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UNFINCB 17-3 & 17-4 Unifin Financiera, S.A.B. de C.V., SOFOM, E.N.R.

CEBURS Fiduciarios

HR AAA (E)

Instituciones Financieras 12 de junio de 2019

Calificación UNFINCB 17-3 HR AAA (E) UNFINCB 17-4 HR AAA (E) Perspectiva Estable

Contactos Daniel Rojas Analista Sr. [email protected]

Akira Hirata Asociado Sr. [email protected]

Angel García Subdirector Sr. de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

HR Ratings ratificó la calificación de HR AAA (E) con Perspectiva Estable para las emisiones UNFINCB 17-3 & UNFINCB 17-4 por un monto de P$3,500m en vasos comunicantes.

La ratificación de la calificación de los CEBURS Fiduciarios con clave de pizarra UNFINCB 17-3 y UNFINCB 17-41 se basa en la MM2 que soporta la Emisión de 6.7% bajo el escenario estrés proyectado por HR Ratings en comparación con una TIH3 calculada del 2015 al 2017 de 0.5%, por lo que resulta en una VTI4 de 13.1 veces (x) (vs. 6.1%, 0.7% y 8.8x en el último análisis). Cabe mencionar que el incremento en la VTI se debe al cálculo de la TIH, la cual en el último análisis se ubicaba en 1.0% considerando las cosechas de 2012 a 2016, siendo las más antiguas las de mayor deterioro, impactando de manera negativa al indicador.

Análisis de Flujo de Efectivo y Comportamiento Observado vs. Proyectado

Fortaleza observada en la Emisión derivada del Colateral cedido y los recursos líquidos en el Fideicomiso. La cobranza no realizada por mora que soporta la Emisión equivale a 37 clientes incumplidos de acuerdo con un saldo promedio por cliente del portafolio de P$7.5m.

Aforo en niveles de 1.097x a mayo del 2019 por encima del 1.035x mínimo requerido en la documentación legal. Esto se ha logrado a pesar de las amortizaciones observadas en los últimos meses de la cartera cedida mediante recursos líquidos depositados al Fideicomiso.

La cobranza histórica al Fideicomiso mantiene un comportamiento 8.8% por encima de lo proyectado por HR Ratings bajo un escenario base. Durante los 20 meses transcurridos desde su colocación, la cobranza acumulada se ha mostrado 8.8% por encima de nuestras expectativas, ya que se ha mantenido en promedio un aforo superior al proyectado.

Factores Adicionales Considerados

Adecuada diversificación del portafolio en clientes principales, siendo que el principal arrendatario representa el 2.0% del Patrimonio del Fideicomiso. Es así como se mantiene el cumplimiento del criterio de elegibilidad que limita la concentración del cliente principal en 2.75% del Patrimonio del Fideicomiso.

La Estructura cuenta con un Fideicomiso Maestro de Cobranza para la gestión de la cobranza total del Fideicomitente. HR Ratings considera la presencia del Fideicomiso Maestro como una fortaleza adicional que permite aislar el flujo de cobranza de la Empresa.

Instrumento de Cobertura de tasas de interés (SWAP) contratado a un nivel de 6.77% para la TIIE durante la vigencia de la Emisión. Dicha cobertura elimina el riesgo de tasas de la Emisión considerando que el portafolio está originado a tasa fija.

1 Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEBURS Fiduciarios) con clave de pizarra UNFINCB 17-3 (Emisión V y/o Serie

Variable) y UNFINCB 17-4 (Emisión F y/o Serie Fija), en su conjunto, los CEBURS Fiduciarios y/o la Emisión y/o la

Estructura. 2 Mora Máxima (MM). 3 Tasa de Incumplimiento Histórica (TIH). 4 Veces Tasa de Incumplimiento (VTI).

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CEBURS Fiduciarios

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La cobertura está contratada con CitiBanamex5, que mantiene una calificación de HR AAA otorgada por otra agencia calificadora.

Ausencia de un Administrador Maestro que proporcione reporteo independiente del Fideicomiso y el colateral cedido. Lo anterior incrementa el riesgo por posibles conflictos de interés en el reporteo del Fideicomitente.

