Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de...

Universidad Politécnica de Madrid

Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales

TRABAJO FIN DE GRADO

Viabilidad Técnico-Económica de las

Posibilidades de Negocio para un

Edificio Urbano

Beatriz Fernández Jaén

Tutores: Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García

GRADO EN INGENIERÍA DE TECNOLOGÍAS INDUSTRIALES

JUNIO 2016

VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓMICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO

BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN PÁGINA 2



Agradecimientos

Mi más sincero agradecimiento a las personas que han hecho posible la elaboración de este

Trabajo de Fin de Grado.

A mi tutores académicos Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García por su ayuda y su

dedicación durante estos meses, a la empresa Grupamero Gestión S.L. por la oportunidad

brindada y los conocimientos adquiridos y a mi familia y personas cercanas por el apoyo

recibido.



Resumen

“Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de Negocio

para un Edificio Urbano”

El presente Trabajo de Fin de Grado (TFG) recoge el estudio de viabilidad de un proyecto

para la puesta en valor de un edificio urbano deteriorado, y la implantación de un nuevo

modelo de negocio en él que permita obtener una máxima rentabilidad a la inversión

realizada.

Se ha considerado de gran interés este trabajo debido a la dificultad que alberga el promover

un nuevo modelo de negocio en un mercado tan castigado en los últimos años como ha

resultado ser el sector inmobiliario español.

Con este estudio se pretende llevar a cabo un análisis desde el punto de vista técnico y

económico sobre un edificio situado en el centro de la ciudad de Madrid, que pertenece a la

empresa inmobiliaria Grupamero Gestión S.L., y adquirir conocimientos relativos al ámbito

de las inversiones inmobiliarias en sus diferentes modalidades.

Situación actual y necesidades

Para comenzar se caracterizó el edificio, describiendo los aspectos que resultarían clave en el

posterior desarrollo del trabajo. Una vez establecido el punto de partida se definieron las

actuaciones necesarias tanto para rehabilitarlo como para incrementar su valor actual, lo que

permitiría posteriormente estimar un valor a la inversión requerida.

Para hacer frente a tal inversión se analizaron las posibilidades que el edificio ofrece y se

consideró que las alternativas que resultarían más interesantes serían:

Vivienda: arrendamiento de viviendas a medio y largo plazo. Es el modelo de negocio

seguido hasta ahora por la compañía y cuenta con un gran conocimiento de la

actividad. Además supone una alternativa muy estable pero cuenta con poco margen

para el incremento de beneficios.

Apartamentos turísticos: supone un cambio radical frente a las líneas seguidas por la

empresa y se adentra en un mercado de mayor incertidumbre pero que ha

experimentado un gran crecimiento en los últimos años.

Residencia universitaria: busca satisfacer a un público joven y muy abundante en la

actualidad formado por estudiantes universitarios. Esta alternativa cuenta

adicionalmente con ventajas respecto a la normativa de las alternativas anteriores.



Estudio del entorno y los clientes

Previo al estudio de las propuestas se consideró necesario conocer el entorno y posicionar la

compañía para detectar los puntos fuertes y flaquezas así como establecer las oportunidades

que el mercado ofrecía y las amenazas que podrían surgir. Con la intención de realizar un

análisis económico lo más exacto posible se estudió la evolución del sector inmobiliario en

los últimos años, comprobando el fuerte descenso de los precios que se produjo tras el

estallido de la burbuja inmobiliaria y la entrada en crisis del sistema económico español. A

pesar de este contexto se comprobó que el precio del alquiler se había mantenido estable,

contando con su valor máximo en el distrito Centro, lo que resultó esperanzador de cara al

estudio de alguna de las alternativas.

También se llevó a cabo una caracterización de la clientela potencial mediante una encuesta

realizada a través de Internet, obteniéndose tras su análisis conocimientos sobre los factores

que más valora el público y qué grupos serían los que mostraran mayor interés por las

propuestas que se iban a estudiar.

Análisis de las alternativas

Una vez definidos los aspectos técnicos y de normativa aplicables a cada caso se estimó una

inversión algo superior a los 600.000 € de base que asciende hasta casi los 800.000 € en

alguna de las propuestas. A continuación se realizó una previsión de ingresos y gastos

adaptada a cada caso junto con sus correspondientes flujos de caja y cálculo de los parámetros

de rentabilidad necesarios. Los parámetros empleados para este objetivo fueron el valor

actual neto (VAN), la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación

(pay back).

Adicionalmente se detectó que factores contaban con mayor influencia sobre cada modelo y

se propuso una alternativa que consiguiera mejorar el rendimiento del capital invertido en

cada caso.

Comparativa y conclusión

Para finalizar se llevó a cabo una comparativa entre los posibles modelos de negocio,

indicando los pros y contras que cada uno conlleva y se aconsejó sobre cuál implementar en

función de las preferencias de la compañía.



Códigos UNESCO:

330514: Viviendas

530401: Consumo, ahorro, inversión.

531203: Construcción



Índice

Agradecimientos......................................................................................................................... 3

Resumen ..................................................................................................................................... 5

1. Introducción ......................................................................................................................... 11

2. Planteamiento del TFG......................................................................................................... 13

2.1. Objetivo y alcance del trabajo ....................................................................................... 13

2.2. Metodología seguida ..................................................................................................... 13

3. Situación actual y necesidades del proyecto ........................................................................ 19

3.1. Descripción general del edificio .................................................................................... 19

3.2. Proceso de puesta en valor ............................................................................................ 22

4. Estudio del entorno............................................................................................................... 29

4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España ................................................. 29

4.2. Análisis PEST (M) ........................................................................................................ 35

4.3. Análisis DAFO .............................................................................................................. 40

5. Caracterización de los clientes ............................................................................................. 43

5.1. Elaboración de la encuesta ............................................................................................ 43

5.2. Validez de la encuesta ................................................................................................... 44

5.3. Análisis de los resultados .............................................................................................. 45

5.4. Conclusiones de la encuesta .......................................................................................... 51

5.5. Perfiles ........................................................................................................................... 52

6. Análisis de la primera alternativa: vivienda ......................................................................... 55

6.1. Descripción general ....................................................................................................... 55

6.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 55

6.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 59

7. Análisis de la segunda alternativa: apartamentos turísticos ................................................. 67




8. Análisis de la tercera alternativa: residencia universitaria ................................................... 79






9. Conclusiones ........................................................................................................................ 93

9.1. Conclusiones sobre el edificio ....................................................................................... 93

9.2. Conclusiones sobre el mercado ..................................................................................... 93

9.3. Conclusiones sobre análisis de alternativas y recomendación ...................................... 94

9.4. Valoración del TFG ....................................................................................................... 95

10. Bibliografía......................................................................................................................... 97

11. Planificación temporal........................................................................................................ 99

12. Presupuesto....................................................................................................................... 101

13. Anexos.............................................................................................................................. 103

Anexo I. Identificación de la parcela.................................................................................. 103

Anexo II. Forjados sustituidos............................................................................................ 104

Anexo III. Presupuesto sustitución de forjados .................................................................. 106

Anexo IV. La encuesta ....................................................................................................... 107

Anexo V. Datos de ocupación hotelera en Madrid ............................................................. 110

Anexo VI. Flujos de caja .................................................................................................... 111

14. Índice de figuras ............................................................................................................... 114

15. Índice de tablas ................................................................................................................. 116



1. Introducción

El presente TFG se redacta para analizar la viabilidad de una inversión en la rehabilitación y

puesta en valor de un inmueble situado en el centro de la ciudad de Madrid. Para ello se

platearán diferentes modelos de negocio a desarrollar en el mismo y se llevará a cabo una

comparativa entre ellos con el objeto de seleccionar la opción que resulte más rentable.

Para el estudio de esta comparativa tomamos como campo de trabajo el inmueble que la

empresa Grupamero Administración S.L. posee en la Plaza de Santo Domingo.

La citada empresa Grupamero Administración S.L. fue constituida el 13 de Julio de 2000 con

objeto social de Promoción y explotación de todo tipo de inmuebles. Su actividad desde dicha

constitución ha sido la promoción de viviendas, bien directamente, o participando como socia

de otras promotoras y el arrendamiento de sus propios inmuebles. Fruto de esta actividad es la

adquisición en el año 2000 del edificio situado en la Plaza de Santo Domingo nº 12.

Es importante destacar que el sector inmobiliario es uno de los que ha sufrido mayores

cambios en los últimos años en España, y ligado a ello obviamente también en la ciudad de

Madrid. Esta situación viene propiciada por la llamada “burbuja inmobiliaria” que comenzó

en 2001 y duró hasta 2007 en la cual los precios de las viviendas alcanzaron su pico de

precios, muy por encima del IPC y de las rentas. Este hecho se produjo por factores como la

falta de suelo edificable, los beneficios fiscales que eran concedidos en la adquisición de

viviendas, la especulación, el crecimiento de la inmigración y un exceso de crédito concedido

por las entidades bancarias. A consecuencia de esta situación, en el año 2008 se produjo lo

que se conoce como “el estallido de la burbuja inmobiliaria”, y al ser uno de los motores

principales para la economía española desencadeno una fuerte crisis económica y social en

España. El resultado fue una gran caída de la demanda y la consecuente caída del precio de la

vivienda debido a la incapacidad del mercado para absorber la cantidad de vivienda

construida.

Esto hace que el estudio resulte muy interesante por tener que analizar un mercado muy

dañado y en el cual se han producido grandes cambios en las líneas que tradicionalmente

seguía. Se podrá analizar las repercusiones que se viven en la actualidad y si supone un gran

riesgo invertir a día de hoy en este sector. Además se podrá analizar si dada la situación

resulta de interés invertir en negocios de diferente ámbito como podría un proyecto enfocado

al sector turístico que en los últimos años ha experimentado crecimientos.



2. Planteamiento del TFG

2.1. Objetivo y alcance del trabajo

El objetivo principal de este trabajo es llevar a cabo un análisis técnico y económico de un

proyecto, que permita desarrollar competencias tanto de aspectos puramente técnicos como

conocimientos relacionados con el ámbito empresarial. Los objetivos secundarios que se han

marcado para asegurar el correcto desarrollo de la actividad son los siguientes:

1. Descripción de la situación en que se encuentra el inmueble actualmente.

2. Conocimiento de las necesidades y mejoras a realizar en el inmueble contabilizando

todos los costes que las mismas supondrían.

3. Propuesta de posibilidades de negocio para el inmueble objeto de este estudio.

4. Análisis detallado del posicionamiento de la empresa en el mercado y estudio del

entorno en que se encuentra.

5. Descripción de la legislación aplicable para cada alternativa a estudiar.

6. Definición de las actuaciones específicas para cada propuesta de negocio,

estableciendo la oferta final para el consumidor en cada caso.

7. Previsión de la demanda para cada situación.

8. Análisis de los costes, ingresos y flujos de caja que se darán en cada una de las

situaciones estudiadas.

9. Rentabilidad que cabe esperar, bajo distintos escenarios, en cada una de las opciones.

10. Selección en base a todos los criterios anteriores de la opción que resulte más rentable.

El alcance del proyecto es puramente teórico pues, a pesar de tratarse de una situación real el

proyecto solo se ha desarrollado sobre papel y no se han desempeñado por el momento

ninguna de las acciones técnicas necesarias para su puesta en marcha.

2.2. Metodología seguida

La metodología que se ha llevado a cabo para satisfacer los objetivos y alcance del proyecto

cuenta con varias etapas y es la que se muestra a continuación:

Primera etapa de reconocimiento de la situación. En ella se analiza el punto del que se

parte y los factores clave a tener en cuenta durante su desarrollo. Se va a estudiar un inmueble



cuya rehabilitación es necesaria y se han de definir las líneas a seguir para ello. Inicialmente

se han establecido para el proceso de rehabilitación tres fases claramente diferenciadas. La

primera fase consistirá en una rehabilitación de la estructura mientras que la segunda

supondrá una redistribución de los espacios existentes en algunas de las plantas. La tercera

fase será un proceso de ampliación del edificio. Dicha enumeración no supone

necesariamente una ordenación en el tiempo puesto que las fases se pueden llevar a cabo de

manera prácticamente simultánea, sino un orden de urgencia.

Segunda etapa de selección de los modelos de negocio a estudiar para el “nuevo edificio”.

Ante la necesidad de una gran inyección de capital para llevar a cabo el proyecto, se buscarán

una serie de propuestas de negocio para el mismo que a priori parezcan rentables y factibles a

nivel técnico. Dichas propuestas van a ser estudiadas en este documento para concluir cuál

será la que aporte un mayor retorno de capital y consiga amortizar la inversión en el menor

periodo de tiempo. Para ello se buscará el máximo aprovechamiento del espacio disponible

que permita la legislación específica de cada caso, acompañado de unas condiciones de

confort y estética que conlleven una oferta tentadora para los potenciales clientes. De entre las

posibles opciones se ha descartado la venta del edificio o de las viviendas individuales una

vez reformado debido al expreso deseo de la compañía de no variar su patrimonio actual.

También se han descartado modelos de negocio como la creación de un hotel o un hostal ya

que, a pesar de ser viables, requieren mayores modificaciones de la morfología actual del

edificio. Esto incurrirá en un aumento de los costes y además dista bastante del modelo de

negocio actual de la empresa y podría no contarse con la habilidad necesaria para

desarrollarlo con éxito. Por tanto, se han elegido para el estudio propuestas que supongan una

minimización de las operaciones de construcción y con ello menores costes, pero que a su vez

presentan claras diferencias entre ellas y se cree que pueden ofrecer una buena tasa de retorno.

Las posibilidades de negocio que se van a estudiar son las siguientes:

1. Vivienda

En la modalidad de alquiler de vivienda. Este modelo de negocio es el que ha

desarrollado la empresa hasta el momento. Cuenta con la ventaja de un pleno

conocimiento del desarrollo de la actividad y unos resultados muy buenos de

ocupación hasta el momento, lo que induce a pensar según la experiencia que los

resultados para este modelo serán satisfactorios.

2. Apartamentos turísticos

Esta actividad supone un cambio considerable del modelo de negocio actual, pero a

pesar de pertenecer al sector de la hostelería será el más próximo de los mismos a lo

que la empresa conoce y acostumbra a realizar.



3. Residencia universitaria

Con esta alternativa se busca llegar a un público joven y abundante en la ciudad de

Madrid, que no cuenta con un nivel de exigencia tan alto como podría darse en

personas de edad más avanzada y que tiende a solicitar espacios menores para vivir, lo

que facilita la utilización máxima del espacio.

Para los tres supuestos se va a considerar el espacio total que incluye la ampliación explicada

en el apartado 2.2.3, que asciende a los 1419 m2.

En la tercera etapa se llevará a cabo un estudio del entorno y posicionamiento de la

compañía. Es fundamental conocer el mercado en que se mueve la empresa para poder

detectar tanto amenazas como oportunidades existentes en la actualidad y de esta manera

poder estimar con éxito las previsiones futuras del negocio. Para ello, además de un estudio

detallado de las cifras históricas más relevantes, se han empleado herramientas como el

análisis PEST o la matriz DAFO.

La cuarta etapa consistirá en un estudio de los potenciales clientes mediante la realización de

una encuesta por difusión a través de Internet. El objetivo será caracterizar la clientela en

base ciertos factores para poder definir unos perfiles de clientes y conocer que aspectos

cuentan con mayor influencia sobre el público. También se buscará orientación sobre los

precios que el mercado está dispuesto a absorber actualmente de cara a crear una oferta que se

ajuste a la demanda, especialmente para dos de las tres propuestas, y hacer una previsión de

ingresos lo más fiable posible.

La quinta etapa se desarrollará en tres bloques correspondientes al estudio técnico y

económico de cada propuesta de negocio. Para la parte técnica habrá que tener en cuenta

los aspectos legales que afectan a cada una de las propuestas, las actuaciones específicas a

llevar a cabo y el resultado final al que se llegaría en cada caso así como los recursos de

publicidad necesarios para promocionar cada modelo de negocio.

Una vez definida la parte técnica se procederá al cálculo de la inversión necesaria en cada

caso, los costes que conllevará el desarrollo de la actividad y la previsión de ingresos

esperada. Con estas variables definidas será posible contabilizar los flujos de caja que tendría

cada modelo y a través de ellos calcular los parámetros de rentabilidad necesarios para decidir

si es interesante invertir en cada una de las propuestas. Para la realización de este análisis

económico es importante destacar las siguientes suposiciones y métodos de cálculo:

Duración del proyecto: en los tres modelos se ha realizará el estudio a 15 años ya que

se considera bueno alargar los flujos por ser proyecto inmobiliario con niveles de



inversión altos y riesgo elevado. Esta premisa tiene especial importancia por el hecho

de que en la actualidad la valoración que recibe el edificio en estado de deterioro es

algo superior al millón de euros, siendo por tanto la inversión necesaria para el

proyecto muy elevada en comparación con dicha valoración.

En la consideración de las fuentes de financiación se va a tener en cuenta que la

empresa Grupamero S.L. cuenta con reservas suficientes para hacer frente al gasto que

supone esta inversión, no siendo necesaria la solicitud de un préstamo bancario.

Bajo estas suposiciones y una vez calculados los flujos de caja se utilizarán los siguientes

parámetros para evaluar la rentabilidad:

Valor actual neto (VAN): Para calcular el VAN de un proyecto se descuentan los

flujos de caja esperados para el futuro a la tasa de rentabilidad que ofrecen otras

alternativas de inversión comparables, conocida como coste de oportunidad del

capital.

La obtención de un VAN superior a cero indicaría que el proyecto es capaz de generar

fondos para recuperar toda la inversión y proporcionar un cierto remanente tanto más

alto cuanto más bajo sea el tipo de interés aplicado. En tal caso se podría afirmar que

se está creando valor para los inversores. Este parámetro se calcula de la siguiente

manera:

𝑉𝐴𝑁 = ∑𝐹𝐶𝐹𝑛

(1 + 𝑟)𝑛

𝑛=𝑘

𝑛=0

*FCF = Ingresos netos + Depreciación y Amortización – Variación del Capital

Circulante – Inversiones en activos fijos – Balance de la deuda

Es necesario asignar un valor a la r que aparece en dicha ecuación y se conoce como

tasa de descuento. Se entiende por coste de los fondos propios (R) el rendimiento de

un activo libre de riesgo más una prima de riesgo justificada por la asunción de riesgo

que supone invertir en un proyecto empresarial concreto.

Para realizar su cálculo se emplea el método del Capital Asset Model (CAPM) según

el cual:

𝑅 = 𝑅𝑓 + 𝛽 (𝐸𝑚 − 𝑅𝑓)

donde R representa la tasa de descuento a utilizar. Rf es la tasa libre de riesgo, que en

este caso se empleará el bono español a 15 años, β es una constante que mide el riesgo

sistemático de la inversión y Em es el retorno del mercado, en este caso se ha tomado

el retorno medio del Ibex35 en los últimos 15 años.

