vista teórico, de los métodos

econométricos sobre el resto; superioridad que, en la práctica, se traduce en lo

siguiente:

1) Emplear una sola variable explicativa, la renta R o algún estimador del

rendimiento en el método analítico, o, la variable que más influye en el valor de

mercado en el método sintético, implica renunciar explícitamente a la capacidad

explicativa del resto de variables.

2) Emplear funciones lineales implica establecer un criterio de estricta

proporcionalidad entre la variable valor de mercado y la variable explicativa a lo

largo de todo el intervalo en el que toman valor estas variables. Esta hipótesis no

Ver "La historia de los métodos econométricos de valoración aplicados a la tierra" puede verse en Bruce et al

16


es siempre asumible ya que los inmuebles grandes suelen comportarse

frecuentemente de manera diferente a los inmuebles más pequeños respecto a

una variable explicativa. La experiencia demuestra mayor capacidad explicativa

(coeficiente de determinación) cuando se emplean funciones no lineales.

3) Dentro de las funciones lineales, las que poseen término independiente son

preferibles a las que prescinden del mismo. Gráficamente, significa que la recta

representativa de la función sin termino independiente pasa por el origen;

económicamente, significa que un inmueble con variable explicativa (por ejemplo,

renta R) igual a cero debería asignársele un valor igual a cero, conclusión que, por

regla general, no se corresponde con la realidad.

4) Las estimaciones por regresión que utilizan los métodos mínimo cuadráticos

son, por definición, máximo verosímiles (la suma de distancia entre los datos y la

función son mínimos) mientras que los procedimientos que dan lugar a las

expresiones de los métodos sintéticos y analíticos de procedencia estadística y las

expresiones de la [1] a la [4] no.

Del anterior análisis, en el que se demuestra la superioridad de los métodos

econométricos sobre el resto, debería desprenderse una aplicación masiva de

dichos métodos, tanto en el campo de la valoración catastral como en el campo de

la valoración inmobiliaria en general, cosa que no ocurre. Más bien al contrario, en

el propio país de origen, Estados Unidos, hasta muy recientemente apenas si se

habían aplicado, mientras que en España desde su introducción6 se han aplicado

parcialmente a la valoración agraria y a la valoración urbana7.

Así, por ejemplo, el valor de mercado de la vivienda en España, por provincias

para el año 1998, se puede explicar a partir de la ecuación [6] mientras que la

relación entre el valor de la vivienda nueva y usada se explica mediante la

ecuación [7]:

6VerCaballer(1998)

7 Ver Caballer et al(2002)

17


V N = 0,03152 • XT -9,395 • X5 + 4,171 • X 8 - 16,977 • X9 + 0,106 • X29 + 406,157

Donde:

VN = Valor de mercado de la vivienda nueva (en miles/1712).

X1 = Gasto medio por hogar (en miles). Año 1992.

X5= Estructura del empleo en el sector agrario (%). Año 1996. [6]

X8 = Carreteras (Km./100Km2). Año 1996.

X9 = Estructura del empleo en el sector construcción (%). Año 1996.

X2g = Altitud de la capital (m).

VVN = 1,21VVU [7]

En cuanto a la tierra de uso agrícola, se puede emplear una ecuación logarítmica

tal como la [8], para explicar el valor de mercado de la tierra, V, en miles por

hectárea pero sólo para determinados períodos entre años( periodo de 10 años

máximo), ya que no se pueden considerar como constantes, por la variabilidad

económica mundial

LnV = 2,035 + 0,636 L + 1.373 A + 0,639 Ln P + 0,855 M + = ,032t [8]

Donde:

LnV = Logaritmo neperiano del valor de mercado.

L = Tipo de cultivo que toma el valor 1 para cultivos leñosos y 0 para cultivos

herbáceos.

A = Agua con 1 para el regadío y 0 para el secano.

LnP = Logaritmo neperiano de las precipitaciones medias de la comunidad

autónoma en mm.

M = Mide el efecto mar, tomando el valor 1 para las comunidades con costa

marítima y 0 para aquellas que no tienen.

t = Años, tomando el valor igual a 1 para 1990.

18


La capacidad explicativa de estas ecuaciones es muy variable ya que va desde el

98% (coeficiente de determinación) para el caso de la relación entre los valores de

mercado de las viviendas nuevas y usadas hasta el 70% para el caso de la tierra

agrícola. La razón fundamental que ha impedido un desarrollo masivo de los

modelos econométricos de valoración de inmuebles se encuentra en la falta de

bases de datos suficientes para utilizar modelos multivariables y los problemas

de multicolinealidad y heterocedasticidad que frecuentemente se presentan.

Otros estudios sobre valuación inmobiliaria corresponden a la valoración analógica

escrita como un artificio que pretende abordar la solución de las dificultades

propias de la aplicación práctica de los métodos econométricos de valoración.

Aplicada con excelentes resultados a la valoración de empresas8 desde la

perspectiva bursátil, inicia sus primeras aplicaciones en el campo de la valoración

inmobiliaria, tanto urbana como rústica y se basa en dos elementos

fundamentales:

La elaboración de base de datos analógicos.

Como ya es conocido, el mercado inmobiliario no es un mercado transparente, por

lo menos lo suficientemente transparente como para contar con un número

suficientemente alto de precios de compraventa reales que puedan alimentar, con

un mínimo de rigor, los modelos multidimensionales de regresión. Opacidad que

se ve aumentada en la medida en que no se puede contar con la información de

los valores regístrales, ni de los valores de las expropiaciones o de la ordenación

del territorio, porque no son valores de mercado.

Tampoco son valores de mercado los precios de oferta que aparecen en los

periódicos con gran extensión y diariamente, o los valores de tasación que utilizan

las entidades bancarias con fines hipotecarios. Pero no cabe duda, que entre cada

grupo de esto valores y los valores de mercado existe una cierta relación que se

puede definir como de comportamiento análogo frente a las variables explicativas

y, de ahí, su nombre de valores análogos al de mercado (Va).

Ver Palepu H. Bernardo 2002

19


Como de los valores análogos existe mayor información, sí que se pueden

emplear para calcular un valor analógico por métodos econométricos de regresión

con varias variables explicativas y, una vez calculado el valor analógico, estimar la

relación entre éste y el valor de mercado, que es el que se pretende estimar.

Es decir,

Va = f (X1; X2, X3 Xn)[7]

y

V = f'(Va) [8]

La relación de analogía, f ' , puede ser la igualdad, la simetría o cualquier otra más

complicada. Por ejemplo si se supone que los valores de oferta, que pueden ser

considerados analógicos a los de mercado, son un 10 % superiores a los valores

de mercado, la función f" sería:

V =(1-0,1) Va = 0,9 Va [9]

Algo parecido, pero en sentido contrario, ocurriría con las valoraciones con fines

hipotecarios.

Ante la diversidad de técnicas de homologación propuestas para la valuación de

inmuebles urbanos, es conveniente que el Valuador profesional seleccione

procedimientos que permitan analizar de forma consistente el comportamiento del

mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogéneas de una localidad. Es

por ello que el presente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos

se puedan desarrollar analíticamente, pero sin descuidar las tendencias y el

comportamiento "real" del mercado.

Es conveniente dejar claro, que una buena homologación es aquella en la que

menos factores de corrección intervienen. Es decir, a menor número de

parámetros diferentes, el grado de precisión se incrementa. Es por este motivo,

que sería interesante determinar mediante herramientas estadísticas y

econométricas, tal como señalan los autores anteriores, para encontrar un factor

numérico aplicable a los factores de homologación, correlacionando una o más

20

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de _ ^ inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche

variables existentes en la valoración de los bienes inmuebles, que hacerlo a través

de factores individuales, pues de esta manera la propagación de los errores de

estimación es mayor.

El objetivo general de este trabajo, es el de analizar la relación existentes entre

estos dos procedimientos, obteniendo conclusiones que puedan ser empleadas en

la práctica profesional, específicamente en la Valuación de bienes inmuebles en

venta y alquiler en la zona centro de la ciudad de Campeche.

La aplicación de esta metodología, sugiere la relación directa con métodos y

procedimientos estadísticos. Sin embargo, a través de la experiencia, se ha

encontrado que las técnicas de regresión multivariable son aplicables de manera

limitada en este tipo de análisis.

Esta situación ha dado lugar a que se empleen procedimientos alternos, que

proporcionen herramientas de análisis más congruentes al efectuar

comparaciones directas entre diferentes propiedades inmobiliarias. Esta técnica,

ha sido difundida ampliamente y adoptada por la mayoría de las entidades en las

que se practica la Valuación profesional en nuestro país. Identificándose este

proceso con el nombre de Homologación de información de mercado; aunque en

otros países se conoce también como homogeneización de valores de mercado.9

En este trabajo se presenta un modelo para la interpretación de la variabilidad del

precio de la vivienda en el centro histórico de Campeche.

Para ello, se ha utilizado una base de datos del precio de la vivienda, elaborada a

partir de muestras del año 2007 y 2008, en un área perimetral que comprende el

centro histórico , los barrios tradicionales desde la Ría de San Francisco hasta la

calle Montecristo del Barrio de San Román

9 Ver Chica Olmo 2007

21


CAPITULO II: MARCO TEÓRICO

La práctica del avalúo es tan antigua como el concepto de valor. Al efectuar el

intercambio de objetos necesarios para una persona, por bienes sobrantes para

otra, no se hacía más que valorar ambas, estableciendo una equivalencia en

cantidades de unos y otros hasta llegar a un mutuo acuerdo.

2.1 Marco histórico

A través del tiempo y en concreto a partir de la revolución industrial y la reforma

urbana, estos avalúos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido

necesario desarrollar una técnica basada en el conocimiento profundo de las

fuerzas o factores antes mencionados10.

Los bienes inmuebles y, especialmente, su valoración tienen un elevado grado de

relevancia en una sociedad como la actual. En el ámbito del ciudadano, por

ejemplo, los bienes inmuebles representan, en la mayoría de los casos, el

componente más significativo de su patrimonio, estando garantizado a través de

su valor. Asimismo, las Administraciones Públicas utilizan este tipo de bienes

como una de las más importantes vías de recaudación, incorporándose a través

de diversas figuras tributarias.

Desde una perspectiva empresarial, los bienes inmuebles, en bastantes casos,

también se configuran como uno de los componentes más significativos de sus

activos.

Pero más allá de esta circunstancia, la valoración inmobiliaria representa la

garantía para el desarrollo de importantes actividades económicas,

fundamentalmente vinculadas con el sector financiero, como son, por ejemplo, la

Ver Congreso Nacional de avalúos, Aguascalientes 2007

22


garantía hipotecaria de préstamos, la cobertura de las provisiones técnicas de las

entidades aseguradoras, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva

inmobiliarias, o el patrimonio de los fondos de pensiones11.

Sin embargo los factores que surgen de la fundamentación teórica del valor

económico de un bien inmueble tales como: la relación entre valores distintos

entre el predial y el comercial, el aumento o disminución del valor de un bien en

distintas fechas, la manera en que se determina el cambio de valor para cada

inmueble y todas las relaciones sujeto-objeto, como base para identificar y

cuantificar el valor, ha permitido mostrar que es posible obtener distintas

interpretaciones según las diferentes delimitaciones del sujeto y objeto de la

valoración.

Es por esta razón que en esta área del saber, es necesario tener nociones claras

y precisas acerca de teorías del valor económico, "valor objetivo y valor

subjetivo12, para que bajo distintas perspectivas la subjetividad en la

cuantificación del valor objeto -sujeto analizado se vea atenuada.

2.2 Marco Técnico

2.2.1 El avalúo y la homologación de bienes similares

El avalúo dentro del universo de los inmuebles urbanos es considerado como una

estimación sustentable de valor, ya que este depende de la habilidad, experiencia

y buen juicio del profesional, este debe ser objetivo y cuidadosamente

documentado (justa, confiable y consistente), en todas las partes que intervienen

en el, tal es el caso de los atributos.

Para producir una estimación razonable, justa, confiable y consistente del valor de

mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos pertinentes

Ver Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales Ver Jaensch 1974

23


de características y atributos de miles de bienes inmuebles, disponerlos de

manera ordenada y utilizar técnicas que se han desarrollado en estudios y años de

experiencia, para determinar similitudes que los hacen más o menos comparables.

En la ciudad de Campeche, no existe referencia alguna para la cuantificación de

variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para

valorar un bien inmueble en venta o alquiler, sobre todo en la zona centro histórico

cuyas características corresponden al periodo colonial de fines del siglo XVII y

XVIII, con tipologías y arquitectura distintas al resto de la zona urbana1.

En la actualidad el reordenamiento urbano y la catalogación como Patrimonio de la

Humanidad parte de la zona centro de la Ciudad de Campeche2 , ejercen efecto

sobre la modificación del valor comercial de la misma sobre todo porque el uso de

casa habitación se ha visto disminuido, para formar parte como zona de atractivo

turístico-cultural y por ende como zona comercial (venta y alquiler).

Es por este motivo que este trabajo pretende indagar a través ae estudio del

mercado inmobiliario de la construcción (venta y alquiler) un posible rango

numérico que ayude a determinar factores de homologación más precisos, éticos y

justos en la elaboración de avalúos el centro histórico de la ciudad de Campeche.

Esto con el objeto de tener una alternativa más a los métodos y enfoques

tradicionales que nos dicta la autoridad correspondiente en materia de avalúos, y

atendiendo desde luego a todos los aspectos jurídicos y legales que rigen los

valores de inmuebles de la zona de estudio.

2.2.2 Enfoques de la valuación

Actualmente existen cuatro enfoques o métodos comúnmente aceptados para la

estimación del valor del bien en estudio:

24


El de costos o físico

El de ingresos o capitalización de rentas

El de mercado o comparativo

El de enfoque residual

Y todo depende del objeto y uso del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la

aplicación de todos o alguno de ellos.

a) Enfoque de costos: se basa en el principio económico de sustitución y

establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición

de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al

bien que se está analizando.

