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Vicios redhibitorios

Cuando alguien adquiere una cosa a título oneroso, o sea a cambio de otra prestación,requiere que la cosa adquirida esté libre de defectos materiales que impidan su uso, o suuso correcto o propio, o que le disminuyan su valor en forma notoria.

Obviamente si conocemos el defecto o no la compramos o pedimos una quita en su valor.Sin embargo, muchas veces las cosas adquiridas pueden estar afectadas por vicios que al

momento de adquirirlas no conocimos ni pudimos conocer, pues se hallaban ocultos.Estos defectos de hecho o materiales de la cosa, se denominan vicios redhibitorios, que yalos romanos consideraban como un elemento natural de los negocios jurídicos, ya quequien celebraba un negocio de este tipo como transmitente, debía hacerse cargo de esosvicios, indemnizando al adquirente, aún cuando el contrato no lo hubiera estipulado. Sinembargo no era un elemento esencial, ya que las partes de común acuerdo podían dejarlode lado, y no responsabilizarse el enajenante por esos vicios. O sea estaba implícita en elcontrato la responsabilidad del vendedor por vicios redhibitorios; pero si constaba laexclusión en el contrato, podía liberarse.

Debemos diferenciar los vicios redhibitorios de la garantía de evicción, que resguarda aladquirente a título oneroso por los defectos legales de la cosa, como cuando alguienadquiere una propiedad, y luego aparece un tercero reclamando un derecho, nacido porejemplo de una hipoteca constituida anteriormente al título del adquirente.

En el caso de los vicios redhibitorios, los defectos que tiene la cosa son materiales yademás ocultos, pues si el adquirente los conocía o estaban a la vista no podrá reclamarloluego, como si alguien compra una vivienda y luego pretende reclamar que los pisos seencuentran deteriorados, cuando es algo que es observable a simple vista, y seguramentese tuvo en cuenta al fijar el precio de venta.

Otra cosa distinta y que sí puede dar lugar a reclamar vicios redhibitorios, es comprar porejemplo un auto, revestido con masilla y pintado, para disimular los agujeros de la chapa.Los romanos citaban como ejemplo la venta de un animal destinado a cría que resultabaser estéril, aunque el defecto debía existir al tiempo del contrato y no a posteriori. Elvendedor respondía por los vicios aún cuando los desconociera.

En el Derecho argentino, los vicios redhibitorios están contemplados en el Título XIV, delLibro II de la sección III, en los artículos 2164 a 2181. Se establece en ellos que seresponde por vicios redhibitorios en transmisiones a título oneroso, de dominio o de uso ygoce. Se aplica en la compraventa, en la dación en pago, en los contratos innominados, enlos remates o adjudicaciones privadas, en las permutas y en las donaciones remuneratorias o con cargo.

Se llaman vicios redhibitorios a los defectos ocultos que posee la cosa, que no la haganpropia para el destino asignado y que existían al tiempo de ser adquirida. Debe tratarse deun vicio importante, a tal punto que si el comprador los hubiera conocido no la hubieraadquirido o hubiera pagado por ella un precio menor.

Puede excluirse la responsabilidad por vicios redhibitorios por acuerdo de partes, pero nodebe mediar dolo en el enajenante, y también puede extenderse a otros defectos que no

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fueran considerados tales. Si el adquirente podía tener conocimiento del vicio o suprofesión u oficio lo hacían apto para conocerlos, no podrá alegarlos. Si el que debíaconocerlos por su profesión u oficio era el vendedor, el comprador podrá pedir, si opta porla rescisión del contrato, además, los daños y perjuicios.

Si se venden un conjunto de cosas, la acción redhibitoria se ejercerá sobre la cosadefectuosa solamente, a menos que ésta afecte el aprovechamiento del conjunto, porejemplo, en un rebaño susceptible de contagio.

La carga de la prueba de que el vicio era anterior a la adquisición, le corresponde aladquirente.

La acción redhibitoria permite al adquirente resolver el contrato o rebajar el precio de lacosa. Si la cosa se pierde a causa del vicio, el vendedor deberá devolver el precioigualmente, o recibir la cosa con el deterioro sufrido a causa del defecto.

