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El fenmeno de lasviviendas
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Julio Vinuesa(Director)Jos Mara de la Riva
Antonio J. Palacios
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Reservados todos los derechos. Est prohibido, bajo las sanciones penales y elresarcimiento civil previstos en las leyes, reproducir, registrar o transmitir estapublicacin, ntegra o parcialmente, por cualquier sistema de recuperacin y porcualquier medio, sea mecnico, electrnico, magntico, electroptico, por fotocopiao por cualquier otro, sin la autorizacin previa por escrito de los autores.
Julio Vinuesa Angulo.Jos Mara de la Riva mezAntonio J. Palacios Garca
Trabajo realizado mediante encargo del Ministerio de Vivienda a
travs de la Fundacin General de la Universidad Autnoma deMadrid
ISBN: 978-84-691-6638-3
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NDICE
Resumen ........................................................................................5
1 Objetivos y planteamiento ..........................................................7
2 Qu es una vivienda?...............................................................112.1 Aspectos ms relevantes de la vivienda ........................................112.2 Definiciones estadsticas de la vivienda.........................................122.3 Clases de vivienda segn su uso ..................................................162.4 La vivienda vaca: un concepto jurdico indeterminado ...................202.5 Por qu hay viviendas vacas?....................................................26
3 Anlisis estadstico del fenmeno de las viviendas vacas ......... 313.1 Evolucin del parque de Viviendas No Principales...........................33
3.2 Distribucin territorial de las Viviendas No Principales ....................373.3 Factores vinculables a la existencia de viviendas vacas .................. 433.4 El fenmeno de las viviendas desocupadas en Madrid..................... 533.5 Desocupacin en nuevos desarrollos residenciales de Madrid...........61
4 Valoraciones sobre el fenmeno de las viviendas desocupadas. 674.1 El peso de la economa ..............................................................684.2 Actitudes polticas e iniciativas legislativas .................................... 744.3 Insostenibilidad territorial del exceso de viviendas .........................80
5 Propuestas. ............................................................................... 835.1 Es apremiante mejorar la informacin estadstica sobre vivienda. ....83
5.2 Hay que avanzar en el conocimiento del parque para poderimplementar polticas slidas y duraderas .......................................885.3 Estrategias de actuacin............................................................. 90
6. Conclusiones .......................................................................... 101
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Resumen
Las informaciones estadsticas y el conocimiento sobre el parque devivienda y su utilizacin adolecen de gravsimas carencias, perotodo parece indicar que estamos ante una situacin de utilizacinineficiente del parque residencial.
El intento de analizar estadsticamente el uso del parque demuestrasobre todo la inconsistencia de la informacin disponible, y remarcael dficit de estudios que se centren en el anlisis y la explicacinde una casustica muy diversa, como soporte necesario para poderaplicar medidas eficaces en los supuestos y mbitos merecedores
de intervencin pblica.
Un primer diagnstico reafirma que la mayor parte de las viviendasdesocupadas se localizan en los nuevos desarrollos residenciales yen las reas deterioradas de los centros urbanos.
Es importante enmarcar el fenmeno de la desocupacin en uncontexto en el que el sector inmobiliario tiene un peso excesivo enla economa y en la financiacin de las administraciones locales y enel que la vivienda sigue siendo considerada como la forma
preferida, y casi exclusiva, de ahorro inversin de los hogares.
Parece obligado tomar medidas para hacer frente a unas estrategiasde desocupacin contrarias a la funcin social de la propiedad, quesuponen una utilizacin inadecuada del espacio urbano, perjudicialpara el inters comn y un despilfarro insostenible del territorio. Ytodo ello mientras en Espaa el derecho subjetivo a disfrutar de unavivienda digna y adecuada sigue siendo un objetivo lejano paraimportantes segmentos de la poblacin.
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Las incipientes iniciativas de actuacin sobre la vivienda vaca estnsobre todo apoyadas en medidas sancionadoras mediante recargos
fiscales y ofrecen serias dudas sobre su operatividad. Parece muchoms razonable desarrollar medidas incentivadoras que integrenestrategias para la puesta en valor de un patrimonio, muchas vecesdeteriorado pero con grandes rentas de centralidad, y paradinamizar el mercado de alquiler.
Se propone fundamentar slidamente medidas con vocacin deperdurar, con la idea bsica de coadyuvar al objetivo principal degarantizar el derecho subjetivo a la vivienda. Hay que comenzar por
combatir la especulacin urbanstica, el uso ineficiente del espaciourbano y el consumo insostenible del territorio y de otros recursosnaturales. Para ello hay que desincentivar la inversin especulativaen vivienda, que no puede seguir siendo el factor rector deldesarrollo urbano. La poltica de vivienda no puede estar desligadade una planificacin urbanstica, que garantice la racional utilizacindel territorio.
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1. Objetivos y planteamiento
Las dificultades de algunos hogares para ver adecuadamente
satisfechas sus necesidades de alojamiento siguen ocupando unlugar muy destacado entre los problemas sociales. Incluso en
las sociedades con economas mas avanzadas, capaces desde
hace decenios de garantizar universalmente otros derechos
bsicos como la educacin o la sanidad, an no se ha
conseguido garantizar de forma sistemtica el derechosubjetivo a una vivienda digna y adecuada.
Lo que histricamente se ha denominado problema de la
vivienda se concreta en la actualidad en la existencia de
hogares que no alcanzan la renta necesaria para poder
satisfacer por s mismos la necesidad bsica de alojamiento. Enuna valoracin ms extensa, el problema se identifica con el
exceso de esfuerzo financiero, en trminos de renta familiar,
que han de realizar los hogares para satisfacer su necesidad de
alojamiento y con las deficiencias de calidad o de adecuacin
necesarias para que se pueda considerar que el hogar dispone
de una vivienda digna y adecuada.El volumen de los grupos de poblacin afectados, sus perfiles
econmicos, sus rasgos sociales, tnicos, o su localizacin, son
algunas de las caractersticas de un problema que, adems de
ser valorado por los sntomas que manifiesta cclicamente, enlos procesos deintensificacin, habr de estudiarse, sobre todo,a travs de los factores estructurales que lo generan.
Hacia elderechosubjetivo ala vivienda
El problema de
la viviendadebe serestudiado atravs de losfactoresestructuralesque lo generan
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Los desajustes entre la necesidad de vivienda y el parque
existente, bien sean absolutos, en el caso de que no haya el
volumen suficiente de viviendas, o bien relativos o funcionales,cuando las viviendas existentes no se adecuen a lasnecesidades de la demanda, son la ms clara manifestacin del
problema, que normalmente se expresa mediante la
cuantificacin y la caracterizacin de la demanda de vivienda
insatisfecha.
Pero en buena lgica, la decisin de actuar polticamente sobrelos desajustes del mercado de la vivienda exige considerar el
problema tanto desde la perspectiva de la demanda como
desde el anlisis de la oferta.El objeto de este estudio es profundizar en el conocimiento del
parque de viviendas existente; ms concretamente de la
porcin del parque integrado por las viviendas que, por unas u
otras razones, no estn siendo utilizadas.
Segn el Censo de Poblacin y de Vivienda de 2001, en Espaa
haba 3,1 millones de viviendas desocupadas, lo que representa
un 14,8% del total de las viviendas familiares, cuando el stock
tcnico en rotacin para un gil funcionamiento del mercado
no tendra que ser superior al 5%1
(APCEAFI, 2003, p.21)2
.Tal cantidad de vivienda desocupada ha de ser valorada como
la expresin de un fenmeno de gran relevancia, al que, en
principio, solo cabe imaginarle cargado de connotacionesnegativas. Desde el punto de vista econmico porque hay un
gran patrimonio de un elevado valor que no produce
rentabilidad. Desde una perspectiva social, porque podra estar
producindose un uso inadecuado de la propiedad, al no
respetarse el principio de su funcin social. Circunstancia que
puede ser especialmente obvia en el caso de las viviendas que
han disfrutado o disfrutan de algn tipo de proteccin osubsidio o que estn ubicadas en zonas donde la oferta de
vivienda es especialmente escasa. Se est desaprovechando un
1 Las proporciones de vivienda vaca en otros pases europeos oscilan desde el 6,9% en Francia, el4,8% en Reino Unido, 3,6% en Alemania o 2,3% en Holanda. Ver Rodrguez, R. Infrautilizacin delparque de viviendas en Espaa: aparicin de viviendas vacas y secundariasBoletn CF+S 29/30. Junio2005. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/arrod3.html2APCEAFI (2003) Estimacin de la demanda de vivienda en Espaa (2003-2008). Madrid. AFI, p.21.
El problemade la viviendaha de serconsiderado
desde ladobleperspectivade lademanda y dela oferta
La altaproporcin deviviendasvacas es laexpresin de unfenmeno muyrelevante,cargado deconnotacionesnegativas
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recurso muy valioso, necesario e inaccesible para una parte de
la sociedad.
Tambin son varios los criterios bsicos para valorar
negativamente el exceso de viviendas desocupadas desde un
enfoque estrictamente urbanstico y territorial. El uso de
espacio urbano, del que la vivienda no es ms que una porcin,
debe estar al servicio del conjunto de la sociedad,prevaleciendo siempre los intereses colectivos sobre los
privados. El exceso de viviendas vacas da lugar, cuandomenos, a un funcionamiento ineficiente del espacio urbano.
Adems, desde criterios de sostenibilidad hay que recordar que
el territorio es un bien bsico y limitado y que los desarrollosresidenciales por encima de las necesidades de alojamiento
pueden estar suponiendo consumos excesivos de territorio, endetrimento del paisaje y de otros posibles usos no
residenciales.
La elevada proporcin de viviendas desocupadas en Espaaobliga a profundizar en el estudio de sus causas y
consecuencias con miras a plantear acciones conducentes aoptimizar el uso del parque residencial. Objetivo plausible en s
mismo y, sobre todo, como coadyuvante en las polticas para
facilitar el acceso a la vivienda.
