Trabajo Final Tasaciones

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UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA” DE ICA

1 INGENIERIA DE VALUACIONES

MEMORIA DESCRIPTIVA

PROPIETARIO : Sr. CANALES POLANCO LANDY LUIS

PERSONA SOLICITANTE : Sr. CANALES POLANCO LANDY LUIS

PROYECTO : Tasación de Terreno.

OBJETO : Determinar bajo una investigación, el valor real

de la propiedad, con fines de venta.

METODOLOGÌA EMPLEADA:

- Se siguieron los pasos expuestos en el reglamento nacional de

Tasaciones, aprobada con resolución ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA

UBICACIÓN : Urb. “SOL DE ICA”

- Distrito : Ica

- Provincia : Ica.

- Departamento : Ica.

1.0 GENERALIDADES

- Se trata de la visación del plano con fines de tasación del terreno, por

tener una propiedad ubicada en zona urbana, y los inmuebles

edificados los cuales estarán provisto por los aranceles oficiales de

acuerdo con el lugar donde se ha hecho la tasación y el cuadro de

valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa (excepto

Lima Metropolitana y Callao) con el objeto de saber cuál es el precio

actual de la edificación que se tiene.

2.0 FECHA DE LA TASACION

- Jueves, 01 de enero de 2015.

3.0 UBICACIÓN:

- Zona : Urb. “SOL DE ICA”

- Distrito : Ica

- Provincia : Ica.

- Departamento : Ica.

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4.0 GEOMETRÍA

- El terreno presenta una forma rectangular.

5.0 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL PREDIO:

Por el frente, con la Calle D

Por la derecha, con el Lote 2.

Por la izquierda, con los Lotes 7,8 y 9.

Por el fondo, con el Lote 4.

6.0 AREA DEL TERRENO:

- El área del terreno arriba escrito es de 112.37 metros cuadrados.

7.0 PERIMETRO DEL TERRENO

- La longitud perimétrica del citado terreno es de 44.50 metros lineales.

Por el frente, con una línea recta de 7.75 ml.

Por la derecha, con una línea recta de 14.50 ml.

Por la izquierda, con una línea recta de 7.75 ml.

Por el fondo, con una línea recta de 14.50 ml.

8.0 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE

- Actualmente el lote del terreno se encuentra en una zona urbanizada

con arancel de:

CALLE D- Urb. SOL DE ICA: S/. 71.00

- El uso actual del inmueble está calificado con un predio urbano y es

una vivienda unifamiliar.

9.0 DISTRIBUCIÓN DE LOS AMBIENTES DE CADA NIVEL:

- La vivienda consta con dos niveles.

Primer Nivel: consta de un pequeño jardín en la entrada y uno

dentro de la edificación, cochera, sala – comedor, 2 baños, 2

dormitorios; 1 cocina, 1 lavandería y una escalera que conecta

con el segundo nivel.

Área techada : 72.42 m2

Área libre : 39.95 m2

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Segundo Nivel: consta con una sala estar, baños, 4 dormitorios, 2

baños, 1 balcón y la escalera de conexión con el primer nivel.

Área techada : 79.25 m2

Área libre : 33.12 m2

10.0 ANTIGÜEDAD:

- Para verificar la antigüedad de la edificación, se ha tenido que

constatar con la licencia de construcción presentada en la

municipalidad de Ica por parte de los dueños de la edificación, la

cual fue otorgada en el año 2011.

11.0 ESTADO DE CONSERVACION

- El inmueble se encuentra en un estado de conservación bueno en

sus niveles y se le da cada cierto tiempo un mantenimiento.

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ESPECIFICACIONES TECNICAS

CIMENTACIÓN:

- Llevará concreto de f’c=175 kg/cm2, la proporción será de 1: 10

(cemento hormigón), 30% de piedra grande, la preparación del

concreto se hará con agua limpia potable. El máximo tamaño de la

piedra será de 10” de diámetro.

COLUMNAS, VIGAS Y ALIGERADOS:

- Estos elementos estructurales han sido construidos con concreto

armado de una resistencia a la compresión de f’c= 210 kg/cm2, con

acero fy= 4200 kg/cm, con piedra chancada de ½ a ¾”, arena gruesa

limpia y agua potable.

MUROS:

- Comprende los muros y tabiques ejecutados con ladrillos de arcilla

cocida, construidos en aparejos de soga y cabeza con ladrillo King

Kong 18 huecos unidos entre si por juntas de mortero, levantados a

plomo para transmitir o recibir la carga de los elementos superiores

como vigas, techos, etc. Los ladrillos serán asentados con mortero de

proporción 1:4 (cemento: arena), conjuntas de 1.5 cm.

TECHOS:

- En el primer y segundo nivel se construyeron con concreto armado,

ladrillos para techos de arcilla (15cm) dando el espesor final del

aligerado 20cm.

PISOS:

- El primer nivel es con piso parquet, contrazócalo de madera y los

servicios higiénicos son de cerámica importada el piso y los zócalos.

- El segundo nivel es con piso laminado, contrazócalo de madera y los

servicios higiénicos son de cerámica nacional antideslizante y los

zócalos de igual manera.

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PUERTAS Y VENTANAS:

- El primer y segundo nivel será de madera fina las puertas y carpintería

metálica las ventanas principales, las puertas interiores de dormitorios,

baños, etc; serán contraplacadas y las ventanas secundarias serán

de aluminio.

