TODO SOBRE TODO SOBRE INMUEBLESINMUEBLES
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Esta Presentación abarca el reconocimiento, valoración y revelación de inmuebles.
ObjetivoObjetivo
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La NIC 16 Activo Fijo: inmuebles ocupados por su dueño, y/o que están siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inversión inmobiliaria. La NIC 40 Inversión Inmobiliaria: inmuebles que la empresa posee para percibir rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones (plusvalía) por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de Leasing.La NIC 2 Inventarios: inmuebles considerados como existencias en las empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, que éstas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en construcción con la finalidad de venderlos.
TIPOS DE INMUEBLES EN LA NORMATIVA CONTABLE
Activo Fijo NIC16
InversionesInmobiliarias
NIC 40
InventariosNIC 2
ObjetivoObjetivo
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DefiniciónDefinición
INMUEBLES OCUPADOS POR EL DUEÑO
Activo FijoNIC 16
Terrenos y edificios utilizados en la actividad que constituye el objeto social de la empresa y/o inmuebles que están siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inversión inmobiliaria.
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• Inversiones Inmobiliarias en terrenos y/o edificios que por no destinarse a su aplicación al proceso productivo podrían ser catalogados como inversiones financieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos.
• Inmuebles ajenos a la explotación que se poseen para obtener rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o para una revalorización (plusvalía) por el propietario o por el arrendatario de un contrato de leasing.
INMUEBLES DE INVERSIÓN
Inversión Inmobiliaria
NIC 40
DefiniciónDefinición
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DIFERENCIA
NIC 40 INMUEBLES
DE INVERSIÓN
Generan flujos de efectivo de forma
independiente de otros activos
derivados de la rentao plusvalía
NIC 16ACTIVO FIJO(INMUEBLES)
Generan flujos de efectivo que no sonindependientes de
otros activos usados en la producción
DefiniciónDefinición
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NORMA INTERNACIONAL DE NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD – NIC 40CONTABILIDAD – NIC 40INVERSIONES INMOBILIARIASINVERSIONES INMOBILIARIAS
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posea el ARRENDADOR de un Contrato de Arrendamiento
Financiero
posea el ARRENDATARIO de un Contrato de Arrendamiento
Financiero
posea el ARRENDATARIO de un Contrato de Arrendamiento
Operativo
posea el ARRENDADOR de un Contrato de Arrendamiento
Operativo
No se ocupa de terrenos y/o edificios contemplados en la NIC 17, Arrendamientos, es decir, que
en sus estados financieros
Se ocupa de terrenos y/o edificios que posee una empresa para obtener rentas, plusvalías o
ambas, es decir, que en sus estados financieros
NIC 40: DefiniciónNIC 40: Definición
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CRITERIOS
VALORACIÓN
COSTO: precio de compra más cualquier costo directamente atribuible a la transacción,
o precio a la finalización de la construcción.
Los criterios de valoración que aparecen referenciados en Inversiones Inmobiliarias son tres:
VALOR RAZONABLE: valor por el que un activo puede ser intercambiado entre partes informadasen una transacción libre a precios de mercado.
IMPORTE EN LIBROS: valor neto contable de un activo que aparece en el balance.
DefiniciónDefinición
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V E =t
VALOR RAZONABLE(Valor de realización o Valor de mercado)
Calcula el valor del elemento para la venta y refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado.
COSTO(Precio de
adquisición o costo de construcción)
Es un criterio en el que la empresa
adopta el punto de vista del
comprador.
IMPORTE EN LIBROS
(Valor neto contable)
Costo de adquisición o construcción
corregido por los incrementos o
decremento debidos a
depreciaciones o revalorizaciones.
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Los siguientes casos son ejemplos de inmuebles de inversión:
(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo.
(b) un terreno que se tiene para un uso no determinado (en el caso de que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene par obtener plusvalías);
(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta los estados financieros (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más arrendamientos operativos; y
(d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.