La Tabla 1 muestra los valores que han de darse a la beta en función del sector en el

que se está operando en relación al mercado español de acciones.



Tabla 1. Valores para la beta de las acciones según el sector

SECTOR βMCO Regresión

(X e Y

borrosa

crisp)

Regresión

(X crisp,

borrosa

Y incierto)

β1c β2

c β1l β2

l

Petróleo y energía 0.93 0.84 0.97 0.82 0.93

Materiales básicos, industria y construcción 1.18 1.06 1.1 0.99 1

Bienes de consumo 0.66 0.64 0.72 0.54 0.63

Servicios de consumo 0.89 0.86 0.87 0.79 0.82

Servicios financieros e inmobiliarios 1.13 1.04 1.17 0.93 1.11

Tecnología y telecomunicaciones 0.89 0.73 1.03 0.65 0.87

El plazo o periodo de recuperación de la inversión se determina contando el tiempo

necesario para recobrar el capital que se invistió a partir del flujo que el proyecto ha

generado.

La tasa interna de rentabilidad (TIR) se define como el tipo de descuento que hace

el VAN=0.

En la sexta y última etapa se realizará una comparativa de los tres modelos de negocio

estudiados, resaltando las características fundamentales de cada uno y llegando a una

conclusión sobre cuál resulta ser el más interesante de cara a realizar una inversión.

La secuencia cronológica que se ha llevado a cabo puede verse detallada en el capítulo 11.

Planificación temporal a modo de diagrama de Gantt ya que se ha considerado la herramienta

gráfica más adecuada para este propósito.



3. Situación actual y necesidades del proyecto

3.1. Descripción general del edificio

El edificio objeto de este estudio se encuentra situado en la Plaza de Santo Domingo, nº 12,

Distrito Centro, en Madrid.

Dicho edificio ocupa una parcela de planta es irregular, situada en la manzana delimitada por

las calles de Isabel la Católica, Flor Baja, Leganitos y la Plaza de Santo Domingo, en la

confluencia entre la plaza y las calles de Leganitos e Isabel la Católica; lindando al NO y NE

con la finca nº 3 de la c/ Isabel la Católica, y al SO y SE con la Plaza de Santo Domingo a la

cual hace fachada y por donde tiene entrada. Esta ocupación puede verse en la Ilustración 1 y

en el Anexo I. Identificación de la parcela.

Ilustración 1. Localización de la parcela

La parcela descrita tiene una superficie aproximada de 286 m2, ocupados totalmente por el

edificio y sus dos patios, el cual cuenta con tres fachadas que dan a las calles anteriormente

nombradas.

Como puede observarse en la imagen, el edificio está formado por dos fincas registrales

independientes, según consta en el Registro de la Propiedad nº 27 de Madrid:

Edificio nº 12, con número registral 2488B.

Edificio nº 13, con número registral 2490B.



Ilustración 2. División de la finca

3.1.1. Morfología actual del edificio

El edificio 12 consta de las siguientes plantas:

Planta sótano.

Planta baja.

Tres plantas de pisos

Planta de buhardillas y cubierta.

El edificio 13 consta de las siguientes plantas:

Planta sótano.

Planta baja.

Dos plantas de pisos

Planta de buhardillas y cubierta.

Actualmente, en ambos edificios, las plantas sótano y baja están destinadas a uso comercial y

las plantas de pisos y buhardillas a uso residencial de vivienda. La distribución de los sótanos

va ligada a los locales comerciales que están superiormente contiguos a ellos. También se

encontrarán los planos que contienen la distribución de viviendas existentes en las plantas de

pisos tanto del edificio 12 como 13 y de la planta de buhardillas.



3.1.2. Estructura y envolvente

El edificio data de la segunda mitad del siglo XIX, concretamente de 1867 según reza en la

rejería del portal del 12, y presenta originariamente una estructura tradicional formada por

muros de fachada de fábrica de ladrillo macizo de gran espesor con zócalo de piedra granítica.

Los muros del sótano son igualmente de fábrica de ladrillo y los muros interiores son de

entramado de madera con plementería o relleno de ladrillo en todas las plantas, organizando

crujías que se cubren con forjados de viguetas de madera tamizada y entrevigados de yesones.

La fachada del edificio consta de un zócalo de granito que abarca toda la planta baja. Las

plantas restantes son de revoco acabado tipo rasqueta, con el paño liso sin despiece de sillares.

Tiene un alero de canecillos de madera en el remate superior de la fachada, con canalón de

zinc.

La cubierta del edificio 13 es inclinada y está compuesta por pares de madera, con rastreles

para soporte de la teja cerámica plana, mientras que el edificio 12 es de teja curva. Ambas

cubiertas cuentan con buhardas en todos los faldones. Es importante destacar que debido a

que el 13 tiene una planta menos que el 12 se genera un paño ciego o medianera al

descubierto sobre la cubierta del más bajo.

3.1.3. Catalogación estructural

Es importante destacar que este edificio resulta ser una edificación protegida debido a la

antigüedad, arquitectura y emplazamiento que ocupa. Dicha característica resultará crucial

para el desarrollo del proyecto, pues implica que se deberá cumplir una normativa específica

para su correcto desarrollo.

Más concretamente, las edificaciones de la cuidad de Madrid se rigen por el Plan General de

Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (P.G.O.U.M), según el cual estamos ante un edificio

catalogado con nivel 2 de protección (de 3 niveles). Dentro de este nivel se incluyen aquellos

edificios cuyas características constructivas y volumétricas son de gran interés, aunque la

existencia en su interior de zonas de menor valor arquitectónico hacen que pueda ser

autorizado un régimen de obras más amplio que el correspondiente al nivel 1 (el más

restrictivo). Dentro de este nivel se distinguen dos grados:

a) Estructural: Con valores suficientes para merecer la conservación, tanto de su

volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados.



b) Volumétrico: Cuyo mayor valor es el de su integración en el conjunto superior

formado por el paisaje y la trama urbana, pudiendo tener además elementos

arquitectónicos dignos de conservación.

Actualmente el edificio cuenta con el grado estructural, es decir, el más restrictivo de ambos

aunque la compañía pretenda conseguir en un futuro que el Ayuntamiento de Madrid le

conceda una reducción de dicha catalogación a volumétrica para relajar así la exigencia de la

normativa que lo ampara.

3.2. Proceso de puesta en valor

De cara a desarrollar un proyecto de negocio en el edificio habrá que llevar a cabo una puesta

en valor del mismo, rehabilitando los elementos necesarios de su estructura y dotándolo de

nuevas características que mejoren su valoración actual.

3.2.1. Rehabilitación

Dado que el edificio fue construido en 1867 y desde entonces no se han llevado a cabo planes

de rehabilitación, sino exclusivamente de adaptación de las viviendas, esta parte del proyecto

será inevitable y supondrá mayor porcentaje de inversión. Dentro de la misma se podrán

diferenciar distintas categorías o necesidades:

Nivelación de forjados y sustitución de los que se encuentren en mal estado

Al tratarse de un edificio antiguo todo el forjado se llevó a cabo con grandes vigas de madera.

Este material se ha venido utilizando tradicionalmente debido a su buena resistencia a los

esfuerzos de flexión y al bajo peso propio con el que cuenta. El principal problema para estas

vigas es que debido a la carga que han ido soportando a lo largo de los años han sufrido una

pequeña deformación ó fleje. Este hecho no es apreciable a simple vista, pero puede suponer

un problema para la consistencia de la estructura por lo que ha de ser corregido.

Además, al picar la superficie que cubre algunas de ellas, se ha detectado en las zonas que

constituían baños o cocinas la existencia de partes de las mismas podridas. Este hecho se da a

consecuencia de humedades producidas por el paso de agua durante casi 150 años. La

consecuencia inmediata es que las partes del forjado afectadas por este hecho deben ser

sustituidas de inmediato por vigas nuevas para conseguir de nuevo una estructura firme y

fiable.



Para evaluar la magnitud del problema se ha solicitado un informe técnico al estudio

ARNAIZ Arquitectos sobre el estado estructural del edificio.

En dicho documento se especifica que en algunas zonas del edificio se han producido

descensos importantes de forjados debido a flechas muy elevadas, cuya acción produce por

repercusión fisuraciones y despegues en las tabiquerías que por su mayor rigidez no han

podido seguir la deformación producida en los forjados.

Además se detecta en las zonas húmedas del edificio una agravación de la situación debido a

la acción del agua sobre las viguetas de madera que provoca pudriciones que afectan a la

sección de dichas viguetas, pudiendo en la gran mayoría de los casos producirse la

desaparición total de estas viguetas y por lo tanto la pérdida de capacidad portante del forjado

y su colapso.

También se detecta que en la actualidad existen muchas zonas del edificio en las que puede

apreciarse que los forjados originales de madera has sido sustituidos por forjados de viguetas

metálicas, según se pondrá de manifiesto en Anexo II, suponiendo aproximadamente un 35%

de los forjados del edificio.

A pesar de ello el informe muestra diversas patologías como pueden ser desniveles en ciertas

zonas a consecuencia de los asentamientos producidos en la fachada principal, grietas con

trayectorias diagonales en algunos tabiques debido a descensos producidos en los forjados o

deterioros en viguetas colocadas en las zonas húmedas del edificio que presentan avanzados

síntomas de pudrición con pérdidas de sección que en algún caso se aproxima al 100% de la

misma. A consecuencia de estos hechos se estima que será necesario sustituir entorno a un

10% más de la estructura del edificio por vigas de hierro, las cuales se encuentran permitidas

por la Ordenanza Municipal.

Para ello se solicitó un presupuesto de rehabilitación a la empresa Consguri S.L. que aparece

detallado en el Anexo III.

Sustitución de la carpintería exterior

El término carpintería hace referencia a las puertas de los balcones y los marcos de las

ventanas existentes en todo el edificio. Es necesario reemplazar los actuales para conseguir un

buen aislamiento y una optimización del rendimiento energético del edificio, además de

mejorar la estética del mismo. Este cambio supone un apoyo al medio ambiente desde el

punto de vista de la empresa y un factor de interés desde el del cliente.

El problema de este asunto viene por el hecho de encontrarse la fachada del edificio

protegida por el ayuntamiento de Madrid. Según la Sección Cuarta correspondiente al

capítulo 3 del P.G.O.U.M. donde se muestran las Condiciones Especiales del Régimen de

Obras para edificios protegidos, en lo relativo a obras exteriores será de obligado



cumplimiento conservar los elementos existentes debiéndose respetar los materiales

tradicionales con los que fueron construidos.

El edificio contaría con treinta y tres balcones exteriores, considerando los que aportaría la

elevación del edificio 13 una vez llevada a cabo la ampliación del edificio, siete mansardas

colocadas en la zona de cubierta para dar luz y ventilación a las buhardillas y doce ventanas

interiores situadas en el patio interior del edificio 12. Dicho elementos fueron construidos en

madera por lo que su sustitución obligará a que los nuevos elementos estén compuestos de

este material a excepción de las ventanas correspondientes al patio interior, ya que la

Comisión de Patrimonio autoriza a instalar otro tipo de carpintería. El único material

autorizado para tal caso sería la carpintería metálica con ruptura de puente térmico (RPT).

Con la intención de seleccionar los elementos que mejor rendimiento energético den al

edificio se ha analizado la Guía Técnica para la Rehabilitación de la Envolvente Térmica de

los Edificios publicada por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE)

De cara a tomar una decisión acertada, se ha de tener en cuenta que el marco cubre entorno a

un 25-35% de la sección, correspondiendo al vidrio el hueco restante. Dentro de los

materiales para el marco las principales ofertas con marco metálico, metálico con ruptura de

puente térmico (RPT), de madera y de PVC, pero dado que la elección del tipo de marco

viene condicionada por la normativa, la elección principal estará basada en el vidrio que se va

emplear. Entre los tipos de Vibrio distinguiremos entre vidrio sencillo (monolítico), unidad de

vidrio aislante (UVA) y vidrio de baja emisividad. Los valores de la transmitancia térmica de

cada combinación posible se indican en la Tabla 2.

Tabla 2. Transmitancias para diferentes tipos de ventanas

Transmitancia térmica del hueco (W/m².K)

Vidrio ( 70% )

Marco ( 30% )

Metálico

U = 5,7

Metálico RPT

U = 4

Madera

U = 2,5

PVC

U = 1,8

Monolítico 4mm U = 5,7 5,7 5,2 4,7 4,5

4-6-4 U = 3,3 4 3,5 3,0 2,8

4-12-4 U = 2,9 3,7 3,2 2,7 2,5

4-6-4 bajo emisivo U = 2,5 3,5 3,0 2,5 2,3

4-12-4 bajo emisivo U = 1,7 2,9 2,4 1,9 1,7



En base a estos datos, la sustitución de la carpintería se llevará a cabo con balcones y

ventanas de carpintería de madera con doble acristalamiento bajo emisivo para las zonas

exteriores del edificio y ventanas de carpintería metálica RPT con doble acristalamiento bajo

emisivo para las ventanas que dan al patio interior por resultar significativamente menor su

precio y obtenerse unos valores buenos de rendimiento energético.

Acondicionamiento general del edificio

Las obras necesarias para el acondicionamiento del edificio son las siguientes:

Demoliciones de la tabiquería actual y de todos los solados y alicatados interiores de

las viviendas

Instalación de la red de agua fría y caliente para servicio de las viviendas

Instalaciones eléctricas de telefonía, televisión y WIFI necesarias

Instalaciones de climatización de calefacción y refrigeración

Levantado de nuevos tabiques según la distribución proyectada con enlucido de los

mismos.

Formación de cuartos de baño, aseos y cocinas según proyecto con alicatado y solados

Solado general de las viviendas

Colocación de carpinterías interiores de puertas principales, puertas de paso, armarios

empotrados, etc.

Pintura general de las viviendas

Realización del resto de instalaciones auxiliares

Todas tienen que ver con la sustitución de partes que han quedado deterioradas por su

utilización y el paso del tiempo, y suponen una mejora de las características y apariencia del

edificio.

Instalación de un ascensor

Dado que la única manera de acceder a las plantas superiores es a través de la escalera situada

en el núcleo central, supone una comodidad de gran atractivo a día de hoy la existencia de un

ascensor.

Para llevar a cabo esta instalación será necesario disponer de un espacio físico para la cabina

que cuente con acceso a todas las plantas del edificio. El espacio que cumple dichas

condiciones es el correspondiente al patio interior situado entre las partes 12 y 13.

El acceso a dicho espacio en la actualidad está restringido por encontrarse la escalera en la vía

de acceso al patio. La solución que se propone ante este impedimento es la modificación del



trazado de la escalera protegida con la autorización de la Comisión de Patrimonio de

Ayuntamiento de Madrid, invirtiendo de esta manera su arranque y liberando una zona de

paso al patio desde el portal, lugar en el cual se produciría el embarque. Además, será

necesario llevar a cabo una rotura de un muro de carga de cerramiento del patio en las plantas

sucesivas para crear un distribuidor de acceso a las viviendas. La comparativa entre la

situación actual y la que quedaría una vez realizadas las modificaciones se muestra en las

Ilustraciones 3 y 4.

Ilustración 3. Distribución de espacios actual

Ilustración 4. Distribución de espacios necesaria para la instalación de un ascensor



3.2.2. Redistribución

Debido a la condición de edificio protegido, catalogado en el nivel 2 de protección y con

grado estructural, se han de cumplir unas condiciones de subdivisión específicas para su uso.

Según la normativa que dicta el P.G.O.U.M no se podrá subdividir en unidades con

superficie útil menores de 60 m², admitiéndose para cada planta del edificio en cuestión la

existencia de una unidad de superficie inferior.

Como el uso actual con el que cuenta el edificio es el alquiler de viviendas, esto se traduce en

que por cada planta deberá haber como máximo una vivienda inferior a los 60 m2, debiendo

contar el resto con una superficie mayor. Actualmente la distribución de alguna de las plantas

no satisface esta normativa como se muestra en la Ilustración 5 en la que se observa la

distribución de la segunda planta correspondiente al edificio “13 moderno” junto con las

superficies útiles de cada vivienda. Este hecho, a pesar de no conllevar ningún tipo de sanción

(económica) por ser dicha distribución previa a la adquisición del edificio, sí que hará preciso

llevar a cabo una redistribución de los espacios actuales para que se ajusten a lo indicado en el

P.G.O.U.M.

Ilustración 5. Distribución actual de viviendas en la segunda planta



3.2.3. Ampliación

De acuerdo con la normativa del P.G.O.U.M. existe la posibilidad de intensificar el uso de las

edificaciones bajo la autorización preceptiva de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento

de Madrid. Esto permite incrementar la superficie útil en un 10% en los edificios catalogados

en el nivel 2 de protección y en grado estructural. Como se ha explicado con anterioridad el

edificio entraría dentro de dicha catalogación, siendo posible beneficiarse de este hecho y

consiguiendo un incremento aproximado de129 m2.

Se ha determinado que la mejor forma de optimizar la oportunidad que esta ampliación ofrece

será levantando una planta adicional en el edificio 13, de manera que ambos edificios tengan

la misma altura y se igualen las cubiertas. Con esta actuación se consigue una mejora de la

eficiencia energética al construirse una nueva envolvente pudiendo emplearse materiales

actuales de alto aislamiento a la vez que dicho incremento incide en la rentabilidad del

conjunto de la actuación.

En la Ilustración 6 es posible apreciar una simulación del antes y el después de esta actuación.

Ilustración 6. Simulación de la ampliación



4. Estudio del entorno

Una vez definida la situación actual del edificio y las principales soluciones que se proponen,

será necesario conocer el entorno en que se desenvuelve la empresa y posicionarla dentro del

mercado. Para ello se llevará a cabo un estudio interno de la compañía así como un estudio

del sector en el que se desenvuelve, analizando los factores que resultará influyentes para las

características específicas con las que cuenta el proyecto. Con esto se pretende poder evaluar

de la manera más objetiva posible el nivel de integración en el mercado con el que van a

contar las distintas propuestas de negocio.

4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España

En el año 2010 existían en España un total de 25.837.108 viviendas según el Ministerio de

Fomento. Este total se dividía en 17.762.862 a viviendas principales y 8.074.246 viviendas

secundarias. Para la suma correspondiente al número total de viviendas, teniendo en cuenta

que el número total de familias españolas rondaba los 16,9 millones, supondría un promedio

de 1,55 viviendas por familia española, lo que supone uno de los mayores promedios del

mundo.

La Ilustración 7 muestra el Índice General de Precios de Vivienda (IGP) de 2005 a 2014, cuyo

objetivo es medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre,

tanto nuevas como de segunda mano. En ella se ve reflejado claramente dicha caída del

precio.

