Zinc 222
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CONDOMINIO
ZINC 222
M. Arq. Guillermo M. Haro Vergara.2010.
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UBICACIÓN:El Proyecto se encuentra ubicado en la calle de Zinc No. 222, esquina con la calle de Santa rosa, Col. Valle Gómez, Delegación Venustiano Carranza.
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Tiene una ubicación privilegiada ya que se encuentra comunicado por las siguientes Avenidas: a una cuadra del Circuito interior “Río Consulado”, A tres cuadras de Eje 2 Oriente “Congreso de la Unión”, a cinco cuadras del Eje 1 Norte “Canal del Norte y a cinco cuadras de Ferrocarril Hidalgo.También se encuentra muy cerca del Centro Histórico, Tlatelolco, La Villa de Guadalupe, El Aeropuerto, La Merced, La terminal de Autobuses de Oriente y de las Líneas 4 y 5 del Metro.
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ANÁLISIS DE MERCADO:
Demanda: El proyecto se encuentra en la zona donde
convergen tres Delegaciones Políticas, Venustiano Carranza, Cuauhtémoc y Gustavo A. Madero por lo que tiene un mercado potencial de mas de dos millones de habitantes.
El nivel socio-económico al cual enfocaremos nuestro producto es C, D+ y D que es equivalente al 70% de la población antes mencionada.
La zona donde se encuentra el predio a desarrollar es de nivel socio-económico D,es decir, clase baja y media baja, pero esta rodeada por colonias C+, C y D+, clase media, por lo que nuestro producto pude abarcar estas tres categorías.
El nivel de precio debe de estar entre $450,000 y $550,000.00, ya que en estos rangos podemos aceptar créditos Infonavit y Fovisste entre otros créditos preferenciales.
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ANÁLISIS DE MERCADO:
Oferta: Se hizo un levantamiento de la oferta de vivienda en la zona Centro-
Norte de la Cd. De México donde encontramos los desarrollos con departamentos entre 45 y 55 m2:
Existen en venta 81 departamentos disponibles de un total de 318, lo que significa que el mercado ha absorbido el 75% de la oferta de este segmento en el último año.
El precio promedio es de $11,500.00 en número redondos. El porcentaje de enganche se encuentra entre el 10 y 20 %. El segmento de 55 a 65 m2. está muy competido y tiene poca
absorción debido a la crisis que estamos viviendo. El segmento de mas de 65 m2 se sale del mercado en la zona.
ABSOLUTOS RELATIVOSREAL DEL SOL 48.52 589,216.00$ 12,143.78$ 20.00 1.00 5.00%
Av. Guerrero (Eje 1 Pte.) # 202, entre Sol y Camelia Col. Buenavista Cuauhtémoc, Distrito Federal 60.77 717,638.00$ 11,809.08$ 20.00 1.00 5.00%
Enganche 20%: $ 117,843 MN. Mensualidad aprox.: $ 5,473 MN. Tasa y plazo: 12 % a 15
Teléfono 50-82-61-08/50-82-52-4
PARQUE DURÁN 38.00 438,000.00$ 11,526.32$ 3.00 3.45%Dr. Andrade 238 Col. Doctores Cuauhtémoc, Distrito Federal 39.00 452,000.00$ 11,589.74$ 9.00 10.34%
44.64 480,000.00$ 10,752.69$ 11.00 12.64%44.86 500,000.00$ 11,145.79$ 18.00 20.69%
MAPLES 42.00 472,000.00$ 11,238.10$ 191.00 38.00 19.90%Guillermo Prieto No. 39 Col. Magdalena Mixhuca Venustiano Carranza, Distrito Federal
TERRAZAS LINDAVISTATOTAL 45.40 521,264.86$ 11,481.97$ 318.00 81.00 25.47%
RESUMEN DE LA OFERTA DE DEPARTAMENTOS CON VALOR DE $450,000.00 A $500,000.00 A EN LA ZONA NORTE-CENTRO DEL D.F.
DISPONIBLESOBSERVACIONES
87.00
FOTOGRAFIA DESARROLLO SUP. M2 P. VENTA $/M2 TOTAL DPTO.
050
100150200250300350
DE 35 A 45 M2
DE 45 A 55 M2
DE 55 A 65 M2
MAS DE 65 M2
COMPARATIVO DE OFERTA DE VIVIENDA
COMPARATIVO DE OFERTA DE VIVIENDA
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ANÁLISIS DE MERCADO:
Conclusiones: El proyecto a realizar debido a su ubicación se deberá
enfocar al nivel socio-económico D+, D, clase media baja, con viviendas de entre 35 y 45 m2 con un valor no mayor a los $500,000.00 (quinientos mil pesos 00/100 M.N.).
El enganche podrá ser de entre 10% y 20% diferido durante el desarrollo de la obra.
El tiempo de absorción se estima en un promedio de 40 a 50 viviendas por año en este desarrollo.
Los cajones de estacionamiento se venden por separado en todos los desarrollos.
