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    INTRODUCCIN.

    La valoracin de inmuebles interesa a un gran nmero de empresas y de particulares quenecesitan saber el valor del patrimonio que tienen o que desean tener. Esta necesidad de saberel valor de una vivienda, de un local comercial, o de cualquier otro tipo de inmueble puededeberse a diferentes factores: solicitud de hipotecas, refinanciacin de prstamos,compraventas, herencias, separaciones, contradictorias de hacienda, aportaciones inmobiliariasa sociedades, valoracin de activos inmobiliarios de sociedades, acciones judiciales, embargos,

    expropiaciones, reparcelaciones, valoracin de daos, indemnizaciones, valoraciones dehacienda, inversiones inmobiliarias, y un largo etc.

    El contenido que vamos a regalarte en los prximos das te ser de gran utilidad para adquirirunos conocimientos bsicos acerca del mundo de las tasaciones inmobiliarias. Se trata de unainformacin dirigida principalmente a Arquitectos, Ingenieros, Arquitectos Tcnicos, IngenierosTcnicos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, as como a Directores Financieros, Gerentes deempresas, Directores de oficinas bancarias, personal cualificado de los servicios inmobiliarios delos bancos, Abogados, Economistas, Asesores Financieros y, en general, a todas aquellaspersonas que estn interesadas en conocer en profundidad el mundo de una tasacin

    inmobiliaria.

    Para profundizar ms en el tema de las valoraciones, o en algn aspecto o mtodo concreto, terecomendamos sigas nuestros cursos de Tasaciones Inmobiliarias en su modalidad a distancia.Con estos cursos adquirirs los conocimientos tericos y prcticos suficientes para poderdedicarte profesionalmente al mundo de las tasaciones inmobiliarias y adems conseguirs lasherramientas necesarias para su realizacin. Contars con un tutor que resolver todas tus dudasy te asesorar en la realizacin de tus primeras valoraciones. Cmodo, econmico y sencillo.

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    NDICE

    PLDORA 1:

    1.1 Introduccin e ndice.

    1.2 Qu es una tasacin inmobiliaria.

    1.3 El objeto de la tasacin.

    1.4 Vocabulario bsico de tasaciones.

    PLDORA 2:2.1 Finalidades de las tasaciones inmobiliarias.

    2.2 Diferentes definiciones de valor.

    2.3 Superficies en la tasacin.

    PLDORA 3:

    3.1 Legislacin aplicable.

    3.2 Los 10 principios de la valoracin inmobiliaria.

    PLDORA 4:

    4.1 El trabajo de campo y la realizacin de la tasacin.

    4.2 Estructura del informe de tasacin.

    PLDORA 5:

    5.1 Mtodos de valoracin: coste.

    5.2 Mtodos de valoracin: comparacin.

    PLDORA 6:6.1 Mtodos de valoracin: actualizacin de rentas.

    6.2 Mtodos de valoracin: residual.

    PLDORA 7:

    7.1 Bibliografa.

    7.3 Enlaces de inters.

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    QU ES UNA TASACIN INMOBILIARIA?

    Antes de definir lo que significa tasacindebemos conocer el significado de valorar: asociaruna cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de sus cualidades y comoconsecuencia de una situacin de mercado determinada. Por lo que una tasacin es larealizacin de un proceso para poder encontrar el justiprecio o sealar el precio de una cosa.

    Para poder valorar tenemos que conocer los factores que influyen en la formacin de los valoresy cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para ladeterminacin del valor.

    La valoracin inmobiliaria es una actividad multidisciplinar para la que se requiere una muyamplia gama de conocimiento. Los fundamentos que debe tener todo buen tasador sontecnolgicos, legales, econmicos, estadsticos; conciliar todos esos conocimientos no es tareafcil.

    Actualmente, tanto en Europa como en Espaa, disponemos de tcnicas de tasacin muydesarrolladas, en las que se busca la mxima objetividad a la hora de evaluar y en los procesosde valoracin, ya que stos se basan en principios y criterios slidamente implantados.