El propsito de profundizar en el conocimiento del fenmeno de
la vivienda desocupada implica objetivos diversos que incluyen
su definicin y delimitacin conceptual; su cuantificacin, su
caracterizacin, la distribucin territorial del parque y su
dinmica; la consideracin jurdica y fiscal de este tipo deviviendas y la valoracin del fenmeno por parte de expertos
en urbanismo y vivienda.
El problema de la vivienda en Espaa y su tratamiento tienen,
junto a ciertas peculiaridades diferenciadoras, elementoscomunes que aconsejan buscar referencias en otros pases
europeos.
El objeto final de este estudio es la elaboracin de una serie depropuestas dirigidas a optimizar la utilizacin del parque
inmobiliario, en favor de un mejor funcionamiento del mercadoy como necesario paliativo al problema de la vivienda y, en
definitiva, como factor de cohesin social.
El exceso deviviendasvacas puedesuponer,cuando menos,un usoineficiente delespacio urbanoy un despilfarrode territorio
Hay queprofundizar en elconocimiento delparque deviviendas
desocupadas yplantear accionesdirigidas aoptimizar suutilizacin, comocoadyuvante delas polticas devivienda y encoherencia conun desarrolloterritorialsostenible
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No son menos importantes los efectos que la optimizacin de la
utilizacin del parque existente habra de tener en favor de un
crecimiento urbano menos depredador del territorio y porconsiguiente ms acorde con los criterios de sostenibilidad.
La adecuada utilizacin del parque de vivienda, en el caso de
las viviendas sujetas a algn tipo de proteccin, especialmente
cuando son de promocin pblica, es una exigencia legal que,sin embargo, puede estar registrando tambin importantes
deficiencias.
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2. Qu es una vivienda?
El concepto de vivienda, a pesar de su aparente obviedad, tiene
una gran complejidad, lo que hace que sea muy difcilestablecer definiciones concretas e inequvocas.
Hay que comenzar por reconocer que la vivienda es un objeto
polidrico, ya que son muchos y de naturaleza muy diversa los
elementos que pueden jugar un papel determinante en su
definicin. A la hora de definir su naturaleza y establecertipologas no slo intervienen las caractersticas propias de la
vivienda como realidad fsica, tambin hay que considerar otras
relativas a su localizacin, su estatus jurdico y, por supuesto,
las que conciernen a su utilizacin.
2.1 Aspectos ms relevantes de la vivienda
A efectos de lo que este estudio persigue, es necesario
extender las bases conceptuales para posteriormente poder
valorar con mayor precisin el significado de la informacindisponible y establecer un procedimiento de obtencin de
informacin complementaria y, por ltimo, de anlisis que
permita un mejor conocimiento del parque de la vivienda
desocupada.
Partimos de la consideracin de que una vivienda es una
porcin de espacio urbano de uso privado, destinada a ser
usada como alojamiento de un hogar.
La vivienda,un objetopolidrico
Una viviendano siempre esunalojamientopero siemprees un activoeconmico
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Pero la vivienda es tambin un activo econmico. De forma
clara, lo es para los propietarios que no usan la vivienda como
alojamiento, tanto si obtienen de ella rentas de alquiler, comosi las mantienen desocupadas con la nica pretensin deobtener una plusvala. Pero tambin cuando un hogar adquiere
una vivienda para satisfacer sus necesidades de alojamiento
permanente (vivienda principal) o temporal (vivienda
secundaria) est practicando una forma de ahorro y realizando
inexorablemente una inversin. En una reciente encuesta
realizada por AFI3 se pone de manifiesto que entre un 60 y un
80% de los que han adquirido una vivienda entre 2000 y 2005
y los que tienen intencin de adquirirla en el futuro, en el
momento de la compra, han sopesado la rentabilidad de lavivienda como inversin.
La calidad de la respuesta que la vivienda d como oferta ante
la necesidad de alojamiento o como expectativa de inversin
vendr en buena medida determinada por sus atributos
fundamentales:
Localizacin: Es una cualidad determinante y obliga a referircualquier anlisis a mbitos territoriales concretos,delimitados por criterios de estructura urbana o de
funcionalidad. Antigedad o ao de construccin-renovacin: Es una
caracterstica normalmente relacionada con el estado deconservacin, con el equipamiento de que dispone y conciertos rasgos tipolgicos.
Estado de conservacin, que puede hacer que una viviendano rena las condiciones de habitabilidad necesarias paracubrir las exigencias mnimas de seguridad y salubridad.
Superficie o cantidad de vivienda:La superficie (expresadaen m2/persona) puede dar lugar a situaciones de
hacinamiento o de disfuncionalidad ms o menos severas.
Nmero de habitaciones: Es una caractersticacomplementaria a la superficie, otra forma de considerar eltamao de la vivienda, til para estimar su adecuacin adiferentes tipos de hogares.
3EL PAS, 13 de noviembre de 2007, p. 30. Referencia al estudio realizado por Analistas FinancierosInternacionales AFI, encargado por el Grupo-14 que aglutina a los 13 mayores promotores nacionalesjunto a Asprima.
La valoracinde la viviendacomo ofertaexigeconsiderar ungran nmero deelementosdiferentes
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Tipo de edificio: Permite establecer tipologas (viviendascolectivas, en altura, unifamiliares, aisladas, adosadas). Sin
relevancia en la funcin de alojamiento, puede dar lugar aproductos muy diferentes y, por tanto, capaces por s mismosde segmentar la demanda. Tambin suponen diferentes tiposde impacto territorial.
Equipamiento: Est constituido por el conjunto deelementos de la vivienda y del edificio (agua, luz, bao,calefaccin, piscina, robtica...).
Rgimen de cesin: La vivienda puede estar disponible parasu propietario o para un hogar que alquila su utilizacin.Tambin hay otras situaciones distintas y generalmente
minoritarias como, por ejemplo, las cesiones gratuitas entrefamiliares. Es tambin un elemento segmentador de lademanda.
Rgimen de proteccin: Las viviendas pueden ser libres, sino estn sujetas a algn rgimen de ayudas o subsidios, y
protegidas cuando su construccin o su rehabilitacin se harealizado con ayudas pblicas en el marco de polticas devivienda y, por ello, estn sujetas a unas determinadasrestricciones de uso, de cesin y de precio. En Espaa, lasviviendas protegidas componen una amplia gama departicularidades, derivadas bsicamente de la promocin y de
la normativa que les es aplicable. Tipo de propietario: Las caractersticas y las estrategias de
los propietarios de las viviendas son tambin un elementodeterminante a la hora de tipificarlas. Los propietarios puedenser los propios hogares que las ocupan; hogares que ya nopueden ocuparlas; hogares ahorradores; hogares inversores;empresas que buscan obtener rentas de alquiler; institucionespblicas que implementan polticas de vivienda a travs de supropio parque, entre otras varias posibilidades, menosfrecuentes, como la propiedad en litigio. Generalmente lavivienda estar sometida al rgimen depropiedad horizontal,
pero tambin puede formar parte de unapropiedad vertical.
Precio: El precio de la vivienda es la resultante de todos losanteriores factores pero tambin es muy sensible a lasestrategias de la especulacin urbanstica y financiera.Cclicamente experimenta intensas fases alcistas pero esresistente a los ajustes a la baja. En los periodos de fuertessubidas de los precios, gana protagonismo el carcter de lavivienda como activo econmico frente a su condicin dealojamiento o bien de uso. Acta directamente como filtro,
Las clavesexplicativas deluso de algunasviviendas puedenestar en sulocalizacin, suantigedad, su
tamao, suestado deconservacin, suprecio...
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segmentando la demanda. No slo se expresa en trminos demayor o menor adecuacin sino que excluye en forma
absoluta a parte de la demanda.Los principales atributos de la vivienda pueden actuar tambin
como elementos explicativos de sus circunstancias deutilizacin. La localizacin, la antigedad, el tamao, el estado
de conservacin, el precio... pueden ser las claves de la
desocupacin de algunas viviendas.
2.2 Definiciones estadsticas de la vivienda
Las dificultades de definicin se manifiestan ya en los
operativos estadsticos desarrollados para elaborar lainformacin que permiten dimensionar y caracterizar el parque
de viviendas y se magnifican cuando se trata de calificarlas por
sus aspectos econmicos, jurdicos, fiscales... y cuando los
criterios de definicin pasan de sus caractersticas fsicas a los
modos e intensidades de uso.
Las definiciones elaboradas por el Instituto Nacional de
Estadstica (INE) en sus trabajos preparatorios para el Censo dePoblacin y Vivienda de 20014, que se transcriben literalmente
a continuacin, son una constatacin suficientemente expresiva
de las dificultades a solventar, incluso cuando slo se pretendediferenciar las viviendas como objetos contables:
Vivienda: Recinto estructuralmente separado eindependiente que, por la forma en que fue construido,reconstruido, transformado o adaptado, est concebido paraser habitado por personas o, aunque no fuese as,constituye la residencia habitual de alguien en el momento
censal. Como excepcin, no se consideran viviendas losrecintos que, a pesar de estar concebidos inicialmente parahabitacin humana, en el momento censal estn dedicadostotalmente a otros fines (por ejemplo, los que estn siendousados exclusivamente como locales).
Un recinto se considera separado si est rodeado porparedes, muros, tapias, vallas..., se encuentra cubierto por
4INE (1999) Censo de Poblacin y Vivienda Proyecto Censal. INE. Madrid.
Los intentos dedefinicinestadstica sonuna primeraconstatacin delas dificultadesque existen para
definir lavivienda
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techo, y permite que una persona, o un grupo de personas,se aslen de otras, con el fin de preparar y consumir sus
alimentos, dormir y protegerse contra las inclemencias deltiempo y del medio ambiente.
