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8/13/2019 Avaluo y Definiciones

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I.- Definiciones valuacin:

Mi definicin

Bien materia de valuacin.-

Son propiedades muebles e inmuebles que de pendiendo

sus caractersticas pueden tener un valor ya sea

econmico o intrnseco por los cuales puede ser

suseptible de valuacin para adjudicarle un precio y

poder ser comprado o vendido.

Conclucin de valor.-

Es el coto final que se adjunta a un bien a traves de un

avalo despues de haber analizado sus caractersticas

fsicas, con el fin de poder comerciar o hacer un

intercambio con l.

Costo.-

Es la cantidad monetaria que invierte o gasta para

manufacturar algn bien, objeto, producto o servicio.

Enfoque comparativo de mercado.-

Es el mtodo aplicado para comparar dos a mas bienes,productos o servicios con base a sus caractersticas,

cualidades o comportamiento en el mercado.

Enfoque de rentas o de capitalizacin de ingresos.-

Es el mtodo establecido para poder determinar el valor

de renta o precio de algun bien, producto o servicio

dependiendo de su entorno.

Enfoque fsico de costos.-

Es el mtodo por el cual se puede valuar u obtner los

costos para manufacturar un producto o un bien con

base a su valor fsico.


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Fecha de inspeccin.-

Es la fecha en la que se realiz la ltima visita al bien a

valuar.

Fecha de referencia de valor.-Es la fecha en la cual se hizo la comparativa del bien de

su comportamiento en el mercado con base a otros

bienes de las mismas caractersticas.

Fecha del informe de valuacin.-

Es la fecha en la que se entrega el avalo de algn bien.

Informe de valuacin.-

Es el documento en el que se detalla el procedimiento

que se llevo a cabo para realizar el avalo y donde se

plasman los resultados que este arroj.

Mercado.-

Es cualquer tipo de intercambio o transacciones de

bienes o servicios entre personas fsicas.

Precio.-

Es la cantidad expresada en trminos monetarios que

adquiere un producto o servicio en el mercado para su

intercambio o transaccin.

Propsito del informe de valuacin.-


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Es para poder determinar el valor de un bien con el

objetivo de poder efectuar la compra, venta o algn tipo

transaccin del mismo.

Uso del informe de valuacion.-Se usa para darle un valor al inmueble con base a los

lineamientos y leyes lo sustentan.

Usuario.-

Cualquier persona fsica o moral con la necesidad deefectuar una compra, venta o transaccin de un bien.

Valor.-

Es la cualidad de un bien u objeto.

Valor comercial.-

Es el precio final que adquiere un bien, producto o

servicio por el cual se llevar a cabo su compra, venta o

transaccin.

Valor de mercado.-

Es el valor determinado a un bien, producto o servicio

con base a sus caractersticas y comportamiento en el

mercado.

Valor distinto al de mercado.-


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Cualquier valor alcanzado por un bien, producto o

servicio diferente al valor de mercado.

Valores unitarios de suelo.-

Es el valor que adquiere el suelo con base a sus

caractersticas fsicas, clasificacin o denominaciones

financieras.

rea de valor.-

Conjunto de inmuebles similares que tienen el mismo

equipamiento urbano y servicios urbanos.

Corredor de valor.-

Conjunto de comercios o industrias que le da un valor

especial a una determinada zona o avenida.

Factores de eficiencia del suelo.-

Son los factores que determian el costo de un inmueble

con base al uso suedo, en determinada zona, a sus

caractersticas fsicas y comerciales.

Factor de zona (Fzo).-


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Es el factor que determina el valor de un inmueble

basado en las caractersticas de su ubiacin y el tipo de

equipamiento y servicios urbanos que dicha zona

contiene.

Factor de frente (Ffr).-


dependiendo la ubicacin y la longuitud del frente de

dicho inmueble.

Factor de ubicacin (Fub).-

Es el factor con el que podemos determinar el valor deun inmueble dependiendo de su ubicacin y las

caractersticas de su entorno.

Factor de forma (Ffo).-


dependiendo de la forma que tiene, dependiendo si es

regular o irregular.


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Factor de superficie (Fsu).-

Factor que da el valor a un inmueble dependiendo de susuperficie.

Factor resultante de tierra (Fre).-

Es el producto de todos los factores que intervienen en

un avalo.

Valores unitarios de construccin.-

Es el valor por m que adquiere una construccion con

base a sus caractersticas fsicas y de su entorno.

Porcin de construccin.-

Una seccin de la construccin con diferentes

caractersticas fsicas.

