VALUADOR PROFESIONAL...La cerca perimetral, así como las divisiones del rancho están hechas con...

VPALUADORROFESIONAL

AÑO 15

543 TRIMESTRE er

Valuación De Un Activo Muy Especial

La Reforma De La Ley Agraria De 1992, Beneficio Tangible Para La Valuación

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

N uestro país está transitando sobre escenarios de cambios en lo político, lo económico y lo social, ha terminado

la contienda y es hora de la reconciliación. México vivió una elección histórica con una participación sin precedente de la ciudadanía; un gran ejercicio democrático. Losresultados favorecieron alLic. Andrés Manuel LópezObrador, quien será el próximoPresidente de la Republica, y a quienFECOVAL manifiesta su respaldopara trabajar unidos por el bien denuestro país, ya que el futuro presi-dente debe contar con el apoyode todos. México va primero!!Estamos en un contexto totalmente distinto y hoy más que nunca es de vital importancia la participación de la sociedad civil, a través de las de las Asociaciones Civiles, Cámaras, Colegios de profesionistas y demásorganizaciones con ganas de participary aportar para construir, ya que serátrascendental una adecuada interlocucióny coordinación entre la sociedad y el gobierno.El empresariado, los medios, las redes sociales, el internet, las universidades, las organizaciones de la sociedad civil... haremos nuestro papel cumpliendo con nuestro compromiso con México.Para nuestra organización, es la gran oportunidad de participar activamente en un modelo difer-ente de desarrollo y de gobierno. Ante este desafío, y en mi calidad de Presidente de la FECOVAL, los invito a que trabajemos con alta autoestima individual y colectiva, para recon-struir y compartir juntos un mejor país; a que hagamos de nuestra capacidad, calidad, ética, profesionalismo y vocación de servicio nuestros mejores activos para enfrentar los nuevos retos que el destino nos depara; a que estemos consci-entes que después de la vida misma y la salud, es el patrimonio de las personas el complemento más importante que les permite sobrevivir y concretizar sus objetivos y metas, y que con el trabajo, dedicación y entrega podemos darle certeza a ese patrimonio y así contribuir a la riqueza de la Nación.Exhorto al gremio de la Federación de Colegios de Valuadores a una colaboración proactiva ante los retos que se avecinan.Uno de los mas importantes retos y compromisos de nuestra Federación en este año y que repre-senta el “poner alto” a nuestro país, es la organi-zación del próximo primer congreso mundial de Valuacion de la historia, organizado por la Feder-ación de Colegios de Valuadores, A.C. de México, FECOVAL en donde convergen el XXXIII Congreso Panamericano de la UPAV - Unión Panamericana de Asociaciones de

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 54 | 3 . TRIMESTRE, 2018er

M.V.C Ing.Rodrigo AlbertoPeña Porchas

Presidente de FECOVAL [email protected]

Julio de 2018

Valuación, el 29th Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors, y el LIV Congreso Nacional de Valuacion de la FECOVAL, que se llevará a cabo en la ciudad de Tijuana, Baja California del 8 al 13 de octubre de 2018.Muchas cosas han cambiado en el entorno físico, social, económico y político no solo de México, sino de América y del mundo en general.

Al referirnos a un mercado globalizado no debemos soslayar el hecho de consolidar en nuestras organiza-ciones la adopción del uso de Estándares Internac-iones de Valuacion, es por ello que celebramos dentro de este primer congreso mundial, la participación del International Valuation Standards Council – IVSC, del Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS, WAVO, World Association of Valuation Organisa-tions, así como de TEGoVA,The European Group of Valuers' Associations, Appraisal Institute – AI, American Society of Appraisers – ASA, International Association of Counsultants, Valuators and Analysis (IACVA), FIABCI International Real Estate Federa-tion y la International Right of Way Association – IRWA.En FECOVAL tenemos el orgullo y la gran responsa-bilidad de organizar, por primera vez en la historia, este Congreso Mundial.Los invitamos a ser parte de esta experiencia de enriquecimiento científico, cultural, y personal sin precedentes.Por primera vez…Los líderes de la Valuacion en el mundo estarán reunidos en Tijuana, México.Estamos seguros de que será una experiencia inolvid-able en un lugar estratégico de nuestro México como lo es la ciudad de Tijuana, con todo su colorido, alegría, gastronomía, música y belleza, en esta nuestra próxima cita, en donde esperamos la presencia de representantes y asistentes de un importante número de países. ¡Los esperamos con los brazos abiertos!Rodrigo Alberto Peña PorchasPresidente FECOVAL

Estimados Valuadores:

La globalización llegó para quedarse y es oportuna la ocasión para pasar revista a las

nuevas realidades y a los retos que se le presentan a nuestra actividad a la luz de las

situaciones actuales.De allí que resulta absolutamente pertinenteel tema central de este congreso mundial devaluación “Retos de la Valuacion ante la globa-lización de los mercados”, lo que permitiráconocer de primera mano, la manera comonuestros países vienen enfrentando y resol-viendo las áreas de oportunidad en este lapso,

la aparición de nuevos mercados y el derrumbede otros,el impacto de los cambios de gobiernosen la política habitacional y sus efectos en elmercado de bienes raíces, son todos temas

apasionantes que abren un gran abanico de oportu-nidades para la presentación de nuevas e interesan-

tes ponencias y conferencias que envuelven, ademásdel sector de la valuación, al sector inmobiliario,financiero y productivo en general a nivel mundial.

CONTENIDO 3*Año 15 – 3 er. Trimestre – Número 54*12 de Julio al 11 de Octubre de 2018.

Valuador Profesional es una publicación trimestral editado por la Federaciónde Colegios de Valuadores, A.C. Av. Insurgentes Sur No. 1480 2do. PisoCol. Barrio Actipan C.P. 03230 Ciudad de México.Tels. (55) 5534-6467 y 5534-6273 * www.fecoval.org

Editor ResponsableEsp. en Val. Ing. Francisco Javier Noriega UribeCalle Alfonso Ortiz Tirado No. 106 Col. Centro C.P. 83000 Hermosillo, SonoraTel. (662)213-1868 y 213-1388 * [email protected]

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La Revista VALUADOR PROFESIONAL es el órgano informativo de la FECOVAL.

Es una publicación trimestral de distribución gratuita.

Portada: Victoria Alada Nike elaborada en bronce diseñada por el escultor Enrique Alciati con 6.7 mts. de altura y peso de 7 toneladas, renovada en chapa de oro de 24 kilates en 2006

2 Mensaje del Presidente

3 Contenido

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VPALUADORROFESIONAL

El Valuador Profesional

Valuación De Un Activo Muy Especial


Columna de la Independencia después del sismo de 7.9 grados del 28 de julio de 1957

Los Colegios De Profesionistas

Norma De Informacion Financiera C-6 Depreciacion Planta Y Equipo

Algo Sobre Conceptos De Valor

La Trascendencia De Crear Valor Y Recuperar Las Plusvalías

La Teoría Del Valor

Directorio

La Reforma De La Ley Agraria De 1992, Beneficio Tangible Para La Valuación

4ARTÍCULO


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La cerca perimetral, así como las divisiones del rancho están hechas con cerca alta 2.30 m (para protección de la fauna) con postes metálicos, la cerca además de estar alta está enterrada 0.50 m. para protección de la entrada de animales depre-dadores cuenta en ciertos tramos con cerca eléctrica y protección de alambre de púas en la parte superior. Se cuenta con una pista aérea de 1,000 m de largo con doble orientación (oriente - poniente y norte - sur) con permiso, en muy buenas condiciones y cercada en su perímetro.

Del total de las 5,000 has. 2,000 has. están muy bien implantadas con pasto buffel donde los animales pastorean libremente agrupados de acuerdo a su raza y especie, en las 5 diferentes divisiones, todos los caminos están muy bien arreglados y compactados para transitar todo el año en cualquier condición.

También se cuanta con algunos comederos o saladeros cerca de los aguajes para proporcionar suplementos minerales a los animales y evitar que tengan deficiencias nutricionales ya que todos los

ejemplares que están en la propiedad son impor-tados de diferentes países del mundo donde se desarrollaban en un hábitat diferente.

En el rancho se encuentran más de 2,000 animales de 60 especies diferentes de las cuales 16 son especies en extinción y donde ya no es permitido su movilización (imposible volverlas a conseguir)

Se cuenta con una casa habitación del propietario muy amplia con una gran cantidad de obras de arte y objetos únicos de colección, así como una pared recubierta con piedra laja del municipio de Vallecillo, N. L. con fósiles petrificados. Dentro de las piezas de ornato esta una gran cabeza de un bovino antiguo petrificada que se encontró en Europa y según la literatura no hay otra más antigua, de igual manera se encuentran unas cornamentas petrificadas de alces europeos con más de 500 años de antigüedad en buenas condi-ciones y así pudiera seguir describiendo muchas obras más, pero por falta de espacio voy a tratar de resumir el caso.

VALUACIÓN DE UN ACTIVOMUY ESPECIAL

Por Ing. César S. Cantú Martínez.MAI, SRA, MRICS, RWA

n días pasados fui invitado a conocer un rancho denominado “La Anacahuita”, en Lampazos, Nuevo

León, el predio cuenta con el registro de UMA (Unidad de Manejo Ambiental), ya que en la propiedad se locali-zan solamente especies introducidas y algunas de ellas en extinción. Zona semidesértica en la parte norte del estado. La propiedad cuanta con 5,000 has. de terreno de agostadero sensiblemente plano, con algunas peque-ñas lomas dentro del predio, dividido en 5 grandes pastas de aproximadamente 1,000 has. cada una, cuenta con 5 pozos de agua y 15 presas equipadas (todas con geo membrana en la parte inferior o piso de la presa recubierto con tierra para que no lo maltraten los animales) y con papalote para distribuir el agua a los bebederos para la fauna, los que se encuentran estratégicamente localizados a 500 m de distancia uno del otro, para facilidad de los animales, toda la conducción de líquido es a través de tubería de PVC protegida y bien enterrada.