EJEMPLO DE INVERSIONES INMOBILIARIASEJEMPLO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS
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Si sólo una parte insignificante se utiliza para uso propio en relación a la totalidad del inmueble
Si el inmueble incluye ambos aspectos, es decir, una parte es inmueble y otra inmueble ocupado por el dueño, se contabilizarán separadamente una parte como inversión inmobiliaria y otra como activo fijo siempre y cuando se pueda disponer de cada parte, mediante venta o alquiler, por separado. En caso de que no puedan ser vendidas independientemente o colocadas separadamente en régimen de arrendamiento financiero, se calificará como:
Inversión InmobiliariaInversión Inmobiliaria Activo FijoActivo Fijo
INMUEBLES OCUPADOS PARCIALMENTEINMUEBLES OCUPADOS PARCIALMENTE
Si una parte significativa se utiliza para la producción o suministro de bienes y servicios, o para fines administrativos
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Las 18 plantas destinadas a fines administrativos se contabilizan como inmuebles.
Ejemplo: La empresa es propietaria de un edificio de 20 plantas, las 2 últimas plantas se tienen alquiladas en régimen de arrendamiento operativo a un tercero y se pueden vender o alquilar en arrendamiento financiero cada parte por separado, y las 18 restantes se destinan a las oficinas de la propia entidad. Se tratará como:
CASO PRACTICOCASO PRACTICO
A las zonas indivisibles de las 20 plantas se aplicará
la NIC 16
Las dos últimas plantas arrendadasa un tercero se registran como inversión inmobiliaria
El terreno al no ser divisible y ser el usomayoritario por la empresa se le aplica (NIC16)
Activo FijoActivo FijoNIC 16NIC 16
Inversión Inversión InmobiliariaInmobiliaria
NIC 40NIC 40
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• Si los servicios son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto:
(a) un hotel que la empresa posee y gestiona.
(b) los servicios a los huéspedes de una residencia, propiedad de la empresa.
• Si los servicios son un componente insignificante:
(a) Un edificio cedido en alquiler en el que se ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan.
(b) Un edificio al que el dueño proporciona el servicio de limpieza a los arrendatarios.
Si la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una inversión inmobiliaria, se compara el costo de dichos servicios con las rentas que se producen. Según ello, se tratará como:
InversiónInversión Inmobiliaria Inmobiliaria Activo FijoActivo Fijo
INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
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El dueño subcontrata ciertas funciones de gestión diaria, pero mantiene el
control de los flujos de efectivo.
Cuando es difícil determinar si los servicios complementarios son o no lo suficientemente significativos, porque el dueño transfiere responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administración, se tratará como:
Inversión InmobiliariaInversión Inmobiliaria
Es determinante el CONTROL de los
flujos de efectivos generados por la
propiedad.
El dueño es un inversor pasivo
que transfiere la mayor parte de las responsabilidades
a terceros.
Activo FijoActivo Fijo
INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
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ARRENDADORAARRENDADORA ARRENDATARIAARRENDATARIA
TRATAMIENTOArrendamiento
Operativo - NIC 17Inversión inmobiliaria
NIC 40
INMUEBLE DE INVERSIÓN que se cede en alquiler a una empresa del grupo (su matriz o subsidiaria) que lo utiliza para
su uso
REGISTROCONTABLE
Inversión inmobiliariaNIC 40
Arrendamiento Operativo - NIC 17
Cuentas anuales
individuales
Estados financieros
consolidados
Activo FijoNIC 16
INMUEBLES : GRUPOS ECONOMICOS INMUEBLES : GRUPOS ECONOMICOS
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En dicho valor se incluyen los costos directamente atribuibles a la transacción
VALORACIÓN INICIAL
VALOR DE ADQUISICIÓN
Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
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Inmueble de inversión adquirida a terceros
=Importe facturado por el vendedor (incluyendo honorarios, los impuestos que graven la adquisición, y otros asociados)
Precio de adquisición
Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
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= Costo a la fecha de la finalización de la obra
Costo del inmueble
Tras lafinalización
NIC 40
Durante laconstrucción
NIC 16
Inversión Inmobiliaria construido por la empresa
Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
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INCLUYEN:Las pérdidas iniciales de operación o
recursos gastados en exceso en la
construcción, mano de obra, u otros.
