Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado*

La Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del14) sobre régimen del suelo y valoraciones,en adelante LS98, establece en términosgenerales, para la valoración de suelosurbanos y urbanizables, la referencia a losvalores reflejados en las Ponencias de valo-res catastrales. En el caso de que éstos noexistan o hayan perdido su vigencia, lo queevidentemente habrá que demostrar, se fija

el criterio subsidiario de valoración delsuelo por el “método residual”.

En efecto, la exposición de motivos dela LS98 anticipa: “Finalmente y para el casode que no existan o no sean aplicables losvalores de las ponencias catastrales porhaber perdido vigencia o haberse modificadoel planeamiento, el valor básico de repercu-sión se calculará por el método residual,comúnmente utilizado en el ámbito inmobi-liario, en sus distintas modalidades, tantopor el sector público como por el privado”,pasando posteriormente a establecer en elúltimo párrafo de los artículos 27 y 28(valor del suelo urbanizable y urbano res-pectivamente) que “en los supuestos de ine-xistencia o pérdida de vigencia de los valoresde las ponencias catastrales, se aplicarán losvalores de repercusión obtenidos por el méto-do residual”.

Situándonos en el caso de tener quevalorar un suelo urbano o urbanizable porel método residual, lo primero que tendre-mos que demostrar, si existen, es que losvalores contenidos en la Ponencia catas-tral del municipio en el que se localiza

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Valoración del suelo. Método residualdinámico simplificado *

Miguel Ángel Martínez IranzoArquitecto Técnico de Hacienda.

Técnico de Inspección.Gerencia Regional del Catastro de Valencia

(*) Este artículo recoge, entre otros, conceptosvertidos por Blanca Marín Ferreiro, Economista, ensu docencia para el “II curso de Postgrado de Valora-ciones Inmobiliarias y Gestión Urbanística”, porJordi Bernat Falomir, Arquitecto Jefe del Área Urba-na en la Gerencia del Catastro de Catalunya, en sutrabajo sobre “Valoración del suelo urbanizable”, porlos redactores, en la D.G. del Catastro, del documen-to de trabajo “Metodología y estudios para la deter-minación de los módulos específicos para la valora-ción del suelo urbanizable que se establezcan en laOrden Ministerial de aplicación en el supuesto con-templado en el artº 71.3 de la LRHL, según la nuevaredacción dada por la Ley 50/1998”, y por Juan-Vte.García Castillo, Arquitecto Jefe del Gabinete Técnicode la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y suge-rencias.

Abril 2003

dicho suelo, no son aplicables (1). Segúnla exposición de motivos de la LS98, lainaplicabilidad de los valores de lasponencias catastrales sucede por haberperdido su vigencia o por haberse modifi-cado el planeamiento, aunque posterior-mente en el articulado de la Ley sólo semenciona la inexistencia o pérdida devigencia de los mismos.

Demostrada la inaplicabilidad de losvalores contenidos en las Ponencias catas-trales, estamos en disposición de utilizar,tal y como se menciona en la exposición demotivos de la LS98, el método residual ensus distintas modalidades.

Para la LS98 parece que la única formade valorar un suelo urbano o urbanizablecon ámbito delimitado o con pautas dedesarrollo, sea por repercusión, es decir,por aplicación de un valor, deducido de laPonencia o calculado por el método resi-dual, a la superficie construida o potencial-mente construible en la parcela o terreno avalorar, sin tener en cuenta que existensuelos en los que valorar por repercusióncarece de sentido.

A la hora de acometer la valoración deun suelo, hay que tener en cuenta que exis-ten dos tipos de mercados de suelo:

a) Mercados de valores de repercusión desuelo.

En este tipo de mercado el valor delsuelo está claramente determinado porel aprovechamiento (uso y edificabili-dad) que le es fijado por el planeamien-to, es decir, que la cantidad de m2 cons-truidos o potencialmente construiblesde cada uso determinan su valor. Pode-mos hablar de un precio del suelo eneuros por metro cuadrado construido.

Es el caso más frecuente en los usos deviviendas colectivas, comerciales y ofi-cinas.

En este tipo de mercado la aplica-ción de la LS98 es clara y no presentaproblemas, si existen valores aplicablesen las Ponencias, se aplican, y si noexisten, se utiliza el método residualpartiendo de valores en venta por m2

construido, obteniendo valores delsuelo por repercusión sobre m2 cons-truido o construible.

b) Mercados de valores unitarios de suelo.Este tipo de mercado se caracteriza

porque el suelo suele tener un planea-miento de desarrollo en el que se seña-lan máximos admisibles (volumetría,plantas, distancias a lindes, etc.) y no sesuelen fijar edificabilidades, o si sefijan, generalmente no se agotan. Eneste tipo de mercados puede ser másdeterminante la forma y situación de laparcela que su potencial edificabilidad.Se compra y se vende por metro cua-drado de suelo y no por metro cuadra-do de techo. Es el caso más frecuente enlos usos de residencial aislada y polígo-nos industriales.

Los suelos brutos urbanizables, quetambién se compran y venden pormetro cuadrado de suelo, suelen reflejaren su valor el futuro potencial edificato-rio, si es que está definido, por lo quedicho valor es representativo del apro-vechamiento que el plan le asigna, aun-que su valor sea unitario y no de reper-cusión.

El método residual en sus distintasmodalidades, es utilizable para la obten-ción de valores de suelo, tanto unitarioscomo de repercusión. Por ello, en mercadosde valores unitarios de suelo, lo más cohe-rente, bajo mi punto de vista, es utilizar elmétodo residual con el objetivo de obtenereste tipo de valores de suelo, y no de reper-cusión como menciona la LS98 en sus artí-culos 27 y 28.

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MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ IRANZO

(1) Ver GUIMET PEREÑA, Jordi; BERNAT FALOMIR,Jordi. “Vinculación de la valoración urbanística y lacatastral: aproximación a la aplicabilidad de la Ponen-cias de valores según la Ley 6/98”. CT/Catastro nº 36,pág. 53-61.

El método residualUno de los Principios generales de la

Valoración Inmobiliaria es el Principio delvalor Residual, que dice: “El valor atribuiblea cada uno de los factores de producción de uninmueble es la diferencia entre el valor total dedicho activo y los valores atribuibles al restode los factores”. Dicho principio es recogidoen el anexo I de la Orden de 30 de Noviem-bre de 1994 (BOE del 13 de diciembre)sobre normas de valoración de bienesinmuebles para determinadas entidadesfinancieras (en adelante O. 30-11-94).

A partir de este principio general sedesarrolla el método residual de valoracióndel suelo, considerando que el valor de unbien inmueble se compone de forma aditi-va por integración de los distintos costes, eldel suelo, el de la construcción y con laconsideración de los gastos y beneficios dela promoción como un coste más.

El valor de venta de un producto inmo-biliario Vv es igual a la suma del coste de laconstrucción (real o potencial) Cc, sumán-dole el coste del suelo Cs, los gastos de lapromoción Gp y los beneficios de la pro-moción Bp, según la siguiente formulacióngeneral:

Vv = Cc + Cs + Gp + Bp

Considerando el coste del suelo como“residuo” que se produce al deducir al valorde venta todos los gastos y beneficios más loscostes de la construcción, tendremos:

Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp)

El método residual nos permite obtenertanto valores de repercusión como unita-rios del suelo, ya que si partimos de valoresen venta por m2 construido, obtendremosvalores de repercusión de suelo por m2

construido y, partiendo de valores en ventatotales del producto inmobiliario, aplican-do el método residual obtendremos valorestotales del suelo que, divididos por el total

de la superficie de suelo nos arrojará unvalor unitario del mismo en euros por m2

de suelo.El método residual de valoración del

suelo se puede realizar desde dos puntos devista, dependiendo del tipo de suelo a valo-rar y de la consideración temporal de ingre-sos y gastos.

Para suelos consolidados por la edifica-ción y con la urbanización ejecutada,teniendo una consideración de ingresos(Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos enel momento actual puede ser utilizado elmétodo residual estático.

Para suelos no consolidados por la edi-ficación y con la urbanización pendiente deejecución, teniendo una consideración deingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) queimplique un estudio temporal de los mis-mos, puede ser utilizado el método residualdinámico.

El método residual estáticoLa característica fundamental de este

método, a diferencia del residual dinámico, esque tanto el valor en venta del productoinmobiliario como los costes, gastos y benefi-cios a detraer para obtener el valor del suelo,son considerados con valores actuales (2).