Mejoras:

5VALUACIÓN DE UN ACTIVO


Costo del predio 5,000 has a $7,000 pesos Ha. $35’000,000 pesos. ($1’750,000 dólares) Desmonte, caminos, siembra de pasto, construcción de presas, distribución de agua y construcción de bebederos. $150,000,000 pesos, (7’500,000 dólares)

Compra y adaptación de los más de 2,000 animales exóticos de 60 diferentes especies, 16 de las cuales son especies en extinción. $200’000,000 pesos (10’000,000 dólares)Casa habitación y demás mejoras $25’000,000 pesos ($1’250,000 dólares)Lo que nos da un gran total de $410’000,000 pesos ($20’500,000 dólares)

Comentarios:El propietario según me comentó quiere seguir mejorando la propiedad e incrementado hasta donde sea posible el número de especies existentes, la finalidad es en un futuro próximo ya que este todo arreglado y adecuado abrirlo para que el público vaya y conozca los animales en condiciones naturales en el hábitat que se les tiene, tratando de que sea lo más parecido al original de estos. Por todas las obras que se encuentran en la casa pudiéramos decir que es un museo y las especies animales en el rancho es mucho más que un gran zoológico con ejemplares de especies en extinción donde difícilmente se pueden observar.

El estudio es mucho más amplio y detallado, el cual lo realice solamente como inquietud al ver la mega inver-sión que se tiene en esa propiedad.

Costo físico:

HTTPS://FECOVAL.ORG/2018/07/02/VALUACION-DE-UN-ACTIVO-MUY-ESPECIAL/

PARA MAS FOTOGRAFÍAS.

l mundo globalizado, la dinámica económica y el devenir cotidiano de la sociedad en México,

demanda cada vez más la actualización y certificación de aquellos profesionales de los que es necesario sus servicios. Los valuadores no somos ajenos a ello, no podemos quedarnos atrás, bajo esta premisa se plantea la siguiente interrogante que da pie al presente artículo.

La obligatoriedad para los miembros de la Federa- ción, de contar como mínimo con Postgrado en cualquiera de las ramas de Valuación, así mismo con una certificación (basada en horas de capacitación, trabajos realizados y reconocimientos), no se puede hablar de profesionalización si nuestros miembros no se actualizan constantemente. Esto quizás repercuta en alguno de nuestros compañeros, no obstante es más redituable ser pocos con imagen profesional que muchos con una diversidad de conocimientos apoya-dos en la experiencia cotidiana de su actividad.

Es importante el establecimiento de un recono-cimiento a la actividad de valuar bienes y a quienes lo realizan, a través de la instrumentación legal de que, solo podrán realizar avalúos aquellos profesionistas que cuenten con una Cedula Profesional, avalados mediante una certificación que será refrendada mediante la evaluación de tres elementos esenciales.

•Un examen general de conocimientos (teórico-práctico), en la Especialidad a refrendar al inicio y posteriormente cada dos años. El mismosserá aplicado por un organismo certificador (Ver Organigrama General), establecido por los valuadores a través de la FECOVAL y no por Instituciones Universitarias (estas muchas de las veces desconocen totalmente lo que avalan), la certificación es funda-mental que se realice por quienes conocen la activi-dad y no por quien cumplió con una serie de requisi-tos administrativos.•La obligación del solicitante a certificarse en Cursos, Diplomados y Postgrados que organizados y coordi-

nados por FECOVAL sumen mínimamente treinta horas de capacitación anual, efectiva y demostrable mediante Diplomas con validez oficial.

•Bitácora y constancia física de la elaboración de los trabajos realizados durante cada año, respalda-dos con el aval de las instituciones públicas o privadas para quienes se realizaron (excluidos avalúos particulares).

Lo anterior contribuirá al establecimiento de una dinámica de rescate de la imagen del valuador y su profesionalización, lo antes citado será coordi-nado por la Federación quien extenderá la creden-cial y reconocimiento oficial. A su vez establecerá una Comisión dictaminadora por cada una de las zonas, que estará formada por Valuadores Profe-sionales que son parte de la planta docente de Instituciones que ofrecen Postgrados relaciona-dos con el Proceso de la Valuación en sus dife-rentes ámbitos y por Valuadores que por su amplia experiencia hayan destacado en el medio profe-sional, la misma se orientara al diseño, formato, aplicación y coordinación de:

•Implementación de Cursos y Diplomados por parte de la Federación a nivel regional, lo que fomente la actualización de conocimientos, la participación de los valuadores y el intercambio de experiencias. La recuperación del costo será través del patrocinio de Instituciones y Dependencias para quienes se realizan avalúos o mediante la inscripción.

•Instrumentación y aplicación por parte de los miembros de la Federación de un tabulador de honorarios correspondientes a los trabajos valuatorios que realizan, la misma tendrá una vigencia anual y se publicara al inicio del año.

•La obligatoriedad mínima de participación por parte de los valuadores en el cincuenta por ciento

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ARTÍCULO 6

EL VALUADORPROFESIONAL


Quién, como y porque debemos de certificarnos.M.V.I MARÍA DE JESÚS ÁLVAREZ CANTÚ

M.C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDO

de los cursos organizados en su región, ello contribuirá a la viabilidad económica de los mismos.

Es importante continuar con la disponibilidad que como valuadores debemos brindar en la búsqueda de realizar los trabajos que se nos encomiendan en una forma responsable, ética y apegada a derecho. Así mismo confiar en que en lo futuro y producto de las diligencias y premisas que enarbole nuestra Federación, podamos ejercer nuestra actividad en forma directa sin tener que depender de Institu-ciones Bancarias, Dependencias Gubernamen-tales, Corredores Públicos, Unidades de Valuación y demás organismos que solo constituyen innecesarios intermediarios que fomentan la disminución de nuestros ingresos.

Una Federación fortalecida deriva en un valuador bien cimentado con enorme capacidad técnica, ética, profesional y prestigio social. Condición que contribuirá directamente al reconocimiento de nuestra actividad por parte de la sociedad Mexi-cana.

La propuesta es producto de la inquietud de algunos de los profesionistas que hoy nos dedica-mos a la Valuación Inmobiliaria, mismos que de una u otra forma estamos afiliados a la multiplici-dad existente de Asociaciones, Sociedades, Insti-tutos y Organismos que coexisten en la diversidad geográfica de nuestro país los que integrados a Colegios Profesionales o Federaciones sobreviven comúnmente. Ojalá y ello contribuya al engran-decimiento de nuestro gremio.

7EL VALUADOR PROFESIONAL


M.V.I MARÍA DE JESÚS ÁLVAREZ CANTÚSECRETARIA DEL COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA.

M.C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDOPRESIDENTE DEL COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA.

ARTICULO8

QUIÉN REGULA LOS COLEGIOS DE PRO-FESIONISTA

En cada estado del país, existe una Ley de Profe-siones, lo mismo sucede con la Ciudad de México; es en esos ordenamientos donde se establece toda la normatividad referente a los profesionistas y a los Colegios que constituyen esos profesionistas, por lo que los interesados en formar un colegio de nueva creación o bien cuando se actualice el ESTATUTO de uno de ellos, se deberá consultar las Leyes Reglamen-t a r i a s d e P r o f e s i o n e s d e l a e n t i d a dcorrespondiente.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COLEGIOS DE PROFESIONISTAS

Como se dijo, cada estado del país y la Ciudad de México tendrá su propia ley reglamentaria del artículo 5° Constitucional, que regula a los colegios en sus derechos y obligaciones, como ejemplo cito lo relativo a la Ley de Profesiones del Estado de Aguascalientes, artículo 30, página 8, de fecha 15 DE FEBRERO DEL 2000, que dice textualmente:

I.- Vigilar que el ejercicio profesional y actividad de sus miembros se realice apegado a la ética profesional.

os colegios de profesionistas son asocia-ciones que agrupan profesionales de deter-

minada disciplina con fines gremiales y académicos en beneficio de sus integrantes y de la sociedad. La mayoría de las profesiones que tratan temas sobre la vida, la salud, la seguridad, la libertad, el patrimo-nio de las personas y otras más, generalmente están agrupados en Colegios, para cumplir de forma más adecuada con las funciones que les corresponden ante la sociedad.

El artículo 5° Constitucional, establece entre otras cosas las siguientes: “A ninguna persona podrá impedirse que se dedique a la profesión, industria, comercio o trabajo que le acomode, siendo lícitos. El ejercicio de esta libertad solo podrá vedarse por determinación judicial, cuando se ataquen los derechos de un tercero, o por resolución guberna-tiva, dictada en los términos que marca la ley, cuando se ofendan los derechos de la sociedad”.

En las leyes reglamentarias del artículo 5° Constitu-cional, de la Ciudad de México y de los Estados del país (Ley de Profesiones), se establece toda la normatividad relativa a los colegios de profesionis-tas, en cuanto a sus derechos, obligaciones y la razón de ser de éstos.

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Por Ing. José de Jesús Orenday CarrilloProfr. de la Universidad Autónoma de AguascalientesEx Pte. del Colegio de Valuadores de Aguascalientes

LOS COLEGIOS DEPROFESIONISTAS

9II.- Proponer ante la autoridad la expedición de leyes, reglamentos y reformas a los mismos en materia de profesiones.III.- Gestionar la expedición de normas relativas a los aranceles profesionales.IV.- Arbitrar conforme a lo establecido en la Ley.V.- Fomentar la cultura general y profesional de sus miembros.VI.- Promover y participar en los programas de actualización profesional.VII.- Promover entre sus miembros, la prestación del servicio social profesional.VIII.- Promover la creación y fortalecimiento de relaciones con otras agrupaciones de profesionis-tas, ya sea locales, nacionales o internacionales y fomentar programas de colaboración entre sí.IX.- Llevar los registros de los trabajos anual-mente desempeñados por sus miembros en la práctica del servicio social profesional y de aquellos otros que en forma destacada realicen.X.- Proponer a las autoridades judiciales y administrativas listas de peritos profesionales cuyos servicios puedan ser preferidos por aquéllas, en virtud de sus características y desempeño profesional.XI.- Recomendar al Instituto, qué comunidades, instituciones o ámbitos, a su juicio requieren con mayor urgencia de la atención de un profesionista, para los efectos de la prestación del servicio social profesional.XII- Nombrar a un representante ante el insti-tuto y ante las demás autoridades en el estado cuando sea necesario.

