Por *Jorge Castañares M. *Guillermo Moreno G.
se reinventa
TEMA CENTRAL
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Mucho se ha escrito y hablado sobre la crisis inmobiliaria. Sin em-
bargo, para comprender tanto sus causas como efectos de largo
plazo es preciso revisar su comienzo, el cual está presente varios
años antes de lo que se ha publicado hasta el momento y ayudará
a entender la razón por la que el sector inmobiliario se reinventa.
El sector inmobiliario
Desde nuestra perspectiva,
esta crisis comenzó a gestarse al
mismo tiempo que el mundo se
transformó en la década de los
noventa, cuando el 9 de noviem-
bre de 1989 se sucitó, con la caí-
da del Muro de Berlín, el surgimiento de una serie
de economías emergentes. Al mismo tiempo, a ini-
cios de 1990, el conjunto de redes de comunicación
descentralizadas creadas en 1969 se transformaba
gracias a la aparición del protocolo mundialmente
conocido como World Wide Web (WWW) dándole
verdadero carácter al concepto de globalización que
comenzaba a tomar fuerza.
En el orden económico se desataba una polémica
internacional con la presentación en noviembre de
1989 del documento de John Williamson conocido
como el Consenso de Washington, el cual incluía un listado
de 10 medidas avaladas por el Fondo Monetario Internacio-
nal y el Banco Mundial que se convertirían en el Programa
de Gobierno de algunos países emergentes durante la déca-
da de los noventa.
Por otro lado, el nacimiento de la Unión Europea el primero
de noviembre de 1993, agrupando a 27 estados europeos, dio
origen a un bloque económico que paulatinamente se colo-
caría como una fuerza predominante en Europa y el mundo.
Finalmente, la República Popular China comenzó a ver los
beneficios de su política de transformación, impulsada en
los años setenta y tras los acontecimientos ocurridos el 4
de junio de 1989 en la Plaza de Tian’anmen dio un impul-
so definitivo que ocasionó que en 1992 el gigante asiáti-
co despertara con un crecimiento de su Producto Interno
Bruto (PIB) del 14.2 por ciento.
I. Crónica de una crisis anunciada.Pareciese que la década de los noventa se convertiría en
el comienzo de la “era de oro” y que el bienestar mundial
por fin dejaría de ser sólo una promesa. Sin embargo, el
origen de cualquier crisis es precisamente el sentimiento
de abundancia y por ende la creencia que “ya no debemos
hacer más”. El comienzo de cualquier “burbuja especula-
tiva” es el relajamiento en las políticas regulatorias de los
mercados, aunado a la baja de tasas de interés que co-
múnmente se dan en periodos de crecimiento económico
bastante prolongados.
5000
4000
3000
2000
1000
Fuen
te: N
YSE
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Gráfica 1 - Índice Nasdaq (1994 - 2004)
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El origen de cualquier crisis es precisamente el sentimiento de abundancia y por ende la creencia que “ya no debemos hacer más”.
Tras el fuerte crecimiento especulativo que se vivió con la
llamada nueva economía y las empresas “punto com” la crisis
fue aguda; para marzo del año 2000 el índice NASDAQ de la
Bolsa de Valores de Nueva York superó la barrera de los 5,000
puntos y dos años después (octubre de 2002) su valor estaba
por debajo de los 1,300 puntos (ver gráfica 1).
Las crisis dejan lecciones y ésta no fue la excepción, ya que
la caída de las acciones de las empresas tecnológicas tiene su
fundamento en dos puntos que podríamos trasladar a la crisis
inmobiliaria actual:
a. Cambio de expectativas provocado porque los inversio-
nistas comenzaron a notar que los principios de la “nue-
va economía” no eran diferentes a los de la “economía
clásica” y que era necesario que los recursos invertidos
en estos proyectos se recuperaran en plazos razonables
y los modelos de negocio de las empresas “punto com”
subestimaron la complejidad y los costos de desarrollo
de los propios proyectos, sobreestimando el sentimiento
de bienestar y la economía de la abundancia de la déca-
da de los noventa.
b. Sobrevaluación de activos alimentado por instrumentos
financieros sofisticados que apoyaron la especulación y
llevaron a empresas como Yahoo!, EBay o Amazon a tener
valores de mercado superiores a los 30 mil millones de
dólares, equivalentes a empresas de la “vieja economía”
como J.P. Morgan, Alcoa o Federal Express.