Ilustración 7. Gráfica del Índice General de Precios de vivienda nacional, fuente: elaboración propia a partir de

Ministerio de Fomento (2015)

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

2005

T1

2005

T3

2006

T1

2006

T3

2007

T1

2007

T3

2008

T1

2008

T3

2009

T1

2009

T3

2010

T1

2010

T3

2011

T1

2011

T3

2012

T1

2012

T3

2013

T1

2013

T3

2014

T1

2014

T3

IGP TOTAL NACIONAL



Este importante cambio de ciclo vino influenciado por factores como la falta de liquidez que

se produjo en el sistema financiero a consecuencia de la crisis de las hipotecas subprime en

EEUU y al deterioro interno de la economía española por el agotamiento de un modelo de

crecimiento que se basaba en la construcción.

A pesar de ello, el ciclo que sigue la burbuja especulativa sigue la curva que se muestra en la

Ilustración 8 y como se puede observar, después de la caída siempre va a tender a recuperarse

y alcanzar un equilibrio. A consecuencia de este hecho, desde la mitad de 2013 y durante

2014 la economía española ha dado signos de recuperación y, aunque todavía tímido, un

crecimiento económico.

Ilustración 8. Evolución de la burbuja especulativa, fuente: Dr. Jean-Paul Rodrigue, Dept. of Economics & Geography,

Hofstra University

A pesar de ello se aprecia en la Ilustración 9 y los valores detallados de la Tabla 3 que

actualmente el número de transacciones escrituradas para vivienda nueva sigue siendo muy

bajo. Esto se debe a que estamos ante el inicio de una recuperación y la economía de las

familias españolas sigue dañada, y a una desconfianza en el sector cuya consecuencia es que

una gran parte de la inversión inmobiliaria que se realiza en España procede de capital

extranjero.



Ilustración 9.Gráfica Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: elaboración propia a partir de Ministerio de

Fomento (2015)

Tabla 3. Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: Ministerio de Fomento (2015)

Total Nuevas (N) Usadas (U) Relación U/N Variación anual (%)

2011 1T

2T 3T

4T

74.455

90.756 76.534

107.373

26.264

30.606 25.996

45.014

48.191

60.150 50.538

62.359

1,5

2,0 1,9

1,4

-30,5

-40,7 -5,0

-25,7

2012 1T

2T

3T

4T

69.420

84.289

75.313

134.601

17.603

25.072

24.321

49.353

31.817

59.217

50.992

85.248

2,9

2,4

2,1

1,7

-6,8

-7,1

-1,5

25,4

2013 1T

2T

3T

4T

54.835

81.472

70.604

93.657

9.516

14.515

13.991

18.496

45.319

66.957

56.613

75.161

4,8

4,6

4,0

4,1

-21,0

-3,3

-6,3

-30,4

2014 1T

2T

3T

4T

81.516

91.769

80.388

111.948

13.368

14.523

12.153

14.789

68.148

77.246

68.205

97.159

5,1

5,3

5,6

6,6

48,7

12,5

13,9

19,5

2015 1T

2T

85.605

104.530

11.178

13.034

74.427

91.499

6,7

7,0

5,0

13,9

Independientemente de esta situación, la evolución que han sufrido los alquileres de vivienda

a lo largo de los últimos años es diferente. Numerosos factores, como la situación económica

o los cambios sociales influyen en este hecho, y el resultado se puede ver reflejado en la

Ilustración 10. En ella se recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre

y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler con el objetivo de

establecer una comparativa. Como puede observarse el IPCA se ha mantenido relativamente

estable a lo largo de los últimos años frente a la caída del precio de venta, que pese a haberse

estabilizado a partir de 2013 cuenta con un índice situado en el 69% del valor inicial, o lo que

es lo mismo, con un descenso del precio en un 31% en ocho años y medio.

-10000

40000

90000

140000

Nº transaccionesNuevas(N) Usadas(U) Total



Ilustración 10. Gráfica IGP vs IPCA, fuente: elaboración propia a partir de Instituto Nacional de Estadística (2015)

Por su parte, en la Ilustración 11, se observa que la rentabilidad bruta del alquiler ha

mantenido un crecimiento continuado, desde el 2,8% de mediados de 2008 hasta situarse en el

4,62% en el primer trimestre de 2014, estabilizándose a lo largo de este año, con un valor

parecido en el resto de los trimestres. Esta rentabilidad se mantiene también en el primer

trimestre de 2015, pero en el segundo trimestre se reduce la rentabilidad al 4,58%.

Ilustración 11. Gráfica de la rentabilidad bruta del alquiler, fuente: elaboración propia a partir de BE (2015)

Centrando es estudio de la evolución del alquiler sobre la cuidad de Madrid, por ser los datos

que más afecten al desarrollo del proyecto, se obtienen los resultados que se muestran a

continuación.

En el gráfico de la Ilustración 12 se puede observar la variación del precio del alquiler por

metro cuadrado en el distrito Centro frente a la media establecida para la cuidad de Madrid.

60

80

100

12020

11T1

2011

T2

2011

T3

2011

T4

2012

T1

2012

T2

2012

T3

2012

T4

2013

T1

2013

T2

2013

T3

2013

T4

2014

T1

2014

T2

2014

T3

2014

T4

2015

T1

2015

T2

IGP vs IPCAIGP en venta IPCA del alquiler

0

1

2

3

4

5

3,29 3,25 3,33 3,34 3,47 3,51 3,62 3,78 3,98 4,11 4,27 4,32 4,62 4,65 4,6 4,66 4,66 4,58

Rentabilidad bruta del alquiler



Dichos valores reflejan que además de no haber sufrido una variación excesiva tras la caída de

la burbuja inmobiliaria, actualmente tienden a estabilizarse alrededor de los 14 €/m2. También

es posible apreciar que a lo largo de toda su evolución el precio en el distrito Centro es

superior como mínimo en 2€/m2 frente al de la media de la cuidad.

Ilustración 12.Gráfica de evolución del precio del alquiler en distrito Centro vs madia de Madrid, fuente: elaboración

propia a partir de Idealista (2015)

Si la misma comparativa se realiza desglosando los precios de alquiler para todos los distritos

el resultado que muestra la Ilustración 13 sobre la evolución del alquiler de todos los distritos

de Madrid:

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

20,0

2q 2

007

4q 2

007

2q 2

008

4q 2

008

2q 2

009

4q 2

009

1q 2

010

2q 2

010

3q 2

010

4q 2

010

1q 2

011

2q 2

011

3q 2

011

4q 2

011

1q 2

012

2q 2

012

3q 2

012

4q 2

012

1q 2

013

2q 2

013

3q 2

013

4q 2

013

1q 2

014

2q 2

014

3q 2

014

4q 2

014

1q 2

015

2q 2

015

3q 2

015

Evolución del alquiler/m2Centro Madrid



Ilustración 13. Gráfica comparativa del precio de alquiler en todos los distritos de Madrid, fuente: elaboración propia a

partir de Idealista (2015)

En ella se puede apreciar que a lo largo del tiempo los valores del precio de alquiler para el

distrito centro se han mantenido como los más altos, solo superados por Carabanchel en algún

periodo, y muy superiores a la gran mayoría de los distritos.

7,0

9,0

11,0

13,0

15,0

17,0

19,0

2q 2

007

4q 2

007

2q 2

008

4q 2

008

2q 2

009

4q 2

009

1q 2

010

2q 2

010

3q 2

010

4q 2

010

1q 2

011

2q 2

011

3q 2

011

4q 2

011

1q 2

012

2q 2

012

3q 2

012

4q 2

012

1q 2

013

2q 2

013

3q 2

013

4q 2

013

1q 2

014

2q 2

014

3q 2

014

4q 2

014

1q 2

015

2q 2

015

3q 2

015

Evolución precio alquiler/m2Arganzuela Barajas Carabanchel Centro

Chamartín Chamberí Ciudad Lineal Fuencarral

Hortaleza Latina Moncloa Moratalaz

Puente De Vallecas Retiro Salamanca San Blas

Tetuan Usera Vicálvaro Villa De Vallecas

Villaverde Madrid



4.2. Análisis PEST (M)

A continuación se va a llevar a cabo un examen exhaustivo del entorno que rodea a la

empresa y al proyecto a realizar. Para ello se realiza un análisis PEST (Político, económico,

social y tecnológico), que comprende todos los sectores influyentes en el desarrollo y

penetración del proyecto en el mercado. El PEST lleva a cabo un análisis del entorno,

mediante el cual detectar las posibles amenazar y oportunidades que ofrece y ayuda a

posicionar la empresa en el mismo. Resulta ser una herramienta estratégica útil para

comprender los ciclos de un mercado, la posición de una empresa, o la dirección operativa a

desarrollar.

4.2.1. Políticos

Los años 2014 y 2015 se conocen como años de grandes cambios políticos. Tradicionalmente

ha existido un bipartidismo muy fuerte en España desde que se proclamase la Constitución de

1978, el cual ha llegado a su fin en estos últimos dos años. A consecuencia de este hecho, se

da una gran incertidumbre sobre los resultados que se obtendrán en las próximas elecciones

generales que tendrán lugar el 20 de diciembre de 2015. Este hecho cuenta con importante

relevancia debido a las diferentes medidas que planean adoptar los distintos partidos

políticos en cuanto a gestión, economía, política ambiental, política social, etc., factores que

inevitablemente tendrán su repercusión en el mercado y en el futuro desempeño y resultados

que se obtengan del proyecto.

Además de este factor que, a pesar de su fundamental relevancia, podría considerarse

secundario por no contar con una repercusión directa o cuantificable sobre el proyecto,

encontramos otro hecho político que sí que cuenta con repercusión inmediata. Este hecho es

el cambio de dirección que se ha producido tanto en el Ayuntamiento de Madrid como a nivel

autonómico, cambios a consecuencia de los resultados de las elecciones Municipales y

Autonómicas celebradas el 24 de mayo de 2015. Los resultados que se obtuvieron en dichas

elecciones tanto para la cuidad de Madrid como para la Comunidad Autónoma de Madrid

conllevaron las embestiduras de Manuela Carmena (AhoraMadrid) al frente del Ayuntamiento

y Cristina Cifuentes (PP) al frente de la Comunidad.

Esto cuenta con repercusión directa con el desarrollo del proyecto pues es a través de estos

organismos se regulan la leyes que rigen todos los aspectos relativos al suelo y edificaciones

que se desarrollen dentro de la Comunidad de Madrid.

Dos ejemplos claros de esta influencia son el hecho de que es el Ayuntamiento de Madrid el

que decide si será necesario realizar modificaciones en la actual normativa dictada por el



P.G.O.U.M., o la propuesta que se ha llevado a cabo desde la nueva dirección de la

Comunidad Autónoma para realizar cambios en la Ley del Suelo. A pesar de no ser una

propuesta cerrada a día de hoy, en ella se contemplan aspectos como eliminar la prohibición

que se estableció por la ex presidenta regional, Esperanza Aguirre, de desarrollar

construcciones que superasen las 3 plantas más ático en la última modificación de la Ley del

Suelo de 2007. Por tanto, especialmente en aspectos formales, estos factores resultan de gran

relevancia.

4.2.2. Económicos

Como se ha explicado con anterioridad, España se ha visto sumida en una profunda crisis

económica que llegó en los inicios del año 2008 a raíz de la caída de la burbuja inmobiliaria y

continua en la actualidad a pesar de haber mostrado signos de recuperación en los últimos

trimestres.

Esta crisis que vino propiciada por una economía sustentada sobre la construcción, el

crecimiento de un modelo especulativo y la falta de liquidez de las entidades financieras, ha

conllevado la destrucción de empleo, alcanzar niveles históricos de la prima de riesgo, un

fuerte descanso del PIB, la escasez de financiación y el estancamiento del mercado.

Desde que se iniciase esta crisis, se han tomado fuertes medidas para la recuperación

económica y poco a poco se consigue mejorar la situación del país, cobrando especialmente

fuerza en los últimos trimestres. La contabilidad nacional del segundo trimestre de 2015

muestra un panorama macroeconómico muy favorable pues crece con fuerza la inversión, se

crea empleo, aumenta el consumo, se aceleran las exportaciones y la industria manufacturera

avanza al mayor ritmo en más de una década. Una muestra de esta mejoría es la gráfica de la

Ilustración 14 en la que se muestra la evolución del PIB a lo largo de los últimos años. A

pesar de ello el balance sigue siendo negativo en lo referente a personas ocupadas, puestos de

trabajo y remuneración de los asalariados, además de seguir existiendo escasez de

financiación y condiciones muy exigentes para conseguirla.



Ilustración 14. PIB de España, fuente: Instituto Nacional de Estadística y El País (2015)

Por estas razones cabe esperar que en los próximos trimestres se continúe con el crecimiento

que se ha dado hasta el momento y especialmente se mejore en cuanto a creación de empleo,

la cual genere necesidad de vivienda y movimiento en el sector inmobiliario.

4.2.3 Sociales

A consecuencia de la crisis económica se ha producido en los últimos años la pérdida de

numerosos puestos de trabajo, que ligado a la dificultad actual tanto para obtener financiación

como las estrictas condiciones con las que ésta cuenta, ha creado una tendencia de desechar la

costumbre que se había desarrollado en España de comprar vivienda. Como alternativa a esta

costumbre está cobrando gran importancia el alquiler, especialmente entre la gente más

joven por ser los que más dificultades de estabilidad y financiación encuentran.

También contribuye a este hecho la evolución hacia una sociedad cada vez más dinámica, en

la que crece la movilidad tanto nacional como internacional dentro de las propias empresas,

así como los cambios entre distintas empresas a lo largo de la vida laboral.

Otro factor que se da a consecuencia de la crisis es la disminución de la inmigración de

personas procedentes del exterior de Europa, como se muestra la Ilustración 15. Este tipo de

población era fundamentalmente arrendataria debido a limitaciones económicas en la gran

mayoría de los casos. Como contraposición se puede observar que el número de residentes

extranjeros procedentes de la Libre Circulación UE se ha incrementado considerablemente,

población que a priori será más partidaria de arrendar que comprar. En total, el número de

extranjeros residentes en España a 30 de junio de 2015 era de 4.933.231, de los cuales un

16,2% residen en Madrid.



Ilustración 15. Evolución del número de extranjeros residentes en España, fuente: Ministerio de empleo y seguridad

social (dic 2015)

También se suman a esta tendencia la gran mayoría de los estudiantes procedentes de otros

lugares de España que llegan a Madrid a cursar estudios universitarios o similares, así como

estudiantes procedentes de otros países del mundo. Este factor resulta relevante pues se ha

incrementado desde un 4% en la década de los 70 hasta alrededor de un 18% en la última

década el porcentaje de población que representan los estudiantes universitarios. Del

porcentaje correspondiente a gente cuya procedencia no es la cuidad de Madrid la gran

mayoría se establece en residencias universitarias o pisos alquilados, debido a la componente

temporal de su estancia.

Por último se considerará como factor social relevante el crecimiento en las últimas décadas

del número de viviendas monoparentales, ya sea por ruptura de la pareja o decisión de

abordar la paternidad de manera individual. En la Ilustración 16 se muestran los diferentes

tipos de hogares existentes en España en el año 2013, de los cuales un 9,4% cumplen esta

condición. Este tipo de viviendas pueden resultar de interés puesto que ya sea por motivos

económicos o temporales se puede dar la preferencia por el arrendamiento frente a la compra.



Ilustración 16. Clasificación de los tipos de viviendas existentes en España, fuente: Instituto Nacional de Estadística

(2014)

4.2.4. Tecnológicos

A pesar de moverse en un sector que no es puramente tecnológico, hay una serie de factores

que influencian al mercado y la empresa.

El desarrollo de las nuevas tecnologías (TIC) ha proporcionado una nueva forma de

promoción potente y de gran influencia sobre la sociedad. Las numerosas páginas web a

través de las cuales es posible ofertar los inmuebles que gestiona la empresa facilitan el darse

a conocer entre los potenciales clientes y favorecen una comunicación instantánea y directa.

Por otro lado, en los últimos años han surgido numerosas herramientas de gestión, cada vez

más intuitivas, las cuales facilitan el desarrollo de las labores de gestión en la rama de

administración de fincas. Esto favorece un trabajo más rápido y eficiente así como un mejor

almacenamiento y gestión de la información que pueda poseer la compañía.

Otro aspecto tecnológico que vendrá fuertemente ligado con el último factor de influencia (el

medioambiental) es la mejora en los sistemas que condicionan el rendimiento energético de

los edificios. Un ejemplo de ello puede ser la sustitución de sistemas de calefacción por agua

por otros de alto rendimiento, como son las calderas de condensación, de biomasa o bien por

una bomba de calor aire-agua que intercambia calor con un circuito hidráulico, todo ello

dirigido por sistemas automatizados que permitan realizar una gestión más eficiente de las

instalaciones térmicas del edificio, en función de las condiciones climáticas exteriores y la

demanda (ocupación).



4.2.5. Medioambientales

La contaminación ambiental y el cambio climático es una de los grandes problemas con que

se enfrenta a día de hoy la sociedad y que parece que seguirá siendo de crucial importancia en

las próximas décadas. En los últimos años se han establecido diferentes protocolos como los

de Kyoto y Montreal o la COP 21 celebrada en París a principios de diciembre del 2015,

firmados por gran número de países, destinados a regular y normalizar esta situación. A pesar

de ello resulta difícil cumplir con las cifras establecidas y la cuidad de Madrid en el último

año se ha visto obligada a tomar medidas extraordinarias por haberse superados los límites

legales en varias ocasiones a causa de sus altos niveles de dióxido de nitrógeno (NO2) que se

consideran realmente graves.

Para combatir esta situación, una de las medidas adoptadas por el Parlamento Europeo y que

refleja la publicación del Boletín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013) es la obligatoriedad de

una certificación energética de los edificios. Esta medida supone la puesta a disposición de los

compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de

un edificio, el cual será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento

celebrados a partir de junio de ese mismo año.

Consecuencia de estas medidas y protocolos, también ha nacido en el ámbito internacional un

nuevo concepto para la edificación: la llamada Passivhaus. Se basa en levantar construcciones

que cuenten con gran aislamiento térmico, un riguroso control de infiltraciones, y una máxima

calidad del aire interior, además de aprovechar la energía solar para mejorar la climatización,

reduciendo el consumo energético del orden del 70% sobre las construcciones

convencionales.

Por tanto resulta fundamental de cara a la rehabilitación del edificio la adaptación a las nuevas

exigencias y desarrollar en la medida de lo posible un proyecto que minimice la repercusión

medioambiental y maximice su eficiencia energética.

4.3. Análisis DAFO

Para evaluar conjuntamente los factores tanto internos como externos de la empresa se

muestra el siguiente análisis DAFO (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades).

Las fortalezas y debilidades formarán parte del análisis interno de la compañía y las

oportunidades y amenazas reflejarán cualitativamente la influencia que tiene el entorno

(análisis externo).



El análisis externo estará basado en los factores de influencia que se han desarrollado en el

PEST (M) y para el análisis interno será necesario realizar una breve descripción de las

características de la compañía.

