UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR · prestado, de quiénes me llevo los mejores recuerdos y sobre...

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

CARRERA DE DERECHO

“La Igualdad o Desigualdad en el pago del Impuesto Predial, en el

año 2012-2013, en el Barrio de Inchalillo y Albornoz del Cantón

Rumiñahui”.

Tesis previa a la obtención del Título de

ABOGADA

AUTORA: Pacheco Bedón Karla Fernanda

E-mail: [email protected]

TUTOR: Dr. Hernández Orozco Jaime

Junio, 2014

Quito

ii

DEDICATORIA

Dedico con amor, este Proyecto

A Dios, mi padre, mi amado…

Tu palabra dice: “No temas, porque yo te redimí; te puse nombre, mío eres tú.

Cuando pases por las aguas, yo estaré contigo; y si por los ríos, no te anegarán. Cuando pases por el

fuego, no te quemarás, ni la llama arderá en ti.

Porque yo Jehová, Dios tuyo, el Santo de Israel, soy tu Salvador...”

Isaías 43:2-3

Bienaventurada soy en tu amor, en tu misericordia y en tu palabra…

Karla Fernanda.

iii

AGRADECIMIENTO

El trabajo realizado va dedicado a mi Padre, a mi amigo,… a mi Dios, por ser mi motivo de vida,

mi razón de amar, de luchar, de tocar puertas y conquistar.

A mi Padre terrenal, Luis Pacheco, porque una vez más me veo reflejada en ti, sabes por qué?

Porque has hecho de mí una mujer luchadora con tu ejemplo, ya no importa el pasado, lo

importante es el hoy, hoy que puedo bendecirte y agradecerte tu amor y tu fuerza de luchar que has

sembrado en mí y que gracias a eso daré fruto en todo lo que emprenda…te amo padre mío.

A mi mami, Esperanza Bedón, madre mía, te voy a bendecir y a amar toda la vida que Dios me

regale a tu lado, gracias por ser mi ejemplo, mi ángel, mi compañera, no has sido mi amiga, tú eres

mi madre porque no has sido cómplice en mis equivocaciones, me has corregido y enseñado a ser

valiente, luchadora, a poner el esfuerzo y el amor en cada cosa que hago, a saber que te debo

respeto como autoridad que eres en esta tierra, no te has imaginas cuán agradecida estoy con el

Señor, por darme lo más hermoso de mi vida: tú madre mía.

A mis hermanos: Oscar, Mary, Josué y Jonathan, por sermis eternos compañeros, amigos, mis

alegrías, mi vida entera…porque cuando más los necesito, están a mi lado, me quieren, me apoyan,

me aman y hoy lo puedo repetir una vez, les bendigo tanto y le pido a mi señor que siempre

estemos juntos.Bendiciones a mis sobrinas: Génesis y Keyla y a mi sobrino Ismael, aunque muchas

veces les fallo, algún día entenderán el amor tan grande que siento por ustedes y que soy bendecida

con la familia que tengo .No quiero terminar sin agradecer por mi Niña, Tita, Pichi y Polita, gracias

por estar conmigo…

A mi compañera durante seis años, mi querida Universidad Central del Ecuador, gracias por

abrirme tus puertas y permitirme ser la persona que soy, gracias por los Maestros que me has

prestado, de quiénes me llevo los mejores recuerdos y sobre todo su sabiduría, nunca dejaré de

agradecerte porque durante mi camino en esta vida, seguiré siendo de la prestigiosa Universidad

Central del Ecuador.

Un agradecimiento a mis compañeros y compañeras, por regalarme cinco años de alegrías y

especialmente a ti: Alejandro Chiriboga Arias. Tú sabes lo que representas en mi vida…

iv

DECLARATORIA DE ORIGINALIDAD

Quito, 30 de octubre de 2014

Yo, Karla Fernanda Pacheco Bedón, autora de la investigación, con cédula de ciudanía N°

171620301-1, libre y voluntariamente DECLARO, que el trabajo de Grado titulado: “La igualdad o

desigualdad en el pago del Impuesto Predial, en el año 2012-2013, en el Barrio Inchalillo y

Albornoz del Cantón Rumiñahui.” Es de mi plena autoría, original y no constituye plagio o copia

alguna, constituyéndose en documento único, como manda los principios de la investigación

científica, de ser comprobado lo contrario me someto a las disposiciones legales pertinentes.

Es todo cuanto puede decir en honor a la verdad.

Atentamente,

Karla Fernanda Pacheco Bedón

C.I.: 171620301-1

Correo: [email protected]

v

AUTORIZACIÓN DE LA AUTORÍA INTELECTUAL

Yo, Karla Fernanda Pacheco Bedón, en calidad de autora de la tesis realizada sobre “La igualdad o

desigualdad en el pago del Impuesto Predial, en el año 2012-2013, en el Barrio Inchalillo y

Albornoz del Cantón Rumiñahui.” por la presente autorizo a la UNIVERSIDAD CENTRAL DEL

ECUADOR, hacer uso de todos los contenidos que me pertenecen o parte de los que contienen esta

obra, con fines estrictamente académicos o de investigación.

Los derechos que como autora me corresponden con excepción de la presente autorización seguirán

vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los artículos 5, 6, 8, 19 y demás

pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su Reglamento.

Quito, 30 de octubre de 2014, de 2014

FIRMA

C.C. 171620301-1

vi

APROBACIÓN DEL TUTOR DE TESIS

vii

ÍNDICE DE CONTENIDOS

Dedicatoria………………………………………………………………………………….. ii

Agradecimiento……………………………………………………………………………… iii

Declaratoria de Originalidad………………………………………………………………… iv

Autorización de la Autoría Intelectual……………………………………………………… v

Aprobación del Tutor de Tesis………………………………………………………………. vi

Índice de Contenidos…………………………………………………………………………. vii

Índice de Anexos…………………………………………………………………………….. xvi

Índice de Tablas………………………………………………………………………. xvii

Índice de Ilustraciones………………………………………………………………………… xix

Resumen Ejecutivo…………………………………………………………………………… xxi

Abstract…………………………………………………………………………………… xxii

INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………………. 1

CAPÍTULO I………………………………………………………………………………….. 2

EL PROBLEMA………………………………………………………………………………. 2

1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA……………………………...…………………... 3

1.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA……………..…………………………...…………. 4

1.3 EVALUACIÓN DEL PROBLEMA…………………………….………………………… 5

1.4 DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA……………………………..……………………… 5

1.4.1 DELIMITACIÓN TEÓRICA……………………………………..………………..…… 5

1.4.2 DELIMITACIÓN ESPACIAL…………………………………….……………….…… 6

1.4.3 DELIMITACIÓN TEMPORAL………………………………………………………… 6

1.5 OBJETIVOS…………………..………………………………………...………………… 6

1.5.1 OBJETIVO GENERAL………..…………………………………………..……………. 6

1.5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS…..……………………………………………………….. 7

1.6 JUSTIFICACIÓN………………..………………………………………………………… 7

CAPÍTULO II………………………..………………………………………………………… 9

MARCO TEÓRICO…………………..……………………………………………………….. 9

viii

2.1 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA……..………………………………………………… 9

2.1.1 ANTECEDENTES DE ESTUDIO….…..………………………………………………. 9

2.1.2 ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS….…..……………………………………….... 10

2.1.3 ANTECEDENTES HISTÓRICOS………………………………………………. 11

2.1.3.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LOS IMPUESTOS…………………… 11

2.1.3.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CATASTRO…………………………... 11

2.1.4 FUNDAMENTACIÓN LEGAL…………………………………………………. 11

2.1.5 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS………………………………………. 11

2.1.5.1 CONCEPTOS…………………………………….…………………………………….. 11

2.2 HIPÓTESIS…………………………….………………………………………….... 11

2.3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES……………………………………………. 11

2.3.1 VARIABLE INDEPENDIENTE……………………………………………………… ….11

2.3.2 VARIABLE DEPENDIENTE…………………………………………………… … 11

2.4 EL CANTÓN RUMIÑAHUI……………………………………………………………….. 18

2.4.1 GENERALIDADES DEL CANTÓN RUMIÑAHUI…………………………………….. 18

2.4.2 ÁREA Y DENSIDAD POBLACIONAL………………………………………………… 20

2.4.3 PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL…………………….. 22

2.4.4 PARROQUIAS URBANAS………………………………………………………………. 24

2.4.5 LÍMITES URBANOS…………………………………………………………………….. 28

2.4.6 PARROQUIAS RURALES………………………………………………………………. 29

2.4.7 ZONAS URBANAS DEL CANTÓN RUMIÑAHUI…………………………………….. 32

2.4.8 LA SECTORIZACIÓN EN EL CANTÓN RUMIÑAHUI……………………………….. 33

2.4.9 PARÁMETROS LEGALES PARA LA SECTORIZACIÓN…………………………….. 39

2.4.10 BARRIOS DE LA PARROQUIA URBANA DE SANGOLQUÍ……………………….. 41

2.4.10.1 BARRIO URBANO ALFREDO ALBORNOZ………………………………………... 41

2.4.10.2BARRIO URBANO INCHALILLO……………………………………………………. 44

2.4.11 ANÁLISIS DE LOS PREDIOS DE LOS BARRIOS

ALFREDO ALBORNOZ E INCHALILLO…………………………………………………….. 45

ix

2.4.11.1 ESTRUCTURA DEL PREDIO……………………………………………………….. 46

2.4.11.2 TITULARES CATASTRALES………………………………………………………. 49

2.4.12 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO……………………………………………. 50

2.4.12.1 SUELO URBANO…………………………………………………………………….. 50

2.4.12.2 SUELO SUBURBANO……………………………………………………………….. 51

2.4.12.3 SUELO RURAL………………………………………………………………………. 51

2.4.13 EL SUELO URBANO, SUBURBANO Y SUELO RURAL,

SEGÚN LA ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN, USO Y OCUPACIÓN DELSUELO ……. 51

2.4.14 USO DEL SUELO URBANO EN LOS BARRIOS ALBORNOZ E INCHALILLO…... 53

2.4.15 ANÁLISIS DE LA ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN, USO Y OCUPACIÓN

DEL SUELO, EN EL CANTÓN RUMIÑAHUI………………………………………………... 55

2.5 EL CATASTRO…………………………………………………………………………….. 56

2.5.1 CONCEPTO DE CATASTRO…………………………………………………………… 56

2.5.2 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA………………………………………………………. 59

2.5.3 TIPOS DE CATASTRO………………………………………………………………….. 65

2.5.3.1 CATASTRO URBANO………………………………………………………………… 66

2.5.3.2 CATASTRO RURAL…………………………………………………………………… 68

2.5.4 ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO…………………………………………………... 70

2.5.5 CONCEPTO DE AVALÚO……………………………………………………………….. 73

2.5.6 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DEL AVALÚO…………………………………….. 74

2.5.7 ANÁLISIS DE LOS AVALÚOS DE ACUERDO A LA

ORDENANZA DEL CANTÓN RUMIÑAHUI………………………………………………... 77

2.5.8 ACTUALIZACIÓN DE LOS AVALÚOS ……………………………………………….. 77

2.5.9 NORMAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL AVALÚO PREDIAL…………………. 78

2.5.9.1 VALOR DEL SUELO………………………………………………………………….. 79

2.5.9.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES…………………………………………………... 80

2.5.9.3 VALOR DE REPOSICIÓN…………………………………………………………….. 81

2.5.10 NORMAS PARA LA VALORACIÓN DEL SUELO…………………………………… 82

2.5.11 CONSIDERACIONES ESPECIALES PARA LA VALORACIÓN DEL SUELO……… 83

x

2.5.11.1 LADERAS DE RÍO Y QUEBRADA………………………………………… 84

2.5.11.2 TOPOGRAFÍA IRREGULAR……………………………………………….. 84

2.5.12 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES……………………………… 85

2.5.13 CONCEPTO DE IMPUESTO PREDIAL………………………………………. 86

2.5.13.1 BASES LEGALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL……………………. 87

2.5.13.2 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL…… 88

2.5.13.2.1 LEYES……………………………………………………………………… 89

2.5.13.2.2 ORDENANZAS……………………………………………………………. 92

2.5.14 SUJETOS DEL IMPUESTO PREDIAL ……………………………………… 94

2.5.14.1 SUJETO ACTIVO…………………………………………………………... 94

2.5.14.2 SUJETO PASIVO…………………………………………………………… 95

2.5.15 BANDA IMPOSITIVA DEL IMPUESTO PREDIAL URBANO…………….. 96

2.5.16 TRIBUTOS ADICIONALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL URBANO… 96

2.5.17 SUJETOS DEL IMPUESTO PREDIAL RURAL ……………………………… 98

2.5.17.1 SUJETO ACTIVO…………………………………………………………… 98

2.5.17.2 SUJETO PASIVO……………………………………………………………. 98

2.5.18 LAS CONTRIBUCIONES ESPECIALES DE MEJORAS…………………… 99

2.5.19 ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO RURAL……………………………… 101

2.5.20 VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD RURAL………………………………. 101

2.5.21 TRIBUTOS ADICIONALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL RURAL….. 103

2.5.22 EXENCIONES PARA PREDIOS URBANOS Y RURALES…………………. 103

2.5.22.1 EXENCIONES TEMPORALES…………………………………………….. 104

2.5.22.2 SUJETOS ESPECIALES……………………………………………………. 105

2.5.23 DEDUCCIONES TRIBUTARIAS…………………………………………….. 106

2.5.24 DESCUENTOS EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL………………… 107

2.5.25 RECARGOS EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL…………………… 109

2.6 IGUALDAD O DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

EN LOS BARRIOS ALFREDO ALBORNOZ E INCHALILLO, AÑO 2012-2013…. 109

xi

2.6.1 ANÁLISIS………………………………………………………………………… 110

2.6.1.1 LA EMISIÓN DE LOS TÍTULOS DE CRÉDITOS POR LA DIRECCIÓN

FINANCIERA DEL GADMUR, DEL CANTÓN RUMIÑAHUI……………………... 110

2.6.2 ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS

DE CRÉDITOS: PREDIO 1, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ……….…………… 110

2.6.2.1 PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

EN PREDIO Nº 1 CON EL AVALÚO CATASTRAL………………………………… 112

2.6.2.2 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº 1…………………………………. 115

2.6.2.3 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y

DE AVALÚO COMERCIAL DELPREDIO Nº1, BARRIO

ALBORNOZ………………………………………………………………….……… 117


DE CRÉDITOS: PREDIO 2, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ……..…………… 110

2.6.31 PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

EN PREDIO Nº 2…………………………………………………………………….. 119

2.6.3.2 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº 2……………………………… 120

2.6.3.3 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y

DE AVALÚO COMERCIAL DELPREDIO Nº2, BARRIO

ALBORNOZ…………………………………………………………………………. 121


DE CRÉDITOS: PREDIO 3, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ………………….. 110


EN PREDIO Nº 3……………………………………………………………………... 123

2.6.4.2 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº 3………………………………... 125

2.6.4.3 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DE

AVALÚO COMERCIAL DELPREDIO Nº3, BARRIO

ALBORNOZ…………………………………………….……………………………. 127

2.6.5 ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE

CRÉDITOS: PREDIO 4, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ………………………. 110

2.6.5.1 PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL EN

PREDIO Nº4, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ…………………………………… 129

xii

2.6.5.1.1 ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE

CRÉDITO DEL PREDIO Nº4: BARRIO ALFREDO ALBORNOZ, AÑO 2014…….. 130

2.6.5.1.2 PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL EN PREDIO

Nº4, BARRIO ALFREDO ALBORNOZ, 2014……………………………………….. 129

2.6.5.1.3 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº 4………………………………. 133

2.6.5.1.4 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DE AVALÚO

COMERCIAL DELPREDIO Nº4, BARRIO ALBORNOZ, 2013…………………….. 135

2.6.5.1.4.1 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DE AVALÚO

COMERCIAL DELPREDIO Nº4, BARRIO ALBORNOZ, 2014…………………….. 135

2.6.6. ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE CRÉDITO DEL

PREDIO Nº1: BARRIO INCHALILLO…………………………….………………….. 136


EN PREDIO Nº1 .....…………………………………………………………………… 137

2.6.6.2AVALÚO COMERCIAL EN PREDIO Nº 1………………………………….... 137

2.6.6.3 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DE

AVALÚO COMERCIAL DELPREDIO Nº1, BARRIO INCHALILLO….…………… 140



2.6.7.1PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL EN

PREDIO Nº 2……………………………………………………………………………. 143

2.6.7.2AVALÚO COMERCIAL EN PREDIO Nº 2……………………………………. 144

2.6.7.3 CONCLUSIONES DE ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DE AVALÚO

COMERCIAL DELPREDIO Nº2, BARRIO INCHALILLO….……………………….. 145




PREDIO Nº 3…………………………………………………………………………… 147

2.6.8.2 AVALUO COMERCIAL DE PREDIO NUMERO 3 148


COMERCIAL DELPREDIO Nº3, BARRIO INCHALILLO….………………………. 150

xiii

2.6.9. ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE CRÉDITO

DEL PREDIO Nº4: BARRIO INCHALILLO…………………………….…………… 151


PREDIO Nº 4…………………………………………………………………………... 152

2.6.9.2AVALÚO COMERCIAL EN PREDIO Nº 4…………………………………... 137


COMERCIAL DELPREDIO Nº4, BARRIO INCHALILLO….……………………… 154

2.6.10 CONCLUSIONES DE LA DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL,

EN LOS AÑOS 2012-2013…………………………….………………………………… 156

2.6.10.1 BARRIO URBANO ALFREDO ALBORNOZ………………………………. 156

2.6.10.2 BARRIO URBANO INCHALILLO………..………………………………… 158

CAPÍTULO III …………………………………………………………………………. 160

METODOLOGÍA……………………………………………………………………… 160

3.1 EL ENFOQUE METODOLÓGICO DE LA INVESTIGACIÓN………………… 160

3.2 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN…………………………………... 161

3.2.1 DETERMINACIÓN DE LOS MÉTODOS A UTILIZAR……………………... 161

3.2.2 MÉTODO ANALÍTICO………………………………………………………… 161

3.2.3 MÉTODO DEDUCTIVO……………………………………………………….. 161

3.2.4 MÉTODO INDUCTIVO ……………………………………………………… 161

3.2.5 MÉTODO CIENTÍFICO……..………………………………………………… 161

3.3POBLACIÓN Y MUESTRA……..……………………………………………….. 161

3.3.1POBLACIÓN…………..……..…………………………………………………. 161

3.4 TECNICAS E INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN 163

3.4.1 LA OBSERVACIÓN 163

3.4.2 LECTURA CIENTIFICA 164

3.4.3 ENCUESTAS 164

3.5VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS 164

3.6 TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANALISIS DE DATOS 166

CAPITULO IV 166

xiv

ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS 168

CAPÍTULO V………………………………………………………………………..... 188

LA PROPUESTA……………………………………………………………………… 188

5.1 DATOS INFORMATIVOS……………………………………………………….. 188

5.1.1 ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA ……………………………………… 188

5.2 JUSTIFICACIÓN…………………………………………………………………. 189

5.3 OBJETIVOS………………………………………………………………………. 190

5.3.1 OBJETIVO GENERAL…………………………………………………………. 190

5.3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS………………………………………………… 190

5.4 UBICACIÓN SECTORIAL Y FÍSICA:…………………………………………. 191

5.5 MAPA DEL CANTÓN RUMIÑAHUI…………………………………………… 191

5.6 BENEFICIARIOS………………………………………………………………… 192

5.6.1 BENEFICIARIOS DIRECTOS………………………………………………… 192

5.6.2 BENEFICIARIOS INDIRECTOS……………………………………………... 192

5.7 ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD………………………………………………… 193

5.7.1 FACTIBILIDAD INTERNA…………………………………………………… 193

5.7.2 FACTIBILIDAD EXTERNA………………………………………………….. 193

5.8 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA………………………………………….. 194

5.9 FASES DEL PROYECTO……………………………………………………….. 225

5.10 CRONOGRAMA……………………………………………………………….. 226

5.11 PRESUPUESTO………………………………………………………………… 227

IMPACTOS…………………………………………………………………………… 227

EVALUACIÓN……………………………………………………………………….. 228

CONCLUSIONES…………………………………………………………………….. 229

RECOMENDACIONES……………………………………………………………… 231

BIBLIOGRAFÍA……...………………………………………………………………. 232

BIBLIOGRAFÍA LEGAL…...…..…………………………………………………….. 233

LINKGRAFÍA…....…..……………………….……………………………………….. 236

xv

ANEXOS………....…..……………………….……………………………………….. 238

xvi

ÍNDICE DE ANEXOS

Anexo 1. ORDENANZA METROPOLITANA Nº0153-2011................................................................................... 238

xvii

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1. Población por Áreas:Parroquias Rurales del Cantón Rumiñahui ................................................................... 21

Tabla 2. Densidad Poblacional del Cantón Rumiñahui…………………………………………………………………22

Tabla 3. Densidad Poblacional de las Parroquias Rurales y de la Cabecera Cantonal…………………………………22

Tabla 4. Organización territorial: área y densidad poblacional de Rumiñahui…………………………………………22

Tabla 5. Parroquias Urbanas del Cantón Rumiñahui con áreas y número de habitantes………………………………26

Tabla 6. Barrios de la Parroquia Urbana de Sangolquí………………………………………………………………...27

Tabla 7. Barrios de la Parroquia Urbana San Pedro de Taboada………………………………………………………28

Tabla 8. Barrios de la Parroquia Urbana San Rafael………………………..…………………………………………28

Tabla 9. Necesidades básicas insatisfechas NBI del Cantón Rumiñahui……………………………………………..37

Tabla 10. Proyectos Catastrales del CLIRSEN en Ecuador…………………………………………………………...63

Tabla 11. Ficha Predial para los bienes inmuebles urbanos……………………………………………………..…….68

Tabla 12. Ficha Predial de los bienes inmuebles rurales………………………………………………………………70

Tabla 13. Espacios construidos en las propiedades inmobiliarias……………………………………………..……….82

Tabla 14. Cuadro para la Valoración del Suelo………………………………………………………………………...83

Tabla 15. Factor de Topografía Irregular………………………………………………………………………………85

Tabla 16. Tabla de Valoración de las Construcciones…………………………………………………………………85

Tabla 17. Tributos adicionales sobre el Impuesto Predial urbano para el Cantón Rumiñahui………………………...97

Tabla 18. Contribuciones Especiales de Mejoras en el Cantón Rumiñahui…………………………………………...101

Tabla 19. Tarifa del Impuesto Predial Rural……………………………………………………………………….….102

Tabla 20. Deducciones tributarias en el Cantón Rumiñahui…………………………………………………………..107

Tabla 21. Descuentos al pago del Impuesto Predial de la Primera Quincena………………………………………....108

Tabla 22. Descuentos al pago del Impuesto Predial de la Segunda Quincena………………………………………...109

Tabla 23. Reporte del Predio Nº 1: Barrio Alfredo Albornoz………………………………………………………....111

Tabla 24 Banda Impositiva del Impuesto Predial Urbano…………………………………………….………………113

Tabla 25 Avalúo Comercial, Predio Nº1……..……………………………………………………………………….116

Tabla 26 Reporte de Predio Nº 2: Barrio Alfredo Albornoz…………………………………………………………118

Tabla 27 Avalúo Comercial, Predio Nº2……..……………………………………………………………………….120

Tabla 28. Reporte de Predio Nº 3: Barrio Alfredo Albornoz………………………………………………………….123

Tabla 29 Avalúo Comercial, Predio Nº3……..…………………………….………………………………………….126

Tabla 30. Reporte de Predio Nº 4: Barrio Alfredo Albornoz, 2013……………….…………………………….…….128

Tabla 31. Reporte de Predio Nº 4: Barrio Alfredo Albornoz, 2014……………….…………………………….…….131

xviii


Tabla 33. Reporte de Predio Nº 1: Barrio Inchalillo……………………………………………………………………136


Tabla 35. Reporte de Predio Nº 2: Barrio Inchalillo……………………………………………………………………142


Tabla 37. Reporte de Predio Nº 3: Barrio Inchalillo…………………………………………………………………….147


Tabla 39. Reporte de Predio Nº 4: Barrio Inchalillo…………………………………………………………………….151

Tabla 40 Avalúo Comercial, Predio Nº4……..…………………………….……………………………….………….153

Tabla 41 Población……..……………………………..…………………….……………………………….………….163

Tabla 42 Tabla de resultados, pregunta Nº1……………..………………………………………………….………….169

Tabla 43 Tabla de Resultados, pregunta Nº2……..…………………..…….……………………………….………….170

Tabla 44 Tabla de Resultados, pregunta Nº3……..…………………..…….……………………………….………….172

Tabla 45 Tabla de Resultados, pregunta Nº4……..………………..……….……………………………….………….173

Tabla 46Tabla de Resultados, pregunta Nº5……..……..………………….……………………………….………….174

Tabla 47 Tabla de Resultados, pregunta Nº6……..……..………………….……………………………….………….175




Tabla 51 Tabla de Resultados, pregunta Nº10……..……..………………….……………………………….…………180

Tabla 52 Tabla General para predios urbanos.……..……..………………….……………………………….…………193

Tabla 53 Cronograma de la Propuesta……….……..……..………………….……………………………….…………220

xix

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. El cantón Rumiñahui .............................................................................................................................. 20

Ilustración 2 Sangolquí ................................................................................................................................................ 26

Ilustración3 Bombeo y línea de impulsión en Albornoz y Mushuñang ........................................................................ 42

Ilustración4 Unidad Policial Comunitaria UPC de Albornoz ....................................................................................... 43

Ilustración5 Alcantarillado Calle Chimbo……,,,……………………………………………………………………..43

Ilustración6 Línea de transporte "Condor Vall" Albornoz- Los Tubos…………………………………………….…43

Ilustración7 Barrio Albornoz: Red de agua potable y pavimentado…………………………………………………..44

Ilustración8 Barrio Inchalillo: Línea de transporte "Condor Vall-Inchalillo"…………………………………..….…45

Ilustración 9 Barrio Inchalillo: Línea de transporte "Calsig"…………………………………………………………45

Ilustración10 Barrio Alfredo Albornoz: Predio Nº 1………………………………………………………………….46

Ilustración11 Barrio Alfredo Albornoz: Predio Nº 2….……………………………………………………………….47

Ilustración12 Barrio Alfredo Albornoz: Predio Nº 3…………………………………………………………………..47

Ilustración13 Barrio Alfredo Albornoz: Predio Nº 4…………………………………………………………………..48

Ilustración 14Barrio Inchalillo: Predio Nº 1……………...…………………………………………………………...48

Ilustración 15 Barrio Inchalillo: Predio Nº 2……...…………………………………………………………………...49

Ilustración16 Barrio Inchalillo: Predio Nº 3…………………………………………………………………………..49

Ilustración17Barrio Inchalillo: Predio Nº 4……………………………………………………………………….….49

Ilustración 18 Uso de suelo mixto en el Barrio Alfredo Albornoz…………………………………………………….53

Ilustración 19 Uso de suelo residencial en el Barrio Alfredo Albornoz……………………………………………….54

Ilustración 20 Uso de suelo comercial en el Barrio Alfredo Albornoz………………………………………………..54

Ilustración 21 Uso de suelo residencial en el Barrio Inchalillo..…………………………………………………...…..54

Ilustración 22 Uso de suelo comercial en el Barrio Inchalillo..………………………………………………………..55

Ilustración 23 Uso de suelo mixto en el Barrio Inchalillo………………………………….…………………………..55

Ilustración 24Predio Nº4, exteriores de la casa………………………..……………………………………..………132

Ilustración 25 Predio Nº4, interior de la casa…………………………………………………………………………132

Ilustración 26Tabulación: pregunta Nº1…..…………………………………………………………………………168

Ilustración 27Tabulación: pregunta Nº2….……………………………………………………………………….…170





xx




Ilustración 35Tabulación: pregunta Nº10….…………………………………………………………………………186

Ilustración 36Mapa del Cantón Rumiñahui..…………………………………………………………………………192

xxi

RESUMEN EJECUTIVO

TEMA: “LA IGUALDAD O DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL,

EN EL AÑO 2012-2013, EN ELBARRIO INCHALILLO Y ALBORNOZ DEL CANTÓN

RUMIÑAHUI

Los Gobiernos Autónomos Descentralizados GADS, son los entes encargados a través de la

Dirección de Avalúos y Catastros de fijar la banda impositiva que servirá para el cálculo del

Impuesto Predial, además de la administración y el recaudo de este Impuesto, puesto que el mismo

es considerado como un tributo de orden municipal, esto significa que sólo los Municipios podrán

gravar la propiedad inmueble. Todas las personas estamos obligadas a pagar dicho tributo, pero es

necesario como contribuyentes conocer cuál es el procedimiento que se sigue para el cálculo del

Impuesto Predial; la Ordenanza Base Nº 020-2011 del Gobierno Autónomo Descentralizado

Municipal de Rumiñahui GADMUR, publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de

2011, regula todo lo concerniente a este Impuesto, pero no señala en ninguno de sus artículo cómo

se realiza dicho cálculo, provocando malestar al momento de cancelar los respectivos valores de

Impuesto, por parte de los administrados, sin olvidarnos del incremento anual, además de la

necesidad de obras públicas y la prestación de los servicios básicos en los Barrios Alfredo

Albornoz e Inchalillo del Cantón Rumiñahui; es por ello que el presente trabajo de investigación

tiene como objetivo el estudio de la normativa jurídica que regula el tema de este Impuesto; es

decir, se pretende analizar la respectiva Ordenanza y así establecer si existe igualdad o desigualdad

en cuanto al pago del Impuesto Predial en los citados Barrios.

Palabras Claves:

1. CATASTRO,

2. AVALÚO CATASTRAL,

3. AVALÚO COMERCIAL

4. BANDA IMPOSITIVA,

5. TÍTULO DE CRÉDITO,

6. IMPUESTO PREDIAL.

xxii

ABSTRACT

“EQUALITY OR INEQUALITY IN THE PAYMENT OF THE PROPERTY TAX,

PERIOD 2012-2013, INCHALILLO AND ALBORNOZ NEIGHBORHOOD,

RUMIÑAHUI CANTON”

Autonomous Decentralized Governments (GAD) are responsible, through the Appraisal and

Cadaster Head Office, of assessing a tax band to be used to calculate the Property Tax, in addition

to the administration and charging referred taxes. It is deemed to be a municipal contribution;

hence only City Halls are allowed to assess taxes to a property. All of us are obliged to pay such

tax, but we ought to know the procedure to calculate the Property Tax. Base Ordinance Nº 020-

2011 issued by the Municipal Autonomous Decentralized Government of Rumiñahui GADMUR,

has published in the Official Register Nº 604 of December 26, 2011, to regulate all stuffs regarding

Tax; but, there is no article provides directions on how to calculate it, which causes setbacks when

taxpayers want to pay such amounts; in addition to the annual rise, the need for public works and

rendering of basic services in neighborhoods, such as Alfredo Albornoz and Inchalillo in

Rumiñahui Canton. The current research work is intended to study the juridical regulatory body

that rules such issue; hence, the Ordinance is analyzed in order to find out equalities or inequalities

regarding payment of Property Taxes in referred neighborhoods.

Keywords:

1. CADASTER,

2. CADASTRAL APPRAISAL,

3. COMMERCIAL APPRAISAL,

4. TAX ASSESSING BAND,

5. CREDIT TITLE,

6. PROPERTY TAX.

I certify that I am fluent in both English and Spanish languages and that I have prepared the

attached translation from the original in the Spanish language to the best of my knowledge.

1

INTRODUCCIÓN

La Constitución de la República de Ecuador, del año 2008, al amparo de los derechos tutelados y

consagrados en esta norma suprema, fija normas y regulaciones o limitaciones en materia de

Impuestos, pero corresponde a cada Gobierno Local establecer la administración, la banda

impositiva, el recaudo o control de sus Impuestos municipales. El impuesto predial no es más que

un tributo que debemos pagar todos los propietarios por la propiedad inmueble, cualquiera que sea

su destino: comercial, de vivienda o industrial, considerando el área total del terreno y de

construcción. Este impuesto se debe pagar anualmente pero previo a que el Municipio realice un

Catastro y el Avalúo con su respectiva actualización cada bienio. El Cantón Rumiñahui cuenta con

la Ordenanza Base Nº 020-201, publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011,

que regula lo concerniente a este impuesto, pero la Norma citada no determina de forma amplia,

cuál es procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial; el problema central no es el vacío legal

en nuestro Sistema Jurídico Ecuatoriano, sino en la inconformidad y malestar de los habitantes de

este Cantón en cuanto al pago de dicho Impuesto ya que se observa según los moradores de los

Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo un gran porcentaje de desigualdad en la determinación del

valor a pagar por este tributo. Por esto nos vemos obligados a desarrollar la respectiva

investigación, analizando la Ordenanza y Leyes que versen sobre el tema, con el fin de conocer

cómo se realiza el cálculo de este tributo en el Cantón Rumiñahui y así establecer si existe igualdad

o desigualdad en cuanto al pago de dicho Impuesto en los mencionados Barrios.

En la presente investigación en el capítulo I, se aborda de manera preliminar lo concerniente a las

generalidades del Cantón Rumiñahui, las Parroquias urbanas y rurales, usos de suelo y un pequeño

análisis de los predios de los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo.

En el capítulo II, denominado, “El Catastro”, se describe: una fundamentación teórica sobre el

Catastro, las clases de catastro, la fundamentación teórica de los Avalúos en el Cantón Rumiñahui,

las normas para la determinación del avalúo predial y las bases legales sobre el Impuesto Predial,

los elementos que integran el impuesto predial urbano y rural desde un enfoque doctrinario, así

como las exenciones, descuentos y recargos.

En el capítulo III, se analizan los títulos de créditos de los propietarios de los predios urbanos de

los Barrios Albornoz e Inchalillo, para realizar el cálculo del Impuesto Predial con las respectivas

exoneraciones, con el fin de establecer si existe igualdad o desigualdad en el pago de este

Impuesto, así como las respectivas conclusiones da cada ejemplo realizado.

2

CAPITULO I

EL PROBLEMA

“LA IGUALDAD O DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO

PREDIAL EN EL AÑO 2012-2013, EN EL BARRIO DE INCHALILLO

Y ALBORNOZ DEL CANTÓN RUMIÑAHUI”

En el ámbito social y de desarrollo conocemos la importancia que tiene los Impuestos Municipales

para un Cantón, puesto que representan ingresos que deben ser administrados y recolectados por las

Municipalidades con transparencia, de manera responsable y solidaria, sobre todo con honestidad,

de acuerdo con sus niveles de competencias que están establecidos Constitucionalmente; además de

que éstos tributos puedan ser invertidos de acuerdo a las necesidades urgentes, básicas, culturales,

etc. Pero según los moradores del Barrio Alfredo Albornoz y del Barrio de Inchalillo acerca de la

relevancia que tiene el pago de los mismos para alcanzar dichos objetivos de desarrollo justo,

equilibrado y equitativo, la ciudadanía manifestó su descontento acerca del tema, puesto que su

desconocimiento generalizado acerca de los impuestos Municipales como es el Impuesto Predial,

genera rechazo, malestar debido a que se ignora cómo está regulado este Impuesto en el Cantón

Rumiñahui.

Hecho que nos permite pensar que existe un problema en cuanto a la concepción de lo que es en sí

un Impuesto y que es creado mediante Ley, esto está claramente está establecido en nuestra

Constitución (2008), artículo Nº 301, en cuanto al Impuesto Predial, estos son regulados y

administrados por las respectivas Municipalidades, de acuerdo con su Autonomía Política,

Administrativa y Financiera tal como lo señala la Constitución de Ecuador (2008) en el artículo Nº

238.

Además debemos entender que los Impuestos Municipales, serán recaudados y utilizados como

ingresos propios; esto significa que, ningún otro Municipio podrá cobrarlos y que éstos representan

ingresos públicos como ya mencionamos; los Gobiernos Autónomos Descentralizados tienen la

obligación de manejarlos con transparencia, acceso a la información, así como la rendición de

cuentas y el control público sobre la utilización de dichos recursos obtenidos.

3

Como Impuesto Municipal encontramos al Impuesto Predial urbano y rural, que al igual que los

otros tributos municipales es reglamentado el cobro de éstos mediante Ordenanza, en el caso que

nos proponemos analizar, la Ordenanza que norma este tributo es la Ordenanza Base Nº 020-2011,

Ordenanza que no es del conocimiento de los pobladores de los mencionados Barrios.

1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Contextualización

Macro

En el nivel Macro podemos contextualizar el problema cuando en nuestro País la población ha

venido manifestando su inconformidad en cuanto al pago de los Impuestos, debido al

desconocimiento de que éstos son creados mediante fuerza de Ley; es decir, tienen un respaldo

jurídico, legal.

Debemos notar que cuando se habla de Impuestos, la ciudadanía, no se refiere a una clasificación

de manera específica, puesto que lo que reconocen es su obligación de pagar por dicho tributo. En

nuestro País encontramos diversas normas legales, Leyes Orgánicas y especialmente Ordenanzas

que regulan cada uno de los Impuestos respectivos para cada Cantón.

Meso

Una vez definido el problema general podemos afirmar que los Impuestos Municipales en nuestro

Cantón son regulados de acuerdo al cuerpo jurídico que rige para todos los Municipios y este es el

Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización COOTAD, así como

de sus respectivas Ordenanzas.

4

Ordenanzas que como hemos advertido son de desconocimiento de la ciudadanía, así como existe

el desconocimiento acerca de la Ordenanza que norma al Impuesto Predial y a sus elementos que

van de la mano con dicho tributo, estos son: el Catastro y el Avalúo.

El impuesto predial es una carga fiscal de competencia exclusiva de los gobiernos seccionales y,

cuyo objeto reside en la masa inmobiliaria que se conforma del suelo y de las construcciones; es

decir, grava a los sujetos que detentan la propiedad inmobiliaria o la posesión, de uno o varios

bienes inmuebles a “título de dueño” y a partir de esa titularidad es como se determina la calidad de

sujeto pasivo de dicha obligación fiscal y tributaria.

Micro

En lo micro, podemos señalar que a través de una relación problema-objetivos, se desea entregar a

la Municipalidad del Cantón Rumiñahui, un estudio pormenorizado de un área que como hemos

señalado adolece de un desconocimiento general por parte de la Ciudadanía de los Barrios urbanos

Alfredo Albornoz e Inchalillo, de la Parroquia Urbana Sangolquí, del Cantón Rumiñahui.

1.2 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

El Impuesto Predial es un gravamen de carácter Municipal y es de vital importancia puesto que su

recaudo ayuda a poder obtener ingresos que luego serán invertidos en la satisfacción de la

ciudadanía de un Cantón, éste tributo al igual que otros impuestos es recaudado en base a la

realización previa de algunos pasos, tales como: el catastro, el avalúo predial, así como se toman en

cuenta otras consideraciones legales señalados en el COOTAD (2010) y que van de la mano con el

Impuesto Predial y estos son: el valor que tiene el suelo, el valor de lo que se construye y el valor

de reposición.

Elementos que tampoco son de conocimiento de la ciudadanía de los mencionados Barrios y que

están contenidas dentro de la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011.

5

En cuanto al Impuesto Predial, también tiene elementos propios, tales como: un sujeto activo, un

sujeto pasivo y una banda impositiva; existe una banda impositiva para el sector urbano y una

banda impositiva para el sector rural, que se encuentra dentro de la Ordenanza Base Nº020-2011,

pero que no se determina el cómo procedemos a utilizarla para obtener el resultado esperado, este

es el Impuesto que deben pagar las personas por sus predios ubicados en los citados Barrios de la

Parroquia urbana de Sangolquí.

Frente al problema planteado, se intenta mediante el desarrollo del presente trabajo, dar una

propuesta jurídica para aquellos aspectos que según nuestro criterio deberían cambiarse para lograr

el desarrollo tan anhelado no solo en los Barrios sino a nivel de Cantón.

1.3 EVALUACIÓN DEL PROBLEMA

El problema planteado puede evaluarse desde varios enfoques: desde el enfoque social, financiero y

especialmente jurídico. El desconocimiento acerca del cálculo para obtener el resultado; es decir, el

valor que se debe pagar de Impuesto por un predio ubicado en el sector urbano, nos hace pensar y

entender que es un tema que preocupa y que merece la importancia debida, por tal motivo luego

que se realice una profunda investigación, se debe evaluar el problema planteado bajo los enfoques

ya citados.