Aunado a lo anterior, la pérdida en el ímpetu del crecimiento
económico mundial obligó a los gobiernos de los países desa-
rrollados, encabezados por Estados Unidos, a reducir las tasas de
interés de referencia a niveles históricamente bajos, menores al
1%, con el objeto de reactivar el consumo a través del crédito.
En este periodo y alimentado por la necesidad de seguridad
y el fácil acceso al crédito se produjeron grandes inversio-
nes inmobiliarias institucionales y familiares apalancadas,
hasta que en 2004 la FED comenzó a subir sus tasas de
interés para contrarrestar los efectos inflacionarios que lle-
varon a que la tasa de interés se incrementara del 1% (en
2004) al 5.25% (en 2006).
El aumento en los precios de
los Bienes Raíces que había
sido espectacular entre 2001
y 2005 se frenó de manera
abrupta. Para el año 2006, la
crisis inmobiliaria ya se había
trasladado a la Bolsa de Va-
lores, desplomando el Índice
de Construcción Estadouni-
dense (U.S. Home Construc-
tion Index) en más de un 40
por ciento. (Ver gráfica 3)
Derivado del rápido creci-
miento de las tasas de in-
terés y de la abrupta caída
de los valores de mercado de
los Bienes Raíces se comen-
zó a presentar un inusitado
crecimiento en la cartera
vencida de créditos hipo-
tecarios para la vivienda en
los Estados Unidos, que fi-
nalmente se convirtió en la
afamada y muy comentada
crisis subprime, la cual se
agudizó durante el año 2007
derivado de un cambio de
expectativas de los inversio-
nistas y una sobrevaluación
de los activos, garantía de los
créditos otorgados, así como
la evidencia de que grandes
fondos de inversión e insti-
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Gráfica 2 - Precio vivienda entre costo de alquiler (1991 - 2007)
Fuen
te: O
CDE,
200
8.
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
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165
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125
105
85
65
45
25
Irlanda
Japón
Estados Unidos
Irlanda
Suecia
Canadá
Reino Unido
España
925900875850825800775750725700675650625600575500
Gráfica 3 - Índice de construcción en EEUU (mayo-septiembre 2006).
Fuen
te: B
loom
berg
.
Mayo Junio Julio Agosto Sept Oct
Diario
El estallido de la “burbuja tecnológica”, a finales de la década
de los noventa, así como el “sentimiento de vulnerabilidad”
que generaron los atentados terroristas del 11 de septiembre
de 2001, provocaron una masiva “fuga de capitales” en la
búsqueda de oportunidades de inversión con mayor seguri-
dad como los Bienes Raíces.
Los informes de la Organización para la Cooperación y Desa-
rrollo Económico (OCDE) reflejan un incremento en el precio de
los Bienes Raíces en prácticamente todos los países industriali-
zados con excepción de Japón, el cual sufrió su propia “burbuja
inmobiliaria” en la década de los noventa. (Ver gráfica 2).
23
tuciones financieras tenían comprometidos recur-
sos multimillonarios en hipotecas de muy alto
riesgo. (Ver gráfica 4)
A partir del incremento de la morosidad se
comenzaron a advertir inconsistencias en la
valoración del riesgo y regulación que inverso-
res, bancos, calificadores de riesgo y gobiernos hicie-
ron sobre el sector inmobiliario y sus expectativas de precio.
Con la experiencia de la crisis, ha que-
dado claro que el crecimiento especu-
lativo a través de la expansión del cré-
dito hace insostenible los precios de los
Bienes Raíces en el largo plazo. Ante
esto, muchos países (incluido México)
han generado “políticas anticíclicas” ba-
sadas en el establecimiento de programas
de construcción de infraestructura como
detonadores de desarrollo regional y reac-
tivación del sector.
