Zona 41 Bogotá. Proyecto Inmobiliario para inversionistas

INVERSION TRADICIONAL

En los últimos años la economía ha sido fluctuante debido principalmente a la crisis financiera que impacto a Estados Unidos y Europa, dejando a los inversionistas con pocas alternativas seguras para enfocar

sus recursos.

Cuando queremos invertir nuestro dinero, normalmente pensamos en las alternativas de inversión tradicionales como:

Abrir un Certificado de Depósito a Término (CDT) en una entidad

financiera.

Comprar divisas: Dólar

Invertir en la bolsa de valores buscando un comisionista de bolsa

reconocido y tratando de diversificar en un portafolio.

Comprar un apartamento y colocarlo en arrendamiento

Invertir en oro.


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Si hubiésemos invertido $500.000.000 en las alternativas tradicionales, esto habría sucedido con nuestro dinero en un año:

CDTHoy tendríamos $109.579.000;habríamos ganado $9.579.000; el 0,31%

DÓLARHoy tendríamos $490.000.000;habríamos perdido $10.000.000; el 1,84%

BOLSA(Inversionista moderado)Hoy tendríamos $521.000.000;habríamos ganado $21,400,000; el 0,7% mensual


FINCA RAÍZ

(2 apartamentos estrato 4)

Hoy tendríamos $66.000.000; habríamos ganado un 0,6% mensual mínimo de renta y 6% de valorización si vendiéramos los apartamentos.

OROHoy tendríamos $498,200,000;habríamos perdido $1.800.000; el 0,36%.


En ACCI s.a.s., hemos analizado siete (7) alternativas de inversión en finca raíz que son muy seguras y en las que se pueden obtener muy

buenas rentabilidades, veamos:


Aunque existen épocas de altas y bajas,una de las inversiones mas seguras yrentables por tradición es la finca raíz.

Adquirir un inmueble para colocarlo en arriendo

Adquirir el inmueble en fiducia en un proyecto sobre planos, cancelar la cuota inicial y vender el inmueble antes de escriturar

Adquirir un inmueble de oportunidad (remate) y venderlo a precio de mercado

Invertir en un fondo de inversión Inmobiliaria.

Participar en un proyecto de construcción.

Adquirir un lote y desarrollar bodegas o locales y vender o arrendar los inmuebles.

Invertir en fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (Derechos Fiduciarios Inmobiliarios).

SIETE (7) ALTERNATIVAS DEINVERSIÓN EN FINCA RAÍZ

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7.

Sin duda alguna la inversión en derechos fiduciarios inmobiliarios está de moda en Colombia por la buena rentabilidad que produce y se constituye en una excelente alternativa de inversión para aquellos que no tienen una alta suma de dinero para invertir.

DERECHOS FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS

Aunque la inversión en derechos fiduciarios inmobiliarios existe desde hace varios años a través de hoteles y locales comerciales, estos se han extendido a otras opciones como centros comerciales, centros industriales y empresariales, y centros médicos.


Pero que es un DERECHO FIDUCIARIO INMOBILIARIO?

“Un derecho fiduciario inmobiliario es un instrumento de inversión a través del cual un inversionista adquiere un derecho o participación sobre un conjunto de bienes llamado fideicomiso, el cual es administrado por una entidad denominada fiduciaria; el inversionista, al convertirse en beneficiario de una participación en el fideicomiso, comenzará a recibir una participación sobre las utilidades o rentas que genere el inmueble una vez este entre en operación”


No todos los derechos fiduciarios

inmobiliarios son iguales y como

en cualquier inversión se deben

tener en cuenta varios elementos.


DERECHOS FIDUCIARIOS HOTELEROS:

Son los derechos fiduciarios más conocidos pero los quemenos tienen que ver con el negocio inmobiliario. A la horade invertir se debe tener muy en cuenta que el resultadode la inversión dependerá básicamente de la experiencia yeficiencia del operador hotelero; la edificación aunquedebe tener un diseño acorde al uso que se le va a dar, soloes un elemento más que conforma el hotel. Igual deimportante es evaluar el porcentaje de ocupación queofrece el promotor hotelero, su eficiencia en otrosproyectos similares y las condiciones de cambio deloperador si las cifras ofrecidas se alejan mucho de larealidad en el momento de la operación.


DERECHOS FIDUCIARIOS EN CENTROS COMERCIALES:

La rentabilidad en este tipo de derechos la determina el valor de los arrendamientos de los locales que lo conforman y otras actividades del centro comercial susceptibles de aprovechamiento económico como publicidad, eventos, góndolas e,t,c.