1.4 DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA

1.4.1. DELIMITACIÓN TEÓRICA

La investigación de campo estuvo dirigida a cuatro Propietarios de los predios urbanos del Barrio

Alfredo Albornoz y cuatro propietarios de los predios urbanos del Barrio Inchalillo, ya que estos

son quiénes facilitarán el poder realizar el cálculo del Impuesto Predial por medio de sus títulos de

créditos, del año 2012-2013, además se contará con la colaboración de la Dirección de Avalúos y

Catastros, dirigida por el arquitecto Ramiro Tobar, por la Dirección de Planificación y

Participación Ciudadana, dirigida por el arquitecto Jorge Sosa del Gobierno Autónomo

6

Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, y por la Dirección de Avalúos y Catastros

del Distrito Metropolitano de Quito.

1.4.2. DELIMITACIÓN ESPACIAL

La presente investigación se realizó en el Cantón Rumiñahui, Parroquia Sangolquí, Barrios urbanos

Alfredo Albornoz e Inchalillo.

1.4.3. DELIMITACIÓN TEMPORAL

La investigación de campo se realizó desde el 31 de marzo al 15 de septiembre de 2014. La

recolección de la información mediante encuestas se realizaron del 19 al 30 de septiembre de

2014.Análisis y Desarrollo del trabajo a partir del 31 de marzo al 28 de octubre de 2014.

1.5 OBJETIVOS

1.5.1 OBJETIVO GENERAL

Establecer el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial a través de los títulos de crédito de

los pobladores de los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo con el fin de determinar si existe

igualdad o desigualdad en cuanto al pago de este Impuesto, mediante el análisis de la Ordenanza

Base Nº 020-2011 del GADMUR, publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de

2011; la Ley Orgánica de Discapacidades, la Ley del Anciano, y otros cuerpos legales necesarios

para el desarrollo de la presente investigación.

7

1.5.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Dar a conocer la Ordenanza Base Nº 020-2011 sobre el Impuesto Predial en los ciudadanos

del Barrio Alfredo Albornoz e Inchalillo.

Establecer los parámetros técnicos y Legales para el cálculo del Impuesto Predial, así como

del papel desempeñado por las Autoridades del GADMUR en cuanto a sus facultades

determinadora y recaudadora.

Determinar la importancia del Catastro y del Avalúo como instrumentos necesarios previos

para la determinación del monto de Impuesto Predial.

1.6 JUSTIFICACIÓN

Las personas naturales, las personas de la tercera edad, la ciudadanía en general estamos obligados

a pagar el Impuesto por nuestra propiedad inmueble, pero también tenemos el derecho a conocer

cuánto debemos pagar de Impuesto, cuáles son los tributos adicionales que se cobran junto con

este tributo, qué banda impositiva están aplicando y si la misma va de acuerdo con lo que señala en

el COOTAD y en la Ordenanza que rige para el Cantón Rumiñahui, además de conocer cuáles son

los beneficios que otorga el GADMUR por cumplir con esta obligación tributaria.

En base al problema planteado la realización de esta investigación académica pretende dar a

conocer de forma general la Ordenanza Base Nº020-2011, publicada en Registro Oficial Nº604 de

26 de diciembre de 2011 y de forma específica el procedimiento para obtener el Impuesto predial a

pagar; es decir, se justifica plenamente la realización , en cuanto parte de la observación aplicada

en la realidad local, donde se evidencia a la ciudadanía de los Barrios Albornoz e Inchalillo que

reclaman por el pago desigual de sus predios urbanos; es decir, se requiere dar a conocer la

respectiva Ordenanza, de modo que sirva para entender de manera legal dicho procedimiento.

8

El trabajo de investigación tiene utilidad teórica porque se acudirá a las fuentes de información

bibliográfica actualizada y especializada sobre el tema; además de proveer de utilidad práctica,

puesto que se contribuirá con la ciudadanía de los mencionados Barrios al darles a conocer la

Ordenanza, así como al Municipio de Rumiñahui ya que se resaltarán las exenciones y las rebajas

en el pago oportuno de este tributo, por medio del desarrollo del presente trabajo.

9

CAPÍTULO II

MARCO TEÓRICO

2.1 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA

2.1.1 ANTECEDENTES DE ESTUDIO

Antes de plantear el tema de investigación en desarrollo, primero hemos querido tomar en cuenta lo

que señala SACDEL (2006) acerca del Impuesto Predial:

“El impuesto predial es un instrumento que coadyuva a minimizar la especulación de la tierra y

minimiza también fluctuaciones muy grandes en el valor de la misma”(ARGUETA, Lorena,

Impuesto Predial y Descentralización Fiscal del Estado, 2006, pág. 14).

Con esta definición que hemos tomado en cuenta, estamos señalando la importancia que tiene el

Impuesto Predial no solo a nivel de País sino a nivel internacional, puesto que dicho estudio es

realizado por el País del Salvador.

Además consideramos importante tomar en cuenta a dicho estudio, con el fin de llegar hacia las

personas que desconocen acerca del tema de los Impuesto Predial, por tal motivo surge mi interés

de generar un proyecto investigativo que consideramos va a ser provechoso.

10

2.1.2ANTECEDENTES INVESTIGATIVOS

Para el desarrollo del presente tema investigativo se pudo encontrar los siguientes antecedentes

sobre el objeto de nuestro estudio:

Gladys Cecilia Quille Machuca y Paola Maritza Quizhpi Peñafiel, autoras ecuatorianas,

Contadoras Públicas Auditoras, egresadas de la carrera de Contabilidad y Auditoría, de la

Universidad Politécnica Salesiana de Cuenca en su trabajo de Tesis del año 2011, escribieron “El

Catastro Municipal y su aplicación en el ámbito tributario. El valor de la propiedad”.

Dicho trabajo de Investigación trata sobre el amplio ámbito que abarca el Impuesto Predial, quién

es el sujeto activo y quién el sujeto pasivo de la obligación tributaria, en el caso del Impuesto

Predial sabemos que como sujeto activo tenemos a los Municipios de las respectivas zonas y como

sujeto pasivo tenemos a los propietarios de los inmuebles urbanos o rurales ; también define lo que

es el Catastro señalando claramente que el objetivo principal de este es conseguir una identificación

física, jurídica, fiscal, económica y que se utiliza para fines legales e impositivos, tema que va

acorde con nuestra investigación y que es requisito previo para el análisis del Impuesto Predial.

También diferencian los tipos de Catastros como son: el Catastro urbano y el Catastro rural,

además de señalar cuáles son los elementos que se deben tomar en cuenta para la determinación del

avalúo predial: valor del suelo, valor de las edificaciones y el valor de reposición; dichos valores

están contenidos en el COOTAD así como en las respectivas Ordenanzas de los respectivos

Cantones y que son motivo de nuestro análisis.

Se hace un análisis sobre la importancia de la realización del Catastro para la obtención de ingresos

municipales, instrumento que es considerado importante ya que ayuda a la planificación y

desarrollo urbanístico, además es utilizado por el Municipio en temas de Expropiaciones,

Adjudicaciones y Remates.

Víctor Julio Albuja Centeno, en su trabajo de Tesis previo a la obtención del grado de Magister

en Tributación, de la Universidad Andina “Simón Bolívar”, trabajo titulado “Contabilidad de

Empresas para construcción y Proyectos de Ingeniería”, en el año 2006, señala que el IRM

11

Informe de Regulación Metropolitana es una planificación de la ciudad, donde se indica la

zonificación a la que corresponde el medio según la ubicación geográfica de la ciudad: industrial,

residencial; dicho tema se puede vincular con el caso de nuestra investigación, en el tema de los

catastros puesto que los datos que arroja el IRM Informe de Regulación Metropolitana están

referidos al PUOS Plan de Uso y Ocupación del Suelo. Además enumera qué propiedades están

exentas del pago del respectivo impuesto predial tales como: predios de propiedad del Estado y

demás entidades del sector público, los templos de todo culto religioso, etc.

David Díaz Palacios Autor Colombiano, en su trabajo investigativo llamado “Guía de preguntas

y respuestaspara orientar al ciudadano en avalúos Catastrales e Impuesto Predial”, en el

año2013, expone y desarrolla las siguientes preguntas sobre el tema del Impuesto Predial:Cómo

influye el Avalúo Catastral de la propiedad con el Impuesto Predial, diferencias entre Avalúo

Catastral y el Impuesto Predial; así también señala que no se toma en cuenta la capacidad de pago

de las personas para realizar el cobro de dicho impuesto; define lo que es el Avalúo Comercial de

un predio. Reclamos por inconformidad con el Avalúo Catastral y señala cuáles son los

procedimientos para realizar la respectiva reclamación, temas muy ligados al Catastro y al

Impuesto Predial dentro de un ámbito de Legislación Comparada.

2.1.3ANTECEDENTES HISTÓRICOS

2.1.3.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LOS IMPUESTOS

El origen histórico de los tributos nos remonta a épocas antiguas puesto que se conoce que

civilizaciones como: india, Egipto, Babilonia, Grecia, Roma ya conocían acerca de los tributos que

se aplicaban de diferentes formas y para diversas situaciones, dependiendo de cada pueblo; siendo

la principal forma la “explotación humana”, entregando además de los bienes, el trabajo incluso el

tiempo y hasta la propia vida. Podemos citar un principio básico, que fue tomado del autor:

Leonardo Andrade (2012), que versa de la siguiente manera:

“Así como los frutos deben ser cosechados del árbol cuando están maduros, los recursos deben

recaudarse cuando los restos están presentes.” principio desarrollado en la India por Kantilya, hace

12

300 años A.C. (ANDRADE, Leonardo, Cátedra de Formación Profesional II Tomo/Manual de

Derecho Tributario con Jurisprudencia/Materia Tributaria, pág. 4).

La existencia de los tributos ha estado inmersa en el ámbito religioso cuando el ser humano sintió

la necesidad de entregar ofrendas, dádivas hasta sacrificios tanto humanos como de animales para

sus Dioses, haciendo referencia a la Ley Universal que ha existido hasta nuestros días como es la

Biblia, ya se hablaban también de los tributos.

En el Evangelio según Marcos, capítulo 2, versículo del 13 al 17, narra que Jesús llama a Leví,

quién era un recaudador de impuestos. En este mismo Evangelio encontramos en el capítulo 12,

versículos del 13 al 17 sobre “el pago de los impuestos al César” cuando cuestionaron a Jesús los

fariseos de la siguiente manera: ¿Es lícito dar tributo al César y él responde “Da al César lo que es

del César, y a Dios lo que es de Dios”.

Gracias a la evolución histórica que han tenido los tributos y especialmente a la implementación

directa, necesaria y formal de Normas obviamente de procedencia Legislativa tenemos la

conversión del “tributo” en “Impuesto” que cuenta con una fuerza coercitiva resultado de las

Leyes; es decir, es de obligatorio cumplimiento y además hoy en día está regulada mediante Leyes

y hasta por Ordenanzas Municipales, que son necesarias para a través de estas optimizar de mejor

manera a los recursos obtenidos ya sea en obras o servicios para los ciudadanos que formamos

parte del Estado.

2.1.3.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CATASTRO

El Catastroes otro elemento importante a analizar, puesto que también tiene su historia junto con la

del hombre; es decir, existe desde los albores de la humanidad y que gracias a la evolución del ser

humano dio paso también a la evolución del Catastro, mediante la administración de los bienes y

del registro de las riquezas patrimoniales, es así que en nuestro Continente Americano aparecieron

13

los primeros tasadores y los dibujantes de mapas o croquis de las tierras que ellos conquistaban.

(TROUBOL, Mónica, 2005El Catastro desde el aspecto histórico, pág. 16).

Decimos además que el Catastro lo encontramos en la Ley universal más antigua como es la Biblia

no solo para contabilizar los bienes inmuebles de una determinada región geográfica, sino además

de conocer los títulos de aquellos, para poder determinar el monto del Impuesto Inmobiliario, es así

que encontramos en el libro de Números, capítulo 35, versículos del 3 al 5 donde señalan los

primeros Catastros realizados en las Ciudades para los Levitas, cuyas medidas fueron de mil (1000)

codos medidos desde varios ángulos de la ciudad; también encontramos en el libro de Jeremías,

capítulo 32, versículos del 9 al 15 donde narra la compra de un terreno y de la firma de la

respectiva Escritura de compra-venta.

De acuerdo con la misma autora (ibídem), En“Las Doce Tablas”, primera legislación escrita de

carácter jurídico, se hace alusión al catastro y que el emperador Octavio Augusto fue el primero en

ejecutar en Europa, un Catastro General del imperio Romano, cuyo objetivo era el cobro de los

impuestos o gravámenes sobre una renta fija (patrimonio) o eventual productividad, o sea solo a

efectos impositivos.

En América Precolombina, los Mayas, Incas y aztecas, tenían un alto grado de

conocimientogeométrico y astronómico. Los Incas utilizaban pircas para delimitar los terrenos y se

cree que realizaban planos de tipo geográfico, trabajados en relieve.

2.1.4 FUNDAMENTACIÓN LEGAL

Las bases legales a utilizar para el desarrollo de la presente investigación las encontramos

principalmente.

Constitución de la República de Ecuador (2008)

Ley Orgánica de Discapacidades (2012)

14

Ley del Anciano (2013)

Ordenanza Base Nº 020-2011 Ordenanza base Nº 020-2011 del GADMUR “Ordenanza

Catastral y Valoración de predios y aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural

en aplicación a lo que dispone el COOTAD de Rumiñahui”, publicada en Registro Oficial

Nº604 de 26 de diciembre de 2011.

Ordenanza Nº 007-2013 Ordenanza Reformatoria a la Ordenanza Catastral y valoración de

predios y aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural en aplicación a lo que

dispone el COOTAD de Rumiñahui (por disposiciones de Leyes Especiales), publicada en

Registro Oficial Nº928 de 08 de abril de 2013.

COOTAD (2010)

Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025,

sancionada el 30 de diciembre de 2011.

2.1.5 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS

2.1.5.1CONCEPTOS

Avalúo: “Avalúo es la estimación comercial de un inmueble reflejado en cifras monetarias por

medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de

investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del

inmueble”. (VALUAINM, S.A, 2013 Avalúos Inmobiliarios en México, pág. 2).

También es definido como la “valoración de un conjunto de bienes” (Argentina: Poder Judicial del

NOA, Diccionario Jurídico Judicial del Noa/, pág. 7).

15

Acción y efecto de valorar o evaluar, de señalar a una cosa el valor correspondiente a su

estimación, así como también ponerle precio. Esta expresión tiene importancia jurídica en diversos

actos, ya que, por equivalente a tasación, es aplicable a los contratos de préstamos con garantía

hipotecaria o prendaria, a la estimación de las mercaderías sujetas al pago de derechos arancelarios,

a la determinación de la cuantía de ciertos impuestos y contribuciones, a las sucesiones mortis

causa, para la valoración de los bienes, a efectos de su partición (OSSORIO,Manuel, Diccionario de

Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales /1ª Edición Electrónica , pág. 100).

Avalúo Catastral: Es definido como: “Determinación del valor de los predios, obtenido mediante

Investigación y análisis Estadístico del mercado inmobiliario y se determinará por la adición de los

Avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él

comprendidos” (ZAMBRANO CAICEDO, Gabriel, Actualización Catastral Urbana/ Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, 2011, pág. 14).

“El avalúo catastral corresponde a un porcentaje del avalúo comercial y es realizado por las

Entidades Gubernamentales y sirve como base para obtener, después de aplicadas las tarifas y los

estratos socioeconómicos, el valor del Impuesto Predial” (DÍAZ PALACIO, David, enero de 2013/A-

B-C Guía preguntas y respuestas para orientar al ciudadano en Avalúos Catastrales e Impuesto

Predial, pág. 9).

Catastro: Censo descriptivo de las fincas rústicas y urbanas”. Según Roque Barcia “es el Registro

Público que contiene la cantidad y el valor de los bienes inmuebles y los nombres de los

propietarios, el cual sirve para determinar la contribución imponible en proporción a sus productos

o sus rentas”. Operación técnica, (geodésica, topográfica, agronómica y fiscal) que determina la

extensión, calidad, cultivo, aplicación y valor de un inmueble y del conjunto de un territorio o

nación(CABANELLAS,Guillermo, 2011 Diccionario Jurídico Elemental, pág. 51).

Registro público en el que se hace constar datos relativos a la propiedad inmueble, tales como la

cantidad, la calidad y el valor de esos bienes, los nombres de los propietarios, la situación,

extensión, límites y cultivos. Aunque su finalidad característica es la determinación de las

contribuciones imponibles, sirve también a efectos estadísticos, civiles y administrativos. En

16

Francia y en España recibe el nombre de Catastro Parcelario(OSSORIO,Manuel, Diccionario de

Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales /1ª Edición Electrónica , pág. 152).

Clave Catastral: también llamada “Referencia Catastral” y es el identificador de cada predio, por

medio de esta clave se pueden realizar cualquier tipo de Catastros; es decir, sea este urbano o rural.

Código que identifica al predio de forma única para su localización geográfica, mismo que es

asignado a cada uno de ellos en el momento de su inscripción en el padrón catastral por las

Unidades del Estado con atribuciones catastrales”((Instituto Nacional de Estadística y Geografía

SNIEG/Sistema Nacional de Información Estadística Geográfica, Estados Unidos Mexicanos/ Normas

Técnicas para la generación, captación e integración de Datos, año 2012 Catastrales, pág. 2).

Exenciones: “Situación de privilegio o inmunidad de que goza una persona o entidad para no ser

comprendida en una carga u obligación, o para regirse por Leyes Especiales”(OSSORIO,Manuel,

Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales /1ª Edición Electrónica , pág. 395).

Impuesto Predial: El Impuesto Predial es una carga fiscal de competencia exclusiva de los

Gobiernos Locales y Municipales, cuyo objeto reside en la masa inmobiliaria que se conforma del

suelo y las construcciones, es por lo que se grava a los sujetos que detentan la propiedad

inmobiliaria o la posesión, de uno o varios inmuebles a “título de dueño” y a partir de esa

“titularidad” es como se determina la calidad de sujeto pasivo de dicha obligación fiscal” (VEGA

VARGAS, Fernando Ramiro, Edición Primera 2005/Impuesto Predial Análisis de Ilegalidad, pág.

128).

“Es un tributo de carácter municipal que deben pagar todas aquellas personas que tienen

propiedades urbanas o rurales, ubicadas en los respectivos Municipios, que se liquida y se cobra

con base en el avalúo catastral que este tenga” (DÍAZ PALACIO, David, enero de 2013/A-B-C Guía

preguntas y respuestas para orientar al ciudadano en Avalúos Catastrales e Impuesto Predial, pág. 6).

17

2.2 HIPÓTESIS

El Impuesto Predial, así como sus elementos que lo constituyen se encuentran regulados, normados

dentro de la Ordenanza Base Nº020-2011, publicada en el Registro Oficial Nº604 de 26 de

diciembre de 2011yque rige para todo el Cantón Rumiñahui, es de obligatorio cumplimiento y

cuyos recursos son recaudados, administrados e invertidos de acuerdo al criterio de las Autoridades

Municipales, además estos recursos pertenecen de manera exclusiva a la Municipalidad del Cantón;

es decir, al GADMUR, como ente jurídico con autonomía política, administrativa y financiera.

Podemos entender que el desconocimiento de las Leyes y de la Ordenanza Base Nº 020-2011 del

GADMUR que rige sobre la valoración de los bienes inmuebles urbanos causa inconformidad y un

problema que se ve reflejado en la desigualdad en el pago que realizan los ciudadanos en cuanto al

Impuesto Predial y a su incremento, por tal motivo es importante investigar cómo se realiza la

determinación de este Impuesto en los Barrios mencionados, de tal manera que las tarifas a aplicar

sean de manera legal de acuerdo con lo que señala el COOTAD y especialmente a los avalúos que

se realicen para cada predio, de acuerdo al valor del suelo, al valor de las construcciones y a su

valor de reposición. Con la recaudación de este Impuesto Municipal el GADMUR obtiene recursos

y puede invertir en obras públicas y sobre todo en la prestación de los servicios básicos en los

Barrios del Cantón Rumiñahui; es decir, puede atender a los requerimientos ciudadanos y así velar

por el buen vivir como principio Constitucional.

Por tanto el Impuesto Predial, es un tema que es de responsabilidad de los Gobiernos Locales,

debido a que las direcciones de avalúos y catastros de los Municipios, tienen a su cargo el

establecer los avalúos prediales y la banda impositiva que se aplicara para cada avalúo y así obtener

el monto de Impuesto a pagar, es por ello que consideramos necesario analizar el tema propuesto

para no solo determinar si existe igualdad o desigualdad en el pago de este tributo, sino además

plantear una posible solución en contribución a la ciudadanía del Cantón.

2.3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES

Las variables del presente trabajo son las siguientes:

18

2.3.1 VARIABLE INDEPENDIENTE (CAUSA)

Desigualdad en el pago del Impuesto Predial debido al Desconocimiento en los Administrados

acerca de la Ordenanza Base Nº 020-2011 del GADMUR que rige y regula sobre cómo se realizan

los cálculos para el cobro del Impuesto Predial.

2.3.2 VARIABLE DEPENDIENTE (EFECTO)

Pagos en desigualdad de este tributo Municipal por los pobladores del Cantón

Avalúos prediales desactualizados contenidos en el Catastro

Banda impositiva desactualizada al momento de la determinación del Impuesto Predial.

Desatención por parte del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui

GADMUR a las necesidades inmediatas de obras públicas y en la prestación de servicios

básicos en los Barrios de Inchalillo y de Albornoz del Cantón Rumiñahui.

“LA IGUALDAD O DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO

PREDIAL EN EL AÑO 2012-2013, EN EL BARRIO DE INCHALILLO

Y ALBORNOZ DEL CANTÓN RUMIÑAHUI”

2.4 EL CANTÓN RUMIÑAHUI

2.4.1 GENERALIDADES DEL CANTÓN RUMIÑAHUI

Para empezar a enfocar la temática de la presente investigación, se parte describiendo,una breve

historia acerca del Cantón que lleva el nombre del héroe indio, el General Rumiñahui, puesto que

este personaje, ha quedado para siempre grabada en la mente de muchos historiadores. Acerca del

General Rumiñahui podemos citar el siguiente enunciado:

19

… Rumiñahui fue quién protagonizó la defensa de nuestro territorio, su nombre en el quichua de

nuestra región significa “cara de piedra”,pero en el quichua del Cusco significa “ojo de piedra.

(Cantón Rumiñahui Caracterización Cantonal y Parroquial 2012-2025, pág. 1).

El Cantón Rumiñahui mediante Registro Oficial N° 179 del 2 de junio de 1938 se decreta elevar de

categoría a la Parroquia Sangolquí, tomando como nombre Rumiñahui y la cabecera cantonal la

ciudad de Sangolquí, además San Pedro de Taboada, San Rafael, Cotogchoa y Rumipamba como

Parroquias rurales, Rumiñahui tiene una extensión de 135.68.Km2, se encuentra ubicado al sur de la

Ciudad de Quito, su cabecera cantonal es “Sangolquí”.

Ilustración 1 El Cantón Rumiñahui

Fuente: Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui GADMUR 2012-2025

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón

El Cantón Rumiñahui se encuentra ubicado al sur este de la Provincia de Pichincha y se encuentra

limitado por los siguientes Cantones:

Norte: Distrito Metropolitano de Quito

Sur: Cantón Mejía y el Cerro Pasochoa

Este: Distrito Metropolitano de Quito, las Parroquias Rurales de Alangasí y Pintag

Oeste: Distrito Metropolitano de Quito, con las Parroquias Rurales de Amaguaña y Conocoto

(Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, Plan de

Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025, pág. 14).

20

En cuanto a la estructura política del Cantón Rumiñahui y que fue publicado en el Registro oficial

Nº 838 de 23 de diciembre de 1987, podemos señalar que se realiza la declaratoria de las

Parroquias urbanas de la cabecera cantonal Sangolquí, se definen las Parroquias rurales así como

también las zonas urbanas, con los respectivos límites, de acuerdo con el Plan de Desarrollo y

Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui(2012-2025), señala lo siguiente:

….”las Parroquias Rurales del Cantón Rumiñahui son: Cotogchoa y Rumipamba, su Cabecera

Cantonal Sangolquí, se encuentra conformada por las Parroquias urbanas: San Pedro de Taboada,

San Rafael y la Parroquia matriz Sangolquí”(pág. 14).

2.4.2ÁREA Y DENSIDAD POBLACIONAL

Los resultados obtenidos en el censo de población y vivienda, del año 2010 (CPV-2010) acerca de

la Población por área, según la Provincia, Cantón y Parroquias Rurales, que fue realizado por el

Instituto Nacional de Estadísticas y Censos INEC, en el año 2010,información disponible en

URL:http://www.ecuadorencifras.gob.ec/, nos servirán para nuestro tema de Investigación y cuyos

datos son los siguientes:

Tabla 1

Población por área: Parroquias Rurales del Cantón Rumiñahui

Provincia Nombre del Cantón Nombre de la

Parroquia

Área

Urbano Rural Total

Pichincha Rumiñahui Cotogchoa ----- 3.937 3.937

Rumipamba ----- 775 775

Total 4.712 4.712

Fuente: Unidad de Procesamiento (UP) de la Dirección de Estudios Analíticos Estadísticos (DESAE)-INEC 2010 / Ing.

Vladimir Almeida Vallejo


http://www.ecuadorencifras.gob.ec/

21

De acuerdo con el censo de población y vivienda del año 2010 (CPV-2010), sobre la Densidad

Poblacional en el Cantón Rumiñahui, realizado por el INEC, los resultados obtenidos son los

siguientes:

Tabla 2

Densidad Poblacional del Cantón Rumiñahui

Código Cantón Total de la

Población

Superficie del Cantón

(Km²)

Densidad

Poblacional

1705 Rumiñahui 85.852 135,68 632,75

Fuente: Unidad de Procesamiento (UP) de la Dirección de Estudios Analíticos Estadísticos (DESAE)-INEC

2010Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón

Los resultados obtenidos sobre la Densidad Poblacional en la Parroquia de Sangolquí y en las

Parroquias Rurales, según el censo de población y vivienda del año 2010 (CPV-2010), manejados

por el INEC, en el año, son los siguientes:

Tabla 3

Densidad Poblacional de las Parroquias Rurales y de la Cabecera Cantonal

Código Parroquia Total de la

Población

Superficie de la

Parroquia (Km²)

Densidad

Poblacional

170550 Sangolquí 58.254 50,42 1.155

170551 Cotogchoa 3.937 35,35 111

170552 Rumipamba 775 42,25 18

Fuente: Unidad de Procesamiento (UP) de la Dirección de Estudios Analíticos Estadísticos (DESAE)-INEC 2010 / Ing.

Vladimir Almeida Vallejo


El Cantón Rumiñahui ha establecido su Área y Densidad Poblacional mediante su división

geopolítica; es decir, por la división de sus Parroquias tanto Urbanas como Rurales; los datos

fueron obtenidos por el INEC en el año (2010) y dichos resultados han sido utilizados por el

Municipio de Rumiñahui y plasmados en el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial

(2012-2025), siendo estos:

22

Tabla 4

Organización Territorial:área y densidad poblacional de Rumiñahui

Parroquias/Cantón Área

(km2)

Población Densidad

Poblacional

(hab/km2)

Sangolquí 50,42 58.254 1.155

San Rafael 2,55 6.699 2.627

San Pedro de Taboada 5,11 16.187 3.167

Total Parroquias

Urbanas

58,08 81.140 1.400

Cotogchoa 35,35 3.937 111

Rumipamba 42,25 775 18

Total Parroquias

Rurales

77,60 4.712 60

Cantón total 135,68 85.852 632,75

Fuente: Censo INEC 2010 / PD Y OT del Cantón Rumiñahui 2012-2025

Elaboración: Srta. Karla Pacheco Bedón

2.4.3PLAN DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial es el instrumento de planificación previsto por la

Constitución de la República de Ecuador, que permitirá a los Gobiernos Autónomos

Descentralizados Cantonales desarrollar la gestión concertada de su territorio, orientada al

desarrollo armónico e integral.

El artículo Nº 264 numeral 1 de la Constitución de la República de Ecuador de (2008), en cuanto

a las funciones de los Gobiernos Autónomos Descentralizados determinadas por ley, estatuye lo

siguiente:

Artículo Nº264, numeral 1) Planificar el desarrollo Cantonal y formular los correspondientes Planes

de Ordenamiento Territorial, de manera articulada con la planificación nacional, regional, provincial

y parroquial con el fin de regular el uso y la ocupación del suelo urbano y rural(pág. 130).

23

Este instrumento de planificación y gestión de obligatorio cumplimiento para el Gobierno

Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR y de orientación para las personas

naturales y jurídicas de carácter público y privado, está acorde con la planificación nacional,

regional, provincial y hasta parroquial, contiene directrices establecidas en la normativa vigente

deluso y ocupación del suelo, que es distinto en cada Parroquia urbana y rural.

El artículo Nº 43 del Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas, publicado en

Registro Oficial Nº 306 de 22 de octubre de (2010)Segundo Suplemento, sobre el Plan de

Ordenamiento Territorial establece lo siguiente:

Es el instrumento de la planificación del desarrollo que tienen por objeto el ordenar, compatibilizar y

armonizar las decisiones estratégicas de desarrollo respecto de los asentamientos humanos, las

actividades económico-productivas y el manejo de los recursos naturales en función de las

cualidades territoriales, a través de la definición de lineamientos para la materialización del modelo

territorial de largo plazo, establecido por el nivel de gobierno respectivo(pág. 21).

Las políticas Cantonales del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui están

contenidas dentro de su Plan de desarrollo y Ordenamiento Territorial(2012-2025). el

Ordenamiento territorial fue realizado con el fin de lograr el desarrollo del Cantón y sobre todo de

la población, desde una perspectiva a futuro, donde se toma en cuenta la realización de planes,

programas, proyectos que cubran todos los ámbitos necesarios para un buen desarrollo.

La ejecución del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui (2012-

2025) se fundamenta en los siguientes sistemas, tales como:

a. Visión Regional

b. Garantía de Derechos

24

c. Acceso general a los bienes públicos

d. Perspectiva de género

e. Superación de la pobreza e inequidad

f. Identidad Cantonal

g. Participación

h. Equilibrio territorial

i. Desarrollo armónico sostenible (pág. 7).

La Ordenanza N024-2011 que contiene el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del

Cantón Rumiñahui 2012-2025, fue aprobada por el Legislativo del GADMUR, en sesiones

extraordinarias del 27 y 30 de diciembre de 2011y sancionada por el Alcalde Ingeniero Héctor Saúl

Jácome Mantilla, el 30 de diciembre de 2011.

La presente Ordenanza de acuerdo con información disponible en la página web del GADMUR:

http://www.ruminahui.gob.ec/sites/default/files/lotaip/2012/p.%20Resoluciones/2012/odenanzas/D

ETALLE.swf; señala lo siguiente:

“Registro Oficial indica que no es necesario publicar la Ordenanza, por cuanto no se trata de tema

Tributario (Oficio Nº2012-0002 GADMUR: 05 enero 2012)”.

2.4.4PARROQUIAS URBANAS

El artículo Nº 306 del COOTAD (2010)define a los Barrios y Parroquias Urbanas de la siguiente

manera:

“Las parroquias urbanas son unidades básicas de participación ciudadana en los Gobiernos

autónomos descentralizados municipales o distritales”(pág. 95).

http://www.ruminahui.gob.ec/sites/default/files/lotaip/2012/p.%20Resoluciones/2012/odenanzas/DETALLE.swf


25

Como ya señalamos el Cantón Rumiñahui se encuentra conformada su Cabecera Cantonal

Sangolquí por tres (3) Parroquias Urbanas, San Pedro de Taboada, San Rafael y la Parroquia

matriz Sangolquí, llamadas así debido a que son circunscripciones territoriales que están ubicadas

dentro de la Ciudad.

Las Parroquias Urbanas del Cantón Rumiñahui con área y número de habitantes actualizada al año

2010, se encuentra señalado en el respectivo Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del

Cantón Rumiñahui (2012-2025), así tenemos:

Tabla 5

Parroquias Urbanas del Cantón Rumiñahui con área y número de habitantes

Parroquias

Urbanas

Área (km2) Nº de

habitantes

Sangolquí 50,42 58.254

San Pedro

de Taboada

5,11 16.187

San Rafael 2,55 6.699

Total

Parroquias

Urbanas

58,08 81.140

Fuente: Censo INEC 2010 / PD Y OT del Cantón Rumiñahui 2012-2025

Elaboración: Srta. Karla Pacheco Bedón

26

Parroquia Urbana Sangolquí

Ilustración 2Sangolquí

Fuente: Equipo Técnico PD y OT 2011


La Ciudad San Juan Bautista de Sangolquí es la cabecera Cantonal de Rumiñahui, tiene una

superficie de 50.42km², el significado de la palabra “Sangolquí”, es el siguiente:

Proviene del término Kichwa quechua “SANGO” que significa "manjar de los dioses" y “QUI” que

significa "abundancia". Unidos los dos términos se forma "manjar de los dioses en abundancia",

"abundancia del manjar de los dioses" o "Tierra del manjar de los dioses" (Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, Plan de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025, pág. 13).

La Parroquia Urbana de Sangolquí está ubicada junto a las Parroquias Urbanas de San Rafael, San

Pedro de Taboada, en la Parroquia de Sangolquí es donde encontramos a los Barrios Alfredo

Albornoz e Inchalillo que son el objeto de nuestra Investigación.

Tabla 6

Barrios de la Parroquia Urbana de Sangolquí (50.42 km2)

Barrios

El Camal San Nicolás Poncho Verde San Juan Inchalillo

Turismo La Carolina Santa Clara La Palma Salgado

http://es.wikipedia.org/wiki/Kil%C3%B3metro_cuadrado

27

Barrio

Central

Selva Alegre Jatumpamba El Milagro Albornoz

Santa Bárbara Salcoto Gavilánez Santa Rosa San Vicente

La Paz Los Chillos San Fernando El Carmen El Carmelo

La Libertad El Vínculo Pinllocoto San Carlos La

Esmeraldita

San Sebastián Jatumpungo Luz de América Patagua La Leticia

El Cabre El Rancho Loreto Cuendina (parte) El Cortijo

El Oasis San Francisco Cashapamba El Bosque Curipungo

La Tola Los Ángeles Lourdes Mushuñang Santa Ana

Fuente: Equipo Técnico PD Y OT del Cantón Rumiñahui 2012-2025

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón.

Parroquia Urbana San Pedro de Taboada

La Parroquia Urbana de San Pedro de Taboada se encuentra ubicada en el Cantón Rumiñahui junto

a las Parroquias Urbanas de San Rafael y Sangolquí. La Parroquia San Pedro de Taboada en cuanto

a la información del número de Barrios, que constan en el Plan de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial del Cantón Rumiñahui (2012-2025), son los siguientes:

Tabla 7

Barrios de la Parroquia Urbana San Pedro de Taboada 5.11 km2

Barrios

San Pedro Capelo Central Santa Bárbara

San Isidro El Purún Concepción El Muelle

Comuna de

los Puentes

Rumiloma Galo Pazmiño Fajardo

Fuente: Equipo Técnico PD Y OT del Cantón Rumiñahui 2012-2025


28

Parroquia Urbana San Rafael

La Parroquia Urbana San Rafael se encuentra ubicada en el Cantón Rumiñahui junto a las

Parroquias Urbanas San Pedro de Taboada y Sangolquí, tiene una superficie de 2,55 km2. Los

Barrios que conforman la Parroquia Urbana de San Rafael establecidos en el Plan de Desarrollo y

Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui (2012-2025), son los siguientes:

Tabla 8

Barrios de la Parroquia Urbana San Rafael

El Triángulo (César

Chiriboga)

San Luis San Rafael La Concordia

Fuente: Equipo Técnico PD Y OT del Cantón Rumiñahui2012-2025


2.4.5LÍMITES URBANOS

El límite urbano ha sido constantemente cambiado debido al aumento en el crecimiento poblacional

que el Cantón Rumiñahui ha experimentado a través de la migración de pobladores de la Ciudad de

Quito, así como de otras Ciudades; el crecimiento poblacional ha rebasado los límites

contemplados en el Plan de Desarrollo urbano del Cantón Rumiñahui; es decir, el (PDUR), debido

a una gran demanda por las áreas residenciales, fraccionamiento por intereses particulares y a las

políticas de desarrollo expansivo del área urbana.

El Plan de Desarrollo Urbano de Rumiñahui (PDUR), es el instrumento donde constaban los

lineamientos de acción para ordenar el crecimiento del Cantón de manera planificada, fue discutida

y aprobada en sesiones de 29 de octubre de 1987 y 24 de marzo de 1988, publicado en Registro

Oficial Nº 2del 12 de agosto de 1988, revisada en el año 2003 y luego fue reformada el 13 de

octubre de 2009 y publicado en Registro Oficial Nº 45 de 13 de octubre de 2009, tuvo vigencia

hasta ese año ya que actualmente se cuenta con la Ordenanza de Zonificación, Uso y Ocupación del

Suelo. El PDUR(2009) tomó en cuenta cinco áreas de trabajo, que de acuerdo con el Plan de

Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui (2012-2025), fueron las siguientes:

29

a. Sistema vial de Rumiñahui

b. Administración del Suelo con especificación de las áreas específicas de características determinadas,

tales como: Zonas industriales, residenciales, comerciales, de recreación, etc.

c. Normativa Urbana específicamente en el área de construcciones

d. Revisión del Catastro Urbano y Rural con su respectiva actualización y

e. Sistema Organizativo Municipal (pág. 60).

Debido al incremento migratorio de la población hacia el Cantón Rumiñahui, de acuerdo con el

Plan de Desarrollo y Ordenamiento del Cantón Rumiñahui 2012-2025, se ha determinado que el

Cantón tiene un área urbana consolidada que ocupa el 30% del área total cantonal, ante esto se

busca frenar el crecimiento urbano excesivo que ha sufrido el Cantón.

(…)Dentro del límite urbano actual, el 17.7% del área urbana representan lotes con superficies de

más de 5000 m2, que podrían ser utilizados para los usos residenciales y equipamientos. Por otro

lado los predios que ya están edificados tienen una altura promedio de 1.3 pisos (Plan de Desarrollo

y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui, 2012-2025, pág. 416).

2.4.6 PARROQUIAS RURALES

El COOTAD(2010) define a las Parroquias Rurales, de la siguiente manera en el artículo Nº 24:

“Las Parroquias Rurales constituyen circunscripciones territoriales integradas a un Cantón a través

de Ordenanza expedida por el respectivo concejo municipal o metropolitano”(pág. 15).

Las Parroquias Rurales son circunscripciones territoriales que se encuentran apartadas de la Ciudad

principal, en estos territorios encontramos pobladores que generalmente se dedican a actividades

agrícolas, existen aproximadamente un mil quinientos (1500) Parroquias Rurales en nuestro País.

30

Las Parroquias Rurales se vinculan de forma directa con los Gobiernos Autónomos

Descentralizados GADS con el fin de integración, ya que estas también ayudan al desarrollo

económico de un Cantón debido a las actividades que estos territorios realizan y por tanto requieren

de los recursos que el Estado les asigna a través de su presupuesto; así tenemos que el Profesor

Manuel Menéndez, información disponible en

URL:http://ecuadoryelmundo.wordpress.com/2013/01/24/la-estructura-de-las-juntas-parroquiales-

rurales-en-el-ecuador/, expresa lo siguiente:

(…)”El Estado asigna del Presupuesto General un 21% de fondos permanentes y el 10% de fondos

no permanentes para todos los GADS. De los cuales un 67% se llevarán los Municipios y el 6% les

corresponderá a las Juntas Parroquiales, para el reparto se tomará en cuenta el tamaño y densidad

poblacional”.

La Parroquia Rural Cotogchoa

La parroquia Rural de Cotogchoa está ubicada al sur occidente del Cantón Rumiñahui, a seis (6)

kilómetros de la cabecera Cantonal Sangolquí, obtuvo la categoría de Parroquia gracias a la

conversión de Sangolquí a Cantón Rumiñahui, esto decretado por el Jefe Supremo del Gobierno de

ese entonces el General Alberto Enríquez Gallo, el día 31 de Mayo de 1938, día en el que se hizo

constar lo siguiente:

“Cotogchoa con doscientas treinta casas y mil trescientos habitantes pasa a ser parte del nuevo

Cantón como Parroquia Rural” (…..)