    Cuando realizamos una tasacin tenemos que ser capaces de saber determinar cul es elmtodo de clculo que debemos aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos(cuando sean varios) tenemos que asignar al inmueble, en funcin del objeto, de la finalidad ydel mtodo de tasacin.

    El tasador de inmuebles se encuentra sometido a requisitos legales, reglamentarios y ticos.Concretndose estos ltimos en cdigos deontolgicos de obligada aceptacin que afectan a suformacin, competencia, independencia y objetividad. La titulacin acadmica exigible altasador se determinar en funcin de la finalidad de la tasacin, siendo las ms habituales:arquitecto, arquitecto tcnico e ingeniero.

    Para las tasaciones de garanta, en Espaa, es imprescindible la intervencin de una sociedad detasacin homologada, que controla, valida y certifica la valoracin realizada por un tcnico detitulacin acadmica reglada.

    Una tasacin, con el fin de obtener el valor de un determinado inmueble o del derecho sobre l,se realiza con la metodologa normalizada de acuerdo a la finalidad solicitada, e incluyeinformacin sobre el valor del inmueble, sus caractersticas, entorno urbanstico, informacinregistral, catastral, fotografas y documentacin grfica en general.

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    EL OBJETO DE LA TASACIN INMOBILIARIA

    Pueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las cargasy gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:

    Los bienes inmuebles: Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, localescomerciales, oficinas, plazas de garaje, trasteros. Naves industriales y almacenes. Fincas rsticas.Solares y otros terrenos. Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.

    Los derechos reales: Usufructo y nuda propiedad. Uso y habitacin. Servidumbres. Predio

    sirviente y predio dominante. Concesiones administrativas. Derechos de superficie.

    Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral): Embargos. Arrendamientosque fijan renta y plazo. Hipotecas y ventas con pago aplazado. Opciones de compra ocompraventa con pacto de retro. Afectaciones por expropiacin (parcial). Notas marginales delImpuesto de Plusvala.

    Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste dereparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc. La metodologa a seguir en cada caso

    depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.

    VOCABULARIO BSICO DE TASACIONES

    Antigedad.Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble ola de la ltima rehabilitacin integral del mismo y la fecha de la valoracin.

    Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin oadecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.

    Depreciacin fsica.Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) deun bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.

    Depreciacin funcional.Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende lasprdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.

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    Elementos comunes de un edificio.Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo,deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.

    Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de unedificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible deventa individualizada.

    Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantespara la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado ala intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios delos activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otrosfactores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen unarevalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no est asegurada.

    Entidad tasadora.Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial delBanco de Espaa, as como los servicios de tasacin de entidades de crdito respecto a lasvaloraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2 de laECO/805/2003.

    Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicascomo estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.

    Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual seanalizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con elobjeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio decompraventa o una renta homogeneizada para aqul.

    Infraestructuras exteriores del terreno.Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios

    urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano (solar) de acuerdo con lalegislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.

    Localidad.Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.

    Opcin de compra.Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprarun inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

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    FINALIDADES DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS

    La finalidad de la tasacin condiciona la normativa de aplicacin y el mtodo o los mtodos devaloracin a utilizar y el resultado que se obtiene.

    Las valoraciones inmobiliarias ms frecuentes en funcin de su finalidad son las siguientes:

    Valoraciones de Garanta: Garanta hipotecaria. Provisiones tcnicas compaas aseguradoras.Patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria. Patrimonio inmobiliario delos fondos de pensiones.

    Valoraciones de otros tipos de garanta: Leasing. Financiacin de crditos. Avales.

    Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil (constitucin, fusin, ampliacin yliquidacin)

    Patrimoniales, compraventa, valoracin activos, actualizacin bienes.

    Herencias, establecimiento de lotes.

    Otras de relaciones entre personas fsicas y jurdicas.

    Contradictorias de Hacienda.

