ZONEAMIENTO

Se denomina zoneamiento o zonificación a la reglamentación de la construcción y uso

de las edificaciones de conformidad con las necesidades y conveniencias de cada

sección urbana.

El zoneamiento ya fue practicado en la Edad Media llegando al siglo XIX donde fue

defendido por particulares que surgieron en defensa del valor de sus propiedades

inmuebles, amenazadas de desvalorizarse por vecindad nociva, llegando a sentar bases

de orden jurídica,

Antes de la existencia de una legislación de zoneamiento, se admitía inestricto derecho

sobre la propiedad inmueble: cualquier persona dueña de un terreno, podía construir

sobre el mismo lo que quisiese o lo que entendiese, ya sea una fábrica ruidosa en pleno

centro residencial, un edificio de cualquier número de pisos, robando sin limitaciones,

aire, luz, sol, a quienes tenían por derecho, sus vecinos.

El zoneamiento tuvo por objetivo inicial, frenar esos abusos, protegiendo la propiedad de

las mayorías y no las particulares.

Sus primeros sucesos prácticos trajeron gran popularidad, generalizánmdose las leyes

de zoneamiento en todo el mundo y provocando muchas veces exceso de confianza a

respecto de sus posibilidades.

Así, a principios del siglo XX, Morris Knowles, opinaba que el zoneamiento era la espina

dorsal del urbanismo” atribuyéndole cualidades casi mágicas.

Sabemos hoy en día, que dentro del proceso urbano, científicamente aplicable, el

zoneamiento es condición indispensable mas nunca suficiente para que una ciudad se

desenvuelva saludablemente.

Teóricamente, el zoneamiento constituye una reglamentación al uso de los terrenos y

construcciones, teniendo en cuenta el aprovechamiento racional de las diversas partes

componentes de la ciudad.

Prácticamente, significa restricciones en cuanto a la naturaleza, altura y usos de las

construcciones, también como sobre la densidad demográfica.

1. ¿TEÓRICA Y PRÁCTICAMENTE CUÁL ES EL SIGNIFICADO DE ZONEAMIENTO?

2. ¿CON QUÉ OBJETIVOS SE ESTABLE EL ZONEAMIENTO DE USO?

Zoneamiento de Uso.-

El zoneamiento de uso, se establece por la división de la ciudad en áreas o zonas de

uso definido (residencial, comercial, industrial, portuario, etc.), con los objetivos de:

a) Crear bases racionales para la formación de un organismo urbano constituido

naturalmente, procurando obtener el mejor aprovechamiento de las tierras en beneficio

del interés de toda la colectividad.

b) Garantizar las diversas secciones urbanas, bien como cada propiedad inmueble

aisladamente, contra futuros inconvenientes de vecindad nociva, consecuentes de la

intromisión indebida de edificios, actividades que pueden ejercer influencias incomodas

deteriorantes, desegregadoras o desvalorizadas.

c) Garantizar que las diversas secciones componentes de la ciudad sean preservadas

para la utilización más conveniente. Ejemplo: evitar que un determinado barrio dotado de

óptimas condiciones para la habitación, sea invadido por fábricas peligrosas,

curtiembres, mataderos, etc.

d) Impedir la formación de focos de decadencia.

Nunca debemos olvidar que el zoneamiento posee enorme poder sobre la ciudad y que

por lo mismo no debe ser aplicada a rebeldía de ciudades extremas por que de lo

contrario puede provocar más errores que beneficios, perjudicando al correcto

planeamiento.

Las modernas prescripciones determinan para cada sección urbana tres categorías de

uso:

- Actividades recomendadas

- Actividades prohibidas

- Actividades aceptadas temporalmente

A criterio de la Comisión del Plan de la Ciudad y sujeta a condiciones especiales a

ser determinadas en cada caso.

Por ejemplo, en una parte de la zona residencial, pueden ser considerados:

a) Recomendado: Habitaciones proletarias individuales; escuelas primarias, secundarias,

pequeños clubes recreativos.

b) Prohibido: Industrias nocivas ruidosas; comercio atacadista.

c) Admitido Temporalmente: Habitación colectiva de 1 a 3 pisos, comercio de naturaleza

local, garajes comerciales, cinemas, teatros.