Los Límites de esta Parroquia de acuerdo con el Plan de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial de la Parroquia Cotogchoa 2012-2025, aprobado el 21 de diciembre de 2011,

son los siguientes:

http://ecuadoryelmundo.wordpress.com/2013/01/24/la-estructura-de-las-juntas-parroquiales-rurales-en-el-ecuador/


31

“Norte: La Parroquia Sangolquí

Sur: Las Parroquias: Amaguaña y Tambillo del Cantón Mejía

Este: La Parroquia Rumipamba

Oeste: La Parroquia Amaguaña”(pág. 31).

La superficie total de la Parroquia Rural Cotogchoa, según el Instituto Geográfico Militar IGM,

establece que es de: 35.35 Km2. (Gobierno Autónomo Descentralizado Parroquial Cotogchoa, Plan de

Desarrollo y Ordenamiento Territorial de la Parroquia Rural de Cotogchoa 2012-2025/ 21 de

diciembre de 2011, pág. 31).

Parroquia Rural Rumipamba

La Parroquia Rural de Rumipamba históricamente se ha caracterizado por ser eminentemente

agropecuaria, su formación y nacimiento como Parroquia se dio gracias a la unión de tres

haciendas: El Suro, San Antonio y Rumipamba.

La Parroquia Rumipamba se encuentra ubicada en el Cantón Rumiñahui, Provincia de Pichincha a

15Km de la Ciudad de Sangolquí, nace con la Fundación del Cantón el 31 de Mayo de 1938 y la

superficie total de la Parroquia es de 42,25 Km2.

Los límites de esta Parroquia de acuerdo con el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de la

Parroquia Rumipamba 2012-2025, aprobada también en sesión de 21 de diciembre de 2011, al

respecto señala lo siguiente:

Norte: Parroquia Sangolquí

Sur: Barrio El Pedregal del Cantón Mejía

Este: Parroquia Pintag del Cantón Quito

Oeste: Parroquia Cotogchoa del Cantón Rumiñahui” (pág. 31).

32

2.4.7ZONAS URBANAS DEL CANTÓN RUMIÑAHUI

Para hablar de las Zonas Urbanas del Cantón Rumiñahui, es necesario primero abordar lo que es el

Urbanismo de manera que aporte el conocimiento necesario para el desarrollo de la presente

Investigación.

(…) El Urbanismo significa no sólo la concentración de la población en zonas urbanas sino la

difusión e implantación de nuevas relaciones económicas, instituciones sociales y políticas y

patrones culturales característicos de la vida urbana. Se trata de un proceso de dimensiones múltiples

cuyo indicador principal es la "Ciudad": el asentamiento denso, diverso y relativamente grande de

población.

“En el Ecuador este proceso está acompañado de grandes desigualdades entre las condiciones de

vida a las que tiene acceso la población en las ciudades y en el campo”(Sistema Integrado de

Indicadores Sociales del Ecuador SIISE, Estrategia Nacional del Buen Vivir Rural 2013).

Una Zona Urbana está caracterizada por el número de habitantes que formen parte de la zona pero

de forma permanente, tenemos como formas de delimitación de éstas zonas a la densidad

poblacional, la extensión geográfica y la creación de infraestructuras, Sir Gordon Conway, en su

libro “informe sobre la pobreza rural, IFAD”(2011)afirma lo siguiente:

(....) Se puede decir que las Zonas Urbanas suelen tener un valor del suelo elevado y una menor

presencia de empleo en el sector primario que en las áreas rurales, las Zonas Urbanas ofrecen un

mejor abastecimiento de recursos para la supervivencia de las personas(pág. 3).

Las Zonas Rurales que se encuentran ubicadas en el campo crean un vínculo importante de

desarrollo para una Ciudad o un Cantón puesto que los productos agrícolas y ganaderos que

producen sirven como medio de abastecimiento para las Zonas Urbanas y viceversa; es decir, las

Zonas Urbanas abastecen de sus productos y servicios a las Zonas Rurales.

33

Es importante hablar del Cantón Rumiñahui, en cuanto a su crecimiento poblacional y que debido a

esto ha generado la construcción de un gran número de:

a. “Conjuntos residenciales

b. Urbanizaciones

c. Otros tipos de infraestructura habitacional”(Gobierno Autónomo Descentralizado

Municipal de Rumiñahui GADMUR, Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del

Cantón Rumiñahui 2012-2025, pág. 38).

El Cantón Rumiñahui ha crecido de manera horizontal, extendiendo la franja urbana, invadiendo el

área rural por el gran número de asentamientos humanos y junto a esto ha aumentado la demanda

de servicios públicos y sociales con el fin de mejorar la calidad de vida de la población; el

crecimiento del área urbana se da desde 1974, 1998 y 2010, de acuerdo con lo determinado en el

Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025, señala:

(….) El 94% de la población se encuentra concentrada en la Parroquia la Ciudad de Sangolquí, San

Pedro de Taboada, San Rafael; el 5% se encuentra en la Parroquia rural de Cotogchoa y el 1% en la

parroquia rural de Rumipamba, en las dos Parroquias su población es dispersa con excepción de la

cabecera cantonal (pág. 261).

2.4.8 LA SECTORIZACIÓN EN EL CANTÓN RUMIÑAHUI

La Sectorización del Cantón Rumiñahui la enfocaremos a nivel tributario, por tal motivo

consideramos indispensable realizar algunas puntuaciones básicas que nos servirán para poder

abordar el tema de los Impuestos, específicamente del Impuesto Predial.

La Sectorización en materia de Impuestos la podemos definir de la siguiente manera:

34

Es el Proceso mediante el cual los Municipios para poder calcular los valores de pago de los

Impuestos, realizan un análisis de los bienes inmuebles de una determinada Ciudad o Cantón, para

el caso del Impuesto Predial, los inmuebles sometidos a análisis, deben cumplir con un requisito

fundamental, el cual es que tengan características homogéneas, para de esta manera proceder a

“sectorizarlos” tomando como principal elemento: “la capacidad económica de los pobladores”.

La Sectorización es el resultado del análisis de los inmuebles con características comunes y sobre

todo homogéneas de una determinada circunscripción territorial y especialmente de la capacidad

económica de sus habitantes, luego con los resultados se procede a establecer los rangos de valores

a estos predios ya sectorizados y que reciben el nombre de: “sectores económicos”.

El Gobierno de Colombia a esta “Sectorización” se la conoce con el nombre de Estratificación y la

definen de la siguiente manera:

“La Estratificación es un proceso que sirve para clasificar los inmuebles residenciales de un Municipio o

Distrito con base en las características de la vivienda y de acuerdo al nivel socioeconómico de las personas,

para efectos de facturación y subsidios”(Alcaldía de Bogotá/Concejal MOSQUERA, Patricia,

Estratificación para los predios para el cobreo de Impuestos Municipales, 2008, pág. 8).

La Sectorización o Estratificación se la realiza con el fin de determinar las tarifas de pago del

Impuesto Predial sobre los inmuebles, pero principalmente como criterio de solidaridad para los

pobladores que cuenten con bajos ingresos económicos, por medio de una adecuada redistribución

de los ingresos en el régimen tarifario; es decir, que una vez que obtiene el Estado los ingresos de

las exportaciones de productos y específicamente del pago de los Impuestos, los distribuye a los

Gobiernos Seccionales para que estos inviertan en la prestación de los servicios púbicos: tales

como: alcantarillado, agua potable, etc. Y que para en el cobro se fijen tarifas equitativas y

proporcionales, tomando en consideración la capacidad económica de los pobladores.

La sectorización va a agrupar a predios homogéneos de los diferentes Barrios en Sectores de

mayores ingresos y Sectores de menores ingresos de un Cantón como el de Rumiñahui;

Sectorización que la realizó el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, en los años 2001 al

2005 y la plasmó en la Ordenanza Nº044-2001, aprobada el 19 de diciembre de 2000 y publicada

en Registro Oficial Nº 1828 de 10 de enero de 2001. La Sectorización de acuerdo con información

35

obtenida a través de la Dirección de Avalúos y Catastros del Municipio de Quito, se la hizo en base

a puntos muy importantes, tales como:

a. “Obra Pública

b. Servicios Básicos

c. Servicios Bancarios y Comerciales

d. Líneas de Tránsito y

e. Mejoras en los Barrios”

Hay que recalcar que estos Parámetros para la Sectorización no son utilizados por el Instituto

Nacional de Estadísticas y Censos INEC; como medio de análisis para el desarrollo del tema vamos

a tomar en cuenta los parámetros que estima el INEC, Institución que ha venido recabando

información acerca de la Pobreza y sus niveles en nuestro País.

Índices de Pobreza según el INEC

El INEC maneja los índices de Pobreza en el País, de acuerdo a los Censos de Empadronamientos a

nivel de Provincias, Cantones y Parroquias más no a nivel de Sectores como lo estima el

Municipio.

El INEC para el año(2014), ha establecido los niveles de pobreza por tres condiciones, las cuales

las encontramos disponibles en el siguiente URL:http://www.ecuadorencifras.gob.ec/

a. “Pobreza por Ingresos

b. Pobreza por Consumo

c. Pobreza por necesidades básicas insatisfechas”

La Pobreza por Ingresos:

De acuerdo con lo señalado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos INEC (2014),

información que se encuentra disponible en el siguiente

URL:http://www.ecuadorencifras.gob.ec/, señala lo siguiente:


36

Pobreza por ingresos.- Es la situación en la cual las personas no poseen la capacidad económica para

llevar un nivel de vida mínimo, es decir, no cuentan con los ingresos suficientes para procurarse

dicho nivel de vida.

Para marzo del 2014, se considera que una persona es pobre por ingresos, si percibe menos de USD

2,63 diarios. Y si percibe menos de USD 1,48 diarios es pobre extremo. (Instituto Nacional de

Estadísiticas y censos INEC, "La Pobreza en el Ecuador", 2014, pág. 2).

Pobreza por Consumo:

De acuerdo con el INEC (2014), información que se encuentra disponible en el siguiente URL:

http://www.ecuadorencifras.gob.ec/, al respecto determina:

La Pobreza por consumo parte de la determinación de una canasta de bienes y serviciosque

permitiría, a un costo mínimo, la satisfacción de las necesidades básicas, y define como pobres a los

hogares cuyo ingreso o consumo se ubique por debajo del costo de esta canasta (Instituto Nacional

de Estadísticas y Censos INEC, "Las condiciones de vida de los ecuatorianos", 2014, pág. 2).

Pobreza por Necesidades Básicas Insatisfechas:

De acuerdo con el INEC (2014), información que se encuentra disponible en el siguiente URL:

http://www.ecuadorencifras.gob.ec/, determina que:

Las necesidades básicas insatisfechas (N.B.I), consisten en la insatisfacción real de las necesidades

básicas de la población.

El NBI, se basa en la clasificación de los hogares como pobres o no pobres de acuerdo a la

satisfacción de sus necesidades básicas (acceso a la educación, salud, nutrición, vivienda, servicios

urbanos y oportunidades de empleo), de forma tal que los hogares con necesidades insatisfechas son



37

considerados como pobres (Instituto Nacional de Estadísiticas y censos INEC, "La Pobreza en el

Ecuador", 2014, pág. 6).

Tabla 9

Necesidades Básicas Insatisfechas-2010:(Cantón Rumiñahui)

País Pichincha Rumiñahui Sangolquí Cotogchoa Rumipamba

Censos 2010 2010 2010 2010 2010 2010

Tasa de

Pobreza NBI

52,5% 24,5% 22,9% 20,8% 52,2% 95,6%

Tasa de

extrema

pobreza NBI

22,9% 5,6% 3,7% 2,9% 15,3% 29,8%

Número de

pobres

7.605.982 630.824 19.639 16.843 2.054 741

Número de

pobres

extremos

3.313.177 143.861 3.157 2.322 604 231

Población

Total

14.483.499 2.576.287 85.852 81.140 3.937 775

Fuente:Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025

Realizado por: Srta. Karla Pacheco Bedón

De acuerdo a los estudios realizados por el SIISE y que constan en el Plan de Dy OT del Cantón

Rumiñahui (2012-2025), señalan que la pobreza en el Cantón aún es un problema, debido a que

más del 22,9% del total de la población vive en condiciones de pobreza, representada en 19 mil

personas; con relación a la indigencia 3 mil personas viven bajo estas condiciones, donde se

presentan tasas del 3,7% en promedio a partir del periodo de análisis.

Para obtener los indicadores que miden la Pobreza por Necesidades Básicas Insatisfechas NBI en el

Cantón Rumiñahui: se identifican los hogares con algunos atributos que muestran carencias

estructurales: Hogares en viviendas inadecuadas y viviendas sin servicios básicos, hogares con

hacinamiento crítico, hogares con alta dependencia económica y hogares con ausentismo

escolar.(Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, Plan de

Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025, pág. 162).

38

Retomando el tema de la Sectorización, esta determina como base para el cálculo del pago de los

Impuestos, Tasas y Contribuciones Especiales de Mejoras a los sectores económicos, como se dio

en el Distrito Metropolitano de Quito, en los años 2001 al 2005, de acuerdo a Rangos de valor que

iban de uno (1) al nueve (9); es decir, que existieron en el Distrito Metropolitano de Quito nueve

(9) Sectores Económicos.

Esto lo encontramos respaldado en el artículo Nº 1, literal b, de la Ordenanza Municipal del

Distrito Metropolitano de Quito Nº 044-2001, por los rangos y sectores económicos;

(actualmente rige la Ordenanza Nº 0153-2011, Ordenanza que racionaliza la Determinación y

cobro del Impuesto a los predios urbanos y rurales, para el bienio 2012-2013, publicada en Registro

Oficial Suplemento Nº 599 de 19 de diciembre de 2011).

“Para la valoración de los predios urbanos se consideran los nueve (9) sectores económicos previstos

por la Dirección de Avalúos y Catastros del Distrito Metropolitano de Quito” (pág. 2).

Los beneficios que brinda la Sectorización, con el ejemplo dado del Distrito Metropolitano de

Quito, es que se puede facturar por el cobro de los servicios públicos domiciliarios que se presten a

los distintos sectores económicos de una determinada Circunscripción Territorial y que reciban los

habitantes con base en un estrato o sector único, se pueden aplicar además los subsidios a los

sectores menos favorecidos de esa población y recaudar la contribución de los estratos superiores.

El Cantón Rumiñahui NO se encuentra sectorizado para fines tributarios, nuestra Investigación en

cuanto a conocer si el Cantón Rumiñahui se encuentra Sectorizado, se la realizó con el fin de

establecer si los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo que forman parte del Cantón Rumiñahui, de

la Parroquia Urbana de Sangolquí, son Barrios que pertenecen a algún Sector de mayor ingreso o a

algún Sector de menor ingreso, pero de acuerdo con la información obtenida, el Cantón Rumiñahui

no se encuentra Sectorizado.

39

La información respecto si existe una Sectorización del Cantón Rumiñahui, para el tema de los

Impuestos, la obtuvimos gracias al apoyo del Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón

Rumiñahui GADMUR, Dirección General de Avalúos y Catastros con su respectivo Director y

responsable del manejo de esta Dirección, el Señor Arquitecto Ramiro Tobar, de acuerdo con los

datos obtenidos mediante Oficio realizado a ésta Dirección; datos que damos a conocer para el

favorable desarrollo de ésta Investigación.

a. Oficio Nº 752, con fecha 22 de abril del 2014.

2.4.9 PARÁMETROS LEGALES PARA LA SECTORIZACIÓN

Como señalamos el Cantón Rumiñahui NO se encuentra Sectorizado con fines tributarios, pero

podemos aportar que aunque no esté Sectorizado, el GADMUR aplica para la prestación de los

servicios públicos y para el cobro por los Impuestos, Tasas y Contribuciones en el Cantón, los

principios sobre los que se rigen los Gobiernos Autónomos Descentralizados GADS y

especialmente el GADMUR, principios establecidos en la Constitución de Ecuador (2008),

artículo Nº238:

“Los Gobiernos Autónomos Descentralizados gozarán de autonomía política, administrativa y

financiera y se regirán por los principios de solidaridad, subsidiariedad, equidad interterritorial,

integración y participación ciudadana. En ningún caso el ejercicio de la Autonomía permitirá la

secesión del territorio nacional (…)(pág. 23).

El GADMUR como cualquier otro Gobierno Autónomo Descentralizado es llamado a proveer, a

brindar gran parte de servicios públicos, con eficacia e igualdad a los pobladores del Cantón

Rumiñahui, como por ejemplo tenemos el caso del alcantarillado, que siendo además un servicio

básico, es un elemento de prevención de enfermedades para los habitantes.

40

Hemos considerado importante analizar el tema de la Sectorización en el Cantón Rumiñahui para el

tema del pago del Impuesto Predial y podemos concluir señalando lo siguiente:

1º El beneficio de la sectorización o estratificación se aplica entre sectores de mayores y menores

ingresos, pero el Cantón Rumiñahui no se encuentra sectorizado para fines tributarios.

2º Los Parámetros Legales que utiliza el GADMUR exclusivamente para el cobro de Impuestos,

Tasas y de las Contribuciones Especiales de Mejoras, son los siguientes:

a. El COOTAD

b. La Ordenanza para el cobro de Contribución Especiales de mejoras, Ordenanza Base Nº001-

2012, publicada en Registro Oficial Nº689de 24 de abril de 2012.

3º Los Parámetros Legales que considera y aplica el GADMUR para el cobro del Impuesto Predial

en el Cantón Rumiñahui son:

a. El COOTAD

b. La Ordenanza Base Nº 020-2011 Ordenanza Catastral y Valoración de Predios y aplicación

de los Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación a lo que dispone el Código

Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización COOTAD, publicada

en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011.

La Ordenanza Base Nº 020-2011 fue aprobada por el Legislativo del Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui, en sesiones ordinaria del 07 de diciembre de 2011 y

extraordinaria del 08 de diciembre de 2011, sancionada por el Señor Alcalde el 08 de diciembre de

2011y publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011.

41

2.4.10 BARRIOS DE LA PARROQUIA URBANA DE SANGOLQUÍ

La Parroquia Urbana de Sangolquí está conformada por cincuenta (50) Barrios, como

anteriormente se estableció, Barrios que van a ser mencionados y analizados en lo relacionado al

tema del Impuesto Predial, tales como el: Barrio de Albornoz y el Barrio de Inchalillo que

pertenecen al Cantón Rumiñahui.

2.4.10.1 BARRIO URBANO ALFREDO ALBORNOZ

El Barrio Alfredo Albornoz es considerado como un Barrio Urbano, puesto que se encuentra dentro

de la Parroquia Urbana de Sangolquí, era considerado como un Barrio Rural y tradicional del

Cantón, pero debido al crecimiento poblacional que ha tenido el Cantón Rumiñahui se han

organizado los pobladores mediante los Comités Barriales y especialmente por la obra del

GADMUR, ha ayudado y contribuido en el desarrollo de Albornoz.

La Confederación Nacional de Barrios del Ecuador CONBADE (2014), información que se

encuentra disponible en el URL: https:/ /CONFEDERACION-NACIONAL-DE-BARRIOS-DEL-

ECUADOR-CONBADE/, acerca de los Barrios ha señalado la importancia que tiene la

participación de la ciudadanía en el desarrollo de un Barrio, con el fin no solo de obtener y lograr

mejoras y satisfacción de las necesidades más urgentes sino además la integración, la participación

ciudadana y el disfrute pleno de la Ciudad:

“Los Barrios se han construido a partir de su propia gestión y concepción de la Ciudad, sus

pobladores se han organizado y han presionado su inclusión en la dinámica urbana de la ciudad”.

Se realizará un análisis comparativo entre el Barrio Alfredo Albornoz y el Barrio Inchalillo, con el

fin determinar si existe igualdad o desigualdad en el pago del Impuesto Predial, en estos dos

Barrios de Sangolquí.

42

El Barrio Urbano Alfredo Albornoz cuenta con todos los servicios básicos y especialmente con

la construcción de Obra Pública tales como: Agua Potable, Luz Eléctrica, Alcantarillado,

Alumbrado Público, Adoquinado, Unidad Policial Comunitaria UPC, Líneas de Transporte y

Aperturas de Calles Transversales.

Ilustración 3Bombeo y Línea de Impulsión: Albornoz y Mushuñang

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón/ miércoles 21 de mayo de 2014

Ilustración 4Unidad Policial Comunitaria UPC de Albornoz


Ilustración 5Alcantarillado Calle Chimbo:Albornoz

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón /miércoles 21de mayo de 2014

43

En el Barrio Urbano Alfredo Albornoz, de acuerdo con información proporcionada por la

Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR, el valor del suelo por metro cuadrado es de

veinte (20) USD.

Ilustración 6Línea de Transporte “Cóndor Vall” Albornoz-Los Tubos


Ilustración 7Barrio Albornoz / Red de Agua Potable y Pavimentado

Elaborado por: Srta. Karla Paceco Bedón/ jueves 22 de mayo de 2014

Los límites del Barrio Albornoz son los siguientes de acuerdo con los datos otorgados por el

GADMUR, Dirección de Planificación y Participación Ciudadana, dirigido por el Señor Arquitecto

Jorge Sosa Hidalgo :

Norte: Pasaje B

Sur: Calle Gonzánama

Oeste: Calle Tinajillas

Este: Calle Urbina Jado

44

Los datos sobre los límites del Barrio Alfredo Albornoz fueron obtenidos en forma digital PDF:

Oficio Nº 1689 del 02 de mayo de 2014.

2.4.10.2BARRIO URBANO INCHALILLO

El Barrio de Inchalillo también se encuentra ubicado dentro de la Parroquia Urbana de Sangolquí,

era considerado como Barrio Suburbano, pero gracias a la gestión de la Municipalidad y de los

Comités Barriales hoy es considerado como un Barrio Urbano, cuenta con todos los servicios

básicos, sociales, Equipamiento Urbano y con la construcción de la obra pública realizada por parte

del Municipio de Rumiñahui GADMUR.

Al Barrio Inchalillo de acuerdo con la investigación realizada y con la información obtenida por el

GADMUR, el Barriocuenta con los servicios de Agua Potable, Luz Eléctrica, Alcantarillado,

Alumbrado Público, Adoquinado, Líneas de Transporte; el costo del Suelo es mayor en relación al

costo que tiene el Suelo en el Barrio Alfredo Albornoz; es decir, el valor oscila entre veinte y cinco

(25) a cuarenta (40) dólares.

Ilustración 8Barrio Inchalillo Línea de Transporte “Cóndor Vall- Inchalillo”

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / viernes 23 de mayo de 2014

Los límites del Barrio de Inchalillo, de acuerdo con información obtenida a través de la Dirección

de Planificación y Participación Ciudadana del GADMUR, son los siguientes:

45

Norte: Calle 10 de Diciembre

Sur: Calle Calvas

Oeste: Avda Gral. Rumiñahui

Este: Calle Chillanes

Ilustración 9Barrio Inchalillo Línea de Transporte “Calsig”


2.4.11 ANÁLISIS DE LOS PREDIOS DE LOS BARRIOS ALFREDO ALBORNOZ

E INCHALILLO

En este punto analizaremos los Predios de los pobladores tanto del Barrio Alfredo Albornoz así

como del Barrio de Inchalillo, debemos tomar en cuenta que observaremos los predios de las

personas que contribuyeron con el desarrollo del presente trabajo de Investigación, debido al gran

número de pobladores, hemos tomado como muestra a cuatro personas del Barrio Alfredo

Albornoz y cuatro personas del Barrio de Inchalillo.

46

2.4.11.1ESTRUCTURA DEL PREDIO

En el Barrio Alfredo Albornoz, los predios a analizar son los siguientes:

Predio Nº 1

Ilustración 10Barrio Alfredo Albornoz

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón/ viernes 23 de mayo de 2014

Predio Ubicado en la CalleAlbornoz, Lote Nº 3, Zona Urbana,Clave Catastral: 080113430000, uso

de suelomixto: vivienda y comercio, un (1) piso.

Predio Nº 2



Predio ubicado en el Barrio Urbano Alfredo Albornoz SN, Zona Urbana, Clave Catastral

080113127000, uso de suelo mixto: vivienda y comercio, dos (2) pisos.

47

Predio Nº 3



Predio Ubicado en el Barrio Alfredo Albornoz, Vivienda Nº 02, Zona Urbana, Clave Catastral

080113128002, uso de suelo mixto: vivienda y comercio, un (1) piso.

Predio Nº 4


Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / jueves 22 de mayo de 2014

Predio ubicado en el Barrio Alfredo Albornoz, Calle Albornoz y Urbinajado, Lote Nº 3-A, Zona

Urbana,Clave Catastral Nº 080115617000, un (1) piso, uso de suelo residencial.

48

Barrio Inchalillo: Predio Nº 1

Ilustración 14Barrio Inchalillo


Predio ubicado en el Barrio de Inchalillo, Calle 10 de Diciembre, Departamento Nº 01, Clave

Catastral 080109008001, uso de suelo mixto: vivienda y comercio, un (1) piso.

Predio Nº 2



Predio ubicado en el Barrio de Inchalillo, Calle 10 de Diciembre, Casa Nº 30, Clave Catastral

090202205030, uso de suelo residencial, tres (3) pisos.

49

Predio Nº 3


Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / martes 27 de mayo de 2014

Predio ubicado en el Barrio de Inchalillo, Calle 10 de Diciembre, Casa N 25, Clave Catastral Nº

090202205025, uso de suelo solo residencial, tres (3) pisos.

Predio Nº 4


Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / martes 27 de mayo de 2014

Predio ubicado en el Barrio de Inchalillo, Calle 10 de Diciembre, Casa N 27, Clave Catastral Nº

090202205027, uso de suelo residencial, tres (3) pisos.

2.4.11.2 TITULARES CATASTRALES

El titular Catastral es la personanatural o jurídica, reconocida como propietario o propietaria sobre

la totalidad o parte de un bien inmueble, en este caso son las personas que aparecen en los títulos de

Crédito del pago del Impuesto Predialcomo titulares de los predios nombrados del Barrio Alfredo

Albornoz y del Barrio de Inchalillo; así tenemos:

50

En los Predios del Barrio Alfredo Albornoz podemos señalar las siguientes características de los

propietarios de los bienes inmuebles citados en páginas anteriores, para realizar el correspondiente

análisis en el pago del Impuesto Predial de los años 2012-2013, a las siguientes personas:

a. personas naturales

b. personas amparadas por la Ley Orgánica de Discapacidades

c. Personas amparadas por la Ley del Anciano.

En el Barrio Inchalillo tenemos como propietarios de los bienes inmuebles, citados en páginas

anteriores y sometidas a análisis para el pago del Impuesto Predial de los años 2012- 2013, las

siguientes personas:

a. personas naturales

2.4.12 CLASIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO

El Suelo se divide en: Suelo Urbano y Rural, pero entre el Suelo Urbano y Rural existe un Suelo

intermedio este es llamado Suelo Suburbano o de expansión urbana, de acuerdo a lo establecido en

el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025, al respecto del

uso del suelo señalamos las siguientes puntuaciones básicas.

2.4.12.1 SUELO URBANO

Son terrenos ubicados en centros poblados y están destinados exclusivamente a los distintos tipos

de uso de Suelo como son estos: de comercio, de vivienda, de industria y de otros con fines

51

urbanos; es decir estos terrenos se encuentran ubicados dentro del perímetro urbano de los

respectivos Municipios.

2.4.12.2SUELO SUBURBANO

Son las áreas que se encuentran ubicadas dentro del Suelo Rural, donde existe una mezcla de los

usos de Suelo y de las formas de vida del campo y de la ciudad.

2.4.12.3 SUELO RURAL

Son aquellos terrenos ubicados en las zonas rurales de las Ciudades y su uso de suelo está dedicado

exclusivamente al uso agrícola, pecuario o forestal, de protección, Bioacuático, hidrocarburífero,

minero, turístico; es decir, que estos terrenos se encuentran fuera de los perímetros urbanos, aquí

encontramos a las Parroquias de Cotogchoa y Rumipamba dentro del Cantón Rumiñahui.

2.4.13 EL SUELO URBANO, SUBURBANO Y SUELO RURAL, SEGÚN LA

ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN, USO Y OCUPACIÓN DELSUELO

Dentro de este punto analizaremos lo que se ha establecido en la Ordenanza de Zonificación, uso y

ocupación del suelo de Rumiñahui, así tenemos:

De acuerdo con la Ordenanza Nº 001- 2014, Ordenanza de la Zonificación, Uso y Ocupación del

Suelo del Cantón Rumiñahui, publicada en Registro Oficial 121de 22 de abril de 2014, tenemos

que:

52

“El Suelo Urbano es aquel que cuenta con vías, redes deservicios e infraestructuras públicas y que

tenga ordenamiento urbanístico definido y aprobado mediante ordenanza por el Concejo Municipal

y equivale al área o zona urbana” (pág. 5).

Pertenecen al uso de Suelo Urbano las Parroquias Urbanas de Sangolquí con los Barrios Alfredo

Albornoz e Inchalillo de acuerdo al Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón

Rumiñahui 2012-2025; Barrios que son objeto de estudio y análisis de nuestra Investigación.


Suelo del Cantón Rumiñahui, tenemos que:

Suelo Suburbano o Urbanizable es el Suelo donde pueden desarrollarse proyectos habitacionales y

mejoramiento de los usos residenciales existentes. El suelo urbanizable es aquel previsto para el

desarrollo urbanístico en el Plan de Ordenamiento Territorial(pág. 5).


Suelo del Cantón Rumiñahui, tenemos:

El Suelo No Urbanizable o Rural se consideran a aquellas áreas del Cantón, que por sus condiciones

naturales, sus características ambientales, de paisaje, turísticas, históricas y culturales, su valor

productivo, agropecuario, forestal o minero no pueden ser incorporadas como suelo urbano y

urbanizable. Esta clasificación general del suelo, se regirá por los usos, características de ocupación,

utilización y fraccionamientos definidos en el PUOS y otros instrumentos de planificación(pág. 5).

53

2.4.14 USO DEL SUELO URBANO EN LOS BARRIOS ALBORNOZ E

INCHALILLO

En el Barrio Urbano Alfredo Albornoz y en el Barrio Inchalillo, el Uso del Suelo de acuerdo con la

investigación realizada es para vivienda, comercio y también uso mixto, puesto que en las

edificaciones las personas utilizan la planta baja para el comercio y la planta alta para vivienda o en

predios de un solo piso, usan la parte anterior para comercio y la parte posterior para vivienda.

Ilustración 18Uso de Suelo mixto en el Barrio Alfredo Albornoz

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / jueves 29de mayo de 2014

Ilustración 19Uso de Suelo residencial en el Barrio Alfredo Albornoz

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / jueves 29 de mayo de 2014

54

Ilustración 20Uso de Suelo comercial en el Barrio Alfredo Albornoz


Ilustración 21Uso de Sueloresidencial en el Barrio Inchalillo


Ilustración 22Uso de Suelo comercial en el Barrio Inchalillo


55

Ilustración 23Uso de Suelo mixto en el Barrio Inchalillo


2.4.15 ANÁLISIS DE LA ORDENANZA DE ZONIFICACIÓN, USO Y

OCUPACIÓN DEL SUELO, EN EL CANTÓN RUMIÑAHUI

La Ordenanza de Zonificación, Uso y Ocupación del Suelo del Cantón Rumiñahui tiene como

finalidad garantizar y mejorar la calidad de vida de los habitantes del Cantón, a través de un

adecuado ordenamiento de la estructura territorial, del desarrollo urbanístico y de la distribución de

usos con el propósito de conservar las características morfológicas y la imagen urbana del Cantón,

respetar el Patrimonio Cultural y preservar el entorno natural(Ordenanza Nº001-2014/ Ordenanza

de Zonificación,Uso y Ocupación del Suelo de Rumiñahui, Registro Oficial Nº121 de 22 de

abril de 2014).

Dentro de este punto analizaremos lo concerniente al Suelo Urbano puesto que los Barrios a

analizar para el presente desarrollo de investigación, son: el Barrio Alfredo Albornoz e Inchalillo

que son Barrios Urbanos.

El Cantón Rumiñahui actualmente cuenta con la Ordenanza que regula el uso y ocupación del

suelo, Ordenanza Nº 001-2014 de Zonificación, Uso y Ocupación del Suelo, publicada en Registro

Oficial Nº 121 de 22 de abril de 2014. Se encuentra estructurada por doce (XII) capítulos, donde se

encuentran los parámetros sobre la normativa del uso del suelo.

La Ordenanza de Zonificación, Uso y Ocupación del Suelo, establece con carácter normativo los

siguientes aspectos:

a) Usos de Suelo y relaciones de compatibilidad

56

b) Ocupación y edificabilidad en los que se define coeficientes de ocupación del suelo,

volumen y altura de la edificación

c) Normas para el fraccionamiento y habilitación del suelo

d) Normas para declaración de la edificación en el régimen de propiedad horizontal.

La Ordenanza Nº 001-2014, según el artículo Nº 12, el Suelo Urbano, de acuerdo a su uso general,

se clasifica en:

a. “Usos Generales.- Se dividen Suelo Residencial; comercial y de servicios; industrial; equipamiento;

protección natural; y, protección arquitectónica cultural”(pág. 6).

2.5 EL CATASTRO

2.5.1CONCEPTO DE CATASTRO

El término Catastro se refiere al empadronamiento o inventario ordenado numéricamente de todos

los bienes inmuebles que poseen las personas en una determinada circunscripción territorial, cuenta

con un respaldo cartográfico de todo el territorio del cantón; Cartografía realizada por el Instituto

Geográfico Militar IGM,información que es vital puesto que la fuente de la que se nutren estos

inventarios es la Aerofotografía; es decir, la fotografía aérea de esa determinada circunscripción

territorial y además se complementa por los recorridos o barridas que realizan los funcionarios

inspectores que recaban información de cada predio.

De acuerdo con el Reglamento a la Ley de Cartografía Nacional (2009), publicado en Registro

Oficial Nº 544 de 9 de marzo de 2009 y que está vigente, señala las actividades a desarrollar el

IGM para el cumplimiento de su misión, en el artículo Nº 2, literales b) y d) señalan las siguientes;

así tenemos…

57

(….) “Literal b) Tomar fotografía aérea del País para la ejecución de la cartografía oficial y de

proyectos especiales;

Literal d) Elaborar la cartografía oficial, catastros y los levantamientos especiales y planos de

Ciudades que fueren contratados” (pág. 1).

Otra definición a tomar en cuenta acerca del Catastro es que constituye un elemento básico para

administrar el territorio, además de proteger relativamente los derechos de la propiedad; es decir,

los derechos que tienen los propietarios con respecto a sus predios.

El catastro constituye un medio primordial para proveer información en todo sistema de

administración de tierras, en el que se ven reflejadas todas las características de un territorio, y a

partir del que se pueden fijar acciones orientadas a establecer la sostenibilidad en el mismo(REYES

BUENO, Fabián / GONZÁLEZ GONZÁLEZ, Aníbal / MIRANDA BARRÓS, David /

CRECENTE MASEDA, Rafael, Sistema de Información Catastral adaptado a la realidad del

Gobierno Local de Ecuador/ febrero 2009, pág. 3).

La Constitución de Ecuador (2008) en su artículo Nº 264, numeral 9 señala las competencias de

los Gobiernos Municipales y en cuanto al Catastro señala lo siguiente:

Artículo 264….numeral 9)” Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”

(pág. 130).

El Municipio de Rumiñahui cuenta con su respectiva Dirección de Avalúos y Catastros, el

GADMUR a través de esta Unidad maneja los planos del territorio del Cantón, planos que reflejan

la realidad física del territorio.

Como hemos señalado el GADMUR a través de la Dirección de Avalúos y Catastros, son los

responsables del manejo de la información que se obtiene a través de los Catastros y además tienen

58

la responsabilidad de resolver posibles problemas que se puedan presentar referente a los predios

existentes en el Cantón, acerca de la (superficie, ubicación, linderos, etc.); es decir, se acude ante

esta Unidad ya que cuenta con el respaldo de la cartografía de todo el territorio cantonal.

En concordancia con la Constitución tenemos el COOTAD (2010), en su artículo Nº55, literal i,

también nos habla acerca de las competencias que tienen los Gobiernos Autónomos

Descentralizados Municipales como el GADMUR…

..i) “Elaborar y Administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”(pág. 28).

Otra definición sobre el Catastro es la siguiente de acuerdo con la Autora Mónica Trouboul, en su

trabajo investigativo, titulado “El Catastro desde el aspecto histórico” (2005) y que consideramos

importante porque aporta con características esenciales que vale la pena resaltar sobre el Catastro:

…..El Catastro es el registro público sistematizado de los bienes inmuebles de una jurisdicción,

contemplados en sus tres aspectos fundamentales: el jurídico, el geométrico y el económico. Tiene la

finalidad de coadyuvar a la publicidad y garantizar los derechos reales, a una justa y equitativa

contribución de las cargas fiscales, y sirve de base indispensable para la planificación del

ordenamiento territorial y la obra pública. Ello supone una metodología para instrumentarlo, una

larga y compleja tarea para ejecutarlo, una organización administrativa para conservarlo, y un aporte

constante de información para mantenerlo actualizado (pág. 1).

Así tenemos que de acuerdo con la información que se obtiene a través del Catastro, ayuda a que el

bien inmueble nazca a la vida jurídica; es decir, el bien inmueble va a existir real, física y

documentalmente; esta información resulta importante porque a través de estos datos, los

Gobiernos Locales, pueden establecer sus objetivos, políticas y estrategias de gestión, además de

permitir realizar un análisis de los posibles problemas que se puedan presentar y poder

solucionarlos y normarlos, además de poder elaborar planes y programas de desarrollo, precisar la

titularidad de dominio y establecer así un sistema fiscal y tributario equitativo y finalmente justo

para los ciudadanos.

59

En conclusión podemos señalar que el listado de bienes que dispone el Cantón Rumiñahui dentro

de sus límites urbanos y rurales, se queda registrado a través del Catastro, cuya cartografía maneja

la respectiva Dirección de Avalúos y Catastros del Municipio de Rumiñahui y se pretende lograr el

desarrollo del Cantón a través de la inversión de los recursos destinados para las obras públicas, de

manera que satisfagan las necesidades de la Comunidad.

2.5.2 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA

Para hacer una clara fundamentación teórica acerca del tema del Catastro, primero vamos a hacer

una breve introducción sobre el Catastro y sus orígenes en nuestro País, con el fin de resaltar su

importancia, además su trayectoria y evolución hasta nuestros días; de acuerdo con los datos del

autor José René López, en su trabajo titulado “Historia y evolución del Catastro en el Ecuador”

(2007), http://www.catastrolatino.org/documentos/bogotanov2005/ponencia_ecuador.pdf

“El origen del Catastro en nuestro territorio se dio en la época de la conquista española, la

administración del territorio, se dio en la colonia con la institución de la llamada Encomienda”(pág.

11).

La Encomienda consistió en una institución económica donde las personas debían retribuir a otros

por un bien del que disfrutaban o de una prestación recibida, devolviéndole en trabajo, en especie o

cualquier otro método; de esta manera se comprometían para realizar determinados servicios de

manera fiel y leal.

Con esta institución de la Encomienda también se dio la repartición del título del bien a su cargo,

en base a la prestación de los servicios a ellos encomendados y la generación de tributos,

asegurándoles un importante rendimiento económico del que estas personas podían disponer y

disfrutar.

En 1540, según José René López(ibídem), (2007), se produce un cambio en la evolución del

sistema de las encomiendas, se expidieron Leyes Nuevas que favorecían a la corona española y

60

fortificaron su presencia en las Colonias; es decir, cuando la corona española asumió el control

total sobre las tierras que ya fueron conquistadas, se da paso a este proceso de la colonización.

En la época de la conquista fueron los Virreyes y los cabildos, los encargados de la repartición de

las tierras y de mantener el registro y control de las mismas; el cabildo era una corporación

municipal creada por el imperio español, con el fin de administrar las ciudades y villas en las indias

como se conocía antiguamente a América.