La prescripción para el ejercicio de la acción es de 3 meses desde que se conoció el vicio(art. 4041 del C.C.).

Situación problemática

Identificación de la figura dentro de un contrato

 José Mancuso, celebró un contrato de Compraventa, por el cual adquiere una casa de B°Maipú, la cual consta de dos plantas, con cuatro habitaciones y un baño en la plantasuperior, una habitación principal con baño en la planta baja, y dependencia de servicio.

A la semana de realizar la mudanza, José advierte que arriba de su habitación se estánabriendo grietas que avanzan por toda la casa, desprendiendo caliza y ruidos crujientes de

materiales.

Llama urgente a un ingeniero, quien le advierte que debe abandonar la vivienda dado quepresenta riesgo de desmoronamiento, los cimientos se encuentran en mal estado, y porello la casa ya no puede sostenerse levantada por sus propios medios. Deben apuntalarla la brevedad.

Por lo ocurrido, tuvo que abandonar la vivienda junto a su familia y pagar un hotel hastaarreglar la misma.

 José se dirigió ante el dueño para reclamar semejante problema, y el mismo dijo que norespondería, puesto que en el contrato no consta que deba responder por este vicio oculto

PREGUNTAS ABIERTAS

1. ¿Ud. qué podría sugerirle a José, respecto a la situación que le ocurrió con elinmueble que compró?

2. ¿Estamos frente a un vicio redhibitorio? ¿Qué elementos deben acreditarse en estevicio?

3. ¿Qué sucedería si los cimientos del inmueble, comienzan a estar en mal estado, a lo10 años de adquirido el inmueble?

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4. ¿Sería viable que proceda la garantía de vicios redhibitorios?

Que se hace en un caso así? Puede reclamarse? A quien? Como se formaliza el reclamo?

El Código Civil define esta situación, denominando estos vicios como "Vicios Ocultos" (oredhibitorios) los que existen en un inmueble al tiempo de su compra, y que lo conviertenen impropio para su destino, esto es que disminuyen su uso total o parcialmente (pero de

manera sustancial), y que si el comprador los hubiera conocido no lo hubiera adquirido ohubiera dado menos por ese inmueble.De lo que se deduce que existe GARANTÍA por el inmueble comprado, debiendoobligadamente tratarse de vicios que no se pudieron ver o percibir de ninguna manera aladquirir el inmueble, (dado que aquí no entran los vicios aparentes.) Tampoco se podráhacer jugar esta garantía, si quien vendió puede probar que el comprador conocía o debíaconocer estos vicios (según su profesión u oficio), es caso de quien como constructorcompra para sí. Tampoco correrá la misma para quienes adquirieron el inmueble enremate o adjudicación judicial.

Entonces quien compro o alquiló un inmueble en aparente buenas condiciones y después

se encontró con defectos de construcción, o en los materiales utilizados, o con humedad ocon cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deberáponer de manifiesto la garantía de la que goza. Queda claro que los defectos pequeños dela propiedad no son vicios ocultos garantizados por este articulo 2164 del CC. Y tampocoestamos hablando de vicios ocultos en la escritura, ni en el boleto de compraventa ni endocumentación relacionada con la operación de compraventa o alquiler de tal inmueble, yque se trataría de otros vicios (de derecho) pero no los de hecho, tangibles y capaces deser percibidos por quien habita la propiedad.

Estamos hablando de vicios claros, graves, reparables o no, por los que no puede pactarse(en la escritura o contrato) la eximicion de responsabilidad para el vendedor, es decir, este

no puede hacerse un lado y resultar no responsable de tales posteriormente. Cuentaentonces la buena fe tanto de quien esta de un lado como del otro del contrato. Si el quecompra pretende hacer valer un vicio de una propiedad que luego demolerá, no tienesentido su reclamo y no existe buena fe de su parte. Tengamos en cuenta que tambiénpueden existir tales vicios en los planos, en la dirección de obra o en la construcción.Además del Código Civil la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primeroincluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmueblesnuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta seapública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tiposon atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares.

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A QUIEN SE RECLAMA Y CUANTO TIEMPO TENEMOS PARA HACERLO?

a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 añoscontados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo porcualquier problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión deestos.

b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2

años para denunciarlos.c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, comosuele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. Elreclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto paraexigir la reparación tanto al constructor como al vendedor.