Grupamero Gestión S.L. es una PYME asentada en la ciudad de Madrid la cual cuenta con

una doble vertiente de trabajo. Una de las ramas actúa como inmobiliaria dedicada a la

compra-venta y alquiler de viviendas en la ciudad de Madrid y la Sierra Norte de la

Comunidad de Madrid. Para ello, además de la gestión, cuenta con inversiones en empresas

promotoras participativas. La segunda rama de su actuación se basa en la administración de

fincas y comunidades de propietarios, llevando a cabo labores de contabilidad, mantenimiento

y gestión para las mismas.

Para el correcto desempeño de su actividad actualmente cuenta con tres empleados fijos, un

contrato temporal y a la cabeza de la empresa el Administrador de la sociedad en régimen de

autónomo (RETA). Además lleva a cabo diversos contratos de subcontratación para cubrir las

funciones que no son propias de la empresa, como mantenimiento y limpieza.

Juntando toda la información anterior, la matriz DAFO será la siguiente:



FORTALEZAS

- Conocimiento exhaustivo de las condiciones y funcionmiento del sector

- Capacidad de adaptación a variaciones en la legislación estructural

- Oferta competitiva y emplazamiento privilegiado

- Empleados eficientes y comprometidos

DEBILIDADES

- Inversión en otras empresas promotoras participadas

- Carga de trabajo elevada en sus trabajadores

- Nivel tecnológico básico para el correcto desarrollo de sus actividades

OPORTUNIDADES

- Cambios normativa favorables

- Sociedad en continuo movimiento

- Crecimiento de población joven en las cuidades

- Facilidad de promoción que ofrecen las TIC

AMENAZAS

- Existencia de una gran oferta

- Cambios normativa desfavorables

- Situación política incierta

- Estancamiento del sector



5. Caracterización de los clientes

Tras analizar el entorno en que se mueve la empresa y las oportunidades o amenazas que

puede ofrecer será importante conocer cuáles serían los potenciales clientes para cada modelo

de negocio y las necesidades que han de satisfacerse en cada caso. Con este objetivo se ha

desarrollado una encuesta que cuenta con 9 preguntas (10 en alguno de los casos, pues una de

las preguntas cuenta con respuestas condicionadas) a través de las cuales se pretende tanto

clasificar el público objetivo que tendrá la empresa como averiguar un rango de precios que a

los futuros clientes podrían resultarles atractivos, dentro de las ofertas que se realizarían en

alguna de las soluciones propuestas. También se pretende establecer las preferencias que

tienen los grupos de interés de mayor tamaño para llevar a cabo una oferta que se ajuste a las

mismas, con el objetivo de obtener la máxima ocupación del edificio en cualquiera de las

variantes de negocio.

5.1. Elaboración de la encuesta

La encuesta llevada a cabo, que se ha realizado mediante difusión por Internet, cuenta con una

primera sección de preguntas a través de las cuales se pretende encontrar la información

necesaria para clasificar según diferentes perfiles a los potenciales clientes en función de

edades, lugares de origen o motivos por los cuales residen a día de hoy en la capital. Además

se desea conocer el tipo de vivienda actual que ocupan los encuestados y determinar cuáles

son los tipos más demandados. Para esta última pregunta se estableció respuesta

condicionada, con el objetivo de conocer las razones por las cuales la gente reside en pisos

compartidos. Con esto se pretende establecer principalmente si este hecho se da por razones

económicas, preferencia de compañía o algún otro motivo, de manera que se conozca la

necesidad que es de mayor importancia satisfacer para los futuros clientes.

En la última sección de la encuesta se pide valorar distintos factores para conocer cuáles de

ellos tienen mayor importancia para el gran público. También se obtendrá información sobre

el rengo de precios que se considerarán interesantes para ciertos supuestos en los que la oferta

será similar a la que ofrece actualmente la empresa. Para este apartado se ha empleado una

escala de Likert de cinco puntos.

La encuesta completa puede encontrarse en el Anexo IV.



5.2. Validez de la encuesta

Una vez se han obtenido los resultados de la encuesta, previo a la extracción de las

conclusiones pertinentes, se lleva a cabo un análisis de dicha encuesta que permita asegurar la

idoneidad de la misma. Para ello se empleará la herramienta conocida como “alfa de

Cronbach”, coeficiente que permite valorar la fiabilidad de una escala de medida.

La medida de la fiabilidad mediante el alfa de Cronbach asume que los ítems (medidos en

escala tipo Likert) miden un mismo constructo o dimensión teórica y están altamente

correlacionados, razón por la cual cuanto más cerca se encuentre el valor del alfa a 1 mayor es

la consistencia interna de los ítems analizados. Como criterio general se sugiere las siguientes

recomendaciones para evaluar los coeficientes de alfa de Cronbach:

Tabla 4. Evaluación de los coeficientes del alfa de Cronbach

Valor de alfa Evaluación

Mayor que 0,9 Excelente

Mayor que 0,8 Bueno

Mayor que 0,7 Aceptable

Mayor que 0,6 Cuestionable

Mayor que 0,5 Pobre

Menor que 0,5 Inaceptable

Para llevar a cabo su cálculo existen dos procedimientos:

A partir de las varianzas:

donde

es la varianza del ítem i

es la varianza de los valores totales observados

es el número de preguntas o ítems



A partir de las correlaciones de los ítems (estandarizado):

donde

es el número de items

es el promedio de las correlaciones lineales entre cada uno de los ítems

Aplicando el método basado en las varianzas se obtiene un coeficiente de 0,873 por lo que se

considera que la encuesta cumple los requisitos de consistencia interna.

Además de la consistencia interna se ha de tener en cuenta que el muestreo llevado a cabo es

no probabilístico, es decir, es una elección de sujetos basada en los juicios subjetivos del

investigador (Saunders et al., 2009). Los sujetos en una muestra no probabilística

generalmente son seleccionados por su accesibilidad o a criterio personal e intencional del

investigador. Este hecho se ha dado por ser una encuesta realizada a través de Internet y a una

mayoría de gente entre los 18 y 30 años de edad, considerando que serán los más interesados

en una futura oferta. La principal desventaja de este método de selección es que la muestra no

es representativa de la población total, por lo que los resultados de la investigación no pueden

utilizarse en generalizaciones sobre toda la población, hecho que no afecta a este estudio pues

lo que se busca es la opinión de grupos específicos.

5.3. Análisis de los resultados

La muestra obtenida cuenta con la participación de 227 personas, considerado un número

suficiente para llevar a cabo el análisis de los resultados, siendo dichos resultados los que se

muestran a continuación:

Ilustración 17. Lugar de origen y edad de los encuestados



Se marcó como objetivo principal obtener una muestra que representase fielmente la realidad

y se considera que dicho objetivo ha sido alcanzado satisfactoriamente ya que se han obtenido

respuesta de personas que se encuentran en variados rangos de edades y lugares de origen.

Cabe destacar la aportación mayoritaria de personas entre los 18 y 30 años, hecho que se

asocia a que, a pesar de encontrarnos en una sociedad sumergida en la tecnología, son dichas

edades las que se encuentran más familiarizadas con el uso de Internet. Además, como se

muestra en la Ilustración 18, los motivos para residir en la capital por parte de los encuestados

están muy repartidos siendo minoritarios los grupos formados por personas que actualmente

cuentan con un contrato de prácticas o de prueba y los que cursan estudios que no son de tipo

universitario.

En cambio, el tipo de vivienda actual no cuenta con una distribución tan uniforme debido a

que un 73% de los encuestados residen en viviendas de tipo familiar o en pareja, un 17% en

piso compartido y solo un 10% en vivienda de tipo individual. Este dato no sorprende puesto

que se achaca a motivos tales como:

Crecimiento de población universitaria que carece de ingreso e independencia

económica, ligado a la gran oferta existente en la cuidad por lo que no obliga a los

estudiantes a abandonar los hogares paternos y permanecen en ellos durante el periodo

que duran sus estudios.

Factores culturales. Existe la costumbre en gran parte de la sociedad española de no

irse a vivir fuera de la casa de los padres hasta que no se dé el propósito de formar una

nueva familia o con el motivo de una convivencia en pareja. Este tipo de costumbres

están cambiando en la actualidad pero de una manera lenta y progresiva.

Factores económicos. Como se comentó con anterioridad los efectos de la crisis se han

notado profundamente en la sociedad haciendo que el poder adquisitivo especialmente

Ilustración 18. Motivo de residir en Madrid y tipo de vivienda actual



de la gente joven y con poca experiencia descienda, lo que retrasa notablemente la

emancipación o incluso produce el retorno a los hogares familiares.

Se analizará el conjunto de personas no residentes en vivienda familiar por ser las que

resultan de mayor interés para el desarrollo de este proyecto pues constituirían una de las

fuentes de potenciales cliente. Destaca una mayoría concentrada entre los 18 y 30 años de

edad que supone cerca de un 80% del grupo, tanto procedentes de la propia ciudad como de

otros lugares de España, y cuyos motivos están principalmente repartidos entre estudios

universitarios, contratos de trabajo y otro tipo de razones. Estos resultados aparecen reflejados

en la Ilustración 19

.

Ilustración 19. Rasgos de las personas no residentes en vivienda familiar

Si se analizan con más detalle estos datos se podrán establecer diferencias entre ambos casos.

En el grupo de personas residentes en piso compartido el dato más revelador es que estas

personas se encuentran todas ellas entre los 18 y 30 años de edad. Una vez llevada a cabo la

caracterización de este grupo se observa en el gráfico de la Ilustración 20 que cerca de un

70% del mismo está compuesto por estudiantes universitarios, estando el resto de las personas

prácticamente repartidas entre residentes por contrato de trabajo u otros motivos. El origen en

cambio está más repartido que el motivo pues a pesar de que cerca de la mitad de este

segmento son de otros lugares de España también cobra importancia el porcentaje de personas

extranjeras que adoptan este tipo de vivienda.

Ilustración 20. Rasgos de las personas residentes en piso compartido



Además la Ilustración 21 muestra que dentro de las razones por las que estas personas viven

en piso compartido hay casi un 50% que lo eligen porque prefieren vivir en compañía y cerca

de un 40% por razones económicas, siendo el porcentaje restante debido a razones culturales

u otros motivos.

Ilustración 21. Motivos para residir en piso compartido

Por otro lado, si se analiza el grupo de personas que en la actualidad residen en una vivienda

de tipo individual se observa un reparto más equilibrado en los rangos de edad, ascendiendo a

un 55 % las personas mayores de 40 años en contraposición con la corta edad de los

residentes en pisos compartidos. También se puede apreciar que los motivos principales de

este grupo para residir en la cuidad vienen ligados a contratos de trabajo u otros motivos,

descendiendo notablemente el porcentaje de estudiantes. Por último también se aprecia que

los lugares de origen son principalmente Madrid y otros lugares de España, manteniéndose un

pequeño porcentaje de personas de otros lugares de Europa y prácticamente anulándose las

personas que con procedencia de otros lugares del mundo para este modo de vivienda. Dichos

resultados aparecen resumidos en las gráficas de la Ilustración 22.

Ilustración 22.Rasgos de las personas residentes en viviendas de tipo individual

36%

49%

5%10%

Motivo de residir en piso compartido

Económico

Vivir acompañado

Razones culturales

Otros



En la encuesta también se pedía realizar una valoración en base a criterios personales sobre la

posibilidad de vivir de manera individual o compartiendo piso. El objetivo de esta parte es

evaluar con mayor precisión las preferencias del público y detectar los clientes que podrían

estar más interesados en cada tipo de oferta.

Como se muestra en la Ilustración 23 en la que se expresa la valoración que recibe el

compartir piso (a) versus la que reciben las viviendas individuales (b) destaca que hay una

gran diversidad de opiniones, estando los porcentajes de las valoraciones bastante

equilibrados. A pesar de ello cabe destacar que el porcentaje de valoración alta (entre 4 y 5)

de la opción b) está en torno a un 50% de las opiniones mientras que esta misma valoración

para la a) se corresponde con un 34% alcanzando además la valoración negativa (1) un 30%

mientras que en la opción b) supone menos de un 18%. De estos datos se deduce que existe

una tendencia a darle un valor añadido a la posibilidad de encontrar una vivienda de carácter

individual frente a un piso compartido, hecho que después podrá repercutir en un incremento

proporcional en el precio asociado a esta posibilidad.

Ilustración 23. Valoración tipo de vivienda

También se consideró muy interesante conocer a través de la encuesta la valoración que da el

público la localización del edificio para conocer qué tipo de perfiles estarían más interesados

en las ofertas que el edificio podría aportar. En la Ilustración 24 puede observarse que para

esta pregunta se obtienen respuestas más extremas estando las puntuaciones de 1 y 5 muy

próximas al 25% de las valoraciones mientras que el resto de opciones más intermedias son

todas ligeramente superiores al 15%.



Ilustración 24. Valoración de la localización del edificio

Se ha caracterizado esas respuestas extremas obteniéndose que cerca de un 80% de la gente

que valora muy positivamente la localización son personas jóvenes y de las cuales un 73%

está representado por población universitaria tanto de Madrid como de otros lugares de

España principalmente. También se observa en el análisis de los datos que en general las

personas extranjeras evalúan el hecho de residir en la zona centro de la cuidad de manera más

moderada que los españoles. En el lado opuesto se ve que son muy diversas las personas que

dan una puntuación baja, encontrándose muy incrementado el porcentaje de personas de edad

más avanzada respecto al caso anterior. Estos datos aparecen resumidos en la Ilustración 25.

Ilustración 25. Caracterización de las valoraciones extremas

En base a estos datos se prevé que los potenciales clientes para un negocio como el que se ha

estado desarrollando hasta el momento por parte de la empresa sean personas jóvenes (de

entre 18 y 30 años)

En último lugar se buscó establecer un rango de precios de lo que el público estaría dispuesto

a pagar por viviendas de características similares a las que ha estado arrendando hasta la fecha

0% 20% 40% 60% 80%

18 a 25

25 a 30

30 a 40

40 a 50

mas de 50

Valoración más elevada

0% 10% 20% 30% 40%

18 a 25

25 a 30

30 a 40

40 a 50

mas de 50

Valoración más baja



la compañía situadas en este mismo edificio, para que sea posible contrastar estos datos con

los históricos de la empresa y en base a ello establecer unos precios acertados para una oferta

renovada y de mayor calidad. Para ello diferenciamos entre los dos tipos de viviendas

existentes hasta el momento:

En las viviendas con superficies superiores a 60 m2 completamente reformadas se

observa que un 75% de los encuestados estarían dispuestos a pagar entre 600 y 800 €

mensuales sin incluir gastos.

En las viviendas tipo estudio con superficie entorno a los 25 m2 completamente

reformadas un 61% de los encuestados estaría dispuesto a pagar entre 480 y 600 €

mensuales sin incluir los gastos.

5.4. Conclusiones de la encuesta

De los resultados obtenidos en el análisis de la encuesta se pueden concluir los siguientes

puntos:

Hay una tendencia por parte del público a valorar más la posibilidad de residir en una

vivienda individual en contraposición con un piso compartido, aunque resulta

moderada, y las principales razones por las que se reside en pisos compartidos son

económicas o por preferir vivir en compañía.

El público que reside actualmente en pisos compartidos se encuentra acotado entre

los 18 y 30 años, siendo un 70% universitarios y con origen en distintos lugares de

España y del mundo principalmente aunque con un cierto porcentaje originarios de la

capital.

El público que reside actualmente en viviendas individuales resulta algo menor pero

mucho más variado, siendo la mitad de él de edades superiores a los 40 años. Además

este público cuenta con un porcentaje mucho menor de estudiantes y un porcentaje

muy pequeño resulta ser de fuera de España.

El público que valora muy positivamente la localización del inmueble es un público

joven, con más de un 80 % de personas entre los 18 y 30 años, de los cuales un 73 %

resultan ser estudiantes universitarios. Por el contrario, el grupo que valora

negativamente la localización es más diverso, contando con un 40% de personas de

edad superior a los 40 años.



5.5. Perfiles

En base a los resultados de la encuesta y datos relativos al turismo en España analizados para

el análisis de la segunda alternativa, se han creado los siguientes perfiles de potenciales

clientes para cada modelo que se va a estudiar a continuación:

1. Propuesta de vivienda:

Estudiantes universitarios nacionales e internacionales cuya preferencia es

residir en la zona centro por ofrecerles una buena comunicación y una gran

variedad de actividades tanto de ocio, hostelería, culturales o de vida nocturna.

Trabajadores jóvenes, recién ingresados en el sistema laboral y cuyo centro

de trabajo normalmente estará situado en un radio no muy extenso respecto al

edificio, que valoran vivir en un sitio céntrico y bien comunicado.

Personas de edad superior a 50 años con diversas ocupaciones que viven

solas y les gusta disfrutar de las actividades culturales y de ocio que ofrece el

centro de la ciudad. Este grupo será el más reducido de los tres.

2. Propuesta de residencia universitaria:

Estudiantes procedentes de otros lugares de España que desean residir en

un centro donde convivir con personas de edades e intereses similares a los

suyos y en zonas de gran dinamismo que cuenten con buena comunicación,

cuyas estancias a priori serán de 10 y 11 meses pero si quedan satisfechos

pueden prolongar su estancia durante el periodo completo que duren sus

estudios.

Estudiantes de intercambio cuyos periodos de estancia suelen ser de entre 4 y

10 meses que desean vivir en un lugar donde conocer tanto a gente española

como de otras nacionalidades y valoran vivir en el centro por su gran actividad.

Estudiantes de cursos de verano para cubrir la desocupación estacional que

puede producirse durante los meses de verano, pero que deben acreditar

3. Propuesta de alojamientos turísticos:

Personas cuyas pernoctaciones son debidas a congresos, ferias o negocios

cuyas llegadas a la capital pueden ser periódicas o esporádicas, las cuales

buscará una oferta lo más económica posible con un mínimo de prestaciones.

Grupos de turistas de entre 4 y 6 personas que desean realizar un viaje

económico sin necesitar grandes espacios para sus estancias.

Familias de tamaño medio que acudan a la capital tanto por actividades

lúdicas como culturales, que prefieran un espacio común a la necesidad de



centrar varias habitaciones por limitaciones de espacio, como puede ocurrir

habitualmente en los hoteles.

Parejas o viajeros individuales cuyo requerimiento de especio es menor y un

alojamiento tipo estudio bien equipado puede satisfacer plenamente sus

necesidades.



6. Análisis de la primera alternativa: vivienda

6.1. Descripción general

La primera propuesta cuyo estudio se va a llevar a cabo es el modelo de negocio clásico que

ha desempeñado la empresa desde la adquisición del edificio, basado en el arrendamiento por

estancias mínimas de 6 meses y sin límite superior a un público tan variado como es el que

puede ofrecer la zona céntrica de una capital europea.