Por una inspección de tierras realizada en la actual Provincia de Pichincha entre 1692 y 1693, el

autor José René López (ibídem), (2007), afirma lo siguiente…

En el territorio de la actual Provincia de Pichinchase registraron seiscientos veinte y ocho (628)

propiedades, cuya extensión variaba de unas pocas cuadras, hasta el máximo latifundio, como la

hacienda de Pesillo de la Comunidad Mercedaria, que ocupaba una superficie de 800 caballerías

(pág. 12).

En 1824, se formó nuestro Ecuador con veinte y seis (26) Cantones; en tanto que, de acuerdo a lo

establecido en el Registro oficial Nº 290, de 28 de mayo de 2012, actualmente existen doscientos

veinte y un (221) Cantones.

En el Congreso Nacional de 1948-1949, que con el deseo de incentivar la gestión municipal del País,

se expide un Decreto el 5 de noviembre de 1949, y se promulga en el Registro Oficial No. 390 de 17

de noviembre de 1949, por el cual se establece que el impuesto predial ingrese al patrimonio

municipal. Con este cuerpo legal, se inicia un trabajo sistemático en el Catastro que, por la

naturaleza de su expedición, es únicamente con fines impositivos (GUTIÉRREZ, Benjamín,

Revista de la Red de expertos Iberoamericanos en Catastro REI en Catastro, 2007, pág. 12).

En el año de 1963, se expide el Decreto Supremo Nº 1148 de 29 de noviembre de 1963, publicado

en el Registro Oficial No. 162, de 24 de enero de 1964, con el cual se crea la Oficina Nacional de

Avalúos y Catastros ONAC, en la actualidad es conocida como la Dirección Nacional de Avalúos y

Catastros DINAC, adscrita al MIDUVI y a la Subsecretaría de Hábitat y Asentamientos

Humanos(GUTIÉRREZ, Benjamín, Revista de la Red de expertos Iberoamericanos en

Catastro REI en Catastro, 2007, pág. 13).

61

Entre los principales objetivos que se plantea la DINAC, creada por Decreto 869 de 12 de agosto

de 1966, publicado en Registro Oficial Nº 99 de 17 de agosto de 1966, para cumplir sus funciones

son los siguientes:

1. Formular, elaborar y difundir las normativas de catastros y de avalúos

2. Brindar asistencia técnica en la Normativa y Metodología de catastro:

3. Brindar asistencia técnica en metodología y técnicas de avalúos mediante la capacitación y

difusión de manuales e instructivos (Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, Subsecretaría

de Hábitat y Asentamientos Humanos - DINAC /2014).

También contamos con la colaboración del Instituto Geográfico Militar(IGM), de acuerdo con el

Reglamento a la Ley de Cartografía Nacional (2009) vigente, publicada en el Suplemento del

Registro Oficial Nº 544 del 9 de marzo del 2009, señala lo siguiente sobre esta Institución, en el

artículo Nº 1:

“El IGM es el organismo técnico encargado de planificar, coordinar, ejecutar, aprobar y controlar

todas las actividades encaminadas a la elaboración de la Cartografía Nacional y el Archivo de Datos

Geográficos y Cartográficos del País” (pág. 1).

La cartografía básica de nuestro territorio elaborada por el IGM, constituye la base indispensable

para la planificación de proyectos y obras tales como: trazados de vías, trabajos de ingeniería

planificación y ordenamiento urbano, catastros, exploración petrolera, etc.

De acuerdo con la reseña histórica el IGM, información disponible en

URL:URL:http://www.igm.gob.ec/work/index.php,señala que la Fotografía Aérea que sirve para

capturar el territorio, antes se lo realizaba mediante cámaras análogas, hoy se apoyan de cámaras de

alta precisión y digitales para ejecutar la cartografía nacional y los catastros.

(….) La Fotografía Aérea.- constituye la captura con cámaras digitales de fotografías aéreas con

tamaño de pixel, imágenes que van desde tres (3) cm; así tenemos, para la Sierra de treinta (30) cm,

para la Costa de cuarenta (40) cm y para el Oriente de cincuenta (50) cm; después de pasar por el

proceso de rectificación digital de errores y deformaciones se convierten en Ortofotografías.

62

(….) Ortofotografías.- (Ortofoto) es una presentación fotográfica de una zona de la superficie

terrestre, en la que todos los elementos presentan la misma escala, libre de errores y deformaciones,

con la misma validez de un plano cartográfico, pero con mucha más información que la anterior.

Otra institución de apoyo catastral es el Centro de Levantamientos Integrados de Recursos

Naturales por Sensores Remotos CLIRSEN, creado mediante Decreto Supremo No. 2027 y

publicado en el Registro Oficial No. 486 de 19 de diciembre de 1977,organismo técnico- científico,

adscrito al IGM, encargado de ejecutar y controlar las actividades relacionadas con la

Teledetección y del inventario de los Recursos Naturales existentes, además de contribuir al

levantamiento cartográfico y la elaboración de mapas temáticos de nuestro País.

El CLIRSEN fue creado como un proyecto de nuestro Gobierno a partir del 30 de julio de 1982,

con el objetivo de generar geo información, datos que son necesarios para poder realizar estudios

sobre el manejo de cuencas hidrográficas, planificación y ordenamiento territorial, aplicaciones de

los Sistemas de Información Geográfica (SIG) para los recursos naturales y ambiente y

especialmente para el Catastro rural; información disponible en URL:

http://www.institutoespacial.gob.ec/geoportal-2/.

El CLIRSEN con su alta tecnología ha ayudado a obtener información importante para el País

sobre todo en el tema de Catastro, de acuerdo con el Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca

MAGAP información Catastral, información disponible en URL:

http://www.agricultura.gob.ec/señala que este Proyecto siendo una base de toma de datos

satelitales, ha facilitado no solo la obtención de imágenes satelitales sino también en la generación

de ortoimágenes; señalando lo siguiente:

“La situación en el Ecuador sobre información de tierras rurales, catastro y tenencia de la tierra ha

sido caracterizada como irregular, incompleta y desordenada, en la mayor parte del País y respecto a

un gran porcentaje de propiedades”.

http://es.wikipedia.org/wiki/Sistemas_de_Informaci%C3%B3n_Geogr%C3%A1fica

http://www.agricultura.gob.ec/

63

El CLIRSEN ha venido realizando los siguientes proyectos catastrales, proyectos considerados

importantes para el avance en el desarrollo de nuestro País, así tenemos los siguientes:

Tabla 10

Proyectos Catastrales del CLIRSEN en Ecuador

Proyecto Cantón Año

Catastro Rural Multifinalitario Píllaro 2001

Catastro Integral Urbano y Rural Quero 2003

Catastro Urbano-Rural Baños 2005

Multifinalitario de Catastro

Rural

Ambato 2006

Fuente: Revista de la Red de Expertos Iberoamericanos en Catastro, 2007


Mediante Decreto Ejecutivo No 1246, con fecha de 19 de julio de 2012 y publicado en el Registro

Oficial No. 759, del 2 de agosto de 2012, se disuelve al CLIRSEN y se crea el Instituto Espacial

Ecuatoriano IEE; como una entidad de Derecho Público, con personería jurídica y patrimonio

propio, dotada de autonomía presupuestaria, financiera, económica administrativa y de gestión, con

domicilio en el Distrito Metropolitano de Quito y adscrito al Ministerio de Defensa.

Los objetivos para la creación del Instituto Espacial Ecuatorianos IEE, de acuerdo con el Decreto

Ejecutivo Nº 1246 de 19 de julio de 2012, artículo Nº 3, numerales 5, 6 y 7 que señalan lo

referente al suelo, así tenemos:

(…) 5) La promoción del uso pacífico del espacio ultraterrestre y otros fines pacíficos;

6) Investigación aplicada para observación de la Tierra, percepción remota y sistemas de

información geográfica; y,

7) Gestión de geo información temática orientada a la defensa, apoyo al desarrollo e inventario de

recursos naturales (pág. 1).

En cuanto al Catastro Rural contamos con el Programa de Regularización y Administración de

Tierras Rurales PRAT, que fue ejecutado por el MAGAP, que se orienta a desarrollar un sistema

64

integrado de regularización y administración de las tierras rurales, el autor José René López

ibídem (2007), afirma que en cuanto a este Programa:

(….) el programa contará con entes gubernamentales claves en el ámbito de la tierra rural: el

Instituto Nacional de Desarrollo Agrario (INDA), la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros

(DINAC), los municipios y los Registros de la Propiedad.

Este sistema servirá de base para la administración efectiva de la tierra, el uso más eficiente de la

misma y el apoyo informático catastral para la recaudación de impuestos prediales a nivel

municipal (MIRANDA HITA, Jesús, 2007Catastro Latino/Revista de la Red de Expertos

Iberoamericanos en Catastros, pág. 14).

El PRAT intervino en ocho (8) Cantones piloto,en los cuales ya contamos con información

completa de acuerdo con el MAGAP,disponible en URL:

http://www.sigtierras.gob.ec/Catastro_Cantonal/geomashup/cat_cantonal.htm; así tenemos los

siguientes Cantones con sus respectivas Provincias, tales como:

Pimampiro de la Provincia de Imbabura, La Joya de los Sachas de la Provincia de Orellana,

Palenque de la Provincia de los Ríos, Salitre de la Provincia del Guayas, Baba también de la

Provincia de los Ríos, Chillanes de la Provincia de Bolívar, Saraguro y Chaguarpamba de la

Provincia de Loja.

En lo referente a la tenencia de la tierra, de los resultados obtenidos durante la ejecución del PRAT

se pudo observar que alrededor de un 12% de los predios rurales son patrimonio del INDA, y están

en manos de posesionarios que deben concluir el proceso de titulación con esta institución, en tanto

que el 88% están en manos privadas, observándose la existencia de manifestaciones de una creciente

informalidad del mercado de tierras, donde cerca del 60% de los predios rurales que están en manos

privadas, no han realizado los debidos procesos de transferencias de dominio y por lo tanto sus

“propietarios” no disponen de las correspondientes escrituras (Ministerio de Agricultura,

Ganadería y Pesca MAGAP, Antecedentes del Catastro en Ecuador /2012, pág. 1).

http://www.sigtierras.gob.ec/Catastro_Cantonal/geomashup/cat_cantonal.htm

65

El MAGAP creó también el Programa llamado Sistema Nacional de Información y Gestión de

tierras Rurales e Infraestructura Tecnológica SIGTIERRAS, con el fin de recoger no solo las

experiencias obtenidas a través del PRAT sino también de recolectar información imprescindible

para poder ampliar a escala nacional el sistema de información, el catastro rural y sobre todo la

regularización de la propiedad de la tierra rural.

El Programa SIGTIERRAS fue creado mediante oficio No. SENPLADES-SIP-DAP-2008-122 de 4

de agosto de 2008 y publicado en el Registro Oficial No. 448 de 17 de octubre del 2008,

SIGTIERRAS bajo responsabilidad del MAGAP deberá cumplir las siguientes actividades,

establecidas en Registro Oficial No. 448 de octubre(2008), entre las más importantes en cuanto a

catastros se refiere tenemos las siguientes:

1. Con base a la metodología establecida por el MAGAP para implementar a nivel nacional un

sistema catastral eficiente, confiable, moderno y de actualización continua, vinculado al registro

de la propiedad inmobiliaria, que asegure los derechos de propiedad sobre la tierra, presentará

para su revisión y análisis dicha metodología.

2. Con base a los desarrollos informatizados, el Programa presentará para su revisión y análisis el

aplicativo “SIGTierras”, mismo que gestiona la base de datos gráfica, alfanumérica y el enlace

catastro – registro(pág. 2)….

2.5.3 TIPOS DE CATASTRO

En cuanto al tema de Catastro para un mejor estudio vamos a analizar la clasificación del Catastro

en los siguientes: Catastro Urbano y el Catastro Rural.

66

2.5.3.1 CATASTRO URBANO

Como hemos señalado el catastro es un inventario público, actualizado, gráfico y alfanumérico, de

todos los bienes inmuebles urbanos, rurales y de características especiales de una determinada

circunscripción territorial del País, del cual se obtiene información acerca de las características

físicas, jurídicas, económicas y fiscales, especialmente los servicios y las obras de infraestructura

que tienen cada uno de los predios; es decir, sirve para poder llevar los registros tanto de la

extensión, el valor y la propiedad, u otro fundamento del uso o de la ocupación de la tierra.

La Secretaría Nacional de Planificación y Desarrollo SENPLADES, información disponible en

URL:https://www.ipgh.org/Secciones-Nacionales/ECUADOR/Files/Politic-Nales_Info-

Geoesp.pdf, (2013) acerca de la importancia que tiene el Catastro, afirma lo siguiente:

El catastro parte del análisis del bien inmueble; es decir, si es una parcela, un solar, un lote o una

finca, además arroja información sobre si el inmueble está delimitado por una línea perimetral o

poligonal en el ámbito geográfico, espacial y dentro del campo jurídico da a conocer acerca del

derecho de titularidad que tienen uno o varios propietarios y todas las construcciones emplazadas en

el solar, lote, parcela, etc.

Hemos tomado en cuenta las definiciones dadas con el fin de podernos centrar en el tema del

Catastro Urbano; la Dirección de Avalúos y Catastros del Cantón Rumiñahui es la encargada de

realizar los Catastros en todo el territorio Cantonal y se apoya de la foto aérea o llamada también

Ortofotografía, de la Aerofotogrametría, realizadas por el IGM, además de los Planos Catastrales,

información sobre : números de pisos, edad, conservación del predio, en caso de terrenos, tenemos

por ejemplo: tipos de cultivos, estados de los cultivos, etc. y finalmente el valor de cada predio.

Aerofotogrametría.- consiste en realizar planos con precisión y homogeneidad en base a las

fotografías aéreas, posibilita los levantamientos de terrenos difíciles o inaccesibles, tales como: los

desiertos, las montañas; la Aerofotogrametría se la usa en apoyo a los Catastros:

- En el uso de tierras.- para el Catastro Rural y

- En el inventario de inmuebles.- para el Catastro Urbano(4 SHARED, Proyecto

Aerofotogramétrico, 2010, pág. 5).

67

El Catastro Urbano, de acuerdo con lo determinado en los Estándares de Información Geográfica,

SENPLADES, URL:https://www.ipgh.org/Secciones-Nacionales/ECUADOR/Files/Politic-

Nales_Info-Geoesp.pdf (2013), establece lo siguiente:

El Catastro Urbano.- Son aquellos datos que al ser levantados con mayor detalle permiten definir

parcelas o porciones de suelo de una misma naturaleza que el Municipio declara como urbanas, al

estar enclavadas en su área administrativa, están cerradas por una línea poligonal que delimita, a

tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios en

colectividad y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito (inmuebles), cualquiera

que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre él; con el fin de

establecer un código de identificación y obtener una opinión de valor imparcial de la parcela

previamente identificada en función de los inmuebles que contiene y del suelo en el que se

encuentra.

Podemos señalar que el catastro urbano tiene como propósito principal determinar la localización

de los inmuebles y llevar un registro de dichos bienes inmuebles, en este caso de aquellos que se

encuentran en el sector urbano; debido a que el uso de los predios y de las construcciones es

diverso, hace que la propiedad inmobiliaria se destine para usos industriales y comerciales.

Para cada uso y predio habrá un tratamiento diferente para la realización del inventario, para la

valoración y sobre todo para los fines tributarios; en el caso, de las llamadas intervenciones

masivas como lo requieren los Municipios de los diversos Cantones, se procede a realizar primero

una agrupación de los predios y sus usos en áreas homogéneas; es decir, en áreas que guarden

similitudes entre sí.

El Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México (2012), señala que la localización y

registro de los bienes inmuebles del área urbana son considerados como predios urbanos y son

definidos de la siguiente manera:

(….) Predios Urbanos.- Constituye la unidad mínima de observación del catastro que se encuentra

ubicado dentro de una localidad urbana, en donde existe la continuidad en las construcciones, cuyo

uso y destino predominante puede ser habitacional, industrial, comercial o de servicios públicos,

68

entre otros, y cuenta con infraestructura vial y equipamiento urbano(Instituto Nacional de

Estadística y Geografía SNIEG/Sistema Nacional de Información Estadística Geográfica,

Estados Unidos Mexicanos/ Normas Técnicas para la generación, captación e integración de

Datos, año 2012 Catastrales, pág. 4).

La ficha predial que es el documento donde se consigna la información física, jurídica y económica

de los predios existentes en el Cantón Rumiñahui, en el área urbana como rural, son realizadas por

las respectivas Direcciones de Avalúos y Catastros de los respectivos Cantones, como es el caso del

Cantón Rumiñahui; la ficha predial contendrá los siguientes datos:

Tabla 11

Ficha Predial para los Bienes Inmuebles Urbanos

Ubicación Características físicas, servicios y

dimensiones del terreno

Mejoras adheridas al predio

Tenencia y

Aspectos Legales

Características de las construcciones Plano del predio y

observaciones

Tipo de Tenencia Área de construcción Fotografía de la fachada

Fuente: Foro Virtual “Valoración Inmobiliaria”Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, 2011


2.5.3.2 CATASTRO RURAL

El Catastro Rural de acuerdo con la información establecida en los Estándares de Información

Geográfica, que maneja la SENPLADES (ibídem), (2013), determina lo siguiente:

Inventario o registro de bienes inmuebles que permite la administración eficiente de la tierra, que

garantiza la seguridad de su tenencia y proporciona información para la planificación del desarrollo

nacional, el ordenamiento territorial, la toma de decisiones estratégicas para el área rural y la

aplicación de políticas tributarias justas y equitativas. URL:https://www.ipgh.org/Secciones-

Nacionales/ECUADOR/Files/Politic-Nales_Info-Geoesp.pdf

El propósito principal que persigue el catastro rural es la de poder detectar los usos productivos que

tiene el suelo e identificar a los propietarios de los distintos predios existentes; el autor Marcelo

69

Rodríguez, XI Congreso Ecuatoriano de la Ciencia del Suelo, Catastro de la Propiedad

Rural(2008), en cuanto a los usos del suelo afirma lo siguiente:

(….) Para cada uso del suelo habrá una Metodología Valorativa diferente; los usos del suelo de

manera general se pueden agrupar de la siguiente forma: Agrícola, Pecuario, Forestal, de Protección,

Bioacuático, Habitacional, Vacacional, de Recreación, Hidrocarburífero, Industrial, Turístico,

Comercial, Minero, Urbano, etc. (RODRÍGUEZ, Marcelo, Catastro de la Propiedad Rural /

Valoración de Tierras, 2008, pág. 7).

El Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México (2012), señala que el inventario y

registro de los bienes inmuebles existentes en el área rural son considerados como predios rurales y

son definidos de la siguiente manera:

(….) Predios Rurales.- Constituyen la unidad mínima de observación del catastro que se encuentra

ubicado en un área rústica, cuyo uso o destino predominante puede ser agrícola, ganadero, forestal,

acuícola o de servicios agropecuarios, entre otros (Instituto Nacional de Estadística y Geografía

SNIEG/Sistema Nacional de Información Estadística Geográfica, Estados Unidos Mexicanos/

Normas Técnicas para la generación, captación e integración de Datos, año 2012 Catastrales,

pág. 4).

La ficha predial con la información de los predios existentes en el Cantón Rumiñahui, en el área

rural, es realizada por la respectiva Dirección de Avalúos y Catastros del Cantón y contendrá los

siguientes datos:

Tabla 12

Ficha Predial de los Bienes Inmuebles Rurales

Ubicación, Tenencia y

Aspectos Legales

Terrenos, Características y

Superficies

Área de Construcción

Tipo de Propietario Características de las Construcciones Mejoras adheridas al Predio

Uso de la Tierra e

Infraestructura

Gráfico del Predio Instalaciones o Construcciones

Agropecuarias y Observaciones

Fuente: Foro Virtual “Valoración Inmobiliaria” Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, 2011


70

2.5.4 ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO

La Actualización Catastral constituye la revisión de los bienes inmuebles del área urbana como

rural de una circunscripción territorial, que se lo realiza cada dos (2) años, con el fin de establecer

si existen nuevas traslaciones de dominio, nuevas construcciones en los distintos predios y así

poder obtener un nuevo avalúo catastral que es la base imponible para la determinación de los

Impuestos; el COOTAD (2010) se refiere al catastro y determina:

Artículo Nº 494: Actualización del catastro.- Las municipalidades y distritos metropolitanos

mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes

inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado, en los términos

establecidos en este Código (pág. 138).

Los cuerpos legales que rigen en el País señalan que los Catastros deben ser actualizados cada

bienio; es decir cada dos (2) años; la Constitución de Ecuador (2008) hace referencia al catastro

inmobiliario, por tal motivo primero vamos hacer una breve referencia acerca del Catastro

Inmobiliario y su actualización.

La Constitución de Ecuador (2008), en el artículo Nº 264, numeral 9, en cuanto al Catastro

Inmobiliario, señala lo siguiente:

Artículo Nº 264.- “Los gobiernos municipales tendrán las siguientes competencias exclusivas sin

perjuicio de otras que determine la Ley…

9) Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales” (pág. 130).

Encontramos concordancia acerca del catastro inmobiliario, en el COOTAD (2010), en el artículo

Nº 139 que establece lo siguiente:

71

Artículo Nº 139.- La formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales

corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la finalidad de

unificar la metodología de manejo y acceso a la información deberán seguir los lineamientos y

parámetros metodológicos que establezca la ley. Es obligación de dichos gobiernos actualizar cada

dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural (pág. 59).

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi de Colombia IGAC (2011), nos da información acerca

del Catastro Inmobiliario:

(….) El catastro inmobiliario es el registro e inventario técnico, actualizado y clasificado de la

propiedad inmobiliaria, en el que se establece la correcta identificación de los aspectos físicos-

geométricos, jurídicos, económicos (valorativos) que lo definen y constituyen.

La información física, jurídica y económica de los bienes inmuebles urbanos y rurales de un

Cantón, obtenida por documento legal o relevamiento en campo, deberá registrarse en una ficha

predial y en el archivo magnético, según instructivos y procedimientos definidos por la Dirección de

Avalúos y Catastros (ZAMBRANO CAICEDO, Gabriel, Actualización Catastral Urbana/

Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2011, pág. 34).

Las características mencionadas, las podemos resumir de la siguiente manera:

1. Aspectos Físicos-Geométricos.- Se refieren a las características físicas de los bienes

inmuebles, tales como: linderos y dimensiones; es decir, abarcan las características del

terreno y de la construcción.

2. Aspectos Jurídicos.- Se refiere a la titularidad de dominio, derecho de propiedad o posesión

del inmueble, obtenida mediante la respectiva documentación protocolizada y registrada en

el Registro de la Propiedad.

3. Aspectos Económicos.- Sirven para determinar el Avalúo Catastral y el Avalúo Real, que

debe ser aplicado a todos los inmuebles del Cantón y regulados de acuerdo con las

respectivas Ordenanzas de Valoración urbana y rural.

72

La formación, el mantenimiento y la conservación del catastro inmobiliario, así como la difusión de

la información catastral, es de competencia exclusiva de las diferentes Municipalidades, por medio

de la respectiva Dirección de Avalúos y Catastros.

LaConstitución de Ecuador (2008), en el artículo 375, numeral 2 nos habla además de un catastro

geo referenciado y determina lo siguiente:

“El Estado, en todos sus niveles de Gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda digna,

para lo cual:

2) mantendrá un Catastro nacional integrado georreferenciado, de hábitat y vivienda(pág. 170) (….)

En el Decreto Ejecutivo No. 688 (2011), de Ecuador, publicado en el Registro Oficial Nº 410 de

22 de marzo de 2011, en cuanto al Catastro geo referenciado, en el artículo Nº 1, señala que:

Artículo Nº 1.- Créase el Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de Hábitat y

Vivienda, cuyo objetivo es registrar de forma sistemática, lógica, geo referenciada y ordenada, en

una base de datos integral e integrada, los catastros urbanos y rurales, que sirva como herramienta

para la formulación de políticas de desarrollo urbano (pág. 1).

Como hemos señalado el catastro inmobiliario es una herramienta o un instrumento fundamental

para iniciar nuevos análisis espaciales que mejoren las condiciones de vida y esté direccionado al

servicio de la comunidad, así como brindar apoyo en la entrega de los títulos de propiedad de los

predios existentes, posibilitando un adecuado sistema de legalización de la tierra, convirtiéndose en

un insumo básico para encontrar una verdadera interacción social del ser humano tanto en áreas

urbanas como rurales y evitar el crecimiento informal en el mercado de viviendas o edificaciones

en el mercado de tierras.

En conclusión podemos señalar que el catastro inmobiliario tanto urbano como rural debe ser

actualizado cada bienio, puesto que los predios se encuentran en constantes cambios, muchas veces

se transfieren los derechos de propiedad, se modifican las características físicas, se realizan nuevas

73

construcciones, ampliaciones, demoliciones y hasta cambia en el destino del predio, por esta razón

es necesaria dicha actualización y la valoración de la propiedad urbana y rural.

2.5.5CONCEPTO DE AVALÚO

El Avalúo consiste en determinar el valor de un bien inmueble, analizando las características

físicas, económicas y jurídicas que presentan dichos inmuebles; el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi IGAC de Colombia (2011), define al Avalúo como:

“Avalúo es el valor de un bien inmueble establecido técnicamente a partir de sus características

físicas, económicas y jurídicas, en base a metodologías establecidas” (ZAMBRANO CAICEDO,

Gabriel, Actualización Catastral Urbana/ Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 2011, pág.

34).

Podemos señalar que el Avalúo no solo arroja datos como el precio sino además nos da un

diagnóstico profesional de un determinado bien inmueble, puesto que considera diversos aspectos

tan importantes de los bienes inmuebles sometidos al avalúo, tales como: obras de desarrollo,

proyectos, componentes urbanísticos, situación del mercado, planes viales, acabados,

especificaciones de construcción, el diseño, gravámenes, la situación jurídica, así como otros

factores que se consideren necesarios para poder determinar un valor o precio.

En nuestro País de acuerdo con lo determinado por la Autora Lorena Monge (2009),en la Revista

de la Red de Expertos Iberoamericanos en Catastro, tenemos dos (2) clases de Avalúos, tales como:

a) “Avalúo Catastral o Municipal

b) Avalúo Comercial” (RUÍZ, Leonardo, Revista de la Red de expertos iberoamericanos en

Catastro / 2009, pág. 22)

74

2.5.6 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DEL AVALÚO

En Ecuador entre uno de los fines principales que tiene el Catastro es el fin Económico o

Valorativo, que se expresa a través del Avalúo; convirtiéndose este en la base imponible para el

respectivo cobro del impuesto predial o para el respectivo pago tributario.

El Avalúo también conocido como “Valuación” o “Tasación”, históricamente se remonta su

aparición desde la antigüedad en el mundo; esta figura de avaluar se utilizó en la compra-venta de

terrenos, las personas que intermediaban en estos negocios eran conocidos como Tasadores, puesto

que tenían experiencia en esta actividad ya que ayudaban a llegar a acuerdos económicos entre el

vendedor y el comprador sobre el valor de un terreno o de una propiedad.

Los avalúos se dieron también en el Continente Americano por medio de los conocidos Tasadores

ya que no solo contaban con experiencia sino que además contaban con el prestigio de las personas

y también arbitraban en asuntos de compra-venta de bienes raíces.

El avalúo que se realiza a los predios es la base o la antesala a la determinación de los impuestos,

pero no sólo se realiza para los fines tributarios sino también para fines no tributarios como son los

siguientes: las expropiaciones, adjudicaciones y sobre todo los remates.

En nuestro País para realizar las tasaciones o avalúos a los predios, debe contar el avaluador con los

instrumentos necesarios para realizar la tasación, además debe conocer las condiciones que

determinan el valor que tiene un inmueble en el mercado; es decir, la valoración de la propiedad, se

establecerá mediante la suma del valor del suelo y de haberlas, el de las construcciones que se

hayan edificado sobre él.

En cuanto a las dos (2) clases de avalúos que existen, en afirmación de la autora Lorena Monge

(ibídem) (2009), podemos establecer la siguiente definición:

Avalúo Catastral o Municipal.- Corresponde al valor determinado de un bien inmueble que consta en

el catastro, sin considerar las rebajas o exoneraciones de ley, registrado periódicamente, en el que se

75

incluye el terreno y sus mejoras (construcciones y otros elementos valorizables)(RUÍZ, Leonardo,

Revista de la Red de expertos iberoamericanos en Catastro / 2009, pág. 21).

Podemos decir entonces que este avalúo catastral o llamado también avalúo municipal es el valor

asignado a un predio determinado, que se obtiene como resultado de haber realizado una sumatoria

de los avalúos parciales que se hubieren realizado independientemente al terreno y a las

edificaciones; en otras palabras es definido de la siguiente manera:

El avalúo catastral es definido como el producto de la aplicación del sistema de valoración de

predios, es la base imponible para el respectivo cobro de los impuestos; Impuestos que servirán para

implementar obras o proyectos que beneficiarán a la Comunidad (RUÍZ, Leonardo, Revista de la

Red de expertos iberoamericanos en Catastro / 2009, pág. 23).

El avalúo catastral responde a un avalúo masivo, los objetivos de este tipo de avalúo es lograr la

equidad tributaria, Lorena Monge (ibídem) (2009), señala lo siguiente sobre este avalúo:

1. Es una valoración administrativa que, salvo excepciones, está gestionada por una Administración

Pública.

2. Es una valoración tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los administrados y

garantiza la proporcionalidad en la aplicación de los tributos con los que tiene relación.

3. Es una valoración legal que está regulada por normativa propia aprobada al efecto.

4. Es una valoración que sigue un procedimiento reglado y comprenden diferentes fases hasta la

determinación del valor catastral.

5. Es una valoración masiva que debe asignar, de forma automática, valores a todos y cada uno de

los inmuebles identificados(pág. 24).

En conclusión, en la medida que se actualicen las condiciones físicas o jurídicas de su propiedad

esto hace que el impuesto predial cambie.

76

Avalúo Comercial

En cuanto al avalúo comercial, tomando en cuenta el criterio de Lorena Monge(ibídem) (2009),

podemos señalar lo siguiente en cuanto a esta clase de avalúo:

Avalúo Comercial.- Corresponde al valor de un bien inmueble establecido técnicamente a partir de

sus características, físicas, económicas y jurídicas, en base a metodologías establecidas, así como a

una investigación y análisis del mercado inmobiliario (pág. 21).

El Avalúo Comercial, es un tipo de avalúo que se lo realiza en base a una investigación de mercado

y además mediante un análisis de avalúos que se hayan realizado a propiedades similares y

próximas a la propiedad en materia avaluada.

El avalúo comercial se realiza de manera específica sobre cada inmueble sujeto a condiciones

físicas y de acuerdo al mercado inmobiliario; las autoras Verónica Aguiar & Lidia Barrera, en su

trabajo de Tesis titulado: “Diagnóstico de la realidad inmobiliaria en Sangolquí, Cantón

Rumiñahui, para lograr el desarrollo sustentable de la misma”, (2001), señalan que en este tipo de

avalúo se consideran aspectos tan importantes, tales como:

Avalúo Comercial.- Dentro de esta clase de avalúo se debe considerar la localización general del

inmueble, uso y tendencias, características, ubicación dentro del sector, magnitud, vetustez y estado

de conservación actual, así como el desarrollo social y urbanístico del sector(pág. 56).

77

2.5.7 ANÁLISIS DE LOS AVALÚOS DE ACUERDO A LA ORDENANZA DEL

CANTÓN RUMIÑAHUI

En el Cantón Rumiñahui el tema del Catastro así como de los Avalúos se encuentran reglados

dentro de la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011, que corresponde a la “Ordenanza Catastral y

Valoración de predios y Aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural en aplicación de lo

que dispone el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización

COOTAD”.

Ordenanza que constituye el cuerpo normativo sobre el cual se realiza la valoración de los predios

existentes en el Cantón Rumiñahui y también regula el tributo de los Impuestos Prediales de los

sectores Urbano y Rural del Cantón; esta Ordenanza fue aprobada por el Legislativo del Gobierno

Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, en sesiones Ordinaria del 07 de

diciembre de 2011 y Sesión Extraordinaria del 08 de diciembre de 2011 y Sancionada por el Señor

Alcalde Ingeniero Héctor Saúl Jácome Mantilla, el 08 de diciembre de 2011, publicada en Registro

Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011.

2.5.8 ACTUALIZACIÓN DE LOS AVALÚOS

Los Catastros al igual que los Avalúos en el área urbana y rural, deben ser actualizados cada bienio;

es decir, cada dos (2) años, puesto que los predios o inmuebles pueden tener cambios físicos, tales

como: adición de pisos, acabados, lotes que se hayan construido, etc.

La actualización de los Avalúos responde a una disposición legal que la deben cumplir todos los

Municipios, no tiene que ver solo con lo económico, refiriéndonos a un incremento en los

Impuestos; al realizar la actualización de los Catastros y de los avalúos vamos a conocer la realidad

en que viven los Cantones en sus respectivos territorios; es decir, si existen obras automáticamente

van a incidir en el Avalúo y si no se han realizado obras en un determinado Cantón no va a existir

incidencias en dicho Avalúo, pero se podrá conocer la necesidad que se viven en una determinada

circunscripción territorial.

78

Lo fundamental es conocer que el avalúo lo decide el Concejo Cantonal, mediante Ordenanza; allí

se establecen los parámetros en los que se definen procedimientos para el caso de terrenos y para

edificaciones; así tenemos la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui, que

se refiere en cuanto a los catastros y a los avalúos en los siguientes artículos:

Artículo Nº 4: Actualización.- El GADMUR realizará en forma obligatoria, actualizaciones

generales de Catastros y de Valoración de la propiedad Urbana, cada bienio (….)

Artículo Nº 26: Actualización.- El GADMUR realizará en forma obligatoria, actualizaciones

generales de Catastros y de Valoración de la propiedad rural cada bienio, de acuerdo a lo que

establece el COOTAD (….)(pág. 7).

Una vez realizada la actualización de los Avalúos, será revisado el monto de los Impuestos

Prediales urbano y rural que regirán para el bienio, la revisión la hará el Concejo, observando los

principios básicos de igualdad, proporcionalidad y generalidad que sustentan al sistema tributario

nacional.

Podemos señalar que cuando el avalúo está actualizado, los ingresos propios del Municipio tienden

a mejorar, pero si hay desactualización, también los ingresos serán menores.

2.5.9 NORMAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL AVALÚO PREDIAL

En este punto nos vamos a referir de forma general al COOTAD que es el cuerpo legal que rige

para todos los Municipios y en forma específica a la Ordenanza Nº 020-2011 del Cantón

Rumiñahui, que regula todo lo relativo a los Catastros y Avalúos en las áreas urbanas y rurales, así

como sus actualizaciones y sobre todo el tema de los Impuestos prediales urbanos y rurales.

79

El artículo Nº 495, segundo inciso del COOTAD(2010), determina los elementos para establecer el

valor de la propiedad, elementos que son analizados también en la respectiva Ordenanza del

Cantón Rumiñahui, y son los siguientes:

Artículo 495: Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del

valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Para

establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

a) El valor del suelo

b) El valor de las edificaciones y

c) El valor de reposición(pág. 138).

El artículo Nº 9 de la Ordenanza Base Nº 020-2011del Cantón Rumiñahui, señala las normas para

la determinación del valor de los predios y establece lo siguiente:

Artículo Nº 9: Normas para la determinación del valor de los predios.- De acuerdo al artículo Nº 495

del COOTAD, los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor

suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previsto en la Ley y en la Ordenanza, el plano

del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos

geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios como: agua potable,

alcantarillado y otros servicios; así como, factores para la valoración de las edificaciones (pág. 3).

2.5.9.1 VALOR DEL SUELO

Señalamos que para realizar la valoración de los predios urbanos y rurales lo hacemos mediante la

aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones, valor de reposición, el

plano de valor de la tierra, factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos

geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios como: agua potable,

alcantarillados y otros servicios; así como factores para la valoración de las edificaciones.

80

Podemos decir entonces que para cada predio y dependiendo del uso del suelo, nosotros tendremos

un tratamiento diferente para el inventario, valoración y sobre todo para realizar la tributación;

puesto que la forma en que se usa el suelo está vinculada de forma directa con aspectos

económicos, jurídicos y sociales.

Para la valoración del suelo tomamos en cuenta lo que nos señala de manera general el COOTAD

(2010), en el artículo Nº 495, literal A; así tenemos lo siguiente:

Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo

y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo.Para establecer el

valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguienteselementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso

de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u

homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble(pág. 138) (….)

2.5.9.2 VALOR DE LAS EDIFICACIONES

Para determinar el valor de una propiedad de acuerdo con la información que maneja la Dirección

de Avalúos y Catastros del Cantón Rumiñahui, es que en primer lugar debemos conocer en qué

lugar se encuentra ubicado el bien inmueble, las Calles, Avenidas principales, así como también las

características, tamaño del terreno y forma.

Debemos además tomar en cuenta que un terreno vale por lo que se pueda construir encima de

ellos, generando un valor único debido a las mejoras que se realizan al edificar algo en el inmueble

existente; el artículo Nº 495 del COOTAD (2010), literal b), establece lo siguiente:

81



valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se vayan desarrollando

con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición (pág. 138)

(….)

2.5.9.3 VALOR DE REPOSICIÓN

El valor de reposición lo determina o tasa un perito avaluador después de efectuar el

correspondiente análisis de mercado, además de verificar la antigüedad que tiene el inmueble para

finalmente establecer el estado de uso de este bien inmueble sometido al avalúo.

El valor de reposición podemos señalar que es aquel que busca establecer el valor comercial del

bien inmueble objeto de avalúo a partir de determinar primero el costo total de la construcción pero

a precios actualizados, para luego restarle la depreciación acumulada.

Acerca del costo de reposición lo encontramos en el COOTAD (2010), artículo Nº 495, literal c,

que dispone lo siguiente:



valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de

construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada

de forma proporcional al tiempo de vida útil (pág. 138).

82

La depreciación para fines de Avalúos constituye la pérdida real de valor de una propiedad debido

a su antigüedad, desgaste, servicio, uso y obsolescencia; es decir, se debe tener en cuenta la edad y

el estado de conservación del bien inmueble que se trate.

El método de reposición es aplicable a toda clase de objetos inmobiliarios referidos a los espacios

que se hayan construido, en la condición en que estos se encuentren al momento de realizar el

avalúo sean estos: nuevos, en proceso de ejecución o usados; así tenemos los espacios construidos,

tales como:

Tabla 13

Espacios Construidos en las propiedades inmobiliarias

Cubiertos Descubiertos Elementos

Complementarios

salas patios cerramientos

habitaciones jardines chimeneas

galpones parqueos cisternas

oficinas terrazas piscinas

Fuente: Manual de procedimientos de Avalúos de activos fijos e inventarios de conformidad con las NIC y NIIFS / 2010 /

Elaborado por: Jaime Andrés Pozo Coral


2.5.10 NORMAS PARA LA VALORACIÓN DEL SUELO

En cuanto a la importancia y el valor que tiene el suelo, podemos tomar en cuenta al autor Jonás

Figueroa Salas (2009)quién señala lo siguiente:

El suelo es la materia fundamental del urbanismo y su producción urbana es su razón de ser y objeto

principal. Siendo el soporte primordial de las actividades que se desarrollan en el territorio, sin suelo

no hay ciudad. Sin suelo, el desarrollo urbano se transforma en una entelequia y la ciudad, en una

ficción (FIGUEROA SALAS, Jonás, Las leyes del suelo: Las raíces del edificio / 2008).

83

La Dirección de Avalúos y Catastros perteneciente al GADMUR, ha desarrollado metodologías de

valoración del suelo urbano y rural, basadas en fórmulas y se encuentran establecidas en el artículo

Nº 10, de la Ordenanza Base Nº 020-2011.

Tabla 14

Cuadro para la Valoración del Suelo

VT = S X P X I

VT Valoración del terreno

S Superficie del lote

P Precio del terreno leído en el plano de valor del suelo en m²

I Suma de los coeficientes de los factores endógenos, que está incluido en el valor

del suelo que consta en el respectivo plano y por tanto es uno

Fuente: Ordenanza Municipal Nº 020-2011del Cantón Rumiñahui, vigente


a) “El valor resultante de la aplicación de la fórmula se multiplicará por el área del terreno. El

resultado será el valor final del terreno” (pág. 4).

