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Primera aproximación al valor de losalojamientos turísticos de Baleares

Dr. Arnoldus M. van den Hurk Mir

Gerente Tasabalear S. A., Abril 2003

1 IntroducciónTasabalear S. A. es una sociedad de Tasación de Inmuebles independiente (no participada porentidades financieras). Del mismo modo que los bancos, las sociedades de tasación en Españaestán supeditadas al control del Banco de España. Tasabalear se fundó en 1989 y susactividades siempre han estado centradas en el mercado balear.

El catastro es el responsable oficial del Valor Catastral, el Registro de la Propiedad es elresponsable oficial de los derechos de la propiedad, las Administraciones Públicas sonresponsables de determinar los usos del territorio y su ordenación y las entidades de tasaciónson las responsables oficiales de determinar el valor inmobiliario y de mercado de forma muyespecial del mercado hipotecario.

1.1 Objetivos de la ponencia

Esta ponencia tiene como objetivos la presentación de la primera aproximación del valor demercado de los alojamientos turísticos de las Illes Balears, dar un rápido vistazo a los datos devaloración inmobiliaria hotelera y realizar propuestas de futuro. La empresa ha desarrolladouna línea de investigación dedicada elaborar una base de datos con los valores de mercado delas Islas Baleares.

2 Aplicaciones y Finalidades de la Valoración

2.1 El valor de mercado1

El Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse elinmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un compradorindependiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecidopúblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismode manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturalezadel inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y queninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causadel contrato.

1 ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles yde determinados derechos para ciertas finalidades financieras

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b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercializaciónadecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada encualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja enuna estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones delmercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos decomercialización.

En un mercado perfecto el VALOR ES IGUAL AL PRECIO. Por lo que cuanto más imperfectosea un mercado, la diferencia entre valor y precio será mayor. La información del mercado seconvierte así en una barrera para el conocimiento del valor por lo que los estudios que facilitenesa información se convierten en un elemento de transparencia y “perfeccionan” el mercado.

2.2 Aproximación al valor de los hoteles

En la valoración de inmuebles ligados a explotación económica (como los turísticos) existentres aproximaciones básicas para determinar su valor que responden a las siguientespreguntas

COSTE DE REEMPLAZO: ¿Qué valdría un hotel de las mismas características si tuviera quehacerlo de nuevo?

COMPARATIVA DE VENTAS: ¿Cuál ha sido el precio promedio en esta zona de un hotel delas mismas características?

RENTAS FUTURAS: (de actualización) ¿Cuál es el precio para rentabilizar la inversión(capitalizar) sobre la base de los ingresos del hotel en un tiempo razonable?

En el caso de los hoteles y en un momento dado, la aproximación estadística más común es larelación entre los INGRESOS NETOS y el coste promedio de capital (WACC) promedio delmercado en cuestión. De este modo existen empresas (como la americana HVS) quedeterminan anualmente el valor por habitación2 y publican estos datos así como su evoluciónen el tiempo. Tasabalear ha realizado lo mismo pero incluyendo todas las categorías hotelerasy ofreciendo el valor añadido del conocimiento del mercado vacacional.

2.3 ¿Para que sirve conocer el valor de los hoteles?

El conocimiento del valor dependerá principalmente de la finalidad del mismo, no obstantepodemos resumir en lo siguientes

Para los propietarios: préstamos hipotecarios, seguros, declaraciones de patrimonio,establecimiento de acuerdos de compraventa, acceso a financiación privada o pública(subvenciones), para la compraventa, construcción o renovación de hoteles, valoración depaquetes accionariales en ampliaciones de capital o venta de sociedades, preparación derondas de financiación en la entrada de socios financieros (particulares, bancos, fondos deinversión, capital riesgo, etc.), reparto de herencias o divorcios, arbitraje societario por ladisputa entre socios y valoración ante quiebras o suspensiones pagos.

