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Trayectoria del sectoren la historia del Ecuador
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La arquitectura se vuelve modernidad y
vanguardia. Las viviendas que se construyen
en el tiempo buscan dar un nuevo aire a
las ciudades y cada una representa hitos y
avances para el desarrollo de las urbes.
En la historia se destacan los momentos
y nombres claves de edificios, casas,
urbanizaciones y otros complejos
habitacionales que marcaron la historia del
sector inmobiliario en el Ecuador.
Foto: Panormica de Quito / Tra
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Foto:QuitoAntiguo/Trama
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Las ciudadesms importantes
empiezan aexpandirse y amostrar en suarquitecturarasgos claros deluncionalismo quetoma auge duranteeste tiempo.
Para entender la trayectoria del mercado inmobilia-
rio es importante dividirla desde una perspectivahistrica en tres etapas:
La etapa inicial, que tiene que ver con la incorporacin de
la arquitectura moderna y la aparicin de los programas
de vivienda con inanciamiento del Estado; una segunda
etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios
particulares con apoyo de la banca privada; y, inalmente la
etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias
a partir de la estabilidad econmica del pas.
Primera etapa: aos 50 a 80Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de
manera incipiente, surge hace algo ms de medio siglo,
pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las
construcciones seguan arquetipos tradicionales, que de
alguna manera diicultaban la ejecucin de obras a gran
escala. Con el paso del tiempo y con la consolidacin urbana
en el Ecuador bajo el esquema de una modernizacin
capitalista, las ciudades ms importantes empiezan a
expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros
del uncionalismo que toma auge durante este tiempo.
Es relevante la actuacin de los arquitectos ecuatorianos
que se orman con la creacin de las primeras escuelas dearquitectura, en Quito (1946), ms tarde en Guayaquil y
posteriormente en Cuenca.
De acuerdo a la periodizacin que realizan Rmulo Moya
y Evelia Peralta, son los aos 50 en donde se reconoce el
rol del arquitecto y los aos 60 en donde se da la diusin,
aceptacin y popularizacin de la arquitectura moderna. Los
aos 70 tienen que ver con la persistencia de este modelomoderno y la bsqueda de expresiones ms independientes
(OLEAS: 1994, pg. 18).
Se puede mencionar tambin, que los primeros planes
de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca,
son proyectos de viviendas individuales tipo, lexibles y
progresivos, en donde el Estado tiene un papel undamental
en la planiicacin y construccin, a travs de la creacin del
Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda
(1973) y el Sistema de Seguridad Social, que ueron
entidades que canalizaron la ejecucin de estos programas
dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario
colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en
departamento: la aspiracin es tener una casa individual,
que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad.
Los conceptos de vida en comunidad se van incorporando
con los aos y se ortalecen con el alto costo de la vivienda
aislada, provocada por el alto valor y escasez del suelo
urbano. Entonces se empiezan a construir ediicios en
altura contribuyendo con su presencia a polarizar los
estratos sociales y a transormar la imagen urbana de las
ciudades. Estos ediicios cuentan ya con la participacinde graduados de las escuelas nacionales como: Giovanni
Rotta, Otto Glass, Oscar Edwick, Karl Kohn, y algunos
arquitectos ecuatorianos que se ormaron en el exterior
como Sixto Durn Balln y Jaime Dvalos (OLEAS, 1994,
pg. 27). El desarrollo de la arquitectura moderna se debi
a las posibilidades econmicas generadas por los ciclos del
Desarrollo del sector, una mirada por poca
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banano y del petrleo, y a los bajos costos de la mano de
obra empleada en la construccin.
En el caso de Quito, la ciudad creci hacia el norte y sur
sobre la perieria, con la insercin de ediicios en altura,
todos idnticos, esquemas uncionalistas interpretados en
orma esquemtica, con escaso aporte ormal (MOYA Y
PERALTA: 1994, pg. 40). Escogen para su implantacin
avenidas principales como la Patria, Amazonas, 10 de
Agosto, incorporando el concepto de planta libre, grandes
cristales y el predominio del hormign armado en su
estructura. Nacen barrios como Larrea, Bolvar, Carolina,
Mariscal Sucre.
En Guayaquil, por su parte, algunos de los programas de
vivienda ms importantes ueron: Ciudadela Atarazana
(1946); Barrio Orellana (1952); Barrio Obrero del Seguro
(1952); Urdesa (1955), obra de Alamiro Gonzlez,;
Miralores (1957), de Flix Enrquez; Los Ceibos (1960)
de Guillermo Cubillo Renella. (COMPTE, 2007, pg. 26)
Segunda etapa: proyectos inmobiliariosparticulares, banca privadaLa etapa de consolidacin de la empresa privada se da
partir de los aos ochenta hasta los noventa, teniend
un decrecimiento signiicativo en la crisis econmica d
ao 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privad
asumi como ente crediticio y un direccionamiento de
vivienda hacia la clase media y alta . Los primeros proyect
inmobiliarios se ligan al desarrollo econmico, que articu
produccin y circulacin bajo un marco de transormaci
que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pg. 9).
Sin embargo, la creacin arquitectnica en trmino
cualitativos, mejor y pereccion gracias a la experienc
que iban adquiriendo los arquitectos, las nuev
posibilidades que orece la tecnologa constructiva y la grademanda de vivienda.
