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Maestría en Ciencias Área: Valuación de Bienes “DETERMINACIÓN DE UN MODELO MATEMÁTICO QUE PERMITA INFERIR COMPORTAMIENTOS DEL VALOR A FUTURO DEL SUELO URBANO, CON BASE EN LOS EFECTOS QUE LOS GRUPOS DE FACTORES: FÍSICOS, SOCIALES, ECONÓMICOS Y POLÍTICOS, HAN TENIDO SOBRE ÉL EN CUATRO COLONIAS DE LAS CIUDADES DE COLIMA Y VILLA DE ÁLVAREZ, EN LOS AÑOS 1990 - 1999.” TESIS Que para obtener el grado de Maestro en Ciencias Área: Valuación de Bienes presenta: JOSÉ LUIS TORRES MEDINA Asesor: M. en C. y Lic. Carlos Antonio Pérez Torres Villa de Álvarez, Col. Febrero de 2004 Universidad de Colima Facultad de Economía
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Maestría en Ciencias Área: Valuación de Bienes
“DETERMINACIÓN DE UN MODELO MATEMÁTICO QUE PERMITA INFERIR COMPORTAMIENTOS DEL VALOR A FUTURO DEL SUELO URBANO, CON
BASE EN LOS EFECTOS QUE LOS GRUPOS DE FACTORES: FÍSICOS, SOCIALES, ECONÓMICOS Y POLÍTICOS, HAN TENIDO SOBRE ÉL EN
CUATRO COLONIAS DE LAS CIUDADES DE COLIMA Y VILLA DE ÁLVAREZ, EN LOS AÑOS 1990 - 1999.”
TESIS Que para obtener el grado de
Maestro en Ciencias Área: Valuación de Bienes
presenta:
JOSÉ LUIS TORRES MEDINA
Asesor:
M. en C. y Lic. Carlos Antonio Pérez Torres
Villa de Álvarez, Col. Febrero de 2004
Universidad de Colima
Facultad de Economía
A la memoria de mi padre, Adalberto. A mi madre, María Luisa. A mi esposa, María de los Ángeles. A mis hijos:
María de los Ángeles, José Luis, Jorge, Carlos Javier
A mis maestros de postgrado. Al M. en C y Lic. Carlos Antonio Pérez Torres, Por sus valiosos consejos para la elaboración de este trabajo.
ÍNDICE.......................................................................................................................Página
I.- Introducción ..................................................................................................................1
II.- Objetivo..........................................................................................................................3
III.- Justificación ................................................................................................................4
IV.- Metodología ................................................................................................................5
1.- Planteamiento del problema y procedimiento aplicado .............................................5
2.- Marco Teórico ............................................................................................................7
2.1.-Valor. ...................................................................................................................7
2.1.1.-Definiciones de valor ...................................................................................7
2.2.- Factores que crean o modifican el valor ............................................................9
2.2.1.- Utilidad, Escasez, Demanda, Poder de Compra..........................................9
2.2.2.- Factores: Físicos, Sociales, Económicos y Políticos ................................11
3.- Marco geográfico .....................................................................................................13
4.- Marco histórico.........................................................................................................13
5.- Investigación de campo............................................................................................13
5.1.-Realización de la investigación de campo.........................................................14
5.2.-Selección de las técnicas de procesamiento y análisis de la información.........14
CAPÍTULO 1.-Valores históricos del suelo urbano en los cuatro fraccionamientos
estudiados. .....................................................................................................................17
CAPÍTULO 2.- Análisis de las factores.......................................................................22
CAPÍTULO 3.- Procedimiento de análisis matemático ...............................................31
CAPÍTULO 4.- Determinación de los coeficientes de la fórmula general .................42
CAPÍTULO 5.- Presentación y análisis de los resultados ...........................................43
Conclusiones..................................................................................................................46
Anexo, aplicación del modelo .......................................................................................49
Bibliografía....................................................................................................................57
1
I.- INTRODUCCIÓN
La práctica valuatoria inició siendo una profesión basada casi exclusivamente en
los conocimientos de la Ingeniería Civil y de la Arquitectura. Por muchos años bastaba con
saber determinar el valor de reposición nuevo de un inmueble, descontarle alguna cantidad
por edad y uso y al resultado sumarle el valor del terreno, la mayor de las veces conocido y
con solo eso se tenía un valor muy acertado del valor comercial de un inmueble.
En las épocas en que la inflación en México era muy baja o prácticamente nula, los
intereses de la banca eran bajos y estables, las reglas de valuación de inmuebles eran
relativamente sencillas y no muy exigentes para el valuador profesional. Tampoco la
práctica de avalúos estaba regida por alguna autoridad y cualquier profesional de la
ingeniería o arquitectura llegaba a ser valuador de algún banco con relativa facilidad.
Al cambiar los tiempos, con altas inflaciones, con incrementos constantes en los
precios de los materiales, con el gran incremento de las áreas urbanas forzada por la
emigración campo – ciudad, se provocó la especulación con terrenos con susceptibilidad
de ser ocupados por viviendas, todavía sin que hubiera reglamentación al respecto.
A medida que creció la actividad valuatoria, comenzó a ser regido su práctica por la
Comisión Nacional Bancaria y paulatinamente se exigió del profesional dedicado a la
valuación de inmuebles mayor cantidad y calidad en sus conocimientos, entre los cuales se
observó la necesidad de capacitarse en las áreas de las ciencias económicas, pues el
mercado inmobiliario llegó a una fase en que debería seguir con todos los lineamientos de
los bienes expuestos al mercado abierto.
De ahí que los valuadores hayan estado sujetos a la necesidad de buscar
actualizaciones en sus conocimientos y aprender a manejar las variables que intervienen en
las fuerzas del mercado.
Fue entonces cuando se observaron que además de las fuerzas propias de la oferta y
demanda, los bienes inmuebles están sujetos a otros factores que son determinantes para
encontrar el justo valor de mercado o valor comercial de ellos.
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Las primeras poblaciones se establecieron donde había agua. Otras donde había
explotación de minería. Al acabarse ésta, las ciudades fueron abandonadas, convirtiéndose
en ciudades fantasmas. Cuántas ciudades han quedado destruidas por erupciones
volcánicas o devastadas por huracanes o sismos. Estos son unos sencillos ejemplos de la
influencia que tienen los factores físicos en la deseabilidad de los terrenos.
Los movimientos sociales han influido grandemente en el crecimiento de las
ciudades, originando la incorporación de área rústicas al entorno urbano, con el
consiguiente aumento del valor de las tierras.
La disponibilidad de créditos y la capacidad económica de la población, así como
otros factores económicos, tiene gran influencia en el valor del suelo urbano.
Y no podemos soslayar el hecho de que la autoridad, a través de la regulación del
uso del suelo, reglamentación que ha aparecido en años recientes, contribuye a cambiar
drásticamente el valor de terrenos que antes eran agrícolas y que al ser factible su
incorporación a la mancha urbana, experimentan aumentos de valor que no se imaginaban.
Estos pocos ejemplos han sido observados por la profesión valuatoria y
ampliamente difundidos en la literatura relativa. Pero hasta la fecha no se ha desarrollado
un modelo matemático que permita analizar cuantitativamente los efectos que tales
factores: físicos, sociales, económicos y políticos ejercen sobre el valor del suelo urbano.
El presente trabajo trata de encontrar una herramienta que permita, al valuador o al
inversionista en terrenos urbanos, analizar cuantitativamente las influencias por separado
de cada uno de dichos factores y en un momento dado, con su conocimiento y experiencia
en el ramo, poder anticipar valores futuros.
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II.- OBJETIVO
Los objetivos que se pretenden con este trabajo son:
a. Proporcionar un método que permita estimar la forma en que influyen en el valor del
suelo urbano, los factores físicos, sociales, económicos y políticos.
b. Proporcionar un modelo matemático que sirva, a los profesionales de la valuación o
inversionistas inmobiliarios, para estimar valores futuros de suelo urbano una vez
que se haya analizado el historial de valores en la zona y habiendo determinado los
coeficientes de la fórmula de regresión que se propone en este trabajo.
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III.- JUSTIFICACIÓN
En el ámbito de la práctica valuatoria es de sobra conocido que los valores de la
tierra urbana y de los bienes raíces en general se ven influenciados por los factores:
FÍSICOS, SOCIALES, ECONÓMICOS Y POLÍTICOS. Los diversos autores que se
ocupan del tema solamente los enumeran, sin establecer parámetros o recomendaciones
sobre cómo tomarlos en cuenta, sea en forma conjunta o individual.
Con el presente trabajo se pretende obtener una correlación entre la evolución de
los valores de la tierra urbana y los factores que han influido en tal comportamiento.
Se pretende así que los profesionales de la valuación puedan tener una herramienta
que les permita acercarse al conocimiento de la forma en que cada uno de dichos factores
hace variar los valores de los bienes raíces en la zona geográfica donde desarrollan su
actividad.