La construcción y la infraestructura son
sectores básicos de cualquier economía y
está demostrado su impacto en la genera-
ción de empleos y crecimiento económico
sostenido; sin embargo, los problemas
de financiamiento y el generalizado nivel de desconfianza
hacen que los recursos públicos tarden en ejercerse y por
ende es prioritario que el sector inmobiliario en su conjunto
busque alternativas de inversión que garanticen su recu-
peración y crecimiento.
En este sentido nuestro país tiene una po-
sición privilegiada que debemos y po-
demos aprovechar si construimos
nuevos paradigmas y reinven-
tamos el sector para bene-
ficio de todos.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
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16
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14
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12
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9
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Gráfica 4 - Morosidad con relación al total del crédito concedido.
Fuen
te: M
ortg
age
Bank
ers
Asso
ciatio
n
Subprimea tipo fijo
Subprimea tipo variable
Subprime
%
Entre las consecuencias inmediatas que se tuvieron, tras
la generalización de la crisis inmobiliaria de finales del año
2007, y después de la caída del gigante financiero Lehman
Brothers el 15 de septiembre del año pasado, estuvieron el
endurecimiento de las políticas de cobro de los créditos hi-
potecarios vigentes, así como la cancelación de líneas de
crédito tanto para desarrolladores como para comprado-
res de Bienes Raíces. Esto redujo de manera acelerada la
demanda por inmuebles, al mismo tiempo que las institu-
ciones financieras intentaban que los deudores con présta-
mos mal calificados vendieran sus propiedades y pagaran
sus créditos, lo que ocasionó una fuerte sobreoferta en el
mercado, desplomando los precios y llevando al colapso a
todo el sector. (Ver gráfica 5)
II. El sector inmobiliario se reinventaAnte un entorno internacional incierto y un crecimiento eco-
nómico errático resulta indispensable que los países y sus go-
biernos reactiven sus motores internos; uno de los cuales es
precisamente el sector inmobiliario, pero, para reactivarlo es
necesaria su reinvención.
TEN
DEN
CIA
S
A principios del año
pasado la Asociación
Mexicana de Fondos
Inmobiliarios y de In-
fraestructura (AMFII)
estimaba que el sec-
tor inmobiliario en
México captaría cer-
ca de 18,000 millo-
nes de dólares anua-
les en cuatro años
aproximadamente.
A pesar de que esta
expectativa no se ha
visto afectada en su
monto, si existe una afectación importante en la velocidad de
la inversión, ya que hace un año se esperaba que los recursos
fluyeran a razón de 4,500 millones de dólares por año y hoy la
inversión ha disminuido a niveles menores de los 3 mil millones
de dólares en términos anualizados. La principal razón de esta
disminución en la velocidad de inversión ha sido la falta de li-
quidez que el mercado internacional sufre en épocas recesivas
haciendo que las tasas de retorno sobre la inversión que se exigen
a los proyectos aumenten ante la escases del dinero.
Debemos ser muy claros, el mundo está atrave-
sando por la mayor crisis económica glo-
bal de la que se tenga memoria
hasta el momento, estamos
en una recesión de tal mag-
nitud que representa el fin
de una era económica y
que demanda el plan-
teamiento de un nue-
vo orden económico
mundial. Para el futu-
ro inmediato se pre-
senta una visión
de cautela, análisis profundo, paciencia y presencia constante
en el mercado. Es tiempo de invertir en México, de apostar-
le a la consolidación de la nación que queremos.
La posición que actualmente tiene nuestro país en relación
con nuestro principal socio comercial abre una ventana de
oportunidad que, de no ser aprovechada, será tomada por al-
guna otra economía emergente, la cual veremos surgir como
nos pasó con Brasil, Rusia, China e India (BRIC).
México no se escuentra en la quiebra de sus cadenas pro-
ductivas como Estados Unidos, con la industria inmobiliaria
o la automotriz, tampoco tiene un problema de insolvencia
de pago, productos de las hipotecas de alto riesgo, y sus
bancos están capitalizados a diferencia de la quiebra que
están viviendo nuestros vecinos. Las reservas internaciona-
les en el país, sin ser extraordinarias, cubren el riesgo espe-
culativo que está generando el flight to quality mundial.
