XI Curso AVNAU –”Re-matando el planeamiento”

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10-11 de marzo 2016

XI Curso AVNAU Re-matando el planeamiento

Javier Burón Gerente de vivienda Ajuntament de Barcelona

PANEL SUELO URBANIZABLE: RÉQUIEM POR EL SUELO URBANIZABLE EL PAPEL DE LA BANCA EN LA REUTILIZACIÓN DEL TEJIDO URBANO EDIFICADO EN LA CIUDAD DE BARCELONA COAVN. 10/3. PAMPLONA

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DIFICULTAD PARA ENCONTRAR INFORMACIÓN FIABLE

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Situación fáctica y uso del tejido urbano.

Vivienda 1ª residencia, propiedad, alquiler, a rehabilitar, vacía, vpo, etc. Padrón, catastro, agua, luz, licencias, IBI, ITEs, etiqueta energética,

fianzas, etc. Lógica hardware vs. lógica big data … info ppp.

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PECULIARIDADES DEL MERCADO DE SUELO/VIVIENDA

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Ciudad (y AMB) muy densa y compacta.

Casi no hay suelo urbanizable de nueva ocupación. Ya estamos en una situación de más rehabilitación que obra nueva.

Bajo share de la banca en suelo y vivienda.

Bajo nivel relativo de vivienda vacía (a diferencia de AMB). Relativa posición de dominio público en la titularidad del suelo.

Fuerte mercado de alquiler. Presión económico-espacial del turismo. Polarización socio-económica por barrios. Cierto credit crunch privado (salvo para promoción delegada) vs. cierto acceso

al crédito del Ayuntamiento de Barcelona, etc.

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COMPORTAMIENTO DE LOS GRANDES TENEDORES

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B.SABADEL y CAIXABANK SAREB ANTICIPA – BLACKSTONE BBVA, B.POPULAR y resto de bancos, fondos y family offices.

• 250 pisos cedidos a 8 años en derecho de usufruto (entorno a

100 euros/mes). Convenios con SAREB (200) y Caixabank/Buildingcenter (50)

• Compra directa a BANKIA (5 viviendas) y 125 en trámite con otras entidades (BBVA, Solvia, Criteria, Abanca, etc).

• 28 pisos adquiridos a través del tanteo, 46 más en evaluación.

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COOPERACIÓN PUB-PUB: NUEVO PARQUE ALQUILER

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Producción de nuevo parque de vivienda pública en alquiler:

– Encargados al Patronato Municipal de la Vivienda de Barcelona los proyectos para la construcción de 1.145 viviendas en 10 solares

– Encargos a Regesa, Incasol y otros operadores públicos (potencial de 20 solares para construir 1.100 viviendas).

En total, cerca de 2.500 viviendas para el alquiler público en

diferentes estados de producción.

– 10.500 a 13.000, partiendo de casi un parón total. – Sigue siendo una gota en un océano de 280.000 viviendas

de alquiler y 684.000 primeras residencias.

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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Sureste. LA MARINA DEL PRAT VERMELL Noreste. LA SAGRERA Suroeste. @22 Oeste. CAN BATLLÓ Etc.

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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Noreste. LA MARRINA DEL PRAT VERMELL

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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Noreste. LA SAGRERA

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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Suroeste. @22

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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Oeste. CAN BATLLÓ

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: GRANDES OPERACIONES

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“COOPERACIÓN” PUB-PRIV: REUTILIZACIÓN STOCK EXISTENTE

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Compras, convenios derecho usufructo, cesiones obligatorias, tanteos, multas coercitivas y sanciones.

Pla Dintres: subvenciones, ordenes deber conservación, sanciones, ejecución subsidiaria, convenios de rehabilitación. Etc.

Desahucios y okupaciones: RSC y socialización de pérdidas privadas.

La, de momento, imposible cooperación público-pública y público-privada en la gestión de la vivienda vacía y los desahucios (en su gran mayoría sobre activos de titularidad bancaria) en el Area Metropolitana de Barcelona

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: REHABILITACION

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OBRA. Observatorio de Barcelona de Rehabilitación Arquitectónica

Ayudas a la rehabilitación 2016 (edificios, viviendas, alquiler, eficiencia energética y vulnerabilidad socio-económica) y medida de gobierno sobre rehabilitación y regeneración urbana.

- Luces: entidades desarrollando productos financieros para que comunidades de vecinos rehabiliten edificios y viviendas.

- Sombras: entidades financieras exigiendo ayudas al alquiler para

sus inquilinos forzosos ex Ley 24/2015 y no pidiendo ayudas a la rehabilitación de sus muchas viviendas deterioradas.

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COOPERACIÓN PUB-PRIV (SOC): MOBILIZACION VIVIENDA VACIA

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Programa de cesión de vivienda : convenio Habitat 3.

- Balance 31/12/2015: 137 viviendas incorporadas al programa - Un 42% han precisado rehabilitación.

Bolsa de mediación.

- Ayuntamiento media entre propietario y solicitantes de vivienda. - Algo más de 600 viviendas mediadas.

En estudio AirBNB social para movilizar más de 3.000 habitaciones para compartir vivienda.

- Primer posible cruce: propietarios mayores y demandantes de vivienda mayores.

Conversión de locales y aprovechamiento de remontas.

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COOPERACIÓN PUB-PRIV: ALQUILER ASEQUIBLE

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HOUSING ASSOCIATIONS.

- Estudiamos la posible cooperación público-privada en la promoción de nueva vivienda de alquiler asequible en la ciudad de Barcelona, a través de vehículos mercantiles con ánimo de lucro limitado.

- Capital público, privado profesional, privado no profesional, gestores y financiación pública y privada.

- Largo plazo, rentabilidad moderada y alta seguridad.

La promoción del COHOUSING, tanto para obra nueva, como para la rehabilitación-alquiler (masovería urbana).

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CONCLUSIONES 1

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No habrá mucha vida más allá de la RSC y la vuelta a los “viejos buenos tiempos”, si sobre el suelo urbano, la banca (incluida la SAREB), el crédito, el alquiler y la vivienda vacía no hay reformas legales con fuerte impacto en el BOE.

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CONCLUSIONES 2

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Salvo que haya cambios severos, mientras los

contribuyentes digerimos los restos de la burbuja, el mercado volverá a depredar nuevos tejidos, dejando maltrechos o abandonados los ya mercantilizados, con todas las externalidades que eso supone.

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CONCLUSIONES 3

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En Barcelona, dentro del mismo marco, hay algo de esperanza, dada la situación física y el equilibrio de fuerzas pub-priv-soc.

Cierto oligopolio público de suelo y obra nueva. Tanteo (individual y por áreas), cesión obligatoria, convenios

cesión, compras, etc. Fuertes ayudas públicas a la rehabilitación de edificios y

viviendas, con enfoque social y ecológico y governanza con OBRA. Aparición de productos financieros para la rehabilitación dirigidos

a comunidades de propietarios. Aplicación de las reservas de vivienda protegida en suelo urbano. Emergencia de nuevas formas de gestión de lo urbano, incipientes

aún, pero inexistentes en otros lugares: Sogeviso, Habitat3, Housing Association, cohousing-masovería urbana, Pla Dintres, etc.

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EPILOGO

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El CEO de Blackstone gana más al año (600 mill) que el presupuestos del Gobierno español para políticas públicas de vivienda (500 mill) …

En España hay millones de vulnerables y de clase popular que son propietarios de vivienda que no van a poder cumplir con los nuevos deberes de conservación de su propiedad …

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