En este momento aparecen los condominios, los ediicio
de departamentos, las urbanizaciones cerradas com
el Condado, el Batn, Campo Alegre, proyectos com
Leviatn (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa
Fotos: Avenida Amazonas /Calle Flores (Quito)/ Trama
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Conjunto San Carlos (1973) (Boanarges, Navarrete), todos
ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003, pg. 108).
Esta etapa concluye con la crisis econmica del pas ocurrida
a inales de los noventa, que aect no solo al sector de
la construccin, sino a todos los sectores productivos del
pas. Las consecuencias ueron tasas de inters bancario
elevadas, una exagerada variacin en el costo del suelo
urbano y el alto ndice de pobreza.
Tercera etapa: impulso de la actividadinmobiliariaLa estabilidad econmica que tiene el pas luego de la
dolarizacin genera el ortalecimiento de las empresas
inmobiliarias debido, entre otros actores, al creciente
volumen de divisas de los migrantes, cuyo inters se centra
en adquirir bienes inmuebles como una manera de no perder
su dinero y a la desconianza en la inversin en la banca
privada. Por lo tanto, el crecimiento de la produccin de
vivienda nueva tiene que ver con la seguridad econmica
que se vi relejada en la estabilidad del costo de la vivienda.
Las polticas de inanciamiento y ayuda del Estado a
travs del Bono de Vivienda, los crditos hipotecarios que
otorga el Seguro Social con bajas tasas de inters, han
permitido que la demanda de vivienda para clase media y
baja se multiplique .
Es precisamente el sector de la construccin el que ha
crecido signiicativamente en la ltima dcada, siendo
Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra ms
de la mitad de las viviendas que se construyen en el pas.(OSPINA, 2010, Pg.46).
Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos
materiales conorme a las tendencias del mercado
internacional; los precios de las unidades habitacionales
varan en uncin del rea, de la ubicacin y de los acabados.
Con ello, se orece una gran variedad, as como diversas
oportunidades de inanciamiento, tanto del Estado como
de la banca privada.
Tendencias y estilos en Quito, Guayaquil yCuencaHistricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas
se desarrolla en dos perodos: conormacin urbana y
proceso de urbanizacin (CARRIN, 1986). A inales delsiglo XIX an se puede dar testimonio de cmo lucan las
ciudades en los dos siglos pasados. Mucho ms lento es el
cambio en las ciudades intermedias pues, su condicin de
aislamiento con relacin a los dos polos de concentracin
bicelica: Quito y Guayaquil (CARRIN; VELARDE),
retrasaba cualquier tipo de inluencia extranjera.
Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era
inanciada por sus propietarios desde el diseo hasta la
construccin, es decir, no exista una explcita poltica de
vivienda en el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmn,
coordinador del Sistema de Incentivos para Vivienda, nos
aclara que en la dcada de los 40 la seguridad social adopta
un rol protagnico en el inanciamiento individual de las
viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda
para empleados. As, las primeras urbanizaciones con casas
construidas para amilias de menor ingreso, como es el caso
del barrio la Villalora al sur de Quito, constituyndose el
Estado en promotor, planiicador y constructor.
En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se
implementan departamentos de planiicacin en donde se
disean tipologas de vivienda, que deberan ser aplicablesen todo el pas. Inicialmente se plantean soluciones
de vivienda uniamiliar en hilera, que se denominan
programas de vivienda; posteriormente, el planteamiento
es vertical, es decir, ediicios de departamentos llamados
condominios o bloques multiamiliares, en donde
las reas de circulacin horizontalvertical, recreacin y
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estacionamiento son comunales. A principios de la dcada
de los 90, el sistema de inanciamiento colaps y se
suspendieron las operaciones de crdito hipotecario con el
IESS, lo que aect a cientos de amilias.
En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda
(Miduvi) ormula la Poltica Nacional de Desarrollo
Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado
deja de ser promotor, planiicador y constructor, para dar
paso a la intervencin protagnica del sector privado,
tanto inanciero como constructor. Actualmente el Estado
trabaja bajo la rmula "ahorro + incent ivo + crdito.
Evolucin de acuerdo al uso y tipo demateria primaHasta principios del siglo XX, los cambios ormales y
constructivos en arquitectura son mnimos, como la
introduccin de los estilos "de moda" a nivel de achada y
en la utilizacin de las molduras neoclsicas. Sin embarg
se podra decir que la poca inluencia estilstica que exist
sumada a los nuevos materiales y tecnologas constructiva
dio como resultado un perodo de experimentacin en
arquitectura ecuatoriana. A esta poca se la puede catalog
como el inicio de transicin hacia la corriente modernista
Esta arquitectura, caracterizada inicialmente por
utilizacin del ladrillo y posteriormente revestido co
el mortero de hormign, dio a los constructores nuev
posibilidades arquitectnicas. Las construcciones alcanza
alturas de hasta tres y cuatro pisos, desaparecen los alero
en cubierta y, en su lugar el muro de ladrillo se desarrolla e
altura, ocultando la cubierta.
