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DERECHOS
REALES
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NSTOR JORGE MUSTO
Derechos
reales
Tomo 1
a D D
EDITORIAL ASTREA
DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA
CIUDAD DE BUENOS AIRES
2
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EDITORIAL AST REA
DE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA SRL
Lavalle 1208 - (C 1048 AAF) Ciudad de Buenos Aires
ISBN: 950-508-536-2
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723
I M P R E S O E N L A A R G E N T I N A
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A mi madre,
ejemplo de fortaleza espiritual y moral.
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PRLOGO
Hace casi dos dcadas me propuse publicar una obra que
fuera una contribucin para la enseanza del derecho civil, en
la especialidad de los derechos reales, ctedra que, en ese en
tonces se encontraba a mi cargo en la Facultad de Ciencias
Jurdicas y Sociales de la Universidad del Litoral, la que conti
no desempeando desde 1985 como titular por concurso re
novado en 1995.
La obra no tena la intencin de ser un tratado, pero, se
gn algunas opiniones recogidas, exceda en volumen lo que
se designa como manual y poda ser til tambin a los aboga
dos y jue ces. Esa fue la razn por la que se llam simple
m ente Derechos reales .
El paso de los aos, el acogimiento que recibi como tex
to de estudio en algunas facultades -especialmente en la Uni
versidad Nacional de Crdoba y, por supuesto, en la Universi
dad Nacional del Litoral-, me han impulsado a redactar una
nueva obra, con la finalidad especfica de servir como texto de
estudio para las facultades de derecho en la materia que nos
ocupa.
Mi primer objetivo, en consecuencia, es utilizar el lengua
je ms claro y sencillo posible, sin renunciar por ello a la pre
tensin de que sea, a la vez, preciso y rigurosamente cientfico.
El hombre de derecho en sus distintas situaciones o estamen
tos -como legislador, como juez, como abogado y tambin como
autor de obras jurdicas, profesor o investigador- toma la
mayora de las palabras del lenguaje corriente y, a veces, las
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X
PRLOGO
utiliza con el mismo significado que le atribuye el diccionario
de la leng ua esp ao la; o tra s les da un s ignificado especf ico
que dif iere en mayor o menor grado del a tr ibuido por e l habla
vulgar , y o t ras ms t iene la neces idad de c rea r expres iones
nuevas para des ignar ac t i tudes , ins t i tuc iones o ac tos para los
c ua les no e nc ue n t ra a de c ua da s la s e x i s t e n te s . Se c om pone
as un lengua je c ien t f ico que neces i ta cons tan temente se r de
purado y prec isado para que en lo pos ib le cada concepto ju r
dico tenga una representacin oral o escri ta que lo indique con
cer teza . Esa es una ta rea mp roba y nun ca acabada , seme
jante al martirio de Ssifo.
Aparte de e l lo , se debe tener en cuenta que cada palabra
adquie re una connotac in d is t in ta segn e l con tex to en que
se invo lucra . Se ge ne ra as lo que W it tge ns te in llama un
juego de leng ua j e que ad qu ie r e su va lor p ro p io seg n la
cienc ia social en que se aplique . Po r ejemplo, la pa lab ra pro
p iedad adq uie re una conno tac in va lora t iva m ente d is t in ta s i
se inserta en e l lenguaje de la economa, del derecho o de la
sociologa , e tc te ra . La mism a nocin de pro pied ad cam bia
de matiz en e l lenguaje del derecho s i nos referimos a la pro
piedad del empresario o a la del suje to que t iene ese derecho
sobre su vivienda nica .
Pero como en un manua l no podemos en t ra r en es tas d is
quis ic iones en forma permanente , aun a r iesgo de caer en c ier
ta actitud dogmtica, a veces necesitamos fijar una terminologa
pa ra que s e c ompre nda c la ra me n te e l c onc e p to que a pun ta
mos ,
aunque ese s ign i f icado no sea pac f icamente acep tado
por la do ctr in a . Po r e jemplo, an tes de tra tar los de rec ho s de
ga ra n t a t r a t a mos de de te rmina r qu e n te nde mos po r ob l iga
c in , o qu por db i to o deuda , por incumpl imien to , e tc te ra .
Ot ro ob je t ivo ha s ido p re s e n ta r un o rde n me todo lg ic o
acorde con los programas univers i tarios , que generalmente par
ten de la explicacin de conceptos doctr inarios que luego s ir
ve n c omo he r ra mie n ta pa ra e s tud ia r nue s t ra s no rma s pos i t iva s
a la luz de ta les princ ipios . La s is tem atizac in del es tu dio d e
las ins t i tuc iones ex ige mantener un orden en e l t ra tamien to
de la materia que respete e l mtodo del Cdigo y de sus leyes
c o m p l e m e n t a r i a s .
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PRLOGO
XI
Adems, s i b ien no se debe abusar de una terminologa de
d if c i l comprens in , o que ex i ja recurr i r pe rmanentemente a
la consulta del d iccionario , e l es tudiante de es ta materia en la
carrera de abogaca debe familiarizarse con esa terminologa ,
a l igual que con a lgunas sentencias o proloquios la t inos que
sue len repr ese n ta r una s n tes is marav i l losa de ideas . No en
vano su e laboracin ha l levado s iglos a los jurisconsultos , g lo
sadores y ju r is tas .
D i re mos a lgo s ob re e l m todo in te rp re ta t ivo que e s e l
campo de ba ta l la donde pugnan una mir ada de escue las que
p r e t e n d e n i m p o n e r s u t e s i t u r a . E n e s t e s e n t i d o , t r a t a m o s
de ac tuar s in
pre-juicios,
p e n s a n d o q u e n o p u e d e h a b e r u n
c a mino n ic o pa ra l a l a bo r in te rp re ta t iva , pue s t a mpoc o e s
uniforme el es t i lo o tcnica empleados por e l legis lador que
uti l iza conceptos que slo dan lugar a una subsuncin exenta
de c r i te r ios va lora t ivos , aunque pueda re fe renc ia rse te leo lg i-
camente , o t ras veces desa rro l la una t ipo log a con rasgos o no
tas dis t in t ivas que pueden ser esencia les o no -y aqu la in te
grac in de l t ipo con d ichos rasgos no puede quedar a jena a
la va lorac in de l in t rpre te - , y o t ras ms acude a pau tas de
valoracin como, por e jemplo, la buena fe o la justa causa,
e tc te ra .
Es en la materia que tra tamos donde la t ipologa de cada
derecho rea l , con sus ca rac te res y rasgos esenc ia les y na tura
les , t i e nde a c i rc uns c r ib i r l a e s fe ra de c a da de re c ho re a l , o
el mbito de cada accin real o posesoria , con c lara expres in
en el
numerus clausus
y en la part icula rizac in de cada de
fensa.
Tambin las pau tas va lora t ivas t ienen ampl ia cab ida y p ro
yeccin; por e jemplo, la buena o mala fe en materia posesoria ,
en la que la de te rminac in prec isa t iene ml t ip les consecuen
cias prct icas , en los efectos de la poses in con referencia a
los d is t in tos rubros ( f ru tos , p roduc tos , mejoras , e tc te ra ) .
Encontramos , por supues to , e l camino desbrozado por ms
de un s iglo de exgesis , pero no podemos prescindir del exa
men de la real idad socia l , cuya vorgine cambiante se acenta
da a da con e l impacto tecnolgico y la enorme incidencia de
la l lamada globalizacin y la com unicac in ciberespacial.
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XII
PRLOGO
Esta obra est dedicada a los estudiantes de derecho, es
pecialmente a aquellos que demuestran verdadera vocacin por
la ciencia del derecho, a quienes, desde la perspectiva que
dan ms de cuatro dcadas de experiencia, alternadas en la
profesin de abogado y en la magistratura, pero siempre ejer
ciendo la docencia, exhorto a estudiar y trabajar con la mira
puesta en los valores cardinales del derecho: la justicia, la
equidad, el orden.