Uso.-

Es el uso que se le dar a un inmueble ya sea comercial,

habitacional o comercial.

Rango de nivel.-


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Escala establecida con la cual se van a comparar los

inmuebles de las mismas caractersticas dependiendo de

su altura.

Clase.-

Es el conjunto o clasificacin de las edificaciones con

base a sus acabados y material de construccin que

contiene.

Factor de grado de conservacin (Fco).-

Factor de edad de las construcciones (Fed).-

Es el factor que sirve para el devalo de las

construcciones por su antigedad.

Factor de eficiencia de la construcccin.-

Es el factor que nos ayuda a valuar una construccin

dependiendo de la eficiencia del proyecto

arquitectnico.

Factor resultante de la construccin (Fre).-

Es el producto de el Fed por el Fco.

Factor de homologacin.-

Es el factor que ayuda a poner el mismo valor a las

construcciones de las mismas caracteristicas que se estn

valuando.


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Valor unitario neto de reposicion (V. N. R.).-Es el resultado de deducir del valor de reemplazamiento

bruto la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la

fecha de la valoracin.

III. GENERALIDADES DEL AVALO

DOCUMENTACIN PARA UN AVALO:

Escritura

Boleta predial

Boleta de agua

Indentificacin del propietarioAlineamiento y No. Oficial

Plano arquitectnico

Plano estructural

FECHA DEL AVALO:

11 de Junio del 2013.

INMUEBLE QUE SE VALA:

Casa habitacin.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada. .

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Diego vila Martnez

DIRECCIN PARA NOTIFICACIONES:

Calzada de Tlalpan No. 810, Col. Iztaccihuatl, Benito

PROPSITO O DESTINO DEL AVALO:Determinar el valor real del inmueble.

OBJETO DEL AVALO:

Prstamo bancario.

NMERO DE CUENTA PREDIAL:


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031 108 28 004 0

NMERO DE CUENTA DEL AGUA:

No proporcionado

UBICACIN DEL INMUEBLE

Calzada de Tlalpan No. 810, Col. Iztaccihuatl, Benitojurez, C. P. 03400, Mxico D. F.

IV. ANTECEDENTES

Con fecha once de juni del 2013 compareci el Ing. Diego

vila Martnez en su carcter de

albacea en la sucesin testamentaria a bienes de la

seora ____________________________________,

secretario de Secretario de Acuerdos del Juzgado 1 de lo

familiar, del V distrito Judicial en el Estado de la

de la sentencia de fecha 12 de Septiembre de 2009,

dictada en los autos del expediente 666/2009, donde

entre otros acto consta el nombramiento como albaceadefinitivo de la sucecin de la seora_____________________________________,

as como su aceptacin y discernimiento, solicitado de la

suscrita Corredor Pblico, la realizacin de la opinin de

valor respecto de los bienes que conformarn el

inventario de la referida sucesin.

CLASIFICACIN DE LA ZONA:Habitacional de primer rden.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMIANATE:

Casa habitacin de 1, 2, y 3 niveles tipo moderno,

edificios de departmentos y servicios de buena calidad.


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NDICE DE SATURACIN DE LA ZONA:

100% en la zona de ubicacin del inmueble.

POBLACIN:

Normal.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:De vehculos automotores.

USO DE SUELO:

H habitacional.

VAS DE ACCESO DE IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

Calzada de Tlalpan, Xola (Eje 4 sur), Eugenia (Eje 5 sur),

Calz. Plutarco Elas Calles.

SERVICIOS PBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:

Completos: Pavimento asfltico, guarniciones,

banquetas, alumbrado pblico, agua, drenaje, red

telefnica, vigilancia y transporte pblico, metro y

metrobs.

TRAMO DE CALLE, TRANSVERSALES, LIMTROFES Y

ORIENTACIN:Inmueble intermedio con orientacin hacia el poniente

de la calle de su ubicacin; Localizado entre las calles deRufino Blanco Fonbada hacia el norte, Luis G. Igln hacia

el sur, al este la calle de Amado nervo y al oeste Cazl. de

Tlalpan.

MEDIAS Y COLINDANCIAS SEGN:

ESCRITURA

AL NORTE:

Veinte metros. Colindancia con el lote No. 11.

AL NORESTE:

Colindancia con el lote No. 23.AL SUR:

Veinte metros y cincuelta centmetros.

AL SURESTE:

Colindancia con el lote No. 21.

AL ESTE:

Diez metros y doce centmetros. Colindancia con el lote

No. 22.