Además se pretende dar respuesta a los siguientes interrogantes:
1.- ¿De los factores que influyen en el valor de los bienes raíces, agrupados en:
FÍSICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y POLÍTICOS, hay alguno que predomine
siempre sobre los demás?
2.- ¿Si se presenta el caso anterior, será esta situación válida para todo tiempo?
3.- ¿Será el mismo factor dominante para todas las zonas geográficas de una
ciudad?
4.- ¿Porqué es útil profundizar en el estudio de la influencia de los factores
mencionados sobre el valor de los bienes raíces?
5.- ¿Qué beneficios aportará a la práctica de la valuación el conocimiento de la
influencia de cada uno de los grupos de factores sobre el valor de los bienes raíces?
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IV.- METODOLOGÍA
La metodología que utilizamos en este trabajo fue de acuerdo a su fuente, objetivo
y nivel: Documental, aplicada y descriptiva, cumpliendo con todas las etapas marcadas por
el método científico.
1.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
En toda la bibliografía relativa a la valuación de inmuebles urbanos consultada así
como en los cursos de actualización que se imparten en las convenciones de valuadores, no
se ha tratado sobre la cuantificación de la influencia individual que en el valor de los
terrenos ejercen los factores físicos (FF), sociales (FS), económicos (FE) y políticos (FP).
Se sabe que existen y son importantes, pero únicamente se hace mención de ellos sin que
el valuador tenga idea sobre la magnitud de la influencia que pueda tener cada uno de
ellos.
Al no haber un método o modelo que pueda explicar estas influencias y que puedan
por tanto ser cuantificables, en este trabajo se desarrolla una propuesta y se obtiene un
modelo matemático que trata de explicar lo anteriormente expuesto.
PLANEACIÓN.
La investigación requiere de una planeación con el fin de tener un trabajo
adecuado.
Se programó inicialmente determinar el objetivo de la investigación, plantear las
hipótesis necesarias, posteriormente reunir la información histórica sobre valores de
terrenos en los escenarios geográfico e histórico en los cuales se concentra el trabajo. La
información histórica de los valores de los terrenos se tomó del archivo del sustentante,
quien ha practicado avalúos en las diferentes zonas urbanas del estado de Colima desde el
año de 1968.
ANTECEDENTES.
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Las fuentes de consulta fueron:
a.- Libros de valuación.
b.- Memorias de convenciones nacionales.
c.- Boletines informativos de la especialidad.
d.- Cursos de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A. C.
e.- La principal fuente de información fue la información documental sobre valores
de los terrenos urbanos, plasmada en más de 30 años de valuación inmobiliaria del
sustentante misma que obra en sus archivos. Además se cruzó información con algunos
profesionistas de la misma rama.
HIPÓTESIS.
1.- No puede lograrse una valuación correcta si se desconocen las influencias que
ejercen sobre el valor de los bienes raíces, los cuatro grupos de factores: físicos, sociales,
económicos y políticos.
2.- La influencia de cada grupo de factores es variable en función del tiempo y en
especial la influencia de los factores físicos dentro de los cuales se manifiesta en forma
determinante la ubicación geográfica del bien.
3.- La influencia que en el valor tiene cada factor es distinta a la de los demás.
APLICACIÓN.
Se toma como universo de estudio cuatro colonias habitacionales: Infonavit-La
Estancia y Jardines de Vista Hermosa en la ciudad de Colima; Alfredo V. Bonfil y
Altavilla en Villa de Álvarez.
TRATAMIENTO DE LOS DATOS.
Se vació la información de valores por año en una tabla por cada colonia analizada
y se comparó gráficamente la evolución de ellos con la proyección del valor inicial
aplicando la variación de los Índices de Precios al Consumidor.
A continuación se determinaron valores de los factores físicos, sociales,
económicos y políticos, los cuales se trataron como variables independientes: FF, FS, FE y
FP.
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ANÁLISIS DE LOS DATOS.
Junto con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) se formularon
matrices para aplicar una regresión que nos permita determinar los coeficientes de la
ecuación respectiva con la cual podemos simular varios escenarios.
CONCLUSIONES.
Se logró obtener fórmulas matemáticas que permiten ver la interacción de los
cuatro grupos de factores, los cuales junto con el INPC, permiten llegar a los valores
anuales de referencia y además prever comportamientos de valor futuros, para lo cual
bastará con establecer variaciones previstas o supuestas, tanto al INPC como a los valores
de los FF, FS, FE y FP, según sean las expectativas que se quieran simular o anticipar.
2.- MARCO TEÓRICO
2.1.- VALOR.
2.1.1.- Definiciones de valor
El objetivo de un proceso de valuación de una cosa es el de determinar su VALOR.
De aquí puede surgir la pregunta:
¿Y qué es el valor? El valor es el término que más discusión y escritos ha merecido
en la extensa bibliografía de la economía.
El valor, como la belleza, está en el ojo del observador. Así, es a menudo confuso,
elusivo y errático.
Tan es así que se manejan las siguientes definiciones:
Valor En Uso, Valor En Cambio, Valor Subjetivo, Valor Objetivo, Valor de
Mercado,
Aunque todo mundo tiene un concepto de lo que es el valor, se encuentra con la
dificultad de poder definirlo.
El valor no es estático, sino que varía con el tiempo, con las circunstancias, con el
uso, etc., no tiene permanencia.
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VALOR EN USO: Este valor es generalmente subjetivo por naturaleza e imputable
para un dueño o utilizador de una propiedad. El decir “subjetivo” no es descontar la
realidad de la razón por el cálculo de valor del dueño o del utilizador de una propiedad
específica. Valor en Uso es la suma del valor de mercado de una propiedad y un valor
adicional creado por un dueño o utilizador basado en necesidad y/o deseo personales.
VALOR EN CAMBIO: Es la medida de lo que un artículo obtiene en el mercado, a
cambio de otros productos, o medido por la cantidad monetaria que logrará en el
intercambio. Valor en Cambio es sinónimo con valor de mercado.
VALOR SUBJETIVO: El valor creado por un individuo o un grupo de personas
basado en la anticipación o la creencia que la propiedad satisface o satisfará una falta o
deseo. Las compras de propiedad residencial de una sola familia se deciden raras veces
matemáticamente. Son movidas y finalizadas por el juicio subjetivo o personal del
comprador. Se acuerda generalmente que los juicios subjetivos de valor tanto de un
comprador como de un vendedor de una propiedad crean los parámetros altos y bajos del
valor de mercado de la propiedad.
VALOR OBJETIVO: Es el valor determinado sin sentimientos, parcialidad,
prejuicio, u opiniones predeterminadas: y se formula después de analizar todos los datos
pertinentes en el mercado. En el valor objetivo, las preferencias individuales se dejan de
lado, y la actividad del mercado es el punto en consideración.
El valor objetivo es generalmente el campo medio entre lo que un vendedor pide
por su propiedad y lo que un comprador quiere pagar por la propiedad, los dos siendo
subjetivos. El valor objetivo también puede considerarse como el valor de mercado.
VALOR DE MERCADO: Esto también es conocido como Valor Justo de Mercado,
y es probablemente el valor más buscado en trabajos de valuación. El valor de mercado es
el precio más alto probable calculado en términos de dinero que se puede obtener por una
propiedad si se coloca en venta en el mercado abierto por un período razonable de tiempo,
sabiendo tanto el comprador como el vendedor las condiciones del mercado actuales, sin
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estar ambos bajo ningún estímulo indebido, y con financiamiento típico del mercado para
este tipo de propiedad.
Hay muchas definiciones de valor de mercado, pero prescindiendo de las palabras
exactas, el valor de mercado contempla la consumación de una venta y el traspaso del
título completo del vendedor al comprador por escritura bajo condiciones siguientes:
El comprador y el vendedor están libres de estímulo indebido.
Las dos partes están bien informadas o bien aconsejadas en cuanto al mercado y
cada uno se comporta prudentemente en su mejor interés propio.
Se permite que la propiedad sea expuesta al mercado de compra por un tiempo
razonable.
El pago se hace al contado, o según términos de financiamiento normales para el
tipo de propiedad bajo consideración.
Mientras el valuador comprenda las partes constitutivas del valor de mercado, la
fraseología exacta generalmente no es importante. Sin embargo, el valuador debe
reconocer la necesidad de saber una definición específica cuando se ve obligado a testificar
en una acción de corte o cuando esté valuando bajo una definición específica del valor de
mercado. Al valor de mercado se le refiere a menudo como el precio de venta más
probable de inmuebles y también como valor justo de mercado.
2.2.- FACTORES QUE CREAN O MODIFICAN EL VALOR.
2.2.1.-El valor de los bienes materiales se ve: creado, modificado o anulado por la
interacción de diversos factores, a saber:
La Utilidad,
Escasez,
Demanda y el
Poder de Compra.
