FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

EN EL AMBITO DEL IRPF E IVA

IRPF

En el IRPF vamos a ver las especialidades en Rendimientos del Capital

Inmobiliario, Imputación de Rentas Inmobiliarias, Ganancias Patrimoniales

y Deducciones aplicables en relación a las operaciones inmobiliarias.

1.- RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO

1.1. DIFERENCIAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y

MOBILIARIO.

Los rendimientos del capital constituyen el segundo de los componentes de la

renta que integran la Base Imponible del IRPF (el primero son los

rendimientos del trabajo que ya hemos estudiado).

Los rendimientos del capital son las contraprestaciones (ya sean dinerarias o en

especie) que provengan de elementos patrimoniales (ya sean bienes o

derechos) que son propiedad del contribuyente y no se hallen afectos a

actividades económicas realizadas por éste.

Ejemplo

El importe que un arrendatario me paga por alquilarle un piso de mi propiedad,

es una contraprestación dineraria que proviene de un elemento patrimonial

(inmueble) de mi propiedad. O el dividendo que percibo por ser socio de una

compañía es otro ejemplo de contraprestación que proviene de un elemento

patrimonial (las acciones de la compañía) de mi propiedad.

Dentro de esta segunda categoría de elementos que integran la Base Imponible del

IRPF, existen dos clases de Rendimientos del Capital:

a) Rendimiento del capital inmobiliario.

b) Rendimiento del capital mobiliario.

1.2. CONCEPTO DE IMPUTACIÓN DE RENTAS (derivados de inmuebles

urbanos no arrendados).

La vivienda habitual no genera ningún tipo de rendimiento para los contribuyentes.

No obstante, la Ley del IRPF considera que el resto de bienes inmuebles urbanos,

(excepto la vivienda habitual y los no arrendados) generan renta para su titular. Es

el caso de las segundas residencias o pisos no alquilados, por ejemplo.

Así es que cuando tengamos inmuebles de este tipo, deberemos integrar en la Base

Imponible del IRPF una renta ficticia, como si obtuviéramos un rendimiento.

¿Cómo calculamos ese rendimiento?

Aplicando un 2% del valor catastral de esa vivienda. Salvo en los municipios que

hayan revisado el valor catastral con posterioridad al 1-1-1994 en cuyo caso

aplicarán el 1,10%.

1.3. CALCULAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL: INGRESOS,

GASTOS DEDUCIBLES Y REDUCCIONES

Empezamos con los Rendimientos del Capital Inmobiliario.

1.3.1.- RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI).

Recuerda

Si un inmueble ha estado arrendado 4 meses, y el resto del año ha estado a

disposición de sus titulares, siempre y cuando no haya constituido su vivienda

habitual, deberá declarar como rendimiento de capital inmobiliario los importes

correspondientes a esos 4 meses, mientras que para los 8 meses restantes

deberá calcular las rentas presuntas generada según lo expuesto en el apartado

anterior por los mencionados 8 meses.

Los RCI gravan las rentas (de alquiler, por ejemplo) provenientes de los elementos

patrimoniales (casa) que son propiedad del obligado tributario.

Concretamente son RCI los procedentes del arrendamiento o subarriendo de

Inmuebles rústicos o urbanos o cualquier otro rendimiento derivado de la condición

de propietario de ese inmueble, por ejemplo el RCI derivado del arrendamiento del

Usufructo de una vivienda.

También constituye RCI las cantidades percibidas por el propietario en caso de

Derechos de Traspaso de un Local .

Vamos a estudiar cómo calcular el Rendimiento en caso de arrendamiento de

bienes inmuebles.

RCI procedentes del arrendamiento de Inmuebles (rústicos o urbanos)

Este tipo de Rendimientos se calculan por diferencia entre los ingresos íntegros que

el arrendamiento genera y los gastos deducibles necesarios para ese bien.

Ingresos íntegros

Los ingresos del arrendador están constituidos por el importe final de todos los

conceptos que recibe el arrendatario, ya sea en metálico o en especie.

Entre otros conceptos, se consideran ingresos íntegros los siguientes:

Las rentas de los alquileres y las cantidades asimiladas.

El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (por

ejemplo los muebles de una casa).

La participación que pueda corresponder al propietario en el traspaso del

inmueble.

INGRESOS ÍNTEGROS – GASTOS DEDUCIBLES

Las repercusiones de cualquier tipo que el propietario realice tanto por

obras, servicios, tributos, etc.…

Aunque el arrendatario no pague el alquiler, hay que declarar los ingresos

que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la Ley permite

deducir como “saldos de dudoso cobro” la parte que no se ha cobrado siempre y

cuando se cumplan 2 requisitos:

Cuando entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de

diciembre) hayan transcurrido más de 6 meses.

Que no se haya producido ninguna renovación del crédito.

Que el deudor se halle en situación de concurso de acreedores.

Gastos deducibles

Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos.

Según el reglamento del IRPF, son gastos deducibles:

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora

del bien, derecho o facultad de uso y disfrute, y demás gastos de

financiación. Por ejemplo, los intereses y demás gastos de la hipoteca que

se paga por la compra de ese bien que se está arrendando.