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AL OESTE:

Diez metros. Alineamiento con Cazl. De Tlalpan.

ARRIBA:

ABAJO:

SUPERFICIE DEL DEPARTAMENTO:202.50 m

SEGN:

Escrtura

INDIVISO:

No hay.

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

Terreno plano de forma regular.

CARACTERSTICAS PANORMICAS:

Ninguna en particular.

DENSIDAD HABITACIONAL:***

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:

Habitacional.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:

No se tiene servidumbre de paso ni restricciones.

CROQUIS DE LOCALIZACAIN

NOR


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USO ACTUAL:

La casa habitacin se desarrolla en dos niveles y tiene la

siguiente:DISTRIBUCIN POR REAS:Vestbulo de acceso, estancia-comedor, cocina, estudio,

medio bao, patio de servicio, estacionamiento para dos

autos.En planta alta: Tres recmaras, un bao completo, hall y

cuarto de juegos.

TIPO DE CONSTRUCCIN:

Habitacional de buena calidad.

CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN:

Construccin tipo moderno de buena calidad.

CLASIFICACIN DEL USO DE SUELO:HS 05 40 (Habitacional-Servicios, 5 niveles, 40% rea

libre.

NMERO DE NIVELES:Dos niveles.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIN:

51 aos.

VIDA UTIL REMANENTE:

29 aos.

ESTADO DE CONSERVACIN:

Bueno.

CALIDAD DE PROYECTO:

Est de acuerdo al uso actual o proyectado.

UNIDADES RENTABLES O SUCEPTIBLES A RENTA:Dos: La casa habitacin y derechos que le corresponden y

local comercial directo a calle.

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS:

Piedra braza


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ESTRUCTURA:

Trabes y losas de concreto armado.

MUROS:

Tabique rojo recocido de 14 cm de espesor y/o block de

cemento-arena asentado con mezcla mortero-arena.

ENTREPISO:Losa plana de concreto armado y/o vigueta y bovedilla de

cemento arena.

TECHOS:Losa plana de concreto armado y/o vigueta y bovedilla de

cemento arena.

AZOTEAS:

losa plana de concreto armado y/o vigueta y bovedilla de

cemento arena con relleno con tezontle, enladrillado,

impermeabilizante, claflanes con pedacera de tabique.BARDAS:

Tabique rojo recocido de 14 cm de espesor y/o block de

cemento-arena asentado con mezcla mortero-arena.

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS:De yeso a plomo y regla acabado liso (afinado). Acabado

rstico.PLAFONES:

De yeso a plomo y regla acabado liso (afinado).

LAMBRINES:

Azulejo cermico de buena calidad.

PISOS:Firmes de concreto; Loseta cermica, mosaico y loseta

vinlica.

ESCALERAS:Rampa y escalones de concreto armado y escalones

forgados con tabique rojo recocido con recubrimientode granito.

PINTURA:

Vinlica, esmalte y epxica.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Loseta vinlica.

C) CARPINTERA:


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Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las

necesidades del solicitante del informe de valuacin y del

uso que se le pretende dar, entre otros, valor comercial,

calor de mercado, renta, juicio, etc.

Es el destino que se le da a un informe de valuacin, de a

cerudo con el que ejemplificativamente puede ser entre

otros, una comparativa, garanta, dacin en pago,

aseguramiento, reexpresin estados financieros,

expropiacin, indemnizacin, justipreciacin y que

tambin es propsito, llamado indistitntamente objeto

del avalo.

Persona fsica, persona moral, o cualquier entidad sinpersonalidad jurdica que utiliza un imforme de

valuacin. En ocaciones puede ser el mismo solicitante.

Concepto econmico que refiere la cantidad expresada

en trminos monetarios que se le estime al bien objeto

de la valuacin, en funcin de su utilidad, demanda y

oferta, en una fecha determinada.

Es el valor conclusivo expresado en trminos moentarios

que asienta el valuador en el informe.

Es la cantidad estimada en trminos monetarios, por el

cul un bien se intercambia entre un comprador y un

vendedor, actuando por voluntad propia, con un plazorazonable de exposicin, donde ambas partes actan con

conocimiento de los hechos.


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Factor que influye en el valor de un predio segn su

ubucacin dentro de un rea de valor especfica. Para la

aplicacin de este factor se entender por: Calla moda,

aquella cuyas caractersticas de trfico vehicular,

anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de

aceras y camellones, se presente con mayor frecuancia

en el rea de valor en donde se ubique el inmueble.