LA UTILIDAD, definida como el poder que tiene una mercancía de satisfacer una
necesidad o deseo. El nivel de valor no depende necesariamente de la utilidad, ya que no
garantiza el valor. En ocasiones la utilidad puede ser la capacidad de una mercancía de
despertar el deseo de poseerla.
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LA ESCASEZ, se relaciona con una oferta limitada de una mercancía en el
mercado. Un artículo puede tener utilidad pero no ser escaso, por lo que tendrá poco valor.
Cuando hay un desequilibrio en la oferta y la demanda de los bienes raíces con una escasez
de propiedades disponibles, los precios generalmente tienden a subir. La situación opuesta,
una preponderancia de propiedades disponibles indicaría una falta de escasez y los precios
tenderán a bajar.
LA DEMANDA, se trata que a menudo en relación con la escasez, aunque puede
ser independiente. Una mercancía puede tener utilidad, y escasear, pero si nadie la quiere,
entonces generalmente tiene poco valor. Al aumentarse la demanda de un producto, el
precio generalmente aumenta. La falta de demanda fomenta la deflación de valores basada
en ventas forzosas.
La demanda para satisfacer una necesidad es creada parcialmente por la escasez. La
escasez de terrenos está representada por una disminución de las tierras disponibles, en un
área determinada, con un propósito específico. La escasez de tierras es un concepto tanto
económico como físico. Resulta obvio el que, entre mayor sea la escasez de terreno
deseado y disponible para cierto propósito, mayor será la deseabilidad de esta tierra. Esta
es la explicación de los valores elevados, en los sectores comerciales céntricos de las
ciudades con rápido crecimiento, generalmente estas ciudades están rodeadas con
suficientes terrenos, pero son terrenos que no pueden ser utilizados convenientemente y
con provecho para edificios de oficinas, comercios, hoteles, etc. De tal forma que, el valor
emerge por la escasez de tierra, en el sentido económico.
La escasez tiene influencia en la oferta
La deseabilidad tiene influencia en la demanda
La deseabilidad, para ser efectiva, debe estar apoyada por el poder de compra.
EL PODER ADQUISITIVO, es la capacidad de la gente de comprar una mercancía
dada. Un artículo puede tener utilidad, ser escaso y la gente podría desearlo, pero si la
mayoría no puede pagar el precio, entonces el valor declarado del artículo es muy dudoso.
2.2.2.- OTROS FACTORES
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Además de los factores antes enumerados, en el caso de los bienes inmuebles son
considerables los efectos que sobre el valor tienen otro conjunto de factores que se pueden
agrupar en cuatro grandes grupos:
Físicos,
Sociales,
Económicos y
Políticos.
Cada uno de ellos ejerce cierto grado de influencia en el valor de los bienes raíces,
pero hasta la fecha parece ser que no hay un camino para determinar en qué magnitud
afecta cada uno de ellos al valor de un bien en particular.
LOS FACTORES FÍSICOS, tratan de los elementos de la naturaleza y los actos
físicos de la humanidad. Estos factores incluyen:
La topografía de una zona,
El clima,
La fertilidad del suelo,
Los recursos minerales,
Las facilidades de recreo,
El transporte,
La cercanía a las escuelas,
Las iglesias,
Proximidad de sitios de abastecimiento,
Cualquier otra influencia que resulta de la orientación física de la propiedad con
respecto a sus alrededores,
Fuerzas de la naturaleza tales como, tormentas, huracanes, inundaciones,
erupciones volcánicas, sismos, derrames de petróleo y fuegos.
LOS FACTORES SOCIALES, que afectan el valor resultan de cambios de
costumbres, normas y actitudes de la sociedad en que vivimos y actuamos. Estas factores
incluyen:
Cambios de aumento de población,
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Movimientos en densidad de población,
Desempleo en la zona,
Cambio de actitud sobre el tamaño de la familia,
La religión,
Cambios de deseo o actitudes en cuanto al recreo,
Cambios de diseño arquitectónico, etc.
Deterioro en el comportamiento:
Por drogadicción,
Por delitos,
Por hacinamiento, etc.
LOS FACTORES ECONÓMICOS, que afectan el valor resultan de cambios y
ajustes a nuestra economía. Éstas incluyen:
La disponibilidad de recursos naturales,
La disponibilidad del dinero,
El precio,
Los factores económicos que afectan el comercio y la industria,
Controles de sueldos y precios,
El poder adquisitivo,
Cualquier otro tipo de influencia económica que afecte la operación de la
economía.
LOS FACTORES POLÍTICOS que afectan el valor son las reglamentadas por el
gobierno. Estos incluyen, entre otros:
Ubicación del predio,
Obras de infraestructura urbana,
Los Reglamentos de zonificación,
Los Reglamentos de Construcción,
La protección de policía,
Las protecciones contra el fuego,
Los controles sobre los alquileres,
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Préstamos del gobierno o sus Instituciones de Fomento a la Vivienda, etc.
Estos factores tienen generalmente una de las mayores influencias en el valor de las
propiedades y son fácilmente reconocidas y comprendidas.
3.- MARCO GEOGRÁFICO.
El marco geográfico de la investigación está circunscrito a cuatro colonias
habitacionales:
Placetas Estadio y Jardines de Vista Hermosa en la ciudad de Colima y
Villa Izcalli Caxitlán y Altavilla en Villa de Álvarez.
4.- MARCO HISTÓRICO.
La investigación se limita a los valores promedio anuales que tuvieron los lotes en
las cuatro colonias mencionadas, durante los años 1990 a 1999 inclusive.
5.- INVESTIGACIÓN DE CAMPO
La investigación de campo se realizó en forma documental sobre el archivo del
sustentante, mismo que se ha logrado reunir a través de más de 35 años de actividad
profesional en el ramo de la valuación de inmuebles, así como consultas con colegas de la
valuación que tienen similar antigüedad en el ramo.
5.1.- REALIZACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN DE CAMPO.
Se realizó una recopilación sobre avalúos realizados por el sustentante a lo largo de
su experiencia en el ramo y consultas con otros valuadores, para tener un panorama de la
evolución de los valores que ha tenido la tierra urbana en las distintas zonas del ámbito
geográfico en estudio y a través de los años comprendidos entre 1990 y 1999.
5.2.- SELECCIÓN DE LAS TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS
DE LA INFORMACIÓN.
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Se establece para cada valor promedio anual, la comparación con el valor que se
habría obtenido en cada año, tomando como base el primer valor histórico que se tuvo para
la colonia o zona en cuestión y usando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor,
determinando así la evolución que se hubiera presentado en caso de que los valores se
hubieran comportado de manera de compensar únicamente la inflación anual. De esta
forma, tendremos un parámetro que nos permita concluir sobre la conveniencia o
inconveniencia que tuvo para el inversionista, el haber adquirido dicha propiedad, en
función del factor inflacionario.
Para cada fraccionamiento estudiado se formó una matriz como la que se
ejemplifica a continuación:
Columna 1: Numeración progresiva de los diez renglones.
Columna 2: Valor promedio anual del suelo urbano en el fraccionamiento
considerado “xx”.
Columna 3: Años de la investigación.
Columna 4: Valor del INPC a Junio de cada año, constante.
Columnas 5 a 8: Variables independientes, compuestas por los valores que se
determinen para cada año de los cuatro grupos de factores que se analizan: FF, FS, FE y
FP. Los valores FFn, FSn, FEn y FPn se determinaron siguiendo los criterios que se
detallarán más adelante.
Columna 9: Variable dependiente, que se calcula como el producto de
FFn*FSn*FEn*FPn, de forma que cumpla con la condición Vn = INPCn * Mn, siendo el
subíndice n el correspondiente al renglón considerado.
TABLA 1.- FRACCIONAMIENTO xx:
FACTORES VARIABLES
1 2 3 4 5 6 7 8 9
RENGLÓN VALOR
$/m² AÑO I N P C FF FS FE FP M
Multiplicador
1 V1 1990 INPC1 FF1 FS1 FE1 FP1 M1
2 V2 1991 INPC2 FF2 FS2 FE2 FP2 M2
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3 V3 1992 INPC3 FF3 FS3 FE3 FP3 M3
4 V4 1993 INPC4 FF4 FS4 FE4 FP4 M4
5 V5 1994 INPC5 FF5 FS5 FE5 FP5 M5
6 V6 1995 INPC6 FF6 FS6 FE6 FP6 M6
7 V7 1996 INPC7 FF7 FS7 FE7 FP7 M7
8 V8 1997 INPC8 FF8 FS8 FE8 FP8 M8
9 V9 1998 INPC9 FF9 FS9 FE9 FP9 M9
10 V10 1999 INPC10 FF10 FS10 FE10 FP10 M10
De esta forma estamos ligando los valores anuales del suelo urbano, con el INPC y
con los valores determinados a cada una de las variables independientes.
