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VI CONGRESO DE PATOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN Y VIII DE CONTROL DE CALIDAD

SANTO DOMINGO, REUBLICA DOMINICANA 9 al 12 de octubre del 2001

EL COSTO DE LA NO CALIDAD: Una propuesta de mejoramiento del sistema de carpintería exterior en vivienda social en Buenos Aires Alicia Gerscovich. Arquitecta, Especialista en Tecnología y Producción del Hábitat. Centro de Estudios del Hábitat y la Vivienda. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo. Universidad de Buenos Aires. Oficina 429. 4º piso. Secretaría de Investigación y Posgrado. Ciudad Universitaria (1425) Buenos Aires. Argentina E.mail: agersc@fadu.uba.ar TE/Fax: 0054 11 4334-3924 SITUACIÓN HABITACIONAL NACIONAL

Aspectos generales de Argentina

La República Argentina se extiende sobre una superficie de 3,7 millones de

kilómetros cuadrados incluidos 946 000 km2 del territorio antártico e islas del

Atlántico Sur, organizados en 23 provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos

Aires.

Para el año 2.001, la proyección nacional se estima en 37.031.000 habitantes –según el INDEC1-,

de los cuales la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires concentran casi el 48% del total, siendo la densidad de población de 15.217 hab/km2 en la ciudad de Buenos Aires, frente a una media del país de 13,16 hab/km2, o de 6 hab/km2 en las provincias del Sur Argentino. Dadas las tendencias de urbanización de los países en desarrollo en la última mitad del presente siglo, la población urbana ha aumentado sin precedentes siguiendo el movimiento de los polos industriales y comerciales para su localización urbana. Junto a este acelerado proceso de urbanización, al que no siempre acompañan políticas de inversión urbana acordes, emerge la pobreza urbana junto a graves problemas sociales y de deterioro ambiental. Entre las características más importantes de este proceso de urbanización se pueden mencionar los asentamientos ilegales localizados en las ciudades, muchas veces en tierras no aptas, la existencia de viviendas sin servicios básicos de infraestructura, la polución del aire, el aumento de la mortalidad producto de la falta de infraestructura sanitaria, el aumento de la inseguridad, la expansión urbana en detrimento de áreas semiurbanas y rurales, entre otras.

Situación habitacional nacional

1 INDEC: Instituto Nacional de Estadística y Censo

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La demanda de soluciones habitacionales está segmentada por tipo de déficit y por las

condiciones socioeconómicas de los hogares. Estas dos dimensiones son fundamentales en la

medición de la situación habitacional para describir qué tipo de problema se debe resolver y

conocer la gradiente que deben tener los productos ofrecidos para que se adecuen a las

condiciones económicas de los demandantes.

CUADRO HOGARES SEGÚN SITUACION HABITACIONAL. AÑO 1998

SITUACIÓN HABITACIONAL HOGARES %

SUB

TOTAL

TOTAL SUB

TOTAL

TOTAL

* EN VIVIENDA IRRECUPERABLE (1)

* EN VIVIENDA RECUPERABLE (1)

* HACINAMIENTO POR CUARTO EN VIVIENDAS NO

DEFICITARIAS:

EN VIVIENDAS AMPLIABLES

EN VIVIENDAS NO AMPLIABLES

* HOGARES HACINADOS:

EN VIVIENDA IRRECUPERABLES (2)

EN VIVIENDA RECUPERABLES (3)

EN VIVIENDAS NO DEFICITARIAS (4)

TOTAL DE HOGARES EN SITUACIÓN HABITACIONAL DEFICITARIA

TOTAL DE HOGARES PAIS

370.585

83.897

28.507

56.515

353.757

510.743

1.635.014

454.482

438.779

3.039.018

9.243.858

4,0

0,9

0,3

0,6

3,8

5,5

17,9

4,9

4,7

33,0

100,0

Fuente: Dirección Nacional de Políticas Habitacionales. Subsecretaría de Vivienda de la Nación. 1999.

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NOTAS:

(1) Se consigna un sólo hogar por vivienda aunque exista hacinamiento de hogar. La

diferencia se incluye en (2) y (3).

Vivienda irrecuperable: Incluye las siguientes categorías censales: rancho o precaria, local

no construído para fines habitacionales, vivienda móvil.

Vivienda recuperable: Incluye las siguientes categorías censales: casas b, casa de inquilinato.

(2) 51.407 hogares conviven en 22.900 viviendas irrecuperables

(3) 201.068 hogares conviven en 144.553 viviendas recuperables

(4) 503.306 hogares conviven en 149.549 viviendas no deficitarias

Desde esta perspectiva se puede decir que hoy en la Argentina 3.039.000 hogares presentan

situaciones habitacionales deficitarias de los cuales:

510.000 viven en viviendas que por las características de los materiales con que han sido construidas son irrecuperables.

1.635.000 viven en viviendas que si bien presentan rasgos de precariedad (falta de terminaciones, carencia de instalaciones sanitarias) son posibles de ser recuperadas mediante acciones de refacción o completamiento.

454.500 habitan buenas viviendas pero que, por su tamaño, resultan inadecuadas para albergarlos produciéndose distintos niveles de hacinamiento (más de dos personas por cuarto)

438.779 comparten la vivienda con por lo menos otro hogar.

Por otra parte si se atiende al nivel socioeconómico de los hogares se comprueba que la situación de los hogares es marcadamente diferente en función de dicho nivel. En efecto, mientras que casi ningún hogar que pertenezca a los niveles altos o medio altos tiene problemas habitacionales, el 90 % de los hogares de nivel bajo padecen algún tipo de problema habitacional. CUADRO SITUACION HABITACIONAL DE LOS HOGARES SEGÚN NIVEL SOCIOECONOMICO. AÑO 1998

NIVEL

SOCIOECONOMICO

SITUACION

HABITACIONAL NO

DEFICITARIA

SITUACION

HABITACIONAL

DEFICITARIA

4

Alto y medio alto 1.146.238 -----------

Medio 2.932.186 451.066

Medio bajo 1.962.718 1.032.292

Bajo 163.698 1.555.660

TOTAL 6.204.840 3.039.018

Fuente: Dirección Nacional de Políticas Habitacionales. Subsecretaría de Vivienda de la Nación. 1999

SITUACIÓN HABITACIONAL EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

En la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con la proyección del Censo Nacional de Población y

Vivienda de 1991 para 1998, hay 1.134.544 hogares, de los cuales 131.494 son deficitarios

(11,6%), para una población de 3.000.000 de habitantes.

En la zona sur de la ciudad, limitada por la Av. Rivadavia, la Av. General Paz y el Riechuelo, vive el

35,8% de los hogares y concentra el 52,6% de los deficitarios.

Del total de hogares deficitarios de la ciudad, el 3,2% vive en viviendas recuperables, el 1,7% en

viviendas irrecuperables, el 2,7% posee hacinamiento por cuarto en viviendas buenas (más de 2

personas por cuarto) y en el 3,9% vive más de un hogar en vivienda buena.

