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Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la superación del déficit habitacional Karen Nathalia Ortega Burgos Universidad Nacional de Colombia Notas del autor Karen Nathalia Ortega Burgos Facultad de Ciencias Económicas Universidad Nacional de Colombia Contacto: [email protected] [email protected]

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Vivienda en alquiler

Del atavismo de la propiedad a la superación del déficit habitacional

Karen Nathalia Ortega Burgos

Universidad Nacional de Colombia

Notas del autor

Karen Nathalia Ortega Burgos Facultad de Ciencias Económicas

Universidad Nacional de Colombia

Contacto: [email protected][email protected]

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Vivienda en alquiler

Del atavismo de la propiedad a la superación del déficit habitacional

Karen Nathalia Ortega Burgos

Tesis presentada como requisito para optar al título de:

Magister en Ciencias Económicas

Director :

Óscar Alfonso Roa Dr. Economía Urbana y Regional

Codirector (a):

Gustavo Junca Dr. Ciencias Económicas

Línea de Investigación:

Política de Vivienda

Universidad Nacional de Colombia

Facultad, Ciencias Económicas

Bogotá, Colombia

2018

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Resumen

Establecer un marco bajo el cual los hogares con bajos niveles de ingreso y que no disponen de

los ahorros necesarios puedan mejorar sus condiciones de habitabilidad, requiere de un stock

importante de oferta de vivienda en alquiler, con lo cual se evitarían complejas dinámicas

sociales como la proliferación de la informalidad. El trabajo está organizado en 3 capítulos. En el

primero se expondrá una aproximación teórica sobre los cambios sociodemográficos y las

políticas de vivienda; en el segundo se destacará la evolución en la estructura de la tenencia de la

vivienda en Colombia; como tercer capítulo se realizará una descripción del sub-mercado de la

vivienda en alquiler en las zonas urbanas de Colombia; y como sección de cierre se darán algunas

reflexiones finales.

Palabras clave: vivienda social, alquiler de vivienda, informalidad habitacional

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Abstract

Establish a framework under which households with low income levels and that do not have the

necessary savings can improve their living conditions, requires an important stock of rental

housing, which would avoid complex social dynamics such as proliferation of informality. The

work is organized in 3 chapters. In the first, a theoretical approach to sociodemographic changes

and housing policies will be presented; in the second, the evolution in the structure of housing

tenure in Colombia will be highlighted; as a third chapter, a description will be made of the sub-

market of housing for rent in urban areas of Colombia; and as closing section some final

reflections will be given.

Keywords: social housing, housing rental, slums

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Tabla de Contenido

Introducción………………………………………………………………………………………..3

Capítulo 1. Los cambios socio-demográficos y las políticas de vivienda: aproximaciones

teóricas……………………………………………………………………………………………..8

1.1 Aspectos demográficos que presionan la demanda por vivienda…………………………....8

1.2 Breve revisión histórica de la política de vivienda…………………………………………20

1.3 El problema de la vivienda informal……………………………………………………….29

1.4 Algunas experiencias internacionales sobre la vivienda…………………………………...41

Capítulo 2. Cambios en la estructura de la tenencia de la vivienda en Colombia………………..46

2.1 Estimación de incidencias a partir de las encuestas a hogares……………………………..49

Capítulo 3. El sub-mercado de la vivienda en alquiler en las zonas urbanas de Colombia……...60

3.1 Cualidades de la vivienda en alquiler………………………………………………………77

Reflexiones finales……………………………………………………………………………….83

Referencias…………………………………………………………………………………….…87

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Lista de gráficos pág

Gráfico 1.1 Población rural y urbana mundial 1950-2050. ……………………………………...…….….14

Gráfico 1.2 Porcentaje (%) de población urbana por países………………………………………………15

Gráfico 1.3 Año de terminación del bono demográfico América Latina y el Caribe………………...……17

Gráfico 1.4 Participación de la población urbana en el total nacional……………………………………..19

Gráfico 1.5 Tasa de crecimiento poblacional total nacional-urbano ……………………...………………20

Gráfico 1.6 Tasa de crecimiento de los hogares – total nacional urbano ……………………………...….21

Gráfico 1.7 Pirámide poblacional, Colombia 1985 – 2005 y proyectada a 2020…………………………22

Gráfico 1.8 Evolución de la dependencia poblacional en Colombia (personas con edades inferiores a los

14 años y superiores a los 64) ……………………………………………………………………………..24

Gráfico 1.9 Evolución de la dependencia poblacional en Colombia por componente (personas con edades

inferiores a los 14 años y superiores a los 64)…………………………………………………..…..…….24

Gráfico 1.10 Índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) e Índice de los precios de la vivienda usada

(IPVU) – nominales …………………………………………………………………………………...…..45

Gráfico 1.11 Tenencia de la vivienda regiones del mundo (%)………………………………………….46

Gráfico 2.1. Esquema de la tenencia de vivienda Censos 1938, 1951, 1954 y ENCV 1993 – 2012…..53

Gráfico 3.1 Estructura de la tenencia en Colombia 2010 Vs 2016 (cabeceras) ………………………..66

Gráfico 3.2 Estructura de la tenencia en Colombia por nivel de ingresos 2010 Vs 2016……………….67

Gráfico 3.3 Hogares que viven en arriendo por nivel de ingresos 2016………………………….……..70

Gráfico 3.4 Estructura de la tenencia en Colombia edades productivas 2010 Vs 2016…………..……71

Gráfico 3.5.Hogares que viven en arriendo por rango de edad 2016…………………………………….73

Gráfico 3.7 Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral - Jefes de hogar “Trabajando”

según tipo de tenencia……………………………………………………………………………………..75

Gráfico 3.8 Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral Jefes de hogar no propietarios

trabajadores por nivel d ingreso ……………………………………………………….…………………76

Gráfico 3.9 Participación (%) de los hogares unipersonales con menos de 4 smmlv de ingreso por tipo de

tenencia 2016 ………………………………………………………………………………………...……84

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Lista de tablas pág

Tabla 1.1 Tipo de submercado residencial predominante en los asentamientos populares

informales (2006)………………………………………………………………………………..39

Tabla 1.2. Producto Dominante del Mercado de Alquiler (2006)…………………………….…40

Tabla 1.3. Rentabilidad del mercado de alquiler informal: relación entre precios medios de

locación sobre precios medios de compra, por país, año 2006 (%)……………………………..41

Tabla 2.1. Coeficientes de variación variables de estudio GEIH 2016 ……………………..….61

Tabla 3.1 Razones de dependencia para los jefes de hogar (%) <=15 años y >= 64 años ……..74

Tabla 3.2 Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral Actividad laboral

hogares no propietarios del jefe de hogar trabajador 2016 ………………………………………77

Tabla 3.3 Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral Formalidad laboral del

jefe de hogar trabajador 2016 (¿tiene contrato?) …………………………………………….….78

Tabla 3.4 Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral Formalidad laboral del

jefe de hogar trabajador no propietario – por nivel de ingresos 2016 (¿tiene contrato?)….…….79

Diagrama 3.1 Resumen de los hogares que viven en arriendo bajo condiciones de

informalidad………………………………………………………………………………………80

Diagrama 3.2 Recursos gastados por los hogares que viven en arriendo………………………...82

Tabla 3.5 Número de dormitorios Vs tenencia e ingreso 2016 ……………………………….…83

Tabla 3.6 Tamaño del hogar VS tenencia e ingreso 2016 (número de personas promedio)…....85

Tabla 3.7 Monto pagado de alquiler como proporción del ingreso total del hogar (hogares que

viven en arriendo por nivel de ingreso) 2016 …………………………………………………....86

Tabla 3.8 Rentabilidad imputada de alquilar una vivienda por nivel de ingresos 2016……..….87

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Introducción

Según el último censo poblacional realizado en Colombia en el año 2005, el déficit de vivienda1

afectaba al 36% de los hogares a escala nacional, llegando a los 3.8 millones de hogares para ese

año. Algunos cálculos obtenidos en años recientes a partir de las encuestas a hogares del DANE,

sugieren una disminución en la incidencia del déficit: hacia el 2016 el porcentaje de hogares bajo

condición de déficit era del 17% en áreas urbanas, reflejando una disminución de cerca de 10

puntos porcentuales frente a la cifra hallada para cabeceras en el año 2005 (27%) (Camacol,

2016, p. 6).

Ante esta problemática habitacional que deprime las condiciones de vida de los hogares y genera

un rezago frente a sus capacidades de desarrollo socioeconómico, en los últimos 5 años el

Gobierno Nacional ha dispuesto de un conjunto de programas que buscan combatir las

principales necesidades de los hogares colombianos asociadas a la vivienda. De esta manera, bajo

la denominada política integral de vivienda se han abierto varias posibilidades para que los

hogares de diferentes segmentos de la demanda puedan tener acceso a una solución habitacional.

A pesar del avance que se ha logrado con esta nueva generación de programas que abordan los

segmentos de la demanda con ingresos de hasta 435 salarios mínimos mensuales legales vigentes

–smmlv–, aún se presentan dificultades para lograr el cierre financiero entre los hogares más

pobres que necesitan acceder a una vivienda, ya que la informalidad laboral pese a haber

1 Cada país adopta una definición particular de déficit habitacional según el enfoque de política social que tenga. En el caso

colombiano el déficit habitacional corresponde a aquellos hogares que viven bajo condiciones deficitarias en las categorías

cuantitativa y cualitativa. En la primera categoría se contabilizan los hogares en cuya vivienda habita más de un hogar

(cohabitación); donde se padece de hacinamiento crítico, es decir duermen 5 o más personas por habitación; o donde las paredes

están construidas con materiales inestables. En cuanto al déficit cualitativo las desagregación es la siguiente: hogares que habitan

en viviendas con materiales precarios en los pisos; hogares en condición de hacinamiento mitigable (más de 3 y menos de 5

personas por habitación); hogares que no cuentan con espacio exclusivo para preparar alimentos (cocina); u hogares que no

cuentan con algún servicio público (electricidad, agua y alcantarillado, recolección de basuras).

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disminuido en los últimos años continúa presentado altos niveles de incidencia, motivo por el

cual los márgenes de ahorro y las posibilidades de acceder a mecanismos financieros por parte de

los hogares con las mayores necesidades habitacionales continúan siendo reducidas.

De esta manera, la política de vivienda actual se encuentra básicamente sustentada en tres

esquemas que promueven la tenencia de la vivienda bajo propiedad, estos son: 1) el programas de

vivienda cien por ciento gratuita; 2) el programa Mi Casa Ya, donde además de promoverse el

acceso de los hogares de ingreso bajo, se subsidia la tasa de interés para hogares de ingreso

medio; y 3) los subsidios asignados por las cajas de compensación familiar. Generalmente desde

el Gobierno Nacional se asocia el mejor comportamiento de la incidencia del déficit habitacional

en los últimos 11 años, al fortalecimiento y consolidación de los programas de vivienda de

política pública anteriormente enumerados. Sin embargo, existe evidencia que muestra que la tasa

de propiedad ha disminuido de manera recurrente durante los últimos 23 años, lo cual lleva a

pensar que la mejora en las condiciones habitacionales de los hogares no se ha dado por cuenta de

un incremento en la propiedad de la vivienda; inclusive, si se observa la incidencia de los hogares

que habitan bajo la modalidad de propiedad para diferentes rangos de ingresos, se evidencia que

en ningún caso ésta ha presentado incrementos y, en su lugar, otras modalidades de tenencia

como el arriendo, el usufructo y la posesión sin título han ganado participación.

A diferencia de lo que ocurre en otros países, en Colombia no se ha estructurado una política que

promocione el alquiler como una de las alternativas para complementar el modelo de vivienda

social; por el contrario, la vivienda en alquiler se ha estigmatizado como una competidora directa

frente a la adquisición de vivienda, sugiriendo que se puede limitar el dinamismo de la

producción de edificaciones. Recientemente, en América Latina se han realizado algunos análisis

referentes al arrendamiento social, como complemento a las tradicionales políticas enfocadas a la

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tenencia en propiedad. Desde la teoría han sido varios los elementos que han demostrado los

beneficios que se desprenden de la vivienda en alquiler, entre los que se destacan las mejores

condiciones en infraestructura y una mejor ubicación frente a proyectos construidos para

venderse, y en general una mayor flexibilidad frente a condiciones sociodemográficas cambiantes

en los hogares. Algunas instituciones en Colombia han elaborado propuestas que todavía son

incipientes pero constituyen un primer paso para estructurar una política de arrendamiento social

en el país.

Blanco (2014: p. 16) analiza que “entre los inquilinos por necesidad se encuentran las personas

cuyos magros ingresos les impiden acceder a los mercados formales de vivienda en propiedad,

trabajadores informales o inmigrantes recientes que no pueden demostrar regularidad en su

ingreso para obtener crédito hipotecario”. Adicionalmente, la tenencia en alquiler genera cercanía

social y acceso a las centralidades de la ciudad, ya que este tipo de hogares no pueden asumir el

costo del suelo, pero el Estado o algunos inversionistas privados sí podrían proveerlo. De otro

lado, la vivienda en alquiler predomina en algunos de los grupos de población más dinámicos

como son los jóvenes, los hogares unipersonales y los divorciados. Es por ello que promover el

alquiler puede conducir a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y crear mayor

movilidad residencial. (Blanco, 2014, p. 7).

Esta reflexión no pretende establecer una justificación taxativa sobre las decisiones o preferencias

de los hogares de acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad, como sí evaluar la estructura

de tenencia actual de los hogares en las zonas urbanas del país y cómo ha cambiado en los

últimos años. Adicionalmente, se pretende conocer algunas de las características

sociodemográficas más relevantes asociadas a la condición de tenencia de los hogares. La

evidencia encontrada a través de la Gran Encuestas Integrada de Hogares (GEIH) del DANE

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sugiere que en los últimos 7 años la tenencia de vivienda bajo condición de arriendo ha ganado

participación, en especial para los hogares con ingresos entre 1 y 4 smmlv. Se estima que en la

coyuntura actual la opción tomada por los hogares de vivir en arriendo es la de mayor incidencia

en las zonas urbanas del país, pues el 44,3% del total de hogares residentes en las cabeceras

optan por esta alternativa, incidencia que es aún más elevada para los hogares que reportan

ingresos entre 1 y 4 smmlv, segmento en donde una alta proporción del mercado de

arrendamiento es informal.

La hipótesis que orienta este trabajo es que el excesivo énfasis colocado por las políticas de

vivienda en Colombia en la tenencia en propiedad, no ha permitido obtener resultados

satisfactorios sobre las problemáticas habitacionales de los hogares, pues las limitaciones

estructurales en el presupuesto familiar que entorpecen el cierre financiero para alcanzar la

vivienda en propiedad no se han logrado superar con el subsidio directo como tampoco con la

reducción de la tasa hipotecaria. El avance de la participación de la vivienda en alquiler así como

en la informalidad urbana, es sintomático de la necesidad de un cambio en la política que, como

se sostendrá a lo largo de este trabajo, encuentra en la promoción de la vivienda en alquiler una

de sus alternativas más eficaces.

La promulgación de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre en 1948 tuvo como

antecedente lejano la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano en 1789. La

consagración de los derechos fundamentales de las personas constituyó un avance político hacia

el desarrollo democrático que impactó diferentes dimensiones de la intervención del Estado y de

las relaciones entre estos. Antes de la primera declaración, en las naciones europeas en gestación,

particularmente en Francia, la noción del ciudadano era bastante restringida, destacándose el

hecho de que era considerado como tal aquel que, entre otras condiciones, acreditase ser

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propietario. La propiedad como condición de ciudadanía fue abolida, pero legó una idea

difundida universalmente cuál es que a ella se supeditan el orden social y el poder. E inferimos

para los propósitos de este trabajo que es allí en donde se localizan los orígenes del atavismo a la

propiedad perenne en las sociedades modernas.

Ese atavismo es reforzado por las señales del mercado residencial que desalientan otras formas de

gestión de las precariedades habitacionales. En particular, la idea de que las viviendas son un

depósito de riqueza que permite valorizarla, redunda en que los inquilinos asuman que están

despilfarrando su dinero cada que pagan la renta. ¿Es posible combatir el atavismo reforzado a la

vivienda en propiedad? Este trabajo trata sobre este fenómeno y sus posibilidades en las

metrópolis colombianas.