XIII.- Designar representantes para asistir a los foros y eventos académicos o profesionales locales, nacionales y extranjeros, relacionados con su profesión y la especialidad.XIV.- Modificar cuando sea necesario, los estatutos del colegio, dando aviso de ello al Insti-tuto.XV.- Establecer y aplicar sanciones a sus integrantes que incurran en faltas en el cumpli-miento de sus deberes gremiales.XVI.- Colaborar con los poderes públicos en consultas profesionales, así como en investiga-ciones científicas y técnicas, siempre que para ello fueran requeridos.XVII.- Efectuar todo aquello que tienda a la superación profesional de sus miembros, o a un mejor servicio de la comunidad, así como lo que determinen otros ordenamientos legales aplica-bles.

CONCLUSIÓN

Es muy importante que los valuadores del país se agrupen en colegios bien constituídos, debiendo contar con un estatuto, código de ética y regla-mentos, acordes a los tiempos actuales, para que se de certidumbre al quehacer de la valuación, promoviendo la superación profesional de sus agremiados para que se proyecte en un mejor servicio a la sociedad.


LOS COLEGIOS DE PROFESIONISTAS

Segundo Foro de Valuación SICIV

El pasado 3 y 4 de mayo se llevó a cabo el Segundo Foro de Valuación “La Valuación; Experiencia y Juventud” organizado por la Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores, A.C. de la Ciudad de México, con la coordinación de su Presidente, el Ing. Mauricio Rico Landín, logrando un éxito total, donde se tuvo la participación de valuadores y estudiantes.

Asamblea FECOVAL Región 3

El pasado 3 de mayo se llevó a cabo la Asamblea de la Región 3 FECOVAL, presidida por su Representante Regional, Ing. Enrique Muñoz y con la participación del Presidente de FECOVAL, Ing. Rodrigo Peña Porchas y de los Presidentes de los Colegios de Valuadores de Chihuahua y de Ciudad Juárez, Ing. Edmundo Hernández e Ing. Saúl Martínez. Previo a la Asamblea se llevó a cabo una reunión entre los asistentes y el Presidente de la Sección AMPI Chihuahua, Lic. Karin Oviedo con el objetivo de pactar un convenio de colaboración entre AMPI y el Colegio de Chihuahua.

ARTÍCULO 10

l día 6 de enero de 1992, se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Reforma

del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en virtud del cual, el Congreso de la Unión emitió la Ley Agraria mediante decreto publicado el 26 de febrero de 1992. Las Reformas al artículo 27 Constitucional y la expedición de la Ley Agraria, tuvieron como propósito fundamental otorgar certeza jurídica en el campo, que permitiera su desarrollo y produc-tividad a partir de las premisas de libertad y justicia, que es del más alto interés del gobierno de la República, cumplir con principios rectores del artículo 27 Constitucional, llevando al campo los instrumentos que permitan garantizar la seguri-dad jurídica en la tenencia de la tierra ejidal y comunal.

El fenómeno de la incorporación de los terrenos ejidales y comunales al derecho común, tiene diversos enfoques desde los cuales se puede analizar; como pueden ser los impactos urbanos, las consecuencias ambientales, las transforma-ciones de la economía rural, las implicaciones sociológicas, las repercusiones agrarias, las esferas de poder administrativas o sectoriales, el manejo político y social.

Derivado de la Reforma Agraria, se implementó un programa Federal denominado (PROCEDE) para la certificación de la tierra ejidales y comu-nales, dicha certificación se realizó con las formalidades establecidas en la propia ley, otor-gando así a través de este programa la titularidad de las tierras tanto al ejido o comunidad como a cada uno de los ejidatarios, comuneros y sujetos agrarios en general, dando certeza jurídica a nivel de núcleo como en lo individual. Un enfoque básico para entender este fenómeno lo es sin duda el aspecto jurídico agrario.

Anterior a la Reforma del Artículo 27 Constitu-cional de 1992, para la incorporación de los terrenos ejidales o comunales a desarrollos habitacionales e incorporación de terrenos al régimen de pequeña propiedad, solo podría realizarse a través de la CORETT Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra y de los gobiernos correspondientes de acuerdo a la necesidad y procedimientos para la adquisición de la tierra.

La Ley Agraria establece en su Artículo 87 que si los terrenos de un ejido se encuentran ubicados en el área de crecimiento de un centro de población, los núcleos de población podrán beneficiarse de la urbanización de sus tierras, además existiendo fundamento en la propia ley para adopción del dominio pleno de las parcelas y aportación de tierras de uso común a una socie-dad civil o mercantil, ambos sucesos es el cambio de régimen Ejidal o Comunal a Pequeña Propie-dad. Pero además en el proceso de certificación con las formalidades del Articulo 56 de la propia Ley, podrán regularizarse en todos los núcleos agrarios el asentamiento humano que estos generan los títulos de propiedad de los solares para cada uno de los sujetos agrarios del núcleo.

Los cambios que se producen en nuestro entorno producto de la globalización económica y social se han visto reflejados en los conceptos de orden jurídico que han transformado las leyes y regla-mentos que intervienen en la propiedad ejidal y comunal.Las políticas oficiales que presidieron a las Refor-mas del Artículo 27 de 1992 crearon condiciones propicias para que los ejidatarios y comuneros que fueran dueños de sus tierras, tanto parcelas, uso común y solares, podrían ser cedidas, enajenadas o aportadas a una sociedad civil o mercantil.

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Estado De Chihuahua

Por Ing. Mtro. En Valuación Jesús Alfonso Pazos LinaresMiembro Del Colegio De Especialistas En Valuación Del

la intervención de un profesional en valuación y se hacen bajo dos vertientes: A precios de tablas de valores para traslación de dominio o bien a precios de operación, según la situación; por lo que se dio un impulso a la valuación. Pero además no solo en la primera traslación de este tipo, sino que ha dejado un mercado explotable subsecuente en este medio, trayendo consigo un gran desarrollo inmobiliario muy importante con una derrama económica hacia todo el sector agrario, constructor y de la valuación en México.

Utilizando principalmente en este crecimiento de la valuación el recurso “TIERRA EJIDAL y COMUNAL”

Ha sido el propósito de organismos no guberna-mentales de la valuación, el impulsar al gremio de los valuadores para la actualización cada día en el uso y manejo de la información legal en general y de cómo se transforma el suelo del régimen ejidal y comunal a la propiedad privada para satisfacer las necesidades que existen en los desarrollos urbanos y tierras rurales dictaminando a través de un criterio bien sustentado el valor de una propiedad que proviene de este régimen. Considerándose que es un gran legado de oportu-nidad de trabajo y desarrollo para la Valuación.

Tomando en cuenta que este sector no sería un nicho de oportunidad sin la Reforma a la Ley Agraria, es importante que el valuador tenga las bases mínimas jurídicas del sector Agrario.

Bibliografía.

www.diputados.gob.mx Ley agraria-cámara de diputadoswww.procuraduria agraria.gob.mxwww.gob.mx/ran

LA REFORMA DE LA LEY AGRARIA DE 1992,BENEFICIO TANGIBLE PARA LA VALUACIÓN

11La Reforma de la Ley Agraria de 1992, trajo consigo una redefinición radical del papel rector del Estado en la vida económica y social del país.Conocer qué tanto impacto ha tenido esta reforma en México, referente a la posibilidad de desincorporar las tierras del régimen ejidal y comunal (tierra social) e incorporarlas a la propie-dad privada nos ha ayudado y nos ayudará a establecer criterios y mecanismos de valuación de acuerdo a las necesidades.Los cambios políticos, económicos y sociales que se han dado en México en los últimos años, han generado que la discipl ina del mercadoi n m o b i l i a r i o , t e n g a t r a n s f o r m a c i o n e ssignificativas.

La actividad valuatoria es una base donde se apoyan las transacciones inmobiliarias, por lo tanto, el valuador debe estar actualizado de todos los cambios que se realicen en la valuación de inmuebles.

Para la Valuación. Con la Reforma a la Ley Agraria, surgió una oportunidad para el gremio de la valuación, ya que dentro del ordenamiento para la desincorporación de la tierra de régimen ejidal o comunal a pequeña propiedad, en lo establecido en el Artículo 86 de la Ley Agraria que a la letra dice: La primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parce-las sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, será libre de impuestos o derechos federales para el enajenante y deberá hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito. Estos procedimientos se han realizado con un avalúo de traslación de dominio con tierras parceladas que adquirieron el dominio pleno, con


la intervención de un profesional en valuación y se hacen bajo dos vertientes: A precios de tablas de valores para traslación de dominio o bien a precios de operación, según la situación; por lo que se dio un impulso a la valuación. Pero además no solo en la primera traslación de este tipo, sino que ha dejado un mercado explotable subsecuente en este medio, trayendo consigo un gran desarrollo inmobiliario muy importante con una derrama económica hacia todo el sector agrario, constructor y de la valuación en México.

Utilizando principalmente en este crecimiento de la valuación el recurso “TIERRA EJIDAL y COMUNAL”

Ha sido el propósito de organismos no guberna-mentales de la valuación, el impulsar al gremio de los valuadores para la actualización cada día en el uso y manejo de la información legal en general y de cómo se transforma el suelo del régimen ejidal y comunal a la propiedad privada para satisfacer las necesidades que existen en los desarrollos urbanos y tierras rurales dictaminando a través de un criterio bien sustentado el valor de una propiedad que proviene de este régimen. Considerándose que es un gran legado de oportu-nidad de trabajo y desarrollo para la Valuación.

Tomando en cuenta que este sector no sería un nicho de oportunidad sin la Reforma a la Ley Agraria, es importante que el valuador tenga las bases mínimas jurídicas del sector Agrario.