Es el método utilizado por la metodolo-gía de valoración catastral, en una variantesimplificada, y tiene su fundamento en laformulación general contenida en laNorma 16 del Anexo del R.D. 1020/93 de25 de junio (BOE del 22 de julio) por elque se aprueban las normas técnicas devaloración y el cuadro marco de valores delsuelo y de las construcciones para determi-nar el valor catastral de los bienes inmue-bles de naturaleza urbana (en adelante RD1020/93), que dice:

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VALORACIÓN DEL SUELO. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO SIMPLIFICADO

(2) Ver “Análisis bibliográfico de las valoracionesinmobiliarias”. BERNAT FALOMIR, Jordi. CT/Catastro nº27, pág. 30-32.

Norma 16. Modulación de los valores.

1. Considerando todos los factores que inter-vienen en la formación del valor del pro-ducto inmobiliario, se establece la siguien-te expresión:

VV = 1,4 (VR + VC) FL

en la que:VV = Valor en venta del producto inmobilia-

rio, en pesetas/m2 construido.VR = Valor de repercusión del suelo en pese-

tas/m2 construido.VC = Valor de la construcción en pesetas/m2

construido.FL = Factor de localización, que evalúa las

diferencias de valor de productos inmo-biliarios análogos por su ubicación,características constructivas y circuns-tancias socioeconómicas de carácterlocal que afecten a la producción inmo-biliaria.

De esta formulación general el valorresidual del suelo se deduciría:

Observamos que la componente Gas-tos-Beneficios es estimada no como algoque se detrae del Valor en venta, sino comoun reductor porcentual del mismo. Dividirel Valor en venta por la estimación de gas-tos y beneficios representada por el coefi-ciente 1,40 × FL, es como sustraer un por-centaje del mismo. En el caso general deFL = 1,00 el valor residual reflejado en laexpresión anterior podría expresarse deforma equivalente:

VR = VV – 28,57% del VV – VC ;

Siendo FL = 1,00

Y también:

VR = VV × 0.7143 – VC ;

Siendo FL = 1,00

La normativa contenida en el R.D.1020/93 e Instrucciones de la D.G. delCatastro establecen los criterios paradeterminar el valor de la construcción VC yel factor de localización FL, con lo que anteun valor en venta VV podemos deducir adía de hoy un valor de repercusión desuelo VR.

Por otra parte la O. 30-11-94, establecelas directrices para la valoración del suelopor el método residual estático y en elanexo 2, epígrafe IV, punto 2 dice:

2. Análisis de inversiones con valores actua-les. (Método residual estático)

Su aplicación requiere:a) Determinar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar sobre elinmueble a valorar según el principio demayor y mejor uso. No obstante, cuandosea conocido el destino decidido por lapropiedad del inmueble y no se oponga ala normativa urbanística se atenderá almismo.

b) Estimar los costes de construcción, losgastos necesarios de promoción, de comer-cialización y financieros normales para unpromotor de tipo medio y para una promo-ción de características similares a la ana-lizada. En el caso de inmuebles en rehabi-litación se tendrán en cuenta a estosefectos los costes de construcción presu-puestados en el correspondiente proyectode rehabilitación.

Los costes de construcción y los gastosnecesarios de promoción a tener en cuen-ta serán los definidos como tales en elapartado I.1 del presente anexo.

c) Estimar el valor de mercado del inmueblea promover para la hipótesis de edificio

0.7143 =

1

1, 40 FL×

28,57% = 1 – 1

1, 40 F 100L×

×

V =

V

1, 4 F – VR

V

LC×

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terminado en la fecha de la tasación.Dicho valor será el obtenido por algunode los métodos establecidos en los aparta-dos precedentes de este anexo.

d) Fijar el margen de beneficio del promotoratendiendo al común en las promocionesde similares características y emplaza-miento. Dicho margen será, como mínimoel resultado de multiplicar por 1,5 el tipode actualización que figura en la letra f)del apartado IV. I precedente.

e) Calcular el valor de mercado del terreno odel inmueble a rehabilitar aplicando lasiguiente fórmula:

F = VM × (1 – b) – ∑Ci

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabili-tar.

VM = Valor de mercado del inmueble termi-nado.

b = Margen de beneficio del promotor entanto por uno.

Ci = Cada uno de los costes y gastos necesa-rios considerados.

En todas las etapas anteriores, el tasadordeberá justificar razonada y explícitamenteen su informe las hipótesis y parámetros decálculo adoptados.

Los costes necesarios que se mencionanen la letra b) anterior son:

Entre los gastos necesarios se incluirán almenos los siguientes:

a) Impuestos no recuperables y arancelesnecesarios para la normalización de laadquisición del terreno, o del edificio arehabilitar, y, en su caso, para la declara-ción de obra nueva del inmueble.

b) Honorarios técnicos por proyecto y direc-ción de las obras.

c) Costes de licencias y tasas de la construc-ción.

d) Coste de la construcción por contrata,considerándose como tal la suma de los

costes de ejecución material de la obra,sus gastos generales, en su caso, y el bene-ficio industrial del constructor. No seincluirán en dicho coste el de los elemen-tos no esenciales de la edificación quesean fácilmente desmontables.

En el caso de edificios de carácter his-tórico o artístico se tendrá en cuenta,además, el valor particular de los ele-mentos de la edificación que le confiereese carácter.

e) Gastos de administración del promotor.

Los gastos necesarios a tener en cuentaserán los medios del mercado según las carac-terísticas del inmueble independientemente dequién pueda acometer la reposición calcula-dos con los precios existentes en la fecha de lavaloración.

No se considerarán como gastos necesa-rios el beneficio del promotor, ni cualquierclase de gastos financieros o de comerciali-zación.

Tanto uno como otro método (el catas-tral y el hipotecario) son similares en suconcepción. El sistema catastral efectúauna simplificación y engloba beneficios ygastos en el coeficiente 1,4 × FL, que se tra-duce en minorar el valor en venta multi-plicándolo por 0,71 siendo generalmenteFL = 1,00 y, posteriormente, deducir elcoste asociado a la construcción. El siste-ma hipotecario minora el valor en ventapor un coeficiente representativo del bene-ficio puro del promotor (mayor de 0,71) y,a continuación, deduce tanto el coste de laconstrucción como el resto de gastos.Ambos métodos parten de la considera-ción de ingresos y gastos con valoresactuales.

El método residual estático puede ser elmás apropiado para calcular valores delsuelo en zonas consolidadas por la edifica-ción en las que no existe o prácticamenteno existe urbanización pendiente, dondegeneralmente existe un mercado del que,con las correcciones necesarias, deducirvalores del suelo.

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El método residual dinámicoEl método residual dinámico, en princi-

pio, puede ser el más adecuado para aco-meter la valoración de suelos no consolida-dos por la edificación y escasamenteurbanizados o sin urbanizar, en los queexiste un mínimo de planeamiento (un usoy una edificabilidad bruta) o un planea-miento de desarrollo más definido, y enellos, generalmente el mercado no suele sermuy transparente.

Se parte de la consideración de que laurbanización y venta del producto inmobi-liario terminado es concebida en su iniciocomo un proyecto empresarial cualquiera,que como tal implica un riesgo, llevándosea cabo en un horizonte temporal en el quese produce una inversión inicial de capitalgenerándose ingresos y gastos (3).

Como tal proyecto empresarial, su obje-tivo es la maximización de beneficios, y portanto la aplicación de otro de los principiosde la Valoración Inmobiliaria, como es elPrincipio de Mayor y Mejor Uso, definidoen el anexo I de la O. 30-11-94, que dice“El valor de un inmueble susceptible de serdedicado a diferentes usos o de ser construidocon distintas intensidades edificatorias, es elque resulta de destinarlo, dentro de las posi-bilidades legales y físicas, al uso más proba-ble y financieramente aconsejable, con laintensidad que permita obtener el mayorvalor”.

En el caso concreto de la actuaciónempresarial de carácter inmobiliario, laaportación inicial de capital sería la adqui-sición del suelo, los gastos serían todos losasociados al proceso de transformación dedicho suelo (de bruto a urbanizado) y losingresos estarían representados por la parteasignada a retribuir al suelo a la hora de la

venta del producto inmobiliario terminado(valor del suelo urbanizado). Todo ello a lolargo de un período temporal en el que hayque tener en cuenta la retribución del capi-tal, el riesgo de la inversión y su duración,así como el momento en que se producencada uno de los ingresos y gastos. Del aná-lisis de todos estos elementos deduciremossi el proyecto es factible o no, si generavalor o no, o si manteniendo fijas unasvariables podemos deducir los valoresmáximos alcanzables por otras.