NS TOR J OR GE MUS TO
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NDICE
GENERAL
Tomo 1
Prlogo IX
P A R T E
P R I M E R A
NOCIONES GENERALES
CAPTULO PRIMERO
CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
1. Mtodo del Cdigo 3
2. Mtodo del Libro III del Cdigo Civil 5
3. Concepto de derechos reales 6
4. Teoras. Su crt ica 8
a) Clsica 8
b) Doctrinas monis tas 10
1) Doctrina personalista u obligacionista 10
2) Teora unitar ia realista 15
c) Teora de la institucin 17
d) Teoras que aceptan la existencia de un sujeto
pasivo determinado 20
e) Otras teor as modernas 22
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X I V NDICE GENERAL
5 . A spe c to s in t e rn o y ex t e rn o de los de re cho s rea les 25
6. N ue stra posic in 28
C A P T U L O I I
U B I C A C I N D E L O S D E R E C H O S R E A L E S
E N L A S C L A S I F I C A C I O N E S D E L O S D E R E C H O S
S U B J E T I V O S
A C O N S I D E R A C I O N E S G E N E R A L E S
7. Intr od ucc in 31
8. Clas ificacin por su co nte nid o y grado de oponibi-
lidad . 33
a) D erech os de la pe rso na l idad 35
b) D ere ch os de familia 36
c) D erech os rea les 36
d) De recho s c red i to r ios 36
e) De recho s in te lec tua les 37
B ) C O M P A R A C I N E N T R E L O S D E R E C H O S
R E A L E S Y L O S P E R S O N A L E S
9 . In t ro duc c in 38
10. Es en cia 38
11 . N a tura leza 40
12. Ca rac te res fund am enta les . Rgimen lega l 41
a ) Enu me ra c in 42
b) O pon ibilidad y eficacia 43
c) Pu blic ida d 44
d) Ius pe r seq uen di o de rec ho de perse cuc i n .. 44
e) Ius p re fe r endi 44
13 . Es t ruc tu ra y e le me n tos . Nm e ro 45
a) El obj eto 45
b) Suje to 46
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NDICE GENERAL X V
14. Vic isitude s 46
a) Co nsti tu cin 46
b) Pe rm ane nc ia y durac in 47
c) Fo rm a de e jerc ic io 47
d) Ext inc in 47
15. Incide ncia sob re e l de rec ho real 48
a) Ley aplica ble 48
b) Co m petenc ia 50
c) Presc r ipc i n 50
d) M uerte del t i tu la r 51
16. V nculo s 52
C A P T U L O I I I
I N S T I T U T O S D E N A T U R A L E Z A
C O N T R O V E R T I D A Y P R E T E N S A S
S I T U A C I O N E S I N T E R M E D I A S
17. Intr od ucc in 55
A C O N T R O V E R T I D O S
18. D erec hos de gar ant a en gen eral 56
19. H ipo teca 56
20. A nticres is 57
21 . Locacin. D erec ho del locatario 57
22. Privilegio 58
23 . De recho de re ten c in 59
24 . Dere cho sobre pa r te s de l cuer po hum ano 61
25 . Dere cho sobre sepulc ros 63
26. La po ses i n 63
B P R E T E N S A S S IT U A C I O N E S I N T E R M E D IA S
27. La cue st in 63
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XVI
NDICE GENERAL
28. Ius ad rem 64
29. D ere ch os real es in faciend o 65
30. Ob ligaciones reale s o pr op ter rem 66
C D E F I N I C I N D E L D E R E C HO R EA L
31 . In t ro duc c in 68
32 . N ues t ras p rec is ion es 68
C A P T U L O I V
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS
REALES
33 . S is tem as 71
34. Cre acin y fuen te . Dis t incin 74
35 . En um erac in 77
36. Clas ificacin de los de rec ho s reale s 80
a) Con re lacin a su car cte r princ ipal o accesorio 81
b) Con re lacin a su du rac in 81
c) En re laci n a l obje to 81
1) Cosas m ueb les o inm ueb les 82
2) Co sas fungibles y no fungibles 82
d) En re laci n con su trans m is ibi l id ad 82
37 . Pr inc ip a les de rech os rea les p roh ib ido s por e l C
digo Civil 82
a) Enf teusis 83
b) Superfic ie 83
c) Vin culacion es 84
38 . D erech os rea les res t r ing idos . Censos y ren tas . .. 85
39 . D erech os rea les con s t i tu ido s con an te r io r idad a la
sanci n del Cdigo y no adm itido s por s t e 87
40 . Adqu is ic in , t rans fe renc ia y pr d ida de los de r e
chos rea les 87
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NDICE
GENERAL XVII
41. Con secuencia de la creacin o consti tucin de
derech os reales no recono cidos. Conversin .... 91
42. Convalidacin 92
C A P T U L O
V
PANORAMA DE LOS DERECHOS REALES
FUERA DEL CDIGO CIVIL
43 . Introduccin 95
44. Propieda d horizontal 95
45. Prehorizontalidad 96
46. Hipoteca ban caria 96
47. La preanotacin hipotecaria y la anotacin directa 97
48. En el derec ho comercial 98
a) Pre nd a con desplazam iento 98
b) Prend a sin desplazam iento 98
c) W arrants 99
d) Deb entures 99
49. Hipo teca naval 101
50. Prend a naval 102
51 . Hipoteca aeron utica 102
52. Copropiedad naval 102
53. Otros derec ho s reales o mo dalidades de los estu
diados 103
C A P T U L O V I
C O S A S
A ) LlNEAMIENTOS GENERALES
54. Introduccin 105
II . Mu sto, 1.
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X V I I I
NDICE GENERAL
55. Concepto 105
56. Caracterizacin 107
57. Co ncepto legal de bien 109
58.
Concepto
de
patrimonio
111
B CLASIFICACIN DE LAS COSAS
59.
Muebles
e
inmuebles
112
a) Criterio bsico y subclasificacin 112
1) Inmuebles por su naturaleza 113
2) Inmuebles por accesin 114
a)
Accesin fsica
114
b) Accesin moral 115
3) Inmuebles por carcter representativo ... 115
4) Cosas muebles:
por su
naturaleza
116
5) Carcter representativo enmateriade co
sas mu ebles. Cu estiones
al
respecto
.... 116
b) Trascendencia
e
importancia prctica
de la
distincin 117
1) Ley aplicable 117
2) Competencia
de los
jueces
118
3) Derechos reales que se pueden consti
tuir 118
4) Formas de instrumentacin 118
5) Efectos de la posesin 118
6) Prescripcin 119
7) Facultadesde los representantes legales 119
8) Capacidad de derecho 120
9) Zonas
de
seguridad
120
10)
La
enajenacin
de
inmuebles
por el he
redero
120
60. Regmenes especiales 120
61.
Fungibles
y no
fungibles. Imp ortancia
de la
dis
tincin
121
62. Consumibles y no consumibles 122
63.
Divisibles
y no
divisibles. Aplicaciones prc
ticas
124
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NDICE GENERAL X I X
64. Principales y accesorias 125
65. En el com ercio y fuera del com ercio 127
66. Muebles registrables y no registrables 129
C LAS COSAS CONSIDERADAS CON RELACIN
A LAS PERSONAS A QUE PERTENECEN
67. Introduccin 129
68. Bienes del dominio pblico del Es tad o. Carac
teres 130
69. Bienes del dominio privado del Es tad o o Estado s 132
70. Cosas suscep tibles de apropiacin privada 134
71 . Bienes mu nicipales 135
72. Bienes de la Iglesia Catlica 135
73. Bienes de iglesias no catlicas 135
74. Cosas pa rticu lares 136
P A R T E S E G U N D A
P O S E S I N Y T E N E N C I A
CAPTULO
VII
LA POSESIN
A CARACTERIZACIN
75. Introducci n 139
76. Concepto 140
77. Etimologa 141
78. Definiciones 141
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XX
NDICE GENERAL
79. An lisis de la definicin del Cdigo 142
80. Term inologa 144
8 1 . Re lacion es de la pe rso na con la cosa 146
a) Yu xtaposic in local o m ero con tact o 146
b) Te nen cia 146
1 ) Te ne do re s de s in te re s a d os 147
2 ) Te ne do re s in te re s a dos 147
c) La po ses i n 147
82 . Fu nc io nes que cum ple la poses in 147
83 . D octr inas 149
a) Te ora clsica 149
b) Teo ra objetiva 151
c) Te ora de la cau sa. Crtica 155
d) N ues t ra pos ic in 159
84 . Pose s in y prop iedad . Com parac in 160
85 . Te nen cia 162
86. Int erv ers i n de t tu lo 163
B ) N A T U R A L E Z A D E L A P O S E S I N
87. Te ora s 167
88 . E le m ento s de la poses in 170
a) Co rpu s 171
b) An imus 172
89. Po sici n del Cdigo 174
90. Refo rma s intr od uci da s po r la ley 17.711 174
C ) C L A S I F I C A C I N L E G A L D E L A P O S E S I N
91 . In t ro duc c in 175
1 ) PO SE SI N LEGTIMA E ILEGTIMA
92 . Im por ta nc ia 176
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GENERAL X X I
93 . Reform a al art cu lo 2355 178
94. La pr esu nc in de legitimidad: su ine xis ten cia . . .. 181
2 ) SUBCL ASIFIC ACIN DE LA POSESIN LEGTIMA
95. Pos es in de bu en a o mala fe 182
a ) Po s e s i n de bu e n a fe. E l e l e m e n to s ub je
tivo 183
b) El em en to obje t ivo 184
c) Pre sun c in de bu en a fe 184
d) Im po rtan cia pr ct ic a de la c las if icacin 186
e) La bu en a fe y el ttulo pu tat iv o 186
f) La co po ses in 187
g) Co rporac ione s y soc iedad es 188
96. Po sesi n de m ala fe 189
a) Mala fe sim ple 190
b) Mala fe vicio sa 190
1) Inm ueb les 190
a) Vio lencia 190
b) Cla nde st inid ad 191
c) Abu so de confianza 192
2) M ueb les 192
a) H urto 192
b)
Es te l io na to 193
c) Ab uso de confianza 193
3) C ar c te r de los vicios 194
4) Pu rg a de los vicios de la po se si n 194
5) Acc esin de po ses io nes 194
3 )
POSESIN
PERFECTA
O IMPERFECTA
97 . Fu en te 195
98. Ca racter izaci n 195
4 POSE SIN EN SENTIDO ESTRICTO Y EN SENTIDO LATO
99. Ba ses de la dist inc in 196
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XXII
NDICE GENERAL
D A D Q U I S I C I N D E L A P O S E S I N
1 GENERALIDADES
100.
Im porta nc ia 197
101. Prin cipio gen era l 198
102. Ele m ento s de la adquis ic in 199
2 ) M OD OS DE ADQUIRIR LA POSESIN
103.
Clasificacin 201
104.
La ocu paci n 201
105. La t rad ic in 203
106.
Trad i t io b rev i m anu 209
107. Con s t i tu to pos s e s s o r io 210
108. Adqu is ic in de la pose s in por medio de rep re
s e n ta n te 211
a) Cap acidad pa ra adq uirir la pose s in 213
b ) Ca pa c ida d o inc a pa c ida d de l l e p re s e n ta d o y
de l r e p re s e n ta n te 213
3 OBJETO DE LA
POSESIN
109. Re quis i to s . Individualizacin de la cosa 214
110.
Pose s in fundada en t tu lo 216
111. Exc lus iv idad de la pos es in 217
112. Copo ses in 218
113. Pose s in y cuas iposes in 219
4 ) CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN
114.
In t roduc c in 220
115. Con servac in 222
116.
P rd ida 224
a) Po r cau sa re la t iva a l obje to 224
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NDICE GENERAL
XXIII
b) Por la vo lu n tad de l po see do r 225
c) Po r la accin de un te rc er o 226
E ) E F E C T O S
117 . In t rod ucc i n 227
1) EF EC TO S DE LA POSESIN DE COSAS MUEBLES
118. Ca racter izaci n 229
119. En unc iaci n del principio 230
120. Na tura leza ju r d ica 231
121 . Fu nda m e n to s de la no rm a 233
122. Na turale za de la pr esu nc in 233
123. Ttulo on ero so 234
124. Re quis i tos 234
125 . Art cu los com plem enta r io s 235
126. Ex cep cio ne s 236
a) El art cu lo 241 5 del Cdigo Civil 236
b) El Cdigo de Comercio y leyes espec ia les . .. 238
1) B uqu es 239
2) A eron aves 239
3 ) Au tomo to re s 241
4) Equ inos de pu ra sangre de ca r re ra 242
5) Sem ovien tes 243
2 ) EF EC TO S DE LA POSESIN MIENTRAS SUBSISTE
127 . D erecho s que a t r ibuye 245
3 ) EF EC TO S DE LA POSESIN SUCEDIDA.