Bibliografía.

www.diputados.gob.mx Ley agraria-cámara de diputadoswww.procuraduria agraria.gob.mxwww.gob.mx/ran

LA REFORMA DE LA LEY AGRARIA

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L

ARTÍCULO


C-6 DEPRECIACION PLANTA Y EQUIPO

NORMA DE INFORMACION FINANCIERA

a depreciación se refiere al cargo contable periódico que es necesario realizar con el propósito de establecer una reserva que permita reponer el valor del equipo. En rigor, la reserva se constituye de conformidad con la pérdida de valor del equipo a consecuencia de su desgaste u obsolescencia. La depreciación se estima conforme a criterios contables o al desgaste real.Así mismo, cuando se habla de depreciación fiscal se hace referencia al hecho de que el gobierno, a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), permite a cualquier empresa legalmente constituida recuperar la inversión hecha en sus activos fijo y diferido, vía un mecanismo fiscal, que responde a varios objetivos: no sólo se trata de que el empresario recupere la inversión en determinado tiempo; sino, además que todas las empresas, al término de la vida fiscal de sus activos, los sustituyan por nuevos, para lograr plantas productivas con una tecnología actualizada y ser más eficientes en los procesos de producción.La depreciación es la pérdida de valor que sufren los bienes por el transcurso del tiempo o por el uso que se les da. Esta pérdida debe reflejarse contablemente con el fin de determinar el costo de bienes y servicios que se generan con dichos activos y establecer un fondo de reserva que permita reemplazar el bien al final de su vida útil.La depreciación física es una pérdida de valor que proviene de las siguientes causas:1.Deterioro por edad2.Desgaste y deterioro por uso3.Fatiga y esfuerzos 4.Exposición a la intemperie5.Falta de mantenimientoEl deterioro físico no es más que desgaste, o el agotamiento de un activo debido a su uso.

Una medida del deterioro físico proviene de la incapacidad de una máquina para desempeñarse según su capacidad y tolerancias de diseño. Debe ejercerse extremo cuidado por parte del valuador para determinar si la incapacidad para cumplir con el diseño en cuanto a producción es función de la máquina.

CÁLCULO DE DEPRECIACIÓN

El cálculo de depreciación tiene en cuenta estos 4 importantes conceptos que l i s t amos acontinuación:

1 - El valor a depreciar: Está basado en el coste de adquisición, teniendo en cuenta siempre el coste de recuperación. Ya que el empresario puede una vez terminada la vida útil del activo, venderlo como chatarra o como material de reciclaje. 2 - El valor de recuperación: Este es el valor que hablábamos en el apartado anterior. La empresa puede estimar que una vez terminada la vida útil del bien, éste puede aún tener algún tipo de valor, ya sea por venta a los países del tercer mundo, o por venta como chatarra o venta para piezas de repuestos. 3 - La vida útil: Es la duración estimada en la el activo o bien será considerado como productivo. Puede medirse en años, o en horas de productivi-dad. 4 - El método que se aplica en cada caso: En función de si la depreciación se mide por produc-tividad o en función del tiempo, existen diversos métodos para el cálculo de la depreciación. Podemos verlos en nuestro apartado de métodos de depreciación.

MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN

Por Esp. en Val. Ing. Raúl Armando Bracamontes ZenizoMiembro del Colegio e Instituto deValuadores de Jalisco A.C.

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NORMA DE INFORMACION FINANCIERAMÉTODOS DE DEPRECIACIÓN FÍSICA

a)Línea recta: Es el método más sencillo y más utilizado por las empresas, y consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo. [Valor del activo/Vida útil]

Para utilizar este método primero determinemos la vida útil de los diferentes activos.

Además de la vida útil, se maneja otro concepto conocido como valor de salvamento o valor de recuperación, y es aquel valor por el que la empresa calcula que se podrá vender el activo una vez finalizada la vida útil del mismo. El valor de salvamento no es obligatorio.

Una vez determinada la vida útil y el valor de salvamento de cada activo, se procede a realizar el cálculo de la depreciación.

Supongamos que una máquina cuyo valor es de $250,000.00 y la vida útil son 5 años y tiene un valor de salvamento del 10%.

Así como se determina la depreciación anual, también se puede calcular de forma mensual, para lo cual se divide en los 60 meses que tienen los 5 años. Ese procedimiento se hace cada periodo hasta depreciar totalmente el activo.b)Suma de los dígitos de los años: Este método determina una mayor cuota de depreciación en los primeros años de vida útil del activo; supone que el valor de los activos disminuye a una tasa decreciente.La formula que se aplica es: (Vida útil/suma dígitos)*Valor activoSupongamos que una máquina cuyo valor es de $250,000.00 y la vida útil son 5 años y tiene un valor de salvamento del 10%.

c)Reducción de saldos: Este método permite la depreciación acelerada. Para su implementación, exige necesariamente la utilización de un valor de salvamento

La fórmula a utilizar es la siguiente:Tasa de depreciación = 1- (Valor de salvamento/Valor activo)^(1/n)

Cálculo de la tasa: =1-(25000/250000)^(1/5) = 0.3690

Donde n es el la vida útil del activoMétodos de actividad: Unidades producidasHoras trabajadas

d)Unidades producidas: En muchos casos puede no ser aconsejable suponer que se recupera el capital de acuerdo con un esquema de valor-tiempo teórico, como los considerados anteriormente. Una de las alternativas disponibles consiste en suponer que la depreciación deberá practicarse de confor-midad al servicio prestado, y sin tener en cuenta la duración de la vida del activo. En esta forma una máquina podría ser depreciada con base en las piezas que alcanzara hacer, si la máquina tiene un costo inicial de $250,000.00 y un valor de salva-mento de $25,000.00 y se estima que puede producir 1,000,000 piezas el cargo por depre-ciación se calcula en la siguiente forma:

$250,000.00 - $25,000.00 / 1, 000,000 = $0.225 por pieza.

El capital no depreciado al término de cada año es función del número de piezas producidas durante el año, por ejemplo si se hubieran producido 300,000 piezas durante el primer año el saldo no depreciado al final del mismo sería: $225,000.00 – (300,000.00*0.225) = $67,500.00. Este análisis se repetirá al final de cada año. Suponiendo que en el año dos se producen 200,000 piezas, años tres 150,000, año cuatro 280,000 piezas y año quinto 70,000 piezas.

El cálculo de la depreciación por el método de horas trabajadas se realizaría en la misma forma que el de unidades producidas.

FIN DEL AÑO t

CARGO POR DEPRECIACION DURANTE EL AÑO t

VALOR EN LIBROS AL FINAL DEL AÑO t

0 250,000.00 1 (225,000.00 / 5) = 45,000.00 205,000.00 2 (225,000.00 / 5) = 45,000.00 160,000.00 3 (225,000.00 / 5) = 45,000.00 115,000.00 4 (225,000.00 / 5) = 45,000.00 70,000.00 5 (225,000.00 / 5) = 45,000.00 25,000.00

FIN DEL AÑO t



0 250,000.00 1 (5/15)*225000 75,000.00 175,000.00 2 (4/15)*225000 60,000.00 115,000.00 3 (3/15)*225000 45,000.00 70,000.00 4 (2/15)*225000 30,000.00 40,000.00 5 (1/15)*225000 15,000.00 25,000.00

FIN DEL AÑO t



0 250,000.00 1 0.3690*250,000.00 92,260.66 157,739.34 2 0.3690*157,739.34 58,212.54 99,526.79 3 0.3690*99,526.79 36,729.63 62,797.16 4 0.3690*62,797.16 23,174.83 39,622.33 5 0.3690*39,622.33 14,622.33 25,000.00

FIN DEL AÑO t

CARGO POR DEPRECIACIÓN DURANTE EL AÑO t


0 250,000.00 1 300,000*0.225 67,500.00 182,500.00 2 200,000*0.225 45,000.00 137,500.00 3 150,000*0.225 33,750.00 103,750.00 4 280,000*0.225 63,000.00 40,750.00 5 70,000*0.225 15,750.00 25,000.00

Visto que la gran mayoría de quienes hemos abrazado esta noble y compleja profesión

provenimos del área de las ciencias duras y de las del diseño, no es en absoluto extraño que una de nuestras menores preocupaciones haya sido cuidar el lenguaje técnico de la misma. De ahí que con el paso de los años hayamos aceptado como válidos vocablos y alocuciones que creemos entendibles aun a riesgo de que expresen, a oídos de quienes no están versados en valuación ideas diversas a las que queremos o creemos transmitir o resulten francamente equívocas.Quienes en alguna ocasión tuvimos que enfrentar a un profesor exigente en materia de lenguaje, en el curso de los años de enseñanza elemental, de la secundaria o preparatoria e incluso, como sucedió al que esto escribe, en la mismo escuela profesional, sabemos que hablar bien y también, de paso, escribir bien, no sólo exige siempre más cuidado que el que empeñamos en la elaboración de nuestros trabajos profesionales de valuación, sino que es parte de nuestro deber como profe-sionales.Todo esto viene a colación porque con frecuen-cia escuchamos expresiones relacionadas con el vocablo “valor” que dicen poco o nada de aquello que el interlocutor cree o piensa estar expre-sando. Entre otras llaman la atención, por lo frecuente de su uso “valor real” y “valor intrínseco” y por las implicaciones legales que tiene “valor de mercado”. Pongo sobre la mesa de discusión las siguientes ideas en torno a estas expresiones no con el propósito de pontificar, sino con el de abrir un debate serio entre pares que contribuya a aclarar ideas entre los profe-sionales de la valuación y, también, entre aquellos que confían en nuestros servicios y, además, en quienes tienen la responsabilidad de dictar las leyes y reglamentos que nos rigen, para que en su momento contenga lenguaje realmente claro.