Factor que influye en el precio unitario del rea o

corredor de valor al aplicarse a predios con menor

mayor frente del que autorizan los reglamentos

correspondientes.

Factor que influye en el valor unitario mediocorrespondiente al rea de valor en su aplicacin a un

predio, en funcin de la posicin del mismo en la

manzana.

Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor

de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular,

es decir, que no es de forma irregular. Para la aplicacin

de este factor se entender por:

a.- Rectngulo inscrito (Ri):El mayor rectangulo que se

puede inscribirse en un predio haciendo conucir su

frente con l, o uno de los frentes del predio.

b.- reas restantes (Ar):Las reas del predio que quedan

fuera del rectngulo inscrito.c.- Porcin anterior (Pa):La parte del rectngulo inscrito

cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente, incluye

adems todos los rectngulos que pueden inscribirse en

las reas restantes que tengan frente a alguna va de

acceso.d.- Porcin posterior (Pp): La parte del rectngulo

inscrito que no es porcin anterior. Incluye adems todos

los rectngulos que pueden inscribirse en las reas

restantes sin fente a una va de acceso.e.- reas irregulares con frente a la calle (Ac):Las reas

restantes con frente a alguna va de acceso que formen

paere de la porcin anterior.


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f.- reas irregulares interiores (Ai): Las reas restantes

sin frente a alguna va de acceso que forman parte de la

porcin posterior. El cuadrado se entender como un

caso particular de rectngulo.

Factor que afecta al valor unitario del rea o corredor, alaplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del

lote moda. Para la determinacin de este factor se

entender por: Lote moda al lote cuyo tamao se repite

ms en el rea o en el corredor de calor.

En el apartado respectivo, es el factor que se obtiene de

multiplicar los factores Fza, Fub, Ffr, Ffo, y Fsu.

Es el valor expresado en pesos por m, de acuerdo al uso,

rango de niveles y clase.

La parte de la construccin que por su uso, rango de

niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto

de las edificaciones.

El aprovechamiento genrico que tiene cada porcin de

construcccin diferente al momento de valuarse un

inmueble. Dicho aprovechamiento genrico se define

bsicamente a partir de la actividad principla que se

desarrolla dento de ella, indistintamente del tipo o

cantidad de acitividades que la completan, de acuero con

la tipologia predeterminada de usos que establece el

manual de procedimientos y lineamienos tcnicos de

valuacin.


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Es el rango de nmero de plantas cubiertas dentro del

que puede encontrarse cada porcin de contruccin.

Incluye stanos, cobertizos, vastbulos, accesos y todo

aquel elemento con techumbre de una edificacib de

acuerdo con la tipologa predeterminada de rangos de

nuel que establece el manueal de procedimientos y

lineamientos tcnicos de valuacib inmibiliaria.

El grupo al que pertenece una construccin de acuerdo

con las caractersticas propias de sus espacios, servicios,

estructura e instalaciones bsicas, as como de los

acabados tpicos que le corresponden, la cul tiene

asignado un valor unitario de construccion.

Refleja la reduccin o incremento del valor con ralacin

al mantenimieno que se le ha dado a la construccin.

Sirve para aplicar el demrito al valor de las

construcciones por la edad del inmueble expesada en

aos.

Los mritos y demritos que podrn aplicarse a la

revisin del valor de una porcin de construccin segn

sus caractersticas, una vez identificado el valor de

referencia de la construccin que le corresponde.

En el apartado respectivo, factor que se obtiene de

multiplicar los factores Fco y Fed.

Sirve para igualar los valores obtenidos mediante el

estudio de marcado dependiendo de las caractersticas

que puedan diferenciar a los inmiebles analizados con el

inmueble valuado (sujeto).


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Al valor expresado en pesos por metro cuadrado,

resultante del esrudio de mercado, al que se le ha

aplicado el factor de homologacin.

Sirve para identificar el valor del inmueble segn el valor

catrastal.


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Bien inmueble.- Los bienes inmuebles son aquellos bienes que tienen una situacin fija y no pueden ser

desplazados. Pueden serlo por naturaleza, por incorporacin, por accesin, etc. Se conoce principalmente a

los bienes inmuebles de carcter inmobiliario, es decir pisos, casas, garajes u otros ejemplos similares. Los

bienes inmuebles tienen tal consideracin frente a los bienes muebles, los cuales se pueden desplazar o ser

trasladados. Segn el artculo 334 del Cdigo Civil, son bienes inmuebles los siguientes: Las tierras, edificios,caminos y construcciones de todo gnero adheridas al suelo. Los rboles y plantas y los frutos pendientes,

mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble. Todo lo que est unido a

un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia o

deterioro del objeto. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentacin, colocados en

edificios o heredades por el dueo del inmueble en tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo

permanente al fundo. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca

a la industria o explotacin que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer

las necesidades de la explotacin misma. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces

o criaderos anlogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propsito de mantenerlos

unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente. Los abonos destinados al cultivo de una

heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse.