Establecer un marco bajo el cual los hogares con bajos niveles de ingreso y que no disponen de

los ahorros necesarios puedan mejorar sus condiciones de habitabilidad, requiere de un stock

importante de oferta de vivienda en alquiler, con lo cual se evitarían complejas dinámicas

sociales como la proliferación de la informalidad.

El trabajo está organizado en 3 capítulos. En el primero se expondrá una aproximación teórica

sobre los cambios sociodemográficos y las políticas de vivienda; en el segundo se destacará la

evolución en la estructura de la tenencia de la vivienda en Colombia; como tercer capítulo se

realizará una descripción del sub-mercado de la vivienda en alquiler en las zonas urbanas de

Colombia; y como sección de cierre se darán algunas reflexiones finales.

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Capítulo 1. Los cambios socio-demográficos y las políticas de vivienda: aproximaciones

teóricas

Las circunstancias bajo las cuales se configura la estructura de la tenencia de la vivienda en las

metrópolis dependen de variables como las transformaciones en las dinámicas

sociodemográficas, los incentivos que se derivan de la política pública y las condiciones

económicas de los hogares. Por esta razón, el marco teórico del presente documento se abordará

de la siguiente manera: en una primera sección se evaluarán algunos indicadores demográficos

relevantes que dan cuenta de la presión de demanda por servicios públicos que ocurre en las

ciudades; posteriormente se revisarán algunos elementos bajo los cuales se ha estructurado la

política de vivienda en Colombia, donde se evidencia que todas los instrumentos puestos a

disposición de los hogares para el acceso a vivienda se han concentrado en los incentivos a la

tenencia en propiedad; a continuación se abordará el problema de la informalidad urbana ya que

este ha sido por décadas uno de los rasgos representativos de las urbes latinoamericanas;

finalmente se revisarán algunos casos internaciones.

1.1 Aspectos demográficos que presionan la demanda por vivienda

Tendencias demográficas en el mundo

Actualmente, en el mundo es más alta la proporción de personas que vive en áreas urbanas que en

rurales. Para 1950 solo el 30% de la población mundial residía en asentamientos urbanos,

mientras que al 2015 se estimó que esta cifra llegó al 54%, incrementándose 24 puntos

porcentuales en 65 años. Posterior al año 2005, la diferencia entre el volumen de población

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urbana y rural comenzó a hacerse positiva, hecho que vino acompañado de cambios

trascendentales en la dinámica demográfica de los países y en el desarrollo de las ciudades

(Gráfico 1.1).

Gráfico 1.1

Población rural y urbana mundial 1950-2050.

Fuente: World Urbanization Prospects 2014, Naciones Unidades.

Las regiones que reportan las tasa de urbanización más altas son Norte América (82%), Latino

América y el Caribe (80%) y Europa (73%). De manera contraria, África y Asia permanecen con

la mayoría de su población habitando en áreas rurales (Gráfico 1.2). No obstante, la aceleración

de la urbanización en la China desde la modernización iniciada hacia 1978 es algo notable.

(Naciones Unidas, 2014, p.7).

Urbana

Rural

-

1.000

2.000

3.000

4.000

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Po

bla

ció

n (

mil

lon

es)

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Gráfico 1.2

Porcentaje (%) de población urbana por países.

Fuente: World Urbanization Prospects 2014, Naciones Unidades

Departamento de asuntos económicos y sociales

La evolución de las aglomeraciones urbanas tiene grandes implicaciones para el desarrollo de

políticas públicas al interior de los países, representando un gran desafío en particular para los

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países de ingreso medio, donde el ritmo de urbanización es más rápido, los principales retos están

concentrados en temas como la provisión de servicios de educación, salud, vivienda y transporte.

Bajo este contexto de la evolución demográfica global, en el caso particular de América Latina y

el Caribe los temas de población han sido parte central en el debate de la agenda académica,

política y económica de las últimas décadas. Algunos de los hechos más importantes para la

región a nivel demográfico se traducen en una acentuada reducción de la mortalidad y de la

fecundidad, de esta manera en solo 40 años la región ha pasado de tener índices reproductivos

entre los más altos del mundo a niveles por debajo de la media mundial.

El bono demográfico2 y los cambios estructurales en la composición poblacional por edades

representan importantes desafíos desde el punto de vista social y económico. La disminución de

la dependencia demográfica ha dado pie a la idea del bono demográfico, así, en los inicios de la

transición poblacional la relación de dependencia fue elevada debido al alto porcentaje de niños,

lo que plantea enormes exigencias a los sistemas de salud y educación. En la segunda etapa,

gracias a la baja en la fecundidad, se produjo una disminución de la relación de dependencia. La

baja de la fecundidad fue precedida por la reducción sostenida de la mortalidad, que ya era

manifiesta hacia finales de la primera mitad del siglo XX. Este desfase fue la causa del acelerado

crecimiento de la población regional entre 1940 y 1970. Según estimación oficial, en los últimos

55 años la población de América Latina habría ganado 20 años en el promedio de vida, lo que

significa una esperanza de vida al nacer de 72 años para ambos sexos en promedio en el

quinquenio 2000-2005. Esta expectativa de vida es ocho años mayor que la del total de las

2 Período en el cual el porcentaje de población en edad productiva (entre 14 y 64 años aproximadamente) supera a la población

dependiente (niños y ancianos). Una mayor proporción de bono demográfico conlleva una mayor dinámica económica

(generación de riqueza, incremento del ingreso y del consumo).

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regiones en desarrollo, lo que permite que América Latina y el Caribe registre la segunda

expectativa más alta entre las grandes regiones del mundo”. (Cepal, 2005, p.9).

El aprovechamiento del bono demográfico es una tarea crucial para los gobiernos nacionales en

los diferentes países de América Latina. Es importante tener en cuenta el ciclo de duración, para

monitorear los cambios en la estructura etaria de la población y las implicaciones sobre las

demandas sectoriales. En el gráfico 1.3 Colombia aparece entre los países que acabarán con su

bono demográfico en el año 2020, lo que significa que después de 50 años el país entrará

nuevamente en una fase donde la población potencialmente dependiente superará la

potencialmente productiva.

Gráfico 1.3

Año de terminación del bono demográfico América Latina y el Caribe

Fuente: Cepal 2005

2020

1990

2000

2010

2020

2030

2040

2050

2060

o

Período de terminación

más allá del año 2025

Período

terminado

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El agotamiento del bono demográfico incide de manera directa en la recomposición de la

estructura de los hogares y en sus decisiones de consumo e inversión. En el caso de América

Latina el alquiler es más relevante para grupos sociales como los jóvenes, los divorciados y los

migrantes, en efecto algunos modelos estadísticos elaborados por investigadores del Banco

Interamericano de Desarrollo para analizar las decisiones de tenencias en 6 de los países más

grandes de la región (Argentina, Brasil, Colombia, México, Chile y Perú) muestran que la edad,

el tipo y el tamaño del hogar, el estado civil y el estatus de empleo tienen una incidencia

significativa en la probabilidad de que el hogar elija la opción de alquiler frente a la de ser

propietario (Blanco, 2014, p.172).

Tendencias demográficas en Colombia

En Colombia se han identificado los tres períodos señalados en la literatura económica, que

determinan la evolución de las variables demográficas y económicas y su interrelación a través

del tiempo. Así, durante el siglo XIX Colombia se caracterizó por un régimen malthusiano, al

presentar los patrones de una economía preindustrial, con pobres condiciones económicas y bajos

estándares de vida. Una etapa postmalthusiana, que abarcó la primera mitad del siglo XX, cuando

se presentó un mayor crecimiento del ingreso y la población y algunas mejoras en los estándares

de vida, frente al siglo anterior. Finalmente, la transición demográfica ocurrió a partir de los años

cincuenta del siglo XX cuando se presentó un rápido y sostenido crecimiento económico y un

cambio significativo en la estructura económica y demográfica del país (Banrep, 2009, p.5).

Hacia finales de la década de los 60’s Colombia inició su proceso de bono demográfico, entrando

en un período de agrandamiento y diversificación de las ramas productivas.

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De acuerdo con los principales indicadores demográficos del país, en Colombia la tasa de

urbanización asciende al 77%, con lo cual se estima que en el 2017 37,8 millones de personas

habitan en asentamientos urbanos (Gráfico 1.4).

Gráfico 1.4

Participación de la población urbana en el total nacional

Fuente: DANE – Cálculos propios

En los últimos 35 años la tasa de crecimiento poblacional en Colombia ha presentado una

acentuada tendencia decreciente. En efecto, mientras que en el período 1986 – 1990 la población

crecía a ritmos del 2,5% se estima que entre 2016 y 2020 esta tasa será de 1,3% (Gráfico 1.5).

68%

73%

76%

77%

65%

67%

69%

71%

73%

75%

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5

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202

0

Año 1991 = 23,8

millones de

personas en áreas

urbanas

Año 2020 = 39,2

millones de

personas en áreas

urbanas

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Gráfico 1.5

Tasa de crecimiento poblacional total nacional-urbano

Fuente: DANE – Cálculos propios

Del lado de la formación de hogares, también se ha observado una reducción, la cual sin embargo

continúa estando por encima de la tasa de crecimiento poblacional, y tiene la particularidad de

estar acompañada de un menor tamaño del hogar (Gráfico 1.6).

2,5% 2,5%

2,1% 1,7%

1,5%

1,4% 1,3%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%1

98

6-1

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000

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015

201

6-2

020

período - años

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Gráfico 1.6

Tasa de crecimiento de los hogares – total nacional urbano

Fuente: DANE – Cálculos propios

La transición demográfica en Colombia se resume de manera general en el cambio de estructura

que ha tenido la pirámide poblacional para 3 periodos de tiempo diferentes 1985, 2005 y 2020

(Gráfico 1.7). En el primer año se observa como la base de la pirámide es la de mayor

participación, donde se destacan las edades más jóvenes hasta los 14 años; para el 2005 los

segmentos medios empiezan a ganar participación y finalmente hacia el año 2020, para cuando se

prevé el agotamiento del bono demográfico, los rangos de edades que superan los 60 años

comienzan a tener una participación destacada en la parte superior de la pirámide.

4,2%

3,6%

3,0%

2,7% 2,8%

2,5%

2,2%

4,5 4,2

4,1

3,9

3,6 3,4

3,3

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

2%

3%

3%

4%

4%

5%

19

86

-19

90

19

91

-19

95

19

96

-20

00

20

01

-20

05

20

06

-20

10

20

11

-20

15

20

16

-20

20

Hogares Tamaño hog (eje.der)

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22

Gráfico 1.7

Pirámide poblacional, Colombia 1985 – 2005 y proyectada a 2020

1985

2005

6% 4% 2% 0% 2% 4% 6% 8%

0-45-9

10-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-79

80 Y MÁS

Ran

go e

dad

% Mujeres % Hombres

6% 4% 2% 0% 2% 4% 6%

0-4

10-14

20-24

30-34

40-44

50-54

60-64

70-74

80 Y MÁS

Ra

ng

o e

da

d

% Mujeres % Hombres

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23

2020

Fuente: DANE – Cálculos propios

Según las estimaciones de población del DANE en el 2017 la población dependiente es del 34%,

7 puntos por debajo de la cifra de finales de la década de los 80. Esta reducción ha obedecido a

un envejecimiento relativo de la población, ya que como se observa en el gráfico 1.8, las personas

con edades inferiores a los 14 años han pasado a representar tan solo el 26% de la población. De

manera contraria, la población cuya edad supera los 64% ha venido incrementándose, rodando el

9% para el 2017.

6% 4% 2% 0% 2% 4% 6%

0-4

10-14

20-24

30-34

40-44

50-54

60-64

70-74

80 Y MÁS

Ra

ng

o e

da

d

% Mujeres % Hombres

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24

Gráfico 1.8

Evolución de la dependencia poblacional en Colombia (personas con edades inferiores a los 14

años y superiores a los 64)

Fuente: DANE – Cálculos propios

Gráfico 1.9

Evolución de la dependencia poblacional en Colombia por componente

(personas con edades inferiores a los 14 años y superiores a los 64)

Fuente: DANE – Cálculos propios

41%

38%

34%

30%

32%

34%

36%

38%

40%

42%

198

5

198

7

198

9

199

1

199

3

199

5

199

7

199

9

200

1

200

3

200

5

200

7

200

9

201

1

201

3

201

5

201

7

201

9

36%

25%

4%

9%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

20%

22%

24%

26%

28%

30%

32%

34%

36%

38%

198

51

98

61

98

71

98

81

98

91

99

01

99

11

99

21

99

31

99

41

99

51

99

61

99

71

99

81

99

92

00

02

00

12

00

22

00

32

00

42

00

52

00

62

00

72

00

82

00

92

01

02

01

12

01

22

01

32

01

42

01

52

01

62

01

72

01

82

01

92

02

0%menor o igual a 14 años%mayor o igual a 64 años (eje.der)

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25

1.2 Breve revisión histórica de la política de vivienda

Uno de los temas más relevantes en la evolución de la demografía colombiana ha sido su

acelerado proceso de urbanización, entendido como la escogencia que hace una parte creciente de

la población de habitar en las ciudades. El cambio significa una ganancia importante en

productividad, porque personas que laboran en condiciones primitivas en el campo pasan a

trabajar apoyadas por maquinaria y electricidad en las urbes, dando lugar a un crecimiento de la

riqueza (Kalmanovitz, 2015, p.13). Algunos historiadores han asegurado que el incremento en la

producción de bienes y servicios en Colombia durante el siglo XX se debió al proceso de

migración de la población rural hacia las ciudades que en su mayoría llegó a desempeñarse en

labores de la industria, el comercio, el transporte, la banca, etc.

Para dar una idea aproximada del proceso de urbanización colombiano, piénsese que en 1905

Bogotá superaba solo los 80.000 habitantes o sea el 2,5% de la población del país3, las siguientes

tres ciudades (Medellín, Cali y Barranquilla) albergaban otro 2%. En 1938, la población

localizada en cabeceras municipales era el 31% del total y en el censo de 2005 alcanza el 76%. A

partir de 1951, Barranquilla pierde su dinamismo y se configura el triángulo de oro

industrializado de Bogotá, Medellín y Cali, conectado con el puerto de Buenaventura al resto del

mundo. En 1973 Bogotá tiene el 12% de la población del país, mientras que Cali, Medellín y

Barranquilla juegan con el 13%. Este equilibrio cuadricefálico o de cuatro cabezas, al que se

agregaban las ciudades intermedias como Pereira, Bucaramanga, Cartagena y otras, indicaba un

reparto de las oportunidades de crecimiento industrial y de los servicios en muchas regiones del

país que, sin embargo, se va concentrando a favor de la capital (Kalmanovitz, 2015, p.13).

3 Al año 2016 Bogotá participa con el 16% de la población total.

Page 26: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

26

En este contexto en el que se enmarcaron los primeros años del siglo XX se empezaron a generar

las primeras preocupaciones de los gobiernos colombianos para responder a las necesidades

habitacionales que se generaban en las ciudades producto de la acelerada urbanización, más

específicamente se observa que en este período se generan problemas críticos de salubridad

especialmente asociados con falta de acceso de los hogares a los servicios básicos de acueducto y

alcantarillado. (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014, p.25). Así, la primera

herramienta con la que el Estado colombiano comienza a hacerle frente a los problemas

habitacionales corresponde a la ley 46 de 19184, con la cual se establecía la obligación de los

municipios de destinar una proporción de sus rentas a la construcción de viviendas higiénicas

para la clase obrera, además, establecía que el tipo de tenencia que se debía establecer era el de la

modalidad de arrendamiento, con un canon mensual muy aproximado al establecido actualmente

en este segmento del mercado y, pasado un tiempo, el traslado del dominio al locatario. Con esta

ley se dio uno de los primeros intentos para incorporar el arrendamiento como un programa de

política pública, además fue una de las primeras versiones de lo que actualmente se conoce como

arrendamiento con opción de compra o leasing habitacional.