POLITICA DE VIVIENDA EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, sancionada en octubre de 1996 fija una política global de vivienda que integre a todos los sectores involucrados. La Comisión Municipal de la Vivienda (CMV) es el organismo autárquico encargado de implementar la política de vivienda en el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires para promover la vivienda de interés social a partir de la construcción de vivienda y la infraestructura necesaria. Parte de los recursos son aportados por la nación a través del Fondo Nacional de la Vivienda, recurso genuino reglamentado por la Ley Nº 24.464 de creación del Sistema Federal de la Vivienda, que le otorga a la Ciudad de Buenos aires el 1,3% del monto total asignado.

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La política desarrollada busca no solo revertir la situación existente, sino generar operatorias para

los distintos sectores sociales, incrementando notablemente en su conjunto la producción de

viviendas, al mismo tiempo que se ha bajado el costo de las obras en un 33%, y el valor de las

adjudicaciones en un 37%.

La CMV está encarando una serie de acciones innovadoras tendientes a diversificar la oferta habitacional para abarcar a la mayor parte de los sectores sociales con problemas de vivienda. Los planes que se están implementando, desde los estratos más bajos son:

Radicación de villas de emergencia. En 1998 se inician 1000 viviendas por un sistema mixto de empresa-autoconstrucción asistida.

Transformación de los barrios de emergencia en barrios de la ciudad: apertura de calles, provisión de infraestructura cloacal, agua potable, veredas y pavimento, forestación; construcción de plazas; habilitación de locales comerciales.

Créditos a familias para comprar edificios o viviendas intrusados.

Diversificación de las operatorias con fondos FONAVI: - Acción directa

- Cofinanciación con cooperativas

- Recuperación de los conventillos de La Boca; control de las inundaciones

- Atender la emergencia habitacional a través de créditos a los desalojados para mejoramiento de sus viviendas

Plan “Casa propia”: crédito subsidiado a los compradores de viviendas construidas por privados

Operatoria Acción Directa

A través de la operatoria ACCION DIRECTA se están construyendo un promedio de 2000

viviendas al año, el doble de lo que se construyó en la década de los 80.

Las acciones tienen como objetivo unificar los pliegos de licitación, los criterios constructivos y los prototipos de vivienda y de los edificios; cumpliendo con las normas urbanísticas y del código de edificación de la ciudad de Buenos Aires. Las obras que se están construyendo se insertan en la trama urbana de la ciudad, o generan nuevas urbanizaciones. El precio promedio estimado del m2 construído es de 457 $.

Las unidades serán destinadas a población de medianos y bajos recursos. Los adjudicatarios

abonan el 18% del precio de venta durante la construcción y el saldo se financia a 20 años.

Las obras, proyectadas por la oficina técnica de la CMV, están de acuerdo con las normas vigentes. Cada obra dispone de su propio terreno individual que originará un consorcio independiente en el futuro, circunstancias éstas que mejorarán la administración de cada edificio y la convivencia entre vecinos. Junto con la posesión de las unidades a los adjudicatarios se entrega

N

N

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la escritura traslativa de dominio para permitir securitizar las mismas y que sirvan de instrumento de crédito y de obtención de más fondos en el futuro.

Actualmente ya se han entregado edificios de vivienda en la zona sur de la ciudad, en Casa

Amarilla, en el barrio de La Boca, y en Flores Sur, así como se está trabajando en la reconstrucción

de cuatro conventillos en La Boca, que totalizan con las obras en licitación y construcción junto con

los otros programas 3900 unidades habitacionales.

DIAGNOSTICO DEL ESTADO DE LOS CERRAMIENTOS EXTERIORES

La producción de vivienda social con fondos públicos en Buenos Aires durante 90 años, significó la construcción de más de 41.000 unidades de viviendas en 80 intervenciones que albergan 200.000 habitantes. El resultado es hoy un parque habitacional deteriorado, con fallas de difícil resolución para sus habitantes, ya que no pueden afrontar los costos por defectos producidos principalmente en las etapas iniciales de concreción de las obras. Estas fallas inciden directamente sobre la calidad de vida de la población alojada y sobre la no apropiación que hacen de las viviendas y su entorno, pero fundamentalmente sobre las formas de convivencia entre vecinos para usar y mantener correctamente su hábitat y lograr la durabilidad esperada del patrimonio social.

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Si se analizan distintos conjuntos de vivienda construidos con fondos públicos durante la década

del „70 (6 conjuntos que suman 13200 viviendas), en la cual el paradigma tipológico es el ´gran

conjunto´ realizados con diferentes sistemas constructivos y que responden a diferentes tipologías

urbano arquitectónicas, se observa que el rubro Carpinterías es uno de los que más rápidamente

se deterioró, detectándose síntomas de fallas en:

Para carpinterías con marco y hoja de chapa de hierro doblada: corrosión, infiltraciones de agua y aire.

Para carpinterías de madera: putrefacción del antepecho. Para carpinterías con marco de chapa doblada y hojas de perfil herrero Nº 33: corrosión,

infiltraciones de agua y aire, deformaciones.

En todos estos conjuntos, el sistema de oscurecimiento se materializó con postigones metálicos,

que al poco tiempo de ser colocados sufrieron fallas por oxidación de la chapa y deformación de su

estructura. Estas degradaciones redundaron directamente en el confort y en la iluminación natural,

ya que frente a lluvias y viento, los usuarios optaron por cerrar los postigones, verificándose

mayores consumos energéticos de calefacción e iluminación artificial, sobre todo en invierno

La década del ‟80 es continuación de los

grandes conjuntos habitacionales,

concebidos como unidades indepen-

dientes y de mayor densidad que el

entorno, financiados con recursos

públicos. Se localizan en el área sur y

suroeste de la ciudad, con respuestas

formales y constructivas innovadoras que

presentan un deterioro físico prematuro no

considerado. En este período se

construyeron 13 conjuntos y barrios con un

total de 6703 viviendas. Si se analiza el

rubro Carpinterías la tipología utilizada es

marco de chapa doblada en la totalidad,

hojas de abrir de chapa doblada pintada

en el 43%, hojas corredizas de chapa doblada en el 51% y hojas corredizas de aluminio en el 6%

de las viviendas. El 66 % de las unidades posee cortinas de enrollar de tablillas de PVC, mientras

que el 33 % sólo posee en dormitorios. Los síntomas de fallas detectados, con una antigüedad

promedio de 15 años indican que en el 93% de las viviendas hay manifestaciones de corrosión en

los marcos, en el 32% se producen infiltraciones de agua y aire, el 31% tiene los drenajes de

desagote obstruidos mientras que en el 36% falta pintura por no tener mantenimiento.

Estado del rubro Carpinterias. Decada del

'80.

Operatoria Accion Directa del gobierno.