Se considera independiente si tiene acceso directo desde lacalle o terreno pblico o privado, comn o particular, o biendesde cualquier escalera, pasillo, corredor..., es decir,siempre que los ocupantes de la vivienda puedan entrar osalir de ella sin pasar por ningn recinto ocupado por otraspersonas.
En todo caso, se tiene en cuenta la situacin actual delrecinto-vivienda y no el estado primitivo de construccin, de
modo que en las agregaciones o subdivisiones de viviendasse consideran cuantas unidades hayan resultado del procesode transformacin, siempre que cumplan las condicionesanteriormente definidas, e independientemente, por tanto,de su situacin inicial de construccin.
Se manejan dos tipos de viviendas: viviendas colectivas
(tambin conocidas como establecimientos colectivos) y
viviendas familiares. A su vez, dentro de las viviendas
familiares, hay un subtipo denominado alojamiento. Acontinuacin, se reproducen las definiciones censales de cada
uno de estos tipos.Vivienda colectiva: Vivienda destinada a ser habitada porun colectivo, es decir, por un grupo de personas sometidasa una autoridad o rgimen comn no basados en lazosfamiliares ni de convivencia. La vivienda colectiva puedeocupar slo parcialmente un edificio o, ms frecuentemente,la totalidad del mismo.
A efectos censales, se incluyen tanto las viviendascolectivas propiamente dichas (conventos, cuarteles, asilos,residencias de estudiantes o de trabajadores, hospitales,
prisiones), como los hoteles, pensiones y establecimientosanlogos.
Vivienda familiar: Vivienda destinada a ser habitada poruna o varias personas, general pero no necesariamenteunidas por parentesco, y que no constituyen un colectivo,segn la definicin anterior. Las viviendas familiares seincluyen en el Censo de Viviendas, con independencia deque estn ocupadas o no en el momento censal. No seincluyen, en cambio, los recintos construidos inicialmentepara viviendas pero que en la poca de los Censos se
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utilizan exclusivamente para otros fines (viviendas que sehan transformado totalmente en oficinas, talleres,
almacenes..., que son censadas como locales).A pesar de no cumplir estrictamente la definicin, tambinse consideran viviendas familiares los alojamientos, que sedefinen a continuacin. Cuando sea necesario distinguirentre vivienda familiar propiamente dicha y alojamiento, ala primera se le aadir, siguiendo las normasinternacionales, el adjetivo convencional.
El adjetivo familiarno debe interpretarse como que se exigeque los habitantes de la vivienda tengan que estar siempreemparentados entre s. Para ser exactos habra que usar un
adjetivo relativo a hogar, en vez de a familia, pero se hapreferido mantener la denominacin tradicional para no darla sensacin de que se est cambiando esencialmente deconcepto, que no es el caso.
Alojamiento:Vivienda familiar que presenta la particularidadde ser mvil, semipermanente o improvisada, o bien que noha sido concebida en un principio con fines residenciales(tiendas de campaa, barracones, barcos, chabolas, cuevas,remolques...) pero, sin embargo, constituye la residencia deuna o varias personas en el momento del censo (por tanto,los alojamientos vacos nose censan).
2.3 Clases de vivienda segn su uso
En el Proyecto Censal, se incorpora tambin una explicacin
detallada del contenido del Censo de Vivienda con la
justificacin de su utilidad. En el caso de las clases de
viviendas dice: La distincin entre viviendas principales,
secundarias y desocupadas es fundamental, tanto desde el
punto de vista analtico como operativo y las define tal comose transcribe a continuacin:
Vivienda principal: una vivienda familiar se consideraprincipal cuando es utilizada toda o la mayor parte del aocomo residencia habitual de una o ms personas.
Las viviendas No Principales pueden ser:
a)Viviendas secundarias:se trata de una vivienda familiarque suele utilizar alguno de los miembros del hogar deforma temporal o espordica (en vacaciones, fines de
La clasificacinde las viviendassegn el uso quede ellas se hacees el punto departida en elanlisis del
fenmeno de laviviendadesocupada
El Censoestablece dosgrandes tipos devivienda:Principales y No
rincipales
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semana, trabajos temporales etc.), durante un mnimode 15 das a lo largo del ao, y que no constituye
residencia habitual de ninguna persona.b) Vivienda desocupada: Una vivienda familiar se considera
desocupada o vaca cuando no es la residencia habitualde ninguna persona ni es utilizada de forma estacional,peridica o espordica por nadie. Se trata de viviendasdeshabitadas, disponibles para venta o alquiler o,simplemente, abandonadas.
c) Otro tipo: por ejemplo, las destinadas a alquileressucesivos de corta duracin usadas de maneracontinuada y no estacional (por lo que no deben
considerarse secundarias) pero que tampoco constituyenla residencia habitual de alguna persona.
d)Vivienda no principal, para la que no puede determinarsesi pertenece a los tipos a), b) o c).
As pues, el INE establece dos grandes categoras de viviendas
en funcin de su uso. En primer lugar como categora ms
evidente estn las viviendas principales. Son las que estnsiendo utilizadas como residencia permanente por un hogar. A
partir del Censo de 2001, en coherencia con los conceptosestablecidos, tiene que darse una coincidencia absoluta entre el
nmero de hogares y el nmero de Viviendas familiaresPrincipales.
El resto de las viviendas sern por diferencia con respecto al
total, viviendas no principales. La cuantificacin de ambas
categoras puede considerarse en principio razonablemente
fiable. Mayor dificultad plantea la cuantificacin de los
diferentes tipos de Viviendas No Principales.
Tal como queda reflejado en la Tabla 1, los resultados del
Censo de 2001 se presentan referidos a tres categoras de
Viviendas No Principales. Las de uso ocasional o secundarias,las que en la fecha censal estaban desocupadas o vacas y otras
que no pertenecen a ninguna de las dos categoras anteriores y
que incluye por tanto a aquellas de las que, conocida su
utilizacin, puede decirse que no son principales ni secundarias,
junto a las que no ofrecen datos ciertos sobre su uso. No hay
que perder de vista que, en relacin con una buena parte de las
Viviendas No Principales, la informacin obtenida es fruto de lapercepcin del propio agente censal, lo que necesariamente
El nmero deViviendasPrincipalescoincide con elde hogares y,como el conjuntode las No
Principales,puedeconsiderarse unainformacinrazonablementefiable
La distribucinde las viviendasNo principalesofrece seriasdudas sobre sufiabilidad ya queel procedimientocensal para laobtencin deinformacinsobre lasviviendas NoPrincipales esinadecuado.
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incorpora dudas sobre su fiabilidad. El procedimiento censal
para la obtencin de informacin sobre las viviendas No
Principales es inadecuado.
Tabla 1. Distribucin de las viviendas segn sus usos. Espaa.2001.
A-Viviendas Colectivas 11.146
B-Viviendas Familiares 20.946.555 100,00%
-B1 Alojamientos 3.143 0,02%
-B2 Viviendas PrincipalesConvencionales 14.184.026 67,72%
-B3 Viviendas No Principales 6.759.385 32,27%
-B3.1 Secundarias 3.360.631 16,04%-B3.2 Vacas 3.106.422 14,83%-B3.3 Otras 292.332 1,40%
FUENTE: INE. Censo de Poblacin y Vivienda de 2001.
En el propio Proyecto Censal se establece, como ya se haindicado anteriormente, una categora para incluir aquellos
casos de dudas insuperables sobre la situacin de uso con laque ...se pretende no obligar a los agentes a tomar decisiones
poco fundadas sobre el tipo de vivienda no principal cuando lo
nico que sepan es que la vivienda en esos momentos se
encuentra vaca y que no hay personas empadronadas en ella
(es decir, no pueden conseguir suficiente informacin para
determinar si es secundaria o desocupada)5.
Como reflejo de esta inseguridad, expertos en estadsticastursticas optan por considerar viviendas de potencial usoturstico al conjunto de las 6,47 millones de viviendas que
agrupa a las que el Censo considera secundarias ms lasclasificadas como vacas. La definicin que en este caso se da al
alojamiento privado de potencial uso turstico es: ...una
vivienda no principal que puede ser utilizada por los miembros
5INE (2001) Censos de Poblacin y Viviendas 2001. Proyecto, p.61
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del hogar u otros individuos durante 6 meses o ms con fines
tursticos (tomado el ao como periodo de referencia), y no
est considerada como ningn tipo de alojamiento colectivo6.
El aparato estadstico recoge adems otra informacin diversa
relativa a las caractersticas de las viviendas, su uso y su
localizacin, que permite profundizar en la valoracin del
parque. En relacin con los 3,1 millones de viviendas que segnel Censo de 2001 estaban vacas es posible clasificarlas en
razn de su localizacin por circunscripciones administrativas ytipos de mbitos geogrficos; por su antigedad o ao de
construccin; por su estado de conservacin, segn el tipo de
edificio y segn que dispongan o no de algunos de losequipamientos bsicos.
Las tipologas resultantes de los cruces de los diferentes
atributos, ponderados con algunos otros aspectos como los
precios medios, pueden permitir avanzar en el conocimiento de
los factores vinculables a la mayor o menor proporcin deviviendas vacas.
Otro aspecto fundamental a considerar en el anlisis de los
datos censales es que la informacin est referida a un
momento concreto. El censo proporciona una imagen fija,mientras que la utilizacin que se hace de las viviendas es una
circunstancia sujeta a cambios no siempre previsibles en sus
motivaciones ni en su frecuencia.
La idea de vivienda desocupada o vaca hace referencia a una
situacin temporal y por tanto cambiante que conduce al
concepto de flujos o nmero de viviendas que pasan a estar
vacas o que dejan de estarlo a lo largo de un determinado
periodo de tiempo.
