Uruguay Real Estate

Perspectivas Econmicas y Desafos

para el Mercado Inmobiliario

23 de mayo de 2013

Los contenidos de esta presentacin han sido preparados utilizando fuentes y modelos de anlisis que consideramos confiables en las actuales circunstancias. No obstante, nuestra firma no asume responsabilidad alguna por las decisiones que se puedan tomar en base a los mismos, ni siquiera ante la eventualidad de un error de transcripcin de informacin estadstica divulgada por terceras partes. Se prohbe la reproduccin total o parcial de este documento sin autorizacin escrita de Deloitte S.C.

Deloitte S.C. 2013 2

Contenido

Las claves del marco internacional y regional

Perspectivas econmicas para Uruguay

Perspectivas para la construccin y el mercado inmobiliario


Contenido





El marco internacional est signado desde hace aos por varios factores

derivados de la falta de dinamismo en las economas desarrolladas.

El marco internacional favorece el

ingreso de capitales a las economas

emergentes

Crecimiento dbil en

economas desarrolladas

Dlar y euro depreciados

frente a las monedas

emergentes

Tasas internacionales de

inters en niveles mnimos por

algunos aos ms

Emergentes se han

desacelerado pero siguen

impulsando la economa

mundial


En Argentina predomina un escenario de escaso dinamismo con

deterioro de las expectativas.

1,2%

-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

Minas y canteras

Energa y agua

Construccin

Act. inmobiliaria

Industria

Adm. pblica y defensa

Transp. y comunicaciones

Comercio

Salud

TOTAL

Sector agropecuario

Intermediacin financiera

Fuente: Indice General de Actividad elaborado por la consultora Orlando Ferreres

Actividad econmica Variacin interanual enero-abril 2013

60

80

100

120

140

160

180

abr-06 abr-07 abr-08 abr-09 abr-10 abr-11 abr-12 abr-13

Indice de Confianza del Consumidor

ndice de Confianza en el Gobierno

ndices de Confianza (2010 = 100) Universidad Torcuato Di Tella


A su vez, la magnitud de la brecha cambiaria consolida expectativas de

devaluacin (particularmente despus de las elecciones de octubre).

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

9,5

10,0

10,5

may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13

Tipo de cambio$ / US$

Dlar informal ("blue")

Mercado oficial


La persistencia de los controles cambiarios contina alentando la fuga

de capitales e impacta negativamente sobre el mercado inmobiliario.

-60%

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13

Escrituras de inmuebles en la ciudad de Buenos AiresDatos mensuales. Variacin interanual

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Comienzo de controles cambiarios

El eventual impacto sobre el mercado

inmobiliario de la operacin de blanqueo de capitales anunciada por el gobierno ser probablemente pequeo.

-15.000

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

20.000

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Cuenta capital y financieraEn millones de US$ corrientes


La magnitud de los desequilibrios macroeconmicos incrementan la

probabilidad de una crisis, que probablemente no es inminente

38,6%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012

Gasto Primario - Sector Pblico Consolidado % del PIB

*

Posibles disparadores de un escenario ms negativo:

Fallo desfavorable en el juicio con los hold-outs

Resultados adversos para el oficialismo en las elecciones de octubre

Progresivo incremento de las tensiones sociales

Cada del precio de los commodities

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

abr-93 abr-98 abr-03 abr-08 abr-13

Reservas internacionales (en millones de US$)


En cualquier caso, la economa argentina no mostrara gran dinamismo

en el mediano plazo y tendra impactos negativos sobre nuestro pas.

2,0%

0,0%

-12%

-8%

-4%

0%

4%

8%

12%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Argentina - Crecimiento del PIBVariacin promedio anual

*


Contenido





La economa uruguaya complet en 2012 un perodo de diez aos de

fuerte crecimiento.

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Producto Interno BrutoVariacin promedio anual


27%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12

Deuda Pblica Neta En % del PIB

El crecimiento econmico fue acompaado por una importante

mejora de los fundamentos macroeconmicos.

Uruguay mantiene un esquema de tipo de cambio flexible, que debera mitigar los shocks

externos negativos.

Desde una perspectiva financiera, la vulnerabilidad asociada a Argentina ha descendido.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013

Inflacin anual

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Financiamiento externo% del PIB

Inversin Extranjera Directa

Saldo en Cuenta Corriente

SCC + IED

74,9%

5,8%

19,3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

1982 1987 1992 1997 2002 2007 2012

Otros destinos

Argentina

Brasil

Exportaciones por destinoComo % del total exportado

Desdolarizacin Mayores plazos Altas reservas


A su vez, Uruguay se volvi un destino atractivo para la inversin

extranjera.

