~~PERU;:;Ministerio: " . <:-" ~de Justicia"" "'2Y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - /25~-2012 - SUNARP- TR-LLi ma, 2 4 AGO. 2012

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (s)SUMllLA

CARMEN NATALI CHACALlAZA CASTIllO.N° 271346 del 22/3/2012.HTD. N° 049955 del 22/6/2012.Predios de Lima.Declaratoria de Fábrica y otros.

DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO DE NUMERACiÓN Y REGLAMENTO INTERNO"El uso de una unidad inmobiliaria consignado en el Reglamento Interno no es óbice parainscribir el Certificado de Numeración que lo identificaría con otro uso. Tampoco es procedentese cuestione la numeración que municipalidad le ha asignado. n

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de ladeclaratoria de fábrica, independización, reglamento interno y otros actos delpredio inscrito en la partida N° 42540374 del Registro de Predios de Lima, en'mérito de los siguientes documentos:

- Formulario Único de Edificación - FUE Declaratoria de Fábrica, visado por laGerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.

- Hoja anexa de independización (FUE Declaratoria de Fábrica), visado por laGerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.Plano de Ubicación y Localización - U-01, visado por la Gerencia deDesarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.Planos de Arquitectura - A-O1, A-O::,'-Ó3, A-04, A-05 Y A-06 visados por laGerencia de Desarrollo Urbano de lél Municipalidad de Comas.Documento privado del 10/1/2012 que contiene el reglamento interno de laedificación suscrito por la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor.Planos de independización - 1-01, 1-02 Y 1-03 suscritos por la arquitecta C.Lorena Escobedo Pastor.

- Declaración jurada de propietario, con firma certificada de la arquitecta C.Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramírez Carranza el3/5/2012.

- Certificado de Numeración N° 58-11, emitido por la Gerencia de DesarrolloUrbano de la Municipalidad de Comas el 28/12/2011.

- Documento privado que contiene la independización y el reglamento interno'de propiedad exclusiva y propiedad común, con firma certificada de laarquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro RamírezCarranza el 3/5/2012.

- Plano de independización - 1-01, con firma certificada de la arquitecta C.Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramírez Carranza el3/5/2012.

- Anexo de la declaratoria de fábrica (ítem 5) visado el 21/5/2012.- Parte notarial de la eSCi:tura públic';1e constitución de servidumbre del

30/5/2012.

II ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Documento privado que contiene ¡a ir¡pependización y el reglamento internode propiedad exclusiva y propiedad: común, con firma certificada de laarquitecta C. Loren" Escobedo' Pastar ante notario Alejandro RamírezCarranza el 29/5/2012.Plano de independización - 1-01, cc:¡~firma certificada de la arquitecta C.Lorena Escobedo Pastor ante notarie Alejandro Ramírez Carranza el29/5/2012. i

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Blanca Liliana BordaGonzales denegó la inscripción formulando la siguiente observación: '

"1. Certificado de NumeraciónSe reitera la observación anterior en el siguiente extremo, por cuanto no se hapresentado el documento aclaratorio respectivo:Sírvase aclarar la denominación y uso de una de las unidades inmobiliariasubicadas en el primer piso. y~que de aCl.{erdoa la declaratoria de fábrica (asícomo del nuevo reglan;enlu interno presentado vía reingreso) la unidadinmobiliaria denominada (intefior 101) fstá destinado a comercio (memoriadescriptiva y plano de distribución),' sin embargo, en el certificado de, ..numeración presentado vía reingres'c;' ,se indica que corresponde a "vivíenda(Opto. 101 primer piso)."Se deja constancia que conforme lo establece que conforme lo establece elartículo 2 de la norma A.20 del Reglamento Nacional de Edificaciones, todavivienda deberá contar cuanao menos con rspacios para las funciones de aseopersonal, descanso, alimentación y recreación; lo que no se verifica del ínterior101.

2. ServidumbreDe conformidad con la Sétima Disposición Complementaría, Transitoria y Final.del O.Leg. W 1049, el parte notaríal de la escritura pública del 30/5/2012 debecontar con la constancia de autorización a la presentan te del título CarmenNatali Chacaliaza Castillo; sin embargo, en el parte notarial presentado víareingreso se autoriza a persona distinta (se autoríza a Walter BernardinoEscobedo Rodríguez).

SubsanacíónSe deja constancia que toda subsanación'>e deberá efectuar mediante otrodocumento que revista la formalida:;! del documento que contiene el actomateria de subsanación, de conformidaa con lo dispuesto por el arto 1413 delCódigo Civil.

Observacíón realizada en base a lo dispuesto por el arto 2011 del Código Civil,arto 32, 40 del Reglamento General de los R"!gistros Públícos".,

111. FUNDAMENTOS DE LAAPELACiÓN

La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

- Se ha presentado entre otros documentos, el plano de ubicación y los planos,de declaratoria de fábrica debidamente visados por la Municipalidad de Comas,los cuales coinciden con la memoria de independización e indican claramenteel área y el uso de las unidades inmobiliarias, el certificado de numeración deacuerdo al Reglamento de Predios, sólo irdica la numeración asignada, masno el uso.- Asimismo, el parte notarial rresentaao corresponde a la servidumbre de pasoinscrita, no entendemos que implicancia puede tener quien lo presenta.