Entonces, ¿qué hace falta para que México sea considerado
una verdadera economía emergente y que surja como una
realidad y no se quede, como hasta ahora, en una posibili-
dad?. La respuesta está en la reinvención de nuestro sector,
24
La Marca México es más que un plan de marketing de un des-tino. Es lograr el establecimiento de ejes rectores que van desde el desarrollo de infraestructura y creación de centros urbanos integralmente planificados hasta la conceptualización de espacios sustentables con identidad y pertenencia específica.
La Marca México es más que un plan de marketing de un des-tino. Es lograr el establecimiento de ejes rectores que van desde el desarrollo de infraestructura y creación de centros urbanos integralmente planificados hasta la conceptualización de espa-cios sustentables con identidad y pertenencia específica.
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
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-5.00%
-10.00%
-15.00%
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Gráfica 5 - Índice Shiller de precios de vivienda
Fuen
te: S
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S&P Case Shiller House Prices Index
ener
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encontrando la vocación de México
con inteligencia, creatividad y re-
cursos. La República Mexicana tiene
dos vías claras para el desarrollo in-
mobiliario sustentable:
1. Vocación turística:construyendo laMarca MéxicoEsta marca es mucho más que un plan de marketing de un
destino o una región del país, es lograr el establecimiento de
una serie de ejes rectores que van desde políticas públicas, de-
sarrollo de infraestructura, creación de centros urbanos inte-
gralmente planificados hasta la conceptualización de espacios
sustentables con identidad y pertenencia específica. De lo que
se trata es de colocar la oferta inmobiliaria de un entorno ur-
bano en línea con las necesidades no sólo del propio destino
sino del usuario del mismo, convirtiéndose en un catalizador
de iniciativas de desarrollo que tienen como objetivo dotar a
esas ciudades de las facilidades necesarias para expandir su
propio desarrollo.
México no ha sido ajeno a proyectos con algunos compo-
nentes de desarrollo regional. La creación del Fondo Na-
cional de Fomento al Turismo (FONATUR) hace 35 años
con el cual pudo consolidar los Centros Integralmente
Planeados (CIP s) como es el caso de Cancún, Quintana
Roo e Ixtapa, Guerrero en 1974; Los Cabos y Loreto, Baja
California Sur en 1976 y finalmente Huatulco, Oaxaca en
el año de 1984 es un ejemplo claro de ello. La pregunta
es ¿si habíamos encontrado una “ruta crítica” para lograr
la consolidación de un proyecto inmobiliario que nos dio
resultados exitosos en el pasado ¿por qué dejamos de in-
vertir en éste desde hace más de 20 años?
La respuesta es clara y contundente: nos confiamos y creí-
mos que solamente con la ubicación privilegiada y riquezas
naturales de nuestro país era suficiente. La realidad es otra,
de los CIP s solamente Cancún y Los Cabos son rentables
y aportan cerca del 30% de las divisas turísticas que in-
gresan a la República Mexicana. Otros destinos turísticos
importantes y de gran atractivo como Acapulco, Hua-
tulco o Puerto Vallarta no se les han dado las
condiciones de infraestructura mínima
necesaria para hacerlos atractivos
y competitivos (carreteras, aero-
puertos, espacios públicos, servi-
cios y hoteles, entre otros).
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Se pensó que con la ubicación privilegiadade México era suficiente. La realidad es quede los CIP s sólo Cancún y Los Cabos son rentables y aportan cerca del 30% de lasdivisas turísticas que ingresan al país.
2. Vocación Logística:México, el Dubai americanoEl país también tiene una vocación logística. Su posición
geográfica estratégica posibilita conectarse con el planeta
a través de la conectividad con el mercado más importante
del mundo, completando rutas de salida hacia Europa, Asia
y Latinoamérica.
Diversos países han adoptado la estrategia del estableci-
miento de Zonas Francas como motor de desarrollo en sus
territorios. México ha desaprovechado esta oportunidad
pues a pesar de tener una versión tropicalizada desde 2002
con el establecimiento de los Recintos Fiscalizados Estraté-
gicos, no les hemos dado la importancia necesaria para su
total desarrollo.