Adems del anlisis del stock de viviendas que estndesocupadas en un momento dado, el estudio de las causas de
desocupacin y las caractersticas de esas viviendas son un
paso necesario para diagnosticar sobre el fenmeno. La
intensidad de flujos de ocupacin y desocupacin de viviendas yel tiempo que permanecen vacas los distintos tipos de
viviendas son otras dimensiones imprescindibles. Sin embargo,
6Mayo, R. y Velasco, M.C.(2007) Alojamiento privado de uso turstico desde el lado de la oferta.ndice. Revista de Estadstica y sociedad, n 24, septiembre de 2007. pp. 25
El uso que sehace de lasviviendas escambiante enel tiempo
Adems delstock deviviendasvacas esnecesarioconocer losflujos de
ocupacin ydesocupacin
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20 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
hay que recordar que actualmente en Espaa no existe
informacin estadstica que permita hacer este tipo de anlisis,
ni siquiera en trminos de aproximacin a la realidad.
2.4 La vivienda vaca: un concepto jurdicoindeterminado
Como se ha indicado, este estudio sobre el uso del parque de
viviendas en Espaa tiene entre sus objetivos la elaboracin de
propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer laoptimizacin de su utilizacin con criterios sociales,econmicos, urbansticos y territoriales. En principio, cualquier
medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o
sobre su fiscalidad necesita una definicin clara e inequvoca
del objeto de actuacin.
En primer lugar hay que preguntarse si existe una definicin
jurdica de vivienda; alguna norma legal donde se determine
qu es exactamente una vivienda.
Con carcter general, lo que ms se aproxima a esa definicinlegal puede estar en la normativa que regula la concesin por
parte de los ayuntamientos de la licencia de primera ocupacin,
que tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o
instalaciones. Para ello el rgano que la otorga habr
comprobado que la construccin ha sido ejecutada deconformidad con el proyecto inicial que le sirvi de base para la
concesin de la licencia por la que se autoriz la obra, que sta
se encuentra debidamente terminada y es apta segn las
condiciones urbansticas de su destino especfico. Sirve la
licencia de primera ocupacin para controlar si el edificio puedehabilitarse para el uso pretendido, en este caso, el uso
residencial, por estar en zona apropiada y reunir lascondiciones idneas de habitabilidad, seguridad y salubridad7.
7 La normativa bsica de aplicacin para la concesin de la licencia es:-Normativa de proteccin contra incendios segn indica el art. 3.1 NBE-CPI-96.-Real Decreto 1627/97 de 24 de Octubre, por el que se establecen las condiciones mnimas deSeguridad y Salud. (B.O.E. N 256 de 25 de octubre)-Real Decreto 217/2001 de 30 de septiembre de 2001, de Accesibilidad y Supresin de Barreras.
Aproximacinjurdica alconcepto devivienda:edificio queesten zonaapropiada yrene lascondicionesidneas dehabitabilidad,seguridad ysalubridad
La tareainacabada porestablecer unadefinicinjurdicarigurosa yoperativa devivienda vaca
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 21
Esta licencia, que se exige tambin para los edificios que hayan
sido objeto de ampliacin o de modificaciones sustanciales, es
necesaria para la contratacin definitiva de los servicios deenerga elctrica, agua, gas, telefona...
Como ya se ha dicho, la competencia para el otorgamiento de
la licencia es municipal, y requiere la presentacin de la
certificacin de finalizacin de obra suscrito por los tcnicos yvisado por el respectivo colegio profesional.
La Ley de Derecho a la Vivienda de Catalua, aprobada el 28 de
diciembre de 2007, define vivienda como:
toda edificacin fija destinada a que residan en ella personas
fsicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicioscomunes del inmueble en el que est situada y los anexos que
estn vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las
condiciones de habitabilidad que fija la presente Ley y lanormativa que la desarrolle y cumple la funcin social de aportar
a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y
los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades
personales ordinarias de habitacin8
La determinacin jurdica para que una vivienda puedaconsiderarse como desocupada o vaca presenta an mayores
dificultades. La experiencia al respecto es reciente, corta yescasa.
El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, en su art.72.4 dice:
Tratndose de inmuebles de uso residencial que se encuentrendesocupados con carcter permanente, por cumplir las condicionesque se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrnexigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota lquida delimpuesto.
Dicho recargo, que se exigir a los sujetos pasivos de este tributoy al que resultarn aplicable, en lo no previsto en este prrafo, susdisposiciones reguladoras, se devengar el 31 de diciembre y seliquidar anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada ladesocupacin del inmueble, juntamente con el acto administrativopor el que sta se declare.
8Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, art. 3,a.
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22 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
As pues, los ayuntamientos podrn exigir un recargo de hasta
el 50 % de la cuota lquida del impuesto, pero para ello se
requiere del correspondiente desarrollo reglamentario por partedel Ministerio de Economa y Hacienda que determine qu esuna vivienda desocupada, dando as cobertura al preceptivo
acto administrativo por el que se declara que una vivienda est
desocupada. En un borrador de reglamento elaborado en 2004,
y que no ha pasado de tal, se defina la vivienda desocupada
como aquella que no tiene condiciones de habitabilidad
inmediata, con algunos criterios adicionales como un ao de
aviso para la declaracin de desocupada, en el que no se han
alcanzado unos consumos mnimos de 5 m3 de agua o 15 kwde
energa elctrica.
El Ministro de Economa y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba alos medios de comunicacin9 que la definicin de vivienda
desocupada es un concepto jurdicamente indeterminado que
cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vaco se
puede considerar desde una segunda residencia hasta una
vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la
mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad. No
parece pues razonable esperar que el Ministerio de Economa y
Hacienda tenga previsto el mencionado desarrolloreglamentario.
En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 deseptiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario
de Esquerra Republicana10, se indica que no existe plazo
previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no
contemplarse como prioritario.
El Ayuntamiento de Sevilla en su Ordenanza Fiscal Reguladoradel Impuesto sobre Bienes Inmuebles aprueba el recargo del
50% previsto en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales11
,con lo podra convertirse en el primer municipio en el que
aplica. En dicha Ordenanza se establece que:
9Desayunos Informativos de Europa Press, 30 de enero de 2007.10 Informe sobre la pregunta escrita de D Rosa Mara Bons i Pahisa, Diputada del Grupo ParlamentarioEsquerra Republicana, en relacin con el desarrollo reglamentario del concepto de viviendasdesocupadas con carcter permanente.11Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, aprobada por el Ayuntamiento deSevilla el 27 de diciembre de 2004. Artculo 15.
La viviendavaca: conceptojurdicamenteindeterminadoy no prioritario
Vivienda vacasera aquellaque, dada dealta en elregistro delIBI, no es laresidencia deningn hogarempadronado
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 23
... se entender que un inmueble de uso residencial estdesocupado con carcter permanente cuando no se
encuentre en ninguna de las siguientes situaciones:a) Que constituya la vivienda habitual de su titular en elcaso de que ste sea una persona fsica, o el domiciliosocial cuando su titular sea una persona jurdica o un entede los del artculo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 dediciembre, General Tributaria.
b) Que est ocupada por algn miembro de la unidadfamiliar de su titular o por un descendiente que, an noformando parte de la misma, le d derecho a practicar ladeduccin en concepto de mnimo por descendientes en el
IRPF.c) Que est afecta a alguna explotacin econmica.
d) Que est cedida en su uso a terceros por cualquierttulo.
Segn declaraciones a la prensa del Concejal de Hacienda y
Presidencia del Ayuntamiento de Sevilla12 existen en el
municipio unas 40.000 viviendas dadas de alta en el Registro
del IBI en las que segn el Padrn municipal no hay nadie
empadronado. Estas son las viviendas que en principio sern
consideradas como desocupadas.
La Ley del Derecho a la Vivienda, de Catalua define la vivienda
vaca del siguiente modo:
Vivienda vaca: la vivienda que queda desocupadapermanentemente, sin causa justificada, por un plazo de ms de
dos aos. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por
razones laborales, el cambio de domicilio por una situacin dedependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en
proceso de prdida de poblacin y el hecho de que la propiedad
de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de
resolucin.13
En el Pas Vasco, la Estadstica Bianual de Vivienda Vaca14 (enrealidad se realiza cada dos aos y no dos veces al ao), indica
que:
12http://blogs.periodistadigital.com/ladrillos.php/2007/09/11/sevilla_gravara_viviendas_vacias123413Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, art. 3,d.14 Estadstica Bianual 2005 sobre Vivienda Vaca en la C.A.E. Presentacin de Principales Resultados.Informe junio 2005. Gobierno Vasco. Departamento de Vivienda y Asuntos sociales.
Vivienda vacaes aquella quese encuentrapermanente-mentedesocupadadurante unplazo superiora dos aos sincausajustificada
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24 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
En las secciones urbanas de la Comunidad Autnoma deEuskadi, en torno a 54.400 viviendas (7%) se clasifican
como vacas, denominacin impropia que ha hechofortuna, y que implica que estn siendo utilizadas comosegunda residencia (o viviendas temporales) opermanecen deshabitadas.15
El Plan de Vivienda Vaca16, que se viene aplicando en el Pas
Vasco desde 2002 parte de esa estadstica que permite detectar
las viviendas vacas gestionables (aquellas que llevan
desocupadas ms de un ao ininterrumpido, no son utilizadas
como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el
mercado, localizadas en secciones urbanas.)17.