. ,"" ....o: .

RESOLUCiÓN No. -/.25(;, - 2012 - sUNARP-TR-L.".

IV. ANTECEDENTEREGISTRÁL ".

El predio involucrado en la presente apelación se encuentra inscrito en la fichaN° 200595 que continua en la partida electrónica N° 42540374 del Registro dePredios de Lima y está constituido por el lote 28 de la manzana T, ubicado confrente a la calle 7 de la urbanización El Pilar en el distrito de Comas; siendo sutitular registral Inversiones JOWAL S.A.C.

V. PLANTEAMIENTODE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones adeterminar son las siguientes:

I .

- Si procede la inscripción de la. numeración asignada por la municipalidadcuando el Reglamento Interno le ha asignado un uso distinto, y

- Si puede cuestionarse en sede registral la asignación de la numeraciónefectuada por la municipalidad..

ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la declaratoria defábrica, reglamento interno, numeración, entre otros actos, respecto del predioinscrito en la partida N° 42540374 del Registro de Predios de Lima.

La Registradora formuló observación, por considerar que en el certificado denumeración presentado discrepa con el uso (vivienda) con el establecido en elReglamento Interno (comercio) y con la descripción misma del predio, en elsentido que no se configura como una vivienda.

Por tanto, corresponde analizar si la discrepancia en el uso es óbice para lainscripción del certificado de numeración y si éste puede ser cuestionado en,sede registra!.

2. El artículo 42 de la Ley N° 27157 -Ley de Regularización de Edificaciones,del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de UnidadesInmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común- dispone en suliteral a) que el Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, ladescripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismasy destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio,industria, oficina, cochera u otros) ..

Así, el TUO de su R~glamento ;probado por D.S. 035-2006-VIVIENDA, tambiénseñala en su articulo 153 a) que el Reglamento Interno debe contener larelación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas,numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas(vivienda, comercio, índustria, oficina, estacionamiento u otros).

Por su parte, el artículo 131 del mismo Reglamento establece que las seccionesde propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por lasnormas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el ReglamentoInterno.

Es decir, la asignación del uso de las secciolJes de propiedad exclusiva lecorresponde al propietario al momento de otorgar el reglamento interno o a la

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junta de propietarios con posterioridad, como aprobación previa para serdestinado a ese fin sin perjuicio de las autorizaciones posteriores que serequiera de la municipalidad de acuerdo a la zonificación y al cumplimento dedeterminados requisitos, lo que no es materia de calificación ni inscripción en elRegistro. Por tanto, no procede cuestionar este aspecto en sede registral1.

3. En el presente titulo, el Reglclmentq Interno otorgado por la propietariadescribe a una de las unidades inmobiliarias del primer piso, como Interior 101,con uso de "Comercio" (artículo 4), lo que se encuentra conforme con lanormativa antes citada, en el sentido que es el propietario quien aprueba eldestino del bien en su Reglamento Interno.

Por otra parte, también se adjunta Certificado de Numeración W 58-11 del28/12/2011 expedido por la Municipalidad Distrital de Comas en la que seconsigna que al inmueble mencionado le corresponde la siguiente numeración:"Jr. 14 (ca. 10) N° 522 - Vivienda (Opto. 101 primer piso)".

Por lo que corresponde determinar si esta discrepancia en el uso del prediodebe ser objeto de denegatoria de inscripción.

4. El numeral 1.4.5 del artículo 79 de la Ley Orgánica de Municipalidades -LeyN° 27972-, establece c.omo competencia exclusiva de las municipalidadesprovinciales, aprobar la nomenclatura de calles, parques y vías. Asimismo, deconformidad con el nurfleral 3.4 de la norma citada, constituye una de lasfunciones exclusivas de las municipalidades distritales el disponer lanomenclatura de avenida,;. jirones, calles, pasajes, parques, plazas y lanumeración predia!.

Para efectos de la inscripción de !il numeración, el artículo 58 del Reglamentode Inscripciones del Registro de Predius dispone lo siguiente:

"Art. 58.- NumeraciónLa inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al certificado denumeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de lanumeración, salvo que se trate de numeración interna':

Por tanto, el Certificado de Numeración da mérito a la inscripción de lanumeración predial con la que se identifica el predio y no de su uso, por ello, no'altera el uso que el propietario o la junta de propietarios, en su caso, hayaasignado en el Reglamento Interno, sin perjuicio que la municipalidad puedaadoptar las acciones cGrrespondlentes, en caso de funcionar efectivamente sincumplir con determinados requisitos para ello.

Por tanto, la numeración !'I"rá la asignada por la municipalidad en el certificadode numeración respectivo, ):2 que es el título suficiente e idóneo para inscribir lanumeración de un predio.