Veamos.2. ¿Qué entendemos por “valor real”?El Diccionario de la Lengua Española solamente nos dice que real es aquello “que tiene existencia objetiva”. Por su parte el Diccionario del Español de México define con mayor amplitud precisando que es los “que existe de hecho; que tiene o ha tenido existencia objetiva, por oposición a la imaginaria o supuesta; que es verdadero o efectivo.”Así las cosas, el “valor real” vendría a ser el que en efecto corresponde al bien o activo de que se trate, pero ¿es tal el valor de avalúo, aquel sobre el o del, cual informa el valuador?Es claro que el “valor real” se conoce en el momento en que se concierta y cierra la operación de transferencia del bien y se recibe el pago correspondiente. Ese pago representa la expresión monetaria del “valor real” de tal bien o activo. Esto difícilmente se puede negar. Pero, ¿durante cuánto tiempo será cierto ese “valor”? Esa cifra tan clara ¿es permanente o sólo temporal?En la siguiente operación en que intervenga el mismo bien, sea ésta cuando lo sea en el tiempo ¿se mantendrá ese mismo “valor”? ¿Cambiará? ¿Cómo y por qué?Aceptando la definición financiera que provee Economipedia, “se define el valor real como una cierta cantidad de dinero que se paga por uno de estos en el mercado en cierto momento.”Si es cierto lo dicho, el “valor real” en efecto tiene existencia, pero sólo momentánea y no es algo que competa o corresponda estimar al valuador profesional, menos aún afirmar en su informe que está reportando esa expresión de valor. Es curioso, en España la definición del “valor real del bien o derecho” no queda establecida en la normativa tributaria (cosa que sucede igualmente en México), ni existe ninguna referencia aclarato-ria sobre este concepto en ninguna de las norma-


tivas reguladoras de las valoraciones de bienes inmuebles a nivel nacional. Se trata de un concepto jurídico indeterminado, lo que en su momento obligó al Tribunal Supremo a interve-nir equiparándolo, en aquel país, al “valor de mercado¹”.3. Intrínseco viene del latín intrinsĕcus 'interior-mente' y, según la Academia significa “íntimo, esencial”. Para el Diccionario del Español de México, es lo “que pertenece a la naturaleza o esencia del objeto considerado; que es una cuali-dad necesaria ligada a su esencia; inherente”.De ahí que el “valor intrínseco” deba entenderse como aquel que es esencial y pertenece a la naturaleza propia del bien o derecho de que se trate. Sencillo.Para hacer esto aún más entendible se nos ofrece la siguiente discusión:“El “valor técnico” o “intrínseco” se puede definir como el integrado por la:“Sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en la que al presente se encuentra el inmueble.“Esta sumatoria incluye el valor de los materiales requeridos por ejemplo para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por concepto de leyes sociales, impuestos y las tasas municipales, honorarios profesional y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.Valor intrínseco inmueble = Valor intrínseco de la tierra + Valor intrínseco de Mejoras”De lo que nos quedan por lo menos dos dudas: ¿Cuál es o cómo se estima el “valor intrínseco” de la tierra? y ¿Cuál es y cómo se estima el “valor intrínseco” de las mejoras?Y sólo para abonar a la discusión, consideremos el caso de una parcela agrícola, entendiendo que la práctica usual es valuar tales activos con base en su productividad.Considerando la tierra con el índice de produc-tividad en su condición natural, el valor calculado en atención a la renta que genera es uno, digamos “A”.Si esa misma tierra se mejora con instalaciones de riego y se ocupa en el mismo cultivo que en el caso anterior, ciertamente que implicará una mayor productividad, habiéndole asegurado el agua necesaria. El valor que resulta ahora es “B”.Pero si ahora se introduce un cultivo con rentabi-lidad, digamos doble que el normal, ciertamente que el valor calculado en atención a la productivi-dad de la tierra, será diferente, digamos “C”. La tierra es la misma pero el valor que le corre-sponde no, ¿cuál de ellos debemos de entender como “intrínseco”?Análisis parecido puede hacerse en el caso de un

predio urbano y concluiríamos en que el “valor íntimo, que pertenece a la naturaleza o esencia” de la tierra que lo constituye o, en su caso, a la suma de los valores “íntimos que pertenecen a la naturaleza o esencia” de la tierra y las mejoras en cuestión escapa a la posibilidad de cálculo o estimación del profesional valuador. En el caso de la tierra, ¿se reduce a su valor en breña, sin servicios? ¿Se trata del valor del suelo con los servicios?Y en el de la edificación, ese “valor intrínseco” es ¿solamente el valor de recuperación de los mate-riales que la integran o incluye la mano de obra y demás accesorios? Y, así, algo que parecería muy claro no resulta tanto.4. Finalmente y no por ello menos importante, el concepto de “valor de mercado”. El 23 de diciembre de 1999 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Decreto que reformó y adiciono el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. De interés para nosotros los valuadores es el texto del Artículo Quinto transitorio de ese instru-mento legal, que a la letra dice:“Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los estados, […], adoptarán las medidas conducentes a fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad […].”

Las legislaturas de las entidades federativas cumplieron con la letra de la disposición del constituyente y modificaron la legislación corre-spondiente para incluir en ella texto igual o parecido a la frase “que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad”, y ya.Tanto el constituyente como los legisladores dieron por hecho de que todos en México, sabemos que quiere decir “valor de mercado” y no creyeron necesario definirlo en alguna pieza legislativa. Tristemente esa suposición no era y sigue no siendo, cierta: todavía hoy no está claro, ni siquiera para muchos profesionales de la valuación, que es específicamente “valor de mercado”.

Esto a pesar de que incluso la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado en torno al tema en los siguientes términos:“En la doctrina también se ha aceptado como método de valoración, el valor de mercado, y se ha definido como la suma de dinero para el que, en condiciones normales, se hallaría comprador

ARTÍCULO14ALGO SOBRE CONCEPTOS

DE VALORPor Julio E. Torres Coto M., I.C., M.C., FRICSColegio de Valuadores Estado de Baja California

para el inmueble; el más probable que un vende-dor es capaz de aceptar y un comprador de pagar, en una situación similar a la del mercado anali-zado; el importe neto que razonablemente podría recibir un vendedor por la venta de la propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comer-cialización adecuada y suponiendo que exista, al menos, un comprador correctamente informado de las características del inmueble y que ambos, comprador y vendedor, actúen libremente y sin un interés particular en la operación.” ²Conforme a un criterio ampliamente difundido, “valor de mercado” es la expresión de valor a la que se llega en el proceso de valuación como resultado de la aplicación de Enfoque de Com-paración de Datos de Mercado o Enfoque de Mercado. Concretamente así lo denomina la Circular Única de Bancos en su Anexo 42 (Ver 6.2.4.3), que fija las reglas para la valuación bancaria en el País.

Otra forma de entender el concepto de “valor de mercado” es el que aparece en la Norma Mexi-cana NMX-R-081-SCFI-2015 “SERVICIOS-SERVICIOS DE VALUACIÓN-METODOLOGÍA”, cuya declaratoria devigencia a fue publicada en el Diario Oficial de la Federación para e l 19 de abri l de 2016.

Esta definición coincide con la traducciónal castellanode la contenida en las International Valuation Standards publicadas por el Interna-tional Valuation Standards Council, a las que se apega, en materia internacional, la mayoría de los valuadores mexicanos.

Así las cosas, por lasitud de los cuerpos legisla-tivos y normativos del País, no contamos a la fecha con una definición de un concepto valora-tivo de orden constitucional al que hacenreferencia muchas leyes de dos órdenes de gobiernos y no pocos reglamentos municipales. De ahí que al usar la expresión no hay precisión salvo que en cada caso se acompañe la definición a la que se sujeta y refiere quien la emplea.Sería útil para el gremio que los profesionales inquietos hiciéramos un esfuerzo conjunto para ir dilucidando intríngulis como los planteadas para hacer más clara la terminología de que se sirve la profesión. Útil tanto para nosotros cuanto para los usuarios de nuestro servicio y, no menos, para la judicatura y la administración pública. Hablar un mismo idioma todos, es el ideal.Tijuana, B. Cfa., 7 de junio de 2018

isto que la gran mayoría de quienes hemos abrazado esta noble y compleja profesión












15ALGO SOBRE CONCEPTOS DE VALOR

¹ https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/otros-informes/valoraciones-de-bienes-inmuebles-para-la-tributacion/

isto que la gran mayoría de quienes hemos abrazado esta noble y compleja profesión











ARTÍCULO16


² Tesis: P. XXIV/2004 del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, Semanario Judicial de laFederación y su Gaceta, Novena Época, 181445, 22 de 32, Tomo XIX, Mayo de 2004, p. 146.

L

Por M. en C. Ing. José Antonio Macías Zúñiga


17ARTÍCULO

LA TRASCENDENCIA DE CREAR VALORY RECUPERAR LAS PLUSVALÍAS

a imperiosa necesidad que tienes las ciudades, para ofrecer la mejor calidad de vida a sus habitantes, ha sido una tarea compleja. Entre otras circunstancias, el factor económico es sin duda el mayor obstáculo que se enfrenta al crear y mantener la infraestructura útil que garantice la habitabilidad de los residentes. Entre los servicios y la infraestructura más necesarios, resaltan:

•Seguridad•Agua potable•Transporte•Educación•Manejo de residuos sólidos

El acudir a distintas fuentes de financiamiento, ha sido un instrumento aceptado y empleado por las autoridades, sin embargo, el endeudamiento de las ciudades ha ido incrementándose, por lo tanto, resulta necesario asistirse de alternativas distintas, viables, que garanticen mejores resulta-dos, sin descuidar el manejo transparente y, en verdad útil para la ciudad.El concepto de plusvalías se refiere al incremento del valor del suelo que ha sido generado por acciones ajenas al propietario (creación de valor).La captura de plusvalías no es un tema reciente, ha sido utilizado desde los años 1800´s en diver-sos proyectos de configuración de ciudades y, actualmente, en grandes proyectos de infraes-tructura urbana.

En Estados Unidos se conoce como betterment levy o special assessment En la actualidad, con el rápido crecimiento de nuestras ciudades, se han observado personas que se benefician de la inversión pública en infraes-tructura, sin que aporten a la ciudad en propor-ción a este beneficio.

La ocupación central es entonces:

•Identificar los beneficios que crea la infraes-tructura•Identificar a los beneficiarios de la inversión•Cuantificar el valor creado•Identificar y evaluar los mecanismos para captar una porción de este valor creado

Siempre manteniendo la equidad para los involu-crados.

Una vez más, para fortuna y responsabilidad del valuador de inmuebles, nos corresponde practicar el avalúo que sea base para el cálculo del pago debido, por lo tanto, un punto clave es el proced-imiento de valuación.Siendo Colombia, el país en Latino América, con más avances en este tema - la contribución de valorización (CV) se ha aplicado desde 1921- destaca lo siguiente con respecto al procedimiento (ejemplificando infraestructura vial):

“Método del doble avalúo”. Consiste en recaudar información de avalúos comerciales o catastrales por zonas geoeconómicas comparables a las de la zona analizada; es decir, se selecciona una zona con características similares a las que se estima generará la obra futura, y se traslada el compor-tamiento de los valores de la tierra a los sectores donde se ejecutará la obra. El supuesto es que los valores del suelo se comportarán de manera parecida en ambas zonas. También se realizan avalúos comerciales, por peritos expertos para obtener precios de mercado (muestra de avalúos iniciales), así como una proyección del valor con el proyecto, mediante avalúos a precios del mercado en las zonas geoeconómicas tomadas como referencia (avalúo final).El método requiere tener información del efecto valorización o beneficio generado por obras viales anteriores. A esto denominamos “análisis ex post”.El primer avalúo, que tiene como fin producir el

plano de iso precios antes de la obra, es el resul-tado del análisis de los valores reales actuales y las variaciones históricas que tiene el sector en su estado actual. El segundo avalúo determina la plusvalía que hipotéticamente generará la construcción de esa obra nueva en la zona. El predio de “máxima valorización” es el que debe analizarse en detalle para calificar realmente el porcentaje de su incremento de valor.