A partir de 1930, en un escenario marcado con la llegada del presidente Olaya Herrera para

cuando se presentó un cambio entre las relaciones de los sindicatos y el Estado, donde se buscó la

solución de conflictos con negociaciones y regulaciones más justas, se comienzan a crear algunas

4 Ley 46 1918 Artículo 7°. Es obligación de los Municipios que tengan más de quince mil (15.000) habitantes destinar el dos por

ciento (2 por 100) del producto de sus impuestos, contribuciones y rentas, a la construcción de viviendas higiénicas para la clase

propietaria. Dichas viviendas tendrán que llenar las condiciones determinadas por la Dirección General de Higiene; por habitarlas

se cobrará solamente un arrendamiento equivalente al seis por ciento (6 por cien) anual del valor de su costo, más un cuatro por

ciento (4 por 100) sobre el mismo valor, destinado a cubrir éste; todo conforme a los reglamentos ejecutivos de esta Ley, y a los

que sin contrariar los ejecutivos, dicten los respectivos conceptos Municipales. Artículo 8°. Cuando lo pagado por un locatario

como fondo de adquisición de la vivienda, alcance al valor de costo primitivo de ella, se le expedirá el título correspondiente de

propiedad. Todos los derechos del locatario, como tal, son transmisibles a sus herederos. http://www.suin-

juriscol.gov.co/clp/contenidos.dll/Leyes/30019009?fn=document-frame.htm$f=templates$3.0 [volver] .

Page 27: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

27

instituciones públicas para darle manejo al tema de la vivienda tanto urbana como rural. En

efecto, entre la década comprendida entre 1930 y 1940 la principal fuente de crédito para

vivienda fue el Banco Central Hipotecario5. Uno de los avances más significativos de este

período estuvo dado por la reforma constitucional de 1936 con la cual se introdujeron profundas

modificaciones en el ámbito social del país y donde se consagró la función social de la propiedad

y se estimuló la promoción de vivienda para la clase obrera, trabajadora y campesina.

Posteriormente en el año 1937 con el fin de fortalecer aún más la generación de vivienda para los

estratos más bajos se creó el Instituto de Crédito Territorial6, esta entidad compraba terrenos y

construía urbanizaciones que después vendía a plazos, con precios y tasas de interés inferiores a

los del mercado. Con esto se desarrollaron los primeros barrios obreros en las ciudades, sin

embargo, muchos atribuyen al instituto haber construido urbanizaciones de baja calidad, que

además se encontraban a grandes distancias de los centros de trabajo, es decir que se ubicaron en

la periferia de la ciudad. Además de esto, y de presentar algunos problemas con la calidad de su

cartera, tuvo un importante impacto en la solución de las necesidades de vivienda de los grupos

populares (Urrutia, 2011, p.7). En los años posteriores se fueron ampliando las funciones y los

recursos fiscales asignados al BCH y al ICT, además se creó la Caja de Vivienda Popular de

Bogotá (CVP) (1942) y la Caja de Vivienda Militar (CVM) (1947).

Entre 1942 y 1965 el universo de programas de la política de vivienda se amplía, pues además de

la adquisición de vivienda se incluye la financiación para compra de lotes, construcción de

5 Para reactivar la economía y el crédito, el Gobierno creó, en 1931, la Caja de Crédito Agrario, y por Decreto 211 de 1932, el

Banco Central Hipotecario (BCH), “con el objeto de hacer operaciones hipotecarias de amortización gradual a plazos no mayores

a 10 años” (Patiño Roselli, 1981, p. 451). En esa época, todo el crédito bancario era de corto plazo, y el BCH fue durante mucho

tiempo la única fuente de recursos de mayor plazo. 6 Esta institución marcó la historia de la vivienda social en Colombia, perdurando hasta el año 1991, cuándo fue liquidada para dar

paso al nuevo modelo de gestión pública.

Page 28: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

28

vivienda, reparación y reconstrucción, liberación de hipotecas y otras deudas. En el caso de la

vivienda campesina también se da una mayor variedad a los tipos de soluciones de vivienda. En

este mismo período bajo el gobierno del General Gustavo Rojas Pinilla (1953-1957) se crea el

subsidio familiar de vivienda.

Hacia finales de la década de los 50 se identifica que los problemas habitacionales son más una

consecuencia del subdesarrollo de que de la baja operación de los mercados de vivienda, en

especial con la baja producción de vivienda formal. De esta manera iniciando la década de los 60

el desbalance entre oferta y demanda social efectiva se agudiza debido a las precarias condiciones

económicas de los hogares, lo cual los margina de las soluciones de acceso al mercado y de los

programas de política pública. La mala ubicación de los proyectos en la periferia, se identifica

como uno de los factores que incide significativamente en el coso de la vivienda, debido a la

necesaria extensión de redes de servicios públicos, asimismo las normas de planeación de los

municipios dificultan la ejecución de los proyectos públicos. (Ministerio de Vivienda, Ciudad y

Territorio, 2014, p.36). Con este contexto se generó un caldo de cultivo para la proliferación de

los tugurios.

En 1950 la legislación laboral del país estableció el pago de cesantías, con lo cual las empresas

debían pagar el equivalente a un mes de sueldo a sus empleados, en caso de que se retiraran del

puesto del trabajo o fueran despedidos, es decir se constituyó como una especie de seguro de

desempleo. Una de las condiciones que regía sobre este pago era que los trabajadores podían

sacar los recursos para construcción o gastos de adecuación de vivienda, esta era otra fuente de

financiación hipotecaria en la medida que las cesantías se usaban como cuota inicial en los

préstamos de vivienda. Bajo el gobierno del presidente Carlos Lleras Restrepo se creó el Fondo

Page 29: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

29

Nacional del Ahorro (1968), institución que se encargaba de captar las cesantías anualmente de

los empleados, convirtiéndose en otra fuente de financiación de vivienda. Así, mediante un

ahorro forzoso, se estableció que una proporción de los depósitos bancarios (inversión del encaje)

debía invertirse en bonos del Instituto de Crédito Territorial a tasas inferiores a las de mercado,

los recursos se gastaban en construcción para familias de bajos ingresos. (Banrep, 2009, p.12).

Posteriormente, en el año 1969 se crea el Consejo Superior de Vivienda y Desarrollo Urbano,

como la instancia rectora de carácter no mandatorio de la política habitacional y urbana del país.

(Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014, p.36).

La creación de estas dos instituciones fue producto de la acentuada preocupación por la

capacidad de pago de los hogares, por lo cual se formularon iniciativas de focalización e

implementación de subsidios indirectos a la oferta y a la demanda, con el fin de apalancar su

capacidad de pago. Es así como con el inicio del gobierno del presidente Lleras, se introduce el

concepto de Vivienda de Interés Social. Finalizando este período presidencial se formula el plan

nacional de desarrollo “Las Cuatro Estrategias”, con este programa se da inicio al período de las

Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAVS) (1972 - 1990), el cual se estructura bajo un modelo

de amplia intervención del sector privado en la producción y financiación de vivienda. En los

años 1970 y 1971 se hace énfasis en la importancia de las edificaciones urbanas, y se reconoce a

la construcción como sector líder de la economía.

Iniciando la década de los 80’s bajo la administración de Belisario Betancur se generan cambios

importantes en la política de vivienda, el mecanismo más importante para este momento era el de

Page 30: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

30

“vivienda sin cuota inicial”7 y por primera vez se fijan metas cuantitativas. Así, se propone la

creación de 400 mil viviendas, donde la mitad estaban destinadas a los segmentos de vivienda

social. Dado que las metas de la política sectorial de este período están fuertemente ligadas a la

participación del sector privado, se reglamente el sistema UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo

Constante) (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014, p.42). Bajo esta coyuntura el

BCH lidera importantes tareas en lo que respecta a proyectos de vivienda social financiada con

líneas del sistema UPAC, entre ellas se destacan el seguimiento a los planes de renovación

urbana como “Nueva Santa Fe” en Bogotá; y el Plan Terrazas cuyo propósito era fomentar la re

densificación de sectores populares.

El sistema UPAC reemplazó las CAV y estuvo en vigencia hasta la crisis económica de 1999.

Durante la década de los 90 desaparece el ICT y BCH, este es el momento en el que el estado se

retira de la operación directa de las variables de política sectorial, como lo son la producción y

financiación de vivienda social; la responsabilidad de la implementación de la política de

vivienda y del ordenamiento territorial se traslada a los municipios.

Hasta este momento el Estado asumía la responsabilidad de entregar soluciones habitacionales

nuevas a los hogares que no poseían una vivienda, de esta manera el Estado tenía el monopolio

de la oferta de vivienda social, sin embargo las viviendas provistas por el ICT no lograron la

focalización que se requería. Así, la insuficiencia de soluciones habitacionales sumada al hecho

7 Ganada la elección por Belisario, se multiplicó la actividad del ICT. La política de reducir la cuota inicial aumentó la demanda

de vivienda popular, y al mismo tiempo las entidades gubernamentales recibieron recursos para incrementar la oferta. Se ha

sostenido que la inversión estatal en la época ayudó a mitigar la caída en el PIB generado por la crisis de la deuda

latinoamericana, o sea, que esta política fue exitosamente contracíclica. Infortunadamente, la inexistencia de cuota inicial hizo

difícil el pago de las cuotas mensuales y la calidad de la cartera del ICT se deterioró de manera importante.

Page 31: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

31

de que estas no correspondían a las necesidades, expectativas y capacidad de pago de los hogares

generó que la ilegalidad y la informalidad permeara el desarrollo urbano de las ciudades.

Con el fortalecimiento de las ideas neoliberales en el país se adopta la posición de que el Estado

no debe competir con el sector privado en la producción de aquellos bienes y servicios donde éste

puede ser más eficiente; uno de los principios de este modelo es que las necesidades

habitacionales se atienden en el mercado. (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014,

p.40). En efecto, bajo el plan de gobierno de Cesar Gaviria se incrementa la participación del

sector privado sobre la política sectorial y se estructura un modelo bajo la concepción única del

mercado.

Con la ley 3 de 1991 el ICT fue reemplazado por el Instituto Nacional de Vivienda de Interés

Social y Reforma Urbana INURBE, institución que sería responsable de la administración del

subsidio familiar de vivienda, en este mismo período se aplica la reforma financiera y la

corrección monetaria del sistema UPAC, que pasa de depender del IPC a la tasa media de

rentabilidad de los depósitos a término.

A partir de la formulación del plan nacional de desarrollo “El Salto Social” (del presidente

Ernesto Samper), se establecieron cambios legislativos importantes, entre ellos se destaca la ley

388 de 1997, ley de Ordenamiento Territorial. Con esta ley se establecieron todo el conjunto de

acciones político administrativas y de planeación que permite a los municipios disponer de

instrumentos para orientar bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y

ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía

con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales (Ley 388 de 1997 art.5).

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32

Durante el año 1999 se crea la ley 546 – ley de Financiación de Vivienda, además el sistema

UPAC desaparece después de haber apalancado, desde 1972, aproximadamente 1.5 millones de

soluciones de vivienda. (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014, p.40). En el año 2000

con la promulgación de los Objetivos de Desarrollo del Milenio, se incluyen los temas de política

de vivienda, particularmente los asociados con asentamientos informales.

Con el primer gobierno de Álvaro Uribe Vélez (2002 - 2006) se lanza el Plan Nacional de

Desarrollo “Hacia un Estado Comunitario” con la premisa para la política de vivienda “Hacia un

País de Propietarios”. En este período se expide la ley 820 de 20038, ley de arrendamientos.

Pese a todas estas iniciativas los problemas del SFV en materia de focalización y accesibilidad,

llevaron a que la política de vivienda se concentrara en la demanda efectiva, agudizando la

exclusión de importantes sectores de la población, precisamente los de menores ingresos y

ocupaciones informales (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2014, p.46).

La política de vivienda bajo el Plan Nacional de Desarrollo del primer gobierno de Juan Manuel

Santos (2010-2014) se enmarca bajo la política sectorial de la locomotora de la vivienda, donde

el modelo fundamental continúan siendo los subsidios directos a la demanda y la operación del

mercado privado. Las reflexiones más recientes sobre el modelo de vivienda en el país reconocen

la importancia de integrar todas las necesidades sobre el entorno de la vivienda que demandan los

hogares.

8 Su objetivo es el de regular la relación entre las partes en los alquileres residenciales y promover la inversión privada en la

generación de oferta de este mercado, así como fijar incentivos tributarios para la operación de sociedades arrendadoras de

vivienda de interés social.

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33

En la actualidad la política de vivienda cuenta con tres herramientas fundamentales para ayudar a

los hogares a acceder a vivienda nueva. La primera de ellas se sustenta en el modelo de vivienda

cien por ciento subsidiada, el cual nace de la comprensión del Gobierno Nacional de la existencia

de un alto porcentaje de hogares cuyas condiciones socioeconómicas les impedían de manera

contundente la posibilidad de acceder a crédito, entendiendo que el modelo de cierre financiero

no operaba en la base de la pirámide donde existe un amplio porcentaje de hogares en situación

de pobreza extrema y vulnerabilidad social. Es importante destacar que el modelo de vivienda

gratuita se soportó en el mecanismo tradicional de mercado, donde la construcción y la

financiación estuvo a cargo de empresas privadas. La segunda herramienta se conoce con el

nombre de Mi Casa Ya, donde para diferentes segmentos de la demanda confluyen subsidios para

la cuota inicial y subsidios sobre la tasa de interés de crédito hipotecario. Los recursos del

subsidio a la tasa son tomados del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera

Hipotecaria (FRECH), la utilización de este mecanismo data del año 2009 y desde ese período ha

sido retomado en repetidas ocasiones como instrumento de política contracíclica, en 2013 este

subsidio a la tasa fue también asignado a viviendas nuevas cuyo valor de ventas oscilara entre los

135 y los 435 salarios mínimos legales vigentes (SMMLV). El beneficio del FRECH consiste en

la reducción de algunos puntos porcentuales sobre la cuota mensual del crédito, dependiendo del

valor de la vivienda (5 puntos para VIP, 4 puntos para VIS y 2.5 puntos para No VIS), el

programa donde solo se recurre a la utilización del subsidio a la tasa se conoce como Mi Casa Ya-

subsidio a la tasa, y en el caso en el que este se acompaña del subsidio a la cuota inicial se llama

Mi Casa Ya – Cuota Inicial, en este caso el mondo del subsidio depende del nivel de ingresos del

hogar. Como última herramienta continúan vigentes los subsidios asignados por las cajas de

compensación, subsidios que generalmente se acompañan de la utilización de los cupos del

FRECH. Según cifras del Ministerio de Vivienda, los cupos asignados anualmente para el

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34

FRECH se han ejecutado al cien por ciento en los últimos 3 años, sin embargo, los de Mi Casa

Ya – Cuota Inicial han tenido bajos niveles de utilización.

En resumen, a través de la historia de la política de vivienda en Colombia, se ha ido entendiendo

que se deben superar las condiciones de calidad habitacional, donde se destaca el tema de

servicios públicos, accesibilidad y mejores condiciones del entorno de la vivienda. Sin embargo,

la focalización de los subsidios continúa siendo inadecuada, y las rigideces del mercado de

vivienda en el sector privado siguen limitando el acceso a la propiedad a los hogares de menores

ingresos. En todo el marco histórico anteriormente presentado, ningún plan de gobierno ha

incluido dentro sus políticas la opción de arrendamiento como un mecanismo para solucionar el

problema habitacional de los segmentos bajos de la demanda, a penas y se han tenido asomos de

iniciativas que no han logrado materializarse en una herramienta de política pública.

1.3 El problema de la vivienda informal

El mercado no resuelve por si solo los problemas urbanos, muestra de ello es el creciente

fenómeno de informalidad presente en la gran mayoría de las ciudades latinoamericanas y del

Caribe.