Esta matriz nos permitirá realizar un análisis mediante la función REGRESIÓN
que proporciona el programa Excel. Por medio de esta función encontraremos los
coeficientes de la fórmula general:
M = Yo + (X1*FF) + (X2 * FS) + (X3 * FE) + (X4 * FP)
Una vez encontrados los valores de los coeficientes, podemos aplicar la fórmula
para verificar su funcionamiento con los valores base. Además nos permitirá plantear
diversos escenarios en función del INPC esperado pudiendo introducir variaciones en una,
en dos, tres o en las cuatro variables independientes para simular diversas condiciones
esperadas de los entornos: urbano, social, económico y político. De esta manera podremos
anticipar valores del suelo urbano en las colonias analizadas.
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CAPÍTULO 1
VALORES HISTÓRICOS DEL SUELO URBANO EN LOS
CUATRO FRACCIONAMIENTOS ESTUDIADOS
En este capítulo se vaciarán los datos históricos del comportamiento del valor
promedio anual del suelo urbano para cada una de las cuatro colonias o fraccionamientos
bajo estudio
Como ha quedado dicho, estos datos se obtuvieron del historial de avalúos que
forman el acervo documental del sustentante, a través del ejercicio profesional como
valuador.
En cada tabla se anota el INPC a junio de cada año, los factores inflacionarios
acumulados, los valores históricos y finalmente los valores proyectados con el INPC para
cada año. Esto nos permite visualizar qué tan conveniente pudo haber sido la inversión en
cada colonia en el lapso de tiempo bajo estudio.
Para cada colonia se construyó una gráfica que muestra el comportamiento de los
valores históricos y de los valores proyectados con el INPC.
17
CIUDAD DE COLIMA:
TABLA 2.- FRACCIONAMIENTO INFONAVIT – LA ESTANCIA
Y GRÁFICA RESPECTIVA:
18
CIUDAD DE COLIMA:
TABLA 3.- FRACCIONAMIENTO JARDINES DE VISTA HERMOSA
Y GRÁFICA RESPECTIVA:
19
CIUDAD DE VILLA DE ÁLVAREZ
TABLA 4.- FRACCIONAMIENTO ALTA VILLA
Y GRÁFICA RESPECTIVA:
20
CIUDAD DE VILLA DE ÁLVAREZ
TABLA 5.- FRACCIONAMIENTO ALFREDO V. BONFIL
Y GRÁFICA RESPECTIVA:
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CAPÍTULO 2
ANÁLISIS DE LOS FACTORES
a.- FACTORES FÍSICOS:
Para las cuatro colonias analizadas prevalecen prácticamente la mayoría de las
condiciones físicas tales como: clima, facilidades de recreo, transporte, cercanía a las
escuelas, iglesias, centros comerciales, etc.
Por lo demás, la influencia de los factores físicos en el valor de los terrenos se
deberá preponderantemente a la ubicación del fraccionamiento dentro del entorno
conurbado, al tipo de vivienda predominante y al estrato socioeconómico que lo prefiera.
El valor de dicho FF. por año, se determinará al final de los FS FE FP
b.- FACTORES SOCIALES.
Para tener un panorama cuantificable de la naturaleza de estos factores, se presenta
el siguiente cuadro en el cual se muestra la tasa de desempleo abierto en el Estado de
Colima y el incremento poblacional de las ciudades de Colima y de Villa de Álvarez:
Se presenta a continuación la tabla con los factores sociales que se ilustran:
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TABLA 6.- FACTORES SOCIALES. FACTORES SOCIALES
AÑOS
Tasa de Desempleo Abierto, %
Incremento Poblacional
Colima, Hab.
Incremento Poblacional Colima, %
Incremento Poblacional
Villa de Álvarez, Hab.
Incremento Poblacional
Villa de Álvarez, %
Incremento Poblacional
Zona Conurbada,
Hab.
Incremento Poblacional
Zona Conurbada,
%
1990 3.10000 106,967 0.00% 35,877 0.00% 142,844 0.00%
1991 2.92500 107,769 0.75% 41,498 15.67% 149,267 4.50%
1992 3.17500 108,571 1.50% 47,119 31.33% 155,690 8.99%
1993 3.90000 109,373 2.25% 52,740 47.00% 162,113 13.49%
1994 3.92500 110,175 3.00% 58,361 62.67% 168,536 17.99%
1995 6.40000 110,977 3.75% 63,982 78.34% 174,959 22.48%
1996 5.95000 112,709 5.37% 66,521 85.42% 179,231 25.47%
1997 4.15000 114,442 6.99% 69,061 92.49% 183,503 28.46%
1998 3.61500 116,174 8.61% 71,600 99.57% 187,774 31.45%
1999 2.71250 117,907 10.23% 74,140 106.65% 192,046 34.44%
2000 119,639 11.85% 76,679 113.73% 196,318 37.44%
Fuente: http://www.inegi.gob.mx/inegi/contenidos/espanol/prensa/siec/siec.asp
Es de sobra conocido que al inicio de las década de los noventas, se presentó un
fuerte impulso en el apoyo crediticio para la vivienda popular.
Las condiciones de bonanza que ofrecía el Estado de Colima, permitieron que se
generara una gran afluencia de familias procedentes de otros estados de la República, lo
cual originó el mayor crecimiento poblacional registrado en el país, el cual se dio en el
Municipio de Villa de Álvarez, en el que solamente en cinco años experimentó un aumento
del 78%, y entre los años de 1990 y 2000, el incremento fue del 113%.
Este fenómeno también se presentó en el Municipio de Colima, aunque en menor
proporción, pues los porcentajes respectivos fueron del 22% y 37%.
No obstante el incremento en población, el índice de desempleo se mantuvo dentro
de rangos muy estables durante los años 1990 a 1994.
23
La crisis económica desatada a fines de 1994 impactó negativamente en la tasa de
desempleo, ésta alcanzó un máximo de 6.40% en 1995 y hasta el año de 1998 se llegó a
valores similares a los que presentaba en los años de 1990 a 1994.
c.- FACTORES ECONÓMICOS. Los aspectos que se estima influyen en este capítulo se muestran en el cuadro
siguiente:
TABLA 7.- FACTORES ECONÓMICOS.
FACTORES ECONÓMICOS
AÑOS
Promedio
anual de
CPP, %
Promedio
anual de
CETES, %
Formación
Bruta de
Capital Fijo
en
Construcción
, Índice
Producto
Interno
Bruto,
Colima,
Rama
Construcción
, $.
Financiamiento
a la vivienda,
1990 = 100%
Oferta y
Demanda
Final de
Bienes y
Servicios,
Índice
1990 37.7809091 35.6181818 N/D $ 145,771 100.00% 5.0000
1991 22.7927273 19.5390909 N/D $ 159,500 50.84% 4.7750
1992 18.4127273 15.5718182 N/D $ 178,853 129.33% 3.9000
1993 18.9136364 15.1990909 100.000000 $ 195,473 136.23% 0.9500
1994 15.3718182 13.7863636 107.291667 $ 230,411 131.39% 2.1500
1995 44.9936364 48.5836364 83.133333 $ 183,643 64.10% -11.7750
1996 31.0490909 31.7054545 92.750000 $ 182,663 46.93% 0.3250
1997 20.4100000 23.9254545 102.625000 $ 194,357 45.02% 5.0500
1998 20.1227273 21.8872727 106.716667 $ 233,314 48.87% 7.0000
1999 19.2445455 19.8545455 111.925000 $ 245,720 72.59% 3.1000
Fuente: http://www.inegi.gob.mx/inegi/contenidos/espanol/prensa/siec/siec.asp
24
Del análisis de la tabla anterior podemos observar que en las variables económicas
que se ilustran se presentó un comportamiento similar al del desempleo.
Tanto el Costo Porcentual Promedio como la Tasa de CETES, presentaron
tendencias a la baja desde el año de 1990 hasta el de 1994. En el año de 1995
experimentaron un fuerte incremento que originó que los deudores de créditos hipotecarios
y créditos al consumo que se habían visto tan favorecidos en los cuatro años anteriores,
enfrentaran serios problemas e inclusive la imposibilidad de cubrir sus adeudos con los
bancos y demás instituciones crediticias. Esta situación se vio agravada porque muchas
personas perdieron sus empleos o la demanda de sus productos o servicios sufrió una
merma considerable.
El índice que mide la Formación Bruta de Capital Fijo en Construcción que empezó
a publicar el Inegi en el año de 1993, muestra un incremento del 7% para el año de 1994.
En el año de 1995 cae bruscamente 23% por efecto de la crisis económica y es hasta dos
años después que llega apenas a los niveles del año 1993. Para los años 1998 y 1999 se
presentaron ligeros avances del 4% y 5% respectivamente.