Cuando es esbozada una ley de zoneamiento hay que considerar la permanencia de

unidades existentes en desacuerdo con las nuevas determinaciones y los medios de

solucionar esas incongruencias, teniendo en cuenta que las leyes no poseen acción

retroactiva.

Más aún en el caso de grandes ciudades, cuando se trata de urbanizar pequeños

núcleos demográficos y localidades de limitados recursos financieros, hay la necesidad

de poner atención especial, a fin de que zoneamiento no se convierta en fuente de

perjuicios y obstáculos al progreso.

Zoneamiento en Altura.-

En las ciudades donde la calle corredor constituye característica fundamental, el exceso

de altura para los edificios es de mucha importancia, pues tienen que ver con las

intersecciones del sol, luz y ventilación, consecuencias éstas que el zoneamiento en

altura debe saber contornar. (Fig. 11)

La primera tentativa de zoneamiento en altura fue hecha en Londres durante la

reconstrucción después del gran incendio de 1666 mediante la adopción de tres

padrones diferentes donde la altura máxima permitida era en función del ancho de las

calles.

Se recomienda tres medidas de zonemiento en altura:

a) Fijación de la altura máxima para las construcciones y del número máximo de pisos en

función del ancho de la calle y su situación en relación a la ciudad.

b) Dentro de cada sección urbana, ya sujeta a límites máximos de altura, son permitidas

construcciones que se encuadren en gabaritos puestos en función del ancho de las

calles y de los retiros de las fachadas.

c) Límites de altura simultáneamente mínimos y máximos tratando de forzar mayor

aprovechamiento para el terreno y uniformización del aspecto estético.

Zoneamiento en Densidad Demográfica.-

Esta modalidad de zoneamiento constituye una de las recientes tentativas del

mantenimiento del orden urbano, por medio de límites que eviten ultrapasar la capacidad

demográfica de cada sección de la ciudad mediante 2 recursos:

a) Límite del número de habitaciones por hectárea.

b) Restricción simultánea de la tasa de ocupación del terreno y del número de pisos.

El zoneamiento en densidad demográfica es por lo tanto el número máximo de pisos en

cada sección urbana.

VI

PARCELAMIENTO INMOBILIARIO

Casi la totalidad de las ciudades existentes en el mundo tienen su áreas parcelada en

cuadras y éstas sub divididas en lotes atendiendo a las diversas formas de propiedad, de

la naturaleza del uso y de los tipos de construcción.

Cuando las ciudades se expanden bajo iniciativa individual o por la liquidación de

latifundios, cuadras y lotes representan la solución más simple, por la posibilidad de

venta de los lotes y por la necesidad de calles que permiten la circulación.

Lotes Agrícolas y Rurales.-

Deben tener dimensiones mínimas compatibles con el sustento y la absorción de la

capacidad de trabajo de una familia campesina media y que depende de la fertilidad del

suelo, tipo de cultura y equipamiento para el trabajo.

En general, la superficie mínimas de lotes rurales debe estar comprendida entre una y

quince hectáreas.

Lotes Residenciales.-

La determinación de la superficie convenientes para lotes residenciales es hecha en

función de la técnica de densidades demográficas.

Una vez establecida la densidad demográfica conveniente a una sección residencial, es

fácil establecer la superficie recomendable para cada lote, n función del número medio

de componentes por familia.

Por ejemplo: Si fuese fijada en 200 personas por hectárea la densidad líquida de una

área a lotear y si la composición demográfica fuese de 5 personas por familia, podemos

decir que para cada familia padrón debe corresponder un lote de 250 m2; casas

geminadas para 2 familias necesitarán de 500 m2 de terreno y para edificios de 40

departamentos, toda una hectárea.

Es conveniente notar que este método no ha sido adoptado por ningún código de obras

todavía ya que en nuestro país la mayoría de municipios se rigen por el reglamento

nacional de construcciones que está vigente hace más de 40 años.