LA REIVINDICACIN DE LA COSA
128. Intr od ucc in 246
129. Prec io paga do e indem nizac in 247
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X XIV NDICE GENERAL
130. Frutos 248
a) Poseedor debuena fe 250
b) Poseedor de buenafe que no la conserva ... 251
c) Poseedor citado
a
juicio
de
reivindicacin
... 251
d) Poseedor de mala fe simple 252
e) Poseedor
de
mala
fe
vicioso
253
131.
Productos
253
132.
Mejoras
y
gastos
253
a) Poseedor de buena fe 254
b) Poseedor de mala fe 255
c) Poseedor de mala fe vicioso 257
133. Destruccin odeterioro de la cosa 257
a) Poseedor
de
buena
fe 257
b) Poseedor
de
buena
fe
notificado
de la de
manda 258
c) Poseedores de mala fe 258
134. Disposicin de cosas muebles 258
135. Sucesor 259
4 ) D E LAS
O B L I G A C I O N E S
Y
D E R E C H O S
I N H E R E N T E S
A LA
P O S E S I N
136.
Concepto
259
137.
Obligaciones
259
a) De restituir la cosa 259
b) De exhibir 260
c) Obligaciones de vecindad y respecto de ter
ceros 261
d) Cargas reales
261
138. Derechos inheren tes a la posesin 262
CAPTULO
VI I I
LA TENENCIA
139. Concepto 263
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
25/447
GENERAL
XXV
140. Tenencia y precaried ad 266
141. Clasificacin 266
142. Casos de tene ncia 267
143. Adquisicin 268
144. Efectos 268
a) Obligaciones del ten ed or 268
1) Con servar la cosa 268
2) Nom brar al posee dor 269
3) Restituir la cosa 269
b) Derechos 269
C A P T U L O I X
D E F E N S A D E L A P O S E S I N
Y D E L A T E N E N C I A
A NO CIO NES LUMINARES
145. Carac terizacin 271
146. Fu nda m ento de la proteccin posesoria 272
a) Teoras relativas 275
1) La interd iccin de la violencia 275
a ) Savigny 275
b) Posicin de Rudorff 276
2) Posicin de Thibau t 277
3) Presun cin de probidad 277
4) En funcin de la proteccin de la propie
dad 278
a ) Como propied ad probable o posible .. 278
b) Propiedad que comienza 279
c) La teora de Ihering 279
b) Teoras absolutas 280
1) Teoras de la volun tad 281
2) Teora de Stahl 281
3) Teora de Saleilles 282
c) N uestra posicin 282
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
26/447
XXVI
NDICE GENERAL
B ) A C C I O N E S P O S E S O R IA S
1 ) CON SIDERAC IONES GENERALES
147. C onc epto 285
148 . A nte ce de nte s h is t r icos 288
a) De recho rom ano 288
b) D erec ho cannico 291
c) De recho medieva l 293
d) D erech o f rancs 293
e) D erech o espaol 294
f) D erech o pa t r io 294
g) El Esbogo de Fr ei ta s 295
149 . Pr inc ip ios fund am enta les 295
150 . Co ncep to de tu rbac in 298
151 . De fensa extra judic ia l 299
152. Pr ote cc in judic ia l de la pos es i n 301
a) Cara c te r izac in 302
b) Legi t imac in para obra r y e fec tos re iperse -
cuto rios . Dis t incin 304
153. Re lacione s en tr e e l poseso rio y e l pet i torio 307
2 ) REG LAS COMUNES AL EJER CICIO DE LAS ACCIONES POSESORIAS
PROPIAMENTE DICHAS
154. In t ro duc c in 309
155. Po ses i n 310
156. A nua lidad 310
157. Au sencia de vic ios 311
158. P blica 311
159. Pacfica 312
160. No pr ec ari a 313
161 . Co nt inu ida d 313
162 . No in te r rup c in 314
163 . Obje to . Ex tens in a la s cosas m uebles 315
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
27/447
NDICE GENERAL
XXVII
C L A S A C C I O N E S E N P A RT IC U LA R
164 . In t ro duc c in 317
1 ) POSESORIA DE MANTENER
165. Objeto 317
166 . Pr esu pu es t os 317
167. Legit im acin act iva 317
168. Legit im acin pas iva 317
169 . Efec to re ip erse cu to r io 317
2 ) POSESORIA DE RECUPERAR
170. Ca racter izaci n 318
171 . Objeto 318
172. Pr es up ue st o y legit imaci n act iva . Rem isin .. 318
173. Legit im acin pas iva 318
174. Efec to re ip ersec u to r io 318
3 ) ACC IONE S POLICIALES
175. Co nce pto 319
a ) De m a nu te nc in 319
1) Legit im acin act iva 320
2) Leg it imacin pas iva 320
b) De reco bra r o despojo 320
1) Legit im acin act iva 321
2) Legit im acin pas iva 321
3) Efec to re ip erse cu to r io 321
4) C ar cter del ju ic io 322
4 D E OBRA NUEVA
176 . In t rod ucc i n 322
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
28/447
XXVIII
NDICE GENERAL
a) Obra nuevaenterrenos del poseedor afectado 323
1)
La
legitimacin activa
323
2)
La
legitimacin pasiva
324
3)
El
objeto
de la
accin
324
b) Obra nueva
en
terrenos
que no son del po
seedor
324
1) Legitimados activamente
325
2) Legitimados pasivamente
325
3) Objeto
o
finalidad
de la
accin
325
4) Procedimiento
325
5 DE DAO TEMIDO
177.
Concepto
326
178. Naturaleza 328
179. Legitimacin activa 328
180.
Legitimacin pasiva
329
181.
Presupuestos
.329
182.
Objeto
y
finalidad
329
PARTE TERCERA
P R O P I E D A D Y D O M I N I O
CAPTULO X
CARACTERIZACIN
183.
Importancia
del
estudio
333
184.
Terminologa
335
A DERECHO A LA PROPIEDAD
185. Fundamentos y teoras 336
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
29/447
NDICE GENERAL X X I X
a) El individu alismo 338
1) Co ntrac tua l ism o 338
2) His trico 339
3) Legal 339
b) M arxismo 340
c) Socialism o 342
c) Uto pas 342
e) Do c tr ina de Dugui t 343
f) Teora de la ins t i tu cin 344
g) La do ct rin a social de la Iglesia 344
h) N ues t r a pos ic in 350
186. S is tem as de pro p ied ad 351
a) S is tem a rom ano 352
b) Sis tem a feudal 353
c) Pro p ied ad ind iv idua l 355
d) Sis tem a socia l is ta 356
B D E L D O M IN IO
187. Definicin legal. Crtica 357
188. Clases 358
189. Dom inio plen o o pe rfe cto . Rem isin 360
190. Dom inio m en os pleno o im perfe cto 360
a) Rev ocable 360
b) Fid uciar io 364
c ) De s m e m bra do 365
d) Otros casos de dominio im perfec to 366
1 9 1 . El fideicom iso y el dom inio fiduc iario. La ley
24.441 367
a ) A n te c e de n te s h i s t r ic os 368
1) Rom a 368
2) D erech o germ nico 369
3) D ere ch o anglosajn 369
b) A nte ce de nte s nac iona les de la ley 24 .441 . .. 370
c) Definicin legal 371
d) Suje tos 371
e) Fo rm as de cons t i tuc in 372
f) Ob jeto 373
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
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X X X NDICE GENERAL
g) El contrato constitutivo 373
h) El fiduciante 375
i) El fiduciario 375
j) El beneficiario 378
k) El fideicomisario 379
Y Efectos del fideicomiso 379
1) Propiedad fiduciaria 379
2) Patrimonio de afectacin 380
3) Extincin del fideicomiso 382
192. Propiedad sobre bienes inmateriales 382
193. Propiedad y dominio del Estado 383
a) El dominio eminente 386
b) Dominio internacional 387
194. Caracteres del dominio 388
a) Carcter absoluto exclusin) 388
b) Carcter exclusivo 389
c) Carcter perpetuo 391
195. Contenido del derecho de dominio 392
a) Actos materiales de uso y goce 392
b) Derecho de poseer 394
c) Derecho de usar o servirse 394
d) Derecho de gozar la cosa 394
e) Actos de disposicin 395
f) Facultades de exclusin y cerramiento 395
g) Facultades de administracin 396
196. Extensin del dominio 396
a) Regla general 397
b) Presunciones 398
c) Accesorios y frutos 399
CAPTULO XI
GARANTAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD
A GARANTAS CONSTITUCIONALES
197.
