INFORME

Caso Nº 1: “Demanda de desalojo- Consignación de alquileres”

Autos: Florenti César c/ Jorge Santos.

1.- Enumere los requisitos de procedencia del pago por consignación.

Dispone el art. 758 del C.C. que la consignación no tendrá fuerza de

pago sino concurriendo en cuanto a las personas, objeto, modo y

tiempo, todos los requisitos sin los cuáles el pago no puede ser válido.

No concurriendo estos requisitos, el acreedor no está obligado a

aceptar el pago.

En cuanto a las personas: Pueden consignar el deudor y, en general,

todos los que tengan un interés legítimo en el cumplimiento de la

obligación (garantes, fiadores, etc.). Debe admitirse, asimismo, el

derecho de los terceros a consignar, puesto que la ley les reconoce la

facultad de pagar la deuda de otro. Pero sólo puede admitirse su

consignación si la hicieran como tales, es decir, como terceros; si, en

cambio, pretenden ostentar una calidad de deudor que el demandado

les niega y que ellos no demuestran, la consignación debe ser

rechazada.

El consignante debe ser capaz: el acreedor no podría ser obligado a

recibir un pago que luego podría ser impugnado.

La demanda de consignación debe dirigirse contra el acreedor o contra

cualquiera de las personas que según el art. 731 tienen derecho a

recibir pagos.

En cuanto al objeto: El pago debe ser completo, abarcando los

intereses y las costas, si las hubiera. Aunque el deudor impugne el

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carácter usurario de los intereses, la consignación debe

comprenderlos todos, sin perjuicio de su derecho de hacer

reserva de la cuestión para plantearla por juicio separado.

Igualmente debe comprender los intereses moratorios.

En cuanto al modo No puede hacerse pago por consignación válido

sino se deposita judicialmente. Nada obsta que, al hacer la

consignación el demandado deje reserva de su derecho de repetir lo

que considera debidamente pagado.

En cuanto al tiempo: La consignación debe ser hecha en tiempo

oportuno. Debe rechazarse aquella que fuera realizada antes del

vencimiento de la obligación o después que el deudor hubiera incurrido

en mora. En otras palabras, la consignación puede ser hecha entre el

momento del vencimiento de la obligación y el de la mora.

2.- Enumere los requisitos de fondo que hacen a la viabilidad del

desalojo por falta de pago.

El incumplimiento del deudor autoriza al acreedor a pedir la resolución,

por aplicación de la regla del pacto comisorio implícito (art.1204).

El primer requisito es entonces la mora del deudor que es

automática y se produce por el solo vencimiento del plazo de pago del

alquiler. El segundo elemento es la exigencia de un plazo de gracia

para el pago. El deudor ya está en mora, pero la ley exige darle un

plazo adicional para otorgarle una última oportunidad de pago que evite

la resolución, que es de quince días por aplicación de la regla general,

(art. 1204) y que en las locaciones urbanas nunca puede ser

inferior a diez días corridos a partir de la recepción de la

intimación (art. 5, ley 23...091).-

3.- Cual es el objetivo del art. 5 de ley 23.091.

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Siguiendo autorizada doctrina Enrique Luis ABATTI, Omar E. GRIFFI e

Ival ROCCA (h) en su trabajo “El reconocimiento de la deuda en el

desalojo por falta de pago, purga la omisión del requerimiento previo”,

publicado en la ley 1986 “C” – pag. 196 y sgtes.- “La verdadera razón

de la existencia legal de previa intimación estriba en la necesidad de

evitar que locadores desaprensivos usen abusivamente de la

posibilidad de desalojar, atribuyendo un incumplimiento que en esencia

no provino de demoras del inquilino”.

4.- La posibilidad de consignar caduca si se ha demandado la

rescisión del contrato de locación? Porqué?.

La posibilidad de consignar caduca por que el contrato ha quedado

resuelto, y el acreedor ha optado, ante el incumplimiento del deudor por

resolver el contrato y la aplicación de la cláusula penal. La

consignación no se realizó oportunamente.