El inversor inmobiliario puede plantearsu proyecto empresarial conociendo pre-viamente el aporte inicial a realizar (cono-ce lo que le cuesta el suelo). Plantea su aná-lisis tal y como se define en el párrafoprecedente y decide, a la vista de los resul-tados, si la actuación es o no viable. O porel contrario –y aquí es donde intervendríael método residual dinámico– plantea lainversión total y deduce el valor del suelo(inversión inicial), que sería el máximo quese podría pagar por él para que ésta fueraviable.

Conviene antes de iniciar una explica-ción exhaustiva del método residual diná-mico de valoración del suelo, clarificarunos conceptos básicos del análisis deinversiones (4) que nos ayuden a compren-der todo el sistema de valoración, talescomo la tasa de descuento i, el valor actualVA de un capital en un determinadomomento, el valor actual neto VAN de unainversión y la tasa interna de retorno TIRde la misma.

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(3) Ver ROCA, Josep; BURNS, Malcom. “La libe-ralización del mercado de suelo en España. Reformade la legislación urbanística de 1998”. CT/Catastro nº33, pág. 22-25.

(4) Ver las Publicaciones del C.I.D.U. (Centro deInvestigaciones del Desarrollo Urbano). Argentinahttp://www.sistred.com/cidu/publicac.htm. Ver el “Siste-ma Instructor sobre Economía de la Empresa Agra-ria”. Capítulo 13: Selección de Inversiones. Variosautores de las Univ. de Málaga y Córdoba.http://www.lcc.uma.es/tea/cap13/capit13.html. Ver eldocumento de trabajo: “Las decisiones de inversióncomo opciones reales: Un enfoque conceptual”. MAS-CAREÑAS, Juan. F. Económicas y Empresariales. UCM.http://www.ucm.es/BUCM/cee/doc/0061/03010061.htm.

El análisis dinámico de inversionestiene como concepto fundamental la consi-deración del momento en que se producecada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Esmejor recibir un capital hoy que mañana.El valor del dinero se reduce por la espera.El dato que mide esta reducción del valordel dinero por no disponer de él hoy frentea la opción de hacerlo dentro de un perío-do de tiempo determinado es el interés.

Se entiende como Flujo de caja (Cash-Flow) o Flujo de fondos, en un determi-nado momento o período, a la suma deingresos y gastos, con su signo correspon-diente, en ese período. Si los ingresossuperan a los gastos, el flujo de caja en elperíodo será positivo, y negativo en casocontrario.

Podemos definir el interés de un capitalcomo la compensación de orden económi-co debida a la pérdida de disponibilidad dedicho capital durante un determinado perí-odo de tiempo. Esta compensación se sueleexpresar en forma de tasa porcentual, y enel análisis de inversiones se la denominacon distintos nombres, tales como, tasa dedescuento alternativa, tipo de actualiza-ción, etc.

En análisis de inversiones la tasa dedescuento o tipo de actualización está liga-da al concepto de Coste de Oportunidad.Esta tasa, a fijar por el inversor, evalúa elumbral mínimo de rentabilidad de ese pro-yecto frente a la oportunidad de acometerotros alternativos, y para fijarla hay quetener siempre presente la retribución quese da a un capital sin riesgo y el riesgo aso-ciado al tipo de proyecto de inversión aacometer.

Valor actual (VA)Como antes se mencionó el valor de un

capital se devalúa por no disponer de élhoy frente a tener que hacerlo en un futu-ro. El que se devalúe en mayor o menormedida depende del interés.

El concepto de valor actual sería con-testar a la siguiente pregunta: ¿Cual sería elvalor hoy (actual) de una determinada can-tidad de dinero que percibiremos en elmomento futuro n teniendo en cuenta unadeterminada tasa de interés i? O lo que eslo mismo: actuaremos de forma inversa a ladel método que utilizamos para calcular lacantidad de capital que tendremos en elmomento futuro n al interés i.

Ejemplo: ¿Cual sería el valor de un capi-tal de 1000 euros. dentro de 3 años al 10%de interés anual?

C = 1.000 € ; n = 3; i = 10%1.000 × 1,10 × 1,10 × 1,10 = 1.331

o lo que es lo mismo,

C × (1 + i)n;1.000 × (1 + 0.10)3 = 1.331 €

De manera inversa podemos hacernosla siguiente pregunta ¿Cual es el valoractual VA de 1.331 euros que se generarándentro de 3 años sabiendo que la tasa deinterés anual se fija en el 10%?

C = 1.331; n = 3; i = 10%

1.331 en el año 31.331 / 1,10 = 1.210 en el año 21.210 / 1,10 = 1.100 en el año 11.100 / 1,10 = 1.000 en el año 0 (momentoactual)

o lo que es lo mismo,

El Valor actual de 1.331 euros que poda-mos gastar o ingresar dentro de tres años esde 1.000 euros, teniendo en cuenta una tasade descuento del 10% anual. Es decir 1.331dentro de tres años equivalen a 1.000 hoy.

C

(1 + i);

1.331

(1 + 0,10) = 1.000

n 3€

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Valor actual neto (VAN)El cálculo del valor actual neto de un

proyecto de inversión parte de la idea bási-ca de equiparar distintas cantidades dedinero en distintos momentos del tiempo,teniendo en cuenta el interés que puedeobtenerse sobre el mismo. Para equiparardichas cantidades, obtendremos su valoractual y, teniendo en cuenta que serán can-tidades positivas y negativas (ingresos ygastos), su suma. Ésta será el valor actualneto del proyecto de inversión.

El proyecto de inversión se plantea conun horizonte temporal, efectuándose unadivisión en períodos (se elabora un calen-dario) en los que se van a producir flujosde caja (ingresos y gastos). Dichos ingresosy gastos del proyecto, se evalúan previa-mente y se distribuyen, según el calenda-rio, en los distintos períodos, arrojando encada uno de ellos un flujo de caja positivoo negativo. Estos flujos de caja en cadaperíodo se actualizarán (se hallará su valoractual) y posteriormente se sumarán obte-niendo, una vez deducida la inversión ini-cial, el valor actual neto del proyecto.

En lo relativo a la tasa de interés a adop-tar para equiparar las distintas cantidades enel tiempo, hay que tener en cuenta que conella estamos fijando la rentabilidad mínimadel proyecto, y que además podemos consi-derarla fija a lo largo de toda su vida.

La ecuación general del valor actualneto sería:

siendo:–A = inversión inicial del proyecto.FCn = flujos de caja de cada período n.t = horizonte temporal del proyecto.n = número del período.i = tasa de descuento.

El proceso de cálculo del valor actualneto VAN puede resumirse:

1. Seleccionar la tasa de descuento (i) apli-cable al riesgo del proyecto.

2. Calcular el flujo de caja de ingresos ygastos (FCn) en cada período (n).

3. Calcular los valores actuales de todoslos elementos del flujo de fondos divi-diendo cada uno (positivos y negati-vos) entre (1 + i) tantas veces comoperíodos (n) separen a este elementodel momento actual.

4. Sumar las cantidades resultantes consus signos respectivos.

5. Restar la inversión inicial.

Ejemplo 1

Supongamos tres proyectos de inver-sión A, B y C que se desarrollan según lossiguientes parámetros:

• Inversión inicial = 60 millones de euros.• Duración de la inversión = 5 años.• Beneficio total = 30 millones de euros.• Tasa de descuento = 10%

El calendario de los Flujos de Cajaesperados (Cash-Flow) es el señalado en elcuadro 1.

VAN = – A +FC

(1 + i)n

nn=1

n=t

∑

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Cuadro 1Calendario de los Flujos de Caja

Cash-Flow

Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Flujo neto de fondos

Proyecto A –60 15 15 15 15 30 30Proyecto B –60 10 10 10 10 50 30Proyecto C –60 5 5 5 5 70 30

El análisis de las inversiones en cada unode los tres proyectos pasa por actualizar lasmismas y obtener los valores actuales netos(VAN) de cada uno de ellos (ver cuadro 2).