Los gastos de reparación y conservación del inmueble. Es decir, los

efectuados con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes

materiales, como el pintado, revoco, o arreglo de instalaciones, y los de

sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor,

puertas de seguridad u otros.

Recuerda

No obstante el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos

mencionados (intereses y gastos de reparación y conservación) no puede

exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos

íntegros obtenidos. Pero el exceso se podrá deducir en los cuatro años

siguientes.

Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, recargos y

contribuciones estatales (que no tengan carácter sancionador).

Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios

directos, tales como los del administrador de fincas, los de vigilancia, los

gastos de un portero, etc.

Los gastos ocasionados por la preparación de los contratos de

arrendamiento o subarriendo y los de defensa jurídica.

Los saldos de dudoso cobro. Se producen cuando el arrendatario deja de

pagar el alquiler. Así cuando entre la 1ª gestión de cobro por el arrendatario

y la fecha de devengo del Impuesto hubieran transcurrido más de 6 meses y

no se hubiera producido la renovación del crédito, el mismo es deducible.

El importe de las primas de seguros (seguro de robo, incendio).

Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, gas, luz).

Las cantidades destinadas a la amortización de acuerdo a los siguientes

criterios:

Bienes inmuebles: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de

adquisición y el valor catastral del inmueble, excluido el valor del

suelo.

Bienes muebles cedidos con los inmuebles susceptibles de ser

utilizados por un periodo superior al año y cedidos conjuntamente

con el inmueble. Se amortizarán de acuerdo con la tabla simplificada

que se expone a continuación:

Grupo Elementos patrimoniales Coeficiente Lineal

máximo. %

Período

máximo

1 Edificios y otras construcciones 3% 68

2 Instalaciones, mobiliario, enseres y resto

del inmovilizado material.

10% 20

Por tanto, una vez que he deducido los gastos de los ingresos obtengo el

Rendimiento Neto.

INGRESOS – GASTOS = RENDIMIENTO NETO

Ejemplo Rendimiento Neto

El Sr. Martínez alquila una casa en la playa por 12.000€ anuales. Sus gastos relativos a esta

casa son:

Intereses por la hipoteca: 8.000€.

Gastos de reparación y conservación: 5.000€.

Es decir, total gastos 13.000€.

Para calcular el Rendimiento Neto deberíamos restar: Ingresos (12.000) – Gastos (13.000) =

-1.000

Pues bien, según lo comentado, el Rendimiento neto que vamos a integrar en la BI del IRPF

será “0,00” no “- 1.000”. Ahora bien, esos -1.000 se pueden compensar con los ingresos que

tenga en los próximos 4 años.

Ejemplo de Saldos de dudoso cobro

Siguiendo con el ejemplo anterior, suponemos que el arrendatario no paga el alquiler de

enero a mayo. Dichas rentas ascienden a 8000€ euros, ¿qué ocurre?

Si se reclama la deuda el 31 de mayo y no paga, resultará que a 31 de diciembre habrán

transcurrido más de 6 meses y, por tanto, el Sr. Martínez deberá declarar dichas rentas

como ingreso pero a la vez podrá deducir, en concepto de saldo de dudoso cobro, el importe

de 8.000 euros.

Si al año siguiente se cobra la deuda entonces se declarará, dicha cuantía como un ingreso.

Ejemplo de amortización de bienes inmuebles.

La casa de la playa fue adquirida por 150.000€ (IVA incluido). El valor catastral de la misma,

según el recibo del IBI, es de 100.000 euros. El valor catastral se compone de:

Valor del terreno: 70.000 euros.

Valor de la construcción: 30.000 euros.

Lo que implica que la construcción vale el 30% y el terreno el 70%. ¿Cómo se calcula la

amortización?

Se escoge el mayor valor, que en este caso es el de la adquisición (150.000), y se busca la

parte correspondiente a la construcción según el recibo del IBI, es decir, el 30%.

Base de la amortización: 150.000 x 30%= 45.000€.

Amortización: 45.000 x 3% = 1.350€.

Es decir, que se podrá deducir como gasto el importe de los 1.350 euros en concepto de

amortización del inmueble porque ha estado alquilado todo el año.

REDUCCIONES

Una vez obtenido el Rendimiento Neto, se practicarán, si proceden, las reducciones

siguientes:

Reducción sobre Arrendamientos de Vivienda habitual:

Se establece una reducción especial del 50% sobre los rendimientos

netos derivados del alquiler de inmuebles destinados a viviendas.

NOVEDAD: Se incrementa el % de reducción del 50 al 60%: Desde 1 de enero de 2011 y

vigencia indefinida: En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 %. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Dicha reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad

comprendida entre 18 y 35 años y perciba rendimientos netos de

trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores

a determinada cuantía (=indicador público de renta de efectos

múltiples).

NOVEDAD: desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: Se reduce la edad del arrendatario de 35 a 30 años.

Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que

reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

Que ocurre cuando hay varios arrendatarios en la vivienda? Cuando existan

varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la

parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios

que cumplan los requisitos previstos en este apartado.