En línea con el análisis demográfico anteriormente realizado, se encuentra que en América Latina

están 4 de las 15 megaciudades del mundo: Ciudad de México, São Paulo, Buenos Aires y Rio de

Janeiro. Además, están otras 45 ciudades de más de 1 millón de habitantes, algunas de las cuales

superan los cinco millones (Bogotá, Lima y Santiago de Chile). (Brakarz, 2002, p.17). Estas

cifras dan cuenta del importante proceso de urbanización en la región, el cual sin embargo ha

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35

tomado por sorpresa la capacidad de las administraciones locales para responder con la

infraestructura y los servicios necesarios para los nuevos habitantes de las grandes ciudades.

Aunque el entorno urbano representa para la mayoría de la población una mejora ostensible en

materia de servicios básicos como la salud y la educación respecto a los ofrecidos en las zonas

rurales, la llegada de los hogares a las ciudades constituye un importante reto económico, los

mayores costos de los bienes y el difícil acceso al mercado laboral formal generan las

vulnerabilidades que propician la entrada de los hogares en condiciones de pobreza que tienden a

perpetuarse. Arriagada (2000) señala que los hogares pobres son generalmente extensos (incluyen

varias generaciones) y compuestos (incluyen miembros adicionales a los de la familia nuclear);

asimismo, entre ellos hay una mayor proporción de hogares con jefatura femenina que en el

promedio de la población urbana. Más de la mitad de los jefes de hogares pobres presenta niveles

educacionales muy inferiores a los diez años que se consideran necesarios para minimizar el

riesgo de pobreza, en tanto que las perspectivas de superación de la misma se ven severamente

limitadas por la desigualdad de ingresos (Brakarz, 2002, p.19)..

Según Abramo (2012), la ciudad popular o informal no es un fenómeno reciente en América

Latina, es posible identificar procesos de producción de territorios populares urbanos al margen

de las reglas y de las normas oficiales, activos desde los tiempos de la Colonia en prácticamente

todos los países de colonización portuguesa y española. En efecto, la estructura social

radicalmente segmentada y con una elevada concentración de la renta, fueron el detonante para

que las comunidades desarrollaran acciones de ocupación del suelo urbano, incentivadas por la

necesidad de acceso a la vida en la ciudad. Así, “la lógica de la necesidad” generó el proceso de

ocupación popular de tierras urbanas al inicio del siglo XX, modalidad que a partir de la

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36

urbanización acelerada de los años cincuenta se transformó en la principal forma de acceso de los

pobres al suelo urbano en muchos países latinoamericanos. (Abramo, 2012, p.2).

Las deficiencias en los sistemas de provisión de vivienda de los países latinoamericanos han

tenido graves consecuencias, una de ellas fue el afianzamiento de un mercado informal de tierras

urbanas. Según Abramo (2012), este mercado informal popular existía en muchos países desde el

inicio del siglo XX, ya fuera en forma de locación en viviendas colectivas conventillos, cortijos,

corralones, entre otras denominaciones compartidas por varias familias pobres u otras formas

precarias de vivienda, o en la mercantilización ilegal de tierras periurbanas. De esta manera, el

mercado informal de suelo, ha sido a partir de los años cincuenta la forma dominante de acceso a

la tierra urbana en algunos países latinoamericanos.

La ocupación de tierras vacantes y la compra de lotes en subdivisiones ilegales ha sido la salida

para que los grupos de menores ingresos resuelvan sus problemas habitacionales. Es así como en

varios contextos nacionales, la tasa de crecimiento de la vivienda generada por el sector informal

es igual o superior a la de las viviendas convencionales. (Brakarz, 2002, p.10).

Para Gilbert (1998), la urbanización informal es resultado de una falla del mercado, que se

manifiesta por la incapacidad del sector formal para satisfacer la demanda de vivienda de la

población de ingresos bajos. En ese sentido, el mercado informal se presenta como la solución de

los hogares ante su problema habitacional, el cual, además, le representará algunas ventajas

adicionales frente al mercado de vivienda legal.

Al respecto, Abramo (2012) destaca que las externalidades endógenas positivas en los

asentamientos populares informales son muy importantes en la formación de los precios. En esta

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37

línea existen dos externalidades endógenas muy valoradas en el mercado informal de esos

asentamientos, una es la denominada “externalidad de libertad urbanística y constructiva”, que

permite al comprador de un inmueble informal ejercer un derecho de uso del suelo

(fraccionamiento y/o suelo creado) que no está regulado por los derechos urbanísticos y de

propiedad de la legalidad vigente del sistema jurídico-político del Estado. La posibilidad de hacer

un uso del suelo más intensivo, sin la mediación del Estado, puede ser vista como una libertad

para aquel que tiene la posesión o propiedad informal, ya sea de un lote o de una edificación. Esta

externalidad (libertad urbanística) será incorporada en los precios finales del mercado informal en

áreas consolidadas, y también será un atractivo para la demanda de ese mercado. Utilizando la

terminología tradicional, puede decirse que la libertad urbanística y constructiva es una ventaja

comparativa importante en relación con el mercado formal de suelo, y al ser ejercida promueve

un proceso de compactación en los asentamientos populares informales. Una segunda

externalidad endógena positiva en los asentamientos populares informales consolidados es lo que

denominamos “externalidad comunitaria”. Esta es el resultado de una economía de

reciprocidades, donde las familias tienen acceso a los bienes y servicios a partir de relaciones de

“Don” y “contra-Don” (Caillé, 2000), donde no se desembolsan valores monetarios para acceder

a ciertos bienes y servicios. La externalidad comunitaria es sustentada por redes sociales y

manifiesta dinámicas de proximidad organizada (Rallet & Torre, 2007), las cuales permiten

interacciones interfamiliares que se reproducen temporalmente en los mencionados lazos de

“Don” y “contra-Don” y establecen mecanismos de intercambio basados en relaciones de

confianza y lealtad (Pelligra, 2007).

Como lo aseguraba Camagni (2005), el principio de la accesibilidad representa la superación de

la barrera impuesta por el espacio al movimiento de personas y cosas y al intercambio de bienes,

Page 38: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

38

servicios e informaciones. Para las personas, representa la posibilidad de disfrutar de servicios

infrecuentes. “La accesibilidad determina las elecciones de localización de cada actor

económico, que a su vez dan lugar por efectos acumulativos, a la estructuración de todo el

espacio, tanto a nivel macro como micro territorial”. Esta afirmación, refleja la importancia que

constituye para los hogares la compactación de los asentamientos informales, la importancia y la

permanencia de la externalidad comunitaria depende en gran medida de la aglomeración y de las

relaciones sociales que se forjan en ella.

En efecto, para Abramo (2012) el funcionamiento del submercado informal se ve impulsado por

la búsqueda de efectos de aglomeración y compactación, cuyo resultado en términos de uso del

suelo es una intensificación del mismo y, por lo tanto, una compactación del territorio informal

consolidado.

En los asentamientos informales el acceso a la vivienda se puede tener por la vía de la

comercialización o por la vía del alquiler. Tal y como lo asegura Abramo (2012), el mercado

informal de alquiler es el resultado de un uso más intensivo del suelo en los asentamientos

consolidados. La oferta de alquiler informal, en general, resulta de fraccionamientos y/o la

extensión de la unidad residencial o la subdivisión del lote original con edificación. En los dos

casos, el resultado es un uso más intensivo del suelo o, por lo tanto, una compactación de los

asentamientos informales.

Algunas cifras revelan que el mercado informal del alquiler tiene una predominancia importante

sobre la tenencia (Tabla 2.1), además, los inmuebles más demandados son aquellos que tienen

apenas un cuarto (Tabla 2.2). El predominio de pequeñas unidades habitacionales en el mercado

informal de locación alimenta la tendencia a la compactación informal. Así, dos movimientos

Page 39: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

39

fomentan el proceso de compactación a través del mercado de alquiler informal: el primero

consiste en la transformación de algunos moradores de los asentamientos en arrendadores

informales, al fraccionar sus viviendas y/o lotes para atender la creciente demanda de locatarios

en áreas informales consolidadas.

Tabla 1.1

Tipo de submercado residencial predominante en los asentamientos populares informales

(2006)

CIUDAD/PAÍS SUBMERCADO

Buenos Aires (Argentina) Alquiler

Bogotá (Colombia) Alquiler

Ciudad de México (México) Comercialización

Lima (Perú) Alquiler/Comercialización

Caracas (Venezuela) Alquiler

Rio de Janeiro (Braasil) Comercialización

Fuente: Abramo 2012

Page 40: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

40

Tabla 1.2.

Producto Dominante del Mercado de Alquiler (2006)

CIUDAD/PAÍS PRODUCTO DOMINANTE

Buenos Aires (Argentina) 1 cuarto (89,8%)

Rio de Janeiro (Brasil)

Lima (Perú)

1 cuarto (79,4%)

1 cuarto (56,2%)

Bogotá (Colombia) 2 cuartos (42,7%)

Ciudad de México (México) 2 cuartos (42,2%)

Caracas (Venezuela) 1 cuarto (40,3%)/2 cuartos (38,4%)

Fuente: Abramo 2012

Las razones de que exista un creciente mercado de alquiler informal se sustenta en las pocas

oportunidades de acceso al mercado laboral formal de los hogares pobres, quienes carecen de

capital y de capacidad de ahorro, “el mercado informal de locación presenta una paradoja: al

mantener precios relativos altos garantiza su demanda, cuando esta no es capaz de saltar hacia

otro submercado informal de suelo, el mercado de loteo” (Abramo, 2012, p.19). De otro lado, la

oferta de alquiler informal se presenta como un atractivo para que las familias pobres generen un

mecanismo de inversión a través del fraccionamiento de su unidad habitacional, el valor de

alquiler de un inmueble tiende a ser inferior al 1% del valor de comercialización del mismo. En la

tabla 2.3 se observa que las tasas de rentabilidad de locación informal en América Latina son

superiores al valor de referencia de los barrios formales.

Page 41: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

41

Tabla 1.3.

Rentabilidad del mercado de alquiler informal: relación entre precios medios de locación sobre

precios medios de compra, por país, año 2006 (%)

CIUDAD/PAÍS ALQUILER/COMPRA

Rio de Janeiro (Brasil) 2,37

Buenos Aires (Argentina)

Bogotá (Colombia)

2,28

2,1

Ciudad de México (México) 1,09

Lima (Perú) 1,51

Caracas (Venezuela) 0,7

Fuente: Abramo 2012

En este sentido, puede afirmarse que hay un estímulo del mercado para la conversión de los

espacios familiares en oferta en el mercado de locaciones informales. Esta incitación perversa

puede reducir el indicador de habitabilidad en las áreas informales y representa, además, un

estímulo a la compactación en los asentamientos consolidados informales. En otras palabras,

desde el punto de vista de la forma de uso del suelo, el crecimiento del mercado de locación en

las áreas populares informales potencia la tendencia del mercado informal a producir una

compactación de esas áreas. (Abramo, 2012, p.19), así, el mercado informal se soporta en

instituciones informales que permiten y garantizan su funcionamiento.

En el caso colombiano la producción de vivienda formal ha atendido principalmente la demanda

de las necesidades habitacionales de los hogares pertenecientes a los segmentos de ingreso

medios y altos. Los hogares de ingresos bajos han tenido que compensar esta condición del

Page 42: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

42

mercado con producción informal y arrendamiento, sin embargo la producción informal de

vivienda acoge, por una parte, hogares pobres, marginados tanto del mercado de vivienda nueva

como del mercado de arrendamiento, y hogares que, sin ser pobres, asumen la autogestión de su

vivienda, más como una reacción de no aceptación de los atributos de la oferta formal que por su

condición socio económica (Torres, 2012, p.4).

Según Abramo (2001), en la mayoría de las grandes ciudades latinoamericanas, el acceso al suelo

urbano tiene lugar mediante la informalidad inmobiliaria y urbanística. La forma de acceso de los

pobres al suelo urbano se puede entender a partir de tres grandes lógicas de acción social. La

primera es la Lógica del Estado, según la cual la sociedad civil y los individuos se someten a una

decisión del poder público, que asume la responsabilidad de definir la selección que garantice el

mayor grado de bienestar social. La segunda es la Lógica del Mercado, según la cual el mercado

sería el mecanismo social que posibilite el encuentro entre los que desean consumir suelo urbano

y los que disponen a abrir la mano sobre el derecho de uso del suelo urbano y ofrecerla a

eventuales consumidores (o inmobiliarios). La lógica del mercado puede asumir características

institucionales diferentes según el vínculo que el objeto de transacción (suelo/vivienda) establece

con las normas y reglas jurídicas y urbanísticas de cada ciudad y país. La tercera lógica es la

lógica de la necesidad, donde existe una motivación condicionada por la pobreza, esto es, por la

incapacidad de suplir una necesidad básica a partir de los recursos monetarios que le permitirían

el acceso al mercado, así, se desarrolla un proceso de “acción colectiva” con ocupaciones urbanas

de terrenos en inmuebles, en este caso, el acceso al suelo no moviliza necesariamente recursos

monetarios individuales y públicos.

Page 43: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

43

Como se mencionó, dentro de la concepción de la lógica del mercado que propone Abramo, se

encuentra que el criterio de diferenciación entre el segmento formal y el informal, se sustenta en

los aspectos jurídicos que envuelven las transacciones que realizan los agentes económicos, así,

cuándo se dan conforme a normatividad oficial son denominados formales, y en caso contrario,

informales. De acuerdo a los resultados obtenidos en esta sección, se observa que los hogares de

bajos ingresos acceden principalmente a vivienda por la vía del arrendamiento, donde también se

desarrolla un mercado formal y otro informal. Si bien un mercado de este tipo se puede dar

independientemente del origen del barrio, se tiende a constatar que en aquellos de origen informal

es frecuente la informalidad en el mercado de vivienda de arrendamiento (Sáenz, 2018, p.4).

La presencia de informalidad contractual suele asociarse como causa de la inseguridad en la

tenencia de vivienda. El argumento que sustenta esta afirmación es que dado que no existe una

clara definición de derechos de propiedad, los arrendatarios se encontrarían expuestos a ser

desalojados en cualquier momento o, en el caso de los arrendadores a tener dificultades para

recuperar el espacio arrendado. Al respecto, la teoría económica sugiere que los agentes

económicos realizan acuerdos y establecen relaciones de cooperación que los llevan a generar

compromisos en situaciones complejas e imprevisibles. Así, se puede considerar que las

relaciones entre arrendatarios y arrendadores pueden abordarse desde el concepto de

compromiso, lo que garantiza el funcionamiento del mercado residencial informal. En este caso,

para el desarrollo metodológico que se realizará a continuación se definió la condición de

informalidad en el mercado de alquiler como aquella que no se sustenta en vínculos

contractuales, de esta manera la carencia de un contrato laboral que respalde la tenencia bajo

alquiler conduce a una relación informal entre el arrendatario y el arrendador, ya que este último

no tiene garantía alguna sobre la regularidad en los pagos del canon, sin embargo se genera una

Page 44: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

44

relación de confianza que permite que exista y permanezca esta reciprocidad entre los dos

agentes económicos.

En Colombia existe una oferta aproximada de 40.000 unidades de vivienda de interés social,

donde solo el 10% corresponde a vivienda de interés prioritario9 frente a un déficit cuantitativo

de 640.000 hogares. La escasez de oferta de soluciones habitacionales a precios en localizaciones

compatibles con la capacidad de pago de los consumidores de bajos ingresos, refleja la baja

accesibilidad del mercado de vivienda en Colombia. Según cifras reportadas por el DANE y por

el Banco de la República, en los últimos 10 años los precios de la vivienda nueva y de la vivienda

usada han alcanzado variaciones promedio del 10% anual, en el último año en las capitales más

importantes del país (Bogotá, Cali y Medellín), los precios de la vivienda nueva por metro

cuadrado oscilan entre $2,8 y $4,6 millones10. En el gráfico 2.10 se observa la acentuada

tendencia creciente en los precios de la vivienda, la cual se hace más evidente desde mediados del

año 2010. A partir del segundo semestre del año 2015 la pendiente del IPVU se hace más

positiva. Según Jaramillo y Cuervo (2014), en submercado de vivienda en alquiler tiene una

estrecha relación con su complemento, el mercado de compra-venta, es esperable que los precios

de compraventa y los cánones de alquiler estén relacionados por la vía de los demandantes, pues

son opciones alternativas en cuya relación influyen, las condiciones de cada una de estas

secciones del mercado; como la tasa de interés, la disponibilidad de crédito, la capacidad de pago,

las regulaciones y los eventuales subsidios. Para la configuración de los precios de la vivienda

usada, la capitalización de los arrendamientos parece ser un factor fundamental. De otro lado, hay

que tener en cuenta que una proporción de la demanda por vivienda está constituida por

9 Según la legislación colombiana (de acuerdo con la ley 388 de 1997, en cada Plan Nacional de Desarrollo se establece el precio

de la vivienda social) la vivienda de interés prioritario (VIP) es la que tiene precio de venta hasta los 70 SMMLV, mientras que la

vivienda de interés social (VIS) tiene precio de venta entre los 70 y los 135 SMMLV. 10 Cifras reportadas por el censo de edificaciones de Camacol – Coordenada Urbana.