Se empieza a experimentar con el hierro y el hormig
al undir pequeas losetas que cubren el borde de
ediicacin, como recordando el alero. Se conserva
misma tipologa, pero pronto se improvisan espacios qu
anteriormente no estaban concebidos, lo que origina
adaptacin de agregados que rompen y alteran la unida
original de las ediicaciones. Por motivo de subdivisione
muchas construcciones son ragmentadas y obtiene
dierenciaciones en achada con el uso de color o textura
e interiormente se generan espacios orzados.
Fotos: Avenida Patria /Calle Sucre (Quito) / Trama
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A partir de 1900, una serie de sucesos provocaron cambios
radicales a nivel poltico, social y econmico. El Estado, en
todas sus eseras, se interesa por la modernizacin, lo que
se maniiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales
(OLEAS,1994). En este contexto, de proundos cambios, se
adjudican las nuevas obras a varios arquitectos extranjeros a
los que se suman varios jvenes proesionales que retornan
a nuestro pas luego de haberse ormado en el exterior
(Benavides,1995). Rpidamente se evidencia su ormacinproesional y se manifesta una arquitectura moderna en las
ciudades, en donde el acero, el hormign y el vidrio son los
protagonistas de esta transormacin. Siguiendo criterios
claramente racionalistas, las nuevas edifcaciones reemplazan
a las viejas.
Se considera entonces, que la secuencia histrica particular
y dinmica de la arquitectura y construccin en nuestro pas,
realiza su corte desde el momento en que la arquitectura
moderna, introducida en los aos 40, maniiesta otra etapa
histrica del desarrollo urbano, con caractersticas opuestas
a las que se dieron en la ciudad antigua. En la actualidad,
se contina usando el ladrillo, acero, hormign y el vidrio
como principales materiales en la construccin; pero ahora,
a dierencia del periodo inicial, son de produccin nacional
(ver grico 1).
Si bien es cierto que la produccin nacional va en aumento,
las importaciones de materiales de construccin no han
disminuido. Los contenidos de materiales de importacin son
casi iguales en la construccin ormal como en la inormal
y representan casi la mitad de los costos de materiales o un
tercio de los costos totales de construccin. Segn el BancoCentral del Ecuador, en el ao 2000 se construyeron, de
acuerdo a datos de edifcacin proyectada en las ciudades de
Quito, Guayaquil y Cuenca, 2 814 mil m2 de construccin; en
el ao 2008: 6 219 mil m2. Las ciras denotan que la demanda
por materiales de construccin requiere tanto de produccin
nacional como de importaciones (ver grfco 2).
El precio del metro cuadradoEs importante tener claro que el costo del metro cuadrado
de construccin (m2C) no es el mismo que el costo del
metro cuadrado de ediicacin (m2E); el primero implica
el proceso constructivo, y en el segundo est adicionado,
entre otros, el costo del terreno, que est determinado por
variables de plusvala.
A partir de 1900,ocurre en el pas, unserie de sucesos queprovocan cambiosradicales a nivelpoltico, social yeconmico. El Estaden todas sus eserasse interesa, por lamodernizacin quese maniiesta en lasnuevas instalacionegubernamentales.
Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
1991
1992
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1994
1995
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1997
1998
1999
2000
Tendencia de Produccin Nacional
Metrosc
bicos
Ao
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200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
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1999
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2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Importaciones
i
Dlares
Materiales de ConstruccinGrfco 1 Grfco 2
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En la ltima dcada, el precio del m2C ha experimentado una
tendencia de crecimiento sostenido por los "eectos econmicos
de la construccin" (ZISS, 1980), que se componen de una
parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta
a travs del uso de los materiales (ver grfco 3).
La dinmica en el costo del metro cuadrado, depende:
De la variacin del precio: de los materiales con los
que se va a estructurar la ediicacin y la calidad de los
materiales para los acabados de la construccin.
Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento.
Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para laconstruccin.
A esto se suman las particularidades que presenta
cada planiicacin, por ejemplo, la topograa y calidad
del terreno, como el desbanque de tierra y/o el
mejoramiento de suelo.
Son entonces estas variables las que determinan el precio
del m2C. En enero del 2011 se present una variaci
de 1,9% en el costo de materiales de construccin, y e
marzo del 2011 ue de 0.5% (BOLETN IEC, marzo 2011
Es decir, en marzo los materiales de construccin bajaro
su precio, lo cual incide directamente en el precio d
m2C, que en el mes de ebrero 2011 ue en promedio d
USD 499,71 (DOMUS, ebrero 2011).
