Topografia urbana apuntes

MATERIA:

TOPOGRAFÍA URBANA Y VALUACIÓN DE INMUEBLES

CARRERA:

INGENIERÍA CIVIL

APUNTES

PROFESOR:

Temario

Unidad 1.

Fraccionamientos

1.1 Inmobiliarias 1.2 Clasificación de los fraccionamientos1.3 Obligación de fraccionadores, ayuntamientos y propietarios1.4 Desarrollo del proyecto1.5 Servicios generales (Electrificación, agua potable, drenaje)1.6 Equipamiento urbano (Pavimentación, guarniciones y banquetas)

Unidad 2. Topografía legal 2.1 Uso de suelo2.2 Aspectos legales 2.2.1 Registro público de la propiedad2.2.2 Tenencia de la tierra2.2.3 Deslindes 2.2.4 Alineamientos 2.3 Peritajes 2.4 Elaboración de planos catastrales2.5 Técnicas cartográficas

Unidad 3.Valuación de inmuebles 3.1 conceptos básicos 3.2 Clasificación de inmuebles3.3 Normatividad3.4 proceso de valuación3.4.1 Elección del método de valuación3.4.2 Método de valor de mercado3.4.3 Método de valor físico3.4.4 Método de captación 3.5 Desarrollo valuatorio

Objetivo general:

TOPOGRAFÍA Y VALUACIÓN DE INMUEBLES Página 1

Formar proyectos de fraccionamientos e infraestructura con las herramientas para atender la problemática urbana de las ciudades y comprenda las metodologías de evaluaciones para operaciones inmobiliarias en dependencias de sector público o privado.

Evaluación

Examen 35 % Apuntes 15% Trabajos (google drive) 20 % Proyecto 30 %

Bibliografía

1. Bazán J. (2005) Manual de criterios de diseño urbano, LIMUSA. 2. Austin, B. Topografía aplicada a la construcción, México, LIMUSA. 3. Ley de fraccionamientos vigentes. 4. Hall P.G (1996) Ciudades del mañana: historia del urbanismo en el siglo xx. España. 5. García Ortiz (2006) propuesta metodológica para el desarrollo de fraccionamientos urbanos. 6. Monizaga vigil G. (1999) Macroarquitectura, tipología y estrategias de desarrollo urbano, Chile. 7. Ley de asentamientos urbanos. 8. Ley de catastro. 9. Iturbide A. (2009) El avaluó de bienes raíces. 10. Cárdenas Castañeda A. (2005) Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad. 11. Ventolo William L. y Williams Martha R (1997) Técnicas de evaluó inmobiliario, Mex.Pax.


Unidad 1

UNIDAD 1.

1.1. Inmobiliarias


Unidad 1.

Fraccionamientos

1.1 Inmobiliarias 1.2 Clasificación de los fraccionamientos1.3 Obligación de fraccionadores, ayuntamientos y propietarios

Obra civil:

Es una obra del hombre en la naturaleza que es utilizada para dotar de beneficios a la sociedad la cual debe ser:

EconómicaFuncional Segura A tiempo

Las obras civiles están contenidas en 3 grandes grupos o campos y sus derivados de ellos, esos grupos son:

a) Obras de infraestructura.

La infraestructura es un conjunto de elementos o servicios que se consideran necesarios para el desarrollo de una actividad.

Las obras de infraestructura son obras para beneficio colectivo y común de la comunidad, para hacer posible la existencia de los servicios. (Puentes, carreteras, puertos, aeropuertos, líneas ferroviarias, hidroeléctricas, etc.)

b) Obras de urbanización.

Son las construcciones de las instalaciones para proporcionar los servicios municipales a un terreno. (Banquetas, guarniciones, cunetas, agua potable, drenaje, et.)

c) Obras de edificación.

Son la construcción de inmuebles que proporcionan techo y habitad confortable al hombre y se clasifican en los siguientes rubros:

1. Gubernamentales: Ayuntamientos, M.P, penitenciaria, estación de policía, bomberos.2. Institucionales: Instituto Nacional Electoral (INE).3. Habitacionales: casas, edificios, fraccionamientos, residencias.4. Comerciales: mercados, centros comerciales, bancos, oficinas, hoteles.5. Ornamentales: iglesias.