La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que lacuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa.

 También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena d

fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos,ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obracualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega demateriales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas ode los bienes (lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o lque figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en unadefraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en laejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo másbarato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra enun tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e

incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercia

¿QUE SUCEDE CON LA COMPRA DE INMUEBLES USADOS?

No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa delConsumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240.

Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado nitampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre

particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.

Que se reclama?

 Tenemos dos acciones: una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye einmueble, con más la correspodiente indemnización por daños y perjuicios que se hubiereocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar elinmueble, porque no le resulta útil y termina la relación que lo unió con el vendedor comosi nunca hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por losdaños que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaronmateriales de construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y

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comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resultoinhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el casode la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros piesdeformándose absolutamente.La otra acción es la llamada "Cuanti Minoris", y tiende a que se establezca entre las partescual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendprobarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con elestado de la misma. Si se pago $ 100.000 y el daño es de $ 30.000, la indemnización o

devolución lo será por $ 30.000, en tanto que la propiedad debió valer $ 70.000 de haberconocido el vicio y los daños a producir.El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendrá derecho paraintentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra.Es importante decir que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese por escrito, auncuando quien vende afirma que el inmueble esta exento de defectos.

Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estarrelacionados con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sushabitantes (asma, alergia, et); las molestias ocasionadas durante los arreglos que debanrealizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o

fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibirpor tal vicio; así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplodebo mudarme durante su refacción a otro inmueble mucho mas lejano a mi trabajo, etc..Percibido el daño escondido, disimulado, oculto, deberá denunciarse dentro de los 60 díascaso contrario no habrá acción viable.Será necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en lmateria que haya tratado el daño producido. Si se trata de un defecto de la construcción ode los materiales utilizados en la misma, será un arquitecto quien acercándose alinmueble, podrá con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buendiagnostico, así como valuar los daños, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, lamano de obra y los materiales que se requerirán. En cambio será diferente si el problema

ha sido el tiraje del hogar o la calefacción. En cualquier caso será favorable para “hacerprueba” y en vista de lo que puede demorar la mediación o el eventual juicio, acercarse allugar con un arquitecto, el techista (de ser necesario) el escribano y una cámara de fotos.El escribano dará fe publica de las fotos, la inspección ocular del arquitecto, y este ultimoelaborara por escrito cual a su criterio ha sido el error, la omisión o en que radica el daño,como solucionarlo, cuanto deberá emplearse en mano de obra, materiales, etc, siendofirmado por él. Es importante que cada presupuesto este membreteado por el profesionalque intervenga y firmado por este, dado que de ser un presupuesto sin este requisito, serádesconocido y carecerá de validez en juicio.Lo ideal seria llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en lapropiedad a comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos.

Además la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merecediscusión posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnostico de lainspección que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparación y disfrutar luegode nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde, sólo que habiendo plata denuestro bolsillo. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con elresponsable y convivir con el vicio, lo que no es muy grato.

Como se resuelve?

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 días, la cuestión será sometida a Mediación (ley24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de

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Capital ya que no existe mediación obligatoria, donde un abogado preparado en Mediaciónnos recibirá junto con los responsables y sus letrados a fin de resolverlo sin arribar a juicio

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobrevicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor,fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momentocuáles son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar elitigio.

En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuantonuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sussentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que debenacompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usosconstructivos o de diseño. No olvidemos que nuestros magistrados también sonconsumidores y también viven con vicios ocultos.De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos elriesgo jurídico eventual de perder alguna prueba, algún testigo o algún plazo o bien que eperito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendolo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos correspondeque arriesgarnos a litigar dos o tres años en tribunales.

Artículos del CC en donde nos basamos, Doctrina, Jurisprudencia:

Art.2164. C.C.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso ogoce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la haganimpropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlosconocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella. Art.2168.-Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y noprobándolo se juzga que el vicio sobrevino después. Art.2173.- Entre compradores yvendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debesanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore; pero noestá obligado a responder por los vicios o defectos aparentes. Art.2174.- En el caso delartículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contratovolviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que

se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Art.2175.- Elcomprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una deellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra. Art.2176.- Si el vendedorconoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de lacosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de losartículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, sioptare por la rescisión del contrato.