Se ha comprobado a través de los históricos de la empresa que para este modelo tienen éxito

alojamiento de tamaño medio o pequeño en los que alojarse una única persona o a lo sumo un

per de ellas, ya sean estudiantes, trabajadores temporales o indefinidos que llegan a la capital

o deciden cambiar su residencia de otros lugares normalmente pertenecen a la misma zona de

la ciudad. Estos mismos datos salen respaldados por los resultados que han sido obtenidos de

la encuesta pues se muestra una tendencia a valorar más la oportunidad de residir en una

vivienda individual por un público de edades y ocupaciones muy variadas. Si bien es cierto

que también un porcentaje elevado de la población prefieren un tipo de residencia que

conlleve compañía, especialmente entre el público más joven, por lo que se considera que

ofertar una vivienda de tamaño medio que posibilita la convivencia de un par de personas

puede resultar una oferta interesante para competir en el mercado.

6.2. Viabilidad técnica

En primer lugar será necesario considerar los aspectos técnicos que aseguren el cumplimiento

de la normativa vigente y las actuaciones a llevar a cabo en cada modelo.

6.2.1. Legislación

Como se ha explicado en el apartado 2.1.5. Catalogación estructural, debido al nivel de

catalogación con que cuenta el edificio hay una normativa específica que debe cumplir a la

hora de llevar a cabo las actuaciones necesarias para desarrollar este modelo de negocio.

En lo relativo al proceso de rehabilitación del edificio, la Sección Cuarta correspondiente al

capítulo 3 del P.G.O.U.M. muestra las Condiciones Especiales del Régimen de Obras para

edificios protegidos.



Según se cita en dicha sección para toda obra de rehabilitación deberá existir un estudio

previo sobre el estado y patología del edificio con calas, ensayos, pruebas de carga, etc., que

justifiquen plenamente la posibilidad de ejecución de las obras proyectadas así como de las

técnicas a emplear. La realización de estas obras obliga a respetar las condiciones que la

normativa fije para la nueva edificación en las zonas sobre las que se actúe.

Además de estas condiciones de carácter general, se deberán cumplir las siguientes de

carácter particular:

Para las obras de acondicionamiento se habrán de conservar los elementos

considerados de importancia, estando condicionada la compartimentación del edificio

a ser respetuosa con dichos elementos. Además habrá de respetarse el trazado y

disposición de los elementos comunes del edificio, no pudiendo alterarse su aspecto

exterior.

Para las obras de reestructuración, estando limitadas a las zonas permitidas según el

Plano de Análisis de la Edificación correspondiente, se buscará alterar en la menor

medida posible las características morfológicas del edificio, así como los elementos

interiores de importancia, según lo señalado para las obras de acondicionamiento.

Además será preciso utilizar materiales adecuados a los originales.

Por otro lado, las modificaciones que se desee realizar obras sobre los exteriores de edificios,

la misma norma dicta que las intervenciones deberán ser coherentes con los materiales del

edificio y con su morfología, no admitiéndose intervenciones puntuales que alteren la

simetría, la disposición o la composición exterior.

En lo relativo al aprovechamiento del espacio disponible para buscar un máximo de

explotación del edificio, al contar actualmente con uso de tipo residencial y según el Artículo

4.3.8 Condiciones especiales de los usos, correspondiente a la sección tercera del P.G.O.U.M.

Normas de Protección del Catálogo General de Edificios Protegidos, si se desea llevar a cabo

una intensificación de los usos en los catalogados en el grado estructural, no se podrá

subdividir en unidades con superficie útil menor de 60 m², admitiéndose para cada planta del

edificio en cuestión la existencia de una unidad de superficie inferior.

6.2.2. Modificaciones específicas del modelo y resultado

Dentro de las actuaciones a llevar a cabo para la rehabilitación del edificio estudiado podemos

diferenciar dos grandes grupos: actuaciones comunes y actuaciones específicas de cada

propuesta. Las actuaciones comunes ya fueron explicadas con anterioridad, por lo que en este

capítulo se van a considerar los trabajos específicos de la propuesta con el objetivo de la

creación de viviendas para su cesión en arrendamiento y en aplicación de la normativa vigente



en cuanto a las superficies en que es posible subdividir las plantas de las dos fincas.

Considerando la unión de las áreas que ofrecen las plantas de ambas fincas es posible llevar a

cabo una optimización del espacio consiguiendo crear un total de cuatro viviendas en las

plantas primera y segunda y tres viviendas más en la planta tercera, resultando un total de

once viviendas.

Para cada una de estas viviendas serán necesarias, además de la distribución adecuada de los

tabiques para ofrecer espacios confortables, tareas tales como:

Instalaciones eléctricas

Derivaciones individuales desde el cuarto de contadores a cada vivienda

Cuadros eléctricos según la normativa vigente

Boletines eléctricos de instalación

Instalación de telefonillo y videoportero

Instalación de contadores de agua

Instalación de once cocinas amuebladas con sus correspondientes electrodomésticos

(frigoríficos, lavadoras, cocinas vitrocerámicas, campanas extractoras de filtros de

carbono, etc.)

Adquisición de mobiliario completo para todas las viviendas en lo referente a salones,

dormitorios, accesorios de baños, lámparas, cortinas, etc.

Instalación de un buzón correspondiente a cada vivienda, ubicado el conjunto de los

mismos en el portal.

En base al cumplimiento de la normativa específica y a crear una oferta que satisfaga con las

exigencias del mercado, una vez llevadas a cabo las actuaciones mencionadas, se ha llegado a

una oferta final de:

Nueve apartamentos de 60m2 (tres en cada una de las plantas) con dos dormitorios,

salón, cocina y dos baños, idóneos para residir varias personas.

Dos apartamentos de 25 por situados en la primera y segunda planta de tipo estudio.

Con ello se busca atraer el interés de un público muy variado esperándose una ocupación

elevada en base a la localización, las excelentes condiciones que ofrecerán las viviendas

rehabilitadas y unos precios competitivos frente al mercado.

La distribución de las viviendas en que se dividirá cada planta es la que se muestra en la

Ilustración 26.



Ilustración 26. Oferta final modelo vivienda

6.2.3. Promoción

La promoción de este modelo de negocio se llevará a cabo a través de métodos y plataformas

que ya están siendo usados y la compañía maneja con soltura, obteniéndose buenos

resultados. El procedimiento a seguir será el siguiente:

La plataforma principal para esta promoción va a ser el portal de Idealista, empresa encargada

de ofrecer a través de Internet contenidos inmobiliarios para la compraventa y arrendamiento

de inmuebles a nivel nacional. En ella se oferta cada inmueble de manera individual,

acompañado de la descripción de sus características, fotografías, localización y precio, de

manera que los usuarios puedan encontrar las ofertas que más se ajustan a sus necesidades a

través de una serie de filtros que la página ofrece. Una vez un cliente resulta interesado en el

piso se le proporcionan métodos de contacto a través de teléfono o email con las personas

responsables de este cometido dentro de Grupamero S.L., se informa más detalladamente de

las condiciones que deben cumplir los contratos y se enseña el inmueble.

Este tipo de promoción conllevaría unos costes mensuales de 30€ pues actualmente la

compañía ya publica en dicha plataforma, lo que lleva asociado un coste de unos 160€ por

paquetes de 15 viviendas ofertadas. Debido a que las características de la mayoría de los pisos

son muy similares bastará con tener publicados sólo algunos de los mismos para llevar a cabo

la promoción, siendo por ello menor el coste.



También existirá la posibilidad de emplear métodos más tradicionales como mostrar un cartel

de “SE ALQUILA” en alguno de los balcones del inmueble ya que, a pesar de no ser la forma

de promoción más estética, al tratarse de una zona céntrica con mucho tránsito de personas en

otras ocasiones ha resultado muy eficaz.

6.3. Viabilidad económica

Una vez establecidas las necesidades del modelo será preciso cuantificarlas y establecer las

previsiones para el futuro negocio, alcanzando una conclusión sobre si resulta interesante para

la inversión que requiere.

6.3.1. Costes del proyecto de rehabilitación

Costes de rehabilitación de la estructura

Esta cifra se corresponde con el coste de sustitución de las vigas de la estructura que

se encuentran en mal estado en la actualidad según el presupuesto solicitado a la

empresa Consguri S.L., el cual puede encontrarse detallado en el Anexo III.

El valor asciende a 42.331,27 €.

Costes de instalación de un ascensor

Dado que el precio de albañilería que conlleva este tipo de actuaciones en el caso que

se está estudiando es reducido, el presupuesto para la instalación de un ascensor de

cinco paradas para cuatro personas con todos sus elementos accesorios y

complementarios asciende a 65.000 €.

Costes de acondicionamiento de las plantas

Para la valoración de este coste se han incluido todos los trabajos necesarios para la

sustitución de la carpintería exterior del edificio así como la carpintería interior, costes

de albañilería, solados, alicatados, fontanería de agua fría y caliente, electricidad,

pintura y todo lo necesario para dejar la superficie en estado de uso. Con el objetivo de

realizar dicha valoración se han analizado diversos proyectos de calibre semejante que

la compañía ha llevado a cabo en otros edificios a lo largo del ejercicio de su

actividad como gestora y se ha establecido que ascenderán a 600 €/m2.

Teniendo en cuenta que la superficie útil por planta será de 205 m2, lo que supone un

total de 615 m2 de acondicionamiento, el valor de los costes de esta actuación asciende

a 369.000 €.



Costes ligados a la ampliación del edificio

En este coste se engloban los trabajos de levantar la cubierta actual para construir la

superficie sobre los muros existentes, obteniéndose una superficie de 129 m2 sobre la

que realizar a continuación el tejado. De manera análoga a la actuación anterior se

estima que el valor de esta asciende a 350 €/m2, suponiendo un total de 45.150 €.

La suma de estas actuaciones supone un total de costes por trabajos de 521.481 €, a los cuales

habrá que sumarle, además del IVA (10%) que supondría 52.148 €, la parte correspondiente a

otros impuestos y costes por servicios profesionales:

Costes por servicio profesionales

Debidos a los proyectos técnicos, dirección de obra, estudio de seguridad y salud. Se

estable por ley que los encargados del proyecto pueden llegar a cobrar por él hasta un

10% del presupuesto global. En este caso al tratarse de una empresa integrada en el

sector, está acostumbrada a realizar este tipo de acuerdos y el porcentaje que aplica

por servicios profesionales con las empresas que subcontrata para esta clase de

actuaciones asciende al 4% sobre el presupuesto global. El valor asciende a 20.859 €.

Licencias Municipales

Impuesto por Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) aplicable a cualquier

actuación para la que se exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o

urbanística. Representa un 4% del valor del proyecto, ascendiendo a 20.859 €.

El total de los costes del proyecto de rehabilitación del edificio será 615.347 €.

Además del precio total de la rehabilitación será necesario considerar para la inversión el

desembolso que supone el mobiliario de los apartamentos, coste que se ha estimado en unos

6.000 € por vivienda, haciendo un total de 66.000 €.

El resumen de gastos puede verse en la Tabla 5.



Tabla 5. Resumen de costes

Costes de obra

Estructura 42.331,27 €

Ascensor 65.000,00 €

Acondicionamiento 369.000,00 €

Ampliación 45.150,00 €

Total 521.481,00 €

IVA (10%) 52.148,10 €

Costes profesionales 20.859,00 €

Licencias 20.859,00 €

Total de obra 615.347,10 €

Mobiliario 66.000,00 €

Inversión inicial 681.347,10 €

6.3.2. Amortización

Va a ser necesario para el desarrollo del ejercicio contable tener en cuenta la depreciación de

los activos inmovilizados, en base a los siguientes criterios:

El mobiliario se amortiza durante los 15 años que se va a realizar el estudio pues, a

pesar de ser posible considerar un periodo más largo de amortización, el estado visual

y funcional del mobiliario puede repercutir en los ingresos obtenidos y es mejor tomar

un criterio más conservador.

Se considera que la depreciación de las obras llevadas a cabo en el interior de las

viviendas es a 35 años por estimarse que será el momento de realizar una nueva

actuación de puesta a punto.

Según la legislación fiscal el número máximo de años para amortizar una inversión de

construcción en edificios es de 100 años. Debido a que la parte de la amortización

correspondiente a infraestructura común en el edificio no cuenta con un periodo de

vida tan largo (cubiertas, patios, fachadas, etc.) se ha establecido una amortización a

50 años para la parte correspondiente a obras comunes en el edificio.

6.3.3. Previsión de gastos asociados la actividad

Los costes fijos asociados al ejercicio de esta actividad son los siguientes:



Energía eléctrica para funcionamiento del ascensor y alumbrado de la finca por valor

de 900 € anuales.

Limpieza de la finca y recogida de basuras por valor de 3.000 € anuales.

Mantenimiento mensual del ascensor con línea de teléfono rescate hacen al año un

coste total por valor de 1.140 €.

Reparaciones en la finca y apartamentos por valor de 3.000 € anuales.

Seguros por valor de 1.500 € anuales.

Costes de gestión que ascienden al 5% de las rentas anuales.

Impuesto de bienes inmuebles por valor de 5.300 € anuales.

6.3.4. Previsión de demanda e ingresos esperados

Volumen de negocio

Para este tipo de actividad comercial cuando hablamos de volumen de negocio hacemos

referencia a la ocupación temporal que tendrán las viviendas.

Partiendo de que nos encontramos en un mercado en el cual hay un elevado nivel de demanda

y que una vez llevadas a cabo las tareas de rehabilitación tanto el aspecto del edificio como

las prestaciones de confort que se ofrecen (climatización, instalaciones completamente

nuevas, ascensor, etc.) supondrán un valor añadido en comparación con ofertas similares

parece realista considerar una demanda elevada, pudiendo llegar a un 95% de ocupación

prácticamente estable a lo largo de todo el año.

Aun así, una vez calculados los valores de ingresos anuales se les aplicará un descuento anual

del 5% por desocupación temporal y otro de un 1% por cobros fallidos para establecer una

visión lo más conservadora posible.

Previsión de ingresos

En base a los conocimientos de la empresa del mercado actual y los precios que en la

actualidad resultan competitivos en comparación con ofertas de calibre semejante a la que se

está estudiando, y junto con los datos extraídos de la encuesta que reflejan los precios que el

público objetivo está dispuesto a pagar, se han establecido lis siguientes precios y previsiones

de ingresos:

Renta mensual de 750 € por cada una de las viviendas de superficie igual o mayor a

60 m2, habiendo un total de 9 viviendas que cumplen dichas características.



Renta mensual de 600 € por cada una de las viviendas de superficie igual a 25 m2,

habiendo un total de 2 que cumplen dichas características.

6.3.5. Consideraciones sobre impuestos

Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado de la ley 23/2005 se establece una

fiscalidad muy favorable para este modelo de negocio aplicable a empresas en las cuales el

55% de sus ingresos deriven del arrendamiento de viviendas siempre que los inmuebles

pertenezcan al patrimonio de la empresa por un mínimo de 7 años. Además ha de contar con

una explotación mínima de 10 pisos, cumpliendo el edificio estudiado todas están

condiciones. Dicha ley dictamina que las empresas que cumplan con los requisitos obtienen

una bonificación del 85% sobre el impuesto de sociedades (25%), aplicándose entonces

3,75% correspondiente al impuesto de sociedades.

6.3.6. Previsión de flujos de caja y rentabilidad esperada

El resumen de los ingresos y gastos empleados para los flujos de caja es el que muestra la

Tabla 6, junto con la inversión inicial a realizar.

Tabla 6. Resumen de ingresos y gastos

Inversión inicial - 681.347,00 €

Ingresos anuales 89.676,00 €

Costes fijos

Electricidad -900,00 €

Limpieza -3.000,00 €

Mantenimiento ascensor -1.140,00 €

Reparaciones -3.000,00 €

Seguro -1.500,00 €

IBI -5.300,00 €

Costes de gestión -4.483,80 €

Costes totales -19.323,80 €

Como se ha explicado en la metodología el cálculo de los flujos de caja se realizará a 15 años.

Además, dado el nivel actual del IPC y sus valores de los últimos años, mostrados en la

Ilustración 27, se ha considerado un crecimiento nulo tanto para la previsión de ingresos

como para el incremento en los costes fijos. Esta decisión se ha tomado porque a pesar de que



el IPC previsiblemente sufrirá cambios en los próximos 15 años el ambiente de inestabilidad

en que se ha visto sumergido el país en el último año imposibilita realizar una previsión

acertada.

Ilustración 27. Evolución IPC, fuente: INE y El País (2015)

También es preciso tener en cuenta que para el cálculo de la tasa de descuento en este modelo

es preciso utilizar el valor de la beta correspondiente al sector de servicios financieros e

inmobiliarios. Dicho valor puede obtenerse de la Tabla 1 ubicada en el capítulo de

Planteamiento de TFG y resulta ser β = 1,13. Como puede observarse el valor

correspondiente al sector inmobiliario refleja el mayor riesgo de este sector respecto al

mercado español de acciones por colocarse por encima de la unidad.

En base a estos datos se obtiene la siguiente tasa de descuento:

Tabla 7. Valores para calcular la tasa de descuento

Bono español 15 años 2,20%

Beta equity (sector) 1,13

Retorno mercado español 7%

R por CAPM 7,624%

Las operaciones detalladas de los flujos de caja aparecen en el Anexo VI y los resultados para

los parámetros de rentabilidad son los siguientes:

Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta la tasa de

descuento que aparece en la Tabla 7. El VAN obtenido para este proyecto es de 48.289,93 €.

Pay back: El periodo de recuperación es de 9 años y 11 meses.



Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 8,51%. Este

valor supone una retribución interesante respecto al coste de capital utilizado.

6.3.7. Análisis de sensibilidad

En este apartado trataremos de medir el impacto que produce en el resultado económico del

proyecto una variación en el precio del arrendamiento, puesto que se considerará que será el

factor de mayor impacto ya que los costes fijos normalmente están sujetos a variaciones

mínimas respecto a las estimadas.

Para ello llevaremos a cabo un ascenso en los precios de las viviendas de 60m2 desde 750 a

860 €, subida que se considera puede absorber con facilidad el mercado en base los precios en

los que se mueve la competencia directa y al hecho de que en este tipo de viviendas los gastos

corren a cargo de dos personas, siendo la cantidad incrementada algo asumible. En base a este

razonamiento el precio de las viviendas tipo estudio se mantendrá en 600 € puesto que se

estima que un incremento en su precio puede acarrear una disminución en el índice de

ocupación.

Llevando a cabo pequeñas variaciones en el precio hasta alcanzar el 15% sobre el precio

original (860 €) vemos que el VAN del proyecto evoluciona de manera lineal.

Ilustración 28. VAN vs subida de las rentas

Para este modelo no se va a analizar la sensibilidad frente a una disminución en los costes

pues, a pesar de que previsiblemente se obtendrían buenos resultados, resulta prácticamente

imposible una disminución de los costes estimados ya que todos son fijos y necesarios para el

correcto desarrollo de esta actividad económica.