13 intervenciones: 6703 viviendas

BUENO

58 %

REGULAR

42 %

8

A partir de la descentralización de los

fondos públicos, en la ciudad de

Buenos Aires se diversifican las

operatorias y se inician nuevas

modalidades. Una de ellas contempla

el financiamiento compartido con

Coope-rativas, aportando la ciudad

hasta el 90% de los costos de obra.

Esta operatoria da respuesta a

sectores medios y medio bajos a

través de la construcción de edificios

standards de propiedad horizontal

insertos en la trama urbana de la

ciudad. Con esta operatoria, hasta

1998 se construyeron 22 edificios

totalizando 1594 unidades de viviendas.

En ellas, en el rubro Carpintería, el 100 % está construido con marco de chapa doblada. En cuanto

a las hojas el 95 % son de chapa doblada, de las cuales el 25% son de abrir y el 70% corredizas;

el 5% restante son de aluminio corredizas. El 90% de las aberturas principales posee cortina de

enrollar de tablillas de PVC.

Las patologías detectadas tomando una antigüedad promedio de 5 años, están referidas

principalmente a la falta de mantenimiento (en el 30% falta pintura), agravada por la corrosión en

marcos (57%) y en hojas (22%). El resultado es que el 22% de los edificios posee un estado muy

bueno, el 59% bueno y el 19% regular.

Posibles causas a las patologías detectadas Si bien es imposible estudiar los síntomas en forma aislada uno del otro ya que en la mayoría de

los casos están íntimamente relacionados entre sí, se establecen las causas y origen en forma

separada. Estos son comunes a todas las carpinterías, independientemente de la antigüedad.

En general la corrosión se localiza en las aberturas a las cuales no se les puede realizar una pintura periódica desde el interior de las viviendas. También se observa en el antepecho y umbral de carpinterías en coincidencia con la ubicación de los drenajes, lo que implica, si se tiene en cuenta que el interior de los perfiles no tienen ningún tratamiento anticorrosivo, un proceso de oxidación interna con la consiguiente pérdida progresiva de espesor.

Las infiltraciones de agua, a las que se suman las de aire, son producto de un diseño defectuoso

de la caja de agua que no puede desagotarse adecuadamente frente a lluvias, muchas veces

Estado del rubro Carpinterias. Decada del '90

Operatoria Cofinanciacion con cooperativas

22 intervenciones: 1594 viviendas

REGULAR

18%

BUENO

59%

MUY

BUENO 23%

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acompañada de viento. En algunos casos el nivel de solado exterior es superior al nivel de drenaje,

mientras que en otros el drenaje no se visualiza, quedando la duda si los mismos fueron obturados

por la pintura o no fueron incorporados.

Toda la carpintería analizada a lo largo de casi 30 años, si bien han ido cambiando los materiales

de las hojas y el oscurecimiento, el del marco se ha mantenido casi constante. Ella adolece de

defectos que en muchos casos confluyen para dar una prestación inadecuada. Se encontraron

defectos de diseño (cajas de agua insuficientes, sistemas incorrectos de fijación de la carpintería a

la obra gruesa), defectos de fabricación (soldaduras mal ejecutadas, recubrimiento anticorrosivo

insuficiente), fallas en la colocación (ajuste deficiente, mala calidad del pintado) y

fundamentalmente un muy mal mantenimiento (falta de limpieza de desagües y de pintura

periódica).

Se concluye que todos los actores del proceso están involucrados en el correcto desempeño de los

cerramientos, pero es el usuario el que debe hacerse cargo económicamente por los errores de

diseño y de ejecución.

ANÁLISIS DEL PROCESO DE

PRODUCCIÓN DE UNA OBRA TIPO

Frente al diagnóstico presentado el trabajo propone el estudio completo del proceso de concreción

de una obra prototípica encarada por Acción Directa por la Comisión Municipal de la Vivienda con

fondos provenientes del Fondo Nacional de la Vivienda, con el objetivo de verificar la incidencia del

rubro carpinterías en el presupuesto de obra, los costos del mantenimiento posterior y proponer la

optimización del rubro a lo largo del proceso de producción –gestión, construcción, uso y

mantenimiento-.

En esta operatoria el proyecto urbanístico y arquitectónico, la confección de los Pliegos y el llamado público a licitación por la oferta de mejor precio para la construcción es realizada por las Oficinas Técnicas del organismo público así como la provisión del terreno. La Comisión realiza la supervisión y certificación de obra. El llamado se refiere a la construcción del edificio, las obras exteriores y el estacionamiento. Las empresas constructoras cotizan las obras debiendo ajustarse a los detalles tipo. Al momento de ser adjudicada, la empresa presenta la documentación técnica, los detalles constructivos definitivos, las muestras de materiales, carpinterías, etc. y realiza la construcción y dirección de la obra. La obra anaizada es una torre de planta baja y 9 pisos de 66 viviendas y 1 portería ubicada en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, en el barrio de La Boca. Es parte de un conjunto de 7

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torres ubicadas en una manzana, cada una adjudicada bajo el régimen de propiedad horizontal. La superficie total del edificio es de 4.660 m2. La planta tipo consta de 7 departamentos: 1 de 1 ambiente único, 1 de 1 dormitorio, 3 de 2 y 2 de 3 dormitorios (Ver plano planta tipo). El presupuesto oficial total es de $ 1.930.768. (Ver planta y vista) El sistema constructivo empleado es tradicional. El Pliego de Especificaciones Técnicas Particulares para el rubro Carpintería Metálica especifica:

- Material: chapa BWG Nº 18, cierre a doble contacto - Contravidrio: de aluminio o chapa doblada - Herrajes: provisión - Terminación: pintura antióxido previa limpieza de la superficie eliminando grasa, aceite,

polvillo. Luego dos manos de fondo antióxido de cromato (1 en taller, otra en obra similar) - Colocación en obra: antes de la colocación de los marcos deberá llenarse el umbral con

mortero de cemento 1:3 y armadura. La mezcla deberá ser sin cal. - Sistema de oscurecimiento: cortina de enrollar de tablillas de PVC reforzado en estar y

dormitorios. Marco con guía, cajón para enrollador, tapacinta y cajón taparrollo. El análisis considera en forma particular el proyecto de la carpintería para los Dormitorios. Es una ventana de 2 m de altura por 1 m de ancho de 3 paños, uno inferior fijo materializado en vidrio armado translúcido y dos hojas de abrir de 0,50m por 1m cada una. Con relación a la ubicación del mobiliario se plantearon 4 variantes para el dormitorio de padres y el de hijos (Ver esquemas adjuntos). En todas las alternativas la apertura de las hojas dificulta, y en algunos casos imposibilita desarrollar las actividades planteadas, así como la ubicación de los muebles obstruye la entrada de luz por el paño inferior, esto significa que cualquiera sea la posición de los muebles la tipología proyectada no permite el desempeño de las funciones planteadas y en el uso se verifica que no responde satisfactoriamente a las necesidades de los habitantes. En julio de 1998 se efectuó una visita a la obra, con un avance de un 60%. Se constató las tipologías de carpinterías utilizadas, así como su estado y acopio. Se observó el proceso de colocación y terminación (Ver fotos adjuntas). Los inconvenientes y atrasos relevados se refieren a:

La mampostería no se levanta en forma conjunta con la carpintería porque hay atraso en la entrega y llenado de umbrales. Esto produce un atraso de obra, ya que al no terminar con la tarea de cierre hay que reprogramar los tiempos con el consiguiente desperdicio de tiempo y mano de obra. Esto redunda en una demora en el tiempo de obra, la ampliación del mismo, el pago de multas y el atraso en la adjudicación y ocupación de los departamentos.