Factores que Podrían Bajar la Calificación

Incremento en el incumplimiento de las cosechas consideradas para el cálculo de la TIH que la posicione en niveles superiores al 1.49%. De ser así, la VTI presentaría un nivel por debajo del 4.5x, conllevando a una disminución de la calificación.

Disminución sostenida del aforo por debajo del 1.035x mínimo requerido. Esto como consecuencia de un posible deterioro en la calidad de los Derechos de Cobro que para el Fideicomitente no fuera posible sustituir o compensar.

Deterioro en la capacidad de administración de cartera del Fideicomitente, llevando a que los Derechos al Cobro cedidos al Fideicomiso presentaran incumplimientos relevantes.

Descripción de la Transacción

La Emisión de CEBURS Fiduciarios fue colocada en el mercado por P$3,500.0m el 19 de septiembre de 2017 en vasos comunicantes entre la Serie A y la Serie B, con P$2,500.0m emitidos para la Serie A y P$1,000.0m emitidos para la Serie B. Es importante destacar que la diferencia entre ambas Series consiste en que la UNFINCB 17-3 fue colocada a una tasa variable de TIIE + 210 puntos base; mientras que la UNFINCB 17-4 fue colocada a una tasa fija de 9.38%. De acuerdo con lo anterior, el pago de intereses y amortización de principal es realizado a prorrata en partes proporcionales sobre el saldo insoluto total de la Emisión. Los CEBURS Fiduciarios fueron colocados a un plazo de 60 periodos, equivalente a aproximadamente 5.0 años, con un Periodo de Revolvencia de 36 meses en donde se podrán adquirir nuevos Derechos de Cobro con los recursos disponibles, una vez que se hayan cubierto los pagos de mantenimiento e intereses siempre y cuando el Aforo Requerido de la Emisión sea al menos de 1.035x. Como contraprestación por la cartera recibida, el Fideicomiso pagará al Fideicomitente una cantidad equivalente al valor presente neto (VPN) de los flujos a recibir a una tasa de descuento de 16.0% anual. Una vez que el periodo de revolvencia haya finalizado, se dará inicio al periodo de amortización, el cual abarca a partir del periodo 37 hasta el periodo 60, en donde todo el efectivo disponible en las cuentas del Fideicomiso después de realizar los pagos correspondientes a gastos del Fideicomiso será destinado a la amortización del saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios. Durante el Periodo de Amortización, la fuente de pago consistirá exclusivamente en los recursos que componen el Patrimonio Fideicomitido. El Fideicomitente tendrá el derecho de pagar anticipadamente y en su totalidad la Emisión en cualquier fecha vigente, para lo cual deberá aportar al Fideicomiso una cantidad de recursos que resulte necesaria para que el Fiduciario proceda a amortizar el saldo insoluto total de los CEBURS Fiduciarios, el monto de intereses devengados correspondientes y los gastos y comisiones devengadas pendientes de pago.

5 CitiBanamex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banamex (CitiBanamex).

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Perfil de la Calificación El presente reporte de seguimiento de calificación se enfoca en el análisis y la evaluación de los eventos relevantes sucedidos durante los últimos meses que influyen sobre la calidad crediticia de la Emisión. Para más información sobre la evolución de la calificación asignada por HR Ratings a los CEBURS Fiduciarios, se puede consultar el reporte de calificación inicial publicado el 8 de septiembre de 2017 y los dos últimos reportes de seguimiento. Los reportes pueden ser consultados en la página web: http://www.hrratings.com.

Desempeño Histórico de la Emisión A mayo de 2019, la Emisión lleva 20 pagos cupón realizados desde su colocación. Los ingresos recibidos en dicho lapso acumulan un monto de P$2,738.4m por parte de la cobranza de la cartera cedida. Los egresos acumulados por su parte alcanzan los P$2,798.1m principalmente compuestos por la adquisición de nuevos derechos al cobro, seguido de intereses pagados, gastos y comisiones administrativas. En suma, el Patrimonio del Fideicomiso se ubica en P$4,795.2m, de los cuales P$4,728.4m corresponden al saldo insoluto de la cartera cedida y P$66.8m de efectivo fideicomitido.