El Anteproyecto de Ley de Garanta del Derecho Ciudadano auna Vivienda Digna18 del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice:Para determinar la falta de ocupacin de una vivienda vaca o
permanentemente desocupada la Administracin tendr en cuenta,entre otros, los siguientes factores:
a) Los datos del padrn de habitantes y de otros registros pblicosde residentes u ocupantes.
b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
c) Recepcin de correo y notificaciones en otros lugares.
d) Utilizacin habitual de otros lugares para realizarcomunicaciones telefnicas e informticas.
e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de lasAdministraciones Pblicas que tiene atribuidas las funciones deinspeccin en materia de vivienda y de los agentes de la autoridaden general.
g) Declaraciones de los vecinos prximos.
h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitarcomprobaciones de la Administracin cuando no se desprenda la
existencia de ninguna causa verosmil que pueda fundamentarla ycuando consten adems otros indicios de falta de ocupacin.
http://www.gizaetxe.ejgv.euskadi.net/r40-18874/es/contenidos/estadistica/estadistica_vivienda_vacia/es_estvdava/estadistica_vivienda_vacia.html15Op. Cit, p. 416http://www.etxebide.info/q01a/q01anews_one.jsp?id=673317BOPV martes 31 de diciembre de 2002. Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales N-7427
Decreto 316/2002, de 30 de diciembre, http://www.euskadi.net/bopv2/datos/2002/12/0207427a.pdf18http://www.etxebide.info/etxebide/html/datos/ant_ley_viv_c.pdf
Viviendasvacasgestionablesson aquellasque llevandesocupadasms de un aoininterrumpido,
no sonutilizadas comosegundaresidencia y nose encuentranen oferta en elmercado,localizadas enseccionesurbanas
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 25
Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican tambin a la
concrecin del carcter de vivienda vaca:
1. Constituyen el hecho imponible y deber dar lugar a ladeclaracin administrativa de vivienda desocupada a la que sehace referencia en el artculo 91.2 de esta Ley las viviendassituadas en el territorio de la Comunidad Autnoma del Pas Vascoen las que no habite ninguna persona durante ms de trescientoscincuenta das en el curso de un ao, salvo que concurra lasexcepciones reguladas en el siguiente artculo.
2. Se entender que est desocupada la vivienda en la queconcurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrn municipalde habitantes por el perodo establecido en el nmero anterior,dentro del ejercicio impositivo.
b) Que se compruebe dicha situacin bien a travs de los informesde agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien atravs de los datos indiciarios de dicha situacin relativos aconsumos de suministros bsicos como agua, electricidad yanlogos. A este respecto se entender que la vivienda est ensituacin de desocupacin cuando no cuente con contrato desuministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumosinferiores a los que se derivaran de su ocupacin por el perodoestablecido en el prrafo anterior, calculados en base [a] la media
habitual de consumo por persona y por ao. Dichos valores sernfacilitados por las compaas suministradoras que presten servicioen el municipio, si bien en defecto de informacin ms especificapodr considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual elconsumo de agua sea inferior a 2,25 metros cbicos por persona yao, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80kilowatios/hora por persona y ao, y/o el consumo de gas seainferior a 6 metros cbicos por habitante y ao.
c) Los consumos descritos en la letra anterior podrn sermodificados reglamentariamente.
Artculo 94. Exenciones
Quedan exentos en todo caso del canon:a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de suresidencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, entodo caso, debern justificar documentalmente.
b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso,debern justificar documentalmente esta circunstancia.
c) las segundas residencias que, en todo caso, debern justificardocumentalmente esta circunstancia.
En la ComunidadAutnoma del PasVasco, para lasviviendas en lasque no habiteninguna personadurante ms detrescientoscincuenta das en
el curso de un aose producir ladeclaracinadministrativa deviviendadesocupada
Los intentospara definir lavivienda vacachocan con ladificultad deestablecer
criteriosrigurosos yuniversalesaplicables enactuacionesadministrativas
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26 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta
ahora (algunos estn en pleno proceso de trmite para su
aprobacin y puesta en prctica) chocan frontalmente con ladificultad real de establecer los criterios que permitandeterminar con rigor y de manera universal la existencia de una
vivienda vaca, como objeto de actuacin administrativa.
Para que una vivienda pueda ser considerada vaca esnecesario que no este siendo ocupada (segn unos criterios de
desocupacin discutibles y de difcil verificacin y fciles deburlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario
pero necesariamente largo. Bsicamente, los criterios son la
existencia de un hogar empadronado y ciertos consumosmnimos. Es fcil imaginar que estas iniciativas podran
provocar cambios de empadronamiento sin cambio real deresidencia y consumos innecesarios.
2.5 Por qu hay viviendas vacas?
Establecida la enorme complejidad del objeto vivienda,
reconocida tambin la dificultad an mayor para concretar elobjeto de estudio: la vivienda desocupada o vaca, es necesaria
una primera aproximacin a las causas que hacen que una
vivienda permanezca vaca, con las consiguientes prdidas de
aprovechamiento.
Cabe partir de tres premisas bsicas:
a) Nadie, cualquiera que sea su condicin o su
circunstancia, querr renunciar a percibir una renta. Si lo
hace habr que preguntarse por las causas que le llevan a
renunciar a ella en perjuicio propio.b) La vivienda, como espacio urbano privado de lento
deterioro y rpida revalorizacin, es apreciada por su
valor de cambio. Su revalorizacin a medio y largo plazo,
histricamente constatada, puede favorecer el hecho de
que los propietarios minusvaloren las rentas que podran
obtener mediante su arrendamiento.
Es necesarioestablecer lasposibles causasde la noutilizacin
El carcterpunitivo de ladeclaracin devivienda vacapresumible-mente desatarestrategiasenmascaradoraseficaces entre los
propietarios
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 27
c) Una legislacin demasiado rgida y un sistema judicial
lento provoca desconfianza y temor entre los propietarios,
que al sopesar los riesgos de arrendar su vivienda decidenmantenerla desocupada renunciando a las potencialesrentas del alquiler.
En los procesos de rotacin de las viviendas al cambiar de
hogar ocupante, con independencia de que cambie o no dergimen de cesin, la vivienda permanece vaca durante un
periodo de tiempo que puede abarcar varios meses o aos.Igualmente es razonable que transcurra un periodo de varios
meses desde la terminacin de la vivienda hasta su primera
ocupacin.Cuando la vivienda ha sido adquirida como inversin es posible
que su destino sea permanecer vaca. Si se trata de estrategias
especulativas, cuando el inversor slo busca obtener
rpidamente una plusvala, lo normal seran periodos de
desocupacin no muy dilatados. El inversor se centra en laplusvala a corto plazo y renuncia a la obtencin de rentas de
alquiler porque sus estrategias se ven amenazadas por losplazos que establecen la legislacin para los contratos de
arrendamiento.
Ms dilatada podra ser la desocupacin de la vivienda cuando
el hogar propietario la haya adquirido como forma de ahorro
inversin, a veces en previsin de las necesidades de vivienda
de los hijos con aos, incluso quinquenios, de adelanto.
Tambin en este caso se decide renunciar a la obtencin de la
potencial renta de alquiler por evitar los riesgos que se lesuponen a la cesin de la vivienda en alquiler.
Hay viviendas que permanecen vacas porque unas acusadas
deficiencias de habitabilidad las sitan por debajo del nivel de
exigencia de la demanda. Es una situacin que estnormalmente relacionada con la antigedad de la vivienda y
tiende a concentrarse en reas centrales urbanas. La puesta en
uso de estas viviendas exige actuaciones de rehabilitacin,
complejas y costosas, casi inviables para pequeos
propietarios.
En edificios en rgimen de alquiler en los que el progresivo
deterioro aboca inevitablemente a la rehabilitacin integral o al
Los cambios deocupante o laprimeraocupacinconsumen unosplazos durantelos cuales lavivienda estinevitablementevaca
La inversinestrictamenteespeculativano debeproducirperiodos dedesocupacinmuy dilatados
La vivienda-ahorro puedepermanecervaca largosperiodos detiempo portemor a losriesgos delalquiler
En las reascentrales, lacausa de ladesocupacinson el deterioroy lasdificultades delos procesos derehabilitacin
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derribo, suelen producirse procesos largos y conflictivos hasta
que no se alcanza la salida, ms o menos forzada, de todos los
inquilinos, lo que implica que algunas viviendas permanezcanvacas indefinidamente. La dilatacin de las licenciasmunicipales para los cambios de uso o renovacin y las esperas
por los vencimientos de los contratos de alquiler estn
frecuentemente tras estas situaciones.
En un parque en el que las viviendas son mayoritariamente
propiedad de sus ocupantes, las rotaciones por herenciatambin pueden ser un factor de desocupacin. Sin tener que
pensar en situaciones litigiosas, la resolucin de los trmites de
la herencia exige unos periodos de tiempo considerables quehay que aadir a los propios de la venta o el alquiler de una
vivienda que ha quedado vaca por extincin del hogar que laocupaba. Esta causa est vinculada al ciclo de vida del hogar y
habr de intensificarse en los prximos quinquenios como
consecuencia del envejecimiento demogrfico y del
consiguiente crecimiento de los flujos de extincin de hogares,
especialmente en ciertas reas urbanas.
Adems, una vivienda puede permanecer vaca como
consecuencia de un sinfn de vicisitudes por las que pueden
atravesar los hogares: desplazamiento por motivos laborales,traslado de personas mayores de forma temporal o definitiva a
un establecimiento colectivo o al hogar de algn familiar, entreotras muchas que se alargan en funcin de la duracin de la
causa que las provoca y por las rigideces que produce la
vivienda en propiedad.
En amplias zonas del pas hay viviendas que han quedado
vacas como consecuencia del xodo rural y del progresivodespoblamiento. Estadsticamente engrosa el fenmeno de la
vivienda vaca aunque ni por su naturaleza ni por susconsecuencias forman parte del mismo.
Por ltimo, no debera pasarse por alto la posibilidad de que la
existencia de viviendas desocupadas sea simplemente la
consecuencia de un exceso de oferta o porque el parque de
vivienda sea mayor que el nmero de hogares.
La construccin de viviendas durante los ltimos aos ha
registrado unos flujos mucho mayores que los correspondientes
El envejecimientodemogrficopuedeintensificar enlos prximosquinquenios losflujos deviviendas vacas
La existencia deviviendas vacaspuede sertambinconsecuencia deun excesoincontrolado deoferta
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 29
a la aparicin de nuevos hogares. Esta relacin, que es
fcilmente constatable para el conjunto de Espaa, puede
reflejar desajustes especialmente intensos en mbitosterritoriales ms concretos19.