Bien mueble.- Los bienes muebles, por oposicin a los bienes inmuebles, son todos aquellos bienes

personales depositados en estancias que son transportables. Segn el artculo 335 del Cdigo Civil, se reputan

como bienes muebles los susceptibles de apropiacin y que no se incluyen dentro de los bienes inmuebles. En

general, aade el Cdigo, son bienes muebles todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin

menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

Por su parte, tambin se considerrn bienes muebles las rentas o pensiones, los oficios enajenados, loscontratos sobre servicios pblicos y las cdulas y ttulos representativos de prstamos hipotecarios. Adems,

dentro de los bienes muebles encontramos los bienes fungibles y los no fungibles: Los fungibles son aquellos

de los que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin que se consuman. Los no fungibles sern los

dems.

Persona fsica.- Las personas fsicas son los seres humanos. Toda persona fsica tiene los derechos que la

Constitucin y las dems normas le otorgan. En contraposicin a la persona fsica existe la persona jurdica.

Las personas fsicas pueden realizar contratos, realizar declaraciones, comparecer en juicios, etc. Las personas

fsicas pueden actuar en nombre propio o en representacin de otra persona fsica o de una persona jurdica.

En definitiva, la persona fsica es el ser capaz de asumir derechos y obligaciones.

Cuando la persona fsica nace se origina automticamente la personalidad. As se establece en el artculo 29

del Cdigo Civil. Este mismo texto legal seala que, a efectos civiles, slo se reputar nacido el feto que

tuviera figura humana y viviere 24 horas enteramente desprendido del seno materno. Por contra, la

personalidad de la persona fsica se extingue con la muerte.


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Persona moral.- Es una agrupacin de personas que se unen con un fin determinado, por ejemplo, una

sociedad mercantil, una asociacin civil.

Por ejemplo, en el caso de personas fsicas existen varios regmenes de acuerdo con la actividad y el monto

de los ingresos.

En el caso de personas morales, el rgimen fiscal y las obligaciones que les corresponden son diferentes en

relacion a si tienen o no fines de lucro.Personalidad jurdica.-La persona jurdica es una entidad de Derecho y se diferencia de la persona fsica.

Segn establece el artculo 35 del Cdigo Civil son personas jurdicas las siguientes: as corporaciones,

asociaciones y fundaciones de inters pblico reconocidas por la Ley. Su personalidad empieza o nace desde

el instante mismo en que, con arreglo a Derecho, hubiesen quedado vlidamente constituidas. Las

asociaciones de inters particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda

personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados.

Entidad.- Valor o importancia que tiene una cosa. Asociacin o empresa, generalmente de carcter privado.

Bien.- Un producto es cualquier cosa que se puede ofrecer a un mercado para satisfacer un deseo o una

necesidad.Patrimonio.- Conjunto de bienes que posee una persona o una institucin y que son susceptibles de

estimacin econmica.

Precio.- Cantidad de Dinero que se paga por una cosa en virtud de un contrato de compraventa.

Mercado.- Conjunto de transacciones que se realizan entre los compradores y vendedores de un Bien o

servicio; vale decir, es el punto de encuentro entre los agentes econmicos que actan como oferentes y

demandantes de Bienes y servicios.

Ofertas.-Una oferta (trmino que deriva del latn offerre) es una propuesta que se realiza con la promesa de

ejecutar o dar algo.

Transacciones.- Trato o negocio comercial, generalmente de compraventa.

Valor neto de reposicin.-Diferencia entre el Valor de reposicin y la estimacin actualizada del demritoprovocado principalmente por el uso y la obsolescencia.

Valor nuevo de reposicin.-Costo en que se estima incurrira la Empresa para adquirir en el momento actual,

un Activo nuevo semejante al que est utilizando, adicionado de todos los Costos incidentales necesarios

(fletes, acarreos, Impuestos, instalacin, pruebas iniciales, etc.) hasta dejarlo apto para su uso, permitindole

mantener una capacidad operativa equivalente.