La carpintería se coloca posterior a la construcción del tabique, por ello es necesario romper dicho tabique en el lugar de las grampas, e ir rellenando con pedazos de ladrillo y mortero el hueco entre el tabique y las jambas, el umbral y el dintel no quedando un trabajo correctamente realizado.

Al colocar las carpinterías, estas se manchan con el material del mortero utilizado para levantar la mampostería, que al secarse, se adhiere a la chapa. Para removerlo hay que lijar la carpintería, rehacer la pintura antióxida y luego darle el acabado final con las 2 manos de esmalte sintético requeridas. Esto exige mayor tiempo de trabajo y la mano de obra correspondiente, lo que termina encareciendo el presupuesto cotizado.

Al no estar colocadas las hojas en las carpinterías, se requiere un ajuste posterior de las mismas.

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Previo a la colocación de los vidrios, se debe pintar la carpintería; lo que implica que las terminaciones interiores no pueden efectuarse sin que estas dos tareas estén terminadas.

El diseño de las carpinterías con cortina de enrollar (Estar Comedor y Dormitorio) incluye la caja para la cinta de la cortina, que necesita un espacio comprendido en todo el ancho de la pared exterior. Este es un punto crítico, ya que puede producirse condensación de vapor de agua si no se aísla correctamente la caja, provocando su oxidación y posterior corrosión.

Para la construcción de la mampostería exterior sobre la carpintería con taparrollo incorporado, se requiere de una pieza que oficie de dintel, lo que encarece el presupuesto en este tipo de obras.

La altura de las carpinterías con taparrollo incorporado debiera coincidir con la luz libre entre piso terminado y fondo viga. La colocación de media hilada de ladrillos huecos retrasa las tareas y encarece la obra.

LA PROPUESTA DE OPTIMIZACION DE LAS CARPINTERÍAS

La obra presentada induce a la búsqueda de una nueva propuesta global que contemple nuevos materiales, nuevas tipologías, rediseño de la ubicación de las carpinterías en función de las orientaciones, así como una optimización del capital invertido, una disminución de fallas durante la producción y uso del edificio y una economía de recursos para los habitantes. Para la selección de nuevas aberturas se realiza un estudio comparativo ponderado entre diferentes tipologías acerca de las funciones que deben cumplir las ventanas y los materiales más convenientes. Según el Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI), los criterios para a la selección de ventanas se refieren a:

- Iluminación - Ventilación - Visibilidad - Protección contra los agentes climáticos (prever un buen comportamiento ante los ataques

de los agentes atmosféricos: lluvia y viento) - Aislación térmica, hermeticidad

Además de las expuestas se pueden enumerar algunas cualidades que inciden en la selección:

- Posibilidad de asomarse - Regulación de la ventilación - Limpieza de vidrios - Aplicación de protecciones exteriores - Barrido espacio interior - Uso y Mantenimiento - Durabilidad

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PLANO DE UBICACIÓN

VISTA DESDE LA TORRE HACIA EL

SUR

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PLANTA Y VISTA TORRE IRALA

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VARIANTES DE UBICACIÓN DEL MOBILIARIO EN PLANTA

Proyecto original

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Estas funciones y características deben considerarse en la etapa de PROYECTO, ya que su no inclusión en el diseño de alguna de ellas es de muy difícil resolución en las etapas posteriores. Con respecto a los materiales más convenientes se propone el aluminio para satisfacer los requisitos de mantenimiento y durabilidad. En este sentido, existen hoy en plaza, en forma estandarizada, carpinterías de aluminio que

cumplen con todos los requisitos planteados por las normas, y que responden satisfactoriamente a

las fallas detectadas en cada una de las etapas del proceso. Estas carpinterías han sido

ensayadas en laboratorio, el material es controlado en origen y las empresas que proveen las

carpinterías se encargan sólo del armado y colocación en obra de las mismas, ya que todas las

piezas están normalizadas. Estas empresas son reconocidas y clasificadas por ALUAR2, según

inspecciones periódicas.

Si se analizan las fallas por su origen, las carpinterías de aluminio responden según:

En el PROYECTO, las perfiles y accesorios necesarios para las carpinterías de aluminio están diseñados y agrupados en distintas líneas según el peso de los componentes y la complejidad del diseño. El diseño de las aberturas es tarea del proyectista. Para los conjuntos habitacionales, existen dos líneas que se adecuan a los requisitos: la Línea EKONAL y la Línea Herrero, dependiendo su elección del tamaño de las aberturas. Cumplen con todas las Normas

IRAM3 y los perfiles utilizados están tipificados y normalizados.

En la EJECUCION, al estar los perfiles tipificados y normalizados, la exactitud de los mismos no depende del fabricante. En obra, con la colocación de un premarco se reducen las tareas durante la obra gruesa y la colocación de las carpinterías con los vidrios la efectúa personal especializado previo a las terminaciones interiores. Esto evita el acopio en obra, el llenado de los marcos –tarea que requiere de un trabajo profundo- las soldaduras y la pintura posterior, etc.

En el USO Y MANTENIMIENTO se observan las mejoras introducidas, ya que la durabilidad de

las carpinterías es la misma que la de la obra gruesa, sólo necesita de una limpieza periódica a los fines estéticos. No necesita de pintado periódico ya que el aluminio, o bien se coloca en natural (gris metalizado), o prepintado (blanco), o anodizado (bronce), procesos que aseguran la durabilidad de la terminación.

Si se analizan las fallas por sus síntomas y los agentes causantes, la respuesta de las carpinterías

de aluminio es la siguiente:

2 ALUAR: Aluminio Argentino. Industria nacional destinada a la producción de aluminio 3 IRAM: Instituto Argentino de Normalización de Materiales

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Al síntoma de INFLTRACIONES DE AGUA, responden con la colocación de un premarco en obra, al cual se coloca la carpintería, sellando todo el perímetro exterior. Además el contravidrio está incorporado a la hoja y los vidrios están sellados por el interior y el exterior con un burlete de goma tipo “U” colocado a presión. Los desagües de las carpinterías están previstos y pueden agrandarse según la orientación y ubicación de la carpintería.