Al invertir en este tipo de derechos se debe estudiar la localización del centro comercial, los valores de arriendo estimados por el promotor y compararlos con los valores de arriendo para este tipo de inmuebles, la experiencia del promotor del proyecto en este tipo de proyectos, la inmobiliaria que va a administrar los contratos de arrendamiento y la compañía que va a administrar las zonas comunes del centro comercial.


DERECHOS FIDUCIARIOS EN PROYECTOS MEDICOS:

Son derechos en los que se participa de la rentabilidad

producida por el arrendamiento de los consultorios y el

parqueadero; en algunos casos se involucra también el

producido de otros servicios complementarios a la actividad

como salas de cirugía y demás servicios médicos; caso en el

cual la experiencia del operador del centro médico debe ser

evaluada en detalle.


DERECHOS FIDUCIARIOS EN PROYECTOS EMPRESARIALES:

En este tipo de proyectos la rentabilidad va ligada a la renta que en este caso generen las oficinas que lo conforman.

Antes de realizar esta inversión, se debe estudiar la localización del proyecto ofrecido, los valores de arriendo estimados por el promotor del proyecto y compararlos con los valores de arriendo para este tipo de inmuebles en el sector y finalmente la inmobiliaria que va a administrar los contratos de arrendamiento.


ACCI s.a.s.ESPECIALISTA EN CONSULTORIA EN INVERSION INMOBILIARIA

Teniendo en cuenta la trayectoria de muchos años en consultoría inmobiliaria, y

las pocas opciones seguras de inversión hoy día, ACCI s.a.s. ha venido

especializando sus servicios en CONSULTORIA EN INVERSION INMOBILIARIA,

asesorando y administrando PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS de empresas y familias

y estructurando proyectos dirigidos especialmente a INVERSIONISTAS EN FINCA

RAIZ.

En el tema de derechos fiduciarios inmobiliarios nuestra muestra mas reciente es

el proyecto, SUBA 91 ofrecido a inversionistas de finca raíz interesados en obtener

una renta fija, el cual está superando las expectativas iniciales; veamos lo que ha

venido sucediendo:

Centro comercial localizado en la localidad de Suba y conformado por 13 locales comerciales, 57 parqueaderos, y una valla publicitaria.

El proyecto fue estructurado con locales comerciales y oficinas de áreas grandes dirigido a marcas importantes, buscando obtener buenas rentas con contratos de arrendamiento a largo plazo.

GASTOS DEL FIDEICOMISO

TOTAL RENTA BRUTA $ 96.341.924

Costo Fiduciaria 3 SMLV $ 1.700.100

Costo inmobiliaria 6% $ 5.855.405

Seguro inmobiliario 2% $ 1.951.802

Fondo de reserva 6% $ 5.855.405

TOTAL RENTA NETA $ 80.979.212

El proyecto salió a ventas con 100 derechos fiduciarios por un valor de $120.000.000 cada uno para un valor total de ventas de $12.000 millones.

La renta bruta inicialmente estimada según estudio de mercado fue de $96.341.924

La renta neta (reta bruta menos costos operativos) inicialmente estimada fue de $80.979.212

EXPECTATIVAS INICIALES

INDICE DE VALORIZACION INMOBILIARIA URBANA Y RURAL

(IVIUR) DESTINO 2012

Residencial Estrato 1 5,67%Residencial Estrato 2 6,46%Residencial Estrato 3 8,04%Residencial Estrato 4 5,50%Residencial Estrato 5 4,25%Residencial Estrato 6 6,56%

Comercial 7,73%Industrial 4,48%

No Edificado 8,79%Depósitos y parqueaderos 6,47%

Otros 6,37%

La valorización fue estimada tomando como base el Decreto 671 del 2011 mediante el cual la Administración Distrital determinó el porcentaje de incrementos de avalúos catastrales para la vigencia fiscal de 2012.Conforme a lo anterior, nosotros estimamos una valorización del 8% anual.

En resumen, cada derecho fiduciario de SUBA 91 debía producir una rentalíquida mensual bruta estimada de $963.419 y al descontar los costos deoperación, una renta mensual neta estimada de $809.792.

Hablando en términos anuales, cada derecho fiduciario debía producir una rentaanual bruta estimada de $11.561.028 (9,63%) y al descontar los costos deoperación, una renta anual neta estimada de $9.717.504 (8,10%).

En términos de valorización inmobiliaria, como lo mencionamos anteriormente,la valorización anual esperada era de $9.600.000 (8%).

En conclusión la renta anual bruta estimada (9,63%), sumada a la valorizaciónanual estimada (8%) arrojaría una resultante del 17,63%.

El proyecto fue entregado en Febrero de 2.014, y se está cumpliendo con el objetivoinicial de arrendar a grandes marcas, con contratos a largo plazo e incrementossuperiores al I.P.C.

