Verticalización, ¿qué nos detiene?

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V GRUPO 4S 2014 CONFERENCIA VERTICALIZACIÓN QUE NOS DETIENE? —— Presenta/ Carlos Muñoz 4S

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Verticalización, ¿qué nos detiene?

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VGRUPO 4S 2014CONFERENCIA

VERTICALIZACIÓN QUE NOS DETIENE? ——

Presenta/ Carlos Muñoz 4S

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“Uno de los mayores retos a los que se enfrenta México y

que menos atención ha recibido, es la expansión

anárquica de las ciudades.” -ITDP, 2013

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U

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21.5km

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+10%

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a. Relego de la planeación urbana en las políticas públicas federales. !b. Carencia de mecanismos e incentivos para hacer una planeación metropolitana. !c. Un sistema de leyes que reduce la eficacia de la planeación urbana. !d. Una política de vivienda que expande las ciudades. !e. Un sistema financiero que es ciego a la planeación urbana.

-InstPoliticasTransporte México ITDP, 2013

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f. Incapacidad de desarrolladores y arquitectos de entender la psicología del consumidor para motivarlo a un cambio cultural.

!

-Grupo 4S, 2014

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VERTICALIZACIÓNLa psicología del consumidor

Presenta/ Carlos Muñoz 4S

V

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MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——

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11

=

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$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000

220 m2 140 m2 70 m2

2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B

carne asada, perro, futbol

10-12 m2 0?

Alberca Palapa terraza!

AAA el lugar del futuro

zona conocida

CLASE MEDIA - C

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24m2

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X

LECCIÓN 1: NOS DETIENE NO ENTENDER QUIEN ES EL MERCADO META

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5%15%

4%

24%13%

39% InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor

5%14%

2%11%

21%

47%InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor

Monterrey

20%

36%

44%

Puebla

INVERSIÓN

JÓVENES

RETIRO

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15,000

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Monterrey, Mexico (4,180,000)  Toronto, Canada (6,139,000) -World Atlas

POTENCIAL DE MTY = 10,215 U

Monterrey, Mexico 26,000 GDP/C  Toronto, Canada 49,000 GDP/C -Brookings Institution Global Metro Monitor

POTENCIAL DE MTY = 5,420 U

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Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201320

Ventas Anuales Verticales

0

200

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

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1,219

1,013901

781

472

998956

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Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201321

Ventas Anuales RESIDENCIAL

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

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106

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168163203217

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32

Premium Residencial Plus Residencial

Inseguridad ALEX

Nuevo Sur

Crisis USA

Donde?

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4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

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Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)

2013 20142012

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-160

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416

608

800

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

373374

432478517534

571578

333

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307

5335

102645272

126

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15021

374432478517534571578333379307376-54-93-148-103-69-109-133-65-46-78-90

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

2013 20142012- 1 AÑO

Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)

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Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201324

Las oportunidades no hacen noticia

SUB OFERTA residencial= 1,422 U (1-2.5Mdp) zona aspiracional +2,000 UR < $156,000A

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Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201325

Ventas Anuales PLUS

0

175

350

525

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

300

429

307302

413342

530565

492

627

503

382

291

106

370359

168163203217

772498

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Premium Residencial Plus Residencial

Crisis USA

Valle Ote Valle Pte

Valle Norte

Ugo

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-200

240

680

1120

1560

2000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

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1,4611,271

1,1111,212

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1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)

2013 20142012

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-200

240

680

1120

1560

2000

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

1,6121,6951,7221,725

1,4611,271

1,1111,212

1,303

1,384

1,28521115177

405

310346

25272

358

1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101

Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

2013 2014201241MESES

Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)

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Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201328

Ventas Anuales PREMIUM

0

175

350

525

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E

300

429

307302

413342

530565

492

627

503

382

291

106

370359

168163203217

772498

32

Premium Residencial Plus Residencial

Sofia Cuadro

Mala prensa

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-100

60

220

380

540

700

4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

485509522560588578605

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366

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Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado

Inventarios Anuales PREMIUM

2013 20142012

Page 30: Verticalización, ¿qué nos detiene?

$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000

220 m2 130 m2 70 m2

2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B

carne asada, perro, futbol

10-12 m2 0?

Alberca Palapa terraza!

AAA el lugar del futuro

zona fea conocida

CLASE MEDIA - C

Page 31: Verticalización, ¿qué nos detiene?

70 m2

+ 64 m2 Estacionamiento+ 10 m2 Pasillos, circ.+ 5 m2 Amenidades149 m2

140 m2

RESI- DENCIAL C+

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70 m2

+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2

140 m2

$ 50,000$ 0

$100,000

RESI- DENCIAL C+

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X

LECCIÓN 2: NOS DETIENE QUE EL 43% DE LOS METROS QUE CONSTRUIMOS NO LOS VALORA EL CLIENTE

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Page 35: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 36: Verticalización, ¿qué nos detiene?

70 m2

+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2

140 m2

$ 50,000$ 0

$100,000

RESI- DENCIAL C+

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5%10%

16%

19% 14%

36%Guardias (S)Limpieza (S)Administración (S)MantenimientoServiciosSeguros

$220,000

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LECCIÓN 3: NOS DETIENE NO SABER COMO DAR MÁS VALOR DONDE LO HAY.