Para los efectos de valuación de terrenos en este enfoque se toma como

premisa básica que el terreno se encuentra baldío y listo para usar. Al ser la

tierra un bien no reproducible, el valor se estimará mediante un análisis

comparativo de mercado de terrenos que se localicen en la misma zona o en

zona similar, que presenten condiciones y características similares y que se

encuentren en el mercado abierto o bien que haya sido concretada su venta en

fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para

equipararlos al bien que se analiza. Para llevar a cabo la estimación de los

valores de las construcciones (valores de reposición nuevos), se considera el

diseño, tipo de uso, clasificación y calidad de la construcción, dimensiones,

forma, altura, acondicionamiento para equipos e instalaciones especiales, etc.

Al estimar los valores de los equipos, instalaciones especiales, elementos

accesorios y obras complementarias (valores de reposición nuevos), se

considera el diseño, el tipo de uso, el modelo, su clasificación, la calidad de los

materiales, sus dimensiones, la tecnología, etc.

El valor de reposición neto de las construcciones y de los equipos, se estima al

aplicar la depreciación debida a la pérdida de valor por el deterioro físico de la

misma (edad y estado de conservación), por desgaste y estropeo causado por

25


el uso y la acción de los elementos, así como el probable daño en la integridad

estructural.

b) Enfoque de ingresos: se basa en el principio económico de anticipación y

considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros derivados

de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un

nivel específico de ingresos. Al respecto se definen los siguientes conceptos:

Renta real: se entiende que es la que efectivamente esté produciendo el bien y

se utilizará cuando el inmueble se encuentre arrendado y se cuente con copia

del contrato de arrendamiento vigente a la fecha del avalúo, además de que

ésta refleje las condiciones de mercado imperantes en la mencionada fecha.

Renta estimada: cuando no se satisfagan las condiciones para considerar la

renta real, la estimación de la renta unitaria se hará a través de un análisis

comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o

similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido

concretado su arrendamiento en fecha reciente, aplicando en su caso los

ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza.

Deducciones: son aquellos rubros o partidas que es necesario deducir a la renta

bruta para obtener la renta neta que representa el ingreso disponible que puede

producir el bien, entre ellas se pueden citar las deducciones por vacíos, por

contribuciones al erario local y/o federal, la participación de los trabajadores en

las utilidades, el costo de los servicios, gastos por conservación y

mantenimiento, por la administración y por primas de seguros entre otros.

Tasa de capitalización: es el nivel específico de ingresos futuros que se espera

a partir de la renta neta y se basa entre otros en los siguientes factores: edad,

vida probable, uso, estado de conservación, obsolescencia funcional,

obsolescencia económica, calidad de las instalaciones, infraestructura de

servicios con que cuenta el inmueble, zona de ubicación, etc.

26


c) Enfoque comparativo de mercado: este enfoque se base en el principio

económico de sustitución y considera lo que un comprador bien informado

estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado por el bien

que se valúa, en un mercado abierto, libre de presiones.

Para la estimación de este valor se realiza un análisis comparativo de mercado

de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren

en el mercado abierto o bien que ha sido concretada su venta en fecha reciente,

aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que

se analiza, proceso que se conoce como "homologación". Al valor resultante de

este enfoque se le denomina Valor de Cambio.

d) Enfoque residual o del residuo: utiliza un método cuya premisa fundamental

reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los

elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es

decir, si una propiedad está constituida por la tierra, las construcciones

adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e

instalaciones especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según

este enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos en el

valor total.

La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera de los

elementos que integran el valor total. Este enfoque generalmente es usado para

estimar el valor de la tierra, dando por supuesto que es posible saber primero

cuál es el valor de las construcciones y de las obras complementarias.

El enfoque residual puede ser estático o dinámico, el estático ignora el valor del

dinero en el tiempo; en cambio el residual dinámico sí considera el valor del

dinero en el tiempo.

2.2.3 Principios de valuación:

La valuación de inmuebles debe sustentarse al menos en catorce principios que

se enumeran como sigue:

27


1) Principio de anticipación. La potencialidad o desvalorización de una

propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro

inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a

predecir el FUTURO.

2) Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. Este valor está

condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles. Todo inmueble tiene

una vida económica útil donde es posible identificar el punto de utilidad

optima, respecto del cual, todo momento posterior implicara un decremento

del valor comercial.

3) Principio de coherencia. Entre el valor de uso y el de cambio existe una

correlación, este principio identifica diversas manifestaciones del precio de

un bien inmueble y que queda sujeta a variaciones en función de muchos

factores

4) Principio de generalidad. Supone la determinación del valor de un inmueble

tras analizarlo, por los tres métodos tradicionales.

5) Principio de mayor y mejor uso. Todo bien inmueble tendrá un uso

conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período

determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente

de una propiedad

6) Principio de la normalidad. Supone la utilización de herramienta estadística

o financiera para determinar el valor de un bien, por criterios de distribución

normal o analogías en bienes semejantes del mercado.

7) Principio de la oferta y la demanda. Establece que la escasez influye en las

fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta

supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios

de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario,

28


éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa

entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la

demanda y el precio

8) Principio de permanencia y cambio. Permite que la variabilidad comercial se

mantenga estable, en los cuales el precio socialmente acordado se sostiene

(la vigencia del avalúo de un bien inmuebles, por ley, es de seis meses).

9) Principio de probabilidad. Establece que la investigación del mercado

muestreado para valuar un bien inmueble, otorga un grado de confianza útil

para minimizar los rangos de variación.

10) Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes

tienen el mismo valor en mercados semejantes o equivalentes (principio de

homologación).

11) Principio de influencia. Un bien inmueble afecta o impacta en inmueble

vecino, y este factor repercute en el valor.

12) Principio de sustitución. Siempre que existan por lo menos dos

propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que

tenga mejor precio. "No es lo que el dueño estime que vale su propiedad,

sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con

otras propiedades igualmente deseables".

13) Principio de temporalidad. Es una variante del principio de permanencia y

cambio

14) Principio del valor único. Los criterios de valuación comercial deberán

permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de quien solicita la

valuación.

29


2.3 Marco jurídico y f iscal

2.3.1 Definiciones.

Definición de ley

Es la expresión de la Norma Jurídica en ella contenida y que el legislador nos la

da a conocer por medio de la palabra escrita para darle la precisión que antes no

la tenía.

Se le define como un mandato de carácter obligatorio emanado de una autoridad

legítima, de índole permanente y en el caso de que se viole se puede hacer

cumplir por la fuerza.

Es general por que se aplica a todos los que se encuentran en la situación que

regula y abstracta en virtud de comprender todos os casos que se presenten.

Definición de circular

Es un acto material que puede tener alcance jurídico, ya revistiendo la forma de un

reglamento, ya interesándose propiamente en el desenvolvimiento y resolución de

un negocio administrativo.

Las circulares no requieren forma especial ni requisito de publicación; cuando

contengan disposiciones reglamentarias o generales se deben publicar en el

Diario Oficial.

El código Fiscal de la Federación dispone en el artículo 7 que "Las leyes Fiscales,

sus Reglamentos y Disposiciones Administrativas de carácter general entraran en

vigor en toda la República Mexicana, al día siguiente del día de su publicación en

el Diario Oficial de la Federación, salvo que en ellas se establezca una fecha

posterior"

Sobre la validez de las circulares, el artículo 35 del ordenamiento antes citado

dice: "Los funcionarios Fiscales facultados debidamente, podrán dar a conocer a

las diversas dependencias el criterio que deberán seguir en cuanto a la aplicación

de las disposiciones fiscales, sin que por ello nazcan obligaciones para los

30


particulares y únicamente derivaran derechos de las mismas cuando se publiquen

en el Diario Oficial de la Federación".

Definición de términos legales

Afectación. Se dice del gravamen o limitación jurídica de un bien, en forma total o

parcial.

Ejido. Forma de tenencia de la tierra, requerida jurídicamente en el artículo 27

constitucional, la Ley Agraria y otras, destinadas a beneficiar núcleos o grupos de

población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas o forestales, otorgadas

en propiedad para su explotación parcelada o colectiva.

Embargo. Procedimiento jurídico o consistente en secuestro de bienes y/o

derechos de un deudor, o de su fiador, o avalista para asegurar el pago de una

adeudo vencido.

Enajenar. Acción y efecto de transmitir a otro, el dominio o propiedad de una

cosa.

Expropiación. Quitar a una persona física o moral, la propiedad de un bien por

motivos de utilidad pública, indemnización.

Fideicomiso. Es la persona a favor de quien se construye el fideicomiso.

Fideicomiso. Contrato celebrado por un fideicomitente con un fiduciario a favor de

fideicomisario, en virtud del cual determinados bienes y/o derechos se destinan a

un fin licito determinado.

31


Fldeicomitente. Persona que entrega ciertos bienes sobre las cuales tiene

facultades de disposición, aun banco con el objeto de lograr una determinada

finalidad.

Fiduciario. Institución de crédito debidamente autorizada para actuar como tal.

Recibe del fideicomitente ciertos bienes o derechos para manejarlos o

administrarlos de acuerdo a las finalidades establecidas por el propio

fideicomitente en le contrato respectivo.

Gravamen. Carga obligación. Derecho real con el que se afecta un bien muebles

o inmueble.

Inalienable. Calificativo de un derecho o un bien personalismo que no se puede

negociar.

Inembargable. Bien o derecho no enajenable que por consecuencia no puede ser

embargado.

Latifundio. Propiedad rural, que excede los límites determinados por la ley

Agraria.

Mancomunar. Compromiso adquirido entre dos o más personas físicas y/o

morales en determinadas obligaciones.

Pequeña propiedad. Forma legal de tenencia de terreno agrícola o ganadero, en

la que se limita la superficie a un máximo

Pignora. Empeñar. Dar algo en prenda para garantizar el pago de una deuda.

Servidumbre. Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de

otros. El predio a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio

Dominante, el que la sufre. Predio sirviente. Las servidumbres se establecen par a

32


beneficio comunal, para mantener expedita la navegación fluvial, construir o

reparar las vías públicas, etc. Y pueden ser legales o voluntarias según se originen

en la ley o en voluntad del hombre.

Servidumbre legal. Toma en cuenta la situación de los predios en vista de su

utilidad pública y privada (conjuntamente) y puede ser de:

Acueducto. Procede cuando quien quiere usar el agua de los que pueda disponer

ejercer su derecho de hacerlas pasar por los fondos intermedio, con la obligación

de indemnizar a sus dueños.

Desagüe. Cuando los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que

caigan de los superiores, ya sea por naturaleza o como consecuencia de las

mejoras agrícolas o industriales que se hagan con ellos.

Paso. Generaliza al problema de una finca enclavada entre otras ajenas, el

derecho de exigir paso para entrar o salir de un predio sin que los dueños

afectados puedan reclamarle más que una indemnización equivalente al perjuicio

de este gravamen ocasione.

Usufructo. Es el derecho real o temporal de disfrutar de los bienes ajenos y

puede constituirse por la Ley, por la voluntad del hombre o por prescripción, así el

usufructo tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales o industriales

derivados del bien que usufructúa.

Avalúo. Estimación del valor de un inmueble, debidamente identificado a una

fecha dada y estando justificado por la presentación y análisis de datos reales y

reveladores.

Concepto jurídico del bien raíz. Se considera como bien raíz al terreno y

estructuras adheridas al mismo, "el terreno no incluye la tierra, sino todo lo que

33


está adentro de la misma, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del

hombre. Incluye no solo la superficie del terreno, sino todo lo que esta abajo y

arriba del mismo".

Bien inmueble. Se refiere a los intereses, beneficios y derechos inherentes a la

propiedad del bien raíz, es un conjunto de derechos y obligaciones a que el

propietario del bien raíz está sujeto.

Fisco. Tesoro del estado, del latín "fiscus"( cesta de mimbre), "la puerta donde se

tenía el dinero".

Valor catastral. Valor físico con reglas, procedimientos y valores predeterminados

en el Código Financiero.

ISAI. El MPLTVI exige realizar el avalúo por los tres enfoques : físico, comparativo

de mercado y por ingresos de rentas.

2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscal y avalúo Comerc ia l .

Las diferencias entre ambos son fundamentales, ya que varían el propósito,

normas y procedimientos de valuación aplicables. .

En términos generales, el avalúo fiscal se fundamenta en ei cálculo de impuestos

a través de la determinación de la base gravable de un bien inmueble, ya sea para

el pago del impuesto predial, por adquisición de inmuebles (ISAI), por fusión de

predios, por división de predios, por multas de obras ejecutadas sin autorización

(obras clausuradas).

Generalmente cuando se realiza un avalúo fiscal, es preciso señalar dos fuentes

de referencia:

Para el caso de del pago del impuesto predial del Distrito Federal, cuando procede

el avalúo catastral, se referenciará al Código Financiero.

34


Y si se tratara de pagar el (ISAI), esta será al Manual (MPLTVI) y al Código

Financiero.

La valuación fiscal por consecuencia requiere la calificación de quien lo realiza, tal

como la capacidad comprobable del valuador, así como el registro específico

correspondiente emitido por la autoridad competente para este tipo de avalúos

(Tesorería del Distrito Federal).

En referencia al propósito, normas, procedimientos y personas aptas para

practicar los avalúos, se observan las siguientes diferencias:

Para el caso específico de impuesto predial, se determina el valor catastral de los

inmuebles como base gravable; en el caso del ISAI y algunos derechos, el valor

comercial de los inmuebles determina la base gravable, y por lo tanto se hace

necesario utilizar métodos distintos.

Es importante resaltar que cuando se trata del avalúo catastral lo puede hacer la

autoridad fiscal, los peritos autorizados y los propios contribuyentes, aunque si

después de ser sujetos a una revisión de Ley, resulta que los datos difieren de la

realidad, el mismo está obligado a cubrir su sanción, más el pago de gastos de

ejecución y recargos fiscales a que dé lugar dicha obligación.