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1.-¿Qué entiende la ley por vicios aparentes y ocultos?

El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en elproyecto de una obra, o material cuando se expresa a través de un defecto constructivo ode la errónea utilización de un material.

El Código Civil establece que “recibida la obra, el empresario quedará libre por los viciosaparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al

momento de la entrega o los vicios eran ocultos”.

2.- ¿Existe algún plazo legal para denunciar los vicios ocultos?

Los vicios ocultos que, etimológicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienenun plazo de 60 días a partir de su descubrimiento para ser denunciados.

Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muydificultosa y debe ser confiada a especialistas la técnica para su descubrimiento.

3.- ¿Quién responde por los vicios ocultos?

En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, enla dirección de obra, o en la construcción. Esta responsabilidad puede también transferirseal vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestión se encuentre dentro de losparámetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman “vicios redhibitorios”.

4.- ¿Qué sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construcción?

La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente alempresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales deconstrucción que cometiere, en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, unacto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.

Para que se aplique este delito la acción debe consistir en una defraudación en lassustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra ovendidos para su construcción.

Si el caso no encuadra en un tipo penal quedará aún por analizar la responsabilidad civilpor daños y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestrasleyes de lealtad comercial.

5.- ¿Cuál es la actitud de nuestros tribunales con respecto a estos reclamos?

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados sobre vicios ocultos sonsolucionados en la etapa de mediación previa.

Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional desde el primermomento comprende cuales son las pruebas y los argumentos de que dispone eldamnificado, intenta evitar el litigio.

En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuantonuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus

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sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que debenacompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usosconstructivos o de diseño.

No hay que olvidarse que nuestros magistrados también son consumidores y tambiénviven con vicios ocultos.

Plazos:

- Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra (art. 1647 bis del C.Civil vía acción subrogatoria).

- Vicios ocultos: hay 60 días corridos para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art.1647 bis C. Civil vía acción subrogatoria y como plazo de caducidad).

- Vicios redhibitorios: 3 meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa opeticionar baja de precio al menor valor por el vicio (art. 4041 C . Civil por acción directa).

- Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de

prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo (art. 1646 2º párr. CCivil por vía subrogatoria).

- Incumplimiento de contrato de compraventa: prescripción de 10 años (art. 4023 del C.Civil).

Pasos a seguir:

A quien se le reclama y cuanto tiempo tenemos para hacerlo? a) Garantía del constructory/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 años contados a partir delmomento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema

estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos. b) garantía porvicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años paradenunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido elinmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano depintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición deldesperfecto para exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor. Laresponsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que lacuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa. También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena dfabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos,ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.

Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obracualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega demateriales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas ode los bienes.(lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o lque figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en unadefraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en laejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo masbarato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en

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un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios eincluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercia

1. Determinar mediante perito legista el daño y depreciación monetaria. (ANEXO I)

De esta manera sabremos cual es el daño real y poder evaluar los costos de reparación ypoder tener en claro dónde estamos parados para tomar decisiones

Asimismo tener una herramienta para el posible reclamo.2. Carta documento al vendedor y constructor.

Por este medio constituiremos en mora al responsable y fijaremos fecha cierta delconocimiento de los vicios y daños.

3. Posibilidad de mediación.

Ver si es posible solucionar este reclamo por esta vía sin tener que afrontar la tramitacióndel juico ordinario.

4. Análisis de viabilidad, posibilidad y gastos en una posible demanda por daños yperjuicios.

a. Averiguación de solvencia. Bienes.

Por último y con todos los elementos recabados, informe de daños, contestación de cartasdocumentos, y el paso por la mediación podemos evaluar los siguientes pasos a seguir demodo de poner fin a esta situación ya sea por la vía judicial o la de la reparación de losdaños y poder hacer uso del inmueble.

No recomiendo seguir esta situación ambigua sin buscar una solución ya que dejando delado el goce personal de lo adquirido, el inmueble va teniendo una depreciación del no usoque va minando su estado.