La composición del Patrimonio del Fideicomiso ha mostrado un cambio desde su colocación disminuyendo la participación del efectivo de 29.4% en la revisión inicial de septiembre del 2017 a 1.4% en mayo del 2019 derivado de el uso de dicho efectivo para la adquisición de nuevos contratos. Por su parte, el valor nominal de la cartera pasó de P$4,739.4m en la última revisión a octubre de 2018 a P$4,728.4m a mayo del 2019, quedando aún 16 meses del periodo de revolvencia, por lo que se espera una mayor adquisición de contratos previo al periodo de amortización acelerada.

http://www.hrratings.com/

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Por parte de los egresos acumulados de la Emisión estos cerraron en P$2,798.1m en mayo del 2019, compuestos en su mayoría por el monto a recomprar de nuevos derechos de cobro representando el 73.2% del total, seguido de pago de intereses con un 21.0%. El resto se distribuye en gastos de mantenimiento y la reserva inicial de intereses participando con el 3.5% y 2.2% del total de egresos respectivamente a mayo del 2019.

Analizando la cobranza recibida por el Fideicomiso, el monto acumulado a 20 meses de su colocación se ubicó en P$2,685.8m, quedando 6.3% por arriba de la cobranza esperada bajo un escenario base y estrés de P$2,517.3m y P$2,516.3m,

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respectivamente. Esto debido a la mayor cantidad de cartera cedida por el Fideicomitente lo que ha llevado a un incremento en el aforo de la Emisión mientras que en las proyecciones realizadas únicamente se consideraba la cesión de cartera requerida para mantener el nivel de aforo en 1.035x.

Al considerar el pago de intereses acumulado se observa en línea con el volumen proyectado bajo un escenario base de P$526.1m (vs. P$527.2m proyectados), siendo que la Emisión en su Serie Variable presentó una tasa promedio ponderada igual de 9.0% (vs. 9.0% de estrés y 9.0% de base). Por su parte, la Serie Fija devenga intereses a una tasa de 9.62% anual, por lo que se mantiene así tanto en el observado como en las proyecciones y la Serie Variable que devenga intereses a TIIE de hasta 28 días más 2.1% de sobretasa, cuenta con un contrato de cobertura SWAP para mitigar el impacto en la volatilidad en la tasa de interés de referencia a un nivel de 6.77%, es por esto que se aprecia el efecto en proyecciones de este SWAP para ambos escenarios dentro de ingresos por el instrumento y de gastos para el pago de la contraprestación del mismo.

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Calidad del Colateral El portafolio cedido al Fideicomiso a mayo del 2019 se caracteriza por 1,679 contratos de arrendamiento correspondientes a 610 clientes, los cuales cuentan con un saldo promedio de P$7.5m a un plazo remanente promedio ponderado de 31.8 meses (vs. 1,720, 580, P$8.2m y 37.4 meses a agosto de 2018). Es así como el saldo insoluto total del portafolio cedido se ubica en P$4,795.2m a mayo del 2019, mismo que a valor presente neto considerando la tasa de 16.0% de descuento establecida en la documentación legal para el cálculo del aforo de la Emisión, cerró en P$3,771.3m (vs. P$4,745.2m y P$3,756.8m en agosto del 2018). Con respecto a la concentración por clientes principales del portafolio cedido, se observa que los 10 principales concentran el 16.4% del Patrimonio del Fideicomiso, contribuyendo el principal arrendatario con el 2.0%. Cabe destacar que la documentación legal de la Emisión establece un criterio de elegibilidad en el cual ningún cliente puede acumular más del 2.75% del Patrimonio del Fideicomiso tomando en cuenta las rentas por devengar a Valor Presente Neto. En línea con lo anterior, los criterios de elegibilidad establecidos en la documentación legal se cumplen adecuadamente. A consideración de HR Ratings, la Emisión presenta una adecuada distribución por arrendatarios principales, limitando el riesgo al deterioro de la cartera cedida en caso de incumplimiento.