Los lotes más comunes encontrados en los diferentes loteamientos son los siguientes:

Lotes con frente de 12m. y superficie de 300 m2.

Lotes populares, frente de 8 y 10 m. y superficie de 160 y 200 m2.

Para la construcción de habitaciones colectivas, hay conveniencias de lotes mayores, así

haya ausencia de prescripción municipal.

Para edificios con 4 departamentos por piso, es recomendables un frente mínimo de 25 a

30 m. y de profundidad mínima de 60 a 80 m.

Lotes parea edificios comerciales.-

Establecimientos autónomos para comercio en pequeña escala se satisfacen con lotes

de 10 a 12 mts. de frente por 20 de fondo.

Forma de los Lotes.-

Existe en forma general, preferencia por lotes rectangulares con las dimensiones en

profundidad, de dos a tres veces mayores que las dimensiones del frente.

Existen además otras disposiciones, así como paralelogramos, con la finalidad de

aumentar la distancia de los frentes opuestos, disminuir la posibilidad de monotonía o

corregir la orientación de los lotes (Fig. 12)

Cuando las construcciones se mantienen con baja tasa de ocupación del terreno, la

forma de los lotes pierden importancia.

En las regiones de clima frío y donde los edificios presos a los límites de los lotes, es

imprescindible mayor atención a las cuestiones de insolación.

Cuadras.-

El agrupamiento de lotes en cuadras es hecho en función de motivos económicos,

sanitarios, estéticos, necesidades de circulación, dependiendo en gran parte de las calles

y avenidas con las condiciones topográficas y geológicas.

La largura máxima y la profundidad mínima de los lotes obedecen a la ley de

zoneamiento pero de una forma genérica tienen como máximo una largura de 200 mts. y

una profundidad mínima que oscila entre 50 y 60 mts.

Entre tanto, visando economizar la construcción de calles, simplificar y clasificar el

tráfico, crear áreas residenciales y comerciales seguras y silenciosas, muchos urbanistas

insisten en la adopción de las supercuadras cubriendo áreas de 10 a 30 hectáreas dentro

de los cuales solamente existen vías para peatones. Este sistema ha sido experimentado

con suceso en Europa, E.E.U.U. y Brasil.

VII

HABITACION

El urbanismo estudia las funciones de acuerdo con sus cuatro funciones fundamentales:

Habitación, Trabajo, Recreación y Transportes.

Esas 4 funciones son interdependientes y de la manera como resolvamos su

coordinación, dependerá el funcionamiento del organismo urbano.

De tal modo, el conocimiento de cada una de esas funciones es indispensable para el

planeamiento ya se trate de recomponer y expandir ciudades existentes o ya se trate de

la creación de nuevas ciudades.

Dos condiciones básicas han regido el desempeño de las funciones de habitación:

1. La propiedad privada de la tierra y de los edificios residenciales.

2. La consideración de la habitación como problema enteramente individual, que cada

familia resuelve por su cuenta y riesgo, en la medida de sus posibilidades.

La primera consecuencia de esas premisas es la diversidad de los precios de los

terrenos.

Las zonas más adecuadas a la habitación, ya sea por atracciones naturales, ya sea por

razones geográficas y facilidades de comunicación y transportes, es accesible a las

familias más abastadas, en cuanto que a las clases de menores recursos son obligados

a resignarse con locales menos apreciables, menos salubres y menos servidos de

transportes colectivos.

La segunda consecuencia, consiste en la disposición de las unidades residenciales, que

se distribuyen arbitrariamente sin mantener la cohesión y la coordinación necesarias al

establecimiento de servicios y utilidades comunes, a través de los cuales, cada grupo de

familias pueda formar conjunto funcional, propicio al mejor desenvolvimiento de

relaciones sociales y el más económico funcionamiento de los servicios colectivos.

De este modo las dos teorías iniciales del urbanismo en materia de habitación, constituye en proporcionar condiciones adecuadas de vida doméstica a todos los habitantes y organizar racionalmente los diversos conjuntos residenciales