A la fecha tenemos arrendados locales a:

Por decisión del Comité Fiduciario, los primeros dineros recibidos por concepto dearrendamiento fueron dirigidos para atender los impuestos prediales y se esperaempezar a entregar recursos a los beneficiarios de derechos fiduciarios en el mes deNoviembre.

Actualmente se tiene arrendado el XX% y se espera tener el 100% arrendado al finalizarel año.

La renta líquida bruta estimada para SUBA 91con una ocupación del 100% está proyectadaen $122.293.415, y al descontar los costosde operación una renta liquida neta de$100.000.000 aproximadamente.

En resumen, cada derecho fiduciario producirá una renta líquida bruta anual estimadade $14.675.210 y una renta líquida neta anual estimada de $12.000.000

Con relación a la valorización, el valor comercial de cada derecho lo determina elporcentaje de renta bruta que produzcan los derechos; para el caso de SUBA 91 si larenta liquida bruta anual estimada para cada derecho es de $1.222.934, y estimamosque este valor es el 0,8% de un derecho, su valor estará alrededor de $150.000.000aproximadamente.

LOCALIZACIÓN

Localizado en las esquina

noroccidental de la calle 41

con carrera 13 en el sector

próximo al Centro

Internacional.

LOCALIZACIÓN

La cercanía a universidades, hospitales, al

Centro Internacional, importantes entidades

financieras y a empresas multinacionales

generan gran tráfico peatonal y vehicular

asociado a la gran actividad comercial que se

destaca en el sector.

Cuenta con transporte público, cercanía a

estaciones de transmilenio y excelentes vías

de acceso como la avenida Caracas, la

Carrera 13, la Calle 45, la Carrera Séptima y

la Calle 39.

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Conformado por locales comerciales en el primer piso, 5 pisos para

oficinas o consultorios y terraza. Cuenta con un sótano para

parqueaderos.

La comercialización de los parqueaderos, oficinas o consultorios se

realizara a través de derechos fiduciarios; los propietarios del lote se

quedarán con locales.

OFICINA / CONSULTORIOS

ÁREA

201 88,18

202 151,88

301 88,18

302 151,88

401 88,18

402 151,88

501 24,78

502 29,94

503 24,59

504 22,69

505 33,48

506 27,29

507 19,88

508 19,03

509 17,35

601 24,78

602 29,94

603 24,01

604 131,93

605 20,78

TOTAL 1.450,28

PARQUEADEROS 14 Unidades

PRIMER PISO

Por la Calle 41 esta localizado el acceso peatonal del edificio.

El primer piso cuenta con

cinco locales, uno de ellos

esquinero, dos con terrazas

posteriores y dos locales para

cajeros electrónicos.

Cuenta con un ascensor de

alta gama para uso general.

*La imagen es una representación del proyecto, está sujeto a cambios sin previo aviso

SÓTANO

El edificio contará con un

sótano con disponibilidad para

14 cupos.

Se ingresa por medio de

monta coches.


PLANTA TIPO PISOS 2,3,4

En cada piso esta destinada una

recepción de uso comunal o

exclusivo según su distribución.

Pensando en la seguridad del

edificio, se dispone de una

escalera de emergencia y una de

evacuación.


PLANTA 5


PLANTA 6

El piso tiene disponibilidad de una

terraza privada en cubierta.


TERRAZA

Como espacio de interacción

común, se diseño en la terraza un

espacio con vegetación, semi

cubierto para servicio de cafetería y

restaurante.