Para entidades financieras: concesión de préstamos hipotecarios, determinación del riesgo,refinanciamiento de la deuda, la determinación del leasing hotelero o el aseguramiento de lainversión, seguros y reaseguros sobre inversiones hoteleras, arbitraje ante disputa societaria, odisputa de acreedores en el control de quiebras, la participación en fondos y negociosinmobiliarios, determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria

2 www.hvsinternational.com (sólo hoteles de 4 y 5 estrellas de ciudad)

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(Fondos inmobiliarios), determinar el patrimonio de los fondos de pensiones con participaciónen fondos inmobiliarios turísticos, Inversión de títulos hoteleros en bolsa.

Cadenas hoteleras (operadores) y sus asociaciones: elaboración de anuarios societarios,elaboración de planes de negocio, análisis de expansión hotelera y estudio de la competencia(hoteles o polos turísticos) para cadenas hoteleras y federaciones hoteleras, preparación desalida a bolsa, fusiones, adquisiciones o ventas de empresas, valoración de activos intangibles(fondo de comercio) o la compraventa de acciones, determinación del contrato de managementhotelero y / o el arbitraje de disputas gestor hotelero y propietario.

Administraciones públicas: Ordenación Turística y Medioambiental de zonas, polos, regiones,autonomías, países y corredores turísticos, procesos de esponjamiento, valoracionespatrimoniales, valoraciones fiscales, expropiaciones, compraventa de inmuebles del Estado,aplicación de Fondos de “Calidad”. Determinación de políticas de subvención , políticas dedesarrollo y elaboración de ventajas fiscales para la hostelería. Análisis presupuestario ydeterminación competencial entre administraciones públicas para la inversión pública turística.Análisis de moratorias y permisos de construcción. Conocer y determinar la compensación encasos de expropiación.

3 Cómo se ha realizado la investigaciónSe han realizado tres pasos, el input y validación de datos, el desarrollo de las aproximacionesde valor y el output de datos.

3.1 Fuentes de los datos. Input

El estudio se ha basado en tasaciones y pretasaciones (2000 – 2003), 634 en España, 284 enR. Dominicana, 8 en Túnez, 16 en Cuba, 9 en México. En174 Inversiones hoteleras en España(2002 – 2003), información de revistas especializadas del sector (Hostelmarket, Hotelsmag,Editur, Preferente, Hosteltur, etc.) e Internet y comunicaciones personales de expertos yprofesionales del sector. En 68 Operaciones de compraventa hoteleras en España (1999 –2003). 308 Ofertas depuradas de venta de hoteles en España (2000 – 2003).

Asimismo se han analizado datos de explotación hotelera de la Federación Española deHostelería (1995 – 2002), de Escola d’Hotelería de les Illes Balears – UIB, Federación Hotelerade Mallorca (1995 – 2003), Consultoras especializadas (Mazars, HVS International, Jones LangLasalle), la CNMV y anuarios de cadenas hoteleras. Los datos de capacidad hotelera deConsellería de Turisme (1983 – 2003), “Despesa Turística” de las Consellería d’Hisenda, el INE(1996 – 2003) – Turespaña.

Los datos financieros y otros se han tomado de los informes del Banco de España, ministeriosde Hacienda y Economía, 12 tasadoras españolas, 4 Appraisals3 USA, diversas entidadesfinancieras, Cambres de Comerç de Balears y entidades de Turismo: OMT, WTTC, Turespañaetc.

3.2 Procesamiento y aproximaciones

Utilizando los datos oficiales de hoteles y ocupación de la Consellería de Turisme y así comolos índices de explotación sectoriales por habitación (ADR, RevPAR) de los diferentes polosturísticos se han determinado los índices de explotación por categoría hotelera y polo turísticode la siguiente forma.

Primero los ingresos, Costes Distribuidos, Costes no Distribuidos y GOP.

