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OBJETOS DE LOS DERECHOS

REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO

NORBERTO FRICKX

UCA 2015

NOTARIADO

SUJETO

OBJETO

DERECHO REAL

OBJETO

OBJETO TERRITORIAL

LEGAL

LEY 26209

LEY NACIONAL DE CATASTRO

BOLETIN OFICIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Nº 31.076 – 18 DE ENERO DE 2007 LEY NACIONAL DE CATASTRO Ley 26.209

ARTICULO 18. — Esta ley es complementaria del Código Civil.

ARTICULO 3° — Deróganse las siguientes normas: a) Las leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 —con excepción de su artículo 6°—, 23.091, 25.509 y 26.005; b) La Sección IX del Capítulo II —artículos 361 a 366— y el Capítulo III de la ley 19.550, t.o. 1984; c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 y sus modificatorias; d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994; e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441; f) Los Capítulos I —con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11— y III —con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28— de la ley 25.248; g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356.

ARTICULO 5° — Las leyes que actualmente integran,

complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3° de la

presente ley, mantienen su vigencia como leyes que complementan al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el artículo 1° de la presente.

Ley 26.994: Aprueba CCC

ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción.

Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:

LEY 26209

CATASTRO

ADMINISTRA OBJETOS TERRITORIALES

REGISTRA OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

DERECHO PUBLICO

DERECHO PRIVADO

Q U E S E E N T I E N D E P O R T E R R I TO R I O ?

T E R R I TO R I O

A M B I E N T E

E S PAC I O

LA LEY 26209 NO DEFINE LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

Uno de los atributos fundamentales del objeto

territorial legal son los límites que lo conforman.

No existe límite sin una causa jurídica creadora

de él. Esa causa jurídica puede ser un título de

propiedad -como en el caso de los inmuebles-, una

ordenanza o una ley –como en el caso de una

restricción al dominio, de la creación de un área

de reserva o de la delimitación de un ejido

urbano- o un tratado internacional -como en el

caso de un límite entre países-. Todos estos son

ejemplos de objetos territoriales legales y la

presente ley impone su registración en los

catastros locales.

(Diputada Ana María Monayar)‏

O B J E TO T E R R I TO R I A L Objeto territorial: “Denomínase objeto territorial a toda porción finita y homogénea de territorio, por su naturaleza y por accesión.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO

ALGUNAS PROPIEDADES A DESTACAR:

INMOBILIDAD

ESPACIALIDAD PERMITE UBICAR y DIMENSIONAR

O B J E TO T E R R I TO R I A L L EG A L

Objeto territorial legal:

“Es aquel objeto territorial, determinado por mensura, cuyos límites se originan en una misma causa jurídica.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO

LA HOMOGENEIDAD LA DA LA CAUSA JURIDICA QUE ORIGINA EL LIMITE

ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de

los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente ……..