.COSTE
COSTOS DE PUESTA EN MARCHA (Solo los necesarios para poner la
propiedad en funcionamiento)
Ej: Por ejemplo, el promotor asume el
impago de la Seguridad Social por parte del
contratista. Una campaña Publicitaria
De lanzamiento
Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
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Costo del inmueble de Inversión
=
Valor actualde caja
Pagos diferidos del inmueble de inversión
Total pagos
DIFERENCIA
NO SE ACTIVARÁ, se reconocerá como
GASTO POR INTERESES
Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial
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Los Desembolsos Posteriores a la adquisición de activos reconocidos como inversiones inmobiliarias
DEBEN INCORPORARSE A SU VALOR NETO
CONTABLE
Desembolsos posteriores a la adquisiciónDesembolsos posteriores a la adquisición
Cuando sea posible que este desembolso vaya a permitir al activo generar recursos económicos futuros superiores a los
inicialmente previsto, y el desembolso pueda estimarse y atribuirse al activo sobre una base razonable. 22
Los desembolsos posteriores se registrarán contablemente como gasto o como incremento de valor del activo, reconocido como inversión inmobiliaria, en función de las circunstancias iniciales de reconocimiento y medición.
Gastos de reparación o
mantenimiento
a) incrementar los ingresos respecto a los originales- por aumento de capacidad- por disminución de gastos operacionales
Se elimina del costo el antiguo y se incorpora el del nuevo elemento
Incremento del Valor neto contable
En caso contrario, el costo de reparación o restauración de un inmueble se tratará como
b) reemplazar un elemento que tenía una vida útil inferior al resto del inmueble.
Si se demuestra que esos egresos permitirán: Se contabilizarán como:
Desembolsos posteriores a la adquisiciónDesembolsos posteriores a la adquisición
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VALORACIÓN MODELO DEL
COSTOMODELO DEL
VALOR RAZONABLE
La empresa debe elegir y aplicar a todas sus inversiones inmobiliarias de inversión el
Valoración posterior al reconocimiento inicialValoración posterior al reconocimiento inicial
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Ello sugiere que un cambio desde:
Modelo del costoModelo del
valor razonable
En la valoración posterior a la inicial, el valor razonable es el criterio más importante y aunque, explícitamente, no se señala un tratamiento preferente y otro alternativo, sin embargo, se indica que es bastante improbable que si se aplicó dicho criterio, y se cambia, este cambio vaya a proporcionar una mejor presentación,
ES DIFÍCIL DE JUSTIFICAR
Valoración posterior al reconocimiento inicialValoración posterior al reconocimiento inicial
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VA
LO
R
RA
ZO
NA
BL
E
EN EL MODELO DE VALOR RAZONABLEpara aplicarlo como
método de valoración
EN EL MODELO DEL COSTO
para su desglose en la nota a los EE.FF.
En cualquier caso, las empresas están obligadas a obtener el valor razonable de sus inmuebles de
inversión:
Se aconseja, aunque NO SE EXIGE, que se obtenga el valor razonable en base a la valoración de un tasador independiente que tenga prestigio
en la profesión y que tenga experiencia reciente en la valoración de inmuebles del mismo tipo y localización.
Valoración posterior al reconocimiento inicialValoración posterior al reconocimiento inicial
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Cuando una empresa ha elegido el modelo del valor razonable, deberá aplicar dicho criterio a todos sus inversiones
inmobiliarias
Si no va a ser posible determinar el valor razonable Si no va a ser posible determinar el valor razonable con la con la suficiente fiabilidad y continuidadsuficiente fiabilidad y continuidad, , la empresala empresa valorará dicha propiedad hasta su ventavalorará dicha propiedad hasta su venta siguiendo el siguiendo el tratamiento de referencia de la NIC 16, y se asume que su tratamiento de referencia de la NIC 16, y se asume que su
valor residual es cero.valor residual es cero.
¡¡¡EXCEPCIONALMENTE!!!
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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Aunque, con posterioridad, no sea posible asignarle valores razonables con la suficiente fiabilidad.
La excepción prevista sólo se refiere al nuevo registro o alta de inmuebles de inversión y no a propiedades que ya hubieran sido contabilizadas a valor razonable.