2.5.11 CONSIDERACIONES ESPECIALES PARA LA VALORACIÓN DEL

SUELO

Dentro de este punto seguimos con el análisis de la Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón

Rumiñahui, así tenemos las siguientes consideraciones especiales para la valoración del suelo.

84

2.5.11.1LADERAS DE RÍO Y QUEBRADA

Para la valoración del suelo, se tomarán en cuenta las siguientes consideraciones especiales,

contenidas en la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui, tales como: las

laderas de río y quebrada y la topografía irregular, contenidas en el artículo Nº 11:

Artículo Nº 11: Consideraciones especiales para la valoración del suelo.- tenemos las siguientes:

a) Laderas de río y quebrada.- El propietario del predio colindante a los ríos y quebradas podrá

solicitar la revisión del avalúo del terreno con el propósito de que se considere el área afectada,

la misma se cuantificará de acuerdo a la longitud de protección del río o quebrada constante en

el certificado de normas particulares extendido por la Dirección de Planificación. El valor de

esta superficie será el 10% del valor asignado al terreno (pág. 3).

2.5.11.2TOPOGRAFÍA IRREGULAR

La Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui dentro de este punto establece lo

siguiente en el artículo Nº11.

b) Topografía irregular.- El propietario del predio que tenga topografía irregular podrá solicitar la

revisión del avalúo del terreno, para lo cual se realizará la verificación y cuantificación

respectiva por parte del personal técnico de la Dirección de Avalúos y Catastros y se

considerarán los siguientes factores de reducción del avalúo de estas áreas:

Tabla 15

Factor de Topografía Irregular

Factor Topografía

Pendiente en grados Factor a aplicar

0 a 20 1.00

20. 01 a 30 0.90

30. 01 a 40 0.75

85

40. 01 a 50 0.60

50. 01 a 60 0.45

60. 01 a 75 0.30

75. 01 a 90 010

Fuente: Ordenanza Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui / pág. 5.


2.5.12 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

La Ordenanza Base Nº 020-2011querige para el Cantón Rumiñahui, en cuanto a la valoración de

las construcciones, en el artículo Nº 12, establece lo siguiente:

Artículo Nº 12: Valoración de las Construcciones.- Para la valoración de las construcciones se

aplicará el método de reposición y agregación de valores establecidos en los literales b y c del

artículo Nº 495 del Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización

COOTAD, de acuerdo a la siguiente fórmula:

Tabla 16

Tabla de Valoración de las Construcciones

AC = SC X PUC X CVU

AC Valoración de la Construcción

SC Superficie de Construcción

PUC Suma de precios unitarios de los componentes de la Construcción, según materiales utilizados

CVU Coeficiente de vida útil de la Construcción, dependiente de la edad, estructura, materiales y estado

de conservación

Fuente: Ordenanza Municipal Nº 020-2011del Cantón Rumiñahui, vigente, pág. 5.


El procedimiento aplicable es el siguiente:

86

a) De acuerdo a las características constructivas de cada bloque de construcción, habrá un valor

unitario de construcción, que resultará de la suma de los valores unitarios de cada elemento

constructivo, para lo cual se aplicará la tabla de valoración de las edificaciones vigente.

b) El valor resultante de la aplicación de la fórmula se multiplicará por el área de construcción de

cada bloque.

c) El resultado del procedimiento anterior se multiplicará por el factor “coeficiente de vida útil de

la Construcción-CVU”, que es un factor de reducción del precio unitario de acuerdo al tipo de

construcción, años de existencia y tipo de mantenimiento.

El análisis que realiza el GADMUR a las edificaciones o construcciones en los inmuebles, es con el

objetivo de establecer el valor que tienen las propiedades urbanas y rurales; cuyo estudio se basa en

un cuadro de algunas variables como son: los materiales de construcción o el número de pisos, el

uso, acabados y estructura; Así mismo el valor será depreciado por los años y las condiciones de

los adicionales constructivos.

2.5.13 CONCEPTO DE IMPUESTO PREDIAL

Hemos señalado la importancia que tiene el Catastro como una herramienta previa con la que

cuentan los Gobiernos Seccionales como el de Rumiñahui para determinar no solo el avalúo de los

bienes inmuebles sino además es paso previo que nos ayuda a determinar la base imponible para el

cálculo del Impuesto Predial.

El Impuesto Predial es una carga fiscal de competencia exclusiva de los Gobiernos Locales

Municipales, cuyo objeto reside en la masa inmobiliaria que se conforma del suelo y las

construcciones, es por lo que se grava a los sujetos que detentan la propiedad inmobiliaria o la

posesión, de uno o varios inmuebles a “título de dueño” y a partir de esa “titularidad” es como se

determina la calidad de sujeto pasivo de dicha obligación fiscal(VEGA VARGAS, Fernando

Ramiro, Impuesto Predial Análisis de Ilegalidad, 2005, pág. 128).

87

El Impuesto Predial es un tributo directo ya que no puede trasladarse a terceros, grava en forma

anual el dominio, el usufructo y otras formas de posesión de bienes inmuebles; es un impuesto en el

cual se considera el nivel de obras de infraestructura con que se encuentre constituida una

propiedad inmueble. Podemos decir entonces que el objeto del impuesto predial es la propiedad de

un determinado inmueble; es decir, lo que grava el impuesto predial es la tenencia de un inmueble.

El Impuesto Predial es un impuesto real porque grava directamente un objeto o hecho

prescindiendo de la situación de su titular, es decir, fija su importancia de forma exclusiva en el

objeto sin enfocarse en la situación personal del contribuyente.

2.5.13.1BASES LEGALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL

El Impuesto Predial es de orden municipal puesto que su cumplimiento no origina una

contraprestación directa de la Municipalidad o de los Gobiernos Autónomos hacia los

contribuyentes; es decir, grava a todos los bienes inmuebles urbanos y rurales que se encuentran

ubicados dentro del territorio del Municipio del Cantón Rumiñahui.

Para el caso de los Barrios Alfredo Albornoz como del Barrio de Inchalillo, pertenecientes a la

Parroquia Urbana de Sangolquí, del Cantón Rumiñahui, el Impuesto Predial se encuentra normado

y regulada dentro de la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011y publicada en Registro Oficial Nº

604 de 26 de diciembre de 2011.

Ordenanza Municipal que es de obligatorio cumplimiento para todos los habitantes del Cantón,

siendo importante su cumplimiento para obtener recursos y poder realizar inversiones en obras que

contribuyan al desarrollo y bienestar de la ciudadanos de Rumiñahui.

Desde el punto de vista de la provisión de servicios, el impuesto predial puede fomentar objetivos de

eficiencia en la provisión de servicios públicos, ya que es posible calibrar el nivel de la carga

tributaria del predial con el financiamiento de servicios públicos de competencia municipal

(SACDEL Sistema de Asesoría y Capacitación para el Desarrollo Local, Impuesto Predial y

Descentralización Fiscal del Estado, 2006, pág. 10).

88

El sistema tributario municipal está integrado por los Impuestos, Tasas y Contribuciones Especiales

de Mejoras, por tal motivo la Constitución de Ecuador (2008), establece de manera clara acerca

de los Impuestos, en el artículo Nº 301, lo siguiente:

Sólo por iniciativa de la Función Ejecutiva y mediante Ley sancionada por la Asamblea Nacional, se

podrá establecer, modificar, exonerar o extinguir Impuestos. Sólo por acto normativo de órgano

competente se podrán establecer, modificar, exonerar y extinguir Tasas y Contribuciones. Las Tasas

y Contribuciones Especiales se crearán y regularán de acuerdo con la Ley (pág. 144).

2.5.13.2FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL

El Impuesto Predial es un tributo de carácter municipal que deben pagar todas aquellas personas

que tienen propiedades ubicadas en el sector urbano o rural del Municipio de Rumiñahui, y por ley

no se toman en cuenta variables,tales como: ingresos económicos, declaraciones de rentas de las

personas para fijar su valor y su posterior cobro.

El Impuesto Predial ha sido considerado como un impuesto urbano y rural; este tributo se liquida y

se cobra con base en el avalúo catastral que tenga el inmueble; avalúo realizado por la dirección de

avalúos y catastros; es decir, que este tributo se determina en base al valor que tiene la propiedad

en el mercado inmobiliario. En conclusión, en la medida en que se actualicen las condiciones

físicas o jurídicas del inmueble, esto hace que el impuesto predial cambie.

El impuesto predial es un impuesto local eficaz, ya que los bienes inmuebles tienen una ubicación

dentro de la jurisdicción de un gobierno local específico. Pocos impuestos presentan las mismas

ventajas en lo que respecta a su previsibilidad y estabilidad. Se trata de un impuesto difícil de evitar,

y los bienes inmuebles representan un activo al que se puede recurrir para garantizar el pago del

impuesto. Además, las comunidades rurales normalmente sólo tienen acceso limitado a otras bases

imponibles significativas. Por ello, el impuesto sobre la tierra y los bienes inmuebles de las

empresas agrícolas y otras actividades rurales pueden ser una fuente importante de ingresos para los

89

gobiernos locales(Departamento Económico y Social de la FAO, Descentralización e Impuesto

Predial Rural, 2013).

El GADMUR debido al proceso de descentralización del Estado tiene una posibilidad mayor de

acercarse a los ciudadanos del Cantón Rumiñahui,con el fin de poder contribuir en la satisfacción

de las necesidades locales y urgentes y los pobladores a su vez pueden exigir transparencia y en el

buen uso de los recursos que se obtienen a través del pago de los impuestos y en especial del

Impuesto Predial, permitiendo a este gobierno local mejorar la capacidad de respuesta, la rendición

de cuentas y los resultados de la producción y prestación de servicios.

El impuesto predial es un impuesto local eficaz debido a que la naturaleza misma de los bienes

inmuebles hace que sea relativamente sencillo para los gobiernos locales identificar a los

contribuyentes y recaudar los impuestos. En general, este impuesto es menos atractivo para el

gobierno central porque sus ingresos suelen ser muy inferiores a los del impuesto sobre la renta,

sobre las ventas o sobre las sociedades. Además, el impuesto predial no suele considerarse como

instrumento de políticas sociales y económicas de mayor amplitud, que suelen ser competencia del

gobierno central (Departamento Económico y Social de la FAO, Descentralización e Impuesto

Predial Rural, 2013).

2.5.13.2.1 LEYES

El Impuesto Predial se encuentra regulado en la Constitución, en el COOTAD, en la Ley Orgánica

de Discapacidades, en la Ley del Anciano; así como en las respectivas Ordenanzas Municipales,

como es el caso del Cantón Rumiñahui tenemos la Ordenanza Base Nº 020-2011, en el ámbito de

las exenciones tributarias.

La Constitución de Ecuador (2008), reconoce los derechos que tienen las personas con

discapacidad, determinando en el artículo Nº 47, numeral 4 lo siguiente:

“Artículo Nº47.- Se reconoce a las personas con discapacidad, los derechos a:

(….) Numeral 4) Exenciones en el régimen tributario” (pág. 41).

90

La Ley Orgánica de Discapacidades (2012), promulgada en el Registro Oficial Suplemento Nº

796 de 25 de septiembre del 2012,acerca de las personas con discapacidad y de aquellas con

deficiencia o condición discapacitante, señala en el artículo Nº 6de la mencionada Ley, lo

siguiente:

Artículo Nº6: Persona con Discapacidad.- Se entenderá por persona con discapacidad a aquella que,

como consecuencia de una o más deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales, con

independencia de la causa que la hubiera originado, ve restringida permanentemente su capacidad

biológica, sicológica y asociativa para ejercer una o más actividades esenciales de la vida diaria, en

una proporción equivalente al cuarenta por ciento de discapacidad,debidamente calificada por la

autoridad sanitaria nacional.

Los beneficios tributarios como las exenciones que se aplican para el cálculo del impuesto predial

son realizados por la Dirección Financiera del GADMUR, la exención del impuesto predial lo

encontramos en el artículo Nº 75 de la Ley Orgánica de Discapacidades (2012):

Artículo Nº 75:Impuesto predial.- Las personas con discapacidad y/o las personas naturales y

jurídicas que tengan legalmente bajo su protección o cuidado a la persona con discapacidad, tendrán

la exención del cincuenta por ciento (50%) del pago del impuesto predial. Esta exención se aplicará

sobre un (1) solo inmueble con un avalúo máximo de quinientas (500) remuneraciones básicas

unificadas del trabajador privado en general. En caso de superar este valor, se cancelará un

proporcional al excedente (pág. 29).

En cuanto a los adultos mayores, decimos que se consideran adultos mayores las personas que

hayan cumplido los sesenta y cinco años de edad (65), encontramos garantizados sus derechos en la

Constitución (2008), en el artículo Nº 37, numeral 5, así tenemos:

“Artículo Nº 37.- El Estado garantizará a las personas adultas mayores los siguientes derechos:

(….) Numeral 5) Exenciones en el régimen tributario” (pág. 35).

91

Los adultos mayores también son una realidad importante, por tal motivo el Estado como garante

de derechos ha tomado en cuenta a las personas con discapacidad y a las personas adultas mayores,

grupos que son considerados como vulnerables, con el fin de erradicar las desigualdades, violencia,

discriminación y sobre todo la exclusión de estas personas, de esta manera la Constitución, siendo

el instrumento jurídico de mayor jerarquía, garantiza sus derechos con lograr que tengan una vida

digna.

El Ecuador se muestra como un País en plena fase de transición demográfica, este fenómeno

demuestra que los adultos/as mayores al 2010 representan el 7% de la población del Ecuador y al

2050 representarán el 18% de la población(Ministerio de Inclusión económica y Social MIES,

Agenda de las personas Adultas Mayores, septiembre de 2012, pág. 9).

Para la protección de los derechos de las personas adultas mayores además tenemos una Reforma

a la Leydel Anciano (2013), publicada en el Registro Oficial Nº 35 de 05 de agosto de 2013;

instrumento donde encontramos las exoneraciones tributarias tipificadas en el artículo Nº 14:

Artículo Nº 14: Exoneración de Impuestos.-Toda persona mayor de sesenta y cinco años de edad y

con ingresos mensuales estimados en un máximo de cinco (5) remuneraciones básicas unificadas o

que tuviera un patrimonio que no exceda de quinientas (500) remuneraciones básicas unificadas,

estará exonerada del pago de toda clase de impuestos fiscales y municipales.

Para la aplicación de este beneficio no se requerirá de declaración administrativa previa, provincial o

municipal.

Si la renta o patrimonio excede de las cantidades determinadas en el inciso primero, los impuestos se

pagarán únicamente por la diferencia o excedente(pág. 5).

El artículo se refiere a los adultos mayores o grupo etario que comprenden personas que tienen

más de 65 años de edad y que estarán exonerados del pago de los impuestos municipales, como lo

es el Impuesto Predial; es decir, nos referimos al privilegio para no ser comprendidos en dicha

obligación tributaria por disposición expresa de Ley Especial.

92

Podemos entender que para que opere una exoneración debe existir primero una ley que la

establezca; y que, para obtener el beneficio tributario es necesario seguir los mandatos emanados

por la misma ley; es decir, nos encontramos frente al principio de Legalidad.

2.5.13.2.2 ORDENANZAS

Las Ordenanzas Municipales que rigen para el Cantón Rumiñahui en cuanto al Impuesto Predial, es

la Ordenanza Base Nº 020-2011, así como la Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013, llamada:

Ordenanza Reformatoria a la Ordenanza Catastral y Valoración de predios y aplicación de los

Impuestos Predial Urbano y Rural en aplicación de lo que dispone el Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD, publicada en Registro Oficial

Nº 928 de 8 de abril de 2013.

Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013 que contiene la normativa para garantizar el derecho a los

beneficios tributarios que deberán gozar las personas con discapacidades, así como las personas

mayores de sesenta y cinco (65) años de edad; Ordenanza que está acorde a la Constitución, a la

Ley Orgánica de Discapacidades y a la Ley del Anciano.

La Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013, en el Capítulo Nº II de las Exoneraciones Especiales,

encontramos el artículo Nº 44, literales a y b, donde se regulan las exoneraciones especiales del

pago del Impuesto Predial, para las personas adultas mayores.

Artículo Nº 44: Exoneraciones Especiales.- Por disposiciones de Leyes especiales.

a) Toda persona mayor de sesenta y cinco años (65) años de edad y con ingresos mensuales en un

máximo de cinco (5) Remuneraciones Básicas Unificadas o que tuviera un patrimonio que no

exceda de quinientas (500) Remuneraciones Básicas Unificadas, estará exonerado del pago del

Impuesto de que se trata esta ordenanza.

b) Cuando el valor de la propiedad sea superior a las quinientas (500) Remuneraciones Básicas

Unificadas, los Impuestos se pagarán únicamente por la diferencia o excedente (pág. 11).

93

Para el caso de las personas con discapacidad, dentro de la misma Ordenanza Reformatoria Nº

007-2013, en el Capítulo II de las Exoneraciones Especiales, encontramos el artículo Nº 44, literal

e, donde se regulan las exoneraciones especiales del pago del Impuesto Predial:

Artículo Nº 44: Exoneraciones Especiales.- Por disposiciones de Leyes especiales.

e)Las personas con discapacidad y/o las personas naturales y jurídicas que tengan legalmente bajo su

protección o cuidado a la persona con discapacidad, tendrán la exención del cincuenta (50%) por

ciento del pago del Impuesto Predial. Esta exención se aplicará sobre un (1) solo inmueble con un

Avalúo máximo de quinientas (500) Remuneraciones Básicas Unificadas del trabajador privado en

general. En caso de superar este valor, se cancelará un proporcional al excedente (….) (pág. 11).

Los Documentos habilitantes con los que deben contar para que se les acrediten como personas con

discapacidades y como personas con deficiencia o condición discapacitante, lo encontramos

también regulado en la Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013, artículo Nº 44, numeral 1:

1) Documento Habilitante.- La cédula de ciudadanía que acredite la calificación y el registro

correspondiente, y el carné de discapacidad otorgado por el CONADIS (….)

En caso de las personas con deficiencia o condición discapacitante, el documento suficiente para

acogerse a los beneficios que establece esta Ordenanza en lo que les fuere aplicable, será el

certificado emitido por el equipo calificador especializado (pág. 11).

Las Normas jurídicas referidos a este Impuesto han sido elaboradas con el propósito de servir a los

administrados y también a la administración tributaria de la municipalidad; ya que dichas Leyes y

Ordenanzas contiene los procedimientos, métodos y plazos, además de las diferentes formas

utilizadas en la gestión del cobro del impuesto en referencia.

Argumentando al respecto cabe señalar, que a través del cobro de este Impuesto Predial, el

Gobierno del Cantón Rumiñahui puede promover el desarrollo económico a nivel local a través de

la oferta de servicios públicos que valorizan a las propiedades construidas en el Cantón y que a su

94

vez generan plusvalía para los dueños de los inmuebles, tanto el área Urbana, Suburbana como el

área Rural.

2.5.14 SUJETOS DEL IMPUESTO PREDIAL

Dentro de la materia del Impuesto Predial debemos reconocer que este Impuesto cuenta con varios

elementos que son necesarios analizarlos puesto que nos ayudará a entender no sólo quienes son los

sujetos activos y pasivos, el hecho generador y la banda impositiva de este Impuesto Predial

Urbano; elementos que están regulados dentro de la Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón

Rumiñahui.

2.5.14.1SUJETO ACTIVO

El Sujeto Activo del Impuesto Predial Urbano es el ente acreedor del tributo; en nuestro caso de

investigación tenemos al Municipio de la respectiva zona urbana, como es el Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR.

No es menos importante hablar también del Hecho Generador de este Impuesto Predial puesto que

a través de la existencia de este elemento tenemos como resultado una obligación tributaria, que

vincula jurídicamente al GADMUR como sujeto activo o ente acreedor del Impuesto y a las

personas que deben pagar dicho Impuesto.

Este Hecho Generador no más que un hecho, acto o situación previsto en una Ley que origina la

obligación tributaria, una vez que el sujeto pasivo ha sido encasillado en el presupuesto señalado en

la Norma Jurídica.

En la Ordenanza Base Nº 020-2011del Cantón Rumiñahui, encontramos al Hecho Generador en

el artículo Nº, artículo que determina lo siguiente:

95

Artículo Nº 2: “Hecho Generador.- Las propiedades ubicadas dentro de los límites de las zonas

urbanas pagarán el Impuesto anual, cuyo Sujeto Activo es el Gobierno Autónomo Descentralizado

de Rumiñahui GADMUR” (pág. 2).

El Hecho Generador en el Impuesto Predial constituye tener la condición de propietario o

usufructuario, excepcionalmente al poseedor de una propiedad ubicada en el área urbana del

Cantón Rumiñahui, al primero de enero del año que se grava. El hecho generador implica la

emisión de los correspondientes títulos de crédito, pero la obligación tributaria puede ser satisfecha

hasta el 31 de diciembre del año respectivo.

2.5.14.2SUJETO PASIVO

Es la persona natural o jurídica que de acuerdo a lo que estipula la Ley, está obligada al

cumplimiento de las prestaciones tributarias, en nuestro caso los sujetos pasivos del Impuesto

Predial Urbanoson los propietarios de los predios que están ubicados dentro de los límites de las

zonas urbanas establecidas en el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Municipio de

Rumiñahui 2012-2025; es decir, los propietarios de los inmuebles de los Barrios de Inchalillo y

Alfredo Albornoz que pertenecen a la Parroquia Urbana Sangolquí.

El COOTAD (2010) acerca del Sujeto Activo y del Sujeto Pasivo del Impuesto Predial estipula en

el artículo Nº 501, lo siguiente:

Artículo Nº 501: Sujeto del impuesto.- Son sujetos pasivos de este impuesto los propietarios de

predios ubicados dentro de los límites de las zonas urbanas, quienes pagarán un impuesto anual,

cuyo sujeto activo es la municipalidad o distrito metropolitano respectivo, en la forma establecida

por la ley (pág. 139).

La Ordenanza Base Nº 020-2011del Cantón Rumiñahui, en su artículo Nº 16 se refiere al sujeto

pasivo:

96

Artículo Nº 16: Sujeto del Impuesto.- Son Sujetos Pasivos de este Impuesto los propietarios de

predios ubicados dentro de los límites de las zonas urbanas, quienes pagarán un impuesto anual cuyo

sujeto activo es la municipalidad en la forma establecida en la Ley (pág. 5).

2.5.15 BANDA IMPOSITIVA DEL IMPUESTO PREDIAL URBANO

Otro elemento importante del Impuesto Predial es la Banda Impositiva que lo encontramos en el

artículo Nº 504 del COOTAD (2010):

Artículo Nº 504: Banda Impositiva.- Al valor de la propiedad urbana se aplicará un porcentaje que

oscilará entre un mínimo de un cero punto veinticinco por mil (0.25%0) y un máximo del cinco por

mil (5%0) que será fijado mediante Ordenanza por cada Concejo Municipal (pág. 140).

2.5.16 TRIBUTOS ADICIONALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL URBANO

Como hemos señalado junto con el Impuesto Predial se deben pagar las correspondientes Tasas y

Contribuciones Especiales de Mejoras; las Tasas son también reguladas mediante Ordenanza; por

tal motivo también las encontramos dentro de la Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón

Rumiñahui.

De acuerdo con lo determinado en la respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011, en el artículo Nº 18

encontramos lo concerniente a los tributos adicionales:

Artículo Nº 18: Tributos adicionales sobre el Impuesto Predial Urbano.- Conjuntamente con el

Impuesto Predial Urbano se cobrarán los siguientes tributos adicionales:

a) Tasa por Servicio de Mantenimiento Catastral

97

b) Tasa por Servicio de Mantenimiento Vial

c) Tasa de Seguridad Ciudadana; y

d) Contribución Predial a favor del Cuerpo de Bomberos, el valor de esta Contribución anual será

de 0.15 por mil de total del Avalúo del predio, tal como lo establece el artículo Nº 33 de la Ley

contra Incendios(pág. 5).

Tabla 17

Tributos Adicionales sobre el Impuesto Predial Urbano para el Cantón Rumiñahui

Tarifa para los tributos adicionales al Impuesto

Predial Urbano

Avalúo del Predio en USD Mantenimiento

Vial

Tasa de

Seguridad

Mantenimiento

Catastral

0.00 a 6.600.00* 3.00 3.00 2.00

6.600.01 a 10.000.00 4.00 4.00 2.5

10.000.01 a 20.000.00 5.00 5.00 3.00

20.000.01 a 30.000.00 6.00 6.00 3.50

30.000.01 a 50.000.00 7.00 7.00 4.00

50.000.01 a 75.000.00 8.00 8.00 4.50

75.000.01 a 100.000.00 9.00 9.00 5.00

100.000.01 a 150.000.00 10.00 10.00 5.50

150.000.01 a 250.000.00 12.00 12.00 6.00

250.000.01 a 500.000.00 15.00 15.00 7.00

500.000.01 a 1.000.000.00 20.00 20.00 8.00

1.000.000.01 a 2.000.000.00 25.00 25.00 10.00

2.000.000.01 en adelante 30.00 30.00 15.00

Fuente: Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui vigente / Dirección de Avalúo y Catastros


No debemos olvidar que son ingresospropios para el GADMUR aquellos que provienen de los

impuestos, las tasas y contribuciones especiales de mejoras generales o específicas de acuerdo con

lo que dispone el COOTAD, en su artículo Nº 172.

98

2.5.17 SUJETOS DEL IMPUESTO PREDIAL RURAL

En la materia del Impuesto Predial debemos reconocer que este Impuesto cuenta con varios

elementos al igual que en el área urbana, en el área rural tenemos al: sujeto activo y pasivoy la

banda impositiva de este Impuesto Predial Rural; elementos que están regulados también dentro de

la Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui que hemos venido analizando.

2.5.17.1SUJETO ACTIVO

El Sujeto Activo del Impuesto Predial Rural es el ente acreedor del tributo; en nuestro caso de

investigación es el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR.

2.5.17.2SUJETO PASIVO

Es la persona natural o jurídica que de acuerdo a lo que estipula la Ley, está obligada al

cumplimiento de las prestaciones tributarias, en nuestro caso los sujetos pasivos son los

propietarios de los predios que están ubicados fuera de los límites de las zonas urbanas del Cantón

Rumiñahui.

El artículo Nº 24 de la Ordenanza Base Nº 020-2011 acerca del Sujeto Activo y Sujeto Pasivo del

Impuesto Predial Rural, lo siguiente:

Artículo Nº 24: Sujeto Activo y Pasivo.- El Sujeto Activo del Impuesto a los predios rurales

ubicados en la jurisdicción del Cantón Rumiñahui es el GADMUR.

99

Son sujetos pasivos del Impuesto a los predios rurales los propietarios o poseedores de los predios

situados fuera de los límites de las zonas urbanas. Para el efecto, los elementos que integran la

propiedad rural son: tierra, edificios, maquinaria agrícola, ganado y otros semovientes, plantaciones

agrícolas y forestales (….)

Los límites del área rural para efectos de este Impuesto están debidamente precisados en el Plan de

Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2012-2025(pág. 8).

Las Propiedades grabadas por el Impuesto Predial Ruralson aquellas propiedades situadas fuera de

los límites establecidos para las zonas urbanas, pero dentro de la jurisdicción del Cantón

Rumiñahui.

2.5.18 LAS CONTRIBUCIONES ESPECIALES DE MEJORAS

Los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales tienen entre sus competenciaslas de

crear, modificar, exonerar o suprimir mediante Ordenanzas, las tasas, tarifas y la contribución

especial de mejoras por los servicios que presta y por las obras que ejecute.

Las Contribuciones Especiales de Mejoras están reguladas mediante la Ordenanza Base Nº 001-

2012, “Ordenanza para el cobro de tributos por Contribución Especial de Mejoras, de obras

ejecutadas por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR”,

sancionada el 2 de marzo del 2012, publicada en Registro Oficial Nº 689 de 24 de abril de 2012.

El objeto de la contribución especial de mejorases el beneficio real o presuntivo proporcionado a

las propiedades inmuebles urbanas por la construcción de cualquier obra pública, tales como:

pavimentación, construcción de vías, aceras, obras de alcantarillado, plazas, parques, mercados

municipales, etc.

En cuanto a la Determinación Presuntiva, el artículo Nº 5 de la Ordenanza Nº 001-2012, señala lo

siguiente:

100

Artículo Nº 5: Determinación Presuntiva.- Existe el beneficio presuntivo cuando una propiedad

resulta colindante con una obra pública, o se encuentre comprendida dentro del área declarada zona

de beneficio o influencia por ordenanza del respectivo concejo (pág. 2).

Debemos señalar que de acuerdo con el GADMUR las Contribuciones Especiales de Mejoras junto

con el Impuesto Predial, son consideradas como el segundo tributo de mayor importancia a nivel

local para el financiamiento urbano no solo de un Cantón sino del Ecuador; para realizar el cálculo

se prorratea el costo de la obra entre las personas que recibieron el beneficio, por esta razón el

GADMUR ha venido mejorando los mecanismos de identificación de las personas beneficiadas y

especialmente las áreas de influencia.

La contribución especial tiene carácter real, las propiedadesbeneficiadas, cualquiera que sea el

título legal o situación de empadronamiento, responderán con su valorpor el débito tributario. Los

propietarios solamente responderán hasta por el valor de la propiedad, deacuerdo con el avalúo

municipal actualizado, realizado antes de la iniciativa de las obras.

Como todo tributo cuenta con un sujeto activo, el sujeto pasivo y la base del tributo; así tenemos

que el Sujeto Activo de la contribución especial de mejoras, es la municipalidad del Cantón

Rumiñahui, Son sujetos pasivos de la contribución especial de mejoras los propietarios de los

inmuebles beneficiados por la ejecución de la obra pública.

En cuanto a la base del tributo, el artículo Nº 10 de la Ordenanza Base Nº 001-2012 señala lo

siguiente:

Artículo Nº 10: Base del Tributo.- La base de este tributo será el costo de la obra respectiva,

prorrateado entre laspropiedades beneficiadas, en la forma y proporción que se establece en la

presente ordenanza (pág. 3).

Las Contribuciones Especiales de Mejoras que se cobran junto con el Impuesto Predial en el

Cantón Rumiñahui, de acuerdo con la Ordenanza Base Nº 001-2012, artículo Nº 9:

101

Tabla 18

Contribuciones Especiales de Mejoras en el Cantón Rumiñahui

Apertura, Pavimentación,

Ensanche y Construcción de vías

de toda clase

Obras de Alcantarillado Plazas, parques y jardines

Repavimentación Urbana Construcción y ampliación de

obras y sistemas de agua

potables

Muros de gaviones, muros de

protección; y

Aceras y cercas Desecación de pantanos y

rellenos de quebradas

Otras obras que la Municipalidad

determine mediante Ordenanza,

previo el dictamen legal

pertinente.

Fuente: Ordenanza Base Nº 001-2012 del Cantón Rumiñahui vigente

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón.

Es necesario entender que se requiere recuperar los valores invertidos por la Municipalidad del

Cantón Rumiñahui, a través del cobro de las Contribuciones Especiales de Mejoras, con la

finalidad de poder disponer de recursos económicos necesarios que le permitan al Municipio

ejecutar nuevas obras, mantener la obra pública y ampliar su radio de acción, en beneficio de la

colectividad Rumiñahuense.

2.5.19 ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO RURAL

El Gobierno Autónomo Descentralizado de Rumiñahui realizará en forma obligatoria,

actualizaciones generales de catastros y de valoración de la propiedad rural cada bienio, de acuerdo

a lo que establece el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización

COOTAD.

2.5.20 VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD RURAL

De acuerdo con lo establecido en la Ordenanza Base Nº 020-2011, en el artículo Nº 35 acerca de la

valoración de los predios rurales, señala lo siguiente:

Artículo Nº 35: Valoración de Predios Rurales.-Los predios rurales serán valorados mediante la

aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y el valor de reposición

102

previstos en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, de

acuerdo al plano de valor del suelo por aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad al riego,

accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos

semejantes, así como los factores para la valoración de las edificaciones (pág. 8).

Como otro elemento de este Impuesto tenemos la Banda Impositiva del Impuesto Predial Rural,

señalada en el artículo Nº517 del COOTAD (2010):

Al valor de la propiedad ruralse aplicará un porcentaje que no será inferior a cero punto veinticinco

por mil (0,25 x 1000) ni superior al tres por mil (3 x 1000), que será fijado mediante Ordenanza por

cada Concejo Municipal o Metropolitano(pág. 144).

La tarifa del Impuesto Predial Rural para el Cantón Rumiñahui, se encuentra establecida en la

respectiva Ordenanza Base Nº 020-2011, artículo Nº 38, así tenemos la siguiente tabla:

Tabla 19

Tarifa del Impuesto Predial Rural

Avalúo del

predio en USD

Desde

Avalúo del

predio en USD

Hasta

Alícuota

por Mil

0.00 3,960,00 Exonerado

3,960,01 15,000,00 0,35

15,000,01 30,000,00 0,40

30,000,01 50,000,00 0,45

50,000,01 100,000,00 0,50

100,000,01 200,000,00 0,55

200,000,01 En adelante 0,60

Fuente: Ordenanza Base Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui


103

2.5.21 TRIBUTOS ADICIONALES SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL RURAL

Los tributos adicionales sobre el Impuesto Predial Rural, establecidos en la Ordenanza Base Nº

020-2011y que rigen para el Cantón Rumiñahui, de acuerdo con el artículo Nº 39 de la respectiva

Ordenanza, son los siguientes:

Artículo Nº 39: Tributos adicional al Impuesto Predial Rural.- Conjuntamente con el Impuesto

Predial Rural se cobrarán los siguientes tributos adicionales:

a) Tasa por servicio de Mantenimiento Catastral.- El valor de esta tasa anual es de 2.00 USD por

cada unidad predial.

b) Tasa por servicio de Mantenimiento Vial.- El valor de esta tasa anual es el 2.00 USD por cada

unidad predial.

c) Tasa de Seguridad Ciudadana.- El valor de esta tasa anual es el 0.10por mil del Avalúo total del

predio, este valor no podrá ser menor a 1.00 USD.

d) Contribución Predial a favor del Cuerpo de bomberos.- El valor de esta contribución anual es el

0.15 por mil del Avalúo total del predio, tal como lo establece la Ley contra Incendios(pág. 9).

2.5.22 EXENCIONES PARA PREDIOS URBANOS Y RURALES

Siguiendo con el análisis de la Normativa Base 020-2011 del Cantón Rumiñahui, artículo Nº 42,

podemos señalar que están exentas del pago de impuestos las siguientes propiedades:

a) Predios unifamiliares urbano-marginales con avalúos de hasta 25 remuneraciones básicas unificadas

del trabajador en general.(en este caso se refiere a USD 6.600,00, de acuerdo al año 2011).

b) Los predios de propiedad del Estado y demás Entidades del sector público.

c) Los predios que pertenecen a las Instituciones de beneficencia o asistencia social de carácter

particular, siempre que sean personas jurídicas y los edificios y sus rentas estén destinados,

exclusivamente a estas funciones. Si no hubiere destino total, la exención será proporcional a la

parte afectada de dicha finalidad.

104

d) Las propiedades que pertenecen a naciones extranjeras o a organismos internacionales de función

pública, siempre que estén destinados a dichas funciones; y,

e) Los predios que hayan sido declarados de utilidad pública por el Concejo municipal y que tengan

juicios de expropiación o desde la fecha de la declaratoria de la utilidad pública desde el momento

de la citación al demandado hasta que la sentencia se encuentre ejecutoriada, inscrita en el registro

de la propiedad y catastrada. En caso de tratarse de expropiación parcial, se tributará por lo

expropiado(pág. 10).

2.5.22.1EXENCIONES TEMPORALES

Dentrode la Ordenanza Base Nº 020-2011tenemos dos clases de Exenciones para el pago del

Impuesto Predial, tales como:

- Exenciones de pago a propiedades que cumplen con ciertos requisitos señalados en la

respectiva Ordenanza Base Nº020-2011 de Rumiñahui y

- Exenciones temporales.

En el artículo Nº 43 de la Ordenanza Base Nº 020-2011, encontramos las Exenciones Temporales

que señalan lo siguiente:

Artículo Nº 43: Exenciones Temporales.- Gozarán de una exención por los cinco años posteriores a los

de su terminación o al de la Adjudicación, en su caso:

a) Los bienes que deban considerarse amparados por la institución del Patrimonio Familiar,

siempre que no rebasen de un avalúo de US$ 48.000(cuarenta y ocho mil dólares).

b) Las casas que se construyan con préstamos que para tal objeto otorga el Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social, el Banco de la Vivienda, las asociaciones mutualistas y cooperativas de

vivienda y sólo hasta el límite de crédito que se haya concedido para tal objeto; en las casas de

105

varios pisos se considerarán terminados aquellos en uso, aun cuando los demás estén sin

terminar; y,

c) Los edificios que se construyan para viviendas populares y para hoteles.

Gozarán de una exoneración hasta por dos años siguientes al de su construcción las casas destinadas

a vivienda pero no amparadas bajo la institución del patrimonio familiar, no construidas a través de

préstamos, ni de edificios construidos para vivienda popular pero si los edificios que tengan fines

industriales(pág. 10).

2.5.22.2SUJETOS ESPECIALES

Estas exenciones se dan por disposiciones de Leyes especiales, tales como: Ley Orgánica de

Discapacidades y la Ley del Anciano; en la Ordenanza Base Nº 020-2011 encontramos en el

artículo Nº 44 las exenciones especiales, pero también encontramos este tipo de exenciones en la

Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013, publicada en Registro Oficial 928 de 8 de abril de 2013.

Artículo Nº 44: Exoneraciones Especiales.- Por disposiciones de leyes especiales.

a) Toda persona mayor de sesenta y cinco años de edad (65) y con ingresos mensuales en un

máximo de cinco (5) Remuneraciones Básicas unificadas o que tuvieran un patrimonio que no

exceda de quinientas (500) Remuneraciones Básicas Unificadas, estará exonerado del pago del

Impuesto de que trata esta Ordenanza.

b) Cuando el valor de la propiedad sea superior a las quinientas (500) Remuneraciones Básicas

Unificadas, los Impuestos se pagarán únicamente por la diferencia o excedente.

c) Cuando se trate de propiedades de derechos y acciones protegidos por la Ley del Anciano,

tendrán derecho a las respectivas deducciones según las antedichas disposiciones, en la parte

que le corresponde de sus derechos y acciones. Facultase a la Dirección Financiera a emitir

títulos de crédito individualizados para cada uno de los dueños de derechos y acciones de la

propiedad.

d) Los predios declarados como Patrimonio cultural de la Nación.

106

e) Las personas con discapacidad y/o las personas naturales y jurídicas que tengan legalmente bajo

su protección o cuidado a la persona con discapacidad, tendrán la exención del cincuenta por

ciento (50%) del pago del Impuesto Predial. Esta exención se aplicará sobre un (1) solo

inmueble con un Avalúo máximo de quinientas (500) Remuneraciones Básicas Unificadas del

trabajador privado en general. En caso de superar este valor, se cancelará un (1) proporcional al

excedente (…) (pág. 11).

Para acogerse a los beneficios de exención del pago del Impuesto Predial, las personas con

discapacidad deben cumplir con los requisitos señalados en la Ley Orgánica de Discapacidades;

requisitos ya señalados y analizados en la fundamentación teórica del Impuesto Predial.

2.5.23 DEDUCCIONES TRIBUTARIAS

Las Deducciones son un beneficio fiscal que aminora la cuota de un tributo, como en este caso del

Impuesto Predial y que establece la legislación con la finalidad de cumplir determinados objetivos

de política económica y social.