LEY 26209

OBJETOS DEL DOMINIO PUBLICO

OBJETOS DEL DOMINIO PRIVADO

DIVISION JURIDICA DEL TERRITORIO

BIENES DEL DOMINIO PUBLICO

BIENES DEL DOMINIO

PRIVADO

DEL ESTADO

DE LOS PARTICULARES

POLI CIA

CALLE

CA

LL

E

CA

LL

E

CALLE

CALLE

CALLE

CA

LL

E

PLAZA

MUNIC

HO

SP

ITA

L

ES

CU

E

LA

BIENES

PUBLICOS

BIENES

PRIVADOS

DEL ESTADO

DE LOS

PARTICULARES

Art 18 CCC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

PROPIEDAD PRIVADA

PROPIEDAD PRIVADA

PROPIEDAD PRIVADA

PROPIEDAD COMUNITARIA INDIGENA

PROPIEDAD PRIVADA

BIENES PUBLICOS

DIVISION DEL TERRITORIO SEGUN

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

BIENES PUBLICOS

BIENES PRIVADOS DEL ESTADO

DE LOS PARTICULARES

BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS

BIENES PUBLICOS

BIENES

PRIVADOS

DEL ESTADO

DE LOS

PARTICULARES

BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS

OBJETO TERRITORIAL LEGAL



Ley 26209

ARTICULA ASPECTOS

DERECHO ADMINISTRATIVO DERECHO CIVIL

Legislaciones locales Derechos Reales

ARTÍCULO 1882. CCC- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

ARTÍCULO 1883 CCC.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

DERECHO REAL

1883 CCC : …OBJETO DE DERECHO REAL PUEDE SER UN BIEN SEÑALADO POR LA LEY

LEY 26209: …OBJETO TERRITORIAL LEGAL DE DERECHO PRIVADO…

ARTÍCULO 1887 CCC.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda

TODOS SE EJERCEN POR LA POSESION, SALVO LA HIPOTECA Y SERVIDUMBRES

DERECHO REAL DE DOMINIO DE INMUEBLES

QUÉ ES INMUEBLE?

ES UNA PORCION DEL TERRITORIO DONDE SE PUEDE EJERCER EL DERECHO REAL DE DOMINIO

Y TERRITORIO ES ESPACIO

Y QUE VELEZ SARSFIELD YA HABIA CONSIDERADO:

Art. 2.518 (CC VS). La propiedad del suelo se extiende a toda su

profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas

perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran

bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones

dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El

propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en

él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras

ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del

vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.

1945 CCC: …EL DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SE EXTIENDE AL SUBSUELO Y AL ESPACIO AEREO EN LA MEDIDA QUE SU APROVECHAMIENTO SEA POSIBLE , EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES…

World Building New York 1890 106m

Burj Kalifa Dubai 2010 828m

Jedddah Arabia Saudita 2019 1007m

Art 235 CCC: SON BIENES PERTENECIENTES AL DOMINIO PUBLICO: ………………. e) EL ESPACIO AEREO SUPRAYACENTE AL TERRITORIO Y A LAS AGUAS JURISDICCIONALES DE LA NACION ARGENTINA,…

EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL …. PERO CÓMO SE LO REPRESENTA?

ARTICULO 4º.- A los efectos de esta ley, denominase

parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión

territorial continua, deslindado por una poligonal de límites

correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una

posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales

consten en un documento cartográfico, registrado en el

organismo catastral.

LEY NACIONAL 26209

REPRESENTACION EN BASE A UN DOCUMENTO CARTOGRAFICO

INSCRIPTO

EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL

LA PARCELA ES BIDIMENSIONAL

LA PARCELA ES LA REPRESENTACION CARTOGRAFICA

DEL DERECHO REAL DE DOMINIO

ARTICULO 10. — Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura ……

LA PARCELA ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

ES LA PARCELA UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL?

OBJETOS TERRITORIALES


LEGALES


LEGALES de DERECHO PRIVADO

PARCELAS

LECTURA GEOMETRICA DEL OBJETO DE

ALGUNOS DE LOS DERECHOS REALES

DOMINIO (y CONDOMINIO)

ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

PROPIEDAD HORIZONTAL

QUÉ ES EL TERRENO?

EL TERRENO DEL ART. 2039 ES EQUIVALENTE AL CONCEPTO DE LA COSA INMUEBLE DONDE SE EJERCE EL DOMINIO SEGÚN ART. 1945

LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN CONJUNTO DE PEQUEÑOS VOLUMENES (ESPACIOS) DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DENTRO DE UN VOLUMEN MAYOR DE PROPIEDAD COMUN QUE EL CODIGO LLAMA «TERRENO»


REAFIRMADO POR EL ART. 2040: TODO LO QUE NO ES EXCLUSIVO ES COMUN

ART 2039: ADMITE UNIDADES COMPLEMENTARIAS ART 2040: ADMITE PARTES COMUNES AFECTADAS AL USO EXCLUSIVO DE UNA O MÁS UNIDADES.