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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Las variaciones en el valor razonable, ya sean incrementos o decrementos, se incluyen como beneficios o pérdidas del periodo y se registran en la cuenta de Pérdidas y Ganancias del periodo en el que surgen como resultado de la explotación.
LAS PÉRDIDAS Y GANANCIAS EN EL VALOR RAZONABLE
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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VALOR RAZONABLE DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Importe por el que un activo puede ser intercambiado entre partes informadas, razonables e independientes (no
vinculadas) en una transacción libre a precios de mercado
Las partes han de
estar informadas de:
-la naturaleza y características de la inversión
-de su uso actual y potencial
-de cómo está el mercado al día del balance
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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Es VALOR RAZONABLE es el VALOR DE MERCADO medido como el PRECIO MÁS PROBABLE que se podría obtener en la fecha del balance
El precio que iguala la relación entre
el precio más razonable que
pagaría el comprador
el precio más ventajoso que el
vendedor pudiera obtener
Esta estimación excluye cualquier precio incrementado o deflactado por términos o circunstancias tales como un financiación atípica, acuerdos de venta y posterior arrendamiento, contrapartidas especiales o concesiones de subvenciones por alguien asociado a la venta.
En la determinación del valor razonable NO SE DEDUCEN LOS COSTOS en que la empresa pueda incurrir por la disposición o venta posterior de la inversión inmobiliaria.
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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La definición de valor razonable se refiere a:
“PARTES INTERESADAS Y DEBIDAMENTE INFORMADAS”
A LA FECHA DEL BALANCE SOBRE :
- La naturaleza,características, uso real y potencial de la propiedad de inversión
- El estado y condiciones del mercado
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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LA MEJOR EVIDENCIA DEL VALOR RAZONABLE (para inmuebles
similares en la misma localidad y condiciones)
PRECIOS ACTUALES
La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad, o en los términos contractuales de contratos de arrendamiento y otros similares relacionados con la
propiedad.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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VALOR DE MERCADO
a) PRECIOS DE MERCADO para inmuebles de diferente naturaleza, condición o localización que
pueden ajustarse para reflejar tales diferencias
b) PRECIOS RECIENTES en mercados menos activos, ajustados para reflejar los cambios en las
condiciones económicas desde el día de la transacción
c) DESCUENTOS DE PROYECCIONES basados en estimaciones razonables de flujos futuros de caja, justificados por los términos
de contratos de arrendamiento u otros para propiedades similares, en la misma localidad y condiciones, usando tasas de descuento que reflejen las condiciones actuales del mercado en cuanto al
riesgo en el tiempo e importe de los flujos.
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
SI NO EXISTE VALOR DE MERCADO REFERENCIAL
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Si existe una variedad de fuentes de información disponibles para determinar el valor razonable
la empresa considerará las razones de las diferencias para escoger la estimación de valor razonable más fiable dentro de un rango más estrecho de estimaciones razonables del
mismo
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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El valor razonable NO se podrá determinar “de forma confiable y continuamente”
Cuando una empresa registra por primera vez un inmueble de inversión (por compra, finalización de obra o cambio de uso) y la variación en el rango de las estimaciones del valor razonable
sea muy amplia así como las probabilidades de los distintos resultados sean difíciles de evaluar, en tal caso
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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DIF
ER
EN
CIA
VALOR RAZONABLERefleja el conocimiento y estimaciones de todos los
partícipes en el mercado, y los factores relevantes para esos
partícipes
VALOR EN USORefleja el conocimiento y
estimaciones de la empresa en particular, que no tiene por qué ser aplicable a otras empresas,
en general
PUNTO DE VISTA DE LA EMPRESA
PUNTO DE VISTA DEL MERCADO
Si bien la NIC 40 no describe las bases para determinar el VALOR DE MERCADO, se puede entender que éste se puede determinar por el
valor de uso más alto y mejor, de modo que el VALOR RAZONABLE no es el único a tener en cuenta
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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La empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que son reconocidos en el balance general como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
(a)equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integrante de un edificio, y están generalmente incluidos en la inversión inmobiliaria, en lugar de ser reconocidos en forma separada como activo fijo; y(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable del inmueble de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo separado.