Imaginemos por un momento lo siguiente:
A pesar de la crisis, el comercio entre Asia y América segui-
rá incrementándose -quizá a ritmos menores que lo presu-
puestado, pero seguirá creciendo- y el puerto de entrada en
* Lic. Jorge Castañares M. Es socio de la empresa CM-Inmobiliare, firma de Consulto-ría de Proyectos de inversión, bienes raíces y desarrollo regional. Manejó uno de los portafolios inmobiliarios privado más grande de México como Director de Planeación Estratégica Inmobiliaria de Grupo Modelo. Es fundador del Diplomado en Estrategia y Planeación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM); Coordinador del Progra-ma en Derecho Inmobiliario y Turístico (DIT) y Titular de la Cátedra sobre Dirección Financiera Inmobiliaria en el Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias (MDI) en el ITAM.
Columnista regular en la revista de negocios Alto Nivel. Socio activo del Instituto Mexicano de Ejecutivos en Finanzas. Conferencista y panelista en diversos foros na-cionales e internacionales sobre temas en Desarrollo Regional, Dirección Estratégica y Bienes Raíces.
* Ing. Guillermo Moreno G. Es Socio de la Empresa CM-Inmobiliare. Especialista en la elaboración y coordinación de modelos de inversión y presupuestación inmobiliaria como Coordinador de Urbanización y Gerente de Proyectos de Grupo DICTEC.
Es titular de la cátedra de Modelos de Inversión en el Diplomado en Estrategia y Plane-ación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM) del ITAM y participa de manera regular en paneles y foros especializados en el sector inmobiliario. Socio activo del Colegio de Ingenieros Civiles de México.
los Estados Unidos (Long Beach) está sa-
turado y sin posibilidades de crecimien-
to. México actuó de manera anticipada y
desarrolló el complejo marítimo de Lázaro
Cárdenas en Michoacán, el cual inclu-
ye el establecimiento de un
Recinto Fiscalizado Estratégico,
con la capacidad suficiente
para captar el flujo comercial
que llegará de Asia y Estados
Unidos.
Una vez establecida la
mercancía en el estado de
Michoacán se podrían de-
sarrollar dos rutas alternas
y complementarias (todas ellas
apoyadas por una red de Zonas
Francas en México):
1. Michoacán-San Luis Potosí-Nuevo León-
Tamaulipas con el objeto de que se conecte con Laredo y
de ahí, a través de la red de Zonas Francas norteamericanas,
salir hacia Europa.
2. Michoacán-Puebla-Chiapas con el objeto de conectarse
con Guatemala y Panamá a través de la red de Zonas Fran-
cas mesoamericanas, llegar hasta la Patagonia Argentina y
el Medio Oriente, consolidando el tan traído y llevado “Plan
Puebla-Panamá”.
Esta suposición va mucho más allá de una coyuntura eco-
nómica temporal y representa un gran desafío para México,
primero el verse como un centro logístico y segundo el es-
tablecer la infraestructura necesaria para conectar esta red
de Zonas Francas a lo largo y ancho del país.
El programa anticíclico que anunció el gobierno mexicano
podría centrar su actuar en dotar de caminos, puentes, puer-
tos secos, aeropuertos y en general de infraestructura básica
necesaria a las zonas de influencia de las rutas de comercio
establecidas por las Zonas Francas.
El efecto multiplicador de los re-
cursos estatales bien orientados y
la inversión privada establecida en
puntos estratégicos, detonarán en el
crecimiento económico sustentable
que hemos buscado por décadas.
El gran reto y desafío es convertir a México
en el Dubai americano. Tenemos la posición
geográfica, los recursos na-
turales, gente preparada,
los acuerdos comerciales, la
experiencia, las rutas de
comercio y el andamia-
je legal necesarios. Sólo
nos hace falta la deci-
sión política, empre-
sarial y ciudadana
para brindarle a la
Marca México la
orientación reque-
rida y necesaria para
lograrlo con éxito.
Más allá de una visión
catastrofista y negativa,
estamos viviendo la historia de una
nueva y emocionante era y como lo señaló el líder político indio
Mahatma Gandhi a inicios del siglo XX: “Nosotros mismos debe-
mos ser el cambio que deseamos ver en el mundo”.
La posición que tiene México en relación con Estados Unidos abre una ventana de opor-tunidad que de no ser aprovechada, será to-mada por alguna otra economía emergente.
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