Unidad4 valoraciones perito

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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

UUNNIIDDAADD 44

MMEETTOODDOOSS DDEE VVAALLOORRAACCIINN

((22))

1. MTODO ANALTICO.

2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN.

3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL.

4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA.

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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1

1. MTODO ANALTICO...................................................................................................................... 1-1 1.1 LA RENTA........................................................................................................................................ 1-4

1.1.1 El arrendamiento.................................................................................................................... 1-4 1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. .............................................................................................. 1-5

1.2 EL TIPO DE CAPITALIZACIN............................................................................................................ 1-7 1.3 LA INFLUENCIA DE LA INFLACIN.................................................................................................... 1-8

2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. .............................................................................. 2-1 2.1 EL VALOR DE REPOSICIN BRUTO.................................................................................................... 2-2

2.1.1 El coste de la edificacin........................................................................................................ 2-2 2.1.2 Los gastos necesarios. ............................................................................................................ 2-3

2.2 EL VALOR DE REPOSICIN NETO. ..................................................................................................... 2-4

2.2.1 La depreciacin fsica. ........................................................................................................... 2-4 2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual. ....................................................................................... 2-6 2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal. ............................................................................................... 2-8 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ...................................................................................................... 2-9

2.2.2 La depreciacin funcional. ..................................................................................................... 2-9

3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. ........................................................................................ 3-1 3.1 SISTEMA RESIDUAL DINMICO......................................................................................................... 3-3

3.1.1 Estimacin de los flujos de caja. ............................................................................................ 3-4 3.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin.......................................................................................... 3-5

3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........................................ 3-7 3.2 SISTEMA RESIDUAL ESTTICO. ........................................................................................................ 3-8

3.2.1 El margen del beneficio del promotor. ................................................................................... 3-9 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........... 3-9

3.2.2 Frmula del clculo del valor residual por el sistema esttico. .......................................... 3-10

4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA. .......................................... 4-1 4.1 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO. ................ 4-2

4.1.1 Reglas de valoracin de los inmuebles terminados................................................................ 4-2 4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica. ........................................................... 4-2

4.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-3 4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados.................................................................................................. 4-4

4.1.1.2.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-4 4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas. .................................................................................................. 4-5

4.1.1.3.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-5 4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles................................................................................................ 4-6

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MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4

2

4.2 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE FINCAS RSTICAS..................................................... 4-7 4.2.1 Normas para la tasacin de la tierra. .................................................................................... 4-7 4.2.2 Normas para la tasacin de edificios destinados a explotaciones distintas........................... 4-8 4.2.3 Normas para la tasacin de otros edificios............................................................................ 4-8

4.3 REGLAS A APLICAR PARA OBTENER LA VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS. ............................. 4-9

4.3.1 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I. ................................................. 4-9 4.3.2 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II. .............................................. 4-10

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MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-1

1. MTODO ANALTICO.

El mtodo analtico tambin se conoce como mtodo de capitalizacin y

consiste en calcular el importe del capital que es necesario poseer en el

momento actual para obtener las rentas reales o estimadas que se pueden

derivar del inmueble a valorar.

; Se parte del principio que seala que el valor de un inmueble est estrechamente relacionado con la renta que produce o es capaz de producir.

Para conocer el valor, en una aproximacin simplista se puede aplicar la frmula

financiera de la capitalizacin.

Renta

V = ---------------------- Tipo

V = Valor del inmueble. Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. Tipo = Porcentaje de capitalizacin.

; Esta frmula es vlida cuando se trata de calcular el valor de rentas perpetuas. (el inmueble producir rentas durante un horizonte temporal infinito).

Normalmente el inmueble va a producir renta durante un determinado perodo

de tiempo, en este supuesto interesa obtener el valor actual de las rentas que se

obtendrn en el futuro debiendo tener en cuenta el posible valor residual del

inmueble al final del perodo de produccin de ingresos.

Para ello se utiliza la frmula financiera del valor actual (VAN).

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1-2

Renta Valor residual V = ------------------- + ------------------------------ (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. n = Nmero de perodos o de aos de vida til.

No obstante hay que tener en cuenta que el proceso de aplicacin de este

mtodo ofrece complejidades:

Derivadas de la apreciacin de los distintos componentes de la frmula anterior.

; Es posible que no se conozcan los ingresos (renta), y tambin es necesario estimar un tipo de capitalizacin.

Derivadas de las caractersticas propias del inmueble a valorar. ; Los inmuebles no son bienes genricos como el dinero donde no

existen elementos diferenciales de una zona a otra.

; Por el contrario en los bienes inmuebles se debe comenzar por distinguir su clase (rstico, urbano) el uso (vivienda oficinas) la

localizacin.

Derivadas del horizonte temporal a tener en cuenta. ; Este dato est sometido a la apreciacin subjetiva del tasador. ; Los resultados varan significativamente dependiendo de los aos

durante los cuales se considera que va a producir rentas el

inmueble.

Derivadas de la influencia de la inflacin.

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; Las inversiones en inmuebles se caracterizan por ser inversiones a largo plazo, de forma que la evolucin de la inflacin es un

factor a tener en cuenta en la valoracin de los bienes inmuebles.

Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos en

explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales

comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de

alternativas de inversin.

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1-4

1.1 La renta.

El componente renta se define como los ingresos netos reales o potenciales que

se pueden derivar del inmueble.

La renta se puede presentar bajo dos aspectos:

Como arrendamiento. Como un flujo de ingresos y gastos.

1.1.1 El arrendamiento.

Cuando el rendimiento se presenta como un arrendamiento resulta fcil asociarlo

al concepto de renta no obstante de su importe se debern restar conceptos

tales como los gastos de conservacin, de administracin, de tributacin

; En el proceso de valoracin tambin debern ser tenidos en cuenta los posibles perodos en los que el inmueble pueda no estar arrendado y las situaciones de

morosidad.

Resulta muy til obtener series histricas de arrendamientos de inmuebles

similares, ya que de ellas se puede inferir la evolucin de los alquileres.

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1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos.

Si no existe mercado de arrendamientos, o ste no es significativo, para fijar el

componente renta se calcula por la diferencia entre los ingresos y gastos que

que se deriven del inmueble a valorar.

; Si no se obtienen ingresos del inmueble a valorar se utilizarn los datos conocidos de inmuebles de caractersticas similares.

La renta neta se obtiene de la siguiente frmula.

R = I G - B

R = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. I = Ingresos brutos G = Gastos. B = Beneficio.

; El concepto B (beneficio) es un elemento convencional que se ha establecido y que viene a corresponderse con el rendimiento que se obtendra de un inmueble sin

necesidad de realizar trabajos de explotacin, pensemos en un terreno dedicado a

pastos, sin necesidad de realizar trabajos de explotacin se obtendran ingresos, otra

explicacin de este concepto lo asocia con el rendimiento que se supone obtendra el

propietario de la tierra en el supuesto que fuese explotado por un tercero.

; Tambin se considera correcto no tener en cuenta este concepto y entonces la renta se calcula por la diferencia entre ingresos y gastos.

Cuando se valore un inmueble partiendo de los ingresos y de los gastos, para

obtener el valor actual de los dos componentes se utiliza la frmula financiera de

flujos de caja.

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1-6

; Se entiende por flujos de caja la serie de ingresos y gastos que se producen a lo largo del perodo de tiempo a que se extiende la actualizacin de los valores a analizar.

; La mayora de los programas informticos de hojas de clculo tienen aplicaciones que permiten obtener fcilmente este valor.

La frmula financiera es:

I ni Pnp V. reversin V = ------------- - ---------- + -------------------- (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. n = Nmero de perodos o de aos de vida til.

; Los perodos ni y np pueden ser distintos ya que es posible que existan perodos en los que slo se obtienen ingresos y perodos en los que slo se realizan gastos.

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1.2 El tipo de capitalizacin.

Como puede deducirse de las frmulas utilizadas, la valoracin final de un

inmueble es inversamente proporcional al tipo de capitalizacin obtenido.

; Si se estima una renta de 2.000 con un tipo de capitalizacin del 8% resultar una valoracin de 25.000, a un tipo del 6% resultar 33.333 y a un tipo del 4% el valor

ascender a 50.000.

Tradicionalmente la inversin en inmuebles se compara con una inversin segura

por lo que se tiende a fijar un tipo de capitalizacin prximo a la rentabilidad

ofrecida por la Deuda Pblica a largo plazo, no obstante se deben tener en

cuenta factores tales como los riesgos de la inversin inmobiliaria, su liquidez y las

posibles revalorizaciones.

; Ser la experiencia y los conocimientos del tasador quien determine el tipo de capitalizacin. Se debern exponer los argumentos y las motivaciones para la fijacin

de un tipo concreto.

El tipo de capitalizacin ser distinto para cada tipo de inmueble (urbano rstico)

y para cada aprovechamiento del mismo (residencial, industrial, comercial...)

Para las valoraciones reguladas por la normativa se establece que el tipo de

capitalizacin no podr ser inferior al correspondiente a la rentabilidad media de

la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos.

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1-8

1.3 La influencia de la inflacin.

Al tener que realizar el clculo del valor actual correspondiente a ingresos y

gastos futuros, un elemento de primer orden a tener en cuenta es el efecto de la

inflacin.

; Hay que tener en cuenta que se trata de inversiones a largo plazo y que se estn considerando los importes del momento presente, por lo que es aconsejable aplicarles

un coeficiente de inflacin.

Si el clculo del valor del inmueble se realiza sobre flujos de caja, es posible

aplicar coeficientes de inflacin distintos para los ingresos y para los gastos.

Si se dispone de elementos de anlisis que permitan calcular la evolucin de la

inflacin, sta debe ser tenida en cuenta resultando la siguiente frmula del Valor

Actual (V.A.N).

I ni (1+Fli) Pnp (1+Flp) V. reversin*(1+Fl) V = ----------------- - ------------------- + ------------------------ (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Fli = Inflacin prevista de los ingresos en tanto por uno. Flp = Inflacin prevista de los gastos en tanto por uno. Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. n = Nmero de perodos o de aos de vida til.

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EJEMPLO

Calcular, aplicando el mtodo de capitalizacin, el valor de una finca rstica

de 3 hectreas dedicada al cultivo de frutales y de remolacha. La superficie

destinada a cada cultivo es respectivamente del 40 y 60%.

Se debe tener en cuenta:

Su situacin prxima al ncleo urbano por lo que previsiblemente en el plazo

de 4 aos (ltima cosecha), una vez aprobado el planeamiento, se vender el

ao siguiente (ao5) para promover su urbanizacin.

A efectos de simplificacin y una vez realizado el correspondiente estudio

de mercado se obtienen los siguientes datos:

La produccin media de fruta por hectrea es de 9.700 kilos.

El precio de venta de la fruta por parte del agricultor es de 0,90 cntimos

kilo.

Los gastos para la obtencin de la fruta ascienden a 3.700 euros por

hectrea.

La produccin media de remolacha por hectrea es de 120 toneladas.

El precio de venta de la remolacha por parte del agricultor es de 60 euros

tonelada.

Los gastos para la obtencin de la remolacha ascienden a 3.100 euros por

hectrea.

Estos datos se consideran constantes (no se tendr en cuenta la inflacin).

Se estima procedente aplicar un tipo de capitalizacin del 3,25%.

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1-10

De los datos obtenidos de ventas de terrenos para urbanizar en una zona

prxima se ha llegado a la conclusin que a precios actuales el inmueble a

valorar se podra vender para urbanizar a 7 euros metro2, habr que tener

en cuenta la inflacin que se fija en el 3%.

SOLUCIN

El profesional de la valoracin habr tenido que realizar el correspondiente

estudio de mercado, al objeto de obtener datos suficientes para establecer

la produccin y los gastos. Tambin deber de disponer de argumentos en

los que fundamentar el tipo de capitalizacin.

Una vez obtenidos estos datos el siguiente paso es calcular el valor actual

de la renta que se obtendr hasta su venta.

Los clculos se harn partiendo del importe de la renta anual.

Ingresos obtenidos por la fruta:

Superficie cultivada.............................................................................. 1,20

Produccin por hectrea ................................................................... 9.700

Ingresos brutos ................................................................................ 10.476

9.700 X 1,20 X 0,90 =

Gastos ................................................................................................... 4.440

3.700 X 1,2 = 4.440

Rendimiento neto ................................................................................ 6.036

Ingresos obtenidos por la remolacha.

Superficie cultivada.............................................................................. 1,80

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Produccin por hectrea ....................................................................... 120

Ingresos brutos ................................................................................ 12.960

120 X 1,80 X 60 = 12.960

Gastos ................................................................................................... 5.580

3.100 X 1,8 = 5.850

Rendimiento neto ................................................................................ 7.380

Renta anual..........................................................................................13.416

6.036 + 7.380 = 13.416

Valor de rescate. ............................................................................210.000

30.000 X 7 = 210.000

Se aplicar la frmula del V.A.N.

Renta Valor de reversin (1+Fl) V = ------------------- + ---------------------------------------------- (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n

13.416 13.416 13.416 13.416 210.000 X (1,03) V = --------------- + -------------- + ------------+ ----------- + ------------------------ (1,0325)1 (1,0325)2 (1,0325)3 (1,0325)4 (1,0325)5

El valor de tasacin asciende a........................................................ 228.945

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2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN.

En el mtodo del coste de reposicin se utiliza para calcular el valor de los

edificios.

El procedimiento consiste en calcular el coste que supondra reemplazar un

inmueble por otro, de similares caractersticas y calidades, empleando para ello

materiales y tcnicas actuales, es decir, la construccin del edificio en la

actualidad.

; El valor del inmueble ser el valor del edificio ms el valor del suelo, el valor de ste ltimo se obtiene utilizando otros mtodos (comparacin o residual).

El clculo del valor de un inmueble por el mtodo del coste de reposicin se

obtiene de la suma de los costes de los diferentes productos que intervienen en el

bien inmueble.

Existen dos modalidades de valor de reposicin.

Valor de reposicin bruto. Valor de reposicin neto.

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2-2

2.1 El valor de reposicin bruto.

Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construccin ms

los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

2.1.1 El coste de la edificacin.

Se corresponder con el coste de construccin por contrata que incluir los

costes de ejecucin material, los gastos generales y el beneficio industrial del

constructor.

; Para el clculo de estos gastos, el tasador se servir de informacin obtenida de Colegios de Arquitectos, agrupaciones de constructores, publicaciones especializadas

y otros datos que le permitan conocer los costes medios de la edificacin para cada

tipo de construccin.

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2.1.2 Los gastos necesarios.

Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la declaracin de obra nueva.

; Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados, Notara

Los costes de licencias y tasas de construccin. ; Licencia de obras, ocupacin de va pblica, Registro de la

propiedad

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y los honorarios de la inspeccin tcnica para

calcular dichas primas.

Los gastos de administracin del promotor. Los debidos a otros estudios necesarios.

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2-4

2.2 El valor de reposicin neto.

Para calcular el valor de reposicin neto se restar del valor de reposicin bruto

la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.

2.2.1 La depreciacin fsica.

La depreciacin fsica tambin se conoce con el nombre de amortizacin, y se

trata de reflejar conceptos indeterminados como el estado de conservacin, el

uso inadecuado, la degradacin de los materiales

Para referirnos al estado de conservacin es comn utilizar conceptos tales

como:

Bueno. Construcciones que a pesar de su edad no necesitan reparaciones importantes.

Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad

y estabilidad.

Deficiente. Construcciones que precisan de reparaciones de relativa importancia comprometiendo las normales condiciones

de habitabilidad y estabilidad.

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Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

; Estos conceptos se traducen a unos coeficientes de equivalencia elaborados por el profesional atendiendo a su experiencia.

Adems de la depreciacin por el estado de conservacin se debe calcular la

depreciacin por el uso esta depreciacin, tcnicamente se conoce como

amortizacin y se calcula aplicando uno de estos procedimientos:

Atendiendo a la vida til y residual. Mediante una amortizacin lineal. Calculando los costes y gastos necesarios para transformar el

edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas.

Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin

correspondiente al edificio en el que se encuentren.

; Se considera elemento de un edificio cada unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros

usos que sea susceptible de venta individualizada. Ejemplo, cada vivienda de un

edificio.

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2-6

2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual.

Este procedimiento parte de la afirmacin que un edificio destinado a un uso

concreto tendr un determinado perodo de tiempo durante el cual ser apto

para utilizarlo adecuadamente y que con posterioridad el edificio podr ser

utilizado para otros fines. Este segundo uso se conoce como valor residual del

edificio.

Para el clculo por este procedimiento de la depreciacin fsica anual se utiliza la

siguiente frmula.

C - VR

D = ---------------------- N

D = Depreciacin fsica anual. C = Valor de Reposicin Bruto. VR = Valor residual. N = Nmero de perodos de vida til.

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EJEMPLO

Determinar el Valor de Reposicin Neto de un edificio destinado a uso

industrial que con posterioridad a su vida til se puede utilizar, hechas las

adaptaciones necesarias, para oficinas.

El VRB asciende a 300.000 euros

Se estima la vida til en 25 aos, y en el momento de la tasacin el edificio

tiene 22 aos de antigedad.

No se tendr en cuenta el estado de conservacin.

El valor residual del inmueble se fija en 100.000 euros.

SOLUCIN

Valor de Reposicin Bruto .................................................................300.000

Valor residual ....................................................................................... 100.000

Base de depreciacin ..........................................................................200.000

Cuota anual de depreciacin...................................................................8.000

200.000 / 25 = 8.000

Depreciacin acumulada ..................................................................... 176.000

8.000 X 22 = 176.000

Valor de Reposicin Neto................................................................... 124.000

Valor de Reposicin Bruto menos amortizacin.

300.000 176.000 = 124.000

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2-8

2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal.

En este procedimiento se multiplica el Valor de Reposicin Bruto (excluido el valor

del suelo ya que este no se deprecia) por el cociente resultante de dividir la

antigedad del edificio entre su vida til.

; Se considera que no existe valor residual.

A

D = C * ------- N

D = Depreciacin fsica acumulada. C = Valor de Reposicin Bruto A = Antigedad. N = Nmero de perodos de vida til.

; Se calcula directamente el importe acumulado de depreciacin fsica.

La vida til del edificio ser determinada por el tasador, pero como mximo ser

la siguiente:

Edificios de uso residencial .......................................... 100 aos.

Edificio de oficinas ......................................................... 75 aos.

Edificios comerciales...................................................... 50 aos.

Edificios de uso industrial ............................................. 35 aos.

Edificios vinculados a una explotacin econmica ........ 35 aos.

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; Si el edificio no estuviese destinado a un uso determinado, la vida til se obtendr ponderando los plazos mximos en funcin de la superficie destinada a cada uno de

los usos.

2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes.

Para calcular el importe a restar del Valor de Reposicin Bruto por este

procedimiento se calcularn los costes y gastos necesarios en los que se incurrir

para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas.

2.2.2 La depreciacin funcional.

La depreciacin funcional se calcula estimando el valor de los costes y gastos

necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir

errores de diseo u obsolescencia.

Al objeto de evitar tener que valorar un proyecto de adaptacin se suele utilizar

la tabla de coeficientes empleada por la Direccin General del Catastro para la

adecuacin del valor de mercado.

Los coeficientes se aplicarn sobre el Valor de Reposicin Bruto, y el importe a

disminuir se obtiene de la siguiente frmula.

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2-10

Df = C (C *coeficiente)

Df = Depreciacin funcional. C = Valor de Reposicin Bruto

Coeficiente Descripcin funcional Valor

J .................. Depreciacin funcional o inadecuacin (construccin, diseo, uso o instalaciones inadecuados............................................ 0,80 K................. Viviendas y locales interiores. Parcelas edificadas con uso residencial, comercial y de oficinas, pertenecientes a edificaciones con ordenacin en manzana cerrada ......................... 0,75 L ................. Fincas afectadas por carga singulares por formar parte de conjuntos oficialmente declarados historio artsticos o estar incluidos en catlogos o planes especiales de proteccin Se aplicarn en funcin del grado de proteccin....................... 0,9 0,7 M Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco: futuros viales, incorreccin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de ordenacin por uso ............................................................................ 0,80 N Apreciacin o depreciacin econmica..................................... 1,80- 0,50

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EJEMPLO

Determinar el Valor de reposicin Neto de un local destinado a uso

comercial sabiendo que:

El VRB asciende a 300.000 euros

El local tiene 20 aos de antigedad. Se aplica la amortizacin lineal para

calcular la depreciacin fsica.

Procede aplicar el coeficiente funcional K.

SOLUCIN

Al no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til.

Valor de Reposicin Bruto .................................................................300.000

Depreciacin Fsica ...........................................................................- 120.000

Al no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til.

300.000 X (20/50) = 120.000

Depreciacin funcional ...................................................................... - 75.000

300.000 (300.000 X 0,75) = 75.000

Valor de reposicin neto .................................................................... 105.000

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3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL.

Normalmente utilizado para calcular el valor del suelo edificable o el

correspondiente a inmuebles en rehabilitacin.

Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta

que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el

mejor uso posibles.

El valor del suelo est en funcin de los metros cuadrados que se puedan

construir en l y se calcula restando del valor de venta de de las edificaciones los

costes de construccin, los gastos y los beneficios.

; Este mtodo utiliza el mtodo de comparacin para conocer el valor de venta del inmueble por comparacin con otros inmuebles semejantes y el de reposicin para

conocer los distintos gastos imputables a la construccin del edificio.

Para la aplicacin de este mtodo se requiere:

Tener informacin adecuada respecto a las condiciones urbansticas de edificabilidad y usos a que puede ser destinado

el inmueble.

; Esta informacin se obtendr en el Ayuntamiento.

Disponer de datos sobre costes de construccin, sobre gastos de promocin que permitan estimar los costes y los gastos normales

para un promotor de tipo medio y para una promocin de

caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

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3-2

; Informacin que se puede obtener en los Colegios Oficiales de Arquitectos.

La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables de los elementos que se

incluyen en la promocin.

Las fases del proceso de valoracin son las siguientes:

Identificacin del uso y mximo aprovechamiento del inmueble a valorar.

Calcular el valor de mercado que corresponda al inmueble a valorar una vez terminado.

Determinacin de los costes de construccin. Fijar el valor del suelo por la diferencia entre el valor de mercado

y los costes relacionados con la construccin y la

comercializacin.

Se utilizan dos sistemas.

Sistema dinmico (anlisis de inversiones con valores esperados). Sistema esttico (anlisis de inversiones con valores actuales).

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3.1 Sistema residual dinmico.

Este sistema se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables estn o no

urbanizados y edificios en proyecto de construccin o rehabilitacin.

De acuerdo con este sistema el valor residual coincidir con la diferencia entre el

valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el

valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos.

; Se basa en el anlisis de la inversin futura con valores esperados.

Ej Sk

V = ---------------- - ----------------- (1 + Tipo)tj (1 + Tipo)tk

V = Valor del terreno o inmueble a valorar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j Tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos Tipo = Porcentaje de actualizacin.

Para el clculo del valor residual por el sistema dinmico se seguirn los siguientes

pasos:

Estimacin de los flujos de caja. Eleccin del tipo de actualizacin. Aplicacin de la formula de clculo.

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3-4

3.1.1 Estimacin de los flujos de caja.

Los flujos de caja consisten en calcular el valor actual de los distintos cobros y

pagos a realizar en la promocin del inmueble teniendo en cuenta que ste

responder al principio de mayor y mejor uso.

; Cuando se conozca el destino decidido por la propiedad del inmueble se atender al mismo.

; Cuando se trate de solares edificados se atender a la edificacin existente.

Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en

las fechas de comercializacin para la hiptesis de edificio terminado.

; Se atender a los valores obtenidos por los mtodos de comparacin o de actualizacin de rentas y a la evolucin esperada de los precios de mercado.

Para estimar los pagos se tendr en cuenta los costes de construccin por

contrata, los gastos necesarios que coincidirn con los medios de mercado.

; Incluyndose los impuestos no recuperables, aranceles necesarios para la formalizacin de obra nueva, los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las

obras, los costes de licencias y tasas de la construccin, el importe de las primas de

los seguros obligatorios, los gastos de administracin del promotor, los debidos a

otros estudios necesarios.

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3.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin.

Se elegir como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidad

media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor medio en una

promocin de caractersticas similares a las del inmueble a valorar.

; El tipo de actualizacin deber situarse en el entorno de la tasa interna de retorno (TIR).

Se calcular por la suma del tipo libre de riesgo ms la prima de riesgo.

El tipo libre de riesgo se fija por el profesional de la tasacin teniendo en cuenta

la rentabilidad de inversiones alternativas y los tipos de inters vigentes.

Cuando se utilicen flujos de caja el tipo nominal se deber convertir en tipo real

(tipo nominal corregido por la inflacin esperada).

; El tipo de inters nominal no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos.

La prima de riesgo se determinar teniendo en cuenta el tipo de activo

inmobiliario a construir, su ubicacin liquidez, plazo de ejecucin as como el

volumen de la inversin necesaria.

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3-6

EJEMPLO

Determinar el tipo de actualizacin a aplicar para valorar un inmueble cuyo

uso es el de edificio de oficinas partiendo de los siguientes datos:

El tipo libre de riesgo se establece en el 1,25%.

El porcentaje de financiacin ajena asciende al 75% y el tipo de inters de

referencia es del 2,50%.

La prima de riesgo se establece en el 10%.

SOLUCIN

El tipo de actualizacin se obtiene por la suma del tipo libre de riesgo ms

la prima de riesgo incrementada, en su caso por la financiacin ajena.

Tipo libre de riesgo............................................................................... 1,25

Incremento por financiacin ajena.................................................... 1,87

0,75 X 2,50 = 1,87

Prima de riesgo.....................................................................................10,00

Total ....................................................................................................... 13,12

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3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos

hipotecarios.

De acuerdo con la normativa la prima de riesgo cuando se efecte una

valoracin de un inmueble que se va a aportar como garanta de un crdito

hipotecario no puede ser inferior a los siguientes porcentajes.

TIPO DE INMUEBLE PRIMA DE RIESGO.

Vivienda para primera residencia 8% Vivienda para segunda residencia 12% Edificios de oficinas 10% Edificios comerciales 12% Edificios industriales 14% Plazas de aparcamiento 9% Hoteles 11% Residencia de estudiantes y 3 edad 12% Otros 12%

Cuando se utilice financiacin ajena la prima de riesgo deber ser incrementada

en funcin del porcentaje de la financiacin y de los tipos de inters habituales.

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3-8

3.2 Sistema residual esttico.

Para el clculo del valor residual por el sistema esttico se seguirn los siguientes

pasos:

Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesarios (impuestos, honorarios, licencias, tasas, seguros, administracin),

los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio

y para una promocin de caractersticas similares a la analizada.

; Los mismos que para el sistema dinmico.

Se fijar el margen de beneficio del promotor. Se aplicar la frmula de clculo.

; Este sistema se basa en el anlisis de la inversin futura con valores actuales.

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3.2.1 El margen del beneficio del promotor.

El margen del beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora a partir de

la informacin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza y

atendiendo al ms habitual en las promociones de similares caractersticas y

emplazamiento.

; Tambin se tendrn en cuenta los gastos financieros y de comercializacin ms frecuentes.

3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a

efectos de crditos hipotecarios.

El margen de beneficio del promotor en los supuestos de valoraciones a los

efectos de garantas hipotecarias est fijado normativamente y no podr ser

inferior a los porcentajes que se relacionan a continuacin.

Los porcentajes siguientes estn fijados sin tener en cuenta la financiacin ajena,

por lo que de existir se incrementarn en el porcentaje de financiacin que

deber estar ajustada a los tipos de inters habituales en el mercado hipotecario.

Mrgenes de beneficio del promotor.

TIPO DE INMUEBLE MARGEN DE BENEFICIO

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3-10

Vivienda para primera residencia 18% Vivienda para segunda residencia 24% Edificios de oficinas 21% Edificios comerciales 24% Edificios industriales 27% Plazas de aparcamiento 20% Hoteles 22% Residencia de estudiantes y 3 edad 24% Otros 24%

3.2.2 Frmula del clculo del valor residual por el sistema

esttico.

El valor de un solar por el procedimiento esttico se calcular aplicando la

siguiente frmula.

F = VM * (1-b) - Ci

F = Valor del terreno o inmueble a valorar. VM = Valor total del inmueble (edificio terminado). b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos a tener en cuenta. (gastos construccin y promocin).

EJEMPLO

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Calcular el valor de tasacin a los efectos de un crdito hipotecario de un

solar de 600 m2.

Consultadas las caractersticas urbansticas se tienen los siguientes datos:

Destino: Vivienda residencial (primera residencia).

Coeficiente de edificabilidad 95%.

Nmero de alturas mximas permitidas 5.

Estudio de mercado.

Del estudio de mercado se deduce que el metro2 las viviendas de

caractersticas semejantes a las que se van a construir se vendern a 1.800

euros metro cuadrado.

Por aplicacin del mtodo valor de reposicin se estima que el coste de la

construccin asciende a 795 euros por metro2.

SOLUCIN

Metros edificables...................................................................................2.850

600 X 0,95 X 5 = 2.850

Valor en venta estimado del edificio............................................ 5.130.000

2.850 X 1.800 = 5.130.000

Coste de construccin .................................................................... 2.265.750

2.850 X 795 = 2.265.750

Valor imputable al solar por aplicacin de la frmula............... 1.940.850

(5.130.000 X 0,82) 2.265.750 = 1.940.850

De acuerdo con la tabla de mrgenes a este tipo de construccin le corresponde un porcentaje

mnimo del 18% 1- 0,18 = 0,82

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3-12

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4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA

HIPOTECARIA.

Las valoraciones a efectos de garanta hipotecaria son actuaciones de

valoracin ms generalizadas.

La finalidad de este tipo de valoraciones es la obtencin del valor hipotecario.

; Ver el apartado 2.2.2. de la Unidad 1.

Se entiende por valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una

tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,

teniendo en cuenta aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las

condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la

tasacin y sus usos alternativos correspondientes.

; Esta materia est regulado reglamentariamente, indicndose los procedimientos y reglas a aplicar.

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4-2

4.1 Reglas a aplicar para la valoracin de edificios y

elementos de un edificio.

Se considera edificio cualquier tipo de construccin, slida durable y apta para

albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Se considera elemento de un edificio una unidad fsica, funcional o registral, que

forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u

otros usos y que sea susceptible de venta individualizado.

; En un bloque de pisos el bloque ser el edificio y cada piso ser un elemento del edificio.

4.1.1 Reglas de valoracin de los inmuebles terminados.

4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica.

Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles terminados afectos a una

actividad econmica se calcularn los siguientes valores:

El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico

(actualizacin).

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El valor deducido de la aplicacin del mtodo de reposicin (valor de reposicin neto).

; Dentro de cada mtodo se elegir el sistema que mejor se adapte a las caractersticas del inmueble, salvo que est previsto un

sistema concreto.

Obtenidos los tres valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.

4.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico.

Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en

el que previsiblemente se vaya a continuar ejerciendo la actividad y se tomarn

los flujos que sean imputables al inmueble teniendo en cuenta el valor relativo del

mobiliario y equipo no inmobiliario.

Los flujos de caja a estimar son las cuantas medias del sector de la actividad.

Estas cuantas se corregirn atendiendo a:

La localizacin o caractersticas particulares del inmueble que influyan o puedan influir claramente en que la explotacin

econmica obtenga ingresos superiores o inferiores a los del

sector.

La posibilidad que las perspectivas econmicas modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos para dicha

explotacin.

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4-4

4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados.

Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles, que no sean viviendas,

arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, se calcularn los

siguientes valores:

El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin).

El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.


Se estimarn los flujos de caja que se puedan producir a lo largo de la vida til

del inmueble objeto de valoracin.

Por lo que hace referencia a los ingresos, se tendrn en cuenta los factores que

puedan afectar a su cuanta y a su obtencin efectiva.

Como factores a considerar se pueden enumerar los siguientes:

Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.

La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura.

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Las disposiciones legales o clusulas contractuales que afecten al inmueble.

La morosidad actual o previsible de los cobros. La evolucin previsible del mercado.

Por lo que hace referencia a los pagos se incluir cualquier tipo de gasto

necesario actual o previsible que deba soportar la propiedad.

; En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.

4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas.

Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los siguientes

valores:

El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin).

El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. ; Se realizarn los ajustes para considerarla libre de inquilino.

Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.


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4-6

Se estimarn los flujos de caja mientras est en vigor el contrato de

arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales.

Si los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin son superiores a los de otros

inmuebles comparables se sustituirn por los de estos siempre que la diferencia

pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.

4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles.

Para obtener el valor hipotecario de edificios o elementos de edificios destinados

a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin se calcular su valor

aplicando el mtodo de comparacin.

; Cuando no sea posible utilizar el mtodo de comparacin se tomar el valor deducido del mtodo analtico (actualizacin, si tampoco pudiera aplicarse ste, el valor de

tasacin ser como mximo el valor de reposicin neto deducido del mtodo del coste

de reposicin.

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4.2 Reglas a aplicar para la valoracin de fincas rsticas.

Para obtener el valor hipotecario de las fincas rsticas se sumarn los siguientes

valores:

Valor de tasacin de la tierra incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su

explotacin.

Valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas a explotaciones distintas de aquella a la que se dedican los

diferentes tipos de tierra.

El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones.

4.2.1 Normas para la tasacin de la tierra.

El valor hipotecario de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e

instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotacin ser

el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin de la

explotacin.

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4-8

4.2.2 Normas para la tasacin de edificios destinados a explotaciones

distintas.

El valor hipotecario de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas a

explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de

tierra se obtendr como si fueran inmuebles ligados a una explotacin

econmica, y tendr como mximo el valor de reposicin neto.

; Ver el apartado 4.1.1.1. de esta Unidad.

4.2.3 Normas para la tasacin de otros edificios.

El valor hipotecario de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias,

recreativas, etc.) ser el valor obtenido de aplicar las reglas de valoracin

previstas para la valoracin de inmuebles terminados.

; Ver el apartado 4.1.1. de esta Unidad.

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4.3 Reglas a aplicar para obtener la valoracin de solares y

terrenos.

Para obtener el valor hipotecario de los solares y terrenos clasificados como

urbanos y urbanizables o inmuebles construidos cuyo mayor y mejor uso sea el de

terreno se aplicarn las siguientes normas.

4.3.1 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I.

El valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I se obtendr

aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando proceda, los

gastos de demolicin.

; Son terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables.

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4-10

4.3.2 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II.

El valor hipotecario de tasacin de terrenos catalogados como nivel urbanstico II

se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, sin consideracin alguna a

su posible utilizacin urbanstica.

; Se consideran terrenos de nivel urbanstico II los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza

agrcola, foresta, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica

permitida por la normativa vigente.

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EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 4

1. - Para qu finalidades de valoracin se suele utilizar el mtodo analtico?

A). Para calcular el valor del suelo en proceso de urbanizacin. B). Para calcular el valor de edificios completos. C). Para valorar inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento.

2. - Qu componentes se tienen en cuenta para calcular el valor de reposicin bruto?

A). El valor del producto ms los gastos de comercializacin. B). El valor del suelo ms el valor del edificio sin tener en cuenta la amortizacin. C). El cose de construccin ms los gastos necesarios para realizar el

reemplazamiento. 3. - Para qu finalidad se utiliza el mtodo del valor residual?

A). Para valorar el suelo edificable. B). Para calcular el valor de los flujos de caja que influyen en el valor de un edificio. C). Para valorar el suelo rstico.

4. A los efectos de garanta de crditos hipotecarios, qu valor se utilizar para valorar una vivienda arrendada?

A). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos: analtico, y de comparacin. B). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos:

analtico, y de comparacin y de reposicin. C). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos:

reposicin y de comparacin. 5. Qu mtodo de valoracin se utiliza a efectos de garanta de crditos hipotecarios para la valoracin de terrenos de nivel urbanstico I?

A). El derivado del mtodo de comparacin. B). El de comparacin descontados, cuando proceda los gastos de demolicin. C). el menor entre los valores obtenidos por la aplicacin del mtodo analtico (valor

actualizado de la explotacin que se ejerce en el terreno y el de comparacin.

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4-12

RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

1. - La respuesta correcta es la C

Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos en explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de alternativas de inversin.

2. - La respuesta correcta es la C. Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construccin ms los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

3. - La respuesta correcta es la A. Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el mejor uso posibles.

4. - La respuesta correcta es la A. Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los siguientes valores: El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin), el valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.

5. - La respuesta correcta es la B

Son terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables. El valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando proceda, los gastos de demolicin.

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