Las deducciones tributarias se encuentran también establecidas en la Ordenanza Nº 020-2011 para

el pago del Impuesto Predial, en el artículo Nº 45, señalando lo siguiente:

Artículo Nº 45: Deducciones Tributarias.- De acuerdo a lo que dispone el art. Nº 503 del COOTAD,

los propietarios cuyos predios soporten deudas hipotecarias que graven al predio con motivo de su

adquisición, construcción o mejora, tendrá derecho a solicitar que se les otorguen las deducciones

correspondientes, según las siguientes normas:

a) Las solicitudes deberán presentarse en la Dirección Financiera, hasta el 30 de noviembre de

cada año. Las solicitudes que se presenten con posterioridad sólo se tendrán en cuenta para el

pago del tributo correspondiente al segundo semestre del año;

b) Cuando se trate de préstamos hipotecarios sin amortización gradual, otorgados por Instituciones

del sistema financiero, empresas o personas particulares, se acompañará una copia de la

escritura en la primera solicitud, y cada 3 años un certificado del acreedor, en el que se indique

el saldo deudor por capital (…)

107

c) En los préstamos que otorga el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS se presentará en

la primera vez, un certificado que confirme la existencia del préstamo y su objeto, así como el

valor del mismo o el saldo de capital, en su caso (….)

d) La rebaja por deudas hipotecarias será del veinte al cuarenta por ciento del saldo del valor del

capital de la deuda, sin que pueda exceder del 50% del valor comercial del respectivo predio; y

e) Para los efectos de los cálculos anteriores, solo se considerará el saldo de capital, de acuerdo

con los certificados de las instituciones del sistema financiero, del IESS, o conforme al siguiente

cuadro de coeficientes de aplicación(….) (pág. 12).

Tabla 20

Deducciones Tributarias en el Cantón Rumiñahui

Saldo Deuda

en Dólares

Desde

Saldo Deuda en

Dólares

Hasta

% Rebaja

Menor a 6.600,01 Exonerado

de Impuesto

6.600,01 a 15.000 20%

15.000.01 a 30.000 25%

30.000.01 a 50.000 30%

50.000.01 a 70.000 35%

70.000.01 En adelante 40%

Fuente: Ordenanza Nº 020-2011 vigente


2.5.24 DESCUENTOS EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

El Impuesto Predial en el Cantón Rumiñahui deberá pagarse en el curso del respectivo año, sin

necesidad de que la tesorería notifique esta obligación. Los pagos podrán efectuarse desde el

primero de enero de cada año, aun cuando no se hubiere emitido el catastro. En este caso, se

realizará el pago en base al catastro del año anterior, y se entregará al contribuyente un recibo

provisional. El vencimiento del pago será el treinta y uno de diciembre de cada año.

108

La inversión en obra pública es uno de los beneficios retributivos que otorga la Municipalidad con

la recaudación de los tributos; es decir, encontramos en esta obligación tributaria un vínculo

jurídico que enlaza tanto al sujeto activo, como al sujeto pasivo pero no solo al pago de un tributo,

sino como un nexo de apoyo entre estos dos elementos, que buscan el desarrollo económico y

social del Cantón.

Artículo Nº 47.- Descuentos.- Los pagos que se realicen en la primera quincena, de los meses de

enero a junio tendrán los siguientes descuentos, según lo establece el artículo Nº 512 del COOTAD.

Tabla 21

Descuentos al Pago del Impuesto Predial en Rumiñahui

Descuentos de la Primera Quincena

Fechas de Pago Descuentos

(%)

Del 1º hasta el 15 de enero 10%

Del 1º hasta el 15 de febrero 8%

Del 1º hasta el 15 de marzo 6%

Del 1º hasta el 15 de abril 4%

Del 1º hasta el 15 de mayo 3%

Del 1º hasta el 15 de junio 2%


Elaborado por: La Autora

Tabla 22

Descuentos al Pago del Impuesto Predial en Rumiñahui

Descuentos de la Segunda Quincena

Fechas de Pago Descuento (%)

Del 16 al 31 de enero 9%

Del 16 al 28 de febrero 7%

Del 16 al 31 de marzo 5%

Del 16 al 30 de abril 3%

Del 16 al 31 de mayo 2%

Del 16 al 30 de junio 1%


Elaborado por: La Autora

109

2.5.25 RECARGOS EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

El COOTAD otorga beneficios para todos los Municipios, tales como exenciones, descuentos en

cuanto al pago del Impuesto Predial, así también puede aplicar los respectivos recargos en el pago

del Impuesto, en caso de no cancelar en el tiempo establecido por el Municipio.

El artículo Nº 48 de la Ordenanza Nº 020-2011, señala sobre los recargos, lo siguiente:

“Artículo Nº 48: Recargos.- Los pagos que se realicen a partir del 1º de julio, tendrán un recargo del

diez por ciento (10%) anual” (pág. 12).

2.6IGUALDAD O DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO

PREDIAL EN LOS BARRIOS ALFREDO ALBORNOZ E

INCHALILLO, AÑO 2012-2013

110

2.6.1 ANÁLISIS

Para realizar el presente análisis sobre la igualdad o desigualdad en el pago del Impuesto Predial,

en los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo, de la Parroquia Urbana Sangolquí, Cantón

Rumiñahui, primero vamos a analizar los títulos de crédito o cartillas prediales de los propietarios

de los bienes inmuebles.

Segundo se va a realizar un análisis de la banda impositiva para el cobro del Impuesto Predial

Urbano, tomando en cuenta lo que señala el COOTAD y comparándola con la banda impositiva

que se encuentra en la respectiva Ordenanza Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui, y así de esta

manera determinar si existe igualdad o desigualdad en el pago del Impuesto Predial.

2.6.1.1 LA EMISIÓN DE LOS TÍTULOS DE CRÉDITOSPOR LA DIRECCIÓN

FINANCIERA DEL GADMUR, DEL CANTÓN RUMIÑAHUI

El artículo Nº 7 de la Ordenanza Base Nº 020-2011, nos habla acerca de los títulos de crédito,

señalando lo siguiente:

Art. Nº7: Títulos de crédito.- En base a los valores de la propiedad determinados por la Dirección de

Avalúos y Catastros, la Dirección Financiera emitirá los títulos de crédito correspondientes a los

impuestos, tasas y contribuciones especiales de mejoras que deberán recaudarse conjuntamente con

el impuesto predial urbano. Para este objeto, la Dirección de Avalúos y Catastros remitirá a la

Dirección Financiera, el padrón con la valoración de los predios.

En base a las modificaciones operadas en los catastros hasta el 31 de diciembre de cada año,

determinará el impuesto para su cobro a partir del 1 de enero del año siguiente (pág. 3).

111

El estudio para el presente trabajo de investigación se harácon cuatro (4) títulos de créditos, de

igual número de propietarios de inmuebles situados en el Barrio urbano Alfredo Albornoz y cuatro

(4) títulos de créditos de cuatro (4) propietarios de inmuebles situados en el Barrio urbano

Inchalillo.


CRÉDITO DEL PREDIO Nº 1: BARRIO ALFREDO ALBORNOZ

Los datos Catastrales que maneja el GADMUR, de los predios urbanos y rurales, los encontramos

disponibles en el siguiente URL: http://186.46.84.35/mapserver2013/gadmur/; así tenemos los

siguientes datos de los predios urbanos sometidos a análisis.

Tabla 23

Reporte de predio Nº 1: Barrio Alfredo Albornoz

Clave Catastral: 080113430000 Área del Terreno: 745.00 m2

Cédula/RUC: 1704433984 Área de la

Construcción:

304.92 m2

Dirección: Sangolquí - Albornoz,

lote 03

Avalúo

del Terreno:

8. 940, 00

Barrio Albornoz Avalúo de

la Construcción:

67. 209, 33

Avalúo Catastral: 76. 149, 33

Fuente: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui- Catastro 2014


Debemos establecer que el “VALOR DEL SUELO POR METRO CUADRADO” para el Barrio

Alfredo Albornoz, de acuerdo con el Trámite Nº 16209-2014 de la Dirección de Avalúos y

Catastros y en base a sus registros catastrales, otorgó la siguiente valoración:

Barrio Alfredo Albornoz= de 20.00 USD.

Primero:El valor delsuelo por cada metro cuadrado para el Barrio Albornoz, es de 20 USD m2, el

predio Nº1cuenta con un Área de terreno de 745.00 m2 y de Avalúo del terreno es de 8.940,00

USD.

http://186.46.84.35/mapserver2013/gadmur/

112

Para este predio con un Área de terreno de 745.00 m2, el Avalúo del terrenodebió ser de 14.900

USD, pero se le aplicó un valor de 12 dólares cada metro cuadrado, quiere decir que para esta

propiedad inmueble “NO APLICARON EL VALOR ESTABLECIDO”de 20 USDm2.

De acuerdo con la Dirección de Avalúos y Catastros el valor dela construcción por metro cuadrado

para este predio fue de 220.41USD, valor establecido en base a la valoración de las construcciones

y aplicación del método de reposición contenido en la Ordenanza Nº020-2011, artículo Nº12.

Esto se puede comprobar al dividir el avalúo de la construcción (67.209,33) con el área de la

misma (304.92m2), obtenemos el valor por metros cuadrados (220,41 USD) de construcción de

este predio.

Segundo:para obtener el Avalúo del inmueble, sumamos el avalúo del terreno más el avalúo de la

construcción, así tenemos:

Avalúo del terreno 8.940,00

Avalúo de la Construcción67.209,33

Valor Catastral o Municipal76.149,33 USD.

Con el Avalúo correcto del terreno, el valor del inmueble debió ser de:

Avalúo del terreno 14.900




PREDIO Nº 1 CON EL AVALÚO CATASTRAL

Para realizar el cálculo del Impuesto Predial vamosa tomar como base el Avalúo Catastral o

Municipal de cada predio sometido a análisis.

113

Primero: tomaremos en cuenta la tabla que contiene la Banda Impositiva, señalada en el artículo

Nº 17 de la Ordenanza Nº 020-2011, determinada para los predios urbanos del Cantón Rumiñahui.

Artículo Nº 17: Banda Impositiva del Impuesto Predial Urbano.- La tarifa del Impuesto Predial Urbano

correspondiente a cada unidad predial, se calculará considerándose un incremento del 4,02%o (Cuatro

punto cero dos por mil), que se aplicarán a las alícuotas vigentes de acuerdo con lo señalado en la tabla

que contiene la Banda Impositiva del Impuesto Predial urbano (pág. 5).

Tabla 24

Banda Impositiva del Impuesto Predial Urbano

Avalúo del

Predio en

USD

Desde

Avalúo del

Predio en

USD

Hasta

Alícuota

por Mil

0.00 a 6.600.00* Exonerado

6.600.01 a 10.000.00 1.028

10.000.01 a 20.000.00 1.081

20.000.01 a 30.000.00 1.135

30.000.01 a 50.000.00 1.189

50.000.01 a 75.000.00 1.244

75.000.01 a 100.000.00 1.298

100.000.01 a 150.000.00 1.352

150.000.01 a 250.000.00 1.406

250.000.01 a 500.000.00 1.460

500.000.01 a 1.000.000.00 1.514

1.000.000.01 a 2.000.000.00 1.568

2.000.000.01 en adelante 1.622

Fuente: Ordenanza Nº 020-2011 del Cantón Rumiñahui (vigente) / Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR


114

Segundo:El artículo Nº 504 del COOTAD (2010), señala que al valor de la propiedad urbana se

aplicará un porcentaje que oscilará entre un mínimo del cero punto veinticinco por mil (0,25 %o) y

un máximo del cinco por mil (5 %o) (….) (pág. 140). Por lo tanto al analizar el artículo Nº 17de la

Ordenanza Nº020-2011, podemos observar que es Ilegal el incremento en la Banda Impositiva, de

la presente Ordenanza, debido a que no está acorde con lo señalado en el COOTAD.

Tercero (Procedimiento): Predio Nº 1: Clave Catastral: 080113430000.

Deseamos conocer: ¿Qué Banda Impositiva aplicó el Municipio para cobrar de Impuesto Predial

USD 98.84 de acuerdo con el Título de Crédito emitido para el año 2013, acorde al artículo 504 del

COOTAD?

Avalúo Municipal USD 76.149,33 1000

Impuesto Predial USD 98.84 ?

Procedimiento: 98.84 X 1000 / 76.149,33 = 1,298%0(Banda Impositiva aplicada).

Comprobación del procedimiento aplicado:


? 1,298

76.149,33 X 1,298 / 1000= 98.84 USD (Impuesto Predial) año 2013.

La Determinación del Impuesto Predial con el Avalúo Catastral correcto:

Deseamos conocer:¿Qué Banda Impositiva tendría que aplicar el Municipio con el Avalúo

Catastral de 82.109,33 USD, de manera que pague el mismo valor de Impuesto Predial, acorde con

el artículo 504 del COOTAD?



115

Procedimiento: 98.84 X 1000 / 82.109,33 = 1,2037%0(Banda Impositiva a aplicar)



? 1,2037

82.109,33 X 1,2037 / 1000= 98.84USD (Impuesto Predial) año 2013.

La Banda Impositiva a aplicar con el Avalúo Catastral correcto sería de 1,2037, pero la misma no

consta en la tabla que contiene el avalúo para los predios del Cantón Rumiñahui y la Banda

Impositiva a aplicar.

2.6.2.2 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº1

Primero:El Avalúo Comercial lo obtenemos en base a un análisis de mercado, por tal motivo, para

sustento del desarrollo del presente trabajo investigativo, hemos considerado indispensable conocer

el valor del suelo por metros cuadrados (m2) en el Barrio Alfredo Albornoz, el valor de la

construcción por m2 y finalmente el Valor real o Comercial que tendrían las propiedades inmuebles

analizadas en el mercado inmobiliario.

Así tenemos que de acuerdo con el estudio realizado por la Inmobiliaria “LARCO & LARCO”

Bienes Raíces, Asesoría Comercial, Empresarial y Servicios, ubicada en el Cantón Rumiñahui,

estableció los Avalúos a los predios del Barrio Alfredo Albornoz para el año 2014.

Segundo (Análisis): Predio Nº1, Clave Catastral: 080113430000, tomaremos como base los datos

determinados por la Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR, tales como: área del terreno

y área de la construcción, obteniendo el siguiente resultado:

116

Tabla 25

Avalúo Comercial Inmobiliaria “Larco & Larco”, Predio Nº1

Área del terreno Valor del suelo por

m2

Resultado

745.00m2 60USD c/m2 44.700 USD

Área de la

construcción

Valor de la

construcción por m2

Resultado

304.92m2 350 USD c/m2 106.722 USD

Avalúo Comercial 151.422 USD

Elaborado por: Inmobiliaria “LARCO & LARCO / 26 sept. 2014


Una vez que hemos obtenido el Avalúo Comercial (precio de mercado) también podemos realizar

la determinación del monto de Impuesto Predial a pagar, así tenemos el siguiente procedimiento:

El Avalúo Real del predio es de 151.422 USD.

Deseamos conocer: ¿Qué tarifa debería aplicar la Dirección de Avalúos y Catastros para que con el

Avalúo Real del predio, pague el mismo valor por el Impuesto Predial, acorde con el artículo 504

del COOTAD?

Avalúo Real USD 151.422 1000


Procedimiento: 98.84 X 1000 / 151.422 = 0.65%0(Banda Impositiva a aplicar)



? 0,65

151.422 X 0.65 / 1000= 98.50 USD (Impuesto Predial) a pagar.

117

2.6.2.3 CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DEL

AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº1 DEL BARRIO ALFREDO

ALBORNOZ

Con los ejercicios realizados podemos señalar que el Avalúo del terreno aplicado por el Municipio

a este predio, fue INCORRECTO, es decir, existe DESIGUALDAD, puesto que no se establecióel

valor del suelo con 20 USD c/m2 sino de 12 USD c/m2.El valor Catastral considerando el Avalúo

del terreno correcto, debió haber sido de 82.109,33 USD y no 76.149,33USD.

Con el valor de Impuesto Predial de USD 98.84 y el erróneo Avalúo Catastral de 76.149,33 USD se

obtuvo La Banda Impositiva de 1,298%0. La Banda Impositiva para el Impuesto Predial con el

correcto Valor Catastral de 82.109,33 USD, debió ser de: 1,2037%0, la misma que no consta en la

tabla de Avalúos y de la banda impositiva a aplicar para el cálculo del Impuesto Predial a pagar, de

la Ordenanza Nº020-2011.

Por lo tanto existe una DESIGUALDAD en la determinación del monto del Impuesto Predial,

puesto que la Banda Impositiva que se debió haber aplicado, fue de 1,2037%0,en base al Avalúo

Catastral correcto, pero de acuerdo con el Avalúo erróneo establecido para este predio se aplicó de

1.298%0; es decir, concluimos señalando también que no tenemos establecida una Banda

Impositiva para la propiedad inmueble urbana, de acuerdo a lo que dispone el artículo 504 del

COOTAD.

Considerando que el Incremento establecido en la Banda Impositiva del artículo Nº 17, de la

Ordenanza Nº 020-2011, es Ilegal debido a que va en contra de lo que establece el COOTAD,

concluimos que el artículo Nº 504 del COOTAD, no se cumple para este predio del Barrio Alfredo

Albornoz.

La Dirección de Avalúos y Catastros ha realizado los respectivos avalúos de los predios, por lo

cual podemos observar de manera general que se encuentran subavaluados, es decir, no se fija el

valor real de la propiedad (valor de mercado), fundamentados en que al aumentar el avalúo también

se aumentará la cuantía del impuesto, lo que es totalmente erróneo, pero si incidiría y por tanto

incrementaría el valor del impuesto a la utilidad y plusvalía de los inmuebles en caso de

transferencia de dominio.

118

Existe DESIGUALDAD en el Avalúo establecido por el Municipio de Rumiñahui, en relación con

el Avalúo Real (valor de mercado) puesto que con el Avalúo Real no aumentaría la cuantía del

Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la tarifa o Banda Impositiva a aplicar a los

predios.

2.6.3 Análisis de los datos Catastrales y de los títulos de crédito del Predio Nº 2:

Barrio Alfredo Albornoz

Tabla 26

Reporte de predio Nº 2: Barrio Alfredo Albornoz



Construcción:

478.33 m2

Dirección: Sangolquí - Albornoz, SN Avalúo del Terreno: 17. 290, 00

Barrio Albornoz Avalúo de la

Construcción:

100. 552, 55




Primero:El valor del suelo por cada metro cuadrado para el Barrio Albornoz es de 20 USD m2, el

predio Nº 2 cuenta con un Área de terreno de 864.50 m2, por tanto el Avalúo del terreno fue de:

17.290,00 dólares; es decir, si se aplicó el valor del suelo por metro cuadrado establecido para este

Barrio.

De acuerdo con la Dirección de Avalúos y Catastros el valor de la construcción por metro cuadrado

para este predio fue de 210,21USD, valor establecido en base a la valoración de las construcciones



misma (478.33m2), obtenemos el valor por metros cuadrados (220,21 USD) de construcción de

este predio.



119




2.6.31PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL EN

PREDIO Nº 2



Segundo (Procedimiento): Predio Nº2: Barrio Albornoz, Clave Catastral 080113127000.


USD159.32 de acuerdo con el Título de Crédito emitido para el año 2013,acorde con el artículo

504 del COOTAD?


Impuesto Predial USD159.32 ?

Procedimiento: 159.32 X 1000 /117.842,55 = 1,352%0(Banda Impositiva aplicada).



? 1,351

117.842,55 X 1,352 / 1000= 159.32USD (Impuesto Predial) año 2013.

120

2.6.3.2AVALÚO COMERCIAL

Primero:El Avalúo Comercial para el predio Nº2 ubicado en el Barrio Alfredo Albornoz de

acuerdo con el estudio realizado por la Inmobiliaria “LARCO & LARCO” Bienes Raíces, Asesoría

Comercial, Empresarial y Servicios, ubicada en el Cantón Rumiñahui, estableció el siguiente

Avalúopara este predio, año 2014.


establecidos por el GADMUR, tales como: área del terreno y área de la construcción, obteniendo el

siguiente resultado:

Tabla 27



m2

Resultado

864.50m2 60USD c/m2 51.870USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

478.33m2 400 USD c/m2 191.332USD

Avalúo Comercial 243.202 USD






¿Qué tarifa debería aplicar la Dirección de Avalúos y Catastros para que con el avalúo real del

predio pague el mismo valor por el Impuesto Predial, acorde con el artículo 504 del COOTAD?

Avalúo Real USD243.202 1000


121

Procedimiento: 159.32X 1000 /243.202 = 0,65%0 (Banda Impositiva a aplicar).



? 0,65

243.202 X 0.65 / 1000= 158.08 USD (Impuesto Predial) a pagar.



ALBORNOZ

Con los ejercicios realizados podemos señalar que el Avalúo del terreno aplicado a este predio, fue

de 20 USD, obteniendo como Avalúo Catastral 117.842,55, pero consideramos que existe

DESIGUALDAD, debido a que no conocemos las razones por las cuales la Dirección de Avalúos

y Catastros si aplicó para este predio el valor del metro cuadrado de suelo establecido para este

Barrio, no así para el predio Nº 1 que se encuentra ubicado en el mismo Barrio urbano, que cuenta

con todos los servicios básicos, obra pública como: agua potable, luz eléctrica, alcantarillado,

alumbrado público, adoquinado, líneas de transporte, así como de equipamiento urbano, donde

encontramos predios con características homogéneas, además de estar situados en la misma calle

principal Alfredo Albornoz.

Con el valor de Impuesto Predial de USD 159.32 y el Avalúo Catastral de 117.842,55USD, se

obtuvo la Banda Impositiva de 1,352%0, donde ya se refleja el incremento y que señalamos es

ILEGAL.

Por tanto existe DESIGUALDADen la determinación del Impuesto Predial a pagar con relación al

anterior predio analizado y ubicado en el mismo Barrio, se tienen distintos valores a pagar de

Impuesto predial; además considerando el incremento en la Banda Impositiva que dio como

resultado el monto de Impuesto Predial de 159.32 USD, valor que no es legal; concluimos

señalando que no tenemos establecida una Banda Impositiva para la propiedad inmueble urbana, de

acuerdo con lo que dispone el artículo 504 del COOTAD.

122

Consideramos que el Incremento establecido en la Banda Impositiva del artículo Nº 17, de la

Ordenanza Nº 020-2011, es Ilegal debido a que va en contra de lo que establece el COOTAD, por

lo tanto, concluimos que el artículo Nº 504 del COOTAD, tampoco se cumple para este predio del

Barrio Alfredo Albornoz.



valor real de la propiedad (valor de mercado), fundamentadosen que al aumentar el avalúo también






Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la banda impositiva a aplicar a los predios.

2.6.4ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE

CRÉDITO DEL PREDIO Nº 3: BARRIO ALFREDO ALBORNOZ

Tabla 28

Reporte predio Nº 3: Barrio Alfredo Albornoz



Construcción:

145.75 m2

Dirección: Sangolquí- Albornoz,

Vivi. Nº 02

Avalúo del Terreno: 4. 961, 50

Barrio Albornoz Avalúo de la

Construcción:

16. 961, 63




123

Primero:El valor del suelo por cada metro cuadrado para el Barrio Albornoz, es de 20 USD m2, el

predio Nº 3 cuenta con un Área de terreno de 248.8 m2 y de avalúo del terreno consta de 4.961,50

USD.

Para este predio con un Área de terreno de 248.08 m2, el Avalúo del terreno debió ser de 4.961,60

USD, aunque se aplicó un valor de 20 dólares cada metro cuadrado, existe una diferencia de 0.10

ctvs.

De acuerdo con la Dirección de Avalúos y Catastros el valor de la construcciónpor metro cuadrado

para este predio fue de 116,37USD, valor establecido en base a la valoración de las construcciones



misma (145.75m2), obtenemos el valor por metros cuadrados (116.37 USD) de construcción de

este predio.






Con el Avalúo correcto del terreno, el valor catastral debió ser de:



Valor Catastral o Municipal21.923,23USD (0,10) de diferencia.


PREDIO Nº 3

124



Segundo (Procedimiento): Predio Nº3: Barrio Albornoz, Clave Catastral: 080113128002.


USD 12.44 de acuerdo con el Título de Crédito emitido para el año 2013, acorde al artículo 504

del COOTAD?



Procedimiento: 24.88X 1000 /21.923,13 = 1.135%0(Banda Impositiva aplicada).


Avalúo MunicipalUSD 21. 923,13 1000

? 1.135

21.923,13 X 1.135/ 1000= 24.88USD (Impuesto Predial) año 2013.

Al valor de 24.88USD se le aplicó la rebaja del 50% de acuerdo con el artículo Nº75 de la Ley

Orgánica de Discapacidades (2012), obteniendo el siguiente valor de Impuesto Predial a pagar

12.44 USD para el año 2013.

La Determinación con el Avalúo Catastral correcto: ¿Deseamos conocer que Banda Impositiva

tendría que aplicar el Municipio de Rumiñahui con el Avalúo Catastral de 21.923,23, de manera

que pague el mismo valor de Impuesto Predial?



125

Procedimiento: 24.88 X 1000 / 21.923,23 = 1.134%0 (Banda Impositiva aplicada).


Avalúo Municipal USD 21. 923,23 1000

? 1.134

21.923,23 X 1.134/ 1000= 24.86USD (Impuesto Predial) año 2013.

La Banda Impositiva a aplicar con el Avalúo Catastral correcto sería de 1,134, pero la misma no



2.6.4.2AVALÚO COMERCIAL

El Avalúo Comercial para el predio Nº3 ubicado en el Barrio Alfredo Albornoz de acuerdo con el

estudio realizado por la Inmobiliaria “LARCO & LARCO” Bienes Raíces, Asesoría Comercial,

Empresarial y Servicios, ubicada en el Cantón Rumiñahui, estableció el siguiente Avalúo para este

predio, año 2014.




Tabla 29



m2

Resultado

248.08m2 60USD c/m2 14. 884, 80USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

126

145.75m2 300 USD c/m2 43.725 USD

Avalúo Comercial 58. 609, 80USD






¿Qué tarifa debería aplicar la Dirección de Avalúos y Catastros para que con el avalúo real del

predio pague el mismo valor por el Impuesto Predial, acorde con el artículo 504 del COOTAD?



Procedimiento: 24.88X 1000 / 58.605 = 0.424 %0 (Banda Impositiva a aplicar).



? 0,424

58.605 X 0.424/ 1000= 24.84 USD (Impuesto Predial) a pagar.

De: 24.88 USD le aplicamos la rebaja del 50%, artículo Nº75 de la Ley Orgánica de

Discapacidades (2012) y obtenemos el valor de 12.44 USD de Impuesto Predial a pagar.

127



ALBORNOZ

Con los ejercicios realizados podemos señalar que el Avalúo del terreno a este predio si fue de 20

USD c/m2, pero el resultado fue INCORRECTO, El Avalúo del terreno correcto, debió haber sido

de 4.961,60 USD y no 4.961,50 USD. El valor Catastral considerando el Avalúo del terreno

correcto, debió haber sido de 21.923,23 USD y no 21.923,13USD.

Por lo tanto existe DESIGUALDADcon relación a los anteriores predios analizados, debido a que

no conocemos las razones por las cuales la Dirección de Avalúos y Catastros también aplicó para

este predio el valor del metro cuadrado de suelo establecido para este Barrio, que se

encuentraubicado en el mismo Barrio urbano, que cuenta con todos los servicios básicos, obra

pública como: agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, alumbrado público, adoquinado, líneas de

transporte, así como de equipamiento urbano, con predios que tienen características homogéneas,

además de estar situados en la misma calle principal Alfredo Albornoz.

En el presente ejercicio, como caso excepcional,al valor de Impuesto predial a pagar se le aplicó la

rebaja del 50%; es decir, tenemos el valor de 12.44 USD, en base a lo estipulado en el artículo Nº

75 de la Ley Orgánica de Discapacidades del año 2012.

Con el correcto Avalúo Catastral de 21.923,23 USD, la Banda Impositiva para este predio es de

1,134%0, sin considerar las exenciones, por lo tanto, concluimos señalando que no tenemos

establecida una Banda Impositiva para la propiedad inmueble urbana, de acuerdo a lo que dispone

el artículo 504 del COOTAD.


Ordenanza Nº 020-2011, es Ilegal debido a que va en contra de lo que establece el COOTAD,

concluimos que el artículo Nº 504 del COOTAD, no se cumple tampoco para este predio del Barrio

Alfredo Albornoz.



128









CRÉDITO DEL PREDIO Nº4: BARRIO ALFREDO ALBORNOZ

Hasta el año 2013 el predio tenía los siguientes datos, el predio tiene la siguiente Clave Catastral

Nº 080115617000 para el año 2014.

Tabla 30

Reporte de predio Nº 4: Barrio Alfredo Albornoz: AÑO 2013

Clave

Catastral: 080115603000 Área del Terreno: --------

Cédula/RUC: 1700324989

Área de la

Construcción: 0.00m2

Dirección: Sangolquí-Albornoz, Lote 3B Avalúo

del Terreno:

37.380

Barrio

Albornoz Avalúo de la

Construcción:

9. 892, 32

Avalúo Total: 47. 272, 32


Pág. Web: http://186.46.84.35/mapserver2013/GADMUR/Rep/ReportePredio.php


Primero:El valor del suelo por cada metro cuadrado para el Barrio Albornoz, es de 20 USD m2,

en el predio Nº4, no se señala el área del terreno en metros cuadrados, pero si se estableció el

Avalúo del terreno en 37.380,00 USDpara el año 2013.

129

Al NO establecer el área del terreno en metros cuadrados para este predio, quiere decir entonces,

que se desconoce cómo se obtuvo el avalúo del terreno.

El avalúo de la construcción para este predio fue de 9.892,32USD, donde tampoco se determinó el

área de la construcción, en la carta predial ni en los registros del catastro del GADMUR; por tal

motivo, desconocemos el procedimiento aplicado para obtener el Avalúo Catastral de este predio.

Segundo: para obtener el Avalúo Catastral, según estos incompletos datos, sumamos el avalúo del

terreno más el avalúo de la construcción, así tenemos:


Avalúo de la Construcción 9.892,32



PREDIO Nº 4, SEGÚN LOS DATOS OBTENIDOS



Segundo (Procedimiento): Predio Nº4:Clave Catastral:080115603000 hasta el año 2013; Clave

Catastral: 080115617000 (actual), el predio Nº 4: tenía un Avalúo Catastral de USD47.272,32

dólares en el año 2013.

Deseamos conocer: ¿Con al avalúo catastral realizado, cuánto se debió pagar de Impuesto Predial y

qué banda Impositiva se debió aplicar para obtener este valor, en base al Título de Crédito emitido

para el año 2013, acorde al artículo 504 del COOTAD?

Como tuvimos un valor de 0.00 USD, de Impuesto Predial, para resolver el mencionadoejercicio,

aplicamos la Banda Impositiva, señalada en el artículo Nº17 de la Ordenanza Nº020-2011.

130

Avalúo MunicipalUSD47.272,32 1000

? 1.189

Procedimiento: 47. 272, 32X 1.189/1000 = 56.21 USD (Impuesto Predial) se debió pagar en el año

2013.


Avalúo MunicipalUSD 47.272,32 1000


56.21X1000/ 47.272,32= 1,189%0 (Banda Impositiva) a aplicar para el año 2013.

Se debió haber pagado 56.21 USD y se debió aplicar la Banda Impositiva de 1,189%0, pero se

realizó la exoneración de pago del Impuesto Predial en base al artículo Nº14, de la Ley del Anciano

(2013); por tanto, el valor de Impuesto Predial a pagar fue de 0.00USD.

2.6.5.1.1 ANÁLISIS DE LOS DATOS CATASTRALES Y DE LOS TÍTULOS DE

CRÉDITO DEL PREDIO Nº4: BARRIO ALFREDO ALBORNOZ, AÑO 2014

Para el año 2014 se obtuvo la siguiente información en los registros Catastrales del GADMUR:

Tabla 31

Reporte de Predio Nº4: AÑO 2014

Clave

Catastral: 080115617000 Área del Terreno: 896.72m2


Área de la

Construcción: 0.00m2

Dirección: Sangolquí-Albornoz, Lote 3B Avalúo

del Terreno:

17. 934, 40

Barrio

Albornoz Avalúo de la

Construcción:

0.00m2

131



Pág. Web: http://186.46.84.35/mapserver2013/GADMUR/Rep/ReportePredio.php


Primero:El valor del suelopor metro cuadrado para el Barrio Albornoz, es de 20 USD m2, el

predio Nº4 para el año 2014, cuenta con un Área de terreno de 896.72 m2 y de Avalúo del terreno

consta de 17.934,40 USD; es decir, si APLICARON EL VALOR ESTABLECIDO” de 20 USD.

Para el año 2014, tampoco contamos con el área ni con el avalúo de la construcción, de acuerdo

con la información obtenida en la Dirección de Avalúos y Catastros, (Señor. Vladimir Vallejo), es

UN PREDIOSIN EDIFICACIÓN; es decir, NO cuenta con CONSTRUCCIÓN.

Predio Nº4: Barrio Alfredo Albornoz (exterior de la casa)

Ilustración 24, Fuente: Barrio Alfredo Albornoz, Predio Nº4, Clave Catastral Nº080115617000

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / jueves 22 de mayo y 29 de septiembre de 2014

Predio Nº4: Barrio Alfredo Albornoz (interior de la casa)

132

Ilustración 25Fuente: Barrio Alfredo Albornoz, Predio Nº4, Clave Catastral Nº080115617000

Elaborado por: Srta. Karla Pacheco Bedón / jueves 22 de mayo y 29 de septiembre de 2014

Segundo: Para obtener el Avalúo del inmueble, sumamos el avalúo del terreno más el avalúo de la

construcción, así tenemos el siguiente resultado:

Avalúo del terreno 17. 934,40 USD

Avalúo de la Construcción 0.00

Valor Catastral o Municipal17.934,40 USD

2.6.5.1.2 PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

EN EL PREDIO Nº4, CON EL AVALÚO CATASTRAL

En base a este nuevo Avalúo Catastral podemos obtener el valor de Impuesto Predial a pagar para

el año 2014.

Primero: Tomaremos en cuenta la tabla que contiene la Banda Impositiva, señalada en el artículo

Nº17, de la Ordenanza Nº020-2011, determinada para los predios urbanos del Cantón Rumiñahui.

Segundo (Procedimiento):Predio Nº 4: Clave Catastral: 080115617000.

Deseamos conocer: ¿Cuánto debería pagar de Impuesto Predial USD en base al Avalúo Catastral

determinado para el año 2014, acorde al artículo 504 del COOTAD?

Avalúo Municipal USD 17. 934, 40 1000

133

? 1.081

Procedimiento: 17. 934, 40X 1.081/ 1000 = 19.38 (Impuesto Predial) a pagar al año 2014.



Impuesto Predial19.38 ?

19.38 X 1000 / 17. 934, 40= 1.081%0 (Banda Impositiva) a aplicar.

Para el año 2014, de acuerdo con los datos actualizados, se deberá pagar 19.38 USD y se

debeaplicar la Banda Impositiva de 1,081%0,sin tomar en cuenta la exoneración de pago del

Impuesto Predial en base al artículo Nº14, de la Ley del Anciano (2013).

2.6.5.1.3 AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº4

Primero: El Avalúo Comercial para el predio Nº4 ubicado en el Barrio Alfredo Albornoz, de

acuerdo con el estudio realizado por la Inmobiliaria “Larco & Larco” Bienes Raices, Asesoría

Comercial, Empresarial y Servicios, ubicada en el Cantón Rumiñahui, estableció el siguiente

Avalúo para este predio, año 2014.


establecidos por el GADMUR, tales como: área del terreno ya que el predio no cuenta con

construcción, obteniendo el siguiente resultado:


Tabla 32

Área del terreno

Valor del suelo por m2 Resultado

896.72m2m2 60USD c/m2 53.803,20USD

Elaborado por: Inmobiliaria “LARCO & LARCO / 16 de octubre 2014


134


Una vez que hemos obtenido el Avalúo Comercial (precio de mercado), procedemos a realizar la

determinación del monto de Impuesto Predial a pagar, así tenemos el siguiente resultado:

El Avalúo Real del predio es de 53.803,20 USD.

Queremos conocer: ¿Qué tarifa debería aplicar la Dirección de Avalúos y Catastros para que con el

avalúo real del predio, pague el mismo valor por el Impuesto Predial, acorde al artículo 504 del

COOTAD?

Avalúo Real USD 53.803,20 1000


19.38 X 1000 / 53.803,20 = 0,36%0 (Banda Impositiva a aplicar)



0.36

53.803,20 X 0.36 1000 = 19.37 USD (Impuesto Predial a pagar).

De: 19. 37 USD de Impuesto Predial a pagar, le aplicamos la exoneración de pago de Impuesto, en

base al artículo Nº 14 de la Ley del Anciano (2013); por tanto, el valor de Impuesto Predial a pagar

será de 0.00 USD.

135

2.6.5.1.4CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL DEL

PREDIO Nº4 DEL BARRIO ALFREDO ALBORNOZ: AÑO 2013.

Con los ejercicios realizados podemos señalar que existe DESIGUALDAD en el Avalúo del

terreno con relación a los predios analizados yubicados en el mismo Barrio urbano, con todos los

servicios básicos, obra pública como: agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, alumbrado público,

adoquinado, líneas de transporte, así como de equipamiento urbano yque si contaron con la

información completa, puesto que al realizar el Catastro el GADMUR no establece en base a qué

área y qué valor se aplicó para obtener dicho avalúo en este predio, para el año 2013.

Con el Avalúo Catastral de 4. 272, 32 USD, la Banda Impositiva para este predio es de 1.189%0 y

se determinó el monto de Impuesto Predial a pagar de 56.21 USD. Por tanto, consideramos que

existe DESIGUALDAD en la determinación del Impuesto Prediala pagar con relación a los

predios anteriormente analizados y ubicados en el mismo Barrio, además considerando el

incremento en la Banda Impositiva, no es legal; es decir, concluimos señalando que no tenemos

establecida una Banda Impositiva para la propiedad inmueble urbana, según el artículo 504 del

COOTAD.

En el presente ejercicio como caso excepcional, al valor de Impuesto predial a pagar se le aplicó la

exoneración del pago del Impuesto, de acuerdo con el artículo Nº 14 de la Ley del Anciano (2013),

y el artículo Nº 44 de la Ordenanza Reformatoria Nº 007-2013 del Cantón Rumiñahui.

La Banda Impositiva con el incremento a aplicar a este inmueble, de acuerdo con lo establecido en

el artículo Nº 504 del COOTAD, no se cumple para este predio del Barrio Alfredo Albornoz.

2.6.5.1.4.1CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL DEL

PREDIO Nº4 DEL BARRIO ALFREDO ALBORNOZ: AÑO 2014.

Con los ejercicios realizados para el año 2014, podemos señalar que ya se fija el área del terreno,

así como el respectivo Avalúo y al realizar el análisis se pudo conocer que el Avalúo del terreno

practicado a este predio si fue de 20 dólares, obteniendo como Avalúo Municipal de 17.934,40

USD.

136

Con el Avalúo Catastral de 17.934,40 USD, la Banda Impositiva a aplicar para este predio es de

1.081%0 y se determinó el monto de Impuesto Predial a pagar de 19.38 USD. Por tanto,

consideramos que existe DESIGUALDAD en la determinación del Impuesto Predial a pagar con

relación a los predios anteriormente analizados y ubicados en el mismo Barrio, además

considerando el incremento en la Banda Impositiva, no es legal; es decir, concluimos señalando

que no tenemos establecida una Banda Impositiva para la propiedad inmueble urbana, según el

artículo 504 del COOTAD.

La Banda Impositiva con el incremento a aplicar a este inmueble, de acuerdo con lo establecido en

el artículo Nº 504 del COOTAD, no se cumple para este predio del Barrio Alfredo Albornoz.


CRÉDITO DEL PREDIO Nº 1: BARRIO INCHALILLO

Tabla 33

Reporte de Predio Nº1: Barrio Inchalillo

Clave

Catastral: 080109008001 Área del Terreno: 216.02 m2


Área de la

Construcción: 156.59 m2

Dirección: Sangolquí, 10 de diciembre

Dpto. 01 Inchalillo

Avalúo

del Terreno:

4. 320, 40

Barrio Inchalillo

Avalúo de la

Construcción: 33. 636, 73




Debemos establecer que el “VALOR DEL SUELO POR METRO CUADRADO” para el Barrio

Inchalillo, mediante Trámite Nº 16209-2014, la Dirección de Avalúos y Catastros, de acuerdo con

sus registros catastrales, otorgó la siguiente valoración:

Barrio Inchalillo = de 25.00 a 40.00 USD m2

137

Primero:El valor del suelopor metro cuadrado para el Barrio Inchalillo, de acuerdo con lo

establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros es de 25 a 40USD m2, el predio Nº 1cuenta

con un Área de terreno de 216.02 m2, le Avaluaron en 4.320,40; es decir, el valor de metro

cuadrado fue de20USD, quiere decir que para esta propiedad inmueble “NO APLICARON EL

VALOR ESTABLECIDO” de 25 a 40 USDm2.