En cambio la elaboración de avalúos del ISAI es competencia exclusiva de la

autoridad fiscal y los peritos autorizados.

2.3.3 Artículos, circulares y códigos relacionados con la valuación de bienes

inmuebles

Artículo 27 Constitucional

35


El artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos,

promulgada el 5 de febrero de 1917, es primordial para lo referente a al uso y

tenencia de ia tierra, explotación, concesión de derecho y todo uso del mismo.

Artículo 3 Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal

Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas

locales o naves en un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un

elemento común de aquel o a la vía pública y que pertenecieran a distintos

propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de la propiedad

sobre una unidad de propiedad exclusiva y, partes comunes del inmueble,

necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Artículo 1252 Código de Comercio.

Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que

pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte,

técnica, oficio o industria requieren título para su ejercicio.

Artículo 37-bis.-lll Reglamento de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas

Arqueológicas, Artísticos e Históricos.

El Instituto Nacional de Antropología e Historia realizará el embalaje de los

monumentos para su transportación, así como el avalúo de los mismos para

efectos de los seguros que se contraten, los que deberán cubrir todo tipo de

riesgos.

Artículo 750. Son bienes inmuebles: Código Civil para el Distrito Federal

a). El suelo y las construcciones adheridas a él.

36


b). Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

pendientes de los árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por

cosechas o cortes regulares.

c). Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no

pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.

d). Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocadas

en edificios y heredadas por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el

propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

e). Los palomares, colmenas, estanque de peces y criaderos análogos, cuando el

propietario los conserve con el propósito de unidos a la finca, y formando parte de

ella de un modo permanente.

f). Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de

la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma.

g).Los abonos destinados al cultivo de una herdad, que estén las tierras donde

han de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.

h). Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el

dueño de estas, salvo convenio en contrario.

i). Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirva para conducir los

líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.

j). los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados

por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

k).Los derechos reales sobre inmuebles.

I). El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas y telegráficas y las

estaciones radiotelegráficas fijas.

Artículo 751 Los bienes muebles, que por su naturaleza, que se hayan

considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del

artículo anterior, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior,

recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio,

37


salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para

constituir algún derecho real a favor de un tercero.

Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores

Capítulo 1o . -

Artículo 1°.-Se crea la Comisión Nacional bancaria y de Valores como órgano

descentralizado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía

técnica y facultades ejecutivas en los términos de esta Ley.

Artículo 2°.-La Comisión tendrá como objeto supervisar y regular, en el ámbito de

su competencia, a las entidades financieras, a fin de procurar su estabilidad y

correcto funcionamiento, así como mantener, fomentar el sano y equilibrado

desarrollo del sistema financiero en su conjunto, en protección de los intereses del

público.

También será objeto supervisar y regular a las personas físicas y demás personas

morales, cuando realicen actividades previstas en las leyes relativas al citado

sistema financiero.

Capítulo 2o

Artículo 4o.-Corresponde a la Comisión:

11.-Emitir en el ámbito de su competencia la regulación prudencial a que se

sujetarán las entidades.

IX.-Procurar a través de los procedimientos establecidos en las leyes que regulan

al sistema financiero, que las entidades cumplan debida y eficazmente las

operaciones y servicios, en los términos y condiciones concertados, con los

usuarios de servicio financieros.

Ley de organizaciones Auxiliares de Crédito; estimación activos

38


Artículo 54.- La comisión Nacional Bancaria fijará las reglas máximas para la

estimación de los activos de las organizaciones auxiliares del crédito y las reglas

mínimas para la estimación de sus obligaciones y responsabilidades.

V.-Los inmuebles urbanos se estimarán por el promedio de avalúos que

practiquen los perito de instituciones de crédito y que apruebe la Comisión

Nacional Bancaria; y

VI.- Los bienes que no reúnan las características señaladas en las fracciones

anteriores, se estimarán por su valor de adquisición con las deducciones

correspondientes al demérito por uso o explotación en su caso.

Circular de la CNBV

La circular número 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores

en fecha 14 de Febrero del 2000 y que se refiere a las disposiciones de carácter

general para la prestación del servicio de avalúos y al formato único para avalúos

de inmuebles, respectivamente y que deja sin efecto las circulares 1201 y 1202,

emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de Marzo de 1994, con

excepción de los establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se

refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y

Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se

derogan a partir de la fecha de esta Circular.

1.- Que el artículo 46, fracción XXII de la Ley de Instituciones de Crédito faculta a

esas instituciones para que se encarguen de hacer avalúos que tendrán la misma

fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor público.

2.- Que la propia Ley de Instituciones de Crédito establece en su artículo 48, entre

otros aspectos, que las características de los servicios que realicen las

mencionadas instituciones se sujetarán de los servicios que realicen las

39


mencionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por la Ley de Banco de

México.

3.-Que el Banco de México Circular -Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir

de esta fecha el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 relativo a valuadores, de

tal forma que ya no es necesario que las instituciones de crédito contraten los

servicio de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la

Comisión Nacional Bancaria y de Valores;

4.-Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que

contengan prácticas y procedimientos, así como criterios técnicos que coadyuven

a que loa avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios

valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y que

generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los usuarios de

tales servicios.

5.-Que resulta importante que cada institución de crédito tenga un padrón de

valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a

un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos

técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del

desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y

6.-Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con

valores de referencia de los diferentes avalúos que llevan a cabo, a fin de contar

con mayores y mejore elementos objetivos para el ejercicio de la actividad

valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general:

De los puntos más sobresalientes que contiene la circular anterior, se encuentran:

40


A).Las instrucciones de Crédito asumen la responsabilidad ante terceros por los

avalúos que formulen y suscriban de manera conjunta con los Peritos que los

practican.

B).Todos los avalúos sin excepción, deberán realizarse en papel membretado de

la Institución y deberán contener el sello y firma del funcionario autorizado por la

Institución ante la CNBV para suscribir avalúos.

C).La instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán

a los "Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de

valuación, previstos en esta Circular.

D).-EI registro que se otorgue a un Perito no implica presunción sobre la exactitud

de los avalúos que realice y las Instituciones asumirán la responsabilidad de la

veracidad de los datos asentados en los avalúos.

E).EI inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos

y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones

particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores,

razonando y ponderando los resultados de la valuación por los enfoques utilizados

en función de las características, condición y vocación del inmueble.

F).Para el enfoque de costos, éste enfoque establece que el valor de un bien es

comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo o igualmente

deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa.

G).EI enfoque de ingresos se estiman valores con relación al valor presente de los

beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la

capitalización de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar

debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así

41


como, entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos,

servicios, gastos generales.

H).En el enfoques de mercado se supone que un comprador bien informado no

pagará por un bien más del precio d compra de otro bien similar. Se identificarán

cuando menos tres bienes que presenten característica y condiciones iguales o

parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una

zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en

su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su

utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo.

I).EI modelo de forma a utilizar en la elaboración de avalúos de inmuebles, deberá

corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la

institución de de crédito en el Manual de Valuación Bancaria.

J).Se deberá justificar la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta,

investigaciones de mercado, criterios de valuación y todos aquellos conceptos que

incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliará la descripción del inmueble,

haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.

K).En conclusiones, previo a la indicación del valor concluido se deberá razonar y

explicar la conclusión. El importe del valor concluido se deberá expresar en

moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda

extranjera, éste se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando

el tipo de cambio y la fuente de consulta, (se anexa copia de la circular para la

consulta y análisis completo de su contenidos)

Artículo 2.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales

La comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tendrá por objeto practicar los

avalúos de bienes inmuebles que lo sean por naturaleza o por disposición de ley,

42


siempre y cuando en la operación sean parte de las dependencias y entidades de

la administración pública centralizada y paraestatal, y determinar el monto de la

renta que éstas últimas deben cobrar pagar por los inmuebles que den o tomen

en arrendamiento.

Los avalúos y justipreciaciones de rentas de bienes inmuebles a que se refiere el

artículo 9 de este reglamento, que practiquen instituciones o peritos valuadores

independientes de la Comisión, no podrán acreditarse para efectos de trámite y

formalización notarial de las operaciones en que sean parte de las dependencias o

las Entidades Paraestatales de la Administración Pública Federal.

2.3.4 LEYES FEDERALES

Artículo 528.-La hipoteca o prenda y en su caso la fianza, se darán: Código Civil

Federal.

I.-Por el importe de las rentas de los bienes raíces en los dos últimos años, y por

los réditos de los capitales impuestos durante ese mismo tiempo;

I I.-Por el valor de los bienes muebles;

lll.-Por el de los productos de las fincas rústicas en dos años, calculados por

peritos, o por el término medio en un quinquenio, a elección del juez;

IV.-En las negociaciones mercantiles e industriales, por el veinte por ciento del

importe de las mercancías y demás efectos muebles, calculado por los libros si

están llevados en debida forma o a juicio de peritos.

Artículo 17.-Cuantificación del ingreso en los casos en que se indican, Código

Fiscal de la Federación.

Cuando se perciba el ingreso en bienes o servicios, se considerará el valor de

éstos en moneda nacional en la fecha de la percepción según las cotizaciones o

43


valores en el mercado, o en defecto de ambos el de avalúo. Lo dispuesto en este

párrafo no es aplicable tratándose de moneda extranjera.

Cuando con motivo de la prestación de un servicio se proporcionen bienes o se

otorgue su uso o goce temporal al propietario, se considerará como ingreso por el

servicio o como valor de éste, el importe total de la contraprestación a cargo del

prestatario, siempre que sean bienes que normalmente se proporcionen o se

conceda su uso o goce con el servicio de que se trate.

Artículo 55.- Casos en que proceda la determinación presuntiva de la utilidad

fiscal.

Las autoridades fiscales podrán determinar presuntivamente la utilidad fiscal de

los contribuyentes, el resultado fiscal en el régimen simplificado o el remanente

distribuible de las personas que tributan conforme al Título III de la Ley del

impuesto Sobre la renta, sus ingresos, entradas y el valor de los actos, actividades

o activos, por los que deban pagarse contribuciones, cuando:

I. Se opongan u obstaculicen la iniciación o desarrollo de las facultades

de comprobación de las autoridades fiscales; u omitan presentar la

declaración del ejercicio de cualquier contribución hasta el momento

en que se inicie el ejercicio de dichas facultades y siempre que haya

transcurrido más de un mes desde el día en que venció el plazo para

la presentación de la declaración de que se trate. Lo dispuesto en

esta fracción no es aplicable a aportaciones de seguridad social.

II. No presenten los libros y registros de contabilidad, la documentación

comprobatoria de más del 3% de alguno de los conceptos de las

declaraciones, o no proporcionen los informes relativos al

cumplimiento de las disposiciones fiscales.

III. Se dé alguna de las siguientes irregularidades:

44


a) Omisión del registro de operaciones, ingresos o compras, así como

alteración del costo, por mas de 3% sobre los declarados en el

ejercicio.

b) Registro de compras, gastos o servicios no realizados o no recibidos.

c) Omisión o alteración en el registro de existencias que deban figurar

en los inventarios, o registren dichas existencias a precios distintos

de los de costo, siempre que en ambos casos, el importe exceda de

3% del costo de los inventarios.

IV. No cumplan con las obligaciones sobre valuación de inventarios o no

lleven el procedimiento de control de los mismos, que establezcan

las disposiciones fiscales.

V. No se tenga en operación los equipos y sistemas electrónicos de

registro fiscal que hubiera autorizado la Secretaria de Hacienda y

Crédito Público, los destruyan, alteren o impidan el propósito para el

que fueron instalados.

VI. Se adviertan otras irregularidades en su contabilidad que

imposibiliten el conocimiento de sus operaciones.

La determinación presuntiva a que se refiere este artículo, procederá

independientemente de las sanciones a que haya lugar.

Artículo 150.- Obligatoriedad el pago de gastos de ejecución.

Cuando sea necesario emplear el procedimiento administrativo de ejecución para

hacer efectivo un crédito fiscal, las personas físicas y las morales estarán

obligadas a pagar el 2% del crédito fiscal por concepto de gastos de ejecución, por

cada una de las diligencias que a continuación se indican:

I. Por el requerimiento señalado en el primer párrafo del artículo 151 de

este Código.

II. Por la de embargo, incluyendo los señalados en los artículos 41 ,

fracción II y 141, fracción V de este Código.

45


III. Por la de remate, enajenación fuera de remate o adjudicación al fisco

federal.

Cuando en los casos de las fracciones anteriores, el 2% del crédito se

inferior a $203.00, se cobrará esta cantidad en vez del 2% del crédito.

En ninguno caso los gastos de ejecución, por cada una de las

diligencias a que se refiere este artículo, excluyendo las erogaciones

extraordinarias y las contribuciones que se paguen por la Federación

para liberar de cualquier gravamen bienes que sean objeto de remate,

podrán excederse de $ 31 839.00.

Así mismo, se pagarán por concepto de gastos de ejecución, los

extraordinarios en que se incurra con motivo del procedimiento

administrativo d ejecución, incluyendo los que en su caso deriven de los

embargos señalados en los artículos 41 , fracción II y 141, fracción V de

este Código, que únicamente comprenderán los de transporte de los

bienes embargados, de avalúos, de impresión y publicación de

convocatorias en el registro público que corresponda, las erogados por

la obtención de certificado de liberación de gravámenes, los honorarios

de las personas que contraten los interventores, salvo cuando dichos

depositarios renuncien expresamente al cobro de tales honorarios y las

contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de

cualquier gravamen, bienes que sean objeto de remate.

Los gastos de ejecución se determinarán por la autoridad ejecutora,

debiendo pagarse junto con los demás créditos fiscales, salvo que se

interponga el recurso de revocación.

Los ingresos recaudados por concepto de gastos de ejecución, se

destinarán a las autoridades fiscales federales para el establecimiento

de fondos de productividad y para financiar los programas de formación

46


de funcionarios fiscales, salvo que por Ley estén destinados a otros

fines.