El VAN permite elegir entre proyectosalternativos siguiendo el criterio de que se

considera efectuable un proyecto cuando elVAN es positivo, es decir, cuando la totali-dad de flujos de caja esperados, desconta-dos a una tasa apropiada al riesgo del pro-yecto, superan al coste de realizarlo. Elproyecto genera valor. Por el contrario si el

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Cuadro 2Análisis de las inversiones

1.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO A

Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy

Cantidad Año C Valor actual(1 + i)n

–60 0 momento actual Inversión inicial –6015 Dentro de 1 año 15 / (1,10)1 = 13,6415 Dentro de 2 años 15 / (1,10)2 = 12,4015 Dentro de 3 años 15 / (1,10)3 = 11,2715 Dentro de 4 años 15 / (1,10)4 = 10,2530 Dentro de 5 años 30 / (1,10)5 = 18,62

Valor actual neto ( VAN ) 6,18

2.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO B



–60 0 momento actual Inversión inicial –6010 Dentro de 1 año 10 / (1,10)1 = 9,0910 Dentro de 2 años 10 / (1,10)2 = 8,2610 Dentro de 3 años 10 / (1,10)3 = 7,5110 Dentro de 4 años 10 / (1,10)4 = 6,8350 Dentro de 5 años 50 / (1,10)5 = 31,04

Valor actual neto ( VAN ) 2,73

3.º VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO C



–60 0 momento actual Inversión inicial –605 Dentro de 1 año 5 / (1,10)1 = 4,555 Dentro de 2 años 5 / (1,10)2 = 4,135 Dentro de 3 años 5 / (1,10)3 = 3,765 Dentro de 4 años 5 / (1,10)4 = 3,41

70 Dentro de 5 años 70 / (1,10)5 = 43,46Valor actual neto ( VAN ) –0,69

VAN es negativo sería desaconsejable reali-zar el proyecto.

En los ejemplos de proyecto de inver-sión anteriores, reflejados en los cuadros 1y 2, podemos observar:

• El proyecto A sería equivalente a invertir60 millones y recibir en ese momento66,18 millones

(13,64 + 12,40 + 11,27 + 10,25 ++ 18,62 = 66,18),

lo que supone un “regalo neto” de 6,18millones. Esta cantidad es el VAN del pro-yecto. Vale la pena invertir en el proyectoA porque, si hemos acertado al plantear latasa de descuento, este proyecto creavalor. Siempre que el VAN sea positivomerece la pena invertir en ese proyecto.

• El proyecto B tiene un VAN de 2,73millones, luego también crea valor, aun-que es menos rentable que el proyecto A,ya que VANA > VANB.

• El proyecto C tiene un VAN negativo de–0,69 millones, por lo que sería desaconse-jable realizarlo. Esto quiere decir que antela oportunidad de un proyecto alternativodefinida por la tasa adoptada, el inversordebería decantarse por ese otro proyecto oretribución del capital alternativa.

Tasa interna de rentabilidad(TIR)

La tasa interna de rentabilidad TIR deun proyecto es aquella que hace que suvalor actual neto VAN sea igual a cero.

entonces i = TIR.

Podemos observar intuitivamente quecuanto mayor es la tasa de descuento en unproyecto, menor es su valor actual neto. Si

vamos aumentando por tanteo la tasa dedescuento de un proyecto hasta conseguirque el VAN sea igual a cero, la tasa introdu-cida será la TIR del proyecto.

En efecto, si tomamos como ejemplo elproyecto de inversión A anterior (ver cua-dro 2), con una tasa de descuento del 10%obteníamos un VAN = 6,18 millones. Modi-ficando la tasa al 11% el VAN se reduce a4,34 millones, con una tasa del 12% a 2,58millones, y así hasta lograr que el VAN seacero. Con los medios informáticos actualeses muy fácil buscar un objetivo conociendouna variable y en nuestro ejemplo la tasaque hace que el VAN = 0 es la del 13,55%.Esta es la TIR del proyecto A.

La TIR de un proyecto es, por compara-ción con la tasa de descuento adoptada,una medida porcentual de la rentabilidadde nuestro proyecto.

Si en un determinado proyecto deinversión adoptamos una tasa de descuen-to que haga que el VAN dé un valor cero,quiere decir que nos es indiferente acome-ter este proyecto o destinar nuestros recur-sos al proyecto o inversión alternativa quenos hizo fijar la tasa de descuento. En estecaso la tasa de descuento es igual a la TIR,es decir, que nos encontramos en elumbral de rentabilidad mínima exigible alproyecto.

El análisis de una inversión empresarialcualquiera estaría representado en el esque-ma que se indica en el gráfico 1.

Normativa de valoraciónhipotecaria

En el anexo 2 de la Orden de 30 denoviembre de 1994 sobre normas de valo-ración de bienes para determinadas enti-dades financieras, dedicado a los métodosde valoración, se describe entre otros elmétodo residual en sus dos modalidades,estático, anteriormente descrito, y diná-mico.

VAN = – A +

FC

(1 + i) = 0;n

nn=1

n=t

∑

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Método residual

Está basado en los principios del valorresidual y del mayor y mejor uso. Su aplica-ción permite determinar el valor de mercadode un terreno edificable o de un inmueble arehabilitar como el precio más probable que,en el momento de su tasación pagaría por élun promotor inmobiliario de tipo medio, quelo comprara y aprovechara su mejor y mayoruso.

El valor de mercado por este método secalculará de acuerdo con uno de los siguien-tes procedimientos:

1. Análisis de inversiones con valores espe-rados (Método residual dinámico).

Su aplicación requiere:a) Determinar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar sobre el

inmueble a valorar según el principio demayor y mejor uso. No obstante, cuandosea conocido el destino decidido por lapropiedad del inmueble y no se oponga ala normativa urbanística se atenderá almismo.

b) Estimar las fechas y plazos de la construc-ción o rehabilitación, y de la comercializa-ción del inmueble terminado, según lashipótesis más probables atendiendo a suscualidades y características, y cuando setrate de terrenos, al grado de desarrollodel planeamiento, de la gestión urbanísti-ca y de la urbanización.

c) Estimar los costes de construcción, losgastos necesarios de promoción, financie-ros y de comercialización normales paraun promotor de tipo medio y para unapromoción de características similares ala analizada. En el caso de inmuebles en

103


Gráfico 1Análisis de inversión empresarial genérica

rehabilitación se tendrá en cuenta a estosefectos los costes de construcción presu-puestados en el correspondiente proyectode rehabilitación.

Los costes de construcción y los gastosnecesarios de promoción a tener en cuentaserán los definidos como tales en el apar-tado 1.1 del presente anexo.

d) Estimar el valor de mercado del inmueblea promover para la hipótesis de edificioterminado referido a las fechas previstasde comercialización. Para ello se partirádel valor de mercado en la fecha de tasa-ción, obtenido por alguno de los métodosestablecidos en los apartados precedentesde este anexo y se tendrá en cuenta la evo-lución esperada de los precios de mercado,sin que en ningún caso puedan aplicarseincrementos anuales superiores al IPC delos últimos doce meses.

e) Teniendo en cuenta los datos y estimacio-nes anteriores se determinarán los flujosde caja previsibles durante la promoción.

f) Fijar un tipo de actualización (i). Comotipo de actualización se utilizará el repre-sentativo de la tasa de rentabilidad mediaanual sobre fondos propios que obtendríaun promotor medio en una promoción delas características de la analizada, calcu-lado de acuerdo con la siguiente fórmula:

i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo

La tasa libre de riesgo será una tasaporcentual representativa de la rentabili-dad media anual de la Deuda del Estado aplazo no inferior a dos años del paísdonde esté situado el inmueble. Dicho tipodeberá haber sido publicado oficialmentey su media se referirá a un período conti-nuado no inferior a tres meses ni superiora un año contados antes de la fecha de latasación Para inmuebles situados enEspaña se tomará la rentabilidad mediaanual de la Deuda del Estado con venci-miento residual entre dos y seis años.