Pasos críticos en el método del doble avalúo1. Definir el área de influencia. Esta definición se hace con base en la mejora de movilidad que causará la obra vial o de infraestructura.2. Calcular el beneficio y elaborar un mapa de ISO precios basado en una muestra de predios. Inicialmente la zona se define lo más amplia posible con criterios de comunicación vial y distancias. Dentro de esta amplia zona, se seleccionan unos predios muestrales, que repre-senten las características predominantes de los predios de la zona, teniendo en cuenta caracterís-ticas generales, no particulares de los mismos. Con esta base se construye un plano de iso precios de valores del suelo antes de la obra. Estos avalúos muestrales, por lo general, en los estudios de ciudades intermedias se toman entre cien (100) y doscientos (200) según los tamaños de las zonas de irrigación y la heterogeneidad de las zonas de influencia o irrigación. Todo este estudio inicial debe producir un plano de iso precios antes de la obra que refleje los valores de los lotes tipo. Luego se elabora un segundo mapa de iso precios con los nuevos valores esperados. Un tercer mapa relaciona las diferencias de valor o de iso valorización entre el primero y segundo mapa de iso precios, y también se utiliza para distribuir el beneficio o mayor valorización.

3. Proyección de valorización. Para determinar el efecto valorización o beneficio predial se hace un ejercicio con la participación interdisciplinaria de profesionales experimentados que aportan los siguientes criterios: un estudio económico, que defina unas formulas matemáticas de calificación de los factores a considerar en los criterios de plusvalía; un estudio vial, para calificar y cuantifi-car en cifras el beneficio en cuanto a reducción de distancias de los barrios beneficiados por la obra; un estudio urbanístico, que mida las posibilidades de cambio de uso del predio; y un estudio inmo-biliario, para cuantificar comparativamente qué actores pesan más para darles mayor o menor puntuación proporcional.4. Calcular la distribución del beneficio según calificación de factores. Se le asigna un peso a cada uno de los siguientes factores: posible cambio de uso, es el que genera más plusvalía, aunque está orientado a un menor número de predios (40%); mejoramiento del sector, al quedar comunicado con zonas de más alto nivel o zonas comerciales (20%); tiempo de ahorro en transporte, medido por la reducción de tiempo de viaje en la ciudad, con distancias claramente

medibles (20%); y reducción de contaminación o congestión vial en zonas conflictivas donde ocurre este problema (20%).

5. Establecer el nivel de beneficio (punto focal). El “punto príncipe” o punto focal de máxima valorización de toda la zona de influencia será el lote o la zona puntual que más alta valorización obtendrá porque confluyen allí los más impor-tantes factores de plusvalía. Se calcula la plusvalía esperada sobre este punto – que debe tener la calificación más alta – en porcentajes que se multiplicarán por el valor comercial inicial de cada zona. Con estos valores se construirá el plano de plusvalía o de iso precios que se estima alcanzará la zona luego de ejecutadas las obras. Los estudios ex post en varias ciudades encon-traron que las obras viales generaron una valori-zación promedio real del 10% al 15% sobre los inmuebles (en los siguientes 3 años después de la obra). De esta manera, asumiendo que el mejor lote o inmueble del sector podría tener una valorización del 15%, si un inmueble quedó califi-cado con 70 puntos (según la calificación de factores) se le aplicará una valorización esperada del 10.5%.

6. Distribuir el beneficio. Una vez que el costo del proyecto ha sido determinado y su impacto de plusvalía ha sido calculado se aplica dentro del área utilizando modelos apropiados para el proyecto. La mayoría de ciudades de Colombia, utiliza el método de factores de beneficio, que se basa en la determinación de un área virtual producto de la multiplicación de los factores de ponderación de las características de los predios y el grado de beneficio por el área física del suelo. Los criterios para la construcción de los factores que se seleccionan para hacer la distribución varían entre ciudades, pero el punto de referencia es el valor del inmueble total, contemplando el área de terreno más construcción 7. Determinar la capacidad de pago. Los usos y estratos sociales tienen una liquidación diferente del gravamen, ya que se relacionan con la mayor capacidad de pago del contribuyente. Para la determinación de esta capacidad de pago, varias ciudades hacen encuestas de hogares y estudios sociales, de calidad de vida y de ingresos y gastos de la población. También suelen aplicarse parámetros comparativos con otros tributos, tasas y contribuciones, como la relación con el pago de servicios públicos de cada hogar, o la proporción de la con respecto al pago anual por impuesto predial.8. Definir el plazo del cobro. El cobro es general-mente simultáneo con la ejecución del proyecto. Otras ciudades han experimentado con otros enfoques. Las ciudades suelen hacer un solo cobro en cada administración o período edilicio..

REFERENCIAS

•Una nueva mirada a la recuperación de plusvalías en América Latina. Martim O. Smolka Julio 2012•Borrero, O. Métodos de Avalúo para determinar la Plusvalía Urbana,www.territorioysuelo.org/.../Borrero_Metodos_de_avluos_para_determinar_la_plusvalia_urbana.pdf•Investing in the future Using value creation and value capture to fund the infrastructure our cities need. PWC Australia. Submission responding to the Discussion Paper issued by Department of Infrastructure and Regional Development. February 2017•Financing infrastructure with value capture: the good, the bad & the ugly. February 21, 2018 Rick Rybeck•Curso en línea “Fundamentos para la Gestión de la Valorización del Suelo”. 31 de marzo al 8 de mayo, 2018. Lincoln Institute of Land Policy.

CIMV de Querétaro, A.C

ARTÍCULO18

















REFERENCIAS



19LA TRASCENDENCIA DE CREAR VALOR
















REFERENCIAS


L

ARTÍCULO20


a teoría del valor se basa en:

El valor de producción (el trabajo que costo hacerlo y el material)El valor por utilidad (que tan útil y necesario es)El valor por escases (ley de oferta y demanda)

Todos como valuadores profesionales elabora-mos trabajos de valuación, apoyándonos en los diferentes enfoques para emitir un juicio de valor: Enfoque de mercado, enfoque de costos, capitali-zación de rentas, pero en algún momento nos preguntamos. ¿Porque es que utilizamos estos enfoques?, ¿Cuál es la base de utilizar ciertas o cuales enfoques en relación del tipo de bien que valuamos?, ¿Hay un sustento sobre estas metodologías utilizadas?Estas preguntas creo que surgen a partir de la primera, cual es la teoría del valor, ¿Cómo podemos saber cuál es el valor de un bien tangible y/o intangible?Desde casi la aparición del hombre las pertenen-cias comienzan a tener un valor que inicialmente tiene que ver con su utilidad, a mitad del siglo XVIII el padre de la economía Adam Smith baso su teoría del valor en el producto del trabajo, esto quiere decir que el valor es igual a el trabajo inver-tido en la elaboración de un bien o de un servicio, básicamente un modelo de producción.Smith de forma rustica postulaba que el valor de un bien era el resultado de los materiales, el trabajo de producción (los sueldos de los traba-jadores) y la ganancia o renta, viéndolo desde otra perspectiva este valor se pudiera equiparar a la reproducción de un bien similar, lo que en valuación inmobiliaria hace refería al enfoque de costos.El concepto de utilidad marginal fue utilizado principalmente por Carl Menger, mencionado en algunas de sus publicaciones en 1892 y 1898 en

donde también utiliza y desarrolla ampliamente “La teoría del costo de oportunidad”Este término lo invento Friedrich Von Wieser, y lo utilizo por primera vez en su publicación “Teoría de la economía social” 1914. Básicamente es la elección económica en base a la obtención de la mayor rentabilidad del bien adquirido, esto lo podemos ejemplificar cuando tenemos la necesidad de tomar una decisión de construir en un terreno adquirido, un salón de fiestas o un estacionamiento, para la toma de esta decisión será importante realizar un análisis de que opción nos traería el mayor beneficio económico, sea cual fuere la decisión que se tome estará favorecida y/o desfavorecida en base a la obten-ción de ingresos de la utilización del bien, lo que es el costo de oportunidad , y que podemos nosotros llamar enfoque de rentas.

Valor de uso y valor de cambio: (La historia de dos gallinas por un saco de trigo y dos sacos de trigo por una oveja)De acuerdo con Juan C. Cachanosky (Revista Libretas 20 mayo 1994), el primero en hacer esta diferencia, pero aun sin darse cuenta, tal cual de estos términos fue Aristóteles en su publicación “Política” Volumen I; lo realiza haciendo un comparativo entre el valor que tiene un bien por

el simple echo de cubrir una necesidad, grado de satisfacción por la posesión de este bien y el valor que adquiere cuando este bien se puede cambiar de manera justa por otro de igual desea-bilidad, o satisfactor.

En mi opinión basados en este concepto tan antiguo y de forma muy sencilla (sin tantas variables) se puede definir el mercado, basados en la teoría de Smith de producción y el valor subje-tivo (satisfacción de una necesidad), el valor de uso y el de cambio nos da la base para el enfoque de mercado, la falta de deseabilidad en un bien hace que este pierda valor, y este valor a su vez es un activo intangible (subjetivo).

