UNA.2015

LIBRO CUARTO

DOMINIO

CONDOMINIO

PROPIEDAD

HORIZONTAL

Prof. Alicia Puerta

de Chacón

“Se mantienen una

serie de reglas de

extensa tradición

Porque constituyen una

plataforma conocida, a partir de

la cual se producen las

mudanzas hacia los nuevos

tiempos” . Dr. Ricardo Lorenzetti

Presentación del Anteproyecto

DUALISMO CLÁSICO

TRADICIONAL

Normas estatutarias. Orden público

ART. 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales

en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,

constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es

establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un

derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su

estructura.

Libro Tercero

Derechos

personales

Libro Cuarto

Derechos

Reales

Libro Sexto

Disposiciones

comunes

Método superador…. Libro Cuarto. 13 Títulos. Arts. 1882 a 2276.

Los bienes (cosas) se tratan en el Libro

primero. Parte general. Título III

Simplifica el régimen (reduce

de 910 Cgo. Civil a 394 artículos).

Principios generales: Título Preliminar:

Arts. 9, 10, 11, 14.

Disposiciones generales Ds.Rs.

(principios y reglas)

Interpretación sistemática

ESTATUTO DERECHOS REALES

TÍTULO I. Disposiciones generales

Capítulo 1. Principios comunes:

Concepto. Objeto. Estructura,

Convalidación. Atributos (derecho de

persecución y preferencia).

Enumeración. Clasificaciones (Arts.

1882 a 1891).

Aspectos estructurales Ds.Rs.

ESTATUTO DERECHOS REALES

TÍTULO I. Disposiciones generales

Capítulo 2. Arts. 1892 a 1907

Transmisión (Título y modos

suficientes)

Adquisición (legal y prescripción

adquisitiva)

Extinción

¿Inoponibilidad? Publicidad suficiente

Vigencia de la Ley 17.801

Dinámica de los Ds. Reales

ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos

reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos

inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitación;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda.

Aspectos comunes del Dominio, el

Condominio y la Propiedad horizontal

Derechos reales sobre cosa propia. Art. 1888. Facultades

Derecho reales principales. Art. 1889. Se adquieren por

prescripción adquisitiva. Arts. 1897, 2565

Derechos reales sobre cosas registrables (inmuebles, automotores,

aeronaves, buques, animales de raza) y no registrables. Art.

1890. Otros modos de adquisición: Art. 1892 (título y modo);

Inscripción declarativa o constitutiva y publicidad registral. Art.

1893

Derechos reales que se ejercen por la posesión . Art. 1891. Modo

de adquisición (tradición posesoria).

Acciones posesorias. Acciones reales: reivindicatoria y

negatoria.

TÍTULO III. DOMINIO

Método.

Capítulo 1. Disposiciones generales

Capítulo 2. Modos especiales de adquisición

del dominio:

Secciones 1° a 5°: Apropiación. Adquisición de un

tesoro. Régimen de cosas perdidas.

Transformación y accesión de cosas muebles.

Accesión de cosas inmuebles.

Capítulo 3. Dominio imperfecto

Capítulo 4. Límites al dominio

ARTÍCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio

perfecto es el derecho real que otorga todas las

facultades de usar, gozar y disponer material y

jurídicamente de una cosa, dentro de los límites

previstos por la ley. El dominio se presume

perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Disposición general

ARTÍCULO 1882.- El derecho real es el poder

jurídico, de estructura legal, que se ejerce

directamente sobre su objeto, en forma

autónoma y que atribuye a su titular las

facultades de persecución y preferencia, y las

demás previstas en este Código.

Objeto del dominio. Cosas

ART. 16. Bienes y cosas. …….. “los

bienes materiales se llaman cosas y las

disposiciones referentes a las cosas son

aplicables a la energía y a las fuerzas

naturales susceptibles de ser puestas al

servicio del hombre”.

y no “susceptibles de apropiación”.

Art. 2311 Código Civil

NUEVOS LÍMITES. Compatibilidad con los

derechos de incidencia colectiva

ARTÍCULO 240.- (222 ) Límites al

ejercicio de los derechos individuales

sobre los bienes. El ejercicio de los

derechos individuales sobre los bienes

mencionados en las Secciones anteriores debe ser

compatible con los derechos de incidencia colectiva.

Debe conformarse a las normas del derecho

administrativo nacional y local dictadas en el interés

público y no debe afectar gravemente el

funcionamiento ni la sustentabilidad de los

ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el

agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según

los criterios previstos en la ley especial.

NO EL CUERPO HUMANO.

ART.17.- Derechos sobre el cuerpo humano.

Los derechos sobre el cuerpo humano o sus

partes no tienen un valor comercial, sino

afectivo, terapéutico, científico, humanitario o

social y sólo pueden ser disponibles por su

titular siempre que se respete

alguno de esos valores y según

lo dispongan las leyes especiales.