Page 45: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

45

compradores que adquieren los inmuebles para ofrecerlos en alquiler. Precisamente esa tendencia

más acentuada en el IVPU puede justificar el hecho de que las ventas de vivienda se han

incrementado de manera importante, en 2017 las ventas llegaron a las 176 mil unidades,

presentando un crecimiento del 55,5% frente al año 2010, en el caso de la vivienda social se

registró un crecimiento del 18%. No existe información oficial sobre qué porcentaje de las

unidades vendidas tiene fines de inversión, sin embargo, dado que como se verá más adelante la

incidencia de la propiedad no ha aumentado en los últimos 10 años, se presume que un grueso de

ese volumen de adquisiciones se destinó al mercado de alquiler.

Gráfico 1.10

Índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) e Índice de los precios de la vivienda usada

(IPVU) – nominales*

Fuente: DANE – Banrep

*Ambos índices fueron cambiados de base a marzo de 1997, con el fin de comparar su dinámica de

crecimiento histórica.

0

100

200

300

400

500

600

mar

.-9

7

nov

.-9

7

jul.

-98

mar

.-9

9

nov

.-9

9

jul.

-00

mar

.-0

1

nov

.-0

1

jul.

-02

mar

.-0

3

nov

.-0

3

jul.

-04

mar

.-0

5

nov

.-0

5

jul.

-06

mar

.-0

7

nov

.-0

7

jul.

-08

mar

.-0

9

nov

.-0

9

jul.

-10

mar

.-1

1

nov

.-1

1

jul.

-12

mar

.-1

3

nov

.-1

3

jul.

-14

mar

.-1

5

nov

.-1

5

jul.

-16

mar

.-1

7

nov

.-1

7

IPVN IPVU

Page 46: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

46

1.4 Algunas experiencias internacionales sobre la vivienda

A nivel mundial la tasa de propiedad presenta gran variabilidad, pasando de tasas del orden del

3% en Botsuana hasta el 96% en Rumania. Las diferencias también son considerables dentro de

cada región (Gráfico 1.11), en África, del ya citado mínimo del 3% en Botsuana se llega a un

máximo del 87% en Mauricio; en Asia, el porcentaje varía desde el 55% en Corea del Sur hasta el

92% en Camboya; en Europa del Este, desde el 58% en Montenegro hasta el 96% en Rumania;

en Europa, del 44% en Suiza al 86% en Islandia; y en América Latina y el Caribe, de un mínimo

del 50% en Bolivia a un 86% en Venezuela. (Blanco, 2014, p.21)

Gráfico 1.11

Tenencia de la vivienda regiones del mundo (%)

Fuente: Blanco 2014

Page 47: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

47

Los países más desarrollados de Europa Occidental y Norte América cuentan con elementos

destacables en lo que respecta a la evolución de sus mercados de vivienda; el sector informal es

prácticamente inexistente y han logrado fortalecer la provisión de vivienda de calidad a través de

diferentes combinaciones de participación del gobierno y del sector privado, además se

encuentran casos diversos que se han inclinado hacia la promoción de vivienda en propiedad y

también hacia en alquiler de vivienda pública y privada.

Blanco (2014), en una revisión exhaustiva sobre el desarrollo habitacional para diferentes países

encuentra lecciones importantes para América Latina, a grandes rasgos, sugiere que el desarrollo

habitacional depende de los efectos de las políticas de apoyo a la vivienda social y a los

propietarios que alquilan sus unidades, además de los incentivos que se generen hacia la

ocupación en propiedad en términos de financiación y tributación (sobre intereses hipotecarios,

ganancias de capital y renta imputada).

El caso de Reino Unido es uno de los ejemplos más representativos sobre la promoción de

vivienda en alquiler. De esta manera, aunque los propietarios privados que alquilan sus viviendas

deben pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por la apreciación del valor de sus

inmuebles, reciben una exención tributaria por los intereses hipotecarios pagados; por su parte,

los propietarios que ocupan su vivienda no tienen ninguno de los dos (Pattison, Diacon y Vine,

2010, p.35).

Hasta finales de los años 70 el Reino Unido contó con un importante stock de vivienda pública

para alquiler, sin embargo con el gobierno de Margaret Tatcher se aumentó el atractivo para

inversión privada en alquiler a través de regulación a los alquileres y de mecanismos de

financiación para propietarios arrendadores (Pattison, Diacon y Vine, 2010). De igual manera se

Page 48: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

48

aceleraron los procedimientos judiciales para litigios de alquiler, al permitir que los propietarios

recuperaran la posesión del inmueble. Estas modificaciones condujeron a que el número de

hogares arrendatarios privados pasara de 2,4 millones en 2001 a 3,8 millones en 2009, mientras

que el número de hogares propietarios se mantuvo prácticamente constante. Así, en el Reino

Unido el tránsito hacia el alquiler refleja algunas de las limitaciones en la propiedad de vivienda,

causadas principalmente por el incremento de precios y por el estallido de la crisis financiera.

Actualmente, la mayoría de ciudades del Reino Unido padecen de una percepción negativa sobre

la accesibilidad a vivienda para una gran parte de la población, en particular para los jóvenes, así,

desde 1991 hasta 2010 las tasas de propiedad en el grupo de 25 a 34 años han caído del 67% al

47%, mientras que en el de 35 a 44 años se han reducido del 78% al 67% (Blanco, 2014, p. 71).

En otros países de Europa Occidental como Alemania y Países Bajos la vivienda social en

alquiler era construida por grupos de personas que compartían una necesidad común o por

asociaciones filantrópicas, en Alemania particularmente, algunas empresas construían casas de

alquiler para sus trabajadores. En el caso de los Países Bajos, el sector social de alquiler está

dirigido a grupos objetivos con características bien diferenciadas, no solo a hogares con bajos

ingresos, sino a jóvenes, ancianos, migrantes entre otros, de esta manera, fenómenos negativos

como el estigma urbano, la formación de guetos y el aislamiento social son poco comunes

(Ouwehand y van Daalen, 2002, p.11). Actualmente en la mayoría de ciudades de los Países

Bajos la vivienda social en alquiler representa el 36% del stock total y tres cuartas partes de la

vivienda en alquiler se encuentra en el segmento social; en países como Dinamarca y Francia la

vivienda social representa el 19% y 9% del total de viviendas respectivamente (ONU Habitat,

2011).

Page 49: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

49

Posterior a la crisis económica mundial de los años setenta, empezaron a desarrollarse profundas

discusiones sobre la forma más deseable de tenencia de la vivienda, con lo cual a partir de la

década de 1980, Francia, Irlanda y España que eran los países con mayor crecimiento económico

para la época, incentivaron de manera importante la tenencia de vivienda propia. En este contexto

surgieron en varios países de Europa sistemas bancarios que proporcionaron a las clases

trabajadoras, medias y altas los recursos para comprar vivienda. En algunos casos los gobiernos

facilitaron líneas de crédito subsidiado a los hogares más pobres.

Particularmente, en España la tasa de propietarios de vivienda aumentó del 51% en 1960 a 91%

en 2002, para este año el mercado inmobiliario español se encontraba en un pináculo de la

construcción de vivienda, lo cual generó incrementos radicales en los precios. A pesar de que esto

trajo grandes beneficios para los urbanizadores y los hogares que para el momento ya eran

propietarios, los nuevos demandantes de vivienda se encontraron en un ambiente de poca

accesibilidad (Blanco, 2014). Con el devenir de la “Gran Crisis” de 2009 en España los precios

de la vivienda han caído, y los incrementos en la morosidad de la cartera hipotecaria y el

problema del desempleo ha forzado a los hogares a salir de sus propiedades.

Un caso que llama particularmente la atención es el de Alemania donde la tasa de propiedad solo

alcanza el 42% de los hogares, e incluso en la ciudad de Berlín esa tasa solo alcanza el 11%. En

el caso alemán las políticas neutrales de tenencia de vivienda han hecho que la mayoría de los

hogares hayan tomado la decisión del alquiler, así, pese a que la demanda en propiedad por parte

de los hogares se ha visto disminuida, otros factores han fomentado la inversión de vivienda

privada en alquiler, algunos de estos están asociados a la vinculación de los constructores al

esquema de subsidios habitacionales. (Blanco, 2014)

Page 50: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

50

Al revisar el caso de América del Norte se encuentra que las políticas, particularmente en Estados

Unidos, generan fuertes incentivos a la tenencia en propiedad. Pese a que en la mayoría de zonas

urbanas se ofrece una amplia oferta de vivienda en alquiler para segmentos de la población con

ingresos medios y altos, el alquiler no alcanza participaciones importantes, esto se justifica en

que las leyes tributarias hacen de la propiedad un mecanismo más atractivo para los hogares. Por

su parte, en Canadá más del 90% de las nuevas viviendas se construyen para la propiedad,

aunque algunas unidades son alquiladas temporalmente por el dueño, en general, en este país se

ha observado la preponderancia de bajos niveles de accesibilidad para los hogares de ingresos

bajos.

La amplia promoción de vivienda pública y en alquiler de países como Alemania, Suiza y Países

Bajos ha resultado en una política de vivienda eficiente y de calidad, donde además

prácticamente no existen fenómenos de segregación social. Por otra parte, países como Estados

Unidos y España, donde la tenencia en propiedad se encuentra fuertemente profundizada, parecen

haber sido más susceptibles a situaciones de crisis económica como las de 2008. Aunque hay

varios argumentos a favor de la propiedad que sostienen que esta genera un beneficio general

para la sociedad y que justifican algún subsidio gubernamental, los críticos señalan que el

fomento exclusivo a la propiedad de vivienda es regresivo y da lugar a dinámicas de especulación

inmobiliaria. (Blanco, 2014)

Page 51: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

51

Capítulo 2. Cambios en la estructura de la tenencia de la vivienda en Colombia

En una investigación realizada por Torres (2012), se encuentra que en Colombia se ha generado

una reducción progresiva de la tasa de propietarios, al punto de que esta forma de tenencia es

superada actualmente por el agregado de las otras modalidades; el arrendamiento y el usufructo

son las categorías que han ganado participación.

Aunque las primeras cifras sobre la estructura poblacional del país se remontan a 1550 para

cuando el Gobierno Español adelantó el primer ejercicio de este tipo11

, solo hasta 1938 el

componente de edificaciones es incluido en un censo nacional para Colombia12

. Para ese año se

registraron un total de 1.6 millones de edificaciones en el país, donde el 73% de la población

habitaba en viviendas de áreas rurales.

Desde ese año (1938) se ha tenido información para las categorías de hogares propietarios,

arrendatarios y otros, dentro de los que se incluyen los ocupantes de hecho y usufructo. Sin

embargo han existido conceptos diferentes sobre la definición de vivienda, lo cual hace que las

cifras no sean comparables. En el censo de 1950, la definición de vivienda se refiere “al cuarto o

conjunto de cuartos habitados o por habitar, que haciendo parte de un edificio tuvieran entrada y

servicios sanitarios independientes o a falta de estos, servicio de cocina exclusivo”. Para 1964, el

concepto hacía referencia a que “la unidad de vivienda debía obedecer a un todo estructural

integrado por cuartos de habitación y servicios exclusivos para uso del hogar censal

constituyendo de esta manera una unidad independiente”.

11 En el año 1770 se realizó el primer censo general bajo el Virreinato de la Nueva Granada, durante la época colonial se

realizaron cinco censos más, el último en 1918. 12 El censo de 1938 fue realizado en 807 municipios, 1.242 corregimientos y 18.552 centros poblados, donde se consideró como

edificio toda construcción separada, de cualquier tamaño.

Page 52: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

52

En el censo de 1973 se adopta un concepto de vivienda sustancialmente diferente al de los censos

anteriores, por lo cual éste no es comparable con los resultados obtenidos en 1951 y 1964. No

obstante, la diferencia fundamental radica en la inclusión del concepto de “hogar censal”, según

el cual, pertenecen al mismo hogar las personas que compartan techo y comida en el momento

del censo, sin importar la existencia o no de vínculos de parentesco. La inclusión de estos nuevos

conceptos corresponde con las recomendaciones de la Organización de las Naciones Unidas. Así,

a partir de ese momento, las variables relativas a la vivienda se relacionan con las características

físicas de la misma (materiales de construcción), acceso a servicios públicos, número de cuartos,

etc., mientras que las variables relativas al hogar recogen información relacionada con la calidad

y modo de vida de los hogares, entre otros factores como lo es la tenencia de la vivienda (Torres,

2012, p.60).

De esta manera no es posible realizar una comparación de las modalidades de tenencia de los

hogares con la información de los censos realizados antes de 1993, dada la inclusión tardía del

concepto de vivienda no se puede establecer de manera concreta los cambios en la estructura de

tenencia de los hogares durante el proceso más acentuado de urbanización. Sin embargo todo

parece indicar que en los años de 1938, 1951 y 1964 la tipología de tenencia que prevalecía era

la propiedad.

La información del censo de 1993 es comparable con la obtenida en el censo de 2005, además es

posible ver la evolución de algunas variables mediante las encuestas a hogares realizadas por el

DANE (Gráfico 2.1).

Page 53: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

53

Gráfico 2.1.

Esquema de la tenencia de vivienda Censos 1938, 1951, 1954 y ENCV 1993 - 2012

Fuente: Torres - CENAC 2012

Algunos historiadores aseguran que el descenso presentado en la tasa de propiedad hasta antes de

1970 es resultado del período de violencia que vivió el país desde 1946, donde la migración

forzosa de más de 2 millones de personas y la destrucción masiva de la propiedad privada

obligaron a la población a abandonar sus viviendas.

Entre 1993 y 2012 la tasa de propiedad se redujo en 15 puntos porcentuales, mientras que el

arriendo y otras formas de tenencia como el usufructo y la posesión sin título han ganado 7 pp y

11 pp respectivamente. La imposibilidad de acceso de los hogares a la oferta de vivienda social

ha impulsado el crecimiento del alquiler informal y de la forma de tenencia más precaria, el

usufructo. Así, regiones que han sido fuertemente afectadas por fenómenos de violencia, como la

66,3% 63,5%

48,1%

29,4% 27,7%

34,4%

4,3% 6,6%

17,6%

3%

13%

23%

33%

43%

53%

63%

1938 1951 1964 1993 2003 2005 2008 2010 2011 2012

Propia

Arriendo

Otro

CENSOS NO

COMPARABLES POR

LA DEFINICIÓN DE

VIVIENDA

Page 54: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

54

Región Atlántica y Pacífica han perdido cerca de 10 puntos porcentuales en la incidencia de la

tasa de propiedad en 9 años (2003 Vs 2012).

A continuación, mediante la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) se realizarán algunas

estimaciones relativas a la estructura de tenencia de la vivienda de los hogares en las áreas

urbanas de Colombia, el propósito de este ejercicio es el de determinar la incidencia de las

diferentes modalidades de tenencia según algunas características económicas y

sociodemográficas relevantes para los hogares, esto permitirá acotar algunas reflexiones en torno

al tamaño del mercado de arrendamiento en el país y las condiciones de la población.