Este análisis de como se puede obtener el valor de mercado es más complejo en relación de las variables que participan en el, pero al final lo que se persigue es el precio justo para intercambiar un bien, que se basa en el comportamiento del mercado: el bien y su intangible(subjetivo) basado

LA TEORÍADEL VALOR

Miembro de CCOVAL BCRegistro CVBC A-5

Mtra. en Val. Osiris Eduviges Angulo Frías

https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/2011/12/sb10065243e-0011.jpg

como lo misioné en la cantidad de variables como los que intervienen en la operación lo sugieran. Los conceptos y teorías del valor son complejos desde el momento en que se empezaron a analizar hasta la actualidad, por esa razón existen tantas variables como pudiéramos imaginar, percepción del valor, y subjetividad, pero basados en las teorías básicas económicas es como podemos sustentar en la valuación la obtención de los juicios de valor, con los cuales concluimos nuestro trabajo profesión.El estudio de como pudiéramos quitarle la subje-tividad a estos valores principalmente el de mercado iría de la mano del análisis del compor-tamiento social, las tendencias, hasta el estado de animo de una sociedad cada vez mas global y compleja cada día.Por último, concluyo: Cual sería el valor de un diamante en donde lo que escasea son las piedras, para salvar una necesidad. El valor de algo es en base a las necesidades que satisface


21LA TEORÍA DEL VALOR

donde también utiliza y desarrolla ampliamente “La teoría del costo de oportunidad”Este término lo invento Friedrich Von Wieser, y lo utilizo por primera vez en su publicación “Teoría de la economía social” 1914. Básicamente es la elección económica en base a la obtención de la mayor rentabilidad del bien adquirido, esto lo podemos ejemplificar cuando tenemos la necesidad de tomar una decisión de construir en un terreno adquirido, un salón de fiestas o un estacionamiento, para la toma de esta decisión será importante realizar un análisis de que opción nos traería el mayor beneficio económico, sea cual fuere la decisión que se tome estará favorecida y/o desfavorecida en base a la obten-ción de ingresos de la utilización del bien, lo que es el costo de oportunidad , y que podemos nosotros llamar enfoque de rentas.

Valor de uso y valor de cambio: (La historia de dos gallinas por un saco de trigo y dos sacos de trigo por una oveja)De acuerdo con Juan C. Cachanosky (Revista Libretas 20 mayo 1994), el primero en hacer esta diferencia, pero aun sin darse cuenta, tal cual de estos términos fue Aristóteles en su publicación “Política” Volumen I; lo realiza haciendo un comparativo entre el valor que tiene un bien por

el simple echo de cubrir una necesidad, grado de satisfacción por la posesión de este bien y el valor que adquiere cuando este bien se puede cambiar de manera justa por otro de igual desea-bilidad, o satisfactor.

En mi opinión basados en este concepto tan antiguo y de forma muy sencilla (sin tantas variables) se puede definir el mercado, basados en la teoría de Smith de producción y el valor subje-tivo (satisfacción de una necesidad), el valor de uso y el de cambio nos da la base para el enfoque de mercado, la falta de deseabilidad en un bien hace que este pierda valor, y este valor a su vez es un activo intangible (subjetivo).

Este análisis de como se puede obtener el valor de mercado es más complejo en relación de las variables que participan en el, pero al final lo que se persigue es el precio justo para intercambiar un bien, que se basa en el comportamiento del mercado: el bien y su intangible(subjetivo) basado

como lo misioné en la cantidad de variables como los que intervienen en la operación lo sugieran. Los conceptos y teorías del valor son complejos desde el momento en que se empezaron a analizar hasta la actualidad, por esa razón existen tantas variables como pudiéramos imaginar, percepción del valor, y subjetividad, pero basados en las teorías básicas económicas es como podemos sustentar en la valuación la obtención de los juicios de valor, con los cuales concluimos nuestro trabajo profesión.El estudio de como pudiéramos quitarle la subje-tividad a estos valores principalmente el de mercado iría de la mano del análisis del compor-tamiento social, las tendencias, hasta el estado de animo de una sociedad cada vez mas global y compleja cada día.Por último, concluyo: Cual sería el valor de un diamante en donde lo que escasea son las piedras, para salvar una necesidad. El valor de algo es en base a las necesidades que satisface

El pasado 8 de junio se llevó a cabo la inauguración del VI Simposium de Centros Históricos Mazatlán 2018 organizado por AMPI Mazatlán encabezado, por la Lic Cristina Velarde Tirado con la presencia del Presidente Municipal de Mazatlán Lic José Joel Boucieguez Lizarraga, el Secretario de Turismo del Estado de Sinaloa, Lic Marco Antonio García Castro, el presidente Nacional de AMPI, Alejandro Kuri Pheres, el Presidente de FIABCI en América, Antonio Hanna y el Presidente de FECOVAL, Rodrigo Peña Porchas. Este es el primer evento donde participa de manera conjunta AMPI y FECOVAL a partir de la firma del convenio de colaboración entre ambos organismos, destacando la aportación de la FECOVAL con la ponencia de la Dra. Susana Fernandez con el tema “Valuación de Edificios Históricos”, teniendo una excelente participación.

Director de RICS


INSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL)

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX)

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. MTRO. EN VAL. ARQ. LEONARDOTOPETE SÁNCHEZ, CEL. (664)648-8828

GUSTAVO DÍAZ ORDAZ NO. 14617COL. GUADALUPE VICTORIA C.P. 22426,

664 634-0826COL. 684-8865 634-0826

216 9841

[email protected]@gmail.com

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. ESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUALEDON CEL. (686) 569-0126

FRANCISCO I. MADERO 1198 - 4 COL. 2A. SECCION C.P. 21100MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-7400 554-7401

[email protected]@outlook.com

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING.JOAQUÍNFÉLIX MOLINA CEL.(668) 856-9644

BLVD. AGUSTINA RAMÍREZ 1543 FRACC. SANTA CECILIA C.P. 81271LOS MOCHIS AHOME, SINALOA 668 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. ESP. EN VAL. ING. RAFAELVERDUGO ZEPEDACel. (667) 155-7834

COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SURCOLONIA CENTRO, C.P. 80000,CULIACAN SINALOA

667 712-7233 Colegio713-9199

[email protected]@hotmail.com

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

ESP. EN VAL. ING. LUIS CELERINOMEDINA FLORES CEL. (662) 256-8585

M.V. ARQ. JOSÉ LUIS MORENO CHACÓNCel. (662)224-0806

NAYARIT No. 227 ENTRE RAMÓN CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. COUNTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO SONORAING. LUIS ROBLES LINARES S/N ENCINO CON CAMINOANCERES C.P. 83288 HERMOSILLO, SONORA

662

662

213-2376302-5058 Colegio319-0298 319-0298

[email protected]@hotmail.com [email protected]

COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. (CIME) ING. FRANCISCO JAVIER ALVAREZ LARACel. (55) 3005-4437

OKLAHOMA 89 COL. NÁPOLES C.P. 03810CIUDAD DE MÉXICO 55 5523-1123

[email protected]@[email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COMAVIIN, A.C.

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. 5 DE FEBRERO 133 COL. CENTRO C.P. 85000CIUDAD OBREGÓN, SONORA 644 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.M. EN C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDOCel. (844)124-8808

JOSÉ MA. MORELOS 480 FRACC. RESIDENCIAL LOS PINOS C.P. 25198SALTILLO, COAHUILA

844 416-2780 416-2780 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP EN VAL. ING. ADOLFO ADRIANGARZA SALAZAR CEL. (81) 8287-8549

V. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040MONTERREY, NUEVO LEON 81 8387-5604

Colegio 8343-0177 [email protected]@[email protected]: [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. ARQ. HÉCTOR SEGURADEANTES CEL. (833) 140-4906

VIOLETA 102 COL. JARDIN C.P. 89260 TAMPICO, TAMPS. 833

211-4001Colegio 216-7986 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.MTRO. EN VAL. ARQ. SAULORODRIGUEZ MAYNEZ CEL. (618) 134-2740

AV. LA SALLE 321-5 FRACC. HORTENCIAS C.P. 34107DURANGO, DURANGO 618 811-5754 811-5754 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C. M.V.I. ARQ. JORGE ARTUROACOSTA RAMÍREZ CEL. (656)167-0776

CALZ. DEL RÍO 8553-1 FRACC. SAN FERNANDO C.P. 32409CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA 656 251-0835 251-0835 [email protected]

[email protected]

415-2700415-2762

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. EDMUNDO CARLOSSANDOVAL ZAHM CEL. (777) 203-4808MTRO. EN VAL. ING. HUMBERTO IBARRASÁNCHEZ CEL. (55)5451-0163

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 263-2167 [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. AV. INSURGENTES SUR 348 PISO 6 COL. ROMAC.P. 06700 CIUDAD DE MÉXICO 55 5697-9952

5697-60815584-3676

IMV-DF

5523-1123

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C. M.V. ING. ARQ. GERARDO VALENCIA LINARES AVE. ING. JUAN PALOMAR Y ARIAS 84 FRACC. JARDINES VALLARTAC.P. 45020 ZAPOPAN JALISCO

33 3823-5540 Colegio 3629-7747

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. MTRO. EN VAL. RAFAEL GALLARDOCASTILLO CEL. (312) 111-0535

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL

312 314 3024 Ofic. 313 3610 Colegio 313 3610 Colegio

[email protected]@hotmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. LIBERTAD 123 CENTRO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 363-5604 363-5604 [email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.M. EN V. ING. LUIS ALFONSOMERLO RODRÍGUEZCEL. (443)202-8002

JOSÉ MA. IGLESIAS 297 COL.CHAPULTEPEC SUR C.P. 58260MORELIA, MICHOACÁN

443 316-5080Colegio314-9239

[email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. HECTOR SANTANAHERNANDEZ cel. (442) 219-0304

CALLE ESTADIO 114 COLINAS DEL CIMATARIO , C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442 212-5601

229-06-10 Colegio 219-0304 [email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ DE JESÚSZÚÑIGA RODRÍGUEZCEL. (462) 115-3556

3er BATALLÓN DE SAN PATRICIO 580 U. HABIT. VASCO DE QUIROGA FOVISSSTE IRAPUATO, GTO. 462 624-5329 624-5329 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ING. MELESIO SADA CASTAÑEDACEL. (477)638-0951 HDA. SAN GABRIEL 106 COL. EL ROSARIO, LEON, GTO. 477 711-7888 711-7888 [email protected]

[email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCOCelular: 045 271 108 23 46 AV. 3 No. 1414, CENTRO, CÓRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext. 108

[email protected][email protected]@civacori.org

COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. (228) 856-4900

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. DOMINGOANTONIO IBARRA MANDUJANOCEL. (229) 139-5304