4628961536

7678292028

113372122520

137766

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

B A S E 3 % 5 % 8 % 1 0 % 1 3 % 1 5 %

VAN VS SUBI DA DE LAS RENTAS



6.3.8. Conclusiones

En base a los resultados obtenidos en el análisis económico se considera que es una

alternativa viable con un retorno del capital invertido aceptable y un periodo de recuperación

asumible para el tipo de inversión que se está estudiando. A pesar de ello se propone

incrementar los precios de los arrendamientos como se explica en el apartado anterior pues

supone un aumento del 197% respecto al valor actual neto que se establece como base.



7. Análisis de la segunda alternativa:

apartamentos turísticos


El turismo ha sido un factor situado a la cabeza de la recuperación económica de España

debido al fuerte crecimiento que ha sufrido en los últimos años. La Ilustración 29 muestra la

tasa de variación de PIB turístico frente al general del país desde el año 2006 y con las

previsiones de lo que ocurrirá en 2016 según Exceltur. Además, cerraba el año 2015 como el

responsable directo de cerca del 11,2 % de PIB total español. Esto se debe a que recibió 68,1

millones de turistas internacionales el pasado año alcanzando un nuevo máximo histórico

según los datos publicados en enero por la estadística de Movimientos Turísticos en Fronteras

(Frontur) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

.

Ilustración 29. Tasa de variación interanual, fuente: Exceltur, INE y Banco de España (dic 2015)

Dentro de dichos datos arrojados por el INE tiene principal importancia para este modelo el

hecho de que las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros , como es el que se va a

estudiar, han alcanzado los 113,8 millones en 2015. El 60% de estas pernoctaciones se

llevaron a cabo en apartamentos turísticos, frente al 30% de campings, 8% en alojamiento

rural y 2% en albergues. Estos hechos hacen que resulte interesante estudiar la posibilidad de

posicionarse en este sector.

Bajo su condición de capital europea Madrid resulta ser un gran punto de acogida de turistas,

convenciones y centros de negocios, colocándose como primer punto turístico, con mayor

http://www.ine.es/daco/daco42/frontur/frontur1215.pdf



número total de viajeros alojados y en mayor número de pernoctaciones totales de todo el

Estado, por lo que resulta un lugar ideal para este tipo de servicios.

Esta propuesta supone un gran distanciamiento respecto a las líneas que a día de hoy siguen

las actividades de la empresa, por lo que supone a priori la más innovadora y arriesgada de

todas.

En ella se busca la creación de pequeños apartamentos turísticos, dotados de instalaciones y

equipamiento en condiciones de ocupación inmediata. Para recibir esta catalogación los

apartamentos han de estar destinados para el alojamiento turístico ocasional mediante un

precio y nunca con carácter de residencia permanente. Para satisfacer esta condición lo

primero que se ha de hacer es llevar a cabo un cambio en el uso que tiene asignado la

edificación de residencial a turístico y, una vez autorizado, crear una oferta capaz de competir

en un mercado completamente nuevo para la compañía.


Inicialmente será necesario establecer las necesidades particulares a este modelo y la

normativa que ha de cumplirse.

7.2.1. Legislación

El primer requisito legal que ha de cumplir el edificio para desarrollar este modelo de negocio

es contar con uso terciario en la modalidad de hotelero. Para ello se ha de tramitar un Plan

Especial de compatibilidad de usos pues al tratarse de un edificio protegido de tipo 2 la

implantación de uso hotelero deberá acreditar la restauración de todos los elementos

protegidos y el mantenimiento de las características tipológicas, constructivas y formales del

inmueble, siendo preceptivo para ello el informe favorable de la CIPHAN.

Una vez aceptado dicho Plan Especial se habrá de cumplir el DECRETO 79/2014 de julio

publicado en el Boletín Oficial del Estado por el cual se regulan los apartamentos turísticos y

las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

El primer requisito para cumplir con la actividad turística es que la edificación cuente con este

tipo de servicios por un periodo mínimo de tres meses continuados durante el año natural,

computando las estancias por días, semanas o meses a efectos de precio y nunca pudiendo ser

utilizados como residencia permanente u otra finalidad distinta del uso turístico. Los

apartamentos han de estar ubicados en la totalidad del edificio o contar con entrada y



escaleras exclusivas si se ubican en una parte independizada del mismo habiendo como

mínimo cuatro apartamentos.

Además los apartamentos deberán cumplir las normas sectoriales de urbanismo, seguridad y

medioambiente. En materia de normativa de seguridad no existe un reglamento específico a

cumplir más que el deber colocar en cada alojamiento turístico un detector de incendios.

Se van a crear apartamentos turísticos clasificados con dos llaves (sobre cuatro), los cuales

deben cumplir específicamente:

Estar cada unidad compuesta por un mínimo de salón-comedor, cocina, dormitorio y

baño, pudiendo hablarse de estudios si el dormitorio está integrado con el salón-

comedor-cocina y cuente con un máximo de dos plazas en camas que han de ser

convertibles.

Tener servicio de conserjería comunicada mediante teléfono con el 50% de las

habitaciones.

Contar con climatización y conexión de medios telemáticos.

Acceso a las plantas mediante ascensor cuando el edificio tenga más de tres plantas

incluida la de sótano.

Contar con mobiliario, utensilios de limpieza, ropa de cama y baño básicos.

Las dimensiones mínimas que se citan a continuación:

Salón con 2m2 útiles por plaza y siempre con una superficie superior a 10 m2

Superficie mínima de los dormitorios de 11 m2 útiles y 2,5 m de altura

Superficie mínima en cuartos de baño de 3 m2 útiles

Los apartamentos tipo estudio han de medir como mínimo 23 m2 útiles.

Por último, los inmuebles de uso turístico cuyo número de apartamentos esté entre 5 y 50

deberán ofertar, al menos, uno de ellos adaptado para personas con discapacidad.

7.2.2. Modificaciones necesarias

En este capítulo se describirán las actuaciones específicas de esta propuesta con el objetivo de

la creación de un complejo de alojamientos turísticos y en aplicación de la normativa vigente

en cuanto a las superficies mínimas que deben cumplir las estancias y servicios que han de

ofrecerse. Las actuaciones a llevar a cabo son las siguientes:

Construcción de una consejería con todos sus elementos necesarios, dotada de

conexión con todas las plantas, cámaras de video vigilancia, equipo informático y

software de dispensa de llaves magnéticas para las plantas.

Ampliar la capacidad del ascensor a 6 personas por comodidad para los clientes.



Dotación de red de servicios telemáticos (WIFI) en todas las plantas.

Instalación de una red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores de humos

en cada apartamento con toma de agua del Canal de Isabel II.

Se instalará un doble cerramiento de balcones y ventanas. Esta medida se adopta por

considerarse que la zona centro donde se encuentra el inmueble tiene mayor impacto

acústico que otros distritos y en beneficio del confort de los clientes. Con ella además

se mejora el aislamiento frente a frio y calor dependiendo de las estaciones y se

consigue un menor consumo y emisiones de CO2. Para esta partida se empleará una

carpintería de PVC con acristalamiento 6-12-6.

En base a los metros cuadrados útiles que existen por planta (205 m2) y a la morfología del

edificio sería posible la creación de 5 alojamientos con dimensiones en torno a los 25 m2

enfocados para la estancia de una, dos o incluso tres personas más otro alojamiento de

dimensiones entorno a los 60 m2 destinados a la estancia de 4 personas o más. Dimensionando

de esta manera se permite acoger a gran diversidad de turistas de manera individual, por

parejas o incluso familias o grupos reducidos, cubriendo así diferentes tipos de demanda que

permita contar con un índice de ocupación lo más estable posible.

La distribución de espacios asignada a cada apartamento turístico es la que se muestra en la

Ilustración 30.

Ilustración 30. Oferta final para el modelo de alojamientos turísticos



7.2.4. Promoción

Para la promoción de unos alojamientos turísticos habrá que tomar métodos de promoción

que cuenten con proyección tanto nacional como internacional, de fácil acceso y difusión para

facilitar que se den a conocer. Con este fin será necesario publicitarse a través de Internet,

contando con presencia en las principales plataformas destinadas a este tipo de promociones

como pueden ser las páginas web de Trivago o Booking. También se buscará participar en

páginas dedicadas a promociones de estancias hoteleras con descuentos en los precios de los

alojamientos en los periodos que se detecte una tasa de ocupación menor.

Adicionalmente el complejo de alojamientos turísticos ha de contar con una página web de

carácter básico con el objetivo de infundir confianza en los clientes dándoles plataformas

adicionales en las que consultar las características de los mismos. Las secciones que se podrán

encontrar en la página web son las siguientes:

Portada/ Inicio en la que se explica información relativa a los alojamientos turísticos,

los servicios con los que cuentan y las zonas de interés turístico que se encuentran en

áreas próximas al mismo.

Localización y contacto, donde se muestra la ubicación del edificio y las formas de

acceder a ella mediante transporte público o servicios privados desde el aeropuerto y

otros puntos de interés para turistas, así como las plataformas de contacto con la

empresa que los gestiona.

Álbum fotográfico que contenta ilustraciones sobre el edificio, los alojamientos y la

decoración, de manera que se genere un interés visual en los clientes y lo consideren

estéticamente adecuado para sus futuras estancias.

Valoraciones de antiguos clientes. En este apartado será posible valorar a modo de

puntuación la satisfacción con la vivienda y con la gestión recibida por la empresa, así

como aportar comentarios sobre sus experiencias.

De igual manera que en la propuesta de residencia universitaria la creación y servicio técnico

de esta página web será subcontratada y formará parte de los costes fijos que se imputarán

anualmente en el ejercicio de la actividad, así como los costes ligados a la publicación en

páginas de promoción de servicios turísticos.

Adicionalmente se buscará llegar a acuerdos con empresas cuyos empleados viajen por

motivos de negocios o conferencias a la capital y pudieran estar interesados en establecer

convenios de alojamiento-precio a medio y largo plazo de manera que se consiga un mínimo

de habitaciones vacías en los periodos en los que la ocupación es menor como tienden a ser

los días laborables de ciertos meses.




Una vez conocidos los factores a tener en cuenta para la correcta implantación del modelo, se

procede a valorar económicamente las necesidades y hacer una previsión de ingresos y gastos

para valorar su rentabilidad.


Del precio total para la rehabilitación y puesta a punto del edificio (estructura, ascensor,

acondicionamiento, etc.) que se especifica en el apartado 7.3.3 del presente documento y que

ascienden a un valor de 615.347 € habrá que descontar la parte correspondiente al trazado de

líneas eléctricas con derivaciones individuales hasta los cuadros de cada vivienda y

contadores de agua individuales, lo que se estima en un ahorro de 700 € por vivienda,

suponiendo un total de 7700 € de descuento. Tras esta consideración el coste asociado a la

rehabilitación del edificio tiene un valor de 607.647 €.

A este valor habrá que sumarle el coste adicional que supone el instalar un doble

cerramiento en balcones y ventanas que asciende a 43.560 € y un suplemento al precio de

instalación del ascensor para ampliar su capacidad de 4 a 6 personas por valor de 9900 €.

También será preciso tener en cuenta los siguientes costes de actuaciones específicas para este

modelo de negocio:

Costes de tramitación de un Plan Especial según el P.G.O.U.M. de 1997 que

permita llevar a cabo el cambio de uso actual por valor de 18.150 €.

Costes de implantación de conserjería con todos los elementos de vigilancia y

gestión alojamientos que ascienden a 10.406 €.

Costes por instalación de red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores

de humos por valor de 18.700 €.

Costes por dotación de red de servicios telemáticos en todas las plantas por 1.694 €.

Costes de instalación de cajas fuertes en los alojamientos por valor de 2396 €.

Inversión en mobiliario adecuado en todas las plantas así como elementos de

decoración cuyo valor asciende a 70.000 €.

Costes de menaje y ropa de cama y baño cuyo valor asciende a 13.800 €.

Sumando todos los costes descritos el total de la inversión es de 796.253 € y su resumen

puede verse en la tabla 8.



Tabla 8. Resumen costes

Costes de obra 607.647,00 €

Doble cerramiento 43.560,00 €

Suplemento ascensor 9.900,00 €

Plan especial 18.150,00 €

Conserjería 10.406,00 €

Red de incendios 18.700,00 €

Servicios telemáticos 1.694,00 €

Cajas fuertes 2.396,00 €


Menaje 13.800,00 €



Se ha tenido en cuenta para el desarrollo del ejercicio contable la depreciación de los activos

inmovilizados, en base a los siguientes criterios:

El mobiliario se amortiza a 10 años por considerarse que cuenta con un desgaste

elevado debido al tipo de actividad y siendo importante la imagen que éste ofrece de

cara a conseguir una buena tasa de ocupación. Elementos como las cajas fuertes o el

menaje y accesorios de los apartamentos se amortizarán dentro del bloque de

mobiliario. A los diez años habrá de realizarse una nueva inversión de igual valor que

se amortizará en los siguientes diez años.

La obra de reforma del edificio se va a amortizar a 30 años por considerarse que será

el momento indicado para llevar a cabo una nueva reforma.

La parte de la rehabilitación que corresponde a partes estructurales del edificio como

son los forjados o la parte ampliada cuenta con una depreciación superior al resto de

elementos del inmueble, tomándose como periodo 50 años.





Energía eléctrica, calefacción y refrigeración. Para contabilizar este gasto llevamos a

cabo un cálculo teniendo en cuenta que de media se necesita por persona 3100 kwh al

año a un precio medio de 0,139141 € y por una capacidad máxima de 46 personas,

haciendo un total de 19.841 € anuales, que aplicando el 21% correspondiente al IVA

son 24.008 € anuales.

Consumo de agua calculado según el número de plazas y en base a un consumo medio

de 144 litros por habitante al día y un coste de 1€ por cada 1000 litros de agua que

hacen un total de 2.417 € anuales.

Consumo de teléfono y red WIFI por un total de 2.500 € anuales.

Limpieza de las habitaciones realizada por un trabajador en régimen de media jornada

de trabajo diario, lo que supone un gasto de 22.200 € anuales.

Funciones de conserjería realizadas por un trabajador en régimen de media jornada de

trabajo diario, lo que supone un gasto de 22.200 € anuales.



Reposición de ropa de cama y baños comprados por lotes y de mobiliario por un total

de 3.300 € anuales.

Reparaciones en la finca y alojamientos por valor de 7.000 € anuales.

Seguros contra incendios, responsabilidad civil y daños por agua, además de posibles

robos a clientes durante su estancia por valor de 3.500 € anuales.

Gastos de publicidad ligados al mantenimiento de la página web y a publicarse en

otras páginas dedicadas a este tipo de actividad específica como pueden ser Booking o

Trivago, que ascienden a 4.800 € anuales.

Gastos de gestión 7%.



Volumen de negocio

En base a los datos reflejados en el Anexo V sobre tasas de ocupación en la cuidad de Madrid

obtenido de las bases de datos del Instituto Nacional de Estadística y el Ayuntamiento de

Madrid se ha llevado a cabo una estimación de la tasa ocupacional para este modelo. La tasa

calculada será la del complejo de apartamentos durante sus tres primeros años, suponiendo

que a partir de esa fecha se mantendrá constante al haber alcanzado la media que se establece

para cada mes en los alojamientos catalogados con dos estrellas. Para ello se ha supuesto que

el primer año a pesar de la publicidad y factores favorables del edificio la ocupación será un

20% inferior respecto a la media establecida en cada mes y en el segundo año un 10% hasta

conseguir mantenerse en la media a partir del tercer año. Se considera que mediante



publicidad y promociones será posible superar estos valores pero se ha preferido desarrollar

un cálculo conservador. Los porcentajes de ocupación de cada mes pueden verse en la Tabla

9.


Realizando un estudio de la competencia para establecer un rango de precios en función de los

servicios y clasificación que existen para ofertas similares a la que se propone, se ha

establecido que los precios en función del tipo de apartamento van a ser los siguientes:

60 €/noche en los alojamientos tipo estudio enfocados para la estancia individual o de

parejas.

100 €/noche en los alojamientos de 60m2 enfocados para la estancia 4 personas,

permitiéndose en ciertos casos un número mayor.

En base a estos precios y en función de las tasas de ocupación estimadas con anterioridad se

obtienen los ingresos anuales que se muestran en la Tabla 9.

Tabla 9. Previsión de ocupación e ingresos

Primer año Ingresos Segundo año Ingresos Tercer año en adelante Ingresos

Enero 46,4 16397,76 52,2 18447,48 58 20497,2

Febrero 48 15321,6 54 17236,8 60 19152

Marzo 60 21204 67,5 23854,5 75 26505

Abril 64 21888 72 24624 80 27360

Mayo 67,2 23748,48 75,6 26717,04 84 29685,6

Junio 61,6 21067,2 69,3 23700,6 77 26334

Julio 51,2 18094,08 57,6 20355,84 64 22617,6

Agosto 48,8 17245,92 54,9 19401,66 61 21557,4

Septiembre 71,2 24350,4 80,1 27394,2 89 30438

Octubre 68 24031,2 76,5 27035,1 85 30039

Noviembre 57,6 19699,2 64,8 22161,6 72 24624

Diciembre 49,6 17528,64 55,8 19719,72 62 21910,8

240576,48

270648,54

300720,6




Para este modelo de negocio el impuesto de sociedades al tipo general el del 25 % sobre los

beneficios por tratarse de una PYME y a diferencia de la bonificación que se obtenía en el

caso de las viviendas este ha de pagarse íntegro.


El resumen de ingresos y gastos descritos se muestra en la Tabla 10 y será el empleado para el

cálculo de flujos de caja.

Tabla 10. Resumen ingresos y gastos


Ingresos anuales 240.576,00 €

Costes fijos

Electricidad - 24.008,00 €

Agua - 2.417,00 €

Mantenimiento ascensor - 1.140,00 €

Telefono y WIFI - 2.500,00 €

Reparaciones - 7.000,00 €

Reposiciones - 3.300,00 €

Seguro - 3.500,00 €

Impuesto bienes inmuebles - 5.300,00 €

Limpieza - 22.200,00 €

Conserjería - 22.200,00 €

Publicidad - 4.800,00 €

Costes de gestión - 16.840,32 €

Costes totales - 115.205,32 €

De igual manera que en el modelo anterior, para calcular los flujos de caja se ha considerado

crecimiento nulo en la previsión de ingresos y gastos. Además se ha realizado una inversión

adicional en el año 10 para mobiliario y menaje del hogar que al finalizar el periodo contará

con un valor residual.

En este caso para el cálculo de la tasa de descuento se ha comprobado la beta correspondiente

al sector de servicios de consumo, con valor β = 0,89, no representa el riesgo que conlleva

un inversión de este tipo. A consecuencia se ha comprobado los valores de la beta para



empresas hoteleras que cotizan en bolsa como NH Hoteles (1,32) y Melia Hoteles (1,11) y se

ha establecido una beta media de valor β = 1,215 llegando a la tasa de descuento que se

muestra en la Tabla 11.

Tabla 11. Tasa de descuento

Bono español 15 años 2,20%

Beta equity (sector) 1,215

Retorno mercado español 7%

R por CAPM 8,03%



Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta la tasa de

descuento que aparece en la Tabla 11. El VAN obtenido para este proyecto es de 465.935 €.