Y qué ocurre con la Reducción por arrendamientos procedentes de

contratos anteriores a 1 de enero de 2011 en los que la edad del

arrendatario era de 35 años?

A efectos de la aplicación de la reducción del 100 % la edad del arrendatario se

ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de

arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con

dicho arrendatario.

Reducciones por rendimientos irregulares: Reducción del 40%.

Son objeto de una reducción del 40%, los siguientes rendimientos

irregulares si se imputan a un único período impositivo:

o Los obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de

arrendamiento de locales de negocio.

o Indemnizaciones del arrendatario, subarrendatario o cesionario

por daños o desperfectos en el inmueble.

o c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de

uso o disfrute vitalicios (por ejemplo un usufructo).

Son objeto de reducción los rendimientos generados en un período

superior a 2 años. Si se perciben de forma fraccionada cuando se

cumpla la siguiente premisa: Período de Generación / Período de

Fraccionamiento > 2.

Caso especial: Arrendamiento entre parientes

Cuando se trate de inmuebles arrendados o subarrendados a parientes, hasta el

tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podrá ser inferior al calculado de

acuerdo con lo que se expone en el apartado siguiente (imputación de rentas

inmobiliarias).

Ahora vamos a asegurar que hemos comprendido los conceptos comentados hasta

el momento.

La Sra. Pérez es propietaria de un local comercial y dos viviendas que tiene

arrendadas. Los ingresos y gastos deducibles correspondientes a 2010 han sido los

siguientes:

Vivienda 1 Vivienda 2 Local

Ingresos íntegros 6.500,00 8.000,00 10.500,00

Intereses + gastos reparación 2.300,00 9.300,00 3.000,00

Otros gastos deducibles 1.200,00 2.300,00 990,00

La vivienda 1 ha estado arrendada desde mazo a un matrimonio de 32 años.

Su valor catastral (que ha sido revisado) es de 50.000 euros.

La vivienda 2 ha estado arrendada a otro matrimonio de 60 años durante

todo el año.

Determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario correspondiente a 2010.

Ejemplo

Se arrienda un local por un período de 4 años a 40.000€/año,

concertando el pago del mismo el último año:

Período de Generación: 4 años.

Período de Fraccionamiento: 1 año.

En este caso los 40.000€ que cobraría el arrendador el cuarto año

tendrían una reducción del 40%, es decir, este contribuyente sólo

tendría que imputarse como rendimientos del capital inmobiliario

24.000€: 40.000 -40%(40.000) = 24.000 €.

Solución:

Vivienda 1 Vivienda 2 Local

Cálculo del RCI

+ Ingresos íntegros 6.500,00 8.000,00 10.500,00

- Intereses + gastos reparación -2.300,00 -8.000,00 (*) -3.000,00

- Otros gastos deducibles

= Rendimiento

-1.200,00 -2.300,00 -990,00

3.000,00 2.300,00 6.510,00

Reducción 100% 50%

= Rendimiento neto reducido 0 -1.150,00 6.510,00

Cálculo de la Imputación de Rentas

Valor Catastral Vivienda 50.000,00

% 1,10%

= Resultado IR anual (Enero a Diciembre) 550,00

= Prorrateo IR 2 meses (En y Febrero) 91,67

Total Rdto. Capital Inmobiliario 0 -1.150,00 6.510,00

Total Imputac Rentas Inmobiliarias 91,67

TOTAL RCI 5.451,67

(*) Fíjate que el gasto era de 9.300 euros pero sólo vamos a poder deducir hasta el

importe de los ingresos. Es decir, 8.000. Así es que el resto de esos gastos los

deduciremos en los 4 ejercicios siguientes.

2.- GANANCIAS y PÉRDIDAS PATRIMONIALES:

2.1. NORMAS GENERALES PARA CALCULAR LA GYP

Para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que va a tributar

es necesario distinguir cómo se ha producido la transmisión del elemento: onerosa

o gratuitamente:

a) Transmisiones onerosas: La ganancia o pérdida se determina por la

diferencia entre el “valor de enajenación” y el “valor de adquisición” del elemento

patrimonial transmitido.

El valor de adquisición será el resultado de sumar las siguientes

cuantías:

(+) Importe satisfecho en la adquisición.

(+) Costes de inversiones y mejoras efectuadas en el elemento que se

transmite.

(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses

satisfechos.

(-) Importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas.

Sabías que cuando transmites bienes inmuebles puedes actualizar el

valor de adquisición de los mismos para paliar los efectos de la

inflación? Para ello se debe aplicar sobre el valor de adquisición los

coeficientes de actualización que cada año se aprueban en la Ley de

Presupuestos Generales del Estado. Para el año 2010 estos coeficientes son los

siguientes:

Año de la Inversión

Transmisión 2010 Transmisión 2011

1994 y anteriores 1,2780 1,2908

1995 (y 31-12-1994) 1,3502 1,3637

1996 1,3040 1,3170

1997 1,2780 1,2908

1998 1,2532 1,2657

1999 1,2307 1,2430

2000 1,2070 1,2191

2001 1,1833 1,1951

2002 1,1601 1,1717

2003 1,1374 1,1488

2004 1,1150 1,1262

2005 1,0932 1,1041

2006 1,0718 1,0825

2007 1,0508 1,0613

2008 1,0302 1,0405

2009 1,0100 1,0201

2010 1,0000 1,0100

2011 -

El valor de transmisión es el importe real por el que se efectúa la

enajenación, siempre que no resulte inferior al normal de mercado. De dicho

valor se deducen los gastos y tributos accesorios cuando se hayan satisfecho

por el transmitente.