Derechos de la personalidad

COSAS OBJETO DE DOMINIO

ART. 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son

inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas

incorporadas a él de una manera orgánica y las que se

encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

ART. 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles

por accesión las cosas muebles que se encuentran

inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con

carácter perdurable. En este caso, los muebles forman

un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un

derecho separado sin la voluntad del propietario.

No se consideran inmuebles por accesión las cosas

afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad

del propietario.

ART. 227. Son cosas muebles las que pueden

desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

IMPACTO EN LAS GARANTÍAS REALES

Art. 2192 . Extensión en cuanto al objeto. En la garantía

quedan comprendidos todos los accesorios físicamente

unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están

gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o

son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el

deudor esté autorizada por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la

cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda

o son de propiedad de terceros, aun en las

condiciones antes indicadas.

No recepta cosas inmuebles por accesión moral (Art.226)

Caracteres: PERPETUO (Art. 1942).

EXCLUSIVO (Art. 1943).

EXCLUYENTE (Art. 1944)

TRANSMISIBLE (Arts. 392, 398 a

400, 1906 y 1972).

PLENO. Ejercicio de facultades.

Reglas Título preliminar: Buena fe Art.

9°. Abuso de derecho Art. 10 y

posición dominante Art. 11.

Art. 14. Compatibilidad Ds. Inc.colec.

Art. 1883. El derecho real se ejerce:

sobre la totalidad o una parte

material de la cosa;

por el todo o por una parte

indivisa;

consistir en un bien taxativamente

señalado por la ley.

OBJETO DE LOS DERECHOS REALES.

FACULTADES DISPOSITIVAS

C

Constitución de derecho real sobre parte

material.

Mayor aprovechamiento del inmueble…

el usufructo (Art. 2130);

el uso (Art. 2154);

la habitación (Art. 2158);

la servidumbre predial (Art. 2163);

la superficie (Art. 2116).

Siempre que el fraccionamiento parcelario se

autorice por la autoridad local (Art. 228)

PARTES MATERIALES

ART. 228.- Cosas divisibles:

Pueden ser divididas en porciones reales

sin ser destruidas,

cada parte debe ser homogénea y análoga a

las otras y la cosa misma.

No pueden ser divididas: si es antieco-

nómico su uso y aprovechamiento.

Inmuebles: la reglamentación del

fraccionamiento parcelario corresponde a

las autoridades locales. NORMAS ADMINISTRATIVAS

Dueño

Superficie

Construcción

Dueño

Dueño

Cocheras

Superficie

Dueño

Usufructo

Cocheras

Superficiario

PH

Servidumbre

carteleria

Hipotecas

UF Tiempo

compartido

Prenda de créditos

Dueño

Usufructo

Cocheras

Superficiario

PH

Servidumbre

Cesión usufructo

AnticresisiCeC

TRANSFERIBILIDAD

Cláusulas de inenajenabilidad

ARTÍCULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad.

En los actos a título oneroso es nula la cláusula

de no transmitir a persona alguna el dominio

de una cosa determinada o de no constituir

sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas

son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el

primer párrafo son válidas si su plazo no excede de DIEZ (10) años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior

a DIEZ (10) años, se considera celebrada por ese tiempo. Es

renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de DIEZ

(10) años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan

las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.

Dominio perfecto. Perpetuidad

ARTÍCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio

es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio.

No se extingue aunque el dueño no ejerza

sus facultades, o las ejerza otro, excepto

que éste adquiera el dominio por

prescripción adquisitiva.

Dominio imperfecto. Clases

CAPÍTULO 1. ARTÍCULO 1946.- Dominio

imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido

a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está

gravada con cargas reales.

CAPÍTULO 3. ARTÍCULO 1964.- Supuestos de

dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el

revocable, el fiduciario y el desmembrado. El

dominio revocable se rige por los artículos de este

Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas

del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el

desmembrado queda sujeto al régimen de la

respectiva carga real que lo grava.

DOMINIO REVOCABLE

Una solución esperada………….

ARTICULO 1965.- Dominio revocable.

Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios

a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la

transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición

voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben

entender limitadas al término de 10 (DIEZ) años, aunque no

pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel

plazo o éste sea mayor o incierto. Si los 10 (DIEZ) años transcurren

sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar

definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha

del título constitutivo del dominio imperfecto.

DOMINIO REVOCABLE

FACULTADES: del dueño perfecto. Los actos

celebrados sujetos a revocación. Art.1966

No distingue los actos de disposición y

administración

EFECTOS DE LA REVOCACIÓN.

Efecto retroactivo (excepto título o ley).

Excepto cosas no registrables respecto de 3° de

buena fe. Arts. 1967 y 1969.