Cuando las autoridades fiscales ordenen la práctica del avalúo, y éste

resulte superior en las de un 10% del valor declarado por el

contribuyente, éste deberá cubrir el costo de dicho avalúo.

Artículo 46.-Código Penal Federal

La pena de presión produce la suspensión de los derechos políticos y los de

tutela, cúratela, ser apoderado, defensor, albacea, perito, depositario o interventor

judicial, síndico o interventor en quiebras, arbitro, arbitrador o representante de

ausentes. La suspensión comenzará desde que cause ejecutoria la sentencia

respectiva y durará todo el tiempo de la condena.

Artículo 22.- Cada diligencia se asentará en acta por separado. El inculpado, su

defensor y en su caso, la persona de su confianza que, el inculpado pueda

designar, sin que esto último implique exigencia procesal, el ofendido, los peritos y

los testigos firmarán al calce del acta en que consten las diligencias en que

tomaron parte y al margen de cada una de las hojas donde se asiente aquélla. Si

no pudieren firmar, imprimirán al calce y al margen, la huella de alguno de los

dedos de la mano, debiéndose indicar en el acta cuál de ellos fue.

Si no se quisieren o no pudieren firmar ni imprimir la huella digital, se hará constar

el motivo.

El ministerio Público firmará al calce y, si lo estima conveniente, también al

margen.

Si antes de que se pongan las firmas o huellas los comparecientes hicieren alguna

modificación o rectificación, se hará constar inmediatamente, expresándose los

motivos que dijeron tener para hacerla.

Si fuere después, pero antes de retirarse los interesados se asentará la

modificación o rectificación en acta que se levantará inmediatamente después de

la anterior, y que firmarán los que hayan intervenido en la diligencia.

47


Artículo 15.-EI consejo orgánico estará integrado por los siguientes miembros.-

Estatuto orgánico de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la

Tierra.

III.- Sendos representantes de las Secretarías de Hacienda y Crédito Público, de

Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca y de la Reforma Agraria; del

Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores; del Fideicomiso

Fondo Nacional de Habitaciones Populares; del Fondo de la Vivienda del Instituto

de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; de la Comisión

de Avalúos de Bienes Nacionales; así como del Fideicomiso Fondo Nacional de

Fomento Ejidal, y

Artículo 1.- Reglamento de Selección e Incorporación del Personal de los

Tribunales Agrarios.

Este reglamento de Selección e Incorporación de Personal de los Tribunales

Agrarios comprende a los Secretarios de Acuerdos, de Estudio y Cuenta,

Actuarios, Peritos y Jefes de las Unidades Jurídicas y de Control de Procesos de

los Tribunales Unitarios Agrarios, así como las demás categorías de servicios

Públicos que determine el Tribunal Superior, los que serán designados mediante

concurso.

Artículo 1257.-Sujeción de peritos a las bases legales.-Código de Comercio.

Los jueces podrán designar peritos de entre aquellos que autorizados como

auxiliares de la administración de justicia de la autoridad local respectiva, o a

solicitar que el perito sea propuesto por colegios, asociaciones o barras de

profesionales, artísticas, técnicas o científicas o de las instituciones de educación

superior públicas o privadas, o las cámaras de industria, comercio o

confederaciones de cámaras a la que corresponda al objeto del peritaje.

48


Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones

señaladas en último término, prevendrá a las mismas que la nominación del perito

que propongan, se realice en un término no mayor de cinco días, contados a partir

de la recepción de la notificación o mandamiento que expida el juez.

En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de

cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán por avalúos que

practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada

una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos,

no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediarán estas

diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en

discordia, conforme el artículo 1255 de éste código, en lo conducente.

En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el

párrafo anterior, el valor de los bienes y derechos será el del avalúo que se

presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la contraria para

impugnarlo.

Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público,

institución de crédito, al Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades

públicas que practiquen avalúos.

En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos

se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquella que no pague lo que le

corresponde será premiada por resolución que contenga ejecución y embargo en

sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga

procesal de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte

incumplida perderá todo derecho para impugnar el peritaje que se emita por dicho

tercero.

Artículo 362.-lnterés moratorio

49


Los deudores que demoren el pago de sus deudas deberán satisfacer, desde el

día siguiente al del vencimiento, el interés pactado para este caso, o en su

defecto, el seis por ciento anual.

Si el préstamo consistiere en especies, para computar el rédito se graduará su

valor por los precios que las mercaderías prestadas tengan en la plaza en que

deba hacerse la devolución, el día siguiente al vencimiento, o por el que

determinen peritos si la mercadería estuviere extinguida al tiempo de hacerse su

valuación.

Y si consistiere el préstamo en títulos o valores, el rédito por mora será el que los

mismos títulos o valores devenguen, o en su defecto el seis por ciento anual,

determinándose el precio de los valores por el que tengan en la bolsa, si fueren

cotizables o, en caso contrario, por el que tuvieren en la plaza el día siguiente al

del vencimiento.

Artículo 1.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales

El presente Reglamento tiene por objeto establecer las normas relativas a la

organización y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales,

en su carácter de órgano desconcentrado de la Secretaria de Contraloría y

Desarrollo Administrativo, para el ejercicio de las atribuciones que le confiere la

Ley de Bienes Nacionales y demás leyes y ordenamientos jurídicos de carácter

federal, en materia de avalúos y de administración de inmuebles federales de la

competencia de la propia Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo.

Artículo 5.-EI presidente de la CABIN, quien será designado por el Titular de la

Secretaría, tendrá las siguientes atribuciones:

I. Planear, programar, organizar, dirigir, controlar y evaluar el

funcionamiento de la CABIN;

II. Someter a la consideración del Oficial Mayor de la Secretaría

para la aprobación de su Titular, el anteproyecto del programa

50

Análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, en la elaboración de avalúos de _ ^ inmuebles en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche

presupuesto anual de la CABIN, así como los proyectos de

manuales de organización, de procedimientos y de servicios del

propio órgano desconcentrado;

III. Constituir Comités Internos en los que intervengan varias

unidades administrativas de la CABIN;

IV. Someter a la consideración del Titular de la Secretaría los

criterios técnicos, metodologías y procedimientos de valuación,

así como las modificaciones o adecuaciones correspondientes,

sin perjuicio de los dispuesto por la fracción II del artículo 12 del

Reglamento Interior de la Secretaría;

V. Proponer al Titular de la Secretaría los mecanismos para fijar el

momento máximo en que se podrá incrementar, por períodos

determinados, el importe de las rentas para continuar la

ocupación de los inmuebles arrendados por las dependencias y

entidades de la Administración Pública Federal.

VI. Aprobar las reglas de operación para el registro, revalidación,

suspensión y revocación del registro de los peritos valuadores.

Vil. Proponer al Titular de la Secretaría los aranceles para el cobro de

los servicios que presta la CABIN, así como determinar la forma

de pago a los peritos valuadores de los honorarios y gastos

efectuados por la realización de trabajos valuatorios;

VIII. Expedir, para efectos de su inscripción en el Registro Público de

la Propiedad Federal así como en el correspondiente al lugar de

ubicación del bien, declatorias administrativas de nacionalización

de los inmuebles destinados a la administración, propaganda o

enseñanza de un culto religioso, en los supuestos y cumplimiento

con los requisitos establecidos por la ley aplicable;

IX. Expedir normas técnicas relativas a las medidas de seguridad e

higiene, distribución de espacios e instalaciones, tipo de

acabados y en general para el óptimo aprovechamiento,

funcionalidad y racionalidad en el uso de los edificios públicos;

51


X. Aprobar por razones fundadas, la celebración de convenio para

modificar los contratos relativos a obras públicas o a servicios

relacionados con las mismas que se realicen en los edificios

públicos que sean competencia de la Secretaría, cuando la

modificación del contrato implique un incremento igual o menor al

25% del monto o del plazo originalmente pactados o cuando el

proyecto original no varíe sustancialmente. Si el incremento

supera el porcentaje señalado o si el proyecto original varía

sustancialmente, se estará a lo dispuesto por el artículo 70 de la

Ley de Adquisiciones y Obras Públicas;

XI. Representar a la secretará así como al propio órgano

desconcentrado, en toda clase de asuntos de su competencia,

estando investido de las más amplias facultades, incluidas las

que requieran cláusula especial conforme a la ley, las de rendir

informes a nombre del propio órgano, e interponer toda clase de

recursos en los juicios de amparo en que sea parte, así como

para dar cumplimiento a las sentencias dictadas en ios mismos,

las de desistir de cualquier recurso y las de formular y ratificar

denuncias y querellas en el orden penal, pudiendo conceder el

perdón del ofendido en los casos en que sea procedente;

XII. Establecer criterios y lineamientos para la aplicación de los

recursos en las Oficinas Centrales y en las Delegaciones

Regionales de la CABIN, conforme a las normas y políticas

vigentes en materia de planeación, programación,

presupuestación, evaluación y control del gasto público federal,

de adquisiciones de bienes, de contratación de servicios y obras

públicas, y de contratación y remuneración del personal civil y por

honorarios;

XIII. Proponer al Titular de la Secretaría la designación de los titulares

de las unidades administrativas enunciadas en los incisos b) al g)

de la fracción I del artículo 4 de este Reglamento, así como

52


designar y, en su caso, remover al demás personal, en los

términos de las disposiciones legales aplicables;

XIV. Asesorarse, en las materias inmobiliaria y valuatoria, de los

técnicos que estime convenientes;

XV. Aprobar anualmente los estados financieros de la CABIN, así

como conocer el dictamen que rindan las autoridades respecto de

los mismos;

XVI. Resolver los recursos administrativos que se interpongan contra

los actos emitidos por los servidores públicos de CABIN, cuando

sean de su competencia, con excepción de los previstos en la

Ley Federal de Responsabilidades de los Servicios Públicos,

XVII. Ejercer en forma directa cualquiera de las facultades que este

Reglamento confiere a las unidades administrativas de la CABIN;

XVIII. Celebrar actos jurídicos, convenios y contratos que se requieren

para el ejercicio de las atribuciones de la CABIN, conforme a la

normatividad aplicable, y

XIX. Las demás que le confiera al Titular de la Secretaría y las que le

señalen las disposiciones legales y reglamentarias relativas.

Artículo 8.-Ley General de Bienes Nacionales

Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales

respecto del patrimonio nacional, corresponde a la Secretaría de

Desarrollo Urbano y Ecología lo siguiente:

I. Poseer, vigilar, conservar o administrar los inmuebles de

propiedad federal destinados a no a un servicio público o

afines de interés social o general, los que de hecho se

utilicen para dichos fines y los equiparados a éstos

conforme a la ley, así como las plazas, paseos y parques

públicos construidos en inmuebles federales;

II. Administrar en términos de ley y ejercer la posesión de la

Nación sobre las playas marítimas, la zona federal

53


marítima terrestre y los terrenos ganados al mar o a

cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas

generados al mar o cualquier depósito de aguas marítimas

y demás zonas federales que no estén expresamente

encomendadas a otra dependencia.

III. Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso,

aprovechamiento o explotación de los bienes inmuebles de

dominio público, así como tratándose de concesión,

rescatarlas en los términos previstos en el artículo 26.

IV. Determinar y conducir la política inmobiliaria de la

Federación, dictar normas, técnicas, autorizar y, en su

caso, realizar la construcción, reconstrucción y

conservación de los edificios públicos, monumentos, obras

de ornato y las demás que realice la federación por sí o en

cooperación con otros países, con los Estados y

Municipios, con entidades paraestatales o con los

particulares, excepto las encomendadas expresamente por

la ley de otras dependencias;

V. Determinar las normas y establecer las directrices

aplicables para que conforme a los programas a que se

refiere esta ley intervenga en representación del Gobierno

Federal, en las operaciones de compraventa, donación,

gravamen, afectación u otras por las que la federación

adquiera o enajene la propiedad, el dominio o cualquier

derecho real sobre inmuebles, así como participar en la

adquisición, control, administración, enajenación, permuta,

inspección y vigilancia de los referidos inmuebles

federales, y en su caso celebrar los contratos relativos,

para su uso, aprovechamiento y explotación, en los

mismos términos;

54


VI. Autorizar y revisar las operaciones inmobiliarias que

realicen los organismos descentralizados respecto de

bienes de dominio público. Cuando se trate de

enajenaciones, dichos bienes serán previamente

desincorporados del dominio público;

Vil. Proponer al titular del Ejecutivo Federal la participación

estatal en empresas o asociaciones, o la constitución de

fideicomisos dentro de cuyo objeto social o fines se

encuentre la realización de operaciones inmobiliarias;

VIII. Fijar la política de Gobierno Federal en materia de

arrendamiento. Los contratos de arrendamiento que

celebren las dependencias de la Administración Pública

Federal, deberán basarse en la justipreciación de rentas

que realice la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales;

IX. Mantener al corriente el avalúo de los bienes inmuebles

nacionales y reunir, revisar y determinar las normas y

procedimientos para realizarlo;

X. Solicitar de la Procuraduría General de la República el

ejercicio de la acción reivindicatoria de los bienes de la

Nación;

XI. Ejercer a nombre y representación del Gobierno Federal la

facultad o derecho de reversión, respecto de la propiedad

inmobiliaria federal, salvo disposición legal en contrario,

XII. Prestar asesoría a las entidades y dependencias de la

Administración Pública Federal que lo soliciten, en la

materia inmobiliaria propia de su competencia; y

XIII. Celebrar acuerdo o convenios de coordinación o

concertación con las demás dependencias y entidades de

la Administración Pública Federal, con los gobiernos de los

Estados y Municipios y con las personas físicas o morales

de los sectores privado y social, para conjuntar recursos y

55


esfuerzos para la eficaz realización de las acciones que en

materia inmobiliaria están a su cargo.

La Secretaría de Relaciones Exteriores será competente

para adquirir administrar y conservar así como enajenar

las propiedades de la Nación en el extranjero. La

Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, determinará la

forma y términos en que se llevará a cabo el control y

aprovechamiento de dichos bienes, de conformidad con

esta ley y sus reglamentos.