B1) equipamiento Urbano.

Son las obras de complemento para preservar la calidad, la cultura, la salud y el esparcimiento, como por ejemplo:

- Museos - Parques


- Hospital- Módulo de policía- Unidad deportiva- Escuelas - Biblioteca - Cine

B1.1) Mobiliario urbano.

Todas aquellas obras o muebles que complementan a las obras de equipamiento urbano.

- Luminarias- Señalización- Botes de basura - Bancas- Caseta telefónica

1.2. Clasificación de los fraccionamientos

Tipos de fraccionamientos

Cada estado tiene por lo general una definición de los tipos de fraccionamientos que autoriza.

El estado de México que considera en su reglamento los siguientes.

1. Fraccionamiento habitacional popular.

Debe tener una superficie mínima de una hectárea y estar localizada en zonas urbanizables, dentro o próximo a centros de población. Deben contar con todas las obras de urbanización.

2. Fraccionamiento habitacional residencial.

Contar con una superficie mínima de 1 hectárea y próximo a centros de población. Deben contar con todas las obras de urbanización.

3. Fraccionamiento habitacional campestre.

Cuentan con una superficie mínima de 5 hectáreas y una distancia menor de 5 km del centro de población. Debe comprender toda obra de urbanización.

4. Fraccionamiento industrial.

Debe tener una superficie mínima de 20 hectáreas. Por lo general el ancho de sus vialidades colectoras es de 20 m y las locales de 12 m. Debe comprender todas las obras de urbanización.


5. Fraccionamiento social progresivo.

Solo pueden ubicarse en zonas urbanas o urbanizables, con densidad no superior a 80 viviendas por hectárea, este se considera de interés como alternativa de agrupación de viviendas, el fraccionamiento se puede desarrollar bajo el régimen de condominio ya sea horizontal, vertical o mixto.

6. Fraccionamiento de comercio y servicio.

Estos dependen del tipo de fraccionamiento al que pertenezcan o estén dentro de alguno especial.

7. Fraccionamientos mixtos.

Estos dependen de las normas básicas de cada uno de los tipos de fraccionamientos que lo conforman de tal manera que resulte compatible para cada caso.

TIPOS DE FRACCIONAMIENTO

FRENTE(m)

SUPERFICIE(m2)

ÁREA DE DONACIÓN PARA EQUIPAMIENTO URBANO

Social progresivo 6 72 18 m2 por equipamiento previsto

Habitacional popular 6 90 18 m2 por vivienda prevista

Habitacional residencial

9 180 20 m2 por vivienda prevista

IndustriaGrande 80 500 5 % del total del área

Chica 10 100 2 % del total del áreaHabitacional

campestre25 2000 4 % del área total

Tabla 1. Dimensión de lotes (mínimos)

Objetivo.Antecedentes (del municipio y uso de suelo).Ubicación del predio, distribución de áreas del fraccionamiento.Terreno con características.Área de donación.


Obras de urbanización (red de agua potable hasta toma domiciliaria, drenaje pluvial y sanitario, energía eléctrica, alumbrado público, guarniciones y banquetas, pavimento: Arroyo de calles, estacionamiento, andadores, jardinerías, nomenclatura de calles, señalización vial)

Uso de suelo

Dimensiones de lotes (mínima), intensidad de construcción, altura máxima de niveles, altura máxima en metros, superficie mínima del lote sin construir.

Equipamiento urbano

Que se va a hacer y que se va a contener, incluye el área de superficie (jardín de niños, escuela primaria, secundaria, etc.), local comercial, unidad médica, jardín vecinal, zona deportiva, juegos infantiles (según fraccionamiento).

Integración urbana

Tinacos (condiciones de visibilidad).Fachadas (tipo de acabado).

Estructura vial.