La prima de riesgo se determinarámediante la evaluación del riesgo de la

promoción teniendo en cuenta el tipo deactivo inmobiliario a construir, su ubica-ción, liquidez, plazo, así como el volumende la inversión necesaria. Dicha prima noserá inferior a la indicada, por tipo deinmueble, en la tabla siguiente (5):

PrimaTipo de inmueble de riesgo-

Porcentaje

Edificios de uso residencial:Viviendas primera residencia ....... 9Viviendas segunda residencia ....... 13

Edificios de oficinas ........................ 11Locales comerciales ........................ 13Edificios industriales ...................... 15Plazas de aparcamiento .................. 10Otros .............................................. 13

En el caso de edificios no destinados aun uso determinado la vida útil máximase obtendrá ponderando las primas deriesgo máximas señaladas anteriormenteen función de la superficie destinada acada uno de los usos.

g) Calcular el valor de mercado del inmuebleobjeto de la tasación por diferencia entre elvalor actual de los ingresos obtenidos porla venta del inmueble terminado y el valoractual de los pagos realizados por losdiversos costes y gastos, para el tipo deactualización fijado, utilizando la siguien-te fórmula:

en donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabili-tar.

Ej = Importe de los ingresos previstos en elmomento J.

F = E

(1+ i) –

S

(1+ i)

j

tjk

tk∑ ∑

104


(5) Primas de riesgo mínimas modificadas porResolución del M.E. y H. de 20 de julio de 1999 (BOEdel 28).

Sk = Importe de los pagos previstos en elmomento K.

tj = Número de períodos de tiempo previstodesde el momento de la valoraciónhasta que se produce cada uno de losingresos.

tk = Número de períodos de tiempo previstodesde el momento de la valoraciónhasta que se produce cada uno de lospagos.

i = Tipo de actualización elegida, correspon-diente a la duración de cada uno de losperíodos de tiempo considerados.

En todas las etapas anteriores el tasadordeberá justificar razonada y explícitamenteen su informe las hipótesis y los parámetrosde cálculo adoptados.

La formulación empleada por la norma-tiva hipotecaria parte de los siguientes pre-supuestos:

• El tipo de actualización definido comola adición de una prima sin riesgo (retri-bución de un capital invertido en deudapública) y una prima de riesgo (asocia-da al tipo de promoción a realizar), quetiene el carácter de mínimo, es la TIRdel proyecto de inversión. Es decir seestá fijando el umbral mínimo de renta-bilidad.

• La inversión inicial del proyecto es elvalor del suelo F.

• Como ha sido fijado el tipo de actualiza-ción i como la TIR del proyecto, lógica-mente el VAN del proyecto es igual acero.

• En lugar de calcular el valor actual delFlujo de Caja en cada período, se calculapor separado los valores actuales de losIngresos y de los Gastos, obteniéndoseidéntico resultado.

Formulación general del VAN:

Formulación hipotecaria:

Ya que i es la TIR del proyecto de inver-sión.

Despejando F,

Se puede por tanto definir el valor delsuelo F, como la diferencia entre el sumato-rio, durante los períodos que dure la inver-sión, de todos los valores actuales de losIngresos y el sumatorio, durante los perío-dos que dure ésta, de todos los valoresactuales de los Gastos. Todo ello es lomismo que decir que el valor del suelo F esel sumatorio de los valores actuales de losFlujos de Caja durante los períodos quedure la inversión, teniendo en cuenta quela tasa de descuento adoptada es la TIR dela misma (6).

Inversión inmobiliariaen adquisición de suelo

El proceso normal de cálculo del valordel suelo por el método residual dinámicosería el siguiente:

1. Cálculo de todos los gastos esperadosdel proceso de transformación del suelo.

2. Cálculo de todos los ingresos espera-dos, como retribución al suelo, prove-

F =

Ingresos

(1+ i) –

Gastos

(1+ i)n

nn

n∑ ∑

VAN = – F +Ingresos

(1+ i) –

Gastos

(1+ i) = 0n

nn

n∑ ∑

VAN = – A +

FC

(1+ i)n

nn=1

n=t

∑

105


(6) Ver GARCÍA CASTILLO, Juan – Vicente.”Guía básica para la realización de Valoraciones Inmo-biliarias a efectos Urbanísticos” Editado por ICARO –Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia. 2000,pág. 55 y siguientes.

nientes de la venta de los productosinmobiliarios terminados, o bien de laventa de los solares resultantes.

3. Establecimiento de un calendario deperiodificación de los ingresos y gastosesperados.

4. Realización del Cash-Flow o Flujo deCaja de ingresos y gastos esperados, pre-via la definición de los parámetros eco-nómico-financieros, tales como la tasade actualización o tasa de descuento.

5. Cálculo de los valores actuales de losingresos y gastos en cada uno de losperíodos definidos en el calendario.

6. Suma de todos los valores actuales delos ingresos y los gastos para obtener elVAN de la inversión, que es a su vez elmáximo valor que se puede considerarcomo inversión inicial, es decir, elmáximo valor que se puede pagar por elsuelo bruto, bajo la hipótesis de unatasa de actualización acertada.

106


Gráfico 2Análisis de inversión empresarial inmobiliaria

El esquema del análisis de una inversiónempresarial inmobiliaria, según el plantea-miento que efectúa la normativa hipoteca-ria, estaría representado en el esquemaseñalado en el gráfico 2.

Ejemplo 2

Podemos ver todo el proceso de inver-sión inmobiliaria con el siguiente ejemplo:

Análisis de viabilidad de una ActuaciónUrbanizadora para una promoción deviviendas protegidas teniendo en cuentalos siguientes datos:

a) Tasa libre de riesgo = 4%;Prima de riesgo = 9 %.

b) Duración de la inversión = 5 años.c) Años y cantidades esperadas de gastos

(en miles de euros): Año 1, 1.000; año2, 4.000; año 3, 3.000; año 4, 1.000.

d) Años y cantidades esperadas de ingresos(en miles de euros): Año 2, 1.000; año 3,4.000; año 4, 8.000; año 5, 12.000.

El cálculo del valor actual neto (VAN) y latasa interna de retorno (TIR) de esta actua-ción, son los expresados en el cuadro 3, bajola hipótesis de que no existe inversión inicial.

Suponiendo un coste cero de la inver-sión inicial, el valor actual neto deducido delanálisis de la inversión sería el máximo valorque se podría pagar por ese suelo. En efecto,sustituyendo el valor cero de adquisición delsuelo por el VAN tendríamos unos resulta-dos que se indican en el cuadro 4.

107


Cuadro 4Análisis de actuación urbanizadora (con inversión inicial de adquisición de suelo)

Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Totales V. Actual

Valor Suelo –8265 –8.265 –8.265Gastos –1.000 –4.000 –3.000 –1.000 –9.000 –6.710Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975Flujo caja –8.265 –1.000 –3.000 1.000 7.000 12.000 7.735 0Valor actual flujo caja –8.265 –885 –2.349 693 4.293 6.513 0

V.A.N. 0T.I.R. 13%

Años Inversión 5Tasa libre de riesgo 4 %Prima de riesgo 9 %Tasa actualización 13 %

Cuadro 3Análisis de actuación urbanizadora (sin inversión inicial)


Valor Suelo 0 0 0Gastos –1.000 –4.000 –3.000 –1.000 –9.000 –6.710Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975Flujo caja 0 –1.000 –3.000 1.000 7.000 12.000 16.000 8.265Valor actual flujo caja 0 –885 –2.349 693 4.293 6.513 8.265

V.A.N. 8.265T.I.R. 80%


Con los Gastos e Ingresos esperados ycon la tasa de actualización que define lanormativa hipotecaria, con una tasa libre deriesgo asimilada a la Deuda Pública del 4%y una prima de riesgo del 9% asociada a usoresidencial de vivienda nueva, desarrolla-mos el Cash-Flow a 5 años y obtenemos losvalores actuales de los flujos de caja, cuyoVAN será cero si la inversión inicial (adqui-sición del suelo) es la máxima posible yconsecuentemente la TIR de la inversiónserá igual a la tasa de actualización.

Idéntico resultado obtenemos si calcu-lamos el sumatorio de los valores actualesde los ingresos y gastos por separado, tal ycomo se refleja en la última columna de laderecha del cuadro 4.

El método residual dinámicosimplificado

El método residual dinámico simplifica-do (7) parte de la hipótesis de considerarconcentrados todos los ingresos en unúnico período, y de igual manera con losgastos, de forma que la ecuación del VANfuera la siguiente:

en donde:

F = Valor del suelo.∑I = Suma de todos los Ingresos.∑G = Suma de todos los Gastos.i = Tasa de actualización.nI = Año en el que se concentran los

Ingresos.nG = Año en el que se concentran los

Gastos.

De esta forma el tasador solo tendríaque estimar los gastos esperados y el añodonde pueden considerarse concentrados,los ingresos esperados y el año donde pue-den considerarse concentrados y fijar unatasa de actualización.