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
EVITAR ACTIVOS Y PASIVOS DUPLICADO EN EL REGISTRO INICIAL
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El valor razonable NO CONSIDERA LOS DESEMBOLSOS POSTERIORES que se puedan efectuar para mejorar el inmueble y no refleja los beneficios futuros que de los mismos se deriven.
Modelo del valor razonableModelo del valor razonable
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La empresa también puede optar por el MODELO DEL COSTO
en ese caso
deberá medir todas sus inmuebles de
inversión utilizando el tratamiento
preferente previsto en la NIC 16.
Modelo del CostoModelo del Costo
40
El tratamiento preferente de la NIC 16 establece que
los elementos del inmovilizado deberán contabilizarse por:
Costo de adquisicióno
costo de construcción
depreciaciones practicadas
provisiones por
deterioro de valor
Modelo del CostoModelo del Costo
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Una vez clasificado un activo como inmueble de inversión, sólo se podrá modificar dicha clasificación si se produce un
cambio de uso, cuando:
Inversión InmobiliariaNIC 40
Se ocupa por el propietario
Activo FijoNIC 16
Se inicia el desarrollo para su venta
InventariosNIC 2
TransferenciasTransferencias
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También se podrán clasificar como Inversión Inmobiliaria de inversión otros tipos de activos si se produce un cambio de
uso, en los siguientes casos:
Finaliza la ocupación por el propietario
Inversión Inmobiliaria
NIC 40
Inicio de una operación de arrendamiento operativo a terceros
Finaliza la construcción o desarrollo de un inmueble de
inversión en curso por la propia empresa
Activo FijoNIC 16
Activo FijoNIC 16
InventariosNIC 2
TransferenciasTransferencias
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INVERSION INMOBILIARIA (NIC 40) A:
Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del
elemento en el momento del cambio de uso
InventariosNIC 2
Activo FijoNIC 16
Transferencias en el modelo del valor razonable
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:Activo Fijo
NIC 16
Transferencias en el modelo del valor razonable
La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de arrendamiento operativo, decide recuperarlo para la instalación de parte de su negocio.
EJEMPLOS
El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del contrato para la instalación de parte de su negocio.
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:Activo Fijo
NIC 16
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
VL en el momento del cambio de uso
Activo Fijo
VR en el momento del cambio de uso
Pérdidas y Ganancias
Menor valor
Minusvalía
(si VL>VR)
VL= valor en libros VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:Activo Fijo
NIC 16
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
VL en el momento del cambio de uso
Activo Fijo
VR en el momento del cambio de uso
Plusvalía
(si VL< VR)
Excedente de Revaluación
VL= valor en libros VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
Transferencias en el modelo del valor razonable
La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de arrendamiento operativo, decide recuperarlo con la intención de venderlo, con remodelaciones previas.
EJEMPLOS
El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del contrato para venderlo.
InventariosNIC 2
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión Inmobiliaria
VL en el momento del cambio de uso
Inventarios
VR en el momento del cambio de uso
Pérdidas y Ganancias
Menor valor
Minusvalía
(si VL > VR)
InventariosNIC 2
VL= valor en libros VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
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INVERSIÓN INMOBILIARIO (NIC 40) A:
Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión inmobiliaria
VL en el momento del cambio de uso
Inventarios
VR en el momento del cambio de uso
Plusvalía
(si VL < VR)
InventariosNIC 2
Excedente de Revaluación
VL= valor en libros VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
50
51
Caso práctico
La Inmobiliaria S.A. posee dos oficinas en un edificio ubicado en el centro de Lima, las cuales se alquilaban y estaban contabilizadas como inversiones inmobiliarias bajo el método del valor razonable. Debido a la caída en los alquileres en esa parte de la ciudad, la Gerencia decidió vender una oficina y ocupar la otra con su personal administrativo.
Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta que el valor en libros de cada oficina era S/. 10,000 (valor razonable determinado al cierre del año 2008), siendo el valor razonable actualizado de cada local S/. 8,000.
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico - solución S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------204 Mercaderías (inmueble para la venta) 8,0003321 Edificios – Edificaciones administrativas 8,0006621 Pérdida en el valor razonable de inversiones inmobiliarias 4,000 a 3121 Inversiones inmobiliarias 20,000
Por la transferencia de las inversiones inmobiliariasa activo fijo y existencias
Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era mayor que el valor razonable (VR), la diferencia se registra como una pérdida en ambos casos.