5. Por otra parte, la Registradora indica que el Interior 101 no cumple con losrequisitos para ser considerado Vivienda; no obstante, cabe resaltar que tantola declaratoria de fábrica Goma la numeración han sido aprobadas por un actoadministrativo, contenido en el Formulario Único de Edificación y en elCertificado de Numeración, respectivamente.

1 En el mismo sentido, en Resolución N" 638-2008-SUNARP-TR-L del 18/6/2008.

RESOLUCiÓN No. -(2S& - 2012 - SUNARP-TR-L! ,;., . ,

Por tanto, corresponde 'evaluar además, si en sede registral se puedecuestionar la declaratoria de fábrica aprobada por la municipalidad o lanumeración asignada por la municipalidad a una unidad inmobiliaria.

6. En el XCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 2 y 3 agosto del2012, se aprobó como precedente de observancia obligatoria:

CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS"En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia delfuncionario, la formalidad de lade,cisión administrativa, el carácter inscribible del acto oderecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluarlos fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitír elacto administratívo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cualse ha dictado':

Ello, en razón de la presunción de validez de todo acto administrativo, según loestablece el artículo 9 de la Ley del Procedimiento Administrativo General -LeyN° 27444.

Como es de verse, no corresponde a las instancias registrales que en lacalificación de actos administrativos, evalúen los fundamentos de hecho oderecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo, comoes la aprobación de la declaración de fábrica o la asignación de la numeración.

. .. '.Por tanto, corresponde'revocar e1primer extremo de la observación formuladapor la Registradora.

7. Por otra parte, la Registradora observa en el sentido que en el parte notarialde la escritura pública de constitución de servidumbre de paso del 30/5/2012debe contar con la: constanéia de autorización a la presentante del títuloCarmen Natali Chacaliaza Castillo; mientras que en el parte notarial presentadose autoriza a persona distinta (Walter Bernardino Escobedo Rodríguez).

Al respecto, es preciso señalar que la Sétima Disposición Complementaria,Transitoria y Final del D.Leg. N° 10492 -Decreto Legislativo del Notariado-,dispone que la presentación de los partes notariales al Registros de Predios,deberá ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento o porsus dependientes acreditados, es decir, se contempla la denominadapresentación cautiva, que tiene por finalidad evitar la falsificación dedocumentos. Sin embargo, dicha norma también dispone que,excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, lospartes notariales también podrán ser presentados por otra persona, en cuyocaso deberá consignarse en el parte notarial el nombre y su documento de,identidad.

2 Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del D.Leg. W 1049.-La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinasregístrales, deberá ser efectuada por el ~otario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientesacreditados. '.Luego de la presentación, el notario podrá entregar la 'guia de presentación a los interesados a fin de que éstecontinúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad.Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán serpresentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedirel parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona quese encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legitima del parte.La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea lapersona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo re"ponsabilidad, la presentación de testimonios ytitulos registrales.

En el este caso, se presenta al Registro de Predios, parte notarial de laescritura pública del 30/5/2012 otorgada ante notario de Lima Fidel DJalmaTorres Zevallos, consignándose 0(..) a solicitud y bajo responsabilidad delotorgante de la presente escritura, expido parte notarial en tres fojas, para quesea presentado al Registro de Propiedad Inmueble de Lima por don WalterBernardíno Escobedo Rodríguez, con DNI W 06103699, quien se encargaráde la presentación y tramitación del presente parte, (...)".

Por tanto, teniendo en consideración que la presentante del titulo es laapelante, Carmen Natali Chacaliaza Castillo, previamente deberá adjuntarsenuevo parte notarial en la que conste la autorización a dicha persona para lapresentación y tramitación del parte notarial.

8. Respecto a lo mencionado por la apelante en su recurso, en el sentido que elparte notarial corresponde a una servidumbre de paso "inscrita", se dejaconstancia que revisada la partida N° 42540374 del Registro de Predios, noconsta la inscripción de ninguna servidumbre de paso, más aún cuando laservidumbre se constituye sólo sobre el eslacionamiento 4 que será materia deindependización, recién con el presente título.

Por tanto, corresponde confirmar el segun(,;> extremo de la observación.

9. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011, seha derogado la parte del articulo 156 del Reglamento General de los RegistrosPúblicos que establecía <"]ueel Tribunal Registral debía pronunciarse respecto alos derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primerainstancia registral determinar los derechos que correspondan. '

Interviene como vocal suplente, Andrea Paola Gotuzzo Vásquez autorizadamediante Resolución N° 175-2012-SUNARP/PTdel 26/6/2012.

Estando a lo acordado por unanimidad,

ANDREA UZZO VÁSQUEZ\local (s) de Tribunal Registral

RAMACEDOral

. '?SU~I""?>LUIS'ALBE TO ALIAGA HUARIP

Presidente de la Primera Saladel Tribunal Registral

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR el punto 1 y CONFIRMAR el punto 2 de la observación formulada

expuestas en la presel'lte resolución.

Regístrese y corr"míquese)

Resoluciones2012/ 71346-2012.docLP