Topografía, geología, estratigrafía, impacto ambiental, memoria descriptiva de los servicios, diseño de pavimento.

Plano poligonal.

Plano de lotificación (incluir superficie habitacional, comercial, total de donación, total de vía pública, total de conjunto lotes de uso habitacional, de uso comercial, de donación, numero de lotes y manzanas.)

Plano de servicio.Plano: Tipo de elementos de edificación.

1.3. Obligación de fraccionadores, ayuntamientos y propietarios

Fraccionamiento:


Es la división de un terreno en manzanas y está a su vez en lotes y requiere el trazo de una una o más vías públicas.

Fraccionador:

Es el responsable de proveer y prever al ayuntamiento de las vías públicas y los espacios requeridos para los servicios de equipamiento y servicio público municipales.

Los fraccionadores de sujetan a las siguientes normas

1. Previa autorización de fraccionamiento, la Secretaria de Desarrollo urbano y Obras Públicas entrega el dictamen de la factibilidad de acuerdo.

a) Zonificación de los usos de suelo.b) Dotación de agua.c) Preservación y protección de los elementos naturales d) Integración a la imagen urbanae) Incorporación a la estructura vialf) Equipamiento urbano y sistema de agua potable y alcantarillado

Es necesario tomar la opinión del ayuntamiento con documentos para la reglamentación del tipo y características del fraccionamiento son las siguientes.

a) Título de propiedad del predio que debe estar inscrito en el registro público de la propiedadb) Si los dueños son varios se debe tener una acta constitutiva de la sociedad o asociación, que

también debe estar inscrita en el RTP.c) Ubicación del predio, cartografía en la que se precise el entorno en un radio de al menos 1 km.d) Plano de la poligonal del predio (levantamiento topográfico).e) Memoria descriptiva de anteproyectof) Manifestación de impacto ambiental; la Secretaria de Ecología del Estado emite la resolución de

la manifestación de que se trate.

2. El gobernador del estado autoriza la realización de cualquier fraccionamiento.3. Todos los fraccionamientos menos el habitacional campestre pueden ubicarse indistintamente en

las áreas urbanas y urbanizables de un centro de población.4. Los lotes de un fraccionamiento para que puedan ser ocupados, deben estar dotada de las obras

terminadas de urbanización y equipamiento a excepción del social progresivo que debe contar con las áreas destinadas de comercio para atender las necesidades de la población.

Obras de urbanización y equipamiento para fraccionamientos.

Las obras de urbanización y equipamiento que se señalan en la autorización de un fraccionamiento son liberadas hasta que cumplan las obligaciones relativas.


Las áreas de donación destinadas al equipamiento pasan a ser de dominio público de los municipios, desde el momento de su y recepción definitiva. Estas áreas solo podrán utilizarse en el equipamiento que para cada tipo de fraccionamiento fije la ley o reglamento. En ningún caso habrá cambio de uso de suelo de las áreas destinadas a espacios verdes, parques y jardines.

Las obras de urbanización y equipamiento del fraccionamiento las supervisa el Ayuntamiento a satisfacción de la Secretaria de Desarrollo Urbano. La entrega puede ser en su totalidad o parcialmente.

Lotes en bloque:

Son aquellos cuando un comprador adquiere más de 3500 m2 de superficie.

Obras de equipamiento.

1. Fraccionamientos habitacionales; deben contener por cada 1,000 viviendas provistas.a) Jardín de niños de 3 aulasb) Escuela primaria de 12 aulasc) Unidad médica o guardería infantil de 60 m2 de construcción.d) Jardín vecinal de 4,000 m2.e) Lugares comerciales de 150 m2 de construcción.f) Zona deportiva y juegos infantiles 8,000 m22. Fraccionamientos industriales; deben contener.a) Área jardinada 1 % área de donación.b) Zona deportiva: 1 cancha de futbol soccer por cada 20 hectáreas de superficie total, 1 cancha de

Basquetbol y usos múltiples por cada 5 hectáreas de suelo vendible.c) Guardería infantil: 1 m2 construido por cada 2,000 m2 de superficie vendible.d) Centro de capacitación o edificio administrativo: 1 m2 construido por cada 2,500 m2 se

superficie vendible.3. Fraccionamientos comerciales y de servicio a) Guardería infantil: 1 m2 construido por cada 2000 m2 de superficie vendible.b) Centro administrativo de servicios: 1 m2 construido por cada 2,000 m2 de superficie vendible.c) Área jardinada 1 % de área de donación.