Ejemplo: transmito la vivienda que fue adquirida en el año 2000 por un

importe de 100.000 Euros. Los gastos de la compra fueron: Factura de

Notario y Registro de la Propiedad 3.000 €, y el gasto por Impuesto sobre

Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue de 7.000 Euros. El importe de la

transmisión en el año 2010 ha sido de 200.000 y la Plusvalía municipal

(IIVTNU) que he satisfecho ha sido de 1.500 Euros.

Solución: La ganancia patrimonial es la siguiente:

Valor de adquisición 100.000,00Factura Notario y Registro 3.000,00Impuestos (ITP) 7.000,00Total Valor Adquisición 110.000,00

Coeficiente actualización (año 2000) 1,2070Valor de Adqusición Actualizado 132.770,00

Valor de transmisión 200.000,00Impuestos (Plusvalía) -1.500,00

Valor de Transmisión 198.500,00

Valor de Transmisión 198.500,00Valor de Adquisición -132.770,00Ganancia Patrimonial 65.730,00

2.2. Aplicación de los Coeficientes de abatimiento

Pues bien una vez determinada la Ganancia patrimonial obtenida según los

apartados ésta puede ser objeto de reducción por aplicación de los

correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del régimen transitorio.

Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

a) Que la ganancia derive de la “transmisión” de elementos patrimoniales.

b) Que el bien que transmite haya sido adquirido antes de 31 de diciembre de

1994

c) Que el elemento patrimonial no esté afecto a una actividad económica.

d) Que el elemento patrimonial no haya sido adjudicado al socio en virtud de la

disolución de una sociedad transparente.

Una vez cumplidos los anteriores requisitos y una vez cuantificada la Ganancia

Patrimonial obtenida, la reducción únicamente será aplicable a la parte de ganancia

generada entre la fecha de la compra del elemento transmitido y el 19 de Enero de

2006 ambos inclusive, sin que pueda aplicarse dicha reducción sobre la parte de

ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión.

Por tanto en primer lugar vamos a calcular sobre qué parte de la

ganancia patrimonial se va a aplicar la reducción según un reparto

lineal:

Ejemplo: adquirimos un bien el 1 de Enero de 1993 y lo transmitimos el 1

de Enero de 2009. La Ganancia patrimonial obtenida es 1.000. Pues bien

en primer lugar hemos de determinar a qué parte de esa ganancia le va a

resultar de aplicación una reducción.

Así es que en primer lugar, calcularemos el número de días transcurridos

desde la adquisición a la transmisión: Desde 1 de Enero 1993 a 1 de Enero

de 2009 han transcurrido 16 años ó 5.840 días.

En segundo lugar, determinaremos la parte de ganancia generada desde la

compra hasta el día 19 de enero de 2006: Los días transcurridos desde 1

de enero de 1993 hasta 19 enero 2006 son 4.764 días.

Y en tercer lugar determinaremos la ganancia generada hasta 19 de enero

de 2006, a la que le va a resultar aplicable la reducción

GyP = GyP total (1.000) x Nº días desde la adq hasta 19/01/06 (4764)

Nº de días desde la adquisición hasta la transmisión (5.840)

En nuestro ejemplo la Ganancia generada antes de 19 de Enero de 2006

es de 815’75 Euros. Por lo que Ganancia generada desde 20 de Enero de

2006 hasta la transmisión es de 184,25 Euros: (1.000 – 815’75)

Ahora vamos a calcular qué % de reducción le es aplicable a esa parte

de ganancia:

- Para ello, calcularemos en primer lugar el período de permanencia

de ese bien en el patrimonio del contribuyente: Así si el bien se adquirió

el 30 de diciembre del 1992 el período de permanencia se computa hasta

31 de diciembre de 1994, redondeando dicho periodo por exceso. Es

decir, como han transcurrido 2 años y un día el periodo de permanencia

es “3 años”.

En el ejemplo anterior en cambio, el periodo de permanencia es de 1 año

y 11 meses por lo que el periodo de permanencia es 2 años.

- Y por último calcularemos el % de reducción aplicable.

Dicho porcentaje depende de la naturaleza del elemento transmitido: Así

cuando se transmiten bienes inmuebles el % de reducción es del

11,11%.

Por tanto, una vez tenemos el periodo de permanencia y el % de reducción

los multiplicamos:

Es decir, que en el ejemplo anterior el % de reducción de la ganancia

patrimonial sería: 11’11% x 2 = 22’22%. Por lo que, la ganancia objeto

de reducción es 815’75 x 22’22%= 181’25

En resumidas cuentas la GP que va a tributar va a ser:

Ganancia Patrimonial total ……….. 1.000

Ganancia Patrimonial Exenta ……. – 181,25

818,74

Y la GyP que no va a tributar es de 181,25 Euros.