Esto se puede comprobar al dividir el avalúo de la construcción (33. 636, 73) con el área de la

misma (156.59m2), obtenemos el valor por metros cuadrados (214.80 USD) de construcción de

este predio.


construcción, de la siguiente manera:




Con el Avalúo correcto del terreno; es decir, aplicando el valor de 25 USD el valor del inmueble,

debió ser de:





PREDIO Nº 1

138



Segundo (Procedimiento): Predio Nº1: Barrio Inchalillo, Clave Catastral: 080109008001, el

predio Nº 1: tiene de Avalúo Catastral de USD37.957,13 dólares.


USD 45.13 de acuerdo con el Título de Crédito emitido para el año 2013, acorde al artículo 504 del

COOTAD?

Avalúo Municipal USD 37. 957,13 1000


Procedimiento: 45.13 X 1000 /37.957,13 = 1.189%0(Banda Impositiva aplicada)


Avalúo Municipal USD37.957, 13 1000

? 1,189

37. 957, 13 X 1,189 / 1000= 45.13 USD (Impuesto Predial) año 2013.

La Determinación del Impuesto Predial con el Avalúo Catastral correcto; es decir, tomando como

valor 25USD del suelo por m2.

Deseamos conocer: ¿Qué Banda Impositiva tendría que aplicar el Municipio con el Avalúo

Catastral de 39.037,23, de manera que pague el mismo valor de Impuesto Predial, acorde al artículo

504 del COOTAD?



139

Procedimiento: 45.13X 1000 / 39. 037,23 = 1.156%0(Banda Impositiva a aplicar)


Avalúo Municipal USD39. 037, 23 1000

? 1,156

39. 037, 23 X 1,156 / 1000= 45 USD (Impuesto Predial) a pagar.

La Banda Impositiva a aplicar con el Avalúo Catastral correcto sería de 1,156%0, pero la misma no



2.6.6.2AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº1

El Avalúo Comercial para el predio Nº1 ubicado en el Barrio Inchalillo de acuerdo con el estudio

realizado por la Inmobiliaria “LARCO & LARCO” Bienes Raíces, Asesoría Comercial,


predio, año 2014.




Tabla 34



m2

Resultado

216.02m2 60USD c/m2 12. 961, 20USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

156.59m2 300 USD c/m2 46. 977 USD

140






El Avalúo Real del predio es de 59. 938, 20 USD.


avalúo real del predio pague el mismo valor por el Impuesto Predial, acorde al artículo 504 del

COOTAD?

Avalúo Real USD 59. 938, 20 1000


Procedimiento: 45.13X 1000 / 59. 938, 20 = 0.752%0 (Banda Impositiva a aplicar)



? 0,752

59. 938, 20 X 0.752/ 1000= 45.07USD (Impuesto Predial) a pagar.

2.6.6.3CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL Y DEL

AVALÚO COMERCIAL DEL PREDIO Nº1 DEL BARRIO INCHALILLO

Con los ejercicios realizados podemos señalar que el Avalúo del terreno aplicado a este predio, fue

INCORRECTO, es decir, existe DESIGUALDAD, puesto que no se estableció con el valor de 25

141

ni de 40USD sino de 20USD. El valor Catastral considerando el Avalúo del terreno mínimo de 25

USD, debió haber sido de5.400,50 USD.

Con el valor de Impuesto Predial de USD45.13 y el erróneo Avalúo Catastral de 37.957,13USD, se

obtuvo La Banda Impositiva de 1,189%0. Aplicando devalor del terreno de 25USDm2, tenemos

como Avalúo 5.400 USD y de Avalúo Catastral 39. 037, 23, entonces, la Banda Impositiva debió

haber sido de 1,156%0, Banda Impositiva que no se encuentra determinada en la tabla de

valoración del Impuesto Predial.

Aplicando de valor del terreno de 40USDm2, tenemos como Avalúo 8. 640,80USD y de Avalúo

Catastral 42.277, entonces, la Banda Impositiva debió haber sido de 1,067%0, Banda Impositiva

que tampoco se encuentra determinada en la tabla de valoración del Impuesto Predial.

Por lo tanto existe DESIGUALDAD en la determinación del Impuesto Predial a pagar con relación

a los anteriores predios analizados y ubicados en el mismo Barrio urbano, que cuenta con todos los

servicios básicos, obra pública como: agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, alumbrado público,

adoquinado, líneas de transporte, así como de equipamiento urbano, donde encontramos predios

con características homogéneas además de estar situados en la misma calle principal 10 de

Diciembrey que de acuerdo con el Avalúo erróneo establecido para este predio se aplicó de

1.189%0, es decir, concluimos señalando que no tenemos establecida una Banda Impositiva para la

propiedad inmueble urbana, de acuerdo a lo que dispone el artículo 504 del COOTAD.



lo tanto, concluimos que el artículo Nº 504 del COOTAD, no se cumple para este predio del Barrio

Inchalillo.







142






Tabla 35

Reporte de predio Nº 2: Barrio Inchalillo

Clave



Área de la


Dirección: Sangolquí - Inchalillo, 10 de

diciembre casa Nº 30

Avalúo

del Terreno:

5. 220, 90

Barrio Inchalillo

Avalúo de la


Avalúo Total: 34. 607,21



Primero: El valor delsuelo por metro cuadrado para el Barrio Inchalillo, de acuerdo con lo


con un Área de terreno de 149.17m2, le Avaluaron el terreno en 5. 220, 90 USD; es decir, si se

aplicó el valor de suelo por m2 de 35USD.





misma (108.50m2), obtenemos el valor por metros cuadrados (270.84USD) de construcción de este

predio.

143





Valor Catastral o Municipal34.607,21USD.


PREDIO Nº 2



Segundo (Procedimiento): Predio Nº2: Barrio Inchalillo, Clave Catastral: 090202205030.

Deseamos conocer. ¿Qué banda impositiva aplicó el Municipio para cobrar de Impuesto Predial

USD41.15 de acuerdo con el Título de Crédito emitido para el año 2013, acorde al artículo 504 del

COOTAD?



Procedimiento: 41.15 X 1000 /34. 607,21 = 1.189%0(Banda Impositiva aplicada)


Avalúo Municipal 34. 607, 21 1000

? 1,189

144

34. 607, 21 X 1,189 / 1000= 41.15 USD (Impuesto Predial) año 2013.





predio, año 2014.

Segundo (Análisis): Predio Nº, Clave Catastral: 090202205030, tomaremos como base los datos



Tabla 36


Área del terreno Valor del suelo porm2 Resultado

149.17m2 120USD c/m2 17. 900, 40USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

108.50m2 450 USD c/m2 48.825USD






El Avalúo Real del predio es de 66.725,40 USD.

145



COOTAD?



Procedimiento: 41.15X 1000 /66. 725, 40 = 0.616%0 (Banda Impositiva a aplicar).


Avalúo Real USD66. 725, 40 1000

? 0,616

66. 725, 40X 0.616/ 1000= 41.10 USD (Impuesto Predial) a pagar.



Con el ejercicio realizado podemos señalar que el Avalúo del terreno aplicado a este predio, fue

CORRECTO, pero señalamos que existe DESIGUALDAD, puesto que no conocemos las razones

por las cuales el Municipio si aplicó el valor de suelo por metro cuadrado a este predio; es decir, el

valor de 25 a 40USD y no aplicó este valor al predio Nº1 ubicado en el mismo Barrio urbano, que

cuenta con todos los servicios básicos, obra pública como: agua potable, luz eléctrica,

alcantarillado, alumbrado público, adoquinado, líneas de transporte, así como de equipamiento

urbano, donde encontramos predios con características homogéneas además de estar situados en la

misma calle principal 10 de Diciembre.

Con el valor de Impuesto Predial de USD41.15 y el Avalúo Catastral de 34. 607,21USD, se obtuvo

La Banda Impositiva de 1,189%0.Existe DESIGUALDAD en la determinación del monto de

Impuesto Predial a pagar en relación a los predios anteriormente analizados ubicados en el mismo

Barrio Inchalillo, puesto que la Banda Impositiva establecida para este predio con el incremento es

146

ilegal; por tanto, concluimos señalando que no tenemos establecida una Banda Impositiva para la

propiedad inmueble urbana, de acuerdo a lo que dispone el artículo 504 del COOTAD.




Inchalillo.









Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la Banda Impositiva a aplicar a los predios.



Tabla 37

Reporte de predio Nº 3: Barrio Inchalillo

Clave



Área de la



Diciembre casa Nº25

Avalúo

del Terreno:

9. 272,62

Barrio Inchalillo

Avalúo de la


Avalúo Total: 38. 985.72



147

Primero: El valor delsuelo por metro cuadrado para el Barrio Inchalillo, de acuerdo con lo

establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros es de 25 a 40USD m2, el predio Nº3cuenta

con un Área de terreno de 264.93m2, le Avaluaron el terreno en 9.272,62USD; es decir, si se aplicó

también el valor de suelo por m2 de 35USD.

De acuerdo con la Dirección de Avalúos y Catastros el valor de la construcciónpor metro cuadrado





predio.







PREDIO Nº 3






COOTAD?

148



Procedimiento: 46.35 X 1000 /38. 985, 72 = 1.189%0(Banda Impositiva aplicada).



? 1,189

38. 985, 72 X 1,189 / 1000= 46.35USD (Impuesto Predial) año 2012.





predio, año 2014.


establecidos por el GADMUR, tales como: área del terreno y área de la construcción, así tenemos

el siguiente resultado:

Tabla 38



264.93m2 120USD c/m2 31.791, 60USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

149

109.70m2 500 USD c/m2 54.850USD

Avalúo Comercial 86. 641,60USD





El Avalúo Real del predio es de 86. 641,60 USD.



COOTAD?



Procedimiento: 46.35X 1000 / 86. 641, 60 = 0.534%0 (Banda Impositiva a aplicar).


Avalúo RealUSD86.641,60 1000

? 0,534

86. 641, 60X 0.534/ 1000= 46.27 USD (Impuesto Predial) a pagar.

150




CORRECTO, pero señalamos que existe DESIGUALDADcon relación al predio Nº1, puesto que

no conocemos las razones por las cuales el Municipio si aplicó el valor de suelo por metro

cuadrado a este predio; es decir, el valor de 25 a 40USD y no aplicó este valor al predio Nº1

anteriormente analizado y ubicado en el mismo Barrio urbano, que cuenta con todos los servicios

básicos, obra pública como: agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, alumbrado público,

adoquinado, líneas de transporte, así como de equipamiento urbano, donde encontramos predios

con características homogéneas además de estar situados en la misma calle principal 10 de

Diciembre.

Con el valor de Impuesto Predial de USD46.35 y el Avalúo Catastral de 38. 985,72USD, se obtuvo

La Banda Impositiva de 1,189%0. Existe DESIGUALDAD en la determinación del monto de

Impuesto Predial, puesto que la Banda Impositiva establecida para este predio con el incremento es

ilegal; por tanto, concluimos señalando que no tenemos establecida una Banda Impositiva para la

propiedad inmueble urbana, acorde a lo establecido en el artículo 504 del COOTAD.




Inchalillo.




se aumentará la cuantía del impuesto, lo que es totalmente erróneo, pero sí incidiría y por tanto

incrementaría el valor del Impuesto a la utilidad y plusvalía de los inmuebles en caso de


151



Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la tarifa o Banda Impositiva a aplicar a los

predios.



Tabla 39

Reporte de predio Nº4: Barrio Inchalillo

Clave



Área de la



Diciembre casa Nº27

Avalúo

del Terreno:

5.178, 21

Barrio Inchalillo

Avalúo de la

Construcción: 29. 386,31

Avalúo Total: 34. 564,52



Primero: El valor delsuelopor metro cuadrado para el Barrio Inchalillo, de acuerdo con lo


con un Área de terreno de 147.95m2, con un Avalúo del terreno de 5.178,21USD; es decir, se

aplicó también el valor de suelo por m2 de 35USD.






predio.

152

Segundo: para obtener el Avalúo Catastral, sumamos el avalúo del terreno más el avalúo de la




Valor Catastral o Municipal 34.564,52 USD.


PREDIO Nº 4




Deseamos conocer: ¿Qué banda impositiva aplicó el Municipio para cobrar de Impuesto Predial


COOTAD?



Procedimiento: 41.10 X 1000 /34. 564, 52 = 1.189%0(Banda Impositiva aplicada).



? 1,189

34. 564, 52 X 1,189 / 1000= 41.10USD (Impuesto Predial) año 2013.

153

2.6.9.2 AVALÚO COMERCIAL INMOBILIARIA “LARCO & LARCO”, PREDIO

Nº4




predio, año 2014.

Segundo (Análisis): Predio Nº4, Clave Catastral:090202205027, tomaremos como base los datos

establecidos por el GADMUR, tales como: área del terreno y área de la construcción, así tenemos

el siguiente resultado:

Tabla 40



147.95m2 120USD c/m2 17. 754USD

Área de la

construcción

Valor de la


Resultado

108.50m2 550 USD c/m2 59. 675USD

Avalúo Comercial 77. 429USD




la determinación del monto de Impuesto Predial a pagar, obteniendo el siguiente procedimiento:

El Avalúo Real del predio es de 77. 429 USD.

154



COOTAD?

Avalúo Real USD77. 429 1000


Procedimiento: 41.10X 1000 /77. 429 = 0.530%0 (Banda Impositiva a aplicar).


Avalúo Real USD 77. 429 1000

? 0,530

77. 429X 0.530/ 1000= 41.05 USD (Impuesto Predial) a pagar.




CORRECTO, pero señalamos que existe DESIGUALDAD, puesto que no conocemos las razones

por las cuales el Municipio si aplicó el valor de suelo por metro cuadrado a este predio; es decir, el

valor de 25 a 40USD y no aplicó este valor al predio Nº1 anteriormente analizado y ubicado en el

mismo Barrio urbano, que cuenta con todos los servicios básicos, obra pública como: agua potable,

luz eléctrica, alcantarillado, alumbrado público, adoquinado, líneas de transporte, así como de

equipamiento urbano, donde encontramos predios con características homogéneas además de estar

situados en la misma calle principal 10 de Diciembre.

Además consideramos que existe DESIGUALDAD, puesto que no conocemos las razones por las

cuales el GADMUR si aplica el valor del suelo por metro cuadrado en el Barrio Inchalillo y no lo

aplica en el Barrio Albornoz.

155

Con el valor de Impuesto Predial de USD 41.10 y el Avalúo Catastral de 34.564,52USD, se obtuvo

La Banda Impositiva de 1,189%0. Por tanto existe DESIGUALDAD en la determinación del

monto Impuesto Predial, puesto que la Banda Impositiva establecida para este predio con el

incremento es ilegal; por tanto, concluimos señalando que no tenemos establecida una Banda

Impositiva para la propiedad inmueble urbana, acorde a lo que dispone el artículo 504 del

COOTAD.

Haciendo una comparación con los predios analizados, se puede señalar que los predios dos, tres y

cuatro(2,3,4) se encuentran dentro del régimen de propiedad horizontal, queremos decir con esto,

que en los predios existe uniformidad en cuanto a la fachada, la estructura y la edificación, pero no

existe igualdad en el pago del Impuesto por dicho predio, ya que de acuerdo con el artículo Nº 5,

inciso tercero de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en Registro Oficial Nº119 de 6 de

octubre de 2005, 8actualizada a septiembre de 2013), que señala lo siguiente:

Artículo Nº5: “Contribución para las expensas.- (….) cada persona debe pagar su Impuesto como si

se tratase de un predio aislado” (….) (pág. 4).




Inchalillo.









Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la Banda Impositiva a aplicar a los predios.

156

2.6.10 CONCLUSIONES DE LA DESIGUALDAD EN EL PAGO DEL IMPUESTO

PREDIAL EN EL AÑO 2012-2013

2.6.10.1 BARRIO URBANO ALFREDO ALBORNOZ

En los predios del Barrio Urbano Alfredo Albornoz, se concluyó señalando que: EXISTE

DESIGUALDAD en los avalúos del suelo por metros cuadrados, puesto que no se aplicó el valor

establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR, a los predios sometidos a

análisis.


DESIGUALDAD en los avalúos de la construcción por metros cuadrados, a pesar de que en este

mismo lugar encontramos predios que tienen características similares, de estar ubicados en la

misma calle principal Alfredo Albornoz y de contar con la obra pública, encontramos marcadas

diferencias en los Avalúos de la construcción que inciden al momento de obtener el Avalúo

Catastral y por ende el valor de Impuesto Predial a pagar.


DESIGUALDAD en el valor del Impuesto Predial que se pagó en el año 2012-2013, ya que los

predios analizados, los cuatro predios arrojaron valores distintos de pago; así tenemos que:

El predio Nº1: con un avalúo catastral erróneo de 76. 149, 33 y aplicando el 1.298%0 como

banda impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 98.84 USD.

El predio Nº2: con un avalúo catastral de 117. 842,55 y aplicando el 1.352%0 como banda

impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 159.32 USD.

El predio Nº3: con un avalúo catastral erróneo de 21. 923, 13 y aplicando el 1.135%0

como banda impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 24.88 USD, sin

tomar en cuenta la respectiva exoneración.

157

El predio Nº4: con un avalúo catastral de 47. 272, 32 y aplicando el 1.189% como banda

impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 56.20USD, sin tomar en

cuenta la respectiva exoneración.

Por las razones señaladas y analizadas en el presente trabajo investigativo concluimos señalando

que existe DESIGUALDAD en el pago del Impuesto Predial, debido a que el Cantón Rumiñahui

NO está SECTORIZADO PARA FINES TRIBUTARIOS; es decir, no se tiene identificado a

sectores de mayores ni sectores de menores ingresos; es decir, no existe un sectorización donde se

tome en cuenta principalmente: la capacidad económica de los pobladores, que es la razón

preponderante por las cuales, las familias deciden edificar y/o residir en tal o cual Barrio.

El Barrio Alfredo Albornoz de acuerdo con la presente investigación se desconoce si se encontraría

o pertenecería a un sector de mayor o menor ingreso, para fines tributarios, analizado por la

Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR,

Para el Barrio Alfredo Albornoz se aplica la Banda Impositiva establecida para los predios urbanos

y que se encuentra determinada en la Ordenanza Nº 020-2011, donde se advierte que a dicha Banda

Impositiva se le aumentó el 4,02%0, pero se pudo observar que dicho aumento es Ilegal, contradice

lo señalado por el COOTAD; en definitiva, NO se cumplió el artículo Nº 504 del COOTAD, en

los predios estudiados.

Para obtener IGUALDAD en el pago del Impuesto Predial, se recomendaría SECTORIZAR al

Cantón Rumiñahui, en sectores de mayores y sectores de menores ingresos para fines tributarios y

de planificación, refiriéndonos a la obra pública.

Con la Sectorización facilitaría al momento de determinar la tarifa de pago del Impuesto Predial a

los inmuebles existentes en el Cantón Rumiñahui, puesto que como criterio de solidaridad para las

personas con bajos ingresos económicos se le aplicaría una tarifa equitativa, proporcional en base a

un estrato o sector único.

Como señalamos mediante el desarrollo de la investigación, en el Barrio Alfredo Albornoz, la

propiedad inmueble se encuentran sub-avaluada por la Dirección de Avalúos y Catastros; es decir,

no se fija el valor real, comercial o valor de mercado a las propiedades, fundamentados en la idea

158

errada de que si se aumenta el avalúo también se aumentará la cuantía del Impuesto, lo que es

totalmente erróneo y esto lo comprobamos al realizar los respectivos ejercicios tomando en cuenta

este avalúo real.

2.6.10.2 Barrio Urbano Inchalillo

En los predios del Barrio Urbano Inchalillo, se concluyó señalando que: EXISTE

DESIGUALDAD en los avalúos del suelo por metros cuadrados, puesto que no se aplicó el valor

establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR, a todos los predios sometidos a

análisis, de cuatro predios investigados, solo tres estaban establecidos con el valor determinado.

En los predios del Barrio Urbano Inchalillo se concluyó señalando que: EXISTE

DESIGUALDAD en los avalúos de la construcción por metros cuadrados; es decir, a pesar de que

en este mismo lugar encontramos predios que tienen características similares, de estar ubicados en

la misma calle principal 10 de Diciembre y de contar con la obra pública, encontramos marcadas

diferencias en los Avalúos de la construcción que inciden al momento de obtener el Avalúo

Catastral y por ende el valor de Impuesto Predial a pagar.

En los predios del Barrio Urbano Inchalillo, se concluyó señalando que: EXISTE

DESIGUALDAD en el valor del Impuesto Predial que se pagó en el año 2012-2013, ya que los

predios analizados, los cuatro predios arrojaron valores distintos de pago; así tenemos que:

El predio Nº1: con un avalúo catastral erróneo de 37. 957, 13USD y aplicando el 1.189%0

como banda impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 45.13 USD.

El predio Nº2: con un avalúo catastral de 34. 607, 21USD y aplicando el 1.189%0 como

banda impositiva, se le determinó un valor de Impuesto Predial de: 41.15USD.

El predio Nº3: con un avalúo catastral de 38. 985,72USD y aplicando el 1.189%0 como


El predio Nº4: con un avalúo catastral de 34. 564, 52USD y aplicando el 1.189%0 como


159

Por las razones señaladas y analizadas en el presente trabajo investigativo concluimos señalando

que existe DESIGUALDAD en el pago del Impuesto Predial, debido a que el Cantón Rumiñahui

NO está SECTORIZADO PARA FINES TRIBUTARIOS; es decir, no se tiene identificado a

sectores de mayores ni sectores de menores ingresos; es decir, no existe un sectorización donde se

tome en cuenta principalmente: la capacidad económica de los pobladores, que es la razón

preponderante por las cuales las familias deciden edificar y/o residir en tal o cual Barrio.

El Barrio Inchalillo de acuerdo con la presente investigación se desconoce si se encontraría o

pertenecería al sector de mayor o menor ingreso, para fines tributarios.

Para el Barrio Inchalillo se aplica la Banda Impositiva establecida para los predios urbanos y que

se encuentra determinada en la Ordenanza Nº 020-2011, donde se advierte que a dicha Banda

Impositiva se le aumentó el 4,02%0, pero se pudo observar que dicho aumento es Ilegal, contradice

lo señalado por el COOTAD; en definitiva, NO se cumplió el artículo Nº 504 del COOTAD, en

los predios estudiados.

Para obtener IGUALDAD en el pago del Impuesto Predial, se recomendaría SECTORIZAR al

Cantón Rumiñahui, en sectores de mayores y sectores de menores ingresos para fines tributarios y

de planificación, refiriéndonos a la obra pública.

Con la Sectorización facilitaría al momento de determinar la tarifa de pago del Impuesto Predial a

los inmuebles existentes en el Cantón Rumiñahui, puesto que como criterio de solidaridad para las

personas con bajos ingresos económicos se le aplicaría una tarifa equitativa, proporcional en base a

un estrato o sector único.

Como señalamos mediante el desarrollo de la investigación, en el Barrio Inchalillo, la propiedad

inmueble se encuentran sub-avaluada por la Dirección de Avalúos y Catastros; es decir, no se fija

el valor real, comercial o valor de mercado a las propiedades, fundamentados en la idea errada de

que si se aumenta el avalúo también se aumentará la cuantía del Impuesto, lo que es totalmente

erróneo y esto lo comprobamos al realizar los respectivos ejercicios tomando en cuenta este avalúo

real.

160

CAPÍTULO III

METODOLOGÍA

Para hablar de la Metodología, vamos a tomar en cuenta la definición que nos da el Autor Homero

Burbano Mejía, que señala lo siguiente:

La Metodología es el conjunto de procedimientos que permiten ordenar las actividades del proceso

investigativo. Se ocupa de la parte operativa del proceso de conocimiento, a ésta corresponden los

métodos, técnicas y estrategias de diverso orden, que intervienen en la marcha misma de la

investigación. Debe traducirse en el plano de las operaciones concretas y de las orientaciones generales

del método(Msc. DR. BURBANO MEJÍA,Homero/ DR.ALTAMIRANO SANTILLÁN, Edwin,

Manual de Métodos y Técnicas de Investigación/2009, pág. 118).

3.1 EL ENFOQUE METODOLÓGICO DE LA INVESTIGACIÓN

El enfoque fue unaInvestigación Bibliográfica-Documental, de Campo y Descriptiva, con

metodología descriptiva.

En este sentido decimos que es bibliográfica-Documental debido a que la investigación se basó en

analizar Ordenanzas, leyes, documentos, libros que me permitieron profundizar el conocimiento de

la problemática, además de recolectar información y con ello fundamentar la investigación.

La Investigación de campo se realizó en los Barrios urbanos Alfredo Albornoz e Inchalillo, donde

se encuentran los predios que se analizaron; esta investigación se habilitó al momento de realizar

las encuestas, la misma que nos brindó datos relevante que me permitió ampliar el conocimiento.

Fuedescriptiva puesto que se analizó las posibles causas que generaron el problema, y por medio

del análisis de la información obtenida facilitó cumplirla finalidad planteada.

161

El diseño de la investigación fue factible puesto que la presente investigación me permitió conocer

cómo se calcula el Impuesto Predial en el Cantón Rumiñahui.

3.2 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

3.2.1 DETERMINACIÓN DE LOS MÉTODOS A UTILIZAR

Ante la problemática planteada en el presente trabajo investigativo, comenzamos señalando la

siguiente definición dada por el autor CCEA ENGAÑA J.S/F. Citada por el Dr. Homero Burbano,

en el libro “Manual de Métodos y Técnicas de Investigación” (2009):

“El método es el camino o procedimiento, una vía para obtener éxito en la consecución de

un fin u objeto previamente trazado”(pág. 51).

3.2.2 MÉTODO ANALÍTICO

El método que se utilizó es el método Analítico, puesto que se pudo realizar un análisis acerca de

cómo se calcula el Impuesto Predial para el Cantón Rumiñahui, además de descomponer el todo en

partes de forma más detallada a fin de analizarlas por separado, captar el génesis y el desarrollo del

objeto.

3.2.3 MÉTODO DEDUCTIVO

Como sabemos es aquel que parte de datos generales aceptados como válidos, por razonamiento

lógico obtiene y analiza las consecuencias. Es también aquel que parte de lo general para llegar a lo

particular. Es considerado la deducción de una cosa a partir de otra, conclusión.

162

3.2.4 MÉTODO INDUCTIVO

La Inducción es un procedimiento mediante el cual se logra inferir cierta propiedad o relación a

partir de hechos particulares; es decir, permite el tránsito de lo particular a lo general.

3.2.5 MÉTODO CIENTÍFICO

Procedimiento que se siguen en las ciencias para hallar la verdad y enseñarla, tiene la particularidad

de usar técnicas específicas para cada área del conocimiento. (RAMÍREZ GONZÁLEZ, Alberto,

Metodología de la Investigación Científica / 2000, pág. 28).

3.3 POBLACIÓN Y MUESTRA

Se refiere al grupo u objeto que posee ciertas características comunes, conjunto de datos que se han

obtenido en una investigación; Ejemplo: personas integrantes de una comunidad, estratos sociales,

etc. En este punto hablaremos de las personas que nos van a servir de elementos fundamentales

para la toma de la muestra en el presente trabajo de Investigación, para que la muestra sea

considerada con un error de 0.5 sea la más adecuada a los intereses de la Propuesta planteada. la

muestra se basará en los pobladores de los Barrios de Inchalillo y de Albornoz, de la Parroquia

Urbana Sangolquí, del Cantón Rumiñahui.

3.3.1 POBLACIÓN

Tabla 41

Universo Poblacional

Muestras Población Porcentaje Encuestas

Alfredo Albornoz 80 54% 60

Inchalillo 70 46% 50

163

Total 150 100% 110


Las Encuestas se realizarán a 110 personas del universo total, 60 en el Barrio Albornoz y 50 en

Inchalillo. Se utilizó la siguiente fórmula:

N

n = ---------------------------------------

(E2) (N-1) + 1

Muestreo General

n= Tamaño de la muestra

N= Población o universo de donde se van a extraer las muestras

E2= La varianza, el margen de error máximo establecido

3.4 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE LA INVESTIGACIÓN

Las técnicas e Instrumentos son todos aquellos recursos que se han utilizado con el fin de recolectar

información, las técnicas empleadas en el proceso investigativo fueron las siguientes:

3.4.1 OBSERVACIÓN

Este método ha permitido percibir directamente el estado de un fenómeno o proceso, además de

proporcionar la recolección de datos a través del apoyo de instrumentos como son los

cuestionarios; es decir, técnicas que han facilitado alainvestigadora describir el comportamiento

delos individuos.

164

3.4.2 LECTURA CIENTÍFICA

Es una técnica importante puesto que permitió realizar un análisis profundo de la información; es

decir, del contenido que tiene que ver con el tema en desarrollo, facilitando la creación de nuevos

conceptos a partir de lo leído e investigado y finalmente facilita señalar conclusiones.

3.4.3 ENCUESTAS

Esta técnica permitió recopilar información de varias personas, en este caso son los pobladores de

los Barrios Albornoz e Inchalillo, cuyas opiniones impersonales interesan a la investigadora y que

mediante un cuestionario elaborado previamente, se puede conocer la valoración y el criterio de los

encuestados; además de comprobar el problema como la hipótesis planteada.

3.5 VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS

La Validez tiene está presente cuando los datos obtenidos miden o representan lo que realmente se

quiere medir.

La confiabilidad de un instrumento de investigación es el grado de la confianza que existe en el

instrumento para obtener iguales o similares resultados.

En nuestro trabajo se buscó no alterar los datos del fenómeno que se investiga o incidir en la forma

de actuar o pensar cuando se realizó la investigación; es decir, los resultados que se obtuvieron se

plasmaron sin incidencias.

3.6 TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS

165

El análisis de los datos facilitó constatar la veracidad, interpretación y valoración de la información

relacionada con el fenómeno, con el fin de obtener una información real en base a un juicio crítico,

razonado, honrado, honesto al momento de comprobar o rechazar la hipótesis planteada en la

presente tesis, así como en los niveles de medición de las variables.

El análisis y procesamiento de datos estuvieron sujetos a pruebas estadísticas, se realizó una

interpretación cualitativa y cuantitativa de las respuestas obtenidas; se elaboraron gráficos, cuadros

estadísticos transformados en resultados significativos.

166

CAPÍTULO IV

Análisis e Interpretación de Resultados

Formulario Nº 1

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

CARRERA DE DERECHO

Encuesta dirigida a los Pobladores delos Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo de la Parroquia

Sangolquí.

1. Conoce usted qué es el Impuesto Predial?

SI NO

2. Tiene conocimiento de alguna norma legal que controle el cobro del Impuesto Predial?

SI NO

3. Tiene conocimiento sobre alguna forma de sectorización que el Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui (GADMUR) haya aplicado entre las distintas

zonas que conforman su territorio?

167

SI NO

4. Conoce usted el valor real de su predio?

SI NO

5. Está usted de acuerdo con el valor que se fija en el Catastro Municipal para su predio?

SI NO

6. Cree usted que el cobro del Impuesto Predial es equitativo para todos los pobladores del

GADMUR?

SI NO

7. Conoce usted en que se emplean los recursos obtenidos con el cobro del Impuesto Predial?

SI NO

8. Cree usted que debería constar en el Catastro Municipal el valor real de su predio?

SI NO

9. Cree usted que se ha incrementado el valor a pagar por el Impuesto Predial en relación a

años anteriores?

SI NO

10. Cree usted que es necesario conocer el procedimiento que se emplea para calcular el

Impuesto por su predio?

SI NO

GRACIAS POR SU COLABORACIÓN

168

4.1 ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

Con el fin de lograr los objetivos planteados en el inicio de la presente investigación, detallamos

los resultados de las encuestas realizadas a los propietarios de los predios ubicados en los Barrios

Alfredo Albornoz e Inchalillo, de la Parroquia Urbana Sangolquí, Cantón Rumiñahui. El estudio e

investigación se realizó con un margen de 110 encuestas, interpretadas a continuación:

CUESTIONARIO Nº1

Pregunta Nº1¿Conoce usted qué es el Impuesto Predial?

Tabla 42

Opción de Respuestas Frecuencia Porcentaje

SI 101 92%

NO 9 8%

TOTAL 110 100%

Fuente: Datos recolectados de las Encuestas realizadas a los pobladores del Barrio Albornoz e Inchalillo


Ilustración 26 tabulación: Fuente: Datos recolectados delas Encuestas realizadas a los pobladores del Barrio Albornoz e

Inchalillo


169

Análisis

Ante la pregunta Nº1 que fue planteada, el 92% de los pobladores de los Barrios investigados si

conocen lo que es el Impuesto Predial; es decir, es un tributo que grava a la propiedad inmueble, en

este caso a los predios que pertenecen al sector urbano. Mientras que el 8% de estos pobladores no

tienen una idea clara acerca de este impuesto que es de carácter municipal y que es regulado

mediante Ordenanza.

Al respecto de la pregunta formulada se puede señalar que un porcentaje pequeño de las personas

encuestadas desconoce un tema importante como es el Impuesto Predial y que involucra tanto a la

ciudadanía como al Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui (GADMUR);

es decir, se debe conocer a este tributo, sus normas legales, de esta manera se entenderá que el pago

a realizar se lo debe hacer no solo como una obligación tributaria sino como un deber para

contribuir al desarrollo social y económico del Cantón.

170

Pregunta Nº2 ¿Tiene conocimiento de alguna norma legal que controle el cobro del Impuesto

Predial?

Tabla 43


SI 40 36%

NO 70 64%

TOTAL 110 100%



Ilustración 27/ Fuente: Datos recolectados de las Encuestas realizadas a los pobladores del Barrio Albornoz e Inchalillo


Análisis

En la pregunta planteada, el 36% de personas que fueron encuestadas señalaron que si conocen

alguna norma legal que regula el cobro del Impuesto Predial, mientras que un porcentaje del 64%

desconoce las normas legales que regulan lo concerniente a este tributo de carácter municipal.

Ante esto podemos establecer que existe un alto porcentaje de desconocimiento de la normativa

legal vigente para el Impuesto Predial; es decir, la Ordenanza Nº020-2011: “Ordenanza Catastral y

171

valoración de predios y aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo

que dispone el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización

COOTAD”, esta es la Ordenanza que constituye el cuerpo legal sobre el cual se realiza la

valoración de predios y el tributo de los Impuestos Prediales y sus adicionales, de los sectores

urbano y rural del Cantón Rumiñahui y que debido al desconocimiento ha generado el problema

planteado en el presente trabajo investigativo.

172

Pregunta Nº3¿Tiene conocimiento sobre alguna forma de sectorización que el Gobierno

Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui (GADMUR) haya aplicado entre las distintas

zonas que conforman su territorio?

Tabla 44


SI 29 26%

NO 81 74%

TOTAL 110 100%



Ilustración 28 / Fuente: Datos recolectados de las Encuestas realizadas a los pobladores del Barrio Albornoz e Inchalillo


Análisis

El 26% de las personas investigadas cree conocer alguna forma de sectorización que podría tener el

Cantón Rumiñahui, mientras que el 74% no conoce de alguna forma de sectorización del Cantón.

173

Con base a estos resultados se puede apreciar que existe un alto porcentaje de desconocimiento

acerca de la sectorización del Cantón Rumiñahui, debido a que las Autoridades de turno del

GADMUR no han dado a conocer de manera eficiente lo relacionado con el tema de los Impuestos

Municipales y el procedimiento para el cobro del mismo.Sin olvidarnos que el Cantón Rumiñahui

no se encuentra sectorizado para fines tributarios, como se ha mencionado en capítulos anteriores.

174

Pregunta Nº4¿Conoce usted el valor real de su predio?

Tabla 45

Opción de

Respuestas

Frecuencia Porcentaje

SI 30 27%

NO 80 73%

TOTAL 110 100%





Análisis

El 27% de las personas investigadas si conoce el valor real o comercial que tendrían sus predios en

el mercado, mientras que el 73% de las personas contestó que no conoce el valor real de su

propiedad inmueble.

175

Al respecto se desprende que un gran porcentaje de las personas que fueron encuestadas desconoce

el valor comercial que tendrían sus predios y que se considera un tema importante no solo para el

caso de la compra y venta de los mismos, sino también para fines no tributarios, como es la

expropiación.

176

Pregunta Nº5¿Está usted de acuerdo con el valor que se fija en el Catastro Municipal para su

predio?

Tabla 46


SI 47 43%

NO 63 57%

TOTAL 110 100%





Análisis

En la pregunta planteada, el 43% de las personas encuestadas si está de acuerdo con el valor

catastral que fija la Dirección de Avalúos y Catastros del GADMUR para su propiedad inmueble,

mientras que el 57% no está de acuerdo con dichos avalúos realizados por el GADMUR.

177

Con estos datos podemos establecer que un alto porcentaje de la población de los Barrios Albornoz

e Inchalillo no está de acuerdo con el avalúo que realiza la Dirección de Avalúos y Catastros a los

predios, puesto que el valor real que tendrían los mismos serían mucho más altos que los valores

que determina el GADMUR y que en base a ese avalúo se determina el valor a pagar de Impuesto

Predial.

178

Pregunta Nº6¿Cree usted que el cobro del Impuesto Predial es equitativo para todos los

pobladores del Cantón Rumiñahui?

Tabla 47


SI 35 32%

NO 75 68%

TOTAL 110 100%





Análisis

Para la pregunta Nº 6 planteada, el 32% de las personas encuestadas si cree que el cobro del

Impuesto Predial es equitativo para todos los pobladores del Cantón Rumiñahui; es decir, el pago

de este tributo es igual para todos los habitantes del Cantón; mientras que el 68% considera que el

pago del Impuesto Predial no es equitativo.

Con la presente tabulación y que es motivo de sustento de esta Tesis, se puede establecer que un

gran porcentaje de personas encuestadas considera que el pago del Impuesto Predial no es

equitativo en el Cantón Rumiñahui, debido a que a los propietarios de los predios se les cobraría el

179

Impuesto Predial, tomando como referencia el lugar donde viven; es decir, a una posible

sectorización, sin olvidar que tal sectorización para fines tributarios en el Cantón Rumiñahui, no

existe.

180

Pregunta Nº7 ¿Conoce usted en qué se emplean los recursos obtenidos con el cobro del Impuesto

Predial?

Tabla 48


SI 44 40%

NO 66 60%

TOTAL 110 100%





Análisis

El 40% de las personas encuestadas si conoce en qué se emplean los recursos que se obtienencon el

cobro del Impuesto Predial, mientras que el 60% no conoce el destino que tienen dichos recursos

que se obtienen a través del pago de este tributo.

181

Ante esta pregunta, se puede determinar que un gran porcentaje de personas que fueron

encuestadas, no conoce que en qué se emplean estos recursos, de lo que se desprende, un gran

desconocimiento acerca del Impuesto Predial, como un tributo municipal y que además es un

recurso público que se debe manejar con transparencia y se lo utiliza para la prestación de servicios

básicos y para la obra pública.

182

Pregunta Nº8¿Cree usted que debería constar en el Catastro Municipal el valor real de su predio?

Tabla 49


SI 89 81%

NO 21 19%

TOTAL 110 100%





Análisis

El 81% de las personas encuestadas considera que debería constar en el Catastro Municipal el valor

real de los predios; es decir, nos referimos al valor a precio de mercado que tienen los predios en

estos Barrios analizados; mientras que el 19% no lo considera como algo positivo.

183

Con esto podemos deducir que un gran porcentaje de encuestados considera que el valor real de los

predios, deberían constar en sus registros Catastrales, de esta manera ayudaría en el proceso de

compra-venta y se tendría un reconocimiento de lo que se ha invertido en la construcción de sus

predios.

184

Pregunta Nº9¿Cree usted que se ha incrementado el valor a pagar por el Impuesto Predial en

relación a años anteriores?

Tabla 50


SI 95 86%

NO 15 14%

TOTAL 110 100%





Análisis

Para la pregunta Nº9, el 86% de los pobladores encuestados considera que el valor a pagar de

Impuesto Predial si se ha incrementado anualmente, mientras que el 14% de los encuestados

considera que el valor a pagar por este tributo no se ha incrementado el valor a pagar por dicho

Impuesto.