Principales sectores que han logrado msdesarrollo a nivel nacionalA partir de los datos con los que se cuenta, como lo
publicados por el Banco Central del Ecuador en cuanto Producto Interno Bruto, los sectores con mayor desarrollo e
el pas han sido: la industria manuacturera, la explotaci
de minas y canteras, el comercio al por mayor y menor,
agricultura y la construccin. Especicamente el sector d
la construccin ha logrado un buen desempeo a partir d
la dolarizacin, que propici un entorno de estabilidad pa
Foto: Sur de Quito / Trama
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Ediicacin Proyectada: Quito, Guayaquil y CuencaValor Unitario por metro cuadrado en dlares
AosTotal Quito Guayaquil Cuenca
Total Residencial Total Residencial Total Residencial Total Residencial
1999 67 65 54 56 109 125 50 54
2000 75 67 53 49 120 128 71 63
2001 135 137 106 111 201 236 148 152
2002 165 158 118 115 275 347 125 128
2003 189 208 142 140 323 381 103 1042004 205 199 167 169 296 303 121 124
2005 226 215 186 189 299 310 238 229
2006 226 229 190 190 262 271 269 259
2007 243 253 190 190 310 303 284 276
2008 243 254 190 190 328 373 210 206
los inversionistas en general. Luego de la crisis inanciera,
la inversin en bienes inmuebles se convirti en la mejor
opcin para salvaguardar el patrimonio amiliar, lo quedinamiz el sector. A ello debe agregarse el lujo de remesas
desde el exterior. Algunas estimaciones indican que el 60%
de estos recursos se destinan a la adquisicin de vivienda.
Un actor que ha resultado decisivo para el sector, ha sido la
inversin del Gobierno Central. Esto, a travs del Ministerio
de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, del Banco
Ecuatoriano de la Vivienda BEV, del Banco del Pacico, y
por supuesto del Banco del IESS, que han atendido a grupos
de dierentes estratos econmicos, lo que ha incidido en el
uncionamiento de este sector. Solamente por medio de
bonos de vivienda entregados a partir de 2007, se generaron
hasta el ao pasado, 220 594 soluciones habitacionales.
Por otro lado, si hace poco la oerta de viviendas superaba
precios de USD 60 000, ahora estos luctan entre
USD 25 000 y USD 35 000, tomando en consideracin
que no por eso tiene que sacriicarse la calidad de las casas.
A ello se suma la inversin en obras de inraestructura.
Proyectos como los nuevos aeropuertos de Quito y
Guayaquil, y la trasormacin de toda la inraestructura vial
del pas, denotan el buen desempeo y trabajo del sector.
Considerando el Plan del Buen Vivir del Gobierno actual,
los sectores del pas que se vienen ortaleciendo y que por
tanto tienen una buena proyeccin a uturo, tienen que ver
con salud, educacin, alimentacin, agua y vivienda, en el
contexto de lograr un mayor desarrollo para el pas.
La expansin inmobiliaria en las principalesciudades del pasDesde el perodo del boom petrolero en el pas, las
inversiones se priorizaron en Quito y Guayaquil, cuya
maniestacin sica ue la inraestructura vial y nuevos
desarrollos urbanos realizados para la clase media y
alta, as como la aparicin de barrios precarios, dada la
importante migracin rural urbana hacia estas ciudades.
Un actor relevante es la poblacin contenida en ellas.
Guayaquil, Quito y Cuenca, representan en conjunto, el
35% de la poblacin total del pas (16%, 15%, y 3,5%,
Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador
Grfco 3
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respectivamente). As mismo, en conjunto poseen el 46%
de la poblacin urbana del pas, lo que evidencia un nivel de
urbanizacin por encima de las ciudades restantes.
Por otro lado, la mayor concentracin de la riqueza se da
en las reas urbanas, situacin que permite adquirir una
vivienda dentro del mercado ormal, dentro de ciertasrestricciones. No obstante, tal concentracin de la riqueza,
resulta desigual al interior de las ciudades, lo que da lugar
a un mercado inormal de vivienda, estimado en 53% para
Quito y 56% para Guayaquil, en el que tambin el Estado
ha venido trabajando a travs de los gobiernos municipales.
En este sentido, dada la diicultad de acceso a este bien
por parte de los sectores populares, se han emprendid
proyectos como los mencionados anteriormente, lo
bonos, por ejemplo, en los que hay grandes suma
de dinero invertidas, con lo que se ha impulsad
el sector inmobiliario.
Lastimosamente, los beneicios del sector se concentraen estas ciudades dadas sus caractersticas como polo
de desarrollo, aunque otras se vienen incorporando a
dinamismo, como Manab y Loja, por ejemplo. Cuenc
diiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que h
tenido en esta rama dada la migracin de sus habitantes.
En trminos de densidad de la vivienda, esta es may
en Pichincha y Azuay (1,29 y 1,09 respectivamente
mientras que Pichincha y Tungurahua, registran la may
densidad en cuanto a la supericie construida.
En reerenciaa la expansin
inmobiliaria, Cuenca
es una de las ciudadesque diiere de Quito y
Guayaquil en cuantoal impulso que ha
tenido en esta ramadada la migracin de
sus habitantes. Enese sentido Cuencarepresenta el 3.5%
de la poblacin totaldel pas.
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Historia del mercado inmobiliario en laciudad capitalEl boom petrolero marc un importante hito contemporneo
en el mercado inmobiliario del Ecuador. A inales de la
dcada de los 70, el panorama del sector de la construccin
caminaba demasiado lento, tena un lastre bastante
grande y escaseaba el capital nacional activo para realizar
proyectos de vivienda.
En esos aos llegaron al pas, un grupo de arquitectos
chilenos interesados en invertir y comprar tierras para
emprender planes habitacionales. El principal motivo para
la expansin inmobiliaria en Quito ue la presin motivada
por la carencia de viviendas, la posibilidad de crdito y la
consecucin de inversiones extranjeras.