AV. 5 DE MAYO 928, COL. CENTRO C.P. 91700VERACRUZ. VERACRUZ 229 932-3851 932-3851

[email protected][email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C.ESP. EN VAL. CARLOS ERNESTO FIERROSPACHECO CEL. (998)316-3526

CALLE ASTROS S/N SMZ. 41 MZ. 11 LT. 4CANCUN, QUINTANA ROO 998 251-0767 251-0767

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. M.V. ING. HEBERT ZUMÁRRAGA REJÓNCEL. (999)163-0326

CALLE 27 No. 208 G BIS X 12 Y 14 COL. GARCÍA GINERES C.P. 97070MÉRIDA, YUCATAN 999 920-1276 920-1276 [email protected]

[email protected]@yahoo.com

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JULIO CÉSAR SAMAYOAGARCÍA CEL. (993)347-5150

MALECÓN CARLOS A. MADRAZO 681-3 CENTRO,C.P. 86000, VILLAHERMOSA, TAB 993 131-4639 131-4639 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE MAESTROS VALUADORES DEL ESTADO DE GUERRERO A.C. MTRO. ORESTES FERNANDOCORAL GUERRA CEL. (747) 109-4028

ALEMAN ESQ. 18 DE MARZO 45CHILPANCINGO, GUERRERO 747 109-4028 109-4028 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE NAYARIT, A.C. M.A.C. ING. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZMARTÍN DEL CAMPO (311) 220-3570

LERDO N° 205 DESPACHO 2, COLONIA CENTRO, C.P. 63000TEPIC, NAYARIT 311 213-9225 CEL. 045 (311) 220-3570 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DEL ESTADO DE ZACATECAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. FIDEL ÁLVAREZGONZÁLEZ CEL. 045-492 892 0526

AV. UNIVERSIDAD No 210 6to. PISO, LA LOMA, C.P. 98068ZACATECAS, ZACATECAS 492 922-4440 922-5730

768-0198 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C. MTRO. ARQ. DIEGO GUADALUPESÁNCHEZ PORRAS CEL. (951)114-4756

PROLETARIADO MEXICANO MZ. 3 CASA 1 COL. FOVISSSTE,C.P. 68025 OAXACA, OAXACA 951 515-2058 515-2058

171-3112

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE LA COMARCA LAGUNERA, A.C. M.C. ING. HUMBERTO G. ZUGASTI MAGALLANES CEL. (871)116-1022

AV. JUÁREZ No. 2388 Ote Planta baja local #4 Col CentroC.P. 27000 TORREÓN, COAHUILA. 871 (871) 711 16 97 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE CAMPECHE, A.C. AV. ADOLFO LOPEZ MATEOS 132-2 ALTOS, COL. SAN ROMÁN C.P. 24040SAN FRANCISCO CAMPECHE CAMPECHE 381 144-2746 144-2746

[email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DEL SUR DE SINALOA A.C. ESP. EN VAL. ING. FRANCISCOMURRIETA GONZÁLEZ CEL. (669)918-5858

RIO BALUARTE No. 111-3 FRACC. TELLERÍA, C.P. 82017MAZATLÁN, SIN.

669 981-1974 985-4174 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C. M.V.I. ING. ALDO ALFONSO SANDOVAL MONTEMAYOR CEL. (871)178-7492 CALZ. COLÓN 551 NORTE COL. CENTRO C.P. 27000 TORREÓN, COAH. 871 722-4080

[email protected]@avalinte.com

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DE BAJA CALIFORNIA SUR, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. SILVIA QUILVANIAQUIROGA ITURBURO Cel. (624)113-3726

ESP. EN VAL. ARQ. MARIO OZUL COLLINCEL (381)126-0345

BLVD. PADRE KINO ENTRE OCAMPO Y DEGOLLADO, OLIVOS, LA PAZ, B.C.S. 612 122-8051121-1982

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZBACA CEL. (899) 133-3237 Y (899) 936-8620

ÁLAMO 139 FRACC. RINCÓN DEL VALLE, REYNOSA 834 135-1044135-1197 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C. ESP. EN VAL. ING. EDMUNDOHERNÁNDEZ PAZOS CEL. (614)184-1178

AV. OCAMPO 1203 CENTRO C.P. 31000CHIHUAHUA, CHIH. 614 412-0383 412-0383 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN ANGELGARCÍA BLANCO CEL. (444)820-4959

MARIANO OTERO 160 COL. TEQUISQUIAPAN C.P. 78230SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P. 444 813-3974 813-3974

[email protected][email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA

222 Colegio 230-2527 [email protected]@covapue.org

DR. AXEL RODRÍGUEZ BATRESCEL. (222)380-5451

514-4040

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. HORACIOCOUTIÑO TORRES CEL. (961)171-9288

RÍO COATÁN 7 LOS LAGUITOS, C.P. 29020 TUXTLA GUTIERREZ, CHIAPAS 961 602-0460 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ NAVARRETEHEREDIA CEL. (755)557-0925

PALAPAS 23 P.B. CENTRO, C.P. 40880ZIHUATANEJO

755 554-3546 554-3546 [email protected]@gmail.com

SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV) ESP. EN VAL. ING. MAURICIORICO LANDÍN

CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010,CIUDAD DE MÉXICO

55 5606-6349 5606-1327 Siciv [email protected]@gmail.com

SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) ARQ. E.V.I. BERTHA LORENAMERCADO ACEVEDO

AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, C.P. 11950, CIUDAD DE MÉXICO 55 5566-5501 5546-9615

5271-0152 [email protected]

PASEO DE LAS FUENTES 33 VERDE VALLE C.P. 83200HERMOSILLO, SONORA 662 216 9841M.V.C. ING. RODRIGO PEÑA

PORCHAS

CEL. (668)856-9644

[email protected]

[email protected]@comrviin.org

ESP. EN VAL. HAYDEE MENDOZADURÁN CEL. (449)196-0822

ING. LUIS GUILLERMO LÓPEZ RUSSOCEL. (645)447-1427 415-2762

[email protected]@yahoo.com.mx

[email protected]@penaporchas.com

216 9841PASEO DE LAS FUENTES 33 VERDE VALLE C.P. 83200HERMOSILLO, SONORA 662 216 9841M.V.C. ING. RODRIGO PEÑA

[email protected]@penaporchas.com


CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y

M.V.C. ING.RODRIGO PEÑAPORCHASCEL. (662) 103-0328

HERMOSILLOSONORA

662 216-9841 [email protected]@penaporchas.com

CALLE AMERICA 237 SURCOL. CENTRO C.P. 64000

REPRESENTANTES REGIONALESREGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA

TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

HERMOSILLOSONORA

II ING. CÉSAR SERVANDOCANTÚ MARTINEZ,MAI, SRA, MRICS, RWA.

LÁZARO CÁRDENAS 821-A PTE.VALLE DEL MIRADOR, C.P. 66260SAN PEDRO GARZA GARCÍA.

MONTERREYNUEVO LEON 81 8359-5415 8359-58-54

III ANASTASIO BUSTAMANTE 811FRACC. LOS PINOS C.P 32350

CIUDAD JUÁREZCHIHUAHUA 656 616 7444 616 2544

611 3349 [email protected]

IV MTRO. ARQ. JULIÁNALBERTO URRUTIA FRANCO

AV. CIRCUNVALACIÓN JORGE ALVAREZDEL CASTILLO 1285-9COL. COUNTRY CLUB C.P. 44610

GUADALAJARAJALISCO 33 3823-5540 [email protected]

VI

V MTRA. EN VAL. ARQ.MAGALI AGUADO GONZÁLEZ

ING. LAMBERTO LEÓN ORTEGA PINO SUÁREZ 700 L.-5 ACOL. CENTRO C.P. 68000

OAXACAOAXACA

BLVD. CAMPESTRE 509-101JARDINES DEL MORALC.P. 37157

477

951

717-1388

518-6212

[email protected]

leó[email protected]

VII M. EN V. ING. RAFAELLEÓN GUZMÁN

AV. 16 DE SEPTIEMBRE 338COL. PRIMERO DE MAYO C.P. 96190

VILLAHERMOSATABASCO 993 688-8990 [email protected]

[email protected]

VIII ESP. EN VAL. ING. FERNANDOLUIS SANDOVAL MIRANDA

INGENIEROS MILITARES 85-605 Y 606COL. ARGENTINA PONIENTE C.P. 11230 CIUDAD DE MÉXICO 55 5557-8082

3823-5540

LEÓNGUANAJUATO 717-1388

515-9534

[email protected]

TESORERA

SUBTESORERO

MTRA. ARQ. DULCECAROLINA SAMBERINOMARÍN

VILLAHERMOSATABASCO

MÉRIDAYUCATÁN

993

999

131-1874

919-4474

131-1874

919-4585

[email protected]

[email protected]

DIRECTIVA DE FECOVAL

CONSEJO TECNICO, COMISARIO Y COMISIONES

PRESIDENTE

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. GUSTAVO ALFONSOREYES AGUIAR

M. EN V. ING. JAVIERFURLONG SALGADO

E. V. ARQ.SALVADOR PADILLACASTILLO

MTRO. ARQ. BELISARIODOMÍNGUEZ ROMERO

SEGUNDO SECRETARIOPROPIETARIO Y COMISIONLEGISLATIVA

PRIMER SECRETARIOSUPLENTE

M. EN V. ING. ARQ.SYLVIA MARBELLAARELLANO ANDRADE

SEGUNDO SECRETARIOSUPLENTE

[email protected]@fecoval.org

[email protected]

[email protected] [email protected]

[email protected]@fecoval.org

[email protected]

CALLE 27 PTE. No. 4710-3COL. AMPLIACIÓNREFORMA C.P. 72160

AV. JUAN CARRASCONO.160 SURCOL. CENTROC.P. 80000

AV. HIDALGO 5004-303COL. CHAIRELSECC. 33 C.P. 89219

PUEBLAPUEBLA

CULIACÁNSINALOA

TAMPICOTAMAULIPAS

81

222

667 75102

833

211-0012 230-1010

75102

8375-7687

227-1383

770-1727PARQUE MÉXICO 603-16COL. LEÓN MODERNOC.P. 37480

LEÓNGUANAJUATO

477 770-7212

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VALUADOR PROFESIONAL...La cerca perimetral, así como las divisiones del rancho están hechas con...

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