Al pago por consignación efectuado le estaría faltando el requisito

“tiempo” : (arts. 757 – 758 y siguientes del C.C.).

Requisitos relativos al tiempo del pago: El pago debe ser cumplido en

tiempo propio; ni prematuro – cuando se hace antes del tiempo

oportuno del cumplimiento de la obligación – ni tardío – cuando al

tiempo de hacerse, el pagador carece de derecho a pagar; por

ejemplo, cuando la obligación ha quedado resuelta por

incumplimiento del deudor.

5.- Explique el siguiente párrafo:

“El pago debe ser completo, abarcando los interese y las costas, si las

hubiera. Aunque el deudor impugne el carácter usurario de los interese,

la consignación debe comprenderlos a todos, sin perjuicio de su

derecho de hacer reserva de la cuestión para plantearla por juicio

separado. Igualmente debe comprender los interese moratorios”. Borda

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Guillermo, tratado de Derecho Civil –Obligaciones, Abeledo Perrot,

1968, Lexis Nº 1115/003780.

Principio de la integridad: Borda dice que: “El pago debe ser íntegro; el

acreedor no puede ser obligado a recibir pagos parciales (art.742 C.C.).

Y si se debiese una suma de dinero con intereses, el pago no se

estimará íntegro sino pagándose todos los intereses con el capital (art.

744 C.C.). El pago debe ser completo y hecho en la oportunidad

debida. Si el acreedor pudiera ser obligado a recibir pagos parciales,

con frecuencia se vería perjudicado en sus intereses, ya que no se le

paga lo adeudado. En la práctica de los tribunales es frecuente que el

ejecutado por una obligación se presente a juicio depositando una

suma de dinero que cubre parte de la deuda, para paralizar el juicio. El

acreedor tiene derecho a no aceptarla y a seguir la ejecución adelante

para cobrarse el monto total.

Si la deuda lleva intereses, deben depositarse todos los

correspondientes hasta el día del pago.

1.- Conforme el Código Procesal Civil y Comercial de Provincia ¿ qué

tipo de trámite se le imprime a la presente causa?

a.- Si la pregunta se refiere al juicio por consignación de alquileres,

tramita por juicio abreviado según artículo 418 del C.P.C y C.C.

b.- Si la pregunta se refiere al juicio de desalojo tramita por juicio

ejecutivo regulado por los artículos 750 al 768 del C.P.C. y C.C.

2.- Ensaye como Juez de la causa, una solución.

Sobre el caso puede consultar; Beluccio, Augusto C Zannoni,

Eduarado A., Código Civil, T 7, pag. 492. Caseaux; pedro N; Trigo

Represas Félix A, Derecho de las Obligaciones, 3ª edición, Lep., La

Plata, 1991, T III, p.253.

Semanario Jurídico tomo Nº 94-2006-B Autos: “Sarmiento Daniela c/

Bernasconi, Walter Oscar-Abreviado-Consignación de alquileres-

Recurso de Apelación.

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MODELO DE SENTENCIA

Poder Judicial de la Nación

Expte Nº 14.245

San Nicolás, 30 de abril de 2009.

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en esta causa

caratulada: “FLORES CESAR C/ SANTOS JORGE S/ JUICIO DE

DESALOJO”, Expediente Nº 14.245, que tramita por ante este

Juzgado Civil y Comercial Nº 1, de los que:

RESULTA:

I).- Se presenta el Sr. César Florenti a entablar demanda

por desalojo contra el Sr. Jorge Santos por la suma de $2.000.- (Pesos

dos mil).