El trabajo de los proesionales de la construccin estuvo
encaminado undamentalmente a la clase media y
media alta. Los expertos se enocaron en este nivel
socioeconmico para iniciar la planiicacin de un proyecto
que dio como resultado, segn Rmulo Moya, Gerente de
Trama, uno de los barrios ms importantes de Quito desde
el punto de vista espacial y arquitectnico de calidad: la
Granja, ubicado rente a la iglesia La Dolorosa.
El arquitecto que estuvo a cargo de la obra ue Sergio Larrain
Garca Moreno, uno de los precursores del modernismo
en Chile (sobrino-nieto de Gabriel Garca Moreno, ex
Presidente de la Repblica) en colaboracin de Ernesto
Guevara Dvalos, arquitecto ecuatoriano que aos ms
tarde ocupara algunos cargos en la Junta de la Vivienda.
En principio, La Granja estuvo concebida para la poblacin
de escasos recursos. Sin embargo, ante limitaciones
municipales del tipo de vivienda para el sector, los
constructores acordaron con la seora Mara Augusta
Urrutia, creadora de la Fundacin Mariana de Jess, a la que
ella haba donado esos terrenos, construir en esa propiedad
vivienda para clase media y posteriormente, realizar el
barrio obrero en la Hacienda Solanda. La Presidenta de
la Fundacin, una mujer muy relacionada con la Iglesia,
-duea de tierras al sur y norte de la ciudad- don a esta
los terrenos de la Hacienda Solanda para realizar el barrio
obrero con las ganancias que se obtuvieran de la venta de
las casas de La Granja.
Esta iniciativa se acogi al Plan Jones, una ordenanzareguladora de planiicacin que se cre en 1945 y cuya
oicina de planiicacin ue reactivada en 1967 con
mayores precisiones de extensin urbana y densidades. En
el documento ormal del primer Plan se recomend separar
reas para el uturo desarrollo de la ciudad.
Funcionalmente, el plan dividi a la ciudad en tres
principales zonas de actividad: vivienda, trabajo y
recreacin; y recomend la dierenciacin espacial de
los usos del suelo, la generacin de centros urbanos de
equipamiento especializados, una red vial ms racional, y la
necesidad de espacio recreativo suiciente. En ese sentido,
se promovi a la zona sur de Quito para que se convirtiera
en un sector industrial. Por tal razn, se empez a ediicar
en esa zona y no en el centro de la ciudad, viviendas de
inters social a menor costo, con el in de evitar el problema
de la circulacin.
La construccin del barrio ue un proyecto exitoso
destinado a albergar a varias amilias obreras que tenan
problemas de movilizacin; con esta iniciativa habitacional
los trabajadores podan estar ms cerca de sus hogares y
disrutar de ms tiempo con sus allegados. Este es unode los ejemplos de lotizaciones y de emprendimientos
urbansticos que beneiciaron de sobremanera a la
comunidad.
Es en ese escenario que la inversin extranjera acapar
la atencin del sector inmobiliario que no contaba con
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el inanciamiento necesario para construir y sirvi para
brindar una solucin ms amplia para la vivienda. En ese
perodo ya se haba construido el barrio de Santa Anita y
una serie de conjuntos y casas en el sur, en especial algunos
emprendimientos habitacionales estatales.
Para esa poca el Centro Histrico estaba tugurizado, es
decir, la densidad ocupacional en cada una de las viviendas
era altsima (si una casa tena 10 habitaciones, cada una
estaba ocupada por dierentes amilias), originando un
hacinamiento total. En esta zona se hicieron algunas
modiicaciones como en la Casa de los Siete Patios, ubicada
en la calle Rocauerte e Imbabura en el barrio de San
Roque, un sector denso y complejo en el que convivieron
desde la segunda mitad de este siglo- las viviendas, los
abastos y el comercio.
En 1976, el Municipio de Quito adquiri la casa con el in d
recobrar todo su valor histrico, social y arquitectnico. E
1991, la Direccin de Planiicacin inici la rehabilitacide este inmueble para convertirlo en vivienda social. Es
obra tuvo un costo aproximado de 700 millones de sucr
inanciado en su totalidad por la Junta de Andaluca.
En esta coyuntura ya se contaba con capital del Estad
destinado para vivienda. Los promotores inmobiliario
volvieron al escenario constructor -gracias a la creaci
de la Junta de la Vivienda que se sumaba al Banco de
Vivienda y al Instituto de Seguridad Social-, con el objetiv
de dar respiro a ciertos sectores de la urbe. El Municipio d
Quito tambin intervino en la generacin de nuevos barrio
en el sur. Para lograr su cometido, planiic simposios
congresos con tcnicos extranjeros y nacionales; el coleg
de Arquitectos se sum a la iniciativa y organiz la Bien
de Arquitectura con el in de generar ideas y nuevo
emprendimientos con recursos locales. En este perod
se destaca la participacin ms planiicada y notoria d
empresas ecuatorianas.
Uno de los barriosms importantes de
Quito desde el puntode vista espacial yarquitectnico de
calidad es La Granja,ubicado rente a la
iglesia La Dolorosa.En principio este
sector estuvo
concebido para lapoblacin de escasos
recursos.