Con respecto a las INFILTRACIONES DE AIRE, el diseño de los perfiles y uniones contempla dispositivos –felpas- para brindar mejor hermeticidad a la carpintería

En el caso de la CORROSION, síntoma cuyo agente principal es el medio ambiente, el aluminio es una aleación de Silicio-Magnesio denominada 6063, que le confiere las características de: buena extrudabilidad, buena resistencia a la corrosión y ser adaptable a los procesos de terminación utilizados, así como buenas propiedades mecánicas. La corrosión del material tiene relación directa con la durabilidad de las carpinterías. En este sentido el

aluminio, a través del tiempo conserva su integridad prácticamente sin mantenimiento alguno, contrariamente a otros materiales que requieren ineludiblemente protecciones anticorrosivas aplicadas sistemáticamente para no destruirse.

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FOTOS DE OBRA:

Carpintería metálica de chapa

doblada BWG Nº18.

Carpinterías de escalera,

dormitorio y Baño

18

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DETALLES DE MONTAJE EN OBRA –

CARPINTERIA DORMITORIO Ventana con caja para enrollador siempre en la misma posición.

Encuentro hoja de abrir con marco

Detalle caja para enrollador

La ponderación final indica que: - Según el material elegido, el aluminio tiene mejor desempeño que la chapa doblada - Según la forma de apertura, la corrediza es más indicada en los dormitorios - Según el local a servir: la corrediza en las orientaciones correctas (este y norte) mejoran la

calidad de vida en los dormitorios. Esto indica que los cerramientos de aluminio son de mayor eficiencia que los fabricados en chapa doblada, entendiendo por eficiencia un razonable equilibrio entre funcionalidad, economía y durabilidad. Un nuevo proyecto de carpinterías considerando las aberturas corredizas de aluminio con postigones de rebatir colocadas con premarco, introduce las siguientes mejoras:

PROYECTO: mejora en el desembolso durante la construcción, ya que la inversión es mínima con la colocación del premarco (15 a 20%), retardando el pago de la carpintería a la etapa de su colocación integral.

EJECUCIÓN: la colocación del premarco facilita y agiliza las tareas en obra, la sustitución de cortina de enrollar por postigón genera un ahorro en tiempo y mano de obra al suprimir el cajón del taparrollo realizado artesanalmente, no se necesita acopio de marcos ni hojas que son provistas armadas con los vidrios, la posible utilización de carpinterías de iguales dimensiones en diferentes locales racionaliza los procesos de obra.

USO Y MANTENIMIENTO: El aluminio no requiere mantenimiento, no necesita de una limpieza profunda para conservar su brillo. La durabilidad está asegurada por el material.

EVALUACIÓN ECONOMICA DEL MEJORAMIENTO DE LAS CARPINTERÍAS

Frecuentemente se restringe el interés en la innovación de materiales, elementos y técnicas al impacto en los costos de las viviendas. Ejemplo de ello, bastante difundido, es que “la carpintería de aluminio es mucho más cara” que cualquier otra. Para analizar el efecto real de este reemplazo

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en el valor final de la vivienda, se incluye este rubro dentro del conjunto de elementos que componen el valor final y dentro de la programación de obra.

Composición del valor final de la vivienda

Valor final

100%

79% Costo terreno,

Urbanización,

Edificación

21% Costos

indirectos y

utilidades

58% Edificación

9% Urbanización

12% Suelo

12,7%

Indirectos

45,3% Directos

22% Mano de

Obra

23,3% Material

Las variables a considerar son:

1º: Incidencia en el costo del Insumo Carpinterías Exteriores y su reemplazo por carpinterías de aluminio. En este caso, el costo total de las carpinterías exteriores de aluminio, frente a igualdad de situaciones es un 80% mayor que el costo de las de chapa doblada presupuestadas por la Empresa adjudcataria

2º: Incidencia del mayor costo de la carpintería exterior en el costo de la carpintería de obra. El costo de las carpinterías exteriores representa un 4,91% sobre el total de la carpintería exterior. Con la carpintería de aluminio el porcentaje es de 8,86%.

3º: Incidencia del mayor costo de la carpintería en el costo total de la edificación. La carpintería

representa el 12,37% sobre el costo total de la obra. Con la inclusión de la carpintería de aluminio el porcentaje de incidencia sobre el total es de 16,33%. Esto implica un aumento en el costo de la carpintería de un 4%.

4º: Incidencia de este aumento respecto del valor final de la vivienda. Los costos directos de la

edificación corresponden a un 37,3% del valor final de la vivienda. Esto implica que el

reemplazo de la carpintería exterior de chapa doblada por la de aluminio, se expresa en un

aumento en el costo final de la vivienda de 1,7% aproximadamente que debe pagar el usuario

prorrateado en la financiación del precio total de la vivienda.

Una mejora como la que se plantea tiene una incidencia muy escasa en el valor de la vivienda y una importancia secundaria si se la compara con el efecto de mecanismos de otro orden que

21

puedan, por ejemplo, reducir el valor de la incidencia del costo del terreno o mejorar las condiciones de financiamiento de la construcción y por ende, disminuir los costos indirectos y las utilidades. En estos valores no se incluye el valor de reposición ni el de mantenimiento.

Incidencia en la programación de obra El tiempo previsto de construcción es de 18 meses. Las ventajas que implica la incorporación de la carpintería de aluminio en la programación son: - Se trasladan tareas de obra a fábrica, obteniendo mejor calidad y economía de tiempos en

obra. - Se simplifican las tareas de albañilería - No se requiere acopiar y proteger las carpinterías y sus herrajes - Se protegen correctamente los marcos de las aberturas al estar recubiertas con un film de

polietileno - Las hojas se colocan con los vidrios incorporados. La perfilería, los burletes y las felpas

aseguran una perfecta estanqueidad y hermeticidad - Se obtiene la garantía de funcionamiento de un fabricante, en oposición a la dilución de

responsabilidades que deviene de la intervención sucesiva de albañil, colocador, pintor. El criterio empleado para la evaluación económica-financiera de las dos propuestas es el del VALOR ACTUAL NETO (VAN). Este sistema trabaja con las inversiones mensuales y las traslada a un valor actual presente, teniendo en cuenta los respectivos intereses. Cuando se llega a este valor neto es posible efectuar conclusiiones. La ventaja radica en la determinación de la factibilidad de un proyecto, la incógnita a resolver es la tasa de interés a aplicar al proyecto. En este caso se aplica un interés del dinero del 6% anual, valor utilizado en las obras financiadas con fondos provenientes del FONAVI. Del análisis resulta que si bien el costo final de la obra es mayor con la inclusión de las aberturas de aluminio (3,9%), el traslado de los desembolsos hacia el final de la obra (meses 13, 14 y 15: colocación completa incluidos los vidrios), la inversión es económicamente más rentable para la CMV.