Estructura
401
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
31/447
NDICE GENERAL X X X I
198 . Re spec to de los pa r t ic u la re s 402
199. R esp ect o del po de r pblico 402
B E X P R O P I A C I N E N P A RT IC UL AR
200. Aclarac in l iminar 403
20 1. Nocin 404
202 . A nte ced en tes h is t r icos 404
203 . Fu nd am en to de la exprop iac in 407
204 . Na tura leza de la exprop iac in 411
205. Co nce pto de ut i l idad pb lica 412
206. Po de r calificador 414
207 . Su je to exp rop ian te 415
208 . Su je to exp rop iado 416
209. Objeto de la exp rop iaci n 416
210. Inde m nizaci n prev ia 419
211 . Noc in de l p roc ed im ien to expro pia tor io 423
212 . Exp ropiac i n i r regu la r 425
213 . Re troces in 429
214 . Ocup ac in tem po rn ea 433
215 . Reserva de inm ueble s pa ra p lan es de e jecuc in
diferida 435
216 . Aban dono de la expro piac in 436
C A P T U L O X I I
A D Q U I S I C I N Y E X T I N C I N D E L D O M I N I O
A M O D O S D E A D Q UI RI R E L D O M I NI O
1 INTRODUCCIN
217. Ttulo y m od o 439
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
32/447
XXXII
NDICE GENERAL
218 . En um e ra c i n 440
219 . Clasificacin 441
220. Insc ripc in regi s tra l . Rem isin 442
2 ) APROPIACIN
22 1 . Carac te r izac in . Requ is i tos 443
a) Ido neid ad del obje to 443
b) Ca pacid ad del suje to 444
c) Ap rehe ns in 444
d) nim o de adqu irir 444
222. Caza y pe sca 446
223 . R gim en de los tes or os 449
a) N atu rale za de la adq uis ic in 452
b ) Bs q ue da o de s c ub r imie n to 452
c) D erech os de l desc ubr idor 453
d) Cr t ica a las soluc ione s del Cdigo 454
224. Rg imen de las cosas per did as . M todo del C
digo. Re m isin , 454
3 ) ESPEC IFICAC IN O TRANSFORMACIN
225 . Nocin 454
226. D is t intos casos 455
4 ) A C C E S I N
227 . Noc in y gen era l ida des 457
22 8. Aluvin 459
a) Cauce des cub ie r to y aba ndo no de lecho 461
b) Aluvin en com n 462
229 . Av ulsin 462
230. Edificacin, s iem bra y pla nta ci n 464
a ) E m p l e o d e m a t e r i a l e s p r o p i o s e n f u n d o
ajeno 464
1) De bu en a fe 464
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
33/447
NDICE GENERAL
XXXIII
2) Mala
fe 465
3) Mala
fe de
a m b o s
465
b) Empleo de materia les a jenos en fundo propio 466
1)
De
b u e n a
fe 466
2)
De
ma la
fe 466
c) Materia les a jenos en te r re no a je no 466
231.
Migracin
de
a n ima le s
468
232.
Adjuncin, m ezcla
y
confusin
469
5 )
T R A D I C I N T R AS LA T IV A
DEL
D O M I N I O
233. Na tu ra le z a 472
234.
Requis i tos
476
a) Capac idad
de las
p a r t e s
476
b) Ttulo sufic iente para transmitir lap r o p i e d a d 477
235. Efec tos 477
236. Trad ic in e insc r ipc in 478
237.
M o m e n t o
de la
t rad ic in
480
238.
Trad ic in
y
conva l idac in
481
239. Ot ra s e xc e pc io ne s 481
240.
Clases
482
6) PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
241. Dis t incin 482
242. Conc e p to 484
243. Origen h is t r ico 484
244. F u n d a m e n t o y u t i l idad prc t ica 486
245.
Definicin legal
488
246.
Clases
488
247. Sujetos de la us uc a p in 489
248.
Objeto
490
249.
E l e m e n t o s c o m u n e s
a las
p re s c r ipc ione s a dqu i
sitivas 493
a) La pos e s in 493
b) Curso
de la
p re s c r ipc in
495
III. Mus to ,
1.
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
34/447
XXXIV
NDICE GENERAL
1) Iniciacin del cu rso de la pr esc rip ci n . .. 496
2) Tra nscu rso de la p resc r ipc i n 499
3) Susp ens in . Causa les 500
a)
M atrimonio 502
b) Tu te la y cr a te la 503
c) H ered ero benef ic ia rio 503
4) In te r r upc in . Causa les 504
250 . Pres c r ipc i n de inm ueble s 508
a) Pres c r ipc i n ord inar ia o b reve 508
1) Ju s to t tu lo 508
2) Ju s to t tu lo y reg is tro 511
3) Ttulo suje to a cond icin 512
4) Nulidad re la t iva 513
5) La bu en a fe 513
6) Suces in en los de rec ho s 515
7) Plazo de la pr esc rip ci n breve 515
8) La regu larizaci n dom inial. Ley 24.374 .. 516
b) Presc r ipc in ex t ra ord inar i a o la rga 518
1) Cons iderac in gene ra l 519
2) Plazo 520
c) El ju ic io de pre scri pc in adquis i t iva 520
1) An tec ed ent es . Ley 14 .159 y dec re to ley
5756/58 520
2) N atura leza y valor de la sen ten cia 525
25 1 . Pres c r ipc i n de cosas m ueb les 526
a) La norma del 4016
bis
527
b) Po see do res de mala fe 529
c) Ex cepc ione s 530
B M O D O S D E E X T I N C I N D E L D O M IN IO
252 . In t ro duc c in 531
25 3. A bsoluto s 532
a) D estr ucc in de la cosa 532
b) Cosas fuera del com ercio 533
c) A nimales que re cu pe ran su natura l l ibertad .. 533
d) Aba ndono 534
254. Ex tinc in re la t iva o tran si t iva 535
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
35/447
NDICE GENERAL
XXXV
C A P T U L O X I I I
R G I M E N D E L A S C O S A S P E R D I D A S
255 . Co ncepto 537
256 . Dis t in tos sup ues tos 538
2 5 7 . De re c hos de l ha l l ado r 539
258 . Pro ced im ien to 540
259 . Cosa corru p t ib le o de con serva c in d isp end iosa 541
260. San cione s 541
261 . Monto de la reco m pen sa 542
C A P T U L O X I V
R E S T R I C C I O N E S Y L M I T E S A L D O M I N I O
A C O N S I D E R A C I O N E S G E N E RA L E S
262 . In t rod ucc in 545
26 3. Re str icc i n y l imitacin 546
264 . Clasificacin 546
265 . Res t r icc iones a l domin io y se rv id um bre . Dife
rencias 547
266. Restr icc io nes adm inis tra t ivas y servid um bres ad
min is t ra t ivas . Com parac in 549
B R E S T R I C C I O N E S E N I N T E R S P B LI CO
267 . In t rod ucc i n 549
268. A dm inis tra t iv as 550
269. R estr ic c io nes a la l ibre dispon ibil idad jurd ica .. 552
a) Clusu las de inalienabilida d. El prin cipio . .. 552
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
36/447
XXXVI
NDICE GENERAL
b) Las exce pc io nes 553
c) Efe ctos y a lca nce de la inal ienabil idad 556
270 . P ro h ib ic i n de c on s t i tu i r de re c ho s re a le s no
enumerados 556
27 1 . Proh ib ic in de d iv idi r hor izon ta lm ente la p ro
p iedad 557
272 . Cam ino de sirga 557
C R E S T R I C C I O N E S E M E R G E NT E S
DE LAS RELACIONES DE VECINDAD
273 . Carac te r izac in 559
274 . Fu nd am en tos . Teor as 560
a) Cu as ico ntra to 560
b) Culpa y r iesgo 560
c) Abuso del de rec ho 562
d) Serv idum bre 562
e) Confl ic tos de de re ch os 563
f) Exp ropiac in 563
g) La inm isin 563
h) Co nclusin 564
275 . Ca rac te res com une s de las res t r icc ione s funda
das en vec ind ad 565
a) Rec ipro c idad 565
b) No indem nizac in 565
c ) Inde p e nde nc ia 565
d) Inm anenc ia 566
e) Im prese r ip t ib i l idad 566
f) Dispon ibil idad 566
276. Re str icc ion es en part icu lar , ord ena cin y c las if i
cacin 566
a) De prev enc i n 567
1) De conso lidacin 567
2) De aislacin 567
3) De dis tan cia 567
b) Proh ib ic io nes 569
c) De scarga de tech os 571
d) Perm is in 572
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
37/447
NDICE GENERAL X X X V I I
277 . Inmis iones inm ate r ia les 573
a) El a r t cu lo 2618 . In te rpr e tac in 574
b) Las luce s y vis tas 577
C A P T U L O X V
D O M I N I O S O B R E L A S A G U A S
278 . In t rod ucc in 581
279 . Na tura leza y com pete nc ia de la leg islac in de
aguas 582
280. Sis tem as de gob ierno y adm inis tr aci n de aguas 583
28 1. N atura leza jur dica del agua 584
282 . Clasificacin de las agu as 585
a) M art imas terr i tor ia le s 586
b) M art imas inte rio res 587
c) Co rr ien tes 588
d) D urm ien tes o lacu s t res 591
e) Su rgen tes o ver t ien t es 593
f) Su bte rrn eas 595
g) Plu viales 596
283 . El l ibre esc urr im ien to de las agu as 598
C A P T U L O X V I
C O N D O M I N I O
A E L CO NDO MINIO EN GENERAL
284 . In t rodu cc in 603
285 . Na tura leza ju r d ica 603
286 . Com unidad o condom inio 605
8/10/2019 Derechos Reales - MUSTO - TOMO 1
38/447
X X X V I I I NDICE GENERAL
287 . Unidad o p lura l idad de de rec ho s 605
288 . S is tem as de condom inio 606
a) Ro m ano 606
b) Germ nico 607
289 . Definicin legal 608
290 . E le m e n tos 609
a) Su jetos 609
b) Ob jeto 609
c) Pa rte indivisa 609
29 1. Co m para cin con otra s f iguras jurd icas 609
a) Soc iedad 610
b ) Com un ida d he re d i t a r i a 611
c) Pro p ied ad hor izon ta l 612
d) Otros der ech os rea les 613
1) Usufru cto 613
2) Serv idu mb re 614
e) Socie dad cony ugal 614
292 . Co ns t i tuc in de l condom inio . Fu en tes 614
a) Co ntra to 614
b) Acto s de l t ima vo lun tad 614
c) Dis posic in de la ley 615
d) Presc r ipc in adquis i t iva 615
e) Trans form ac in de la com unid ad here d i ta r ia 616
293 . M odos de adqu is ic in 617
294. Clases de cond om inio 617
B CO N DO M INIO CO MN O DE REPARTO
295 . In t ro duc c in 618
1 FACULTADES DE LOS CONDMINOS
296. Dis t incin 618