PARTES

PROPIAS (o

PRIVATIVAS)

PARTES

COMUNES

UNIDAD

PRINCIPAL

UNIDAD/ES

COMPLE-

MENTARIA/S

DE USO

COMUN

DE USO

EXCLUSIVO

DE UNA

UNIDAD

DE

ALGUNAS

UNIDADES

PROPIEDAD HORIZONTAL: ESPACIOS A DELIMITAR

ARTÍCULO 2075.-Marco legal: TODOS , INCLUSO LOS PREEXISTENTES DEBEN SOMETERSE AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE SERÁ PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL POR ALGUNAS DIFERENCIAS

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

CUALES SON LAS DIFERENCIAS RESPECTO AL OBJETO DE ESTE DERECHO REAL?


SI BIEN EL TERRENO ES ÚNICO (ES UN INMUEBLE EL QUE SE AFECTA A CONJUNTO INMOBILIARIO Y SUS PARTES FORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE) HAY PARTES DEL TERRENO NECESARIAMENTE COMUNES (VIAS DE CIRCULACION POR EJ.)

LAS QUE PUEDEN ESTAR CONSTRUIDA O EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. (ART. 2077)

PARTES DEL TERRENO PUEDEN SER PROPIAS

ARTÍCULO 2104.-Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. ARTÍCULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; ……..

CEMENTERIO PRIVADO

LOS ESPACIOS DEBEN DETERMINARSE PARA LA

REDACCION DEL REGLAMENTO

HAY ESPACIOS COMUNES Y ESPACIO

PRIVATIVOS

CEMENTERIO PRIVADO

ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar

y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

USUFRUCTO

LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

ARTÍCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la

totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: ……..

ARTÍCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

SERVIDUMBRE

LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

SERVIDUMBRE

SUPERFICIE

DOS

MANIFESTACIONES

DERECHO DE SUPERFICIE

PROPIEDAD

SUPERFICIARIA

ARTÍCULO 2116.- Emplazamiento . El derecho de superficie puede

constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con

proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya

existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal .La extensión del

inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,

forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

SOBRE TODO EL INMUEBLE: COINCIDE CON EL

OBJETO DEL DOMINIO (y CONDOMINIO)

SUPERFICIE

SOBRE PARTE DEL INMUEBLE: UBICACIÓN EN

RELACION AL OBJETO DEL DOMINIO (y

CONDOMINIO)

SUPERFICIE

SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

CUALQUIERA QUE FUESE EL VOLUMEN ESPACIAL DONDE SE PRETENDE ESTABLECER UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE, EL MISMO DEBE ESTAR RELACIONADO Y UBICADO RESPECTO A LOS LIMITES DEL INMUEBLE QUE SE AFECTARÁ

PUBLICIDAD DE LOS

DERECHOS REALES

TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESION

TITULO SUFICIENTE MODO SUFICIENTE : LA TRADICIÓN

PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES:

DEL TITULO: REGISTRO INMOBILIARIO o REGISTRO DE LA PROPIEDAD

DEL OBJETO: REGISTRO CATASTRAL

ARTICULO 11. — El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.

LEY 26209-Art 12. — En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.

ARTICULO 13. — A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.

OBJETO TERR. LEGAL

AGRIMENSOR DETERMINA SUS

LIMITES

REGISTRACION CATASTRO

ESCRIBANO

O JUEZ CERTIFICADO

CATASTRAL

DOCUMENTO CARTOGRAFICO

REGISTRACION TITULOS

TITULO

CONCLUSIONES

1.- LA MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL NO SOLO HA REAFIRMADO LA VIGENCIA DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO SINO TAMBIEN HA COMPATIBILIZADO MUCHOS DE SUS ASPECTOS

2.- ASI SE HAN «LEGALIZADO» A LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES

3.- LOS DERECHOS REALES SE EJERCEN EN LA «REALIDAD» Y LA REALIDAD ES ESPACIAL, ES TRIDIMENSIONAL.

4.- INTERPRETAR GEOMETRICAMENTE LOS OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES SIMPLIFICA LA COMPRENSIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA DE FONDO.

OBJETOS DE LOS DERECHOS

REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO

NORBERTO FRICKX

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