Vía publica

La vía pública es todo inmueble de dominio público y uso común destinado al libre tránsito cuya función sea dar acceso a los predios colindantes, alojar las instalaciones de obras de servicios públicos, ventilación, iluminación, y asoleamiento de los edificios.


El ancho y sección mínimaa) Vialidades primarias 21 mb) Vialidades secundarias 18 mc) Vialidades locales 12 md) Vialidades con retorno 9 m

Ancho de banqueta mínimoa) Para vialidades primarias 3 mb) Para vialidades secundarias 2 mc) Para vialidades locales 1.80 md) Para vialidades con retorno 1.20 m

Titular de un fraccionamiento

El titular de un fraccionamiento es toda persona física o moral, que lo realice en un terreno de su propiedad o ajeno, o que permita que otras lo hagan en terreno de su propiedad o de su posesión.

El titular de un fraccionamiento tiene las siguientes obligaciones:

1) De a título gratuito al ayuntamiento las superficies de terrenos destinadas para una vía publica en el proyecto del fraccionamiento.

2) Se dé al estado o municipio las áreas de donación requeridas para cada tipo de fraccionamiento, las cuales deben tener una superficie mínima de 500 m2, con un ancho no menor de 15 m y debe estar frente a una vía pública.

No podrá cuantificarse como áreas de donación:

a) Terrenos con pendientes mayores a 15 m2 b) Terrenos nivelados con relleno, solo que estén compactados adecuadamente y supervisados por

la Dirección General de Obras Públicas.c) Terrenos afectados por restricciones federales o estatales.d) Camellones u otras áreas verdes en vialidades.e) Aquellos terrenos que por sus características no puedan ser aprovechados.

3) Dedicar el uso para los que fueron hechos las instalaciones.4) Construir las obras de urbanización y equipamiento según el tipo de fraccionamiento y en el

plazo que se fijen.5) Garantizar las obras de urbanización y equipamiento.6) Garantizar por un periodo de 2 años contados a partir de la fecha del acto de entrega total

definitiva de la obras de urbanización y equipamiento.7) Construir las obras conforme a los proyectos que apruebe la Secretaria de Desarrollo Urbano.


8) Mantener y conservar las obras de manera satisfactoria hasta su entrega al municipio.9) Prestar gratuitamente los servicios municipales de agua potable, drenaje, alumbrado público y

recolección de basura hasta la fecha de entrega al municipio. 10) Inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, la escritura de la lotificación en un plazo no

mayor a 60 días contados a partir de la publicación del acuerdo de autorización.

Subdivisión de predios

a) Subdivisión de predios.

Es la acción mediante la cual se parte o divide un predio en 2 o más lotes, siempre y cuando queden con frente a una o más vías públicas existentes.

b) Fusión de predios.

Es la acción por la cual 2 o más predios que están contiguos se convierten en uno solo

c) Relotificación de lotes

Es la acción por la cual 2 o más lotes de un fraccionamiento, se les se les modifica su dimensión y superficie o localización original establecida en el proyecto de trazo y lotificación.

Cualquiera de las condiciones anteriores se debe realizar con la autorización de la Secretaria de Desarrollo Urbano.

La dimensión mínima de los lotes que resulte de la subdivisión de predios será la que señale el plan de desarrollo urbano para cada tipo de uso, en caso de no contar con este, las dimensiones mínimas no puedes ser inferiores al tamaño promedio ubicado en un radio mínimo de 250 m y no menores a las dimensiones de cada tipo de fraccionamiento.

Predios rectangulares: irregulares


Ejemplo de cuadriláteros y pentágonos.