297. R esp ec to de la pa rte indivisa 619
a ) Fa c u l t a d de e na je na r y fa c u l t a de s de lo s
a c re e do re s 619
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NDICE GENERAL
XXXIX
b) Hip otecar 620
c) Co ns t i tuc in de usufruc to 622
d) Ac ciones 623
2 ) FACULTA DES SOBRE LA COSA
298 . Co ns iderac ion es gener a les 623
299 . Ac tos ju r d ico s . Proh ib ic in y exc epc io nes 625
300. En ajenar 626
30 1 . Serv idum bres 626
302. H ipotec a 627
303 . Locac in y a r r end am ien to 627
3 ) OBLIG ACIO NES DE LOS CONDMINOS
304 . Con tr ibuc in de gas tos 627
305. Obligaciones en pro de la com uni dad 630
306. Co ndm ino inso lven te 631
307. Fr uto s y da o s 632
4 ) ADM INISTRACIN DE LA COSA COMN
308 . In t rod ucc in 633
309 . Des ignac in de adm in is t rado r 634
310 . A rren dam ien to de la cosa 635
31 1. Ge stin de neg ocios 635
5 ) EXT INC IN DEL CONDOMINIO
312. M odos 636
313 . Par t ic in en gen era l 636
314. Reglas sob re par t ic i n 637
315. Par t ic i n prov is ional 638
316. Efecto s de la par t ic i n 638
317. N atura leza jurd ica de la accin de divis in 640
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XL
NDICE GENERAL
C C O N D O M I N I O C O M N O D E REPARTO
1
NOCIONES GENERALES
318 . Carac te r izac in 641
319 . Fu en tes 642
a) O rigen legal 642
b) Decis in judic ia l 644
c) Ac uerd o en t re los cond om inos 645
d) Impos ic in de l do nan te 645
e) Im posic in del te s ta do r a l legatario 646
f) Impo sic in del ca us an te a sus he red ero s . .. . 646
g) Imp osic in de la viuda o viudo 647
320. D ere cho s y obligaciones de los cond m inos 648
2 ) CONDO MINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS
32 1 . Clasificacin 649
a) En cuanto a su ub icac in o em plaza m ien to . . 650
b) En cu an to a la t i tu l arid ad del dom inio 650
322. Rg im en de los m uro s sep arat i vos 652
a ) F a c u l t a d d e l v e c i n o d e a s e n t a r l a m i t a d
de l a pa re d p rop ia s ob re e l t e r re no c on t i
guo 652
b) Ce rram ien to . Fac u l tad u ob l igac in 653
c) Fa cul tad de quien edif ica prim ero 654
1) Op inin de Tobal 657
2) Tesis de Salvat 658
3) Te sis de Lafaille 659
4) Tesis de Sp ota 659
5) N ue stra opinin 660
d) Requer imien to prev io y opor tun idad de aban
dono 661
e) Presc r ipc i n 661
323 . La pa re d con tigua 662
324. Ad quis ic in de la m ed ian er a 664
a) Na tura leza de la adquis ic in 665
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NDICE GENERAL
XLI
b) Perso nas legitimadas para adquirir 666
c) Prue ba de la m edianera 667
325 . Valor de la m edian era 670
326. Prescripcin 672
327. Facu ltades y cargas em ergen tes de la m ediane
ra 673
a) Na turaleza de la accin 674
b) Medianera rura l 676
c) rboles m edianero s 676
3 ) C O N D O M I N I O P O R C O N F U S I N D E L M I T E S
328. Solucin legal 678
329. Accin de deslin de. Distincin con la accin
reivindicatora 679
330. Legitimacin activa y legitimacin pasiva 681
C A P T U L O X V I I
N U E V A S F O R M A S D E D O M I N I O Y C O N D O M I N I O
C O M O P R E T E N S O S D E R E C H O S R E A L E S
331 . Introduccin 683
332. Mu ltipropiedad o tiempo com partido 683
a) Terminologas 686
b) Na turaleza jurdica 686
c) Con cepto 687
d) Objeto 688
e) Sujetos 688
f) Modalidades 689
333. Clubes de campo 689
a) An teceden tes 690
b) Modalidades 690
334. Cem enterios privados 693
a) Modalidades 693
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XLII NDICE GENERAL
b) Como derechos personales 693
1) Locacin 694
2) Comodato 694
3) Sociedad
694
4) Contrato innominado
695
c) Como derecho real
695
1) Dominio 696
2) Condominio 696
3) Usufructo, uso y habitacin 697
4) Propiedad horizontal 697
335. Centros de compras 698
336.
Parques industriales
699
337. Barrios privados 700
C A P T U L O
X V I I I
P R O P I E D A D H O R I Z O N T A L
A LA INSTITUCIN
1 ) C O N S I D E R A C I O N E S G E N E RA L E S
338. Introduccin 701
339. Terminologa 702
340.
Concepto
703
341. Antecedentes histricos 704
342. Antecedentes nacionales 706
343.
Importancia
de la
institucin
y
ventajas
que re
porta 708
344. La reglamentacin 710
2) NATURALEZA JURDICA. DISTINTAS POSICIONES
345. Introduccin 710
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NDICE GENERAL
XLIII
346 . Serv idum bre 711
347. Usu fructo 712
348 . Sup erficie 713
349. Enf i teusis 714
350. Co m unid ad pro diviso 714
35 1. Con dom inio forzoso 715
352 . Con cepc in m ix ta 715
353 . Soc iedad 716
354. Otras teo ra s 717
355 . De recho rea l au tno m o 717
B ) R G I M E N L E GA L
1) INTRODUCCIN
356 . Nac im ien to de l de re cho 719
357. Modos de adqu is ic in o con sti tu ci n 721
2 ) E L REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
358. Fu nci n 723
359 . Form al idade s cons t i tu t ivas 724
360 . Na tura leza ju r d ica de l reg lam ento 724
361 . Con ten ido 726
a ) Enu m e ra c in 726
b) Co ntr ibu c ion es 727
c) O tras exigen cias 727
362. Cl usulas de estilo 728
363 . Reforma de l reg la m ento 728
364. Revis in judic ia l del reg lam en to 729
365 . Fo rm a 730
366. Re quis i to s par a la inscripcin del reg lam ent o .. . 730
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X L I V NDICE GENERAL
3 ) O B J E T O
367 . Cara c te r izac in 731
368 . Req uis i tos que deb e reun ir 731
369. P ar te exclus iva 732
370 . Las pa r te s com unes 733
a) El te r ren o 733
b) Cim ientos 734
c) Muros m aes t ros 735
d) Tech os 735
e) Pat ios solares 735
f) Pr t icos , ga le r as y ves t bu lo s com une s 735
g) Es cal era s 736
h) Ja rd ines 736
i) Locales e ins ta laciones de servic ios centra
les , como calefaccin, agua caliente o fra,
re f r ige rac in , e tc te ra 736
j) Locales para a lojamiento del portero y por
tera 737
k) Tabiques o muros divisorios de los dis t in tos
de pa r ta me n tos 737
1) Ascensores, montacargas, incineradores de re
s iduos y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de be
neficio com n 738
m ) Casos du do sos 738
n) Posib i l idades de con vers in 739
4 ) CON SORCIO DE PROPIETARIOS
371 . Co ncep to 740
372. N atur alez a jurd ica 740
5 ) RGAN OS DEL CONSORCIO
373 . E l adm in is t ra dor 742
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GENERAL XLV
a) Fu nc io nes 744
b ) Re p re s e n ta c in e n ju i c io de l c ons o rc io 745
374. Asa m bleas 747
a) Cla ses 747
b) Co nvo catoria 748
c ) Fun c iona m ie n to 749
d) R gim en de m ayoras 750
1) U nanim idad 750
2) Dos terc ios o m s 751
3) M ayora abso luta 751
e) Nu lidad de la asam blea 752
6 CONT ENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
375 . Fac u l tad es 753
a) En ge ner al 754
b) Fa cu l t ade s ju r d icas 754
c) Fa cu l t ade s m ate r ia les 755
d) Ex tens i n m ate r ia l 756
e) Pro hibic ione s 757
f) Infr accio nes 761
376. Cargas y obligaciones de los t i tu lar es 762
a ) Ex pe n s a s c om une s 763
b ) Ex pe n s a s e x t ra o rd ina r i a s 763
c) Au senc ia de l adm in is t rador y u rge nc ias 764
d ) N a t u r a l e z a j u r d i c a d e l c r d i t o p o r e x p e n
sas 764
e ) P roc e d imie n to pa ra e l c ob ro de l a s e xpe n
sas 765
f) Privi legio y de rec ho de re t en ci n 766
7 EXT INCI N DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
377. Modos en ge ne ral 766
378 . Modos t p ico s 767
a) De s t rucc in 767
b) V etustez 768
c) De safecta cin 768
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XLVI
NDICE GENERAL
C P R E H O R I Z O N T A L I D A D
1 GENERALIDADES
379 . In t ro duc c in 769
380. A nt ec ed en te s de la ley 19.724 770
38 1 . Co ncepto y te rminolog a 772
2 ) L A AFECTACIN
382. N atur alez a 773
383 . Re quis i to s 775
384. Co nstan cias de la esc ri tu ra 776
385 . R eca ud os de la esc ri tu ra 777
386. Efe ctos 778
387. Pub lic idad de la afectaci n y de be r de informa
cin 778
3 ) L O S C O N T R A T O S D E A D Q U I S I C I N
388 . Norm as sobre con ten ido y reda cc in de con tra
tos 780
389. Cesin de co ntr a to s 782
390. Inscrip cin de los co nt ra t os 782
4 RETRACCIN Y DESAFECTACIN
39 1. Casos 783
5 HIPOTECAS
392 . Im por ta nc ia 785
393 . Re caud os 785
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NDICE GENERAL
XLVII
6 CA SOS DE EJECUCIN
394 .
R gimen legal 787
395 . Con cursos
788
7 TRA NSICIN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL
396. A dm inis trad or provisorio 788
397 . Preco nsorc io 789
398. Obras por adm inis t raci n 789
8 PENALIDADES
399. Dero gacin 790
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PARTE PRIMERA
NOCIONES GENERALES
1. Musto. 1.
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C A P T U L O P R I M E R O
C A R A C T E R I Z A C I N Y M E T O D O L O G A
1.