Segn algunas recientes estimaciones, sobre cuya fiabilidad y
exactitud no existe ninguna certidumbre, al finalizar el primer
trimestre de 2008 habr en Espaa un milln de viviendas sinvender, la mitad de las cuales corresponde a viviendas de
nueva construccin20.
Casi como norma, en las zonas de expansin de las reas
urbanas la cantidad de viviendas construidas supera
ampliamente la demanda endgena. Tras ello estn estrategiasde desarrollo inmobiliario con las que se busca capturar a la
oferta de otros mbitos en una pugna en la que no todos
podrn ganar. El planeamiento municipal, imbuido de principios
de competitividad y sin la necesaria concertacin territorial,
viene propiciando desarrollos residenciales, generalmenteexcesivos para la demanda actual y futura.
En relacin con los mbitos tursticos es razonable pensar que
una parte de las viviendas que han sido clasificadas como
vacas podran ser en realidad alojamientos tursticos enexplotacin encubierta o, simplemente, viviendas secundarias
con baja frecuencia de uso.
La clasificacin del parque de viviendas desocupadas por causases una tarea necesaria para poder determinar la autntica
dimensin del fenmeno y, en su caso, establecer medidas
correctoras adecuadas.
19 Segn declaraciones del Presidente de la Comisin Tcnica de la Asociacin de Promotores yConstructores de Espaa (APCE), Josep Dons i Barcons, en los ltimos diez aos se han construido enEspaa "el doble de viviendas de las necesarias" y una buena parte de ellas se compraron parainversin. Una parte importante de estas viviendas "no estn en uso" y los propietarios compraronporque "no haba productos de inversin en el mercado que les aseguraran el poder adquisitivo de susahorros", ver LOS PROMOTORES RECONOCEN QUE EN LA LTIMA DCADA SE HAN CONSTRUIDO ELDOBLE DE VIVIENDAS NECESARIASelconfidencial.com, jueves 31 de enero de 2008.20Declaraciones de Jos Antonio Prez, Director de Investigacin del Instituto de Prctica Empresarial(IPE) recogidas por ABC, el jueves 17 de enero de 2008.
Caracterizar lasviviendasvacas por suscausas esimprescindiblepara poder
actuar enconsecuencia
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3. Anlisis estadstico del fenmeno delas viviendas vacas.
El fenmeno de las viviendas desocupadas o vacas se concreta,en trminos estrictamente estadsticos, en la existencia deproporciones excesivamente elevadas. Como ya se indic en elapartado 1, se considera razonable y conveniente que exista unstock prximo al 5% de viviendas desocupadas que facilite ungil funcionamiento de mercado (APCE-AFI,2003, p.21)21. Lainformacin estadstica existente revela una situacin anmala,con proporciones que duplican y triplican el generoso stocktcnico establecido. La no utilizacin de un activo social yeconmico tan importante, en un contexto de escasez, obliga a
analizar el fenmeno tratando de encontrar sus causas, perocomenzando por contrastar la fiabilidad de la informacin.
Como se ha indicado anteriormente, an cuando la viviendaparece ser un objeto fcilmente identificable y, porconsiguiente, contabilizable estadsticamente, en la prctica noes as. S se parte de la consideracin, de acuerdo con ladefinicin de hogar del Censo de 200122, de que el nmero deViviendas Principales ha de coincidir exactamente con elnmero de hogares, la existencia de un hogar es laconstatacin de la existencia de una Vivienda Principal y, por
tanto, el resto de las viviendas, hasta completar el total delparque residencial estara integrado por Viviendas NoPrincipales.
21APCEAFI (2003) Estimacin de la demanda de vivienda en Espaa (2003-2008). Madrid. AFI. 115
22Segn el Censo de Poblacin y Vivienda de 2001, hogares el grupo de personas residentes en lamisma vivienda familiar. Con este criterio censal no pueden existir varios hogares en una mismavivienda, aunque as se siga manteniendo en las estadsticas elaboradas por el Ministerio de Vivienda(ver nota 19).
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32 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
Si se da por bueno el recuento de hogares y el del conjunto detodas las viviendas existentes habra que aceptar que la cifra de
Viviendas No Principales sera tambin un dato igualmentefiable.
Cabe tambin considerar como hiptesis de partida queprobablemente no sea muy relevante, en el cmputo total deviviendas, el nmero de errores que pueden cometerse alincluir como viviendas, por su localizacin y apariencia, algunoshuecos23 que estn siendo utilizados para uso no residencial yque deberan por tanto ser considerados como locales. El Censode 2001 establece que estamos ante una vivienda cuando setrata de un recinto concebido para ser habitado y le niega tal
condicin cuando est dedicado totalmente a otros fines. Perodependiendo de los tipos de edificios no ser siempre fcildiscernir si el hueco vaco es una vivienda o un local, incluso enel caso de que hubiese sido ocupado anteriormente y seconociese su uso. Especialmente en los espacios centrales, msterciarizados, es frecuente que recintos originariamenteconcebidos como vivienda sean utilizados como locales denegocio.
Con todo, se hace ms borrosa la realidad cuando de lo que setrata es de distribuir las Viviendas No Principales entre lascategoras de vivienda secundaria, vivienda desocupada o vacay otro tipo. Como se indica en el propio Proyecto Censal24, enocasiones, el agente censal no puede conseguir suficienteinformacin para determinar si (la vivienda) es secundaria odesocupada y a falta de informacin, es el criterio del agentecensal lo que determina el uso con que aparecer clasificada lavivienda. Por ejemplo, es razonable pensar que en los mbitosgeogrficos con mayor actividad turstica, una considerableproporcin de las viviendas clasificadas por el Censo comodesocupadas podran realmente estar dedicadas a algn tipo de
explotacin turstica, permanente o de temporada.
El anlisis que se realiza en los siguientes apartados sobre laevolucin y la distribucin por mbitos geogrficos de los
23 Segn el Proyecto de los Censos de Poblacin y Vivienda de 2001, Hueco: es la unidad operativausada en el cuaderno de recorrido del agente censal, que corresponde, segn su uso, a una vivienda oun local. En concreto, en el cuaderno de recorrido se clasifica cada hueco segn sea: vivienda familiar(distinguiendo entre vivienda familiar convencional y alojamiento), vivienda colectiva, local activo, localinactivo.24 INE (1999) Censo de Poblacin y Vivienda. Proyecto Censal. INE. Madrid. p. 61
Adems deatisbar lasposibles causasdel fenmeno,se constatanlasinsuficiencias ylasinconsistenciasde lainformacinestadsticadisponible
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distintos tipos de vivienda y algunas de sus caractersticas msrelevantes, adems de perseguir un mejor conocimiento del
fenmeno de la vivienda desocupada sirve para poner demanifiesto algunas de las inconsistencias de la informacin.
3.1 Evolucin del parque de Viviendas NoPrincipales
Al observar la evolucin entre las diferentes clases de vivienda
durante el intercenso 1991-2001 (Tabla 2), se aprecia que elstock de las Viviendas Principales ha crecido en 2,45 millones.
Tal incremento no coincide exactamente con el de los hogares
porque en 1991, con los conceptos entonces manejados, no
exista coincidencia numrica entre hogar y vivienda principal.
Si se centra la atencin en los stock de los distintos tipos de
Viviendas No Principales, se observa que son las viviendas
agrupadas bajo el epgrafe de otro tipo las que experimentanun mayor ritmo de crecimiento y ello se debe tambin
fundamentalmente a cambios de criterio y operativos en larealizacin del Censo, con especial incidencia en las provincias
con mayor actividad turstica, posiblemente como consecuencia
de una clasificacin ms precisa de viviendas que
anteriormente haban sido consideradas secundarias o
desocupadas. El 40% del incremento experimentado por estaclase de viviendas corresponde a la Comunidad Valenciana,
Baleares y Canarias.
El parque de las viviendas desocupadas es el que experimenta
un mayor incremento en trminos absolutos y relativos. Del
aumento registrado en el total del parque una de cada tresviviendas son No Principales y una de cada seis son viviendas
desocupadas. Dicho en otros trminos, durante el decenio, el
parque de viviendas No Principales aument en 1,3 millones de
las que, prcticamente la mitad son viviendas desocupadas. El
ritmo de crecimiento de 2,16% anual acumulativo indica queestaramos ante un proceso de un enorme dinamismo, mucho
ms rpido que el crecimiento del conjunto del parque (1,87%)y que el crecimiento del nmero de hogares (1,71%).
Las viviendasdesocupadasson las queregistraron unmayordinamismodesde 1991 a2001
Aumenta larelacin entreviviendasvacas yhogares que sesita porencima de unapor cada cinco
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34 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
TABLA 2. Evolucin del parque de viviendas por clases. 1991-2001
1991 2001 1991-2001
Viviendas % Viviendas % Viviendas % TAA (%)
Total 17.220.399 100,0 20.946.554 100,0 3.726.155 100,0 1,87
Principales 11.750.412 68,2 14.187.169 67,7 2.436.757 65,4 1,79
Convencionales 11.736.376 68,1 14.184.026 67,7 2.447.650 65,7 1,80
Alojamientos 14.036 0,1 3.143 0,0 -10.893 -0,3 -13,17
No principales 5.469.987 31,8 6.759.385 32,3 1.289.398 34,6 2,02
Secundarias 2.923.615 17,0 3.360.631 16,1 437.016 11,7 1,32
Desocupadas 2.475.639 14,4 3.106.422 14,8 630.783 16,9 2,16
Otro tipo 70.733 0,4 292.332 1,4 221.599 5,9 14,32
HOGARES 11.852.075 14.187.169 2.335.094FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. www.ine.es
El Ministerio de Vivienda ofrece datos de la evolucin del
parque desde 2001. Se trata de estimaciones efectuadas a
partir de los datos del Censo y de los flujos de viviendas
construidas, rehabilitadas y demolidas anualmente. Las cifras
estn referidas al 31 de diciembre de cada ao y el incremento
experimentado segn esta fuente durante los ltimos aos
(Tabla 3) indica una ligera reduccin de la proporcin de las
viviendas No Principales y, especialmente, de su dinmica, queestara marcando un ligero cambio de tendencia. En todo caso
hay que subrayar que se estima que entre 2001 y 2006 se ha
producido un incremento de 655.568 viviendas No Principales.