En la columna que muestra el PIB relativo a la industria de la construcción para el
Estado de Colima, se observa un comportamiento similar. Después de haber
experimentado incrementos anuales de: 9%, 12%, 9% y 17%, la brusca caída del 20% del
PIB en el año de 1995 representa que se perdieron los tres años siguientes pues hasta 1997
se llegó a los niveles alcanzados en 1993. Para los dos últimos años de nuestro lapso de
tiempo, se lograron a incrementos de 20% y 5%.
Un panorama aún mas desalentador se refleja en el financiamiento a la vivienda
que aún no se recuperaba al final de nuestro período de estudio pues para el año de 1999
era de poco mas de la mitad de lo alcanzado en los años de 1993 y 1994.
Por la gran importancia que tiene el financiamiento a la vivienda popular, por las
repercusiones que tiene tanto económicas como por el sustento político que propicia que se
presente, consideramos que este rubro incide tanto entre los factores económicos como en
25
los factores políticos, de ahí que los datos aparecen en ambas tablas. En la tabla de factores
económicos se muestran los valores en forma de porcentajes sobre 100% para el año de
1990 y en la tabla de factores políticos en el monto de la inversión a nivel nacional, en
millones de pesos.
En la tabla siguiente se muestra la evolución de dicho financiamiento en los años
1990 a 2001.
TABLA 8.- INVERSIÓN EJERCIDA EN VIVIENDA SEGÚN PRINCIPALES
ORGANISMOS FINANCIEROS, 1990-2001, (Millones de pesos):
Período Total INFONAVT FOVI FOVISSSE FONHAPO SEDESOL
1990 9 776.4 3 372.6 930.4 744.4 479.8 111
1991 11 088.7 3 884.6 1 061.3 1 324.2 430.8 194.6
1992 30 674.8 5 304.2 1 016.8 843.2 470.7 116.7
1993 34 185.5 8 856.9 1 548.0 1 343.0 488.6 246.2
1994 34 350.6 8 662.8 2 929.7 1 905.2 457.4 472.5
1995 20 714.1 8 921.1 3 125.6 1 383.9 395.1 157.5
1996 18 532.8 11 569.8 1 753.1 1 498.6 524.4 430.7
1997 20 500.9 11 495.3 3 136.3 1 669.7 407.6 569.1
1998 24 926.9 14 897.3 4 185.7 1 921.8 313.1 225.2
1999 42 237.2 31 991.3 3 894.6 2 860.9 337.3 651.5
2000 59 086.1 43 374.2 6 536.8 3 512.5 564.6 539.5
2001 P/ 63 281.9 40 297.0 11 414.9 4 877.9 47.1 446.5
26
TABLA 8.- INVERSIÓN EJERCIDA EN VIVIENDA SEGÚN PRINCIPALES
ORGANISMOS FINANCIEROS, 1990-2001, (Millones de pesos):
Continúa:
Período Organismos
estatales BANOBRAS
Banca
comercial ISSFAM PEMEX CFE
1990 409.7 24.8 3 359.4 86.6 230.0 27.7
1991 397.1 83.8 2 949.5 258.0 446.6 58.2
1992 660.6 389.5 20 991.0 233.1 565.6 83.4
1993 890.5 225.8 20 310.0 69.5 88.4 118.6
1994 637.6 349.7 18 691.3 100.4 25.7 118.3
1995 727.4 229.0 5 528.0 28.0 85.0 133.5
1996 961.4 48.8 1 198.9 124.7 204.1 218.3
1997 1 142.7 67.6 1 294.4 80.0 396.2 242.0
1998 997.4 103.1 1 057.8 107.9 864.4 253.2
1999 999.6 2.3 465.8 117.6 632.2 284.1
2000 2 154.8 ND 638.1 134.7 1 127.0 503.7
2001 P/ 3 263.5 112.7 617.4 147.2 1 580.7 477
Fuente: http://www.inegi.gob.mx/inegi/contenidos/espanol/prensa/siec/siec.asp
d.- FACTORES POLÍTICOS. En las cuatro colonias analizadas el uso del suelo está regido por el Reglamento de
Zonificación para el Estado de Colima. El Reglamento marca un uso H2 U Habitacional
Densidad Baja para la colonia Jardines de Vista Hermosa y H4 U Habitacional Densidad
Alta para las tres restantes.
También son importantes los planes de financiamiento a la vivienda y la cantidad
de ellas que se pudieron realizar en determinados municipios, fuertemente influenciados
por decisiones políticas.
TABLA 9.- FACTORES POLÍTICOS.
27
POLÍTICOS
AÑOS
Financiamiento a la vivienda, a
pesos
constantes,
1990, Millones
de $
Número
de
Viviendas
, Ciudad
de Colima
Número de
Viviendas,
Ciudad
Villa de
Álvarez
Número de
Viviendas,
Zona
Conurbada
1990 $ 9,776.40 23,509 7,541 31,050
1991 $ 5,068.17 24,465 9,118 33,584
1992 $ 13,167.07 25,421 10,696 36,117
1993 $ 14,032.75 26,378 12,273 38,651
1994 $ 13,537.06 27,334 13,851 41,184
1995 $ 6,208.31 28,290 15,428 43,718
1996 $ 4,652.08 28,582 16,144 44,726
1997 $ 4,604.05 28,874 16,859 45,733
1998 $ 4,777.37 29,166 17,575 46,741
1999 $ 7,097.16 29,458 18,290 47,748
Fuente: http://www.inegi.gob.mx/inegi/contenidos/espanol/prensa/siec/siec.asp
Por lo que se refiere al financiamiento a la vivienda es factible enmarcarlo tanto
entre los factores económicos como entre los factores políticos por las razones expuestas
en el inciso c.- de este mismo capítulo.
El hecho de que el gobierno haya facilitado la creación de nuevos fraccionamientos
o ampliación de los existentes que permitió la expansión de la zona conurbada Colima –
Villa de Álvarez, se manifiesta en el incremento en el número de viviendas. Este
incremento fue del 142% en los diez años en estudio para la ciudad de Villa de Álvarez y
de 21% para la ciudad de Colima, representando un 44% de incremento en el número de
viviendas para la zona conurbada.
TABLA 10.- REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN PARA EL ESTADO DE
COLIMA, RESTRICCIONES EN ZONAS HABITACIONALES.
28
COLONIAS
JARDINES
DE
VISTA
HERMOSA
INFONAVIT
LA
ESTANCIA,
ALTAVILLA,
ALFREDO V.
BONFIL
COCIENTES
ENTRE LOS
DIVERSOS
VALORES
H2-U vs.
H4-U
H4-U vs.
H2-U
RESTRICCIONES H2-U H4-U Directos Recíprocos
Habitantes por
hectárea
120 325 Densidades
permitidas
36.923% 270.833%
Viviendas por
hectárea
24 65 Viviendas por
hectárea
36.923% 270.833%
Superficie mínima
del terreno
250 m² 90 m² Superficies
mínimas del lote
277.778% 36.000%
Frente mínimo de
lote
12 ml 6 ml Frente mínimo
del lote
200.000% 50.000%
Coeficiente de
ocupación del suelo
60% 80% C. O. S. 75.000% 133.333%
Coeficiente de
utilización del suelo
120% 160% C. U. S. 75.000% 133.333%
Cajones por unidad 2 1
% de frente jardinado 40% 30% Frentes
jardinados
133.333% 75.000%
Restricción frontal 4 ml 1 ml Restricción
frontal
400.000% 25.000%
Restricción posterior 3 ml 3 ml Restricción
posterior
100.000% 100.000%
Área aprovechable 166 m² 66 m²
% área del terreno
aprovechable
66.40% 73.33% Áreas
aprovechables
90.545% 110.442%
Fuente: Reglamento de Zonificación para el Estado de Colima
TABLA 11.- REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN PARA EL ESTADO DE
COLIMA, USOS DEL SUELO EN ZONAS HABITACIONALES.
29
USOS DEL SUELO H2-U H4-U
USO
PREDOMINANTE
Vivienda
unifamiliar
Vivienda
unifamiliar
USO COMPATIBLE Vivienda
aislada.
Alojamiento
temporal
restringido.
Espacios
abiertos
Alojamiento
temporal
restringido.
Espacios
abiertos
USO
CONDICIONADO
No aplica Comercial y
servicios
básicos.
Oficinas de
pequeña
escala.
Manufacturas
domiciliarias
Fuente: Reglamento de Zonificación para el Estado de Colima
30
CAPÍTULO 3
PROCEDIMIENTO DE ANÁLISIS MATEMÁTICO
La base para el cálculo propuesto es el llenado de la tabla 1.