Para la estimación de los años en dondepodemos suponer concentrados los ingre-sos y los gastos, haremos una distribuciónporcentual aproximada de dichos ingresosy gastos en cada uno de los períodos, actua-lizando esos porcentajes.

Conocidos, la tasa de actualización, elvalor de los ingresos en forma porcentual(100%) y el valor actual de los porcentajesen cada período, solo queda como incógni-ta el año en que pueden suponerse concen-trados los ingresos.

an = b; n = log. b / log. a; entonces

Actuaríamos de forma análoga con losgastos, obteniendo los años de concentra-ción de ingresos y gastos con las expresiones:

• Año concentración ingresos = LOG (100/ VA %ingresos) / LOG (1+i).

• Año concentración gastos = LOG (100 /VA %gastos) / LOG (1+i).

Ejemplo 3

Estableciendo ingresos y gastos enforma porcentual en el ejemplo 2, analiza-do en el cuadro 4, podemos establecer elaño de concentración de ingresos y gastosactualizando los porcentajes establecidos

nVAI I%=

+

log %

log( )

100

1 i

(1+ i)

I

VA y sabiendo quenI

I

= ∑ ;

VA =

I

(1+ i) despejando,I nI

∑ ;

VAN = –F +

I

(1+ i)–

G

(1+ i)= 0

nI nG

∑ ∑

108


(7) Ver SILVÁN MARTÍNEZ, José Luis. “Tasacio-nes mercantiles, hipotecarias, catastrales y de merca-do. Tasaciones periciales contradictorias. PeritacionesJudiciales”. Ed. Munilla-Leira. 1997, pág. 61.

para cada período (ver cuadro 5) y aplican-do el criterio antes mencionado:

• Año concentración INGRESOS = LOG(100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19.

• Año concentración GASTOS = LOG (100/ 74,55) / LOG 1,13 = 2,40.

Planteando la fórmula del método resi-dual dinámico simplificado, podemos obte-ner el valor del suelo F:

= 8.265 miles de Euros.

El esquema de todo el proceso planteadoen el ejemplo 3 queda reflejado en el gráfico 3.

En resumen el método residual dinámi-co simplificado plantea:

• Todos los Gastos previstos que se produ-cen en cada uno de los períodos, se sus-tituyen por un Gasto total que se produ-ce en un momento estimado.

• Todos los Ingresos previstos que se produ-cen en cada uno de los períodos, se susti-tuyen por un Ingreso total que se produceen un momento estimado.

• Se calculan los valores actuales de losIngresos y Gastos totales y su diferenciaserá el valor del suelo F.

Se plantea a continuación, a modo deejemplo, la posibilidad de utilizar el métodoresidual dinámico simplificado utilizando lasmedios informáticos actuales, con una apli-cación informática para el cálculo de valoresde suelo en zonas, sectores o polígonos resi-denciales, en un mercado de valoración uni-tario, con lo que obtendríamos los máximosvalores del suelo por m2 de suelo bruto.

F =

25.000

(1,13)4,19− 9 000

1 13 2 40

.

( , ) ,

F =

I

(1+ i)

G

(1+ i)nI nG

∑ ∑− ;

109


Cuadro 5Actualización de porcentajes de ingresos y gastos por períodos


Valor Suelo 0 0 0Gastos 11% 45% 33% 11% 100 74,55Ingresos 4% 16% 32% 48% 100 59,90


Gráfico 3Residual dinámico simplificado

Ejemplo 3:

Períodos inversión: 5 añosTotal Ingresos: 25.000 miles de eurosTotal Gastos: 9.000 miles de eurosAño se concentran Ingresos: 4,19Año se concentran Gastos: 2,40Tasa de actualización: 13%

Aplicación informáticapara la valoración del suelourbanizable. Uso residencial

La valoración del suelo urbanizable seplantea bajo la idea de aplicar el métodoresidual dinámico simplificado a un pro-yecto inmobiliario de carácter fundamen-talmente residencial, en la que trataremosde justificar cada uno de los ingresos y gas-tos desde el punto de vista del empresariourbanizador que analiza la viabilidad de lainversión.

El resultado final será la obtención deun valor unitario del suelo, ya que nosencontramos, tal y como se expuso en laintroducción, en un mercado de valores uni-tarios de suelo (el urbanizador comprará a“tantos euros el m2 de suelo”), aunquesería posible de una forma artificiosa obte-ner una “repercusión teórica”, dividiendoel valor unitario obtenido por la edificabili-dad bruta del polígono o sector.

La aplicación calculará los gastos delproceso de transformación del suelo, debruto a urbanizado (coste de urbanizaciónen € /m2 de suelo) y los ingresos que gene-re la promoción (retribución del suelo ovalor del suelo neto-urbanizado), todo elloreferido al m2 de suelo bruto. Con estima-ción de los momentos en que se suponenconcentrados ingresos y gastos, calcularásus valores actuales y su diferencia, el valordel suelo por m2 de suelo bruto.

Se parte de la hipótesis de que la pro-moción a realizar es de viviendas protegi-das, que tienen el precio máximo de ventaadministrativamente fijado, con lo que, poraplicación del método residual estático,será relativamente sencillo obtener el valorde repercusión del suelo urbanizado. Detodas formas la aplicación incorpora laposibilidad de corregir tanto los valores enventa como los costes de construcción, alobjeto de contemplar la valoración de pro-ductos inmobiliarios distintos de la vivien-da protegida.

Planteamiento general.Datos generales de cálculo

El planteamiento general (ver gráfico 4),como ya se ha adelantado, es suponer en unsector de suelo urbanizable de carácter resi-dencial, la inversión de una promoción deviviendas protegidas (antes llamadas V.P.O.de régimen general), entendiendo que, afalta de otros datos, es un uso razonable yfinancieramente aconsejable.

Para el cálculo de los valores actuales deingresos y gastos, se introducen tanto la tasalibre de riesgo como la prima de riesgo, alobjeto de fijar el tipo de actualización. Existetambién la posibilidad de corregir ingresos ygastos en función de la inflación prevista.

Tasa libre de riesgo

Tasa porcentual representativa de laretribución a un capital sin riesgo.

Se considera la rentabilidad media anualde la Deuda del Estado a plazo no inferior ados años del país donde esté situado elinmueble. Dicho tipo deberá haber sidopublicado oficialmente y su media se referiráa un período no inferior a tres meses ni supe-rior a un año desde la fecha de la tasación.

Para inmuebles en España se tomará lamedia anual de la Deuda del Estado convencimiento residual entre dos y seis años.

Referencia Normativa:O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV

Prima de riesgo

Tasa porcentual que evalúa el riesgo dela promoción teniendo en cuenta el tipo deactivo inmobiliario a construir, su ubica-ción, liquidez, plazo, así como el volumende la inversión necesaria.

Dicha prima no será inferior a la indicada,por tipo de inmueble en la tabla siguiente:

110


Uso residencialViv primera residencia ................... 9%Viv segunda residencia .................. 13%

Uso oficinas ....................................... 11%Uso comercial .................................... 13%Uso industrial .................................... 15%Plazas aparcamiento .......................... 10%Otros .................................................. 13%

Referencia Normativa:O. 30-11-94 Anexo 2. Apdo. IV.Resolución del MEH de 20-07-99.

Inflación anual prevista

Tasa porcentual representativa de lainflación anual prevista, al objeto de corre-gir los valores de ingresos y gastos que seproducirán en un determinado momentofuturo.

Módulo M, Módulo básico deconstrucción MBC, Zona geográficade viviendas protegidas y CoeficienteK de gastos y beneficios

Para el cálculo de los ingresos del pro-ceso de transformación se tienen en cuentalos módulos y parámetros catastrales, asícomo los valores máximos de venta de lasviviendas protegidas.

Los ingresos o valor del suelo urbaniza-do, se obtendrán por el método residualestático utilizado en la normativa de valo-ración catastral, como más adelante vere-mos. Los valores en venta serán los deter-minados por la legislación para lasviviendas protegidas (precios máximos),que tienen un marco legal genérico en elR.D. 1/2002 de 11 de enero (BOE del 12) yun desarrollo autonómico en el Decreto delGobierno Valenciano 92/2002 de 30 deMayo (DOGV del 4 de junio). En estedecreto se establecen las zonas geográficasde precios máximos a las que asimilar cadauno de los municipios de la Comunidad

Valenciana. Se seleccionará en la celda deintroducción de datos “Z.G.Viv. Prot.” lazona correspondiente al municipio en quese encuentra el suelo a valorar, apareciendojunto a ella el dato informativo del valor en€ /m2 de superficie útil asociado a la zona.Situando el cursor sobre la denominación“Z.G. Viv. Prot.” aparece una informacióncon todas las zonas.