    Urbansticas: Planeamiento: Viabilidad econmica de Unidades de actuacin o de ejecucin.Indemnizaciones por alteracin del planeamiento. Gestin: Evaluacin de los costes derivadosdel planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administracin. Establecimientos decoeficientes de ponderacin. Valoracin de edificaciones incompatibles. Valoracin de losderechos derivados de la exclusin de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoracinde derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias deaprovechamiento urbanstico.

    Expropiatorias.

    Catastrales.

    Judiciales:lucro cesante, dao emergente.

    Seguros: daos, indemnizaciones, lucro cesante, provisiones tcnicas, valor de seguro

    Arrendamientos.

    Anlisis de inversiones inmobiliarias.

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    DIFERENTES DEFINICIONES DE VALOR.

    A continuacin se describen los diferentes significados que se le atribuyen al trmino valor:

    VALOR DE TASACIN:

    El valor de tasacin es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo estsujeto a algn tipo de proteccin oficial, en cuyo caso el valor de tasacin se corresponder conel valor mximo legal del bien.

    VALOR DE MERCADO (valor objetivo):

    En la Orden ECO/805/2003 encontramos la siguiente definicin para el Valor de mercado o venalde un inmueble (VM): Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contratoprivado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacinen el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que lascondiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que sedispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar laventa.

    Dicho de otra manera ms sencilla el valor de mercado se puede definir como el precio neto msprobable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracterizado por unfuncionamiento racional (econmicamente) de la oferta y la demanda.

    VALOR SUBJETIVO:

    Es la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispuestoa recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transaccin.

    VALOR MXIMO LEGAL:

    Es el precio mximo de venta de un bien sujeto a proteccin pblica establecido en la normativaespecfica que le sea aplicable.

    VALOR HIPOTECARIO:

    Es el valor del inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura decomerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma,las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usosalternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

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    VALOR FISCAL:

    Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin de unos criterios legalespreestablecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en elmarco del Impuesto de Bienes Inmuebles.

    VALOR DE SEGURO:

    El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo (ala fecha del informe y con el planeamiento urbanstico vigente). Est basado en el concepto decoste de reproduccin o reemplazamiento de los diferentes componentes fsicos de unapropiedad en caso de prdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro

    cubrira en relacin con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventualesprdidas del propietario.

    VALOR URBANSTICO:

    Es el valor que, segn los criterios de la legislacin urbanstica vigente, tiene el suelo urbano ourbanizable.

    JUSTIPRECIO:

    Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados enfuncin del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiacin, o,en su caso, de los Tribunales de Justicia.

    VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO:

    El Coste de Reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de lasinversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble delas mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materialesde construccin actuales.

    VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO:

    El Coste de Reemplazamiento neto o actual (CRN) es el resultado de deducir del VRB ladepreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.

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    SUPERFICIES EN LA TASACIN.

    SUPERFICIE COMPROBADA:

    Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie til oconstruida y el correspondiente plano acotado.

    SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:

    Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda

    segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

    SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:

    Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionadosen dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100,segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientoscompartidos con otros elementos del mismo edificio.

    SUPERFICIE TIL:

    Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de loscerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de lasuperficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccinhorizontal de su cubierta.

    No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccinhorizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea

    inferior a 1,5 metros.

    Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

    SUPERFICIE UTILIZABLE O COMPUTABLE:

    Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tcnicos.

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    LEGISLACIN APLICABLE

    Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras:

    Esta orden regula las valoraciones en garanta para determinadas entidades financieras. Lautilizaremos para tasar para las siguientes finalidades:

    Garanta hipotecaria

    Cobertura de las provisiones tcnicas de entidades aseguradoras

    Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectivas (FII y SII)

    Tambin es aconsejable utilizarla en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoracin deactivos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos encompraventa, etc.

    Tanto la Orden ECO/805/2003 como la anterior Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994(sustituida por la orden ECO), constituyen el compendio de normas de tasacin ms estructuradoy cientfico de los que se han establecido legalmente.