INCIDENCIA EN LAS CUOTAS A PAGAR POR LOS ADQUIRENTES

La obra fue adjudicada por un monto de 2 052 927 $. La superficie cubierta construida es de

4667,6 m2. Las unidades se destinarán a población de medianos y bajos recursos. Los

adjudicatarios abonarán el 18% del precio de venta durante la construcción, y el saldo se financiará

a 20 años. El plazo de obra es de 18 meses. (Fuente: Suplemento Arquitectura, El Cronista

Comercial, 26/11/1997). Es decir, la forma de pago de las unidades es:

18 % durante la construcción 72 % restante en 20 años Plazo de obra: 18 meses Interés promedio del capital subsidiado por el FONAVI: 4,2 % anual

El valor del terreno no pudo ser obtenido, por lo tanto no se sabe si se incluye un porcentaje de su

incidencia sobre el valor de la vivienda o no. A los fines de este ejercicio, y siendo el terreno un

monto fijo cualquiera sean las alternativas de producción, su valor no se toma en cuenta ya que es

un porcentaje fijo sobre la cuota.

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CUADRO

SUPERFICIE DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA

UNIDAD CANTIDAD SUP.CUBIERTA SUP.TOTAL

en m2. en m2

AU 9 43.75 393.75

AU-A 1 41.28 41.28

1 D 9 56.70 510.30

1D-A 1 78.78 78.78

2D 18 72.90 1312.20

2D-A 9 72.59 653.31

2D-E 1 60.86 60.86

3D-A 18 89.84 1617.12

TOTAL 66 4667.60

Precio m2 construcción: 440 $

(carpintería de chapa doblada)

Según datos de la Gerencia de Obras y Proyectos de la CMV, el precio promedio del m2 con IVA

incluído es de 457 $. Esto significa que en la obra de Irala el valor del m2 es 3,8% inferior al

promedio.

Con la sustitución de la carpintería exterior por aluminio, el valor sería de:

23

Precio m2 construcción: 457 $

(carpintería de aluminio)

La incidencia de la sustitución de la carpintería exterior de chapa doblada por aluminio en el valor de la vivienda es de 1,03%

El calculo de cuotas según tipo de vivienda y carpintería exterior da como resultado los siguientes valores:

CUADRO SINTESIS

TIPOLOGIA FINANCIACION CARPINTERIA EXTERIOR % aumento

CHAPA AUMINIO cuota

AMBIENTE 18% en 18 meses 193,4 $ 201,0 $ 3,9 %

UNICO 82% en 240 meses 121,4 $ 124,0 $ 2,1 %

2 DORMITORIOS 18% en 18 meses 341,0 $ 354,0 $ 3,8 %

82% en 240 meses 214,4 $ 223,0 $ 4,0 %

3

DORMITORI

OS

18% en 18 meses 420,0 $ 436,0 $ 3,8 %

82% en 240 meses 264,0 $ 274,0 $ 3,8 %

El encarecimiento de las cuotas es mínimo si se lo compara con las inversiones puntuales

necesarias por mantenimiento preventivo o correctivo cada 3 años, que redunda en un aumento en

el valor de las expensas, en el rubro referido a Gastos Extras.

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De acuerdo a la observación realizada durante la visita de obra sobre el estado de la pintura

anticorrosiva que recubre las carpinterías exteriores de chapa doblada, se debiera dar otra mano

de esta pintura, previa limpieza de los restos de material en ellas. Como esto no se realiza, el

tiempo de duración de la pintura de recubrimiento se acorta y es necesario realizar un

mantenimiento correctivo antes de lo previsto.

El incremento de las cuotas por la sustitución de las carpinterías debe contemplarse como una

inversión y no como un aumento de la cuota.

En este caso, la población destinataria debe reunir un ingreso cuya cuota no supere el 20% de los

ingresos familiares, es decir, para el caso de:

Vivienda de Ambiente Unico, el ingreso debe ser superior a 800 $ (promedio entre anticipo y cuotas)

Vivienda de 2 Dormitorios, el ingreso debe ser superior a 1300$ (promedio entre anticipo y cuotas)

Vivienda de 3 Dormitorios, el ingreso debe ser superior a 1500 $ (promedio entre anticipo y cuotas)

Si a esto se le suman las expensas mensuales, cualquier erogación extra que no esté incluida

significa un desembolso de dinero para los propietarios que no están en condiciones de asumir.

Si no se realiza un mantenimiento periódico cada 3-4 años, la experiencia de visitas a otros

conjuntos ha demostrado que con el paso del tiempo, cada propietario, en el caso de tener

recursos, opta por soluciones individuales, prefiriendo la sustitución por Aluminio antes que la

reparación de las carpinterías existentes, con el consiguiente „muestrario‟ de tipologías en las

fachadas. El Reglamento tipo de Administración en Propiedad Horizontal confeccionado por la

CMV establece que cualquier cambio o modificación de la fachada debe contar con el acuerdo de

la mayoría de los propietarios.

El costo de una sustitución implica desmontar y retirar la carpintería existente debido a la corrosión

del marco, reparar la fachada dañada (capas aisladoras y terminaciones), comprar por unidad la

carpintería standard (siempre y cuando las dimensiones coincidan), colocar la abertura (con

premarco de aluminio o utilizando el existente en el caso de que no esté corroído), sellar todas las

uniones, colocar los vidrios, realizar las terminaciones dañadas; es decir realizar un trabajo por

unidad cuyo costo es indudablemente superior al planteado y cuya forma de pago es al contado.

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En síntesis, desde el punto de vista del propietario, el incremento de un 3 % promedio en las

cuotas es una inversión a largo plazo en la durabilidad de su vivienda y edificio.

MANTENIMIENTO Y DURABILIDAD

De las carpinterías de chapa doblada

Para lograr un mantenimiento periódico en las carpinterías de chapa doblada es necesario

pintarlas periódicamente. Los especialistas estiman que estas tareas deben realizarse cada 3

años.

La carpintería Ventana Dormitorio debe permitir una limpieza períódica de todos sus paños, no sólo de las 2 hojas de abrir sino también del paño fijo inferior hasta el umbral de la misma. ¿Cómo lograrlo? En el diseño actual se requiere sacar el cuerpo afuera de la ventana para alcanzar el umbral. Este paño debió incorporar en su diseño un marco (de perfil T) desmontable para el vidrio fijo atornillado al marco perimetral, para poder retirarlo cuando hiciera falta su limpieza; como asimismo incorporar los caños de desagote del marco para este paño. La carpintería Ventana Escalera necesita para su limpieza exterior de un operario “con silleta”, lo

que encarece su buen uso y mantenimiento. Esto pudo haberse evitado incorporando en el diseño

la posibilidad de desmontaje del paño fijo, o con otra distribución de las superficies de iluminación y

ventilación.

La carpintería proyectada para el baño, de abrir a ventiluz con brazo de empuje inferior no puede

ser limpiada desde el lado exterior, ni efectuar el mantenimiento periódico sin necesidad de

contratar personal especializado en trabajos de altura.

Estos inconvenientes implican la realización de tareas de pintura periódica. Si tomamos el valor de la PINTURA de la CARPINTERIA METÁLICA de las Revistas especializadas (Septiembre de 1998) establecen que el m2 de “Esmalte sintético brillante, (extracción antióxido herrería, 1 mano de antióxido de cromato, retoque con masilla, 1 mano de fondo sintético y 2 manos de esmalte) cuesta $ 10,89. Este valor se refiere a la superficie del vano que cubre la abertura, e incluye por lo tanto, las 2 caras”.