3 Tasadoras

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Segundo: Management Fees promedios ya que se ha entendido que aunque el explotadorhotelero sea también propietario es necesario descontar de la cuenta de resultados unporcentaje promedio del mercado por gestión. De aquí a surgido el Adjusted GOP (o GOP II).

Tercero: Costes Fijos (impuestos locales y seguros). Y de aquí surgen los beneficios antes deintereses, amortizaciones e impuestos (EBITDA, BAII).

Cuarto: se le ha aplicado los Impuestos sociedad promedio en España, lo que nos da al finallos Beneficios Netos. Desde el punto de vista de valoración, la reinversión de beneficios netosno se tiene en cuenta, así como los costes o beneficios financieros.

Quinto: Se ha determinado un coste promedio de capital (promedio, WACC) del mercado. Estesurge de la disposición promedio 40/60 del empresariado europeo y los tipos de interéspromedio de cada año (con las primas de riesgo publicadas en la ley).

Aunque cada “comprador” puede tener un WACC diferente, para la información estadística loimportante es el WACC promedio. El valor surgido de la relación ofrece un “valor de mercado”en ese año específico de la misma manera que ocurre con los estudios estadísticos de valor deotros tipos de inmuebles como los pisos por ciudad, barriada. Éstos últimos utilizan como índicede comparación el m2, en el caso hotelero es la unidad de explotación (habitación).

Estos datos se ofrecen como índices por Habitación (unidad de explotación, con un índiceoportuno para cada tipo sea suite, junior suite, doble, individual, etc.), también se puedeacceder a índices por m2 de explotación (entendido como los m2 de habitaciones), por plazahotelera, por hotel promedio en polo o categoría, etc. Se han comparado estos datos con losdatos de coste de reemplazo y de comparativa de ventas. Asimismo se han aplicado índices deaproximación a la playa en base la información de diversos expertos turísticos e inmobiliariosentrevistados.

3.3 Output de datos

La generación y control de bases de datos: permite tres tipos de datos de valor en base a lasaproximaciones (Base de datos Comparativa de Ventas, Base de datos Coste de Reemplazo,Base de datos de Valoración por Rentas Futuras). Las bases de datos permiten búsquedaspor: Categoría alojamiento (según Consellería de Turisme), tipología de alojamiento (playa,ciudad, rural ...), polo y zona turística (Zonación de la Consellería de. Turisme), proximidad aplaya (1, 2 y 3 línea), proximidad a golf.

Estos datos permiten asimismo realizar escenarios futuros de sensibilidad al cambio del valorpor variables como el WACC, la duración de la temporada, el ADR / Ocupación / RevPAR, elcambio categoría, el IPC, los management fees, etc.

Asimismo permite la comparación con otros polos turísticos españoles, de Túnez, R.Dominicana, etc.

4 El Valor de Mercado por Habitación

4.1 Valor por Coste de Reemplazo

A la hora de determinar el coste de reemplazo de la hostelería balear surge un inconveniente.La legislación actual ha levantado barreras legales muy importantes a la hora de construirnuevos hoteles y es necesario un esponjamiento siendo el coste real del reemplazo muysignificativo y distorsionador para realizar comparativas de valor. En este sentido, para poderadecuar mejor la comparativa del valor de mercado estadístico (por rentas futuras) con el costede reemplazo se ha realizado un estudio de las inversiones hoteleras en 160 hoteles deAndalucía vacacional (costa) que tienen menor nivel de restricción legal y podrían ser másútiles para conocer realizar comparativas entre aproximaciones.

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De este modo los hoteles de 3 estrellas no llegan a 60.000 euros / habitación, los de cuatro seencuentran sobre los 80.000 euros / habitación y los de 5 estrellas algo más de los 100.000euros / habitación. La figura siguiente representa los datos en euros y a la derecha en pesetas.

86.9

02,1

7 €

86.0

29,7

3 €

86.8

22,4

6 €

78.3

91,7

1 €

71.6

79,8

4 €

81.9

65,1

8 €

102.