Readquisición del dominio perfecto

ARTÍCULO 1968.- Al cumplirse el plazo o condición, el

dueño revocable de una cosa queda

inmediatamente constituido en poseedor a

nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y

el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se

requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es

constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

El título formal que opera el tracto sucesivo

es necesario.

Legitimación del dueño revocable para

el ejercicio de la acción de reivindicación.

Donación inoficiosa

Otra solución esperada………….

ART. 2459.- Prescripción adquisitiva. La acción de

reducción no procede contra el donatario ni contra el

subadquirente que han poseído la cosa donada

durante diez años computados desde la

adquisición de la posesión. Se aplica el art. 1901.

ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El

heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus

antecesores, siempre que derive inmediatamente de las

otras. En la prescripción breve las posesiones unidas

deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo

jurídico.

DOMINIO FIDUCIARIO

Otra solución esperada…………

ARTÍCULO 1671.- Beneficiario. …….. Pueden ser

beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el

fideicomisario.

ARTÍCULO 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede

ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier

conflicto de intereses y obrar privilegiando los de

los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

Conjunción del trust y el fideicomiso

romanista

Dominio perfecto. Exclusividad

ART.1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no

puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa

por un título, no puede en adelante adquirirla por otro,

si no es por lo que falta al título.

ART. 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es

excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso,

goce o disposición de la cosa, remover por propia

autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus

inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las

normas locales.

Dominio inmobiliario

ARTÍCULO 1945.- Extensión. El dominio

de una cosa comprende los objetos que

forman un todo con ella o son sus accesorios.

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo

y al espacio aéreo, en la medida en que su

aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por

normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones

existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,

excepto lo dispuesto respecto de los derechos de

propiedad horizontal y superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o

plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se

prueba lo contrario.

Modos especiales de adquirir el

dominio. Accesión inversa

ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.

El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble

Accesión inversa

y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

¿Valor construcción o valor terreno?

Título IV. Condominio

Método. Clasificaciones

Capítulo 1. Disposiciones generales.

Capítulo 2. Administración.

Capítulo 3. Condominio sin indivisión forzosa.

Sección única partición.

Capítulo 4. Condominio con indivisión forzosa

temporaria.

Capítulo 5. Condominio con indivisión forzosa

perdurable.

Sección 1°. Condominio sobre accesorios indispensables

Sección 2°. Condominio sobre muros, cercos y fosos.

Condominio

ARTÍCULO 1983.- Condominio es el

derecho real de propiedad sobre una

cosa que pertenece en común a varias

personas y que corresponde a cada una por

una parte indivisa. Las partes de los

condóminos se presumen iguales, excepto que

la ley o el título dispongan otra proporción.

ARTÍCULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias.

Las normas de éste Título se aplican, en

subsidio de disposición legal o convencional, a

todo supuesto de comunión de derechos reales

o de otros bienes.

Facultades con relación a la parte indivisa

ARTÍCULO 1989.- Facultades con relación a la

parte indivisa. Cada condómino puede enajenar

y gravar la cosa en la medida de su parte

indivisa sin el asentimiento de los restantes

condóminos. Los acreedores pueden

embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado

de la partición, que les es inoponible. La

renuncia del condómino a su parte acrece a los

otros condóminos.

ART. 2207. Hipoteca de parte indivisa. Un

condómino puede hipotecar la cosa por su

parte indivisa. El acreedor hipotecario puede

ejecutar la parte indivisa sin esperar el

resultado de la partición. Mientras subsista

esta hipoteca, la partición extrajudicial del

condominio es inoponible al acreedor

hipotecario que no presta consentimiento

expreso.

Hipoteca del condómino

Una solución esperada………

Facultades con relación

a la cosa común

ARTÍCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. ¿También DR de Tiempo compartido?

ARTÍCULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Asamblea

ART. 1994.- Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

Actos de administración. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

Una solución: quorum = mayoría

Actos de disposición y mejoras. Unanimidad.

Art. 1990.

Partición

Art. 2000. Convenio de suspensión de la división. Plazo máximo 10 AÑOS. Publicidad registral. Art. 2003.

Art. 2001. Partición nociva dispuesta judicialmente

5 AÑOS renovables por una vez.

Art. 1997. Acción de partición imprescriptible.

Art. 1996. Reglas aplicables: división de la herencia

Art. 2369. Partición privada (total o parcial): plena capacidad y unanimidad. Escritura pública Art. 1017.

Arts. 2372 y ss. Partición judicial. Licitación: por valor superior al del avalúo si los demás no superan la oferta.

No es posible la venta si es posible dividir y adjudicar en especie. Salvo división antieconómica.

Conclusiones…………………….

Subordinación a los Ds.de incidencia

colectiva. Tutela del medio ambiente

Mayor aprovechamiento de las cosas.

Flexibilidad del derecho con

respeto de la tipicidad legal

Regulación simplificada.

Libertad del trafico jurídico.

Protección de los terceros

en aras de la seguridad jurídica.