No hay que pasar por alto que estos datos del Ministerio de
Vivienda difieren en cuestiones conceptuales y sobre todooperativas25 de los de las series censales, por lo que no sera
25Segn las notas metodolgicas que acompaan a estas estadsticas vivienda principal es aquellaque es utilizada como residencia habitual de uno o ms hogares y es ocupada por estos la mayor partedel ao. Por tanto, para estimar el nmero de viviendas principales es necesario conocer el nmero dehogares. La Encuesta de Poblacin Activa (EPA) que publica el Instituto Nacional de Estadstica, es lafuente informacin utilizada para estimar del nmero total de viviendas familiares principales, a travsde la estimacin del nmero de hogares. El nmero de viviendas principales se estima a partir delnmero de hogares existentes en el cuarto trimestre del ejercicio t.Las cifras de las viviendas No Principales se obtienen como diferencia entre el nmero total deviviendas y el nmero de viviendas principales. La desagregacin en los diferentes tipos de viviendas noprincipales se realizar a partir de la informacin que se est recogiendo el Ministerio de Vivienda enestudios y encuestas propias y/o de otras encuestas elaboradas por otros organismos de laAdministracin del Estado, en colaboracin con la unidad de estadstica del Departamento. (Ministeriode Vivienda. SGT. Subdireccin General de Estudios y Estadsticas. Estimacin del Parque de Viviendas.Notas metodolgicas, p.15.)
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 35
razonable establecer conclusiones firmes sobre la base de unir
ambas series.
TABLA 3. Evolucin del parque de viviendas por clases. 2001-2006.
2001 2006 2001-2006
Viviendas % Viviendas % Viviendas % TAA (%)
Total 21.033.759 100,0 23.859.014 100,0 2.825.255 100,0 2,55
Principales 14.184.026 67,4 16.353.713 68,5 2.169.687 76,8 2,89
No principales 6.849.733 32,6 7.505.301 31,5 655.568 23,2 1,84
FUENTE: Elaboracin propia a partir de: Estudios y estadsticas. Estimacin del parque de viviendas.Ministerio de Viviendahttp://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=687&Itemid=430
(15-12-2007)
Adems de observar los cambios que se han producido entre
dos stock de viviendas correspondientes a dos momentos
diferentes, lo que nos permite medir el crecimiento y algunas
variaciones producidas en la composicin por clases de
viviendas, sera necesario determinar la dimensin de los flujosque intervienen como componentes de la dinmica del parque.
Adems de los flujos de viviendas construidas y de viviendas
derribadas, existe tambin la posibilidad de que se produzcanflujos de vivienda que aparecen o desaparecen como
consecuencia de un cambio de uso (p. ej., de vivienda a oficina,
de despacho a vivienda...).
El estudio de esos flujos es necesario para profundizar en la
naturaleza de los cambios y en el anlisis del fenmeno de la
vivienda desocupada, pero tambin permite hacer
comprobaciones sobre la consistencia de la informacinestadstica manejada.
Por ejemplo, el nmero total de viviendas en 2001 (V2001)debera coincidir con el resultado de sumar al stock de 1991(V1991) las viviendas construidas durante el periodo (VC1991,2001),
restar las derribadas (VD1991,2001) y aadir el saldo netoresultante de los posibles cambios de uso entre viviendas y
locales (SNVCU1991,2001).
V2001 = V1991 + VC1991, 2001 VD1991, 2001 + SNVCU1991, 2001
El incrementodel parque es elresultado de losflujos deconstruccin,menos los
derribos, mslos saldos netospor cambios deusos
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36 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
El Censo de 2001 ofrece informacin sobre las viviendasconstruidas ente 1991 y 2001 y, por tanto, permite estimar por
compensacin el saldo neto resultante de los flujos de las
viviendas derribadas y de las que pasan a ser local de negocio o
viceversa:
V2001 -V1991 -VC1991, 2001 = (VD1991, 2001 + SNVCU1991, 2001)
20.946.554 - 17.220.399 - 3.302.510 = 423.646
El mtodo de compensacin nos indica que, de acuerdo con la
informacin censal disponible, el saldo neto estimado por
cambio de uso menos las viviendas derribadas es de +423.646
viviendas, lo que representa el 11,4% del crecimiento
observado. A partir de la Estimacin del Parque de Viviendas
del Ministerio de Vivienda, se deduce que durante el periodo2002 a 2006 la tasa media de viviendas demolidas en Espaa
es del 2,17 anual. Si se aplica la misma tasa al intercenso
1991-200126, el nmero de viviendas demolidas habra sido de
-441.038 por lo que el flujo neto por cambio de uso tendra quehaber sido de +864.683, dato que resulta poco verosmil y queinvita a pensar en desajustes en las otras cifras manejadas:
recuentos de 1991 y de 2001 o en la estimacin de lasviviendas demolidas.
Lgicamente, an sern mayores las dificultades para el estudio
de la evolucin de las distintas clases de viviendas (principal,no principal, vaca, secundaria y otro tipo). En este caso habra
que tener en cuenta adems el saldo neto resultante de los
flujos por pasar de una clase a otra (SNVCC).
Por ejemplo para la Vivienda Desocupada (VD) durante el
intercenso 1991-2001.
VD2001 = VD1991 + VDC1991,2001 VDD1991,2001 + SNVDCU1991,2001 +SNVDCC1991,2001
26 El periodo intercensal comprende de 1.03.1991 a 1.11.2001, mientras que los datos de viviendasconstruidas incluyen el ao 1991 completo. Por tal motivo se han corregido las cifras de las viviendasconstruidas durante 1991 bajo el supuesto de que su construccin se distribuye de forma homogneaa lo largo del ao.
Se constatangravesinconsistenciasen lasestadsticassobre vivienda
Adems deestudiar elstock deviviendasvacas habraque conocerlos flujos deocupacin ydesocupacin
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 37
Los datos de la Tabla 4 obligan tambin a pensar que los flujos
y saldos estimados estn fuertemente condicionados por los
cambios de criterios en las clasificaciones censales y, en todo
caso, por la dificultad para aplicar unos conceptos no
suficientemente definidos a una realidad muy compleja y
esquiva.
TABLA 4. Comparacin de los flujos por clases de vivienda en elintercenso 1991-2001.
Total Principales Secundarias Vacas Otro tipoCrecimiento 3.726.155 2.436.757 437.016 630.783 221.599Construccin +3.302.510 +2.146.629 +545.381 +554.319 +56.181Demolidas -441.038 -299.721 -72.618 -64.503 -4.195Saldoestimado porcambio de usoy clase +864.683 +589.850 -35.747 +140.967 +169.614FUENTE: Elaboracin propia a partir de los Censos de 1991 y de 2001. www.ine.es
An cuando la informacin disponible, como ya se ha sealado,no permite extraer conclusiones slidas sobre la dinmica de
las diferentes clases de viviendas y sus componentes,
confirmadas las sospechas de inconsistencia de la informacin
disponible, s cabe reconocer en cualquier caso la existencia de
una proporcin de viviendas No Principales y, especialmente, de
viviendas desocupadas o vacas muy por encima de lo
tcnicamente razonable.
3.2 Distribucin territorial de las Viviendas NoPrincipales
La distribucin por Comunidades Autnomas de las viviendasdesocupadas (Figura 1) permite apreciar una cierta
Todo apunta aque hay unstock excesivode viviendasvacas
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38 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
homogeneidad territorial en la persistencia generalizada del
fenmeno, slo los cambios de criterio a la hora de clasificar
estas viviendas, producen algunas tendencias regresivas, comoen el caso del Pas Vasco.
Andaluca, Catalua, Comunidad Valenciana y la Comunidad de
Madrid concentran el 56,7% del parque de viviendas y el
56,4% de las viviendas desocupadas.
Figura 1 Evolucin de las viviendas desocupadas por Comunidades
Autnomas. 1991-2001
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
La Rioja
Navarra
Cantabria
Asturias
I.Baleares
Aragn
Pas Vasco
Murcia
Extremadura
Castilla-La Mancha
Canarias
Castilla y Len
Galicia
Madrid
Comunidad Valenciana
Catalua
Andaluca
viviendas vacas
1991
2001
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
El anlisis por provincias ofrece algunos matices interesantes.
El Mapa 1, en el que se ha representado la distribucin de lasviviendas secundarias y desocupadas, permite constatar elmayor volumen de esos parques de vivienda en Madrid,
Barcelona y a lo largo de todo el litoral mediterrneo, en el quedestacan, en consonancia con su mayor tamao demogrfico,
Valencia, Alicante y Mlaga.
Hayhomogeneidadterritorial en laintensidad y laevolucin de lavivienda vaca
El fenmeno seconcentra enMadrid y en ellitoralmediterrneo
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 39
Mapa 1. Distribucin de las viviendas No Principales por provincias.2001.
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
En el Mapa 2 se representan los porcentajes de las viviendas
desocupadas en cada provincia como expresin de la presencia
o relevancia relativa del fenmeno. El mapa refleja una realidad
diversa, las provincias gallegas, extremeas, valencianas y lasde Andaluca oriental, junto con Soria y Len presentan valores
por encima del 16,2%. En el polo opuesto estn las provincias
vascas, Burgos, Madrid, Guadalajara, Cuenca y Teruel. Tantoen uno como en otro extremo, hay realidades territoriales muy
diversas lo que, en todo caso, no significa que no pueda haber
elementos explicativos comunes.
Lasintensidadesrelativas ponende manifiestola diversidadterritorial de
las causas delfenmeno
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40 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
Mapa 2. Porcentajes de Viviendas Desocupadas por provincias.2001.