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En cuanto a las distribuciones de la cartera elegible por zona geográfica, se observa una alta concentración a la Ciudad de México y su Área Metropolitana con un 46.2% de participación, seguido del Estado de México con 9.2% a mayo del 2019 (vs.33.3% y 6.8% a agosto del 2018). No obstante, dicha región se caracteriza por un alto grado de actividad económica por lo que no representa un riesgo adicional en opinión de HR Ratings. Finalmente, el resto del portafolio se distribuye en las restantes 30 entidades de la República Mexicana con una participación por estado menor al 7.0%, reflejando una adecuada pulverización del resto del portafolio por zona geográfica. Por otro lado, considerando los sectores económicos en los que está enfocado el portafolio, se observa que servicios e industria concentran el 36.2% y 30.1% del total, respectivamente, a mayo del 2019 seguidos de comercio, construcción y transporte participando con el 14.1%, 12.9% y 6.8%, respectivamente. HR Ratings considera que la diversificación de sectores económicos es adecuada permitiéndole a la Empresa amortiguar el riesgo de concentración a una actividad económica del país brindándole una mayor estabilidad en la generación de flujo por parte del colateral. Analizando la composición por tipo de equipo arrendado, la cartera se concentra en equipo industrial en un 48.2%, seguido de equipo de transporte en un 17.9%. El resto participa cada uno con menos del 10.0% destacando equipo de construcción, equipo de audio, video, iluminación y electrónica, y equipo médico. Por último, es necesario mencionar que los criterios de Elegibilidad de la Emisión establecen que los activos de transporte marítimo no pueden concentrar más del 5.0% de los Derechos de Cobro del Fideicomiso. Sin embargo, el portafolio cedido no incluye dicho tipo de activos, por lo que los criterios de elegibilidad se satisfacen de forma correcta.

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Evolución del Aforo En cuanto a la evolución del aforo de la Emisión, éste se observa en un nivel de 1.097x a mayo de 2019, por encima del Aforo Requerido de 1.035x, tras haber presentado un máximo de 1.11x en enero de 2019. Lo anterior se debe a que los Derechos al Cobro cedidos han tenido un volumen importante de amortizaciones posterior a enero de 2019, no obstante, las han compensado con recursos líquidos depositados al fideicomiso permitiéndoles mostrar niveles de aforo por encima del mínimo en todos los periodos de vigencia de la Emisión y hasta mayo de 2019. Hacia adelante, esperamos que el aforo se mantenga en niveles adecuados dado que la Emisión comenzaría su Periodo de Amortización dentro de 16 meses, en donde la totalidad de los recursos fideicomitidos serán utilizados para realizar amortizaciones parciales del saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios, beneficiando con ello el cómputo del aforo. HR Ratings considera que la evolución del aforo se encuentra en niveles adecuados.

Análisis de Cosechas Iniciando con el análisis cabe mencionar que dentro de la Emisión se toma en cuenta como cartera vencida aquellos contratos que presenten retrasos mayores a 90 días en el cumplimiento del pago, por lo que HR Ratings realizó un análisis de cosechas con este intervalo de incumplimiento utilizando la información proporcionada por el Fideicomitente de enero de 2013 al primer trimestre del 2019. No obstante, para el cálculo de la TIH se consideran únicamente los últimos tres años de cosechas maduras, es decir, 2015, 2016 y 2017.

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Es así como se observa un adecuado comportamiento en la calidad del colateral en rangos generales, con un deterioro focalizado en cosechas de 2016 y 2017 llevando a observar tasas de incumplimiento máximas de 0.6% y 0.5%, respectivamente para cada año. Aún con esto, los rangos observados se consideran como buenos en el sector de arrendamiento, sin embargo, se mantiene la expectativa sobre el comportamiento de las cosechas de 2016 a 2019 que muestran un deterioro marcado a marzo de 2019. Finalmente, la TIH calculada como el promedio del incumplimiento acumulado de las últimas tres cosechas maduras ponderado por la originación de cada una de ellas, se ubicó en niveles de 0.5% correspondiente a los años 2015 a 2017 (vs. 0.7% del 2012 al 2016 en el último análisis realizado en octubre de 2018).

Análisis de Flujo de Efectivo HR Ratings llevó a cabo dos análisis de flujo de efectivo bajo distintos escenarios con la finalidad de determinar el comportamiento esperado de la Emisión bajo un escenario

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base y un escenario de estrés. El escenario de mayor relevancia para HR Ratings es el escenario de estrés, ya que se busca determinar la MM que soportaría la Emisión y aun así mantener su capacidad de pago en tiempo y forma bajo supuestos desfavorables. Mientras tanto, el escenario base planteado por HR Ratings asume condiciones estables de mercado para analizar el comportamiento de la Estructura bajo condiciones similares a las observadas en periodos recientes.