879,

70 €

76.7

83,9

9 €

79.5

00,0

0 €

102.

070,

43 €

58.8

23,5

3 €

149.118,02 €M

alag

a 3e

Alm

ería

4e

Gra

nada

4e

Mal

aga

4e

Cádi

z 4e

Huel

va 4

e

Anda

lucí

a 4e

Alm

ería

5e

Mál

aga

5e

Cádi

z 5e

Huel

va 5

e

Anal

ucía

5e

VALO

R P

OR

Uni

d. E

xpl.

(HA

BIT

AC

ION

)

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

4.2 Valor por Comparativa de ventas

Se ha realizado una base de datos de comparativa de ventas donde extraemos la siguientefigura. Se observa que los hoteles de 3 estrellas se encuentran sobre los 50.000 euros /habitación algo menos que el coste de reemplazo, he incluso en Mallorca pueden encontrase aniveles inferiores. Si comparamos con otros destinos vacacionales como la RepúblicaDominicana (entre 13.000 y 20.000 euros / habitación) nos permite tener una visión más globalde los valores de hostelería vacacional.

HOTELES DE 3 ESTRELLAS VACACIONALES, COMPARATIVA VENTAS (Últimos 6 meses)

49.5

53,5

7 €

50.0

00,0

0 €

52.0

00,0

0 €

55.6

40,0

3 €

13.2

34,0

0 €

21.6

62,0

0 €

8.245.020 pta 8.319.300 pta8.652.072 pta

9.257.722 pta

3.604.254 pta

2.201.952 pta

Mallorca Costa Daurada Costa Brava España Puerto Plata, R.Dominic.

Juan Dolio, R.Dominica.

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4.3 Valor por Rentas Futuras (actualización)

La normativa de valoración de inmuebles vigente en el 2002 exigía que los inmuebles ligados aexplotación económica debían ser valorados por la actualización de rentas futuras4. De estemodo la aproximación de valor de los hoteles de 3, 4 y 5 estrellas (ciudad, vacacional ypromedio) en España se presentan en la siguiente tabla.

Comparativa de tasaciones de 500 hoteles (2001 - 2002) con el valor de renta futura Tasa Balear (EN EUROS por Unidad de Explotación "habitacion")

149.641,22 €

101.243,21 €

55.640,03 €

43.706,60 €

32.326,20 €

102.174,82 €

129.676,13 €

98.684,87 €

58.578,82 €

115.293,18 €

58.239,59 €

78.639,89 €

141.081,23 €

86.960,83 €

58.646,78 €

112.695,61 €

61.464,42 €

83.914,22 €

30.000,00 € 50.000,00 € 70.000,00 € 90.000,00 € 110.000,00 € 130.000,00 € 150.000,00 € 170.000,00 €

5 estrellas

4 estrellas

3 estrellas

2 estrellas

1 estrellas

3, 4 y 5 Ciudad

3, 4 y 5 Vacacional

Todos 3, 4 y 5

TASABALEAR RENTA FUTURA2002TASABALEAR RENTA FUTURA2001OTRAS TASADORAS

En ellas se puede observar que la metodología “estadística de rentas futuras” de Tasabalearcomparada a tasaciones realizadas por otras tasadoras en el 20015 no difieren demasiado. Enel caso del promedio general (hoteles de 3, 4 y 5 estrellas) el valor por habitación alcanzó algomás de los 102.000 euros mientras que Tasabalear daba para el mismo periodo un valor de83.914 euros por habitación. Esta diferencia resulta principalmente a que las tasacioneshoteleras “sensu stricto” suelen pertenecer más a las categorías de 4 y 5 estrellas y el pesoespecífico de los hoteles de ciudad es superior a la media nacional de este tipo deestablecimientos. Este hecho se demuestran en el sentido de que mientras el promedio generalde los hoteles de ciudad (3 + 4 + 5 estrellas) supera los 110.000 euros por habitación en losdos últimos años, los hoteles vacacionales se encuentran alrededor de los 60.000 euros.