Esta norma para calcular qué parte de GYP es objeto de reducción se

aplicará también cuando estemos transmitiendo bienes muebles (excepto

cuando éstos sean Acciones que cotizan en Bolsa, y Acciones de

Instituciones de Inversión Colectiva, a las cuales se les aplican unas

reglas distintas.) Por otro lado, cuando transmitimos bienes que no son

inmuebles los % de reducción serán del 25% para la transmisión de

Acciones, Fondos de Inversión, etc, que coticen en Bolsa; mientras que

para el resto de bienes muebles el % de reducción sería de un 14’28%.

Queda, por tanto, no sujeta la parte de las GP obtenidas antes del 20-1-

2.006 cuando hayan transcurrido, respectivamente, más de 10, 5 y 8

años desde la fecha de adquisición hasta el 31-12-1.996.

2.3.- BENEFICIOS FISCALES POR LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA

HABITUAL: Exención por reinversión de vivienda habitual

Se excluyen de gravamen las GP producidas por la transmisión de la vivienda

habitual del obligado tributario, siempre que el importe obtenido en la venta se

reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y se cumplan

determinadas condiciones. Si no se reinvierte la totalidad del precio obtenido en la

transmisión, la exención del incremento será sólo parcial: proporcional a la cuantía

de la reinversión.

Ejemplo: suponemos que hemos vendido una vivienda habitual por 250 y la

Ganancia patrimonial por dicha venta ha sido de 75. Pues bien, si yo

reinvierto 250 en la compra de otra VH la GP que he obtenido (75) estará

totalmente exenta. Si en cambio sólo he reinvertido 125 en la compra de

otra VH la GP exenta será sólo 37’5.

Para disfrutar de la exención, la reinversión debe efectuarse necesariamente en

otra vivienda habitual (que cumpla los requisitos que veremos en la siguiente

unidad), asimilándose los supuestos de rehabilitación, no siendo admisible la

reinversión en una segunda residencia o en otro tipo de inmueble.

El Reglamento establece los siguientes criterios para el derecho de exención por

reinversión en vivienda habitual:

• Cuando para la adquisición de la vivienda transmitida se hubiese utilizado

financiación ajena (es decir, una Hipoteca por ejemplo) se considerará como

importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el

principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento

de la transmisión.

Ejemplo: Imaginemos el supuesto anterior pero que en el momento de la

transmisión el capital pendiente de amortizar (de la Hipoteca) es de 100.

Pues bien, para gozar de la exención se entiende que el importe a reinvertir

será la diferencia entre el importe obtenido (250) menos la cantidad

pendiente de amortizar (100). Es decir, tendré que reinvertir 150 en la

compra de otra vivienda para gozar de la exención de 75.

• La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de

una sola vez o sucesivamente (p.e. vivienda en construcción) dentro del plazo

que va desde dos años antes de la transmisión hasta dos años después de la

misma.

Ejemplo: Vendemos la VH en 30 de junio de 2010, pero en 5 de Julio de

2007 adquirimos otro inmueble que a partir de ahora va a ser nuestra nueva

VH. Pues bien, como esta 2ª VH se ha adquirido dentro de los 2 años previos

a la transmisión se considera cumplido el requisito de la reinversión

(siempre y cuando las cantidades obtenidas en la transmisión se hayan

reinvertido ….)

3.- DEDUCCIONES EN LA CUOTA ÍNTEGRA DEL IRPF en

relación a las operaciones inmobiliarias.

DEDUCCIONES ESTATALES

1.- Deducción por inversión en vivienda habitual.

Como se han producido novedades en este punto vamos a distinguir el régimen

aplicable hasta 31 de diciembre de 2010, en segundo lugar, las novedades

aplicables con relación a esta deducción aplicable a las adquisiciones de viviendas

producidas a partir de 1 de Enero de 2011 y en tercer lugar, el régimen transitorio.

1.1.- Régimen aplicable hasta 31 de Diciembre de 2010

- Qué se entiende como Vivienda Habitual? Para que una vivienda se

considere habitual, el obligado tributario debe residir en ella, al menos tres

años, salvo que exista causa de fuerza mayor que lo impida, por ejemplo,

fallecimiento, divorcio, traslado forzoso de empleo, … Además, para que la

deducción aplicada sea admisible, es necesario que el obligado tributario

ocupe la vivienda efectivamente antes del transcurso de un año a contar

desde la adquisición, construcción o rehabilitación.

- Qué % de Deducción resulta aplicable?: Con carácter general podrán

deducirse el 7’5% (como deducción estatal) de las cantidades satisfechas en

la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente y el %

aprobado por la Comunidad Autónoma correspondiente o, en su defecto, el

7,5%.

- Cuál es la Base máxima de esta deducción?

a) En general: 9.015 € anuales. Está constituida por las cantidades

satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos accesorios

satisfechos en el año de la adquisición (Factura de la Notaria, Registro,

Impuestos …) y, en el caso de que exista financiación ajena, se incluirán en la

base de deducción la amortización, los intereses, comisiones y demás gastos

derivados de la misma que se paguen anualmente.

b) Cuando se trate de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual de

contribuyentes minusválidos el límite se establece en 12.020 € anuales,

estableciéndose de forma reglamentaria los porcentajes de deducción.