Predios regulares:


1.4. Desarrollo del proyecto

¿Qué es un proyecto?

Es el intento de lograr un objetivo específico mediante un grupo exclusivo de tareas interrelacionadas y la utilización efectiva de los recursos.

Hay que considerar que un proyecto debe tener un objetivo, en el cual se lleven a cabo una serie de actividades interdependientes, en el que es necesario hacer uso de los recursos. Ya sean materiales, personas, empresas, equipos e instalación que ayuden a dar secuencia para alcanzar el objetivo del proyecto establecido.

Además tiene un marco temporal específico conocido como vida útil finita (10, 15, 20, 30, años) y mientras tanto un proyecto tiene un cliente que aporta los fondos necesarios para su realización, sin olvidarnos de cierta incertidumbre y estimaciones del proyecto.


Etapas de desarrollo del proyecto:

1. Identificación de las necesidades:

Se inicia con el reconocimiento de una necesidad, un problema o una oportunidad y termina con la emisión de una solicitud de propuesta, con la finalidad de mejorar la condición existente.

2. Desarrollo de una propuesta de solución:

Esta etapa comienza una vez identificada la necesidad, en la que se lleva a cabo un proceso de preparación de propuestas y los elementos que podrían hacer incluidas en esta misma para poder llegar a un acuerdo con el cliente.

3. Planeación del proyecto:

Esta fase se conforma por 2 partes, siendo primera la planeación detallada y por último la práctica, la planeación debe mostrar cómo se realizaron las tareas dentro del presupuesto y en el tiempo señalado, en si la planeación determina lo que se necesita hacer, quien lo hará, cuánto tiempo se necesita y cuanto costara.

4. Realización del proyecto:

Una vez realizada la planeación del proyecto se puede poner en práctica las actividades programadas en este, en el cual aumentara el trabajo con forme se vayan incluyendo más recursos o tareas al proyecto.

5. Control de proyecto:

Esta etapa tiene la función de supervisar los avances del plan conforme se vayan realizando, es decir medir el progreso real y así poderlo comparar con lo establecido en la planeación del proyecto, esto debe ser de manera periódica y oportuna.

6. Terminación del proyecto:

El proyecto de terminar apropiadamente un proyecto es aprender de la experiencia ganada en el mismo, con la finalidad de mejorar el desempeño en el futuro.


Evaluación del sitio

Debido al riesgo de inversión: Información básicaNormatividad Infraestructura Información físicaPropuesta conceptual del proyecto inmobiliarioPermisos y autorizaciones Información financiera


Unidad II


Unidad 2.Topografía legal 2.1 Uso de suelo2.2 Aspectos legales 2.2.1 Registro público de la propiedad2.2.2 Tenencia de la tierra2.2.3 Deslindes 2.2.4 Alineamientos 2.3 Peritajes 2.4 Elaboración de planos catastrales2.5 Técnicas cartográficas

USO DE SUELO

Es el uso que se le hace a la superficie terrestre, abarca la gestión y modificación del medio ambiente natural para convertirlo en un ambiente construido.

REGISTRÓ PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Propiedad el art. 348 del código civil, dice que la propiedad es el derecho de gozar y disfrutar de las cosas sin limitaciones más que de las establecidas por las leyes. La propiedad no es lo mismo que la posesión ya que poseer algo no implica que sea de la propiedad de uno.

TIPOS DE PROPIEDAD

Propiedad pública: es aquella cuyo fin es satisfacer necesidades públicas Propiedad Privada: pertenece a una sola persona (2 o más con propiedad)

Por razones de objeto la propiedad se divide en:

a) mobiliaria: cosas que se pueden trasladar

b) inmobiliaria aquellas que no se pueden mover

c) propiedades especiales

Formas de adquisición de la propiedad.

A. Por ocupación. Se puede efectuar cuando el bien no tiene dueño.B. Por prescripción. Esta se da por haber poseído el bien, ateniéndose a la ley, y cumplir los plazos

indicados es decir, se pide algo por el transcurso del tiempo.C. Por transmisión. Es decir por mortis causa (con o sin testamento) o intervivo (mediante compra

venta o permuta) o entrega gratuita.D. Por accesión. Este se produce y obtiene en función de lo que se produce.