Para mayor claridad en la exposición del procedimiento ideado para su llenado,
reproduzcámosla nuevamente:
TABLA 1.- FRACCIONAMIENTO xx:
FACTORES VARIABLES
1 2 3 4 5 6 7 8 9
RENGLÓN VALOR
$/m² AÑO I N P C FF FS FE FP M
Multiplicador
1 V1 1990 INPC 1 FF1 FS1 FE1 FP1 M1
2 V2 1991 INPC 2 FF2 FS2 FE2 FP2 M2
3 V3 1992 INPC 3 FF3 FS3 FE3 FP3 M3
4 V4 1993 INPC 4 FF4 FS4 FE4 FP4 M4
5 V5 1994 INPC 5 FF5 FS5 FE5 FP5 M5
6 V6 1995 INPC 6 FF6 FS6 FE6 FP6 M6
7 V7 1996 INPC 7 FF7 FS7 FE7 FP7 M7
8 V8 1997 INPC 8 FF8 FS8 FE8 FP8 M8
9 V9 1998 INPC 9 FF9 FS9 FE9 FP9 M9
10 V10 1999 INPC 10 FF10 FS10 FE10 FP10 M10
Se estimará que la influencia de FE es común a toda la zona conurbada Colima
Villa de Álvarez. De ahí que sus valores serán los mismos para los cuatro fraccionamientos
analizados.
Se determinarán valores de FP y FS separadamente para Colima y Villa de Álvarez
dado que el incremento poblacional fue muy diferente para ambas ciudades.
El valor de FF es el que menos se presta para cuantificarlo a priori mediante
variables socio económicas medibles en alguna forma. Está fuertemente influenciado por
la ubicación del fraccionamiento dentro del contexto urbano.
31
El camino que seguiremos para encontrar su valor será, que una vez estimados los
valores de los otros tres factores para cada año, el FF solamente puede tener un valor tal
que haga que se cumpla la condición expresada en la fórmula:
Vn = INPC*FFn*FSn*FEn*FPn
LLENADO DE LAS TABLAS 1 xx:
Comencemos con la determinación de los valores de FE:
Construyamos una tabla con los recíprocos del CPP y de CETES. Esto debido a que
la influencia de ellos es inversamente proporcional a la capacidad de adquirir bienes
inmobiliarios. Si las tasas bajan, el crédito se promueve y es más fácil la adquisición de
ellos, si las tasas suben, se inhibe el comercio inmobiliario;
Los índices anuales de Oferta Demanda, con el año de 1990 = 100 para evitar la
aparición de índices negativos;
El PIB de construcción y
El financiamiento a la vivienda, que también participará en la determinación de los
factores políticos.
TABLA 12.- FACTORES ECONÓMICOS:
32
Usando la función Tendencia de la hoja de cálculo Excel, obtenemos los valores de
la penúltima columna. Tomando como base el año 1990 = 1.00, llegamos a los valores
relativos de la última columna, mismos que nos servirán para el llenado de las tablas 1 de
cada fraccionamiento:
Un breve análisis de los valores encontrados nos lleva a observar que sí se
comportan en la forma esperada, puesto que acusan los cambios de las diversas variables.
Se ve el descenso en la actividad inmobiliaria provocado por la crisis económica
que se sufrió a partir de fines del año 1994, plenamente manifestada en el año 1995 y
siguientes.
Los valores relativos de la Tabla 12 podemos llevarlos ya a nuestra Tabla 1 para los
cuatro fraccionamientos con los que se trata en esta investigación.
Se inserta a continuación un gráfico que muestra la variación de los factores
económicos y también los valores relativos que asignaremos a FE en nuestras tablas. Las
ordenadas de cada variable están separadas en forma relativa para poder apreciarlas mejor.
GRÁFICA 5.-
33
Siguiendo con los factores políticos:
Para este análisis relacionamos, por medio de la función Tendencia de la hoja de
cálculo Excel: los montos de financiamiento a la vivienda que se ejercieron en cada año,
con el acumulado de viviendas de cada ciudad y una columna adicional con la unidad en
todas sus celdas, pues la función Tendencia no opera para menos de tres columnas.
Los valores de la tendencia los reflejamos en la última columna como valores
relativos referidos al del año 1990.
TABLA 13:
34
La gráfica correspondiente se muestra a continuación.
GRÁFICA 6a.
35
TABLA 14:
La gráfica correspondiente se muestra a continuación.
GRÁFICA 6b.
36
Un breve análisis de los valores encontrados nos lleva a observar que sí se
comportan en forma esperada ante la variación del financiamiento anual a la vivienda y
también se ve reflejado el distinto incremento en la construcción de casas entre ambas
ciudades.
Los valores relativos de la Tabla 13 los podemos llevar ya a nuestra Tabla 1 para
los fraccionamientos de Colima y los de la Tabla 14 a las de Villa de Álvarez.
Sobre los factores sociales:
TABLA 15.- FACTORES SOCIALES, COLIMA:
La gráfica correspondiente se muestra a continuación.
GRÁFICA 7a.
37
TABLA 16.- FACTORES SOCIALES, VILLA DE ÁLVAREZ:
La gráfica correspondiente se muestra a continuación.
GRÁFICA 7b.
Un breve análisis de los valores relativos encontrados nos lleva a observar que sí se
comportan en forma esperada ante la variación de la tasa de desempleo abierto y también
38
se reflejan diferencias entre ambas tablas debidas al distinto crecimiento poblacional entre
ambas ciudades. Se puede inferir que el mayor aumento en la población de Villa de
Álvarez, hizo menos notorio el efecto de la tasa de desempleo.
Sin tener un respaldo rigurosamente científico para lo anteriormente
expuesto, se optó por diseñar un procedimiento matemático que pudiera reflejar la
influencia de los diferentes factores considerados y que además nos diera unos resultados
que fueran lógicos ante el comportamiento social y económico en el lapso de tiempo
analizado. Dicho comportamiento todos lo hemos vivido y hemos constatado los alcances
que tuvo la crisis económica tantas veces aludida.
MATRICES DE VALORES PARA LAS CUATRO COLONIAS.
39
TABLA 17
TABLA 18
40
TABLA 19
TABLA 20
41
CAPÍTULO 4
DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES
DE LA FÓRMULA GENERAL
M = Yo + (X1*FF) + (X2 * FS) + (X3 * FE) + (X4 * FP)
Para cada una de las cuatro colonias:
Apliquemos la función que nos proporciona la hoja de cálculo Excel, tomando la
matriz de variables de las columnas 5, 6, 7 y 8, así como el vector de la columna 9.
42
CAPÍTULO 5
PRESENTACIÓN Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
Substituyamos el valor de los coeficientes calculados para cada una de las colonias
en la fórmula general de la regresión, obtenemos los valores calculados aplicando la
fórmula general para cada año, según se aprecia en las siguientes tablas, donde también se
anotan los valores históricos de partida así como las diferencias obtenidas al comparar con
los resultados calculados, tanto en pesos como en porcentaje.
Llegamos, por tanto a:
TABLA 25.-VALORES ORIGINALES Y CALCULADOS:
COLONIA INFONAVIT ESTANCIA
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1990 $ 70.00 $ 61.31 $ 8.69 12.42%
1991 $ 100.00 $ 102.13 $ -2.13 -2.13%
1992 $ 120.00 $ 126.18 $ -6.18 -5.15%
1993 $ 120.00 $ 124.33 $ -4.33 -3.61%
1994 $ 200.00 $ 191.25 $ 8.75 4.38%
1995 $ 150.00 $ 157.70 $ -7.70 -5.14%
1996 $ 180.00 $ 174.59 $ 5.41 3.00%
1997 $ 200.00 $ 190.42 $ 9.58 4.79%
1998 $ 250.00 $ 256.69 $ -6.69 -2.68%
1999 $ 300.00 $ 322.61 $ -22.61 -7.54%
TABLA 26.- VALORES ORIGINALES Y CALCULADOS:
43
COLONIA JARDINES DE VISTA HERMOSA
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1990 $ 160.00 $ 142.42 $ 17.58 10.98%
1991 $ 200.00 $ 194.02 $ 5.98 2.99%
1992 $ 250.00 $ 271.71 $ (21.71) -8.68%
1993 $ 300.00 $ 301.26 $ (1.26) -0.42%
1994 $ 400.00 $ 376.53 $ 23.47 5.87%
1995 $ 425.00 $ 439.56 $ (14.56) -3.43%
1996 $ 450.00 $ 444.70 $ 5.30 1.18%
1997 $ 580.00 $ 563.98 $ 16.02 2.76%
1998 $ 600.00 $ 628.71 $ (28.71) -4.78%
1999 $ 700.00 $ 766.52 $ (66.52) -9.50%
TABLA 27.- VALORES ORIGINALES Y CALCULADOS:
COLONIA ALTA VILLA
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1990 No existía la colonia
1991 $ 80.00 $ 75.62 $ 4.38 5.48%
1992 $ 120.00 $ 120.14 $ 0.14) -0.12%
1993 $ 170.00 $ 156.07 $ 13.93 8.19%
1994 $ 170.00 $ 188.30 $ (18.30) -10.77%
1995 $ 180.00 $ 148.06 $ 31.94 17.75%
1996 $ 250.00 $ 300.35 $ (50.35) -20.14%
1997 $ 250.00 $ 225.35 $ 24.65 9.86%
1998 $ 250.00 $ 224.29 $ 25.71 10.29%
1999 $ 350.00 $ 280.97 $ 69.03 19.72%
TABLA 28.- VALORES ORIGINALES Y CALCULADOS:
44
COLONIA ALFREDO V. BONFIL
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1990 $ 60.00 $ 57.43 $ 2.57 4.29%
1991 $ 120.00 $ 118.33 $ 1.67 1.39%
1992 $ 140.00 $ 135.94 $ 4.06 2.90%
1993 $ 150.00 $ 145.56 $ 4.44 2.96%
1994 $ 160.00 $ 164.24 $ (4.24) -2.65%
1995 $ 170.00 $ 174.15 $ (4.15) -2.44%
1996 $ 170.00 $ 165.78 $ 4.22 2.48%
1997 $ 250.00 $ 249.06 $ 0.94 0.38%
1998 $ 300.00 $ 306.38 $ (6.38) -2.13%
1999 $ 350.00 $ 376.77 $ 26.77) -7.65%
El comportamiento de los valores obtenidos por medio de la regresión no son todo
lo uniformes que pudiéramos esperar.