Sectores clave para la IED y el crecimiento

econmico

Agronegocios

Real Estate

Consumo Masivo

Complejo Forestal

Logstica

Infraestructura

Servicios profesionales

Servicios financieros

Software

Turismo

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Chile Uruguay CostaRica

Per Colombia Brasil Argentina Mxico Venezuela

2006-2012

1996-2000

Inversin extranjera directa% del PIB

Fuente: Economist Intelligence Unit y BCU

2.512

2.708

2.200

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Inversin Extranjera DirectaMillones de US$

*


Sin embargo, en el transcurso de 2012 se observ una marcada

desaceleracin de la actividad econmica.

2,5%

0,9%

1,6%

-0,1%

2,9%

1,2%0,9%

-0,5%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2010,3 2010,4 2011,1 2011,2 2011,3 2011,4 2012,1 2012,2 2012,3 2012,4

Total Sin EGA

Crecimiento desestacionalizado trimestral del PIB

EGA: Electricidad, Gas y Agua


En ese marco, se fueron acentuando algunos desequilibrios

macroeconmicos que se insinuaban en los aos previos.

CRECIMIENTO

ECONMICO

GASTO

PBLICO

SALARIOS

TIPO DE

CAMBIO INFLACIN

Objetivos

inconsistentes

para la poltica

econmica

RESULTADO

FISCAL


La inflacin se ha ubicado en niveles persistentemente elevados

7,5%

8,1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

dic-08 sep-09 jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14

Inflacin anual

Rango meta

Proyecciones


en un marco de fuerte crecimiento del salario real y de una poltica fiscal expansiva.

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

feb-04 feb-05 feb-06 feb-07 feb-08 feb-09 feb-10 feb-11 feb-12 feb-13

Resultado primario

Resultado global

Cuentas pblicasEn aos mviles, como % del PIB

-14%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Salario RealVariacin promedio anual


La baja del dlar obliga al BCU a comprar divisas en el mercado y limita

el margen para una poltica antiinflacionaria ms decidida.

18,5

19,0

19,5

20,0

20,5

21,0

21,5

22,0

22,5

0

10

20

30

40

50

60

mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13

Compras del BCU - eje izq. Tipo de cambio ($/US$) - eje der.

Mercado de cambiosCotizacin del dlar y compras del BCU

Mill. US$ $ / US$Fuera de escala:

Compras por US$ 120 milones


Uruguay luce caro en dlares frente a todas las referencias relevantes.

40

60

80

100

120

140

160

abr-91 abr-93 abr-95 abr-97 abr-99 abr-01 abr-03 abr-05 abr-07 abr-09 abr-11 abr-13

TCR bilateral con BrasilIndice promedio 1976-2007= 100

35

55

75

95

115

135

155

abr-89 abr-93 abr-97 abr-01 abr-05 abr-09 abr-13

TCR bilateral con Estados UnidosIndice promedio 1976-2007=100

40

60

80

100

120

140

160

abr-92 abr-95 abr-98 abr-01 abr-04 abr-07 abr-10 abr-13

Tipo de cambio oficial

Dlar informal ("blue")

TCR bilateral con ArgentinaIndice promedio 1976-2007= 100


La inestabilidad econmica en Argentina y la prdida de competitividad

de Uruguay est afectando negativamente el ingreso de turistas.

739

708

122

103

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Argentina

Brasil

Cantidad de turistas en temporada por nacionalidadEn miles de personas

La estada media baj 3% y el gasto de divisas realizado por los turistas en esta temporada

se redujo un 12% frente a la temporada anterior.


Se agot el impulso de precios crecientes de los commodities y se observan shocks regionales adversos.

La economa registr una desaceleracin permanente que no est incorporada en las expectativas del gobierno y sindicatos en relacin al gasto pblico y los salarios.

Los fundamentos macroeconmicos se han deteriorado.

Sin electricidad ni efecto

Montes del Plata:

2012: 3,7%

2013: 2,4%

2014: 2,0%

Todos esos elementos reafirman nuestra visin de que 2012 fue un

ao bisagra y que es muy probable una desaceleracin mayor.

2,2%

8,9%

6,5%

3,9%

3,0% 3,2%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Producto Interno BrutoVariacin promedio anual

*

Promedio 2004-2011:6% anual


Las expectativas empresariales apuntan en la misma direccin:

crecimiento pero desaceleracin.

62%

56% 57%

45%

36% 37%

31%

36%

41% 41%

47%

59%55%

60%

3% 3% 2%

8%6%

9% 9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

mar-10 sep-10 mar-11 sep-11 mar-12 sep-12 mar-13

Produccin de la empresa en el prximo ao% del total de respuestas

Aumentar

Se mantendr

Caer


Contenido





La construccin mostr un importante dinamismo en la ltima dcada,

sustentada en un fuerte incremento de la inversin privada.

4,3%2,7%

18,7%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

PIB de la ConstruccinVariacin promedio anual

0

750

1.500

2.250

3.000

3.750

4.500

5.250

6.000

6.750

7.500

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Inversin pblica

Inversin privada

Inversin en ConstruccinEn millones de US$ de 2012


En tanto, en 2013 acusar una importante cada a instancias de la

finalizacin de las obras de Montes del Plata.