Formas de perdida de la propiedad.

A. Por abandono.B. Por expropiación.C. Por pérdida involuntaria.D. Por las condiciones resolutorias de los contratos.

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Es una institución pública cuya finalidad es recoger la propiedad de los bienes e inmuebles y sus titulares, también determina las superficies, linderos que pueden existir sobre dichos inmuebles.


Deslinde.

Tipos de deslinde.

Deslinde particular Deslinde oficial.

Deslinde de terrenos. Este se refiere al deslinde de superficies no urbanizadas y los motivos para efectuar este tipo de deslinde es por adquisición de herencia y para evitar instrucciones.

Se debe considerar al efectuar el deslinde:

1) escrituras de compraventa2) escrituras de arrendamiento.3) testimonio de ancianos y conocedores.4) conjeturas

CATASTRO.

Es el inventario público, sistemáticamente organizado, gráfico y alfanumérico descriptivo de los bienes inmuebles urbanos, rurales y de características especiales de un país. Este término se emplea para designar una serie de registro que muestran la extensión, el valor y la propiedad y otro fundamento del uso o de la ocupación de la tierra.

CATASTRO RURAL.

Es el que orienta a la capacitación y sistematización de información sobre predios rurales de los municipios con dos propósitos:

a) Detectar los usos productivos del suelo rural.b) Ubicar a los propietarios.

CATASTRO URBANO:Es el que tiene como propósito principal la ubicación de bienes inmuebles de uso múltiple.

COLONIA

Es un grupo de viviendas semejantes o construidas en las áreas de asentamientos humanos con una idea urbanística de conjunto; otras denominaciones son, barrio, fraccionamiento, sector, unidad habitacional, ampliación o sección.


CAMPOS DE APLICACIÓN

Establece los lineamientos técnicos que permiten generar, uniformar y homologar la información catastral desde su levantamiento propuesto, con la finalidad de propiciar su uso y adopción por parte de las institución que realicen esta labor en los estados o municipios favoreciendo con ello la generación, integración y registro de la información geográfica con características homogéneas.

Para realizar la aplicación de estos lineamientos se debe:

Establecer lineamentos técnicos para la ejecución de campos de los levantamientos catastrales.

Indicar los parámetros para procesamientos de la información de campo.

LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

Tiene como objetivo reconocer, determinar y medir el espacio geográfico ocupado por un medio y obtener información de las características naturales y artificiales de l terreno.

MÉTODOS DE LEVANTAMIENTO

A) Directo. Es el levantamiento geodésico o geográfico y cuyo propósito final es determinar las coordenadas geográfica s o geodésicas de puntos situados sobre la superficie terrestre y vértices prediales.

B) Indirecto. Son los levantamientos realizados a partir de insumos fotográficos y de imágenes satelitales que permiten la foto identificación de los vértices en los predios.

Sistema de coordenadas

a) Sistema de coordenadas latitud, longitudinal. (coordenadas geográficas)

La latitud es medida de norte a sur y la longitud de este a oeste. Las líneas longitudinales son llamadas meridianos que comienzan en el polo norte y terminan en el polo sur. Las líneas de latitudes son llamadas de paralelos y rodean el globo por medio de anillos paralelos. La latitud y la longitud se miden en grados, minutos y segundos, (°, ´ y “)


b) Coordenadas planas. ( coordenadas en metros)

Este sistema también es llamado de coordenadas cartesianas utilizan dos dimensiones “x” para medidas en dirección horizontal, y “y” es para distancias en dirección vertical.

Exactitud de los levantamientos catastrales.

Este se basa en el 95% de confianza con respecto a su valor verdadero de acuerdo al grado de cercanía de una cantidad estimada.

CARTOGRAFÍA.

Es el conjunto de etapas o técnicas utilizadas para la construcción de mapas.


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