2.1 Estimación de incidencias a partir de las encuestas a hogares

Los censos poblacionales revelan las principales características de las personas, hogares y

viviendas en el país, convirtiéndose en una importante herramienta de planificación de los

gobiernos. El último censo poblacional realizado en Colombia data del año 2005, es decir que

desde hace 12 años no se cuenta con información efectiva y actualizada sobre las características

socioeconómicas y demográficas de los colombianos (se espera que en el año 2018 esté

disponible el nuevo censo). Sin embargo, el Departamento Administrativo Nacional de

Estadísticas (DANE) cuenta con una batería de encuestas que permiten monitorear de manera

regular la evolución de algunas variables sobre las condiciones de los hogares en el país.

Las estimaciones mediante encuestas de hogares permiten recolectar estadísticas actualizadas de

las condiciones habitacionales que pueden ser relevantes para la formulación, ejecución y

evaluación de políticas de vivienda (Cenac, 2013, p.6). En el caso del ejercicio de inferencia

Page 55: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

55

estadística que se desarrollará a continuación, se tomó como insumo la Gran Encuesta Integrada

de Hogares (GEIH), esta encuesta tiene algunas particularidades que la hacen útil a la hora de

analizar la variable de tenencia de vivienda y asociarla a otras características económicas y

sociodemográfica de los hogares. Actualmente la GEIH se ha especializado en la medición de la

estructura del mercado laboral y los ingresos de los hogares, tiene una muestra anual de más de

240.000 hogares, lo que hace que sea la de mayor cobertura a nivel nacional. Las temáticas que

se abordan a través de la GEIH permiten caracterizar la población según el sexo, la edad, el nivel

educativo, su tipo de vivienda, su modo de contratación laboral entre otros.

A continuación se destacan los elementos básicos del diseño estadístico de la GEIH:

Universo

El universo para la Gran Encuesta Integrada de Hogares está conformado por la población civil

no institucional residente en hogares particulares. Esta población se estima con base en los censos

de población, las estadísticas vitales y de migración.

Población objetivo

Corresponde a la población civil no institucional residente en todo el territorio nacional. Se

excluyen de los nuevos departamentos las cabeceras municipales (no capitales de departamento)

centros poblados y rural disperso, en los cuales reside aproximadamente el 1% de la población

del país, y se encuentra dispersa en casi la mitad de la superficie del país.

Marco estadístico o marco muestral

Está constituido por el inventario cartográfico y el listado de viviendas obtenidas de la Muestra

Maestra de Hogares, con actualizaciones permanentes y nuevos recuentos de edificaciones y

viviendas a través de la misma.

Page 56: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

56

Fuente de datos

Encuesta por muestreo probabilístico, multietápico, estratificado, y de conglomerados.

Cobertura y desagregación geográfica

Las 13 grandes ciudades con sus áreas metropolitanas, las 11 ciudades intermedias y las 8

ciudades capitales de los nuevos departamentos13

.

La unidad estadística básica de observación de la encuesta es el hogar y la unidad de análisis

corresponde a viviendas, hogares y personas. La unidad de muestreo es la medida de tamaño, o

segmento, el cual está conformado por un promedio de diez viviendas las cuales se indagan

todas; se incluyen todos los hogares de cada vivienda y cada persona de cada hogar.

Tipo de muestreo

Teniendo en cuenta los objetivos y las características del marco, se optó por una muestra

probabilística, estratificada, de conglomerados y multietápica.

Probabilística

Cada unidad de la población objetivo tiene una probabilidad de selección conocida y superior a

cero. Este tipo de muestra permite establecer anticipadamente la precisión deseada en los

resultados principales, y calcular la precisión observada en todos los resultados obtenidos.

13 13 grandes ciudades con sus áreas metropolitanas - Bogotá - Medellín - Valle de Aburrá - Cali - Yumbo - Barranquilla -

Soledad - Bucaramanga - Floridablanca - Girón - Piedecuesta - Manizales - Villamaría – Pasto - Pereira - Dosquebradas - La

Virginia - Ibagué - Cúcuta - Villa del Rosario - Los Patios - El Zulia - Villavicencio - Montería - Cartagena ; 11 ciudades

intermedias: - Tunja - Florencia - Popayán - Valledupar - Quibdó - Neiva - Riohacha - Santa Marta - Armenia - Sincelejo - San

Andrés; 8 ciudades capitales de los nuevos departamentos nacionales: - Mitú - Yopal - Inírida - Leticia - Arauca - Mocoa - Puerto

Carreño - San José del Guaviare

Page 57: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

57

Estratificada

Es la clasificación de las unidades de muestreo del universo en grupos homogéneos, en función

de variables independientes, altamente asociadas con los indicadores de estudio y poco

correlacionadas entre sí, con el objeto de maximizar la precisión de los resultados. Este método

asegura una mejor precisión de la muestra, al disminuir la varianza de las estimaciones14

.

De conglomerados

Corresponde a la unidad final de muestreo, que es la medida de tamaño o segmento; es el área

que contiene un promedio de diez viviendas, en la que se investigan todas las viviendas, todos los

hogares y todas las personas.

Multietápica

Para lograr la selección de las unidades de observación (viviendas, hogares o personas) se

seleccionaron secuencialmente las unidades de muestreo en tres etapas con probabilidades de

selección en función del número de viviendas. En una primera etapa, se usó la técnica de

selección controlada dentro de cada estrato. Para la segunda etapa, en la cabecera y centros

poblados la manzana, y en el rural disperso la sección cartográfica. En la tercera etapa se

selecciona el segmento con un muestreo aleatorio simple de conglomerados . En este proceso de

selección por etapas sólo se requiere una actualización cartográfica detallada de las áreas

seleccionadas.

14 Los criterios de estratificación se encuentran enumerados en los metadatos del DANE “Gran Encuesta Integrada de Hogares

2016”. http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/fichas/metodologia_GEIH-01_V9_2.pdf

Page 58: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

58

Definición del tamaño de la muestra

Con el marco generado por el censo 2005, la nueva muestra implementada desde 2009 está

conformada por 437 municipios y anualmente se visitan aproximadamente 248.028 hogares,

concentrados en 22.548 segmentos. La muestra mensual es de 20.669 hogares, 18.790 viviendas

y 1.879 segmentos, en las capitales de los nuevos departamentos se visitan anualmente 1.272

segmentos.

El tamaño de la muestra está dado por la siguiente formula:

Donde:

n: tamaño de la muestra

N: tamaño del universo

P: probabilidad de ocurrencia

Q: 1- P

ESrel = Error estándar relativo

Efecto de los conglomerados en el diseño.

Para llevar los resultados hacia el universo de la cobertura se crea un factor lineal de expansión

que se compone de tres elementos; factor básico, peso de submuestreo y ajuste de cobertura por

Page 59: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

59

no respuesta. El factor básico da a cada elemento de la muestra el peso o representación que le

corresponde en el universo investigado. En consecuencia, mediante su aplicación, se estiman

numéricamente, en forma aproximada, las características de la población objetivo. El peso del

submuestreo está dado por segmento y es teóricamente igual a 1 para todos los segmentos en

razón de que representan una medida de tamaño. Cuando las tasas de no respuesta varían en los

subgrupos de la población de diferentes características, el ajuste normal es asignar a los hogares y

a las personas no encuestadas el promedio de las características de los encuestados en el mismo

segmento. Esto se logra corrigiendo el factor básico de expansión por un nuevo factor resultante

de la razón entre el número de hogares seleccionados en un segmento y el número de hogares

encuestados en el mismo segmento.

Cálculo de precisión de los resultados

Las estimaciones sobre las características de un universo de estudio basadas en una muestra

probabilística son aproximaciones, por esta razón es importante establecer su nivel de precisión o

margen de error. El indicador adecuado para generar una validación es el error estándar o error

de muestreo, el cual mide la variabilidad del azar propia de las muestras probabilísticas, el

coeficiente de variación (CV) es la expresión del error estándar ( )

como proporción o porcentaje del valor del indicador ( ), la formulación matemática para el

cálculo del error estándar se realiza en función del tipo de muestra, de las etapas de la selección y

de sus probabilidades.

Page 60: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

60

El valor de este coeficiente permite evaluar la calidad de un procedimiento de estimación. El

diseño de la muestra de la GEIH se formuló para obtener una precisión esperada medida en

términos del error de muestreo de 5% con un nivel de confiabilidad de 95% para los principales

indicadores de fuerza laboral nacionales. Por esta razón, para hacer inferencia estadística sobre

las demás variables que se encuentran disponibles en la encuesta es necesario establecer un nivel

de precisión. Los módulos que componen la encuesta son:

Vivienda y hogares (modulo para hogares)

Características generales (modulo para personas)

Fuerza de trabajo (modulo para personas)

Ocupados (modulo para personas)

Desocupados (modulo para personas)

Inactivos (modulo para personas)

Otras actividades y ayudas en la semana (modulo para personas)

Otros ingresos (modulo para personas)

Mediante la unión de estos módulos para tener una base agregada, lo cual es posible con los

identificadores por persona, hogar y vivienda de los que dispone la encuesta, y con las variables

llave que se encuentran en cada módulo, se obtuvieron algunas tablas de contingencia que

relacionaban las variables que son objeto del siguiente análisis. Esta unificación de información

se hizo necesaria ya que se quiere relacionar variables definidas exclusivamente para hogares con

características asociadas a personas (jefe de hogar).

Page 61: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

61

Como se mencionó, el coeficiente de variación (CV) es una calificación que permite a los

analistas evaluar la calidad estadística de las estimaciones, dado el diseño y el tamaño de muestra

se tienen las siguientes consideraciones sobre el CV para las variables que se analizarán:

1) CV=7% -------------------------------------------------------- estimación de la variables precisa

2) CV entre 8% y 14% ------------------------estimación de la variable con precisión aceptable

3) CV mayor a 15%----------------------------------------------------------estimación poco precisa

A continuación se muestran los resultados del CV para las variables de estudio:

Tabla 2.1.

Coeficientes de variación variables de estudio GEIH 2016

INDICADOR HOGARES ESTIMACIÓN

(# hogares) CV (%) GEIH CV (%) ENCV

Propia totalmente pagada 3.928.422 1,3 1,9

Propia la están pagando 504.128 4,6 10

En arriendo o subarriendo 4.871.828 1,1 2,2

Usufructo 1.385.171 2,6 4,4

Posesión sin título 271.934 6,3 15,7

Jefes de hogar trabajando 7.277.321 0,7

Empleado de empresa particular 3.130.984 1,6

empleado del gobierno 438.942 4,9

Trabajador por cuenta propia 3.020.039 1,6

Patrón o empleador 435.623 4,9

Jefes de hogar con ausencia de contrato 3.839.488 1,4

Hogares con ingresos inferiores a los 4 smmlv 8.532.948 0,5

Jefes de hogar con menos de 25 años de edad 614.697 4,1

Jefes de hogar con edades entre 25 y 40 años 2.973.704 1,6

Jefes de hogar con edades entre 40 y 60 4.543.782 1,2

Jefes de hogar con más de 60 años de edad 2.857.856 1,7

Viviendas con 1 habitación 3.668.838 1,4

viviendas con 2 habitaciones 4.293.462 1,2

viviendas con 3 o más habitaciones 3.027.738 1,6

Page 62: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

62

Hogares unipersonales 1.651.540 2,4 3,5

Hogares conformados por dos personas 2.224.125 2,0 2,5

Hogares conformados por tres personas 2.558.925 1,8 2,6

Hogares conformados por más de tres personas 4.555.449 1,2

Fuente: Microdato anonimizado GEIH 2016 – cálculos propios

En la última columna de la tabla 2.1 se expusieron algunos coeficientes de variación que se

estimaron a partir de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ENCV) para variables que

también se encuentran disponibles en la GEIH. Este ejercicio se hizo únicamente para contrastar

los resultados en los casos en que efectivamente se podía hacer tal comparación. Es importante

mencionar que el diseño muestral de la ENCV tiene algunas discrepancias con el de la GEIH, en

particular el diseño de la muestra de la ENCV se formula en función de los indicadores de

pobreza y acceso a servicios.

Dado que el tamaño de la muestra se toma sobre la probabilidad de ocurrencia del fenómeno

analizado, la estimación de los coeficientes de variación para las variables (tabla 2.1) de interés se

efectuó con base en los parámetros de una distribución de Bernoulli (media= probabilidad y

varianza= probabilidad*(1 - probabilidad).

Tal y como se observa en la tabla 2.1, todos los coeficientes de variación se encuentra por debajo

del 7%, lo que sugiera una buena precisión sobre la estimación de las variables. Para el análisis

de la información se tomaron únicamente los jefes de hogar, para no incurrir en problemas de

doble contabilización ni de agregación incorrecta de variables numéricas y de valor. Además de

Page 63: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

63

unir todos los módulos, se juntaron las bases para todos los meses de recolección por lo cual la

información es de carácter anual, lo que hace más robusta la muestra.

Para determinar el ingreso del hogar se usó la base de Medición de Pobreza Monetaria 2015-

201615

, la cual se encarga de agregar todas las fuentes de ingreso reportadas por las personas

encuestas en la GEIH, de igual manera se agregó esta información de ingreso para obtener el total

por hogar y hacer los cruces respectivos en las tablas de contingencia. Finalmente para obtener la

información a nivel nacional se utilizó el factor de expansión creado por el DANE (base 2011).

Antes de visualizar los resultados se definen algunos conceptos básicos:

Jefe de hogar: persona que por su edad, por ser el principal sostén económico de la familia o por

otras razones, es reconocido por sus miembros como tal. Puede ser hombre o mujer.

Vivienda: es un espacio independiente y separado, habitado o destinado para ser habitado por una

o más personas. Independiente, porque tiene acceso directo desde la vía pública, caminos,

senderos o a través de espacios de circulación común (corredores o pasillos, escaleras,

ascensores, patios). Las personas que habitan una unidad de vivienda no pueden ingresar a la

misma a través de áreas de uso exclusivo de otras unidades de vivienda, tales como dormitorios,

sala, comedor, entre otros. Separada, porque tiene paredes, sin importar el material utilizado para

su construcción, que la delimitan y diferencian de otros espacios (DANE).

15 La razón de tomar la variable de ingreso de esta base de datos se justifica en el ejercicio de imputación y verificación de la

variable que se hace con esta herramienta, de esta manera resulta más preciso tomar la agregación de ingresos de esta fuente.

Page 64: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

64

Hogar: es una persona o grupo de personas, parientes o no, que ocupan la totalidad o parte de una

vivienda; atienden necesidades básicas con cargo a un presupuesto común y generalmente

comparten las comidas.

Esquema de tenencia la vivienda: Propia, totalmente pagada. Es la situación de los hogares en los

cuales uno o varios de sus miembros tiene(n) título legal de propiedad sobre la vivienda y no

tiene(n) préstamos o saldos pendientes relativos a la adquisición de esta; Propia, la están

pagando. Cuando la vivienda ocupada por el hogar es propiedad de uno o varios de sus miembros

y se pagan cuotas para cubrir préstamos otorgados para su adquisición; En arriendo o

subarriendo. Cuando los miembros del hogar pagan periódicamente por el derecho de alojarse en

la vivienda y ninguno de ellos es su dueño; En usufructo. Se considera que el hogar tiene una

vivienda en usufructo, cuando con previa autorización del propietario o administrador, el hogar

ocupa la vivienda, sin que ninguno de sus miembros sea dueño de ella y sin que se pague

arriendo; generalmente son cedidas por familiares o amigos, o están en sucesión; Posesión sin

título (ocupante de hecho) o propiedad colectiva. Se considera posesión sin título, cuando el

hogar habita una vivienda que ha sido construida sobre un lote que no es de su propiedad; o

cuando ocupa una vivienda sin ser dueño de la misma y sin autorización del propietario o

administrador y propiedad colectiva, donde no existe título a nombre de ninguna persona del

hogar, sino de una colectividad.

Con el marco anteriormente descrito se estimaron tablas de contingencia con diferentes cruces

entre las variables enumeradas en la tabla 2.1 este ejercicio se realiza con el fin de conocer

características de los hogares asociadas a su condición de tenencia de vivienda y la evolución de

estas variables en el tiempo. Al cierre del capítulo 2 se estimará nuevamente el coeficiente de

variación con base en el indicador desagregado para la estimación de hogares en condiciones de

Page 65: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

65

arrendamiento informal con el fin de conocer su nivel de precisión frente a la dinámica real de los

hogares en las urbanas de Colombia.