MTODO DEL CDIGO.
-Antes de comenzar e l es
tudio especf ico de los derechos reales resultar ti l hacer
una breve referencia al plan general del Cdigo Civil recor
dando que, en este aspecto, el codificador se apart de su
modelo, el
Esbogo
de Freita s. Este proy ecto de Cdigo
Civil, elaborado para el entonces Imperio del Brasil (que no
logr sancin legislativa), despus de un ttulo preliminar
en que trata del lugar y del t iempo, desarrolla la parte ge
ne ral en el Libro I, bajo el Ttulo De los elem en tos , en
que trata de las personas (Secc. I), de las cosas (Secc. II)
y de los hechos (Secc. III).
Al no prever una parte general que reuniera los ele
mentos que son comunes a los derechos subjet ivos (suje
to , objeto y causa), Vlez Srsfield se hizo pasible de las
crticas de la doctrina civilista imperante, que adverta la
tendencia -en e l derecho comparado- a este modo de s is
tematizacin, que tuvo sus primeras manifestaciones legis
lativas en el inicio del presente siglo con el Cdigo alemn
(ao 1900) , a l que s iguieron numerosos cdigos, entre
ellos el Cdigo brasileo de 1916, redactado por Clovis Be-
vilaqua y, entre nosotros, en proyectos legislativos como el
de 1936, el de Bibiloni y el llamado proyecto Llambas de
1954.
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4
NOCIONES GENERALES
Es claro que el esfuerzo sistemtico desatado a partir
de las corrientes partidarias de la codificacin que prevale
can, no sin resistencias, en el siglo xix, no hubiera sido
completo s i no se hubieran implementado las par tes gene
rales de los cdigo s. Por eso dice De los Mozos que las
par tes generales de muchos cdigos modernos no ser an
imaginables sin la obra de sistematizacin que llev a cabo
el racionalismo
1
.
Pero ello, de manera alguna debe implicar una crt ica
a la obra de nuestro codificador que puede calificarse de
avanzada en la medida en que, si bien no estructur -como
decimos- la parte general, trat los elementos del derecho de
tal modo que es fcil reunirlos a los efectos de la ensean
za y, fundamentalmente, porque analiz en una sola sec
cin lo referente a los hechos y actos jurdicos.
En tal sen tido, Moisset de Es pan s exp resa que el C
digo Civil argentino -sancionado en 1869, y en vigencia des
de el 1/1/871- es el primer Cdigo Civil que legisla sobre
todos los elementos consti tutivos de la Parte General, suje
tos (personas), en la Secc. I
a
del Libro I; objeto (cosas y
bienes), en el Ttulo I del Libro III; y causa generadora
(hechos y actos jurdicos) , en la Secc. 2
a
del Libro II, aun
que no los haya reunido en el primer libro del Cdigo
2
.
Agrega el autor citado que la gran novedad introducida
por Vlez Srsfield, que se inspir en Freitas, es la de haber
legislado sobre los hechos y acto s jurdicos , antic ip nd os e
en casi treinta aos al Cdigo Civil alemn, aunque por razo
nes prcticas no los haya agrupado con los otros elementos,
destacando que la distribucin de las materias es similar a la
que adoptara, cuarenta aos despus, el Cdigo Civil suizo
3
.
1
De los Mozos,
Metodologa y ciencia del derecho privado,
p. 12.
2
Moisset de Espans,
Notas sobre el problema de la parte general y los
libros preliminares en la legislacin civil, JA,
doctrina 1970-528 y siguientes.
3
Moisset de Espans,
Notas sobre el problema de la parte general y los
libros preliminares en la legislacin civil, JA, doctrina 1970-528.
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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
5
Ello conduce a sostener que nuestro Cdigo fue en su
t iempo un verdadero e jemplo de t ransic in, aunque moder
namente la tendencia a que aludimos se ha debili tado, al
punto que numerosos cdigos modernos no han diseado
su plan al esti lo del modelo alemn, comenzando por el sui
zo (1907), y siguiendo con Mxico en su Distrito Federal
(1928), I talia (1942), Venezuela (1942), Guatemala (1964),
Bol iv ia (1975) , Per (1984) , Paraguay (1987) y Quebec
(1992).
2.
MTOD O DEL LIBRO III DEL
CDIGO
CIVIL.
- El Li
bro III del Cdigo Civil, que trata de los derechos reales,
no est dividido -como los dems- en secciones, sino di
rectamente en t tulos, en nmero de diecisis .
En los tres primeros se trata de las cosas (Tt. I), de la
posesin (II) y de la proteccin posesoria (III), lo que anun
cia la brev e nota al Libro III cua ndo ex pre sa: Al tra tar de
las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales,
seguimos la opinin y el mtodo de Mackeldey, porque las
cosas y la posesin son los e lementos de los derechos
reales . Aco tamo s qu e las cosas son el ele m en to ob jetivo
e inmediato de los derechos reales, pudiendo ser tambin
objeto mediato de los dere cho s creditorios. La posesin
-en cambio- t iene funciones dis t intas destacndose la de
ser el contenido normal y forma de ejercicio de la mayora
de ellos.
En el Tt. IV, que consta slo de cuatro artculos (2502
a 2505), se establecen normas generales que consti tuirn
as la base, muy reducida por cierto, para una teora gene
ral de los derechos reales
4
.
Recin el Tt . V trata del primer derecho real: el domi
nio,
para continuar en el VI con las restricciones y lmites
al dominio, el dominio imperfecto (VII) y el condominio
4
Gatti,
Teora general de los derechos reales,
p. 9.
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6
NOCIONES GENERALES
(VIII) . De spu s de trata do s esto s dere cho s reales sobre la
cosa propia y antes de legislar los derechos reales sobre cosa
no propia, en el Tt. IX el Cdigo trata de las acciones reales.
Esta ubicacin ha sido crit icada puesto que las acciones
debieron reglarse al principio, antes de regular el primer de
recho real, o al final del Libro III, ya que constituyen los
medios de proteccin de todos los derechos reales y no so
lamente de los que recaen sobre cosa propia
5
.
A partir del Tt. X, y siguiendo el orden del art. 2503,
estn regulados los dems derechos reales: usufructo (X),
uso y habitacin (XI), servidumbres (XII) , servidumbres en
particular (XIII), hipoteca (XIV), prenda (XV) y anticresis
(XVI).
Aparte de la crtica formulada en torno de la ubicacin
de las acciones reales, se puede aadir que: a) el Cdigo de
dica muy pocos artculos a sentar los principios generales
en la materia, los que deben ser extrados por el intrprete
de normas dispersas en ste y otros l ibros; b) la reglamen
tacin demasiado casuista de algunos derechos reales como
las servidumbres, y c) la falta de armona de algunas solu
ciones, originada frecuentemente en las diversas fuentes con
sultadas por el codificador.
3 .
CONCEPTO DE DERECHOS REALES.
- Resulta difcil
dar un concepto del derecho real, sin oponerlo al del dere
cho personal, que consti tuye la otra especie principal den
tro del gnero de los derechos patr imoniales.
Tradicionalmente se ha concebido el derecho real co
mo aquel que crea entre la persona y la cosa una relacin
directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener
prov echo del objeto, sin interven cin de otra pers on a. El
5
Allende,
Panorama de derechos reales,
p. 288. El proyecto de Bibiloni
trata igualmente las acciones reales despus del condominio, mientras que el de
1954 lo hace al final de la Secc. 1
a
del Libro V.
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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
7
codificador
6
en la nota al Tt. IV del Libro III, transcribe la
definicin de Demolombe que puede considerarse como el
ms acabado exponente de la doctr ina clsica y segn la
cual derecho real, es el que crea en tre la pe rso na y la co
sa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no
se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que
es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto ;
y corroborando lo expresado ms arr iba sigue diciendo la
nota: Se l lama, al con trario, dere cho perso nal, aquel que
slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho
pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por ra
zn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en
esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la per
sona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la
persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el
hecho que es el objeto .
Antes haba expresado Vlez Srsfield que, en la nota
al art. 497, defina los derechos reales pero all, en reali
dad, despus de cri t icar a la doctr ina francesa que habla
de obligaciones reales, se limita a transcribir la definicin de
Ortoln, para quien: Derecho person al es aquel en que
una persona es
individualmente
sujeto pasivo del de rec ho .
Derecho real es aquel en que ninguna persona es indivi
dualmente sujeto pasivo del de rech o. O en trm inos ms
sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad
de obligar individualmente a una person a a una presta
cin cualquiera, a dar, suministrar, a hacer o no hacer algu
na cosa. Un de rec ho real es aqu el que da la facultad d e
sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor .
Destacamos la palabra individualmente, en la noc in
de derecho personal, pues Ortoln revela conocer (o prea-
6
Cuando nos referimos a los conceptos vertidos en las notas decimos el
codificador , para destacar que es la opinin de Vlez Srsfield, mientras que al
citar las disposiciones de los artculos y comentar sus soluciones, decimos el Cdi
go para resaltar su carcter normativo que -a nuestro juicio- no tienen las notas.
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8
NOCIONES GENERALES
nuncia) la teor a monista personal is ta que -como veremos-
contrapone, para los derechos reales, la nocin del sujeto
pasivo universal al sujeto pasivo individual.
4.
TEOR AS. SU CRTICA.
- Aparte de la teora clsi
ca, que encuentra una neta y sustancial diferencia entre
los derechos reales y los personales, hallamos otras doctr i
nas que niegan la existencia de tales diferencias, o bien
parten de otros cri terios para efectuar la distincin entre
ambas clases de derechos patr imoniales, que dan por resul
tado agrupamientos de stos que no son totalmente coinci
dentes .
Tratando de clasificar estas teoras tendramos el si
guiente cuadro sinptico.
Clsica
Personalista u obligacionista
Unitaria realista
Institucionalista
Existencia de un sujeto pasivo determ inado
Otras teoras modernas
Expondremos las principales, formulndoles la cr t ica.
a)
CLSICA.