    Una de las caractersticas ms destacables ha consistido en establecer diferentes mtodos atravs de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para seleccionar entre ellos el valorde garanta o valor de tasacin en funcin de criterios claramente definidos. Eso permite utilizar

    esta norma para otras finalidades no necesariamente de garanta, en cuyo caso el valor detasacin ser otro, pero los mtodos de valoracin los mismos.

    Posteriores modificaciones de la Orden ECO/805/2003:

    Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

    Orden EHA/564/2008 de 28 de febrero

    Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas devaloracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

    Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectoscontributivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento delImpuesto sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el delIncremento de valor de los terrenos (Plusvala), el impuesto de transmisiones patrimoniales uotros.

    Las Normas de valoracin a los efectos del IBI y de plusvalas son las Normas tcnicas devaloracin catastral (NTVC) contenidas en este RD/1020/93.

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    LOS 10 PRINCIPIOS DE LA VALORACIN INMOBILIARIA

    Los diez principios que se relacionan a continuacin estn recogidos en el artculo 3 de la normatcnica que contiene la Orden ECO/805/2003, que los precepta como obligatorios en lastasaciones del mbito que le concierne, y resumen la filosofa de la tasacin inmobiliaria entodos sus mbitos. La adecuacin de las valoraciones inmobiliarias a esos principios bsicos,resulta por tanto ineludible. La vulneracin o alejamiento del cumplimiento de susdeterminaciones, descalifica la valoracin y puede generar responsabilidades incluso en aquellasvaloraciones de mbitos o finalidades diferentes a las de garanta.

    1.- Principio de anticipacin. El valor de un inmueble que se encuentre en explotacineconmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en elfuturo.

    2.- Principio de finalidad. La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas devaloracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con lafinalidad de la valoracin.

    3.- Principio de mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado adiferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, aleconmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintasintensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales yfsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

    4.- Principio de probabilidad. Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccinrazonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.

    5.- Principio de proporcionalidad. Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitudadecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como susingularidad en el mercado.

    6.- Principio de prudencia. Ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmenteprobables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

    7.- Principio de sustitucin. El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de

    similares caractersticas sustitutivos de aqul.

    8.- Principio de temporalidad. El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

    9.- Principio de transparencia. El informe de valoracin de un inmueble deber contener lainformacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis ydocumentacin utilizadas.

    10.- Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin deun inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al restode los factores.

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    Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis.

    Medicin de las dependencias.

    Observacin de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habr fijado

    mientras levanta el croquis por lo que en este momento ser ms rpido llenar la hoja de

    campo).

    Lectura de la escritura y de la documentacin facilitada.

    Comprobacin de los lindes descritos en la documentacin anterior cotejndolos con la

    realidad y con el croquis realizado.

    Comprobacin del rgimen de ocupacin y aclaracin con el cliente de las posibles dudasque se puedan tener. En caso de que la tasacin vaya a tener que condicionarse lo

    deontolgico y lo ms conveniente es comunicrselo al cliente y explicarle las

    consecuencias que le reportar.

    Preguntar, si se trata de una tasacin hipotecaria, cunto solicitan de hipoteca (aunque

    ya se sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cunto se ha vendido

    el inmueble. Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente

    puede desconfiar.

    Terminar la visita cuando se disponga de toda la informacin.

    4.- RECOPILACIN Y CLASIFICACIN DE LA INFORMACIN: Pre-archivo: Una vez realizadas

    todas las visitas del da el tasador ordenar toda la informacin recogida

    5.- REALIZACIN DE LA TASACIN: La valoracin se realiza de acuerdo con las tcnicas y

    metodologas que correspondan, normalmente apoyndose en una aplicacin informtica de

    suficiente garanta que permita el tratamiento de la informacin, su contraste con una base de

    datos, y la aplicacin sistemtica del procedimiento de tasacin.

    6.- ARCHIVO DE LA TASACIN: Una vez validada la tasacin y entregada al cliente debearchivarse adecuadamente con lo que el tasador habr casi terminado su trabajo

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    ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACIN.

    Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura siguiente y

    contendrn como mnimo los siguientes apartados:

    Solicitante de la tasacin y finalidad.

    Identificacin y localizacin.

    Comprobacin y documentacin.

    Localidad y entorno.

    Descripcin y superficie del terreno.

    Descripcin y superficie de la edificacin.Descripcin urbanstica.

    Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.

    Anlisis de mercado.

    Datos y clculo de los valores tcnicos.

    Valores de tasacin.

    Condicionantes y advertencias

    Observaciones.

    Fecha de emisin, caducidad y firmas.

    Documentacin anexa al informe. Se incluir, al menos, la siguiente documentacin

    grfica:

    Planos o croquis de situacin y emplazamiento.

    Planos a escala o croquis acotado del inmueble.

    Fotografas interiores y exteriores.

    Documentacin registral y/o catastral.

    Escritura de propiedad o nota simple registral.

    Licencia de obras: en edificios en construccin.

    Cdula de calificacin: en edificios con alguna proteccin pblica.

    Cada uno de esos apartados se cumplimentar en funcin del tipo de inmueble del que se trate,

    de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mnimo se incluir el contenido de los

    siguientes apartados.

    Contamos con plantillas de modelos de tasacin en formato Word que podrs utilizar para la

    realizacin de tasaciones de viviendas, promociones, locales comerciales, solares, etc. Puedes

    descargarte la plantilla de la tasacin en el siguiente enlace.

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    MTODOS DE VALORACIN: El mtodo del coste.

    Existen varios mtodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los ms utilizados son los

    siguientes:

    1 Mtodo del Coste.

    2 Mtodo de Comparacin.

    3 Mtodo de Capitalizacin o actualizacin de rentas.

    4 Mtodo Residual.

    El MTODO DEL COSTEest basado en el principio del valor residual que dice:

    El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre

    el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

    Se puede explicar esta definicin considerando que el coste de un inmueble es la suma de los

    costes de cada uno de sus componentes, aadiendo adems el beneficio de quin lo ha realizado

    y su cuantificacin como un coste adicional.

    Este mtodo permite calcular el Valor de Reemplazamiento bruto o neto de toda clase de

    edificios y elementos de edificios, que se encuentren en proyecto, en construccin, enrehabilitacin, o terminados.

    El Valor de Reemplazamientoes el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado porotro de iguales caractersticas y calidad realizado con materiales y tecnologa actuales.

    El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio.

    Si hablramos en sentido estricto el mtodo del coste no sera aplicable a los inmuebles ya que

    stos tienen el componente del suelo, siendo que para obtener el valor del suelo no es posibleaplicar el mtodo del coste. En la prctica este hecho lo solucionamos utilizando el valor de

    mercado del suelo (obtenido por otros mtodos) como un coste ms del proceso de produccin

    inmobiliaria.

    El mtodo del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines:

    Valoracin del coste de un proyecto en construccin.

    Valoracin de edificaciones en un proyecto de expropiacin.

    Valoracin de edificaciones en los supuestos de ruina.

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    Valoracin de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelacin.

    Clculo de las amortizaciones.Clculo del coste de emplazamiento de algn activo fijo que se prev construir

    directamente por una empresa.

    Control de la marcha y gastos de una obra en curso.

    De certificaciones para las entregas parciales de prstamos hipotecarios a la construccin.

    Valoracin para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotacin

    econmica.

    Procedimiento de clculo:

    El Mtodo del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Mercado

    correspondiente al solar ms el Coste de Construccin del edificio ms los gastos necesarios para

    edificar el inmueble.

    El clculo del Valor de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe

    realizar la persona que va a construir un edificio determinado.

    El Valor de Reemplazamiento tiene las siguientes variantes:

    Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo). Y se calcula aplicando la siguiente frmula:

    VRB = F + CC+ IN + H + L + T + GAP

    F: Valor de mercado del suelo.