185

Debemos recordar que el Catastro es actualizado cada bienio, sirve de base indispensable para la

planificación del ordenamiento territorial y la obra pública y además al actualizar los Catastros

tenemos una nueva valoración predial y por ende, el pago del Impuesto va a ser distinto; mediante

la presente investigación, hemos determinado que si existen incrementos y desigualdades en el

pago debido a que no se ha establecido una correcta y legal banda impositiva para el cobro del

impuesto a los predios urbanos.

186

Pregunta Nº10¿Cree usted que es necesario conocer el procedimiento que se emplea para

calcular el Impuesto por su predio?

Tabla 51


SI 105 95%

NO 5 5%

TOTAL 110 100%





Análisis

Para la pregunta Nº10, el 95% de las personas que fueron encuestadas, considera necesario conocer

el procedimiento que se emplea al momento de calcular el monto del Impuesto Predial a pagar,

mientras que el 5% no lo considera necesario por el tema del aumento que se tendría al pagar el

Impuesto para sus respectivos predios.

187

Con la presente tabulación deducimos que un gran porcentaje de encuestados, considera necesario

conocer el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial, de esta manera, facilitaría un pago

ágil y sobre todo justo; es decir, en base a lo que se tiene, se va a pagar. Un porcentaje pequeño de

pobladores no lo considera necesario, ya que como se ha señalado al momento de realizar el

cálculo del Impuesto Predial en el capítulo pertinente, se cree que a mayor avalúo, mayor será el

pago de este Tributo.

188

CAPÍTULO V

PROPUESTA

“El Impuesto Predial en el Cantón Rumiñahui”

5.1 DATOS INFORMATIVOS

5.1.1 ANTECEDENTES DE LA PROPUESTA

En base a los resultados obtenidos en la investigación, se identificó primero que los pobladores de

los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo, de la Parroquia urbana Sangolquí, Cantón Rumiñahui,

tienen un gran desconocimiento tanto de la Ordenanza Base Nº020-2011, publicada en Registro

Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011, que regula el cobro del impuesto Predial, así como de

los parámetros legales establecidos en la misma,para el Cantón.

El análisis arrojó como resultado,que existe un desconocimiento en cuanto a una posible

sectorización del Cantón aplicada por el GADMUR, sin olvidarnos que el mismo no se encuentra

sectorizado; de tal manera que el cobro por el Impuesto Predial es también desigual; es decir, que el

pago que realizan los habitantes de los diferentes Barrios existentes no es equitativo.

Con nuestro trabajo también se pudo conocer que los recursos obtenidos a través del cobro de este

Impuesto, de carácter municipal, no tienen un propósito fijo y claro para los pobladores de estos

Barrios; es decir, es necesario dar a conocer no solo la normativa legal a la población, sino además

demostrar con hechos, transparencia en la inversión y en la construcción de obra pública que prima

en estos Barrios y en los distintos lugares del Cantón.

Podemos concluir señalando que existe un alto porcentaje de pobladores de los Barrios Albornoz e

Inchalillo, que considera que también es necesario conocer el procedimiento que se emplea para la

determinación del monto del Impuesto Predial a pagar y que debería estar claramente establecido

189

en dicha norma de carácter general, del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de

Rumiñahui, que contiene disposiciones legales requeridas para que se ejecuten y se cumplan en

forma obligatoria por los ciudadanos del Cantón.

Conocer una norma no implica solo leerla o memorizarla sino analizarla, por tal motivo en el

presente trabajo que fue desarrollado, se tomó en cuenta la Ordenanza Nº020-2011, con el fin de

darla a conocer y especialmente contribuir con la ciudadanía del Cantón Rumiñahui, señalando con

ejemplos claros cómo se realiza la determinación del Impuesto Predial a pagar en el Cantón,

usando las planillas de los pobladores de los Barrios mencionados, para asíestablecer si existe

igualdad o desigualdad en el pago de este tributo y que gracias a la investigación realizada se pudo

observar y establecer que no existe igualdad en el pago de este Impuesto.

5.2 JUSTIFICACIÓN

La realización de la presente investigación académica se justifica plenamente puesto que se

pretende contribuir jurídicamente con los ciudadanos de los Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo

y también con toda la ciudadanía del Cantón Rumiñahui, ya que se da a conocer que entre los

sujetos pasivos: los pobladores del Cantón Rumiñahui, con el sujeto activo que es el GADMUR

,existe un vínculo tributario, jurídico y legal, donde los ciudadanos conocen sus obligaciones y

también cuáles son sus derechos; por tal motivo se puso a disposición por medio de la investigación

realizada,el conocimiento legal y sobre todo práctico, en cuánto a la aplicación de la fórmula

presentada, para saber cuánto debe pagar de Impuesto por la propiedad inmueble cada propietario.

Al conocer las normas legales pertinentes relacionadas con el Impuesto Predial, las personas

tendrán un panorama amplio del marco legal, justo y adecuado a sus necesidades; no se busca

cambiar el pensamiento de las personas, sino poner a su disposición los instrumentos legales y

necesarios que respalden la competencia de administración, recaudación y control de los Impuestos

Municipales, por parte del GADMUR en beneficio del desarrollo social, económico y jurídico en

el Cantón.

190

5.3 OBJETIVOS

5.3.1 OBJETIVO GENERAL

Realizar un estudio pormenorizado, amplio, objetivo y práctico acerca dela determinación del

monto de Impuesto Predialurbano en el Cantón Rumiñahui, de manera que represente una

contribución a la ciudadanía y sea un aporte para realizar reformas a las Ordenanzas actuales,

actualizaciones catastrales y actualizaciones a los avalúos prediales para el cálculo de este tributo y

especialmente que sea de una aplicación adecuada a la realidad jurídica que viven actualmente la

ciudadanía de los Barrios Albornoz e Inchalillo y de todo el Cantón.

5.3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Coordinar con la Municipalidad del Cantón Rumiñahui, en el diseño de los mecanismos y

la realización de las gestiones necesarias para que la administración, recaudación, control e

inversión de los recursos obtenidos a través del cobro del Impuestoa los predios urbanos y

rurales cumpla con el fin social, económico y especialmente que satisfaga las necesidades

de la presencia e implementación de equipamiento urbano, rural, de la obra pública y de la

prestación de los servicios básicos.

Proponer un Proyecto de Ordenanza que reforme la Ordenanza Nº020-2011, reformatoria

del Título I, Capítulo II, Artículo Nº17, de la “Ordenanza Catastral y Valoración de predios

y Aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el

Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD”

del Cantón Rumiñahui, publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011 y

que se propone aplicarse en el bienio 2015-2016.

El mencionadoartículoNº17, contiene la Banda Impositiva del Impuesto Predial Urbano y que

gracias a la presente investigación realizada, se pudo determinar que el Cantón Rumiñahui no

cuenta con una Banda Impositiva de carácter legal, debido a que existe una contradicción con el

COOTAD, que es el cuerpo legal codificado, que integra la normativa de todos los Gobiernos

Autónomos Descentralizados del País.

191

Establecer en el Proyecto de Ordenanza,un artículo que contenga el procedimiento para el

cálculo del Impuesto Predial urbano a pagar por parte de los administrados.

El COOTAD fue creado con el fin de evitar confusiones y contradicciones que den como resultado

un conjunto de normas, donde la falta de claridad y la falta de procedimientos definidos, produzcan

“INSEGURIDAD JURÍDICA”; de manera que con la propuesta planteada, se busca contribuir con

la Municipalidad de Rumiñahui y especialmente con los ciudadanos del Cantón, poniendo a su

disposición un Proyecto de Ordenanza, que regule el Impuesto a los predios urbanos, para el bienio

2015-2016 y además que en el Proyecto de Ordenanza conste el procedimiento para el cálculo del

Impuesto Predial urbano a pagar.

5.4 UBICACIÓN SECTORIAL Y FÍSICA:

La presente investigación ha sido realizada en el Barrio Alfredo Albornoz y en el Barrio Inchalillo,

de la Parroquia Urbana Sangolquí, Cantón Rumiñahui, de la Provincia de Pichincha, República del

Ecuador.

Se ha obtenido ayuda del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos INEC, del Instituto

Geográfico Militar IGM, de la Dirección de Avalúos y Catastros, Dirección de Planificación y

Participación Ciudadana, Dirección Financiera del Municipio del Cantón Rumiñahui GADMUR,

Dirección Metropolitana de Catastros, Dirección Metropolitana Tributaria, del Asesor y Concejal

Señor Marco Ponce del Municipio Metropolitano de Quito.

5.4 Mapa

Ilustración 36/ Fuente: Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Cantón Rumiñahui 2012-2025


192

5.6BENEFICIARIOS

5.6.1 BENEFICIARIOS DIRECTOS:

Principalmente serán beneficiarios directos de la aplicación de la presente propuesta, en primer

lugar los propietarios de los Barrios que fueron analizados; es decir, los Barrios Alfredo Albornoz e

Inchalillo, pertenecientes a la Parroquia urbana Sangolquí y de los cuales se aplicó las respectivas

encuestas para el presente análisis, que sirvió de sustento en el trabajo de Tesis, pues estos

beneficiarios encontrarán las normas legales apropiadas a la naturaleza y real situación, además de

contar con un instrumento jurídico, objetivo y sobre todo práctico que permitirá el cumplimiento

cabal de las normas legales que rigen para el Impuesto Predial urbano y que también fueron

analizadas en el trabajo de investigación.

Serán además beneficiarios directos, el Gobierno Autónomo Descentralizado de Rumiñahui

GADMUR, quiénes contarán con más bases que servirán de apoyo a su normativa jurídica vigente

y que gracias a los resultados obtenidos podrán aplicar los correctivos necesarios para erradicar el

problema planteado, en cuanto a la desigualdad existente en el cobro del Impuesto Predial, no solo

en los Barrios que fueron sometidos a análisis, sino principalmente en toda la circunscripción

territorial del Cantón Rumiñahui; otros posibles beneficiarios también serán las Autoridades de las

distintas Municipalidades y Administraciones Zonales existentes en el País, ya que se este trabajo

servirá como base y guía para el cálculo del Impuesto Predial en sus respectivas circunscripciones

territoriales y especialmente se podrá determinar la existencia de igualdad o desigualdad en el pago

del Impuesto Predial.

5.6.2 BENEFICIARIOS INDIRECTOS

De manera indirecta se beneficiarán los estudiantes que pertenezcan a la carrera de Derecho, de las

distintas Universidades del País, debido a que el trabajo desarrollado, servirá de medio de consulta

y apoyo puesto que contiene un estudio, un análisis y sobre todo una investigación profunda y legal

en cuanto al tema del Impuesto Predial; esto servirá como un fortalecimiento de los conocimientos

tanto teóricos, como prácticos en el tema de este Impuesto Municipal.

193

5.7ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD

5.7.1 FACTIBILIDAD INTERNA

El desarrollo de la Propuesta planteada es un mecanismo necesario y objetivo que permite el

cumplimiento del requisito previo para la obtención del título de Abogada, de la Universidad

Central del Ecuador, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas y Sociales, de la Carrera de

Derecho; Con el trabajo realizado se ha encontrado los condicionamientos académicos y legales

que sirven de apoyo y factibilidad para la realización y materialización de la misma.

5.7.2 FACTIBILIDAD EXTERNA

Nuestro trabajo desarrollado se enfocó en el tema de Derecho Municipal, con el análisis e

investigación del tema, se trató de corregir las orientaciones en sus facultades

administrativas, financieras y jurídicas del Municipio del Cantón Rumiñahui, como entes

encargados de establecer las bases legales para el cálculo del Impuesto Predial de su

respectiva circunscripción territorial; Se propone un Proyecto de Ordenanza que reforme la

Ordenanza Nº020-2011, reformatoria del Título I, Capítulo II, Artículo Nº17, de la

“Ordenanza Catastral y Valoración de predios y Aplicación de los Impuestos Prediales

Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD” del Cantón Rumiñahui, publicada

en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011 y que se propone aplicarse en el

bienio 2015-2016, además de establecer en el Proyecto de Ordenanza,un artículo que

contenga el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial urbano a pagar por parte de

los administrados.

Propuesta que está dentro del marco Constitucional y legal; por tanto, es factible materializar la

propuesta, es decir, el Proyecto de Ordenanza que regule el Impuesto a los predios urbanos; para

esto se seguirá el trámite respectivo para llevarlo a cabo.

194

5.8 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

Proyecto de Ordenanza que reforme la Ordenanza Nº020-2011, reformatoria del Título I, Capítulo

II, Artículo Nº17, de la “Ordenanza Catastral y Valoración de predios y Aplicación de los

Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD” del Cantón Rumiñahui,

publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011 y que se propone aplicarse en el

bienio 2015-2016, además de establecer en el Proyecto de Ordenanza,un artículo que contenga el

procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial urbano a pagar por parte de los administrados;

con el fin de permitir que los pobladores del Cantón Rumiñahui puedan contar con el conocimiento

teórico y práctico acerca del cálculo de este Impuesto Municipal y que el Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, pueda fortalecer y afianzar en los pobladores

del Cantón Rumiñahui el cobro justo, equitativo, solidario y sobre todo legal de este Impuesto,

generando bienestar en las familias que son económicamente de clase media en nuestro Cantón y

además de conseguir esa seguridad jurídica necesaria con esta propuesta del Proyecto de

Ordenanza.

Se recomienda además que la Dirección Tributaria, deberá efectuar”…un análisis de los rangos y

factores a aplicarse para el bienio 2015-2016, en el que se considerará que la Banda Impositiva

tiene un mínimo de cero punto veinte y cinco por mil (0,25%0)y el máximo de cinco por mil

(5%0), lo que les permitirá disponer de las tarifas para el Impuesto Predial para cada unidad

predial.”

Para el Proyecto de Ordenanza propuesto, se utilizó la Banda Impositiva (tarifa básica) de la

Ordenanza 0153-2011 de Quito, Ordenanza que Racionaliza la Determinación y cobro del

Impuesto a los predios urbanos y rurales para el bienio 2012-2013, publicada en el Suplemento del

Registro Oficial 599 de 19 de diciembre de 2011, del Distrito Metropolitano de Quito.

Este Proyecto de Ordenanza deberá contener sustancialmente los siguientes elementos:

1. Una Exposición de Motivos

2. Los Considerandos

3. Texto de la Ordenanza Propuesta

195

El Proyecto de Ordenanza en este ámbito tributario, le compete presentar al Alcalde del Gobierno

Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Rumiñahui, Ingeniero Héctor Saúl Jácome

Mantilla, esto de acuerdo con lo señalado en el artículo Nº60, literal e), del COOTAD.

Artículo Nº 60: Le corresponde al Alcalde.

e) Presentar con facultad privativa, proyectos de ordenanzas tributarias que creen, modifiquen,

exoneren o supriman tributos, en el ámbito de las competencias correspondientes a su nivel de

gobierno (…) (pág. 30).

Ordenanza Municipal Nº

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

En cumplimiento a los artículos 139 y 496 del COOTAD, que establecen la obligación ineludible

de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, de realizar actualizaciones generales

de Catastros y de la Valoración de la propiedad inmueble urbana y rural cada dos años. La

Dirección de Avalúos y Catastros, acorde a sus competencias realizó la correspondiente

actualización catastral y valoración de la propiedad inmueble urbana en el Cantón Rumiñahui, con

el fin de configurar un sistema catastral de predios urbanos que contribuyan al desarrollo

autosostenido de la Administración Municipal mediante una tributación justa y transparente de sus

ciudadanos.

Es por la consideración precedente que corresponde al Concejo Municipal de Rumiñahui aprobar la

Propuesta de Ordenanza que reforme la Ordenanza Nº020-2011, reformatoria del Título I, Capítulo

II, Artículo Nº17, de la “Ordenanza Catastral y Valoración de predios y Aplicación de los

Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD” del Cantón Rumiñahui, que

se propone aplicarse en el bienio 2015-2016, además de establecer en el Proyecto de Ordenanza, un

artículo que contenga el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial urbano a pagar por

parte de los administrados.

196

GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO

MUNICIPAL DE RUMIÑAHUI

- EL CONCEJO MUNCIPAL DE RUMIÑAHUI –

CONSIDERANDO:

Que, el artículo Nº 240 de la Constitución de la República establece que: “Los gobiernos

autónomos descentralizados de las regiones, distritos metropolitanos, Provincias y cantones,

tendrán facultades legislativas en el ámbito de sus competencias y jurisdicciones territoriales…”;

Que, el Concejo Municipal es el órgano de legislación y fiscalización del gobierno autónomo

descentralizado de Rumiñahui, conforme lo establece el artículo Nº 240 de la Constitución de la

República y el artículo Nº 56 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y

Descentralización;

Que, el artículo Nº264 de la Constitución de la República establece que los gobiernos municipales

tendrán las siguientes competencias exclusivas, sin perjuicio de otras que determine la Ley,

numeral 9: “Formar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”;

Que, el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización-COOTAD-

en el artículo Nº55, determina que es competencia exclusiva del gobierno autónomo

descentralizado municipal, literal i), que expresa: “Elaborar y administrar los catastros

inmobiliarios urbanos y rurales”;

Que, el COOTAD en su artículo Nº139 establece;” La formación y administración de los catastros

inmobiliarios urbanos y rurales corresponden a los gobiernos autónomos descentralizados

municipales, los que con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la

información deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la Ley. Es

obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la

propiedad urbana y rural. El gobierno central a través de la entidad respectiva financiará y en

colaboración con los gobiernos autónomos descentralizados municipales, elaborará la cartografía

geodésica del territorio nacional para el diseño de los catastros urbanos y rurales de la propiedad

inmueble y de los proyectos de planificación territorial”;

197

Que, el referido cuerpo legal en el artículo Nº185 contempla que: “Los gobiernos municipales y

distritos autónomos metropolitanos, además de los ingresos propios que puedan generar, serán

beneficiarios de los impuestos establecidos en la Ley”.

Que, el COOTAD en el artículo Nº491 establece que sin perjuicio de otros tributos que se hayan

creado o que se crearen para la financiación municipal, se considerarán impuestos municipales los

siguientes, literal a)”El impuesto sobre la propiedad urbana” y literal b) El impuesto sobre la

propiedad rural”;

Que, el COOTAD su artículo Nº 492, faculta a las municipalidades a reglamentar mediante

Ordenanza el cobro de sus tributos;

Que, el artículo Nº 496 dispone que: “Las municipalidades realizarán, en forma obligatoria,

actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana y rural cada bienio.

A este efecto, la dirección financiera o quién haga sus veces notificará por la prensa a los

propietarios, haciéndoles conocer la realización del avalúo…”;

Que, la Ordenanza Nº 020-2011, fue aprobada por el Legislativo del Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui, en sesiones ordinaria del 07 de diciembre de 2011 y

extraordinaria del 08 de diciembre de 2011; y sancionada por el Señor Alcalde el 08 de diciembre

de 2011, ratificó y mantuvo las bases imponibles, tarifas y cuotas canceladas por concepto del

Impuesto Predial del año inmediato anterior.

Que, de conformidad con el artículo Nº497 del Código Orgánico de Organización Territorial,

Autonomía y Descentralización, una vez realizada la actualización de los avalúos será revisado el

monto de los impuestos prediales urbanos que regirán para el bienio, la revisión la hará el Concejo,

observando los principios básicos de igualdad, proporcionalidad, progresividad y generalidad que

sustentan el sistema tributario nacional.

Que, la Administración Municipal del Cantón Rumiñahui, requiere contar con Avalúos Prediales

actualizados, de tal manera que permitan una correcta gestión tributaria municipal, en busca del

cumplimiento de los fines fiscales y extra fiscales de la tributación.

198

Que, contar con nuevos Avalúos fijados en base a parámetros técnicos de valoración, contribuye en

favor de la justicia tributaria, en base a la capacidad contributiva de los sujetos pasivos,

propietarios de predios en el Cantón Rumiñahui.

En ejercicio de las facultades que le confieren los artículos Nº 264, numeral 9 de la Constitución de

la República y el artículo Nº57, literales a) y b) y el artículo Nº185 del Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización-COOTAD-.

EXPIDE:

La

La Ordenanza que reforma la Ordenanza Nº020-2011, reformatoria del Título I, Capítulo II,

Artículo Nº17, de la “Ordenanza Catastral y Valoración de predios y Aplicación de los Impuestos

Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD” del Cantón Rumiñahui, publicada en

Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011 y que se propone aplicarse en el bienio 2015-

2016 y el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial urbano.

Art. …(1): Tabla con factores de aplicación para el Impuesto a los predios urbanos.-

La tarifa del Impuesto a los predios urbanos, para el bienio 2015-2016, correspondiente a cada

unidad predial, aplicada a la base imponible, esto es, el avalúo establecido para dicho bienio

conforme la Ordenanza Municipal que regula la materia, se sujetará a la siguiente tabla:

Tabla 52

Tabla General para Predios Urbanos

Avalúos

Desde Hasta Tarifa Básica

por Mil

6.600,00 20.000,00 --------

20.000,01 40.000,00 0,25

40.000,01 60.000,00 0,30

60.000,01 80.000,00 0,35

199

80.000,01 100.000,00 0,40

100.000,01 150.000,00 0,50

150.000,01 200.000,00 070

200.000,01 250.000,00 0,90

250.000,01 300.000,00 1,10

300.000,01 350.000,00 1,30

350.000,01 450.000,00 1,50

450.000,01 550.000,00 1,80

550.000,01 650.000,00 2,10

650.000,01 750.000,00 2,40

750.000,01 850.000,00 2,70

850.000,01 1’050.000,00 3,00

1’050.000,01 1’250.000,00 3,40

1’250.000,01 1’450.000,00 3,80

1’450.000,01 1’650.000,00 4,20

1’650.000,01 1’850.000,01 4,60

1’850.000,01 5’000.000,00 4,80

5’000.000,01 En adelante 5,00

Fuente: Tabla General para predios urbanos, Ordenanza 0153-2011, Distrito Metropolitano de Quito


*Los predios unifamiliares urbano-marginales con avalúos de hasta 25 remuneraciones básicas

unificadas (año 2011USD 6.600,00) del trabajador en general, están exentos del pago del Impuesto

Predial, de acuerdo con el artículo Nº 509, literal a) del COOTAD.

Art. …(2): Procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial Urbano.-A efectos de la

aplicación del Impuesto Predial, se reconoce el siguiente procedimiento empleado para el cálculo

del monto de Impuesto Predial a pagar, para el bienio 2015-2016 y son los siguientes:

200

AVALÚO CATASTRAL PARA PREDIOS URBANOS

a) Avalúos entre: 6.600 hasta 20.000,00 USD Exonerado del pago del

Impuesto Predial.

b) Avalúos entre: 20.000,01 hasta 40.000,00

La Banda Impositiva a aplicar para el predio urbano, de acuerdo con el presente Avalúo, es

de 0,25%0; es decir, la tarifa básica por mil y procedemos al siguiente cálculo:


0,25%0

Procedimiento: 20.000,01X 0,25 /1000= 5 USD (Impuesto Predial a pagar)


Avalúo Municipal USD 20.000.01 1000

Impuesto Predial USD 5 ?

5 X 1000 / 20.000,01= 0.25%0 (Tarifa Básica aplicada)

Ejemplo Nº 1: 40.000,00 USD (Avalúo Catastral del predio urbano)




0,25% 0

Procedimiento: 40.000,00X 0,25/1000= 10 USD (Impuesto Predial a pagar.

201




10X 1000 / 40.000,00 =0,25%0 (Tarifa Básica aplicada).

c) Avalúos entre: 40.000,01 hasta 60.000,00




0,30% 0

Procedimiento: 40.000,01 X 0,30 /1000= 12 USD (Impuesto Predial a pagar)




12 X 1000 / 40.000,01 = 0,30%0 (Tarifa Básica aplicada).

Ejemplo Nº2:60.000,00 USD (Avalúo Catastral del predio urbano)




0,30%0

202

Procedimiento: 60.000,00 X 0,30 /1000= 18USD (Impuesto Predial a pagar)




18X 1000 / 60.000,00 = 0,30%0 (Tarifa Básica aplicada).

d) Avalúos entre: 60.000,01 hasta 80.000,00




0,35%0

Procedimiento: 60.000,01 X 0,35 /1000= 21 USD (Impuesto Predial a pagar).





Ejemplo Nº3: 80.000,00 USD (Avalúo Catastral del predio urbano)



203


0,35%0

Procedimiento: 80.000,00 X 0,35/1000= 28 USD (Impuesto Predial a pagar)





e) Avalúos entre: 80.000,01 hasta 100.000,00




0,40%0

Procedimiento: 80.000,01 X 0,40/1000= 32USD (Impuesto Predial a pagar).






204




0,40%0






f) Avalúos entre: 100.000,01 hasta 150.000,00




0,50%0





205






0,50%0

Procedimiento: 150.000,00 X 0,50/1000= 75 USD (Impuesto Predial a pagar).





g) Avalúos entre: 150.000,01 hasta 200.000,00




0,70%0



206








0,70%0





140X 1000 / 200.000,00 =0,70%0 (Tarifa Básica aplicada).

h) Avalúos entre: 200.000,01 hasta 250.000,00




0,90%0

207

Procedimiento: 200.000,01 X 0,90 /1000= 180USD (Impuesto Predial a pagar).




180X 1000 /200.000,01 = 0,90%0 (Tarifa Básica aplicada).





0,90%0





225 X 1000 /250.000,00 = 0,90%0 (Tarifa Básica aplicada).

i) Avalúos entre: 250.000,01 hasta 300.000,00



208


1.10%0










1,10%0






j) Avalúos entre: 300.000,01 hasta 350.000,00

209




1.30%0










1,30%0





210


k) Avalúos entre: 350.000,01 hasta 450.000,00




1.50%0










1,50%0


211





l) Avalúos entre: 450.000,01 hasta 550.000,00




1.80%0









212


1,80%0





990X 1000 /550.000,00 = 1,80%0 (Tarifa Básica aplicada).

m) Avalúos entre: 550.000,01 hasta 650.000,00




2,10%0

Procedimiento: 550.000,01 X 2,10 /1000= 1.155 USD (Impuesto Predial a pagar).




1.155 X 1000 / 550.000,01 = 2,10%0 (Tarifa Básica aplicada).


213




2,10%0

Procedimiento: 650.000,00 X2,10/1000= 1.365USD (Impuesto Predial a pagar).




1.365X 1000 /650.000,00 = 2,10%0 (Tarifa Básica aplicada).

n) Avalúos entre: 650.000,01 hasta 750.000,00




2,40%0



214








2,40%0

Procedimiento: 750.000,00 X 2,40/1000= 1.800 USD (Impuesto Predial a pagar).





o) Avalúos entre: 750.000,01 hasta 850.000,00



215


2,70%0










2,70%0

Procedimiento: 850.000,00 X 2,70/1000= 2.295 USD (Impuesto Predial a pagar).




2.295X 1000 / 850.000,00 = 2,70%0 (Tarifa Básica aplicada).

p) Avalúos entre: 850.000,01 hasta 1’050.000,00

216




3,00%0






Ejemplo Nº15: 1’050.000,00 USD (Avalúo Catastral del predio urbano)



Avalúo Municipal USD 1’050.000,00 1000

3,00%0

Procedimiento: 1’050.000,00 X 3,00/1000= 3.150 USD (Impuesto Predial a pagar).


217



3.150X 1000 / 1’050.000,00 = 3,00%0 (Tarifa Básica aplicada).

q) Avalúos entre: 1’050.000,01 hasta 1’250.000,00




3,40%0

Procedimiento: 1’050.000,01 X 3,40 /1000= 3.570 USD (Impuesto Predial a pagar).




3.570 X 1000 / 1’050.000,01 = 3,40%0 (Tarifa Básica aplicada).




218


3,40%0






r) Avalúos entre: 1’250.000,01 hasta 1’450.000,00




3,80%0






219





3,80%0






s) Avalúos entre: 1’450.000,01 hasta 1’650.000,00




4,20%0



220








4,20%0






t) Avalúos entre: 1’650.000,01 hasta 1’850.000,00



221


4,60%0










4,60%0






222

u) Avalúos entre: 1’850.000,01 hasta 5’000.000,00




4,80%0










4,80%0



223




v) Avalúos de: 5’000.000,01




5,00%0






Art. …(3):Pago de Impuestos.- El Impuesto deberá pagarse en el curso del respectivo año, sin

necesidad de que la Tesorería notifique esta obligación. Los pagos podrán efectuarse desde el

primero de enero de cada año, aun cuando no se hubiere emitido el Catastro.

Art. …(4): Exenciones.- A efectos de la aplicación del Impuesto Predial regulado en esta

Ordenanza, se reconocen las exenciones establecidas en el Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización, Ley del Anciano, Ley sobre Discapacidades y todas las

exenciones establecidas en el Ordenamiento Jurídico Nacional.

224

Art. …(5): Reclamaciones.-Una vez actualizada la información de los predios y previo al cobro

del Impuesto, la Dirección Financiera realizará la notificación al contribuyente, quién podrá

presentar el reclamo administrativo correspondiente dentro del Término de treinta días.

DISPOSICIONES GENERALES

PRIMERA.-La tabla establecida en el presente Proyecto de Ordenanza NO podrá ser modificada,

de ser el caso, para el último año del bienio 2015-2016, si ocurre un proceso de incremento

inflacionario entre estos dos años.

La tabla establecida en el presente Proyecto de Ordenanza, deberá actualizarse, en el último año del

bienio, sin tomar en cuenta si hay inflación, puesto que la inflación es un castigo para los

ciudadanos debido a que se encarecen los bienes y los servicios, por tal motivo,el Gobierno

Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, no va a encarecer el pago del

Impuesto Predial, para el siguiente bienio.

SEGUNDA.- Los valores que las personas naturales y jurídicas deban cancelar por concepto del

Impuesto Predial urbano, de acuerdo con el Proyecto de Ordenanza, no podrán ser superiores a los

valores que honraron el bienio anterior.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

PRIMERA.- La presente Ordenanza que contiene la Tabla General para predios urbanos, deberá

ser aprobada por el Concejo Municipal, mediante la expedición del presente instrumento, que

regirá para el bienio 2015-2016.

DISPOSICIONES DEROGATORIAS

DEROGATORIA.- Deróguense todas las normativas legales de igual o menor jerarquía que se

opongan o no guarden conformidad con las disposiciones establecidas en la presente Ordenanza.

225

DISPOSICIÓN FINAL

VIGENCIA.-La presente Ordenanza que regula el Impuesto a los predios urbanos, para el bienio

2015-2016, entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial.

Dada en la Sala de Sesiones del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui.

5.9 FASES DEL PROYECTO

Al ser la Propuesta la creación de una Ordenanza, se estima que las fases que se deberán realizar,

son las siguientes:

1. El Proyecto de Ordenanzaque reforme la Ordenanza Nº020-2011, reformatoria del Título I,

Capítulo II, Artículo Nº17, de la “Ordenanza Catastral y Valoración de predios y

Aplicación de los Impuestos Prediales Urbano y Rural, en aplicación de lo que dispone el

Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD”

del Cantón Rumiñahui, publicada en Registro Oficial Nº604 de 26 de diciembre de 2011 y

que se propone aplicarse en el bienio 2015-2016, además de establecer en el Proyecto de

Ordenanza, un artículo que contenga el procedimiento para el cálculo del Impuesto Predial

urbano a pagar por parte de los administrados y que se adjunta a la presente, con la

correspondiente ayuda memoria, se la presentará al Concejo Municipal, integrado por el

Señor Alcalde Ingeniero Héctor Jácome Mantilla y por los Concejales, para el primer

debate.

2. Reestructuración del Proyecto de Ordenanza presentado al Concejo, con las observaciones

realizadas por el Concejo Municipal de Rumiñahui.

3. Presentación del Proyecto de Ordenanza al Concejo Municipal para el segundo debate.

4. Una vez aprobado el Proyecto de Ordenanza, la Secretaría del Concejo, lo remitirá al

Ejecutivo del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR,

para que en el plazo de hasta ocho (8) días la sancione; (Si dentro del plazo de ocho días no

226

se observao se manda a ejecutar la ordenanza, se considerará sancionada por el ministerio

de la ley), de acuerdo con el artículo Nº322 del COOTAD (2010).

5. El Ejecutivo del GADMUR realizará la publicación de la Ordenanza aprobada, en la

Gaceta Municipal y en el dominio web de la Institución, las promulgará y;

6. Se publicarán en el Registro Oficial, de acuerdo con el artículo Nº 324 del COOTAD

(2010).

7. Posterior a su promulgación, remitirá en archivo digital las gacetas oficiales a la Asamblea

Nacional.

5.10 CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

Tabla 53

CRONOGRAMA

Nº ACTIVIDADES

Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1

Presentación de la propuesta de Ordenanza

Al Concejo Municipal para 1er Debate

X X x

2 Reestructuración del Proyecto de Ordenanza

X X x

3

Presentación de la propuesta de Ordenanza

Al Concejo Municipal para 2do Debate

X X X x

4

Presentación al Ejecutivo del GADMUR

Para la Sanción

X X X X X X X x

5

Publicación de la Ordenanza en la Gaceta

Municipal

X

6 Publicación en el Registro Oficial

227

5.11 PRESUPUESTO

La Propuesta del Proyecto de Ordenanza Reformatoria involucra una necesaria participación de las

Autoridades del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, para el

respectivo trámite hasta la publicación en el Registro Oficial, como el tema del presupuesto

depende exclusivamente del Gobierno Local, por tal motivo no es posible tener una cuantificación

exacta.

IMPACTOS

Los impactos que la presente Propuesta tendrá, se lo estima en los siguientes aspectos, tales como:

Primero: Podemos considerar que la Propuesta planteada, representará una contribución a la

ciudadanía, pues esta normativa además de ser clara, objetiva y aplicable, además ayudará en las

facultades determinadora y recaudadora de los funcionarios de la Municipalidad.

Segundo: Representará un medio de consulta para los estudiantes de la Carrera de Derecho, a

nivel académico, además de apoyar en el incremento del conocimiento de la rama del Derecho

Municipal, así como del Derecho Tributario.

Tercero:En el ámbito del Derecho Municipal representará un instrumento de apoyo para los entes

Municipales, puesto que el conocimiento plasmado se ajusta a una realidad vivencial y que es

aplicable para el desarrollo de la ciudadanía de las distintas circunscripciones territoriales del País.

Finalmente: La presente Propuesta en el ámbito social significará mayor seguridad y confianza

en toda la población del Cantón Rumiñahui que son contribuyentes y sujetos pasivos en el tema de

los Impuestos Municipales.

228

EVALUACIÓN

La evaluación para el cumplimiento de la Propuesta planteada corresponde, en el siguiente orden:

Primero:A los Maestros y Autoridades Académicas de la Universidad Central del Ecuador, de la

Facultad de Jurisprudencia, Carrera de Derecho, quiénes son las personas facultadas a analizar y

valorar el presente trabajo.

Segundo:Al Alcalde del Cantón Rumiñahui, como autoridad del Gobierno Autónomo

Descentralizado Municipal de Rumiñahui GADMUR, a los funcionarios Municipales y al Concejo

Municipal, quiénes son los entes encargados de valorar la Propuesta a presentar.

Tercero:A toda la ciudadanía del Cantón Rumiñahui, quienes serían los beneficiarios directos y

jueces de la misma.

229

CONCLUSIONES

1. El Catastro es el inventario o censo, que debe estar debidamente actualizado y clasificado,

de todos los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares; es decir, a la

ciudadanía del Cantón Rumiñahui, con el objeto de lograr una correcta y clara

identificación física, jurídica, fiscal y económica de los predios existentes tanto en el área

urbana como en el área rural.

2. La Administración Municipal a efectos de llevar adelante un Plan de Obras que sirvan para

el desarrollo del Cantón Rumiñahui, debe ser consciente de las diversas acciones que debe

realizar en las áreas urbanas como en las rurales hacia la consecución de dichos fines;

dentro de estos propósitos encontramos a la Actualización del Catastro para configurar un

sistema catastral de predios urbanos y rurales que contribuyan al desarrollo autosostenido

de la Administración Municipal , mediante una tributación Legal, justa y transparente para

sus ciudadanos.Sin embargo, es notable evidenciar que el Catastro ni las tablas de

valoración de la propiedad urbana han sido actualizadas y el Municipio del Cantón

Rumiñahui ha mantenido avalúos prediales que no reflejan en absoluto la realidad

económica actual, ni la capacidad contributiva de los ciudadanos.

3. Mediante la investigación realizada hemos observado además que un 64% de los

pobladores del Cantón no tienen un conocimiento de la Normativa vigente sobre el

Impuesto Predial, de lo que podemos colegir que el Gobierno Autónomo de Rumiñahui, no

ha dado a conocer la Ordenanza que rige para el cobro de este Impuesto, por tal motivo,

tampoco la ciudadanía conoce si el cobro que se realiza se encuentra dentro de lo legal;

además el desconocer la norma vigente que se emplea para el cobro de este Impuesto

genera inseguridad jurídica en los administrados.

4. El trabajo realizado nos ha permitido establecer que los pobladores del Cantón no están

conformes con los valores que fija la Dirección de Avalúos y Catastros para sus predios en

el Catastro Municipal, ya que estos se encuentran subavaluados y no se fija el valor real de

la propiedad (valor de mercado), fundamentados en que al aumentar el avalúo también se

230

aumentará la cuantía del impuesto,pero un 73% de la población ha manifestado su deseo de

conocer el valor real que tendrían sus predios y que dicho avalúo real conste en el registro

catastral, aunque este si incidiría y por tanto incrementaría el valor del impuesto a la

utilidad y plusvalía de los inmuebles en caso de transferencia de dominio.

5. Con las técnicas de investigación empleadas, se pudo conocer que un 68% de la población

considera que el pago por el Impuesto Predial no es equitativo, debido a que el Cantón

Rumiñahui no se encuentra sectorizado, reflejando desigualdad en el pago de este tributo,

Existe DESIGUALDAD en el Avalúo establecido por el Municipio de Rumiñahui, en

relación con el Avalúo Real (valor de mercado) puesto que con el Avalúo Real no

aumentaría la cuantía del Impuesto Predial, lo que se recomendaría es rebajar la Banda

Impositiva a aplicar a los predios.

6. Podemos concluir señalando que en el desarrollo del tema investigativo, de manera

específica, enlos Barrios Alfredo Albornoz e Inchalillo, se les aplicó una Banda Impositiva

establecida para los predios urbanos y que se encuentra determinada en la Ordenanza Nº

020-2011, Banda Impositiva que se pudo observar que es Ilegal, puesto que su cálculo

considera un incremento del cuatro punto cero dos por mil (4.02%0), aumento que

contradice lo señalado por el COOTAD; es decir, NO se cumplió el artículo Nº 504 del

COOTAD, en los predios analizados y que además de manera general con dicha banda

impositiva se ha venido aplicando el cálculo de Impuesto a los predios, en toda la

ciudadanía del Cantón.

231

RECOMENDACIONES

1. Una vez realizada la presente investigación, nos permitimos establecer como

recomendación para el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Rumiñahui

GADMUR, que para fijar la valoraciones prediales en el área urbana, se debe primero

realizar una SECTORIZACIÓN para fines tributarios de todo el Cantón Rumiñahui,

tomando como elemento primordial y esencial: LA CAPACIDAD CONTRIBUTIVA DE

LOS ADMINISTRADOS, que es la razón preponderante por las cuales, las familias

deciden edificar y/o residir en tal o cual Barrio.

2. Se recomienda realizar la Sectorización para fines tributarios, puesto que además facilitaría

al momento de determinar la tarifa de pago por parte de los administrados, del Impuesto

Predial de los inmuebles existentes en el Cantón Rumiñahui, ya que como criterio de

solidaridad para las personas con bajos ingresos económicos se les aplicaría una tarifa

equitativa, proporcional en base a un estrato o sector único; es decir, existiría igualdad en

el pago de este tributo.

3. Es necesario entender que el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de

Rumiñahui, en vista de las necesidades de obra pública por parte de los administrados del

Cantón, debe graciasa la presente investigación, realizar una actualización catastral y una

actualización de la valoración de la propiedad urbana.

4. Además podemos recomendar que se utilice para la determinación del valor del Impuesto a

los predios urbanos, la tabla que contiene la banda impositiva para predios urbanos,

establecida en la Ordenanza 0153-2011 del Distrito Metropolitano de Quito.

232

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237

ANEXOS

1.- Ordenanza Metropolitana Nº 0153-2011

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