Incluso sin considerar el impacto de MdP, aguardamos una significativa desaceleracin

de la construccin en 2013, en un marco de menor crecimiento en Uruguay y elevada

incertidumbre en el contexto regional.

5,0%1,0%

13,7%

-8,3%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

PIB de la ConstruccinVariacin promedio anual

Con Montes del Plata

Sin Montes del Plata


El mercado inmobiliario local ya muestra seales de desaceleracin.

80

90

100

110

120

130

140

150

160

2004,3 2005,3 2006,3 2007,3 2008,3 2009,3 2010,3 2011,3 2012,3

Nmero de compraventas en MontevideoDatos trimestrales - ndice base 1999 = 100

Serie desestacionalizada

Ciclo tendencia

Fuera de escala2007,2 = 180

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2004,09 2005,09 2006,09 2007,09 2008,09 2009,09 2010,09 2011,09 2012,09

Nmero de compraventas en Maldonado

Natural

Aos mviles

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

2001,1 2003,1 2005,1 2007,1 2009,1 2011,1 2013,1

Recaudacin ITP realVariacin trimestral interanual

Fuera de escala

Fuera de escala

Recesin 1999-2002

Reforma tributaria

QuiebraLehman Bros.

Cepocambiario argentino


La Ley 18.795 ofrece una importante oportunidad para expandir la oferta en los segmentos de construccin que han crecido menos.

0

25.000

50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

2000.I 2002.I 2004.I 2006.I 2008.I 2010.I 2012.I

Torres Suntuarias

Colectivas

Individuales

Torres Econ. y Med.

Superficie construida en Montevideo por tipo de viviendaMetros cuadrados - Datos semestrales

Crecimiento acumulado

2004 2012

80%

90%

60%

30%

Fuente: INE


De todas formas, la construccin en otros segmentos debera mantener

cierto dinamismo para que la actividad del sector no se resienta.

0

50

100

150

200

250

300

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014*

Superficie construida en Montevideo por tipo de viviendaMiles de metros cuadrados - Datos anuales

Fuente: Estimaciones Deloitte en base a INE


Los costos continan creciendo desde los muy elevados niveles que ya

han alcanzado a instancias de los aumentos salariales.

Costos de la construccin en US$Variacin promedio interanual

2011 2012 2013*

ndice de costos de la

construccin17,8% 9,2% 16,8%

Costo de los materiales 13,3% 5,1% 9,6%

Costo de la

mano de obra22,3% 13,2% 24,4%

Costos de la construccin en trminos realesVariacin promedio interanual

2011 2012 2013*

ndice de costos de la

construccin4,9% 6,0% 3,2%

Costo de los materiales 0,9% 2,3% -3,3%

Costo de la

mano de obra9,0% 9,7% 10,1%

90

95

100

105

110

115

120

125

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013*

Costo de la Construccin en trminos realesIndice Base Promedio 2002-2011=100

30%

40

80

120

160

200

240

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013*

Costo de la Construccin en dlaresIndice Base Promedio 2002-2011=100

130%


Medidos en UI, los precios de las viviendas mostraron una suba fuerte

en los ltimos aos y se ubican por encima de la media histrica.

7.500

8.500

9.500

10.500

11.500

12.500

13.500

2000,09 2002,09 2004,09 2006,09 2008,09 2010,09 2012,09

Precio de la vivienda en UIs (Montevideo)Promedio en UI/m2 de las compraventas - Trimestres mviles.

Promedio ltimos 10 aos


Comentarios finales

El mercado inmobiliario muestra signos de desaceleracin producto de las

turbulencias en los mercados internacionales y de las medidas de control de capitales

implementadas por Argentina.

La desaceleracin de las compraventas es ms marcada en los segmentos

destinados a compradores de ingresos altos (Punta del Este, Colonia, franja costera

de Montevideo).

La merma de nuevos proyectos grandes en el Este pone un sesgo negativo para la

actividad en 2014 (los proyectos actuales se siguen llevando a cabo).

El desarrollo de la construccin en el marco de la Ley 18,795 continuara impulsando la construccin en segmentos medios.

No obstante, en un contexto de costos crecientes, los mrgenes de rentabilidad para

el desarrollador y las empresas constructoras son estrechos y algunas zonas

contempladas en la Ley no estn recibiendo muchas expresiones de inters.

Las perspectivas de un crecimiento econmico ms moderado y los desequilibrios

macroeconmicos que han surgido plantean un escenario con ms incertidumbres para

la inversin.

Deloitte S.C. 2013

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Deloitte se refiere a una o ms de las firmas miembros de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compaa privada del Reino Unido

limitada por garanta, y su red de firmas miembros, cada una como una entidad nica e independiente y legalmente separada. Una

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