Recordemos que en el método residualestático, una vez conocido el valor en venta,es necesario fijar el coeficiente K (1,4 x FL)que contempla los gastos y beneficios de lapromoción. El criterio de aplicación delcoeficiente K viene recogido en la Instruc-ción de la D.G. del Catastro 03.04/97, con-cretamente en su instrucción 8ª, donde seconsideran valores entre 1,40 y 1,10. Laaplicación tiene la opción de selección delcoeficiente K.

Una vez minorado el valor en venta porla consideración de gastos y beneficios(división por el coeficiente K), deducire-mos el valor de la construcción del produc-to inmobiliario considerado. Para ello laaplicación considera dicho valor como el

111


Gráfico 4Datos económicos generales

MBC (módulo básico de construcción)asignado por la última coordinación catas-tral al municipio, ya que se considera 1,00el coeficiente de la norma 20 del RD1020/93 aplicable, existiendo en la aplica-ción la opción de seleccionar el módulo Mvigente, y el MBC, apareciendo junto a él,en celda informativa, su valor en € /m2

construido. En el caso de querer considerarun coste de construcción distinto, lo hare-mos mediante el corrector del valor de laconstrucción.

Suelo con destinodotacional público

Consideración de los suelos determina-dos por el plan, o en su defecto los estable-cidos por el Reglamento de planeamiento,destinados a dotaciones públicas, tales comoviales, zonas verdes y equipamientos (vergráfico 5).

El sector residencial tendrá asignada unaedificabilidad bruta y, puede o no, tener defi-nidas la exigencias mínimas de calidad urba-nística, como dotacional viario, zonas verdespúblicas y equipamientos. Si las tiene defini-

das, dentro del cuadro con dos botones deopción, se selecciona la opción de “estánda-res fijados por el planeamiento” y se introdu-ce en tanto por cien, la ocupación en el sec-tor de cada una de ellas. En el caso de notener definido el suelo con destino dotacio-nal público, se seleccionará la opción de“estándares mínimos del Reglamento de Pla-neamiento de la C.V.” (Decreto 201/98, de 15de diciembre, del Gobierno Valenciano),con lo que automáticamente y en funciónde la edificabilidad bruta y residencial, seintroducen en tanto por cien los diferentesestándares que serán utilizados en el cálcu-lo. La tabla de estándares mínimos se puedeconsultar haciendo clic en “Ver Tabla” (vergráfico 6).

Cálculo de los gastos delproceso de transformación

Se consideran gastos del proceso detransformación, todos aquellos que sonnecesarios para la transformación desuelo bruto en suelo urbanizado, contodos los servicios que le den la condi-ción de solar, según la normativa urbanís-

112


Gráfico 5Suelo con destino dotacional público

113


Gráfico 6Estándares mínimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana

tica que le sea de aplicación. La metodo-logía para obtener estos gastos es lasiguiente (ver gráfico 7):

a) Determinación del coste de ejecuciónmaterial del viario a implantar en el sec-tor. Para ello se determinan cuatro tiposde calle con anchos de 6 m., 10 m., 16m., y 20 m., con precios por metro line-al obtenibles en revistas especializadasdel sector (Eme dos). Traducción delcoste por ml. en coste por m2 y, ponde-ración de los tipos de vial que el tasadorestime puedan intervenir en el sector.El coste de m2 de vial ponderado, mul-tiplicado por el porcentaje de ocupa-ción en el sector, nos arrojará el costede vial por m2 de suelo bruto.

b) Estimación del coste de ejecución mate-rial del m2 de zona verde. Dato extraíblede actuaciones urbanísticas en la zona,o en última instancia de multiplicar elMBC del municipio por el coeficientede la Norma 20 del RD 1020/93 que lesea de aplicación. El coste de m2 dezona verde, multiplicado por el porcen-taje de ocupación en el sector, nos arro-jará el coste de zona verde por m2 desuelo bruto.

c) A la suma de los costes de viario y zonaverde se le aplicará un incremento por-centual que contemple los gastos y bene-ficios de la acción urbanizadora, talescomo: Gastos de planeamiento (Homo-logación, PAI, Plan Parcial, Reparcela-ción, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,

114


Gráfico 7Gastos del proceso de transformación del suelo (urbanizar)

Proyecto de urbanización (Proyecto ydirección, técnicos superior y medio),otros gastos (Seguridad e higiene, con-trol calidad, estudio geotécnico, levanta-miento topográfico, etc.) y beneficio delconstructor. Este incremento por gastosy beneficios debe ser estimado por eltasador, cifrándose en el entorno del25%.

Con este planteamiento obtendremos elvalor del total de gastos del proceso detransformación del suelo bruto en urbani-zado, con su repercusión en euros / m2 desuelo bruto (ver gráfico 7).

Cálculo de los Ingresosdel Producto Inmobiliario

En este apartado se realizará el cálculo delos ingresos del proceso de transformación, esdecir, el valor del suelo urbanizado (gráfico 8).

Como anteriormente se adelantó el valordel suelo urbanizado se deduce de la aplica-ción del método residual estático definidoen la normativa de valoración catastral, par-tiendo de la formulación ya referida:

Para ello utilizaremos los valores enventa Vv actuales (precios máximos) de lasviviendas de protección oficial en el muni-cipio en donde se ubica el suelo a valorar.

En cuanto al coste de construcción Vc,utilizaremos como tal el módulo básico deconstrucción MBC que el municipio tengaasignado en su última coordinación, ya quese considera el coste de construcción comoel producto de dicho MBC por el coeficien-te de la Norma 20 del RD 1020/93 que le

sea de aplicación. En este caso asociaremoscomo tipo el de vivienda colectiva en man-zana cerrada de categoría 4, que es la asi-milable a la VPO y que lleva asociado elcoeficiente 1,00. Por tanto el coste de cons-trucción es el MBC, que puede ser seleccio-nado según la numeración correspondientea la diversificación del último módulo Maprobado por Orden del Mº de E. y H. de18 de diciembre de 2000, de 811.37 € /m2.

En el caso de querer utilizar valores enventa y costes de construcción distintos delos arriba descritos, se pueden modificaréstos con los factores de corrección delvalor en venta y del coste de construcción.

El producto de 1,40 x FL se sustituyepor el coeficiente K mencionado anterior-mente y que el tasador puede modificar a lavista de los resultados de estudios de mer-cado en polígonos similares en la zona enlos que pueda deducir que la componentede gastos y beneficios pueda ser inferior a1,40 con el límite de 1,10 (ver gráfico 4).

Una vez determinados todos los pará-metros anteriores hemos de determinar larelación entre la superficie construida y laútil, ya que los valores en venta, que pro-vienen de la legislación de viviendas prote-gidas, son precios máximos por m2 desuperficie útil que hemos de transformaren construida.

Con el valor final de la superficie cons-truida del uso vivienda pasaremos a deter-minar el valor residual del suelo ponderado.

La mencionada ponderación parte de lasuposición de coexistencia de los usoscomercial y garaje con el principal del sec-tor que es el residencial, ya que un porcen-taje de edificabilidad sobre rasante sueleestar ocupada por el uso comercial (bajosde los bloques residenciales) y la edificabi-lidad bajo rasante suele estar ocupada porel uso garaje. Para ello se establece el cál-culo de tres repercusiones distintas, resi-dencial, comercial y garaje, que posterior-mente se ponderarán en función delporcentaje de ocupación que estime eltasador.

Vr =

V

KVcν −

Vr =

V

1,4 FVc; equivalente a:

L

ν×

−

115


La repercusión residencial se determinarásegún el precio máximo de venta por m2

construido, el MBC y coeficiente K seleccio-nados.

• Repercusión residencial = (Precio máxi-mo de venta / K) – MBC.

Posteriormente se ponderará dicharepercusión en función de la edificabilidadresidencial asignada al sector (en formaporcentual).

La repercusión comercial se estima con loscriterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fijar elvalor en venta del m2 construido comoporcentaje sobre el valor en venta deluso residencial.