Pay back: El periodo de recuperación es de 6 años.

Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 15,49 %.

Este valor supone una retribución muy interesante.


Para medir la sensibilidad de este modelo se han llevado a cabo variaciones en los ingresos y

gastos contabilizados de manera que se pueda conocer cuál es el factor que afecta en mayor

medida al valor actual neto obtenido. Se han seleccionado estos factores por considerarse que

son sobre los cuales la empresa puede operar para intentar variarlos, no siendo posible por

ejemplo reducir en gran medida la inversión inicial sin que a consecuencia no se realice una

rehabilitación adecuada o se deje de cumplir la normativa. De cualquier manera, tampoco es

posible realizar variaciones de gran calibre puesto que los costes que podrían reducirse no son

numerosos (reparaciones, reposiciones y publicidad) y para aumentar los ingresos

principalmente hay que trabajar en tener tasas de ocupación elevadas y esto viene fuertemente

ligado al entorno y no resulta sencillo realizar previsiones exactas.

Los resultados del análisis se muestran en la gráfica de la Ilustración 31 y en ellos es posible

apreciar que el modelo tiene mayor sensibilidad respecto a la variación de ingresos que a la de



gastos. Para ello se han incrementado o disminuido porcentualmente ingresos y gastos

respectivamente en la misma proporción y se comprueba que el crecimiento del VAN resulta

significativamente superior en el primer caso.

Por último, según muestra la línea azul oscuro, es posible observar cuál sería un crecimiento

más realista pues en él se han aumentado porcentualmente los costes de publicidad a medida

que se aumentaban los ingresos, ya que es el principal factor con el que puede jugar la

empresa para conseguir el incremento de sus ingresos.

Ilustración 31. Variaciones del VAN

7.3.8. Conclusiones

Según los resultados anteriores se concluye que este modelo de negocio resulta ser una

inversión muy interesante con un retorno del capital invertido considerable y un periodo de

recuperación rápido de la inversión inicial. Además se aconseja que la empresa centre sus

esfuerzos en crear una publicidad sólida y llegar a acuerdos con empresas para maximizar la

tasa de ocupación y con ello los aumentos de ingresos correspondientes.

465935

500573

535212

569851

604490

639129

465935481153

496371511590

526808542027

465935

494489

523043

551597

580151

608705

450000

490000

530000

570000

610000

650000

B A S E 2 % 4 % 6 % 8 % 1 0 %

VARIACIÓN DEL VAN

ingresos gastos ingresos vs pubicidad



8. Análisis de la tercera alternativa: residencia

universitaria


Esta propuesta de negocio está basada en el mercado universitario por considerarse un sector

muy estable y de gran calibre en la cuidad de Madrid. Como se muestra en la Ilustración 32

en número de estudiantes universitarios en España se disparó en las últimas décadas del siglo

XX y actualmente se encuentra estabilizado alrededor de los 1.400.000 alumnos

matriculados por curso. Además según los datos sobre educación superior (OCDE, 2013) el

porcentaje de españoles que cuentan con ella es del 41,1%, cifra que se encuentra por encima

de la media de los países de la OCDE (40,5%) y de las naciones pertenecientes a la UE

(36,3%).

Ilustración 32. Alumnado universitario en España, fuente: elaboración propia a partir de Bricall (2000) y Ministerio de

Educación, Cultura y Deporte (2014)

Dentro del global de España, Madrid se presenta como uno de los puntos principales para

cursas este tipo de estudios por contar con 15 universidades y un total de 161 centros (132

propios y 29 adscritos) donde se imparten titulaciones oficiales.

170.602243.541

346.027468.526

657.447

788.168

1.093.086

1.445.322

1.581.4151.487.279

1.390.234

1.412.673

170.000

340.000

510.000

680.000

850.000

1.020.000

1.190.000

1.360.000

1.530.000

1.700.000

ALUMNOS MATRICULADOS



Además, en los últimos años también se ha dado un crecimiento en el número de estudiantes

de intercambio que España recibe, suponiendo en la actualidad un 10,5% del alumnado de los

centros públicos y un 4,8% de los privados a pesar de haber perdido varios puntos

porcentuales en el último año. A nivel individual Madrid ocupa el segundo puesto con

137.327 bajo programa Erasmus en el curso anterior.

Estos datos, ligados a los resultados de la encuesta que reflejan que a gran cantidad de gente

joven que se encuentra cursando estudios universitarios plantean que la opción de implantar

una residencia universitaria en el edificio puede resultar una opción muy rentable.

En este modelo lo que se pretende es jugar con la legislación actual para este tipo de servicios

de manera que permita un aprovechamiento máximo del espacio y con ello incrementar los

beneficios. En base a esto, lo que se ofertará a los clientes no es un modelo de residencia

tradicional sino pequeños apartamentos tipo estudio completamente equipados y con cocina

propia, de manera que el estudiante pueda vivir de manera independiente y autosuficiente. Sí

que se incluirán ciertos servicios comunes como la limpieza de los apartamentos, reposición

de la ropa de cama y cuartos de lavandería pero se evitarán otro tipo de servicios como el

comedor por suponer unos costes fijo muy elevados.

Con esta oferta se busca una alternativa diferente que puede resultar interesante para los

estudiantes pues les permite residir en un centro universitario, rodeados de gente joven con

intereses e inquietudes simulares a las suyas, evitando a la vez los problemas que puede

conllevar la convivencia de un piso compartido. Por ello se espera que sea un modelo de éxito

y que tenga una buena acogida en el mercado.


En este apartado se describen tanto las necesidades que conlleva la implantación de una

residencia universitaria como las ventajas fiscales y en cuanto a normativa de edificios

protegidos que puede emplearse para maximizar el uso.

8.2.1. Legislación

La característica principal de este modelo es que hace posible beneficiarse de aspectos

relativos a la normativa de vivienda y de hospedaje, permitiendo flexibilidad a la hora de

crear la oferta. Según dictamina el Boletín del Ayuntamiento de Madrid para las denominadas

residencias universitarias el P.G.O.U.M. permite que se encuentren implantadas en parcelas

calificadas de uso residencial como es la que se está estudiando.



El Plan General que en el artículo 7.3.1 regula los usos residenciales distingue entre dos tipos

de uso residencial: vivienda y residencias comunitarias. El concepto que nos interesa para

este supuesto es el de residencia comunitaria, la cual se define como “la que se destina al

alojamiento estable de colectivos que no constituyan núcleos familiares pero les unen

vínculos de carácter social, religioso o semejantes.” Además el Plan General distingue entre

las residencias de superficie inferior a los 500 m2, cuyas condiciones son las mismas que para

viviendas familiares, y las de mayor tamaño cuya normativa aplicable será la correspondiente

al hospedaje. Esto supone una gran ventaja por poder subdividir las superficies en unidades

menores (para estudios la norma pide un mínimo de 21 m2 útiles y la existencia de un baño

completamente equipado por unidad) que permita maximizar el rendimiento y los ingresos.

Todo este es posible además sin la necesidad de llevar a cabo un cambio de uso del inmueble,

lo que agiliza el proceso por no ser requerido un Plan Especial. El único requerimiento

indispensable para conceder este uso al edificio es que el colectivo de personas a las que se

destina cuenten con el objetivo común de cursar estudios en una Universidad, permitiendo

identificarlas como grupo y siendo requisito indispensable para su acceso.

8.2.2. Modificaciones específicas del modelo y resultado

Las actuaciones específicas de esta alternativa son las siguientes:

Realizar una mayor compartimentación e instalar algún baño más para dotar a cada

estudio de plena independencia respecto al resto del edificio.

Ampliar la capacidad de ascensor de 4 a 6 personas, por ser una oferta con capacidad

para mayor número de personas y con mayor tránsito diario.

Dotación de red de servicios telemáticos (WIFI) en todo el edificio.

Instalación de una red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores de humos

en cada apartamento con toma de agua del Canal de Isabel II.

Instalar doble cerramiento de balcones y ventanas, como se explicó en el apartado

7.2.2 para disminuir el impacto acústico y mejorar el rendimiento energético del

edificio.

Implantación de un pequeño cuarto de lavandería por planta en el cual se colocarán un

par de lavadoras-secadoras para que cada estudiante pueda gestionar su colada.

Gracias a la flexibilidad que da la legislación aplicable a este modelo se pueden desarrollar

múltiples unidades de dimensiones suficientes para que resida una persona de manera

individual y obtenerse así una residencia que cuenta con 20 plazas.

Además de apartamentos individuales y completamente equipados con salón-cocina

integrada, un baño y un pequeño dormitorio, a los estudiantes se les ofrece servicio de



limpieza y recambio de la ropa de cama una vez en semana, conexión a Internet las 24 horas y

todos los gastos de climatización agua y luz incluidos.

La distribución de las unidades en que se divide la residencia es la que se muestra en la

Ilustración 33.

Ilustración 33. Oferta final para el modelo de residencia universitaria

8.2.3. Promoción

Para la promoción de este modelo de negocio será necesario dar un enfoque más innovador y

juvenil debido al público al que estará dirigido. El arma más potente para este cometido será

por tanto el empleo de las redes sociales como método de promoción. Son una herramienta de

trabajo muy económica pues no conllevan gastos de inscripción, siempre y cuando no se

pague a la red en cuestión explícitamente para aparecer en los contenido principales, y que

facilita el acceso a un gran número de personas debido a la elevada difusión que se da en

ellas, especialmente entre la gente joven.

Para ello se procedería a crear perfiles en las redes que actualmente cuentan con mayor

número de usuarios y actividad: Facebook, twitter e Instagram. Será importante introducir

contenido llamativo en las mismas, con fotografías que muestren la apariencia del edificio y

las viviendas, así como ofrecer información sobre ellas. A través de esos perfiles también se



podrá llegar a una página web de la propia residencia, la cual contará de manera orientativa

con la siguiente distribución:

Portada/ Inicio en la que se explica brevemente información relativa a la residencia,

la filosofía de la misma y la oferta existente, haciendo hincapié en la calidad y buen

servicio que ofrece.

Información relativa a los servicios, normas y precios de la residencia: también se

explicará cómo realizar las solicitudes y las condiciones orientativas que se han de

cumplir para firmar los contratos de arrendamiento (en lo relativo a abales, tiempo

mínimo de permanencia, etc.)

Álbum fotográfico que contenta ilustraciones sobre los espacios comunes y los

distintos apartamentos que se ofertan, a través de las cuales los potenciales clientes se

hagan una idea lo más aproximada a la realidad posible sobre el aspecto de la oferta.

Valoraciones de antiguos clientes. En este apartado será posible valorar a modo de

puntuación la satisfacción con la vivienda y con la gestión recibida por la empresa, así

como aportar comentarios sobre sus experiencias.

Localización y contacto, donde se muestra la ubicación de la residencia y las formas

de acceder a ella mediante transporte público, así como las plataformas de contacto

con la empresa que la gestiona.

La creación y servicio técnico de esta página web será subcontratada y formará parte de los

costes fijos que se imputarán anualmente en el ejercicio de la actividad.

Otro método de promoción es a través de páginas específicas de ofertas para estudiantes como

puede ser la del ayuntamiento de Madrid destinada a tal actividad (www.emes.es) o páginas

específicas para estudiantes erasmus en las cuales tiende a haber mucho movimiento y un

rango elevado de potenciales clientes (www.erasmusu.com). También es posible incluir de

manera gratuita la oferta de la residencia en las páginas web de las universidades públicas de

la Comunidad de Madrid.

Por último, también existe la posibilidad de promoción física a través de carteles expuestos en

los tablones destinados a dicho uso de las universidades próximas al centro de la ciudad, pero

este tipo de acciones será esporádicas y coincidiendo con las fechas de final de curso en las

que se tiende a renovar los contratos para el siguiente periodo lectivo, o al inicio del curso de

cara a captar alumnos internacionales recién llegados a las universidades.

Será fundamental hacer una pequeña campaña publicitaria y destinar mayores esfuerzos a este

aspecto durante el primer año para asegurarse una buena acogida por parte del público.

http://www.emes.es/

http://www.erasmusu.com/




Será necesario llevar a cabo estimaciones sobre la inversión necesaria para la implantación de

este modelo, así como las previsiones de actividad esperadas una vez iniciado.


Para este modelo de negocio también se descontará del precio total de la rehabilitación, por

valor de 615.347 €, la parte correspondiente al trazado de líneas eléctricas con derivaciones

individuales hasta los cuadros de cada vivienda y contadores de agua individuales, puesto que

esos gastos irán incluidos en los servicios que se ofrecen. Se han de descontar un total de

7700 €, quedando un coste de rehabilitación del edificio con un valor de 607.647 €.

También será preciso tener en cuenta los siguientes costes de actuaciones específicas para este

modelo de negocio:

Costes por doble cerramiento de balcones y ventanas por valor de 43.560 €.

Coste por suplemento en la implantación del ascensor para ampliar la capacidad de

4 a 6 personas que asciende a 9900 €.

Coste suplementario de rehabilitación por la necesidad de una mayor

compartimentación e instalación de mayor número de cuartos de baño, cuyo valor

asciende a 12.000 €

Costes por instalación de red de incendios con B.I.E.S. en cada planta y detectores

de humos por valor de 18.700 €.

Costes por dotación de red de servicios telemáticos en todas las plantas por 1.694 €.

Inversión en mobiliario que debe ser superior a las inversiones de modelos anteriores

por contar este con un número superior de estancias, estimado en un total de 84.000 €.

Costes de menaje y ropa de cama y baño cuyo valor asciende a 13.800 €.

Costes de lavandería, los cuales hacen referencia a la instalación de un pequeño

cuarto con lavadoras-secadoras por planta cuyo valor asciende a 2.500 €.

Sumando todos los costes descritos el total de la inversión es de 793.828 € y se muestra en la

Tabla 12.



Tabla 12. Resumen de gastos

Costes de obra 607.647,00 €

Doble cerramiento 43.560,00 €

Suplemento ascensor 9.900,00 €

Suplemento de obra 12.000,00 €

Red de incendios 18.700,00 €

Servicios telemáticos 1.694,00 €


Menaje 13.800,00 €

Lavandería 2.500,00 €



Se ha tenido en cuenta para el desarrollo del ejercicio contable la depreciación de los activos

inmovilizados, en base a los siguientes criterios:

El mobiliario se amortiza a 12 años pues es el periodo en que se estima que será

necesario realizar una renovación ya que, a pesar de que puedan contar con una vida

útil más larga, al tratarse de estancias temporales (normalmente anuales) es previsible

que el desgaste sea mayor.

La obra de reforma del edificio se va a amortizar a 35 años por considerarse que será

el momento indicado para llevar a cabo una nueva reforma.

Las obras de rehabilitación correspondientes a elementos estructurales del edificio se

amortizan a 50 años.



Energía eléctrica, calefacción y refrigeración. El cálculo se lleva acabo contando que

se consume por persona 3100 kwh al año a un precio medio de 0,139141 € y por una

capacidad máxima de 20 personas, suponiendo un total de 9.081 € anuales.

Consumo de agua para abastecer a 20 personas que asciende a 902 € anuales.

Consumo de teléfono y red WIFI por un total de 1.500 € anuales.



Limpieza de los estudios una vez en semana con lavado de un juego de sábanas que

asciende a 14.400 € anuales.

Limpieza de elementos comunes (escalera, pasillos, portal) por 1.500 € anuales.



Reposición de ropa de cama y baños comprados por lotes y de mobiliario por un total

de 1.200 € anuales.

Reparaciones en la finca y alojamientos por valor de 3.000 € anuales.

Seguros contra incendios, responsabilidad civil y daños por agua, además de posibles

robos a clientes durante su estancia por valor de 2.500 € anuales.

Gastos de publicidad por valor de 1.440 € anuales y de 2.440 € en el primer año para

promocionar la inauguración de la residencia.

Gastos de gestión 4%.





Volumen de negocio

Debido a que el negocio está dedicado a estudiantes es importante suponer que los

apartamentos no estarán ocupados los 12 meses del año pues las estancias estarán

condicionadas por el curso académico. Por esta razón se ha de trabajar en publicitarse o llegar

a acuerdos con compañías que se encarguen de llevar a cabo cursos de verano en Madrid y

cubrir de esa manera la desocupación estacional que puede producirse durante los meses de

julio y agosto. A pesar de ello, dependiendo de las universidades, habrá estudiantes cuya

estancia en la cuidad dure 10 (83% de ocupación temporal) meses y otros 11 meses (92%) por

lo que se establece una media, considerando que la tasa máxima de ocupación a priori será del

87%.

Finalmente se ha establecido un criterio previsor y para el primer año se espera una tasa de

ocupación máxima del 75%, un 80% para el segundo año y del 87% en el tercer año de

ejercicio por considerarse tiempo suficiente para hacerse un hueco en el mercado y contar con

una clientela estable.


Para establecer una oferta que sea competente y llevar a cabo una previsión de ingresos

acertada se ha realizado un estudio de la competencia y se ha clasificado según su localización

y servicios ofertados. El resumen de los resultados puede verse en la Tabla 13. En base a

estos datos, la localización del edificio y los servicios con los que cuentan los estudios se ha

establecido que el precio mensual sea de 620 €.

Con este precio y las previsiones de demanda explicadas anteriormente se esperan unos

ingresos anuales de 111.600 € en el primer año de actividad, 119.040 € durante el segundo

año y 129.456 € a partir del tercer año.



Tabla 13. Oferta de residencias universitarias y colegios mayores en Madrid

nº Plazas Cuotas mensuales Servicios ofrecidos

Zonas min max comedor limpieza lavandería sabanas WIFI

Alcalá de Henares 4 977 255 415 no si si si si

Cercedilla 1 74 1000 1200 - si - - si

Getafe 2 688 445 1006,5 - si - - si

Leganés 1 310 759 924 - si - - si

Madrid (Chamartín) 4 401 792 1197,9 - - - - -

Madrid (Chamberí) 5 783 845 1285 si si si si si

Madrid (Fuencarral) 3 961 500 1140 si si si - si

Madrid (Moncloa) 24 3836 489,55 1391 si si si si si

Madrid (Salamanca) 1 110 380 455 si - si - -

Madrid (Vicálvaro) 1 217 678,84 780,36 - si - si si

Pozuelo de Alarcón 3 257 895 975 si si si - si

San Lorenzo del Escorial 1 113 1000 1000 si si si si si

Villafranca del Castillo 2 168 1175 1450 si si si si si

Villanueva de la Cañada 1 800 975 1305 si si si si si

Villaviciosa de Odón 1 528 1253 1548 si si si si si


Este modelo de negocio al contar con el uso de tipo residencial para el edificio y disponer de

más de 10 unidades en alquiler permite beneficiarse de la ley 23/2005 que se expuso en el

apartado 6.3.5 según la cual se permite una bonificación del 85% sobre el impuesto de

sociedades siempre y cuando esta actividad perdure por un mínimo de 7 años.