Otro punto interesante de nos muestra el gráfico es que aunque el 2002 con respecto al 2001fue un año donde la rentabilidad operativa de los hoteles fue inferior, su valor fue superior. Elloes debido a las bajadas de tipos de interés que reforzaban la “rentabilidad financiera nooperativa” (atípica). Este incremento de valor en el caso de los hoteles de 5 estrellas fueimportante pasando de los 129.000 euros por habitación en el 2001 a los 141.000 en el 2002.

La diferencia de valor entre hoteles de 1 - 2 estrellas y 3 respecto a las diferencias entre loshoteles de 3 con 4 y con 5 son mucho más significativas porcentualmente. Este hechodemuestra que la categoría hotelera tiene efectos substanciales en el valor de mercadoinmobiliario de los hoteles y permite planteamientos financieros de regeneración de plantahotelera.

4 La actual ley también permite realizar comparativas de valor por testigos siempre y cuando labase de testigos sea lo suficientemente significativa y no haya elementos claros deespeculación en los mismos.5 Más de 600 tasaciones hoteleras en España

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5 El valor de mercado en España entre 1995 - 2002Es de todos conocido que entre 1998 y 2002 el valor de los inmuebles ordinarios (residencial,pisos, etc.) se ha duplicado en el mercado español. En el caso de la hostelería española estevalor ha sido menor e incluso poco significativo en los hoteles de 3 estrellas. Sin embargo, sitomamos la variación entre 1995 al 2002 el incremento ha sido muy acentuado hasta el puntode llegar a multiplicarse por 6 en los hoteles de 5 estrellas, por 4 en los hoteles de 4 estrellas ypor 2 en los hoteles de tres estrellas como muestra la siguiente figura.

Valor de Mercado por "Habitación" de la hostelería española (1995 - 2002). FUENTE: TasaBalear 2003

139.514,67 €

98.648,80 €

58.646,78 €

100.489,54 €

80.056,61 €

60.055,60 €

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

En E

uros

H 5 estrellas H 4 estrellas H 3 estrellas H 5 vacacional H 4 vacacional H 3 vacacional

El 1999 se convirtió en un año récord de valor de mercado para la mayoría de hoteles ya queconfluyeron dos factores positivos, el incremento de la facturación y rentabilidad hotelera y eldescenso del coste promedio de capital. Curiosamente entre 1996 y 1998 el valor porhabitación de un hotel de 4 estrellas superó al de 5 estrellas por motivo de su mejorrentabilidad operativa. No obstante a partir del 1998 la diferenciación entre estos dossegmentos de mercado ha sido lógica llegando a diferencias del 30% del valor a favor de loshoteles de 5 estrellas.

Si nos centramos en la hostelería vacacional podemos observar como en la actualidad unahabitación de 4 estrellas vacacional es un 20% inferior al promedio de los hoteles de estacategoría en España. En el segmento de 3 estrellas no existe tanta diferenciación ya que lagran mayoría de los mismos pertenece al segmento vacacional, sin embargo puede notarseque entre 1995 y mediados del 2000 la hostelería vacacional superaba el promedio de lacategoría, luego bajo y en el 2002 volvió a superar por muy poco al promedio total. En lacategoría de 5 estrellas es donde se dan las diferencias mayores, una habitación de 5 estrellasvacacional es un 29% menor que el promedio de la categoría.

Estos datos tienen una enorme importancia desde el punto de vista financiero ya que una parteimportante de los hoteles españoles son financiados por créditos hipotecarios y las garantíasdel1995 se han revalorizado lo que es de interés tanto para los bancos como para sus clientesen el sentido de refinanciación de la deuda e incremento de la garantía hipotecaria.