Presenta un contrato de locación el día 01.11.2007, con fecha de

vencimiento el día 31.10.2009. El alquiler pactado según cláusula

quinta es de pesos cuatrocientos ($400.-) mensuales, pagaderos del 1

al 5 de cada mes, por adelantado. El mencionado contrato es sobre un

inmueble que se encuentra situado en Bolívar 342, de San Nicolás,

propiedad del actor. En el mes junio de 2008, el demandado dejo de

pagar el alquiler, procediendo el 22 de setiembre de 2008 a intimar

mediante telegrama con aviso nº 6820, según los términos del art. 5º

de la ley 23.091, conminándolo a que, en el plazo legal, abone las

sumas adeudadas. Frente al silencio del ahora demandado, se inicia la

presente demanda de desalojo.-

II).- A fs. 15/16 contesta la demanda el demandado niega

todas y cada una de las aseveraciones de la parte actora y sostiene

que en realidad, ha intentado en varias oportunidades abonar el alquiler

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adeudado pero al concurrir al domicilio del acreedor, nunca lo

encontró.-

Luego, tiempo más tarde, cuando pretende abonar los meses

adeudados, el señor Florenti se niega a recibirle el pago y aduce en

ese momento, voluntad de rescindir el contrato. El ahora demandado,

entonces procede a la consignación judicial de los alquileres

adeudados iniciando juicio de consignación el 20 de marzo de 2009,

dando origen al expediente nº 10.201 que se acumula al presente de

acuerdo a los art. 448 al 455 del C.P.C y C. de Pcia de Bs. As en el

cual hace el depósito judicial de pesos un mil ciento cincuenta

($1.150), comprendiendo los dos meses reclamados más intereses,

rechazando en ese acto la cláusula penal contractual, por considerarla

usuraria.

CONSIDERANDO:

La parte actora ha probado el interés legítimo para accionar del

Sr. Florenti César y la cuantía del importe adeudado en la documental

agregada a los autos a fs. 14 y reconocida en audiencia de

reconocimiento de documental. Mediante prueba informativa a fs. 32

se acredita la recepción del telegrama por parte del demandado.

En cuanto a la parte demandada ha quedado probado que el Sr.

Santos reconoce en audiencia de reconocimiento de documental el

contrato de locación celebrado con el señor Florenti. De la

acumulación de autos surge que se ha opuesto excepción de pago

mediante la consignación judicial de la suma de un mil ciento

cincuenta ($1.150.-) que ataca a la pretensión del actor. En la misma

también afirma que como deudor moroso tiene la facultad de liberarse

pagando los intereses, manifestando su oposición a pagar el importe

de la cláusula penal, que considera excesiva y usuraria.

En defensa a la excepción de pago el actor rechaza la

consignación judicial considerándola extemporánea y solicitando

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resolución contractual de la locación, según artículo 1579 CC, con

efectos retroactivos al día de la presentación de la demanda.

La consignación realizada por el deudor no lo libera. Y esto es

así porque él no puede pretender pagar el capital separado de los

intereses compensatorios accesorios, sino que debe cumplir además

con la cláusula penal estipulada contractualmente, y luego, si para su

criterio eran excesivos o usurarios, al depositar la totalidad y previa

reserva, incoar nuevo juicio para dirimir la discrepancia. La

consignación efectuada ha sido extemporánea e insatisfactoria.-

En virtud de lo expuesto ut supra, FALLO: Hacer lugar a la demanda

incoada por el señor César Florenti contra el señor Jorge Santos sobre

desalojo, desestimando la consignación judicial y con costas a cargo de

la vencida en estos actuados.

Honorarios: Acreditada que sea la condición impositiva de los

profesionales intervinientes, serán regulados.-

JOSE CARLOS RUIZ DIAZ

JUEZ

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BIBLIOGRAFIA QUE USE EN LA BIBLIOTECA DE LA FACULTAD

CODIGO CIVIL.

CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE CORDOBA –

ANGELINA FERREYRA DE LA RÚA – CRISTINA GONZALEZ

DE LA VEGA DE OLP – Córdoba 2006.

LEY Nº 23.091.

INSTITUCIONES DE DERECHO PRIVADO – PIZARRO

RAMON DANIEL Y VALLESPINOS CARLOS GUSTAVO -

Ediciones Hammurabi – José Depalma – Buenos Aires.

TRATADO DE DERECHO CIVIL ARGENTINO – BORDA

GUILLERMO- Editorial Abeledo Perrot – Buenos Aires 1971.

CURSO DE OBLIGACIONES – ALTERINI – AMEAL – LOPEZ

CABANA – Tomo 1 – Abeledo Perrot.

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