Llamada tam bin dualista porque -com o
se ha expresado- encuentra una diferencia sustancial entre
los dere cho s reales y los pers on ales . Ya hem os tran scrip to
anteriormente la opinin de Demolombe, como precipuo ex
ponente de la doctr ina c lsica y que -para nosotros- revis
te singular importancia porque a ella hace referencia el co
dificador, pr es tn do le adhes in . Ver no ta al Tt. IV do nd e
se ex pre sa: Au nqu e en la no ta al art. 497 definimos los de
rechos reales, tratando ahora especialmente de ellos, dire
mos con Demolombe, que derecho real . . . .
Teoras
No clsicas
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CARACTERIZACIN Y M ETODOLOGA
9
La principal crtica que se le formula a este autor es
que, para efectuar la distincin, no utiliza un mismo crite
r io clasif icatorio, pues mientras que para caracterizar al de
recho real, pone el punto de mira en el aspecto econmico,
al hacerlo respecto del derecho personal, lo coloca en el
aspecto jurdico
7
.
Tambin se ha dicho que es criticable la alusin que
hace de sujeto activo , cuan do no m encio na (como ele
mento) sujeto pasivo alguno, correlato que presupone la
caracterizacin de activo.
Otras crticas, como la formulada por la teora persona
lista, nos parecen excesivas en la medida en que pierden
de vista que, al definir una categora de derechos subjeti
vos, se dan por supuestos todos los elementos que integran
este concepto (el de derecho) y se pone el acento, o el n
fasis, en las diferencias especficas o caracteres distintivos.
sta es la base de toda definicin conceptual rigurosa, o
sea por determinacin del gnero prximo y de la diferen
cia especfica
8
. Cu and o clasificamos lo anim ales en ve rte
brados e inver tebrados presuponemos que ambos gneros
participan de todos los caracteres del gnero animal y cen
tramos la distincin en la presencia o ausencia de un ele
mento, despreocupndonos -por un momento- de otras notas
distintivas que nos imp ediran la generalizacin. Demolom-
be parte de dos pautas: a) la relacin, que l no califica de
jurdica , y b~) el nmero de e lementos.
7
Gatti dice: A nues tro modo de ver la distincin que Demolombe presen
ta entre el derecho real y el derecho personal incurre en el pecado de no haber
mantenido la unidad del
fundam entum divisiones (Teora general de los de
rechos reales, p. 50).
8
En lgica se distinguen claramente las definiciones conceptuales de las
verbales y de las reales. Las primeras, en su acepcin rigurosa, consisten en de
terminar el gnero prximo y la diferencia que distingue esta especie de las otras
correspondientes al mismo gnero (diferencia especfica). Las verbales son seu-
dodefiniciones y, en las reales, se agrega una determinacin aunque sea mnima,
que excede el contenido del concepto de modo que sobrepase el objeto formal
(Romero - Pucciarelli,Lgica, p. 70).
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10
NOCIONES GENERALES
Tambin es considerada clsica la definicin dada por
los au tore s franceses Aubry y Rau, para quien es: Hay de
recho real cuando una cosa se encuentra sometida, tota l o
parcia lmente a l poder de una persona, en vir tud de una
relacin inmediata oponible a toda otra persona
9
. En esta
definicin se perfilan ya con claridad los dos aspectos del de
recho real: interno y externo, y aparece la nocin de oponi-
bil idad, cuya importancia veremos ms adelante.
En sntesis, la doctrina clsica distingue al derecho real
por su carcter absoluto en el sentido de que es oponible
erga omnes, agregan do que se pu ed e hacer valer con tra
todos , mientras que el derecho personal slo puede hacerse
valer frente al deudor y slo puede ser infringido por ste.
b )
DOCTRINAS MONISTAS.
Llamamos doctr inas m onistas
a las que tienden a unificar en una sola categora los dere
chos personales y los derechos reales, ya sea considerando
que todos los derechos patr imoniales pueden ser refundi
dos en la primera de ellas (por eso denominamos a esta te
sis m onista-person alista o mo nista-obligacionista ), ya sea
que la fusin se opere sobre la base de la segunda catego
ra ( tesis realis ta) . O, en otras palabras, para la prim era
todos los derechos patr imoniales son personales o credi to-
rios;
para la segun da, todo s son reales. Pasam os a hac er
su exposicin y crtica.
1)
DOCTRINA
PERSONALISTA
U OBLIGACIONISTA.
Aunque se
suele sindicar a Planiol como uno de los iniciadores de esta
teora, cabe sealar que no slo era conocida con anteriori
dad, sino que haba sido refutada con firmeza por juristas
de la talla de Savigny y Fr eita s. Pe ro se deb e rec on oc er
que Planiol y sus discpulos fueron quienes, formulando la
ms formidable crtica a la doctrina clsica, dieron difusin
a esta doctr ina y la expusieron con mayor sistematizacin,
aunque -y esto tambin debe destacarse- ms tarde advir -
9
Citados por Molinario,
Derecho patrimonial y derecho real,
p. 43.
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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
11
tieron que no era posible evitar la distincin entre los dere
chos reales y los personales, aceptando que existen impor
tantes diferencias entre ambas clases de derechos
10
.
Estas ideas parten de la observacin hecha por Kant,
en 1797, en sus Principios metqfsicos del derecho, se
gn la cual es absurdo suponer la obligacin de una perso
na respecto de una cosa y recprocamente , aunque sea co
rr iente hacer sensible una relacin jurdica mediante esta
imagen. No hay, pro piam ente hab lando , ningn de rech o
(directo) a una cosa; pero se l lama as lo que corresponde
a uno respecto de una persona que est en comunidad de
posesin (en estado de sociedad) con todas las dems.
Explicitando esto diremos que el derecho slo se da
en sociedad (ubi societas ibi ius) y viceversa donde no hay
sociedad no hay derecho
(ubi non est societas ibi no po-
test esse ius). Si imaginamos un hom bre com pletame nte
aislado sobre la tierra, respecto de l la existencia del de
recho no t iene sentido
11
. La relacin jurd ica slo se da
en tre perso nas y no en tre una perso na y una cosa. En es
te lt imo caso podr haber una relacin de hecho pero no
de derecho
12
. No existe -dic e esta esc ue la- derecho res
pecto a los bienes, porque el derecho es la facultad de exi
gir a otro una conducta determinada en procura de la satis
faccin del inters de su titular
13
.
En la tesis de Planiol, que fue profundizada por algu
nos de sus discpulos, especialmente Michas, se destaca que
la concepcin clsica incurre en error al omitir la mencin,
en la relacin real, del sujeto pasivo. ste lo con stituy en
todas las personas que se encuentran obligadas a abstener
se de todo acto capaz de turbar la posesin pacfica, que la
10
Ver Ripert - Boulanger, Tratado de derecho civil. Parte general, t. I,
p. 467 y siguientes.
11
Rigaud,
El derecho real,
p. 93, con cita de Kant.
12
Molinario,
Derecho patrimonial y derecho real,
p. 100.
13
Diez Picazo - Gulln, Sistema de derecho civil,vol. III, p. 41.
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NOCIONES GENERALES
ley quiere aseg urar al t i tular de un derec ho real. De tal
manera que el derecho real viene a configurarse como una
relacin obligatoria, en la cual el sujeto activo es dicho titular
y el pasivo comprende a todas las personas que integran la
comunidad social , dentro de la cual se ejerce el derecho.
En tal sentido, Ripert y Boulanger, siguiendo las ense
an zas de Planiol, dicen: El der ech o real debe con cebirse
entonces bajo la forma de una relacin obligatoria, en la
cual el sujeto activo es simple y est representado por una
sola persona, mientras que e l suje to pasivo es i l imitado
en nmero y comprende a todas las personas que entran en
relacin con el sujeto activo.
Esta oponibilidad absoluta hace que el derecho real sea
ms complejo que e l derecho de crdi to, pero esta com
plejidad es pu ram en te terica. En efecto, se nec esita que
una persona oponga una pretensin contraria a la del t i tu
lar del de rech o para que pu ed a nac er un a controv ersia. Y
en este caso, el t i tular del derecho acta contra quien viol
su derech o debiendo respetar lo . En otros trminos apare
ce en la accin judicial. El sujeto pasivo se de term ina a s
mismo al no resp etar el derecho ajeno. En este m om ento se
advierte que l ha infringido la obligacin que le incumba
14
.
No se justif ica la inusitada repercusin que -en su mo
mento- caus la teora de la obligacin pasiva universal
atr ibuida a Planiol, si se t iene en cuenta -como bien lo se
alan Gatti y Alterini- que ya Savigny, no slo la haba ex
puesto con claridad sino que la haba calificado de errnea
y censurable, en tanto oscurece la diferencia natural de las
ideas jurdicas y emplea la expresi n obligacin , en un
sent ido completamente extrao al que le asignaron t radi-
cionalmente las fuentes romanas
15
.
14
Riper t - Boulanger , Tratado de derecho civil. Parte general, t. I,
p .
470.
1 5
Gatti - Alterini,
El derecho real. Elem entos para una teora general,
p.
38.
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NOCIONES GENERALES
en los de rec ho s reales . As disp on e el art. 497 del Cd.
Civil: A todo derecho personal corresponde una obliga
cin personal. No hay obligacin que corresponda a
derechos reales .
Tal aspecto se patentiza en la observacin de que la
obligacin pasiva universal no f igura -como deuda- en el
pasivo del patr imon io de los sup ue stos obligados. Lacruz
Berdejo coincide diciendo que nadie incluye en el de be de
sus libros de contabilidad la obligacin de respetar la pro
piedad ajena
18
.
El mismo Planiol -se seal- ha reconocido la insufi
ciencia del concepto de obligacin pasiva universal para ca
racterizar el derecho real, advirt iendo la necesidad de te
ner en cuenta el derecho conferido al t i tular de conseguir
de term ina da s ventajas sobre la cosa. En tal sen tido , afir
ma Molinario que se tien e que admitir forzos am ente que
el derecho real comporta una potestad sobre el bien objeto
de l , con lo cual toda la pretendida novedad queda reduci
da a sealar la existencia de una obligacin de respetar el
derecho ajeno que, por ser comn a todos los derechos, no
puede ser erigida en nota caracterst ica de una categora
de ellos
19
. A esto se replica que los dere cho s pers on ales y,
en general, los relativos slo pueden ser violados por las
personas particularmente obligadas y no por los terceros, y
que si stos quisieran impedir el cumplimiento de la obliga
cin del deudor, slo podran hacerlo llevando a cabo una
accin contra la persona del deudor (o aun del acreedor) o
contra la cosa objeto mediato del derecho creditorio, con lo
cual siempre se vera violado un derecho absoluto y que, si
en tal caso se lesiona el cr dito , se lo lesiona como pro
piedad , o sea como derecho absoluto y no relativo
20
.