Foto: Casa de los 7 Patios
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El sector del Centro Histrico comenz a descomprimirse,
a dierencia de otras reas del norte, en donde se observ
soluciones poco usuales: las parejas que se casaban vivan
junto con los padres y construan su primer departamento en
la planta baja o en la parte de atrs de las casas. En muchos
casos, las personas acostumbraban a vivir los primeros aos
de matrimonio en una especie de guachimana ampliada.
Era comn, tambin, la construccin de una casa y de un
departamento para arrendar.
El crecimiento de la capital ue tan grande que, en 30 aos,
se maniest en la expansin de la ciudad, cuya supericie
de 3 174 en 1956 alcanz a 14 885 hectreas en 1987,
segn la Direccin de Planiicacin Municipal. En ese
tiempo, a mediados del siglo XX, la mayor distancia urbana
empezaba en las inmediaciones del aeropuerto.
Con la extensin de la ciudad, Quito se ha convertido en
un valle alargado de 50 km de largo y 5 km de ancho. Poco
a poco, las laderas de las montaas que rodean a la capital
se han ido transormando en urbanizaciones y conjuntos
habitacionales que acogen a cientos de amilias.
En 1970, la avenida Occidental, concebida por Sixto Durn
Balln, alcalde de la ciudad en esos aos, era uno de los
lmites de la ciudad. En un primer momento, el urbanista
tuvo la idea de hacer un tnel por el sector de La Chilena,
siguiendo el trazado de la calle Imbabura para empata rlo con
la calle Miralores. Los estudios de actibilidad realizados
por una irma italiana, sugirieron la creacin de una nueva
avenida que demarcara la ciudad. Fue el siguiente alcalde
el que termin la obra en su totalidad. Una vez habilitadala avenida, rpidamente la poblacin rebas el mandato
y ue expandindose enormemente hacia las aldas del
Pichincha, al Oeste.
El mismo panorama se vivi en la zona de la parte oriental de
Quito, de norte a sur. La idea de linealidad, que en principio
aparentaba tener la capital por su orma prolongada,
se perdi debido a la ocupacin de extensas reas para
viviendas que se asentaron en tierras relativamente planas
en el sur.
Quito es una ciudad como pocas en el mundo por su clima
y ubicacin; una de sus principales caractersticas que se
recuerda de esos aos, es que viva encerrada en s misma.
Las personas que habitaban en esta ciudad pensaban que elespacio sico se haba agotado y que no podan expandirse
en ninguna direccin. De pronto, en esos aos, se encontr
como alternativa un nuevo lugar para vivir. Es as que se
avanz hacia el Valle de los Chillos y Tumbaco que son
paralelos entre s.
Esta liberacin de la ciudad consolidada traslad uera
de ella a grandes grupos de clase media que ocuparon
los valles. Los municipios de la provincia optaron por un
crecimiento extensivo de baja densidad para el rea de la
vivienda, en vez de trabajar en la idea de ocupar la menor
cantidad de espacio, con la posibilidad de cimentar ediicios
de cuatro, cinco o seis pisos. En Chillogallo y en el barrio
San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de ediicar
bloques con la idea de densiicar la ocupacin del suelo,
pero prosper la tesis de la extensin y baja densidad.
Desde hace muchos aos se conoca a los valles de Los
Chillos y Tumbaco como abastecedores de alimentos a
Quito; con el tiempo, los territorios agrcolas se ocuparon
por la vivienda de baja densidad, lo que provoc que las
ronteras productivas ueran alejndose.
Este inconveniente no inluy solamente en el precio y en el
transporte de los productos sino que provoc la ampliacin
y generacin de nuevas rutas de circulacin, producindose
conlictos en los nudos de encuentro en los bordes de la
ciudad, accesos entorpecidos por el caudal de trnsito y el
aumento del parque automotor.
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Los valles se convirtieron en la extensin de la ciudad de
Quito, con proyectos habitacionales que se construyeron
poco a poco sin una planiicacin establecida. Una de las
particularidades de este lugar ue que prim la baja densidad
y la alta ocupacin del suelo, no hubo una organizacin
destinada al emprendimiento de proyectos especicos
como el de ciudades satlites en lugares como Chillogallo,
Valle de los Chillos, Tumbaco y Cumbay. -En la misma
poca, en Pars, ya se haba programado la creacin de
ciudades satlites con la intervencin del Estado rancs
y el capital privado.Cada localidad tena a su disposicin,
adems de los servicios bsicos, educacin, vivienda,
trabajo y salud, con un signiicativo nmero de personas
que se avorecan de las acilidades que otorgaban estas
metrpolis-.
La construccin de la vivienda en esta zona ue creciendo
espontneamente con capitales otorgados por la Junta de la
Vivienda con ayuda del Instituto Ecuatoriano de Segurida
Social (IESS). Este tipo de ocupacin extensiva del sue
ue provocando problemas en el trnsito de individuo
y transporte; se vio la necesidad de generar nueva
inraestructuras y servicios que tuvieron que ser dotad
por el municipio. En ese aspecto, el crecimiento del sect
inmobiliario condujo a problemas de salud, educaci
trabajo y movilizacin.