La explicación de lo anterior se debe a que en el escenario de diez años analizado,
se presentaron fenómenos económicos fuera de lo común, que hicieron que el mercado
inmobiliario presentara fuertes altibajos en el período analizado.
Si nos interesara prever el comportamiento futuro de los precios de terrenos en una
determinada colonia, podemos partir de otro escenario mas reciente que nos permita
obtener resultados más consistentes con el entorno económico y social de los últimos años,
como pudiera ser tomando como Marco Histórico de los años 1995 y siguientes para
alejarnos de los años críticos que se presentaron en la parte media del período analizado.
Esta última consideración se hará como un ejercicio al final.
.
45
CONCLUSIONES
Principiemos por dar respuestas a las preguntas planteadas en el capítulo III,
Justificación:
Pregunta 1.- ¿De los factores que influyen en el valor de los bienes raíces,
agrupados en: FÍSICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y POLÍTICOS, hay
alguno que predomine siempre sobre los demás?
De la observación de las tablas 17, 18, 19 y 20 concluimos que efectivamente el
factor físico es el dominante. En las colonias de Villa de Álvarez predomina aunque no en
forma muy significativa. En cambio, en las colonias de la ciudad de Colima el predominio
es mas ostensible y concretamente en la colonia Jardines de Vista Hermosa es
determinante.
2.- ¿Si se presenta el caso anterior, será esta situación válida para todo
tiempo?
No, curiosamente la influencia del factor físico se acentúa en los años de mayor
crisis, que es cuando los demás factores van a la baja. Una forma de explicar lo anterior es
que el comprador se vea animado a proteger su dinero adquiriendo inmuebles en las épocas
que sufre deterioro el entorno económico del país o de la región. Ello se aprecia con mayor
énfasis en la colonia mejor posicionada geográficamente, o sea Jardines de Vista Hermosa.
3.- ¿Será el mismo factor dominante para todas las zonas geográficas de una
ciudad?
Para las cuatro colonias analizadas, si fue el factor físico el dominante, aunque sería
aventurado concluir que esta condición se mantenga para todo el resto de la zona
conurbada.
46
4.- ¿Porqué es útil profundizar en el estudio de la influencia de los factores
mencionados sobre el valor de los bienes raíces?
Para un inversionista es sumamente útil tener un modelo matemático que le permita
corroborar lo que intuitivamente percibe sobre el mercado inmobiliario.
5.- ¿Qué beneficios aportará a la práctica de la valuación el conocimiento de
la influencia de cada uno de los grupos de factores sobre el valor de los
bienes raíces?
La práctica de la valuación requiere que el profesional dedicado a este ramo esté
ampliamente informado sobre las tendencias sociales, económicas y políticas que inciden
en el valor de las propiedades. Si además del conocimiento del mercado, se auxilia de un
instrumento de análisis matemático como el que aquí se propone, sus dictámenes pueden
ser más acertados.
Por lo que se refiere a las HIPÓTESIS:
En la exposición que se ha hecho en los capítulos anteriores, han quedado
demostradas las hipótesis formuladas en el capítulo IV.
1.- No puede lograrse una valuación correcta si se desconocen las
influencias que ejercen sobre el valor de los bienes raíces, los cuatro grupos
de factores: físicos, sociales, económicos y políticos.
Al haber encontrado un procedimiento para conocer la influencia de los cuatro
factores tantas veces aludidos, se estará en mejores condiciones de hacer una valuación
acertada.
47
2.- La influencia de cada grupo de factores es variable en función del tiempo
y especial la influencia de los factores físicos es determinante de la
ubicación geográfica del bien.
Se observó a lo largo del presente trabajo que la influencia de los cuatro factores es
variable en función del tiempo y es determinante la ubicación del bien.
3.- La influencia que en el valor tiene cada factor es distinta a la de los
restantes.
Efectivamente, se observó que las influencias individuales de cada factor son
distintas a las de los tres restantes, vistas en un solo año o a través del ámbito temporal
analizado.
Por lo tanto, podemos concluir que se cumplen las tres hipótesis planteadas.
48
ANEXO 1
APLICACIÓN DEL MODELO
Como se mencionó anteriormente, aplicaremos el modelo a un escenario que cubra los últimos cinco años de nuestro estudio. En este lapso se aprecia ya una recuperación del mercado inmobiliario y no hay en él sobresaltos económicos que nos distorsionen el modelo. De esta forma, procedamos a calcular los:
COEFICIENTES DE LA FÓRMULA:
M = Yo + (X1*FF) + (X2 * FS) + (X3 * FE) + (X4 * FP)
Para cada una de las cuatro colonias:
Apliquemos la función que nos proporciona la hoja de cálculo Excel, tomando la
matriz de variables de las columnas 5, 6 7 y 8, así como el vector de la columna 9,
solamente para los años 1995, 1996, 1997, 1998 y 1999.
Para la Colonia Infonavit Estancia obtenemos:
Tabla 29.- COEFICIENTES DE LA FÓRMULA
INFONAVIT - ESTANCIA
Yo -2.611954899314
X1 0.5058670682113
X2 0.6688277521086
X3 1.6427946160210
X4 0.6842448397138
Para la Colonia Jardines de Vista Hermosa obtenemos:
49
TABLA 30.- COEFICIENTES DE LA FÓRMULA:
JARDINES DE VISTA
HERMOSA
Yo -8.46502796
X1 0.57079779
X2 2.04509245
X3 5.00681946
X4 2.27145448
Para la Colonia Alta Villa obtenemos:
TABLA 31.- COEFICIENTES DE LA FÓRMULA
ALTA VILLA Yo -4.1088549187044 X1 2.50121495030559 X2 13.9378443410189 X3 -3.8777485095617 X4 -6.6727801298771
Para la Colonia Alfredo V. Bonfil obtenemos:
TABLA 32.- COEFICIENTES DE LA FÓRMULA
ALFREDO V. BONFIL
Yo -0.2477333422176
X1 0.39955307030267
X2 1.60434403931855
X3 -0.1591931664774
X4 -0.4040770057214
En la comprobación de valores obtenemos los siguientes valores:
50
TABLA 33.- COMPROBACIÓN:
COLONIA INFONAVIT - ESTANCIA
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1995 $ 150.00 $ 150.00 $ (0.00) 0.00%
1996 $ 180.00 $ 180.00 $ 0.00 0.00%
1997 $ 200.00 $ 200.00 $ 0.00 0.00%
1998 $ 250.00 $ 250.00 $ (0.00) 0.00%
1999 $ 300.00 $ 300.00 $ 0.00 0.00%
TABLA 34.- COMPROBACIÓN:
COLONIA JARDINES DE VISTA HERMOSA
AÑO VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1995 $ 425.00 $ 425.00 $ 0.00 0.00%
1996 $ 450.00 $ 450.00 $ 0.00 0.00%
1997 $ 580.00 $ 580.00 $ (0.00) 0.00%
1998 $ 600.00 $ 600.00 $ 0.00 0.00%
1999 $ 700.00 $ 700.00 $ (0.00) 0.00%
TABLA 35.- COMPROBACIÓN:
COLONIA ALTA VILLA
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1995 $ 180.00 $ 180.00 $ 0.00 0.00%
1996 $ 250.00 $ 250.00 $ 0.00 0.00%
1997 $ 250.00 $ 250.00 $ 0.00 0.00%
1998 $ 250.00 $ 250.00 $ 0.00 0.00%
1999 $ 350.00 $ 350.00 $ 0.00 0.00%
51
TABLA 36.- COMPROBACIÓN:
COLONIA ALFREDO V. BONFIL
AÑO
VALORES
ORIGINALES
VALORES
CALCULADOS
Diferencias
$
Diferencias
%
1995 $ 170.00 $ 170.00 $ 0.00 0.00%
1996 $ 170.00 $ 170.00 $ 0.00 0.00%
1997 $ 250.00 $ 250.00 $ 0.00 0.00%
1998 $ 300.00 $ 300.00 $ 0.00 0.00%
1999 $ 350.00 $ 350.00 $ 0.00 0.00%
Obsérvese que los resultados de la regresión ya nos dan valores coincidentes con
los valores originales. De ahí que si queremos proyectar valores a futuro, emplearíamos de
preferencia un escenario de los años más recientes a la fecha donde termina nuestro
período de estudio.