El resumen de ingresos y gastos considerados para la elaboración de los flujos de caja es el

que se muestra en la Tabla 14.



Tabla 14. Resumen de ingresos y gastos


Ingresos 122.760,00 €

Costes fijos

Electricidad - 9.081,00 €

Agua - 902,00 €

Mantenimiento ascensor - 1.140,00 €

Telefono y WIFI - 1.500,00 €

Reparaciones - 3.000,00 €

Reposiciones - 1.200,00 €

Seguro - 2.500,00 €

Impuesto bienes inmuebles - 5.300,00 €

Limpieza estudios - 14.400,00 €

Limpieza edificio - 1.500,00 €

Publicidad - 2.200,00 €

Costes de gestión - 4.910,00 €

Costes totales - 41.246,00 €

Como en los modelos anteriores el periodo estudiado es de 15 años y para los flujos de caja se

han considerado nulos los crecimientos en el tiempo de los ingresos y gastos. También ha sido

necesario realizar una nueva inversión en el año 12 al finalizar su periodo de amortización por

considerarse que sería el fin de su vida útil.

El cálculo de la tasa de descuento para este modelo se hace de igual manera que para la

opción de vivienda por contar con el mismo tipo de uso y pertenecer el tipo de negocio al

sector inmobiliario (β = 1,13). El valor de la tasa de descuento es de 7,624 %.



Valor actual neto (VAN): Para el cálculo del VAN se ha tenido en cuenta una tasa de

descuento del 7,624 %. El VAN obtenido para este proyecto es de 20.140 €.

Pay back: El periodo de recuperación es de 15 años.

Tasa interna de rentabilidad (TIR): La TIR obtenida para este proyecto es de 7,96 %.




Para la sensibilidad de este modelo se han variado tanto ingresos como costes para detectar

ante cual el modelo varía más sus resultados. Se estudian estos factores porque son los que la

empresa en cierta medida puede controlar, ya que el valor de la inversión inicial es

difícilmente reducible.

En los resultados mostrados en la Ilustración 34 es posible apreciar que para pequeñas

variaciones tanto en ingresos como costes (de 2% a 10%) se producen variaciones

considerables en el valor actual neto del modelo, siendo más acusada esta variación cuando se

producen descensos en el valor de los costes.

Bajo esta premisa se ha considerado interesante plantear la alternativa de realizar una

reducción en los costes suprimiendo el servicio de limpieza y rebajar a consecuencia el precio

de los estudios a 570 € mensuales. Con esta modificación se alcanzaría un VAN = 58.954 €,

un periodo de retorno de 9 años y 6 meses y una TIR = 8,58 %.

Ilustración 34. Variación del VAN

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

B A S E 2 % 4 % 6 % 8 % 1 0 %

VARIACIÓN DEL VAN

ingresos gastos



8.3.8. Conclusiones

A la vista de los resultados anteriores se concluye que este modelo de negocio resulta ser

poco interesante de cara a una inversión pues el periodo de retorno es elevado y el

rendimiento del capital invertido bajo. En cualquier caso, si la empresa decide invertir en este

tipo de negocio será mejor optar por ofrecer menos servicios a los estudiantes a costa de

establecer unas cuotas mensuales inferiores y conseguir de esta manera unos rendimientos

algo superiores a pesar de seguir siendo una opción poco viable.



9. Conclusiones

El sector inmobiliario resulta de gran interés para el estudio de la implementación de un plan

de negocio por ser un sector muy dañado actualmente y de un riesgo medio-alto para una

posible inversión.

Este trabajo queda enmarcado en el desarrollo de un proyecto de rehabilitación de un

inmueble en el centro de la ciudad de Madrid, con una necesidad inmediata de puesta en valor

y para el cual se han estudiado posibles modelos de negocio para el retorno de capital.

9.1. Conclusiones sobre el edificio

El edificio objeto de estudio tiene una necesidad principal de rehabilitación de la estructura,

muy deteriorada por su antigüedad y que podría suponer riesgos para la integridad física de

las personas, y de redistribución de los espacios existentes por no cumplir la normativa del

P.G.O.U.M. y ser posible objeto de una sanción en caso de no modificarse. Además se pueden

llevar a cabo actividades secundarias como la instalación de un ascensor, sustitución de

elementos deteriorados o ampliación del edificio de cara a incrementar su valor actual.

La puesta en marcha de este proyecto supondría un considerable desembolso de capital, por lo

que se han buscado alternativas de negocio que se espera puedan tener un buen retorno de la

inversión necesitada. Las alternativas que se han propuesto son: arrendamiento de viviendas

de uso común, alojamientos turísticos y residencia universitaria.

9.2. Conclusiones sobre el mercado

A consecuencia de la caída de la burbuja especulativa el sector inmobiliario se vio

seriamente dañado, con caídas en los precios de las viviendas y pasando a ser un mercado de

riesgo elevado para una inversión. Se espera que en los próximos años la situación se corrija,

pero esta recuperación será lenta. A pesar de ello la evolución de los precios de alquiler ha

conseguido mantenerse estable, especialmente en el distrito Centro, que se consolida como

uno de los más altos siempre un par de puntos por encima de la media de la ciudad. Esto hace

que resulte muy atractiva una inversión en un negocio dedicado a este tipo de actividades.

También se da una posibilidad al sector turístico en el estudio de una de las alternativas. Esto

es consecuencia del gran aporte que supone para el PIB español y del fuerte crecimiento que



ha sufrido en los últimos años, por lo que se considera que a pesar de ser un mercado de

mayor riesgo puede reportar grandes retornos de capital.

9.3. Conclusiones sobre análisis de alternativas y recomendación

Una vez estudiada la viabilidad económica de las tres alternativas propuestas los resultados

son los que se muestran en la Tabla 15. En ella se resumen el valor actual neto (VAN), la tasa

interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación como parámetros principales de

la rentabilidad esperada. También se ha observado qué parámetros influyen en mayor medida

sobre la sensibilidad de los modelos y en cada caso se ha propuesto una mejora que aumente

el valor que crea el proyecto (Medida tomada).

Tabla 15. Comparativa de los modelos de negocio

VAN inicial

VAN

alcanzable Medida tomada TIR PAR BACK RIESGO

Vivienda 48.289,00 €

137.766,00 € Incremento ingresos 9%

9 años y 11

meses Medio

A. Turístico 465.935,00 €

608.705,00 €

Ingresos vs gastos

publicidad 15% 6 años Alto

R. Universitaria 20.140,00 €

58.954,00 € Reducción costes 8% 15 años Medio

Se ha detectado que la alternativa de menor interés resulta ser la residencia universitaria,

por tener un rendimiento bajo debido a los elevados gastos fijos que conlleva el desarrollo de

su actividad frente a unos ingresos moderados y con poco margen de incremento. Por tanto, a

pesar de ser una inversión de riesgo medio y un tipo de negocio que goza de cierta estabilidad,

no se recomienda invertir en ella.

La alternativa de arrendamiento de viviendas puede resultar interesante, pues a pesar de no

contar con un rendimiento elevado sí cuenta con una inversión inicial inferior, unos ingresos

muy estables y unos costes fijos bajos, siendo la opción que menor riesgo supone de las tres.

En último lugar, puede apreciarse que la alternativa de alojamientos turísticos resulta muy

interesante ya que cuenta con un rendimiento elevado y un periodo de recuperación rápido

teniendo en cuenta la magnitud de la inversión, pero ha de tenerse en cuenta que es la que

conlleva mayor riesgo por estar su éxito fuertemente ligado a la tasa de ocupación y los

ingresos obtenidos.



Por lo tanto, teniendo en cuenta estos resultados, se recomienda invertir en la alternativa de

vivienda o en alojamientos turísticos , en función del riesgo que la empresa esté dispuesta a

asumir y la liquidez con la que cuente para la inversión inicial de capital.

9.4. Valoración del TFG

Se considera que el desarrollo de este TFG ha resultado una experiencia de gran aportación

tanto personal como profesional. Se ha aprendido a fusionar el estudio de aspectos técnicos y

aplicación de normativas con el ámbito económico y empresarial, trabajando sobre un

proyecto real y de gran interés para el alumno.

Para finalizar, se da por cumplido tanto el objetivo principal de este trabajo como el alcance

que se marcó inicialmente.



10. Bibliografía

Legislación:

Ayuntamiento de Madrid, XXXX. Plan General de Ordenación Urbano.

Gobierno de España, XXXX. Boletín Oficial del Estado.

Libros:

Cronbach, L.J., 1951. Coefficient alpha and the internal structure of tests. psychometrika,

16(3), pp.297-334.

Documentos internos:

Arquitectos Arnaiz S.L.P., 2015. Consulta Urbanística Común.

Arquitectos Arnaiz S.L.P., 2015. Informe técnico del estado estructural del edificio.

Patologías

Artículos:

Saunders, M. Lewis, Lewis. P. and Thornhill, A.(2009), "Research Methods for Business

Students." Financial Times Prentice Hall Inc., London.

Fernández, V., 2005. El modelo CAPM para distintos horizontes de tiempo. Revista

Ingeniería de Sistemas, 19.

Linares, J.I., 2009. Análisis de viabilidad económica de proyectos. [[((TIR y VAN))]]

Terceño, A., Barberà, G., 2011. Coeficiente beta en sectores del mercado español. Regresión

borrosa vs regresión ordinaria. Cuadernos del CIMBAGE Nº13 (2011) pp.79-105

Ministerio de Industria, Energía y Turismo, 2011. Encuesta de Hábitos de los Turistas

Internacionales (HABITUR).

Ministerio de Industria, Energía y Turismo, 2011. Encuesta de Ocupación en Apartamentos.

OCDE, 2013. Estudio sobre la incidencia de la educación superior en la población de los

países miembros de la OCDE.



11. Planificación temporal



12. Presupuesto

Se presenta a continuación el presupuesto general del proyecto llevado a cabo en este

documento:

PRESUPUESTO GENERAL DEL PROYECTO

GASTOS MATERIAL

precio

unitario unidades Total

Equipo Material

Equipo ordenador y pantalla completo 679,00 1 679,00

Mobiliario de oficina 150,00 1 150,00

Material de oficina 50,00 1 50,00

879,00

Software

MS-Office Professional 150,00 1 150,00

MS-Project Professional 2013 1.369,00 1 1.369,00

1.519,00

TOTAL GASTOS MATERIAL

2.398,00

GASTOS PERSONAL

Coste mensual 650,00

Duración del proyecto 9 meses

TOTAL GASTOS PERSONAL

5.850,00



TOTAL

8.248,00

IVA (21%)

1.732,8

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA 9.980,08

De donde se observa que el proyecto llevado a cabo ha tenido un gasto total de 9.980,08 €.



13. Anexos

Anexo I. Identificación de la parcela



Anexo II. Forjados sustituidos

Forjados sustituidos en planta sótano:

Forjados sustituidos en planta baja:

Forjados sustituidos en planta segunda:



Forjados sustituidos en planta tercera:



Anexo III. Presupuesto sustitución de forjados



Anexo IV. La encuesta

Página 1:

1. Lugar de origen

Madrid ciudad

Otro lugar de la Comunidad de Madrid

Otro lugar de España

Otro lugar de Europa

Otro lugar del mundo

2. Rango de edad

18-25

25-30

30-40

40-50

más de 50

3. Actualmente resido/voy a residir en un futuro próximo en Madrid por…

cursar estudios universitarios

cursar otro tipo de estudios

contrato de trabajo

contrato de prácticas

otros

4. Actualmente resido en una vivienda de tipo

individual

familiar (pareja incluido)



piso compartido

Página 2:

4.1. Motivo de vivir en piso compartido

Económico

Prefiero vivir acompañado

Razones culturales

Otros

Página 3:

5. Valorar de 1 a 5 donde 1 significa “lo valoro muy poco” y 5 “lo valoro mucho” la posibilidad

de vivir en un piso compartido

1

2

3

4

5


de vivir en una vivienda individual (tipo estudio)

1

2

3

4

5


de vivir en el centro de Madrid (zona Gran Vía - Plaza de España)



1

2

3

4

5

8. Precio que estaría dispuesto a pagar al mes por un piso reformado de 60 metros cuadrados

(2 dormitorios, salón, cocina y baño) en el centro de Madrid, sin incluir gastos

menos de 600€

600-700€

700-800€

800-900€

más de 900€

9. Precio que estaría dispuesto a pagar al mes por un estudio reformado de 30 metros

cuadrados en el centro de Madrid, sin incluir gastos

menos de 400€

400-480€

480-550€

550-600€

más de 600€



Anexo V. Datos de ocupación hotelera en Madrid

Ilustración 35. Ocupación hotelera por meses en Madrid, fuente: Estadísticas del Ayuntamiento de Madrid (2015)

Tabla 16. Ocupación por meses y clasificación, fuente: INE (2015)

Mes Total

Ocupación por habitaciones (%) en función

de la clasificación

Cinco Cuatro Tres Dos y una

2015

Promedio 71,12 68,59 71,45 72,12 72,49

Enero 58,65 55,75 58,14 61,50 57,94

Febrero 63,77 58,96 63,91 65,25 60,41

Marzo 69,06 69,96 69,73 68,41 75,00

Abril 75,71 71,02 76,92 77,06 79,86

Mayo 81,20 80,66 82,31 80,50 84,33

Junio 75,76 77,09 76,25 76,89 77,76

Julio 67,34 67,34 68,63 68,18 63,95

Agosto 58,83 48,73 57,78 61,62 61,18

Septiembre 81,47 81,03 82,32 81,84 89,49

Octubre 85,86 86,17 86,35 86,82 85,18

Noviembre 72,85 70,43 72,90 73,97 72,06

Diciembre 62,95 55,94 62,21 63,39 62,68

35,037,540,042,545,047,550,052,555,057,560,062,565,067,570,072,5

EN

ER

O

FE

BR

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AB

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RE

DIC

IEM

BR

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% O

CU

PAC

IÓN

OCUPACIÓN POR PLAZAS

2011 2012 2013 2014 2015



Anexo VI. Flujos de caja

Flujos de caja para la alternativa de vivienda



Flujos de caja para la alternativa de apartamentos turísticos



Flujos de caja para la alternativa de residencia universitaria



14. Índice de figuras

Ilustración 1. Localización de la parcela .............................................................................. 19

Ilustración 2. División de la finca .......................................................................................... 20

Ilustración 3. Distribución de espacios actual ..................................................................... 26

Ilustración 4. Distribución de espacios necesaria para la instalación de un ascensor ..... 26

Ilustración 5. Distribución actual de viviendas en la segunda planta ............................... 27

Ilustración 6. Simulación de la ampliación .......................................................................... 28

Ilustración 7. Gráfica del Índice General de Precios de vivienda nacional, fuente:

elaboración propia a partir de Ministerio de Fomento (2015) ........................................... 29

Ilustración 8. Evolución de la burbuja especulativa, fuente: Dr. Jean-Paul Rodrigue,

Dept. of Economics & Geography, Hofstra University ....................................................... 30

Ilustración 9.Gráfica Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: elaboración

propia a partir de Ministerio de Fomento (2015) ................................................................ 31

Ilustración 10. Gráfica IGP vs IPCA, fuente: elaboración propia a partir de Instituto

Nacional de Estadística (2015) .............................................................................................. 32

Ilustración 11. Gráfica de la rentabilidad bruta del alquiler, fuente: elaboración propia

a partir de BE (2015).............................................................................................................. 32

Ilustración 12.Gráfica de evolución del precio del alquiler en distrito Centro vs madia

de Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015) .................................. 33

Ilustración 13. Gráfica comparativa del precio de alquiler en todos los distritos de

Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015) ....................................... 34

Ilustración 14. PIB de España, fuente: Instituto Nacional de Estadística y El País (2015)

.................................................................................................................................................. 37

Ilustración 15. Evolución del número de extranjeros residentes en España, fuente:

Ministerio de empleo y seguridad social (dic 2015) ............................................................. 38

Ilustración 16. Clasificación de los tipos de viviendas existentes en España, fuente:

Instituto Nacional de Estadística (2014)............................................................................... 39

Ilustración 17. Lugar de origen y edad de los encuestados ................................................ 45

Ilustración 18. Motivo de residir en Madrid y tipo de vivienda actual ............................. 46

Ilustración 19. Rasgos de las personas no residentes en vivienda familiar ....................... 47

Ilustración 20. Rasgos de las personas residentes en piso compartido .............................. 47

Ilustración 21. Motivos para residir en piso compartido ................................................... 48

Ilustración 22.Rasgos de las personas residentes en viviendas de tipo individual ........... 48

Ilustración 23. Valoración tipo de vivienda ......................................................................... 49

Ilustración 24. Valoración de la localización del edificio .................................................... 50

Ilustración 25. Caracterización de las valoraciones extremas ........................................... 50

Ilustración 26. Oferta final modelo vivienda ....................................................................... 58

Ilustración 27. Evolución IPC, fuente: INE y El País (2015) ............................................. 64

Ilustración 28. VAN vs subida de las rentas ........................................................................ 65



Ilustración 29. Tasa de variación interanual, fuente: Exceltur, INE y Banco de España

(dic 2015) ................................................................................................................................. 67

Ilustración 30. Oferta final para el modelo de alojamientos turísticos ............................. 70

Ilustración 31. Variaciones del VAN .................................................................................... 78

Ilustración 32. Alumnado universitario en España, fuente: elaboración propia a partir

de Bricall (2000) y Ministerio de Educación, Cultura y Deporte (2014) ........................... 79

Ilustración 33. Oferta final para el modelo de residencia universitaria ........................... 82

Ilustración 34. Variación del VAN........................................................................................ 90

Ilustración 35. Ocupación hotelera por meses en Madrid, fuente: Estadísticas del

Ayuntamiento de Madrid (2015)......................................................................................... 110



15. Índice de tablas

Tabla 1. Valores para la beta de las acciones según el sector............................................. 17

Tabla 2. Transmitancias para diferentes tipos de ventanas ............................................... 24

Tabla 3. Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: Ministerio de Fomento

(2015) ....................................................................................................................................... 31

Tabla 4. Evaluación de los coeficientes del alfa de Cronbach ............................................ 44

Tabla 5. Resumen de costes ................................................................................................... 61

Tabla 6. Resumen de ingresos y gastos................................................................................. 63

Tabla 7. Valores para calcular la tasa de descuento ........................................................... 64

Tabla 8. Resumen costes ........................................................................................................ 73

Tabla 9. Previsión de ocupación e ingresos.......................................................................... 75

Tabla 10. Resumen ingresos y gastos.................................................................................... 76

Tabla 11. Tasa de descuento .................................................................................................. 77

Tabla 12. Resumen de gastos................................................................................................. 85

Tabla 13. Oferta de residencias universitarias y colegios mayores en Madrid ................ 88

Tabla 14. Resumen de ingresos y gastos............................................................................... 89

Tabla 15. Comparativa de los modelos de negocio.............................................................. 94

Tabla 16. Ocupación por meses y clasificación, fuente: INE (2015) ................................ 110

Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de...

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