En la actualidad, los nuevos ediicios y construcciones e
altura se ediican en la misma matriz que estaba destinad
para el uso de la vivienda con distinta densidad provocand
problemas en la inraestructura de servicios y circulacin
A pesar de todos los esuerzos que se han experimentad
en materia de vivienda, la problemtica an contina.
dicit habitacional sigue ascendiendo sin contar con lo
medios necesarios para revertir la situacin. A pesar de
inversin de capitales externos que ingresan en el sect
Foto: Cumbay / Trama
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de la construccin, los proyectos que tienen mayor acogida
son los que estn orientados a la vivienda de clase alta y
media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de
una rpida recuperacin.
Expansin de la ciudad y planifcacin vialEn el Centro Histrico, la calle Guayaquil corra en sentido
norte y sur, la Chile en direccin este y oeste. Las vas de
esta zona no ocasionaban problemas de circulacin porquese conectaban perectamente. Fuera de ese permetro no
haba ninguna ruta que conectara con las calles y avenidas
de la capital. Se comenta que el trabajo de empatar las vas
no se realiz por la presencia de quebradas. Sin embargo,
ese motivo no ue suiciente para que la iglesia del Sagrario
se levante encima de una quebrada. Quito est lleno de
allas geolgicas.
Dentro de la urbe, se consolidaron las avenidas principales
que se convirtieron en las ramiicaciones de las existentes.
Para ese entonces, Quito llegaba hasta la Naciones Unidas
por el norte y hasta la Avenida Amrica, por el oeste.
La Eloy Alaro era de dos vas: una estaba pavimentada
mientras que la otra era un camino de tierra con un trayecto
que no llegaba a ms de 10 o 15 cuadras.
Muchas de las avenidas de cuatro carriles que hoy usamos
tan tranquilamente, como si hubieran estado all desde el
principio de los tiempos, tuvieron que ser ensanchadas. La
10 de Agosto, la 12 de Octubre y la 6 de Diciembre eran
callecitas largas y maltrechas que soportaban los pocos
carros que entraban y salan del Centro. La solucin ue la
construccin de dos carriles adicionales en esas calles.
Las viviendas de Quito en un inicioEn la dcada de los 30, se construan viviendas por medio de
catlogos. Estos muestrarios eran trabajados por empresas
e ingenieros especializados en ese tipo de construccin.
Las personas podan elegir a su gusto si queran una
casa de tipo: lombarda, gtica o rabe. A principios de
siglo se observ este tipo de ediicaciones en la mayora
de viviendas. En el caso de la capital, la urbanizacin La
Mariscal ue uno de los primeros barrios que signiic un
importante crecimiento hacia el norte. Hasta la echa, este
es uno de los sectores que mantiene algunas casas con las
caractersticas propias de esa poca.
El punto de quiebre se da a partir de 1935, ao en quese observan algunas construcciones que se alejan del
predominio de elementos neoclsicos y eclcticos, entre
ellas: Panadera Royal (1935) cuyos gestores ueron
alemanes; el Colegio Alemn (1935) obra de Augusto
Ridder y R. Buckner; Banco La Previsora (1937- 1939)
diseado por la empresa norteamericana Hopkins y Dentz,
ejecutado por el ingeniero Eduardo Mena; Colegio Militar
Eloy Alaro (1937); ediicio Baca Hnos. (aprox. 1930).
Con el tiempo se ueron construyendo conjuntos
habitacionales de casas individuales. La expansin urbana
de Quito que conlleva la construccin de conjuntos
de viviendas lo hace omitiendo la ciudad; es decir, hay
conjuntos tapiados a manera de burbujas aisladas, que
tienen una conexin con la calle ms prxima a nivel
urbano, interrumpiendo la continuidad del trazado urbano.
La ciudad no se ha desarrollado guardando un orden,
todo se ha volcado a las avenidas principales, las calles
secundarias son escasas, y no hay conectividad entre las
vas. Esto ha generado problemas graves en la urbe como
la transversalidad circulatoria (no se puede transitar
luidamente de este a oeste).
Entre las obras de la dcada de los 60 se podran citar
algunas que se consideran relevantes: Banco de Prstamos
(1962) y Banco Central del Ecuador (1968), ambas de
Ramiro Prez; Facultad de Ingeniera, Teatro Politcnico
y Ediicio Administrativo de la Escuela Politcnica
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Nacional (1965) de Oswaldo de la Torre; Contralora
General del Estado (1965) de Andrs Chiriboga; Ediicio
de Telecomunicaciones -centro histrico- (1966) de
Oscar Etwanick; Teatro Prometeo (1966); Condominios
Maosca y Residencia Moreira (1967) de Rubn Moreira;
Residencia Freile (1968), de Camilo Villamar y Freddy
Pez, hoy derrocada; Ediicio Benalczar 1000 (1969) deFernando Flores, Fernando Najas y Alberto Rosero; Ediicio
de La Previsora (1964), Premio Ornato en ese ao, obra de
Jaime Dvalos; Iglesia de La Paz (1960), obra de Gilberto
Gatto Sobral; Embajada de los Estados Unidos (1961)
de V. Klim. Tambin se construyeron varias residencias
particulares ubicadas en el sector de El Batn, Quito Tennis
y La Mariscal.