Capítulo 3. El sub-mercado de la vivienda en alquiler en las zonas urbanas de Colombia

La persistencia de las condiciones de precariedad en la vivienda, la migración producto de la

dinámica natural de urbanización de las ciudades y también de los fenómenos de violencia, son

factores que presionan e inciden de manera determinante en la estructura de los mercados

inmobiliarios de las grandes urbes. De esta manera, el acelerado proceso de urbanización plantea

un importante reto para el desarrollo económico y social del país y la expansión y renovación

física de sus ciudades (Rother, 1968, p.1).

Al analizar la estructura de la tenencia en Colombia, se observa que entre los años 2010 y 2016 la

ocupación de la vivienda bajo arriendo se ha incrementado en aproximadamente 4 puntos

porcentuales; mientras que la ocupación en propiedad ha perdido 5 puntos; en el caso de los

propietarios que se encuentran pagando un crédito la participación ha sido prácticamente la

misma en los últimos 6 años (Gráfico 3.1). Llama la atención el hecho de que no se hayan

logrado disminuciones en las modalidades de usufructo y posesión sin título.

Con estas participaciones obtenidas de las tablas de contingencia, se observa que de los 10,9

millones de hogares pertenecientes a áreas urbanas, 4,8 viven en arriendo; 1,6 lo hacen en

condiciones de precariedad; y el resto son propietarios.

Page 66: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

66

Gráfico 3.1

Estructura de la tenencia en Colombia 2010 Vs 2016 (cabeceras)

Fuente: GEIH 2010 – 2016 –Cálculos propios

Cuando se asocia la variable de tenencia al nivel de ingreso del hogar, se observa que para los

hogares con ingreso inferior a un smmlv, la ocupación bajo arrendamiento se ha incrementado en

2.3 puntos porcentuales; para los hogares con ingresos entre 1 y 6 smmlv este incremento ha sido

en promedio de 5 puntos (Gráfico 3.2).

En el caso de los hogares de ingresos por debajo del salario mínimo la incidencia del usufructo es

alarmante, al año 2016 asciende al 20%, incluso para el segmento de demanda de entre 1 y 2

llega al 14% para este mismo año. Adicionalmente, los hogares con vivienda propia pero que aún

están pagando cuotas de financiación o amortización se han mantenido relativamente similares o

incluso han perdido un punto porcentual de participación. Estos resultados cuestionan de manera

contundente la incidencia que han tenido los programas de vivienda social en los últimos 6 años,

ya que para ningún rango de ingreso por debajo de los 4 smmlv se ha generado un incremento de

41%

5,3%

40,0%

11,6%

2,1%

36%

4,6%

44,3%

12,6%

2,5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la están

pagando

En arriendo o

subarriendo

En usufructo Posesión sin titulo

2010 2016

Page 67: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

67

hogares que se encuentren pagando un crédito de la vivienda que habitan, lo cual sugiere que el

incremento en el tamaño del mercado de vivienda social16

ha sido absorbido por hogares de

ingresos medios y altos, quienes han acudido a la adquisición de este tipo de viviendas como un

mecanismo de inversión. Situación que indica que en los años recientes los hogares de clase

media pueden haber fortalecido la generación de vivienda social para arrendar.

Gráfico 3.2

Estructura de la tenencia en Colombia por nivel de ingresos 2010 Vs 2016

<1 smmlv

16 Según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción en 2017 las ventas de vivienda social llegaron a las 62 mil unidades,

presentando un crecimiento del 18% frente al año 2010, por su parte el stock disponible para la compra creció a tasas del orden

del 45%.

38,3%

1,7%

37,1%

19,2%

3,7%

34,7%

1,4%

39,4%

19,9%

4,5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la estan pagando Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

Page 68: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

68

1 y 2 smmlv

2 y 4 smmlv

35,7%

3,1%

45,8%

12,7%

2,7%

30,0%

2,7%

50,7%

13,7%

3,0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la estan pagando Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

40,0%

6,2%

42,9%

9,3%

1,6%

34,8%

4,7%

47,8%

10,9%

1,9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la estan pagando Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

Page 69: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

69

4 y 6 smmlv

6 y 8 smmlv

>8 smmlv

Fuente: GEIH 2010 – 2016 –Cálculos propios

47,9%

8,3%

36,1%

6,8%

0,8%

41,6%

7,3%

41,1%

8,9%

1,1% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la estan pagando Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

50,4%

10,8%

33,0%

5,5% 0,4%

47,7%

9,1%

35,0%

7,5%

0,7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propia, totalmentepagada

Propia, la estanpagando

Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

20102016

55,3%

13,7%

27,0%

3,8% 0,2%

51,6%

14,2%

28,2%

5,6%

0,4% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propia, totalmente

pagada

Propia, la estan pagando Arriendo/sub-arriendo Usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

Page 70: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

70

Al desagregar los hogares arrendatarios por nivel de ingresos, se encuentra que 3.9 millones

cuentan con ingresos por debajo de los 4 smmlv, lo que corresponde al 82% del total de hogares

que viven en alquiler. Esta población sería potencialmente objeto de recibir un subsidio familiar

de vivienda.

Gráfico 3.3

Hogares que viven en arriendo por nivel de ingresos 2016

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Como se observó en un capítulo precedente, la estructura etaria del país ha presentado

modificaciones importantes que continuarán en los próximos años. Así, según el análisis

desarrollado en la sección demográfica se encuentra que en los próximos 3 años Colombia llegará

al fin de su bono demográfico, con lo cual al año 2020 se estima que la población con edades

superiores a los 64 años representará cerca del 9% del total, y la población en edades productivas

encontrará su máximo nivel con una participación de 66%. Si se relaciona la estructura de la

tenencia con la edad promedio del jefe de hogar, se encuentra que para los hogares cuyo jefe de

16,6%

32,7%

32,5%

10,4%

3,7% 4,1%

Menor a unoEntre uno y dosEntre dos y cuatroEntre cuatro y seisEntre seis y ochoMás de ocho

De los 4,8 millones de hogares que

viven en arriendo el 82% tienen

menos de 4 smmmlv de ingreso

(3,9 millones de hogares)

Page 71: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

71

hogar reporta menos de 40 años de edad, la habitación de vivienda en arriendo se ha

incrementado en cerca de 7 puntos. (Gráfico 3.4).

Gráfico 3.4

Estructura de la tenencia en Colombia edades productivas 2010 Vs 2016

< 25 años

Entre 25 y 40 años

9,2%

69,3%

19,2%

1,8% 6,8%

77,0%

14,7%

1,4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Propietarios En arriendo o

subarriendo

En usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

7.6 p.p

24,1%

60,2%

13,5%

2,0%

17,5%

67,3%

13,2%

1,9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

PropietariosEn arriendo o subarriendoEn usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

7.1 p.p

Page 72: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

72

Entre 40 y 60 años

>60 años

Fuente: GEIH 2010 – 2016 –Cálculos propios

52,3%

34,4%

10,5%

2,4%

44,5%

39,6%

12,6%

3,0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Propietarios En arriendo o

subarriendo

En usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

5.1 p.p

71,6%

16,9%

9,6%

1,8%

66,9%

18,8%

11,5%

2,5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Propietarios En arriendo o

subarriendo

En usufructo Posesión sin titulo

2010

2016

2 p.p

Page 73: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

73

Para el año 2016 se observa que el 44% de los jefes de hogar que viven en arriendo tienen entre

25 y 40 años, seguidos de un 37% con edades entre los 40 y 60 años.

Gráfico 3.5.

Hogares que viven en arriendo por rango de edad 2016

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Al obtener la tasa de dependencia de los jefes de hogar de acuerdo a su categoría de tenencia, se

encuentra que para los hogares propietarios la tasa de dependencia es más elevada y asciende al

27,6% en el año 2016, mientras que en el caso de los hogares no propietarios esta cifra ronda el

8% para el mismo año. Este resultado sugiere que dentro de los hogares no propietarios existen

mayores posibilidades de participación laboral; por ejemplo los hogares propietarios con ingresos

hasta 4 smmlv son hasta 21 puntos porcentuales más dependientes que los no propietarios con el

mismo nivel de ingresos (Tabla 3.1).

8,7%

43,8% 37,1%

10,5%

<25 años

entre 25 y 40 años

entre 40 y 60 años

> 60 años

Page 74: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

74

Tabla 3.1

Razones de dependencia para los jefes de hogar (%) <=15 años y >= 64 años

2016

Ingresos Propietarios No propietarios diferencia

Menor de 1 38,6% 14,6% 24,0%

Entre 1 y 2 26,8% 5,9% 20,9%

Entre 2 y 4 25,1% 5,9% 19,2%

Entre 4 y 6 25,5% 6,5% 19,0%

Entre 6 y 8 25,6% 8,5% 17,1%

Más de 8 23,4% 8,5% 14,9%

Total 27,6% 7,9% 19,7%

Fuente: DANE GEIH – Cálculos propios

Desde otro punto de vista, los jefes de hogar no propietarios reportan mayores tasas de población

en edades productivas, así, en el caso de los hogares con ingresos por debajo de los 4 smmlv

estos representan el 92% del total (Gráfico 3.6).

Gráfico 3.6.

Porcentaje de hogares productivos (jefes de hogar) Tenencia Vs nivel de ingresos

Fuente: DANE GEIH – Cálculos propios

71,1% 75,2%

92,0% 94,0%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

menos de 4 smmlv más de 4 smmlv

Propietarios No propietarios

Page 75: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

75

Tal vez uno de los rasgos que más ha incidido en la estructura de la tenencia de vivienda en el

país es el de la actividad laboral del jefe de hogar. La flexibilización del mercado laboral y los

elevados índices de informalidad tienen repercusiones importantes sobre las tasas de propiedad y

arrendamiento en las ciudades. De un lado, la alta rotación de puestos de trabajo hace que los

hogares se inclinen por elegir la opción de arrendamiento, en especial durante las primeras fases

del ciclo de vida. Por otra parte, la persistencia de la informalidad laboral limita la capacidad de

los hogares para acceder a un crédito hipotecario.

Tal y como se observa en el gráfico 3.7, el 77% de los hogares que viven en arriendo se

encuentran desarrollando alguna actividad laboral (3.7 millones de hogares aproximadamente),

siendo este el porcentaje más alto de hogares trabajadores frente a los otros esquemas de

tenencia, muy por encima de los propietarios que ya pagaron totalmente su vivienda e incluso

superando en 1 punto porcentual los hogares que tienen un crédito hipotecario.

Gráfico 3.7

Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral - Jefes de hogar “Trabajando”

según tipo de tenencia

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

77% 76% 64% 63%

53%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

En arriendo o

subarriendo

Propia, la están

pagando

Posesión sin

titulo

En usufructo Propia,

totalmente

pagada

Page 76: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

76

Del total de hogares no propietarios (6.6 millones) trabajadores (4.8 millones), el 82% gana

menos de 4 smmlv, donde el 34.4% gana entre 1 y 2 smmlv (Gráfico 3.8).

Gráfico 3.8

Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral Jefes de hogar no propietarios

trabajadores por nivel d ingreso

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Si se desagrega la actividad laboral del jefe de hogar trabajador por las diferentes ocupaciones, se

encuentra que entre los hogares que habitan bajo arriendo el 50% es obrero o empleado de

empresa particular (1.9 millones de hogares), además el 37% es trabajador por cuenta propia (1.4

millones de hogares). De todos los hogares no propietarios que son empleados de empresa

particular, el 82% gana menos de 4 smmlv (1.8 millones de hogares), y de los no propietarios que

son trabajadores por cuenta propia el 88% tiene ingresos inferiores a los 4 smmlv (1.6 millones

de hogares), donde el rango de hogares con ingresos entre 1 y 2 smmlv participa con el 34%

(Tabla 3.2).

13,8%

34,4% 33,5%

10,7%

3,6% 4,1%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Menor a uno Entre uno y

dos

Entre dos y

cuatro

Entre cuatro y

seis

Entre seis y

ocho

Más de ocho

Page 77: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

77

Tabla 3.2

Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral

Actividad laboral hogares no propietarios del jefe de hogar trabajador 2016

Actividad realizada

Propia, totalmente

pagada

Propia, la están

pagando

En arriendo o

subarriendo

En usufructo

Posesión sin

titulo

Obrero o empleado de empresa

particular

32% 48,2% 50% 41% 22%

Obrero o empleado del gobierno 8% 10,4% 5% 4,4% 2,6%

Empleado doméstico 3% 0,9% 2% 2,7% 3,3%

Trabajador por cuenta propia 48% 31,1% 37% 47% 67%

Patrón o empleador 8% 8,9% 5% 3,8% 3,6%

Trabajador sin remuneración 0% 0,1% 0% 0,2% 0,3%

Trabajador sin remuneración 0% 0,0% 0% 0,0% 0,1%

Jornalero o peón 1% 0,2% 1% 1,0% 1,4%

Otro, 0% 0,0% 0% 0,1% 0,1%

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

De los hogares trabajadores que viven en arriendo, solo el 63% reporta tener algún tipo de

contrato, es decir que el restante 37% (1.3 millones de hogares) vive en arriendo pero no puede

demostrar estabilidad y formalidad en su fuente de ingresos. (Tabla 3.3).

Page 78: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

78

Tabla 3.3

Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral

Formalidad laboral del jefe de hogar trabajador 2016 (¿tiene contrato?)

¿Para realizar este trabajo

tiene algún tipo de

contrato?

Propia,

totalmente

pagada

Propia, la están

pagando

En arriendo o

subarriendo

En

usufructo

Posesión sin

titulo

SI 48% 66% 63% 54% 32%

NO 52% 34% 37% 46% 68%

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

De entre los hogares no propietarios que carecen de contrato, el 86% tiene ingresos por debajo de

los 4 smmlv, lo que significa que cerca de 1.6 millones de hogares que viven en arriendo,

usufructo o posesión sin título y con ingresos inferiores a los 4 smmlv, tienen dificultades para

demostrar fuentes de ingresos estables al no contar con un contrato laboral (Tabla 3.4).

Page 79: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

79

Tabla 3.4

Estructura de la tenencia en Colombia y posición socio-laboral

Formalidad laboral del jefe de hogar trabajador no propietario – por nivel de ingresos

2016 (¿tiene contrato?)

¿Para realizar este

trabajo tiene algún

tipo de contrato?

Menor a

uno

Entre uno y

dos

Entre dos y

cuatro

Entre cuatro y

seis

Entre seis y

ocho

Más de

ocho

SI 6,1% 35,0% 37,6% 12,2% 4,1% 5,0%

NO 25,8% 33,5% 27,2% 8,3% 2,6% 2,6%

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

En este sentido es posible afirmar que el 15% de los hogares no propietarios en el país habitan

bajo condiciones de informalidad y tienen ingresos por debajo de los 4 smmlv, y en el caso

exclusivamente del arriendo este porcentaje es del 10,4% en arriendo (1.1 millones de hogares)

(Diagrama 3.1).

El supuesto detrás de esta afirmación cuantifica como proxy del arrendamiento informal los

hogares que no tienen contrato laboral y que por lo tanto, al no poder demostrar una fuente

estable de ingresos, es poco probable que cuenten con un contrato de arrendamiento sujeto a las

condiciones legales vigentes.

Page 80: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

80

Diagrama 3.1

Resumen de los hogares que viven en arriendo bajo condiciones de informalidad*

*INDICADOR DERIVADO GEIH (HOGARES/JEFES DE HOGAR) ESTIMACIÓN

(# hogares)

CV (%)

GEIH

Hogares que viven bajo la modalidad de arriendo, trabajan en actividades

remuneradas, no tienen contrato y tienen ingresos por debajo de los 4 smmlv. 1.137.746 2,9

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Los 1,1 millones de hogares que viven en arriendo, desempeñan alguna actividad laboral

remunerada y tienen ingresos por debajo de los 4 smmlv, representan el 28,5% de los hogares con

menos de 4smmlv que viven bajo arriendo en las zonas urbanas del país. Esta cifra es una

variable importante de política ya que el actualmente el arriendo es la modalidad de tenencia de

mayor incidencia dentro de los hogares en las zonas urbanas del país. Esto quiere decir que 2 de

cada 7 hogares que trabajan y viven en arriendo con ingresos menores a 4smmlv habitan en

condiciones de informalidad.