Para ilustrar una secuela de cálculo que nos permita anticipar valores, tomemos la
colonia Alta Villa:
Tenemos la fórmula general:
M = Yo + (X1 * FF) + (X2 * FS) + (X3 * FE) + (X4 * FP)
En la cual conocemos los valores de Yo, X1, X2, X3 y X4.
Tenemos los valores de FF, FS, FE y FP de los cinco últimos años,
52
TABLA 37.- VARIACIÓN ANUAL SUPUESTA PARA LOS FACTORES.
VARIACIÓN ANUAL DE LOS FACTORES ESTIMADA CONSTANTE, PARA LA
PROYECCIÓN A FUTURO FF FS FE FP DIRECTOS 1.005 1.005 1.007 1.007 RECÍPROCOS 0.993 0.993
TABLA 38.- VALORES DE LOS FACTORES: INICIALES Y PROYECTADOS.
VALORES INICIALES AÑO I N P C FF FS FE FP
1995 137.25 3.0405682
9 0.5373233 0.8295298 0.9676933
1996 180.93 2.6860098
9 0.6016160 0.9846320 0.8684173
1997 217.75 1.3874350
7 0.8560495 1.0897524 0.8870384
1998 251.08 1.0373036
8 0.9323141 1.1155158 0.9229624
1999 294.75 0.9092950
9 1.0603392 1.0931141 1.1266761 VALORES PROYECTADOS
2000 322.50 0.9138415
6 1.0656409 1.0855155 1.1188442
2001 343.69 0.9184107
7 1.0709691 1.0779697 1.1110667
2002 360.67 0.9230028
3 1.0763239 1.0704764 1.1033433
2003 376.08 0.9276178
4 1.0817056 1.0630351 1.0956736
TABLA 39.- APLICACIÓN DE LA FÓRMULA GENERAL Y OBTENCIÓN DE LOS
VALORES DE TERRENO PROYECTADOS A CUATRO AÑOS:
53
COEFICIENTES DE LA FÓRMULA
GENERAL
2.5012150 13.93784434 -3.87774851 -6.67278013 -4.10885492
M VALOR
AÑO INPC FF * X1 = FS * X2 = FE * X3 = FP * X4 = Y0 = Multiplicador OBTENIDO 1995 137.25 7.6051149 7.48912822 -3.21670787 -6.45720488 -4.10885492 1.31147541 $ 180.00 1996 180.93 6.7182881 8.38523004 -3.81815539 -5.79475798 -4.10885492 1.38174985 $ 250.00 1997 217.75 3.4702733 11.93148536 -4.22578585 -5.91901231 -4.10885492 1.14810563 $ 250.00 1998 251.08 2.5945195 12.99444870 -4.32568979 -6.15872489 -4.10885492 0.99569858 $ 250.00 1999 294.75 2.2743425 14.77884271 -4.23882160 -7.51806167 -4.10885492 1.18744699 $ 350.00
VALORES PROYECTADOS:
2000 322.50 2.2857142 14.85273693 -4.20935611 -7.46580106 -4.10885492 1.35443902 $ 436.81
2001 343.69 2.2971428 14.92700061 -4.18009544 -7.41390374 -4.10885492 1.52128926 $ 522.85
2002 360.67 2.3086285 15.00163561 -4.15103818 -7.36236717 -4.10885492 1.68800382 $ 608.81
2003 376.08 2.3201716 15.07664379 -4.12218290 -7.31118884 -4.10885492 1.85458874 $ 697.47
En la tabla anterior hemos considerado lo siguiente:
Para este ejemplo, en virtud de que a la fecha de presentación del presente
documento ya tenemos disponible el historial de la inflación en los años 2000 a 2003
tomaremos los índices en su valor real. En otras circunstancias tendríamos la necesidad de
suponer los incrementos anuales de la inflación para introducirlos en la tabla. Dicha
suposición la deberá hacer el analista aplicando su buen criterio y conocimientos del tema.
Los valores a junio de cada año del INPC quedan como se muestran en las tablas 38
y 39.
La variación porcentual para cada factor: FF, FS, FE y FP se supuso constante para
cada año.
Son todas mayores que la unidad, pues es de esperar que las condiciones sigan
mejorando. Los valores de incremento supuestos para cada factor se ilustran en la cabecera
de cada columna y son: 1.005, 1.005, 1.007 y 1.007 respectivamente.
Los coeficientes para los factores FE y FP de la fórmula general son negativos.
Esto lo podemos interpretar como que son inversamente proporcionales a la variación del
índice respectivo.
54
Ésa es la razón por la que utilizamos el recíproco, en lugar de su valor directo.
Esta tabla, manejada en Excel, permite hacer cuantos escenarios se deseen.
Los valores proyectados obtenidos concuerdan sensiblemente con los valores de
terrenos que se han presentado recientemente en la zona.
Se observa con lo expuesto que el modelo funciona en forma muy aceptable para
períodos de tiempo en los cuales no se presenten turbulencias en el comportamiento de los
cuatro factores tantas veces mencionados.
El modelo funcionará en forma no muy confiable si en alguno de los años
analizados se presentaron causas fuera de lo común, tales como crisis económicas o
sociales, eventos naturales como ciclones, sismo, huracanes, erupciones volcánicas, etc.
Tampoco será útil cuando haya disposiciones gubernamentales que hagan variar el
comportamiento del mercado, sea en forma positiva, como cuando se construye una
vialidad principal, o en forma negativa como cuando por ejemplo dicha vialidad perjudica
el ingreso a determinados predios o deja inoperantes las construcciones sobre ellos
asentadas.
En el ejemplo analizado, obtenemos valores en números redondos del suelo urbano
para la colonia Alta Villa de:
$440.00/m² para el año 2000;
55
$525.00/m² para el año 2001;
$610.00/m² para el año 2002 y
$700.00/m² para el año 2003.
Dichos valores están muy acordes con el comportamiento reciente.
De ahí que podamos concluir que el comportamiento del modelo es aceptable para
los fines estudiados.
56
BIBLIOGRAFÍA ACHOUR/CASTAÑEDA (1993). Bienes Raíces con aplicaciones a la Economía Mexicana. México. Editorial Limusa. Segunda edición. BOTT, ED / LEONHARD, WOODY. (2001). Using Microsoft Office XP. Que. U. S. A. DE LA GARZA, MARTÍNEZ JOSÉ VICTOR, Arq. Valuación de bienes inmuebles. Miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León, A. C. México. GUERRERO, DANTE, Ing. (1989). Curso de valuación. Instituto Mexicano de Valuación en Jalisco, A. C. México. HERNÁNDEZ, SAMPIERI ROBERTO / FERNÁNDEZ, COLLADO CARLOS / BAPTISTA, LUCIO PILAR (1991). Metodología de la investigación. Mc Graw Hill. México. HORST KARL DOBNER EBERL (1983). La valuación de predios urbanos. Editorial Concepto, S. A., México. INTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA GEOGRAFÍA E INFORMÁTICA, www.inegi.gob.mx KAZMIER LEONARD/DÍAZ MATA ALFREDO (1993): Estadística aplicada a la administración y a la economía. Mc Graw Hill [Schaum]. México. LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS DEL ESTADO DE COLIMA. (1994). Suplemento del Diario El Estado de Colima No. 18 de fecha 7 de mayo de 1994. MARTIN, MINDY C. / HANSEN, STEVEN M. / KLINGHER, BETH. (1999). Mastering Excel 2000. Sybex. U. S. A. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN PARA EL ESTADO DE COLIMA. (1997). Suplemento del Diario El Estado de Colima No. 34, 23 de agosto de 1997. SPIEGEL, MURRAY S. (1970). Estadística. Mc Graw Hill [Schaum]. México. SÍNTESIS DEL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE POBLACIÓN DE LA CIUDAD DE COLIMA, COLIMA. (2000). Suplemento del Diario El Estado de Colima No. 52, 16 de diciembre de 2000. VENTOLO, WILLIAM L./WILLIAMS, MARTHA R. (1997). Técnicas del avalúo inmobiliario. Real Estate Education Company. E. U. A. VERSIÓN ABREVIADA DEL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE POBLACIÓN DE LA CIUDAD DE VILLA DE ÁLVAREZ, COL. (2001). Suplemento del Diario El Estado de Colima No. 27, 30 de junio de 2001.