Nota: Sabías que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o

separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta

deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las

cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que

fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que

continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en

cuya compañía queden.

- También podrá aplicarse esta deducción a las cantidades depositadas en

entidades de crédito (cuentas ahorro vivienda), cuando estas cantidades se

destinen únicamente a la compra de la primera vivienda habitual.

- Qué ocurre cuando cambias de vivienda habitual (porque adquieres

un nueva) y con anterioridad ya habías disfrutado de la deducción por

adquisición de otras viviendas habituales? En estos casos no se podrá

practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda en

tanto las cantidades invertidas en la nueva no superen las cantidades

invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de

deducción.

Ejemplo: si tu adquiriste una vivienda por 150.000 solicitando una hipoteca de

100.000 Euros. A resultas de ello anualmente pudiste deducirte sobre una

base de 9015 Euros durante 10 años, lo que arroja una base de deducción

total de 90.015 Euros. Pues bien, lo que pretende la Norma en este caso es

que al adquirir la segunda vivienda habitual que imaginemos te cuesta

280.000 te puedas empezar a deducir las cuantías satisfechas por la nueva

sólo cuando superes la cuantía de 90.015 Euros.

- Qué ocurre cuando por la venta de tu antigua vivienda habitual has

tenido una ganancia patrimonial exenta por reinversión? Siguiendo con

la filosofía de la norma expuesta en el párrafo anterior cuando la enajenación

de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta

por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la

nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se

aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar

deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en

la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya

sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por

reinversión.

Ejemplo: siguiendo con el caso anterior si la primera VH ha sido vendida y he

tenido una ganancia patrimonial de (50.000 por ejemplo) que dejo exenta por

reinvertir el importe obtenido en la venta de la 1ª en la compra de la otra VH

la norma me dice que sólo podré empezar a deducirme por la nueva si las

cantidades invertidas en la nueva superan la GYP exenta de 50.000 y las

cantidades que ya me deduje por la 1ª VH que según el ejemplo eran 90.015

Euros. Es decir, que el año que haya pagado efectivamente más de 140.015

Euros por la compra de esta 2ª VH me podré empezar a deducir por la compra

de la 2º VH.

1.2. Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011

NOVEDAD 2011: Desde 1 de Enero de 2011, los contribuyentes cuya base

imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 7,5 % de las

cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o

rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual

del contribuyente.

También los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros

anuales podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en

entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y

disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la

primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el

contribuyente cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrá

seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se

establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la

adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual,

siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el

progenitor en cuya compañía queden.

Cuál es la nueva base máxima de esta deducción:

cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040

euros anuales.

cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros

anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia

entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

1.3.- Régimen Transitorio: Qué ocurre con aquellos contribuyentes que

adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de

2010?

Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales

que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011

o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la

misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la

establecida 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o

superior a 24.107,20 euros anuales. Igualmente, la base máxima de deducción será

la prevista en el párrafo anterior respecto de las obras de rehabilitación o

ampliación de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades

con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estén terminadas antes

de 1 de enero de 2015.

2. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales

que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de

adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con

anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrán como base máxima de deducción

respecto de las mismas la establecida en el artículo 68.1.4 de esta Ley en su

redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando las citadas obras o

instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2015, aún cuando su base

imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.

3. En ningún caso, por aplicación de lo dispuesto en esta disposición la base de la

deducción correspondiente al conjunto de inversiones en vivienda habitual

efectuadas en el período impositivo podrá ser superior al importe de la base

máxima de deducción establecida en los artículos 68.1.1 y 4 de esta Ley en su

redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010.

4. Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20

euros anuales no perderán el derecho a las deducciones practicadas con

anterioridad a 1 de enero de 2011 por las cantidades depositadas en cuentas

vivienda, siempre que tales cantidades se destinen exclusivamente a la primera

adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en los términos que se

establecen reglamentariamente.

2.- Deducción por obras de mejora en la vivienda habitual.

Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 53.007,20 euros

anuales, pueden deducirse el 10% de las cantidades satisfechas desde el 14-4-

2010 hasta el 31-12-2012 por las obras realizadas durante dicho período en la

vivienda habitual o en el edificio en la que esta se encuentre, siempre que tengan

por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del

medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la

estanqueidad y, en particular, la sustitución de las instalaciones de electricidad,

agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las

viviendas, en los términos previstos en el RD 2066/2008 modif RD 1713/2010, así

como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación

realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de

televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.

No dan derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas a las personas

o entidades que realicen las obras mediante entregas de dinero de curso legal; ni

las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e

instalaciones deportivas y otros elementos análogos; ni las cantidades satisfechas

por las que el contribuyente practique la deducción por inversión en vivienda

habitual.

La base de esta deducción está constituida por las cantidades satisfechas, mediante

tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en

cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales

obras. La base máxima anual de esta deducción es de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 33.007,20 euros anuales: 4.000

euros anuales.

b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 33.007,20 y 53.007,20 euros

anuales: 4.000 euros menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la

base imponible y 33.007,20 euros anuales.

Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base

máxima anual de deducción pueden deducirse, con el mismo límite, en los cuatro

ejercicios siguientes. A tal efecto, cuando concurran cantidades deducibles en el

ejercicio con cantidades deducibles procedentes de ejercicios anteriores que no

hayan podido ser objeto de deducción por exceder de la base máxima de

deducción, el límite anteriormente indicado será único para el conjunto de tales

cantidades, deduciéndose en primer lugar las cantidades correspondientes a años

anteriores.

En ningún caso, la base acumulada de la deducción correspondiente a los períodos

impositivos en que esta sea de aplicación puede exceder de 12.000 euros por

vivienda habitual. Cuando concurran varios propietarios con derecho a practicar la

deducción respecto de una misma vivienda, el citado límite de 12.000 euros se

distribuirá entre los copropietarios en función de su respectivo porcentaje de

propiedad en el inmueble.

Novedad: Para las obras que se realicen desde 7 de Mayo de 2011 hasta el 31 de

diciembre de 2012, se amplía tanto el objeto de la deducción, pues no se limita solo

a las obras que se realicen en la vivienda habitual (sino en cualquier vivienda),

como el colectivo de potenciales beneficiarios al incrementarse el límite anual de

base imponible para acceder a la misma (Base imponible < 71.007,20 Euros). Al

mismo tiempo se mejora la propia cuantía de la deducción elevándose el % (del 10

al 20%) y la base anual máxima de la deducción:

- cuando la BI sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales: Base=6.750

euros.

- cuando la BI esté comprendida entre 53.007,20 euros y 71.007,20 euros.

Base=

6.750 euros – (BI-53.007,20)X 0,375

Igualmente se incrementa la base acumulada de la misma que asciende a

20.000 euros por vivienda.

3. Deducción por alquiler de la vivienda habitual

3.1. Régimen aplicable hasta 31 Diciembre 2010

Pueden deducirse el 10’05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo

por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible del

contribuyente sea inferior a 24.020 euros anuales.

La base máxima de esta deducción es:

o 9.015 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000

euros anuales.

o 9.015 euros anuales menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia

entre la base imponible y 12.000 euros anuales, cuando la base imponible esté

comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales.

Puede simultanearse la deducción por alquiler con la posible deducción por las

cantidades depositadas en cuenta vivienda y las cantidades satisfechas

directamente al promotor de las viviendas en construcción.

3.2. Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011

Desde 1 de Enero de 2011: se modifican las cuantías anteriores tal como sigue: Los

contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán

deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el

alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de esta deducción será de:

cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040

euros anuales.

cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros

anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia

entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

DEDUCCIONES AUTONOMICAS (CATALUÑA)

1. Por inversión en vivienda habitual.

Con efectos a partir del 1-1-2010 se modifican los porcentajes de deducción por

inversión en vivienda habitual que pasan a ser los siguientes:

a) Con carácter general, el 6%, excepto para los contribuyentes que cumplan

alguna de las siguientes condiciones, en cuyo caso el porcentaje es del 9%:

- Tener 32 años o menos en la fecha de devengo del impuesto, siempre que su

base imponible total, menos el mínimo personal y familiar, no sea superior a

30.000 euros. En el caso de tributación conjunta, este límite se computa de manera

individual para cada uno de los contribuyentes que tenga derecho a la deducción

por haber realizado inversiones en la vivienda habitual durante el ejercicio.

- Haber estado en el paro durante 183 días o más durante el ejercicio.

- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%.

- Formar parte de una unidad familiar que incluya por lo menos un hijo en la fecha

de devengo del impuesto.

b) Si se trata de obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con

discapacidad, el 12%.

No obstante, los contribuyentes que, habiendo adquirido su vivienda habitual antes

del 20-1-2006, tengan derecho a la deducción por adquisición de vivienda, pero les

resulte menos favorable el régimen actual que el vigente hasta 31-12-2006 como

consecuencia de la supresión de los porcentajes de deducción incrementados por la

utilización de financiación ajena, tienen derecho a la compensación fiscal, aplicando

para su cálculo los porcentajes de deducción vigentes a 31-12-2006.

2. Por rehabilitación de la vivienda habitual

Por rehabilitación de vivienda habitual: sin perjuicio de la aplicación del tramo

autonómico de la deducción por inversión en la vivienda habitual, se establece una

deducción del 1,5% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por la

rehabilitación de la vivienda que constituya o deba constituir la vivienda habitual

del contribuyente. La base máxima de la deducción se establece en el importe

aprobado por la LIRPF como base máxima de la deducción por inversión en la

vivienda.

3. Por alquiler de la vivienda habitual.

Cuantías y requisitos para la aplicación de la deducción:

- El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto

de alquiler de la vivienda habitual, con el límite máximo de 300 euros anuales (en

tributación individual) o 600 en tributación conjunta, siempre que se cumplan los

siguientes requisitos:

a) Que el contribuyente se halle en alguna de las situaciones siguientes:

- Tener 32 o menos años de edad a la fecha de devengo del impuesto.