    CC: Coste de la construccin por contrata. Es decir, coste de ejecucin material ms gastos ybeneficio del constructor.

    IN:Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisicin delterreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de obra nueva del inmueble.

    H: Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.

    L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.

    GAP:Gastos de administracin del promotor.

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    Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) (depreciado por su estado real). Se calcula aplicando la

    siguiente frmula:

    VRN = VRB Dep. Fsica Dep. Funcional Dep. Econmica Dep. Ecolgica.

    El clculo del valor de reemplazamiento es obligatorio, aunque sea a efectos meramente

    informativos. Por lo tanto debemos calcularlo en todos los edificios y elementos de un edificio,

    que estn en proyecto, en construccin, en rehabilitacin o terminados, e incluso para la

    hiptesis de edificio terminado.

    MTODOS DE VALORACIN: El mtodo de comparacin.

    El MTODO DE COMPARACIN: Para el clculo de valores mediante el mtodo de comparacindebemos analizar las caractersticas del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda, cules

    son las variables que inciden en l, y cmo condicionan todos ellos la actividad inmobiliaria

    estimulando la demanda.

    El precio por lo tanto depende de factores externos, variables independientes, relacionadas conla economa, el urbanismo, la demografa y otras disciplinas, y con factores internos relacionados

    con las caractersticas del inmueble y su localizacin.

    La utilizacin del mtodo de valoracin comparando con el mercado, exige conocer el mercado

    inmobiliario y estar en disposicin de interpretar adecuadamente el comportamiento de todos

    los factores que intervienen en la formacin del valor y de su variabilidad.

    La Orden ECO/805/2003 define como Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) el precio

    al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario yun comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere

    ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del

    mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la

    naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

    En una economa libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio

    cierto que puede alcanzar en una transaccin real, y no podemos confundirlo con el precio de

    oferta, ni con el de demanda. Como podemos intuir, el valor de mercado es variable en el tiempo

    y por lo tanto debe ir siempre acompaado de una fecha determinada, de acuerdo con el

    principio de temporalidad.

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    3.- Seleccionaremos una muestra representativa de los que correspondan a los comparablesentre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, a la que aplicaremos el

    procedimiento de homogeneizacin necesario. En la seleccin indicada previamente deberemos

    contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los

    procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin

    de valor de mercado de los bienes afectados, como los que puedan incluir elementos

    especulativos.

    4.- Homogeneizaremos los seis comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones

    que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. Para homogeneizar correctamente hay

    que tener la seguridad que todos los datos de la informacin son correctos. Las tablas dehomogeneizacin se realizan mediante hojas electrnicas de clculo, en algunos casos incluidas

    en las aplicaciones informticas de tasacin, pero generalmente construidas especficamente

    para ello por el tasador.

    5.- Asignaremos el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los

    precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que

    recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin. El valor del

    inmueble as obtenido se denomina valor de mercado por comparacin.

    Toda la informacin completa sobre los diferentes mtodos de valoracin a travs de los

    siguientes enlaces:

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    MTODOS DE VALORACIN: El mtodo de actualizacin de rentas.

    Se basa en el principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble est en funcin de

    las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en un futuro. Es decir, partiendo de

    unas rentas (R) que generar el inmueble durante su vida til remanente, se trata de calcular el

    valor actual del inmueble.

    El valor por actualizacin se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble

    produce o es capaz de producir durante su vida til remanente.

    Este mtodo se aplicar a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estn

    alquilados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotacin econmica. Y a la valoracin

    de los siguientes derechos: derecho superficie, concesin administrativa, servidumbre, nuda

    propiedad, usufructo, uso y habitacin, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre

    inmuebles y compromisos de compra a plazos

    Adems, debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones

    correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiacin u otros

    sistemas de gestin urbanstica, deban o quieran renunciar a tal derecho.

    Para que sea aplicable dicho mtodo es necesario que se cumpla, al menos, uno de los

    siguientes requisitos:

    a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir

    tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre

    comprables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este mercado.

    b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin.

    c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado

    a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o

    informacin adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de la actividad

    correspondiente.