2.3.5 Código de Ética Profesional del Valuador

Código de Ética.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento

profesional en la práctica valuatoria.

1) El perito valuador deberá cimentar su reputación en la honradez,

laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de

ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su

vida social y profesional.

2) El perito valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la

profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con propiedad y

buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente.

3) El perito valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su

especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria

para ello. En su defecto, solicitará el asesoramiento correspondiente.

4) El perito valuador tiene deberá sostener un criterio libre e imparcial.

Independientemente de los nexos de parentescos o beneficio personal..

56


5) El perito valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y lo que ha

investigado, y no aceptará influencias extrañas, presiones o

remuneraciones que hagan variar su criterio.

6) El perito valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le

soliciten.

7) El perito valuador respetará y guardará el secreto profesional

8) El perito valuador fijará sus honorarios en forma justa y racional.

57


CAPITULO III:

Análisis

Cuando se pretende hacer comparables entre dos bienes que por sus

características son parecidos, pero no idénticos, en base a los datos de mercado

obtenidos para ello, se denomina homologación, dicha conclusión del valor del

bien analizado se realiza estableciendo preferentemente comparaciones entre sus

variables cuantitativas, esta cifra numérica conocida como factor de

homologación que puede ser mayor o menor a la unidad dependiendo si el bien

comparable en estudio es mejor o peor al comparable; permite la conclusión del

valor de mercado de un bien, sin embargo no todas las variables cuantitativas y

cualitativas son analizadas bajo las misma perspectivas, por lo que este estudio

pretende argumentar mediante herramienta estadística descriptiva, correlacional y

de regresión múltiple las variables involucradas que ayuden a determinar el valor

del precio de la vivienda en la zona del centro histórico de Campeche.

3.1 Definiciones preliminares:

El término homologación usado frecuentemente en avalúos, se deriva del griego

homólogos (ouóAoyoc;) "acordar", igualar o hacer, esto es que sean equivalentes.

Dicho término dentro del campo de la valuación lleva implícito distintos principios,

a los cuales se hace referencia en el capítulo anterior.

Sin embargo para este capítulo y debido al tema que se desarrolla, solo se hará

referencia al principio de probabilidad.

La valoración de inmuebles (casa habitación) en la zona del Centro Histórico de

Campeche, serán analizados bajo la perspectiva de comparabilidad y correlación

estadística, como medio para obtener una homologación alternativa, a las ya

conocidas con cotidianidad.

58


Para ello se hace primeramente referencia a la parte conceptual de dicha

terminología y la manera en que se desarrollará el trabajo específicamente.

El término probabilidad en la mayoría de los casos se relaciona con el grado de

incertidumbre para la ocurrencia de un evento o acontecimiento, de manera que si

se calcula una probabilidad grande, la incertidumbre es muy pequeña o casi nula y

de manera inversa cuando la probabilidad es pequeña. También el grado de

incertidumbre está estrechamente relacionado con el tamaño de la muestra, ya

que a un mayor tamaño de ésta, la fidelidad de los resultados obtenidos son mas

cercanos a la realidad o sea más representativos de la población en estudio, sin

embargo bajo distintas circunstancias este tamaño de la muestra debe ser

valorado de manera adecuada, ya que puede representar para el estudio un

exceso de costo ya sea por su alta o baja representatividad, con respecto al

comportamiento generalizado de la población en estudio.

Es por esto importante definir conceptos tales como: población, muestra

(probabilística y no probabiiística), variables cuantitativas y cualitativas, nivel de

confianza, medidas de tendencia central (media, mediana y moda) y de dispersión

( rango, desviación estándar y coeficientes de variación), distribución normal y

distribución t student, e hipótesis.

Cuando se consideran los métodos de organización, reducción y análisis de datos

estadísticos, se hace necesario aclarar los siguientes conceptos.

Población: Conjunto de todos los elementos o unidades que serán sujetas a

investigación, y que concuerdan con cierto patrón de comportamiento.

Generalmente se identifica con la letra N.13

Muestra: se define como muestra a un subgrupo de la población. La muestra

representa una proporción de unidades investigables, que representan las

Ver Lind.Marchal.Wanthen "Estadística aplicada a los negocios y la economía"

59


características generales de toda la población que se estudia y se identifica con la

letra n 13

n= Z 2* 5VE;

donde z= estandarización del dato a valorar

ó2= desviación estándar al cuadrado

E= error muestral

Variables: es toda característica que varía de un elemento a otro de la

población.13

Datos: son medidas o valores de las características susceptibles de observar y

contar, se originan por la observación de una o más variables de un grupo de

elementos o unidades.13

Clasificación de las variables:

Las variables pueden clasificarse en: categóricas o cualitativas (atributos), no

tienen ningún grado de comparación numérica, ejemplo: sexo, estado civil; y

numéricas o cuantitativas, son características factibles de expresar por medio de

números, estas pueden ser Discretas, que solo pueden tomar ciertos valores

aislados en un intervalo, y Continuas, que pueden tomar cualquier valor en un

intervalo.

Punto de vista:

Para nuestro caso particular se hará referencia a ambas, aunque las cuantitativas

tendrán más peso dentro del estudio y las cualitativas sólo son consideradas como

características complementarias a la valoración cuantitativa del precio de la

vivienda.

60


3.2 Estadísticos de la población y muestra:14

Definición

Medidas de

situación

Media

poblacional

Población

Conjunto hipotético de N observaciones del que se

puede suponer que proviene la muestra obtenida

(normalmente N es muy grande)

Medida poblacional u = £ WN

Varíanza poblacional

5= I (y-u)2/ N

Desviación típica poblacional

5= V i (y-u)2/N

Muestra

Conjunto de n observaciones obtenidas

de la realidad (normalmente n es

relativamente pequeña)

Media muestral y = £ y/n

Varíanza muestral

S2=I(y-y)2/(n-D

Desviación típica muestral

s=Vl(y-y)/(n-1)

3.3 Medidas de tendencia central:

La mayoría de los conjuntos de datos muestra Medidas de tendencia central.

Una tendencia bien determinada a agruparse o aglomerarse alrededor de cierto

punto central. Así, para cualquier conjunto específico de datos casi siempre se

puede seleccionar algún valor típico, o promedio, para describir todo el conjunto.

Este valor típico descriptivo es una medida de tendencia central o ubicación. La

media también es conocida como el promedio, se calcula con la suma de todas

las observaciones en un conjunto de datos, dividida entre el

número de elementos involucrados, tal y como se puede observar en la tabla

anterior, sin embargo cuando existen valores extremos dentro de la muestra, esta

es afectada y distorsionada por lo que la media no es el mejor promedio para

Ver G.Hunter William "Estadística para Investigadores" 1989

61


describir o resumir un conjunto de datos, haciéndose necesario recurrir a las otras

medidas.15

La mediana (medida solo de posición), es el valor medio de un arreglo

ordenado de datos. Si no hay empates, la mitad de las observaciones será menor

y la mitad, mayor. Ninguna observación extrema en un conjunto de datos afecta a

la mediana. En consecuencia siempre que una observación extrema esté

presente. Es adecuado usar la mediana en lugar de la media para describir el

conjunto de datos.15

La moda es el valor que aparece con mayor frecuencia en un conjunto de datos. A

diferencia de la media aritmética, la ocurrencia de algún valor extremo no afecta a

la moda. Sin embargo, la moda se usa sólo para fines descriptivos, porque varía

más entre muestras que otras medidas de tendencia central.

Una vez que estas medidas se han calculado es importante darles claridad dentro

del conjunto de datos de acuerdo a su forma y así poder elegir la que mejor

describe al conjunto de datos estudiados.

Para describir la forma, solamente se deben comparar la media y la mediana. Si

ambas son iguales, por lo general se considera que los datos son simétricos

(sesgo cero), por el contrario, si la media excede a la mediana, los datos se

describen como sesgados a la derecha (sesgo positivo). Si la mediana excede a la

media, los datos suelen llamarse sesgados a la izquierda (sesgo negativo).

Generalmente cuando se tiene un sesgo positivo demasiado pronunciado como es

el caso de la tercera figura, la media no sería una medida adecuada, la mediana y

la moda serían más representativas.15

Por lo contrario, si una distribución tiene un sesgo negativo pronunciado (primera

figura), la media tampoco se utilizaría para representar datos.

Ver Fuensanta Arnaldo , "Estadística Descriptiva para economía y administración de empresas"

62


sesgo negativo simétrica sesgo positivo

Punto de vista:

Para el caso en estudio estas medidas de tendencia central serán aplicadas para

localizar el comportamiento preliminar del precio promedio de la vivienda, de

manera individual para cada barrio, así como también el comportamiento

generalizado de toda la muestra.

3.4 Medidas de dispersión:

La varianza y la desviación estándar, miden la dispersión promedio alrededor de

la media: como fluctúan las observaciones mayores arriba de ellas y las

observaciones menores debajo de ella. La varianza posee ciertas propiedades

matemáticas útiles. Sin embargo, su cálculo se expresa en unidades al cuadrado,

por tanto, la mediad principal de la variación será la desviación estándar, cuyos

valores se expresan en las unidades originales de los datos. 15 En base a estas

dos medidas podemos decir que:

1. Cuanto más dispersos estén los datos, más aumentará el rango, la varianza

y la desviación estándar.

2. Cuanto más concentrados, u homogéneos, sean los datos, disminuirá el

rango, la varianza y la desviación estándar.

3. Si las observaciones son todas iguales (de manera que no hay variación en

los datos), el rango, la varianza y la desviación estándar serán igual a cero.

4. Las medidas de variación (rango, varianza y desviación estándar) nunca

son negativas.

63


ft

/

-s

X

*s^ -

errar steiStíri»

Rango de variación: este parámetro nos permite establecer o reconocer un valor

máximo y uno mínimo, mediante la diferencia de ellos podemos garantizar un

grado de incertidumbre en el nivel de confianza, sobre el total de la muestra. Sin

embargo para el caso en estudio, este indicador sólo es una herramienta más en

el análisis del valor de la vivienda en el centro histórico.

En materia do valuación generalmente el rango de variación después de haber

analizado las características de los bienes inmuebles comparables, se determinan

los factores de homologación que van generalmente de 0.80 a 1.20 como un

mínimo y máximo valor.16

Punto de vista:

En general estas medidas de dispersión serán la segunda base exploratoria del

estudio, ya que permitirán aproximaciones más cercanas de la variación de los

precios de la vivienda, para cada barrio y para toda la muestra, con respecto al

promedio tomado para cada área, lo que además permite también decidir un

intervalo de precios promedios mínimos y máximos, tomando como referencia las

medidas calculadas.

Ver Cárdenas Castañeda 2005

64


3.5 Distribuciones probabilísticas:

La distribución Normal ytde student.

Una distribución de probabilidad para una variable aleatoria discreta es un listado

mutuamente excluyente de todos los resultados numéricos posibles para esa

variable aleatoria tal que una probabilidad específica de ocurrencia se asocia con

cada resultado.

La distribución normal tiene forma de la campana de Gauss depende de los

parámetros media y desviación estándar. La media indica la posición de la

campana, de modo que para diferentes valores de la gráfica es desplazada a lo

largo del eje horizontal. Por otra parte, la desviación estándar determina el grado

de apuntamiento de la curva. Cuanto mayor sea el valor de s, más se dispersarán

los datos en tomo a la media y la curva será más plana. Un valor pequeño de este

parámetro indica, por tanto, una gran probabilidad de obtener datos cercanos al

valor medio de la distribución.15

Como se deduce, no existe una única distribución normal, sino una familia de

distribuciones con una forma común, diferenciadas por los valores de su media y

su desviación estándar. En la siguiente gráfica se observa como cambia la curva

normal al variar la desviación estándar y como se mueve sobre el eje horizontal al

variar la media:

-

•

: - - ' - ; "

./;

••''' /

./ -

,"

-

\

-.-._

- - \

N ' l .

i?5<!) -

-

-

-

4 3 -8 - i <¡ 1 2 3 4

65


La distribución t student, esta distribución tiene la característica de que puede

ser usada en aquellos casos en los que el tamaño de muestra esta limitado,

debido a las características de la población a estudiar. La prueba t-Student se

utiliza para contrastar hipótesis sobre medias en poblaciones con distribución

normal. También proporciona resultados aproximados para los contrastes de

medias en muestra suficientemente grandes cuando estas poblaciones no se

distribuyen normalmente (aunque en este último caso es preferible realizar una

prueba no paramétrica). Para conocer si se puede suponer que los datos siguen

una distribución normal, se pueden realizar diversos contrastes llamados de

bondad de ajuste.17

Punto de vista:

Ambas distribuciones probabilísticas en este caso, serán utilizadas para

complementar el análisis de las medidas de tendencia central y de dispersión del

valor de la vivienda para cada barrio y para la muestra en general, atendiendo

desde un principio al tamaño de la muestra n, a los grados de libertad n-1 y al

error máximo permisible que dependerá en gran medida del grado de efectividad

con que se quiera abordar el estudio, particularmente se tomará del 95%.

3.6 Análisis de regresión

El análisis de regresión es otra herramienta estadística utilizada en forma

generalizada para medir relaciones entre variables; y está estrechamente

relacionado con el análisis de correlación. El objetivo del análisis de regresión no

sólo es medir la fuerza de una relación, sino también generar un modelo de esa

relación (llamado 'función), de modo de predecir el comportamiento de una de las

variable sobre la base del comportamiento de la otra ( o de las otras, por medio de

un análisis de "regresión múltiple").17

Punto de vista.

Ver Berenson.Levine.Krehbiel, "Estadística para Administración" 2001

66


Para el caso particular del valor de la vivienda en el Centro Histórico, se tratará de

encontrar una función que prediga su valor en función de la superficie del terreno

y de los metros cuadrados de construcción para cada barrio y para el total de la

muestra, así como también la función múltiple del valor de la vivienda, en relación

a la edad de la vivienda, a la superficie del terreno y al rea de construcción para

toda la muestra.