El precio total de la pintura de las carpinterías de las viviendas en el proyecto original es de $

8.130, al que hay que agregarle los trabajos en altura y los seguros correspondientes.

Este mantenimiento debe realizarse a lo largo de la vida útil proyectada del edificio. En este caso

se van a considerar sólo los primeros 20 años, que corresponden a la duración del pago del crédito

hipotecario subsidiado y mientras la propiedad esté securitizada. En este sentido se van a

considerar 6 intervenciones a lo largo de los primeros 20 años.

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Se pueden realizar dos planteos:

1. El costo del mantenimiento de las carpinterías de chapa se paga cada vez que se realiza la operación. Esto significa que en los a ños 3, 6. 9. 12. 15 y 18 después de habitada la vivienda, cada propietario debe disponer para una vivienda de 1 ambiente de $ 450, para la de 1 dormitorio de $ 600, para la de 2 dormitorios $ 760 y para la de 3 dormitorios de $ 940. Para este cálculo no se considera la depreciación del dinero a lo largo del período considerado.

2. El costo del mantenimiento se prorratea a lo largo de los 20 años del pago de la cuota de amortización del capital, lo que implica un aumento de la cuota promedio para las viviendas de 3%.

De las carpinterías de aluminio

Como ya fuera expresado, las carpinterías de aluminio no necesitan de mantenimiento para lograr la durabilidad proyectada. Se ha recomendado la limpieza periódica de los elementos para que mantengan su brillo original, así como la destapación de los desagotes del marco.

CONCLUSIONES

El valor de la cuota por departamento incluyendo el mantenimiento de la carpintería de chapa doblada con respecto a la de aluminio tiene una variación de:

CUADRO VARIACIÓN CUOTA RESPECTO DE LA INCORPORACIÓN DEL MANTENIMIENTO EN LAS

CARPINTERÍAS DE CHAPA DOBLADA

TIPOLOGIA FINANCIACION % VARIACION

CUOTA

AMBIENTE 18% en 18 meses 3,9 %

UNICO 82% en 240 meses -1,0 %

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2

DORMITORI

OS

18% en 18 meses 3,8 %

82% en 240 meses 1,0 %

3

DORMITORI

OS

18% en 18 meses 3,8 %

82% en 240 meses 0,7 %

Si bien lo que se ha realizado es un ejercicio de simulación, ya que no se considera la depreciación del dinero, puede concluirse que si a la carpintería de chapa se la mantiene según las consideraciones técnicas cada 3 años, y se incluye su mantenimiento en el valor de las cuotas, comparando con el valor de las mismas sustituyendo por carpintería de aluminio la incidencia es

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VISTA DEL CONJUNTO YA HABITADO Y DETALLES

Vista del conjunto y su inserción en el entorno

Ventana Dormitorio. Paño inferior

anulado Ventana Baño. Se observa proceso de oxidación del marco inferior

29

negativa para las viviendas de Ambiente único, siendo del 1% en las de 2 Dormitorios y menor en las de 3 Dormitorios.

Esto significa que la sustitución por carpintería de aluminio no genera grandes erogaciones de

dinero, y minimiza la preocupación por la durabilidad de las aberturas en general.

REFLEXIONES FINALES

Este estudio pretende demostrar qué significa la incorporación de la carpintería de aluminio como

sustitución de las de chapa doblada en las aberturas exteriores para las construcciones de vivienda

social, tomando como ejemplo a una Torre en La Boca, en los diferentes niveles de intervención:

En el presupuesto general de la obra – Etapa que realiza la CMV

En la programación de obra considerando el proyecto, la ejecución y el posterior uso y mantenimiento – Etapa que realiza la CMV (proyecto) y la Empresa Constructora

En la incidencia en el mantenimiento de las ventanas y en el valor del departamento a comprar. – Etapa a cargo del adquirente

Los edificios se terminaron de construir durante los años 1999 y 2000 y están habitados y escriturados en un 60%. Hoy muestran un deterioro incipiente en el rubro carpinterías. Se observan en las aberturas de los dormitorios los primeros síntomas de oxidación en marcos, resultado de un insuficiente recubrimiento. Desde el exterior se nota la distribución del mobiliario interior que no tiene en cuenta la iluminación por el paño inferior Las ventanas en baños presentan falta de pintura y suciedad por la imposibilidad de acceder a su limpieza. (Ver fotos). En la carpintería de los espacios comunes (escaleras), la pintura de esmalte sintético comienza a perder su brillo. Este diagnóstico confirma la hipótesis del trabajo: el costo por la obsolescencia prematura de las carpinterías deberá ser asumido como vicio de obra y solventado su reparación, en el caso de las viviendas no adjudicadas, por el organismo público, es decir, deberán destinarse fondos de otros programas para corregir errores de proyecto y ejecución. En el caso de las viviendas ya habitadas su mantenimiento será incorporado como un gasto en las expensas mensuales.

Está probado que las economías de origen en los presupuestos por parte, tanto de los organismos públicos como de las empresas constructoras, redundan en gastos posteriores de mantenimiento a cargo de los destinatarios. También está probado que toda mejora en la calidad de vida de la

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población a alojar significa una disminución de conflictos potenciales. En vivienda colectiva a los problemas individuales se suman los propios de la vida en copropiedad. Simplificar y apoyar en la organización colectiva de cada consorcio requiere considerar desde el comienzo cuáles pueden ser los problemas a resolver. Los costos de operación y gastos de mantenimiento figuran como uno de los problemas con mayor incidencia en la vivienda colectiva. Pensar desde el proyecto en la optimización de estos rubros es una tarea que le compete a todos los actores involucrados: usuarios, técnicos y municipio.

Asumir e incorporar esta propuesta en nuevos programas recaerá positivamente en el destinatario final de las viviendas, destinatario que no tiene capacidad de ahorro, cuyos ingresos sólo le permiten pagar las cuotas y cuya consecuencia directa es la falta de mantenimiento y la obsolescencia prematura del bien adquirido.

SITUACIÓN ACTUAL

La Comisión Municipal de la Vivienda está encarando nuevas operatorias atendiendo las

necesidades de distintos sectores sociales.

Ejemplo de ello es que, a través de la Operatoria ‘Acción Directa’, está finalizando obras de

construcción de 95 viviendas para la urbanización de las villas ubicadas en la zona sur de la

ciudad. La tipología arquitectónica es el bloque de planta baja y 3 pisos. El sistema constructivo es

tradicional racionalizado con estructura independiente de hormigón armado. La carpintería

utilizada, a diferencia de la analizada, para el estar comedor y dormitorios incorpora la sustitución

de las hojas de abrir de chapa doblada por corredizas de aluminio. Si bien esto implica una mejora

significativa en el todo el proceso de producción, no soluciona la patología más generalizada en

este rubro: la corrosión del marco.