Escenario de Estrés

El escenario de estrés planteado por HR Ratings toma en cuenta diversos supuestos y variables financieras que impactarían el desempeño de la Emisión y que reflejan su sensibilidad ante distintos factores. Lo anterior para poder determinar el mayor nivel de incumplimiento del portafolio que soportaría la Emisión bajo condiciones desfavorables, y aun así poder hacer frente a sus obligaciones de pago en tiempo y forma. Los supuestos utilizados en el análisis realizado fueron los siguientes:

A. Monto total de la Emisión por P$3,500m en vasos comunicantes entre la Emisión V y la Emisión F. En la Emisión V se colocó un monto total de P$2,500.0m y en la Emisión F la colocación total ascendió a P$1,000.0m.

B. Tasa de la Emisión promedio ponderada de 9.02%, correspondiente a un nivel de

TIIE de hasta 28 días en un escenario de estanflación, más una sobretasa de 210 puntos base para la Emisión V y una tasa fija de 9.38% para la Emisión F (vs. tasa de la Emisión de 9.02% en el análisis anterior). Estos supuestos hacen referencia a la tasa de interés fija y sobretasa determinadas al momento de su colocación en el mercado.

C. Instrumento de cobertura contratado a un nivel máximo de 6.77% durante la vigencia de la Emisión, lo que mitiga la sensibilidad de la Emisión a fluctuaciones en las tasas de interés variable. Con ello, la tasa de interés máxima de la Serie Variable sería 8.87% (vs. 6.77% y 8.87% en el análisis anterior).

D. Aforo Inicial y Requerido Mínimo de 1.035x, el cual es calculado como la

sumatoria del VPN de los Derechos Fideicomitidos elegibles, más el efectivo fideicomitido, entre el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios. El nivel de aforo se deberá mantener durante todo el Periodo de Revolvencia para llevar a cabo la adquisición de nuevos derechos al cobro o liberar remanentes.

E. Periodo de Revolvencia de 36 periodos a partir de la fecha de colocación en el mercado, en donde se podrán adquirir nuevos Derechos de Cobro, y solamente se pagarán intereses sobre el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios, una vez cubiertos los pagos de mantenimiento y de restitución de fondos de reserva. Actualmente, la Emisión se encuentra en el periodo 20 de su vigencia por lo que le restan 16 periodos correspondientes al Periodo de Revolvencia y 40 para alcanzar su Fecha de Vencimiento.

F. Periodo de Amortización de 24 periodos a partir de la finalización del Periodo de Revolvencia, del 37 al 60, en donde se llevará a cabo la amortización del saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios hasta su fecha legal de vencimiento.

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G. Pago de contraprestación de la cartera adquirida, calculado como el VPN de las rentas descontadas a una tasa anual de 16.0%.

H. Recompras realizadas a un plazo promedio de 32 meses (vs. 37 en el análisis anterior).

I. Gastos de mantenimiento mensuales por P$4.9m y anuales de P$2.1m de acuerdo con el monto promedio de gastos mostrado por la Emisión (vs. P$4.9m y P$2.1m en el análisis inicial). La Emisión contempla un monto máximo de Gastos de Mantenimiento anuales de P$13.0m, y en caso de que exista un Monto de Extraordinario de Gastos, estos deberán ser cubiertos por Unifin. En caso de que Unifin no cubra estos gastos en su totalidad, el Fiduciario podrá, sin instrucción previa, pagar el monto excedente, una vez que se hayan cubierto los pagos ordinarios de mantenimiento, los intereses y la amortización de principal.

J. Reserva de pago de intereses equivalente a dos meses de pago, incluyendo el monto de intereses pagaderos por la Emisión F y la Emisión V.

K. Incumplimiento mensual incremental de 0.0% en el Periodo de Revolvencia y de 0.6% en el Periodo de Amortización (vs. 0.0% y 0.6% en el análisis anterior).

L. Utilización de todos los recursos disponibles de la Emisión para el cumplimiento de sus obligaciones.

Tomando en consideración todos los supuestos anteriores, se espera que bajo las condiciones planteadas por HR Ratings, el Fideicomiso muestre el siguiente comportamiento:

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Bajo el escenario estrés proyectado para la Emisión por HR Ratings se espera que se obtengan ingresos totales por P$7,350.1m siendo la principal fuente de ingresos la cobranza de los derechos de cobro cedidos participando con el 93.7% de los ingresos totales seguido de 6.2% del SWAP contratado y menos del 0.1% de ingresos por intereses provenientes de inversiones permitidas. Por su parte, los egresos se estiman en P$7,417.0m para los 40 periodos de vigencia restantes y cuyo diferencial por encima de los ingresos se debe a que bajo este escenario se considera que la Emisión utilizaría los recursos líquidos depositados en sus cuentas para el cumplimiento de sus obligaciones. Para el resto de los periodos, el egreso de mayor participación corresponde a la amortización de los CEBURS Fiduciarios con un 47.2%, seguido de la adquisición de nuevos derechos al cobro con 28.3%, pago de intereses con 9.4%, la liberación de remanentes con 7.4%, pago de la contraprestación del SWAP con 5.0% y gastos de mantenimiento con 2.8%.

Dentro del mismo escenario se espera que la cobranza alcance un acumulado de P$7,163.6m en los 40 periodos restantes de vigencia, de los cuales la cobranza realizada se ubicaría 3.9% por debajo de ésta cerrando en P$6,887.1m quedando P$276.6m de cobranza no realizada por mora proyectada correspondiente a un incumplimiento mensual de 0.6%. Es importante mencionar que al no incorporarse incumplimiento durante el periodo de revolvencia, la cobranza realizada se espera por P$3,046.2m acumulada en los 16 meses restantes de dicho periodo.

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El comportamiento esperado del saldo insoluto de la Emisión se caracteriza por una disminución constante a partir del periodo 37 y hasta su amortización total en el periodo 60 en línea con la fecha de vencimiento establecida en la documentación legal. Durante este periodo de amortización se espera el uso total de los recursos disponibles, una vez cubiertos los gastos de mantenimiento y pago de intereses, para la amortización del principal de los CEBURS Fiduciarios. La amortización de las Series fija y Variable se realiza de manera proporcional, de tal forma que no existe una subordinación entre ellas, derivando en el pago de la totalidad de ambas en la misma fecha de vencimiento.

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Escenario Base

El escenario base planteado por HR Ratings busca analizar el comportamiento de la Emisión en condiciones económicas y de mercado favorables que permitirían un desempeño en línea con el comportamiento histórico observado. Asimismo, se asume que el Fideicomitente mantendría una saludable capacidad operacional y financiera. Los supuestos utilizados en el análisis realizado fueron los siguientes:

A. Monto total de la Emisión por P$3,500m en vasos comunicantes entre la Emisión V y la Emisión F. En la Emisión V se colocó un monto total de P$2,500.0m y en la Emisión F la colocación total ascendió a P$1,000.0m.

B. Tasa de la Emisión promedio ponderada de 9.02%, correspondiente a un nivel de

TIIE de hasta 29 días en un escenario base, más una sobretasa de 210 puntos base para la Emisión V y una tasa fija de 9.38% para la Emisión F (vs. tasa de la Emisión de 9.02% en el escenario de estrés). Estos supuestos hacen referencia a la tasa de interés fija y sobretasa determinadas al momento de su colocación en el mercado.

C. Instrumento de cobertura contratado a un nivel máximo de 6.77% durante la vigencia de la Emisión, lo que mitiga la sensibilidad de la Emisión a fluctuaciones en las tasas de interés variable. Con ello, la tasa de interés máxima de la Serie Variable sería 8.87% (vs. 6.77% y 8.87% en el escenario de estrés).

D. Aforo Inicial y Requerido Mínimo de 1.035x, el cual es calculado como la

sumatoria del VPN de los Derechos Fideicomitidos elegibles, más el efectivo fideicomitido, entre el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios. El nivel de aforo se deberá mantener durante todo el Periodo de Revolvencia para llevar a cabo la adquisición de nuevos derechos al cobro o liberar remanentes.

E. Periodo de Revolvencia de 36 periodos a partir de la fecha de colocación en el mercado, en donde se podrán adquirir nuevos Derechos de Cobro, y solamente se pagarán intereses sobre el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios, una vez cubiertos los pagos de mantenimiento y de restitución de fondos de reserva. Actualmente, la Emisión se encuentra en el periodo 20 de su vigencia por lo que le restan 16 periodos correspondientes al Periodo de Revolvencia y 40 para alcanzar su Fecha de Vencimiento.