3.7 Análisis de correlación

La mejor forma de explicar la correlación es con la ayuda de gráficos o lo que los

estadísticos llaman "diagrama de dispersión". Un diagrama de dispersión

representa la relación gráfica entre dos variables mediante puntos que

representan pares de observaciones.17 En los cinco diagramas de dispersión

siguientes, se representan los diferentes posibles valores de r indicados en las

figuras siguientes:

Correlación positiva perfecta ( V = 1) Correlación negativa perfecta (T = -1)

V

Sin correlación

• • •

• • • • •

• • • • • • •

• • • • •

• • •

Correlación positiva

•

• •

• •

•

• •

• • •

• •

•

Correlación negativa

• • • • •

• • •

•

67


Punto de vista:

Para el caso particular en estudio, sólo serán considerados valores para r en el

intervalo, 0=r=1, ya que los valores negativos en precio de la vivienda no se

presentan en la muestra investigada.

3.8 Hipótesis nula y alternativa

En los diversos campos de la ingeniería, ciencia, y administración, requieren que

se tome una decisión entre aceptar o rechazar una proposición sobre algún

parámetro. Esta proposición recibe el nombre de hipótesis. Este es uno de los

aspectos más útiles de la inferencia estadística, puesto que muchos tipos de

problemas de toma de decisiones, pruebas o experimentos en el mundo de la

ingeniería, pueden formularse como problemas de prueba de hipótesis; si se

requiere ampliar conocimiento teórico de ellas se puede consultar a distintos

autores.14 '15-17

Punto de vista:

Para el caso en estudio se analiza una hipótesis nula y otra alternativa solo para

corroborar de manera complementaria la función valor de la vivienda, obtenida con

el análisis de correlación y regresión.

La hipótesis nula (H0) de que no existe correlación entre la variables: área de

terreno, de construcción y edad, con respecto al precio de la vivienda por barrio y

muestra total, en contraposición de la hipótesis alternativa (H-i) de que si existe

correlación con las variables mencionadas.

La propuesta de este trabajo que garantiza un grado de confiabilidad y precisión

estadística aceptable para realizar valuaciones comerciales (valor de la vivienda)

de bienes inmuebles (casa habitación) en la zona Centro Histórico de la ciudad de

68


Campeche, postula distintas funciones para cada barrio y una función general para

el total de la muestra.

3.9 Factor de homologación

Aunque ya se había hecho referencia al factor de homologación en capítulo

anterior, es necesario retomar la importancia de este en cualquier valuación de

bienes inmuebles, por la utilidad del mismo para medir de manera aproximada la

disparidad del mercado, entre el bien a valuar y otro similar, con el objeto de

obtener el valor del primero 18

El factor de homologación resulta de multiplicar los factores de edad,

obsolescencia técnica y conservación, para el caso de terrenos, es el producto de

multiplicar los factores de zona, de ubicación, de frente, forma y superficie.

Punto de vista:

Para el caso en estudio la mayoría de los bienes inmuebles localizados en la

zona del Centro Histórico, muchos de estos factores no aplican con mayor o

menor fuerza, ya que por ubicación la mayoría de ellos se encuentran en el

mismo radio de localización, así como su distribución arquitectónica,

constructiva, la superficie de terreno y construcción, edad, etc.

También es de suma importancia considerar que independientemente de que

la valoración del inmuebles sea por método tradicional o el propuesto en

este trabajo, existe el factor de negociación, sobre el cual no hay ley que lo

prediga, ya que el mercado y el acuerdo entre comprador y vendedor es el

que decide finalmente sobre el valor final del bien inmueble.

Ver Colegio de ingenieros mecánicos y electricistas A.C. 2004 "Curso básico de valuación"

69


CAPITULO IV:

Propuesta de la metodología para valorar el valor comercial de una vivienda

en el Centro Histórico de Campeche.

4.1 Elección del tamaño de la muestra

Para la realización del estudio se ha recogido información sobre los precios de

oferta de las viviendas que aparecen en los anuncios de clasificados de distintos

diarios locales e inmobiliarias con periodicidad mensual en Campeche (Casa DAN,

Inmobiliaria y Bienes Raíces MBA, Bienes Raíces Gallardo), así como las

recogidas en forma independiente por la zona de estudio, correspondientes al año

de 2007 y 2008 respectivamente. Además del precio de oferta, las fuentes

anteriores ofrecían información sobre las características de la vivienda, tal como

superficie, número de baños, calidad, etc.

A los datos sobre características de las viviendas se han añadido otros relativos a

la ubicación de las mismas por barrio y por su cercanía a los principales servicios

ubicados dentro del área estudiada.

El número total de datos sobre viviendas obtenidas ha sido de 33, procedentes de

la zona de estudio, los cuales se pueden observar en la tablal donde aparecen los

barrios, con la señalización de la ubicación de las casas en estudio.

Si se desglosan las viviendas estudiadas según el barrio tenemos:

Centro: 15 casas Barrio de San Francisco: 7 casas Barrio de San Román: 6 casas Barrio de Guadalupe: 5 casas

4.2. Variables ut i l izadas:

A partir de los datos recogidos se han identificado las siguientes variables:

70


Variables cuantitativas sobre características de las viviendas:

*Precio: Precio total o absoluto de la vivienda, en miles de pesos *Metros: Tamaño de la vivienda, en metros cuadrados *Metros2: Tamaño de la vivienda, en metros cuadrados elevado al cuadrado *Baños: Número de baños de que consta la vivienda *Habitaciones: Número de habitaciones *Metr/Hab: Tamaño de la vivienda en metros cuadrados, ente el N° de habitaciones *Patios: N°. de patios *Garajes: N° de garajes Vocalización de la vivienda: En coordenadas (metros)

Variables cualitativas sobre características de las viviendas.

Con la información disponible, se han diseñado las siguientes variables que hacen

referencia a la calidad o al estado de conservación de las viviendas:

Centro, Barrio de San Francisco, Barrio de San Román y Barrio de Guadalupe

*Remodelada: Si la vivienda ha sufrido cambios con respecto a su distribución.

*Mejorada: Si la vivienda ha sido mejorada en calidad de acabados, instalaciones o estructura.

Variables referentes a las características de las poblaciones:

*Pob2007: Número de habitantes ( 2007) *Pob2008: Número de habitantes (2008) *Renta: Renta familiar disponible per capita (2007)

Se han considerado dos variables ficticias para considerar el año de la muestra:

*M2007 : Toma valor de 1 si la vivienda pertenece a la muestra de 2007; 0 en otro caso *M2008: Toma el valor de 1 si la vivienda pertenece a la muestra de 2008; 0 en otro caso. De esta forma se tienen dos valores de localización que dan distinto peso a la distancia entre las casas.

4.3 Aplicación de la Herramienta

71


Para el análisis de los datos se crea una matriz que contiene, para cada vivienda

el precio de oferta y algunas variables definidas anteriormente.

Con la ayudad de las técnicas de análisis de correlación, análisis factorial,

regresión lineal múltiple, etc., se determinan, de entre todas las variables

analizadas, aquellas que definen mejor a la variable precio. Posteriormente se

obtendrá por regresión una función que predice el valor de mercado de una

vivienda determinada, en función de las variables seleccionadas anteriormente.

4.4 Análisis de resultados

De las 33 casas analizadas para el área del Centro Histórico de la Ciudad de

Campeche se obtiene, según muestra tabla 2, que el precio de los mismos oscila

dentro de un intervalo comprendido entre los $ 650,000 pesos y los $ 3,500,000

pesos, siendo su valor modal o más frecuente de $ 800,000.00 pesos. Asimismo,

la superficie de este tipo viviendas presenta un valor mínimo de 160 m2, un

máximo de 937 m2 y una moda de 700 m2.

En la tabla 2 se resumen estos valores y su dispersión:

Tabla 2. Casas situadas en el Centro Histórico(todos los barrios):

Superficie Precio

N° Datos

33

33

V. Mínimo

160 650,000

V. Máximo

937

3,500,000

V. Medio

453.19 1,545,939

V. Modal

700 800,000

Sin embargo para tener idea del comportamiento de dichos valores para cada

barrios se tiene las tablas: 3,4,5 y 6

Resumen de estos valores y su dispersión:

72


Tabla 3. Casas situadas en el Centro:

Superficie Precio

N° Datos

33 33

V. Mínimo

160 800,000

V. Máximo

700

3,500,000

V. Medio

390.41

1,911,667

V. Modal

700 3,500,00

Para el centro Histórico, en el cual según la historia de la Ciudad, se encuentran

las primeras viviendas construidas, tenemos un intervalo comprendido entre $

3,500,000 y $1,911,667 pesos, siendo su valor más frecuente $ 3,500,000 pesos.

Con superficies que van de 160 m2 a 700m2, siendo esta última la más frecuente.

Para el mismo barrio, analizando la distribución de los datos se observa que esta

tiene un sesgo positivo tanto para la superficie como para el valor de la vivienda, lo

cual indica que existen algunos valores muy grandes (extremos) que jalan la

media hacia arriba y resulta mayor que la mediana.

310 m2 390.42m2

Mediana Media

Superficie

Tabla 4. Casas situadas en el Barrio de San Román:

Superficie Precio

N° Datos 33 33

V. Mínimo

400 650,000

V. Máximo 837 1,450,000

V. Medio 518 841,667

V. Modal

423 650,000

Para el Barrio de san Román, que se ubica en segunda posición en la

construcción de viviendas tipo colonial, tenemos un intervalo en precio de la

$ 1'400'000 $1'911'667

/ . - ' •

-¥ • " '

K. VM.--

Mediana Media

valor de la vivienda

:-!K

V«íiÍ*{|U8ufe

73


vivienda que va de $ 650,000 a $ 1, 400,000 pesos, encontrándose como valor

más frecuente $ 650,000 pesos.

Las superficies van de 400 m2 a 837 m2, siendo la más frecuente la de 423 m2.

Para la distribución de los datos de este barrio, el comportamiento, es similar al

Barrio Centro, ya que también algunos valores extremos para ambas variables

jalan a la media a la derecha, haciéndola mas grande con respecto a la mediana.

$725'000 $841 '667 423 m2 518m2

¿t*?**,.

-imp*

T" ' íí-r*"-:.f f*

— & L... L<-¿et-.»-»raau«.* 41

Mediana Media

Superficie Mediana Media


Tabla 5. Casas situadas en el Barrio de San Francisco:

Superficie Precio

N° Datos 33 33

V. Mínimo 300 691,000

V. Máximo 640 1,500,000

V. Medio 417.57 1,213,000

V. Modal 300 1,200,000

Para el Barrio de San Francisco, también ubicado en segunda posición en la

construcción de viviendas de ese período, se tienen valores que van de $691,000

a $1,500,000 pesos, con una frecuencia modal de $1,200,000 pesos.

Las superficies se encuentran en un intervalo de 300m2 a 640 m2, siendo la más

frecuente de 300 m2.

La distribución de los datos para este barrio tiene la misma tendencia en sesgo,

para la variable superficie con respecto a los anteriores, sin embargo la

distribución de la variable valor es distinta y muy diferenciada ya que la media y la

mediana son casi iguales, lo que lleva a suponer que para este barrio en particular

la distribución del valor de la vivienda es casi simétrico o sea uniformemente

distribuido.

74


361 m2 417.57 m2 $1'2000'000 $1'213'000

/ - " J Í ' j .

X :+ \

\ .

Mediana Medía

Superficie

y-'f-^.y-yi":-

Mediana Media


Tabla 6. Casas situadas en el Barrio de Guadalupe:

Superficie Precio

N° Datos 33 33

V. Mínimo 450 900,000

V. Máximo 937 2,500,000

V. Medio 613.6 1,760,000

V. Modal 450 0

Para el Barrio de Guadalupe, cuyas viviendas ocupan la tercera posición en

antigüedad (las últimas que conforman en Centro Histórico) de construcción, se

encuentran representadas por valores que van de $ 900,000 a $ 2,500,000 pesos.

Las superficies van de 450 m2 a 938 m2, siendo la más frecuente 450 m2.

El comportamiento en la distribución de la variable superficie se repite como los

tres barrios anteriores, con sesgo positivo, no así para el valor de la vivienda que

también es distinto debido a que la mediana resulta mayor que la media, debido

seguramente a la existencia de datos extremos pequeños que hace que la media

sea desplazada a la izquierda y por lo tanto menor a la mediana(sesgo negativo).

450 nT

-í.-;:V

£¿

613.6 rri

; Í V

Mediana Media

Superficie

$1'760'000rri $1'800'000

mlv fe «JS...

Media Mediana


75


Aunque las primeras aproximaciones a los precios de las viviendas para los

distintos barrios del centro histórico, describen de manera sencilla el

comportamiento para en total de la muestra, se puede observar que existen sus

diferencias significativas para el centro en sí y las del barrio de Guadalupe, la cual

según los datos recabados, estas corresponden primeramente a superficies más

grandes para el barrio de Guadalupe, los cuales pueden tener origen a su

construcción ultima y que fue la zona pudiente en la época de la Colonia , al igual

que la zona centro (Casas Señoriales).

Caso menos observado, tanto en superficies, como en precios en los barrios de

San Román y San Francisco.

Continuando con la propuesta de este trabajo y buscando obtener una ecuación

con posibles valores como constantes, que ligue el valor transacción de la vivienda

en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche, con variables tales como

superficie, calidad de la vivienda(remodelación o adecuación), precio y situación

por barrio. Se han supuesto análisis de regresión simple, múltiple y correlación,

con el fin de buscar más alternativas que me lleven a la propuesta de este trabajo.

Primeramente se correlacionó con las técnicas mencionadas con anterioridad solo

las variables de superficie, metros cuadrados de construcción y precio por vivienda

observándose la siguiente información por barrio ( tabla 7) y otra, donde se

relaciona el precio, con la edad, superficie, metros cuadrados de construcción y

precio por metro cuadrado para toda la muestra (incluye todos los barrios a la vez,

tabla 8).