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6 Primera aproximación de valor en la hostelería Balear 2002Desarrollando los índices de habitación y teniendo en cuenta el ADR promedio por poloturístico y la ocupación se ha realizado la primera aproximación al valor de mercado de loshoteles6 de las Islas Baleares en el 2002 nos ofrece los siguientes datos:

Illes Balears Mallorca Menorca Eivissa FormenteraHoteles 1e 120.365.325,28 € 97.886.941,18 € 8.388.842,41 € 9.894.795,35 € 4.194.746,35 € Hoteles 2e 569.774.000,09 € 373.370.750,89 € 7.892.503,26 € 188.510.745,94 € - € Hoteles 3e 3.993.610.554,01 € 3.089.035.792,11 € 269.642.999,01 € 629.125.992,52 € 5.805.770,37 € Hoteles 4e 1.943.974.423,50 € 1.654.027.566,45 € 123.987.675,60 € 110.226.069,93 € 55.733.111,50 € Hoteles 5e 242.227.229,19 € 235.188.408,88 € - € 7.038.820,30 € - € Total 6.869.951.532,07 € 5.449.509.459,52 € 409.912.020,28 € 944.796.424,05 € 65.733.628,23 €

De estos datos se desprende que el 58,13% del valor total de los hoteles de las islas pertenecea la categoría de 3 estrellas y el 28,30% a la categoría de 4 estrellas. Asimismo destaca que laplanta de 3 estrellas en Mallorca alcanzó el 44,96% del total de las islas y la categoría de 4estrellas mallorquina significó 24,08%. Mallorca con el 79,32% del valor total lidera por islasseguida de Eivissa con el 13,75%, Menorca con el 5,97% y Formentera con el 0,96%.

6.1 Un ejemplo, Cala Millor

Una de las principales ventajas de esta aproximación de valor y tratamiento estadístico es quepodemos valorar un polo turístico desde diferentes perspectivas y temporadas. De este modovamos a centrarnos en el polo turístico de Cala Millor en 1999 y ver algunos datos surgidos deeste tratamiento7.

Valor de mercado de la Hostelería de Cala Millor en 1999 (Habitación promedio versus alojamiento promedio)

93.516

32.019

58.322

76.945

104.338

117.883

55.812

71.742

81.723

13.536.378

1.368.816

2.935.544

9.348.847

22.323.069

21.307.298

5.061.413

10.492.273

10.751.739

10.000 100.000 1.000.000 10.000.000 100.000.000

Hoteles Cala Millor

Hotel 1 estrella

Hotel 2 estrellas

Hotel 3 estrellas

Hotel 4 estrellas

Hotel 5 estrellas

Apartamentos

Hotel apartamentos

Promedio Cala Millor

ESCALA LOGARÍTMICA (En Euros)

Valor alojamiento

Valor habitación

SE HA TENIDO EN CUENTALA DISTANCIA A LA PLAYA

DE LOS ALOJAMIENTOS:- Primera Línea (menos de 50 m)- Segunda Línea (hasta 200 m)- Tercera Línea (más de 200 m)

La figura anterior presenta en escala logarítmica los valores promedio por habitación y poralojamiento promedio de los hoteles y apartamentos de Cala Millor en 1999. El valor promediode un hotel en este polo alcanzó los 13,53 millones de euros y la habitación promedio los93.516 euros. El valor de alojamiento promedio de los hoteles de 5 estrellas es algo inferior alos de cuatro debido principalmente a que estos últimos poseen más habitaciones en promedioya que una habitación de un hotel de 5 estrellas se encontraba en los 117.883 euros y la de 4

6 Sin contar apartamentos ni oferta de agroturismo y rural7 En este caso también se han tenido en cuenta los valores de apartamentos y hotelesapartamentos así como la distancia de la playa.

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estrellas en 104.338 euros. La habitación de 3 estrellas alcanzó los 76.945 euros, 58.322 la dedos estrellas y 32.019 la de una estrella.