2. Se considera que el coste de construccióndel uso comercial es el 60% del coste deconstrucción del uso residencial.

• Repercusión comercial = (% s. Vvresidencial / K) – 60%MBC.

Posteriormente se ponderará dicharepercusión en función de la edificabilidadcomercial asignada al sector (en forma por-centual). Evidentemente el porcentaje deponderación residencial y comercial ha desumar 100% que corresponde a la edifica-bilidad total sobre rasante.

La repercusión de garaje se estima conlos criterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fijar elvalor en venta del m2 construido comoporcentaje sobre el valor en venta deluso residencial.

2. Se considera que el coste de construc-ción del uso garaje es el 40% del costede construcción residencial.

• Repercusión garaje = (% s. Vv resi-dencial / K) – 40%MBC.

La ponderación del garaje se realizaautomáticamente considerando que la edi-ficabilidad bajo rasante es la cuarta parte dela edificabilidad residencial (25%).

116


Gráfico 8Ingresos del Producto Inmobiliario (valor suelo urbanizado)

En el caso de no querer considerar lasrepercusiones comercial y/o garaje, se intro-duce el valor 0% en la selección del porcen-taje sobre el valor en venta residencial.

El sumatorio de las repercusiones delos tres usos nos arroja una repercusiónponderada representativa de los ingresosobtenibles del suelo por m2 de edificabili-dad total materializable, es decir el valordel suelo urbanizado desde la perspectivade inversión empresarial, que no catastral,ya que la normativa catastral no contem-plaría en ese sumatorio la repercusión bajorasante.

Posteriormente se traducirá la repercu-sión por m2 potencialmente construible a€ /m2 de suelo bruto multiplicándola por laedificabilidad bruta del sector.

Cálculo del valor unitario brutoUna vez calculados los gastos e ingresos de

la inversión inmobiliaria podemos iniciar elproceso residual dinámico simplificado pro-piamente dicho, para lo cual tendremos quedefinir los siguientes parámetros (gráfico 9):

1. Porcentaje de cesión a la administraciónactuante. Este porcentaje de cesión sig-nifica que la administración actuanteparticipa en esa cantidad tanto de losgastos del proceso de transformacióncomo de los ingresos una vez cedidoslos solares resultantes, por ello a la horade calcular los valores actuales de ingre-sos y gastos, ambos han de verse dismi-nuidos en el mencionado porcentaje.

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Gráfico 9Cálculo del Valor del Suelo Bruto

2. Determinación de la duración de todo elproceso inversor (años del procesoinversor), aunque sea un dato meramen-te informativo, siendo los operativos losdatos definidos en el siguiente punto.

3. Determinación del año en que se supo-nen concentrados los ingresos y deter-minación del año en que se suponenconcentrados los gastos.

Determinados los parámetros anterio-res, el proceso de cálculo parte de una edi-ficabilidad bruta del sector fijada por elusuario (gráfico 9). De esta forma, el cálcu-lo de los valores actuales de ingresos y gas-tos y su diferencia, nos proporcionarácomo resultado, de forma residual, el valorunitario bruto perseguido. Dicho valorsería el máximo que un inversor inmobilia-rio pagaría para llevar a cabo su inversióncon todos los datos prefijados.

El proceso de cálculo sería:

— Gastos de la inversión = Gastos procesotransformación - % admón.

— Ingresos de la inversión = (Repercusiónpond. x edificabilidad bruta) - % admón.

— Cálculo de valores actuales y su dife-rencia.

Según la formulación:

siendo:

VSB = Valor del suelo bruto (€ /m2 de suelo).VSU = Valor de repercusión del suelo urba-

nizado (€ /m2 construido).EB = Edificabilidad bruta (m2 techo / m2

suelo).C = 1 - % cesión a la administración

actuante en tanto por uno.CU = Coste de urbanización (suma de cos-

tes y gastos) (€ /m2 de suelo bruto).i = Tipo de actualización (tasa libre de

riesgo + prima de riesgo).

nI = Año en el que se concentran losIngresos.

nG = Año en el que se concentran losGastos.

En el caso de contemplar la inflación pre-vista ambos numeradores se multiplicaríanpor (1 + ƒ)nI para los ingresos y por (1 + ƒ)nG

para los gastos, siendo ƒ el porcentaje, entanto por uno, de inflación prevista:

La aplicación permite cambiar a volun-tad del tasador cualquier dato, observandoautomáticamente la variación en el valorunitario bruto calculado.

Las celdas que contienen datos calculadospueden modificarse a voluntad del tasadorcon la opción Herramientas-Buscar objetivo,cambiando una celda que contenga datosintroducidos relacionados con la misma.

Ayuda para el cálculo de los añosde concentración de Ingresos y Gastos

Para el cálculo aproximado de los años enque se pueden suponer concentrados losIngresos y los Gastos de la Inversión, y pre-viamente establecidos en el apartado anterior,el tipo de actualización, la inflación anualprevista y los años de duración del proceso detransformación, se proporciona una tabla enla que, de forma porcentual, se establecerá elcalendario de Ingresos y Gastos, de maneraque podamos realizar distintas suposicionesde distribución de los mismos en el tiempo.Dichos porcentajes, que deberán sumar100%, se fijan en las celdas de introducciónde datos según criterio del tasador.

Finalizada la distribución porcentual deIngresos y Gastos, se reflejan en celdas de

− × × ƒ+

C C (1+ )

(1 i)U

nG

nG

VV E C (1+ )

(1 i)SB

SU BnI

nI= × × × ƒ

+

V

V E C

(1 i)

C C

(1 i)SB

SU BnI

UnG

= × ×+

− ×+


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resultados, los años en que pueden consi-derarse concentrados Ingresos y Gastos. Seutiliza el criterio de actualización de losporcentajes teniendo en cuenta el tipo deactualización e inflación, según la siguien-te formulación en el caso de calcular el añode concentración de Ingresos:

siendo:

i = tipo de actualización en tanto por uno.ƒ = inflación anual prevista en tanto por

uno.VAi = Valor actual de los porcentajes de

ingresos en cada año.∑I = Totalidad de los ingresos en tanto

por cien, es decir, 100%

nI = Año en que se pueden suponer con-centrados los Ingresos.

De forma análoga operaríamos para cal-cular el año en que se pueden suponer con-centrados los Gastos.

Valor unitario neto(catastral estático)

Como dato informativo, se calculateniendo en cuenta los valores actualesde venta y de construcción el valor delsuelo unitario según el método residualestático que adopta la metodología devaloración catastral, con los siguientescriterios (gráfico 11):

1. No se tiene en cuenta la edificabilidadbajo rasante, por lo que solo se utilizauna ponderación de la repercusión delos usos residencial y comercial.

2. Se calcula la edificabilidad neta comocociente de la edificabilidad bruta entre

nI =

logVA

I

log1+

1+ i

I

∑

ƒ

VAI (1+ )

i)

VA

I iI

nI

nII

nI

= × ƒ+

= + ƒ+

∑∑(

; ;1

1

1

119


Gráfico 10Estimación de los años de concentración de ingresos y gastos

el porcentaje de suelo neto. Comohemos fijado los estándares de suelodotacional público, deducimos el por-centaje de suelo neto.

3. El valor unitario neto será el productode la repercusión obtenida con el crite-rio expresado en el punto 1, por la edi-ficabilidad neta.

Conclusiones

• El método residual de valoración delsuelo es aplicable, tanto para la obten-

ción de valores unitarios de suelo en€ /m2 de suelo, como para la obtenciónde valores de repercusión en € /m2 cons-truido.

• El método residual estático puede ser elmás apropiado para valorar suelos conso-lidados por la urbanización y la edifica-ción, en los que existe mercado, y gene-ralmente nos interesa obtenerlo porrepercusión.

• El método residual dinámico puede ser elmás apropiado para valorar suelos urba-nizables en los que existe escaso desarro-llo urbanístico y poca o nula consolida-ción edificatoria, donde el mercado giraen torno al tipo de producto inmobiliarioque sobre él pudiera rentabilizarse y losgastos de urbanización necesarios paraefectuar su transformación.

• La aplicación informática para la obten-ción de valores de suelo utilizando unmétodo de valoración residual dinámicosimplificado, con una rápida estimaciónde ingresos, gastos y su horizonte tempo-ral, para la obtención de valores unitariosde suelo bruto, puede ser una herramien-ta de análisis útil para el tasador. ■

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Gráfico 11Valor unitario neto

Valoración del suelo. Método residual dinámico simplificado*

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