VIDRIOS:

- En el primer y segundo nivel será de vidrio templado transparentes en

general.

REVESTIMIENTOS:

- Los revestimientos serán con un tarrajeo frotachado, cemento pulido

y semi – planchado cada uno, acabados con una pintura lavable en

el interior y/o exterior.

PINTURA:

- El primer y segundo nivel será con pintura látex lavable; y en las

puertas y ventanas se aplicará barniz.

BAÑOS:

- Los pisos de los baños en el primer nivel serán de cerámica importada

y los zócalos hasta 1.8m. Los aparatos sanitarios serán de colores que

combinen con el piso y completos.

- El segundo nivel será de cerámica antideslizante de igual manera con

todos los aparatos sanitarios.

COMUNICACIONES:

- Se instalará para telefonía, cable y TV.

INSTALACIONES SANITARIAS:

- Se instalará la conexión de agua potable con un sistema indirecto

(cisternas + tanque elevado), desagüe, ventilación, todas las

instalaciones serán de PVC, se instalará cajas de registro cada 15m

como máximo en cambios de direcciones y pendientes.

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INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

- Han sido ejecutadas contando con centro de luz, tomacorrientes en

todos los ambientes, toda la energía se distribuye desde un tablero

general de la vivienda, con circuitos individuales para los diferentes

niveles.

- La tubería empleada en las instalaciones de cada ambiente en los

dos niveles es de diámetro 5/8’’ con cables de 2.5mm2 forrados con

termoplástico.

- La edificación cuenta con conexión a tierra.

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VALUACIÓN DEL TERRENO

- Para ejecutar la valuación del terreno se ha provisto con el valor de

alrededores, también si cuenta con los servicios necesarios tales como

agua potable, desagüe, energía eléctrica, etc; y seguridad.

- En donde el arancel llegado se ha tomado que sería de s/ 71.00

nuevos soles por metro cuadrado.

Tasación del Terreno con único frente (7.75m) con la Calle D:

𝑨𝒕 = Á𝒓𝒆𝒂 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝟕. 𝟕𝟓𝒙 𝟏𝟒. 𝟓𝟎 = 𝟏𝟏𝟐. 𝟑𝟕 𝒎𝟐

𝑪𝒐𝒏 𝒆𝒍 𝒇𝒓𝒆𝒏𝒕𝒆 𝒅𝒆 𝟕. 𝟕𝟓 𝒎:

𝟑𝒇𝟐 = 𝟑(𝟕. 𝟕𝟓)𝟐 = 𝟏𝟖𝟎. 𝟏𝟗𝒎𝟐

𝑨𝒕 ≤ 𝟑𝒇𝟐

𝑬𝒏𝒕𝒐𝒏𝒄𝒆𝒔 ∶ 𝑻𝒕 = 𝑨𝒕 𝒙 𝑨𝑼

𝑻𝒕 = 𝑨𝒕 𝒙 𝑨𝑼 = 𝟏𝟏𝟐. 𝟑𝟕 𝒙 𝟕𝟏 = 𝑺/. 𝟕, 𝟗𝟕𝟖. 𝟐𝟕

VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

- Con el cuadro de áreas techadas por edificio y por niveles y con los

valores obtenidos del cuadro de valores unitarios oficiales de

edificaciones para la costa, aprobado por el Decreto Supremo N°

025-2006- VIVIENDA. Lo cual se aprobó el 30 de octubre del 2014.

VT = S/. 7,978.27

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VALORES POR PARTIDAS EN

NUEVOS SOLES POR METRO

CUADRADO DE ÁREA

TECHADA

1ER PISO 2DO PISO

Muros y Columnas S/. 193.26 S/.193.26

Techos S/.142.56 S/.142.56

Pisos S/.81.28 S/.81.28

Puertas y Ventanas S/.80.51 S/.70.52

Revestimiento S/.53.28 S/.53.28

Baños S/.65.35 S/.45.34

Instalaciones Eléctricas y

Sanitarias

S/.70.85 S/.70.85

Sumatoria S/.687.09 S/.657.09

PRIMER NIVEL:

Área del Terreno : 112.37 m2

Área libre : 39.95 m2

Área Techada : 72.42 m2

Valor del m2 : S/. 687.09

Valor Nuevo 1er Piso= 72.42 x 687.09 = S/.49,759.06

SEGUNDO NIVEL:

Área del Terreno : 112.37 m2

Área libre : 33.12 m2

Área Techada : 79.25 m2

Valor del m2 : S/. 657.09/ m2

Valor Nuevo 2do Piso = 79.25 x 657.09 = S/.52,074.38

VALOR DE LA EDIFICACIÓN = S/.49,759.06 + S/.52,074.38 = S/.101,833.44

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DEPRECIACIÓN:

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- De acuerdo a la antigüedad de la vivienda tiene menos de 5 años y

su estado de conservación es bueno por lo tanto se le aplicará un

porcentaje de depreciación de 5% al valor de la edificación.

DEPRECIACIÓN = S/.101,833.44 x 0.05 = S/.5,091.67

VALOR NUEVO DE LA EDIFICACIÓN = S/.101,833.44 - S/.5,091.67 = S/.96,741.77

VALOR DE LA TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN TOTAL

Valor del terreno = S/. 7,978.27

Valor de la edificación = S/.96,741.77

Valor Total = S/. 7,978.27 + S/.96,741.77 = S/.104,720.04

VALOR TOTAL DE LA TASACION = S/.104,720.04