El promedio de hoteles y apartamentos alcanzó los 71.742 (unidad de explotación / habitación)y los 10,49 millones por alojamiento promedio.

6.2 Otro ejemplo, las cadenas hoteleras en Cala Millor

Otra de las aplicaciones de esta metodología es que permite conocer el valor de mercadoinmobiliario de los hoteles gestionados (o en propiedad) de las cadenas hoteleras de un polo.

Así la hostelería independiente poseía una cuota del 29,27% del valor total de los alojamientohoteleros de Cala Millor. Hipotels alcanzaba el 20,17%, Protur Hoteles el 9,63%, Riu Hoteles el9,63% y así sucesivamente como se puede consultar en la figura siguiente.

Este tratamiento estadístico es muy interesante ya que pueden compararse las mismas porcategoría hotelera y entre diferentes polos turísticos. Asimismo al conocer el valor porhabitación y categoría pueden plantearse estrategias de reconversión y adecuación de losalojamientos a categorías superiores permitiendo el desarrollo de alternativas de financiaciónimposibles de plantear sin el conocimiento previo de estos.

Distribución del valor de mercado de la hosteleria en el Polo Turístico Cala Millor (cadenas y alojamientos independientes, 1999)

Total Sabina Hotels6,90%

Total Viva Hotels0,52%

Total Independiente29,37%

Total Acorn Int. Hotels6,88%

Total Protur Hoteles9,63%

Total Ola Hotels0,89%

Total Iberostar1,25%

Total Hoteles Sunwing1,58%

Total Hoteles Levante3,80%

Total Hoteles Garden1,41%

Total Hipotels20,17%

Total Green Oasis Clubs & Hotels1,15%

Total CM Hotels5,70% Total Compañía Hotelera Sant

Jordi0,44%

Total Esperanza Hoteles0,68%

Total Riu Hoteles9,63%

7 Propuestas de FuturoTasabalear cree que este desarrollo puede ayudar enormemente a la creación de entornosamigables para la inversión inmobiliaria hotelera. Para ello es necesario un cierto consenso y ladistribución de los datos al sector. En este sentido plantea a toda empresa, entidad,asociaciones empresariales interesadas en el mismo la creación de un “Observatori del valorde mercat inmobiliari turístic de les Illes Balears”. Con la realización de una publicación anualde los datos promedio que pueda ser incluida en el informe de “Despesa Turística” y / o en lascuentas satélite de la OMT.

Asimismo estamos abiertos a realizar líneas de investigación económica conjunta conempresas, universidad y entidades de investigación y desarrollo. Por otro lado creemos que laintegración de estos datos dentro del DUT (Dato Único Territorial) y el ortofotomapa (Sitibsa)conjuntamente con el catastro y registro de la propiedad dinamizaría el mercado que permitiríauna mejor organización del territorio.

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8 ConclusionesEn un mercado perfecto el valor es igual al precio. Cada inmueble tiene diferentes precios, perosólo un valor de mercado promedio. En el caso de inmuebles ligados a explotación económicacomo los hoteles (apartamentos, rurales, etc.) la aproximación de Valor de Mercado másacertada es la de las rentas futuras.

La utilización del índice euro / habitación se convierte en una herramienta muy útil parapropietarios inmobiliarios, entidades financieras, empresas de gestión (cadenas hoteleras),asociaciones empresariales y administraciones públicas. Este índice permite el análisisestadístico del valor de mercado pasado y actual y conjuntamente con los estudios de suelolibre permite asimismo aproximarse mejor al valor futuro de estos inmuebles. Y plantearestrategias de incremento de la calidad

En USA se han utilizado con éxito metodologías semejantes para el segmento de hotelesciudad de 4 – 5 estrellas, no obstante es la primera vez en el mundo que se realiza envacacional, y se ha realizado en la región turística líder de hostelería vacacional del mundo, lesIlles Balears. Tasabalear ... valoram Balears!!!