Por medio de la Operatoria ‘Terreno, proyecto y construcción’ dirigida a los sectores de

recursos medios y medios bajos está construyendo 31 edificios que suman 1895 viviendas. Tanto

la tipología constructiva como las especificaciones técnicas para el rubro Carpintería son similares

a la operatoria mencionada, con las posibles patologías relevadas.

Si se suman todas las viviendas que el Organismo está construyendo y adjudicando en la ciudad

con aporte de fondos públicos, es decir 3900 viviendas, la inversión resultante significa grandes

movimientos de capital y mano de obra para mejorar la situación habitacional de amplios sectores

de la población tendiendo a minimizar los costos del mantenimiento y asegurando la durabilidad de

lo construido. No es posible que las obras sean un campo de experimentación, donde la prueba y

el error sean absorbidos por los usuarios, como en el caso de las carpinterías.

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Desde esta perspectiva es necesario tomar conciencia que las responsabilidades no se terminan con la entrega, la Comisión deberá hacer más eficientes sus inversiones y seguir acompañando y educando a los habitantes en el cuidado del bien adquirido.

BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

“El Control de calidad en la construcción”. Ing. Virasoro. CEADIG, FADU-UBA

“La innovación tecnológica en proyectos de vivienda”. J.M. Cortínez. Artículo publicado en Bibliografía Básica Nº 3. Construcciones III. CEADIG, FADU-UBA, 1998.

Apuntes del curso de „Carpintería de Aluminio”. Kicsa Aluminio

Catálogos de ALUAR – División Elaborados

Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.

Conferencia “Situación Habitacional en Capital Federal”. Ing. Bouzo (Secretario de la CMV), Arq. García Espil (Secretario de Planeamiento del Gobierno de la ciudad de buenos Aires), Ing. Chelmiki (Gerente de Obras y Proyectos de la CMV), Sociedad Central de Arquitectos. Agosto de 1998.

Conferencia Nº1: Gastos de Mantenimiento de edificios para viviendas. Tribet. Bowcentrun Argentina. Serie Nº 5. 1968.

Diario “El Cronista Comercial”. Miércoles 28/11/1997

Diseño Ambiental y arquitectura solar. Evans y de Schiller. 1990

Norma IRAM “Durabilidad de los edificios”.

Revista Vivienda. Septiembre de 1008

Revistas ARCHITECTOR

Vivienda: Logros y desafíos. Resultados de la gestión de la Subsecretaría de Vivienda. Subsecretaría de Vivienda. Secretaría de Desarrollo Social de la Nación. 1999.

“90 Años de vivienda social en la ciudad de Buenos Aires”. Programa de Mantenimiento Habitacional-SICyT-FADU-UBA. Buenos Aires.

Contactos institucionales con:

Comisión Municipal de la Vivienda. Oficina Técnica, Supervisores de obra.

ALUAR. Centro de Exposición y Asistencia Técnica. Departamento de Capacitación. – División Elaborados

Empresas proveedoras de Carpinterías de Aluminio PATOLOGÍA DE 500 VIVIENDAS EN LA CIUDAD DE CÓRDOBA

UNA DECISIÓN POLÍTICA

Arq. Dante J. Domene* Arq. Rosendo M. Dantas Tagliani*

Colaboradores:

Arq. Mirta S. Heredia* Arq. Arturo M. Maristani*

*FAUD. UNC. Córdoba, Argentina

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RESUMEN

La asignación de recursos por parte del Ministerio de la Solidaridad, destinados a cubrir las

necesidades habitacionales de los mas desprotegidos necesita un control de la ecuación COSTO-BENEFICIO.

Las urgencias políticas, no son necesariamente la mejor respuesta a dicha problemática. Requiere de

una planificación, que tenga en cuenta al destinatario.

El dinero utilizado por los funcionarios de turno proviene del aporte de la comunidad (impuestos); por lo tanto la responsabilidad de quienes lo administran es la de brindar espacios habitables confortables,

resistentes y durables.

Luego de casi dos décadas de malas inversiones, con un porcentaje elevado de viviendas que deben

ser reparadas, demolidas o con un altísimo costo de mantenimiento, el Gobierno solicita el arbitraje de la

UNC. para dar solución al problema existente entre:

El Instituto de la Vivienda (que proyecta y controla la ejecución), las Empresas

Constructoras (que construyen lo proyectado) y el Usuario ( damnificado sin posibilidad de reclamo).

CONCLUSION

Este trabajo, arroja resultados sorprendentes para el Gobierno lo que le permitirá realizar una

autocrítica de su gestión, como así también efectuar los cambios necesarios para lograr una mayor calidad de

vida de los usuarios.

Se reafirma el hecho casi universal de que los errores que se cometen en la etapa de proyecto unido a

las falencias de control de la producción y recepción de la obra; se traducen gráficamente en el porcentaje

mas elevado en cuanto a cantidad de patologías y coste de reparación.

33

PATOLOGIA DE 500 VIVIENDAS EN LA CIUDAD DE CORDOBA

UNA DECISIÓN POLITICA

El Gobierno de Córdoba implementa planes de viviendas destinados a los sectores mas

desprotegidos de la sociedad .

Esta franja del tejido social se incrementa día a día ya que la globalización de la economía, el pago

de la deuda externa, la corrupción etc. han carcomido las bases de la sociedad expulsando a los sectores

desde la clase media a la baja, y de esta a la de indigentes.

La respuesta del gobierno a esta tremenda realidad se materializa con el dinero que recibe de los

impuestos que pagan los distintos sectores de la sociedad; fundamentalmente la clase media. Los

funcionarios de turno deciden CUANDO y COMO lo gastan para dar solución a este afligente problema,

Nuestra primera critica está centrada en el CUANDO ya que esta decisión obedece en la mayoría

de los casos a URGENCIAS POLITICAS; por ejemplo proximidad de elecciones.

En segundo lugar el COMO, brinda un resultado poco ventajoso en la ecuación COSTO / BENEFICIO.

EL GOBIERNO , a través del Instituto de la Vivienda es el encargado de la elaboración del proyecto

y pliego de especificaciones técnicas necesarios para el llamado a licitación.

Del análisis de la documentación surgen distintos errores, los que fueron corroborados en el

momento de inspeccionar las obras y que nos lleva a pensar que el resultado no podía ser otro. PROYECTO,

PLIEGO, DIRECCIÓN Y EJECUCIÓN DEFICIENTE = PATOLOGÍAS

Los innumerables reclamos de los usuarios motivaron al Ministerio de la Solidaridad, solicitar el

ARBITRAJE de la U.N.C. a través de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño como medio para

resolver la disputa entre las partes: Dirección de Vivienda / Empresas Constructoras / Usuario.

El usuario proveniente en algunos casos de villas de emergencias; añora el confort de su antigua

vivienda y solicita una urgente solución.

Planteada la problemática de esta forma; analizaremos las fallas asignando las responsabilidades

de acuerdo a su origen.

EL GOBIERNO