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
La distribucin provincial de los porcentajes en que se
distribuyen las distintas clases de vivienda (Tabla 5) indica una
alta homogeneidad de la presencia de las viviendas vacas,
mientras que las viviendas secundarias reflejan una dispersin
de valores mucho mayor. De ello podra deducirse que mientras
que la presencia de stas est vinculada a las diversas
circunstancias territoriales, especficas y diferenciadoras, la delas viviendas vacas responde a algunos factores comunes a
todas las provincias.
La presencia deviviendasvacasresponde aalgunosfactorescomunes entodas las
provincias
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 41
En el Mapa 3 se representan los porcentajes de vivienda
secundaria en cada provincia y la imagen resultante invita apensar que se trata de un fenmeno vinculado a las periferiasde las grandes aglomeraciones y a las zonas tursticas. La
comparacin con el Mapa 2 hace sospechar que, en parte, laexplicacin de la distribucin entre viviendas secundarias y
vacas habra que buscarla en las dificultades para la aplicacin
prctica, en el operativo censal, de los criterios de clasificacin.
El fenmeno de las viviendas vacas, tal como puede deducirse
de la informacin recogida en la Tabla 6 y de los cocientes de
localizacin de la Tabla 7 tiene una especial presencia en lasentidades con tamaos entre 2.000 y 100.000 habitantes,
zonas en las que se localiza el 50% de todo el parque. Con todohay que hablar de una cierta homogeneidad en la distribucin,
sin que quepa sealar algn tipo de asentamientos o zonasespecialmente propensos a la concentracin de vivienda vaca,
circunstancia que s se produce en las entidades de menos de
2.000 habitantes con la vivienda secundaria.
TABLA 5. Dispersin de los valores porcentuales de las clases
de viviendas por provincias. 2001.
Principales Secundarias Vacas Otro TipoNoPrincipales
Media 65,5 18,3 14,8 1,4 34,5Desviacin 9,6 9,4 2,4 1,1 9,6Cociente de desviacin 0,15 0,51 0,16 0,79 0,28FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
La concentracinde las viviendassecundarias esun fenmeno quese produce conmayor intensidaden las zonasmenos urbanas.Las viviendasvacas sedistribuyen deformahomognea entre
los diferentestipos de mbitos
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42 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
Mapa 3. Porcentajes de Viviendas Secundarias por provincias.2001.
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
TABLA 6. Distribucin de las viviendas por clases y zonas
(*)
. 2001.Zonas Urbanas segn el nmero de habitantes
Clase deviviendas TOTAL > 500.000
100.001-500.000
50.001-100.000
10.001-50.000
Zonaintermedia
Zonarural
Todas 20.946.554 3.055.999 3.706.453 1.629.185 4.206.695 3.930.072 4.418.150100,0 14,6 17,7 7,8 20,1 18,8 21,1
Principales 14.184.026 2.379.844 2.895.051 1.148.087 2.919.956 2.458.556 2.382.532100,0 16,8 20,4 8,1 20,6 17,3 16,8
Secundarias 3.360.631 227.761 252.815 198.876 544.314 749.687 1.387.178100,0 6,8 7,5 5,9 16,2 22,3 41,3
Vacas 3.106.422 415.053 496.736 259.606 692.621 647.996 594.410100,0 13,4 16,0 8,4 22,3 20,9 19,1
Otro tipo 292.332 33.217 61.777 22.512 49.396 72.564 52.866100,0 11,4 21,1 7,7 16,9 24,8 18,1
(*)La zona urbana es el conjunto de entidades singulares de poblacin que tienen ms de 10.000habitantes; la zona intermedia, las que tienen de 2.001 a 10.000, y la rural, 2.000 o menos.FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
La distribucin por tipos de municipios, que aparece tambin en
la Tabla 7, aprovechando otra de las clasificaciones territoriales
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 43
que ofrece el Censo de 2001, corrobora plenamente la misma
conclusin. La distribucin espacial de las viviendas vacas no
refleja vinculacin con los procesos de desarrollo urbano,normalmente localizables en las capitales de provincia y,especialmente en sus coronas o municipios perifricos sobre los
que en los ltimos quinquenios se viene produciendo el
desarrollo residencial ms intenso.
TABLA 7. Cocientes de localizacin de las clases de viviendas yzonas. 2001.
Clases de ViviendasZonas(*) Principales Secundarias Vacas Otro tipoTOTAL 1,00 1,00 1,00 1,00Zonas urbanas segn elnmero de habitantes:
Mayores de 500.000 1,15 0,46 0,92 0,78de 100.001 a 500.000 1,15 0,43 0,90 1,19de 50.001 a 100.000 1,04 0,76 1,07 0,99de 10.001 a 50.000 1,03 0,81 1,11 0,84
Zona intermedia 0,92 1,19 1,11 1,32Zona rural 0,80 1,96 0,91 0,86
Capitales de provincia 1,12 0,52 0,94 1,18Coronas(**) 1,06 0,81 0,96 0,50Resto de municipios nocapital ni corona segnhabitantes
mayores de 20.000 1,00 0,95 1,04 1,03de 5.001 a 20.000 0,91 1,21 1,15 1,37de 1.001 a 5.000 0,88 1,58 0,96 0,75menores de 1.001 0,72 2,36 0,87 0,41
(*)La zona urbana es el conjunto de entidades singulares de poblacin que tienen ms de 10.000 habitantes; lazona intermedia, las que tienen de 2.001 a 10.000, y la rural, 2.000 o menos.(**)Corona: municipios limtrofes con la capital de la provincia.
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
3.3 Factores vinculables a la existencia de viviendasvacas
La informacin censal sobre las caractersticas de las viviendas
y los edificios permite buscar otras posibles relaciones causales
La distribucin
provincial de lasviviendas vacasno reflejavinculacinestadstica conlos procesos dedesarrollo urbano
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44 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
con las que fundamentar la explicacin del fenmeno de la
vivienda desocupada. Entre las posibilidades que ofrece la
informacin disponible, la fecha de construccin y el estado deconservacin de los edificios podran ser en principio lasvariables ms explicativas. La dinmica urbana y el nivel de los
precios medios de la vivienda son aspectos tambin vinculables
a la utilizacin del parque y sobre los que existe alguna
informacin.
La antigedad de las viviendas es uno de los factores que cabeen principio, y tal como se expuso anteriormente, considerar
como posible causa de desocupacin. El Censo, clasifica a las
viviendas segn la fecha de construccin en varios periodos.Aqu se han agrupado con la idea de diferenciar: a) las
viviendas ms antiguas (anteriores a 1961), que puedenplantear problemas de deficiente conservacin, funcionales
(mala distribucin, interiores, etc.), de equipamientos (carece
de algunos bsicos en las viviendas mas modernas) y de
localizacin (generalmente en zonas centrales con dficit de
calidad residencial); b) las de antigedades intermedias; y c)
las mas modernas (posteriores a 1990).
La Tabla 8 muestra que la presencia de viviendas vacas se
hace notablemente ms intensa entre las ms antiguas,probablemente por razones de calidad o inadecuacin, y
levemente entre las ms modernas, en este caso la causahabr que buscarla en el amplio abanico de posibles estrategias
de los propietarios que justifique la decisin de mantener
desocupada la vivienda.
TABLA 8. Porcentajes de las viviendas por clases yperiodos de construccin. 2001.
Periodo de construccin Total Secundarias Vacas
Total 100,0% 100,0% 100,0%Antes de 1961 28,3% 27,6% 35,5%1961-1970 17,6% 18,9% 15,9%1971-1980 23,8% 24,0% 20,4%1981-1990 13,8% 13,6% 9,7%1991-2001 16,2% 15,6% 18,1%
FUENTE: Elaboracin propia a partir del Censo de 2001. www.ine.es
La presencia deviviendas vacasse hacenotablementems intensaentre las msantiguas
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EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS 45
En la mayor parte de las provincias la edad media del parque
desocupado es varios aos mayor que la del conjunto del
parque. Para Espaa en 2001, la edad media del parque era de34,6 aos mientras que la de las viviendas desocupadas era de38,5. Hay una cierta dispersin entre las edades medias de los
parques provinciales, el ms antiguo resulta ser el de Soria con
58,6 aos y el ms moderno el de Alicante con 32,0.
Pero la antigedad del parque no es un factor suficiente para
explicar la distribucin espacial de las viviendas vacas. Podradecirse que siendo como media ms viejas las viviendas vacas
un parque provincial ms antiguo no supone necesariamente
una mayor proporcin de viviendas vacas.Como puede verse en la Figura 2 no inexiste correlacin entre
los porcentajes de viviendas construidas antes de 1961 y el
porcentaje de viviendas vacas (r=-0,09). Si se mide la
correlacin con la proporcin de las construidas en el ltimo
decenio, el resultado es positivo (r=0,21) pero excesivamentedbil como para querer buscar un factor comn explicativo de
la desocupacin.
El Mapa 4, en el que se representan los porcentajes de las
viviendas construidas antes de 1961 entre las viviendas vacas,expresa la importancia del despoblamiento sobre un nutrido
grupo de provincias interiores.
En el Mapa 5, las proporciones de las construidas despus de1991, reflejan correspondencia con los mbitos de mayor
dinamismo urbano y residencial: grandes ciudades y sus reas
de expansin junto con las franjas litorales.
Como media sonms viejas lasviviendas vacas,pero un parqueprovincial msantiguo nosuponenecesariamenteuna mayorproporcin deviviendas vacas
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46 EL FENMENO DE LAS VIVIENDAS DESOCUPADAS
Figura 2. Correlacin entre variables de antigedad delparque y la proporcin de viviendas desocupadas porprovincias. 2001.
Viviendas ms antiguas
5
15
25
35
45
55
5 15 25 35 45 55
Proporcin de viviendas anteriores a 1961
Proporcin
de
viv
iendasvacas
Coeficiente de correlacin = -0,09076
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