- Haber estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio.

- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100.

- Ser viudo o viuda y tener 65 años o más.

b) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente

menos el mínimo personal y familiar, no supere 20.000 euros anuales en

tributación individual (o 30.000 si es conjunta).

c) Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100

de los rendimientos netos del contribuyente.

IVA.- TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS

La ley del IVA establece que están sujetas y no exentas del IVA las entregas de

terrenos edificables, así como las primeras entregas de edificaciones, y las entregas

de edificaciones para su rehabilitación y para su demolición.

A sensu contrario están sujetas pero exentas del IVA las entregas de terrenos no

edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

Sin embargo la ley del IVA establece la posibilidad, sólo para determinados sujetos

pasivos, de renunciar a la exención del iva de dichas operaciones inmobiliarias,

siendo ello posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el

ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la

deducción total del iva soportado por las adquisiciones de los inmuebles.

La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o

simultáneo a la entrega de los bienes.

Cuando ello se produce y la operación queda finalmente sujeta a IVA, por haber

renunciado a la exención, dicho acto queda sometido al gravámen de AJD al 1’5%.

Por otro lado, cuando no hay renuncia a la exención del IVA, el acto queda sujeto al

ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a un tipo del 8% en

Cataluña.

Cuadro-resumen de la tributación a efectos de IVA de las principales

operaciones inmobiliarias.

1. ENTREGAS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES

1.1. ENTREGAS DE TERRENOS

• Edificables ……………………………………………………………. .....No exentas

Excepción: Juntas de compensación ………………………………….…..Exentas

• No edificables ……………………………………………………………. Exentas

Excepciones:

- urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. ……………………No exentas

- con edificaciones en curso o terminadas cuyas entregas no estén exentas…No

exentas

1.2. ENTREGAS DE EDIFICACIONES

• Primera entrega

(Efectuada por el promotor antes de su utilización superior a dos años) .. No

exentas

• Segundas y ulteriores entregas ………………………………………… Exentas

Excepciones:

- efectuadas por empresas leasing ……………………………………….. No exentas

- para rehabilitación ………………………………………………………. No exentas

- para demolición …………………………………………………………. No exentas

2. ARRENDAMIENTOS

2.1. DE TERRENOS

• Para explotaciones agrícolas………………………………………………. Exentos

• Para aparcamiento, almacén, exposiciones, publicidad o instalación de

elementos de las actividades empresariales …………………………………………….….No

exentos

• Con opción de compra cuando la entrega esté gravada..………………….No exentos

2.2 DE EDIFICACIONES

• Viviendas ……………………………………………..…………………….Exentos

• Asimiladas a viviendas ……………………………………………………No exentos

• Subarrendadas ……………………………………………………………..No exentas

• Con opción de compra cuando la entrega de la vivienda esté gravada ……No

exentos

A continuación veremos determinadas especialidades en cuanto a la

aplicación del Tipo de Iva aplicable:

A.- Servicios de renovación y reparación de viviendas

En el período comprendido entre 14-4-2010 y 31-12-2012, tributan al tipo reducido

del 8% las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de

los mismos en las que se cumplan los siguientes requisitos:

- que se refieran a viviendas utilizadas por personas físicas que no actúen como

empresarios o profesionales o que se presten a comunidades de propietarios;

- que la construcción o rehabilitación de la vivienda a la que se refieren las obras

haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Debe

entenderse que se haya usado también al menos durante dos años antes del inicio

de las obras de albañilería;

- que la persona que realice las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su

coste no exceda del 33% de la base imponible de la operación (hasta el 14-4-2010,

dicho límite de coste no podía exceder del 20%).

B.- Arrendamientos con opción de compra de edificios destinados a

viviendas

Se aplica el tipo reducido del 8% a los arrendamientos con opción de compra de

edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las

plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que

se arrienden conjuntamente.

La tributación reducida de tales arrendamientos es de aplicación a las rentas

correspondientes a los contratos que resulten exigibles desde el 28-10-2009,

siempre que no se haya ejercitado la opción de compra.

Esta tributación se justifica porque los mencionados arrendamientos desembocan

normalmente en la adquisición de la vivienda y es razonable que toda la operación,

de principio a fin (arrendamiento y compra), tribute al mismo tipo impositivo.

C. Construcción de viviendas

Tributan al tipo reducido las ejecuciones de obra, con o sin aportación de

materiales, que tengan por objeto:

a) La construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas,

destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anexos, garajes,

instalaciones y servicios complementarios situados en ellas, que sean consecuencia

de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista.

El promotor es quien construye (promotor-constructor) o encarga la construcción

del edificio y el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor

concierte la total construcción con un solo contratista o con varios.

Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al

menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización. (Tributa al

tipo general una ejecución de obra que comprende 416 m2 de garaje, 832 m2 de

locales comerciales y 600 m2 de vivienda.

La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de

los medios de prueba admitidos en derecho.

Las obras realizadas con posterioridad a la terminación de la vivienda tributan al

tipo general del 18% salvo los servicios de albañilería, etc ya vistos). Ejemplos: