Unidad5 valoraciones perito

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    CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    UUNNIIDDAADD 55

    VVAALLOORRAACCIIOONNEESS RREEGGUULLAADDAASS

    1. EL VALOR CATASTRAL.

    2. EL VALOR DE EXPROPIACIN.

    3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1

    1. EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1 1.1 CRITERIOS Y LMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4

    1.1.1 Lmites del valor catastral. ..................................................................................................... 1-5 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5

    1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6

    1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva. ............................................................................. 1-6 1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas. .............................................................................. 1-7 1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8 1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin. .......................................................... 1-9

    1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral. .............................................................. 1-10 1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo. ...................................................................... 1-10 1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones. ..................................................... 1-11

    1.2.3 La valoracin del suelo. ....................................................................................................... 1-12 1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. .................................................................... 1-13 1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB). ............................................................ 1-14

    1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de Repercusin Bsico en polgono........ 1-15 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15

    1.2.4 La valoracin de la construccin. ........................................................................................ 1-19 1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin. ................................................................................ 1-20 1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora ........................................................................... 1-21

    1.2.5 Coeficientes correctores de la construccin......................................................................... 1-24 1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad. ............................................................................................................... 1-25 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin. ............................................................................................. 1-26

    1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin...................................................................... 1-28 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco. ......................... 1-29 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica..................................................................... 1-30

    1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RSTICOS.................................................................... 1-31

    1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral........................................................... 1-32

    2. EL VALOR DE EXPROPIACIN. ................................................................................................... 2-1 2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3 2.2 VALORACIN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIN.................................................................. 2-5

    2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de expropiacin. ........................................... 2-5 2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable a efectos de expropiacin. ................................................ 2-6

    2.2.2.1 Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados.................................................... 2-6 2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7

    2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados............................................... 2-7 2.2.3 Valoracin del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8

    2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada................................................................ 2-8 2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9

    2.3 VALORACIN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIN. ........................................ 2-11

    2.3.1 Valoracin de las edificaciones............................................................................................ 2-12 2.3.2 Valoracin de las instalaciones............................................................................................ 2-12

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2

    3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. ............... 3-1

    3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2 3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3

    3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-1

    1. EL VALOR CATASTRAL.

    La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos

    valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin).

    ; La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir con su valor catastral.

    ; El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

    La formacin del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:

    Principio de justicia. ; Los bienes inmuebles ms apreciados en el mercado inmobiliario

    debern tener un mayor valor catastral.

    Principio de objetividad. ; La valoracin de un inmueble deber ser obtenida de acuerdo con

    un procedimiento regulado.

    Principio de correlacin con el mercado. ; El valor catastral de un inmueble deber tener una relacin

    directa con el valor de mercado.

    ; El valor de mercado es un valor terico obtenido a partir de valores medios de mercado, y es la resultante del anlisis de un

    determinado nmero de testigos.

    Principio de coordinacin con otras reas del territorio.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-2

    ; El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una

    coordinacin al objeto de evitar desigualdades impositivas por

    razn del territorio.

    El valor catastral de un inmueble estar formado por la suma del valor catastral

    del suelo ms el valor catastral de las construcciones.

    El mecanismo utilizado para la valoracin catas