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
52
53
Caso práctico
La Peruanita S.A. posee un edificio ubicado en el centro de San Isidro, las cuales se alquilaban y estaban contabilizadas como inversiones inmobiliarias bajo el método del valor razonable. Debido a problemas administrativos, la Gerencia decidió ocuparla con su personal administrativo.
Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta que el valor en libros del edificio era S/. 1,000,000 (valor razonable determinado al cierre del año 2007), siendo el valor razonable actualizado de cada local S/. 2,000,000.
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
Caso práctico - solución S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------3321 Edificios – Edificaciones administrativas 2,000,000a 3121 Inversiones inmobiliarias 1,000,000a 5711 excedente de Revaluación – Inv. Inmob. 1,000,000
Por la transferencia de las inversiones inmobiliariasa activo fijo.
Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era menor que el valor razonable (VR), la diferencia se registra como un excedente de revaluación.
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS
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INMUEBLE OCUPADO POR EL DUEÑO (NIC 16) A:
Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del elemento en el momento del cambio de uso
Las diferencias que puedan surgir entre el valor neto contable según la NIC 16 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarán como una revalorización según la NIC 16
Inversión InmobiliariaNIC 40
Transferencias en el modelo del valor razonable
TransferenciasTransferencias
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INMUEBLE OCUPADO POR EL DUEÑO (NIC 16) A:
Inversión InmobiliariaNIC 40
Transferencias en el modelo del valor razonable
La “revaluación” a la que se alude en este párrafo en relación a la NIC 16, se refiere tanto a la posibilidad de aumentos como de disminuciones de valor, es decir,
tanto a revalorizaciones como a devaluaciones.
TransferenciasTransferencias
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INMUEBLE OCUPADO POR EL DUEÑO (NIC 16) A:
Una empresa de distribución cede en arrendamiento operativo a terceros una de las naves comerciales que utilizaba como
almacén.
Inversión InmobiliariaNIC 40
Transferencias en el modelo del valor razonable
EJEMPLO
TransferenciasTransferencias
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Es decir, hasta el momento del cambio de uso, se aplicará al elemento la NIC 16 con todas sus consecuencias: depreciación, perdidas por
deterioro.
La diferencia que pueda surgir entre el valor en libros y el nuevo valor razonable asignado se tratará como una revalorización de acuerdo
con la NIC 16, de tal manera que:
Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE
Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE
La minusvalía que se produzca se computará como resultado del periodo, siempre que no exista un excedente de revaluación, que en ese caso, se
utilizará para compensar dicha minusvalía.
La plusvalía originada se computará como resultado del periodo en la medida que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro anteriores. El
exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por deterioro anterior se registrará como un excedente de revaluación.
TransferenciasTransferencias
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Si VALOR EN LIBROS (VL) > VALOR RAZONABLE (VR)La minusvalía se computará como resultado del periodo
VL = valor en libros
VR = valor razonable
Activo Fijo
VL en el momento del cambio de uso
Inversión Inmobiliaria
VR en el momento del cambio de uso
Minusvalía
(si VL > VR)
Pérdidas y ganancias
TransferenciasTransferencias
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Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE y existe una reserva por revalorización, se compensará la minusvalía
VL= valor en libros
VR = valor razonable
Activo Fijo
VL en el momento del cambio de uso
Inversión inmobiliaria
VR del cambio de uso
Excedente de revaluación
Pérdidas y ganancias
Exceso de la devaluación sobre el
importe de l excedente de revaluación
Diferencia VL y VR
TransferenciasTransferencias
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Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE la plusvalía originada se computará como resultado del periodo en la medida que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro anteriores. El exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por deterioro anterior se registrará como una reserva por revalorización.