ESTUDIO DE MERCADO

Oficinas en Arriendo

Localización Área Canon Valor M2 Renta

Calle 49 Cra 8 21 $ 1.500.000 $ 71.429

Cra 31 Cra 13a 53 $ 2.400.000 $ 45.283

Calle 29 Cra 13 290 $ 12.000.000 $ 41.379

Calle 31 Cra 14 174 $ 7.200.000 $ 41.379

Calle 33 Cra 7 109 $ 4.360.000 $ 40.000

Calle 32 Cra 7 89 $ 3.700.000 $ 41.573

PROMEDIO $ 46.841

Oficinas en Venta

Localización Área Valor de Venta Valor M2 Venta

Calle 32 Cra 13 59 $ 339.000.000 $ 5.745.763

Calle 51 Cra 13 16 $ 85.600.000 $ 5.350.000

Cra 7 Cll 39 16 $ 105.000.000 $ 6.562.500

Calle 49 Cra 13 53 $ 230.000.000 $ 4.339.623

Calle 31 Cra 13a 62 $ 390.000.000 $ 6.290.323

PROMEDIO $ 5.657.642

Consultorios en Arriendo

Localización Área Canon Valor M2 Renta

Marly 21 $ 1.550.000 $ 73.810

Maly 21 $ 1.100.000 $ 52.381

PROMEDIO $ 63.095

Consultorios en Venta

Localización Área Valor de Venta Valor M2 Venta

Marly 17 $ 107.000.000 $ 6.294.118

CIFRAS Renta del EdificioOFICINA ÁREA Vr. M2 RENTA VALOR RENTA

201 88,18 $ 46.400 $ 4.091.552

202 151,88 $ 46.400 $ 7.047.232

301 88,18 $ 47.200 $ 4.162.096

302 151,88 $ 47.200 $ 7.168.736

401 88,18 $ 48.000 $ 4.232.640

402 151,88 $ 48.000 $ 7.290.240

501 24,78 $ 48.800 $ 1.209.264

502 29,94 $ 48.800 $ 1.461.072

503 24,59 $ 48.800 $ 1.199.992

504 22,69 $ 48.800 $ 1.107.272

505 33,48 $ 48.800 $ 1.633.824

506 27,29 $ 48.800 $ 1.331.752

507 19,88 $ 48.800 $ 970.144

508 19,03 $ 48.800 $ 928.664

509 17,35 $ 48.800 $ 846.680

601 24,78 $ 49.600 $ 1.229.088

602 29,94 $ 49.600 $ 1.485.024

603 24,01 $ 49.600 $ 1.190.896

604 131,93 $ 49.600 $ 6.543.728

605 20,78 $ 49.600 $ 1.030.688

GARAJES 14,00 $ 2.660.000

TERRAZA 1,00 $ 4.000.000

SUB - TOTAL 1170,65 $ 62.820.584

CIFRAS

RENTA MES AÑO

TOTAL RENTA BRUTA $ 62.820.584 $ 753.847.008

Costo Fiduciaria $ 3.200.000 $ 38.400.000

Costo inmobiliaria 6,5% $ 4.083.338 $ 49.000.056

Seguro inmobiliario 2% $ 1.256.412 $ 15.076.940

Póliza de seguro $ 100.000 $ 1.200.000

Fondo de reserva 5% $ 3.141.029 $ 37.692.350

TOTAL RENTA NETA $ 51.039.805 $ 613.677.662

VALORIZACION 8% $ 48.853.820 $ 586.245.840

TOTAL RENTA BRUTA + VALORIZACION $ 111.674.404 $ 1.340.092.848

TOTAL RENTA NETA + VALORIZACION $ 99.893.625 $ 1.199.923.502

SU RENTABILIDAD EN ZONA 41

La utilidad es la combinación de la renta mensual que producen los parqueaderos, oficinas o

consultorios y la valorización de estos.

*Cifras calculadas con el 100% de ocupación.

La adquisición de derechos fiduciarios dentro de un fideicomiso de inversión inmobiliaria no constituyen una inversión financiera; no se puede garantizar una rentabilidad ni suredención en un plazo determinado. La rentabilidad de los dineros depende del desempeño del activo inmobiliario subyacente. La información aquí presentada es de carácterexclusivamente informativo e ilustrativo, y no es, ni pretende ser, fuente de asesoría legal o financiera de ningún tema. Esta información no constituye oferta de ningún tipo y estásujeta a cambios sin previo aviso.La información contenida en estas imágenes, render son representación gráfica e ilustrativa, puede presentar cambios de diseños y acabados .

EMPRESAS QUE INTERVIENEN

DISEÑO ARQUITECTÓNICO: Constructora Global Staff s.a.s.

DISEÑO ESTRUCTURAL:San Miguel Olejua Ingenieros s.a.s.

CONSTRUCCIÓN:Constructora Global Staff s.a.s.

GERENCIA:ACCI s.a.s.

GERENCIA DE VENTAS:ACCI. s.a.s.

FIDUCIARIA:Acción Fiduciaria

DESCRIPCIÓN DE LA INVERSIÓN

El negocio es una combinación de la renta mensual que producen los parqueaderos, oficinas y

consultorios y de la valorización de estos.

La inversión se encuentra respaldada por un derecho fiduciario en un Fideicomiso inmobiliario

constituido en Acción Fiduciaria, entidad vigilada por la Superintendencia Financiera.

El fideicomiso lo conforman 100 derechos fiduciarios.

Cada derecho tiene un costo de $74.000.000,

El derecho se adquiere pagando una cuota inicial del 10% y el 90% restante en cuotas iguales

durante los siguientes 14 meses.

Durante la etapa de promoción y construcción los derechos se irán valorizando mensualmente

en un 0.66% que corresponde al 8% anual.

La construcción se realiza en 12 meses una vez obtenido el punto de equilibrio; el cual se

espera obtener en el mes de Febrero de 2.015

Usted puede vender su derecho fiduciario cuando lo requiera, ya sea al fideicomiso o a terceros.

Zona 41 Bogotá. Proyecto Inmobiliario para inversionistas

Real Estate

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