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TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——

Page 40: Verticalización, ¿qué nos detiene?

Altura

Densidad

Distancia

Tiempo

EL JUEGO DE HACER VIVIENDA VERTICAL ——

Page 41: Verticalización, ¿qué nos detiene?

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300

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Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

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50

300TORONTO ——

Page 43: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 44: Verticalización, ¿qué nos detiene?

Altura

Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

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300BUENOS AIRES ——

Page 45: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 46: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 47: Verticalización, ¿qué nos detiene?

Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

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0"

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100"150"200"250"300"350"400"450"500"550"600"650"700"750"800"850"900"950"1000"1050"1100"1150"1200"1250"1300"1350"1400"1450"1500"1550"1600"1650"1700"

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ECG MONTERREY ——

+ Lejos- Cerca

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Altura Densidad

Distancia + Lejos- Cerca

20

35

50

300QUE ES CERCA? ——

Page 50: Verticalización, ¿qué nos detiene?

TRABAJOS MEJOR PAGADOS

NIVEL SOCIO-ECONÓMICO AAA

COMERCIO / VIDA SOCIAL NIVEL A/B

90%

Page 51: Verticalización, ¿qué nos detiene?

LECCIÓN 4: NOS FRENA NO SABER DESARROLLAR LAS UBICACIONES DESEADAS

Page 52: Verticalización, ¿qué nos detiene?

CERQUITA DE LA VIDA DEL SIERRA MADRE

(No cerca del centro)

Page 53: Verticalización, ¿qué nos detiene?

350m215V/H

Page 54: Verticalización, ¿qué nos detiene?

150m244V/H

Page 55: Verticalización, ¿qué nos detiene?

DENSIDAD = EL DIABLO

Page 56: Verticalización, ¿qué nos detiene?

360 V/H

400 V/H

450 V/H

330 V/H

Page 57: Verticalización, ¿qué nos detiene?

1,200 V/H 2,200

V/H

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DENSIDAD?

1%

Page 60: Verticalización, ¿qué nos detiene?

LECCIÓN 5: NOS DETIENE EL ESTIGMA MALO DE LA DENSIDAD HORIZONTAL.

Page 61: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 62: Verticalización, ¿qué nos detiene?

COPENHAGE

Page 63: Verticalización, ¿qué nos detiene?

LECCIÓN 6: NOS FRENA LA EVASIÓN ASPIRACIONAL AL TRANSPORTE PÚBLICO

Page 64: Verticalización, ¿qué nos detiene?

+10%

Page 65: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 66: Verticalización, ¿qué nos detiene?
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Page 68: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 69: Verticalización, ¿qué nos detiene?

LECCIÓN 7: NOS FRENA EL AISLAMIENTO DE CADA PROYECTO

Page 70: Verticalización, ¿qué nos detiene?

UURGENCIA EMOCIONAL

——

Page 71: Verticalización, ¿qué nos detiene?
Page 72: Verticalización, ¿qué nos detiene?

LECCIÓN 8: NOS FRENA EL VENDER CON URGENCIA CIRCUNSTANCIAL

Page 73: Verticalización, ¿qué nos detiene?

MY HOME——

MY BUILDING——

MY LIFE——

LECCIÓN 9: NOS FRENA LA FALTA DE REFLEXIVIDAD DE NUESTROS PROYECTOS

Page 74: Verticalización, ¿qué nos detiene?

MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——

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TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——

Page 76: Verticalización, ¿qué nos detiene?

UURGENCIA EMOCIONAL

——

Page 77: Verticalización, ¿qué nos detiene?

AGRUPO 4S

10

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

WE HELP DEVELOPERS FIND UNMET MARKET OPPORTUNITIES —— Investigación de mercados para la conceptualización de proyectos inmobiliarios extraordinarios.

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SOMOS EXPERTOS EN EL ANÁLISIS PROFUNDO DE LA

DEMANDA

Page 78: Verticalización, ¿qué nos detiene?

AGRUPO 4S

*Las metodologías de investigación han sido documentadas en el libro: Innovación en Desarrollo Inmobiliario, BRE Ediciones 2014.

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

UN PROCESO DE INNOVACIÓN INMOBILIARIA ——

Herramientas de entendimiento

de la DEMANDA

Estudios etnográficos

Estudios cuantitativos tradicionales

Painstorm: Estudio

cualitativo clave

Unicornio inmobiliario:

Estudio cualitativo

Entrevistas clave

(profundidad)

Early adopters -

Inversionistas

Page 79: Verticalización, ¿qué nos detiene?

BGRUPO 4S

10

PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN

WE HELP DEVELOPERS CONQUER MARKETS THROUGH STRATEGY ——

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SOMOS EXPERTOS EN ESTRATEGIA COMERCIAL

PARA EL RAMO INMOBILIARIO

Page 80: Verticalización, ¿qué nos detiene?

WINNERS OF THE NATIONALS 2014.

FIRST COMPANY OF THE RGVBA TO RECEIVE A MARKETING AWARD

!· Best International Marketing Campaign 2014

WINNERS OF STAR AWARDS.

!· Best Marketing 2013 · Best Experience 2013 .Best Showroom 2014

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4S Marketing Awards

Page 81: Verticalización, ¿qué nos detiene?

The school.