F. Periodo de Amortización de 24 periodos a partir de la finalización del Periodo de Revolvencia, del 37 al 60, en donde se llevará a cabo la amortización del saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios hasta su fecha legal de vencimiento.

G. Pago de contraprestación de la cartera adquirida, calculado como el VPN de las

rentas descontadas a una tasa anual de 16.0%.

H. Recompras realizadas a un plazo promedio de 32 meses (vs. 37 en el escenario de estrés).

I. Gastos de mantenimiento mensuales por P$4.9m y anuales de P$2.1m de acuerdo con el monto promedio de gastos mostrado por la Emisión (vs. P$4.9m y P$2.1m en el escenario de estrés). La Emisión contempla un monto máximo de

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Gastos de Mantenimiento anuales de P$13.0m, y en caso de que exista un Monto de Extraordinario de Gastos, estos deberán ser cubiertos por Unifin. En caso de que Unifin no cubra estos gastos en su totalidad, el Fiduciario podrá, sin instrucción previa, pagar el monto excedente, una vez que se hayan cubierto los pagos ordinarios de mantenimiento, los intereses y la amortización de principal.

J. Reserva de pago de intereses equivalente a dos meses de pago, incluyendo el monto de intereses pagaderos por la Emisión F y la Emisión V.

K. Incumplimiento mensual incremental de 0.0% en el Periodo de Revolvencia, y de 0.05% en el Periodo de Amortización (vs. 0.0% y 0.6% en el escenario de estrés).

L. Utilización de todos los recursos disponibles de la Emisión para el cumplimiento de sus obligaciones.

Tomando en consideración todos los supuestos anteriores, se espera que bajo las condiciones planteadas por HR Ratings, el Fideicomiso muestre el siguiente comportamiento:

En el escenario base planteado por HR Ratings se alcanzaría la amortización total de los CEBURS Fiduciarios de forma anticipada, en el mes 58, dos meses antes de su vencimiento legal (vs. 60 en el escenario estrés). Con ello se esperan menores egresos por intereses y mantenimiento, y se tendría un saldo remanente en el Fondo General por P$256.8m (vs. P$0.0m en el escenario estrés). Por su parte, se esperan mayores ingresos totales comparados con el escenario estrés puesto que se considera una mayor cobranza realizada proveniente de un menor incumplimiento del portafolio cedido.

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A su vez en el escenario base, se incorporó una mora mensual de 0.05% (vs. 0.6% en el escenario estrés), con lo que se busca que el incumplimiento acumulado de la Emisión sea equivalente a la TIH calculada para el portafolio de la Empresa equivalente a 0.5%. De esta manera, la VTI del escenario base equivale a 1.0x (vs. 13.1x en el escenario de estrés).

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Glosario Aforo. (VPN de los Derechos de Cobro Elegibles + Efectivo Fideicomitido) / (Saldo Insoluto de los CEBURS Fiduciarios). Mora Máxima (MM). (Flujo de cobranza no realizado en el Periodo de Amortización) / (Flujo de cobranza esperado sin mora en el Periodo de Amortización). Tasa de Incumplimiento Histórica (TIH). (Suma ponderada del nivel máximo de incumplimiento por cosecha y de la originación en cada periodo) / (Monto originado total). Veces Tasa de Incumplimiento (VTI). MM / TIH.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Deuda Corporativa / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Hatsutaro Takahashi +52 55 1500 3146


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 José Luis Cano +52 55 1500 0763


Instituciones Financieras / ABS

Metodologías

Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

Hoja 20 de 20


CEBURS Fiduciarios

HR AAA (E)


México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR AAA (E) / Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación 3 de octubre de 2018

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

enero de 2011 a mayo de 2019

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información proporcionada por el Fideicomitente.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

Calificación de riesgo contraparte de LP de “mxAAA” con Perspectiva Negativa y de CP de “mxA-1+” otorgada a Banamex por Standard & Poor’s el 4 de marzo de 2019.

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

La calificación ya incorpora dicho factor de riesgo.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Criterios Generales Metodológicos (México), Marzo 2019 Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Generados por un Conjunto de Activos Financieros (México), Mayo 2019. Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

https://www.hrratings.com/es/methodology

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