Según Torres (2012), el bajo nivel de conocimiento de la legislación y la ausencia de contratos de

arrendamiento escritos deriva en condiciones que afectan la seguridad de la tenencia de los

Page 81: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

81

arrendatarios. De esta manera, los aspectos que sobresalen de esta situación son los siguientes: i)

una oferta de arrendamiento informal dirigida hacia los estratos socioeconómicos bajos, que se

genera principalmente mediante formas irregulares de producción, generalmente por autogestión

individual; ii) la ausencia de intermediación especializada, dado que este segmento del mercado

no es de interés de las empresas inmobiliarias; iii) un desconocimiento de la legislación que

regula el mercado del arrendamiento, tanto a nivel de los oferentes como de los demandantes; vi)

la aceptación social de la potestad del arrendador de disponer de la tenencia del inmueble cuando

lo determine, al margen de los acuerdos verbales y los contratos escritos, lo cual genera

estabilidad y costos al hogar.

Al revisar el canon de arrendamiento mensual que paga un hogar en condiciones de arriendo

informal y cuyos ingresos están por debajo de los 4 smmlv, se encuentra que en promedio este

llega a los $340 mil, es decir un 41% del total de los ingresos del hogar (esto significa que el

ingreso promedio de los hogares en el rango de los 0 a 4 smmlv se acerca a 1.1 smmlv). El gasto

que estos hogares hacen sobre el canon de arrendamiento sugiere que anualmente los 1,1

millones de hogares gastan $4,7 billones de pesos para cubrir sus necesidades de vivienda, es

decir que este monto de recursos está siendo absorbido por el mercado informal. En otras

palabras, de un mercado de arrendamientos que llega a los $18 billones de pesos anuales (si se

cuentan los hogares que desempeñan una actividad laboral remunerada), el 26% corresponde al

mercado informal (Diagrama 3.2).

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82

Diagrama 3.2

Recursos gastados por los hogares que viven en arriendo

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

3.1 Cualidades de la vivienda en alquiler – rentabilidad del alquiler

Actualmente, los hogares que viven bajo la modalidad de arriendo habitan viviendas que poseen

menos de dos dormitorios, esta característica se mantiene entre los hogares no propietarios que

tienen menos de 4 smmlv de ingreso mensual (Tabla 3.5). De esta manera, los resultados ponen

en evidencia que la estructura de las viviendas alquiladas para los hogares de la base de la

pirámide tiene características muy similares a las de las viviendas de propietarios para los

diferentes niveles de ingreso17

.

17

Con el fin de validar la afirmación de que la estructura de las viviendas alquiladas (respecto al número de dormitorios) tiene

características similares a las de las viviendas para hogares propietarios, se realizó la siguiente prueba de hipótesis:

Ho=

Ha=

; α=5%

Estadístico de prueba

Z = 0,48 ; valor P=0,31

Como el valor de P es mayor al de α, no se rechaza H0, y se concluye que el promedio de dormitorios es el mismo.

Page 83: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

83

Tabla 3.5

Número de dormitorios Vs tenencia e ingreso 2016

Tipo de tenencia

¿En cuántos cuartos

duermen las personas de

este hogar? Prom

Rango ingreso

¿En cuántos duermen las

personas de este hogar?

(hog no propietarios)

prom

Propia, totalmente pagada 2,2 Menor a uno 1,5

Propia, la están pagando 2,3 Entre uno y dos 1,7

En arriendo o subarriendo 1,8 Entre dos y cuatro 2,0

En usufructo 1,9 Entre cuatro y seis 2,3

Posesión sin titulo 1,9 Entre seis y ocho 2,3

Otra 2,0 Más de ocho 2,3

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

El 15% de los hogares en el área urbana del país son unipersonales, si se desagrega a nivel de

propietarios y no propietarios, se tiene que para los primeros este porcentaje es del 11% mientras

que para los segundos asciende a 18%. Al tener en cuenta el nivel de ingresos por debajo de los 4

smmlv se mantiene la predominancia de los hogares unipersonales para los no propietarios (16%)

(Gráfico 3.9). Este resultado atado al de la tabla 3.6 sugiere que el menor promedio de número de

cuartos para los arrendatarios se sustenta en una mayor predominancia de los hogares

unipersonales, incluso para los que tienen menos de 4 smmlv de ingreso.

Page 84: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

84

Gráfico 3.9

Participación (%) de los hogares unipersonales con menos de 4 smmlv de ingreso por tipo de

tenencia 2016

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

En promedio un hogar en las zonas urbanas del país está conformado por 3.3 personas, en caso de

ser propietario este valor es de 3.5 y de lo contrario es de 3.2. Si se hace la comparación a nivel

de ingreso por tipo de tenencia, las diferencias continúan siendo prácticamente insignificantes

(Tabla 3.6).

Con este hallazgo se ratifica una similitud entre la estructura de los hogares indistintamente de si

son o no propietarios18

.

18 Con el fin de validar la afirmación de que la estructura de los hogares que viven en alquiler (respecto al número de personas por

hogar) tiene características similares a las de los hogares propietarios, se realizó la siguiente prueba de hipótesis:

Ho=

Ha=

; α=5%

Estadístico de prueba

Z = 0,10 ; valor P=0,46

Como el valor de P es mayor al de α, no se rechaza H0, y se concluye que el promedio de personas por hogar es el mismo.

13,5%

9,7%

16,0%

0%

5%

10%

15%

20%

Total de hogares Propietarios No propietarios

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85

Tabla 3.6

Tamaño del hogar VS tenencia e ingreso 2016 (número de personas promedio)

Ingresos Propietarios No propietarios

Menor de 1 2,5 2,6

Entre 1 y 2 3,3 3,0

Entre 2 y 4 3,8 3,5

Entre 4 y 6 4,0 3,8

Entre 6 y 8 4,0 3,7

Más de 8 3,7 3,4

Total 3,5 3,2

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Cuando se examina la incidencia del gasto en arriendo sobre el ingreso de los hogares por los

diferentes segmentos, como es de esperarse para los hogares de la base de la pirámide este gasto

representa una mayor participación, incluso para los hogares con ingresos por debajo de 1 smmlv

el porcentaje medido a través de la mediana muestra que el canon llega a ser de la mitad de sus

ingresos mensuales (Tabla 3.7).

Page 86: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

86

Tabla 3.7

Monto pagado de alquiler como proporción del ingreso total del hogar

(hogares que viven en arriendo por nivel de ingreso) 2016

Rango ingreso mediana media

Menor de 1 50% 108%

Entre 1 y 2 29% 32%

Entre 2 y 4 20% 22%

Entre 4 y 6 15% 16%

Entre 6 y 8 12% 14%

Más de 8 10% 13%

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

*Nota: esta tabla únicamente contrasta el total de hogares que viven en arriendo por nivele de ingreso, no tiene en

cuenta ninguna condición de formalidad como en la sección anterior

Con las cifras anteriormente expuestas se destaca de manera contundente la necesidad de

establecer una política que ayude a migrar los hogares del mercado informal de vivienda hacia el

formal. Sin embargo, es importante revisar si existen incentivos dirigidos a los oferentes de

vivienda para alquilar a hogares con ingresos bajos, tanto para los que ponen a disposición su

vivienda en el mercado informal como para los que lo hacen del otro lado.

Mediante un cálculo grueso que mide el arrendamiento imputado como proporción del valor de la

vivienda, se estima que los hogares propietarios perciben una mayor rentabilidad para los hogares

con ingresos menores a los 4 smmlv que en el caso de los que superan este rango (Tabla 3.8). Es

importante aclarar que con este cálculo no se puede diferenciar entre quienes ofrecen su vivienda

Page 87: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

87

en el mercado informal y quienes lo hacen en el formal. Algunos estudios que fueron revisados

en la sección del marco teórico revelan este mismo comportamiento para el caso del mercado

informal (los estudios mencionados son Abramo 2012 y Jaramillo 2014). Así, las propuestas de

política en este frente deben reconocer la competencia que se tiene frente al mercado informal,

donde además de ser una oportunidad rentable para los propietarios de vivienda, la flexibilidad

que representa para los hogares que buscan la opción de arrendar dada su condición de

trabajadores informales puede llevar a que estos hogares tengan mayores incentivos a permanecer

en condiciones de informalidad.

Tabla 3.8

Rentabilidad imputada de alquilar una vivienda por nivel de ingresos 2016

Anual

Tipo de tenencia Menor de 1 Entre 1 y 2 Entre 2 y 4 Entre 4 y 6 Entre 6 y 8 Más de 8

Propietarios 12,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,2% 6,8%

Propietarios que la están pagando 12,9% 9,0% 8,0% 6,5% 6,5% 6,3%

Fuente: GEIH 2016 –Cálculos propios

Page 88: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

88

Reflexiones finales

Colombia tiene un déficit habitacional por atender que ronda los 1,8 millones de hogares en

zonas urbanas (639 mil en la categoría de cuantitativo y 1.3 millones en la de cualitativo). La

presión demográfica producto del acelerado proceso de urbanización y de una tasa de crecimiento

en la formación de hogares (2,2%) que supera el crecimiento poblacional (1,3%), deben

representar un mensaje central para la formulación de políticas públicas en el país. En lo que

atañe al tema de la vivienda, históricamente el diseño de políticas habitaciones se ha dirigido

exclusivamente a fomentar la tenencia en propiedad. Sin embargo, el ejercicio realizado a través

de las encuestas a hogares arroja evidencia de que la tasa de propiedad no se ha incrementado

para los hogares urbanos del país, por el contrario otras modalidades de tenencia como el

arriendo y el usufructo han ganado participación.

Actualmente se estima que 4,8 millones de hogares habitan bajo la modalidad de arriendo, lo que

corresponde al 44,3% del total de hogares en el país, este porcentaje significa que es la categoría

de mayor incidencia en la estructura de tenencia de los hogares, ganando más de 4 puntos de

participación en los últimos 7 años, para los hogares cuyos ingresos oscilan entre uno y cuatro

smmmlv el incremento ha sido de 5 puntos. De esta manera, se encuentra que los hogares que son

objeto de recibir alguno de los subsidios de los programas de vivienda del Gobierno Nacional

(con ingresos por debajo de los 4smmlv) han encontrado su solución habitacional en el arriendo o

en casos menos adecuados, en el usufructo y en la posesión ilegal.

Los hogares que viven bajo la modalidad de arriendo desempeñan en una mayor proporción

actividades laborales en empresas privadas (50%) y como independientes (37%); además, para

los jefes de hogar con edades por debajo de los 40 años, la incidencia de la vivienda arrendada se

Page 89: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

89

ha incrementado en 7 puntos porcentuales entre 2010 y 2017, razón por la cual actualmente estos

jefes de hogar presentan una tasa de dependencia menor y tienen más posibilidades de

participación laboral, incluso, los hogares propietarios con ingresos de hasta 4 smmlv son 20

puntos porcentuales más dependientes que los no propietarios, es decir que los jefes de hogar no

propietarios reportan mayores tasas de población en edad productiva. Sin embargo, dadas las

altas tasas de informalidad laboral urbana, se encontró que 1,1 millones de hogares en el país

viven bajo condiciones de arrendamiento informal (trabajan en actividades remuneradas pero

carecen de algún tipo de contrato), esto representa el 10,4% del total de hogares en las zonas

urbanas del país y el 23,4% del total del mercado de arriendo.

Una mayor incidencia de este problema se evidencia cuando se observa que el 28,5% de los

hogares en arriendo y con ingresos de menos de 4 smmlv son informales, esto quiere decir que 2

de cada 7 hogares que trabajan y viven en arriendo con ingresos menores a 4smmlv, habitan en

condiciones de informalidad. Estos hogares cuentan con ingresos promedio de 1.1 smmlv y

destinan cerca del 41% de su ingreso mensual al pago del canon ($340.000), es decir que los 1,1

millones de hogares que conforman el mercado de alquiler informal gastan un total de $4,7

billones de pesos al año, cifra muy cercana a lo que se invierte en los programas de política de

vivienda anualmente.

La lógica de la necesidad lleva a un importante volumen de la población a optar por el mercado

informal, en el caso del mercado de la vivienda, el sub-mercado informal más importante en

algunas ciudades de Latinoamérica es el de alquiler. Gilbert (2010), señala que tal vez no sea

conveniente propender hacia una meta en la cual se busque que todos los hogares se conviertan

en propietarios, pero quizás tampoco sea deseable intentar que todos sean inquilinos, tal vez se

requiere un balance entre ambos. La pretensión generalizada de la propiedad no solamente es una

Page 90: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

90

meta muy difícil sino que incluso puede tener inconvenientes, un ejemplo es el caso chileno en el

que la política de vivienda terminó dotando prácticamente a todos los hogares de vivienda propia,

lo que además de significar un alto costo fiscal ha tenido características deficientes en cuanto a

entorno urbano y se ha encontrado muy alejada de las centralidades las ciudades. Al igual que en

Chile, en Colombia muchos de los programas que han incentivado la propiedad se han convertido

en guetos (Programa de las Cien Mil viviendas Gratuitas y Casa Ahorro), donde se concentra la

pobreza y otras graves patologías sociales.

La política de vivienda focalizada en la propiedad y las correcciones que se han presentado en la

incidencia del déficit para los hogares urbanos del país parecen no tener relación, ya que la

tenencia ha presentado una clara tendencia decreciente. El hecho de que algunas condiciones del

déficit hayan mermado, puede obedecer a las mejoras en los ingresos de los hogares en los

últimos quince años (período en el que la pobreza monetaria se ha reducido en cerca de 22 puntos

a nivel nacional), y a los esfuerzos de los hogares por mejorar algunas características físicas de

las viviendas, e incluso de las tendencias demográficas hacia tamaños de hogar más pequeños.

Los hacedores de política no deben enfocarse exclusivamente en presentar la propiedad como la

mejor solución de vivienda, sino que deben ofrecer un rango más amplio de opciones a las que

puedan acudir los hogares. Zúrich y Ginebra cuentan con elevados estándares de desarrollo

urbano y tienen asociados bajos niveles de propiedad en la vivienda, en el caso de Zúrich la

vivienda en alquiler ronda el 75% y en Ginebra se llega al 87% (Gilbert, 2010, p.42). Contrario a

lo que ocurre en Suiza, en países como España y Estados Unidos donde se presenta una alta

incidencia de la propiedad, parece existir una mayor vulnerabilidad a las crisis hipotecarias

producto de los ciclos económicos.

Page 91: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

91

Algunas características encontradas con la información provista por las encuestas del DANE,

muestran que la estructura de los hogares y de las viviendas en cuanto al número de personas que

componen el hogar y al número de habitaciones presentan similitudes entre hogares propietarios

y no propietarios, poniendo en evidencia que las condiciones del stock habitacional pueden llegar

a ser apropiadas en ambos casos.

Es trascendental que el Gobierno Nacional vuelva a formar parte activa de la provisión de

vivienda social, en la ley 820 se permite la destinación del subsidio familiar de vivienda para

soportar el acceso a vivienda en alquiler de los hogares con ingreso de menos de 4 smmlv.

Actualmente, tanto el sector público como el sector privado se encuentran diseñando programas

para la provisión de vivienda social en alquiler, en la mayoría de casos la conformación de

Asociaciones Público Privadas juega un rol transcendental. Para que estas iniciativas funcionen y

logren cumplir con la tarea de mejorar la focalización de la política de vivienda, es indispensable

estructurar de manera detallada los incentivos legales que se requieren para que se genere la

oferta. En esta misma medida, es importante reconocer la competencia que existe entre el

mercado formal y el informal, ya que en el segundo caso se presentan algunas externalidades que

favorecen la permanencia de los hogares en la informalidad.

Page 92: Vivienda en alquiler Del atavismo de la propiedad a la ...

92

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