76


Tabla 7. Funciones de precios de las viviendas para cada barrio

Centro

Barrio de San Román

Barrio de San Francisco

Barrio de Guadalupe

Precio = 12920.852 + 3152.6837 Sup + 2022.6185

m2 construcc

Precio= 1071504.14 + 178.921sup - 1417.663 m ' construcc

Precio =1434692.13 - 460.4457Sup - 108.344mz

construcc

Precio=2103856.57- 4682.24401sup + 6495.039m* construcc

R"=0.7235 R=0.8506

R¿=0.06061 R = 0.24619

R*=0.05696 R=0.23867

R*=0.96505 R=0.98237

Tabla 8.Funciones de precio de la vivienda para toda la muestra , incluye todos los barrios estudiados, así como las variables, edad, superficie, metro cuadrado de construcción.

Centro Histórico de la Ciudad de Campeche

Precio— 696183.378+8976.54784edad

+165.434862sup+3873.64379m2 construcc

R*=0.35985759 R=0.59988131

Las demás variables planteadas no se relacionaron, ya que se pudo comprobar

que en su mayoría coinciden en número de habitaciones, número de baños,

adecuaciones y remodelaciones hechas a la vivienda actual.

Otro argumento complementario a los análisis ya hechos es la comprobación de

una propuesta teórica de hipótesis, utilizando como distribución probabilística la t

de student*, para verificar de manera teórica si existe correlación o dependencia

*se utiliza t de studen, debido a que el tamaño de la muestra para cada barrio es pequeña, debido a que las viviendas ofertadas en el centro histórico, por su propia naturaleza es reducida

77


estadística entre las variables analizadas para la determinación del valor de la

vivienda para los distintos barrios y para el total de la muestra.

Tabla 9.-Correlacion para el valor de la vivienda por barrio, a través de la comprobación de hipótesis.

Barrio

Centro

San Román

San Francisco

De Guadalupe

Ho:p=0 no hay correlación

H1:p#0sihay correlación

Misma hipótesis

Misma Hipótesis

Misma Hipótesis

Misma Hipótesis

tc r i t

2.16

2.78

2.57

3.18

tcalc

5.83

0.5080

0.5496

9.10

Conclusión

Si hay correlación entre las variables

analizadas No hay correlación entre las variables

analizadas No hay correlación entre las variables

analizadas Si hay correlación entre las variables

analizadas

En la tabla 9, se puede observar que el precio de la vivienda está realmente

correlacionado con la superficie y los metros cuadrados de construcción, sobre

todo para los barrios de Guadalupe y Centro, esta hipótesis corrobora los

resultados obtenidos con la regresión, donde los valores de los factores R están

más cercanos a la unidad.

Tabla 10.-Correlación para el valor de la vivienda, para las variables superficie y

metro cuadrado de construcción; de todo el Centro Histórico (incluye todos los

barrios), a través de la comprobación de hipótesis.

Barrio

Todos los barrios en estudio



La misma que los casos anteriores

tcr i t

2.04

tcalc

4.045

Conclusión

Si hay correlación entre las variables

analizadas

78


Tabla 11 .-Correlación para el valor de la vivienda, para las variables: superficie, metro cuadrado de construcción, y edad; de todo el Centro Histórico (incluye todos los barrios), a través de la comprobación de hipótesis.

Barrio

Todos los barrios en estudio



La misma que los casos anteriores

tc r i t

2.04

tcalc

4.17

Conclusión

Si hay correlación entre las variables analizadas

En referencia a las tablas 10 y 11, se observa que en la muestra total, el valor de

la vivienda , primeramente correlacionando solo superficie y área construida existe

la dependencia estadística y cuando se inserta el factor edad a dicho análisis,

también prevalece la correlación.

79


Conclusiones :

Finalmente los métodos de regresión y correlación se manifiestan como un

instrumento de análisis válido para valorar bienes inmuebles y empresas, en

países del norte de América y Europa, siempre que se disponga de la información

necesaria sobre transacciones recientes.

Las cuatro características analizadas en el área del recinto histórico (Centro,

Barrio de San Román, Barrio de San Francisco y Barrio de Guadalupe), de las que

se tenía información, esto es edad aproximada de la vivienda, superficie de

terreno, superficie de área construida, precio y ubicación, tienen influencia en la

determinación del valor de las mismas.

Como era de esperar, el valor de la vivienda está directamente relacionado con su

superficie, los metros cuadrados de construcción, edad y ubicación; sin embargo

se pudo comprobar en forma individual el comportamiento distinto del valor para

las casas señoriales en época de la colonia del Barrio de Guadalupe y la zona

Centro.

La superficie de terreno, el área construida y ubicación influyen positivamente en

el valor de los inmuebles, ya que su proximidad a los servicios, así como la

amplitud de sus espacios, hace que las mismas se revaloricen con respecto a la

ubicadas en los otros barrios.

Hay que tener en cuenta finalmente que, a falta de contrastes posteriores, las

conclusiones obtenidas son válidas sólo para el área que comprende el Centro

Histórico con sus respectivos Barrios, área importante por las características

similares en ubicación, superficie de terreno, metros cuadrados de construcción,

características constructivas y arquitectónicas.

Por lo que se recomienda que se monitoree de manera perene el mercado

inmobiliario a razón de conseguir información correcta en la zona y así poder

observar algún cambio drástico en el comportamiento del mismo. También se

80


aconseja valorar por el método tradicional y analizar realmente la conclusión del

valor.

Sin embargo, esta metodología de valoración alternativa constituye una nueva

perspectiva para afrontar la valoración de mercado de una vivienda cuando se

dispone de más de un índice de calidad, y así tener una alternativa más de los

clásicos factores de homologación para la valuación de un bien inmueble.

Posibles estudios posteriores:

Sería interesante, analizar más variables cuantitativas y cualitativas que involucren

a estos bienes inmuebles, tales como características en costos de adecuación y

remodelación, sobre todo porque estas llevan lineamientos de detalles de la época

y también porque se ha observado por experiencia, que el tener que remodelar

interiores y sobre todo fachadas, no se están haciendo con los materiales

adecuados, porque dicho rescate al poco tiempo necesita nuevamente la misma

inversión para mantenerse en buen estado.

81

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69 -Ley de Monumentos Históricos, Instituto Nacional de Antropología e Historia.

87

GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN

ACTIVO.- Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible.

Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando:

a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo.

b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.

ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad, constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja.

En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.

ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.

ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).- Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.

ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).- Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.

ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha

ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.

ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.- Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.

ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO.- Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.

ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.

ÁREA DE USO COMÚN.- Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.

ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin serparte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.

ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.

ÁREA RENTABLE.- Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO.- Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas).

ÁREA UTILIZABLE.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras.

AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.

AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margen de precisión es normalmente de +40%.

AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.

AVALÚO HIPOTÉTICO.- Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación.

AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.

AVALÚO MASIVO.- Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas.

AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.

AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.

AVALÚO RECURRENTE.- Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior

AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos

B

BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.

BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.

BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

BIEN MUEBLE.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.

BIEN PERSONAL.- Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.

BIEN RAÍZ.- Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.

BIENES ASEGURADOS.- Son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.

BIENES COMUNALES.- Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria).

BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LA FEDERACIÓN.- Los señalados en el artículo 3 de La Ley General de Bienes Nacionales.

"Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2o. de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la fracción II del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro

del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan formado parte del patrimonio de las entidades de la Administración Pública Paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción que corresponda a la Federación; Los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias de los Poderes de la Unión, no comprendidos en la fracción XI del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra; También se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la Secretaría de Desarrollo Social.

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN.- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).

BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.

BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley

Agraria).

BIEN INTANGIBLE.-Ver Activo Intangible.

CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización:

a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y

b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

CERTIFICADO DE VALUACIÓN.- Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación.

CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.

CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.

COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.

COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.

COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.

COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO.- Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.

COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.

COSTO DE REPRODUCCIÓN.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.

COSTO HISTÓRICO.-Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.

DACIÓN EN PAGO.- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.

DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:

I. Secretarías de Estado

II. Departamentos Administrativos III. Consejerías Jurídicas

DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).

En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

DEPRECIACIÓN ACUMULADA.- Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.

DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.

DEPRECIACIÓN FÍSICA.- Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.

DEPRECIACIÓN LINEAL.- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.

DEPRECIACIÓN OBSERVADA.- Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.

DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.

DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividiria, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso,

densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.

EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.

EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.

ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o a su valor en libros. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques.

ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

ENFOQUE DE INGRESOS.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado

ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.

EQUIPO.- Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa.

ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.

FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajusfar al mismo según el estado actual que presenta el bien.

FACTOR DE DEPRECIACIÓN.- Ver factor de demérito

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.

FACTOR DE OBSOLESCENCIA.- Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).

FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.

FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.- Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.

GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales, etc.

GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.

GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.

GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc.

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.

GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales, etc.

GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.

GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.

H

HIPOTECA.- Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario.

HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.- Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores. El índice e precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección, del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de precios al menudeo.

INDIZACIÓN.- Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor de actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.

INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.

INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.

INMUEBLES CATALOGADOS.- Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país, ciudad, población o barrio.

INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA.- Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.

INSTALACIONES ESPECIALES.- Son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos: elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.

J

JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA.- Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.

JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egreso de la unidad productiva, el monto de la inversión en activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.

L

LIQUIDEZ.- Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras a corto plazo. Se calcula como:

Liquidez = caja + bancos

Pasivo a corto plazo

M

MAQUINARIA.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.

MARGEN DE UTILIDAD.- Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.

MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permite legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.

MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.

MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le

agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. Ver enfoque de Costos.

MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas.

(Artículo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).

MONUMENTOS ARTÍSTICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada comente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.

MONUMENTOS HISTÓRICOS.- Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).

O

OBJETO DEL AVALÚO.- El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación. Ver Propósito del avalúo.

OBRAS DE ARTE.- Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas se consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).

OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.

OBSOLESCENCIA CURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación.

OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.

OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna.

Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas. La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Puede ser curable o incurable

OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES.- Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo. Ver también Demanda y Mercado.

OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.

P

PATRIMONIO.- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica

PATRIMONIO FEDERAL.- Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)

PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien.

PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

PRÁCTICA VALUATORIA.- Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoría.

PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.

PRECIO DE OFERTA.- Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado.

PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio.

PRECIO NETO DE VENTA.- Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos en que se incurrió para concluir su venta. PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos.

PRINCIPIO DE COMPETENCIA.- Es la ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de oferta.

PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.

PRINCIPIO DE CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.- Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien.

PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO.- El mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración, equilibrio, desintegración y renovación.

PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN.- Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

PROMOVENTE.- Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciación o consultaría.

PROPIEDAD.- Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados

de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.

PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.

PROPIEDAD PERSONAL.- Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.

PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.

PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate.

Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos.

PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.

PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.

PROPIEDAD PERSONAL.- Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.

PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.

PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate.

Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos FACTOR DE OBSOLESCENCIA.-Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).

RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.

RIESGO.- Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.

S

SERVIDUMBRE DE PASO.- Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.

SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos. TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.

TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes

TERRENOS ADJUDICADOS.- Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.

TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos.

(Artículo 157 de la Ley Agraria)

TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.

TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.

TERRENOS PERIFÉRICOS.- Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.

TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.

TERRENOS VACANTES.- Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puedeprecisarse quien fue su último propietario. (Artículo 785 del Código Civil para el DF)

U

UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva).- Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.

USO DEL AVALÚO.- Es una forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades.

USUFRUCTO.- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tiene sobre ellos.

V

VALOR.- Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.

VALOR ASEGURABLE.- Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.

VALOR BASE.- Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.

VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los

hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

VALOR CULTURAL.- Son los modelos de realización o los estándares de calidad considerados deseables y arraigados en nuestra vida.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN.- Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.

VALOR DE CHATARRA.- Ver Valor de Desecho.

VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.

VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.

VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR.- Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valor justo de Mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso

VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA.-Ver Valor de Realización Forzada.

VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA.- Ver Valor de Realización Ordenada.

VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO.- Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuará la operación del uso existente del activo.

VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA.- Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal "tal como está y donde se ubica" el bien.

En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor

VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA.- Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.

DE REMATE.- Ver Valor de Realización Forzosa

VALOR DE REPOSICIÓN.- Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un "Valor" én tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.

VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Ver costo de reposición asegurable. VALOR

DE REPRODUCCIÓN.- Ver Costo de Reproducción.

VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.

VALOR EN LIBROS.- Con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio.

Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista.

VALOR EN USO.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final de su vida útil.

VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios.

VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.

VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien

VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.

VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.

VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.

VALUACIÓN DE ACTIVOS.- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.

VALUACIÓN DE NEGOCIOS.- El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a éste.

VALUADOR.- Cualquier persona que estima el valor de un bien

VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.

VIDA ÚTIL ECONÓMICA.- Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.

VIDA ÚTIL FÍSICA.- Período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.

VIDA ÚTIL NORMAL.- Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. Ver Vida Útil Económica.

VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

VIDA ÚTIL TOTAL.- Ver vida útil normal

Z

ZONAS HOMOGÉNEAS.- Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes

INFORMACIÓN PE MERCADO: Centro Histórico de Campeche: Centro y Barrios i de inmuebles es en venta en la zona

Clase de inmueble

ENTRO HISTÓRICO

ENTRO HISTÓRICO

ENTRO HISTÓRICO

ÍNTRO HISTÓRICO

ENTRO HISTÓRICO

ENTRO HISTÓRICO

ENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

CENTRO HISTÓRICO

SAN ROMAN

SAN ROMAN

SAN ROMAN

SAN ROMAN

SAN ROMAN

SAN ROMAN

SAN ROMAN

GADALUPE

SADALUPE

GADALUPE

GADALUPE

GADALUPE

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISCO

SAN FRANCISO

Referencia de proximidad

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

CÉNTRICA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

INTERMEDIA

: Agosto 2007-Agosto 2008

Ubicación

Calle 63X12 Y14

Calle 16#315X61Y 63 Calle 14 #108X61 Y 63

Calle 51 # 33

Calle14 No 182

Calle63 s /n Calle 49 fte baluarte santigo

Calle 16 s/n

Calle 6 1 , entre 12 y 14

Calle 10 B No 37 centro

Calle 12 S/n

Fte Monte P y Hector

Calle 10 no 255

Calle 53 s/n

Centro fte pta tierra

BRAVO # 1 2 X 1 0 Y 12

Calle Galeana no 24

Pnv pablo garcía no 4

pnv allende no 4 Calle 18porpedro moreno Calle Galeana, entre 12 y 14

Calle Victoria # 7, entre 10 y 12

Calle 10* 255

Calle 10 n° 45

Calle 10 n" 255

Calle 18 n* 19

Calle 12 #150

Calle 10 ff 14

Calle 10

Cal le l2no22

Fte a la verbena sn feo

Fte al parque sn Feo

1/2 cuadra Hector Pérez

a 2 cuadras de la puerta de

Edad

120

90

110

120

120

120

120

120

110

120

110

120

120

110

120

120

120

110

90

90

110

120

90

90

90

90

90

90

120

110

110

110

110

110

Suelo

700

182

226

roo

225

310

400

360

200

700

183

165

667

160

194

910

625

837

423

400

423

400

450

781

450

937

450

320

640

300

595

407

300

361

Const

400

163

180

400

400

540

280

360

200

400

164

120

530

260

190

512

170

300

195

200

200

300

400

487

350

510

200

195

170

2S0

490

300

250

246

c.u.s.

0 571

0 895

0 796

0 571

1778

t.742

0 700

1

1

0571428571

0 896174863

0 727272727

0 794602699

1.625

0 979381443

0 563

0 272

0 358

0 461

0 500

0 472813239

0 75

0 888888889

0 623559539

0 777777778

0 S44290288

0 444444444

0 609375

0 265625

0 833333333

0 823529412

0 737100737

0 833333333

0 681440443

Precio ($)

3,500,000

875,000

950,000

3,300,000

850000

3,400,000

2,000,000

1,000.000

800,000

3,500,000

850,000

1,200,000

2,550,000

1,400.000

800,000

3,000,000

800,000

850,000

1,450,000

650,000

650,000

650 000

j2.500.000

1,800,000

2,300,000

900,000

1300000

1,400,000

1,200,000

1,500,000

1,200,000

1,000,000

1,500,000

691,000

P.unit ($/m')

8,750 00

5,364 48

5,277 78

8,250 00

2,125 00

6,296 30 ,

7,142 86

2,777 78

4,000 00

8.750 00

5,18253

10,000 00

4,811 32

5,384 62

4,210 53

5,854 23

4.705 88

2,833 33

7,435 90

3,250 00

3,250 00

2,166 67

6,250 00

3,696 10

6,571 43

1,764 71

6,500 00

7,179 49

7,058 82

6,000 00

2,448 98

3,333 33

6.000 00

2,808 94

Nombre/teléf

BR. MBA 961 81

B R GALLARDO 98"

DR GONGORA 981

BR MBA

BR MBA

BR MBA

B R MBA 981 81

(981)81115!

(981)811151

MBA

galla rdobienesr

o.allardobienesr

MBA

semerena Bien

bienes r qua

BR MBA

K Balam Mf

K Balam Mí

K Balam ME

K Balam MI

Edelmira 8 1 1 4

FlorGzalezQ 8 1 '

BR MBA

BR MBA

BR MBA

BR MBA

BR MBA

C Cañetas 981 l a

K 8alam M8A (81

MBA (Karlna Ba

propia 9 8 1 1 2 1 ,

propia 9 8 1 1 1 1 '

propia 981100 '

Jenyfer lytic

http://j2.500.000

RESUMEN ESTADÍSTICO PARA TODA LA MUESTRA DEL CENTRO HISTÓRICO DE

CAMPECHE

PRECIO POR M2

Media

Error típico

Mediana

Moda

Desviación estándar

Varianza de la muestra

Curtosis

Coeficiente de asimetría

Rango

Mínimo

Máximo

Suma

Cuenta

Mayor (1)

Menor(l)

Nivel de confianza(95.0%)

$ 5,188.05

$ 379.94

$ 5,277.78

$ 8,750.00

$ 2,182.61

$ 4,763,772.35

-$ 0.75

$ 0.28

$ 8,235.29

$ 1,764.71

$ 10,000.00

$ 171,205.55

$ 33.00

$ 10,000.00

$ 1,764.71

$ 773.92

PRECIO DE LA VIVIENDA

Media

Error típico

Mediana

Moda



Curtosis


Rango

Mínimo

Máximo

Suma

Cuenta

Mayor (1)

Menor(l)


$ 1,545,939.39

$ 156,875.15

$ 1,200,000.00

$ 800,000.00

$ 901,179.12

$ 812,123,808,712.12

$ 0.03

$ 1.10

$ 2,850,000.00

$ 650,000.00

$ 3,500,000.00

$ 51,016,000.00

$ 33.00

S 3,500,000.00

$ 650,000.00

$ 319,544.22

M2DE SUPERFICIE

Media

Error típico

Mediana

Moda



Curtosis


Rango

Mínimo

Máximo

Suma

Cuenta

Mayor (1)

Menor(l)


453.189697

36.92444631

407

700

212.114795

44992.68625

-0.66734279

0.498959131

777

160

937

14955.26

33

937

160

75.21263553

AÑOS DE LA VIVIENDA

Media

Error típico

Mediana

Moda



Curtosis


Rango

Mínimo

Máximo

Suma

Cuenta

Mayor (1)

Menor(l)


108.4848485

2.137384239

110

120

12.27833766

150.7575758

-1.180927168

-0.664168682

30

90

120

3580

33

120

90

4.353709206

M2 DE CONSTRUCCIÓN

Media

Error típico

Mediana

Moda



Curtosis


Rango

Mínimo

Máximo

Suma

Cuenta

Mayor (1)

Menor(l)


308.0639394

22.103578

280

400

126.9753885

16122.74929

-1.026779389

0.503978937

420

120

540

10166.11

33

540

120

45.02351483

ANÁLISIS DE CORRELACIÓN PARA CENTRO Y CADA BARRIO, ASI COMO PARA TODA LA MUESTRA

CENTRO:

Estadísticas de la regresión

Coef. de correlac. Múltiple r

Coef. de determinación r2

RA2 ajustado

Error típico

Observaciones

0.851042

0.724272

0.649074

656774.656743

15.00

ANÁLISIS DE VARIANZA _ _ _ _ _ ^ _ _ _ Suma de

Grados de libertad cuadrados Prom. de los cuadrados F Val, crítico de F

Regresión 3 1.24637E+13 4.155E+12 9.63148 0.002067292

Residuos 11 > 4.74488E+12 4.314E+11

Total 14 1.72086E+13

Intercepción

EDAD

SUP

M2 CONST

Coeficientes

501749.954

-4753.4C9

3183.081

2166.575

Error típico

2888363.172

27756.268

1108.147

1941.672

Estadístico t

017371

-0.17126

2.87243

1.11583

Probabilidad

0.865246

0 867131

0 015175

0.288278

Inferior 95%

5855494.522

-65844.594

744.065

-2107 016

Superior 95%

6858994.429

56337.6762

5622.0969

6440.1665

Inferior 95 0%

-5855494 522

-65844.5938

744.0647

-2107.0160

Superior 95.0%

6858994.429

56337.67615

5622.096936

6440.166543

ifeía^ifi: m -: ••£#*!


Coef. de correlac Múltiple r


RA2 ajustado

Error típico

Observaciones

0.551033997

0.303638465

-0.740903836

409697.6262

6

ANÁLISIS DE VARIANZA

Grados de libertad Suma de

cuadrados Prom. de los cuadrados Valor crítico de F

Regresión

Residuos

Total

3

2

5

1.46379E+11

3.35704E+11

4.82083E+11

48793014520

167852144887

0.290690 0.8326849

Intercepción

edad

superficie

m2 constr

Coeficientes

2090343.3236

-12338.6519

417.3921

-653.9030

Error típico

1461763.033

14768.691

1128.890

3523.903

Estadístico t

1.43002

-0.83546

0.36974

-0.18556

Probabilidad

0.288976

0 491366

0 747058

0 869903

Inferior 95%

4199115.382

-75883.199

-4439.829

-15816 034

Superior 95%

8379802.03

51205.8950

5274 6133

14508.2285

Inferior 95.0%

-4199115.382

-75883.1988

-4439.8290

-15816.0344

Superior 95.0%

8379802 03

51205.895

5274.61335

14508.2285


Coef.de correlac múlt iple r


RA2 ajustado

Error típico

0.238672206

0.056964422

-0.414553367

349426.759

Observaciones


Grados de libertad Suma de

cuadrados Prom. de los cuadrados Valor crítico de F

Regresión

Residuos

Total

2

4

6

2.950E+10

4.884E+11

5.179E+11

14750880125

1.22099E+11

0.12081 0.88932

Intercepción

sup

m2 constr

Coeficientes

1434692.12 9

-460.4457

-108.3440

Error típico

501864.39 0

1063.327

1439.240

Estadistic ot

2.85872

-0.43302

-0.07528

Probabilida d

0.045989

0.687325

0.943608

Inferior 95%

41293.19 9

-3412.716

-4104.315

Superior 95%

2828091.059 5

2491.8242

3887.6266

Inferior 95.0%

41293.199 3

-3412.7157

-4104.3147

Superior 95.0%

2828091.0 6

2491.8242 1

3887.6266

http://Coef.de




RA2 ajustado

Error típico

Observaciones

0.982370866

0.965052519

0.930105038

176954.6349

5


Regresión

Residuos

Total

Grados de libertad

2

2

4

Suma de cuadrados

1.72937E+12

62625885599

1.792E+12

Promedio de los cuadrados

8.64687E+11

31312942799

F

27.61437

Valor crítico de F

0.03495

Intercepció n

sup

m2 constr

Coeficientes 2103856.56

9

-4682.2441

6495.0395

Error típico

289680.39 0

632.072

1175.016

Estadístic ot

7.26268

-7 40777

5.52762

Probabilida d

0.018436

0 017740

0.031205

Inferior 95%

857462.44 8

-7401.830

1439.352

Superior 95% 3350250.689

4

-1962.6580

11550 7269

Inferior 95.0%

857462.448 4

-7401 8301

1439.3522

Superior 95.0%

3350250.6 9

-1962 658 11550.726

9

m^S^Bt^^i ^ Toda }a>úestra: para | | í



Coef. de determinación rA2

RA2 ajustado

Error típico

Observaciones

0.587743

0.345442

0.301805

753007.817318

33


Regresión

Residuos

Total

Grados de libertad

2

30

32

Suma de cuadrados

8 97734E+12

1 70106E+13

2.5988E+13

Prom. de los cuadrados

4.48867E+12

5.67021E+11

F

7.91623

Valor crítico deF

0.00173468

Intercepción

SUP

M2 CONST

Coeficientes

244554.809 6

103.0685

4072.7746

Error típico

370425.938 5

756.5216

1263.7837

Estadístic ot

0.66020

0.13624

3.22268

Probabillda d

0.51416

0.89254

0.00305

Inferior 95%

511955.879 1

-1441.9547

1491.7840

Superior 95%

1001065.49 8

1648.0918

6653.7652

Inferior 95.0%

511955.879 1

-1441.9547

1491.7840

Superior 95.0%

1001065.49 8

1648.0918

6653.7652



Coefic. de determinación rA2

RA2 ajustado

Error típico

Observaciones

0.599881

0.359858

0.293636

757400.1926

33


Regresión

Residuos

Total

Grados de libertad

3

29

32

Suma de cuadrados

9.35197E+12

1.6636E+13

2.5988E+13

Prom. de los cuadrados

3.11732E+12

5.73655E+11

F

5.43414

Valor crítico deF

0.00432826

Intercepción

EDAD

SUP

M2 CONST

Coeficientes

-696183.3779

8976.5478

165.4349

3873.6438

Error típico

1222283.917

11107.9881

764.8381

1294.8189

Estadístico t

-0.56958

0.80812

0.21630

2.99165

Probabilidad

0.57335

0.42560

0.83027

0.00561

Inferior 95%

3196034.638

-13741.8383

-1398.8346

1225.4419

Superior 95%

1803667.882

31694.9340

1729.7043

6521.8456

Inferior 95.0%

3196034.638

-13741.8383

-1398.8346

1225.4419

Superior 95.0%

1803667.882

31694.9340

1729.7043

6521.8456

Reporte fotográfico de algunas viviendas de la zona de estudio

IKJBSW*^"

Localización: Calle 53 S/N

Barrio: Centro

Precio ofertado: $ 1, 200,000.00

~^H3


Barrio: Centro

Precio ofertado: $ 850,000.00

Localización: Fte a Monte de Piedad y

Escuela Héctor Pérez M

Barrio: Centro

Precio ofertado:$ 1, 200,000.00


Barrio: Centro



Localizacion: Calle 10 S/N

Barrio: Sn Francisco

Precio ofertado: $ 1, 200,000.00

Localizacion: Calle 12 No. 150

Barrio: Guadalupe

Precio ofertado: $ 1,300,000.00

Localizacion: Calle Gaieana entre 12 y 14

Barrio: Sn Román


Localizacion: Calle 10 No. 35

Barrio: Guadalupe

Precio ofertado: $ 1,800,000.00


Localización: Calle 10 No 255 Localización: Calle 10 No. 14

Barrio: Guadalupe Barrio: Sn Francisco

Precio ofertado: $ 2, 300,000.00 Precio ofertado:$ 1,400,000.00

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•

Plano de la Cd. de San Francisco de Campeche, año 1690, siglo XVII, extraído de la ficha 115717, Sevilla de Archivo de Indias.

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TESIS Rangel Aquino Angelica Maria 44806

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