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    Procedimiento de clculo: El clculo del valor de actualizacin exigir:

    1.- Estimar los flujos de caja: que pueden ser inmobiliarios y operativos.

    2.- Estimar el valor de reversin: El valor de reversin al final de su vida til ser el valor en esa

    fecha del terreno en el que est edificado. Para ello:

    Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con los mtodos previstos

    en esta Orden.

    Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable y sea debidamente

    justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y evolucin del mercado de inmuebles

    comparables.

    3.-Elegir el tipo de actualizacin. Se seguir el siguiente procedimiento:

    Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que

    atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial, etc.)

    del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento

    (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.

    El tipo de actualizacin elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que est

    utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

    Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la

    aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante elperodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

    4.- Aplicar la frmula de clculo para el valor por actualizacin:

    VA = [Ej/ (1 + i)tj] - [Sk/ (1 + i)

    tk] + [Valor de reversin / (1 + i)n]

    VA: valor actual.

    Ej: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j

    Sk: importe de lospagos previstos en el momento k

    tj: nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin quese producir el correspondiente Ej

    tk: nmero de periodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca elcorrespondiente Sk

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    i: tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos detiempo considerados.

    n: nmero de periodos de tiempo, desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin delos ingresos esperados.

    La ley de arrendamientos urbanos (LAU) determina la duracin, extincin y condiciones de un

    contrato de arrendamiento, por lo que debemos tenerla en cuenta a la hora de valorar.

    MTODOS DE VALORACIN: El mtodo residual.

    Los mtodos residuales de valoracin permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de

    inmuebles destinados a la rehabilitacin, a partir del valor de la edificacin que en l se

    encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los dems

    componentes del valor que no son el suelo.

    Por ser tcnicamente ms completos, metodolgicamente ms cientficos, y permitir una mayor

    proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoracinde suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitacin, en la mayora de los casos, y con

    preferencia a cualquier otro mtodo, los mtodos residuales.

    Los mtodos residuales de valoracin del suelo son dos:

    Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales: El clculo se hacesin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inciden en el valor del

    producto inmobiliario terminado.

    Mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados: El clculo sehar teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollar y concluir el

    proceso hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y periodificando cada uno

    de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su periodo temporal

    correspondiente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en el mercado, en

    ese momento, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por un inversor de

    tipo medio.

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    Procedimiento de clculo:

    En la normativa de valoraciones de garanta se establecen dos posibilidades para el tasador,

    dndole en algunos casos la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o el

    esttico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del

    mercado utilizar el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valoractual neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja descontado.

    Algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este mtodo pueden resultar, en

    algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residualesttico, que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor demercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicacin de la siguiente frmula:

    F = VM * (1-b) Ci

    F: valor de mercado del suelo

    VM: valor de mercado del inmueble terminado

    b: margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios delmercado, en ese momento y para ese producto

    Ci: cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados

    Principios en que se basan los mtodos residuales:

    Principio del mejor y ms intensivo uso: El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado adiferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de

    destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente

    aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

    Principio del valor residual: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de uninmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de

    los factores.

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    La frmula de clculo del valor residual dinmicoes la siguiente:

    F = [Ej/ (1 + i)tj] - [Sk/ (1 + i)

    tk]

    El mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados tiene en cuenta

    tambin otros dos principios:

    El principio de anticipacin en el sentido de que el valor de un terreno, considerado comosoporte de una futura edificacin, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que

    ser capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promocin inmobiliaria) que

    corresponden a la promocin inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor

    uso sea la ms probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y

    momento en que se realiza la tasacin.

    El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabilidadde esas circunstancias y momento a que se refiere la tasacin y a que no solamente los costes de

    la promocin y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que tambin lo

    son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificacin estimada de los flujos de caja

    Ms informacin completa sobre los diferentes mtodos de valoracin a travs de los siguientes

    enlaces:

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