18
Lacruz Berdejo, y otros, Derechos reales, p. 15.
19
Molinario,Derecho patrimonial y derecho real, p. 100.
20
Gatti,
Teora general de los derechos reales,
p. 41 y 42.
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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
15
La objecin es seria pero relativa, pues los terceros
pueden afectar la integridad del crdito directa o indirecta
mente, por ejemplo con el uso abusivo de medidas cautela
res ,
o cuando se prescinde del concurso en caso de insolven
cia del deudor, no siendo difcil imaginar, ante la complejidad
de las transacciones en el mundo de hoy, otras hiptesis
que t iendan al desbaratamiento del crdi to.
Adems de poner algunos ejemplos, Lpez de Zavala
nos recuerda el texto del art . 1075: Todo derecho puede
ser la materia de un delito . . . y seala tam bin la norm a
del art. 1095 que contempla la situacin del locatario, co
modatar io y deposi tar io que, teniendo un derecho personal ,
pueden ser afectados directamente por el i l ci to
21
.
En segundo lugar, porque si bien es cierto que al dere
cho de crdito se lo puede contemplar en su aspecto abso
luto,
con ello precisamente se est confesando que la obli
gacin pasiva universal existe tambin para los derechos
personales y no nicamente para los derechos reales .
Juzgamos con Molinario que esta doctr ina, adems de
equivocada, es infecunda, por cuanto de ella no se derivan
consecuencias prcticas y sus sostenedores - inmediatamen
t e -
sugieren otros cri terios distintivos tendientes a susti
tuir la clasificacin tradicional.
Por lt imo, y desde el punto de mira de la concepcin
actual del derecho de propiedad y su funcin social, tal co
mo lo seala Lacruz Berdejo, esta doctrina olvida que el
derecho subjetivo no slo se compone de facultades sino
tambin de deberes posit ivamente impuestos a los t i tulares
y, en particular, a los propietarios
22
.
2)
TEORA UNITARIA REALISTA.
Sin alcanzar la trasce nd en
cia de la personalista, la tesis realista -como se ha expresa-
21
Lpez de Zavala,
Derechos reales,
t. 1, p. 72.
22
Lacruz Berdejo, y otros,
Derechos reales,
p. 14.
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16
NOCIONES GENERALES
d o - tiende a objetivar el concepto de obligacin, fundiendo
todos los derechos personales dentro de la categora de de
rechos reales.
Quienes sostienen esta posicin parten de una inter
pretacin de la concepcin de Saleil les, jurista que, al pre
tender objetivizar la obligacin dando prevalecencia al ele
mento prestacin sobre el elemento personal, da pbulo a
que se conciban los derechos creditorios como una relacin
entre patr imonios, lo que quedara evidenciado en el prolo
quio segn el cual el patr imo nio es la pre nd a com n de
los acreedores .
Las expresiones de Saleilles fueron recogidas, amplia
das y generalizadas en forma excesiva por otros exposito
res que, conocidas a travs de la obra de Rigaud -quien
coincide con Bonnecase-, l legan a sostener que el derecho
personal no es un derecho respecto de la persona, sino que
const i tuye un ius ad rem, cuya nica diferencia con el de
recho real es que no recae primitivamente sobre una cosa
determinada sino que afecta a todo el patr imonio (Gaude-
m et) o es concebido como un derech o real indeterm ina
do en cuanto al objeto material sobre el cual podr recaer
(Gazin)
23
.
El error fundamental de esta doctr ina es que confunde
el objeto de la obligacin, que es la prestacin, con los
efectos que -sobre e l patr imonio- apareja e l incumplimien
to . La diferencia se ad vie rte difan am ente si se tien e en
cuenta que e l incumplimiento puede conl levar consecuen
cias ms amplias que la simple ejecucin forzosa de la obli
gacin o la indemnizacin susti tutiva del objeto principal,
tales como los daos y perjuicios derivados de la falta de
cumplimiento opor tuno, las c lusulas penales , e tctera .
Este er ror proviene de pretender determinar la natura
leza de una relacin jurdica contemplndola en su momen-
2 3
Rigaud, El derecho real, p. 331 y siguientes.
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CARACTERIZACIN Y METOD OLOGA
17
to ano rm al. Lo no rm al es que la obligacin se cum pla in
natura, sin com prom eter para nada e l patr imo nio en su
conjunto. Ms an, hay obligaciones que se estab lecen in-
tuitu personas
y en las que difcilmen te se pu ed a ver un
vnculo exclusivo entre patr imonios con prescindencia del
elem ento persona l. Pin sese en el art ista que se obliga a
interpretar un concierto y se advertir cuan dif cil es con
cebir, en tal caso, la aplicacin de esta teora.
Por ltim o decimo s que la locucin: El patrim onio es
la prenda comn de los acreedores , no pasa de ser una
expresin cmoda para denotar que el conjunto de bienes
de una persona sirve como respaldo del resultado de las
obligaciones (es lo que l lamam os responsab ilidad gen rica
un ivers al ) , pero de m an era alguna se uti liza la palabra
prenda en su sentido tcnico, aparte de que la prenda no
puede tener como objeto un patr imonio (universalidad de
derecho) o parte alcuota de l
24
.
c)
TEORA DE LA
INSTITUCIN. Esta teora consti tuye un
admirable esfuerzo de sistematizacin que excede el campo
de los derechos reales, y aun el ms amplio del derecho
civil , como que -en realidad- t iene su origen en una con
cepcin que ha con qu istad o el de rec ho de citarse en filo
sofa del der ech o. Se pu ed e discutir su valor -d ic e Delo s-
mas no se puede descuidarlo
25
.
Originada en el derecho pblico, por obra de Hauriou,
se extiende la concepcin a todo el derecho, principalmente
mediante la obra de Renard y, en el campo de los dere
chos reales, es desarrollada especialmente por Rigaud.
24
Alsina Atienza, Las diferencias entre el derecho real y el derecho de
crdito, JA, doctrina, 1956-11 y ss.; Molinario, Derecho patrimonial y derecho
real,
p. 110 y ss.; Gatti,
Teora general de los derechos reales,
p. 44.
25
Dlos, Teora de la institucin. La solucin realista al problema
de la personalidad moral y el derecho de fundamen to objetivo, Boletn de
Seminario , Santa Fe, n 4, 1953, p. 307.
2. Musto, 1.
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NOCIONES GENERALES
Prec i samente
el
ltimo
de los
nombrados
es
quien dice
que Haur iou no rechaza de la definicin del dere cho real
el elemento de la obligacin pasiva universal, acuadopor
Planiol.
Por el
contrario
lo
coloca
en su
lugar refirindo lo
al aspecto externo
2 6
.
Tra tando de sintetizar los l ineamientos fundam entales
de esta tesis diremos
que,
entre
las dos
manifestaciones
ex
t r emas de la actividad jurdica, la delEstado, en vir tud de
laley, y la del individuo, exteriorizada en el cont ra to ,en
cuent ra
una
tercera manifestacin:
la de los fenmenos
institucionales. Lainstitucinno es presentada comouna
unidad sino como
una
gama infinita
y no
uniforme
de fe
nmenos
de
densidad variable.
As
como
hay
grados
de
desarrollo en la escala de los seres fsicos, as los hay en
los seres sociales.
Las
insti tuciones
se
escalonan, como
los
seres vivos
en
biologa, sobre
las
diversas especies
de una
j e ra rqua ascendente .
La insti tucin es unaidea deobra o deempresa que se
realiza
y
dura jur dicamente
en un
m edio social. Histri
camente
las
ins t i tuc iones p r eced ie ron , t an to
al
individuo
como sujeto
de
derecho, como
a la
existencia
del
Estado
y
- e n
su
gnesis- surgieron como
una
situacin
que
perdura
por imposicin
de un
pode r
del
grupo,
que es
aceptada
por
los integrantes y que, por eso mismo, se hace duradera .
Precisamente , Haur iou dis t ingue
la
fuerza
del
pode r
que
segn
l
haba confundido Ro usseau, d iciendo
que si la
presinque seejerce nollega a lav iolencia el asent imiento
del sujeto
es
jurdicamente vlido
(coactus volui,
se vo-
lui)
21
.
Distingue el autor entre lasinst itucionesque seperso
nificany las que no se personifican sosteniendo que la re
gla de derecho, socia lmente establecida, es delsegundoti-
2 6 R i g a u d , El derecho real, p. 246 y 25 9.
2 7
Hauriou, La teora de la institucin, p. 31.
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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA
19
po por ser una idea que se propaga y vive en el medio
social , pero no engendra una corporacin
28
.
Los derechos son clasif icados por su mayor o menor
contenido insti tucional, lo que determina a su vez la natu
raleza de las no rm as que los pro tege n o garantizan . Para
los de mayor contenido institucional se aplica el derecho
disciplinario, m ientras que para las de me nor contenido
insti tucional bastan las normas de carcter estatutario.
El
derecho estatutario
difiere del
derecho disciplina
rio
por su fondo y por las formas que reviste su elabora
cin. En el fon do , el
derecho estatutario
pro cu ra defi
nir los derechos de los individuos en el grupo y frente al
poder, mientras que el derecho disciplinario impone me
didas a los individuos o bien repr ime excesos de conduc
ta. En cu an to a las formas, el estatutario deriva de un a
colaboracin entre el poder de dominacin y los sujetos cu
ya adhesin se procura y el disciplinario emana directa
m ente del pod er. El prim ero es un a regla con sen tida; el
segundo, una norma de conducta impues ta que se obede
ce, o se r
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