TransferenciasTransferencias
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Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE
VL = valor en libros
VR = valor razonable
Activo fijo
VL en el momento del cambio de uso
Inversión inmobiliaria
VR del cambio de uso
Excedente de revaluación
Pérdidas y ganancias
Diferencia VLy VR hasta recuperar minusvalías anteriores
Exceso de la plusvalía respecto minusvalías anteriores
TransferenciasTransferencias
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INVENTARIOS (NIC2) A:
Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del elemento en el momento del cambio de uso
Las diferencias que puedan surgir entre el coste del elemento según la NIC 2 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Inversión InmobiliariaNIC 40
Transferencias en el modelo del valor razonable
TransferenciasTransferencias
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Transferencias en el modelo del valor razonable
Una empresa inmobiliaria incorpora una de sus existencias a su propio patrimonio para dedicarse a alquilarlo en régimen de arrendamiento operativo.
EJEMPLOS
Inversión InmobiliariaNIC 40
INVENTARIOS (NIC2) A:
TransferenciasTransferencias
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Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión InmobiliariaNIC 40
INVENTARIOS (NIC2) A:
Inventarios
VL en el momento del cambio de uso
Inversión inmobiliaria
VR del cambio de uso
Plusvalía
(si VL< VR)
Pérdidas y ganancias
VL = valor en libros
VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
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Transferencias en el modelo del valor razonable
Inversión InmobiliariaNIC 40
INVENTARIOS (NIC2) A:
Inventarios
VL en el momento del cambio de uso
Inversión Inmobiliaria
VR del cambio de uso
Minusvalía
(si VL> VR)
Pérdidas y ganancias
VL = valor en libros
VR = valor razonable
TransferenciasTransferencias
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Caso práctico :
Inversiones El Sol S.A.C. posee dos locales comerciales en un mercado de Lima, uno de los cuales (cuyo valor en libros es de S/10,000) estaba en venta y el otro (con un costo de S/. 10,000 y depreciación acumulada de S/. 2,000), lo utilizan como almacén.
Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10 años de Comercial Cruz S.R.L., la Compañía firma un contrato de arrendamiento por dicho plazo.
Se pide registrar la transferencia de ambos locales. El valor razonable de cada local asciende a S/. 16,000.
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
Caso práctico - solución S/. S/.
------------------------ 1 ------------------------3121 Inversiones inmobiliarias 16,000204 Mercaderías inmuebles 10,0007621Ingreso por aumento de valor 6,000 razonable de inversiones inmobiliarias
Por el registro de la transferencia del inmueblepara la venta como inversión inmobiliaria
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
68
Caso práctico - Solución S/. S/.
------------------------ 2 ------------------------3121 Inversiones inmobiliarias 16,00039 131 Depreciación acumulada 2,0003321 Edificaciones 10,00057 11 Excedente de Revaluación 8,000
Por el registro de la transferencia de activofijo a inversión inmobiliaria
NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA
69
Activo fijo en curso(NIC16)
costo de Construcción
Inversión inmobiliaria (NIC40)
valor razonable del cambio de uso
DIFERENCIAS
A PÉRDIDAS Y GANANCIAS
TransferenciasTransferencias
70
Enajenaciones o abandonosEnajenaciones o abandonos
Se venden o se incorporan a
un arrendamiento
financiero
Se retiran de uso y no se
espere obtener beneficios
económicos adicionales por
su venta
Las inversiones inmobiliarias se eliminan del balance cuando:
71
La NIC 18 Ingresos Ordinarios, en el caso de venta de
los inmuebles
La NIC 17 Arrendamientos, en
el caso de arrendamiento
financiero o venta con arrendamiento
posterior
Para determinar la fecha de venta o disposición de los inmuebles de inversión, la empresa aplicará:
Enajenaciones o abandonosEnajenaciones o abandonos
72
Ingresos netos por venta
Importe en libros-
PÉRDIDASY
GANANCIAS
RESULTADOS DE LA ENAJENACIÓN
Resultados de operaciones de venta
con arrendamiento posterior
INCLUIDO EN LA
NIC17, ARRENDAMIENTOS
=
Enajenaciones o abandonosEnajenaciones o abandonos
73
Importe a cobrar por venta de
inmuebles de
inversión
Valor razonable
CONTADO DIFERIDO
Cuantía nominal de la contraprestación
Valor al contado
DIFERENCIA
Ingreso por intereses NIC 18
Enajenaciones o abandonosEnajenaciones o abandonos
74
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