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PREMISAS DEL PROYECTO:DESARROLLO INMOBILIARIO ZINC 222VALLE GÓMEZ, VENUSTIANO CARRANZA D.F. 15/06/2010
PREMISAS DEL PROYECTO
1 TASA DE INTERÉS CRÉDITO 15% ANUAL2 TASA DE INFLACIÓN 6.03% ANUAL3 TASA DE INTERÉS PRODUCTOS FINANCIEROS 5.00% ANUAL
CAPITALTERRENO
VALOR DEL TERRENO 2,700,000.00 PAGO INICIAL - APORTACIÓN COMO SOCIO CAPITALISTA 2,700,000.00 50.00%
GRUPO DE INVERSIONISTAS.CAPITAL ADICIONAL REQUERIDO 2,700,000.00 50.00%TOTAL CAPITAL 5,400,000.00 100.00%
CARACTERISTICAS DEL PROYECTOUSO DE SUELO HM-05-20SUP. CONSTRUIDA POR DEPARTAMENTO 45.00 M2EDIFICIOS 1.00 NIVELES 6.00 5 +PBDPTOS. POR NIVEL 10.00 TOTAL VIVIENDAS 55.00 AREA DE DESPLANTE 495.00 M2 83%SUP. TERRENO 600.00 100%AREA LIBRE,JARDINES Y ESTACIONAMIENTO 105.00 18%LOCALES COMERCIALES 167.00 M2
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ANÁLISIS DEL PROYECTO:DESARROLLO INMOBILIARIO ZINC 222VALLE GÓMEZ, VENUSTIANO CARRANZA D.F.
15/06/2010CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD PRECIO TOTAL %INGRESOSDepartamento tipo 1 VIV. 55.00 472,500.00 25,987,500.00 84.95% Estimado Dpto 45 m2 a $10,500.00 m2
Locales comerciales m2 167.00 15,000.00 2,505,000.00 8.19% Valor estimadoEstacionamientos. Unidad 28.00 75,000.00 2,100,000.00 6.86% Valor estimado
SUMA INGRESOS 30,592,500.00 100.00%
EGRESOSTERRENO M2 600.00 4,500.00 2,700,000.00 8.83% Según boleta predialNotariales % 8% 2,700,000.00 216,000.00 0.71% Sobre monto del terreno
CONSTRUCCIÓN 14,437,500.00 47.19% Departamentos m² 2,475.00 4,500.00 11,137,500.00
Áreas Verdes y estacionamiento m² 600.00 2,750.00 1,650,000.00 Areas Comunes m² 600.00 2,750.00 1,650,000.00 Incluye Locales
DERECHOS Y LICENCIAS 10% 14,437,500.00 1,443,750.00 4.72% Código financierO GDF
PROYECTOS % 2.50% 14,437,500.00 360,937.50 1.18% Sobre ConstrucciónESTUDIOS % 0.50% 14,437,500.00 72,187.50 0.24% Sobre ConstrucciónCOMERCIALIZACIÓN 1,529,625.00 5.00% Ventas % 4.00% 30,592,500.00 1,223,700.00 4.00% Sobre Ventas Publicidad % 1.00% 30,592,500.00 305,925.00 1.00% Sobre VentasDIRECCIÓN DE PROYECTO % 3.50% 30,592,500.00 1,070,737.50 3.50% Sobre IngresosADMINISTRACIÓN % 18.00 25,000.00 450,000.00 1.47% MESESCOSTO FINANCIERO % 15.00% 14,437,500.00 2,165,625.00 7.08% EstimadoIMPREVISTOS % 5.00% 14,437,500.00 721,875.00 2.36% Sobre Construcción
SUMA 25,168,237.50 82.27%5,424,262.50 17.73%INGRESOS-EGRESOS
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FLUJO DE EFECTIVO REINVIRTIENDO INTERESES.
FLUJO INVERSIONISTA TASA 1.50%
PERIODO DEPÓSITOS INVERSIÓN INTERESES SALDOJul-10 600,000.00 600,000.00 600,000.00
Ago-10 856,000.00 1,456,000.00 9,000.00 1,465,000.00 Sep-10 1,244,000.00 2,709,000.00 40,635.00 2,749,635.00 Oct-10 2,749,635.00 41,244.53 2,790,879.53 Nov-10 2,790,879.53 41,863.19 2,832,742.72 Dic-10 2,832,742.72 42,491.14 2,875,233.86
Ene-11 2,875,233.86 43,128.51 2,918,362.37 Feb-11 2,918,362.37 43,775.44 2,962,137.80 Mar-11 2,962,137.80 44,432.07 3,006,569.87 Abr-11 3,006,569.87 45,098.55 3,051,668.42
May-11 3,051,668.42 45,775.03 3,097,443.44 Jun-11 3,097,443.44 46,461.65 3,143,905.09 Jul-11 3,143,905.09 47,158.58 3,191,063.67
Ago-11 3,191,063.67 47,865.96 3,238,929.63 Sep-11 3,238,929.63 48,583.94 3,287,513.57 Oct-11 3,287,513.57 49,312.70 3,336,826.27 Nov-11 3,336,826.27 50,052.39 3,386,878.67 Dic-11 3,386,878.67 50,803.18 3,437,681.85
Ene-12 3,437,681.85 Feb-12 - Mar-12 - Abr-12 -
May-12 - Jun-12 - Jul-12 -
TOTAL 2,700,000.00 3,437,681.85 737,681.85 3,437,681.85
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PROYECTO:
Sótano
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PROYECTO:
Planta Baja
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PROYECTO:
Planta Tipo
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PROYECTO:
Fachada