Las tres ltimas dcadas del siglo XXEn los aos 70 se inici la construccin de viviendas con
hormign. Esta importante iniciativa se plasm en
levantamiento de ediicios emblemticos del sector, siend
los ms destacados por sus caractersticas, el COFIE
considerado el mejor ediicio de Quito. Segn Paco Salaza
experto en el sector inmobiliario, ningn ediicio de ho
se puede comparar con ste, por la calidad arquitectni
de espacio, materiales y el talento de los constructores quimprimieron esttica en su obra; la Corporacin Financie
Nacional adquiri importancia con su ediicio de la avenid
Patria; CIESPAL por su particular diseo y el Ministerio d
Agricultura por convertirse en un reerente de la inversi
pblica. En esos tiempos el Estado era uno de los principal
inanciadores del desarrollo de la ciudad.
Una de las ediicaciones ms destacadas estuvo a cargo d
Grupo Wrigth, con la construccin del Centro Comerc
Iaquito (CCI) en 1971, el cual empez como u
proyecto pequeo con 10 locales comerciales. A partir d
Con el propsitode optimizar el
espacio de suelo,
en Chillogallo y enel barrio San Carlos
(al norte) se hizoalgunos ensayos de
ediicar bloques conla idea de densiicar
la ocupacindel suelo, pero
prosper la tesis dela extensin y baja
densidad.
Foto: Casa Brauer
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entonces, todo el sector norte y sus alrededores tuvieron
un crecimiento paulatino, ya que este centro comercial
ue un imn que dinamiz la zona en lo cultural, social y
econmico, y por ende impuls el desarrollo inmobiliario
de esta zona.
Con el regreso a la democracia, en la dcada de los 80,
Ecuador se declar sin recursos econmicos; esta situacin
origin una gestin pblica incipiente lo que terminen una austeridad extrema, y que dio como resultado
un mercado sin actividad econmica pblica, y por
lo tanto deprimido. En este contexto se dejaron de construir
ediicios emblemticos. El ltimo del Ministerio de Obras
Pblicas por el sector de la Orellana.
Las instituciones gubernamentales empezaron a cimentar
estructuras de mala calidad que destruyeron la belleza
propia de la urbe. Se mal utiliz una de las principales
herramientas de crecimiento y prosperidad de la capital:
ubicacin, vas, estacionamientos, servicios, jardines, etc.
El Municipio no obr como el organismo responsable
de manejar las tendencias estticas de la ciudad, con
polticas y obras que estn a la altura de los estndares
inmobiliarios mundiales.
En este panorama se construy el Centro Comercial El
Bosque en 1982, que replic el modelo de desarrollo
urbano aplicado en Bogot (Colombia) con la construccin
del Unicentro (1976), que tuvo la particularidad de que
a raz de su ediicacin se inici la urbanizacin de las
zonas aledaas. En el caso de El Bosque, se inici el centro
comercial y despus la construccin de la urbanizacin quelleva el mismo nombre. En la dcada de los 90 se empieza a
desarrollar un nuevo panorama para los bancos privados que
se mantenan rezagados en el negocio de la construccin.
En esos aos el sector obtiene la oportunidad de adquirir
prstamos en instituciones bancarias y inancieras que
tenan la posibilidad de orecer un crdito para la ediicacin
de proyectos propios o cercanos. El acceso a los prstamos
era muy limitado debido a que se viva una economa
con altos niveles de inlacin y de inseguridad monetaria,
que no permita que se prestara la moneda en un tiempo
superior a cinco aos.
En Ecuador los bancos poco a poco abrieron su cartera
hipotecaria, impulsando de esta manera la construccin
de nuevos complejos comerciales como el QuicentroShopping y Mall El Jardn, entre otras ediicaciones, que
dieron origen a la creacin de un gran centro inanciero y
de negocios que se desarroll alrededor del parque de La
Carolina. De igual manera, en 1995 con la ediicacin del
Centro Comercial El Recreo, al Sur de la ciudad, ocurri el
mismo enmeno antes mencionado, ya que la plusvala de
las urbanizaciones que rodearon esta obra se increment
notablemente.
Posteriormente para el ao 2000, las inancieras cosecharon
todos los logros y en ese aspecto, los bancos crearon
productos inmobiliarios para el sector; a su vez instauraron
sistemas de avalos y evaluaciones, que determinaban a
quin hipotecaban y a quin no. Asimismo gravaron su
cartera, de manera que el mercado dentro de los bancos
creci, ayudando a la industria que aos anteriores se
encontraba rezagada e imposibilitada de adquirir un crdito
hipotecario, para el acceso a la vivienda y proyectos de
gran alcance. En ese sentido, una de las construcciones de
mayor alcance se levant al norte de Quito. El Condado
Shopping ue una muestra de la activacin econmica y
social que se ha desarrollado en ese sector. En el 2010 se
construy el Quicentro Sur, el centro comercial ms grandedel pas, ubicado en la zona de Quitumbe en la zona sur
de la capital. Con la construccin de esta obra, se impact
social, econmica y urbansticamente en el sector. Adems,
ha contribuido a centralizar servicios al ubicarlos en un solo
lugar, y as evitar que las personas deban movilizarse a
otros puntos de la ciudad.